住宅价格泡沫（共7篇）
住宅价格泡沫 篇1
关于房地产泡沫测度方面问题的探讨可以说是众说纷纭, 大家没有一个共同的衡量标准, 多是从不同的角度, 不同的立场来阐述房地产泡沫问题, 因而造成很多数据由于统计口径的不同而缺乏可变性和说服力。本文根据房地产市场地域性的特点和数据时间序列纵向比较的原则, 将研究对象界定为对哈尔滨市住宅市场泡沫度的测定, 这将有助于哈尔滨市房地产市场的持续、健康、稳定发展。
一、房地产泡沫与价格分析
房地产泡沫可以理解为是由预期、投机心理和非理性行为共同作用形成的一种经济失衡现象。综合各种定义的要点, 笔者认为, 房地产泡沫包含两层含义:房地产价格出现脱离市场基础价值的高估, 从数量上看是指资产价格高出市场基础价值的那部分;房地产泡沫表现为一种持续上涨的价格运动, 不同于短期价格上涨或下跌的价格波动。在这里, 我们将资产的基本价值或市场决定的合理价格部分称之为“标准价格”, 高出市场基础价值的那部分称之为投机价格。即:
房地产价格=标准价格+投机价格
按照这一思路, 房地产价格用公式表示为:
其中, Pt为第t期的房地产价格, 为房地产使用价值;为房地产资产预期资本收益的现值, 为房地产资产下一期预期资本收益, it为第t期的利率。
方程 (1) 中的房地产“标准价格”为假定资本收益预期为零时的房地产价格, Abraham and Hendershott证明了房地产基本价格即“标准价格”可以由建造成本、雇用率、成年工作人员的真实收入和税后利率等变量来解释。参考其研究成果, 我们假设第t期的房地产“标准价格”是当期房屋建造成本Ct、居民人均可支配收入yt和银行利率it的线性函数, 因此, 房地产“标准价格”可表示为:
方程 (1) 中的房地产资产下一期预期资本收益
为房地产投机部分价格, 根据房地产投资者的正反馈机制的投机心理, 人们往往根据过去价格的趋势来形成对未来价格的预期, 从而决定当期的交易行为, 可以认为它与前一期的房地产价格增长率G关, 因此房地产投机部分价格可表示为:
将方程 (2) 和方程 (3) 带入价格方程 (1) 中。可以得到房地产投机价格构成模型
二、房地产泡沫度模型的建立
房地产泡沫是一种复杂的经济现象。为了准确地测定房地产泡沫的大小, 必须在保证不遗漏重要的解释变量的前提下, 建立一个可操作性强的计量经济模型。
(一) 回归分析确定房地产“标准价格”
首先建立房地产“标准价格”计算模型, 确定房地产“标准价格”根据方程 (4) 可建立近似线性方程为:
这里, 房地产“标准价格”为:房地产投机部分价格为:
(5) - (7) 式中, Pt为第t期的房地产价格, Ct为第t期的房屋建造成本, yt为第t期的居民人均可支配收入, it为第t期的短期贷款利率, gt为第t期的房地产价格实际增长率, 是随机误差项。
(二) 测定房地产泡沫度
泡沫度是测定某房地产物业类型中, 投机价格部分与“标准价格”之比, 它可以较直观的测度出泡沫的大小及发展的程度。通过上一步的回归分析得出各个参数的数值, 将“标准价格”和代入房地产泡沫度公式:
根据张洪力的研究, 他给出了房地产泡沫度K的判断标准:若K>0, 说明房地产市场存在泡沫;但K<0, 说明房地产市场存在通缩;若K=0, 说明房地产市场状况非常理想。当K>0时, 根据房地产泡沫度K的大小, 可以把房地产市场分为4种情况:若K= (0-10%) , 房地产市场处于安全区;若K= (11%-20%) , 房地产市场处于警戒区;若K= (21%-30%) , 房地产市场处于危险区;若K>30%, 房地产市场处于严重危险区。
三、哈尔滨市住宅业泡沫度的测定
在上节已建立测度房地产泡沫度的计量经济模型的基础上, 下面就利用该模型对哈尔滨市住宅业是否存在价格泡沫, 如果存在, 泡沫度是有多少, 分布在那个区间。在进行实证分析之前, 先就模型数据的使用问题进行说明。当期房地产价格Pt是根据当期的住宅销售额除以销售面积得出, 当地房屋建造成本Ct是用当地投资额除以当期施工面积得出。以上数据由哈尔滨市统计月报获取并计算得出。根据统计原则, 每年一月份的投资类数据不统计, 文中的数据以平均值代替缺失值。由于房地产市场具有较强的区域性, 所以房地产泡沫度的必须按不同地区、不同房地产类型区别研究, 才能得出较正确的结论。本文针对哈尔滨市的住宅业进行研究, 为了更能准确反映住宅业运行的状况, 我们选取了2005.09-2006.11月度数据作为实证分析的样本。由于篇幅的要求, 数据就不一一列出。
利用SPSS13.0软件对以上数据进行统计分析, 选择Enter选项, 将所有的变量引入回归模型, 对模型进行统计分析、方差分析、相关性分析和回归分析。分析结果如下:
回归模型的一般性统计量, 包括均值、复相关系数以及预测值的标准差等。通过对回归模型进行统计分析表明, 回归方程的复相关系数R2=0.938, 较接近1, 说明得出的回归方程的紧密程度较高, 各自变量选取的较恰当, 变量系数配合的较好。
表1是方差分析表, 从表中可以看出, 在自由度为4的条件下, 回归方程的统计量F的值为122.992, 最后一列的“sig”说明本文选取的4个自变量与因变量之间完全无限性关系的概率为0.503。虽然表中0.503说明文中所选取的Ct、yt、it和gt与因变量无线性关系的概率较大, 但是如采用Stepwise选项进行变量剔出, Ct、yt、it和gt的sig值分别为0.016、0.005、0.021和0.001。这表明在4个自变量中, 只有短期利率相对于其他变量而言, 与住宅价格Pt的线性关系不明显。这部分分析结果由于篇幅的关系没有展开。
关于相关性的分析结果, 从运行结果中可以看出, Ct、yt、it和gt与因变量的相关性分别是-0.182、0.467、0.040和0.553, 各变量的显著性分别是0.008、0.006、0.034和0.001。由于自变量的显著性越大, 表明关于该自变量与因变量的不相关的假设越不能被否定, 因而可以说明短期利率与因变量的相关性不强。按照这个顺序排列, 影响有小到大的依次是Ct、yt、it和gt。
回归系数表反映了偏回归系数, 它们是回归方程的系数。在Standardized Coefficients这一列中, 标准化了的偏回归系数可以真实地反映哪个自变量更为重要。的Beta值0.005是最小的, 说明其对住宅业投机价格的影响不大, 从表中的数值可以看出, 住宅业价格实际增长率为0.550, 说明人们未来的价格预期在很大程度上影响着投机价格的形成。表中还列出了统计量t。通过以上分析, 得出住宅业投机价格回归方程:
将前文的当期房屋建造成本Ct、居民人均可支配收入γt和银行利率it带入 (6) 式中, 求出哈尔滨市住宅的标准价格tP0, 再按照公式 (8) 求出住宅业的投机泡沫度, 以此来判断哈尔滨市的住宅业的泡沫状况, 得出住宅业所处的泡沫区域范围, 下表就是经计算得出的2005年9月至2006年11月的投机泡沫度:
表3和图1 (如下) 中可以反映出, 除个别月份住宅业的泡沫度出现异常, 变动幅度较大之外, 其他月份均处于安全区内, 这说明哈尔滨市住宅业的投机活动并不严重, 并没有出现大范围较大程度的投机性泡沫, 住宅业发展较平稳。由于购买经济适用房和市拆迁工作的进行, 导致了11月份需求的急剧增加, 在供给一定的前提下, 前一期市场通胀的情况得到了根本转变, 住宅价格很快恢复到了9月份的总体水平。
四、结论
住宅业的投机价格与当期房屋建造成本Ct、居民人均可支配收入Yt、银行利率it以及住宅价格实际增长率gt之间存在着线性关系, 在建立了回归方程的基础上, 得出建造成本Ct与住宅投机价格呈负相关, 即建造成本越高, 投机者所获得的超额利润就越少, 其他自变量与解释变量成正相关。
经计算, 哈尔滨市住宅业的泡沫度比较平衡, 绝大多数K值均在安全区的范围内, 由此可以说明, 哈尔滨市的住宅业在2005年9月至2006年11月这个时间段内, 并不存在由于投机产生的住宅业泡沫, 住宅业整体运行良好。
由于房地产市场包括不同的物业类型, 因而房地产泡沫同样具有结构性, 住宅业的K值测定并不能说明整个区域内的房地产市场的运行状况, 也就是说投机泡沫的测定和研究不能以偏概全, 要针对不同的物业类型和不同的区域进行有针对性地研究。
适度的房地产泡沫如同空置率的存在一样, 对房地产行业的发展在一定程度上有促进作用, 并非所有的泡沫都会带来严重的后果, 关键在于政府有关部门如何将泡沫控制在适度的范围内, 避免出现泡沫经济, 导致价格大起大落对房地产市场和整个区域经济带来震荡和影响。
由于哈尔滨市房地产住宅业的泡沫度大体处于安全区域, 所以政府在制定政策时, 应考虑到突发事件对住宅业的影响, 制定的政策要体现对危机事件处理的能力, 另外房地产业预警体系的建立也是控制房地产投机泡沫出现和扩张的重要手段。本文的测定只是针对以往的统计数据进行分析, 对未来的住宅业运行状况无法进行预测, 因而关于泡沫价格模型的预测研究是进一步值得探讨和研究的方向。
摘要：本文从泡沫的形成机制入手, 利用SPSS12.0分析软件, 针对哈尔滨市房地产业中的住宅业, 根据房地产投机价格数学模型并结合相关数据进行回归分析, 利用2005年9月到2006年11月的月度数据对哈尔滨市住宅市场进行了实证检验, 来确定哈尔滨市住宅市场泡沫度, 为判定哈市住宅市场的运行状况提供依据, 并为政府制定房地产政策提供参考。
关键词：房地产,泡沫度,价格模型,回归分析
参考文献
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[7]卢纹岱, 朱一力等.SPSS for WINDOWS从入门到精通[M].北京:电子工业出版社, 2005.
住宅价格泡沫 篇2
在经济学中, 在研究诸多变量对另一个变量的影响时, 我们可以有多种手段来分析, 最常见的SPSS软件分析、EXCEL回归性分析、建立多元线性回归模型、极差标准化处理等很多经济学或常规数据方法。
如下所示:东部地区各省份有关指标
北京314291473.9838591740000021202000101.599 22417
天津986760730974408495041000571100010115476
上海558626.518014064918491906000021613000101 22808
江苏18273981.318223810846531422800017249000102 15248
浙江1311 730.6 18013549709091122200014149000101 19954
从左到右影响因素为完成土地开发面积、待开发土地面积、土地购置面积、房地产开发企业个数、房地产开发企业从业人数、商品住宅销售额、商品房销售额、城市居民消费价格指数、商品零售价指数、城镇具名人均家庭收入、城镇居民家庭消费性支出。
从上面分析可以看出, 北京、天津、上海、广东、江苏、浙江、福建等省份销售因子相对于其他因子较高, 说明一个事实:在这些地区里, 销售行为做的比较好。同时, 我们上述的省份中房地产价格较高的一个原因就是销售费用比较高, 包括支付给我们员工的工资、土地出让金、以及商家促销费用和按时缴纳的税款。
2 房地产住宅商品价格市场前景分析
(1) 总体上看, 商品住宅各项建设指标同比增度回落, 新开工面积同比负增长。2012年, 长三角、珠三角、和环渤海地区商品住宅新开工面积均表现为负增长, 指数分别是17.3%, 15.2%, 13.2%, 其中, 长三角地区商品住宅新开工面积负增长的速度、增长的幅度最大。
(2) 综合所搜集的资料, 我们可以看出住宅商品价格市场发展的主要影响因素还有:经济增长回升力度有限、房地产调控政策继续从紧、货币政策中的环境总体较好。
(3) 发展的趋势:A.从人口年龄结构和城镇化进程的角度来看, 我国未来住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求。作为楼市调控储备政策之一, 限购令在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容。
(4) 我们中国的楼市似乎遭遇到了这样的一个怪圈, 调控房价反而越调越高, 刚性需求和投资性需求旺盛, 低价攀高。
(5) 我们的住房价格需求等不会因为政府的调控而低潮。楼市虽然经历了不断调控, 它仍然如同一头饥饿的野兽, 疯狂肆虐得吞食着房地产市场的供应。
3 房地产泡沫经济
名词解释:房地产泡沫:房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步持续上涨的预期, 并不断吸引新的买者, 随着价格的不断上涨和投机资本的持续增长, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格由此导致房地产泡沫。
(1) 是否泡沫可看银行。银行的政策和举动是金融投资市场的晴雨表和风向标。投资者可以认真思考一下, 现在投资到房地产市场中的资金, 大部分都是从银行贷出来的, 如果房价真的虚高, 短期内有大幅下跌的可能, 银行房贷还会积极吗?
(2) 是否泡沫看租售比。投资合理性在于回收期, 年租金与房价的比例如果是1∶15, 这就意味着投资买房要15年才能够回收。最近几年, 很多人都会有这样的一种感觉, 房屋的租金跟不上房价的上涨。于是很多专家便说出来“没有人租房”、“有泡沫”等, 还是那句话, 房地产不同于股票, 如果仅仅是为了出租, 那么, 获利也太少了, 也就勉强能追上CPI (价格消费指数) 的增长, 可以认为是“泡沫”, 不予考虑。但如果你本来就持有房产, 把房产当成个人财产、个人资产, 那又何必太在意租金呢?这好比选择基金一样, 不要太在意一时的涨跌, 要把我们的眼光看得长远一些, 看得高一些。
(3) 任何一个资产的泡沫都有其形成和破灭过程, 房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产泡沫, 其运行过程可以分为六个阶段:A房地产无泡沫理性涨价阶段。在这个阶段中, 经济属于周期回升的初期, 投资和经济增长加快, 居民收入提高, 购买能力增强。B房地产泡沫的形成阶段。在这个阶段中, 房地产价格上涨一段时间以后, 市场上部分人开始出现投机心理, 认为房地产价格会继续上涨, 于是开始加入买房者的队伍中, 市场人气集聚.C.泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。在房地产价格上涨的预期得到实现之后, 房地产会持续上涨的预期得以强化。D.泡沫的巅峰和突然破灭阶段。政府部门开始意识到事态的严重性, 往往会突然出台强硬的调控政策。E信心崩溃和价格非理性下跌阶段。F.市场平静和价值回归阶段。
4 我的思考
为了抑制中国房地产泡沫, 我想我们可以提出以下对策与建议: (1) 改革土地出让制度。我国土地出让收益分配制度不合理, 土地是我们房地产市场的一级市场, 由国家垄断, 是我国房地产市场的源头。我们可以:A重新调整土地出让金利益分配机制, 在个人、集体、地方政府及中央政府直接, 在长期与短期直接建立一个有效地利益机制。B.足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用, 补助被征地农民社会保障所需资金的不足。 (2) 改革住房保障制度。我们的住房需要能够容纳人口增长、推动经济发展。 (3) 调整房地产税收制度。短期内:抑制投资需要;长期内:促进房地产业健康发展。 (4) 抑制外资流入房地产市场。 (5) 提高信息透明度、严厉打击房地产市场私自操纵行为。 (6) 加强监督和风险预警, 控制房地产贷款风险。
参考文献
[1]朱会, 北京市住宅价格影响因素分析[D], 首都经济贸易大学硕士论文, 2013.9∶8-17.
[2]关玥, 中国35个大中城市住宅价格差异研究, 吉林大学硕士论文[D]2013.6.
[3]刘云, 我国城市商品住宅价格影响因素研究[D], 武汉理工大学硕士论文, 2005.10∶3-11.
住宅价格泡沫 篇3
根据商品住宅价格暂行管理办法的规定, 商品住宅价格由下列项目组成: (1) 成本。1) 征地费及拆迁安置补偿费;2) 勘察设计及前期工程费;3) 住宅建筑、安装工程费;4) 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费;5) 管理费:以本款1) 到4) 项之和为基数的1%~3%计算;6) 贷款利息。 (2) 利润。 (3) 税金。 (4) 地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定[1]。
从上面的论述中可以知道, 商品房价格的构成包括了以下几个方面:其一为土地价格, 是个人在取得国家的土地使用权而付出的价格。由国家收取, 起额度比较固定化。其随着国家政策、经济环境的变化而变化。
其二为房屋的建造成本, 范围包括: (1) 征地费及拆迁安置补偿费; (2) 勘察设计及前期工程费; (3) 住宅建筑、安装工程费; (4) 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费; (5) 管理费等。其收费的项目比较多、比较杂。
其三为开发商的利润, 改项中包含了税金。开发商的利润应该包括合理利润以及超出合理利润之外的那部分之和。这个是开发商取得的实际利润。在房地产泡沫时代, 其数值大于全国各行业的平均利润。我们定义超出合理利润之外的部分为泡沫价格。商品的生产价格, 等于商品的成本价格加上按平均利润率计算, 按百分比应加到这个成本价格上的利润;或者说, 等于商品的成本价格加上平均利润。生产价格是应该以一般的利润率的存在为前提, 而这个一般利润率, 又是以每个特殊生产部门的利润率已经分别化为同样的平均率为前提[2]。因此, 我们可以看出合理利润的存在是有一定的根据的, 同时合理利润的存在也具有现实的意义, 它能够反映出行业大致利润的额度, 进一步反映出行业生产价格的额度。把生产价格与其实际的销售价格相比较, 我们可以得出商品房价格的合理性与否。
泡沫价格是房地产泡沫的外在表现形式, 是房地产泡沫的尺度标明。泡沫价格随房地产泡沫的产生而产生, 并随之变化而变化。多种因素对泡沫价格的升降有意义。
基于上面的对比分析, 可以认为商品房价格模式或者商品房价格公式如下所示:
商品房价格=土地价格+房屋的建造成本+合理利润+泡沫价格
合理商品房价格=土地价格+房屋的建造成本+合理利润
实际利润=合理利润+泡沫价格
二、泡沫价格的产生与变化
在有的文献中作者提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。作者认为, 房地产越来越脱离了实体经济部门, 虚拟化和独立化趋势越来越明显, 房地产的虚拟化进程加快。随着虚拟经济的发展, 经济虚拟化越来越明显, 房地产价格波动越来越明显。房地产的价格波动开始脱离了实体经济, 而更多地与金融发展有关[3]。
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从以上的数据中我们可以看到, 伴随着货币供给量、利率、金融机构信贷等虚拟经济变量的变化, 房地产的价格也发生了变化。但是, 房地产的价格模式里面含有多项内容。货币供给量、利率、金融机构信贷等虚拟经济变量的变化引起的房地产的价格的变化不一定是属于泡沫价格的范畴。以货币供给变化对房地产价格的变化为例分析, 按照上述数据货币供给增加1%, 房价变动0.625%。货币供给是影响房价高低的重要因素。货币供给宽松, 购房的融资条件相对会比较优厚;反之, 则比较严格。货币供给量与房价应是同向变动关系。房价的高低深受货币供给和利率的影响[3]。但是货币供给增加, 可能会引起通货膨胀, 导致商品贬值、物价上升, 使得货币供给的增加对房地产价格波动引起了相对于其他商品更大的波动。这一点是符合商品价值规律和货币规律的。但是房地产泡沫或者泡沫价格作为房地产价格当中脱离价值规律的那部分价格, 它的变化的不确定性以及其影响因素应该更具多样性, 并且是多因素的相关性。
目前, 对于房地产泡沫形成的根本原因的分析意见不一。有文献认为房地产泡沫产生的一个重要因素在于土地本身[4]。也有认为房地产泡沫形成的根本原因在于流通的体制, 现行商品房流通过程中土地、公用品、房屋的产权混乱连体流通造成房价居高不下, 并产生泡沫[5]。
笔者认为, 土地的稀有性以及这种稀有性进入市场流通之后是房地产泡沫形成的根本的原因。众所周知, 目前国内大城市里商品房的价格是很高的。根据上面所推商品价格公式, 商品房价格过高主要是由于土地价格以及泡沫价格引起的。土地特别是大城市中心土地的稀有性造成了土地价格过高。而这种稀有性进入了市场, 由于信息的不对称, 造成了房地产泡沫的产生, 最终的结果就是地价攀升。商品房价格持续的上升, 表现了巨大的波动性。而房屋的建造成本变化对于房价的变化的作用相对较小。2004年建材价格较大幅上涨, 其中建筑用钢材和水泥价格分别累计上涨31.85%和8.66%, 但由于原材料成本占房价的比重仅为20%, 钢材和水泥成本占房价比重不到10%。由此带动房价上涨幅度不超过1%[6]。
泡沫价格的形成。泡沫价格的变化受到了多种因素的影响。房地产市场中涉及地方政府、房产开发商、银行机构、其他行业资金、国内炒房团、国外资金等主体因素。众多的主体之间缺乏某种有效的制衡机制, 使得主体之间无法相互有效制约不合理的行为[4]。泡沫价格的形成和膨胀就是因为主体因素的投机行为。而这种投机行为是以自己的利润最大化为目标的投机行为。以国内炒房团为例, 由于炒房团手中拥有大量的资金, 他们以投机为手段, 以最大限度地抬搞房价为目的。他们对于一个城市房地产价格的理性和稳定具有相当大的威胁。
三、连续交易对于泡沫价格的作用
房地产泡沫可以理解为由于多种的因素引起的商品房价格背离价值规律而出现价格高于价值的一种价格现象。
房地产泡沫存在着一个特点, 即一个地区的商品房在出现泡沫之后, 如果商品房未参与交易, 则其泡沫现象是毫无意义的。只有在该商品房参与实际的连续的交易, 商品房价格泡沫才有其存在的意义。房地产泡沫的这一特点具有现实的意义, 我们从深圳等一线城市的房地产发展中可以看到, 在其商品房交易数量增长或者是连续地增长的时候, 房地产中商品房的价格却在连续地升高, 其泡沫的价值在升高, 泡沫对于商品房价格的影响在增加。相反地, 在形成了一定的泡沫之后如果一个地区的商品房的交易在减少, 那么商品房价格反而会停滞甚至是出现下降的趋势, 泡沫的影响将降低。或者说商品房的连续的交易是泡沫发展的一个必要条件。这种现象是与商品的价值规律相违背的。
有文献指出预期是科学泡沫形成的一个重要的原因。在泡沫的形成与发展阶段, 经济主体的预期有两个重要的特征:一是经济主体对于资产价格或升或降的走向具有共同的预期, 市场中具有购买力的人群中大部分对于房价的涨跌方向看法相同。二是需求预期和价格预期正反馈, 即在投机泡沫形成时期, 预期价格越高需求量越是增加[7]。
商品房的连续交易, 其作用正是促使了投资者的预期的形成。商品房连续交易一方面使大部分的人看到了商品房投机的热度, 投机者具有了共同的价格预期, 他们认为在连续交易的背后隐藏着的是资本收益的机会。这种心理促使他们去买房, 结果又进一步加大了商品房的市场需求。
四、以泡沫率衡量居民抵抗泡沫的承受程度
在某些文献中, 作者将资产的基本价值或者市场决定的合理价格部分称之为标准价格, 高出市场基本价值的那部分称之为投机价格, 即房地产价格=标准价格+投机价格。笔者作了如下的定义:投机价格部分与标准价格之比为泡沫度[8]。
这种对房地产泡沫进行量化的指标很直观地描述了泡沫的大小, 但是也有它不足的地方。从上面的分析中可以看出, 标准价格包括了建安成本, 而房地产的成本到底是多少没有一个确切的计算方法, 甚至是房地产成本的范围都没有得到业内一致的定义。所以, 泡沫度中标准价格的选取比较困难, 这可能是行业秘密的原因, 也可能是由于房地产开发各方利益关系的原因。习惯上学者用房地产的投资额来代替建造成本, 这个是泡沫度指标的一个不足之处。
房价收入比。所谓房价收入比是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。房价收入比反映了一个家庭购买住宅支付能力的大小。由于房价收入比中的房价包括了土地的价格以及建安成本等在内, 其大小很难说明是一个地区商品房价格泡沫的量化。比如, 上海是我国最大的国际化城市, 它的商品房价格并不低于国内其他大城市。深圳作为改革开放的窗口城市, 受到各方面的因素的影响, 深圳的商品房价格泡沫完全可以大于其他大城市, 但是它的商品房价格并不一定就是最高的。我们可以得到一点结论, 房价收入比并不能准确地对商品房价格泡沫进行一个量化的研究。
为此, 我们引用如下的定义:
泡沫率=泡沫价格÷居民收入
泡沫率反映了居民对于产生泡沫的承受能力, 如果泡沫价格在居民的承受能力之内, 则我们可以认为泡沫将继续发展, 这种发展或许一定程度上还促进了经济的发展。如果泡沫价格的发展已经超出了居民的承受能力, 那么我们可以认为市场中房屋的交易将受到影响, 房屋的交易将出现不连续。房地产泡沫的发展空间已经很小, 甚至还可能出现破灭的现象。
1997年东南亚的金融危机爆发, 房地产泡沫破裂, 各国经济受到了冲击。值得注意的是, 这些国家的房地产泡沫的破裂是在宏观经济状况处于良好的大背景下发生的。房地产泡沫的产生以及其破裂都不是因为经济基本面的恶化引起的[9]。从根本上来说, 我们可以认为是因为泡沫率的增长到了一定的幅度, 其增长的幅度已经超过了公民劳动收入以及资产收入之和的幅度。房地产泡沫的增长已经过高地超越了公民的购买力, 并且使这种差距达到了一个比较高的水平, 那么房地产泡沫则开始放慢速度增长甚至是破裂。
参考文献
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中国房地产价格泡沫研究 篇4
1 中国房地产现实状况
前些年房地产泡沫现象不是很明显, 当时经济水平处于初级高速度发展状态, 房地产需求量大, 价格也在节节高升, 开发商抓住商机, 积极开发房地产事业, 市场出现需求量大于被需求量, 促使房地产事业飞速发展。随着经济的快速进步, 房地产却走进了“死胡同”, 一个怪圈, 市场竞争越来越激烈, 开发商通过各种竞争手段影响房地产畸形发展, 其中不乏政府参与因素。房地产泡沫现象是指由于房地产过度开发投商, 供大于需求, 把价格提高到脱离市场经济的正常基础水平, 在这种被架空的情况下房地产表现出疲弱的状态。房地产行业繁荣虚假, 房价持续上调, 房地产利用率下降, 空房屋空置闲用, 无法被运用到现实生活中, 无法满足广大人民群众的购房需要, 呈现出泡沫现象。从经济发展的角度来分析, 房地产发生泡沫现象最本质的体现就是房价回落, 其中根本原因还是市场竞争出现了问题, 导致房地产事业发展进入瓶颈期。中国现代房地产发展是不科学的, 开发商大力调整价格上升, 其根据是国民生活水平的提高, 在脱离国民现有的经济能力, 运用不健康的竞争手段增强本身企业在市场中的竞争能力, 国民对于房产的渴求是无法替代的, 虽然国家运用宏观调控和法律手段, 对于房地产存在的泡沫现象还是心有意而力不足, 房地产文化趋向畸形, 不再以民众需求为本质, 旨在哄抬房价, 赢取企业的私有利益。房地产在我国形成一种高开低走现象, 形成“买不起房, 还不起房”等现象。
2 构成房地产泡沫的原因
2.1 不断调整上升的房价
房价是随着国民经济水平的提高而调整, 从经济发展的角度来看, 房价上调也是一种正常的经济现象。市场经济体系在逐渐完善, 在正规的运营环境中, 房地产事业也在逐步走向成熟。国民生活水平提高为首要前提, 国民经济能力也在逐步提高, 我国处于发展中阶段, 房价的调整应该以国民生活水平为标准, 在国民经济承受能力范围内金进行相应的价格调整。城市的不断发展, 人流迁徙使得城市人口进入紧张状态, 住房问题成为关键, 这些为房地产事业带来了发展机遇, 也为开发商带来了牟取暴利的机会。开发商一再哄抬房价, 使得房地产价值缩水, 超出了国民的购买承受范围, 形成了“住不起房”现象。住房问题始终得不到很好的办法解决, 处于一种尴尬的状态, 大量住房被空置, 大量民众解决不了住房问题, 是形成房地产泡沫的最本质因素。
2.2 房地产投资占固定资产投资的比例偏高
从发展时期来讲, 我国处于发展中阶段, 不及发展国家的经济发展平衡能力。房地产投资在固定资产中占有较重要的地位, 反映出我国国民经济有很大一部分依赖于房地产的发展, 在一定程度上我国房地产在国民经济占有率较高, 有种反客为主的感觉。加上缺乏长期的规划整治, 在房地产行业营造出虚假繁荣的现象, 加重其在国民经济中的主导作用, 使得我国市场经济失衡, 进入滞后期, 为房地产泡沫现象的发生提供诱因。
2.3 房地产企业银行贷款比例偏高
我国在银行管制方面对于房地产来讲是相对宽松的, 形成一种国家支持房地产事业飞速发展的现象, 为房地产开发提供了有力的资金后盾。开发商抓住银行这块肥肉加紧开发房地产的步伐, 形成房地产虚假繁荣的现象, 房地产企业银行贷款比例偏重导致银行其他贷款的不平衡问题, 影响其他行业的发展。
2.4 房价收入比过高
房地产行业存在牟取暴利的不良经济现象, 有些开发商是为了本身的利益在做房地产项目, 不以民众的需要为根本目标, 房价是房地产事业出现泡沫现象的根本诱因, 房价比过高是间接诱因。房价比的高低直接决定着开发商利润的高低, 为了赚取更多的利益, 最大限度的提高房价比是开发商的利益目标。民众的购买能力低于开发商的期望值, 导致房价比收入过高, 降低住房的购买率, 造成房地产泡沫现象发生。
3 房地产的泡沫化对我国的危害
3.1 房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡
在我国大中型城市中出现了不合理的房地产市场现象, 高中档住房产品过剩, 低档住房产品不足。大面积户型相比较于小面积户型多出了好几倍。在民众有限的购买能力范围内经济住房是最实用, 而由于住房产品过少不能满足一般民众的住房需求, 导致房屋供给结构失衡的现象, 住房问题得不到妥善处理, 加剧社会矛盾, 对和谐社会造成威胁因素。
3.2 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
由于房地产事业的过度开发, 导致大量的资金想房地产靠拢, 形成专制现象, 房地产泡沫现象中间的利益是一个诱因, 意味着房地产投资有更高更好地资金回报, 掀起房地产热, 以长远的眼光来看, 房地产事业的不健康发展必然会影响其他行业的正常发展, 导致资金失衡, 市场经济失衡等后果。
3.3 地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益
房地产泡沫现象直接影响国民生活水平和经济能力, 房价的哄抬导致消费者购房困难, 购买能力不足便通过各种经济手段填补买房形成的经济空缺, 增加了民众的生活压力, 住房压力, 工作压力, 为社会安定, 经济可持续发展带来了威胁。当泡沫现象清肃后消费者会是最直接的受害者, 可能会“钱房两空”。
4 阻止泡沫现象蔓延的策略
4.1 加强国家宏观经济调控
房地产始终涉及到人民群众最根本的利益, 国家从宏观调控进行房地产价格调整, 运用执政手段把房地产整体价格降低一个等次, 争取在保证人民群众正常生活水平上控制房地产价格趋势。
4.2 发挥市场经济竞争模式
中国的房地产事业飞速发展, 各个房地产公司面临着巨大的竞争压力, 加强市场经济竞争管理, 开启正规的竞争模式, 打压违反竞争原则的企业, 维护房地产行业的正常秩序, 禁止出现牟取暴利的行为行径。
4.3 提高人民群众的生活水平
以服务群众为根本目的, 在正常允许的范围内, 调整房地产管理模式, 以经济房为主, 住房需要以广大人民群众的要求为准, 符合群众的消费水平, 降低泡沫现发生的几率。
总结:房地产泡沫现象日益加重, 我国房地产事业需要正规的手段来维持, 坚持消费者和开发商之间的利益平衡, 政府扮演重要的调控角色, 制定正确的发展方向, 脚踏实地拒绝房地产虚假繁荣现象, 杜绝泡沫现象, 多方进行协作调整, 从经济水平出发, 运用科学规范的管理手段, 维持市场经济和国民经济的平衡, 为我国房地产事业打下坚实的基础。
参考文献
[1]郝纳新.中国房地产价格泡沫问题及研究对策[J].管理评论.2012, 02:120-122.
[2]王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].时代金融.2010, 04:66-67.
浅论资产价格泡沫及货币政策 篇5
一、资产价格泡沫概述
(一)资产价格泡沫的概念
经济学家认为泡沫是一种缺乏审判的欺骗但是可以预知它的崩溃。资产价格泡沫认为泡沫应该分为两个阶段,首先是可持续地显著地资产价格上升或者说膨胀过程,之后是突然急剧地反转崩溃的过程。从而可以看出,资产价格所说的泡沫是一个动态的过程,是包括股票价格、房地产价格、外汇价格的广义的概念。
(二)货币政策的反应
全面来讲,货币政策的实施一般可分为三个层次:首先是中央银行选择合适的货币政策以根据国民经济运行的状况作出调控。然后是选择中介目标来监测经济的运行,因为货币政策不能直接作用于最终目标。最后,根据中介目标的走势决定采取的货币政策的措施。一般使用的工具有改变利率或货币供应量等,以此来改变总需求达到目的。若从货币政策的主观操作意图上区分货币政策的措施,可分为两种:主动干预和被动干预。
(三)资产价格泡沫的识别
在次贷危机爆发之前,格林斯潘等认为资产价格泡沫是难以定义的,即使可能存在资产价格泡沫,中央银行也难以准确、及时地识别,而且缺乏有效的低成本手段来处置泡沫。而从理论上,资产价格可以分为由基本面决定的成分和非基本面决定的泡沫成分,观察到的市场价格与预期正常价格存在一系列的、统计上显著的、暂时或长期的差,这就是资产价格膨胀,从膨胀到泡沫,这一系列偏差会在很长时期内超出合理的程度,且统计意义上是显著的,之后伴随价格急剧下跌的崩溃过程,通过资产价格膨胀可以识别资产价格泡沫。
(四)资产价格泡沫的测量方法
可以从股价的整体变动趋势来识别泡沫,这个过程可以分为六个阶段:第一,寻找正常价格;第二,对于价格上升要区分统计上是显著的还是不显著的;第三,资产价格周期的起点、峰值、谷底值等基本数据要建立起来;第四,评价并排列出繁荣、崩溃和整个周期的时间长度;第五,识别所使用的股票价格指数的起点、峰值、谷底值;第六,对整个周期的收益或损失包括繁荣和崩溃期间的和国际进行比较。
一般的资产价格泡沫的测量采用经济学建模的方法,传统的有两类:一种是将股票价格与基本价值相比较,其中最主要的问题就是确定基本面价值,常用的有方差有界法等。另一种是通过股价收益的统计特征,若股价存在泡沫则收益序列会存在拖尾和自相关等特征,自相关、偏度、峰度是判断泡沫的常用指标值。当然每种方法都有其缺陷,应该根据实际情况采用适合的方法测量或结合多种方法综合考虑,以提高其精确度。
(五)资产价格泡沫的形成机制
许多经济机制都可以产生资产价格泡沫,现主要介绍两种机制:投资者的非理性亢奋、脆弱的金融中介。
凯恩斯曾说过,人们在判断当前产品价格时,容易持有过于乐观的态度,即使当资产价格暴涨,存在很大程度的资产价格泡沫时,大多数人还是认为存在光明的未来。这种非理性亢奋都来源于投机,要想从中解脱出来就要抵抗住在这种非理性亢奋下发展起来的强大个人利益冲动和公众的舆论压力。这种“羊群行动”会如流感一样迅速蔓延开来,使得金融资产价格大幅度波动。
不稳定的金融中介是资产价格泡沫产生的客观原因,这是由银行与贷款人之间信息不完全下的博弈造成的。信息的不对称导致部分市场上的低风险偏好者选择内源融资方式,而高风险偏好者为了获得高额利润,追逐金融资产收益,抬高资产价格,导致泡沫的产生。
二、货币政策应对资产价格泡沫的反思
(一)资产价格泡沫破裂可能带来高成本
虽然1987年美国股市崩溃、2000年股市互联网概念泡沫破裂后,中央银行及时向金融体系注入流动性,避免了经济的严重衰退,但2007年美国的次贷危机爆发后美联储大幅降低利率,采取高度扩张的宽松货币政策应对,效果不理想,未能防止住严重的经济衰退,尽管美联储像应对前几次危机一样甚至注入更加向金融体系注入更加大量的流动性,但信贷萎缩,经济损失严重的局面仍然未能缓解。这就说明不可小觑资产价格泡沫破裂所带来的高成本,国家需要对现今的经济形势进行更深入的分析,全面考虑问题,积极应对越来越复杂的经济形势。
(二)可以渐进识别泡沫
次贷危机的爆发有分析表明虽有迹象表明美国的房地产市场存在严重的泡沫,但难以确认的确存在。事实上从概率的意义上是可以判断是否存在泡沫及泡沫的严重程度的。
综合使用资产价格涨幅、资产回报率、信贷增长等多个指标来分析资产价格泡沫的严重程度,虽然这些指标不一定准确反应偏离程度,但从其横向比较和动态变化中得到反应泡沫相关情况的有用信息。
(三)货币政策对资产价格的影响
货币政策对住房价格有非简单线性关系的影响,这符合资产价格决定一般理论。一方面货币政策是应对资产价格泡沫不可缺少的工具,但仅仅依靠监管来应对泡沫是远远不够的。因为低利率促使金融机构和投资者通过金融创新来谋求高利润,但金融监管滞后于金融创新,其带来的风险难以控制,尤其是在经济繁荣时期,金融监管本来就有所松弛的情况下。另一方面就是针对通胀的货币政策不一定会抑制资产价格泡沫。当资产价格与物价、产出之间存在稳定的关系时,针对资产价格对物价、产出的影响制定货币政策与直接针对资产价格制定是一样的。在这种情况下,是选择针对资产价格变量还是传统的物价、产出制定货币政策就取决于系统的影响。
三、货币政策应对资产价格的方式
(一)直接的方式
从风险管理的角度来看,只是无条件地坚持间接反应论已经不能应对越来越多变的经济市场,资产价格泡沫不是这种方式可以调节的,为了预防发生非常严重的资产价格泡沫,中央银行在制定货币政策时,应当根据具体的经济情况,考虑直接针对资产价格变化作出反应。通过两类货币政策直接应对资产价格泡沫的方式。
一种是Alchian与Klein最早建议的方式,即将资产价格纳入一般物价指数,构造广义的价格指数。另一种是在货币政策反应函数中直接加入资产价格项,以此来反应资产价格变化。这两种方式都系统地对资产价格直接作出反应,但不容忽视的是资产价格局域高度波动性的特点,且这种波动缺乏对宏观经济变量系统的影响,因此,这两种方式都可能会产生货币政策基准利率频繁波动,对宏观经济过度反应的不良后果。研究表明,这种方式不能实现货币政策效用的最大化。
(二)综合方式
由美联储二十多年应对资产价格泡沫的经验和教训得出,只有严重的资产价格泡沫破裂之后,货币政策效用的显著损失才会显现。因此,货币政策可以从风险管理的角度出发,以一种直接的但非机械的方式应对资产价格变化。这样不会直接调控资产价格水平,可以防止形成严重的资产价格泡沫。这种方式的核心就是相机选择。只要资产价格动态提示存在资产价格泡沫的风险,即使其中未明确包含未来通胀的信息,货币政策就应当针对资产价格水平作出反应,以防止形成严重的资产价格泡沫,带来负面的货币政策效用。这种反应操作的最终目标是优化货币政策效用,而不是实现特定的资产价格水平。实践中,采用“试错法”来防止这种风险管理型货币政策力度过大,付出高额成本。
(三)中国货币政策的启示
一方面是货币政策与经济结构调整。中国人民银行在应对通货膨胀或通货紧缩时,要把握尺度,适度宽松。美国采用通过扩张性的货币政策来调整居民消费过高的经济结构,一系列政策虽然使居民财富增加,通过抵押贷款等方式获得购买力,延缓了经济结构调整,但最终却付出了沉重的代价,这就告诉我们不能期望依靠货币政策来刺激解决结构性的问题。另一方面是货币政策的退出时机问题。中央银行应当按照定量分析和定性分析相结合的方式确定退出为防范通货膨胀或通货紧缩而采取的货币政策。定量分析方面,首先要考察宏观经济的取值是否已经达到某个阈值,然后基于模型定量测算选择能优化跨期货币政策效用的退出时机,最后编制和分析宏观经济不确定性指标,在宏观经济不确定性降低到某个阈值前退出。在定性分析方面,需要考察如市场信心等难以量化的因素,尤其在多种定量分析方法无法得出一致结论,难以决断最佳退出时机时,可以参考历史和国外的经验,根据本国的实际情况,综合权衡偏早退出和偏晚退出的风险和代价,定性分析和定量分析相结合,以此来确定最佳的退出时机。
四、总结
在对美联储应对资产价格泡沫二十多年的历史经验教训进行总结和反思的基础上,可以认识到货币政策和资产价格泡沫之间不是简单的线性关系,也不能再照搬之前的经验应对变化的资产价格泡沫,出于对资产价格泡沫的可识别性,破裂后可能带来高成本等因素的考虑,中央银行应当采用直接的但不是机械的货币政策来应对风险,区分目的是防止形成严重的资产价格泡沫而不是调控资产价格水平,只要采取恰当的方式,就可以应对资产价格泡沫对本国经济的冲击。
摘要：只要是泡沫最终都会破灭,如果任由资产价格泡沫发展,当泡沫崩溃时,就会导致通货紧缩,产出下降。一般在资产价格泡沫开始时,国家会采取紧缩性货币政策,虽可以阻止泡沫,但也会导致通货紧缩和产出下降。这就说明资产价格泡沫和货币政策是存在密切关系的,通过介绍资产价格泡沫的识别,然后针对一些问题进行反思,最后提出货币政策应对资产价格泡沫应采取直接的方式、综合方式等。
关键词：资产价格泡沫,货币政策,探究
参考文献
[1]黄宪,王书朦.资产价格波动与货币政策调控[J].当代经济研究,2013(9):37-44.
[2]王帆.资产价格泡沫与货币政策应对策略[J].时代金融:下旬,2013(1):108.
住宅价格泡沫 篇6
关键词：资产价格泡沫,基础价值,股市泡沫,系统思想
一、引言
随着我国房地产价格的不断上攻, 资产价格泡沫问题再次成为人们关注的焦点。时至今日, 尽管有关资产价格泡沫问题的研究文献较为丰硕, 但仍有两个悬而未决的重要理论问题值得探讨:一是资产价格泡沫确定基础的界定问题;二是已有的各种泡沫理论之间的关系问题。前者的主要症结在于:按照资产理论价值贴现模型, 资产的理论价值应是资产所能带来的未来现金流量的现值。这里的未来现金流量实际上也包含了因投机所产生的预期升值部分, 这就意味着, 资产的理论价值之中已包含了价格泡沫成份, 因此, 以此为依据计算出来的资产价格泡沫在理论上并不成立;后一个问题的症结表现在:当前围绕资产价格泡沫问题已形成了许多能够自圆其说的数学模型和理论解释, 但这些模型或理论自成体系, 甚至相互排斥, 至今未能形成一个完整的具有内在联系的泡沫解释体系。本文在区分基础价值与理论价值的基础上, 对基础价值的内涵作了界定, 在此基础上推导出资产价格泡沫的确定思路, 并基于系统思维方法对当前已有的各种理论观点进行梳理、整合, 以形成一个具有较强解释能力和广泛应用价值的泡沫理论体系。
二、资产价格泡沫的主要观点及其演进
金德尔伯格 (Charles P Kindleberger, 1978) 曾给资产价格泡沫下了一个形象的定义:“一种或一系列资产价格连续的陡然上升, 开始的价格上升引起了价格还会继续上升的预期, 进而吸引了一批以赚取买卖差价为目的新的投资者加入, 促使价格进一步上升, 这种价格上升通常会伴随着对金融危机的预期而陡然逆转。”这一定义虽不甚严谨, 但却较为生动地描述了泡沫的基本特征, 即实际价格脱离其基础价值是资产价格泡沫的外在表现;投机是引发泡沫的重要动因, 而逐渐膨胀到最终陡然破灭则是其运行的基本轨迹。然而, 由于资产价格泡沫的成因及表现形态异常复杂, 在具体描述资产价格泡沫的生成机理时, 出现了多种不同的理论观点, 并大致经历了理性泡沫理论、非理性泡沫理论, 以及近年来出现的非线性泡沫理论三个阶段。
(一) 理性泡沫理论
理性泡沫理论以投资者理性为基本前提, 并据以做出以下推论:如果市场有效, 资产的市场价格将会正确地反映资产的基础价值, 也就是说, 市场价格不会出现持续性或系统性的偏离, 资产价格泡沫不会产生;如果市场有效的条件不具备, 也就是说, 在信息充分且成本为零、自由竞争等假设条件不能完全实现的情况下, 则有可能出现价格泡沫。Tirole (1985) 运用跨期世代交叠模型证明, 在参与者无限、时域有限时, 资产价格泡沫有可能出现。之后, Weil (1989) 等人也相继在放松了基础假设的前提下, 论证了理性泡沫存在的可能性。
理性泡沫理论对泡沫成因的解释, 实际上是基于投资者个人理性预期进行的。也就是说, 当资产价格因某些扰动因素而向上攀升并偏离其基础价值时, 尽管投资者理性地认为, 资产价格已经超出了该资产基本面因素所决定的基础价值, 但由于大多数投资者仍在狂热地进行投资, 因而可以合理地判断股票仍有继续上升的空间, 进而做出继续买入的决策。投资者的这种行为同样会传染给其他投资者, 进而使股票价格继续向上漂移。当股票达到到一定价位之后, 一部分投资者的谨慎态度逐步占据上风, 而且越聚越浓, 这时只要有一点风吹草动, 股价就会迅速掉头向下, 甚至引起恐慌, 进而导致泡沫破裂。因此, 理性泡沫实际上是建立在个人理性基础上的一种集体非理性。
(二) 非理性泡沫理论
尽管理性泡沫理论给出了资产价格泡沫生成的基础框架, 但却难以对泡沫形成的理由给出令人信服的解释, 而行为科学及信息经济学的兴起与发展, 则为探寻价格泡沫的产生提供了新的契机, 在此基础上, 形成了以时尚潮流、羊群行为、噪音交易、正反馈交易、非对称信息和过度自信等理论模型为代表的非理性泡沫理论。
(1) 时尚潮流。Shiller (1984) 、Summer (1986) 等认为, 股票价格泡沫产生于投资者对时尚潮流的追捧, 如投资者在某一段时间对科技股或医药股的追捧就体现了这一现象。其基本依据是:顺势而为, 方可百战不殆。
(2) 羊群行为。Topol (1991) 、Lux (1995) 等人通过建立市场经济模型证明, 投资者在无法判断应买入哪一种股票的情况下, 往往会模仿周边邻近投资者的投资策略。这种从众行为既可导致股票价格在超过其基础价值后继续上涨, 也会引领股价向相反的方向迅速下滑。其基本依据是:对于社会的人或群居动物来说, 采取跟随策略往往是最安全和有效的。
(3) 噪声交易。De Long&Shleifer (1991) 等将资者区分为知情交易者和噪声交易者, 噪声交易者不能区分真实信息与噪声, 他们常常基于噪声而非真实信息进行交易, 当噪声交易者依据噪声将股价抬高而偏离其基础价值时, 知情交易者在将价格拉回至其理论价值之前, 会暂时利用价格的这种走势博取风险收益, 进而促使泡沫进一步膨胀。
(4) 非对称信息。Cennotle&Leland (1990) 等认为, 市场参与者拥有的信息不同是导致资产价格泡沫的重要原因之一。在只有少部分人拥有充分信息, 而大部分人只能基于对当期价格走势的观察来进行投资的情况下, 一旦发生供求冲击或其他原因, 股价就会迅速被抬高或回落。
(5) 正反馈现象。Jones (1999) 等认为, 在证券市场上, 存在大量的正反馈交易者, 他们买涨卖跌, 这种行为促使股价在已经高企的情况下继续上攻, 同时, 做市商也会利用这一现象, 操纵股市以求牟利。
(6) 过度自信。Scheinkman&Xiong (2003) 等认为, 投资者往往对自己所持有的资产未来能够以更高的价格出售出去过度自信, 这种过度自信导致资产价格低于其成本时会被持有, 而只有在高于其成本时, 才会被售出, 这种行为结果是泡沫形成的重要原因。
(7) 管理者异质。Allen&Gorton (1993) 等将股市重要投资人———基金管理者分为能够获取充分的股价决定信息的好管理者与无法获取充分的股价决定信息的差管理者。现行的基金管理激励机制往往会使差管理者成为具有强烈风险偏好的投资者, 促使他们在资产价格已经过高的情况下冒险追逐利差, 最终引发股价泡沫。
(三) 非线性泡沫理论
随着现代经济理论的发展, 以博弈论、混沌理论、分型和突变理论为代表的非线性理论逐步用来从整体上描述资产价格泡沫的运行态势。
(1) 基于博弈论的泡沫理论。Abreu&Brunnermeier (2003) 等认为, 在股价已经达到一定高度后。投资者会面临两种选择, 即卖出手中股票, 获利了结, 或继续持有等到股价处于更高价位时再售出, 后者将使投资者承受较大的风险, 博弈的结果, 取决于投资者对风险与收益的衡量。
(2) 基于混沌理论、分形理论和突变论为代表的现代泡沫理论。Brock (1997) &Hoummer (1998) 首先将投资者区分为能够获取充分信息的理性交易者和不能获取充分信息的图表交易者, 进而描述了股票价格从理性走向随机, 从均衡价格走向混沌的过程, 并进一步论证:当市场出现某个微小的敏感变化时, 有可能引发股价重新从混沌走向稳定。资产价格泡沫与其各影响因素的关系并非简单的线性回归关系, 因此, 以混沌理论、分形理论和突变论为代表的非线性数学方法为全面描述价格泡沫的运行轨迹开辟了新的道路。
三、理性泡沫理论与资产的基础价值
尽管人们对股票价格泡沫的认识千差万别, 但却有许多共同之处, 即泡沫是资产的交易价格偏离其基础价值所形成的价格偏离现象。在这里涉及一个关键的理论问题, 即如何界定资产的基础价值。与此相关的概念有“理论价值”和股票市价。以股票为例, 其理论价值实际上是其内在价值的理论表达或数学模拟, 而股票市价则是市场参与者依据自己所掌握的对影响股票价格的全部市场因素进行综合评判的结果, 这些因素既包括股票所带来的未来经济利益的时间、金额及相应的风险水平等基本面因素, 也包括市场参与者所具有的对股价变化有推波助澜作用的行为心理因素。从理论上讲, 二者具有内在一致性, 但在现实生活中, 二者之所以表现得若即若离, 是因为任何人都无法对由全体市场参与者共同决定的股票价格的全部影响因素进行全面、准确地测定, 也就是说, 理论价值只是一种理想的或假设的价格, 在现实生活中是无法准确计算出来的。
按照股票贴现理论模型, 在股票时域有限且贴现率既定的条件下, 股票的理论价值决定于两个因素:一是股票在未来期间所得红利带来的现金流量;二是未来某一时点出售股票所带来的现金流量。后者又可具体区分为两个部分:一是在未来某一时点出售股票时由其基本面因素决定的股票价格;二是受投机或非理性因素影响所引起的股价增值, 具体可用下述模型来表示:
上式中p为测定日的理论价值;Dn为第n期现金收益;t表示资产预期出售时期;r表示贴现率;Ft表示股票在第t期末出售时的价格;Fft表示资产在第t期末出售时由基本面因素决定的价格部分;Fbt表示资产在第t期出售时受非理性因素决定的价格部分。由公式 (3) 可知, 资产的理论价值由三项因素组成, 其中, 前两项构成了资产的基础价值 (P0) , 而最后一项则属资产价格泡沫部分 (Pb) 。
按照珐玛 (Fama) 的解释:“在有效市场前提下, 市场价格总能够完全反映市场信息”。梅尔克 (Malkiel) 则认为:“一个有效的市场能够正确、完全地反映与价格有关的所有信息。进一步讲, 如果市场是有效的, 则人们不可能通过信息分析和发掘获得额外的经济利益。”。也就是说, 在市场有效的前提下, 具有风险中性偏好的理性投资者会自动驱使市场价格向其基础价值移动, 而不会出现系统性偏差, 这就意味着, 资产价格泡沫将失去存在的可能性。对此, Tirole (1982) 等从跨期均衡的角度证明, 在无限交易的情况下, 资产价格泡沫不可能存在。因此, 可以将股票的基础价值界定为:在市场有效、投资者理性的假设条件下, 股票所创造的未来现金流量的现值。资产的基础价值与其理论价值的根本区别在于, 理论价值是在吸收了所有价格影响因素, 包括投机因素或交易者心理因素后所得到的市场价格的数学模拟, 而基础价值存在的前提性假设则剔除了投机性增值预期的可能性, 因而是不包含资产价格泡沫的价格。因此, 也可以把资产的基础价值理解为市场价格在市场有效、投资者理性前提下的特殊表现。
资产基础价值的内涵界定, 为资产价格泡沫的测定提供了依据。这是因为, 在市场有效且投资者理性前提下, 投资者最终将会获取按市场或行业平均报酬率计算的投资收益。也就是说, 投资者获取的利润会自动趋于同行业或相同风险投资产品所获得的平均利润率。因此, 股票的基础价值可通过股票所获得的平均收益率来估算。这一推论为利用行业平均市盈率或平均投资回报率计算相关资产的基础价值奠定了基础。
四、非理性泡沫理论解释了泡沫的生成机制
非理性泡沫理论重点在于从行为学和投资者群体差异的角度对资产价格泡沫进行解释, 并借用数学方法对其生成和破灭的过程进行模拟。
(一) 基于金融行为学的泡沫生成机制分析
此类分析方法通常是指基于所有投资者, 乃至社会个人都具有的行为心理对泡沫进行模拟和解释, 具体包括时尚潮流理论、正反馈交易理论、羊群行为理论及过度自信理论等, 其中, 时尚潮流理论认为投资者具有顺应价格变动大势而动的倾向;正反馈交易理论认为人们具有先天性的价格外推预测行为, 即所谓追涨卖跌;羊群行为理论认为投资者会自动跟随主流而动以确保自身的安全并进而获益;过度自信理论则认为投资者总是倾向于相信, 自己会将手中的股票卖给下一个出价更高的购买者。上述这些理论模型的构建实际上有一个共同的特征, 即在信息不充分或个人能力有限的情况下, 只有采取跟随策略或顺势而为才能够有效地回避风险并获取收益。
(二) 基于投资者异质的泡沫生成机制分析
此类分析方法通常将投资者分成具有不同品质特征的群体, 然后在此基础上分析不同群体在泡沫形成过程中所起的作用, 如信息不对称理论将投资者区分为能够获取充分信息的群体和没有能力获取信息的群体;噪声交易理论将投资者区分为知情交易者和噪声交易者;主动性交易理论, 将投资者区分为做市商和跟风投资者;技术异质理论将投资者区分为依据股票基本面信息投资的群体与根据股价运行态势进行图表分析的投资者群体;管理者异质理论则把机构投资者区分为依据基本信息投资且风险中性的好管理者和具有风险偏好的的差管理者。不同品质的交易者在实际买入或卖出某种股票时, 常常会采取不同的投资策略, 如知情交易者掌握了较充分的信息, 或有较全面的炒股知识, 因而不会盲目跟风, 甚至有意做市, 而噪声交易者则相对盲目, 追涨卖跌。在噪声交易者盲目追风时, 知情交易者也可能会嗅觉到股价在未来的一段时间内具有继续向上攀升可能性, 进而做出继续买入的决策, 这种行为反过来又加剧了噪声交易者的跟风行为。相反, 当股市出现了有可能导致股价逆转的因素时, 知情交易者可能率先采取相反的行为, 从而导致股价泡沫破裂。
五、非线性泡沫理论模拟了泡沫运行的轨迹
资产价格泡沫的研究对象千差万别, 且每一种资产的价格泡沫在其生成及破灭过程中都会受许多不确定因素的影响, 因而很难用线性模型加以模拟, 这使得以混沌理论、分形理论及突变理论为代表的非线性数学方法有了用武之地。
(1) 混沌理论 (Chaos theory) , 主要对非线性或不规则而无法预测的现象及其过程进行的分析与描述。其主导思想是:宇宙本身处于混沌状态, 其中某一部分发生的事件, 会给似乎并无关联的另一部分造成不可预测的后果, 即所谓一个蝴蝶在巴西轻拍翅膀, 可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风。它强调一个混沌过程看起来是无序的、随机的, 但却是一个可以进行数学模拟的确定性过程。混沌理论的研究产生于数学和纯科学领域, 之后被广泛应用于受诸多不确定因素影响的经济学领域。泡沫的形成并不是一个简单的确定性过程, 人们无法简单地将泡沫与某些特定因素看成是线性关系。但从另一角度看, 资产价格泡沫的生成与破灭在表面上看来是混乱而无序的, 其运行轨迹又有一定的必然性, 因而用混沌理论解释泡沫现象既是恰当的, 也是可行的。
(2) 分形理论 (Fractal Theory) , 是非线性科学的前沿和重要分支, 其基本含义是, 世界万物可分为不同的类型, 某一类型的部分与其整体之间往往由具有相似的形态, 如一个国家的政治结构, 往往与这个国家内一个企业或家庭的管理结构具有相似性。分形理论在认识和描述资产价格泡沫的生成与破灭机制方面具有深刻的科学方法论意义:首先, 不同资产价格泡沫的生成与破灭的过程有所不同, 如房地产价格泡沫与股票价格泡沫具有不同的生长与破灭机制;其次, 同类资产的价格泡沫具有相似性, 如不同股票的价格泡沫的产生、膨胀及破灭具有相似性;第三, 通过对个股的研究或某个投资者的研究可以进一步了解股市整体泡沫的特征, 以及个体理性如何形成集体无理性的现象。
(3) 突变理论 (Catastrophic Change theory) , 研究从一种稳定状态向另一种稳定状态跃迁的过程, 并用数学模型来描述隐藏于其表象之后的基本规律。该理论认为, 自然界或人类社会中任何一种运动状态都有稳定态和非稳定态之分, 非线性系统从某一个稳定态到另一个稳定态的转化, 通常是以突变的形式发生的。其核心思想是, 如果非线性系统处于休止状态, 它就会趋于获得一种理想的稳定状态;如果受到外界变化力量作用, 该系统起初会试图通过吸收外界压力, 保持其原有状态, 如果变化力量过于强大而不可能被完全吸收的话, 突变就会发生, 系统随之进入另一种新的稳定状态。借助于突变理论所创立的数学模型, 可以较好地描述资产价格泡沫在外界刺激因素的影响下逐渐放大, 以及在泡沫增大到一定程度后突然破灭这一突变过程, 进而很好地描述资产价格泡沫生成及破灭的过程及外界刺激因素发挥作用的机制。
六、结论
住宅价格泡沫 篇7
房价飙升及住房价格承受能力的削弱仅局限于一二线城市, 三四线城市仍然存在去库存压力, 且总体市场表现较为稳定。
房地产开发投资未显著增加。2016年1~8月间, 房地产开发投资、土地成交价款以及新开工面积同比增幅分别录得5.4%、7.9%及12.2%, 较此前几轮周期顶峰时的增幅更为温和。
目前二线城市的市场限制措施仍属宽松。如果市场过热现象未受到遏制, 政府仍有相当充足的政策空间, 通过收紧行政、税收及信贷政策多管齐下进行调控。
更为多元及透明的融资渠道减轻了开发商及银行的财务风险。当前开发商的融资来源中不仅包括银行贷款, 也越来越多地纳入企业债券、信托、私募基金及资产证券化产品等多元化渠道。企业债券近年来成为了开发商重要的融资渠道, 目前其集中到期时间已推至2018至2021年间。这意味着开发商在短期内不会面临太大的偿债压力。
家庭低负债率及高储蓄率提供了很好的缓冲区。中国家庭的债务占GDP比重约为40%, 远低于发达经济体的60%~80%;此外, 中国的居民储蓄率高达40%。上述两项因素为快速膨胀的房贷及企业部门的高杠杆提供了缓冲空间。
对于市场未来六个月发展趋势的展望, 世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示:政府因城施策仍为主线, 工作重心将放在抑制一二线城市泡沫、促进三四线城市去库存上。在一二线城市, 由于新政实施将缩小购房者基数且抑制投资意愿, 住宅销售将受抑制。2016年1~8月, 上述城市的住宅销售面积占全国销售总面积的22%。然而, 鉴于一二线城市目前较低的住宅库存水平, 我们认为价格在2017年二季度前出现集中回调的几率不大。
在三四线城市, 尽管国务院最近出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》将长期有利于中小城市房地产的需求, 但短期内中小城市相对较差的人口结构及疲软的经济数据并不足以吸引投资者购房。