土地价格

土地价格（共12篇）

土地价格 篇1

摘要：我国的经济在近年来得到了很大的发展, 这也使得城市的建设规模不断地扩大, 县级城市也在高速的经济发展下不断的壮大, 这对土地资源的利用提出了新的要求。为了保证城市的经济能够可持续的发展, 土地管理部门必须不断的提高城市土地价格评估水平。本文将对县级城市土地的价格评估做简要的阐述, 并提出几点建议, 希望对土地管理相关人员有所帮助。

关键词：县级城市,土地价格,土地评估

随着社会经济的发展, 人们生活水平的提高, 受环境以及城市建设规模等因素的影响, 城市土地的价格也在不断的发生着变化, 县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大, 但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡, 我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整, 由间接方式转变成直接方式, 这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。

1 土地价格

土地在我国是一种稀缺资源, 且土地为不可再生资源, 所以在土地供给弹性极其微小, 那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少, 但是随着经济的发展, 工厂和城市规模不断扩大, 使得县级城市的土地需求量增加, 从而使土地的价格有所上调。相反, 如果经济萧条, 建设用地需求量少, 土地价格也会有所下降。

土地位置具有不可变更性, 这导致土地市场不同于其他的商品市场, 在土地转让中, 转移的生产使用权, 而不是所有权。根据我国法律的规定, 城市的土地所有权是国家的, 任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。

土地价格还与自身因素有关, 不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素, 是指土地位置具有不可变更性, 所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度, 根据土地位置的便利度, 土地价格存在高低差异。比如, 对于需要运输的工厂建设用地, 靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素, 指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素, 指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。

2 土地评估

随着房地产行业的崛起, 土地市场也得到了很好的发展, 这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视, 并颁布了一系列的土地制度改革措施, 以此来完善土地市场, 从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨, 给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响, 县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高, 快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此, 县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用, 可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力, 提高人们的生活水平, 政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控, 建立科学的城市土地价格评估体系, 使土地价格浮动得到有效的控制。

我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》, 通过规程的具体条例规定, 全面分析影响土地价格的因素, 并对每个因素做出针对性的评价, 通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分, 可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础, 再结合实际土地市场交易情况, 通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估, 从而确定城市土地的最终基准价格。

3 城市土地价格评估的建议

3.1 有效平衡土地的供求

市场价格受供求关系影响, 供大于求引起价格下调, 供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响, 所以政府有关部门要加大宏观调控的力度, 使土地市场的供求关系平衡, 稳定土地价格。

3.2 合理应用预期收益

部分土地投资商, 会在投资前对土地进行综合评价, 并合理的进行土地价格评估, 以此来确定投资预期收益[4]。由此看来, 城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下, 土地市场不断的发展, 使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小, 所以为了提高土地投资预期收益的准确性, 保证投资人的利益, 在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析, 并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

3.3 保证土地有效使用

土地的用途具有多样性, 不同的行业中土地扮演着不同的的地位, 同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同, 所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益, 还要保证土地利用率最大化, 使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时, 要确保土地使用率最大化, 保证土地资源科学合理分配, 进一步推动土地市场的发展。

4 结语

综上所述, 城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高, 就业机会较少, 土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作, 全面考虑各种因素, 结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用, 稳定土地价格。

参考文献

[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业, 2013 (13) :303-303.

[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息, 2015 (03) :2-2.

[3]刘丹松.城市土地价格评估理论与方法的研究[D].重庆大学, 1996.

[4]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业, 2013 (09) :279.

土地价格 篇2

1.建立土地估价制度

自20世纪80年代后期，原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入大多数土地交易，如企业股份制改造、土地抵押等，农村土地也已开展基准地价评估。通过对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价管理政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。

2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度

开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理部门要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分a级、准a级和b级三类，对不同类型的估价机的设立标准和从业范围进行了严格的规定。来源于考试大。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。

3.建立基准地价和标定地价定期公布制度

《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照依据，也是房地产投资者投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家要求省会城市和计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。

4.建立地价监测体系

国家为了更好地了解市场地价状况，制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部，国土资源部既可快捷准确地了解各城市的地价状况，及时制定相应的地价管理政策。同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。

5.建立土地供应计划制度和土地储备制度

为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际，建立了土地供应计划制度和土地储备制度，要求每年进入一级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定，同时，各城市土地管理部门还建立了土地储备制度，以有效地调节土地供应。

6.建立土地交易最低限价制度

《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。

7.建立土地增值税制度

城市土地价格及土地评估的探究 篇3

关键词：城市；土地；价格；评估

一、城市土地价格的内涵

城市土地，是城市整体结构中一个十分重要的组成部分。对于城市土地价格来说，需要根据土地的特点和内涵来确定。由于土地具有固定性的特点，土地所在的位置在很大成功上，影响着土地市场。土地市场与一般商品市场并不相同，不能将土地作为商品进行实体的转移。土地市场当中的交易行为只局限于产权的购买与转移。在土地买卖当中，购买方所获得的是土地的产权，土地价格即为产权的价格。在购买土地之后，享有相应的土地使用和经营权利，并存在一定的期限，并不代表土地的完全占有，这是土地市场买卖交易的特点，城市土地价格的内涵与普通商品交易存在着很明显的差别。参考《宪法》和《土地管理法》相关规定，城市土地属于国家，个人所有的土地则是由国家出让的使用权。通过土地市场的买卖交易，购买方获得土地所有权等相关权利，土地价格与之有着重要的关联。根据土地使用权与所有权分离的原则，主要以可进行商品流通的建设用地使用权为主。在此基础上，土地产权可以在个人之间可以互相转让，但只局限于建设用地使用权，可以由其他权利组合而成。城市土地价格可以视为建设用地使用权的价格。

二、影响城市土地价格的因素

事实上，就城市土地价格而言，由于其自身就存在着一定的内涵，并在某种程度上表现出一种多样性，但这种多样性实际上又具体表现在其影响因素上。

1、行政因素

土地作为特殊性商品，需要国家政策对其进行干预。保障社会利益，促进宏观经济发展，合理进行土地价格的调控，这是影响土地价格的关键因素。土地转移以及土地使用都需要根据土地的相关政策和制度，围绕住房、城市规划、地价、税收等多个方面，对土地价格实行干预，提升城市土地资源的利用率，创造良好的经济效益，将土地价格保持在合理范围。

2、人口因素

城市土地主要应用于房地产行业，受到人口增长的影响，住房压力激增。房建用地需求增加。土地的集约化利用在很大程度上影响着土地价格。人口密度越高，房建土地需求越多，往往会出现供给困难的情况，房价和土地价格随之增长。

3、社会因素

城市土地价格往往与社会发展的实际情况有着直接关联，其中包括政治、经济以及文化等多个方面。社会环境的安定，城市化建设的深入，房地产项目的投资和发展基于，这些社会因素，对城市土地价格有着直接的影响。

4、经济因素

城市经济发展对城市土地价格有着重要的影响。随着我国经济不断发展，城市建设规模越来越大，给城市土地资源的有效利用提出了更高要求在良好的经济环境下，财政、金融收入呈现持续增长的势头。随着行业、岗位的增加，提供了更多的就业机会，进而带动土地需求量的提升，土地价格随之上涨。

三、城市土地评估的具体原则与思路

在对城市土地价格的内涵以及影响因素有了一定了解的基础上，根据相应的原则及思路，我对城市土地评估进行论述。

1、城市土地评估的主要原则

其一，基于替代原则。当存在两个或两个以上效用相近的土地时，可以相互替换，则形成了市场竞争，土地价格在很大程度上代表着竞争优势，土地价格低的土地更容易占据市场。在替代原则的作用下，效用相近的土地之间形成竞争上的制约，实现价格的平衡，避免故意抬高价格或是压低价格。根据土地的具体使用价值来进行价格评估，城市土地评估的基础仍然是以替代原理为基本原则。其次，结合最有效使用原则。根据土地的用途以及土地使用的最高期望，将土地应用于最佳用途当中，以获得最高的应用价值，这同样也是城市土地评估的重要的参考。

2、城市地价更新评估基本思路

根据城市土地使用价值和价格空间分布规律，参考《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，将城市土地定级作为城市地价更新评估的新思路。从很土地评估的基础环节着手，进行量化分析，优化定级评估程序，建立完善的城市地价更新评估体系，以维护土地市场秩序。参考级差收益，准确进行土地评估和判断，对土地定级进行有效控制，保证的精确度。

城市土地定级必须参照《城市土地价格调查与集约度利用潜力评价实施方案》，根据土地区位条件和特性，结合土地综合定级和分类定级。以市场交易资料确定基准地价改善传统评估办法当中的不足，促进土地市场的健康和可持续发展，保持合理的土地价格，使广大人民群众从中受益。

结语：

经过上文的分析和介绍，我们对城市土地价格的内涵、影响城市土地价格的因素以及进行城市土地价格评估的原则及思路等几个方面的内容有了一定的了解，从中我们可以深刻地认识到，作为一个与城市健康发展有着直接联系的城市土地价格而言，其自身来说就有着一定的丰富内涵，因为作为其主体的城市土地在使用上就存在着一定的多样性。而也正是因为这种多样性，其在进行价格确定的时候会容易受到内外部因素的影响而呈现出一种价格规律和价格模式，而这种规律和模式实际上又可以充分依据相应的经济理论以及经济方法进行合理分析和运用，并在此基础上建立起相应的城市土地评估模型，切实的将这种价格水平提升至一个最高点。

参考文献：

[1]冀晓燕.对太原市城市土地价格变动影响因素的研究[J].华北国土资源，2014，05：110-112.

[2]陳兴旺.浅析房地产价格和城市土地价格联动关系[J].低碳世界，2014，15：206-207.

土地价格评估影响因素研究 篇4

一、价格评估的相关理论

1、西方古典经济学的地租理论

在马克思之前, 己有一些西方经济学家对地租进行较多的研究。英国古典政治经济学创始人威廉.配第在《赋税论》中首次提出地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入, 是支付生产成本后的剩余, 同时指出地租受到土地肥沃程度、耕作技术水平以及产地距离市场远近的影响。英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫.李嘉图运用劳动价值论研究地租, 他认为土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异是产生级差地租的条件, 土地产品的价值是由劣等地的生产条件, 即最大的劳动消耗决定的, 头等地的产品价格除补偿成本并获得利润外还有超额利润, 这就是级差地租, 但他认为最劣等地是没有地租的, 否认绝对地租的存在。

2、马克思地租理论

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承, 而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租, 马克思将它分为级差地租I和级差地租H, 他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件:在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断, 使土地所有者获得持久而稳定的超额利润, 这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出, 由于土地私有权的存在, 即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

3、土地供求理论

在现代市场经济中, 土地与其他商品一样, 其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A (.Masrhal) l认为, 地租的决定原则上应受土地供求的影响, 而土地供给受自然条件的限制, 土地的自然供给是固定不变的, 并且它没有生产费用, 因而也没有供给价格。因此, 地租只受土地需求的影响, 上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为, 在一般的价格决定中, 土地的供给与需求都是能够变动的:价格是二者相互运劝的结果;土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中, 二者的变动也同样存在。需求的扩大, 致使价格上升, 从而土地供给数量增加;而价格的进一步上升, 又会导致需求减少, 使价格回落, 土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

地价评估过程中, 土地价格影响因素分析是宗地地价评估程序中的重要内容, 是准确合理确定地价的基础。影响土地价格的因素, 可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素, 是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

(1) 行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发, 制定有关政策, 或推动土地的转移, 或限制某类土地的利用等, 从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预, 对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

(2) 人口因素

土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加, 导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大, 最终造成地价波动。在单位区域内, 影响地价的是相对人口密度, 一般来说, 人口密度高的地区, 住宅用地需求多于供给, 供给相对缺乏, 因而土地市场价格趋高。

(3) 社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大影响, 主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本, 甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下, 由于土地的特殊性, 往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地, 或者是需求者实际需要多少土地, 而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时, 土地的潜在需求将转变为有效需求, 一些投机性需求也会趁机“凑热闹”, 这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清, 最终土地市场价格将因土地价格预期而上升;当土地价格预期会下降时, 一部分现实需求者就会转变为观望者, 有效需求变为潜在需求, 土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列, 土地需求量减少, 土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来, 预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、, 土地供给等因素的影响。

(4) 经济因素

衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加, 意味着财政、金融景气, 经济繁荣, 就业机会增加, 物价、工资处于有利于经济发展的状态, 社会总投资增加, 对土地的总需求不断扩大, 带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看, 土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一, 是巨额款项的往来, 因此, 投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项, 所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此, 投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策, 特别是了解利率水平的变化。

准备金率的变化将会引起货币供应量的变化。当采用“银根”紧缩政策时, 准备金率提高, 流通货币量减少, 房地产市场资金更加紧张, 土地需求量减少, 土地交易价格下降。当政府鼓励固定资产投资增长时, 采用放松“银根”政策, 相应降低准备金率, 流通货币量增多, 房地产企业可运用的资金增加, 土地需求量上升, 推动土地市场价格上涨。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象, 它本身不是需求的直接对象, 是派生的、间接的需求, 在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品, 住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求, 当对房产需求量增大时, 房产价格上升, 房地产开发商获得的利润增加, 则房地产开发商所能支付的土地价格越高, 引起地价上涨。

(5) 国际因素

地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性, 对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征, 因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素, 是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论与讨论

市场经济条件下, 土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约, 因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面, 一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格, 二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

在土地市场价格管理中, 很多问题和制度巫待进一步解决和完善。较多城市已建立土地储备制度, 但由于很多地方财政入不敷出, 城市建设投入资金多, 无力顾及土地储备, 甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难, 土地储备能力差, 在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金, 完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善, 但很多地方土地有形市场并未建立或建立后流于形式, 某些地方甚至未建立起经营性土地使用权招拍挂制度, 在全国范围内符合国土资源部要求的土地有形市场寥寥无几。可见, 要实现土地交易许可制度要假以时日—但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等:《土地经济学》 (第四版) , 中国人民大学出版社, 2001年9月。

土地价格 篇5

党杨

【摘要】：目前,国内学术界关于土地价格影响因素的研究主要还侧重于宏观性、政策性的描述和分析,本文研究的重点是微观因素,特别是就区域经济一体化背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究。从一线、二线、三线和四线城市比较的角度进行对比分析,以确定相同因素在不同类别的城市中影响作用的异同,有望在方法论和研究结论上有新的突破。本文在对国内外研究现状评述的基础上,通过对包括古典政治经济学派、庸俗政治经济学派、现代西方经济学派在内的西方地租地价理论,以及马克思地租地价理论、区位与土地价格理论、其它相关的土地价格理论的分析借鉴;对影响我国城市土地价格形成的宏观因素,即对城市土地使用制度、城市规划、城市增长与城乡一体化、税收结构、城市经营,进行了较为系统的论述;并重点讨论了我国城市土地价格形成的微观因素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期与“羊群效应”对我国城市土地价格的影响。最后,论文在对统计数据及实地调研的基础上,通过表格数据分析和SPSS、EVIEWS统计软件的分析,对各个影响因素进行了相关度计量分析。文章结论认为: 第一,影响城市土地价格的6类要素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素,都与城市土地价格呈明显的相关性。其中,区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期因素与土地价格形成的相关系数都在0.6以上,呈显著的相关性,宏观政策和政府决策以及宗地个别因素的相关系数相对较低。第二,在城市土地价格影响因素中的宗地个别因素内部,相同因素对城市土地价格的影响不尽相同。宗地形状对土地价格的影响较为一致。土地自然条件对土地价格的影响,在四类城市中具有高度的一致性。但宗地面积、宗地规划限制对土地价格的影响却表现出较大的不同。第三,在影响城市土地价格的区位因素内部,城市中心(CBD)影响力因素和城市交通因素,对一线城市和二线城市土地价格的影响,要远大于三线城市和四线城市,其重要性呈显著的递减趋势。集聚因素在一线、二线和三线城市土地价格形成中的作用较为明显,而对四线城市土地价格形成的影响作用较弱。区位购买力因素对一线和二线城市对土地价格的影响作用,要比三线和四线城市明显。第四,在影响城市土地价格的邻里因素中,周边环境因素、市政设施因素和周围居住群体因素对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响比例,有较大的一致性,但这三类因素对土地价格的影响作用并不相同。其中,周边环境因素和市政设施因素对土地价格的影响作用最强,周围居住群体因素对土地价格的影响最弱。三类因素内部细分的环境污染、交通噪音、学校、医院、公园、绿地、社会阶层分布状况、区位居民的职业状况、区位居民的收入状况9类因素中,环境污染对土地价格影响最大,其次是学校。第五,土地投机因素和城市土地价格间呈明显相关性,但对于不同类型的城市来说,土地投机对城市土地价格的影响有着很大差别。在一线城市,土地投机已经严重地影响到了城市土地价格。在二线城市,土地投机对土地价格有明显的影响,但远不如一线城市严重。近年来,三线城市的土地投机开始加强,对城市土地价格的影响不断增加。四线城市土地投机不严重,目前还不是土地投机资本的重点投机所在。但随着国家宏观调控政策在一线和二线城市实施的加强,预计土地投机资本很可能迅速向三线城市转移,并很有可能在不长的时间内波及

四线城市。第六,心理预期因素对城市土地价格形成具有显著性影响,但三线和四线城市对土地价格上升的心理预期,总体上比二线和一线城市要高。不过,另一方面,对土地价格的心理预期上涨幅度,却呈现出正反两种趋势。在低幅度上涨层面上,四线和三线城市对土地价格的心理预期远比一线和二线城市大的多。但在高幅度的上涨层面上,一线和二线城市对土地价格的心理预期却远比四线和三线城市大得多。第七,在影响城市土地价格的宏观因素中,城市土地使用制度和城市规划对一线城市土地价格的影响不大,对二线城市土地价格的影响作用有所加强,对三线和四线城市土地价格的作用明显加强。本文的创新点在于: 第一,统计和分析样本选择上具有一定的创新性。本文没有像学术界既有的研究那样,选择一个城市进行研究,而是分别选择了具有代表性的一线、二线、三线和四线城市中的一个,在样本选择上既有代表性,又有普遍性。第二,将区域经济学和计量经济学相结合。在京津冀都市圈区域经济一体化的大环境下,选取其中的四类城市,通过相关统计资料及实地调研数据相结合的方法,对调研数据整理成表格进行直观分析的基础上,利用SPSS、EVIEWS统计分析软件,对我国四类城市土地价格主要影响因素的相关度进行分析,在两者的动态比较中,形成对我国城市土地价格影响因素的整体认知。第三,综合分析影响我国土地价格形成的宏观和微观因素,特别是加强对微观影响因素的研究,在动态分析中形成对新时期我国城市土地价格影响因素的整体认知。与以往的研究相比,本研究的学术意义主要体现在以下三个方面。第一,将区域经济学与计量经济学相结合。就区域经济一体化快速发展的经济背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究,为建立区域性统一的土地市场提供理论上的准备已经成为当前理论界的重要课题。第二,构建并验证了土地价格影响因素的特征价格模型。构建了中国城市的土地价格影响因素特征价格模型,并赋予了符合中国实际的计量标准,从而进一步丰富和发展了城市土地价格影响因素的实证研究。第三,探讨了相同的影响因素在不同的四类城市的影响效果的大小。

【关键词】：土地价格 宏观影响因素 微观影响因素 区域经济一体化 土地特征价格模型

【学位授予单位】：吉林大学

【学位级别】：博士

【学位授予年份】：2011

【分类号】：F293.2

【目录】：

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 摘要4-6 Abstract6-13 第1章 绪论13-31 1.1 选题背景13-16 1.2 国内外研究现状综述16-27 1.2.1 国外研究现状16-19 1.2.2 国内研究现状19-27 1.2.3 国内外研究现状评析27 1.3 研究意义27-28 1.4 主要研究内容28

                                     1.5 研究方法28-29 1.6 技术路线29-31 第2章 土地价格理论31-52 2.1 西方地租地价理论31-37 2.1.1 古典政治经济学的地租地价理论31-33 2.1.2 庸俗政治经济学的地租地价理论33 2.1.3 现代西方经济学的地租地价理论33-37 2.2 马克思地租地价理论37-40 2.2.1 马克思地租地价理论的实质37-38 2.2.2 马克思地租地价理论的主要内容38-40 2.2.3 马克思地租地价理论述评40 2.3 区位与土地价格理论40-49 2.3.1 区位理论40-44 2.3.2 区位与城市土地价格理论44-49 2.4 其它土地价格理论49-52 第3章 中国城市土地价格宏观影响因素的研究52-74 3.1 城市土地使用制度52-55 3.2 城市规划55-58 3.3 城市增长与城乡一体化58-62 3.4 税收结构62-65 3.5 城市经营65-69 3.6 人口数量及增长率69-70 3.7 政府宏观调控能力70-74 第4章 中国城市土地价格微观影响因素的研究74-92 4.1 宗地个别因素74-77 4.2 区位因素77-82 4.3 邻里因素82-85 4.4 土地投机因素85-88 4.5 心理预期与“羊群效应”88-92 第5章 基于京津冀都市圈城市土地价格影响因素的实证研究92-121 5.1 区域经济一体化与京津冀都市圈的发展92-99 5.1.1 区域经济一体化及其特征92-93 5.1.2 京津冀都市圈的发展93-95 5.1.3 样本选择95-99 5.2 城市土地价格模型的构建99-105 5.2.1 特征价格模型的核心思想99 5.2.2 城市土地价格影响因素、因子及自变量的选择与确定99-105 5.3 调查报告与数据整理105-111

土地价格 篇6

党杨（1984-），女，吉林长春，吉林财经大学信息经济学院国际经济系主任助理，讲师。

摘要：本文的研究内容来自于吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目《城市土地价格影响因素的研究》。本文基于探析中国城市土地价格影响因素的需要，从影响土地价格的综合因素、政府行为和制度、容积率等七个方面对国内学者的有关研究成果进行了梳理和分析，为我们研究和分析城市土地价格影响因素奠定了基础。

关键词：城市土地价格；影响因素；分析

土地是人类社会存在和发展的基础，是一切生产和经营活动不可或缺的基本要素。近年来，随着中国城市经济的高速增长和城市化速度的加快，城市建设用地向城郊农业用地扩展已不可避免，土地问题日益突出。在土地问题中，最为突出者又为土地价格问题。这一方面是因为，土地价格机制对作为重要生产要素的城市土地的合理配置和有效利用起着十分重要的作用；另一方面是因为，若土地价格上升超过真实土地价格或一般物价水平而演变为土地价格高涨，则会引发土地投机，并最终造成土地投机与土地价格高涨的恶性循环。

一、关于影响土地价格的综合因素的分析

1、以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。魏静、郑小刚等人以河北省冀州为例，以统计年鉴和实地调查资料为数据来源，根据征地区片综合地价影响因素与已发生征地交易价格的相关性确定各影响因素权重系数，对征地区片的综合地价影响因素进行了分析。认为：征地交易地价与土地供求紧张程度、临路距离、距城市距离和人均耕地面积的相关概率高达99.9%，成为制约征地交易地价高低的关键因素；征地交易地价与耕地面积百分率和农民人均纯收入的相关概率高达90%，对征地交易地价的影响程度次之；征地交易地价与近三年农业产值几乎不相关；征地交易地价与临路距离、距城市距离、人均耕地面积和耕地面积百分率呈负相关，表明临路距离和距城市距离越近，人均耕地面积越小，土地开发程度越高则地价越高；征地交易地价与土地供求关系、农民人均纯收入和社会保障价格呈正相关，表明土地需求紧张、农民人均纯收入高和社会保障状况好的区域地价较高。

2、对影响土地价格异化和土地价格差异性综合要素的研究。蒋满元通过对现阶段城市土地价格异化问题的探讨，对影响土地价格的综合因素进行了分析。认为：在我国城市土地资产经营的过程中，由于土地市场并非一个完全竞争的市场，由于土地作为最重要的生产要素其价格往往易于受到政府政策选择的干预，由于土地市场上还存在着比较严重的政府官员的寻租行为和开发商相互间的不正当竞争活动，由于目前的关于土地方面的税费体系还存在着诸多的不合理成分，由于隐性土地交易的行为还普遍存在，因而土地价格实践中所表现出来的往往也就并非经济学意义上的由供求平衡影响所确定的均衡价格；相反，在某种程度上，它更多体现的是对现实中土地价格的歪曲并进而形成了通常所说的土地价格的异化问题。

3、对影响城市土地价格的因素分类的综合研究。杨继瑞系统研究了影响城市地价的因素体系，把影响城市地价的因素分为：城市土地供求状况、城市土地的物理因素、城市土地的环境因素、城市用地的行政因素、城市用地的经济因素、人口因素、城市社会因素、城市用地的心理因素、国际因素和其他因素十个方面。金家鼎则把影响土地价格的变动因素归为：影响土地价格的整体因素和具体因素两大类。整体因素包括：国民经济增长速度、城市化发展程度、土地制度和投机作用；具体因素包括：位置、土地使用权、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农业用地的开发程度、税收和土地市场的发育完善程度。

4、对影响小城镇土地和特定用途土地价格的综合要素的研究。肖更生、李贞玉则较具体地对我国城市工业地价的影响因素进行了分析，其文用计量经济学的方法，分供求二方，取人口、经济、区位、政府行为等四大板块中的基本要素对我国工业地价的相关性与影响力度进行了探讨。认为：从相关性看：城市设施因素与工业地价相关性较弱；大区位因素与工业地价相关性较强。房产税额、耕地占用税额、本年购置的土地面积等政府行为因素与工业地价相关性较强；余者与工业地价相关性较弱。从影响力度看：工业地价对经济、政府行为、区位因素的弹性系数总体呈现一种矛盾、混乱的特征，佐证了中国工业地价违背客观规律性的现象。剔除其混乱因素，仍可看出大区位因素对工业地价影响的力度要大于经济因素，土地类税额对工业地价影响的力度微乎其微；反映了地方政府在工业化过程中对土地的掠夺性开发利用。

二、关于政府行为和制度对城市土地价格影响的研究

杨庆媛、刘智勇在《城市土地价格与政府行为的相关机制研究》一文中指出：在成熟的土地市场中，土地价格与政府行为间为弱相关关系。在我国目前先一级市场后二级市场的市场体系中，政府不仅充当市场的裁判，而且活跃地扮演着“参与者”的角色；作为主要供给者，又是市场交易程序、交易规则的制定者，其行为影响到土地市场的方方面面，特别是通过影响城市土地供求关系、制定地价政策以及制定和实施城市规划等影响城市土地价格。肖更生、李贞玉通过实证分析，探讨了中国政府行为因素对商业、住宅、工业地价的影响力度，认为：政府行为因素对商业地价的影响力度大，住宅地价次之，对工业地价影响力度甚微，验证了中国工业地价的紊乱性；土地供给因素对地价影响力度微弱，反映了中国城市扩张冲动中对土地需求的饥渴症状。彭松、童青对土地征用价格的制度缺陷进行了思考，指出：土地征用制度的缺陷表现为土地征用价格的不合理，土地征用价格是一种游离于市场之外的一种垄断性价格。王雪松、张绍良、王雪梅从土地内在因素、经济因素和制度因素三个角度分析了中国城市土地价格虚高的成因，进而揭示了地价虚高给中国带来的危害。

三、关于容积率对城市土地价格影响的研究

欧阳安蛟从容积率影响地价的机制入手，提出了只受收益机制作用下的地价随容积率变化规律，并进而得出收益机制与市场供求机制共同作用下积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高，但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况。容积率对地价的影响总体上呈现出不断变化的趋势，具体表现为“遵循报酬递增递减规律”；“容积率大小不同，对低价的影响不同”；“同一地区，不同容积率，对低价的影响不同”；“用途不同，容积率对地价的影响不同”。章波、苏东升等以江苏省南京市为例，就容积率影响城市地价的作用机理进行了实证分析，认为：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。

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四、关于城市规划对城市土地价格影响的研究

黄亚平、丁烈云就城市规划对低价的作用机制进行了研究，认为：不同规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。规划实施程度对地价变化有着明显影响，具体表现为：城市规划实施的过程受制于城市开发建设速度的快慢（即城市发展速率），城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升；城市发展速度及规划实施程度对城市各个次区域内部的级别价、路线价、区片价及反映具体地块的宗地地价的动态变化的影响更为直接。规划实施方式也对地价产生影响，这是因为规划实施方式主要取决于城市开发与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。具体表现为：若采取中心——外围开发模式，整个城市地价空间分布多呈单核心的分布形态；若采用外围——中心开发模式，将导致城市外围地区地价首先上升，拉动城市整体地价水平的升高，在规划实施过程中，除市中心地区外，在外围也有可能形成多个次级地价峰值区；规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。

五、关于影响城市土地价格的区位要素的研究

杜德斌、徐建刚以上海为例，采用GIS技术和多元线性回归分析方法，以土地批租地块为样本，分析了上海市地价与城市区位因子的线性关系。认为：南京路、市中心和淮海路是影响上海市地价空间差异的主要区位因子，外滩、次级商业中心和交通结节点对地价的影响很小，表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分布格局、CBD的功能结构和城市形态有关。唐菊兴、李少达、王乾以四川省德阳市为例，对城市区位模式与城市地价进行了研究，认为：城市的生长过程是一个通过竞争选择相适应的空间发展区位的过程，是一个对区位择优、开拓与占有的过程。在这个过程中，一方面，城市内部用地通过竞争进行动态的调整和置换，优化城市的用地结构；另一方面，通过城市规划，寻找、开创新的城市发展区位。杜小娅、陆跃进根据南京市1998年的出让地价资料，分析了南京市区地价变化同主要区位因子的关系，认为：城市地价与区位具有密切的关系，可以说区位对地价的影响是决定性的，一方面是因为区位是决定城市土地利用价值的重要因素；另一方面是因为区位是衡量地租、地价的主要标尺。（作者单位：吉林财经大学信息经济学院）

参考文献：

[1]魏静、郑小刚，征地区片综合地价影响因素的相关分析——以河北省冀州市为例，中国土地科学，2007年第4期；

[2]蒋满元，城市土地价格异化问题探析，福建行政学院学报，2008年第4期；

[3]杨继瑞，中国城市地价论，四川大学出版社，2002年8月版；

[4]肖更生、李贞玉，我国城市工业地价影响因素及力度的计量分析，中南林业科技大学学报：社会科学版，2008年第1期；

[5]杨庆媛、刘智勇，城市土地价格与府行为的相关机制研究，西南师范大学学报：自然科学版，2000年第2期；

[6]欧阳安蛟，容积率影响地价的规律及修正系数确定法，经济地理，1991年第1期；

[7]黄亚平、丁烈云，地价，地价评估与城市规划，城市规划汇刊，1997年第6期；

[8]杜德斌、徐建刚，影响上海市地价空间分布的区位因子分析，地理学报，1997年第5期。

浅谈城镇土地价格影响因素 篇7

特别是随着我国经济不断发展,城镇化进程加快,用地需求急剧增加,但是土地资源本身的不可移动性、有限性导致城市扩展过程中可用土地不断减少,这就造成了现阶段我国许多城市发展过程中用地紧张的局面。特别是建设用地供应紧张尤为明显,因此深化土地价格改革,完善土地价格形成机制,是建设节约型社会,改善土地资源粗放型利用的重中之重。

1 土地市场基本情况

土地是地球表层的陆地面部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素,以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。目前我国土地价格不断上涨,特别是在商品房价格居高不下的情况下,各方纷纷将商品房价格过高的责任归咎于土地价格不断上涨,这些已经引起社会各界的广泛关注。

2 土地价格的内涵

马克思认为价格是商品价值的货币体现,商品的价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。土地作为一种特殊的商品本身具有一定的价值。在当今社会,随着人们对于土地投入不断加大,土地的价值构成也发生了变化,随之而来的土地价格的内涵也有了巨大的改变,因此结合实际情况,土地的价格可以从以下几个方面来理解:

(1)土地本身具有价值和价格的二重性,土地的价值是作为土地资源所产生的价值,而土地的价格则是作为一种资产产生的价格。因此土地的价格应该包含了这两方面的因素,也就是地价体现的是土地资源价格和土地资产价格的统一。

(2)土地本身具有不可移动性,同时受到地域影响,土地与一般商品并不相同。在交易土地时,并不是土地的本身,而是土地的产权。在我国土地所有权属于国家,不允许交易买卖。因此人们在买卖土地时就是在交易土地的使用权以及一系列其他权利。所以地价的实质就是土地全权的价格,在我国更确切的说就是土地使用权以及其他一系列权利的价格。

(3)由于土地所具有的稀缺性,优质的土地资源更是少之又少。人们对于优质土地资源的投入开发往往带来的巨大的经济效益。同时人口数量增加,城镇化进程的加快,导致人们对于土地的数量急剧增多。这就造成了地价的明显上升趋势。

3 城镇土地价格影响因素

目前,我国土地价格影响因素主要可以通过供给和需求两个角度进行分析。

3.1 土地供给对城镇土地价格影响因素

我国法律规定,土地所有权的权利主体者只能是国家或农民集体,其他任何单位或个人都不能享有土地所有权。目前,城镇土地主要来源于政府供应,因此政府对土地供应量的多少直接决定价格高低。政府对土地的供给形式主要是招拍挂出让和协议出让,其中招拍挂出让市场是相对较完全的土地市场。

政府作为土地出让方,当然希望土地价格越高越好,尤其是各地政府普遍将土地收入作为政府主要财政来源的今天,这一现象越发明显。因此合理安排土地供应计划,加强土地供应层次区分,完善土地供应类型是控制土地价格的有效因素。

3.2 土地需求对城镇土地价格影响

目前,我国城镇内土地主要用于城镇产业发展以及城镇内部人口基本生活,因此城镇土地主要需求方来自城镇人口数量以及产业发展规模。以长春市为例。

表1是长春市2005-2014年的10年间长春市城区人口及居住用地价格变化表,从表中可以看出,10年间长春市居住用地价格及市区人口不断上涨,并且土地价格上涨幅度远远高于人口增长幅度。这说明土地价格的上涨与人口增长有着密切关系。图1是长春市2005-2014年的10年间长春市城区人口及居住用地价格相关性分析图,从图中可以发现二者相关函数为y=50.845x-16126,相关系数R2=0.7757,说明二者之间有很强的相关性。因此控制人口数量、合理规划产业结构、加快产业结构调整,有助于合理控制土地价格。

4 结束语

土地价格关系到人民日常生活水平以及国家经济发展形势,因此合理控制土地价格,优化土地供给,合理规划土地利用就显得尤为重要。为了合理控制土地价格,文本提出以下建议:

4.1 土地财政不可持续

些地区由于缺少提升经济的相关产业,因此只有依靠卖地的土地出让金来满足地方财政的需求,一些地方的土地出让金净收入已经占政府预算的60%以上。政府部门依靠土地财政会引发许多问题,其中最为显著的就是加重了住房成本,推动房价提升,房地产市场出现泡沫。因此将土地价格控制在合理范围内,不但可以优化土地利用还可以从一定程度上减轻民众在购房上产生的压力,可谓是一举两得。

4.2 制定符合市场发展的土地供应计划

保证每年都会有一定数量的土地投入土地市场,同时根据市场的实际情况,控制流入数量。另外,在制定计划之前充分分析市场发展现状,针对不同区域,不同需求,做到有的放矢。力争做到统筹兼顾,满足城市发展。

抑制土地价格过快增长,合理利用土地,加强土地集约和节约利用,减少土地粗狂利用,是维护土地市场正常运行的重中之重。特别是在城镇化速度不断加快的今天,若继续过往的土地利用模式,不久的将来将面临无地可用的窘境。因此合理控制土地价格,将是今后一段时间以来我国经济发展工作的重要一环。

参考文献

[1]黄卉.我国城市土地价格影响因素研究综述[J].价值工程,2011,28:269-270.

土地价格 篇8

土地城市化是新型城镇化重要的表现形式, 集中表现为土地由农用地转化为城市建设用地的过程。这一过程不仅使土地本身的地貌特征及其负载物的空间形态发生了变化, 也使土地的权属和价值发生了变化, 是土地形态和属性多方位的、整体性的更新。城市化进程的推进加快了城市边界的扩张, 城市边缘区承载着巨大的扩张压力, 集中表现为土地城市化的速率加快。从供需平衡理论和资源的稀缺性角度, 土地城市化的过程必然伴随着土地价值和价格的相应变化。反过来, 土地价值的提升会进一步推动土地城市化的过程。两者间必然存在一定的空间相关关系以相互影响和促进, 研究和量化分析土地价格与土地城市化的互为作用机理对于摸清土地城市化发展规律, 促进土地城市化进程中资源的合理有效配置具有重要的意义。

国内外主要从定性和定量两个角度来研究城市化和土地价格之间的关系。有学者通过对阿隆索竞租曲线模型的改进, 从经济学角度分析和阐述发达地区城市化对土地价格的影响。还有学者探讨了城市化速率与土地价格之间的相关性, 得出城市化水平的提高与土地交易价格的提高是相互促进的关系。针对城市化进程中土地利用结构的变化, 国内不少学者通过建立指标体系来分析主要的驱动力因子。已有的研究呈现研究尺度较大、宏观因素较多的特点, 从土地价格的角度定量分析区域尤其是大城市土地城市化的研究较为少见。随着新型城镇化建设步伐的加快, 开展对大城市边缘区土地城市化与土地价格空间关系的定量化研究显得尤为重要。

本研究以北京市城市边缘区若干典型区域为例, 利用不同用途土地的征地区片综合地价, 测度分析土地价格与土地城市化速率及强度的空间关系, 通过构建空间模型定量化表征两者的关系, 并进一步比较不同用途土地价格与土地城市化的相互作用的差异。

2 土地价格与土地城市化之间的空间关系解析

土地城市化是指某一区域城市化过程中土地条件由农村形态向城市形态转化的程度, 又称之为农地转用或农地非农化。在空间维度上, 土地城市化集中表现为土地景观的变化, 土地用途的改变使得土地的收益能力必然发生变化。在比较利益的驱动下, 变农地为建设用地是一种经济合理的选择。而征地是农地转用的主要形式, 征地过程中土地收益状况、特别是土地增值收益分配状况关系到相关利益主体的土地收益, 并直接影响征地的规模和进度。由于土地价格是资本化后的土地收益, 在土地转化过程中的收益变化及分配状况就是地价作用的一种反映。因此作为一种重要的社会经济要素驱动力, 土地价格对城市土地利用形态的变化具有重要的推动作用。探讨土地城市化及土地城市化转变过程中价格机制的变动规律, 对促进土地城市化的合理发展与规制城市的盲目扩张有着重要的理论意义和实践意义。

3 土地价格与土地城市化关系的实证分析

3.1 数据来源与处理

北京市典型的城市边缘区包括海淀区、丰台区、朝阳区、石景山区四个近郊区域的部分地区, 且在空间地域上形成环绕城市中心的、连续的、宽窄不一的环地带。本文选择海淀区和朝阳区为研究区域, 选取2008年和2009年土地利用变更调查数据和北京市征地区片综合地价测算结果。

3.2 土地城市化表征因子的选取

土地城市化是土地覆被变化的一种形式, 集中反映在土地利用空间结构上的转变。土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 作为当前全球环境变化研究的热点问题, 通过不同尺度、不同学科的综合研究, 建立各种土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 模型, 定量分析和预测土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 前景, 旨在重点寻求土地利用和土地覆被变化的内部机制和基本过程, 预测未来变化的方向和后果, 以及制定相应的对策。土地利用是由不同的利用方式和利用强度组成的一个系统, 土地利用系统的动态变化有横向和纵向之分。横向运动是指土地利用系统与驱动力系统和其他系统之间, 以及与外部环境的相互作用, 这是一种内在的、难以观察的过程;纵向运动即是在通常意义上的土地利用变化, 表现在土地利用类型的转变和土地利用强度的变化等, 这是一种外在的、可观察到的变化。土地利用纵向运动是横向运动的结果。在土地利用的横向运动中, 驱动力系统与土地利用系统之间的相互作用占据着主导地位。以驱动力与土地利用之间的相互作用为主导的土地利用系统的横向动态变化导致了土地利用系统外在的纵向变化。这些变化促成了土地利用空间的重新分配, 一旦这一过程在空间上积累到一定的程度, 土地利用系统便会越过相变的临界点, 土地便会呈现出城市化的利用状态。这种变化主要体现在两个方面:土地利用数量的变化和土地利用程度的变化。因此本研究选取土地利用变化幅度和土地利用变化速度作为土地城市化的表征因子。

3.3 土地价格与土地利用变化幅度的测度分析

土地利用的变化幅度是从面积入手来反映区域土地利用变化。面积变化首先反映在不同类型土地的总量变化上, 通过分析土地利用类型的总量变化, 可了解土地利用变化总的态势和土地利用结构的变化。对于土地城市化而言, 主要是对区域内农业用途及非农业用途土地的动态变化的衡量。区域土地利用变化的幅度可以用土地利用动态度定量描述。土地利用动态度包括单一土地利用动态度和综合土地利用动态度两种。本研究主要通过分析建设用地的面积变化来测度土地城市化的变化幅度, 因此主要运用单一土地利用动态度。

式中,

K为研究时段T内某一土地类型的动态度;

Ua和Ub分别为研究期初及研究期末某一土地利用类型的数量;

T为研究时段长。

该指数可直观地反映土地利用类型变化的幅度与速度, 也可以通过类型间的比较反映各类型变化的差异, 从而探测其背后的驱动或约束因素。由于各种用地类型或不同区域相同用地类型的面积基数不同, 该指数高的类型指的是变化快的类型, 而不一定是区域变化的主要类型, 对主要类型的判别通常还需要考虑变化面积的大小。

根据土地利用动态度的表达式, 计算出北京市城市边缘区的海淀区、朝阳区部分区域建设用地的动态度K, Ua和Ub分别设定为2008年底和2009年底该区域各测算单元的建设用地的数量。

将其与该区域内商业、住宅、工业用地的征地区片综合地价进行曲线模拟, 求出两者之间的数量关系, 即不同用途类型的地价和土地利用动态度的耦合关系模型。

计算得到北京市研究区域住宅用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pr为住宅用地价格;k为住宅建设用地动态度。

从图1中可以看出, K值为23以下时, 住宅用地地价变化较快, 地价随着k值的增加而增速很快, 在k值为23时, 为一个拐点, 在拐点之后, 地价的变化趋于平缓, 直至k值为34时地价出现下降的情况。因此, 可以看出, 建设用地动态度可以深刻影响住宅用地价格的变化, 其在前期的增长能显著提升住宅用地价格, 而在其值达到一定水平后, 地价增速会变缓, 且到一定水平后地价会产生下降的局面。

计算得到北京市部分区域商业用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pc为商业用地价格, k为商业建设用地动态度。

从图2中可以看出, k值在27以下, 商业用地地价增速变化比较平稳, 且地价随着k值的增加而增速很快, 在k值为30时, 为一个拐点, 在拐点之后, 地价出现下降的情况。因此, 可以看出, 建设用地动态度同样深刻影响商业用地价格的变化, 其在前期的增长能显著提升商业用地价格, 而在其值达到一定水平后, 地价会下降。

计算得出北京市部分区域工业用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pi为工业用地地价;k为工业建设用地动态度。

从图3中可以看出, 工业用地地价对于k值的变化更为敏感, 在k值处于13以下时, 地价的增速缓慢, 而k值在13~30时, 地价经历了一个增速较快, 边际增速不变或小幅变动的过程, 而k值处于33之上时, 地价呈现下降的局面。因此, 可以看出, 建设用地动态度可以深刻影响工业用地价格的变化, 在其发展的中期, 工业用地价格增速很快, 而前期与后期, 则呈现缓慢增长或者地价下降的局面。

从分析结果可以看出, 在土地城市化的初期 (建设用地动态度较低, 即k值较低) 时, 工业用地对于土地城市化进程的影响比较显著, 而在土地城市化进程的中后期, 住宅及商业用地的地价影响才明显起来。这也符合北京市的城市扩展现实。在研究区域范围内, 初期的发展是以一系列工业园区的发展为先导的 (中关村产业园区等) , 农用地向城市建设用地的转化形式首先是工业用地。随着产业园区的发展, 与之配套的住宅及商业设施逐渐跟进, 于是, 这两类用途的土地在随后的土地城市化过程中扮演了重要的角色。

3.4 土地价格与土地利用变化速度的测度分析

对于土地利用变化速度的测量可以用土地结构转换度来衡量。其基本思想是:设研究区域的土地利用途径分为n类, Ai (t) 是第i类用地t年度占土地总面积的份额即比重, 如果将A (t) 视为n维空间的一个矢量, 可以将矢量A (t) A (t’) 之间的夹角定义为t’至t年度土地利用结构的转换度。表达式为:

θ的值在0~90°之间, 基于资料情况的考虑, 本研究假设n=4, 即仅计算工业用地、居住用地、商业用地与农用地的结构转换。

将上文所列出的北京市朝阳区、海淀区的若干区域2008-2009年的θ值计算出来, 分别与这些区域住宅、工业、商业土地价格进行曲线模拟, 结果如下:

北京市部分区域住宅用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pr为住宅用地价格;θ为住宅土地利用结构转换度。

计算得出北京市部分区域商业用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pc为商业用地价格;θ为商业土地利用结构转换度。

计算得出北京市部分区域工业用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pi为工业用地价格;θ为工业土地利用结构转换度。

从图4、5、6可以看出, 住宅、商业、工业用地地价的变化影响θ的变化, 且基本上呈现出一致的趋势, 三者的拐点也大体相当, 均在65左右, 即θ在65以下时, 地价增加能显著提升θ值, 且增速平稳。而通过对比三类用地的变化情况, 商业用地的价格状况对于土地利用强度的影响较其他两种类型的土地较大, 这是由于相对而言, 具有相同区位条件的商业用地的土地价格相对较高, 因而也具有了较强的辐射及溢出效应。因此, 在土地城市化区域内, 商业用地的出现必然伴随着住宅等其他用地的急剧扩张, 加速了土地利用的转化和土地利用强度的增强, 也加速了土地城市化的过程。

4 结论与讨论

土地价格对土地城市化响应的动力机制有其复杂性, 在时间和空间尺度上, 土地城市化的速率和强度分别对应于相应的土地价格, 可以在假设条件下用一定的模型进行衡量。土地之所以能够实现城市化的转变过程, 是因为驱动力在变化, 导致驱动力变化的原因即是所谓的土地利用变化动力源。土地价格变化作为一种重要的驱动力, 其动态变化推动着土地利用的变化, 而土地利用变化的结果又通过对社会经济和自然环境的影响, 反作用于土地价格。同时, 土地价格及其实现形式在社会、经济、资源、环境等许多方面发挥着作用, 它们之间的相互作用又推动地价的变化。

在新型城镇化快速推进的背景下, 人口城市化和土地城市化是其主要的特征。城镇组群的空间演进和城市规模的扩大给城市边缘区带来了巨大的扩张动力, 经济利益的驱动使得土地城市化缺乏理性的发展模式, 有悖于科学的城镇化、理性的城镇化和可持续城镇化的发展理念。面对人口、资源、环境与可持续发展之间的利益纠纷和矛盾困境, 需要重新审视土地城市化的发展现状, 创新土地城市化发展模式。因此, 作为与土地城市化存在空间耦合关系的土地价格可以作为引导土地城市化速度、方向、强度的有效调控手段。通过对土地价格的影响, 可以引导土地城市化在空间上和时间上达成合理的发展趋向, 以解决人口、资源、环境、生态危机之间的矛盾以及工业再生产与土地再利用之间的矛盾, 促进新型城镇化快速、有序、协调地发展。

参考文献

[1].吕萍.土地城市化与价格机制研究.中国人民大学出版社.2007

[2].Needham Barrie.A Theory of Land Prices when Land is Supplied Publicly:the Case of the Netherlands.Urban Studies.1992.29

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[4].李涛.城市化进程中土地供给的价格机制探讨.经济问题.2006.10

[5].王晋良.大连城市化进程与土地利用的关系.中国人口资源与环境.2009.1

[6].胡志奇.发达地区城市化对于土地价格上涨的经济学分析.科技咨询导报.2007.30

[7].周滔.征地区片综合地价与土地城市化的空间耦合分析.地域研究与开发.2009.3

[8].高雪任雪慧.城市化进程中土地利用结构的时序变化及驱动力——以辽宁省为例.资源与环境.2010.10

[9].鲁春阳杨庆媛文枫.城市化与城市土地利用结构关系的协整检验与因果分析.地理科学.2010.4

运用收益还原法评估土地价格探讨 篇9

土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益, 客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的, 偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时, 普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益, 但笔者认为对于不同类型的出租性土地, 总收益的求取是不相同的, 因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋, 且签定了长期租约, 期满要续租的情况。对于只存在短期租约, 期满不续租的房屋, 则需客观总收益和实际总收益综合考虑, 即租约限制内采用实际总收益, 租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后, 即可求出待估土地的客观潜在租金水平, 但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况, 它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种, 一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种, 因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动, 因此出租人为了自身的利益, 一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

2 土地总费用的确定

2.1 利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除, 因为利息是投资土地成本支出的一部分, 但我们认为这是不恰当的, 因为投资者之所以要选择投资土地, 是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此, 无论是贷款资金还是自有资金, 利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除, 而笔者认为这是不恰当的, 因为折旧并没有实际支出, 是作为业主提留, 它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资, 那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量, 公式为:

净现金流入量=资本产出+资本回收。

式中:资本产出就是投资土地的时间价值 (投资利息) 的体现, 资本回收就是土地所提取的折旧部分。

当a每年变化, r每年不变, 且>0, 土地有收益的年期为有限年期n时, 收益还原法公式为:P=a1/ (1+r) +a2/ (1+r) 2+……+ an/ (1+r) n当n=1时, P=a/ (1+r) , 则:a=P (1+r) =P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a (纯收益) 是包括了P (资本回收) 和Pr (资本产出即投资土地的时间价值) 两方面的内容, 可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

2.3 总费用中应考虑的税费项目

笔者认为, 收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程 (出租、经营、生产期间) 中所须缴纳的项目。

税费种类有:城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中, 土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

(1) 日常性小维修。

发生较为频繁, 费用较低, 因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算, 即:D=C× (1-R) /N (C:重置成本, R:残值率, N:经济耐用年限)

(2) 大维修费用。

发生的次数相对较少, 但发生的费用却较大, 因此, 大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算, 然后再作每年的平均摊销。

2.5 对于出租性土地, 当土地取得方式为划拨时, “土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益, 故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中, 而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3 资本化率的确定方法

在运用收益还原法进行土地评估时, 目前通常是采用直接选取法来确定资本化率, 但采用此方法误差较大, 我们认为宜采用以下几种方法: (1) 行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。 (2) 安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率, 首先是求取安全利率, 即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。 (3) 收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上, 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。

资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一, 需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。

4 土地收益年限的确定

对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

(1) 当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限 (尚可使用年限) =建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况, 则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。

(2) 当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况, 这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

5 结论

综上所述, 进行土地价格评估时运用收益还原法应注意:如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 每个参数取值的不同, 对估价结果会产生很大影响, 估价人员应该引起重视, 而且在具体操作时必须认真选取。

摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

关键词：收益还原法,土地评估,注意,问题

参考文献

[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社.

土地价格 篇10

管制在经济学意义上实质是对市场机制的一种替代，它是政府强制力对竞争的明显替代，或者说，它是政府依靠其特有的强制力对社会资源进行配置的一种形式。同时，政府管制与市场机制之间的相互替代不是静止不变的，也不是完全替代的，而是一种动态的过程，当市场本身不能实现资源的有效配置，即出现市场失灵时，政府就会通过其强制力来调节市场，以维护正常的市场经济秩序。

土地是住宅开发和供给的基础。在我国目前的土地使用制度条件下，政府是土地的主要供给者，可供开发的土地资源是住宅数量及价格的重要影响因素。因此，政府制定的有关住宅土地交易政策对住宅市场的发展与运行有决定性影响。通过对土地市场的科学管制，政府可以协调整个住宅市场的发展。因此，政府对土地资源的管制，是规范住宅市场，调控住宅价格的重要手段之一。

二、现行土地交易管制政策回顾及归纳

目前，我国城市土地出让制度采取的是在不改变城市土地国有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌以及协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。根据我国2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（一）现行土地交易管制政策回顾。

从2003年土地政策参与宏观调控、整顿土地市场开始，国家陆续出台了一系列严格管制土地的政策文件。主要有：

2004年3月31日，国土资源部、监察部等发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确从8月31日起，所有经营性土地一律公开竞价出让，禁止协议出让，即业内所称的“8·31”大限。

2004年4月29日，国务院办公厅出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出要继续深入治理整顿土地市场，严格土地市场的管理，目的在于制止土地的乱占滥用，防止突击批地，抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长，防止经济大起大落，保证国民经济的平稳运行。

2004年10月21日，国务院出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，统称为“28号文”，文件指出要严格控制建设用地增量，盘活存量土地，加强土地利用计划管理，严惩违法行为等，要高度重视土地的保护和合理利用。不断完善土地法制，建立有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。

2006年5月30日，国土资源部发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》进行了重申和细化，并提出确保房地产宏观调控的土地政策落到实处;还要求严格执行国有土地使用权出让合同和出让合同补充协议示范文本。

2006年8月1日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，目的是为了进一步完善国有土地出让制度，切实解决国有土地出让中存在的问题和落实党中央、国务院和中央纪委关于《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》的重要内容。

2007年10月，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，简称39号令，其目的是为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，文件明确规定了土地出让中招拍挂的具体实施程序。

（二）现行土地交易管制政策归纳。

从这些出台的政策可以看出，政府管制城市土地的方式主要包括对土地产权的管制、对土地使用的管制以及对土地交易的管制。在这里，主要讨论对土地交易进行管制的方式。

土地出让方式的管制，是指政府对拟出让的土地决定采用何种方式出让土地使用权，出让方式的选择不同，得到的出让价格往往也会有较大差异。目前，政府对商品住宅用地的出让大多数主要采用的是公开拍卖的方式。

土地出让总量的控制，是政府根据区域整体经济运行状况，对某一时期整个区域的土地供应总量做出增加或减少的决定，总量的调控主要通过科学、合理和有前瞻性的土地利用总体规划和土地利用年度计划来实现。

出让地块面积的管制，是指政府在决定出让某一土地时，出于对开发期限、用途、利用率等方面的考虑，一般会考虑是将地块整体出让还是分割出让。

三、土地交易管制对住宅价格的影响

（一）土地出让方式对住宅价格的影响。

土地出让方式中的“招拍挂”制度在现实中具有两面性，它虽然是一种公开、公平竞争的市场型交易行为，出让价格一般情况下也可以反映市场信息，但因为市场信息的不对称，土地招标和挂牌出让也会产生一些“暗箱操作”和“灰色交易”等违规方面的问题;而针对商品房使用的拍卖出让方式，基于利益的驱动，地方政府都希望其越高越好，这就造成了某些地块拍出“天价”的情景。土地价格增加最直接的后果就是房地产成本增加，最终将会对房价产生影响。

（二）土地出让总量对住宅价格的影响。

土地出让总量对住宅价格的影响主要体现在以下几个方面：一是土地出让总量的变动会影响土地的价格发生变化，土地价格作为房地产的成本，地价变化又会引起房价变化;二是当期土地出让总量的多少会引发未来住宅供给数量的变动，进而影响房价;三是土地出让总量的变动会影响市场上购房者对房价的未来预期，如果当期土地出让总量投放少，购房者预期未来房价可能会走高，进而影响当期的住宅需求，反之亦然。

（三）出让地块的面积对住宅价格的影响。

主要表现在出让地块面积的大小会影响到地价的大小，对开发商的资金要求也不同，面积较大的地块往往会由资金实力雄厚的大开发商取得，这样容易形成房地产市场的垄断，不利于形成有效竞争。同时，当一个较大地块被开发商购得以后，出于经济上的考虑，开发商必然会实行分期开发，这样土地转化成住宅产品的速度就比较慢，转化率低，每年对市场的供给量就少，在市场需求不变的情况下，就会影响到住宅的市场价格;但是，如果将一个大地块拆分供应给多个开发商，转化率就能提高，能够很快形成住宅产品，形成有效供给。

四、小结

根据以上分析，建议政府在进行土地交易管制时，应继续加大土地市场的监管力度，在土地出让总量方面，政府应继续加强城市用地规模控制，在土地利用总体规划和城市规划指导下，合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平，从充分合理利用土地资源的角度，制定出科学合理的土地出让计划;在供应土地时，应根据市场需求，及时调整土地出让方式以及出让用地面积，要科学、合理制定招、投标办法，防止出现地价以“天标”中标的现象;同时，要盘活存量土地，增加土地有效供给，制止市场上炒买炒卖土地行为，抑制土地价格的非理性上涨。最后，政府还应加强处理违法占用土地、违反土地利用总体规划等不规范行为。

参考文献

[1]钱昆润, 芦金锋主编.房地产经济.中国计划出版社.

[2]刘琳, 刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析.数量经济技术经济研究, 2003.7.

[3]况伟大.房价与地价关系研究:模型及中国数据检验.财贸经济, 2005.11.

土地价格 篇11

关键词：区域经济一体化 土地价格 因素

在区域经济一体化的影响下，地区经济的发展按照地区经济的总体目标来实现，重点发挥区域优势。自上世纪90年代，地区经济在区域经济一体化的指导方针下得到迅速的发展。在实现区域经济一体化的过程中，欧盟组织跨出成功的一步。也正因为在区域经济一体化的实现中取得的成功，使得欧盟组织下的成员国成为无论从经济还是国力上，都称的上是强者。我国自与东盟建立贸易往来后，实现区域经济一体化，在顺应时代的经济发展趋势，发展区域经济一体化模式，全面推动地区内的经济协调发展。在迅速发展区域经济一体化的前提下，对区域内影响城市土地价格的因素进行深入研究，对作用于城市土地价格的因素进行理论与实践的完美结合，为土地市场的区域性统一的建立提供重要依据。

一、对区域经济一体化的全面阐述

区域经济一体化将成员国之间的类似人为的限制以及影响经济活动进行的障碍进行消除，使各国的市场能紧密相联，成为一个整体的经济活动。

区域经济一体化是世界经济发展的必要趋势，也是和经济全球化相辅相承的存在。经济全球化就是：在世界上的所有国家都将在这个全球范围内的资源里相互参与，从而得到他们想要的资源，让他们的优势可以有效的发挥出来，实现发展国家经济的目的。由于经济全球化的参与者很多，实行的范围也很广，所以在利益的协调方面是个难题，实现经济全球一体化难度很大。区域经济一体化与之的不同的地方就在于在区域内的经济差异小，对区域内参与经济合作的组织协调容易，从而使其发展迅速。

在经济全球化和区域经济一体化的发展趋势下，既存在对立，也有统一。区域经济一体化作为经济全球化的一个重要组成部分，在其内部表现了经济自由增强，这一点让世界经济的自由与开放也得到了体现。区域经济一体化在其发展范围上存在了一定的局限性。所以说在经济全球化的背景下，要增加区域经济一体化的开放性，才能使区域一体化经济促进经济全球化的发展，并且也能促进自身的发展。

二、东盟区域经济一体化对我国城市土地价格的影响因素分析

我国与东盟在通过贸易与投资的结合上，形成“引进来”到“走出去”的产业模式，全面提升了我国产业合力，实现了区域经济一体化的可持续发展。目前我国与东盟成员国形成了在贸易结构不同的产业梯次转移体系，这将更好地解决区域内各国间相互间竞争的问题。特别是我国不断发挥国有中资公司资金雄厚以及企业对外联络广泛的优势，强化外资投资和外资承包工程，并且与东盟国家紧密联合起来，推动我国土地资源开发，实现国家之间的资源共享。除此之外，也要通过不断的引进外资，鼓励我国企业资产重组，提升产业结构，这对实现区域经济一体化具有重要意义。

（一）核心影响因素——我国城市处于东盟区域核心位置

核心影响因素在影响城市土地价格中，主要表现在城市的区位条件和区位环境两个方面。一个城市的区位条件和区位环境是城市地租形成差异的物质基础，也是影响城市土地价格的重要因素。我国是东亚大国，在东盟的地理区域位置中处于核心地位，这样的区位条件与区位环境给我国城市土地的价格带来了非常大的影响。随着东盟区域经济一体化的发展，在我国城市中，有距离市场活动中心较近的地块，由于处在城市的经济中心，对信息的获得有便捷的途径；又或者处在交通便利的优越条件下的地块，节省了高额的运输成本，对企业的效益有所帮助。在城市规模的大小、经济和资本集中的程度，劳动关系等因素的制约下，以及东盟区域经济一体化的影响下，使我国城市土地在区位条件和区位环境上发生了根本性的改变。因此，在东盟经济一体化的背景下，我国城市土地价格的形成受到了城市土地区位条件和环境的重要影响。

（二）外部因素——东盟区域经济一体化改变了我国城市的土地需求

对于影响城市土地价格的外部因素主要表现在对城市土地区位的条件和环境的改善、城市土地需求的改变等方面。而我国城市由于受到东盟区域经济一体化发展的影响，在很大程度上改善了城市土地价格的条件与环境，以及土地需求等。如果对城市的区位条件进行改善，加强周围的综合配套设施或者增强产品的竞争力都将为土地的价格造成一定的影响。而东盟区域经济一体化对我国城市土地价格的影响正是做到了这一点。与此同时，在城市中，房地产对开发投资的地块因情况的不同，对地价的影响也表现的不同，尤其是我国加入东盟经济组织以来，其对住宅地价的影响表现最大，对开发工业的地块影响则很小。

三、结束语

在东盟区域经济一体化的发展趋势下，建立区域一体化的土地市场经济是必经之路。城市土地价格在受其内部因素和外部因素的影响下、还受城市人口状况的影响、政府的调控、消费者的消费能力和城市的开放度的影响。城市与城市之间的相互作用，对城市土地价格的影响主要来源于城市的内部因素，在实现土地区域一体化，对城市土地价格的调控具有一定意义。除此之外，对于工业用地市场进行完善，在体现区位条件和环境的基础上，加强城市在工业用地中的市场化程度。

参考文献：

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[2]洪世键，张京祥.土地使用制度改革背景下中国城市空间扩展：一个理论分析框架[J].城市规划学刊. 2009（03）.

浅论土地价格的形成与影响因素 篇12

一、土地价格的特征

在商品经济时代, 谁占用土地 (主要是在规划范围内) 谁就得按地价付款, 而这“付款”当中就涉及到土地的价格问题。不同的土地有不同的价格, 在不了解土地价格的内涵时, 有些人片面地理解土地价格就是“政府文件制定”的, 而开发商只是付款购地而已。殊不知, 在先前的文件制定土地价格时, 考虑了土地的价格影响因素, 才能使不同的地块具有不同的价格。要想真正弄清土地价格因素, 我们必须从土地的实质来剖析。

众所周知, 在商品经济时代, 凡具有商品属性的东西都可以用来交换, 土地也不例外, 是土地的交换 (卖与买) 有着自身的特殊性, 即土地不能移动, 土地的所有权属于代表国家的政府。我国实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有, 即国家所有, 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使, 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有以外, 则属于农民集体所有, 而宅基地和自留地、自留山等, 则属于农民集体所有。购地只是购一定期限的使用权。我国实行国有土地有偿使用制度, 国有土地和农民集体所有的土地, 可以依法确定或转让给单位或者个人使用。所以, 严格地讲, 土地价格是指出让土地使用权的价格。

准备出让的土地按其形态分为两种:一种是没有经过劳动加工, 作为自然资源存在的各种土地 (如各种蔬菜地, 荒地, 滩涂地等) ;另一种是经过劳动加工, 把资本“固定在土地上”的资本化了土地 (如经过场地平整, 修了道路, 引进水电等基础设施, 已经人为的付出了一些投资的土地〉。因此, 土地价格的实质和特征也可以从两个既相联系又有所不同的两个方面加以分析。

(一) 作为自然资源的土地价格, 是“资本化了的地租”。

作为自然存在的土地, 是一种天然存在物, 本身没有价值, 而没有价值的土地之所以能够取得价格的形式, 是因为土地具有使用价值, 并且具有稀缺性和垄断性的特点。土地所有者可凭借对其土地所有权的垄断从土地使用者那里取得一定的收入一一地租, 土地的这种特点及产生的经济关系, 使得土地这种“没有价值的东西在形式上可以具有价格”。所以, “土地的价格=地租/利息率”。即是当地价收入存入银行所得的利息就等于地租, 其特征是:1、地价是地租的资本化, 不具有劳动创造的价值, 但具有价格的物质承担者使用价值;2、价格具有使用价值的可垄断性, 土地所有者可凭借这种使用价值上的垄断权, 向土地的需求者索取地租或地价等经济效益;3、土地价格收益随供求状况而变动。

(二) 经过人为劳动加工并资本化的土地价格, 是一种特殊的土地价格, 即土地资本的价格。

作为资本的土地价格就象作为资本的房屋价格一样, 也要计算购买土地所有权或使用权的费用, 因此, 土地资产的价格是由购买土地所有权或使用权的费用和追加劳动投入的费用构成, (这追加部分就是在土地上进行的加工, 如修道路, 引水电, 设置排污道等〉即土地价格=自然土地价格+加工劳动投入费用。其特征是:1、具有价值, 其价值以平均社会必要劳动量来计算;2、土地资产的价值具有积累而有所增加, 大规模投资形成的固定资产可以对周围的土地产生扩散效益;3、土地资产是不可磨损, 报废部分的价值量都是相对固定的、有限的, 难以增加或减少 (如土地平整) , 而可磨损部分 (如农民投入土地的肥料) 形成的价值, 则是在不断增加的同时, 也不断减少。

作上述区分的意义在于, 作为自然资源的土地价格是地租的资本化, 也是一般意义上的土地价格, 有利于土地所有者在经济上体现其所有权, 作为资本化的土地的价格是土地资产的价格, 则有利于客观评价使用中的土地资产价值, 有利于促进土地使用权的流动。

自然资源的土地价格是土地资产价格的基础, 并决定土地资产价格, 如自然状态的土地与人工填海形成的土地, 只要条件相同, 价格也一定相同, 决不会因为后者经过人类劳动而价格卖得高一些, 而经过人类劳动加工形成的土地资产的价格也会反作用于自然资源的土地价格, 影响自然资源的土地价格, 如填海造地增加了土地的供应量, 就会抑制自然资源的土地价格的上涨, 并且对土地追加投资效益扩散

也会影响周围自然状态的土地价格。

二、土地价格的形成与变动因素

从以上看出, 影响土地价格的因素很多, 情况也很复杂, 综合各种资料分析和各种实践的情况, 结合当前土地供求关系, 笔者认为土地价格的形成与变动主要受以下因素的制约:

(一) 一般因素:

包括:1、社会稳定和国民经济发展状况。社会稳定, 百业昌盛, 经济快速发展, 各种投资增多, 土地需求量大, 地价就上扬, 比如重庆龙溪镇的土地, 由十年前的每亩五万元增加到现在的每亩几十万元。反之, 社会动荡不安, 百业凋零, 地价趋跌。2、城市化发展和人口密度状况。城市化发展意味着人口和产业向城市集中, 城市土地需要增加, 地价上扬;人口增长快, 密度大, 对土地需求旺盛, 带动地价上扬, 反之, 地价则下跌。这可以从城市的市区和郊区的土地价格对比就不难理解这个问题。3、土地市场发育完善程度。完善的主地市场不仅包括一级市场 (出让) , 还应考虑二、三级市场 (转让) , 市场体制也要健全完善, 包括市场秩序, 市场信息传递和反馈都应规范健全, 否则土地价格将会起伏不定, 这方面, 目前政府的一些土地法规, 宏观规划, 交易场所等都是用来规范土地交易的, 否则, 土地交易将会混乱, 实际难以运作。

(二) 具体因素。

包括:1、位置, 如一个城市的经济地理位置的优劣, 一个城市中的土地区位条件, 一宗地的临街状况都会影响到一个城市的整体、区位、地块的地价。为什么高速公路旁的土地价格比不临公路的土地价格高呢?就是这个原因。2、土地使用条件, 包括土地用途, 出让年限以及城市规划要求的建设密度, 容积率等。不同使用条件的土地价格的差距很大, 如政府规定生产性和商业性用地比生活小区用地的价格要高, 就考虑了土地用途的因素。3、基础设施完善程度, 主要包括道路、交通、上下水道、邮电通信、生活配套设施等项目, 基础设施完善不仅可以节省经济活动中的成本, 也可以为居民生活带来方便。因此, 直接影响土地价格。4、其他因素, 如出让土地的大小、形状和自然景观, 环境污染程度及地块的地质、地势、日照等因素都会影响土地的价格。

所以, 各级政府在出让土地时, 都注重前期工程的投入, 更注重整体性的区域开发, 还注重区域的定位, 这样才能吸引开发商投资, 同时土地价格也可以相应提高。渝北区的现代农业园区就是很好的实例, 首先就是定位“现代农业”, 招商前进行总体规划, 按规划进行基础设施建设, 使开发商进场就直接利用, 园区处于210国道旁, 招商时很快被抢购一空。

三、保护土地价格合理性的原则

土地的价格既具有一般商品的共性, 如都用货币表示, 随供求变化, 按质论价等, 但由于价格形成机理 (地租的资本化) 不同, 也具有与地区性般的商品价格不同的特点, 如不存在一般商品价格折旧减值问题, 同一块土地因用途不同价格不同, 基本上是一块地一个价格等, 因此, 在制定土地价格时, 必须充分考虑土地价格的形成机理和特点, 保护价格的合理性, 具体可以掌握以下原则:

(一) 适度反应社会发展水平和国际地价水平的原则

土地是重要的生产和生活要素, 土地的价格水平应与社会经济发展的水平保持一致, 反应社会经济发展的需求, 否则, 将会给社会经济发展带来不利影响, 土地价格过高或过低, 都会引起整个社会的物价失调, 导致其他行列的价格不稳定, 或者引起不法商家有意炒作, 同时, 在对外开放日益扩大的情况下, 国内经济发展与世界经济发展日益融合, 地价也应适度反应国际地价水平, 以促进对外开放事业的发展, 吸引更多的外商来华投资, 特别是加入WTO后, 外商来华独办企业的越来越多, 如果土地价格的方向没有把握好, 处理好, 将会失去外商投资的机会。

(二) 有利于土地合理利用和优化配置的原则

土地的用途不同, 所取得的收益水平不同, 应实行分别定价, 并保护一定差价, 形成合理的地价结构, 实现土地的合理利用和优化配置, 如某政府公开拍卖土地时, 将拍卖的土地按不同的区域进行编号, 不同的号码价格不同, 土地的优劣也就不同, 就体现出不同的土地的价格是不同的.

(三) 反应预期收益的原则

土地在一定程度上具有增值的特点, 在确定地价时, 应根据城市建设规划和经济发展的长远目标, 充分预计若干年后地价变动趋势, 使之在现值地价中有所反应, 这就要求制定地价的人员有充分的预见性, 广泛收集不同地区, 不同时期, 不同地块特征的土地价格, 利用现代科学技术进行分析, 使制定的土地价格与预期收益相吻合。

(四) 个别估价的原则

不同地段, 地块的自然, 社会差异较大, 必须进行个别估价, 以反应不同地段, 地块的微观差别。

摘要：土地用途的转变过程中, 价格机制构建了评价土地城市化水平的指标体系。阐述土地转变过程中的价格的确定方法以及价格空间变化规律, 探讨不同土地转变过程中价格影响因素及制定土地价格的合理性, 进而做到保护和合理利用每一寸土地。

关键词：土地价格和特征,土地价格的影响因素,土地价格合理性原则

参考文献

[1]《　中华人民共和国土地管理法》[Z].北京.全国人大法规库, 　2005.

(2) 　杨志生主编《工程造价管理相关知识》[C].　北京.　中国计划出版社, 　2001.