二手汽车价格评估

二手汽车价格评估（精选8篇）

二手汽车价格评估 篇1

二手汽车价格评估

余森杰 12会计3班

本次二手汽车价格评估信息主要来源于宏大二手车行和捷成二手车行，选择了分别来源于这两间车行的同一款轿车奥迪A4L进行评估，由于本地区二手车行的数量有限导致无法进行更多的横向对比。

宏大车行奥迪A4L基本信息： 型号：A4L 2.0T 自动 舒适型

车身颜色：红

出厂年份：2010 行驶里程：5.58万公里

载重量/座位/排量：0.9t/4/2L 已使用时间：25个月

其他：外壳有轻微刮痕，无重大维修记录，行驶证、车船使用税、保险等手续齐全 报价：19.88万

捷成车行奥迪A4L基本信息： 型号：A4L 2.0T 自动 舒适型

车身颜色：红

出厂年份：2010 行驶里程：3.2万公里

载重量/座位/排量：0.9t/4/2L 已使用时间：21个月

其他：无重大维修记录，行驶证、车船使用税、保险等手续齐全 报价：21.55万

分析二手市场价格与新车购买价的差额，以宏大车行二手奥迪A4L为例

奥迪A4L新车购买价为33万（不含购置税），宏大车行二手奥迪A4L报价与新车购买价相差13.12万。该二手车车辆整体外观完整，车头灯处有轻微刮痕但不影响整体外观，影响二手报价。金属漆没有掉漆的痕迹。车辆内部略出现一些明显使用过的陈旧痕迹，影响二手报价。另发动机舱内没有明显改动痕迹，轮胎磨损正常。由于条件所限没有进行路面测试，但可以从车行给出的资料看到还有一些其他影响二手报价，如发动机噪声略大，空调开启后噪声略会明显增加，短暂热车之后噪声会明显减少：乘坐舒适性一般。

以上有一些明显影响二手报价的问题存在，加上行驶里程和使用时间等，该二手车得出与新车购买价相差13.12万的结论。

二手汽车价格评估 篇2

二手房市场在我国起步较晚,但发展迅速。近几年来,我国各大城市房产交易市场空前繁荣,各地的住房二级市场也在短短十余年时间里迅速成长并取得了长足的发展。最近几年,很多城市的二手房交易量逐年飞升,在楼市的交易量占比也越来越高,根据住建部统计的40个重点城市房地产市场交易资料,2009年二手住房成交面积和套数分别增长143.1%和134.1%。二手房市场发展一方面有利于现有住宅资源的优化配置和有效利用,扩大了资源配置的空间范围,改善了资源配置的手段和方式,实现居民住房的梯度消费;另一方面也有利于促进住房一级市场繁荣,有助于健全整个房地产市场体系,对保证房地产市场的持续健康稳定发展都具有重要意义。

随着进入市场的二手房数量不断增加,二手房交易规模也不断扩大。二手房价格评估也越来越引人关注,二手房交易相对复杂,涉及的相关政策较多,其市场体系也处于进一步发育与完善阶段,再加上二手房本身又具有不同于新建商品房的许多特征,使二手房交易环节更多、程序更加复杂,风险也较大。因此,需要我们对二手房价格评估的诸多因素进行系统分析,在准确把握房地产市场走势的情况下,恰当选用二手房交易的评估方法,以期得出公正合理的估价结果。

2 二手房价格评估的影响因素

影响二手房价格的因素有很多,并且错综复杂。分析并掌握各种影响二手房价格的因素是进行合理定价的基本前提。粗略分析,主要的影响因素有以下几个方面。

2.1 区位因素

地理位置是决定房屋价格的重要因素之一。估价对象的地理位置的优劣是由其所在的区域多项因素综合决定的。在城市的发展过程中,城市不同区域由于自然、经济、文化及管理等方面发展的不平衡,使一定区域内人口密度、人口素质、基础设施条件等存在较大的差异。这里所指的区域被假设为一个均质的区域,在这种概念的区域内,影响二手房价格的因素是较为固定的。

区位因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、基础设施、未来发展前景及环境污染等。地段等级是指房屋所在位置的土地级别,它是影响房屋价格的重要因素。各城市通常根据本城市具体情况划分不同土地级别,不同级别土地价格差异很大。按照土地利用功能分区和社区设施配套完善程度,居住区可以分为:居住与商业或工业混杂区、新开发的居住社区、较成熟的居住社区;如果按照物业管理水平来划分,又可以分为高档住宅区、普通住宅区,甚至有的区域缺少物业管理。基础设施(道路、交通、水电通讯等)和公共配套设施(教育、医疗、商业网点等)的便利程度及环境状况(卫生安全管理水平、绿化用地合理、居民人口密度与素质、是否存在污染等)。

以上这些因素对二手房价格产生重要影响,对区域因素的客观认识有利于正确把握房屋价格的变动方向和变动幅度。

2.2 建筑因素

二手房建筑本体因素,是房屋的最直观特征,也直接影响其价格评估。二手房建成于不同的年代,其建筑结构、户型、建材、设备、养护程度等千差万别,其中影响住房价格的个别因素很多,主要包括以下几方面内容:一是安全方面,包括建筑主体结构的安全、防火设施的完善、燃气电气设施的可靠,建筑材料无有毒有害物质、电梯养护规范、楼梯间公用设施安全等;二是使用耐久方面,包括建筑结构耐久、设备设施防腐耐久;三是舒适与适用性,主要指采光与照明、通风换气、隔音与隔振、保温隔热、住宅空间的可调整性等;四是性能价值比,住宅的使用性能应与其价值成正比,包括住房面积结构合理、建筑结构空间布局合理、电暖水气供应充足且耗能合理等;五是私密性,主要取决于楼间距和楼房建筑结构等。

2.3 房屋征收因素

最近几年,随着城市化进程的加快,城市规划日新月异,同时,由于人口的不断增加,一些城市不断扩大城区范围,造成了城市住宅的更新速度也不断加快,一些城市大搞旧城改造、房屋征收,助推房屋价格攀升,二手房价格也水涨船高,其估值区间不稳定,时时处于变化状态,为其估价增加难度。

2.4 经济环境因素

经济因素主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中尤以市场供求状况对房屋的价格影响最大。当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨;反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会下降。并且,国家宏观调控及平抑房价的政策措施也会对二手房价格产生较大影响。自本轮调控以来,国家实行了“史上最为严厉的调控政策”,利用限贷、限购甚至限价等政策,各地二手房市场成交一度急剧减缓,近期才有所回暖,市场起伏直接影响着二手房价格的评估。由此可见,大环境亦是重要的影响因素。

3 二手房价格评估的方法选择

房地产物业的估价原理和方法尚处在发展与完善阶段,市场比较法、收益法、成本法三种方法都是实际操作中经常被采用的方法。市场比较法也称市场法、比较法,是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。这种方法适用于同一供求范围内存在较多类似交易房产的评估。收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的条件是房产的预期收益和风险都能够较准确地量化,而不限于估价对象本身现在是否有收益。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

目前在住宅价格评估中,市场比较法以其过程易于操作、结果便于理解而应用比较普遍。市场比较法评估价格的客观性,主要取决于两方面因素:一是市场信息,尤其是与待估对象同类市场的活跃程度及估价机构所掌握的实际交易资料;二是估价人员在估价过程中对比较因素的选择和对修正系数的判定。因而,在当前市场交易情况下,市场比较法是较为适用的一种方法。

3.1 市场比较法的计算方法

市场比较法的一般计算公式为:p=p0×γ1×γ2×γ3

其中:p为估价对象价格;p0为可比实例交易价格,γ1为交易情况修正系数,γ2为交易日期修正系数,γ3为房产状况修正系数。

3.2 修正系数

由于二手房的高度异质性,因此,运用市场比较法进行二手房估价的关键就是准确确定区域因素修正系数和个别因素修正系数。目前二手房评估实务中存在的问题主要是:区域因素修正系数和个别因素修正系数的确定主观性太强,凭估价人员的经验判断打分,没有很好地采用科学的量化方法,使得估价结果的科学性、客观性和可信度受到影响。因此,要科学运用市场比较法进行二手房的估价,就必须合理选择比较因素和确定科学的因素修正量化方法,减少修正的随意性。

通过对交易情况的修正,把可比交易实例修正为正常交易情况的价格;对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格,从而确定待估对象的市场价值。

3.2.1 权重确定

因素的权重是该因素对价格影响程度的体现,二手房评估中因素层有2个指标,即区域因素和建筑个体因素。区域因素包括繁华程度等6个因子,个体因素包括房屋成新率等6个因子,修正系数确定需要分别确立因素层和因子层各因素和因子的权重。评估指标体系的权重确定采用特尔菲法和层次分析法相结合。

3.2.2 因子分值计算

因子分值是0~100间的数值,它不是评估因子的实际值,而是实际值经过无量纲化处理过后的值,因为各因子之间的量纲不统一,没有可比性,直接用它们去进行评估是困难的。无量纲化公式可采用:Pij=xij/Xmax;Pij为因子分值,xij为因子的实际值,xmax为该因子的W标准值或最佳值,当Pij大于100时,按100计算。

3.2.3 因素分值计算

因素是它对应因子层的上级指标,因素分值,为因子权重值。

3.2.4 项目评价总分值

项目评价总分值为对应因素权重值。

3.2.5 修正系数计算

修正系数等于待估房地产的评估总分值除以实例房地产的总分值。经过修正后的二手房价格评估公式为:

房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×待估房地产评价总分值/可比实例评价总分值

4 二手房价格评估应注意的事项

4.1 关于装修因素修正

关于装修是否应计入房屋价格,一直是二手房交易双方争执最普遍的问题。卖方因房屋已经装修,希望在售房价格中收回装修费用;买方则认为,现有的装修不符合自己的需要,因此房屋的价格中不应包含装修费用。在实际操作中,对这个问题应根据房地产价格评估的替代原则及最高最佳使用原则灵活处理。可分两种情况:一是不计装修,视估价对象为毛坯房状态,所选的比较案例应与估价对象相同状态,如果比较案例带有部分装修,如厨卫部分装修,就需要在个别因素的修正中加以修正。这种情况多见于普通住宅的评估。二是考虑装修(不包括家具),中高档住宅的商品房在出售时,大都带有部分或全部装修,尤其是高档住宅,其装修材料都比较讲究,装修因素已构成房屋价值的一部分。但是,在计算房屋的成新率时,应重视装修部分与主体结构的折旧速度不一致的特点,或者装修部分的价值另作说明,仅供委托估价方参考。

4.2 准确把握房屋建成日期和土地使用年限

影响一幢房屋价值的因素,除自身的结构、面积、坐落、朝向等之外,还有很重要的一个因素是房屋的建成时间,其中具有决定性因素的是土地的使用年限。相同的房屋,土地使用年限长,价值就高;反之,价值就低。而现有土地证一般未注明房屋建成年月,因此在日常操作中土地已使用年限只能靠询问客户,这对资料的准确性造成了一定影响,特别是对土地年限修正带来了困难,故平时就应注意收集一些才建成的住宅小区的建成年月资料存入资料库中,以备日后所需。

4.3 比较案例的选择

根据市场比较法的基本原理,应选择与估价对象处于同一供需圈的比较案例,即对住宅价格的评估,只能选择与估价对象具有替代性的住宅案例的价格作为参考依据。而选择同一供需圈,则是在住宅市场细分的基础上进行较为客观的评估。住宅市场可以进一步细分为高档住宅市场、中高档住宅市场和普通住宅市场。不同档次住宅的市场价格相差较大。虽然根据市场售价划分住宅档次不是很严格,但是这种划分基本上可以代表各类型住宅的建筑质量、装修水平、物业管理水平、住房状况及居住环境优劣差异等。在各细分市场内,住房的价格才更具有竞争性和可替代性。二手房或新建商品房的市场价格均可作为比较案例,选用新建商品房作比较案例应注意进行价格修正。

摘要：随着我国房地产市场的飞速发展,二手房市场日益兴盛,二手房估价也显得越来越重要。但是,二手房市场情况比较复杂,如何能使所出售的房屋符合市场价格体系定位,同时又能使交易双方的利益达到最大化,关系到群众的切身利益和二手房市场的长期健康发展。基于此,本文对二手房估价的影响因素和方法进行了探讨,以期推动二手房价格评估方法的完善。

关键词：二手房,估价,评估方法

参考文献

[1].富闽鲁汪波.我国二手房估价模式探析.价格理论与实践.2007.6

[2].柴强.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2005

[3].郎启贵.房地产估价的因素修正方法研究.经济师.2006.8

构建玉器价格评估体系 篇3

国人素有礼玉、爱玉、赏玉、佩玉、藏玉的情结。自距今1万年前的史前社会以来，制作精细工巧、材质温润坚硬的各式玉器便一直是人们敬仰礼神、美化装饰、身份标志、财富象征的珍奇物品，成为历代王朝上层社会和世俗百姓共同喜爱与追觅的对象。玉器文化既具有源远流长、经久不绝的纵向特征，又拥有博大精深、与时俱进的横向特点，在各个不同的历史时期与区域扮演过不同的角色，承担过性质迥异的社会功能。玉器是中国历代艺术品中与人们的政治生活与社会生活联系最为密切的一种特殊艺术品，像当今尚在使用的许多词汇，如“金玉满堂”、“金声玉振”、“金玉珠宝”、“珠玉财宝”、“被褐怀玉”、“比德于玉”、“温其如玉”、“金玉良缘”、“化干戈为玉帛”、“玉不琢不成器”、“宁为玉碎不为瓦全”、“君子无故玉不去身”等等一系列蕴含特定社会观念的玉文化词汇由此产生，从而影响、塑造了一代代中国人的言行、人格，成为世守时崇的显性或隐性的规范，并与其他文化形态一道最终汇聚成为代表东方历史文化无穷魅力的源泉，成为中华文化在世界民族文化之林的显著标志之一，东方人爱玉石和西方人爱钻石是区别东、西方文化的浅显特征。中国历代生产制作的玉质产品，不仅是最具时代特色与艺术性质的文化遗物，同时因其材质珍贵、工艺复杂、不易制作等特色而具有了极高的经济价值，是国内外博物馆与民间收藏界争相追逐的重要珍藏主体。

如果从商代开始收藏夏王朝的“夏后氏之璜”算起，玉器收藏便是中国最早出现的古物收藏品，已历3000多年。今天，随着经济发展和人们对优秀精神文化产品的需求，玉器收藏又成为收藏界的一大热门。值得人们关注的是，由于玉器文化的性质特殊，除了在拍卖会上可以看到玉器的拍卖价格外，国内各博物馆馆藏玉器一律没有标注其价格。专业部门在介绍玉器藏品表示价值时，往往用“价值连城”、“国宝”、“珍贵文物”等等空泛而专业的术语，真正具有民间理解的可以明白表示多少金额的什么价值呢?云山雾遮，不明其妙。相信绝大多数的观众或者收藏者也会作如是思索。

作为一种有物质材料、具体形体、特殊工艺、文化内涵、时代风格的玉器实物，应该和别的文化艺术品一样拥有一定的经济价值或市场价格，这不仅是时代对了解玉器文物藏品价值的要求，也是社会对文物行业提出的一种要求，更是文物行业细化文物研究与管理的必然趋势。当玉器文物藏品屡屡被盗、玉器文物被破坏的时候，公安部门往往会为值多少钱、够不够立案标准而犯愁；在处理具体案件时，又往往为文物的级别与经济数额的折算而烦神；没有价格，各级政府财政部门在修建文物库房时，也往往会认为不值得；而一些收藏单位更容易出现将玉器藏品当作一般礼物送领导的问题，这些情况都是因为玉器藏品没有价格。如果文物部门结合玉器的时代、材质、工艺、文化、功能、数量、大小、特点等多方面因素综合考虑，再结合当代拍卖会的玉器成交价格作为参考，对现属国有玉器文物藏品进行价格评估，岂不是可以满足社会的需要，便于开展工作？

玉器价格评估方式的思考

由于前人对玉器价格评估缺少系统的工作，又缺少相应评估标准与规则，所以，这是项高难度的工程，也是充满变数却有规律可循的工作。高难度是指玉器文化的丰富广泛，必须具有较全面的知识才能开展工作，将玉器的时代、品质、工艺、功能、文化等多方面的因素通盘考虑，不能轻率从事，仅仅凭一点或某几点特征就匆忙下结论；有规律可循是指玉器的价格形成经历了漫长的社会、历史、文化发展过程，在现实经济生活中又受到诸多因素制约，无论是从玉器的成本衡量、市场价格比较和收入预期角度，都可以对玉器进行价格的量化分析的。

一件玉器价格形成与产生，可以在这样的大背景下思考：相同材质的同形玉器，新旧工艺应有不同价格；科学发掘出土的玉器，价格应高于流传无绪的同类玉器；王侯墓葬出土的玉器，价格应高于一般墓葬出土的同类玉器；成组发现的玉器，价格应高于零星发现的同类玉器；科学鉴定的玉器，价格应高于未经鉴定的同类玉器；各时代的标准玉器，价格应高于同时代的非标准玉器；不同时期的同类同质同色玉器，应有不同价格；不同材质的同类同色玉器，应有不同价格；不同体量的同类同质玉器，应有不同价格；不同类型、器型的玉器，应有不同价格；不同工艺、技术的玉器，应有不同价格；不同功能、用途的玉器，应有不同价格；不同经济发展区域的玉器，应有不同的售销价格。

总之，礼器高于用器，法器大于装饰，公器大于民用，一切能反映社会形态与制度变化的玉质物品，自然要高于仅仅用于美化装饰的民用玉器。

玉器的价格在当前有逐年提升的趋势，拍卖会上、民间交易市场玉器的价格提升速度，超过了其他一般历史文物。从另一个方面来讲，由于国家文物政策的限制，各个历史时期玉器的典型标准物、重器都是禁止拍卖和控制流通的物品，所以每年允许交易的这方面物品的成交数量还比较稀少，不利于进行价格评估，我们往往只能选择有参照价值的拍卖品进行比较。当然，还可以考虑用另一种方式进行，比如用标明等级或者珍、稀、罕程度的办法，将珍贵玉器与一般玉器区分开来，将宫廷用玉、典章礼制玉器与一般的民用玉器、吉祥避邪玉器区分开来。或者几种办法兼而用之。

在对每一件具体的玉器进行价格评估时，我们进行了反复琢磨思考，既要考虑其时代，也要考虑质地、工艺、体积大小、用途和人们的喜爱程度及以往市场价位。尽管有的馆藏玉器根本没有可比较的市场价格，今后也很难有机会进行市场交易，我们还是结合它的各方面特点给予了一定幅度的参考价格。这种价格实际上就有了合理的成分，随着时间的推移它也将逐渐被社会所接受。玉器价格评估一定要从玉器的艺术特色、品质特征、重量、形体、市场规律、历史与文化等方面入手，展现出它的精神内涵，人文特色、品质珍贵、艺术创新的价值所在，从而推动玉器市场的成熟，为人们在更大价格空间里接受“天价历史玉器”的出现打下坚实的心理承受基础。

与书画、瓷器文物价格动辄千万、几千万相比，玉器至今还没有上千万的成交纪录，这种价格的悬殊既说明玉器的价格今后还有较大的上升空间，也说明在目前的条件下不宜盲目地把一些玉器标价过高。

举一些例子就可以说明。中国史前玉器具有丰实、重要的文化信息与社会功能。但是自1992年文物拍卖以来，史前红山文化玉器的玉龙和玉太阳神拍卖都是200多万元，其他史前玉器也没有超过300万元的。国外拍卖中国玉器没有超过100万美元的，国内拍卖清朝玉制帝印最高价也就600多万元。古玉价格偏低，尽管有珍贵出土文物和国有馆藏文物一般不得轻易上拍的限制，可能在一定程度上影响了玉器的价格上扬，但一枚价值重大、作为官方权力和制度、文化标志物的帝王之印，其功能要比一般的生活用器、陈设之器重要得多。这在一定程度上给了我们很大启示：在玉器的价格评估上，不能想当然地给予历代玉器以很高的价格。

在对某些玉器标注价格时，由于缺少可比较的价格，我们努力按照科学、合理、合情的方式开展工作。对于一些具有时代特征和艺术特色的玉器，我们给出了几百万元甚至更高的价格；对于那些形体较小，或有残缺，或者玉质不佳的玉器，我们给出几千或几万的价格，并不是因为它时代早就给高价，也不因为它有特色就不考虑其他。比如汉代玉刚卯、严卯，是一种有时代特色的玉器，玉质较好，按理该标高一点，但其型小体轻，只有6克多重，我们给出了几万元到十多万元的价格，每克已高达万元，有的藏家给出了40万至60万元的高价，似略有不妥。

当今生产的玉器价格，通常是由四部分内容构成，玉料的成本、加工的成本、管理成本和基本利润。产地、玉质、制作工艺、管理水平和销售区域的经济发展状况乃至于购买者的审美认知程度等等，都能对玉器的价格产生影响。最重要的因素是两个方面：料和工。随着稀有玉矿资源的减少和社会购买力的提高，随着各种玉料的替代物的出现和科技手段的应用，真正优质玉料的价格急剧提高，导致了优质玉器的生产成本逐渐增大，当今社会对玉器越来越强烈的客观需求，也导致了劣质玉器的急剧增多，各种质地的玉器价格都开始呈直线上升的趋势。

《价格评估管理办法》 篇4

     【法规文号】2654 【发布日期】19961118 【实施日期】19970101 【发布部门】国家(发展)计划委员会 【效力等级】部委规章

【正文】

国家计委关于印发《价格评估管理办法》的通知

（计价费（１９９６）２６５４号 一九九六年十一月十八日）

各省、自治区、直辖市及计划单列市物价局（委员会）：

为加强价格评估管理，规范评估行为，维护国家利益，保护评估当事人的合法权益，促进价格评估工作健康开展，现将《价格评估管理办法》印发给你们，请认真组织贯彻实施。

价格评估工作是社会主义市场经济发展的客观需要，也是价格工作的重要组成部分。各地物价部门要切实加强领导，结合本地实际情况，抓紧研究制定价格评估管理办法的实施细则，认真做好贯彻实施《办法》的各项工作，并将执行中遇到的问题及时报告国家计委。

附件：

价格评估管理办法

第一章 总则

第一条 为加强价格评估管理，规范价格评估行为，维护国家利益，保护评估当事人的合法权益，促进价格评估工作健康开展，依据《中华人民共和国价格管理条例》有关规定，制定本办法。

第二条 价格评估及价格评估管理，应当遵守本办法。

本办法所称价格评估，是指价格评估机构接受评估当事人委托，对商品与服务价格的鉴定、评估。

国有资产评估，按照国务院有关规定执行；涉案物品，即行政执法机关、司法机关办理行政、刑事、民事、经济案件涉及的扣押、没收、追缴物品及纠纷财物等物品的价格评估，按照最高人民法院、最高人民检察院、公安部和国家计委有关规定执行。

第三条 价格评估应当遵循客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法进行评估。

价格评估机构和价格评估人员，应当遵守国家的法律、法规，执行国家有关价格评估的规定，严格执业，诚实服务、恪守信用。

第四条 国务院价格管理部门负责全国价格评估管理和监督工作。

县级以上地方人民政府价格管理部门，按照规定的管理权限，负责本行政区域内价格评估管理和监督工作。

第二章 价格评估机构

第五条 从事价格评估工作的机构，必须持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府价格管理部门颁发的价格评估机构资格证书。

开展土地价格评估的机构，应当具备土地估价资格并经土地管理部门、价格管理部门确认；开展房地产价格评估的机构，应当具备房地产估价资格并经建设行政管理部门、价格管理部门确认。

第六条 价格评估机构应当具备法人资格、价格评估专业人员、相应的组织章程和管理制度等基本条件。

第七条 价格评估机构资格实行等级制。根据评估机构的资格条件分为甲级、乙级、丙级。

第八条 价格评估机构资格实行注册登记制度，有效期三年。有效期满，价格评估机构应按规定重新申请执业资格。

第九条 评估当事人委托价格评估机构进行价格评估时，应当如实提供有关情况和资料。价格评估机构应当对当事人提供的有关情况和资料保守秘密。

第十条 价格评估实行有偿服务。服务收费应当合理、公开，质价相符。

第三章 价格评估人员

第十一条 价格评估人员，必须经过专业培训和考试，取得价格评估人员执业资格证书后执业。

第十二条 价格评估人员执业资格实行注册登记制度。凡取得价格评估人员执业资格证书，并经注册登记的人员，才能独立从事价格评估业务。

第十三条 承办估价作业，每个估价项目不得少于两名价格评估人员。对数额较大、情况复杂的估价项目，应当组成三人以上的估价小组进行评估。

第十四条 价格评估人员与委托估价项目及委托估价项目的当事人有利害关系或其他关系可能影响公正估价的，应当回避。

第四章 价格评估程序

第十五条 价格评估应当按照下列程序进行：

（一）委托价格评估；

（二）受理价格评估；

（三）现场勘估；

（四）鉴定、估算；

（五）出具估价报告书。

第十六条 评估当事人委托价格评估，应当向评估机构递交估价委托书。估价委托书应当载明下列内容：

（一）委托人的名称、地址及法人代表姓名、职务；

（二）委托评估标的物的名称、种类、规格、数量、来源与购置（获取）时间、地点等；

（三）委托评估的理由和要求；

（四）委托人认为其他需要说明的内容。

估价委托书应当附有评估标的物的产权、技术标准等有关资料。

第十七条 价格评估机构收到估价委托书后，应当对估价委托书载明的事项及当事人提供的有关资料进行审查。对符合价格评估受理条件的，评估双方应当按照国家有关合同规定的要求签订评估业务合同，约定估价有关事项。

第十八条 价格评估人员承办估价业务应当制定估价作业方案；估价机构应当建立估价结果内部审复核制度。

价格评估人员实施估价，应当对评估标的物进行现场勘估，调查评估标的物的现实状况，核实有关数据和资料。属不动产项目的，还应进行实地勘丈测估和周围环境调查。现场勘估应当做好详细记录。

经现场勘估后，价格评估人员应当对关系评估标的物价格的各种因素进行综合分析评价，并按照选定的评估方法进行估算，作出估价结果。

第十九条 估价结果应以书面报告形式交付委托人。估价结果报告书应当包括以下内容：

（一）评估标的物名称、种类、规格、数量，评估目的，评估日期；

（二）评估标的物现存地点、现实状况及勘估说明；

（三）估价因素分析，估价勘测数据，估价使用方法，估价结果；

（四）其他需要说明的问题。

估价结果报告书由具有注册执业资格的价格评估承办人员签字，加盖本单位公章后生效。

第二十条 评估当事人对估价结果有异议的，可在收到估价结果报告书之日起１５日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的，除另有规定者外，可自行委托其它估价机构重新评估。

第五章 法律责任

第二十一条 价格评估机构、价格评估人员违反本办法规定，弄虚作假、玩忽职守，致使评估结果失实的，价格评估机构资格管理部门可依照国家有关规定，根据情节轻重，给予下列处罚：

（一）警告；

（二）罚款；

对以上被处罚单位的主管人员和直接责任人员，认定机构资格的管理部门可以提请有关部门给予行政处分。

第二十二条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请复议或提起诉讼。

第二十三条 价格评估人员及价格评估管理人员在工作中玩忽职守或利用职权谋取私利构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十四条 各省、自治区、直辖市人民政府价格管理部门可根据本办法制定实施细则，并报国家计委备案。

第二十五条 本办法由国家计委负责解释。

林业无形资产价格评估 篇5

随着社会主义市场经济的逐步完善和发展，无形资产评估逐渐形成自己的体系和规范。2001年，我国《资产评估准则——无形资产》出炉。至此林业无形资产价格评估在国民经济中的地位和作用也有了彰显。本文对林业无形资产价格评估的解读、我国林业无形资产价格评估的产生与发展、当前我国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈、林业无形资产的界定、林业无形资产价格评估的流程及实质、对当前林业无形资产价格评估的建议进行浅论。关键词：浅论；林业；无形资产；价格；评估

一、对林业无形资产价格评估解读

（一）林业无形资产价格评估内含

林业无形资产是指林业企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。一般要求确认的林业无形资产有两类：一是外购的林业无形资产；二是特定类型的林业无形资产如专利权、著作权、非专利技术、商标权、软件、网站域名、企业家价格、林地使用权、（特许）经营权、资源性资产等。

林业无形资产价格评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适当方法，对其进行确认、计价和报告，为资产业务提供价格尺度的行为。从某种意义上讲，林业无形资产价格评估是实现科研成果及商品化的科研成果有偿使用规范化和合理化的重要手段之一。林业无形资产价格评估的水平和质量会在一定程度上影响科研成果商品化，以及无形资产的合理转让，甚至直接影响到无形资产产权主体的正当权益。

（二）林业无形资产价格评估特点

林业无形资产直接用价格来衡量很难，评估可以彰显资产的价格魅力。

按其存在形态不同可分为可确指辨认的林业无形资产和不可确指辩认的林业无形资产。前者可以个别或作为组成资产的一部分取得如专利权、商标权等；后者无法具体确认不能单独取得如商誉。

按其来源不同可分为外购、自创、投资转入及捐赠四类。按照来源划分林业无形资产的意义在于划清林业无形资产的来源渠道及其产权归属。

按其内容为标准可分为林业知识产权类专利权、商标权、版权、专有技术林业权利类主要由契约、合同及政府授权组成、林业关系类主要包括客户名单、营销网络、职工队伍等和林业商誉由综合因素得到四类。

按其是否具有法定期限为标准,可分为具有法定期限的林业无形资产和不具有法定期限的林业无形资产两种。前者如专利权、商标权、著作权、专营权；后者如专有技术、商誉等。

按其是否纳入“无形资产”会计科目核算为准可分为纳入“林业无形资产”核算科目、作为资本支出处理的林业无形资产；以及不纳入“林业无形资产”核算科目、作为收益支出处理的林业无形资产。前者如企业有偿取得的专利权、商标权、商誉等；后者如企业研究开发费用一般遵从谨慎原则不作为资本支出而直接作为收益支出，从当期损益中抵扣。此种分类提醒管理人员林业无形资产并非限于账面上列示的属于资本支出的部分还有相当部分是“账外”的林业无形资产对于这些林业无形资产企业不能忽视。

二、我国林业无形资产价格评估的产生与发展

林业无形资产价格评估应解读为林业社会主义精神文明建设范畴。因为它是务林人在改造客观世界和主观世界的过程中所取得的精神成果的总和，是务林人智慧、道德的进步状态，是林业资本文化的结合体。主要体现在林业科学文化层面，包括社会的林业文化、林业知识、林业智慧的状况，林业教育、林业科学、林业文化、林业艺术、林业卫生、林业体育等项林业事业的发展规模和发展水平。

（一）我国林业无形资产价格评估的产生

无形资产价格评估是我国现行两大类资产评估之一。是年代末随着市场经济的发展而诞生并成长起来的，属于新兴行业。年，当时大连市国有资产管理部门率先对产权变动中的国有资产（包括无形资产）进行评估，以防止国有资产流失，维护国有资产合法权益。他们的做法引起了国家国有资产管理部门的重视，同年，原国家国有资产管理局下发了《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》，这是我国首次提及资产评估问题的政府文件 随着我国社会主义市场经济的发展，资产评估项目越来越多、规模越来越大，涉及行业越来越广，技术复杂程度也越来越高。为规范行为，2001年，财政部就林业无形资产价格评估印发了《资产评估准则无形资产》。林业无形资产价格评估至此也彰显了在国民经济中的地位和作用。

（二）我国林业无形资产价格评估的发展

国林业无形资产价格评估行业迅速成长壮大，经过短短20多年的发展，已经成为发展社会主义市场经济中不可缺少的中介服务行业。但目前关于林业无形资产价格评估的研究文献很少，而且部分都是从无形资产多样性角度进行的，尚未对林业无形资产有较全面和系统的研究。随着资产管理制度改革的不断深入，国家法律、法规的不断完善，林业无形资产价格评估市场需求，目前我国出现三种类型从事林业无形资产价格评估的机构：一是持有财政部门审批颁发的资产评估机构；二是持有国家发展和改革委员会审批颁发的综合资产价格评估专业机构（价格认证）；三是持有国家证监会批准并具有证券业执业资格的机构（为国内最高资质）。

三、当前我国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈 从事林业无形资产价格评估的机构严重不足 从世界范围看，资产评估产生与发展于二十世纪初，而林业无形资产价格评估则是在二十世纪的五十年代产生。步入二十世纪九十年代，随着高新技术的发展以及知识经济模式的出现，使无形资产价格评估理论与方法得到了飞速发展。对林业无形资产的认识也从过去简单的商誉概念转化为以知识产权为主要内容的认识上。从我国无形资产价格评估历史来看，我国的林业无形资产价格评估工作开展的时间相对较短，但速度之快，相关工作是从九十年代中期活跃起来的。据不完全统计截止2008年底，全国已有2960多家资产评估机构<含有资格的会计师事务所、审计师事务所、价格认证开展资产评估业务从业人员万余人。但是专业从事林业无形资产价格评估业务并能有效地开展工作的林业无形资产价格评估机构却屈指可数[5]。近几年，虽有物价鉴定机构的增服，但也满足不了市场经济发展对林业无形资产价格评估的需求。

（二）复合型林业无形资产价格评估专业人才缺乏

在林业无形资产转让、出售等业务中，资产评估中介机构起着不可替代的<催化剂作用。不过，截至目前，我国经过正式评审认定的林业无形资产价格评估专家不过寥寥数人。一边是巨大的无形资产转让市场需要开展资产评估；一边是专业评估人才严重不足。成为严重制约我国林业无形资产价格评估工作的瓶颈

无形资产具有隐蔽存在性、领域广阔性、种类多样性、地域差异性、效益多重性、经营长期性等自身特点，因此，在评估过程中，除考虑一般的评估因素外，还需针对其无形资产的自身特点，根据评估对象和目的的不同，实施必要的评估手段。林业无形资产价格评估人员除具备一般资产评估理论知识和实践经验外，还需要有扎实的其他基础理论知识，熟悉无形资产形成过程，掌握相关的方针政策。这样的复合型人才，在目前从事林业无形资产价格评估业务人员之中少之又少，林业无形资产价格评估人才缺乏问题成为最大的难题之一。可以说我国整个资产评估行业都存在人才缺乏的问题，而对于林业无形资产价格评估来说，专业评估师更是无法满足需求。特别是基层评估人员更奇缺，技术力量更不足，而且林业无形资产价格评估人员的后续教育尚未正式展开。每年仅有少数人参加国家注册评估师考试，能考取通过的更寥寥无几。然而，一部分评估人员业务能力仍原地踏步，保持在原有的水平，没有掌握现代的专业技术，往往导致评估结果失真等问题。

（三）林业无形资产交易市场发育不充分

我国林业无形资产市场开放与其他行业相比相对滞后，造成了市场发育不充分，市场规模小，区域性强的特点。市场交易案例的价格因受各种非市场因素的影响，不具备可比性和参照性 市场发育不充分直接表现为，林业无形资产的内在价格和市场价格之间有着较大的落差，造成对所有者利益的侵害和国有、集体资产的流失。在有些地区，评估结果如反映林业无形资产的内在价格，却不能被市场认同；反之，参照当地市场交易价格的，又不能反映林业无形资产的内在价格。因此，不同的评估机构对同一项目的评估标的结果往往会产生较大差异。这一方面侵害了资产所有者利益和造成国有资产的流失；同时也给资产评估机构带来执业风险。有许多资产评估机构被卷入司法诉讼中，被迫停止林业无形资产价格评估业务。

（四）研究不系统，在执业中政策和技术给力不足 无形资产价格评估开展二十多年来，其基础理论和技术方法与实践相比相对滞后，相关技术标准不完善，更新不及时，林业无形资产价格评估的规范性文件跟进速度完全不适应评估执业的需求。目前我国对林业无形资产价格评估并没有严格的操作规范，而林业无形资产自身的特性，使其评估更复杂，因此，没有规范的操作标准，是导致目前林业无形资产价格评估领域的混乱现象的主要原因。这是当前全国资产估机构资质认证的通病。资产评估通常都是为满足委托人的特定需要而进行的，不论是产权变动，还是非产权变动，资产评估总是具有某种人为性。由于引起资产评估的具体行为是多种多样的，委托人对资产评估的要求也具有多样性。目前，我国林业无形资产价格评估领域的混乱还体现为对评估参数选取的随意性。我国目前大多采用收益法进行林业无形资产价格评估，但是收益法相对成本法及市场法而言，具有一定的难度及复杂性，这种难度及复杂性主要体现在对评估参数的选取上。运用收益法进行评估，参数的选取对最终的评估结果有着极大的影响，有时可能相差几倍甚至更多。然而，我国至今尚未颁布规范性意见，致使对林业无形资产价格评估参数的选取存在随意性未得到控制，使林业无形资产价格评估的结果缺乏说服力，也违背了科学、公正的评估原则。

四、林业无形资产价格评估归属界定

（一）林业无形资产价格评估分类

（二）林业无形资产价格评估产权归属及界定

界定林业无形资产价格评估的产权归属就是要分清该项无形资产是职务发明，还是非职务发明。通俗地讲就是产权属于谁。在林业无形资产开发中一般是相关技术人员付出了智力劳动，而单位则提供了相应的物质条件，具有双重归属在《专利法》中做了规定：职务发明创造指利用本单位物质条件（包括资料、场地、资金）在本职工作范围内所完成的发明创造；反之为非职务发明创造。同时也规定利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造，单位于发明人或者设计人订有合同，对申请专利的权利和专利权的归属作出约定的，按其约定。对于职务发明创造在《专利法实施细则》中作了更详细的规定：一是指在本职工作中做出的发明创造；二是指履行本单位交付的本职工作之外的任务所做出的发明创造；三是指退职、退休或者调动工作后一年内做出的发明创造。上述职务发明其专利申请权和专利权原则要归单位所有。同时对于非职务发明也要提供有关证明文件支持其办理申请手续。对于技术秘密的权利归属，原则上可比照专利权方式确定。我国《著作权法》定了职务作品和非职务作品的著作权属的原则由法人或者非法人单位主持，代表法人或者非法人单位意志创作，并由法人或者非法人单位承担责任的作品，法人或者非法人单位视为作者。如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者非法人单位为作者”。公民为完成法人或者非法人单位工作任务所创作的作品是职务作品。为调动作者与作者所在单位的积极性，对性质不同的职务作品著作权归属予以划分： 一般作品的著作权由作者享有，但法人或者非法人单位有权在其业务范围内优先使用。作品完成两年内，未经单位同意，作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。但在作品完成两年内，如单位在其业务范围内不使用，作者可以要求单位同意第三人以与单位使用所相同方式使用，单位没有正当理由不得拒绝。这部分报酬，应由作者与单位约定的比例分配。

某些特殊职务作品的著作权署名权作者享有，著作权中的其他权利由法人或者非法人单位享有，法人或者非法人单位可以给予作者一定的奖励。这类职务作品包括：主要利用法人或者非法人单位物质技术条件（资金、设备或者材料）创作，并由法人或者非法人单位承担责任的工程设计、产品设计图纸及说明、计算机软件、地图等职务作品；法律、行政法规规定或者约定著作权由法人或者非法人单位享有的职务作品。

职务发明（作品）尽管所有权属于单位，但发明人或者设计人以及作者都享有署名权，获得奖励和报酬权。

（三）单位和员工之间林业无形资产产权归属及界定 这方面需要界定产权归属的林业无形资产一般有专利权、著作权、植物新品种权、技术秘密、经营秘密等要素。商标权和域名等林业无形资产要素本身没有人身权，其所有权自然就属于申请人。对于商标或域名的设计者来讲，拥有的仅是著作权而不是商标权或域名权。作者如同意某单位将该作品的作为商标或域名处置，他一般可获得稿酬。如果不同意，他人也不应擅自采用其作品。注册商标的申请都是由单位向依法国家有关部门申请的，如果是符合商标法的申请，即可获得商标权，与商标设计者一般就没有关系了。这是商标、域名这类标志性的无形资产与其他无形资产的不同之处。

（四）共同开发林业无形资产产权归属及界定

共同开发林业无形资产又有合作开发>和委托开发之分。合作开发所完成的发明创造除合同另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发各方共有。一方转让其共有的专利申请权的，另一方或者其他合作各方可以优先受让其专利申请权；合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的，可以由另一方单独申请，或者由其他各方共同申请。专利权授予专利申请方；合作开发各方中，一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利；合作开发的计算机软件。除另有协议外，软件著作权由各合作开发者共同享有；合作开发者对软件著作权的行使按照事前的书面协议进行，如无书面协议，而合作开发的软件可以分割使用的，开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权，但行使著作权时不得扩展到合作开发的软件整体的著作权。合作开发的软件不能分割使用的，由合作开发者协商一致行使。如不能协商一致，又无正当理由，任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利，但所得收益应合理分配给所有合作开发者；合作开发所完成技术秘密与专利权原则相同；发明创造被授予专利权以后，放弃专利申请权的一方可以免费实施该项专利；委托开发所完成的发明创造，除合同另有约定的以外，申请专利的权利属于研究开发方，研究开发方取得专利权的，委托方可以免费实施该项专利。研究开发方就其发明创造转让专利申请权的，委托方可以优先受让专利申请权；委托开发的计算机软件，其著作权归属由委托者与受委托者签订书面协议约定，无书面协议或者在协议中未作明确约定的，其著作权属于受托者；委托开发的技术秘密的使用权、转让权以及利益分配方法与合作开发的模式基本相同。但是，委托开发的研究开发方不得在向委托方交付研究开发成果之前，将研究开发成果转让给第三方。

（一）林业无形资产价格评估职责

接受林业无形资产单位或个人的委托开展林业无形资产转让、拍卖、抵押、企业联营、合资、租赁、清算等涉及林业无形资产及相关资产的价格评估服务

（二）林业无形资产价格评估流程

资产单位或个人委托评估机构进行资产评估 ↓

评估机构对委托方提交的资产清单进行核查 ↓

搜集有关的经济技术指标资料 ↓

对林业无形资产价格进行评定和估算 ↓

提交林业无形资产价格评估报告书 ↓

委托方将评估报告书上报有关部门验证确认 ↓

建立项目档案

（三）林业无形资产价格评估实质

评估委托书的内容包括评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等 在评估委托的同时，委评单位要提供具有相应级别审计部门的当年审计并经上级主管部门批准颁发使用的林业无形资产成果或按行业资产管理部门要求建立并逐年审验至当年且经补充调查修正的林业无形资产档案资料编制，并由行业主管部门认定的有效林业无形资产清单。林业无形资产清单要以资产名称为单位编制。评估有效期内将注销的林业无形资产清单必须依据相关程序结果编制。其他相关资料包括：林业无形资产证书（专利、注册商标、品牌、著作、知识产权等等）；林业无形资产设计图；林业无形资产设计记录；有特殊经济价格的林业无形资产种类、数量和质量材料；当地林业无形资产形成成本等方面的技术经济指标；资产经营的账面历史成本资料；有关的资产注册登记表复印件；按照评估目的必须提交的其他材料如品牌资产资料等。

评估机构要对委托方所提供的林业无形资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验核验合格后方可接受委托并与委托方签署林业无形资产价格评估业务委托协议书。资产评估机构受理委托后应对委托方提交的林业无形资产清单进行核查核查符合要求，方可进行评估。评估不受任何干扰，不代表任何一方的利益。

在进行评定估算前,资产评估机构必须搜集掌握当地有关的开发、创意等技术经济指标资料,主要有:林业无形资产研发技术标准、定额及有关成本费用资料；资产生产、销售、应用等定额及有关成本费用资料；评估基准日各种规格的资产及副产品市场价格,及其转让、销售过程中税、费征收标准；当地及附近地区的林业无形资产使用权出让、转让和出租的价格资料；当地及附近地区的相类似林业无形资产开发投资收益。

有关资料符合条件,评估机构对委托单位要求评估的林业无形资产进行评定和估算。

资产评估机构对评定估算结果进行分析确定,撰写评估说明,汇集资产评估工作底稿,形成林业无形资产价格评估报告书,并提交给委托方。

委托单位收到评估机构资产评估结果报告后,应报委托单位行政主管部门审查。国有林业无形资产价格评估结果经行政主管部门审查同意后,报同级国有资产管理行政主管部门验证确认。

评估工作结束后,评估机构应及时将有关文件及资料分类汇总,登记造册,建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。

六、对当前林业无形资产价格评估的建议

当前林业无形资产价格评估领域存在的症结，造成社会各界人士对林业无形资产价格评估颇有诡异，很多人发出“谁来制衡评估业”的反思维。这些问题不仅影响了人们对林业无形资产产权价格的正确认识，还严重阻碍了林业无形资产产权正常经济活动，应尽快加以规避。

目前，我国评估行业多资格并存，部门分割的现状制约着整个评估行业的健康发展，《资产评估暂行规定》的制定和下发，为打破这一现状，做出了有益的尝试。应尽快制定《林业无形资产价格评估管理办法》，形成独立的法规制度，同时切实做好行业监管工作，加大对违规认证的查处力度。在现有林业无形资产价格评估机构的基础上，从政策上加以规范、引导、整合，充分利用现有资产评估机构和人才资源，培育合格的有能力从事林业无形资产价格评估的团队。

林业无形资产价格评估人员属于知识和技术密集型人才，对专业性和客观性要求很高，只有具有林业无形资产价格评估师等资格的人员才能依法执业。因此，对于林业无形资产价格评估人员的培养工作必须高度重视，纳入常规，常抓不懈。建立林业无形资产价格评估考试考核制度；从强化业务培训入手，促使评估人员不断更新知识，提高从业技能。

评估人员除了专业知识的学习，还应重点强化对信息化应用等相关技术的掌握。市场经济建立以后，我国无形资产经营格局发生了根本性的改变，分散经营的资本市场需要简评，所以要充分利用现代的信息化技术，尽快搞好函评试点。同时，林业无形资产价格评估机构要加强用人机制建设，根据各自岗位的要求，优化组合、高效配置，让人才有用武之地。

评估机构从事林业无形资产价格评估工作要依法依规，要加强无形资产形成方面知识的学习，做好实物量核查和价格量计算工作，通过切合实际，认真细致的评估工作，推动林业无形资产交易价格的理性回归，打破区域、行业限制，逐步建立全国统一的林业无形资产要素市场，实现评估与资产要素市场健康发展的良性互动。严厉打击违规评估，对出现的违规项目，要视情节轻重，追究相关人员相应的法律责任[10]。

邓小平同志曾极其精辟地指出：“制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至会走向反面。”

对于林业无形资产价格评估的相关制度的建设问题，要以规范林业无形资产价格评估机构为契机，努力抓好各项制度建设，因地制宜地建立和完善林业无形资产价格评估的各项规章制度；要与时俱进，力求时刻保持执业谨慎，在林业无形资产价格评估过程中不断建立健全各项工作制度。要坚持让制度“说话”，按制度办事，以制度规范人，用制度约束人。在管人的同时管事，堵塞住各种可能出现风险的漏洞。要规范林业无形资产价格评估操作程序，适时启用拒绝评估和终止评估工作程序，减少林业无形资产价格评估差错，为林业无形资产价格评估风险治理提供可靠的制度保障。

林业无形资产价格评估所需资料不全是制约评估结果科学性的重要因素。在资产评估过程中，按科学的程序与方法进行评估时会出现被评估资产的历史资料和相关的资料残缺不全以及行业平均收益率、风险率这类具有共用性的参数无法取得等问题。因此，在评估工作中建立公共信息网和常用数据库，对于林业无形资产价格评估工作的规范化、科学化、现代化、高效化具有着重要意义。

二手汽车价格评估 篇6

联系人：联系电话：

办理程序：

1、甲级、乙级价格评估机构资质认定由省人民政府价格主管部门受理和初

审，由国家发展改革委审批。

2、丙级价格评估机构资质认定由省人民政府价格主管部门审批，并报国家发展改革委备案。

按国家规定时间集中受理

价格评估机构具备的条件分为甲级、乙级、丙级。

1、丙级价格评估机构应当具备下列条件：(1)具有工商注册企业法人资格；(2)具有相应的组织章程和必要的管理制度；(3)具有固定的工作场所；(4)经国家发展改革委价格评估执业资格认定并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于五名；(5)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的30%；(6)注册资金不低于三十万元人民币。

2、乙级价格评估机构除应当具备丙级价格评估机构的(1)、(2)、(3)项规定条件外，还应当具备下列条件：(1)有七名以上经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定的人员，并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》；(2)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的50%；(3)注册资金不低于五十万元人民币；(4)取得丙级资质认定一年以上。

3、甲级价格评估机构除应当具备丙级价格评估机构的(1)、(2)、(3)项规定条件外，还应当具备下列条件：(1)有十名以上经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定的人员，并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》；(2)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的60%，其中具有高级职称的技术人员不低于在编总人数的15%；(3)注册资金不低于一百万元人民币；(4)取得丙级资质认定三年以上或乙级资质认定一年以上。

1、申请丙级价格评估机构申请资质等级认定时，应当提交以下材料：(1)价格评估机构资质认定申请表；(2)工商营业执照及单位法人证明材料；(3)价格评估机构专业人员执业资格及技术职称证明材料；(4)价格评估机构组织章程；(5)价格评估资质认定申请书。

运用收益还原法评估土地价格探讨 篇7

土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益, 客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的, 偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时, 普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益, 但笔者认为对于不同类型的出租性土地, 总收益的求取是不相同的, 因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋, 且签定了长期租约, 期满要续租的情况。对于只存在短期租约, 期满不续租的房屋, 则需客观总收益和实际总收益综合考虑, 即租约限制内采用实际总收益, 租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后, 即可求出待估土地的客观潜在租金水平, 但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况, 它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种, 一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种, 因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动, 因此出租人为了自身的利益, 一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

2 土地总费用的确定

2.1 利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除, 因为利息是投资土地成本支出的一部分, 但我们认为这是不恰当的, 因为投资者之所以要选择投资土地, 是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此, 无论是贷款资金还是自有资金, 利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除, 而笔者认为这是不恰当的, 因为折旧并没有实际支出, 是作为业主提留, 它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资, 那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量, 公式为:

净现金流入量=资本产出+资本回收。

式中:资本产出就是投资土地的时间价值 (投资利息) 的体现, 资本回收就是土地所提取的折旧部分。

当a每年变化, r每年不变, 且>0, 土地有收益的年期为有限年期n时, 收益还原法公式为:P=a1/ (1+r) +a2/ (1+r) 2+……+ an/ (1+r) n当n=1时, P=a/ (1+r) , 则:a=P (1+r) =P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a (纯收益) 是包括了P (资本回收) 和Pr (资本产出即投资土地的时间价值) 两方面的内容, 可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

2.3 总费用中应考虑的税费项目

笔者认为, 收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程 (出租、经营、生产期间) 中所须缴纳的项目。

税费种类有:城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中, 土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

(1) 日常性小维修。

发生较为频繁, 费用较低, 因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算, 即:D=C× (1-R) /N (C:重置成本, R:残值率, N:经济耐用年限)

(2) 大维修费用。

发生的次数相对较少, 但发生的费用却较大, 因此, 大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算, 然后再作每年的平均摊销。

2.5 对于出租性土地, 当土地取得方式为划拨时, “土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益, 故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中, 而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3 资本化率的确定方法

在运用收益还原法进行土地评估时, 目前通常是采用直接选取法来确定资本化率, 但采用此方法误差较大, 我们认为宜采用以下几种方法: (1) 行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。 (2) 安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率, 首先是求取安全利率, 即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。 (3) 收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上, 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。

资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一, 需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。

4 土地收益年限的确定

对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

(1) 当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限 (尚可使用年限) =建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况, 则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。

(2) 当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况, 这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

5 结论

综上所述, 进行土地价格评估时运用收益还原法应注意:如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 每个参数取值的不同, 对估价结果会产生很大影响, 估价人员应该引起重视, 而且在具体操作时必须认真选取。

摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

关键词：收益还原法,土地评估,注意,问题

参考文献

[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社.

用价格杠杆淘汰污染汽车 篇8

从7月1日开始马德里将推行一套全新的汽车停车收费标准，收费的依据就是每辆汽车的污染程度。那些生产年限较早，对大气污染比较严重的汽车车主将被迫缴纳更高的停车费。

这种被命名为SER Inteligente的泊车咪表系统与普通停车收费的机器不同的是，这种机器在收费之前，将会要求车主首先将所需要停泊汽车的车牌号输入咪表。随后，咪表将在数据库内调用这台汽车的资料，包括汽车的生产时间、燃油种类以及所使用的环保标准等等。

智能咪表不仅仅会对高污染汽车增收停车费，还会给环保车型一定的奖励，混合动力车停车将得到8折优惠，电动汽车则可以免费停车。马德里政府相信此举可以大大改善城内的空气污染状况。

Commonweal at a Glance

用再生纸造红酒瓶/一般玻璃瓶的回收比率只有28%，远低于废纸91%的回收率。最近，美国加州Truett-Hurst酒庄创造出了一种新型纸质酒瓶，比传统玻璃瓶轻85%，碳足迹低67%。每个纸瓶的容量为750毫升，饮用后还能像纸包饮品般折平，省地方又方便回收。酒庄总裁说，若全美每年从水路输出的2.07亿箱酒都改用纸瓶，将可节省约5000万加仑燃油，并减少56万吨二氧化碳排放。