价格评价

价格评价（精选7篇）

价格评价 篇1

受钢铁产能过剩及宏观经济影响, 钢材产品市场价格经历了“断崖式下跌”、“过山车式涨跌”等境遇。以A类产品结算价格为例:2014年年末较年初下跌15%、2015年年末较年初下跌32%、2016年5月较年初上涨29%, 近期又呈现下跌趋势。因此, 构建供销价格评价体系, 实时监控供销环节的市场价格变动情况, 能为钢铁企业择机采购、成本分析、降本增效和资源配置等工作提供及时、可靠的数据支撑, 对指导生产经营活动意义重大。

一、供销价格评价体系概述

(一) 构建供销价格评价体系的理论依据

企业的最终目标是利润最大化, 市场化原则是采购与销售业务的最高准则。构建供销价格评价体系的理论基础即是围绕该目标和准则而确立的, 用公式可以简单地表述为:

公式一:利润=收入-成本=产品销售单价*销售量- (产品单位变动成本*销售量+固定成本)

公式二:单位边际贡献=销售单价-单位变动成本

公式三:营业净现金流=税后收入-税后付现成本+折旧及摊销抵税

在公司强化“两条红线” (产品边际贡献为正、营业净现金流为正) 组织生产的大背景下, 公式二和公式三显得更为重要。

(二) 供销价格评价体系的设计步骤

供销价格评价体系的构建过程主要包括以下几大环节:

1. 确定市场价格信息获取渠道

西昌钢钒公司作为集团公司内部独立的生产型企业, 不具备采购和销售职能, 只能通过相应渠道获取供销环节的市场价格信息, 其中:供应环节的大宗原燃料、辅材和备件等采购价格可通过供应公司获取, 销售环节的钢材产品销售价格可通过销售部门获取。

然而, 通过以上两个渠道获取的信息大部分均是结算价格, 时间上存在一定的滞后性。为了规避“信息不对称”可能产生的风险, 及时获取到实时市场价格信息, 通常采用的做法是通过网络进行询价, 常用的询价网站表1所示。

2. 建立价格信息简报机制

市场竞争归根结底是价格的竞争, 因此有效反馈及管理市场价格极为重要。大宗原燃料作为钢铁企业的源头, 其价格波动对钢铁企业有着“立竿见影”的影响作用, 因此, 必须密切监控其价格变化及走势 (图1) 。

销售环节主要是对钢材产品历史及当月销售价格进行评估, 同时, 对下月价格进行预计。根据相关销售政策, 销售部门每月分别按上、中、下三旬销售价格文件签订销售合同, 每旬的价格都包括了对上旬价格的调整及下旬的预计因素。同时, 销售价格文件也考虑了地域因素, 区域间的价格差异较大, 西南区域价格较高, 而沿海区域价格偏低, 西南区域一般较沿海区域含税高100-200元/吨。因此, 维护好区域市场价格对公司资源量的投放、产品市场占有率及销售环节经济效益最大化等至关重要 (图2) 。

3. 合同衔接原则

按“以销定产”原则, 销售部门根据已衔接合同量和预计还能衔接合同量等信息, 对下月销售量进行预计, 生成部门再根据预计销售量组织生产。

根据公式二 (单位边际贡献=销售单价-单位变动成本) 计算结果, 只要产品有边际即可衔接合同, 若同时存在几笔订单, 则可按边际最大的原则衔接合同。当产品边际为负, 公司需要保障市场占有率时, 需履行特别审批流程方可签订合同。

4. 对供销价格进行后评估

后评估机制主要包括对当月供销价格进行统计、分析和总结, 并对下月采购支出和销售收入进行预测。

采购环节中, 实际结算价格直接影响公司利润滚动预算的准确性, 通过供应价格的后评估, 能够进一步提高价格预测的准确性。

销售环节中, 销售价格不仅是合同价, 还与折扣、区域优惠等因素相关。比较实际结算价格和之前预计价格的差异, 通过对差异的调整使得下期销售价格预计更加贴近实际。

二、应用过程

供销价格体系设计完成后, 下一环节即是该体系的运行。供销价格评价体系应用流程如图3。

如流程图所示, 供销价格评价体系的应用涉及到供应、生产和销售部门。供销价格评价体系应用的牵头部门是财务部, 配合部门是采购部门、生产部门和销售部门, 其中, 采购部门提供采购价格预计信息, 生产部门提供生产成本信息, 销售部门提供市场销售价格及数量预计信息。

在实施过程中, 遇到的问题主要体现在以下两方面:一是预计价格与实际价格偏重较大, 即预测价格的精度不够;二是价格信息的获取存在滞后性问题。可通过对评价体系的修正、部门间加强协调来解决。

三、取得成效

供销价格体系对公司市场经营活动指导意义重大, 对公司择机采购、资源投放、成本分析、降本增效和产品合同衔接等工作提供了及时、可靠的市场价格信息支撑;通过对采购价格的分析评价, 指导供应公司进一步降低采购价格, 为择机采购提供了参考意见;通过对销售价格的分析评价, 指导我公司对品种结构进行调整提高了公司产品的综合销售价格, 为产品价值最大化提供了保障;为传递下游市场压力即打压采购价格提供了信息支撑。

(一) 对资源投放量指导作用

根据供销价格评价体系的应用来确定资源投放量, 西南区域市场价格较沿海区域含税高100-300元/吨, 因此, 考虑资源投放量时要以西南地区为主, 2016年上半年西南区域市场投放比 (投放量/总销量) 高达93.7%, 较2014年、2015年分别提高11.7%、5.6%。

(二) 对降低采购价格的信息反馈作用

公司钢材产品物流成本较高, 在营业成本中占比高达23%。因此, 降低物流费用是公司控亏增效的主要措施之一。物流成本主要受燃油价格影响, 通过供销价格评价体系的应用, 及时掌握了燃油价格走势情况对公司降低物流成本意义重大。2014年燃油价格连续下跌, 公司紧急下发了《关于降低物流费用指标的通知》, 要求供产运销各个环节积极开展物流降本工作, 确保完成下发的降本目标。之后, 财务部根据掌握的燃油价格变化情况, 在每月初财务分析会上及时通报价格变化信息 (图4) 。

四、经验总结

建立了一套多维度供销价格评价体系, 能全面、及时、准确地反映供销环节市场价格信息。供销价格评价体系应用是一个动态、持续的过程, 需要在应用过程中不断修正、完善。对供销价格评价体系修正的频率越高, 价格预计的精准度越高。供销价格评价体系的不足:一是统计价格信息量较大, 在一定程度上影响了计算效率;二是预计值与实际值之间存在一定偏差。

价格评价 篇2

（征求意见稿）

第一条 为规范本市房地产价格评估技术鉴定行为，维护征收当事人的合法权益，确保房地产评估结果的客观、公平、公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等法律法规以及《珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（珠府〔2017〕75号）精神，结合本市实际，制定本规则。

第二条 本市范围内的房地产价格评估复核技术鉴定（以下简称鉴定）工作，适用本规则。

第三条 珠海市房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)应当依照国家有关法律、法规和规定以及专业技术规范，受理征收当事人的申请，对房地产价格评估机构（以下简称评估机构）做出的复核结果进行审核，出具书面鉴定意见。

第四条 评估专家委员会由市住房和城乡规划建设局组织成立，评估专家委员会由主任委员一人、副主任委员一人和委员若干人组成。其中主任委员由住房和城乡规划建设局局长担任，副主任由市住房和城乡规划建设局和市国土资源局分管领导担任。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会下设秘书处，负责日 常联络工作。秘书处办公室设在市住房和城乡规划建设局的房地产市场监管科。

第五条 市住房和城乡规划建设局接办窗口是鉴定申请的受理部门，负责鉴定申请工作的受理。接办窗口收到鉴定申请后，应及时审核申请资料是否齐全。申请资料齐全的，应进行登记予以受理并在1个工作日内按收文处理程序转交秘书处；申请鉴定资料不齐全的，应当一次性告知申请人补正，可以当场补正的，应当当场补正；申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。

秘书处在受理鉴定申请之日起5日内将鉴定申请资料移交评估专家委员会。特殊情况需延长时间的，应当向申请人说明原因。

第六条 被征收人、房屋征收部门或者项目征收实施单位对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请对原评估机构做出的复核结果进行鉴定。

第七条 被征收人、房屋征收部门或者项目征收实施单位申请鉴定，应提交以下资料：

（一）评估复核结果技术鉴定申请书；

（二）公民申请鉴定的，应当提供有效身份证件（原件备查，复印件备案；委托代理的，还应提交授权委托书及代理人的身份证明文件）；属于法人或其他组织的，应当提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明（复印件，加盖该法人或组织印章）。

（三）原评估报告及复核结果或者重新出具的评估报告；

（四）评估对象的权属证明文件；

（五）与鉴定有关的其他资料。第八条 评估专家委员会根据申请鉴定项目的情况，在3日内从专家库中分类抽取三人以上（含三人）单数成员组成专家组（专家组成员中房地产估价师不得少于二分之一），并及时通知被抽取的专家。如被抽取的专家因特殊情况不能参加，应在接到1日内告知秘书处，评估专家委员会重新抽取。由评估专家委员会确定专家组组长，专家组工作由组长负责，评估专家委员会主任委员、副主任委员不担任鉴定组专家，但可参加鉴定组讨论。

在鉴定过程中，评估报告存在不能判定的重大疑难问题，由评估专家委员会集体审议确定。

第九条 专家组成员有下列情形之一的，应当主动回避：

（一）系征收当事人、受托评估机构工作人员及其近亲属的；

（二）与征收当事人、受托评估机构有利害关系的；

（三）与鉴定项目有利害关系的；

（四）可能影响鉴定公正的其他情形。

专家组成员及其协助鉴定的工作人员应当对鉴定工作情况保守秘密，如违反保密规定，依法给予处罚。

第十条 鉴定所需有关资料由评估专家委员会向评估机构调用，评估机构应在接到调用通知1日内将下列资料提交评估专家委员会：

（一）原评估报告及复核结果或者重新出具的评估报告；

（二）该项目评估业务工作档案。第十一条 鉴定工作应当按照以下程序进行：

（一）向评估机构调取鉴定所需有关资料；

（二）通知征收当事人、评估机构及其他有关人员；

（三）审阅有关资料，必要时进行现场查勘；

（四）必要时对有关人员进行询问，制作调查笔录；

（五）对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核；

（六）出具书面鉴定意见书。第十二条 鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被评估房屋等补偿事项进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第十三条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，出具书面鉴定意见。

鉴定意见书一般应当包括以下内容：

（一）鉴定申请人、委托代理人等基本情况；

（二）申请鉴定的评估报告、估价对象、鉴定事项、鉴定使用的限制条件等鉴定基本情况；

（三）鉴定所依据的有关法律、法规、技术规范及其他有关资料；

（四）鉴定结论。第十四条 鉴定意见书由专家组签名，并由评估专家委员会主任委员签发，主任委员因特殊事项或需要回避时，可由副主任委员签发。第十五条 鉴定工作完成后，评估专家委员会应当及时将鉴定工作有关资料整理归档。档案主要包括以下内容：

（一）鉴定意见书；

（二）鉴定受理资料；

（三）调查情况资料；

（四）与鉴定有关的其他资料；

档案由秘书处保存，定期移交市住房和城乡规划建设局保管，供业务主管部门查阅和评估专家委员会内部使用。档案的保存期限参照相关规定。

第十六条 评估机构、征收当事人未按照评估专家委员会的要求提供有关资料或提供的资料不真实、不协助专家组开展实地查勘等与鉴定有关工作的，应当承担相应责任。

第十七条 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。重新出具的评估报告经专家组审核后，如已改正错误，应当维持评估报告；如评估报告仍存在评估技术问题的，房地产价格评估机构应当再次改正错误，直至出具的评估报告符合专家鉴定意见的要求。

第十八条 鉴定费由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

房地产价格是垄断价格 篇3

中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东先生，认为我的“房地产的垄断性造成房价高”的认识存在误区，对“房地产垄断价格是房地产价格高的重要原因之一”的观点提出了批评。现就针对江主任的意见，提出商榷。

第一，为便于讨论问题，首先必须明确几个概念。

(1)江主任说“不同国家和地区有着不同的土地所有制。除了中国实行土地国有制外，香港的土地也是国有的，之前为官地(crown Land)。”

说“中国实行土地国有制”是不确切的。中国土地实行的是公有制。公有制有两种形式，即农村土地的集体所有制和城市土地的国家所有制。准确地说，只有城市土地才是国家所有的。

(2)江主任说，“土地是国家的，公有的，但土地使用权可以出让，可以成为私有的或企业所有的。这就是土地使用权的两种形式的垄断，公有的垄断和私有的垄断。”

土地使用权不会存在两种形式垄断。土地使用权一旦出让，土地使用权就从国家手中转到了受让者手里，从而实现了所有权与使用权的分离。绝对不会在同一块土地上既存在土地使用权“公有的垄断”，又存在土地使用权“私有的垄断”。

(3)江主任说：“从人类社会进入农业经济后，就存在着土地的所有权和使用权的分离，正是这种分离才产生了地价的最基本形式——地租。”

土地所有权与土地使用权分离产生了地租，是对的。但是，把“地租”说成是“地价的最基本的形式”是错误的。“地租”与“地价”是两个不同经济范畴，标志着不同的经济关系。“地租”是为了取得土地使用权支付的费用，在这种意义上也可以说是土地使用权的“价格”，它标志着土地使用权的转移。“地价”标志着土地所有权从一个人手里转移到另一个人的手里，是土地所有权的价格。虽然我们现在也把一次性出让几十年的土地使用权的地租总和叫做“地价”，但这种“地价”本质上是地租，因为它是土地使用权的出让费用，而不是所有权转移价格，更不能说是“地价的最基本形式”。

(4)江主任说“土地所有和经营的垄断性是土地的社会属性之一”。严格地说这不是“土地的社会属性”，而是“土地的经济属性”。

第二，江林东主任把我的观点概括为“‘三种垄断’导致了房价高”。这不符合事实。

在房地产价格构成中，确实存在“三种垄断”因素，即“土地所有权垄断”决定的绝对地租、“土地经营权垄断”决定的级差地租、以及由于房地产经营垄断形成的“房地产价格垄断”。这“三种垄断”都是客观存在的事实，是房地产经济运行的重要规律。规律是不能改变的，但可以规范垄断行为。

房地产经济中“三种垄断”及其形成的经济后果，在房地产价格构成中具有不同的性质。由土地所有权(私有权)垄断决定的绝对地租，以及由土地经营权垄断决定的级差地租，是房地产开发建设中的要素价格，属于房地产价格的成本构成部分。在我国目前的条件下，也就是土地出让金的构成部分。土地出让金的高低，当然会决定房地产价格的高低。但是，我所说的是房地产产品的垄断价格中垄断利润过高，引起的或决定的房地产价格过高的这种事实。

第三，江主任所说：“房价高是由于住房供不应求导致购房消费者之间的竞购造成的。从表面来看是开发商确定了房价，但是实质上，房价主要是由消费者决定的，这是房价这一具有垄断价格性质的市场属性。”这种说法值得商榷。

(1)在自由竞争的情况下，不会形成垄断价格。因为在供不应求的情况下购买者之间的竞争使价格上涨，而在供过于求的情况下，售卖者之间的竞争就会使价格降下来。这是自由竞争价格，是“一般生产价格或产品价值决定的价格”，而不是“垄断价格”。

(2)马克思所说的，“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值决定的价格无关。”指的是特殊地段的垄断地租。主要说明垄断地租的确定，是“由购买者的购买欲和支付能力决定”，而不是说由购买者决定“垄断价格”。

(3)如果按照江主任的意见制定政策，最终结果只能是由于土地的有限性和稀缺性，房地产始终存在着供不应求的状态；房地产价格始终是由购房消费者竞争决定的所谓“垄断价格”；特别是在住房市场上存在着投资者与投机者这种强势群体的情况下，始终会把住房消费者这个弱势群体排挤出住房市场；城市中低收入者的住房问题永远得不到解决。这不符合国内外房地产经济发展的规律。

江主任认为，房地产价格是消费者竞争形成的价格；我认为，房地产价格是开发商决定的垄断价格。

第四，我对于房地产价格的观点始终是

(1)房地产价格是垄断价格。房地产垄断价格是由房地产寡头垄断市场决定的。房地产寡头垄断市场，是由土地有限性与房地产经营垄断性决定的。由于土地有限性和不可移动性，在一定地域范围内从事房地产开发建设的只能有少数几家房地产开发企业。少数几家房地产开发企业，为了共同取得更大的利益(利润)，避免竞争带来的损失，极容易在价格问题上达成协议。所以，房地产开发商之间基本没有竞争，即使有竞争也是少数几家开发商的環形竞争。

(2)房地产垄断价格是由房地产开发商“合谋”形成的，而不是“由购房消费者之间的竞购造成的”。房地产开发商在价格上达成的协议，在经济学上就叫做价格合谋。价格合谋，可以是有形的，也可以是无形的，通常采取的是价格跟进的方式。就是第一个进入某个地域进行开发的开发商，首先确定一个价格，以后跟进来的开发商，就参照第一家开发商的价格决定自己开发的房地产价格。人们进入房地产市场，遇到的就是房地产开发商确定的这种垄断价格。所以，房地产垄断价格不是由消费者竞争决定的，而是由开发商确定的。

价格评价 篇4

一、我国中小房地产企业品牌管理现状分析

(一) 重楼盘案名, 轻企业形象

很多房地产企业在进行产品开发时, 过分的片面地注重楼盘的案名设计和品牌宣传, 在很多中小房地开发企业的心中, 认为只要给楼盘冠以“花园”、“广场”、“家园”的名称, 就能达到建立企业品牌的目的。这种做法虽然表面上可以解决中小房地产企业品牌形象不佳的现状, 但是随着我国房地产市场竞争越来越激烈, 各类楼盘产品差异变得越来越小。因此, 消费者在选择楼盘产品时, 已经忽略了这种形似意近的楼盘品牌, 他们已经越来越注重房地产企业的品牌形象, 因此, 如何建立品牌形象已经成为我国中小房地产企业需要面对问题。

(二) 宣传中的概念炒作行为

在我国房地产市场营销过程之中, 特别注重对于“概念”的炒作, 如“地铁概念”、“商圈概念”、“人文概念”、“环保概念”等等。很多消费者被这些概念搞得一头雾水, 不知所措。而要想在房地产市场上成为知名品牌, 单纯依靠这种“概念炒作”是不能长久的, 现实很多消费者最不相信的就是开发商的楼盘宣传。因此, 我国中小房地产企业应该摒弃过去过多借助于新闻炒作和广告轰炸的方法, 真正的从产品内在价值出发, 为消费者提供优质的产品。

(三) 将房地产企业的品牌等同于项目品牌

对于房地产企业品牌来说, 它不同于普通产品。房地产企业的品牌不仅包括项目品牌, 还包括房地产开发企业的本身, 因此, 它是一个整体品牌形象。但是很多中小房地产企业过于重视项目品牌, 而忽视企业品牌, 这样不利于房地产企业的未来发展。

(四) 不重视品牌价格的评价

品牌形象价值是企业最终的资源, 因此, 对品牌价格的正确评价可以很好辅助企业经营者制定企业发展策略, 也可以起到预见企业未来发展风险的作用。但是, 我国中小房地产企业往往不重视对品牌价格的评价, 它们很少评价自己的品牌价值, 也不重视维护自己的品牌。在学术界, 也存在这些问题, 很多品牌价格评价体系多是直接引致国外成熟的评价方法, 没有针对中国房地产行业的特点, 制定符合我国房地产企业发展特点的品牌价格方法。因此, 在品牌价格评价方面, 我国房地产行业还存在非常大的差距。

二、我国中小房地产企业品牌价格评价体系设计

(一) 房地产品牌价值评估的假设条件

本文针对我国房地产行业的特点, 设计了专用于我国中小房地产企业品牌价格评价的体系, 本体系需要提前做出如下一些假设:

1、房地产企业已经具备了超额获利能力, 已经形成成形了一定的品牌价值。

2、房地产企业已经形成了自己的品牌, 并制定了长期的经营发展计划。

3、本文设计体系的评估对象是中小房地产企业的品牌。

(二) 评估模型设计

基于以上的事先假设, 本文建立了我国中小企业品牌价格评价模型如下所示:

式中:V—中小房地产企业的品牌价值评估值;

R—中小房地产企业品牌超额获利能力估值;

S—中小房地产企业品牌的强度乘数;

—中小房地产企业品牌作用指数;

Q—中小房地产企业获得的超额收益;

—中小房地产企业品牌强度评价得分值;

—中小房地产企业的角度品牌强度的权重;

—中小房地产企业社会角度的品牌强度的权重;

—中小房地产企业角度的品牌强度得分值;

—中小房地产企业社会角度的品牌强度得分值;

如式2.1所示的品牌价格评价模型, 需要对相关系数进行确定, 根据产品生命周期理论, 这里对相关系统进行了如下的设定:品牌的最大合理利用年限为20年;最低合理使用年限为6年;S的取值应该在6-20之间。

(三) 房地产企业品牌超额获利能力R的确定

所谓房地产企业超额收益是指, 房地产企业获得超过房地产行业平均利润的收益水平的收益, 本文采用中小房地产企业税后营业利润作为评价房地产企业品牌超额获利能力R的相关指标, 而所谓税后营业利润的概念, 营业利润是扣减相关成本及费用支出后得到的利润。

三、我国中小房地产企业品牌营销策略设计

(一) 重视产品质量

产品质量是我国中小企业树立品牌形象的基础, 我国中小房地产企业需要本着“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则, 不断建设精品工程。同时, 也应该重视和楼盘产品配套的附加产品, 特别是应该建设工程质量、环境质量和服务质量三优的物业。

(二) 重视服务形象

房地产企业属于第三产业, 也属于服务业的一种。因此, 房地产企业也应该重视良好的售前和售后服务。我国中小房地产企业普遍重视售前服务, 而忽视售后服务, 认为只要将房子卖出去就万事大吉, 以后的事情以后再说, 这样严重的损坏了开发商的口碑和品牌形象。因此, 我国中小房地产企业应该重视自身的售后服务, 提高自身的服务品牌形象, 在客户入住后, 开发商应经常联络, 听取客户的意见, 完善自己的售后服务体系, 让消费者有个舒适、安全的家。

(三) 重视企业形象

针对我国房地产企业过于重视项目形象而忽视企业形象的问题, 我国中小房地产企业应该通过产品创新, 建立学习型组织等措施, 建立自己良好的品牌形象。特别是应该根据房地产行业的特点, 与顾客建立良好、和谐、持久的关系;通过良好的客户管理服务体系, 赢得顾客的信赖与拥护, 将给房地产企业品牌建设予以最有力的支撑。

(四) 推进营销策划创新

首先应该建立全过程营销的观念, 我国中小房地产企业应该将自己的营销工作形成体系, 形成一个售前服务、售中服务和售后服务相结合的整体服务体系。其次, 我国中小房地产企业应该注意对自己产品营销策划方案进行动态调整评估, 不断调整自己的营销策略。最后, 我国中小房地产企业还应该建立对自身品牌价格评价的评价体系, 通过对自身房地产品牌价格动态评估, 以调整自身的经营策略, 提高自己的市场竞争力。

参考文献

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[2]吴松荣.中国房地产品牌建设存在的问题及对策.江苏商论, 2009 (2) :18

[3]周柯.品牌营销:现代经济中一种更高层次的竞争模式.当代财经, 2010 (11) :43

[4]曾晓阳.品牌营销:从品牌到名牌的系统工程.商业研究, 2009 (1) :24

[5]盛伟忠, 杜健.品牌评估的方法及其应用.当代经济.2010 (4) , 51-52

[6]施东明, 张晓萍.品牌资产评估方法探析.财会通讯.2009 (2) , 29-30

[7]刘勇.房地产企业品牌价值评估方法比较, 房地产开发.2008 (4) .57-60

玉米期货价格与现货价格关系研究 篇5

关键词：玉米现货价格；玉米期货价格；协整；Granger因果检验

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）12-0111-01

1 研究方法

1.1 ADF检验和协整检验

在进行时间序列分析时，传统上要求所用的时间序列必须是平稳的，否则，将会产生“伪回归”问题。但是，在现实经济中的时间序列通常都是非平稳的，为了使回归有意义，可以对其实行平稳化，采用的方法是对时间序列进行差分，然后对差分进行回归。这样的做法忽略了原时间序列包含的有用信息，而这些信息对分析问题又是必要的，采用协整分析可以更好的处理非平稳数据。

假设有两个时间序列x1,y1～I(1)，一般来说ax1+by1不一定是平稳序列，但如果存在某个线形组合ut=m+axt+byt是I(0)且具有零均值，则称xt与yt之间存在协整关系，协整关系反映了两个变量之间的长期均衡关系。

用传统方法计算出参数的统计值，与ADF分布临界值表进行比较。原检验假设为H0∶β=0,备择假设H1∶β<0，如果β不是显著的异于0（即β=0），则接受零假设H0，即序列xt非平稳；否则，接受备择假设H1，即序列xt平稳。

1.2 Granger因果检验

协整关系只是说明了两个变量之间的长期均衡关系，无法说明两个变量中谁在发现价格中起主导作用，因此，需要对期货价格和现货价格进行进一步的因果关系分析，Granger（1969）在考虑两个相关时间序列的关系时，提出了因果关系，或称为引导关系，其检验模型为：

其中，Pt和Ft分别表示现货和期货市场价格，ε1i和ε2i是白噪声且不相关，如果存在某一β1i不为0，则称期货价格Ft引导现货价格Pt，同样，如果存在某一α2i不为0，则称现货价格Pt引导期货价格Ft；如果同时存在某一β1i和α2i均不为0，则称期货价格Ft和现货价格Pt互为引导。此外，在进行因果检验之前，首先必须对原始数据进行单位根检验，以确定序列是否含有单位根，因为只有序列是平稳的情况下才能使有Granger因果关系检验，否则必须对数列进行差分处理直至序列不含有单位根，Granger因果关系检验用来检验期货价格和现货价格之间的相互影响力度。

2 数据说明

数据选取2004年9月22日玉米期货恢复上市交易起至2007年7月18日止这一期间的日报价，其中期货市场由于非交易日而没有报价，以及现货市场没有报价的日期全部删除，也就是说数据选取的是现货市场和期货市场均有报价的日期，两组数据按时间一一对应，按时间先后顺序排列，共有614组，时间跨度将近35个自然月，样本数据已经能够满足下文所采用的计量模型的要求。

3 实证分析

3.1 ADF检验

分析结果表明，无论对于1%、5%或者10%的置信水平，ADF值均不小于临界值，因此不能否认零假设，表明期货价格这组数据是非平稳的。

用同样的方法对现货价格进行ADF检验，结果如下：

变量ADF值ADF的临界值

1%的显著性水平5%的显著性水平10%的显著性水平

分析结果表明，无论对于1%、5%或者10%的置信水平，ADF值均不小于临界值，因此不能否认零假设，表明现货价格这组数据是非平稳的。

进一步对原数据进行处理。对期货价格的一阶差分数据作ADF检验，结果如下：

分析结果显示，期货价格的一阶差分数据在各置信水平下均明显小于临界值，可以拒绝零假设，因此认为这组数据是平稳的。

同样，对现货价格的一阶差分数据进行ADF检验，结果如下：

分析结果显示，期货价格的一阶差分数据在各置信水平下均明显小于临界值，可以拒絕零假设，因此认为这组数据是平稳的。

总结上述各项ADF检验结果，说明玉米期货价格序列和现货价格序列均是一阶平稳过程，即LnFt,LnPt~I(1)。

3.2 协整检验

如果期货价格与现货价格是协整的，则期货价格{LnFt}应该是现货{LnPt}的无偏估计量。生成数据从结果可以看出，ADF值在各个置信水平下均明显小于临界值，可以拒绝零假设，认为残差序列 为平稳序列，表明序列 与序列 存在相互协整关系。这说明玉米期货价格与现货价格之间存在长期均衡关系，并且期货价格是现货价格的无偏估计量。

3.3 Granger因果检验

协整检验表明玉米期货价格和现货价格之间存在协整关系。为了考查检验结果的敏感性，我们选择不同的滞后期进行检验。

从玉米期货价格和现货价格的Granger因果检验中可以看出，在滞期为1（本文为一天）时，对于现货市场价格不是期货市场价格Granger原因的假设，拒绝它犯第一类错误的最大概率是0.0415，小于0.05，因此至少在95%的置信水平下可以认为现货价格是期货价格的Granger原因。而对于期货价格不是现货价格Granger原因的假设，拒绝它犯第一类错误的最大概率更远小于5%，因此至少在95%的置信水平下，可以认为期货市场价格是现货市场价格的Granger原因。在选取的其他滞期，对于现货市场价格不是期货市场价格Granger原因的假设，在95%甚至是90%的置信水平都不能拒绝原假设，因此接受现货市场价格不是期货市场价格Granger原因的假设；对于期货市场价格不是现货市场价格Granger原因的假设，至少在95%的置信水平下可以认为期货市场价格是现货市场价格的Granger原因。

Granger因果检验表明玉米市场期货价格对现货价格的引导作用显著，结论比较可靠，而现货价格对期货价格的引导作用则不太显著，结论尚待商榷。

参考文献

［1］卢建锋.论农产品期货市场在农业生产中的作用［J］.经济问题，2003，（4）.

［2］刘金霞，顾培亮.利用农产品期货市场防范农产品价格风险［J］.价格理论与实践，2003，（9）.

［3］何蒲明.大力发展农产品期货市场，促进农民增收［J］.粮食问题研究，2005，（1）.

住宅价格的特征价格模型研究 篇6

特征价格模型一般可以理解成:可以为人们带来有效参考的价格模型。其核心主体是实际产品中能满足人们需求的各种特征价格总和。

我们所阐述的住宅价格模型特征是房屋内在的各种客观特征, 因此排除了人为的主观评价。其主要特征有如下几类:住宅的区位特征、周围环境特征与住宅本身特征三类。

我国住宅价格特征研究是近几年开展起来的, 但是相对数据较为匮乏。随着数据的逐渐完整, 人们日益关注房地产价格, 更多的专家开始研究该模式对下的住宅价格。

特征价格模型中涉及的主要指标有:住宅的区位特点、层数、绿化、车位、物业费用、装修水平、物业、通讯以及供水等方面。这些因素中, 区位与物业级装修是影响价格的重要指标。

该式中, 因变量是Y, 而Xi则代表着住宅价格;经过Box-cox进行转换后的普通自变量;Zj则是未通过Box-cox转换的自变量;Ε属于误差项;β, α, θ和λ是模型需要估计的参数。假设θ与λ为1, 则2式属于多元线性模型;当其为0而为1时, 则属半对数模型;如果都为0时, 模型则属对数线性。上述三种模型是以往常用的研究住宅价格的模型。

2 模型的样本和数据

2.1 住宅资深价格的重要指标

主要有:面积、卧室数、客厅数、厕所数、住宅所属楼盘是否为高层/小高层/低层, 所处楼层上部/中部/下部, 住宅的建筑年龄, 朝向及是否南北通透等方面。

此外, 住宅建筑是低层、小高层或者高层也影响到住宅价格水平。

2.2 影响价格的住宅区位特征 (因变量)

相关指标包括:DT代表与天安门之间的距离———以北京为例, 通常该距离为直线距离。与城市CBD的距离表示为DC。距离地铁站的直线距离DS。以此确定该区域是否位于城市的核心区域。

一般国际上将距离CBD的距离作为反效应住宅价格的重要指标。其确定依据是往返CBD与住宅之间的通勤成本。

2.3 住宅环境指标

环境指标中的重要因素包括:治安、空气质量、教育及噪音等。本文主要针对教育与环境进行阐述。国内大中城市通常将学区房作为一个重要环境因素, 但是这种影响因素缺乏较具体的量化指标。一般会考虑城市重点小学是否与住宅之间的关系来衡量教育因素对其价格影响程度。

此外其他的环境因素一般选择湖泊与公园对住宅的影响, 城市中的主要风景点, 如:杭州西湖、北大未名湖等都会直接影响到住宅价格。

3 特征价格模型研究

3.1 模型的主要计算方式

第一, 各种自变量的共线性回归分析。由于DT与DC之间有多重共线性, 分别把DT和DC移除, 然后进行回归, 然后使用逐步排除的办法进行半对数线性回归、线性回归以及对数线回归到模型当中。依照该方法对住宅的面积与卧室数量及客厅数量确定共线性并进行排除。

第二, 对各种因变量进行转换, 当数值接近0的时候对因变量进行对数转换。

3.2 价格特征模型的解释

通过对模型调整可以解释住宅总价变量的88.4%左右。计算表明接近市中心或者靠近湖泊的住宅相对价格更高些, 而年代较长的价格价格则偏低。同时, 住宅面积、客厅卧室数量以及是否是学区、是否通透、房屋层数等都会直接影响到住宅价格。以下就主要变量进行分析:

3.2.1 面积 (S) 变量

当变量系数达到0.931时, 住宅面积如增加1%, 其总价会增加0.931%左右。这就证明, 随着住宅面积的增加, 购房者的购买力对当前价格水准影响偏弱。

3.2.2 是否位于学区范围内 (E) 的变量

当变量系数达到0.221, 学区住宅价格会远高于其他区域住宅价格, 通常超出其他区域24.7%左右。

3.2.3 是否位于经济发达区域 (NC) 的变量

通过计算, 如果住宅所在区域经济较好会与之较差的高出34.4%左右。这种数字差异反映出该因素对住宅价格的直接影响。

3.2.4 距离最近的河流或湖泊的距离 (DR) 的变量

实际证明, 住宅距离湖泊等距离的增加会直接影响房屋总价, 通常, 每增加1%总价会降低0.018%左右。因此, 一般普通住宅价格对周围生活环境敏感度不高。

3.2.5 变量NS, 房屋是否南北通透

转换数据证明, 同等条件下, 如果南北通透, 其价格会高出非通透住宅的4.1%左右。

4 城市轨道交通对沿线住宅的影响

4.1 轨道交通影响住宅价格的理论基础

4.1.1 区位因素

该理论因素是城市核心经济理论之一, 住宅价格与交通成本之间有关系密切, 因此, 轨道交通因素就成为特征模型中的重要构成。轨道交通是否便捷也直接反映出住宅区域位置的区位优势是否明显。因此, 该因素直接影响着土地价格与住宅价格。

4.1.2 地租地价因素

由于土地的更急不同, 直接造成了地租的级差。轨道交通可在某种程度上提升城市的价值, 因此属于租Ⅱ。

4.1.3 城市土地的增值因素

由于城市政府部门不断加大公共设施的投入, 造成土地收益率的逐渐增加。因此, 轨道交通大大提升了土地的利用价值。

4.1.4 房地产价值因素

住宅价格究其本质反映的是房地产的价值, 进而以买卖的成交价和租金的形式体现出来。所以, 我们研究住宅价值变化依据的是价格的增幅。

4.2 城市轨道交通影响住宅价格的主要研究方法

城市轨道交通附近区域住宅价值影响分析主要有:交通成本模型、特征价格模型以及地价函数法。研究表明, 轨道交通直接产生住宅生产溢价, 并且随着与主城区距离的由近及远直接造成价格的上浮。因此, 相对偏远的区域对轨道交通的依赖性更强。主城区由于交通方式较多, 依赖程度反而会有所弱化。随着与轨道交通站点距离的增加和出行时间的增加, 其影响程度也会逐渐弱化。

5 结语

综上所述, 我国住宅价格的特征价格模型影响因素众多, 住宅所在区域、学区房、城市轨道交通等成为影响价格的主要指标。由于该项研究在我国刚刚起步, 需要我们逐渐深入的研究才能更好的以数字化指标反映出最终的住宅价格。

参考文献

[1]王德, 黄万枢.外部环境对住宅价格影响的Hedonic法研究[J].住区规划研究, 2007, 31 (9) .

[2]龚江辉.北京市住宅价格决定因素分析与政策思考[J].北京社会科学, 2009 (1) .

价格评价 篇7

2016年，宁夏自治区居民消费价格总水平控制目标为3%以内。为保持宁夏自治区居民消费价格总水平基本稳定，顺利实现年度价格调控目标，宁夏自治区物价局主要采取了三方面措施。

（一）强化价格形势分析和研判

为保持全区经济及价格持续稳定，为自治区党委、政府决策提供依据，宁夏自治区物价局建立价格形势分析机制，按月、季度对全区价格形势详细分析，对引起价格波动的因素进行解剖，并强化对后期价格走势的研判工作，同时，根据价格波动原因，积极向自治区政府提出价格调控的政策建议。代自治区党委、政府起草了《关于贯彻落实〈中共中央国务院推进价格机制改革的若干意见〉实施意见》（送审稿），明确了价格调控的方向、任务、手段等内容，这将是宁夏自治区推进价格改革和调控的纲领性文件，确保宁夏自治区各项价格调控措施抓细、抓实、抓到位。

（二）建立健全价格监测分析预警体系

加强对重要商品和服务价格的监测预警，强化对电煤、钢材、铁合金等工业用品价格监测和分析，密切跟踪西北五省农副产品价格运行情况，及时向自治区政府报送主要商品价格分析报告。为合理引导市场预期，在门户网站上每天公布银川市北环批发市场价格，积极探索建立宁夏自治区五大地级市批发市场价格大数据库，及时发布宁夏自治区各市蔬菜价格变动情况。同时，完善了价格监测品种、指标体系，构建价格监测分析预警系统平台，实现自治区与定点监测市、县（区）三级监测数据信息互联互通。

（三）构建稳定农副产品价格长效机制

宁夏自治区价格调控实现了“两手抓，两手均强劲”。宁夏自治区一手抓菜农收益，开展蔬菜价格保险增强菜农抵御价格波动风险的能力。2015年，宁夏自治区蔬菜价格政策性保险工作涉及11个市、县（区），保险面积达12626亩，参保品种11个，惠及550家农户及合作社，稳定了种植预期，促进农民增收。一手抓市民生活，通过平价政策保障其生活质量，真正实现惠民、利民、便民。2015年至2016年6月，宁夏自治区通过年度考核和不定期考核取消了26家平价商店资质，进一步提升了平价商店的质量；运用价格调节基金1118余万元巩固宁夏自治区25个市县（区）171家平价商店建设成果，增强了宁夏自治区价格调控的能力；同时，在全国率先开展政府主导国有农贸市场建设，充分发挥国有农贸市场稳定物价的“桥头堡”作用。

二、坚定不移地推进供给侧改革，培植增长优势

（一）积极主动落实自治区主要改革任务，增添企业发展动力

1、攻坚克难，输配电价改革取得新突破

通过制定方案、成本监审、报国家发改委批复等环节，宁夏自治区输配电价改革全面落地实施，实现电价管理方式的重大创新，打破了电网企业在购电、售电两侧的“双重垄断”。对属于网络型自然垄断的输配电价环节单独核定了输配电价，由过去核定电网企业购售电价格、电网企业获得差价收入的间接监管，转变为以电网有效资产为基础对输配电收入、成本和价格全方位的直接监管，改革红利用于减轻全区大工业企业电费负担约7.6亿元，为促进电力市场化改革创造了有利条件。

2、坚持不懈，持续清理规范涉企收费

全面清理涉企业行政事业性收费，是宁夏自治区物价局配合财政厅推进行政审批改革、优化经济发展环境、减轻企业负担的重要工作。自2015年1月1日起，中央取消5项，暂停征收7项，对小微企业免征42项行政事业性收费；自治区取消9项，降低标准13项，免征1项行政事业性收费。

（二）稳步推进价格改革，为实体经济减负增效

1、开展电力直接交易工作

积极会同自治区经信委开展电力直接交易工作，在2013年试点基础上，降价幅度和参与交易的电厂和用户不断扩大，2014年平均降价1.75分/千瓦时，2015年平均降价2.9分/千瓦时，2016年1—5月平均降价5.62分/千瓦时，向参与直接交易的电力用户企业让利近6.5亿元，降低了企业用电成本，对调整宁夏自治区工业结构起到了积极作用。

2、下调非居民用天然气价格

2015年11月18日，国家发改委发出通知，决定从11月20起降低非居民用天然气门站价格，宁夏自治区非居民用天然气门站价格由2.21元/立方米降为1.51元/立方米。根据国家统一部署，宁夏自治区物价局于同日起对非居民用天然气分类销售价格进行了下调，价格水平总体下降了三分之一左右，年降价金额约为12亿元左右，有效降低了宁夏自治区工商企业用气成本负担。

3、下调铁路运价，降低物流成本

为进一步发挥铁路运力资源优势，促进宁夏自治区工业经济平稳运行，切实减少企业物流运输成本，经自治区人民政府专题会议研究决定，宁夏自治区物价局出台了《自治区物价局关于调整宁东铁路有限公司运价及有关问题的通知 》，从2016年1月1日起将宁东铁路股份有限公司运价由0.23元/吨公里下调至0.19元/吨公里，起码运距由50公里降为40公里，并在此基础上进一步优惠，实行量价挂钩阶梯运价政策，降低运价政策措施按2015年运量为基数测算，全年将减轻企业负担约1亿元。

（三）多措并举，全力完成自治区政府工作报告任务

1、大力开展价格监督检查和反垄断执法，建立公平竞争市场秩序

2016年，宁夏自治区物价局紧紧围绕“转变价格监管职能，充分发挥竞争政策的基础性作用”核心工作。一是拓展价格监管工作新模式。围绕重大节日重点时段对市场价格行为进行监管巡查，严厉打击价格欺诈、串通涨价、价格垄断、乱收费等不正当价格违法行为，通过政策宣传、提醒告诫、纠正规范等措施，较好地优化了宁夏自治区市场价格坏境。二是加大反价格垄断执法力度。实施公平竞争审查制度，建立价格垄断案件线索收集制度，对宁夏枸杞协会对十大品牌企业同规格同等级的产品统一定价的倡导思想进行了约谈和告诫，积极开展各类市场中经营者达成垄断协议、滥用市场支配地位、滥用行政权力排除、限制竞争的价格垄断行为的执法实践。三是落实各项价格专项检查。按照国家部署，组织开展行政审批中介服务收费、银行收费、药品价格、环保电价、教育收费等专项检查，并加强12358价格举报投诉信息平台建设，严肃执法，推行执法公示制度，通过对环保电价、教育收费处罚结果“双公示”，积极有效的惩戒了价格违法失信行为，有效维护了公平的市场价格秩序。四是确保价格改革措施落实到位。及时跟进开展国家和自治区各项价格简政放权、收费减免政策执行情况的监督检查，查处阻碍、拖延和截留改革措施的价格违法行为，加强对放开商品和服务价格的事中事后监管，推进市场价格体系建设。

2、落实煤电价格联动机制，增强发展动力

2016年1月1日，根据《国家发展改革委关于降低燃煤发电上网电价和一般工商业用电价格的通知》（发改价格〔2015〕3105号）精神，宁夏自治区5000大卡电煤价格同比降低27.91元/吨，折合标煤（5500大卡）价格降低39.07元/吨。按照煤电价格联动机制，降低宁夏自治区燃煤发电上网电价0.0116元/千瓦时，同时降低宁夏自治区一般工商业电价0.0316元/千瓦时（其他空间用于支持燃煤电厂超低排放改造、促进可再生能源发展、设立工业企业机构调整专项资金），为宁夏自治区一般工商业用电用户减少电费支出1.73亿元，有效的减轻了宁夏自治区中小企业负担。

3、严管自治区定价目录项目，释放发展活力

在已经实施的2015版《宁夏回族自治区定价目录》基础上，明确实行定价目录动态调整，对宁夏自治区价格改革成效和市场竞争程度定期评估，适时调整具体定价项目和管理方式，切实将定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络型自然垄断环节。同时，明确了凡是政府定价项目，一律纳入政府定价目录管理，并逐项明确具体定价内容和范围，确保目录之外无定价权。

4、深入推进经营性收费和中介收费的清理工作，激发企业能量