购买房屋

购买房屋（精选10篇）

购买房屋 篇1

日前, 陈女士发来疑问称, 自己多年前购买的房屋, 如今却无法归自己所有。这是怎么一回事呢?

原来, 早在2012年, 陈女士通过其二叔陈二 (化名) 的购房名额, 购买了一套低价房, 房款由陈女士全额承担, 房产证为其二叔的名字。一年后, 其二叔去世, 由于二叔无子女, 且晚年由陈女士照顾, 曾口头承诺, 该房为陈女士所有, 但未立遗嘱。如今, 陈女士欲将该房产过户到自己名下, 但二叔有一弟弟, 即陈女士的小叔陈三 (化名) 。陈三称自己为继承人, 有权继承该房产, 并要求继承房屋产权。陈女士将陈三告上法庭。

陈女士认为, 房产为自己全额出资购买, 并且承担了对二叔的赡养, 自己有权争取该房产。陈三虽为原房产的弟弟, 但并没有出资, 也未对陈三进行照料, 理应放弃继承。

然而, 事实却似乎并不如陈女士所愿。

江苏东恒律师事务所王磊律师对该案件进行了解析。王磊律师分析表示:陈女士想争取房产的愿望恐难实现, 因为房产证的名字是其二叔, 从法律角度而言, 产权人就是其二叔, 房屋跟陈女士没有关系。退一步, 从继承角度而言, 陈女士也很难获得房产, 因为一是没有其二叔的遗嘱, 口头遗嘱又属于空口无凭, 相当于没有。二是其二叔有弟弟陈三, 属于第一顺序的继承人, 在没有遗嘱实行法定继承的情形下是唯一的继承人, 有权主张继承房屋。

虽然继承法第13条有关于对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人, 分配遗产时, 可以多分, 但也是居于继承人与被继承人之间的关系, 陈女士不是继承人, 所以也无法分得房产。

现在对于陈女士更现实的考虑就是主张返还购房款和房屋增值的收益。而房屋增值收益各地判决不一, 也属于不确定状态。

购买房屋 篇2

甲方：_________房地产公司

法定代表人：_____________

乙方姓名：_______________

住址：___________________

身份证号码：_____________

甲乙双方经过协商，就乙方向甲方购买房屋的有关事宜，达成如下协议：

1．乙方拟向甲方购买的房屋位置的四至是：

2．上述位置的土地等全部的`房地产（住宅）开发手续由甲方出面办理，乙方负责取得相关部门的许可；

3．上述房屋的建筑设计、施工等，在符合甲方现有周边开发项目的规划的前提下，由乙方向甲方提出具体的要求，甲方据此实施；

4．房屋的销售价格为：___________________

支付办法为：________________________

5．有关双方之间的本次买卖，为办理产权登记至乙方名义而必须在形式上另行签定商品房销售合同的，则双方另行签定；

6．有关产权登记的手续由甲方帮助办理，所需税费由__________方承担；

7．本协议书经双方签章后生效，协议书一式贰份，每方各执一份。

甲方：________________________

乙方：________________________

________年________月________日

房屋购买协议范本2

委托人：

住址：

身份证号码：

工作单位：

电话居间人：

法定代表人：

住所：

甲方欲购买房屋一套，特委托乙方提供卖房人的信息，帮助甲方与卖房人签定《房屋买卖合同》。经甲、乙双方友好协商，达成如下协议，以咨双方共同遵守。

第一条：欲购买房屋的基本情况房屋坐落：

区；

建筑面积和格局：

房屋用途：（住宅或公寓或商业用房等）；

房屋朝向：

房屋建成年限：

房屋总价款：

付款方式：一次性或需银行贷款。

房屋性质为央产房或经济适用房或房改房或商品房，或者房屋性质不限。

以上为基本意向，最终以甲方实际看中的房屋为准。

第二条：甲方委托事项1.乙方代为寻找卖房人；2.乙方带领其实际参观房屋；3.乙方代为审查卖房人基本情况等。

第三条：甲方义务甲方根据乙方通知参观房屋；甲方经乙方介绍认识卖房人，不得私下与卖房人签订房屋买卖合同。

支付居间费用。

第四条：乙方义务乙方应当根据甲方要求挑选合适的房屋。

乙方通知甲方参观房屋，应当提前小时。

乙方应当向甲方如实提供卖房人的信息；如甲方需银行提供贷款支付购房款，乙方指导甲方办理银行贷款。向甲方提供合作的`银行、银行认可的房屋评估机构以及银行认可的律师事务所等。

第五条：委托期限本合同委托期限为月，期满之前，甲方不得解除委托。

或甲方可以解除本委托，但因其解除委托行为给乙方造成损失的，应当承担赔偿责任。

合同期满乙方未找到卖方的，本合同终止。

经双方协商一致，可以续定委托合同。

第六条：乙方报酬乙方完成居间事项，即甲方与乙方提供的卖房人签订《房屋买卖合同》，甲方向乙方支付元的居间服务报酬。该报酬于甲方与乙方提供的买房人签订《房屋买卖合同》之日支付。

第七条：违约责任甲乙双方应认真履行本合同，如有违约，应赔偿守约方的损失。

第八条；争议解决双方在履行本合同中的争议应先协商解决；如协商不成，任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼或向北京仲裁委员会提起仲裁(选择其一)。

本合同共页，自双方签字之日起生效。

本合同一式份，双方各执份，具有同等法律效力。

甲方（委托代理人）： 年月日

房屋承租人优先购买权存废论 篇3

承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国现行立法对该制度也作出了确认。从上世纪50年代房屋承租人优先购买权最早被我国房屋政策承认到80年代相关法律法规的基本完善，直至社会经济条件已经发生翻天覆地变化的今天，这一制度已逐渐失去了存在的理论依据和实践上的经济价值和社会价值。在当今社会条件下，优先购买权不仅从理论上来讲背离了民法的基本原则，而且在司法实践中也存在许多难题，从而使这一制度既缺乏法律上合法性的支撑，也失去了实践中合理性的基石。

二、房屋承租人优先购买权的理论缺陷

（一）房屋承租人优先购买权违背了民法的平等、公平原则

在计划经济和改革初期，私房拥有者一般自住，出租屋多数是公房，也鲜有商品房买卖现象。法律规定承租人优先购买权不外是考虑到承租人主要是为基本生活需要而承租公房长期居住，如果不规定优先购买制度，在所有权人出售房屋的时候他们就有可能会陷入无房可住的困境。所以当时这一规定即使从法条上看貌似不平等，但在实质上却实现了真正的平等。但在购买商品房已经是市民拥有住房主渠道的今天，大多数承租人是为了短时期的学习、工作而租住房屋，即便是承租的房屋被他人买走也不至立刻露宿街头，再加上合同法的关于“买卖不破租赁”的规定，已经密实地保护承租人的租赁权了，所以“目前从司法实践以及保护承租人规则的强化来看承租人相對于出租人，不仅不是弱者，还有不断强大的趋势，现实中不存在特别保护的合理性”。今天继续存在的承租人优先购买权已经明显违背了民法的平等原则，因为房屋所有人与承租人都是民法上的平等主体，但先买权的规定却通过限制所有权人对房屋的处分权来保护一个不需要特别保护的权益，这既不平等，也不公平。

（二）房屋承租人优先购买权违背了民法的意思自治原则

意思自治原则作为民法的一项基本原则，贯穿于整个民法之中，体现民法最基本的精神。但在规定了承租人优先购买权之后，房屋所有人被剥夺了选择买受人订立契约的自由。他们不能按自己的个人意愿，选择想与之订立房屋买卖合同的当事人，也无法按利益最大化的要求将房屋出售给出价最高的购房人，甚至当其将房屋卖与第三人之后，也不能协商以另外的方式赔偿，因为法律赋予了承租人宣告房屋买卖无效的权利。这不能不说是国家在民法上规定“意思自治”的自由的同时又粗暴地干涉了这种“意思自治”的自由。

三、房屋承租人优先购买权的实践难题

（一）行使优先权的条件难以认定

承租人优先购买权的同等条件难以确认。1998年最高人民法院院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第230条规定也大致相同。我国法律规定中所指的“条件”是单指的同等价格呢，还是包括支付方式和其他交易条件在内的条件，（比如出卖人基于某种特殊关系如亲属、朋友关系，作出的巨大让利，或是第三人出于某种原因能提供的其他优厚的购买条件）目前在我国司法实践中尚无定论。法律规定“同等条件”的意义主要在于要保护优先购买权人，同时又不能损害出卖人的利益。

但这个同等条件的规定也给司法实践带来了困难，既不能顺利地完成同时保护优先购买权和出卖人利益的任务，也容易给法官形成一个滥用自由裁量权的空间

（二）司法实践中承租人优先购买权的立法目的常常落空

承租人优先购买权的有关规定在司法实践中容易引发争议而不易操作。比如承租人的优先购买权是否应该受到限制，在哪些情况下应受到限制？承租人优先购买权与其他优先购买权发生冲突时（比如与房屋共有人的优先购买权冲突）应该遵循怎样的原则来处理等等。

承租人优先购买权的规定在司法实践中极易被规避而无法实现立法者的目的。法律规定房屋承租人优先购买权的目的就在于保护承租人得到房屋所有权的可能性，如有学者认为：“优先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是租赁权”。但在司法实践中，承租人的优先购买权却极易被规避而无法实现，比如所有权人可以与第三方串通好以“假赠与实买卖”的方式将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权。因为只有当房屋所有人公然出卖其房屋时，承租人的优先购买权才能被“激活”，否则，只能处于一种“沉睡”的状态。再如所有权人也可以在“同等条件”上做文章，让承租人无法满足所谓同等条件的要求而失去优先购买权。

承租人优先购买权不能起到稳定社会秩序的作用。今天的出租房已经和最初规定优先购买权时候的主要是公房的情况大不一样，租赁房大多数是私房，承租人优先购买制度已经失去了本来具有的保障承租人基本生活需求，稳定社会生活秩序的作用。相反，优先购买权行使导致出租人、承租人、善意第三之间的利益发生冲突，出租人可能会故意设置障碍，使承租人的优先购买权落空，承租人也可能会恶意地起诉买卖合同无效，就会对稳定的社会秩序造成破坏。

（三）优先购买权会破坏市场的交易安全，影响物的效用的发挥

承租人优先购买权常常使房屋所有权处于一种不稳定的状态，因为按照承租人优先购买权的规定，在有租赁关系存在的情况下，所有权人要出卖房屋，必须有一个三个月的等待期，而承租人优先权受到侵害，通过法定程序主张房屋买卖合同无效，也有个两年的诉讼时效的规定，在这两个时间段里，房屋都是处于一种权属不明的状态。在时间就是金钱的市场里，这样的时间规定显然是大大地防碍了房屋使用价值的发挥，减慢了市场流通的速度，严重违反了发挥物的最大效用的经济规律。最后当房屋买卖因侵犯了承租人的优先购买权而被确认为无效之后所有权人和购房人为准备订立合同、办理产权手续所支付的费用就会白白损失，这不仅提高了交易成本，也造成了社会财富的极大浪费。

四、结语

浅析房屋买卖的优先购买权 篇4

我国民法通则第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让, 但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 (试行) 第一百一十八条规定优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时, 其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。

二、房屋优先购买权在现阶段的法律适用

1、按份共有人的优先购买权

《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权, 是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。

2、共同共有人的优先购买权

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定一方面规定原有的共有财产已经分割, 说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定, 如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用, 则前后矛盾, 值得商榷。

3、承租人的优先购买权

承租人的优先购买权, 是指出租人将出租房屋出卖时, 承租人在同等条件下, 依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第二百三十条也规定:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”尽管《合同法》没有明确规定提前通知的期限, 只限定为出卖之前的合理期限内, 但审判实践一般仍以三个月作为提前通知的合理期限。至此, 《合同法》在债权关系基础上确定了优先购买权的制度。

三、优先购买权制度的分析评价

1、购买权是建立在限制所有权人的处分权的行使, 损害所有权人的利益基础之上的。

转让出卖共同共有财产只不过是改变共有财产的主体而已。这种情况法律上已经予以解决。如合伙关系, 在合伙经营中增加合伙人 (这里的增加就是改变了原合伙人, 并非一定是合伙人数的增加) 。至于在家庭财产共有关系中, 某一共有人将其占有的、未曾分割的财产份额转让给其他人显然是无效的转让行为。因为家庭财产共有关系的形成是基于血缘关系、婚姻关系、收养关系而形成的。是特定主体的特定权利。其他人不可能因取得该项权利而成为家庭成员, 更不能以取得这一权利而要求分家析产或对家庭财产行使占有、使用、收益、处分的权利。

2、优先购买权违背了市场经济规律, 阻碍了财产资源的流转效用。

市场的主体是人, 因此市场更注重于人的意志, 为人的意志的发挥提供各种舞台和机会并制约着人们违反市场经济规则的活动。

3、优先购买权在审判实践中发挥不可预期的积极作用。

优先购买权是一种期待权, 是将来可能取得的权利。同时也是一种形成权, 在一定条件形成后, 才能行使的权力。因此这种权利的行使是不能确定的。

4、从减少当事人的诉累, 保证诉讼价值考虑, 亦应对房屋优先购买权制度予以修改。

在审判实践中, 出租人规避法律侵犯承租人优先购买权及承租人阻挠出租人行使所有权的现象交替出现, 原共有人与出卖人之间就双方的房屋是否属于同一整体结构的问题亦争论不休, 使得优先购买权制度并不象立法者预期的那样收到较好的社会效果。不仅最终权利无法实现, 还增加了纠纷和诉累。

四、先购买权纠纷的处理程序及立法建议

(一) 优先购买权纠纷的处理程序

1、买卖关系尚未成立的, 优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼, 优先购买权人是享有权利的一方, 出卖人是负有义务的一方, 根据优先购买权人的性质和特征, 买受人虽与本案有一定的关系, 但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系, 其将不作为案件当事人参加诉讼, 法院也不宜依职权追加其为当事人。如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相, 可以作为证人出庭作证。

2、买卖关系已经成立的, 优先购买权人主张权利提起诉讼, 应将出卖人列为被告, 将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼, 这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系, 如果优先购买权人胜诉, 买受人应将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉, 买受人可合法受让和占有标的物。因此, 买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

3、出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼, 在诉讼过程中, 优先购买权人主张优先购买权的, 优先购买权人应以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼。

(二) 关于优先购买权的立法建议

综上所述, 设立法定优先购买权所付出的代价太大, 且实践证明法定优先购买权与现时社会经济生活、人的思想观念不相适应, 并未产生我们所期望的积极效果, 应予以修改。笔者试着结合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 (试行) 第一百一十八条之规定, 提出一点理论设想:

1、严格规定行使优先购买权的期限。

优先购买权应在一定期限内行使, 此乃不言自明之理。为确定优先购买权人是否行使优先购买权, 法律应明确规定出卖人于出卖标的条件等情况通知优先购买权人, 优先购买权人则应在收到通知的一定期限内行使优先购买权, 逾此期限未作表示的, 视为放弃优先购买权。因此, 建议将上述法律条文改为:“出租人出卖出租房屋, 应提前通知承租人, 承租人在收到通知15天内可以明确主张行使优先购买权, 逾期不得主张。”

2、增加优先购买权的救济方式

“出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效”的规定, 明确指出承租人唯一的救济方式是请求法院宣告房屋买卖无效。一旦获得法院支持, 一方面, 造成善意买受人的时间、金钱、精力的浪费, 也与我国民法中保护善意第三人的制度相矛盾;另一方面, 侵权人出租人并设有遭受经济上的不利责任, 受害方承租人也没有得到利益上的补偿, 唯一受损失的是善意买受人, 这显然与民法中的公平原则相违背。因此, 建议增加受害人请求赔偿损失的诉请, 丰富受害人的救济方式, 保护善意第三人的利益, 惩罚侵权人。

3、允许书面的形式约定优先购买权

优先的购买权作为一种附条件的法定民事权利, 立法的初衷是保护民事法律关系中弱势一方的权益, 体现公平原则。但民事法律不应该是僵化的、呆板的, 只要不违反公共秩序, 侵犯公共利益和他人合法权益, 就应该允许民事法律关系当事人自由设立, 处分自己的权利。

参考文献

[1]孙庆明、胡留元、孙季平著:《中国民法史》吉林人民出版社, 1996年版。

[2]王泽鉴著:《民法学说与判例研究》 (第三册) , 中国政法大学出版社, 1997年版。

[3]蔡福华著:《民事优先权研究》, 人民法院出版社, 2000年版。

[4]谢在全著:《民法物权论》, 中国政法大学出版社, 1999年版。

[5]王利明著:《民法学》, 法律出版社, 2000年6月第1版。

临建房屋购买合同 篇5

临建房屋购买合同

甲方：乙方：签订时间：年签订地点：

甲方：北京华云建筑工程有限公司

乙方：三河华通钢结构工程有限公司

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本工程临建房屋使用事宜协商一致，订立如下协议：

第一条总包工程概况

1.1工程名称：

1.2工地地点： 临建房屋概况

2.1 房屋用途：

2.2 房屋材质：2.3 房屋型号：2.4 活动板房面积计算规则：

雨棚面积=水平投影面积的一半

④总面积=++

2.5 房屋面积 第二条合同工期

3.1 进场日期：年月日

3.2 甲方要求的最迟完工日期：年月日

第三条合同价款及支付方式

4.1 房屋平米单价：处），拆盖 50 元每平米，顶板 85 元每沿米，墙板 80 每沿米，钢架 100 元每沿米。

4.2元，4.3计算原则：依照双方签认的现场实际搭建数量为计算依据。

4.4 费用的支付：工程完工验收合格后一周内支付至合同结算总价的95%，余下5%的质保金完工后一年内付清。付款时乙方出据发票。

第四条工程质量及验收标准

5.1 本临建工程质量等级双方约定为：合格

5.2 临建工程质量的验收标准为中华人民共和国和北京市验收规范标准、设计图纸和合同文件的各项技术说明及要求，当上述标准出现差异或不一致时以较高要求的标准为准。

5.3 符合北京市临建房屋管理规定及公司临建房屋管理办法。

5.4 提供一年维修服务（门锁及五金件为三个月）。保修期间内，属乙方原因造成活动房损坏的，乙方予以无偿修补，非乙方原因或超出保修期造成板房损坏的，乙方负责予以修补，所需费用由甲方承担。

5.5 由乙方去消防部门指定单位对材料进行复验，并承担相应费用。

第五条安全生产及现场管理

6.1 乙方须严格遵守北京市人民政府关于《外地建筑企业来京施工管理暂行规定》、《北京市建筑市场管理条例》等北京市政府关于外度来京施工企业管理的相关法律、法规和条例。乙方应遵守甲方制定的劳务市场管理规定及甲方其他的关于分包管理的所有制度、规定等、任何因为乙方违反上述条例造成的案件、事故、事件等经济责任及法律责任均由乙方承担，因此造成的甲方的经济损失由乙方承担。

6.2 乙方熟悉并能自觉遵守、执行《建设工程施工现场管理规定》、《北京市（建设工程施工现场管理规定）实施细则》、《北京市建设工程施工现场管理问题性质的认定及处罚规定》、《北京市建筑施工现场安全防护基本标准》、《施工现场临时用电安全技术规范》及其他中华人民共和国国家政府（含地方政府）、行业主管部门颁布实施的有关安全生产的法律、法规、规范、标准及各项规定。

6.3 乙方必须尊重并服从甲方现行的有关安全生产各项规章制度和管理方式，接受甲方或甲方上级主管部门组织的各种安全生产检查；接受政府行业主管部门及劳动部门的安全生产检查；严格执行检查整改消防制度、安全防护设施、设备验收制度。

6.4 乙方员工在施工现场于工作时间内从事施工过程中锁发生的伤害事故为工伤事故；乙方发生事故后必须立即用最快捷的方式向总包方报告。并组织全力抢救伤员，保护事故现场。如因抢救伤员必须移动现场设备、设施者要做出记录或拍照；乙方要积极配合甲方及甲方上级部门、政府部门对事故的调查和现场勘察，不得提供伪证，不准隐瞒不报；乙方须承担因为乙方的原因造成的安全事故的经济责任及法律责任。

6.5 如果发生伤亡事故，无论事故的责任者为何人，乙方须做好事故的善后处理

工作。甲方不直接对伤亡者极其家属。

6.6 乙方必须认真遵守国家的有关法律、法规及建设部、北京市政府、北京市建设委员会办法的有关治安、消防、交通安全管理规定。乙方应严格甲方消防保卫制度及施工现场消防保卫的特殊要求组织施工，并接受甲方的安全检查；对甲方所签发的隐患整改通知，乙方在甲方指定的期限内立即整改完毕，逾期不改或不符合甲方的要求，甲方有权按规定对乙方进行经济处罚。

6.7 凡由于乙方管理及自身防范措施不力或乙方工人责任造成的案件、火灾、交通事故和施工现场内等火灾事故，事故经济责任、事故法律责任及事故善后处理由乙方独立承担，因此给甲方造成的经济损失由甲方责任赔偿。甲方有对其进行经济处罚的权利。

第六条争议解决

7.1 双方发生争议时，可以通过协商或者申请施工合同管理机构会同有关部门调解。不愿意通过协商或者调解不成，可以采取下列第二种方式解决：

7.1.1 第一种争议解决方式：向仲裁委员会申请仲裁；

7.1.2 第二种争议解决方式：向人民法院起诉。

第七条合同生效、终止及其它

8.1 本合同在双方签字盖章之日起生效，完成合同约定全部工作内容并结清全部工程款时即告终止。

8.2 本合同一式份，甲方份，乙方份。

第八条补充条款

甲方（章）乙方（章）

地址：地址：法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

电话：电话：

购买房屋 篇6

答：你的问题涉及两方面的法律规定。第一，关于继承问题。我国继承法规定，继承包括遗嘱继承和法定继承，如果你父亲生前未立遗嘱，你们兄妹四人应按照法定继承的规定继承父亲遗产。《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄和生活用品等。”因此，如果你父亲遗留有房屋，该房屋应作为遗产由你们兄妹继承，

第二，关于你出资购买的房产能否作为你父亲的遗产问题，这应先对房屋性质进行认定，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋作为不动产，其权属应依法登记才能发生效力。《物权法》第十七条同时规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”这里的不动产权属证书就是登记机关颁发的《房屋所有权证》。你为父亲购买的房屋因产权证的所有权人处显示的是你父亲，应视为你父亲是该房产所有权人。即使有证据证明是你出资购买，你在房产证权利人处写上父亲姓名的行为也可以认定为你将房屋无偿赠与父亲。你所说的父亲曾表示其去世后房屋仍是你的这一事实，因没有其他证据证明，無法予以确认。

因此，你父亲名下房产应作为遗产，通过法定继承方式由你们兄妹均等继承。

论房屋承租人优先购买权制度 篇7

(一) 房屋优先购买权的概念及特征

房屋承租人优先购买权, 指承租人依照法律规定或者合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时, 得以同等条件优先于他人购买的权利 (1) 。从上述概念可以看出, 房屋承租人的优先购买权具有法定性、伴随性、对抗性、主体特定性和限制性。其中, 限制性仅指房屋所有人在处分其房屋时对买受对象所做的一种限制。

(二) 房屋承租人优先购买权制度的价值

1、房屋承租人优先购买权制度的经济价值

(1) 房屋承租人优先购买权制度具有发挥物质财富经济效用最大化的功能。房屋的优先购买权, 其在本质上属于财产权, 其制度价值便在于促使出租人对房屋做出最优化安排以最大限度发挥其经济利益。

(2) 房屋承租人优先购买权制度的经济价值还体现在降低交易成本上。租赁双方由承租关系变为买卖关系, 在无形中就能够为双方减少各种履约成本, 包括寻找交易对象、谈判等等。并且由于先前租赁关系形成的信任, 还能够为当事人节约为签订买卖合同而耗费的时间成本。

2、房屋承租人优先购买权制度的社会价值

房屋承租人优先购买权制度有利于维护社会和谐、稳定。房屋出租人出卖所出租之房屋, 可以说是对原有的稳定的租赁关系的一种破坏, 新的物权关系的产生势必会对原租赁关系产生影响。因此, 在租赁关系中赋予房屋承租人优先购买权, 能够使原有的租赁得以维系, 减少纠纷, 从整体保证社会经济秩序稳定、有序地发展。此外, 房屋所有人对出租房屋的任意处分很容易侵害承租人的合法权益, 而优先购买权制度的设立恰好是符合法律调节公正、公平这种内在要求的, 其通过对出租人权利的限制, 达到保护弱者———承租人的合法权益的目的, 对弱势群体的保护也是对社会稳定、和谐的一种有效保障。

二、建立房屋承租人优先购买权制度的必要性

(一) 我国关于房屋承租人优先购买权制度的现状

房屋承租人有限购买权制度具有非常大的功能价值, 但不可否认, 我国对该制度的设定的确存在较大缺陷。虽然早在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》中就对房屋承租人优先购买权进行了规定, 但直到1999年《合同法》第230条对该制度进行立法明确开始, 该制度才正式进入基本法立法范畴。但近二十几年来, 随着房屋租赁市场的日益壮大, 租赁纠纷日较增多。而从我国的相关法律规定可以看出, 我国对此问题的规定是相当原则化的, 缺乏具体的可操作性。

(二) 构建房屋承租人优先购买权制度的必要性

鉴于民事法律中“买卖不破租赁”原则的存在, 部分学者认为承租人优先购买权是对民法意思自治基本原则的违背, 并无存在之必要性 (2) 。作者对上述观点持否定态度, 理由如下:

1、房屋承租人优先购买权制度并未对意思自治原则构成根本性的破坏。在民事法律关系上, 出租人和承租人双方都是民法上的平等主体, 其在订立租赁合同时当然享有自由选择对方的权利。而承租人优先购买权的发生是其在订立租赁合同时可以预见的内容。承租人或者出租人中的任何一方只要不愿意接受这一内容, 其便可选择不建立租赁关系这一基础关系。另一方面, 意思自治并不意味着当事人可以随心所欲, 为所欲为 (3) 。并且对于房屋出租人而言, 优先购买权制度并未剥夺其所有权, 只不过是法律对于其选择买方的权利作出了一定的限制, 其经济利益并未受到损害。

2、作者认为房屋优先购买权制度也并未对第三人构成不公平。出租人在出卖房屋时应告知买受人房屋是否存在其他权利。如果出租人未告诉买受人承租人的存在, 那么在承租人行使优先购买权后, 买受人便可以向出租人行使索赔的权利。相反, 如果出租人在出卖时即告知第三人承租人的存在, 第三人仍参与缔约的, 则可视为第三人是在明知承租人有优先购买权的情况下行使的购买行为, 如果最后因为承租人行使优先购买权而导致其购买行为失败, 也不能视为承租人的优先购买权不合理。

3、房屋承租人优先购买权制度与“买卖不破租赁”原则相比, 其不仅能够保护出于弱势地位的承租人的权利, 体现保障居住安全的公平价值理念, 其更加侧重于实现资源的优化配置, 最大限度的提高资源的利用效率。房屋优先购买权制度是对业已存在的法律关系的维系, 是有利于社会稳定的。因此, 构建房屋承租人优先购买权制度具有其独立的法律价值。

三、房屋优先购买权制度的行使

(一) 房屋承租人优先购买权成立条件

承租人的优先购买权作为一种法定的权利, 其依存于房屋租赁关系中, 其是伴随着租赁关系的产生而产生的。因此, 房屋优先购买权就应当随着房屋租赁关系的有效成立而成立 (1) 。简而言之, 当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同, 但只要该房屋租赁合同一经有效成立, 承租人即享有对其承租房屋优先购买的权利, 这也体现了房屋承租人优先购买权具有法定性这一基本特征。

(二) 房屋承租人优先购买权行使条件

按我国《合同法》第230条规定, 对承租人优先购买权的行使可以理解为具备如下四个条件方能为之:

第一, 必须是出租人准备出卖其租赁房屋。这里的出租人准备出卖房屋应理解为是出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出购买房屋的要约做出承诺之时 (2) 。

第二, 出卖行为必须发生在租赁期间。即承租人的优先购买权行使必须是在承租关系存续期间。

第三, 承租人只有在“同等条件”才能主张其优先购买权。承租人行使优先购买权的实质要件就是要求其所提出的条件与第三人是等同的。实践中, 通常理解的“同等条件”应当是承租人向出租人提出的购买条件必须绝对的等同于第三人向出租人承诺的条件 (3) , 也就是绝对等同;然而, 如果在出租人与第三人之间存在着特别约定情况下, 则不应该再采用绝对等同的原则, 而应该变换成相对等同来理解, 即在这种情况下, 应该把第三人向出租人所作承诺与承租人所提条件做具体的分析比较, 如果两者给出卖人带来的利益大致相等, 则可以看作是同等条件。

第四, 承租人只能在规定的期限内行使权利, 如果超过了规定的期限, 那么承租人则丧失了主张优先购买权的权利。这个期限主要包括出租人通知的期限和承租人做出答复的期限。我国《合同法》第230条对于范围出租人的通知期限作了明确的规定, 即出租人在出卖租赁房屋时, 应该在出卖之前的合理期限内通知承租人。按照《民法通则若干意见》第118条规定, 这个合理期限应当是房屋出租人出卖房屋之前3个月。实践中可能会存在出租人未通知承租人的情况, 那么此时合理期限的起算点应该从优先购买权人知道或者是应当知道其优先购买权被侵犯时起算。那么对于承租人的答复期限, 也即优先购买权的存续期限, 法律并未做出明确规定, 这也是实践中纠纷的焦点。笔者建议立法者赋予其与出租人通知期限类似的期限, 这样也将使实务运用更具可操作性。

四、房屋承租人优先购买权制度的冲突处理机制

在现实生活中, 当房屋承租人主张其优先购买权时, 往往会出现其他类型的优先购买权人, 如共有人的优先购买权、抵押权人的先行权利等。那么此时应该如何调和这些冲突?应采用什么样的解决机制来处理这些问题?这将是本章着重讨论的问题。

(一) 房屋承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与处理

《民法通则》第78条第3款和《民法通则若干意见》第92条分别规定了房屋的按份共有人和共同共有人的优先购买权。那么, 如果这个待售房屋同时还有承租人的话, 势必会造成承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的冲突。这种情形下应适用哪一个优先购买权?我国目前的法律中还没有明文规定。不过根据06年出台的《物权法》中规定的“物权先于债权原则”, 本文认为既然基于共有关系而产生的共有人的优先购买权应该属于物权, 而基于房屋租赁关系产生的承租人的优先购买权属于债权, 那么很明显, 共有人的优先购买权应该高于承租人的优先购买权, 这是符合法理的。

(二) 房屋承租人的优先购买权与抵押权冲突和处理

在判断房屋承租人的优先购买权与抵押权是否冲突之前, 首先要明确的是租赁权与抵押权之间是否冲突。根据最高人民法院在《关于适用 (中华人民共和国担保法) 若干问题的解释》第65条、第66条对于抵押权与租赁权并存时如何处理的规定, 先出租后抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内继续有效:先抵押后出租的, 抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力。对于这一点, 理论界和实务中都没有争议。

那么, 作为附着在租赁权之上的承租人的优先购买权呢?二者之间是否有冲突?房屋承租人在抵押权人实现抵押权的过程中是否具有优先购买权?笔者认为, 从二者针对的房屋的价值上来看, 购买权针对的是房屋的使用价值, 抵押权强调的是房屋的交换价值, 而抵押权人在实现抵押权的过程中, 只要承租人能够保证其使抵押权人获得的交换价值与第三人能够给付的价值属于同等价值, 那么承租人主张优先购买权并无损害抵押人利益的危险。如此一来, 既能保证承租人优先购买权的实现, 也不损害抵押权人的利益, 因此, 二者之间并无冲突可言。

五、结论

无论是在学术理论界, 还是在社会公众中, 因为房屋对于人们日常生活的重要性致使承租人优先购买权制度备受关注。并且, 随着房屋承租人优先购买权制度的日益完善, 人们已经把承租人的优先购买权视为理所应当了。另外, 我国目前的国情也决定了房屋承租人的优先购买权制度在我国具有无可替代的价值和功能, 是社会发展中不可或缺的制度之一。通过对房屋优先购买权制度的整体论述, 作者认为, 首先, 我国目前人口众多、土地资源紧缺, 住房条件离满足人们的需要还差距甚远, 在这种情形下肯定房屋承租人优先购买权的价值是十分必要的, 它有利于减少纠纷、促进社会和谐;其次, 我们应该本着公平公正的原则, 在肯定承租人优先购买权的同时, 也不能在任何条件下都对其加以保护, 完全不顾其他人的利益。在存在善意第三人的情况下, 经过登记的房屋承租人优先购买权具有对抗第三人的效力, 但却不能对抗善意第三人, 这样做更能维护交易秩序, 促进社会和平;最后, 由于本文作者知识所限, 而房屋承租人优先购买权是一个较为复杂的问题, 因此本文对房屋承租人优先购买权的看法还很粗浅。要想使房屋承租人优先购买权在实际生活中发挥更大的效用, 还有很多工作要做。但相信通过大家努力, 房屋承租人优先购买权一定会在我们国家构建和谐社会的大环境中发挥自己的长处。

注释

1参见史浩明、张鹏:《优先购买权制度的法律技术分析》, 载《法学》2008年第9期。

2张晓梅:《是否继续保护房屋承租人有限购买权》, 载《法律适用》, 2003年第6期, 第144页。

3张文显:《法学基本范畴研究》, 中国政法大学出版社, 1993年版, 第82页。

4参见曹艳芝:《优先购买权若干问题研讨》, 载《湘潭大学学报》 (哲学社会科学版) , 2004年第3期, 第33页。

5参见茆艺宗:《从“同等条件”看优先购买权制度的价值取向》[J].载《安徽农业大学学报》 (社会科学版) , 2004年第5期。

购买房屋 篇8

婚前购买的“按揭”房屋大致分为两类。一种是夫或妻一方以婚前个人财产支付首付款, 并办理按揭, 在婚前办理了房屋所有权登记, 取得了房屋所有权证书。第二种情况是夫或妻一方以婚前个人财产支付首付款, 并办理按揭, 在婚后办理了房屋所有权登记, 取得了房屋所有权证书。

二、婚前购买“按揭”房屋的所有权认定

对于第一种情况, 婚前购买了房屋并办理了房屋所有权登记, 即认定该房屋为婚前财产, 属于一方所有。不论你是支付了全部购房款, 还是只支付了首付款, 只要是在婚前办理了房屋所有权登记, 则认定只归一方单独所有。

新《婚姻法》第十八条及最高人民法院《关于<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 (一) 》第十九条都明确规定, 婚前一方的财产归其本人所有。否定了因婚姻关系存续到法定时间而自动转化为夫妻共同财产的说法。

第二种情况, 婚前购买了房屋但还没有办理房屋所有权登记。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 (二) 》第二十一条的规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后, 有争议的, 可以另行向人民法院提起诉讼。《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。所以对于第二种情况, 应该也认定为一方的婚前财产。

三、对于婚前购买的房屋离婚时的价值分割

新《婚姻法》及相关的司法解释对一方婚前财产在婚姻关系存续期间的增值收益, 当另一方对此收益有贡献时, 是否享有收益所有权没有明确规定, 这就使得婚前购买的“按揭”房屋的升值部分的分割存在了较大争议。

(一) 一种观点认为, 非产权人一方只能得到婚姻存续期间还贷金额的一半

下面通过一起案例进行说明。2002年5月张先生购买了一套商品房, 首付10万元, 银行贷款20万元, 并办理了房屋所有权登记并颁发了房屋所有权证书。一年后张先生与李女士结婚, 当时张先生所买的房产已升值至50万元, 婚后双方共同偿还贷款。2004年6月, 夫妻因感情不和离婚, 当时该房产的市值已经达到了60万元。

双方在谈及房屋的分割问题时, 李女士认为, 该房屋目前的价值减去10万元首付款以及张先生第一年支付的2万元贷款之外, 其他的部分应属于夫妻共同财产, 即60-10-2=48万元, 要求对这部分增值部分进行平均分割。张先生认为, 该房产是自己的婚前个人财产, 结婚后仍然归自己所有, 因此不同意分割。后诉之法院, 法院经审理后, 一审判决该房屋为张先生的个人财产, 归其个人所有。对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款, 张先生将其中的一半偿还给李女士, 即只给2万元的一半1万元。李女士不服, 提出了上诉, 二审法院最终裁定维持原判。

既然婚前购买的“按揭”房屋, 已认定为一方的婚前财产, 所以离婚时房屋的增值收益与非产权人无关, 就应该归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款, 可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务, 因此, 离婚时只应将夫妻共同偿还贷款的一半补偿给另一方。

《婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条除对夫妻财产制的规定采用法定财产制和约定财产制之外, 并以夫妻特有财产制作为补充, 夫妻特有财产也称夫妻保留财产, 特有财产是依照法律规定各自保留一定范围的个人财产, 并对财产进行管理、使用、收益、处分。照此规定, 对个人财产购买的婚前房屋享受特有保留财产权。据此, 以个人积蓄购买的房产属于个人所有。从法律关系上说, 房屋增值只是期望可能得到的收益, 在房屋转让前并不能得到确认。离婚时只能对共同已偿还的贷款对价部分进行分割, 非产权人无权要求分享房屋潜在的增值或无权对产权人一方特有财产的增值部分享有权利。

(二) 另一种观点认为, 非产权人一方得到婚姻存续期间内房屋增值部分的一半

如果按法院判决升值部分没有非产权人的, 就会造成婚前双方都抢着按揭买房。因为在房屋价值低时, 支付少量首付款, 购房时出资不多, 房屋原值不大, 随着市场变化, 房屋增值幅度很大。在离婚时, 未购房的一方只能得到偿还贷款金额的一半, 对婚前按揭买房的一方是有利的, 但对结婚时未购房的一方显然是有失公允的。

房屋虽系一方在婚前购买, 但婚后还按揭款用的是夫妻共同财产, 这一部分资金被购房一方占用, 则会直接导致另一方在投资机会、投资规模以及生活品质等方面都受到一定程度的限制和影响。如果婚后不用偿还贷款, 则可用这部分资金进行更合理的投资, 也会认定为共同财产, 并平均分割。

房屋承租人优先购买权的适用范围 篇9

一、互易

从法律效果上看, 互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权, 不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价。因此, 鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同, 如果承租人能提供同样的互易对价, 满足了“同等条件”的要求, 就应使他对租赁房屋享有优先购买权, 在住房租赁关系中尤其应该如此。当然, 如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物, 此时即使认为承租人有优先购买权, 但由于无法满足“同等条件”的要求, 其权利实际上无法行使。有鉴于此, 在解释论上, 不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易。但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定, 认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权, 但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求。

二、代物清偿、以物抵债

代物清偿是指, 债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式, 债权人实际接受, 从而消灭债权债务关系的行为。我国的现行立法并未明文规定该制度, 但在审判实践中这种现象经常发生, 通常被称为“以物抵债”。关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时, 承租人可否行使优先购买权, 我国裁判例采取了否定的立场。例如, 有法院认为, 以租赁房屋作价抵偿债务时, 该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上, 房屋所有权人 (债务人) 和债权人之间并不存在“出卖”关系, 并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件, 因此, 承租人并不能要求优先购买房屋, 相应地, 房屋所有权的移转 (以物抵债) 不构成对原告享有的优先购买权的侵害。1又如, 法院在一则判决书中写道, “被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款, 双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示, 该协议实质是以物抵债的协议, 由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。”据此, 房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立。2笔者认为, 上述裁判例的立场并不妥当, 代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异, 同样发生租赁物所有权的移转, 在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定, 允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权。

三、法院执行拍卖、变卖

法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋, 以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形, 没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形。但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定, 在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权, 此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人。由此可见, 不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托, 承租人均享有优先购买权, 但其请求权规范基础不同, 在适用法律时应注意区分。对此, 也有裁判例认为, 房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时, 只要是采用买卖方式, 承租人可通过参与购买方式取得所有权的, 在承租人、出租人及买受人三者关系中, 保护承租人的优先购买权, 并不损害其他各方的利益, 故承租人的优先权仍应当受到法律保护。3但是, 如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人, 其目的并不在于取得价金, 通常只发生所有权人名义的变更, 也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联, 此时, 房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备。当然, 如果在此过程中, 转让租赁房屋的目的就在于取得价金, 此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权。

但值得指出的是, 实际上, 各国通行做法中, 对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使, 是持否定态度的。因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的, 如果还优先保护优先购买权人利益, 则势必会损害债权人债权的完全实现。所以, 在法院强制执行、拍卖过程中, 一般是禁止优先购买权人行使优先购买权。如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权。台湾地区亦有类似主张。

四、政策性的房屋分配

在政策性的房屋分配中, 有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件, 如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等, 如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋, 则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离, 此时不宜承认承租人的优先购买权。如何识别那些情形属于政策性的房屋分配, 是司法实践中的难点。例如, 法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某, “属于单位内部分配并出售房屋的行为, 原房屋承租人不享有优先购买权。”4再如, 另一起案件中, 法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人, 属于单位内部分房, 其所签订的出售公有住房协议书, 并不是一般意义上的房屋买卖, 不涉及适用优先购买权问题。5再如, 法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系, 而非房屋买卖合同关系。拆迁后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。针对该安置房屋, 出租人与第三人之间并不存在买卖合同, 并不属于出租人“出卖”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权。6

五、合作开发、自拆联建

合作开发、自拆联建是指, 房屋所有人将自己的房屋拆除重建, 其他投资人进行投资, 双方共同对于新建的房屋享有相应比例的房屋所有权。在一些地方性法规和规章中, 这种情况下的出租人以其房屋及土地使用权出资和他人合作建房行为, 也被认为是“出售”房屋。7但在审判实践中, 针对合作开发和自拆联建租赁房屋等情形, 法院通常不认可承租人有优先购买权。在一份判决书中法院写道, “被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后, 原告对本案讼争的房屋就不再享有优先购买权, 故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张, 本院不予支持。”8另有法院认为“糖酒公司与竹都建司之间应属于自拆联建。糖酒经营站所称双方系房屋买卖无相应证据证明, 其优先购买的请求不予支持。”9此外, 在吉林一起判决中, 法院认为, 出租人与第三人签订的换建房屋协议, 并非是有意规避法律剥夺承租人享有的优先购买房屋的权利。同时认为, 即使将换建房屋协议认定为买卖, 承租人亦不具备行使优先购买权的同等条件。因为房屋开发建设牵涉到开发资质、条件许可等诸多要求, 这些条件第三人具备, 但承租人不具有此项资格, 不具备买此房后开发建设的条件, 也不享有优先购买权。10事实上, 在合作开发和自拆联建租赁房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得价金, 第三人也多有资格方面的要求。但为了防止出租人与第三人串通, 以合作开发或自拆联建的名义进行买卖租赁房屋, 在实践中应根据各方证据判定合同的性质。

六、混合赠与

如果纯粹的赠与租赁房屋, 已完全溢出了出卖房屋的文义, 当不成立承租人的优先购买权。但如果租赁房屋的让与中混合了出卖和赠与的双重因素, 这种让与应认定为出卖还是赠与?不同的定性将直接影响到房屋承租人是否享有先买权。在学说上, 如果一个契约中所含的构成部分属于不同的契约类型, 其中具有半赠与意思的, 属于混合赠与。于此情形, 原则上应分别适用此不同类型的规定。法释[2009]11号24条第2项吸收了既往的审判经验, 规定出租人将房屋出卖给其“近亲属”时承租人不享有优先购买权。作这种规定的理由是, 近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素, 其性质多为混合赠与, 不能完全适用买卖合同的规定。如果允许承租人以同等条件优先购买, 上述基于感情因素的赠与利益反为承租人偏沾, 违反了让与租赁房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不应享有优先购买权。为避免这种例外的无限扩大适用, 法释[2009]11号24条第2项将出租人的“近亲属”的范围限定为其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。但问题是, 这种例外可否做扩大解释, 认为出租人向与其具有其他特殊亲密关系的人出卖租赁房屋时承租人亦不享有优先购买权?在法学方法论上, 虽然有人认为当颁布一条针对一个确定的例外情况或一组这样的情况的规定时, 这个规定不可以当然地类比适用到其中没有产生例外情势的案件上。这种认识, 乃所谓的“例外规定应作限制解释”, 但此可作为参考而不能作为准则, 仍须依法律意旨加以认定。就法释[2009]11号24条第2项而言, 出租人向其“近亲属”出卖租赁房屋时承租人例外地不享有优先购买权, 该规范意旨在于避免赠与的利益为承租人偏沾而有违让与租赁房屋的根本目的。仅此而言, 如果存有符合该例外规定的规范意旨的其他情形, 仍可将此例外规定适用之。关于这个问题, 我国法院审理的一则案件深具启发性和可参考性。在该案中, 某村委会讨论形成的“党员村民代表会议记录”上载明, “大家讨论认为, 谁给钱多卖给谁, 但本村村民优先”。据此, 法院认为, 村委会及村民代表会议实质上赋予了本村村民以优先购买权。因第三人系该村的村民, 而承租人是城市户口, 因此双方同作为购买人, 在身份上则不具有同等性。依据上述村民代表会议决定, 应当是本村村民优先购买权优先于房屋承租人优先购买权, 故该房屋承租人不得主张优先购买权。○11法释[2009]11号24条第2项实施后, 针对类似的案件, 在解释论上应对该项规定作类推适用。

参考文献

[1]魏振瀛主编.民法[M].北京:北京大学出版社.北京:高等教育出版社, 2010.

[2]谢在全.民法物权论 (上册) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[3]史浩明, 张鹏.优先购买权制度的法律技术分析[J].法学, 2008 (9) .

购买房屋 篇10

不是同一集体经济组织成员购买房屋, 购买合同是否有效?11月19日, 河南省正阳县人民法院审理了一起非同一集体经济组织成员购买房屋纠纷案件。

2010年3月, 正阳县雷寨乡某村的雷某, 在自己的宅基地上建造了3间楼房。因儿子在县城工作, 雷某需要搬迁到县城居住, 搬迁前将楼房卖给了邻村的张某。并签订了房屋买卖协议一份, 双方约定:雷某将自建的3间楼房出售给张某, 价格为18万元。房款付清后雷某将房屋钥匙及房权证交给张某, 任何一方不得反悔, 张某若反悔, 房款不退, 雷某若反悔, 赔偿张某因购房屋造成的一切损失。当日, 张某付清了房款, 雷某收到购房款后将钥匙、房权证交给张某。2013年10月, 雷某以房子涨价了为由再让张某补5万元, 张某不同意, 雷某向法院起诉, 要求判令张某退回楼房, 与张某签订的房屋买卖协议无效。

法院审理后认为, 原告雷某出卖给被告的房屋系登记在原告雷某名下, 属雷某所有, 且有处分的权利。但该房屋的土地系农村宅基地, 根据《土地管理法》规定, “农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设”, 且被告系邻村人, 非原告所在地的集体经济组织成员, 原、被告签订的房屋买卖协议, 违反了法律规定, 应属无效。