评估价格

评估价格（通用12篇）

评估价格 篇1

针对研究我国城市土地市场价格问题的现实需要和实际动态, 本文拟通过系统总结国内外城市地价水平影响因素研究方面的研究进展, 以秦皇岛市为例, 探讨城市土地价格评估的影响因素。

一、价格评估的相关理论

1、西方古典经济学的地租理论

在马克思之前, 己有一些西方经济学家对地租进行较多的研究。英国古典政治经济学创始人威廉.配第在《赋税论》中首次提出地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入, 是支付生产成本后的剩余, 同时指出地租受到土地肥沃程度、耕作技术水平以及产地距离市场远近的影响。英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫.李嘉图运用劳动价值论研究地租, 他认为土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异是产生级差地租的条件, 土地产品的价值是由劣等地的生产条件, 即最大的劳动消耗决定的, 头等地的产品价格除补偿成本并获得利润外还有超额利润, 这就是级差地租, 但他认为最劣等地是没有地租的, 否认绝对地租的存在。

2、马克思地租理论

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承, 而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租, 马克思将它分为级差地租I和级差地租H, 他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件:在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断, 使土地所有者获得持久而稳定的超额利润, 这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出, 由于土地私有权的存在, 即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

3、土地供求理论

在现代市场经济中, 土地与其他商品一样, 其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A (.Masrhal) l认为, 地租的决定原则上应受土地供求的影响, 而土地供给受自然条件的限制, 土地的自然供给是固定不变的, 并且它没有生产费用, 因而也没有供给价格。因此, 地租只受土地需求的影响, 上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为, 在一般的价格决定中, 土地的供给与需求都是能够变动的:价格是二者相互运劝的结果;土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中, 二者的变动也同样存在。需求的扩大, 致使价格上升, 从而土地供给数量增加;而价格的进一步上升, 又会导致需求减少, 使价格回落, 土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

地价评估过程中, 土地价格影响因素分析是宗地地价评估程序中的重要内容, 是准确合理确定地价的基础。影响土地价格的因素, 可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素, 是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

(1) 行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发, 制定有关政策, 或推动土地的转移, 或限制某类土地的利用等, 从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预, 对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

(2) 人口因素

土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加, 导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大, 最终造成地价波动。在单位区域内, 影响地价的是相对人口密度, 一般来说, 人口密度高的地区, 住宅用地需求多于供给, 供给相对缺乏, 因而土地市场价格趋高。

(3) 社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大影响, 主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本, 甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下, 由于土地的特殊性, 往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地, 或者是需求者实际需要多少土地, 而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时, 土地的潜在需求将转变为有效需求, 一些投机性需求也会趁机“凑热闹”, 这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清, 最终土地市场价格将因土地价格预期而上升;当土地价格预期会下降时, 一部分现实需求者就会转变为观望者, 有效需求变为潜在需求, 土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列, 土地需求量减少, 土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来, 预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、, 土地供给等因素的影响。

(4) 经济因素

衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加, 意味着财政、金融景气, 经济繁荣, 就业机会增加, 物价、工资处于有利于经济发展的状态, 社会总投资增加, 对土地的总需求不断扩大, 带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看, 土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一, 是巨额款项的往来, 因此, 投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项, 所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此, 投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策, 特别是了解利率水平的变化。

准备金率的变化将会引起货币供应量的变化。当采用“银根”紧缩政策时, 准备金率提高, 流通货币量减少, 房地产市场资金更加紧张, 土地需求量减少, 土地交易价格下降。当政府鼓励固定资产投资增长时, 采用放松“银根”政策, 相应降低准备金率, 流通货币量增多, 房地产企业可运用的资金增加, 土地需求量上升, 推动土地市场价格上涨。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象, 它本身不是需求的直接对象, 是派生的、间接的需求, 在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品, 住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求, 当对房产需求量增大时, 房产价格上升, 房地产开发商获得的利润增加, 则房地产开发商所能支付的土地价格越高, 引起地价上涨。

(5) 国际因素

地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性, 对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征, 因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素, 是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论与讨论

市场经济条件下, 土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约, 因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面, 一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格, 二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

在土地市场价格管理中, 很多问题和制度巫待进一步解决和完善。较多城市已建立土地储备制度, 但由于很多地方财政入不敷出, 城市建设投入资金多, 无力顾及土地储备, 甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难, 土地储备能力差, 在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金, 完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善, 但很多地方土地有形市场并未建立或建立后流于形式, 某些地方甚至未建立起经营性土地使用权招拍挂制度, 在全国范围内符合国土资源部要求的土地有形市场寥寥无几。可见, 要实现土地交易许可制度要假以时日—但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等:《土地经济学》 (第四版) , 中国人民大学出版社, 2001年9月。

[2]柴强主编:《房地产估价理论与方法》 (第一版) , 中国建筑工业出版社, 2005年5月。

评估价格 篇2

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。

评估价格 篇3

一、物业税及其税基评估特点

物业税是财产税中的一种，其要求物业所有者或承租者每年缴付一定税款。该税款将随物业市值的升高而提高。世界各国不动产财产税的计税依据大致有以下几种：（1）不动产的租赁收入，（2）不动产的帐面价值或获取成本，（3）不动产的评估价值。我国准备开征的物业税是不动产保有环节中征收的财产税，并将按评估值征税，从而促进房地产资源的有效配置。

由于物业税的计税依据是物业的评估价值，因此，如何低成本、高效率、准确地评估城市全部应课税物业的价值，是物业税征管面临的一个重要课题。而物业税的税基评估一般具有以下特点：

1.评估覆盖面广、评估对象数量巨大

物业税的课税范畴目前还没有正式确定，但预计物业税征收可能将涉及几乎所有的家庭住宅与商业不动产。

2.评估时点的一致性

同一不动产在不同的时点将呈现出不同的市场价值，也就是说，同一不动产在不同时点的物业税税基并不相同，为了体现物业税征收的公平性，同一城市的不动产在征收物业税时应采用同一个评估基准时点。

3.评估结果敏感性强

由于物业税征收关系到千家万户普通百姓的切身利益，而且与他们的经济承受能力紧密相关，因此，物业税税基的评估结果十分敏感。如果没有一个科学规范的物业税税基评估体系，则将很有可能引发其他的社会问题。

4.评估工作的周期性

不动产价值具有很强的时效性，一般在三到六个月之间，故世界各国每次征收不动产财产税时，其税基往往都需要重新评估，因此物业税的评估又具有周期性。

二、物业税税基评估的技术思路

（一）群体评估（Mass Appraisal）应用中的困难

国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers），对群体评估的定义是：“利用一致的数据、标准化的方法和统计检测技术评估一组财产于确定日期的价值的行为”。群体评估是依据统计理论通过建立数学模型来进行评估。这一评估方式在欧美等发达国家的不动产财产税税基评估中得到了广泛应用。

但群体评估的方法在我国实施将存在相当大的困难。这是由于群体评估其成功实施需要有足够的样本，需要对评估对象进行统一的类别划分，并需要在收集大量数据的基础上建立合理的数学模型。而就目前我国的居民住宅与商业不动产的市场现状和获取相关信息数据的条件来看，采用群体评估方法存在着相当大的困难。其主要原因是：（1）由于对于每一种基本的物业类型，都需要获得一定数量的样本数据，然后根据这些样本数据分析其对物业价值的影响，最终才能建立数学模型，而我国物业类型太多将导致基础工作的工作量太大；（2）物业税征收必须客观、公正与科学，也正是由于我国物业类型太多的原因，样本数据的获取与处理工作将十分复杂和困难，从而使采用群体评估的方法难以实现税基评估结果的客观性、公正性与科学性。

（二）根据基准物业价格进行评估的方式

在土地评估中，基准地价系数修正法是最常用的说服力较强的土地价值评估方法之一。在物业税税基评估中，也同样可以应用这一评估方式。

我们可以首先对基准物业进行定义。当地政府可根据各类、各级物业的总体状况和区位状况，设定一定范围内具有代表性、可作为比较基准的基准物业。而基准物业的评估价格则是其在正常房地产市场条件下与其在正常经营管理条件下的某一基准日期的评估价值。

根据价值评估的替代原理，在同一个市场中具有相近效用的财产，应当具有相近的价格。用途一致、区位和实物状况等均相近或相同的物业，应当具备相近的价格。与标准物业相似的物业，可以通过对基准物业价格的修正得到。因此，物业税税基可采用如下评估程序：

首先，当地政府根据物业的区域分布，设定一定数量的标准物业；然后采用市场法、成本法或收益法评估基准物业的价格；再对各基准物业价格进行横向比较分析，经调整后确定其价格。第二步，当地政府需要根据当地各种用途物业的特点，编制统一且具有可操作性的“标准物业——待评估物业修正系数表”。最后，根据需要纳税的物业的具体情况，按照修正系数表进行一定修正后得出待评估物业的税基价值。

三、依据基准物业价格的物业税税基评估的具体程序和方法

（一）基准物业的设定

1.基准物业数量（密度）的确定

确定基准物业的数量通常有以下几种方法：（1）根据均质地域原理确定物业所在城镇地域的均质度，然后结合区片面积计算得到基准物业的数量。（2）根据若干个重要的影响因素所对应的基准物业数量确定基准物业的总数量。（3）根据物业地域分布和用地类型，确定适当的基准物业的数量。

对于非住宅小区的物业，当地政府可以根据地域分布情况和该类型物业的数量，确定合适的基准物业的数量。

在对一个住宅小区的物业税税基评估时，评估人员可以根据当地政府确定的基准物业类型确定该住宅小区的亚基准物业。如在一个商住综合小区内，物业用途有住宅和商业两种，物业类型有高层、小高层和多层三种，则可以设置6个亚基准物业。

2.基准物业的具体确定

基准物业应具备以下基本特征：

（1）代表性

这是基准物业最本质的特征。因此，我们在选取基准物业时应通过比较大量的样点资料，挑选出能够反映其所在区域的物业质量、效益、价格及变化趋势的平均状况的物业样点，同时进行实地考察，挑选出最具代表性的物业作为基准物业。

（2）中庸性

基准物业的各种影响评估价值的因素都应是一般情况下的因素，即所确定的基准物业具有中庸性。

（3）稳定性

所谓稳定性是指基准物业用途的长久性。我们在挑选基准物业时，既要考虑该不动产是否处于最佳用途，还应检查其是否符合规划要求，以保证所选基准物业价值具有较好的稳定性。

（4）易辨性

由于基准物业要作为政府征收物业税的计税依据，其价格应反映常规市场上正常的不动产价格水平，因此基准物业应具有显著的物业性质特征，各种基准物业之间应易于分辨。

（二）基准物业价格的评估

基准物业的评估方法如下：

1.市场比较法

在市场交易活跃的地区，各种类型的基准物业，特别是住宅和商业不动产的基准物业，应首选该方法进行评估。

2.成本法

不动产价值的时间特征很强，价格日新月异，因此，成本法不如市场法依据充分。但在缺乏不动产交易实例、价格变化不明显的情况下，可以采用成本法进行评估，然后根据适当的不动产价格指数进行调整。

3.收益法

收益法适用于能产生收益或潜在收益的基准物业价值的评估。但由于这种方法的年收益预测充满不确定性，且还原利率的参数选定容易片面，因此应谨慎使用。

选用以上方法得到基准物业的初评价格后，还应综合各种房地产价格的影响因素，对各基准物业价格进行横向比较分析后调整确定基准物业的价格，以保持一个地区总体物业评估价格的平衡性和一致性。

（三）修正系数表的编制

在确定基准物业和基准物业价格后，需要编制“基准物业——待评估物业修正系数表”，以便利用基准物业价格来评估物业税税基。

编制修正系数表，首先应根据基准物业的用途和类型，设定若干个不动产影响因素作为修正因子（如住宅，可以设定楼层、朝向等作为修正因子），并根据当地的房地产市场交易情况，如可以参考商品房交易中不同因素来确定该类基准物业的修正系数。

（四）利用基准物业价格评估物业税税基

在建立了基准物业、基准物业价格和“基准物业——待估物业修正系数表”组成的评估体系后，即可大批量地评估物业税税基。设某一需要评估的物业价格为P1，而与需要评估物业相似的基准物业价格为P2，那么即可采用以下公式进行评估：

P1 ＝ P2 ×（1＋L1）×（1+L2）……×（1＋Ln）

其中：Li(i=1,2……n)为修正系数。

因税基评估工作的周期性，在下一轮物业税的税基评估中，可以在已经建立税基评估信息系统的支持下，根据实际变化情况确定是否对基准物业的标准和基准物业的数量进行调整，并根据实际变化情况对修正系数进行调整。

参考文献：

[1] 曲卫东等．技术难点掣肘物业税征收[J]．城市开发，2007(6)．

[2] 纪益成等．群体评估：从价税的税基评估方法[J]．中国资产评估，2005(11)．

[3] 叶青．标准物业体系的研究[J]．基建优化，2003(4)．

[4] 柴强．房地产估价理论与实务[M]．北京：中国物价出版社，1995．

[5] 张平竺．完善我国房地产税基评估体系的设想[J]．涉外税务，2006(2)．

[6] 北京大学中国经济研究中心宏观组．物业税改革与地方公共财政[J]．经济研究，2006(3)．

本文为浙江省社会科学界联合会2004年课题研究成果，项目编号04N59。

运输船舶价格评估方法的探讨 篇4

1 运输船舶价格评估应遵循以下原则

运输船舶交易、抵押活动一直很活跃, 而且受经济环境变化的影响很大, 市场价格变化幅度较其他资产大得多。为了客观、公正、科学、合理地估价, 估价过程中, 应遵循的主要原则如下:

1.1 替代原则

根据市场交易规律, 在同一商品市场中, 商品或提供服务的效用相同或大致相似时, 价格低者吸引需求, 用途可以相互替代的商品, 购买方会选择购买价格较低的商品。运输船舶价格也同样遵循替代规律。

1.2 需求与供给原则

在市场竞争中, 一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求, 价格就会提高, 否则, 价格就会降低。在运输船舶交易市场中, 受世界和国内经济增长衰退的影响, 运输船舶交易价格的变化非常显著, 因此在评估运输船舶价格时应充分考虑市场的供求关系。

1.3 成本原则

运输船舶的建造成本虽然不能决定船舶的交易价格, 但是建造成本仍然应作为评估价格的参照基础, 因为船舶的种类、型号、配置复杂多样, 在交易市场中很难找到种类、型号、配置完全相同的运输船舶, 因此运输船舶的建造成本在评估时仍应充分考虑。

1.4 综合方法的原则

评估运输船舶的方法通常有市场比较法, 重置成本法, 但两种评估方法的评估结果往往相差很大, 因此在评估实务中应考虑将市场比较法和重置成本法结合使用, 综合分析后确定合理的评估价格。

2 运输船舶常用价格评估方法分析

运输船舶价格常用评估方法通常市场比较法和重置成本法, 被评估的船舶如果在活跃船舶交易市场上有种类、型号、配置、吨位和船龄相同或相近的交易参照对象的船舶应该可以直接使用市场比较法, 如果没有种类、型号、配置、吨位和船龄相同或相近的船舶的活跃交易市场, 则市场比较法则没办法使用, 而重置成本法又不能完全反映被评估船舶的市场价格, 因此常用的两种评估方法各有缺陷。

2.1 市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理, 按照被评估运输船舶的种类、型号、配置、吨位和船龄在活跃的船舶交易市场中寻找三个以上的成功交易案例作为参照价格来评估被评估船舶。

计算公式:

评估价格=∑参照船舶市场价格/参照船舶数量×调整因数。

调整因数是在考虑船舶种类、型号、配置、吨位和船龄及运行状态等各种因素后确定的。一般情况下, 参照船舶的种类、型号和配置要求相同, 如果种类、型号和配置不同就不能选为参照船舶。当参照船舶的种类、型号和配置相同的情况下, 吨位和船龄很难找到相同的参照船舶, 吨位和船龄是可以调整的。

吨位和船龄的不同时应该以下方法:

(1) 计算参照船舶的年限吨位市场单价:

参照船舶年限吨位市场单价=船舶市场价格/剩余使用年限/吨位;

(2) 调整因数:

调整因数=被评估船舶吨位×被评估船舶剩余使用年限;

(3) 被评估船舶评估价格:

评估价格=∑参照船舶年限吨位市场价格/参照船舶数量×调整因数;

总之, 寻找与被评估船舶的种类、型号、配置相同或相近的成功交易的参照船舶也不是容易的, 因此在评估实务中市场比较法的直接使用的机会很少。

另外, 市场比较法除了难以找到与被评估运输船舶相同或相近的参照船舶外, 此方法还只符合运输船舶评估的替代原则和需求与供给原则, 而没有反映运输船舶评估的成本原则和综合方法原则。

2.2 重置成本法

运输船舶重置成本法是按照被评估船舶的种类、型号和配置重新建造一艘新船所发生的造价乘以被评估船舶的综合成新率。

首先, 计算重置造价, 重置造价包括材料费用、设备费用、人工费用、生产专用费、期间费用、利润及税金六大部分, 其中材料费用主要由钢材、焊材、油漆、电缆组成;设备费用主要由动力机组、发电机组、船舾设备等组成;材料费用、设备费用和人工费用是构成船舶重置造价的主要部分。

第二, 测算被评估船舶综合成新率, 综合成新率主要由船舶年限成新率和使用状态成新率组成。

年限成新率很好计算, 但使用状态成新率是要通过船舶的外观成色、各种设备的运行状况、有无交通事故、保养状况和保养记录等因素制作打分表来确定, 需要船舶专家的参与。

年限成新率= (船舶设计使用年限-已使用年限) /船舶设计使用年限。

综合成新率=年限成新率×年限权数+状态成新率×状态权数

经验权数一般为年限权数取0.4, 状态权数取0.6。

第三, 计算被评估船舶的评估价格。

评估价格=重置造价×综合成新率

运输船舶的价格容易受经济环境的影响, 当经济处于增长期时, 运输船舶的市场价格远高于重置成本价, 当经济处于衰退期时, 运输船舶的市场价格远又低于重置成本价, 因此用重置成本法评估的价格又不能充分反映运输船舶的市场价格, 其直接使用机会受限制。

另外, 重置成本法除了难以反映运输船舶的市场价格外, 此方法还只符合运输船舶评估的成本原则, 而没有反映运输船舶评估的替代原则、需求与供给原则和综合方法原则。

3 综合评估法

因为运输船舶价格的市场比较法和重置成本法各有缺陷, 需要寻求一种新方法, 本文就运输船舶价格评估新方法之一综合评估法进行探讨。

运输船舶价格的综合评估方法是先计算参照船舶的市场价格与重置成本价格的比率, 再根据被评估船舶的重置成本测算被评估船舶的评估价格的一种方法。

综合评估方法的评估过程:

(1) 寻找参照船舶。寻找与被评估运输船舶种类相同的在船舶活跃市场上成功交易的参照船舶三个以上, 不苛求参照船舶与被评估船舶在型号、配置和船龄与被评估船舶相同或相近, 只要船舶种类相同即可, 这样的参照船舶相对容易找到。

(2) 计算参照船舶重置成本。按照船舶价格的重置成本法, 计算参照船舶的重置成本价格, 参照船舶的重置成本价格的计算也不难做到。

(3) 计算参照船舶的市场价格与重置成本价格的比率 (简称市重率) 。市场价格与重置成本价格的比率=参照船舶的市场价格/参照船舶的重置成本价格

(4) 计算综合市重率:

综合市重率=∑ (参照船舶市重率) /参照船舶数量

(5) 计算被评估运输船舶的重置成本价格:按照船舶价格的重置成本法计算即可得出。

(6) 计算被评估船舶的评估价格:

被评估船舶的评估价格=被评估船舶的重置成本价格×综合市重率×调整因素。

调整因数的计算与市场比较法中所讲述的相同。

综合评估法是综合运输船舶的市场比较法和重置成本法各自的特点, 既考虑运输船舶的市场价格, 又考虑运输船舶的重置成本价格, 既避免了不能在运输船舶活跃的交易市场中找不到与被评估船舶相同或相近的成功交易的参照船舶, 又避免了重置成本价格不能充分反映船舶的市场价格, 同时符合船舶评估的替代原则、供求原则、成本原则和综合原则等四个原则。

摘要：运输船舶是现代五种运输方式之一, 特别在大宗货物运输方面有着其他运输方式无可比拟的优势, 运输量大, 运输成本低, 运输能耗低。船舶交易活跃, 但船舶的种类、型号、配置繁多, 给船舶交易价格的确定带来很多困扰, 因此探讨船舶价格评估方法具有现实意义。

关键词：运输船舶,价格评估,评估方法

参考文献

[1]中国资产评估协会组编.资产评估业务管理与实践.经济科学出版社.

土地增值税评估价格 篇5

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。企业2017年税务自查报告

按照贵局于20xx年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20PC]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20xx年7月5日至7月30日，对我公司20PC年1月1日至20PC年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：

一、企业基本情况：

xxxx公司成立于20xx年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对xx市xx县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。

xxxx公司成立以后，主要是从事了对xxxx市xx县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了xxxx公司xx分公司，相继对xx县可能存在矿产资源的xx矿点、xxx矿点进行前期的办证、勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在xx县政府的要求下，投资成立了xxxx有限公司。

由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，xxxx公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此xxxx公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。

二、企业涉税情况：

xxxx公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。

xxxx公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了xx市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20xx年取得收入245494元，开具普通销售发票，已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20xx年取得收入1462122。25元。其中开具普通销售发票143071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。

三、本次税收自查情况：

接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：

1、增值税相关涉税情况检查：

我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20xx取得收入245494元时，开具了普通销售发票，按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20xx年开具普通销售发票143071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、对与收入相关的事项进行了检查。

我公司20PC年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20xx已挂账的预收账款-xxx电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。

3、对与成本费用相关事项进行了检查。

经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：

⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：

经检查，我公司20xx年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。

经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20xx年的成本已取得相关发票，20xx公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期间费用核算方面存在的问题：

在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题： ①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;

②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;

③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;

④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;

⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。

⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;

②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。

3、对相关涉税事项进行了检查。

我公司在对20xx年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。

问:什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》? 答:(1)《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表)的通知》(国税发

｛1995｝090号)规定:《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》。从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送

《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》。

(2)该通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样。各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整。

问:缴纳土地增值税什么情况下需要核定? 答《:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发｛2006｝187号)规定,房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确

定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

房地产财税专题学习，点击链接！每天一问，解决问题才能创造价值！敬请关注公众号：房地产纳税服网 问:什么情况下需要缴纳土地增值税? 答:(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他放式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

评估价格 篇6

【关键词】土地价格；因素；评估

1、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而土地供给数量增加；而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落，土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素。行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素。土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

③社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市場经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时，土地的潜在需求将转变为有效需求，一些投机性需求也会趁机“凑热闹”，这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清，最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来，预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

④经济因素。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象，它本身不是需求的直接对象，是派生的、间接的需求，在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品，住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求，当对房产需求量增大时，房产价格上升，房地产开发商获得的利润增加，则房地产开发商所能支付的土地价格越高，引起地价上涨。

⑤国际因素。地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素。区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素。个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论

市场经济条件下，土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。较多城市已建立土地储备制度，但由于很多地方财政入不敷出，城市建设投入资金多，无力顾及土地储备，甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难，土地储备能力差，在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金，完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善，要实现土地交易许可制度要假以时日，但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等.《土地经济学》（第四版）.中国人民大学出版社，2001年9月

运用收益还原法评估土地价格探讨 篇7

土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益, 客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的, 偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时, 普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益, 但笔者认为对于不同类型的出租性土地, 总收益的求取是不相同的, 因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋, 且签定了长期租约, 期满要续租的情况。对于只存在短期租约, 期满不续租的房屋, 则需客观总收益和实际总收益综合考虑, 即租约限制内采用实际总收益, 租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后, 即可求出待估土地的客观潜在租金水平, 但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况, 它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种, 一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种, 因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动, 因此出租人为了自身的利益, 一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

2 土地总费用的确定

2.1 利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除, 因为利息是投资土地成本支出的一部分, 但我们认为这是不恰当的, 因为投资者之所以要选择投资土地, 是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此, 无论是贷款资金还是自有资金, 利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除, 而笔者认为这是不恰当的, 因为折旧并没有实际支出, 是作为业主提留, 它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资, 那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量, 公式为:

净现金流入量=资本产出+资本回收。

式中:资本产出就是投资土地的时间价值 (投资利息) 的体现, 资本回收就是土地所提取的折旧部分。

当a每年变化, r每年不变, 且>0, 土地有收益的年期为有限年期n时, 收益还原法公式为:P=a1/ (1+r) +a2/ (1+r) 2+……+ an/ (1+r) n当n=1时, P=a/ (1+r) , 则:a=P (1+r) =P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a (纯收益) 是包括了P (资本回收) 和Pr (资本产出即投资土地的时间价值) 两方面的内容, 可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

2.3 总费用中应考虑的税费项目

笔者认为, 收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程 (出租、经营、生产期间) 中所须缴纳的项目。

税费种类有:城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中, 土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

(1) 日常性小维修。

发生较为频繁, 费用较低, 因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算, 即:D=C× (1-R) /N (C:重置成本, R:残值率, N:经济耐用年限)

(2) 大维修费用。

发生的次数相对较少, 但发生的费用却较大, 因此, 大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算, 然后再作每年的平均摊销。

2.5 对于出租性土地, 当土地取得方式为划拨时, “土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益, 故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中, 而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3 资本化率的确定方法

在运用收益还原法进行土地评估时, 目前通常是采用直接选取法来确定资本化率, 但采用此方法误差较大, 我们认为宜采用以下几种方法: (1) 行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。 (2) 安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率, 首先是求取安全利率, 即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。 (3) 收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上, 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。

资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一, 需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。

4 土地收益年限的确定

对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

(1) 当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限 (尚可使用年限) =建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况, 则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。

(2) 当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况, 这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

5 结论

综上所述, 进行土地价格评估时运用收益还原法应注意:如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 每个参数取值的不同, 对估价结果会产生很大影响, 估价人员应该引起重视, 而且在具体操作时必须认真选取。

摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

关键词：收益还原法,土地评估,注意,问题

参考文献

[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社.

旅游用海基准价格评估方法探讨 篇8

海洋经济发展战略是国家发展战略的重要组成部分,发展滨海旅游业是推进海洋经济发展的主攻方向之一,旅游用海使用权市场化是发展滨海旅游业的必经之路。随着社会经济的发展及滨海旅游需求的增加,滨海旅游业存在资源浪费、不合理利用及市场无序竞争等现象,其根源在于缺乏滨海旅游资源市场价格机制。目前,我国旅游用海使用权管理仍十分薄弱,旅游用海市场还属于起步发育阶段,亟须旅游用海市场化价格调节。旅游用海价格评估是在旅游用海资源调查的基础上,从合理开发利用和保护旅游用海资源及取得最大的社会经济效益的角度出发,对一定区域的旅游用海资源本身的多种功能、效用及价值进行综合评判和鉴定的过程[1]。作为海域市场指导价格之一,旅游用海基准价格的评估是否科学,价格水平是否合理、是否符合当地海域发展的实际情况,直接关系到旅游用海市场能否健康发展。因此,研究确定我国旅游用海基准价格评估方法对于有效、有序、有度地利用滨海旅游资源十分重要。

2 旅游用海基准价格内涵

旅游用海是指适于开发利用滨海和海上旅游资源,可供旅游景区开发和海上文体娱乐活动场所建设的海域。包括风景旅游区和文体休闲娱乐区[2]。

参考土地基准价格内涵,笔者定义旅游用海基准价格的内涵为:在某一基准期日,在现状利用条件下某一级别或均质区片范围的旅游用海法定最高使用年期为25年的使用权平均价格。其作用是为了服务于海域使用交易市场,使海域开发利用更好地与市场相衔接。

旅游用海基准价格表达方式一般为旅游用海均质区域基准价格,即区片基准价格和级别基准价格。

3旅游用海基准价格评估原则

3.1 最有效使用原则

最有效使用原则是指旅游用海评估的价格必须是旅游用海在最有效使用情况下基准日时使用权平均价格。确定最有效使用时,一是要旅游用海、资本、劳动力、经营管理等生产要素的内部均衡配置;二是要旅游用海的利用方式要符合海洋功能区划。旅游用海基准价格,应视其最有效使用类型与获取最佳效益的利用方向进行评估。

3.2 市场供需原则

市场供需原则是指评估时必须根据评估基准日时的旅游用海市场供需状况确定。旅游用海具有位置的固定性、数量的不增性、收益的级差性、利用的个别性等特性,使其供给限于局部海区,供给量有限,竞争主要在需求方面。旅游用海基准价格受市场供求关系的影响较大,评估时必须分析旅游用海市场供求状况。

3.3 替代原则

根据市场运行规律,旅游用海的价格,受其他具有相同使用价值的旅游用海,即同类型具有替代可能的旅游用海价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的旅游用海之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

3.4 市场要素贡献合理分配原则

旅游用海收益是资本、劳动、经营管理、技术、海域和旅游资源等多种生产要素共同作用的结果。测算旅游用海基准价格应从海洋经济活动总产出收益中扣除相应的非旅游海域要素的贡献值,在贡献分配操作中应注意收益指标的要素构成的对应值以及模型选择的正确性,科学测算各要素才能正确分离海域本身的收益,进而正确测算旅游用海使用权价格。

3.5 定价适度原则

旅游用海基准价格的高低对旅游用海资源、环境的利用和保护影响很大。基准价格过高会挫伤使用者的积极性,造成旅游用海资源的闲置;基准价格过低则会导致旅游用海被盲目开发,粗放经营,旅游用海资源得不到充分利用,旅游用海生态环境受到较大破坏。只有根据旅游用海实际使用状况、市场供求状况合理评估价格,才能正确地引导和发展旅游用海使用权市场,促进旅游用海资源有效利用和旅游用海使用权市场规范管理。

3.6 变动原则

影响旅游用海基准价格的因素经常处于变动之中,旅游用海基准价格就是在这些因素的相互作用及其组合的动态变化中形成的。对于一个特定的旅游用海来说,既要分析、总结历史变迁过程,也要研究、预测未来发展趋向,这样才能得出科学、合理的结论。

4旅游用海基准价格评估技术思路

鉴于目前我国旅游用海市场交易样点不多、市场不发育的现状,旅游用海基准价格评估应既要根据市场样点价格测算结果以反映其市场性,又要结合旅游用海使用价值评价即旅游用海质量评价结果以揭示其区域差异性。因此,旅游用海基准价格评估的技术思路为:在旅游用海各类资料调查的基础上,进行旅游用海质量评价,确定各旅游用海均质区域条件分值,划分旅游用海级别;以旅游用海收益、开发费用等为主要依据测算样点价格,两者结合评估其基准价格。具体技术思路如下图1所示。

5旅游用海基准价格评估方法的确定

5.1 旅游用海质量评价和级别划分

旅游用海的质量评价因素的确定涉及自然、社会经济等诸多方面,各因素对旅游用海收益的具体作用和影响程度不同。笔者根据旅游用海资源及旅游业发展的状况,在充分考虑因素显著性、稳定性、普适性和易比较性的基础上,对定级因素进行分析、筛选,选取六大主导因素,共计16个评价因子反映各旅游用海的区域差异,如下表1所示。

评价因素及因子的权重,可采用特尔菲法确定。

旅游用海均质区域质量评价总分值采用以下计算模型:

式中:F为均质区域用海质量评价总分值;Fi为各评价因子的得分;Wi为各评价因子的权重。

根据旅游用海均质区域质量评价总分值,采取数轴法[3]进行旅游用海级别划分。即将旅游用海各个区片的评价总分值标绘在数轴上,根据总分值的分布趋势,将各个旅游用海区片划分为数级,确定旅游用海的各个级别。

5.2 样点价格测算方法

旅游用海的价格评估不同于陆地上的地价评估,但又可借鉴成熟的土地评估方法体系。常见的地价评估方法有市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法。在应用到旅游用海评估中每种方法各有优劣,评估原理、特点、适用条件各不相同[4]。

市场比较法是将待估旅游用海与估价时点相近的交易案例进行比较,对这些类似交易案例价格作适当的修正,以此估算待估旅游用海价格。该方法适用于市场比较稳定,具有丰富交易案例的情况,并且交易案例与估价旅游用海应有相关性和替代性。目前,我国旅游用海市场还处在起步阶段,可资比较的交易案例极少。因此,旅游用海价格评估尚不适宜采用市场比较法。

成本法是以开发或建造旅游用海或类似旅游用海所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定待估旅游用海价格的方法。该方法根据旅游用海开发所耗费的成本构成来确定旅游用海价格。但是,现实中旅游用海的价格大部分取决于旅游用海的区位、资源条件及收益,并非是旅游用海的开发成本,所费成本多,并非必然旅游用海价格就高,所费成本很少,由于地理位置或规划等的影响,旅游用海价格反而可能会很高。因此,成本法不适用于旅游用海评估。

收益还原法是将待估旅游用海未来的每一年的预期客观收益以一定的还原利率统一折算到估价期日的现值之和。由于旅游用海有较为明显的收益,故该方法适用于有现实收益或者潜在收益的旅游用海估价。

假设开发法是指以预估旅游用海开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,来确定旅游用海使用权价格。由于旅游用海具有可资测算的收入和开发费用资料,故该方法适用于具有投资开发或者开发潜力的旅游用海估价。

综上,旅游用海可供旅游景区的开发和海上文体娱乐活动场的建设,明显具有潜在收益及开发潜力,故其样点价格测算宜采用收益还原法和假设开发法。

5.2.1 收益还原法

运用收益还原法评估旅游用海价格的计算公式为:

式中:P为旅游用海使用权样点价格;Ii为第i年旅游用海使用的纯收益;r为还原利率;n为旅游用海使用年限。

其中Ii的计算公式为:

旅游用海年纯收益=旅游用海年总收入—旅游用海年总支出

即:

式中:I为景区营业收入;a为景区土地租金;b为景区运营费,包括:电费、水费、清洁费等;c为税收;d为贷款利息;e为景区设施折旧费;f为工资,景区运营的人工费用;g为宣传费,旅游景区广告、新闻的宣传费用;h为保险费,指门票收入中的保险费用,j为公务费用,包括个别免费接待支出、员工工作餐支出、网络、电话费用的支出、员工福利支出等费用;k为不可预期费用,滨海旅游受天气等自然条件的影响较多,同时,景区设备可能会受到损害;l为机会成本,指资金投资到此项目后损失的用于其他项目或存入银行可得收入;m为开发前期设计论证费用。

5.2.2 假设开发法

运用假设开发法评估旅游用海价格的计算公式为:

式中:P为旅游用海价格;V为旅游用海预期开发总价值;C为旅游用海的开发建设成本;M为旅游用海开发过程中的管理费用;L为旅游用海开发的资金利息;S为旅游用海的销售经营税费;I为旅游用海的开发利润。

5.3 旅游用海基准价格评估方法

5.3.1 区片基准价格评估方法

(1)样点价格均值法

样点均值法是指通过对某一区片的旅游用海样点价格求取均值来测算旅游用海区片基准价格的方法,适用于有效多样点价格的区片。

其计算公式为:

式中:Pi为某i区片的区片价;pj为该区片内的各个样点价格;n为该区片内的样点数量。

(2)价格-分值模型法

价格-分值模型法是指通过建立旅游用海区片基准价格与旅游用海区片质量评价分值之间对应数学关系模型来测算旅游用海价格。该方法是用连续曲线近似地刻画或比拟平面上离散点组所表示的坐标之间的函数关系的一种数据处理方法,即用解析表达式逼近离散数据的一种方法。其模型公式为:

式中:Pi为某i区片的区片价;Fi为i区片的用海质量评价分值;f为根据已知旅游用海区片基准价格与旅游用海区片质量评价分值拟合得到价格-分值函数模型。

该方法可对缺乏旅游用海样点交易资料的区片进行旅游用海区片基准价格的测算。

(3)成熟度修正法

成熟度修正法的基本思想是,将陆域旅游用地与旅游用海之间进行交通条件、基础设施条件等方面成熟程度的差异比较,进而确定成熟度修正系数,通过成熟度修正,测算旅游用海基准价格。

旅游用地是指为以景区景点为依托,以旅游服务为盈利手段,以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区,包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地[5]。旅游用海是指适于开发利用滨海和海上旅游资源,可供旅游景区开发和海上文体娱乐活动场所建设的海域,包括风景旅游区和文体休闲娱乐区。由此可见,旅游用地与旅游用海在功能上具有相似性。

其计算公式为:

式中:P为经成熟度修正后旅游用海基准价格;P0为作为比较基准的邻近陆域旅游用地基准地价;r为还原利率;n成熟年限。

其中,成熟年限是将旅游用海的基础设施及交通条件等开发成邻近陆域旅游用地基准地价对应的基础设施和交通条件等时所需的年限,确定成熟年限需要结合邻近陆域旅游用地的现有基础设施配套水平和当地经济发展状况来确定。

5.3.2 级别基准价格评估方法

旅游用海级别基准价格采用旅游用海区片基准价格面积加权法测算,测算模型为:

式中:p为i级旅游用海的级别价;pi为某i个区片的区片价;si为某i个区片的面积;n为区片个数。

6 结语

旅游用海基准价格评估既要科学、规范,又要具有实用性与可操作性,应根据具体海域的实际情况,充分考虑旅游用海的可持续利用与社会、经济和生态的综合效益[6]。

在我国旅游用海市场不发育的情况下,旅游用海基准价格评估宜采用样点价格测算与用海质量评价相结合的技术思路,其样点价格测算宜采用收益还原法和假设开发法,其基准价格宜采用样点价格均值法、价格-分值模型法及成熟度修正法进行评估。具体操作时应注意以下几点。

(1)旅游用海样点价格反映了旅游用海的市场价格,以收益还原法和假设开发法测算其样点价格时应以实际收益和开发费用为依据,同时应充分考虑其预期收益变化和开发总价值。应尽量同时采用两种方法进行测算,通过结果的分析比较、相互检验和修正,使样点测算结果更加科学合理。

(2)旅游用海质量评价揭示了旅游用海使用价值的区域差异,是测算缺乏样点分布旅游用海基准价格的重要依据。因此,旅游用海质量评价因素必须根据所在海域影响旅游用海价格的因素具体确定。运用特尔菲法确定因素因子权重时应对专家咨询结果进行平均值和方差检测,整个过程应符合特尔菲法测定要求,使权重结果科学合理。

(3)随着旅游用海市场逐渐发育,旅游用海交易案例必将日渐丰富,市场比较法应成为旅游用海样点价格测算的主要方法之一,同时旅游用海基准价格还可采用区域比较法进行评估。

摘要：旅游用海价格评估是推进旅游用海使用权市场化的必要前提,旅游用海基准价格评估是旅游用海价格评估的重要基础。文章根据我国旅游用海市场现状,界定了旅游用海基准价格内涵,提出了市场样点价格测算与海域质量评价相结合的旅游用海基准价格评估的技术思路,探讨了样点价格均值法、价格—分值模型及成熟度修正法等旅游用海基准价格评估方法。

关键词：旅游用海,基准价格,价格评估,价格一分值,成熟度修正

参考文献

[1]刘康.建立科学的资源价值评估体系促进滨海休闲旅游资源可持续利用[N].中国海洋报,2006-12-12(A3).

[2]国家海洋局.全国海洋功能区划2011—2020[Z].2012.

[3]中国国土资源部.用地分等定级规程[S].1997:145—146.

[4]黄晔,胡芳珍.房地产估价[M].北京:北京大学出版社,2009.

[5]刘宗奎,于礼,李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].产业经济,2009(5):1 7—19.

解析县级城市土地价格及土地评估 篇9

关键词：县级城市,土地价格,土地评估

随着社会经济的发展, 人们生活水平的提高, 受环境以及城市建设规模等因素的影响, 城市土地的价格也在不断的发生着变化, 县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大, 但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡, 我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整, 由间接方式转变成直接方式, 这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。

1 土地价格

土地在我国是一种稀缺资源, 且土地为不可再生资源, 所以在土地供给弹性极其微小, 那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少, 但是随着经济的发展, 工厂和城市规模不断扩大, 使得县级城市的土地需求量增加, 从而使土地的价格有所上调。相反, 如果经济萧条, 建设用地需求量少, 土地价格也会有所下降。

土地位置具有不可变更性, 这导致土地市场不同于其他的商品市场, 在土地转让中, 转移的生产使用权, 而不是所有权。根据我国法律的规定, 城市的土地所有权是国家的, 任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。

土地价格还与自身因素有关, 不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素, 是指土地位置具有不可变更性, 所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度, 根据土地位置的便利度, 土地价格存在高低差异。比如, 对于需要运输的工厂建设用地, 靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素, 指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素, 指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。

2 土地评估

随着房地产行业的崛起, 土地市场也得到了很好的发展, 这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视, 并颁布了一系列的土地制度改革措施, 以此来完善土地市场, 从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨, 给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响, 县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高, 快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此, 县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用, 可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力, 提高人们的生活水平, 政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控, 建立科学的城市土地价格评估体系, 使土地价格浮动得到有效的控制。

我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》, 通过规程的具体条例规定, 全面分析影响土地价格的因素, 并对每个因素做出针对性的评价, 通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分, 可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础, 再结合实际土地市场交易情况, 通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估, 从而确定城市土地的最终基准价格。

3 城市土地价格评估的建议

3.1 有效平衡土地的供求

市场价格受供求关系影响, 供大于求引起价格下调, 供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响, 所以政府有关部门要加大宏观调控的力度, 使土地市场的供求关系平衡, 稳定土地价格。

3.2 合理应用预期收益

部分土地投资商, 会在投资前对土地进行综合评价, 并合理的进行土地价格评估, 以此来确定投资预期收益[4]。由此看来, 城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下, 土地市场不断的发展, 使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小, 所以为了提高土地投资预期收益的准确性, 保证投资人的利益, 在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析, 并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

3.3 保证土地有效使用

土地的用途具有多样性, 不同的行业中土地扮演着不同的的地位, 同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同, 所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益, 还要保证土地利用率最大化, 使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时, 要确保土地使用率最大化, 保证土地资源科学合理分配, 进一步推动土地市场的发展。

4 结语

综上所述, 城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高, 就业机会较少, 土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作, 全面考虑各种因素, 结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用, 稳定土地价格。

参考文献

[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业, 2013 (13) :303-303.

[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息, 2015 (03) :2-2.

[3]刘丹松.城市土地价格评估理论与方法的研究[D].重庆大学, 1996.

一宗葡萄园的资产评估价格 篇10

2002年01月01日甲乙村与金恒发儿子 (金立宏) 共同签定承包合同书;甲方:甲乙村委会;乙方:金立宏。经甲、乙双方协商, 甲方甲乙村将财源镇二组原赵德元山楂园及姜成福果园 (因长年无人管理, 已成荒山) 承包给乙方金立宏, 该区域为山地;承包期限 (2002年01月01日至2017年12月31日, 15年) 。其15年林地承包金额为:13500元 (非税收入通用票据凭证) 。合同到期后承包方无条件交回承包的山地, 如发包方继续发包时, 在同等条件下, 原承包方可优先承包。

2004年05月11日补办了林权证, 因某种原因儿子金立宏不在, 其父亲金恒发全权办理了林权证 (顾林权证的森林或林木所有权权利人为金恒发) 所有。其林权证 (集证字2004第02794号) 总面积61.9999亩;树种葡萄;林种用材林。四至:东至灌丛;西至灌丛;南至刺;北至农田。该山场的林木所有权、林地使用权及森林或林木使用权归乙方金恒发所有。林地使用期35年 (即从2004年03月25日至2039年03月25日止) 。距甲乙村5公里处, 交通较便利、通讯信号强。17林班, 16小班, GPS现场定位:纬度412131.73经度1253931.89。

根据外业记录单及相关资料汇总整理, 得出如下结论:

本区域内主要以葡萄为主, 栽植年限为7年;园区内栽植整齐, 每棵葡萄树修剪成1根分2主枝;葡萄架是用水泥柱搭建, 由12号、14号铁线固定枝滕。园区内葡萄品种为双红、双优2种, 主要以双优为主。双优是山葡萄新品种, 吉林农业大学从山葡萄种内杂交苗中选出, 现在吉林省有较大面积栽培。果穗平均重102.6克, 最大穗重500克, 长圆锥形有副穗。果粒着生紧密, 圆形, 蓝黑色, 皮较薄, 总糖平均含量11.6%, 含酸量2.23%, 吉林地区9月上、中旬成熟, 为中熟品种。适应性强, 抗寒力极强, 抗病力中等。是酿制山葡萄类型甜红葡萄酒的优良品种, 也是加工葡萄果汁饮料的优良品种。宜在吉林、黑龙江寒地栽培。

本区园郁闭度在0.8。地点为财源镇甲乙村二组原赵德元山楂园及姜成福果园。林班地势以斜坡为主, 分布区域集中, 水源较丰富, 无污染源, 劳动力来源充足;湿度适宜, 土壤为暗中壤, 土层厚度为中度。

依据林权所有人吉林省集安市财源镇甲乙村二组居民金恒发所提供的资产资料, 按所提供的承包合同的四至经现场核查认定, 在财源镇甲乙村二组金恒发所有的17林班, 16小班内的葡萄园面积为76.2亩, 经核查该区域内的葡萄园是利用栽植葡萄剩余空地间作的五味子, 葡萄园旁边极少部分6年生人工落叶松。

2评估方法

葡萄种植4年以上为盛果期, 种植14年以上产量下降处于衰果期。该葡萄园7年生, 为盛果期。认定综合价为3.00元/kg。所以采用周期收益现值倒算法。

公式:En=∑

式中:

En——单株价格评估值

∑——各产期之和

Au——各产期内平均单株纯收益值

u——经济寿命期

n——当前树种年龄

T——立地产量调整系数

P——产量调整系数

P=待评经济林生命周期/生产周期。

(一) 选取的方法:收益现值倒算法。

(二) 选取方法的理由:葡萄树价格评估属于经济林价格评估, 其盛果期和衰果期 (尚可获益期间) 应按照该期间的收益现值之和选取收益现值倒算法法进行计算。

(三) 技术路线:运用收益现值倒算法对葡萄园葡萄树进行价格评估, 首先应搜集葡萄各生长发育阶段的产量资料, 确定年客观收益额, 选取适当的折现率, 选用适宜的计算公式求出收益价格。即利用基本公式:收益价格=周期收益期内各期收益现值之和进行计算。

3评估结论

评估价格 篇11

关键词：气象服务效益 评估 大学生 影子价格法

一、引言

随着气象事业的发展，气象服务工作在经济生活中发挥着越来越重要的作用。科学评估气象服务所产生的社会和经济效益，既能肯定当前气象服务工作的价值，使气象服务与国民经济运行接轨，又能为气象服务工作的开展提供重要的信息支持。1994年世界气象组织（WMO）召开的气象水文服务效益评估专门会议认为，气象服务效益评估是一项重要且有价值的工作，也是一个难度较大的课题。目前，多国专家已分别从不同角度对气象服务效益进行了分析和评价，但迄今尚未形成一种国际公认的评估方法和模式。

目前，国外针对公众气象服务效益评估的文献并不多，比较典型的是 Jeffrey（2002）等的研究报告，报告中采用支付意愿法评估了改善公众气象服务对家庭带来的经济价值[1]。在国内相关研究中，一些学者进行了理论研究。例如，姜爱军等（2008）设计出了定量评估暴雨预报气象服务效益的数学模型，并对该模型的实用性和可操作性进行了分析探讨[2]；韩颖等（2010）从多个学科的理论与方法的角度出发系统地介绍了气象服务效益的主要评估方法和技术，并针对我国目前的气象服务现状提出了建议[3]；姚秀萍（2010）研究了我国气象服务效益评估业务的现状，并对气象服务效益评估业务的未来发展趋势进行了构想。另一些学者则在理论基础上进行了实证研究。例如，濮梅娟（1997）等利用费用—效益分析理沦，定量分析评估了江苏省公众气象服务效益[4]。王新生等（2007）[5]、李峰等（2007）[6]、郑宏翔等（2006）[7]又利用 3 种方法分别评估了对安徽、山东和广西壮族自治区的公众气象服务效益。

由以上文献评述可知，目前国外相关研究尚少，而国内较多。在国内的相关研究中，虽然理论研究较成熟，但实证研究仍有较大的提升空间。此外，前人的研究表明，在进行公众气象服务效益评估过程中，常用3 种评估方法：自愿付费法、节省费用法和影子价格法，但自愿付费法存在明显的主观因素，节省费用法是一种典型的“反向”支付意愿，而影子价格法中影子价格的修正和确定又因调查人群等的多样化而难以客观准确。本文采用影子价格法进行气象服务效益评估，其创新点主要有两个：第一，本文对原有的影子价格模型进行了参数修正，使模型更能反映目前的状况，增强了研究结果的客观性；第二，本文的气象服务效应研究人群为大学生，能针对性地反映气象服务在大学生中的现状。

二、模型介绍

从经济学意义上讲，影子价格等于某种资源、产品或服务投入的边际收益，反映了整个社会某种资源、产品或服务供给与配置状况的价格，即资源越丰富，服务方式越多，产品数量越多，其影子价格越低，反之亦然。影子价格法在公共气象服务效益评估和行业气象效益评估均有应用，其评价模型为：

■

其中，P为订正系数，公共气象评估是一般用电视普及率代替；C为影子价格；T为时间扩展系数，若以一年为单位，则取值为365；Mi为调查地区第i类公众的人数；Ni为实际回收抽样调查表中的第i类公众的人数；Gi为第i类公众收听收看天气预报的总次数；T为自愿付费法计算出的气象服务效益。由此可见，影子价格法中最关键的是C值的确定，C值的大小直接决定了最后气象效益的大小。

三、实证分析

（一）数据来源

气象服务效益资料获取的基本方法，主要是社会抽样调查法。为了解目前我国大学生的气象服务效益评估情况，本文以南京信息工程大学的学生为研究对象，并专门选取了财务管理、会计、计算机科学与技术、公共事业管理、日语以及大气科学（气候方向）6个专业的部分学生进行问卷调查，问卷所涉具体内容如表1所示。

（二）参数修正

P为订正系数，取值为全国电视人口的覆盖率。《气象服务效益分析方法与评估》（1998）根据 1994 年全国电视人口覆盖率（83.4%），取P=0.834加以订正。时隔15年，显然P值已发生了巨变。随着电视普及率的升高，2012年《中国统计年鉴》显示2011年我国电视节目综合人口覆盖率为达97.82%，所以将上述模型中的P值定为0.9782。问卷结果表明，大学生获取天气预报的渠道主要有手机、电脑网络、电视以及报刊，其比重分别为52.69%、40.86%、5.38%和1.07%，则C值的确定方法如下：

1、手机渠道的影子价格：目前绝大多数大学生在手机上查看天气采用的是上网方式。电信行业公布的手机流量官方价格为1.024元/M，而通过手机上网查看天气预报所耗流量约为0.1M，因此算出C1=0.5269×0.1×1.024=0.0540元。

2、通过电脑网络获取天气预报占有的影子价格：据统计，全国上网平均1元/小时，看天气预报的时间大约需要5分钟，则

■元。

3、通过电视获取天气预报占有的影子价格：中国广播电视协会有线电视工作委员会会长陈晓宁指出，目前国内有线电视每月平均缴费约24元；此外，统计资料表明每户平均每天看电视时间为3小时零5分钟，这里取3小时，其中看天气预报的时间大约是10 分钟，因此算出

■元。

4、通过报刊获取天气预报占有的影子价格：报刊每份平均售价1元，天气预报所占比重约为 1/24版，则算出■元。

5、计算出：

C=C1+C2+C3+C4=0.0908元

（三）大学生气象服务效益评估

根据问卷中的数据，并结合影子价格模型进行计算可得，所调查的南京信息工程大学财务管理、会计、计算机科学与技术、公共事业管理、日语以及大气科学（气候方向）这6个专业中各专业的人均气象服务效益值分别为26.7元/（人·年）、35.07元/（人·年）、27.79元/（人·年）、33.74元/（人·年）、27.02和72.47元/（人·年），6个专业的整体人均气象服务效益值为36.34元/（人·年），其柱状图如图1所示。endprint

（四）影响大学生气象服务效益的因素分析

为了更好地研究和了解大学生气象服务效益，我们需要知道大学生气象服务效益会受到哪些因素的影响。下面对“专业”和“性别”对“气象服务效益”的影响进行分析。首先，采用赋值法对“专业”和“性别”进行量化，各专业分别对应数字“1”—“6”，“男”、“女”分别对应“0”、“1”，“气象服务效益”用每一个被调查对象按影子价格法算出的年气象服务效益值来反映。其次，利用Stata12.0计算出“专业”和“性别”这两个自变量与“年气象服务效益值”的相关系数分别为0.5376和0.3609。

（五）结果分析

1、与全国平均效益值的比较分析

2011年我国人均气象服务效益值为339.2元/（人·年）（谢宏佐，2011）[8]，而本文用影子价格法算出的6个专业的整体人均气象服务效益值为36.34元/（人·年）。这表明，大学生的人均气象服务效益值普遍较低。这主要有两方面的原因：第一，近两年来科技发展十分迅猛，收听收看天气预报的方式不断更新，越来越方便和廉价，例如，5年前手机流量的官方价格可以折合到10元/M，但现在只要1元/M。第二，“我国人均气象服务效益”的研究对象是全国人民，包括老人、临时工、农民等大学生以外的很多人群，这些人群中一部分人的收听收看方式比较落后且很昂贵，一部分人对天气预报的需求程度和质量要求又很高，而本文的研究对象只是南京信息工程大学部分专业的大学生，其主要收听收看方式为手机或互联网，价格相对低廉，对天气的信息要求也不是很高，所以最后的人均气象服务效益值会产生如此大的差异。

2、各专业间的比较分析

从6个专业的人均气象服务效益值可以看出，气象专业的学生的人均气象服务效益值为72.47元/（人·年），约为6个专业的整体人均气象服务效益值的2倍，远高于其他5个专业的人均气象服务效益值，而其他5个专业的人均气象服务效益值都很接近。造成这一结果的原因主要是专业需要的不同，气象专业的学生对气象信息的质量和及时性要求都相对较高，而其他专业的同学普遍只需了解天气的大概情况即可。

3、相关性分析

从相关系数可见，“专业”对大学生人均气象服务效益的影响主要体现为气象专业的同学对气象信息的要求较高，每天收听收看天气预报的次数较大，而其他专业的人均气象服务效益值较低。“性别”的影响主要体现为女生的人均气象服务效益值总体来说要大于男生，大学女生总体比男生更关心天气。

四、结论与建议

本文采用影子价格法对南京信息工程大学6个专业的同学进行了气象服务效益评估，结果表明，大学生的气象服务效益评估值普遍偏低，这反映了大学生对气象信息的关注度并不是很高。同时，这也给气象服务市场放出了一个信号：气象服务产品在大学生中并不流行，有关部门和企业可以通过有针对性的调查和创新，开发一些适合大学生的气象服务产品，从而拓宽市场，提高收益。此外，文献研究可见，气象服务效益评估发展较晚，同时也是世界性的难题。影子价格法是公众气象服务效益评估的主要方法之一，但如何发现和改进该方法在公众气象服务效益评估过程中的缺陷是摆在该领域学者面前的首要问题。从本文的研究过程及评估结果可以总结出影子价格法在公众气象服务评估研究中应注意的问题：一是如何科学确定影子价格。由于每个区域的获取气象服务信息的方法和频次皆有所不同，因此影子价格的确定应根据具体样本予以科学修正；二是构建较好的调查问卷平台，确保样本数目和质量的科学性、客观性、准确性，以提高公众气象服务效益评估研究的精确度。

参考文献：

[1]Lazo J K， Chestnut L G.Economic value of current and improved weather forecasts in the U.S.household sector[EB/OL].（2002—11—22）[2010—10—05] http：//www.economics.noaa.gov/bibliography/economic-value-of-wx-forecasts.pdf

[2]姜爱军，屠其璞，陈广昌，田心如. 气象预报服务效益评估方法研究——以暴雨预报服务为例[J].气象科学，2008，28（4）：436—439

[3]韩颖，蒲希. 中国的气象服务

及其效益评估[J]. 气象科学，2010，30（3）：420—426

[4]濮梅娟，解令运，刘立忠，等.江苏省气象服务效益研究（Ⅰ）——公众气象服务效益评估[J].气象科学，1997，17（2）：196—203

[5]王新生，陆大春，汪腊宝，等.安徽省公众气象服务效益评估[J].气象科技，2007，35（6）：853—857

[6]李峰，郑明玺，黄敏，等.山东公众气象服务效益评估[J].山东气象，2007，27（1）：22—24

[7]郑宏翔，谭凌志.一次公众气象服务效益调查分析和对策建议[J].广西气象，2006，27（4）：65—68

[8]谢宏佐，许广浩，刘寿东. 采用影子价格法的公众气象服务效益定量评估——以京沪穗为例[J].南京信息工程大学学报（自然科学版），2011，3（3）：250—254

（徐沛勣，1993年生，江苏常州人，南京信息工程大学经济管理学院。研究方向：绩效评价）endprint

（四）影响大学生气象服务效益的因素分析

为了更好地研究和了解大学生气象服务效益，我们需要知道大学生气象服务效益会受到哪些因素的影响。下面对“专业”和“性别”对“气象服务效益”的影响进行分析。首先，采用赋值法对“专业”和“性别”进行量化，各专业分别对应数字“1”—“6”，“男”、“女”分别对应“0”、“1”，“气象服务效益”用每一个被调查对象按影子价格法算出的年气象服务效益值来反映。其次，利用Stata12.0计算出“专业”和“性别”这两个自变量与“年气象服务效益值”的相关系数分别为0.5376和0.3609。

（五）结果分析

1、与全国平均效益值的比较分析

2011年我国人均气象服务效益值为339.2元/（人·年）（谢宏佐，2011）[8]，而本文用影子价格法算出的6个专业的整体人均气象服务效益值为36.34元/（人·年）。这表明，大学生的人均气象服务效益值普遍较低。这主要有两方面的原因：第一，近两年来科技发展十分迅猛，收听收看天气预报的方式不断更新，越来越方便和廉价，例如，5年前手机流量的官方价格可以折合到10元/M，但现在只要1元/M。第二，“我国人均气象服务效益”的研究对象是全国人民，包括老人、临时工、农民等大学生以外的很多人群，这些人群中一部分人的收听收看方式比较落后且很昂贵，一部分人对天气预报的需求程度和质量要求又很高，而本文的研究对象只是南京信息工程大学部分专业的大学生，其主要收听收看方式为手机或互联网，价格相对低廉，对天气的信息要求也不是很高，所以最后的人均气象服务效益值会产生如此大的差异。

2、各专业间的比较分析

从6个专业的人均气象服务效益值可以看出，气象专业的学生的人均气象服务效益值为72.47元/（人·年），约为6个专业的整体人均气象服务效益值的2倍，远高于其他5个专业的人均气象服务效益值，而其他5个专业的人均气象服务效益值都很接近。造成这一结果的原因主要是专业需要的不同，气象专业的学生对气象信息的质量和及时性要求都相对较高，而其他专业的同学普遍只需了解天气的大概情况即可。

3、相关性分析

从相关系数可见，“专业”对大学生人均气象服务效益的影响主要体现为气象专业的同学对气象信息的要求较高，每天收听收看天气预报的次数较大，而其他专业的人均气象服务效益值较低。“性别”的影响主要体现为女生的人均气象服务效益值总体来说要大于男生，大学女生总体比男生更关心天气。

四、结论与建议

本文采用影子价格法对南京信息工程大学6个专业的同学进行了气象服务效益评估，结果表明，大学生的气象服务效益评估值普遍偏低，这反映了大学生对气象信息的关注度并不是很高。同时，这也给气象服务市场放出了一个信号：气象服务产品在大学生中并不流行，有关部门和企业可以通过有针对性的调查和创新，开发一些适合大学生的气象服务产品，从而拓宽市场，提高收益。此外，文献研究可见，气象服务效益评估发展较晚，同时也是世界性的难题。影子价格法是公众气象服务效益评估的主要方法之一，但如何发现和改进该方法在公众气象服务效益评估过程中的缺陷是摆在该领域学者面前的首要问题。从本文的研究过程及评估结果可以总结出影子价格法在公众气象服务评估研究中应注意的问题：一是如何科学确定影子价格。由于每个区域的获取气象服务信息的方法和频次皆有所不同，因此影子价格的确定应根据具体样本予以科学修正；二是构建较好的调查问卷平台，确保样本数目和质量的科学性、客观性、准确性，以提高公众气象服务效益评估研究的精确度。

参考文献：

[1]Lazo J K， Chestnut L G.Economic value of current and improved weather forecasts in the U.S.household sector[EB/OL].（2002—11—22）[2010—10—05] http：//www.economics.noaa.gov/bibliography/economic-value-of-wx-forecasts.pdf

[2]姜爱军，屠其璞，陈广昌，田心如. 气象预报服务效益评估方法研究——以暴雨预报服务为例[J].气象科学，2008，28（4）：436—439

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及其效益评估[J]. 气象科学，2010，30（3）：420—426

[4]濮梅娟，解令运，刘立忠，等.江苏省气象服务效益研究（Ⅰ）——公众气象服务效益评估[J].气象科学，1997，17（2）：196—203

[5]王新生，陆大春，汪腊宝，等.安徽省公众气象服务效益评估[J].气象科技，2007，35（6）：853—857

[6]李峰，郑明玺，黄敏，等.山东公众气象服务效益评估[J].山东气象，2007，27（1）：22—24

[7]郑宏翔，谭凌志.一次公众气象服务效益调查分析和对策建议[J].广西气象，2006，27（4）：65—68

[8]谢宏佐，许广浩，刘寿东. 采用影子价格法的公众气象服务效益定量评估——以京沪穗为例[J].南京信息工程大学学报（自然科学版），2011，3（3）：250—254

（徐沛勣，1993年生，江苏常州人，南京信息工程大学经济管理学院。研究方向：绩效评价）endprint

（四）影响大学生气象服务效益的因素分析

为了更好地研究和了解大学生气象服务效益，我们需要知道大学生气象服务效益会受到哪些因素的影响。下面对“专业”和“性别”对“气象服务效益”的影响进行分析。首先，采用赋值法对“专业”和“性别”进行量化，各专业分别对应数字“1”—“6”，“男”、“女”分别对应“0”、“1”，“气象服务效益”用每一个被调查对象按影子价格法算出的年气象服务效益值来反映。其次，利用Stata12.0计算出“专业”和“性别”这两个自变量与“年气象服务效益值”的相关系数分别为0.5376和0.3609。

（五）结果分析

1、与全国平均效益值的比较分析

2011年我国人均气象服务效益值为339.2元/（人·年）（谢宏佐，2011）[8]，而本文用影子价格法算出的6个专业的整体人均气象服务效益值为36.34元/（人·年）。这表明，大学生的人均气象服务效益值普遍较低。这主要有两方面的原因：第一，近两年来科技发展十分迅猛，收听收看天气预报的方式不断更新，越来越方便和廉价，例如，5年前手机流量的官方价格可以折合到10元/M，但现在只要1元/M。第二，“我国人均气象服务效益”的研究对象是全国人民，包括老人、临时工、农民等大学生以外的很多人群，这些人群中一部分人的收听收看方式比较落后且很昂贵，一部分人对天气预报的需求程度和质量要求又很高，而本文的研究对象只是南京信息工程大学部分专业的大学生，其主要收听收看方式为手机或互联网，价格相对低廉，对天气的信息要求也不是很高，所以最后的人均气象服务效益值会产生如此大的差异。

2、各专业间的比较分析

从6个专业的人均气象服务效益值可以看出，气象专业的学生的人均气象服务效益值为72.47元/（人·年），约为6个专业的整体人均气象服务效益值的2倍，远高于其他5个专业的人均气象服务效益值，而其他5个专业的人均气象服务效益值都很接近。造成这一结果的原因主要是专业需要的不同，气象专业的学生对气象信息的质量和及时性要求都相对较高，而其他专业的同学普遍只需了解天气的大概情况即可。

3、相关性分析

从相关系数可见，“专业”对大学生人均气象服务效益的影响主要体现为气象专业的同学对气象信息的要求较高，每天收听收看天气预报的次数较大，而其他专业的人均气象服务效益值较低。“性别”的影响主要体现为女生的人均气象服务效益值总体来说要大于男生，大学女生总体比男生更关心天气。

四、结论与建议

本文采用影子价格法对南京信息工程大学6个专业的同学进行了气象服务效益评估，结果表明，大学生的气象服务效益评估值普遍偏低，这反映了大学生对气象信息的关注度并不是很高。同时，这也给气象服务市场放出了一个信号：气象服务产品在大学生中并不流行，有关部门和企业可以通过有针对性的调查和创新，开发一些适合大学生的气象服务产品，从而拓宽市场，提高收益。此外，文献研究可见，气象服务效益评估发展较晚，同时也是世界性的难题。影子价格法是公众气象服务效益评估的主要方法之一，但如何发现和改进该方法在公众气象服务效益评估过程中的缺陷是摆在该领域学者面前的首要问题。从本文的研究过程及评估结果可以总结出影子价格法在公众气象服务评估研究中应注意的问题：一是如何科学确定影子价格。由于每个区域的获取气象服务信息的方法和频次皆有所不同，因此影子价格的确定应根据具体样本予以科学修正；二是构建较好的调查问卷平台，确保样本数目和质量的科学性、客观性、准确性，以提高公众气象服务效益评估研究的精确度。

参考文献：

[1]Lazo J K， Chestnut L G.Economic value of current and improved weather forecasts in the U.S.household sector[EB/OL].（2002—11—22）[2010—10—05] http：//www.economics.noaa.gov/bibliography/economic-value-of-wx-forecasts.pdf

[2]姜爱军，屠其璞，陈广昌，田心如. 气象预报服务效益评估方法研究——以暴雨预报服务为例[J].气象科学，2008，28（4）：436—439

[3]韩颖，蒲希. 中国的气象服务

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[7]郑宏翔，谭凌志.一次公众气象服务效益调查分析和对策建议[J].广西气象，2006，27（4）：65—68

[8]谢宏佐，许广浩，刘寿东. 采用影子价格法的公众气象服务效益定量评估——以京沪穗为例[J].南京信息工程大学学报（自然科学版），2011，3（3）：250—254

评估价格 篇12

住宅用地价格实质是住宅用地买卖双方在住宅用地使用权交易过程中开成的价格, 住宅用地市场价格机制作用的结果。住宅用地价格水平, 是由众多影响价格的因素相互作用的结果, 这些影响因素对地价格的影响方向、影响程度和影响关系都不相同。此外, 这些影响因素中有些因素的影响可以用数学模型来度量, 但更多的因素则无法用数学公式表达出来, 对于不同的土地而言, 它们的个别性和特性, 使得影响其价格的因素只是众多影响中的若干个因素, 所以, 如何确定这若干个因素, 如何确定它们对地价格的影响程度是住宅用地估价的主要难点, 住宅用地的模糊综合方法就是用层次分析的方法选择评定因素, 确定权重集, 然后再进行模糊综合评判, 最后将所得的结果数量化估算住宅用地的价格。

二、住宅用地价格评估的数学模型

(一) 用层次分析法确定各影响因素的权重。首先确定参评因素, 所选的因素是否合理直接影响到评估结果, 因此在选取参评因素时应分析各因素对土地价格的影响。在明确参评因素以后, 再用层次分权的方法确定其权重。因为不同的参评因素对土地价格的作用效用是不同的, 而权重就是用来表示不同参评因素的效用的。权重越大, 说明对土地价格的影响就越大。切合实际的权重的系数分配会更加真实的反应出各个因素的相对重要性。假设选择的参评因素为a1, a2…an, 然后根据以下的表格对各个因素的相对重要性进行打分 (表1) 。

注:2、4、6、8介于各等级之间

打分后构造如下判断矩阵:

undefined

利用方根法求解过程如下:

1.计算每行元素的乘积undefined

2.计算Mi的N次方根undefined

3.对向量undefined归一化, undefined

4.得到权重集A

(二) 进行模糊综合评价。找到相关行业的专家对相应地段各个评价因素的评语的隶属度进行打分形成矩阵R, 再与相应影响因素的权重做如下运算:B=AoR最后将所得到的结果数量化。

三、住宅用地价格评估实例

(一) 建立因素集。

以济南城区某个地段为例, 首先要明确影响土地价格的因素:

X={x1位置, x2基础设施, x3公共服务设施, x4自然及环境条件}其中的每个因素还受到以下的子因素影响:

x1={x11离商业服务中心距离, x12离邻近的商业街距离, x13离客运站距离, x14宗地出路状况}

x2={x21排水条件, x22供水情况, x23供电情况}

x3={x31离菜市场距离, x32离小学距离, x33离中学距离, x34离医院的距离}

x4={x41洪涝灾害, x42环境绿化, x43地形坡度, x44地质条件, x45通风采光条件}

评语集为undefined

(二) 确定权重。

找专家对影响土地的因素集A参照表一进行打分得到如下矩阵:

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利用方根法求解得undefined

专家对子因素打分后, 按照同样的方法得出子因素集的权重:

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(三) 建立子因素集的评价矩阵。

找10位专家对该地段优劣进行打分, 得到各因素对评语的隶属度情况 (表2) 。

将表中的得分情况归一化, 得到如下矩阵:

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则undefined

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进行二级综合评价, 得:undefinedundefined

(四) 确定住宅用地的价格。

住宅用地依据优劣可划分成不同的级别, 而不同级别的土地又有不同的价格相对应, 因此我们可以将济南城区住宅用地评语级数量化得到V= (2810, 1880, 1350, 1020, 820) T每平方米的价格

可得到该块土地的大概估价为:

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所以开发商在对这块土地估价可以以这个价格作为参考进行竞价。

四、结语

对于房产开发商来说, 住宅用地估价在房地产开发过程中扮演着非常重要的角色。全面考虑影响土地价格的因素, [4]对其进行估价具有一定的合理性和可行性。同时这个评价过程还能反映住宅用地真实的市场价值, 对开发商的决策有很强的参考意义。同时此方法还可以应用在房产售价的定价过程中, 也会有合理的估价效果。

参考文献

[1].杜栋, 庞庆华.现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社, 2005, 9

[2].郭嗣琮, 陈刚.信息科学中的软计算方法[M].沈阳:东北大学出版社, 2001, 11

[3].张泓铭等著.住宅经济学[M].上海:上海财经大学出版社, 1998, 12