房屋使用权价格评估

房屋使用权价格评估（精选6篇）

房屋使用权价格评估 篇1

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告

苏华评报字[2012]第 N253 号

江苏华信资产评估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告目录

注册资产评估师明.............................................................................................................................1

资产评估报告摘要............................................................................................................1

资产评估报告正文............................................................................................................2

一、绪言.........................................................................................................................2

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2

三、评估目的.................................................................................................................3

四、评估对象及评估范围.............................................................................................3

五、价值类型和定义.....................................................................................................4

六、评估基准日.............................................................................................................4

七、评估依据.................................................................................................................4

八、评估方法.................................................................................................................5

九、评估程序实施过程和

声

情况...............................................................................................................6

十、评估假设.................................................................................................................5

十一、评估结论.............................................................................................................7

十二、特别事项说明.....................................................................................................7

十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8

十四、评估报告日.........................................................................................................8

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南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

评估报告附件

1.委托方、产权持有单位营业执照复印件

2.产权证明文件复印件

3.委托方、产权持有单位承诺函

4.注册资产评估师承诺函

5.评估机构资格证书及营业执照复印件

6.签字注册资产评估师的资格证书复印件

7.资产评估业务约定书

江苏华信资产评估有限公司II

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪

守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供

资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其

所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及

资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于

报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当

被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

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涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告摘要

苏华评报字[2012]第N253号

南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产

评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京

医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租

赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年 12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延

龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于

评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆

整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅

读资产评估报告正文。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

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涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号

一、绪言

江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法

律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评

估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产

评估过程和结果报告如下：

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方及产权持有单位

委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）

法定代表人：周耀平

注册资本：69358.068万元人民币

实收资本：69358.068元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注册号：***

经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料

药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；

II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；

预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限

定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（二）其他评估报告使用者

本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的

为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提

供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况

1、实物状况

本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附

房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础

采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋

架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2

吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国

有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况

根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股

份有限公司，产权来源：自建。详见下表：

序建筑面积是否

房屋所有权证号座落结构丘号

号（m2）抵押

1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否

2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否

3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否

4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否

5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否

6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否

根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用

权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义

根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理

理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日

本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报

告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大

常委会第29次会议修正）；

2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；

3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据

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1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资

产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；

2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；

3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；

5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师

关注评估对象法律权属指导意见》；

6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件

1、房屋所有权证；

2、土地使用权证。

（四）取价依据文件

1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；

2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据

江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

八、评估方法

市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评

估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易

搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场

法进行评估。

运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易

情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的

年租赁价格。

市场法的计算公式：

评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系

数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

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修正因素：

（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。

（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的

价格。

（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。

①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施

完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响

房地产价格的因素；

②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影

响房地产价格的因素；

③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。

九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施

了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业

胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技

术方案等制定本项目的评估计划。

（四）现场调查

我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使

用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。

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（五）收集评估资料

到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归

纳和整理，关注评估对象法律权属。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相

应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前

提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。

评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。

评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用

评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：

1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的

使用期限内持续有效地使用；

2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；

3、评估对象无产权纠纷；

4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚

未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；

5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。

十一、评估结论

经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办

公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹

拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

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十二、特别事项说明

本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。

十三、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。

2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定

以及相关当事方另有约定的除外。

3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计

算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。

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房屋使用权价格评估 篇2

【关键词】收益法；房地产评估；计税价格

一、收益法在房地产评估中的重要地位

采用收益法评估房地产计税价格可以较为真实和准确的反映资产收益价格，容易被买卖双方接受，同时此方法也更符合房地产评估的要求。房地产具有固定性、价值大、长期供给、受政策影响大等特点，投资者也非常关心其未来收益，所以，用收益法来评估收益性房地产的价值更适合。但从实际工作情况来看，收益法在我国的评估应用基础薄弱，整个推广过程中都遇到了很多问题。此外，收益法受未来不可预见因素的影响较大，我们有必要对其进行深入研究，使收益法评估不断完善，适应国际环境的客观要求。

二、评税计价的必然性

1.评税计价紧迫

改革开放至今，我国存量房已经显现出交易矛盾，一方面交易双方为了逃避税费而出现了阴阳同；另一方面评估机构的报告信息不够透明，偏离市场交易价格，还有就是多套房产拥有者炒卖房产的现象客观存在。综上所述，我国大量房地产税收非合理性流失，难以按照预期入到国库，评税计价非常紧迫。

2.评税计价有政策依据

为维护房地产市场的公平性，完善税收征管，税务机关要建立一套科学的税收征管要求来推动房地产税收一体化进程。为此，财政部和税务总局下发了《房地产评税技术核定交易环节计税价格工作》及《推进应用房地产评估技术》等通知，其根本目的就是为了规范房地产交易的计税价格，很多城市陆续开展了房地产交易评税计价试点工作，并向人民宣传开征房地产税的理论依据和实施方案，做到人人对此均有了解。

3.征收房税前提条件

对于征收問题有3个必须明确的概念：第一，多大房子或多少价值的房子才进行征税；第二，按什么价格和基数去计征；第三，以什么样的比例计税。在征收和不征这个问题上，各地方应该结合当地的实际的情况，采取合适的方法；对于面积如何计价的问题可以由纳税人主动填写购买价格或购买件直接计算出评税价格，采用两者孰高法作为最后的评税价格，这样能够提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者从中牟取利益，又要考虑人民群众的合法权益，既要实现房产税征收，也要顾及人民群众的负担，得到了人民群众的理解，房产税才会顺利推行。

三、收益法的技术路径及内涵

1.确定年收益

各类房地产年毛收益要根据各种不同商业用房的性质来：商业类房地产毛收益=临街状况系数×建筑面积×基准收益标准×楼层系数；办公类房地产毛收益=临街状况系数×基准收益标准×特殊区域系数 ×结构修正系数×建筑面积；车库地产毛收益=基准收益标准×临街状况系数×特殊区域系数×建筑面积。上述三类房地产收益各纳税人要如实申报，如果申报的租金收益高于计算结果则按照租金收益作为毛收益； 如果申报的租金收益低于计算结果的30%则确定为税务机关核定的租金收益。

2.确定年运营费用额及费用率

房地产年运营费用额要根据房地产的用途确定，房地产的类别可分为工业、商业、旅店业、写字楼等等，运营费用额则是房屋的正常空置租金损失及其他维护房地产正常经营所要承担的一切费用，年运营费用要以会计部门实际发生额来核定，在年运营费用额取证上要防止虚报现象。

3.确定净收益额

房产净收益 =房地产年毛收益× （1-房地产年运营费用率） ，年净收益额的表现可能出现两类情况： 第一种情况，每年净收益不等，呈现波动性变化；第二种情况是各年净收益相等，对于这类情况可采用年金现值系数求得。

4.确定资本化率

资本化率可采用市场租价比较法和安全利率加风险系数法来确定，使用安全利率加风险系数法要特别注意两个问题：第一要特别关注银行挂牌利率变化情况，第二要有较高职业经验的专业人士来确定风险系数；而运用市场租金比价法则是将房产进行分类后，根据商铺出租案例调查表调查所得数据求得平均市场化资本化率，这种方法较为严谨，且可信度较高。

5.确定收益年限

确定各类房地产的收益年限不同：刚投入使用的房地产可以根据经济耐用年限确定收益年限；而对于已经使用的房地产则的收益年限则需要求得经济耐用年限和已使用年限之间的差额来确定。

6. 运用收益法折算年净收益现值

例如：某地区有甲、乙、丙3个商业用房地产，甲房的经营期为10年，10年内的总净收益可达550万元，按照3%的同期银行利息率计算，则风险系数值为0，假如乙和丙的十年内的总净收益都为550万，虽然看起来3个房屋的净收益静态指标相同，但如果3个项目10年内获得现金流的时点不同，通过根据资金时间价值原理折现出的净现值就会不一样，评税计价和房产税也就会有差异。

7. 收益法的优缺点及适用环境

收益法的优点表现为：此方法同时考虑了货币时间价值和投资的风险性，且计算方法较为简便，相对通俗易懂，在某种程度上能够提高相关人员的工作效益；收益法的缺点主要表现为： 收益法需要准确的计算风险系数，要有经验丰富的工作人员对每一个区域的资本化率、年收益额、收益年限等指标进行确认。收益法较为适用于商店、饭店、写字楼等具有商业性质出租行为的情况。

参考文献：

[1] 孝感市地税局负责人.就存量房交易计税价格评估工作答记者问[N].孝感晚报，2011-06-28-02.

[2] 盛蒲兴，周大为.收益波动模型及其在香港房地产评估中的应用[J1.中国资产评估，2005.11：40一44.

房屋使用权价格评估 篇3

山西省人民政府印发山西省城市房屋拆迁价格评估办法与山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法的通知

各市、县人民政府，省人民政府各委、厅，各直属机构：

《山西省城市房屋拆迁价格评估办法》与《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○四年十二月十一日

山西省城市房屋拆迁价格评估办法

第一条 为规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定，制定本办法。

第二条 在本省城市规划区内国有土地上拆迁房屋涉及的房屋价格评估活动，适用本办法。

第三条 本办法所称城市房屋拆迁价格评估活动，是指具有房地产价格评估资格的房地产价格评估机构，依据国家有关规定和规范，根据被拆迁房屋及其附属物的区位、用途、建筑面积等因素，确定被拆迁房屋补偿金额的房地产市场价格评估行为。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责城市房屋拆迁价格评估工作。

市、县（区）房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁评估价格管理工作。

第五条 从事城市房屋拆迁价格评估活动的评估机构，应当具有三级以上房地产价格评估资质等级。

设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布具备城市房屋拆迁价格评估资质的评估机构名单。

第六条 确定城市房屋拆迁评估机构应当公开、透明，在采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签方式的基础上，由双方当事人协商确定；协商不成的，拆迁当事人可以向城市房屋拆迁管理部门申请，随机抽取。

第七条 城市房屋拆迁价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。任何组织或者个人不得干预城市房屋拆迁价格评估活动。

第八条 设区的市、县（市）人民政府应当根据当地各类房屋的重置价格和房地产市场交易价格，每年至少公布一次不同区位的房屋拆迁评估指导价。

房屋拆迁评估指导价，由设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门会同价格主管部门编制，报设区的市、县（市）人民政府批准后公布。

第九条 房屋拆迁价格评估包括分类评估和分户评估。

分类评估应当依据被拆迁房屋的区位、结构、用途等因素，对拆迁范围内被拆迁房屋进行分类，确定各类被拆迁房屋的市场平均价格。

分户评估应当依据被拆迁房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合分户房屋的楼层、朝向、成新等因素，确定被拆迁房屋的市场价格。

第十条 集中或者成片安置的住房，按幢或者住宅区实行分类评估；非住宅房屋或者零星安置的住房，实行分户评估。

第十一条 领取房屋拆迁许可证的拆迁人，应当依法委托房地产价格评估机构，与受委托评估机构签订书面委托评估合同。

受委托的评估机构应当依据被拆迁房屋所在地人民政府公布的房屋拆迁评估指导价，对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋的市场价格。

第十二条 受委托评估机构不得转让或者变相转让受委托的评估业务。

评估机构或者评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十三条 拆迁当事人应当向评估机构如实提供拆迁估价所需要的资料，协助评估机构进行实地查勘。

第十四条 房地产行政主管部门，应当为评估机构和评估人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息提供方便。

第十五条 被拆迁房屋的性质、用途和建筑面积应当以房屋所有权证和房屋权属档案的记载为准。

被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，应当根据被拆迁房屋的规划手续确定其性质、用途；规划手续难以确定的，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测量建筑面积。

第十六条 拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录应当由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证签字。

第十七条 城市房屋拆迁价格评估机构，应当根据国家《房地产估价规范》等规定进行，并向委托人出具评估报告。

评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。

第十八条 评估报告中的评估目的应当表述为确定被拆迁房屋货币补偿金额的房地产市场评估价格。

第十九条 拆迁人应当在拆迁范围内公示被拆迁房屋的评估因素、评估依据，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

对分类评估的初步评估结果，评估机构应当在拆迁范围内进行公示，听取有关利害关系人的意见，并在公示期间内进行现场说明。公示时间不得少于10日。

第二十条 被拆迁房屋的补偿金额，由拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格或者分户评估价格进行协商。

集中或者成片安置的住房，参照分类评估价格达不成协议的，可以参照分户评估的价格确定。

第二十一条 同一个拆迁项目的被拆迁房屋、集中或者成片安置住房的分类评估，应当委托同一评估机构进行评估。

第二十二条 实行货币补偿的，被拆迁房屋的补偿金额由拆迁双方当事人参照分类评估价格协商确定。

实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置用房的差价时，集中或者成片安置的住房，按照本办法第九条规定的分类评估结合楼层差价确定价格；非住宅房屋或者零星安置的住房，按照分户评估的价格确定。

第二十三条 对评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到分户评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请重新评估。

原评估机构应当自收到重新评估申请之日起3日内向申请人出具书面复估结论；原评估机构调整评估结果的，原评估机构还应向委托人出具调整后的评估报告并注明调整原因。

第二十四条 对重新评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到评估报告之日起15日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估技术鉴定专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定。原评估机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。

第二十五条 专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并自收到申请之日起10日内，出具鉴定意见。

专家委员会成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。

经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范、不合理的，拆迁当事人应当自收到专家委员会鉴定意见之日起3日内，要求原评估机构重新评估，或者另行委托其他评估机构进行评估。受委托机构应当自收到委托书之日起7日内，出具评估报告。

拆迁当事人对新做出的评估结果无异议的，评估结果作为拆迁补偿的依据；拆迁当事人对新做出的评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到申请之日起5日内出具鉴定意见。

第二十六条 从事房屋拆迁评估活动的评估机构或者评估人员，有下列行为之一的，依据《山西省城市房屋交易管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定给予处罚，并记入信用档案：

（一）出具虚假评估报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；

（三）以回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家《房地产估价规范》和本办法其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 评估机构或者评估人员违反本办法第二十六条规定，由市、县（区）房屋拆迁管理部门依据《山西省城市房屋拆迁条例》第五十四条规定处罚。

第二十八条 城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动，参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。

山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法 第一条 为规范城市房屋拆迁补偿、补助行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市房屋拆迁工作健康有序进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的规定，制定本办法。

第二条 在本省城市规划区内国有土地上，对城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助（过渡期）和经营性用房停产、停业补偿，适用本办法。

第三条 支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的房屋所有权证和房屋权属档案记载的建筑面积为依据计算。

第四条 被拆迁房屋实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；实行回迁安置的，按协议约定支付临时安置补助费。

第五条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，搬迁补助费和临时安置补助费支付给被拆迁人。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，搬迁补助费和临时安置补助费支付给房屋承租人。

第六条 拆迁住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：

（一）设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米（含30平方米，下同）以下的，一次性支付搬迁补助费200-300元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费7-10元。

（二）县（市）被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费150-200元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费5-7元。

（三）建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费90-200元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费3-5元。

第七条 拆迁非住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：

（一）设区的市商业营业用房每平方米支付15-20元，生产用房每平方米支付20-25元，办公用房每平方米支付10-12元，仓储用房每平方米支付15-20元。

（二）县（市）商业营业用房每平方米支付10-15元，生产用房每平方米支付15-20元，办公用房每平方米支付7-10元，仓储用房每平方米支付10-15元。

（三）建制镇商业营业用房每平方米支付7-10元，生产用房每平方米支付10-15元，办公用房每平方米支付5-7元，仓储用房每平方米支付7-10元。

第八条 实行货币补偿和现房产权调换的，按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费；实行期房产权调换的，按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。

第九条 被拆迁人自行过渡的，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：

（一）设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费120-200元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费4-6元。

（二）县（市）被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费90-150元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费3-4元。

（三）建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费60-100元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费2-4元。

第十条 拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋，拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一年度纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算；没有纳税的，不予补偿。

拆迁公告发布前，虽已获取营业执照，尚无纳税行为的不予补偿；拆迁公告发布前，已停产、停业的，不予补偿。

第十一条 拆迁经营性非住宅房屋，造成停业的，补偿标准为：

工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册（在岗）人员，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿；经营补偿根据上一年度月平均纳税情况给予一次性补偿。

造成全部停业的，补偿期限不超过6个月；造成部分停业的，补偿期限不超过3个月。

第十二条 拆迁生产型工业企业非住宅房屋，造成停产的，补偿标准为：

工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册（在岗、缴纳劳动保险）的人员名册，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿；经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿。

造成全部停产的，补偿期限不超过6个月；造成部分停产的，补偿期限不超过3个月；非正常生产的企业，工资补偿按前款规定标准的一半补偿，期限不超过6个月。

第十三条 拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋，补偿标准为：

工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册（在岗）人员，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性补偿；未签订劳动用工合同的不予补偿。

经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿；未纳税的不予补偿。

造成全部停业的，补偿期限不超过6个月；造成部分停业的，补偿期限不超过3个月。

第十四条 拆迁出租的非住宅房屋，已签订租赁合同的，并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的，拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为：

（一）根据租赁合同约定的租金标准，给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。

（二）根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准，给予承租人经济补偿。

未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的，不予补偿。

第十五条 城市房屋拆迁补助与补偿的具体标准，由设区的市、县（市）人民政府组织建设（房地产）、物价、劳动保障等有关部门，根据本办法，结合本地实际制定。

划拨土地的价格评估 篇4

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。

房产价格评估申请书 篇5

申请人：朱XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住XX市XX区XX北路XX号，联系电话：XXXXXX

被申请人：朱XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住XX区XX路XXXXX号，联系电话：XXXXXX

申请事项：

申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产XX区XX路XXXXX号房产的市场价格依法评估。

事实与理由:

申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因被申请人对申请人所持公证遗嘱不予认可，不能对该遗产的处理达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于XX区XX路XXXXX房产的市场价格依法评估。

此致

XX区人民法院

申请人：

构建玉器价格评估体系 篇6

国人素有礼玉、爱玉、赏玉、佩玉、藏玉的情结。自距今1万年前的史前社会以来，制作精细工巧、材质温润坚硬的各式玉器便一直是人们敬仰礼神、美化装饰、身份标志、财富象征的珍奇物品，成为历代王朝上层社会和世俗百姓共同喜爱与追觅的对象。玉器文化既具有源远流长、经久不绝的纵向特征，又拥有博大精深、与时俱进的横向特点，在各个不同的历史时期与区域扮演过不同的角色，承担过性质迥异的社会功能。玉器是中国历代艺术品中与人们的政治生活与社会生活联系最为密切的一种特殊艺术品，像当今尚在使用的许多词汇，如“金玉满堂”、“金声玉振”、“金玉珠宝”、“珠玉财宝”、“被褐怀玉”、“比德于玉”、“温其如玉”、“金玉良缘”、“化干戈为玉帛”、“玉不琢不成器”、“宁为玉碎不为瓦全”、“君子无故玉不去身”等等一系列蕴含特定社会观念的玉文化词汇由此产生，从而影响、塑造了一代代中国人的言行、人格，成为世守时崇的显性或隐性的规范，并与其他文化形态一道最终汇聚成为代表东方历史文化无穷魅力的源泉，成为中华文化在世界民族文化之林的显著标志之一，东方人爱玉石和西方人爱钻石是区别东、西方文化的浅显特征。中国历代生产制作的玉质产品，不仅是最具时代特色与艺术性质的文化遗物，同时因其材质珍贵、工艺复杂、不易制作等特色而具有了极高的经济价值，是国内外博物馆与民间收藏界争相追逐的重要珍藏主体。

如果从商代开始收藏夏王朝的“夏后氏之璜”算起，玉器收藏便是中国最早出现的古物收藏品，已历3000多年。今天，随着经济发展和人们对优秀精神文化产品的需求，玉器收藏又成为收藏界的一大热门。值得人们关注的是，由于玉器文化的性质特殊，除了在拍卖会上可以看到玉器的拍卖价格外，国内各博物馆馆藏玉器一律没有标注其价格。专业部门在介绍玉器藏品表示价值时，往往用“价值连城”、“国宝”、“珍贵文物”等等空泛而专业的术语，真正具有民间理解的可以明白表示多少金额的什么价值呢?云山雾遮，不明其妙。相信绝大多数的观众或者收藏者也会作如是思索。

作为一种有物质材料、具体形体、特殊工艺、文化内涵、时代风格的玉器实物，应该和别的文化艺术品一样拥有一定的经济价值或市场价格，这不仅是时代对了解玉器文物藏品价值的要求，也是社会对文物行业提出的一种要求，更是文物行业细化文物研究与管理的必然趋势。当玉器文物藏品屡屡被盗、玉器文物被破坏的时候，公安部门往往会为值多少钱、够不够立案标准而犯愁；在处理具体案件时，又往往为文物的级别与经济数额的折算而烦神；没有价格，各级政府财政部门在修建文物库房时，也往往会认为不值得；而一些收藏单位更容易出现将玉器藏品当作一般礼物送领导的问题，这些情况都是因为玉器藏品没有价格。如果文物部门结合玉器的时代、材质、工艺、文化、功能、数量、大小、特点等多方面因素综合考虑，再结合当代拍卖会的玉器成交价格作为参考，对现属国有玉器文物藏品进行价格评估，岂不是可以满足社会的需要，便于开展工作？

玉器价格评估方式的思考

由于前人对玉器价格评估缺少系统的工作，又缺少相应评估标准与规则，所以，这是项高难度的工程，也是充满变数却有规律可循的工作。高难度是指玉器文化的丰富广泛，必须具有较全面的知识才能开展工作，将玉器的时代、品质、工艺、功能、文化等多方面的因素通盘考虑，不能轻率从事，仅仅凭一点或某几点特征就匆忙下结论；有规律可循是指玉器的价格形成经历了漫长的社会、历史、文化发展过程，在现实经济生活中又受到诸多因素制约，无论是从玉器的成本衡量、市场价格比较和收入预期角度，都可以对玉器进行价格的量化分析的。

一件玉器价格形成与产生，可以在这样的大背景下思考：相同材质的同形玉器，新旧工艺应有不同价格；科学发掘出土的玉器，价格应高于流传无绪的同类玉器；王侯墓葬出土的玉器，价格应高于一般墓葬出土的同类玉器；成组发现的玉器，价格应高于零星发现的同类玉器；科学鉴定的玉器，价格应高于未经鉴定的同类玉器；各时代的标准玉器，价格应高于同时代的非标准玉器；不同时期的同类同质同色玉器，应有不同价格；不同材质的同类同色玉器，应有不同价格；不同体量的同类同质玉器，应有不同价格；不同类型、器型的玉器，应有不同价格；不同工艺、技术的玉器，应有不同价格；不同功能、用途的玉器，应有不同价格；不同经济发展区域的玉器，应有不同的售销价格。

总之，礼器高于用器，法器大于装饰，公器大于民用，一切能反映社会形态与制度变化的玉质物品，自然要高于仅仅用于美化装饰的民用玉器。

玉器的价格在当前有逐年提升的趋势，拍卖会上、民间交易市场玉器的价格提升速度，超过了其他一般历史文物。从另一个方面来讲，由于国家文物政策的限制，各个历史时期玉器的典型标准物、重器都是禁止拍卖和控制流通的物品，所以每年允许交易的这方面物品的成交数量还比较稀少，不利于进行价格评估，我们往往只能选择有参照价值的拍卖品进行比较。当然，还可以考虑用另一种方式进行，比如用标明等级或者珍、稀、罕程度的办法，将珍贵玉器与一般玉器区分开来，将宫廷用玉、典章礼制玉器与一般的民用玉器、吉祥避邪玉器区分开来。或者几种办法兼而用之。

在对每一件具体的玉器进行价格评估时，我们进行了反复琢磨思考，既要考虑其时代，也要考虑质地、工艺、体积大小、用途和人们的喜爱程度及以往市场价位。尽管有的馆藏玉器根本没有可比较的市场价格，今后也很难有机会进行市场交易，我们还是结合它的各方面特点给予了一定幅度的参考价格。这种价格实际上就有了合理的成分，随着时间的推移它也将逐渐被社会所接受。玉器价格评估一定要从玉器的艺术特色、品质特征、重量、形体、市场规律、历史与文化等方面入手，展现出它的精神内涵，人文特色、品质珍贵、艺术创新的价值所在，从而推动玉器市场的成熟，为人们在更大价格空间里接受“天价历史玉器”的出现打下坚实的心理承受基础。

与书画、瓷器文物价格动辄千万、几千万相比，玉器至今还没有上千万的成交纪录，这种价格的悬殊既说明玉器的价格今后还有较大的上升空间，也说明在目前的条件下不宜盲目地把一些玉器标价过高。

举一些例子就可以说明。中国史前玉器具有丰实、重要的文化信息与社会功能。但是自1992年文物拍卖以来，史前红山文化玉器的玉龙和玉太阳神拍卖都是200多万元，其他史前玉器也没有超过300万元的。国外拍卖中国玉器没有超过100万美元的，国内拍卖清朝玉制帝印最高价也就600多万元。古玉价格偏低，尽管有珍贵出土文物和国有馆藏文物一般不得轻易上拍的限制，可能在一定程度上影响了玉器的价格上扬，但一枚价值重大、作为官方权力和制度、文化标志物的帝王之印，其功能要比一般的生活用器、陈设之器重要得多。这在一定程度上给了我们很大启示：在玉器的价格评估上，不能想当然地给予历代玉器以很高的价格。

在对某些玉器标注价格时，由于缺少可比较的价格，我们努力按照科学、合理、合情的方式开展工作。对于一些具有时代特征和艺术特色的玉器，我们给出了几百万元甚至更高的价格；对于那些形体较小，或有残缺，或者玉质不佳的玉器，我们给出几千或几万的价格，并不是因为它时代早就给高价，也不因为它有特色就不考虑其他。比如汉代玉刚卯、严卯，是一种有时代特色的玉器，玉质较好，按理该标高一点，但其型小体轻，只有6克多重，我们给出了几万元到十多万元的价格，每克已高达万元，有的藏家给出了40万至60万元的高价，似略有不妥。

当今生产的玉器价格，通常是由四部分内容构成，玉料的成本、加工的成本、管理成本和基本利润。产地、玉质、制作工艺、管理水平和销售区域的经济发展状况乃至于购买者的审美认知程度等等，都能对玉器的价格产生影响。最重要的因素是两个方面：料和工。随着稀有玉矿资源的减少和社会购买力的提高，随着各种玉料的替代物的出现和科技手段的应用，真正优质玉料的价格急剧提高，导致了优质玉器的生产成本逐渐增大，当今社会对玉器越来越强烈的客观需求，也导致了劣质玉器的急剧增多，各种质地的玉器价格都开始呈直线上升的趋势。