住宅用地价格（共8篇）
住宅用地价格 篇1
一、引言
住宅用地价格实质是住宅用地买卖双方在住宅用地使用权交易过程中开成的价格, 住宅用地市场价格机制作用的结果。住宅用地价格水平, 是由众多影响价格的因素相互作用的结果, 这些影响因素对地价格的影响方向、影响程度和影响关系都不相同。此外, 这些影响因素中有些因素的影响可以用数学模型来度量, 但更多的因素则无法用数学公式表达出来, 对于不同的土地而言, 它们的个别性和特性, 使得影响其价格的因素只是众多影响中的若干个因素, 所以, 如何确定这若干个因素, 如何确定它们对地价格的影响程度是住宅用地估价的主要难点, 住宅用地的模糊综合方法就是用层次分析的方法选择评定因素, 确定权重集, 然后再进行模糊综合评判, 最后将所得的结果数量化估算住宅用地的价格。
二、住宅用地价格评估的数学模型
(一) 用层次分析法确定各影响因素的权重。首先确定参评因素, 所选的因素是否合理直接影响到评估结果, 因此在选取参评因素时应分析各因素对土地价格的影响。在明确参评因素以后, 再用层次分权的方法确定其权重。因为不同的参评因素对土地价格的作用效用是不同的, 而权重就是用来表示不同参评因素的效用的。权重越大, 说明对土地价格的影响就越大。切合实际的权重的系数分配会更加真实的反应出各个因素的相对重要性。假设选择的参评因素为a1, a2…an, 然后根据以下的表格对各个因素的相对重要性进行打分 (表1) 。
注:2、4、6、8介于各等级之间
打分后构造如下判断矩阵:
undefined
利用方根法求解过程如下:
1.计算每行元素的乘积undefined
2.计算Mi的N次方根undefined
3.对向量undefined归一化, undefined
4.得到权重集A
(二) 进行模糊综合评价。找到相关行业的专家对相应地段各个评价因素的评语的隶属度进行打分形成矩阵R, 再与相应影响因素的权重做如下运算:B=AoR最后将所得到的结果数量化。
三、住宅用地价格评估实例
(一) 建立因素集。
以济南城区某个地段为例, 首先要明确影响土地价格的因素:
X={x1位置, x2基础设施, x3公共服务设施, x4自然及环境条件}其中的每个因素还受到以下的子因素影响:
x1={x11离商业服务中心距离, x12离邻近的商业街距离, x13离客运站距离, x14宗地出路状况}
x2={x21排水条件, x22供水情况, x23供电情况}
x3={x31离菜市场距离, x32离小学距离, x33离中学距离, x34离医院的距离}
x4={x41洪涝灾害, x42环境绿化, x43地形坡度, x44地质条件, x45通风采光条件}
评语集为undefined
(二) 确定权重。
找专家对影响土地的因素集A参照表一进行打分得到如下矩阵:
undefined
利用方根法求解得undefined
专家对子因素打分后, 按照同样的方法得出子因素集的权重:
undefined
(三) 建立子因素集的评价矩阵。
找10位专家对该地段优劣进行打分, 得到各因素对评语的隶属度情况 (表2) 。
将表中的得分情况归一化, 得到如下矩阵:
undefined
则undefined
undefined
进行二级综合评价, 得:undefinedundefined
(四) 确定住宅用地的价格。
住宅用地依据优劣可划分成不同的级别, 而不同级别的土地又有不同的价格相对应, 因此我们可以将济南城区住宅用地评语级数量化得到V= (2810, 1880, 1350, 1020, 820) T每平方米的价格
可得到该块土地的大概估价为:
undefined
所以开发商在对这块土地估价可以以这个价格作为参考进行竞价。
四、结语
对于房产开发商来说, 住宅用地估价在房地产开发过程中扮演着非常重要的角色。全面考虑影响土地价格的因素, [4]对其进行估价具有一定的合理性和可行性。同时这个评价过程还能反映住宅用地真实的市场价值, 对开发商的决策有很强的参考意义。同时此方法还可以应用在房产售价的定价过程中, 也会有合理的估价效果。
参考文献
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住宅用地自动续期是最佳法定路径 篇2
在“依法治国”的大背景下，国家对于土地资源收取款项定性的问题，须立足中国基本国情，综合梳理中国现行土地法律法规，慎重做出法律政策选择
土地权利与建筑物之间的法律关系
1.国内外土地权利与建筑物关系的立法模式。就土地与建筑物的关系而言，罗马法就有“附着于土地之物而属土地”的法谚。现在世界各国对于二者关系的认定主要有三种立法：第一，不承认建筑物的独立构成权利，以德国为代表。第二，认为土地与建筑物相互独立故各自设权，以日本为代表。第三，承认地上建筑物权利的独立性，以中国台湾为代表。
2.中国土地权利与建筑物的关系。中国《物权法》第39条、40条与《民法通则》第71条、72条、75条确认了中国房屋所有权制度，即中国承认地上建筑物权利的独立存在，但是其与土地使用权的关系一直存有争议。中国《物权法》第182条、《担保法》第36条和《城市房地产管理法》第32条的规定共同构建着中国“房地一致原则”。中国人民大学王利明教授认为，土地与其上建筑物为同一个整体，所以，要明确宅基地使用权年限的规定，实行“地随房走”的原则。
房屋所有权与国有土地使用权的冲突
1.房屋所有权与土地使用权的关系。第一，“两权”关系是中国公法与私权关系的典型折射。宅基地使用权与房屋所有权包含复杂矛盾的根本原因在于国家公权力与私权利的理念不同。公权既保护私权，又限制私权。中国建设用地使用权的最长期限为70年，70年后老百姓的房屋该何去何从是一个大家共同关切的问题。国家在完善相关立法过程中，对于公法与私法之间的利益抗衡应多加权衡，尽量兼顾。法治的原则要求“依法行政，越权无效”，大量的行政法规无疑是公权力行使的直接依据，而《物权法》则成为私权利抵御公权力滥用的最后一道防线。
第二，从“主从权利”定位房屋所有权与土地使用权。既然法律承认建筑物的相对独立性，可以从“主权利与从权利”的角度，对建设用地使用权与房屋所有权的关系进行定位。而主从权利的划分向来没有绝对标准，要视具体情况而定，中国传统上是“房随地走，地随房走”。
2.房屋所有权与土地使用权冲突引发的矛盾。国务院于1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，第12条根据出让土地的不同用途对其限定了最高使用期限，其中，居住用地的最长使用期限为70年；第47条又宣告了划拨土地无偿收回制度。然而，按照传统的民法理论，所有权是所有权人依法对自己所享有动产与不动产占有、使用、收益和处分的权利，所有权以永续存在为其基本特征，房屋所有权自然不能有期限限制。特别是中国于2004年通过的宪法修正案业已明文规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”房屋的财产所有权理所当然囊括其中。
2011年，深圳市南山区金桃园小区成为中国首例土地使用权到期后被政府无偿收回的小区。2011年，青岛阿里山小区20年产权房到期，却不知如何续期。2016年4月，温州土地使用年限到期的事件迅速发酵。可见，居民房屋的土地使用权到期后面临的问题是：具有合法财产所有权的住房似乎将要沦为“空中楼阁”。
解决房地产权矛盾的法律路径
1.相关临时应急措施定型化的演变过程。第一，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“房随地走”。国务院于1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，第41条明确规定住宅建设用地期满后，须提出申请续期并且缴纳相应的土地出让金，如果未提出申请，建设用地上的建筑物附着物将收归国有。显然，此种立法模式将房屋所有权当成了建设用地的使用权。
第二，《城市房地产管理法》规定“有偿延期”。《城市房地产管理法》有关条文赋予使用权人续期的权利，并不以“国家无偿收回地上物”为导向，其站在土地使用权人的角度，修正了单一的土地所有人优位的理念。但是该条并没有真正确立土地使用权人的优先权，也没能解决使用权到期的土地上的建筑物的权属问题。于是，《国家土地管理局关于<城市房地产管理法>和国务院55号令的衔接问题的批复》规定：《城市房地产管理法》未作规定的，依国务院《暂行条例》执行。
第三，《物权法》149条确立了“自动续期制度”。2007年公布的《物权法》第四次审议稿中，将“住宅”与“非住宅”的概念，及其续期规则严格区分开来，住宅适用自动续期规则，非住宅适用申请续期规则。这是中华人民共和国立法首次确立住宅建设用地自动续期制度。同年，包含此项内容的《物权法》149条得以通过。
第四，《土地管理法》修改就“是否有偿”引发争论。2008年修订的《土地管理法》最初规定住宅建设用地使用权无偿续期，但最终公布时却变成了“按有关规定自动续期”。这一转变引起学术界及广大居民的激烈争论。
2.自动续期制度是最佳法定路径。第一，自动续期制度回避了是否有偿的问题。虽然中国《物权法》第149条确立了住宅建设用地使用权自动续期制度，但是，“自动”不等于“无偿”，在《物权法》审议过程中对于续期的期限、续期费用等问题的争论非常激烈。因未达成一致意见，第六次审议稿中直接删除有关土地出让金的规定。
第二，自动续期有偿与否之争议。针对自动续期应当有偿还是无偿的问题，理论界提出了三种理论：一是“有偿续期理论”，主张土地使用期限届满，土地使用权人向有关部门缴纳一定的土地出让金才能继续使用土地；二是“无偿续期理论”，主张居民购买住宅以后，对住宅及其占有的土地享有完全所有权；三是“折衷续期理论”，主张对于只有一套住宅的居民实行自动无偿续期制度，对于拥有2套以上住宅的居民对其超过部分实行有偿续期制度。
主张“有偿续期理论”的原因包括三个方面：首先，土地资源具有不可再生且保值增值的属性，适当缴纳土地出让金在一定程度上能够加速土地流转，防止部分土地资源永久禁锢在部分人手中，最终导致两极分化的局面。其次，中国实行土地改革的目的就是实现土地公有制，国家收取土地出让金是国家所有权的体现。如果实行无偿续期制度，建设用地使用权的法律属性将从用益物权转为所有权，这有悖于物权法现有的理论体系。再次，在中国现行土地法律框架下，只要是国家出让的土地，居民买房支付的购房款中包含一定期限的土地出让金。依据中国现行法律、法规及政策，土地使用期届满，居民自应重新缴纳一定的土地出让金。
结论
中国《物权法》第149条对于使用期限届满的建设用地确立了自动续期制度，但究竟是有偿还是无偿却付之阙如，学者们对于收取相关款项的性质曾提出不同主张。财政法学者一致认为：“费改税是土地财政的唯一出路。”不言而喻，财税必须法定，而征税只能是国家最高权力机构职权范围内的事情，绝非任何一个地方政府，或行政部门就可以自行决定。
据称农村费税改革试点工作已经于2015年初在安徽省全面展开。2004年的宪法修正法案对公民财产权利已经作了进一步的完善表述：“公民的私有财产权以及继承权受到国家按照法律有关规定的保护”。“合法的公民私有财产具有不可侵犯性。”中国《宪法》第39条又已明文规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”住宅所有权作为重要的财产权利之一，当然也是一种受宪法保护的基本民事权利。
住宅用地价格 篇3
土地是人类赖以生存的基本资源和生产要素, 威廉佩蒂说:“土地是财富之母”, 是一切社会生产经营活动的必需载体和城市社会经济发展的基础。1987年我国确立土地产权制度改革以来, 土地不仅作为“资源”、“场所”来发挥要素作用, 更逐步被作为一种“资产”、“财产”来发挥其功能, 尤其是伴随城镇化脚步, 城市住宅被赋予了作为居住消费和投资消费商品的双重属性, 与其高度关联的住宅用地市场价格波动影响着房地产市场的稳定。因此, 如何调节住宅用地供求结构, 优化土地资源配置、引导市场需求, 促进房地产市场平稳健康发展, 成为当下国家宏观调控和制定土地政策的难点。2015年11月, 习近平总书记在中央财经领导小组会议上第一次指出:“在适度扩大总需求的同时, 着力加强供给侧结构性改革, 着力提高供给体系质量和效率。”及时为房地产及相关行业的改革发展指明了方向。笔者尝试按照优化供地结构、切实转变政府职能、强化产城融合驱动的思路, 探索供给侧改革在住宅用地市场落地的政策路径。
1 我国城市住宅用地市场
1.1 市场现状
随着中国经济的快速增长, 城镇化水平和居民住房消费需求的不断提高, 伴随着城镇化进程的内生驱动力, 城市房地产市场迅猛发展。在2006~2015年十年间, 城市住宅用地价格总体处于上升趋势, 市场化的作用使不同类型城市之间土地市场分化明显, 城市间地价增幅差异显著。据中指数据显示 (见表1) :十年间一线城市住宅用地价格涨幅最大, 一线城市通过招拍挂成交住宅用地平均价格从2006年的2330.94元/m2上涨到2015年的24269.3元/m2。上涨了10.41倍;二线城市次之, 平均成交价格从2006年的2172.48元/m2上涨到2015年的5911.25元/m2, 上涨了2.72倍;三四线城市由于近年房地产行业整体出现过剩, 库存压力较大, 地价涨幅最小, 平均成交价格从2006年的1249.84元/m2上涨到2015年的2028.85元/m2, 上涨了1.62倍。2006年一、二、三四线城市住宅地价比例为1.86:1.73:1, 到了2015年一、二、三四线城市住宅地价比例为11.96:2.91:1。不难看出, 不同类型城市地价经过十年的变迁, 一、二、三四线城市价格差异由阶梯状差异转为断层状差异, 一线城市住宅用地价格显著高于二、三四线城市。
1.2 市场风险
在住宅用地市场分化的过程中, 一线及二线热点城市供不应求, 高价地频出;三四线城市供过于求, 库存居高不下, 其中蕴含的双向风险尤其引人关注。
一线及二线热点城市由于其特殊的政治、经济和地理区位因素, 人口聚集, 土地稀缺, 远远满足不了住房需求, 成为了高地价的聚集区域。土地价格的攀升为房地产投资带来了大量人气, 但是市场中过分的追逐, 甚至是豪赌未来, 大大助长了地价上升速度, 土地市场已经隐约出现“泡沫”, 未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。按照世界银行标准, 发达国家的房价收入比一般在5.5~1.8倍之间, 发展中国家在6~4倍之间, 若超过7就会被认为是“国际房价最难承受地区”。据上海易居研究院统计显示2015年房价收入比超7的前四位城市分别是深圳 (23.2) 、厦门 (15.3) 、北京 (14.5) 、上海 (14.0) 。试想一下, 原本为了满足高收入人群的投资和消费需求的豪宅出现了广泛化趋势的时候, 有多少人能买得起这样的房子昵房地产价格脱离市场规律的风险增大, 社会矛盾和贫富差距随之加剧, 最终可能丧失真正的市场需求。大量资金转向房地产投机市场, 导致流向实体经济的资金严重不足, 对实体经济的复苏造成挤压效应, 实体经济发展动力下降, 面临更大的危机。与此同时, 开发商拿地的成本极高, 买地则可能面对巨大投资风险, 不买地则可能被挤出市场。
成交土地均价 (元/m2)
注:数据来源CREIS中指数据房地产数据信息系统。
另一方面, 最近十年房地产及相关行业无疑是中国经济发展的重要支柱产业。对于三四线城市来说, 在2009~2013年楼市繁荣时期曾有一波房地产开发热潮, 房价上涨驱动大量当地居民和返乡置业人群投资房子热潮集中释放, 在投资非理性过程中, 库存不断攀升并积重难返。近年来, 在宏观经济下行压力渐大和房地产市场疲软的背景下, 很多三四线城市楼市价格下跌, 地方政府面对土地卖不出去和土地出让收入缩水的双重压力, 土地收入的减少使得地方政府债务偿还压力倍增。三四线城市由于土地出让速度过于激进导致库存累积, 所产生的巨大压力将使这些地区的房地产竞争更加惨烈, 未来的市场需求被严重透支, 房地产开发资金入不敷出, 将对金融安全产生影响, 进而对国民经济的安全发展带来威胁。对于房地产开发商来说, 三四线城市地价便宜, 但库存的压力仍然不减, 开发商购地时心存顾虑。
2 城市住宅用地市场现状形成原因
(1) 经济发展和国民收入不平衡导致住宅用地价格差异。经济动能是地价的内在支撑, 经济的发展状况和国民收入高低决定了人们对投资和消费的渴求程度。在经济发达地区, 市场活跃, 投资充分, 对商品房的需求能力增加造成商品房供应不足, 土地需求量急剧膨胀, 价格急升。在经济发展欠发达地区, 市场萧条, 投资欠缺, 对商品房的消费能力不足, 土地需求量难以提升, 价格变化较小。我国一线及二线热点城市的“地王”现象不断上演, 证实了高价地在经济发达城市才有市场。例如根据中原地产市场研究部的统计, 北京2015年住宅类土地楼面价超过3万的地块高达22宗, 占全市所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万的只有9宗, 占比为17%。与之相反, 三四线城市土地的买家竞价太低或者没有买家竞价导致的流拍流标等现象却是屡见不鲜。例如2015年北海市土地流拍率达到65.79%。台州市紧随其后, 流拍率为61.63%;其余依次为南充 (59.21%) 、西宁 (58.62%) 、平顶山 (57.35%) 、汕头 (52.31%) 和惠州 (50.75%) 。虽然从表面上来看, 价格差异是因为政府推出的土地供应量与市场需求不匹配造成的结果。但是, 从深层次来看, 这是由于城市间的经济发展不平衡造成的。同时, 由于经济发达城市居民收入水平较高, 接受溢价能力较强, 即使地价较高, 也会存在一定受众群体。与此相反, 三四线城市通常的经济发展水平远不如一二线城市, 居民收入水平也处在相对较低的范围, 接受溢价能力较弱, 高价地难以找到消费市场。
(2) 政府主导土地供给导致住宅用地价格差异。我国自1994年分税制改革以来, 地方政府从税收中获取的财政收入下降, 与此同时, 所要承担的事权并没有相应减少。在这种政策之下, 土地作为能被自由掌握的重要资源, 备受地方政府青睐, 卖地成为地方政府弥补财政收入不足的重要手段。一方面, 住宅用地带来的土地出让收入只能在土地出让时一次性获取, 之后无法产生持续收益, 政府通常会想方设法在土地出让时推高地价来获得较高收入。一线及二线热点城市可供出让的土地本来就十分紧缺, 政府作为土地的唯一持有者, 为了获取出让土地的高额收入, 通常根据市场反应来推出住宅用地, 实施“饿地政策”导致市场中有效供给更为有限, 从而抬高住宅用地价格。同时, 政府主导的土地供给并没有很好的适应房地产业的高需求, 以上海为例, 2011年之后土地供应逐渐下降, 2015年的土地供应不到2011年的50%。不仅是上海, 北上广深四个城市平均过去两年土地供应比前几年的土地供应大概下降了25~30%。另一方面, 许多三四线城市地方政府乐于用出让土地的收入应付地方债务偿还和提升政绩, 对新城开发力度过大, 在一定时期内加大力度推地, 忽视了有关均衡供地的要求, 造成住宅用地成交规模突出, 过度开发、有效需求不足等问题, 土地价格难以上涨。因此, 由于政府对土地供给上具有时间、数量上的绝对决定权, 由决定权导致对土地供给的控制, 决定了城市间住宅用地的价格分化程度扩大。
(3) 人口流动导致城市间住宅用地价格差异。随着国内经济的不断发展, 一线及二线热点城市如北上广深等垄断着国内最为重要的产业经济领域, 就业机会充裕, 教育优势明显, 医疗资源丰富, 基础设施完善, 社会公共资源高度集中, 内在产生人口流入动力, 吸引了大量的非本地户籍常住人口, 大量人口从三四线城市或者农村流入一线及二线热点城市。人口的迁移带来了人口密度的增加, 居住场所便是人们首先考虑的重要问题。这些城市中本地户籍人口通常已拥有家庭住房, 但是随着外来常住人口不断涌入, 城市潜在的购房需求持续增加。因此, 在常住人口中外来人口占比越高, 说明城市潜在的购房需求越强烈。例如深圳的外来人口两倍于户籍人口, 这一指标远高于其他城市。住宅的需求加剧, 住宅用地价格也随之水涨船高。另一方面, 三四线城市往往缺乏优质的社会公共资源, 在教育、医疗、文化等方面与一线城市差距甚大, 加之这些城市产业结构相对单一, 提供给高学历人才的岗位和机会不足, 某些类型的工作, 在三四线城市甚至根本找不到。三四线城市人口不断向外转移, 导致三四线城市对人口的吸纳能力在相当长一段时间内远远落后于一线及二线热点城市, 新建住宅的消化速度较慢, 对住宅用地的潜在需求有限, 土地价格自然增长不快。
3 调控政策建议
随着住宅用地价格分化加剧, 市场风险聚集, 尽管国家仍会从需求端方面出台相应调控政策, 但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下, 供给侧方面调控势在必行。供给侧改革的目的是更有效地重组经济结构, 提高产出效率, 并促使供求趋向均衡。因此, 提出如下建议:
(1) 供地政策趋活, 优化供地结构, 提升市场配置效率。政府可制定相应政策合理调整供地的数量, 有序安排规划指标和供地节奏, 提高供需的匹配度, 有效地引导消费投资的方向和水平: (1) 建立房地产开发跟踪监管机制, 强化土地利用监管。建立市、县至房地产项目的库存数据库, 摸清底数, 适时掌握库存动态。相关部门在制定供地计划时, 可根据前三年住宅平均成交规模、新增人口、库存量等因素, 分配住宅用地供地规模、速度, 使之与城市增长规模以及居民收入和人口的增长相适应。同时, 加大执法力度, 严厉打击违法占地、囤地炒地行为, 实施对土地供地和开发利用情况的全程监管。 (2) 对于供给不足的一线及二线热点城市, 应提高土地闲置的政治成本;对于供给过剩的三四线城市, 应根据各地人口状况、社会经济发展状况, 控制土地供应量和供应节奏, 减少新增供应;对库存量特别大、去化周期特别长的地方, 必须停止给予供地指标, 遏制地方政府脱离市场消化能力的大规模供地。 (3) 中国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平, 可以通过盘活工业园区、产业园区存量闲置用地, 统筹规划配建公共租赁住房项目, 提升住宅用地的供地灵活性。
(2) 改革政策落实, 切实转变政府职能, 推进供需两端发力。地方政府只有转变职能、找准定位, 才能从根本上减少其操纵土地供应的错位行为: (1) 改变现有“土地财政”制度中的土地收入分配方式, 依据综合指标考核情况, 由中央财政先收缴地方的全部或一定比例的土地出让收入, 然后再由中央财政根据各地区的发展情况, 以预算内的形式拨付地方开展经济建设和公共服务事业, 在全国范围内调配这笔资金, 切断地方财政与土地出让收入之间的直接联系, 弱化推动地价的政府驱动力。 (2) 结合财税制度改革, 推进房产税的征收, 争取逐步形成以保有环节房地产税为稳定收入来源的新地方财政收入体系, 改变利益相关者的利益预期, 弥补土地出让收入减少带来的财政缺口, 降低政府与“土地财政”的关联。 (3) 建议中央政府促进经济发展的同时, 应该修正当前地方政府考核评价体系, 减少现阶段考核模式所带来的负面作用, 重视社会管理和公共服务职能, 综合采用各项与民生经济相关的社会指标考核地方政绩, 构建以人民满意的“服务型”政府, 摆脱对土地财政的过度依赖, 更大范围发挥市场对资源配置的基础作用。
(3) 社会政策托底, 强化产城融合驱动, 改善供地条件。政府应配合国家的新型城镇化战略, 不断推进产城融合。一线及二线热点城市的地价暴涨, 无疑将进一步推高房价, 经济基础薄弱的外来人群, 在大城市生活面临着购房、租房、生活成本高的“三高压力”, 过高的生活成本和竞争压力, 导致居民幸福感降低。因此, 应加大一线及二线热点城市保障性住房土地供应力度, 优先安排保障房用地, 例如广州市已经建立了独立的保障性住房用地优先储备和供应机制, 并在各项土地利用指标上倾斜。同时, 通过加大农业转移人口在三四线城市购买住房政策的支持力度, 深入推进城镇化建设进程, 有效引导农业转移人口城镇购房需求。例如给予农民购房补贴、降低首付比例等支持政策, 并且让农民同时享有城镇保障和“来去自由”返农村原籍政策, 给予均等的的享受公共服务机会, 免除他们的后顾之忧。除此之外, 通过转移一线及二线热点城市部分产能, 打造三四线城市替代产业, 提高产业聚集效应, 创造更多的就业机会。同时, 将过去过度向一线城市倾斜的公共资源转移给三四线城市, 改善三四线城市教育、医疗配套, 强化公共交通与市政基础设施建设, 并为新市民配置优质的就业、就学、就医条件, 提升中小城市人口承载能力。这些政策提升了城市的功能规模和资源价值, 无形中提高了住宅用地供给质量。此举将为楼市去库存带来更多的驱动力和购买力, 从而分散房地产开发商对一线及二线热点城市住宅用地的关注和投资, 达到城市间供地均衡的目的。
摘要：随着我国城镇化进程快速发展, 伴随着房地产行业的繁荣, 城市住宅用地价格不断上涨, 在各城市间产生了巨大的分化。本文通过分析我国20062015年间的城市住宅用地市场现状, 剖析市场蕴含的风险, 研究产生价格分化的原因, 从供给侧改革角度出发对现行城市住宅用地市场调控政策提出一些建议。
关键词：住宅用地,价格分化,供给侧,调控政策
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住宅用地价格 篇4
关键词：农村集体建设用地,产权流转,价格,形成机理
农村集体建设用地的流转, 一方面满足了工业化推进和城市化发展的用地需求;另一方面带来了流转参与主体的福利再分配。农村集体建设用地的流转从本质上而言是福利的再分配, 说到底是不同的参与主体资本化其拥有的权利所能获得的收益。土地流转收益分配是否合理, 既决定了土地资源配置的代内公平性, 又借助信息反馈机制影响资源配置中市场机制的发挥和资源配置的效率。[1]因而, 探究土地流转收益分配机制的基础, 对于促进农村集体建设用地又好又快流转具有十足的必要性。鉴于农村集体建设用地流转是参与主体货币化其权利的过程, 基于此, 本文着重研究农村集体建设用地产权流转价格形成机理。
一、当前农村集体建设用地流转特征
基于政策演进的考察表明, 我国对农村集体建设用地的管理制度经历了“放松—管制——规范”的不同阶段, 在鼓励发展农村经济、推进乡镇企业发展的时期, 政府着眼于效率提升角度, 鼓励优化配置土地的用途, 农村集体建设用地的增量有了显著的增加, 农村集体建设用地的流转市场得以培育;在大量农地非农化、土地流转市场无序发展的时期, 政府逐步关闭了农村集体建设用地市场, 明确规定集体土地必须通过政府征用的途径才能转为建设用地;在推行建设用地整理、推进新农村建设和加速城市化的时期, 政府强调在符合土地规划的前提下, 鼓励农村集体建设用地使用权有序流转。
1. 土地征用的强制性。
土地征用制度的实施弱化了农村集体经济组织, 尤其是农民对土地的权利;个人利益与公共利益的恰当平衡被打破, 诸多矛盾由此而产生。这主要表现在规模过大的土地征占增加了失地农民群体的数量, 过宽的征地范围弱化了政府的征地行为, 过低的征地补偿降低了失地农民的生活水平, 过多的补偿截留增强了农民的上访意愿。国务院发展研究中心和世界银行合作的研究课题表明, 城市的高速扩张和工业化的快速增长往往伴随着频繁的征地现象, 征地程序的不完善和不透明使得被征地农民降低了对征地的满意度评价。因而, 从整体上减少使用征地的途径、弱化征地在城市增长中的中心角色, 成为了征地制度改革所面临的主要挑战。[2]
2. 土地产权城乡分割的二元性。
我国土地制度典型的特征是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场。[3]任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的必须依法申请使用国有土地, 并且集体非农建设用地进入市场的途径是征收或征用。城乡分治的土地制度, 一方面强化了政府在一级土地市场结构中的垄断地位, 获取了数量可观的土地增值收益, 弥补了财政收入不足, 为城市化和工业化积累了所需要的资金;[4]另一方面导致土地市场交易缺乏法律保护, 增加了市场交易的风险和成本, 潜伏了社会效率的损失, 降低了社会福利水平。[5]由此我们不难发现, 土地产权城乡分割的二元制度, 使得土地交易中权力取代了权利, 权力租金代替了权利租金, [6]导致了平与效率的双重损失。
二、农村集体建设用地产权流转价格形成机理
土地流转, 交易的是使用权, 实现的是福利的再分配。但凡交易就得有抓手, 但凡分配就得有依据。因而, 分析农村集体建设用地产权流转价格的形成机理, 实质上是探究农村集体建设用地流转的可能性以及确立流转收益分配的标准。
1. 双重稀缺性。
稀缺性的存在导致了竞争, 展开竞争就得有准则。工业化的推进与城市化的扩张, 使得农村集体建设用地的稀缺性愈加显现, 农村集体建设用地作为生产要素的功能更加突出, 通过流转提高了资源配置效率, 主要体现在闲置或者低效利用的存量农村集体建设用地得到了充分利用。随着国家土地使用的指标管理以及用途管制, 农村集体建设用地更是成为了诸多主体关注的目标。所有者或使用者希望能够借助资本化索取更好的收益, 需求者希望通过高效使用农村集体建设用地实现其资本增值。
另一方面, 权利边界的界定, 明晰了各主体的收益范围。某个主体若要通过农村集体建设用地实现资本增值, 就必须和各个权利主体进行谈判。这充分表明农村集体建设用地使用产生增值收益的潜在性, 在凸显其本身稀缺性的同时, 强化了依托于农村集体建设用地所形成的各个权利的稀缺性, 即农村集体建设用地的稀缺性和农村集体建设用地产权的稀缺性。
农村集体建设用地流转作为制度变迁的体现, 势必会通过制度的重新安排使得某些人的利益提高, 某些人的利益受损, 也就是显现制度的分配性质, 即制度的配给交易功能。[7]同样, 农村集体建设用地流转既限制了某些主体的行动空间, 也拓宽了某些主体的行动空间。因而, 实现农村集体建设用地权利的均衡, 就需要权利拥有者以可获得的利益放弃其拥有的权利, 而这正是权利需求者所要付出的代价。可见, 农村集体建设用地及其产权体系的双重稀缺性, 为农村集体建设用地产权流转价格的形成提供了可能, 因为价格能够促进稀缺资源的优化配置。
2. 产权的可交易性。
稀缺性权利的可交易性以及收益的可获得性, 为农村集体建设用地产权流转价格的形成奠定了基础。一方面, 当前的法律体系, 明确了农村集体建设用地进行市场交易的途径, 即通过征用转为国有土地, 然后由政府与需求者进行交易, 这实际上是以政府权力的强制性剥夺农村集体经济组织或农民的交易权利而实现的政府与建设用地需求者的交易;另一方面, 经济利益的诱导以及政府监管成本的高昂, 增强了农村集体经济组织或农民的产权实施能力, 由此而畅行的非法的农村集体建设用地直接入市的灰色交易。
无论是政府权力介入的强制性交易还是直接入市的灰色交易, 都通过所有权的转让以及使用权的租赁带来了收益的再分配。即前者通过补偿重新分配了福利, 虽然过低的补偿标准让政府攫取了大部分的土地增值收益;后者通过突破现行法律的规定, 直接获得了市场化配置所产生的权利价值, 尽管交易的不合法性扭曲了流转的价格体系。所以, 权利的可交易性赋予了农村集体建设用地的可配置性, 通过进一步体现其作为生产要素功能所带来的收益增加, 为产权价格的形成提供了条件。
3. 产权的细分性。
产权作为一种行为规范和经济权利, 实际上是通过明确权力分配的方法, 确定了每个人使用相对稀缺资源时的经济地位和社会关系, 进一步确定了每个人相应于物时的行为规范, 从而反映出了由物的存在及使用所引起的人与人之间相互认可的行为关系。在经济运行中, 产权往往是可以分割的, 即不同主体在同一时间对某物拥有部分权利, 不同的产权细分结构意味着产权权能的细分, 部分权利的可转让性促进了产权权能的优化配置。应当明确的是, 产权的细分不意味着产权的弱化, 毕竟产权在任何时候都不是绝对的, 产权的相对性使得人们往往只拥有一部分权利。只有当个人拥有的权利在没有外部性行为产生而被限制时, 产权才是弱化的;具有外部性的行为被限制时, 不是产权的弱化。[8]细分的产权一旦明确界定且可交易, 则市场机制就会发挥功能, 人们就会找到正确的价格进行交易。即“如果不存在可分与可转让的产权, 那么, 市场就不可能存在。如果没有分散性的权利和责任, 那么, 就不可能存在竞争性的行为, 无论是真实的, 还是被刺激的, 都是不存在的。”[9]
产权细分的事实, 使得产权的实施能力, 即处分权和收益权, 而不是所有权成为了土地流转的实质和关键。[10]尤其是随着经济的发展和产业结构的优化, 土地产权进一步细分, 这进一步强化了各个权利主体所拥有的有限的产权, 并且以此实施各自的权能。产权的细分过程就是权利主体交易并重新配置产权的过程, 各个主体凭借其所拥有的博弈能力不断强化其产权实施能力, 权利的转让就需要权利的需求者支付合适的价格, 这客观上就加快了产权流转价格体系的形成。正是由于产权细分所形成的土地权利的开放性, 决定了开放的产权结构, 形成了开放的产权流转价格体系。[11]因而, 土地权利的细分, 拓宽了土地权利交换的空间, 促进了土地权利交换价值的实现, 使得产权价格成为了土地权利的“价格束”, [12]进而优化了细分的土地权利结构, 进一步促进了土地产权的合意细分, 凸显了土地权利的结构效应在权利价格体系中的作用。
三、农村集体建设用地产权流转价格的现实特征
1.产权流转价格形成的高成本性。价格是各主体优化配置稀缺资源的有效信号, 若价格机制形成的条件不完善则会导致价格体系运行的高成本性, 这在一定意义上也是价格机制形成的高交易成本性。我国农村集体建设用地产权流转价格的高交易成本性着重体现在:一是以公共利益为理由展开的土地征用, 固然让政府获得了土地增值收益的绝大部分, 缓解了财政资金不足对工业化推进和城市化发展的约束, 但却是以农民的失地、持续收入流的破坏以及稳定就业的丧失等为代价, 并且以农民利益、农村集体经济组织利益与国家利益的冲突而颇具不稳定性。如果短期土地收益分配不均衡继续维持的话, 则会导致利益受损者可能成为不稳定的力量, 这主要是因为其在脱离原有社会归属后不被新的社会关系接纳;这种社会关系网的断裂, 会使得不均衡和不安全感成为快速经济增重的不稳定作用。二是因法律规定导致的土地市场灰色交易, 固然让供给者与需求者自发地匹配。但是由于其交易的违法性, 使得该交易缺乏了合法性基础, 致使交易双方的收益缺乏稳定性;不规范性交易行为, 会促使交易的任一方随时损害另一方的利益, 而利益受损者都不会得到法律的有效保护。这种基于资产而非有效资本的交易, 由于其不能有效发挥资产潜能, 使得形成的产权流转价格颇为扭曲。
2.产权流转价格形成的非市场配置。价格的重要性, 一方面体现在价格形成后能够决定什么, 即价格的功能机制;另一方面体现在价格是如何形成的, 即价格的形成机制。考察我国农村集体建设用地产权流转价格的形成过程, 不难发现产权流转价格是政府主导定价的结果, 即产权的行政定价而非市场定价机制。由土地征用而产生的补偿标准, 大多数是政府单方行为, 虽农民能就补偿标准的高低与政府谈判, 但这仅仅是事后行为而不是形成过程的参与行为, 即是事后被动的妥协行为而不是事前主动的商讨行为。灰色的土地市场交易, 也大都是基层政府组织与农民展开的合谋, 且基层政府可凭借其拥有的行政权力而指定交易的流程、甚至筛选潜在的交易者。这种产权流转价格的行政定价机制, 既是对效率的舍弃, 导致了农村集体建设用地的低效率配置;又是对公平的破坏, 不能让权利拥有者借助市场交易资本化其权利, 且塑造了非均衡的收益分配机制。
四、政策建议
产权流转价格是产权实施能力的货币化体现, 是权利拥有者资本化其权利的要求。合理的产权流转价格形成机制能够真实反映权利的稀缺性, 能够优化配置稀缺的农村集体建设用地, 能够促进农村集体建设用地又好又快流转。因而, 需要出台合意的政策, 充分发挥价格机制对农村集体建设用地流转的促进作用。
首先, 在遵循土地用途管制的原则下, 明确市场机制在产权流转价格形成进程中的作用。土地用途管制是通行的土地管理原则, 农村集体建设用地的流转也要遵循该原则。在此基础上要充分发挥市场机制的作用, 以市场的方式促进农村集体建设用地流转。一方面保障土地供给者与需求者的直接对接, 允许农民或农村集体经济组织直接将其持有的农村集体建设用地入市, 以市场上的稀缺程度来索取合适的价格;另一方面界定政府的行为界域, 充分发挥市场机制在产权流转价格形成中的作用, 不断优化价格形成中的行政定价与市场定价的结构。
其次, 在秉持“同地、同权、同价”的原则下, 加快土地产权制度由二元向一元的转向。逐步修改分割的土地产权制度, 基于平等原则, 改变政府对土地一级市场的垄断地位, 赋予农村集体建设用地与城市国有建设用地平等的收益权。
最后, 在认可产权细分的原则下, 不断增强产权拥有者的产权实施能力。市场的发展势必会深化分工的程度, 通过分工能够增强市场机制的效率, 产权也会在分工中不断细分。这就要求我们必须赋予每个权利主体充分的权利表达能力, 以完整的产权实施能力增强其在市场交易中的博弈能力, 从而促进合意的产权流转价格的形成。
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住宅用地价格 篇5
一、“自动续期”无偿使用论
“自动续期”无偿使用论有许多理论基础或技术方法,选取其中两种代表予以评价。
1.民生保障论
“自动续期”,含义就是无条件地续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。有偿续期的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础。[1]住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利,以满足住房人权的基本要求,使国民安居乐业。[2]
民生保障论,实际是中国社会公众对国家立法最大的期待,即如何充分保障私人财产权,使老百姓能够安居乐业。但这种观点存在的问题是:第一,在治理理念上,民生保障论忽略了最为重要的一点:全民所有或国家所有不同于集体所有,更不等于共有,公民个人并不当然地对全民所有的土地享有权利。第二,违反民法的公平原则。无论以何种价格购买的住宅,也不论其用地年限长短,期限届满,一律无条件无偿续期,在实践中将造成更大的不公平。第三,违反民法的基本原理,有私有化的嫌疑。土地出让并非土地的所有权出让,建设用地使用权是派生于土地所有权的一种有期用益物权,期限届满权利消灭,土地的使用收益权能回归土地所有人,这是所有权弹力性的表现。如果建设用地自动无偿续期,将使所有权的弹力性丧失,土地所有权将成为“虚有权”或者空壳化。土地出让金也非土地所有权的价格。《土地基本术语》:“土地出让金,在中国,政府将一定年期国有土地使用权出让土地使用者时,土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额;或以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时,向国家补交的一定数量的货币金额。其实质是一定年期国有土地使用权的出让价格。”如果建设用地自动无偿续期,土地出让金实质转变为土地所有权的价格。学界对这种自动无偿续期最大的批评,就在于其有私有化的嫌疑。[3,4,5]
2.法条解释论
自动无偿续期的解释方法如下:首先,该法条没有增设“但书”条款,也就是立法表述中没有“但”或“但是”以下的部分,自动续期的情形没有附加任何条件。第二,为了与住宅建设用地区别,该法条第二款设有“但书”条款,规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这与该法条第一款的“住宅建设用地期满自动续期”的表述有明显的不同。如果自动续期还要附加条件也就不能称其为“自动”了。[6]
关于《物权法》第149条两款的规定,立法机关的有关文献已经讲得非常清楚。《物权法草案》三审稿第156条规定:“建设用地使用权的期限届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期限届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。”这里并没有区分住宅用地与非住宅用地。2005年7月10日,全国人大办公厅公布《物权法草案》(即修订后的三审稿)。在用地续期问题上,公开的《物权法草案》与三审稿并无不同,但也因此引起社会巨大反响。有专家提出,居民住房的土地使用权期限届满后应当自动顺延,以安民心。有部门建议,商业用地适用草案的规定,住宅用地该为自然续期,直至住房不能使用;有的地方和单位建议,对续期后的出让金做出规定;有的地方提出,应考虑不同用途的房屋所有人的实际支付能力对出让金做出原则性规定;有的地方建议,取消支付出让金的规定……[7]2005年10月19日十届全国人大常委会第十八次会议《全国人大法律委员会关于<中华人民共和国物权法(草案)>修改情况的汇报》指出:“法律委员会研究认为,建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业。”[7]因此草案四审稿155条规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”在《物权法草案》五审稿第149条中依然保留。2006年10月27日《全国人大法律委员会关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉修改情况的汇报》指出:“住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费的问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。”[7]从上述历史文献看,立法机关并无无偿续期或有偿续期的确定结论,而是“等等看”。
除上述有关无偿续期的观点以外,还有所谓的以房养老需求论、房地产市场震荡论等等。限于篇幅,本文不作评论。
二、“自动续期”有偿使用论
1.改革需求论
一种姑且称为“改革需求论”的观点认为,从我国土地制度改革的实践来看,实物福利分配逐步向货币工资分配转变的住房制度改革共同奠定了我国房地产市场起步和发展的基石。如果实行不再缴纳土地出让金无限期使用的自动续期,则意味着土地使用制度又回到了计划经济时期“无限期无偿”使用土地的状况。这可能导致人们土地商品意识的灭失,进而失去拥有土地资产的价值,无疑与改革的方向背道而驰。从我国房地产管理的实际操作来看,商品住宅的建设用地都实行出让制度。无限期的使用乃至永久占用的话,这意味着剥夺了其他人依法享有该土地的权利,有违社会公平原则。[8]
在《物权法》的框架内,维护社会主义基本经济制度,巩固和发展公有制经济,其途径就是在确认国有和集体所有权的情况下,物尽其用。通过建设用地使用权有偿出让制度,能够使国有土地甚至包括集体所有的(经营性)土地的利用能够最大化,同时有效遏制协议出让中的种种腐败,竞价性土地出让功不可没。就此而论,土地有偿有期出让制度不可逆转。无偿续期确实与土地出让制度相背离。但是,改革需求论实在是欠缺人文关怀。2011年的青岛、2016年的温州用地年限届满触碰“自动续期”的立法盲点,虽属个例,但是在20年后的今天,这些地方的居民,还要为缴纳土地出让金焦虑,为安居乐业发愁,立法者不能无动于衷。
2.法理分析论或技术分析论
有学者通过比较建设用地使用权有传统民法的地上权,主张有偿续期。建设用地使用权存续期满后,原土地使用权已归于消灭。因而,土地使用权的续期本质上是权利的更新,是设立新的土地使用权。既然原住宅建设用地使用权的取得是有偿的,那么本质上是权利新设的土地使用权的续期自然也应贯彻有偿原则。地上权人与土地所有人缔结地上权设立契约时一般都会有关于地租的约定。地上权存续期满需要更新时,地上权人有权请求与土地所有人以与从前契约同一的条件更新契约。我国建设用地使用权的设立与此类似,土地使用权在续期时必然伴随出让合同更新,因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。
我国的建设用地使用权,在权利内容上确实和德国、台湾地区的地上权以及瑞士的建筑权类似,均拥有以建筑所有权为目的而在他人土地上进行建筑的权利。基于民法原理,他物权为有期物权,期限届满权利消灭,土地所有权回归圆满状态。如需继续使用,只能重新取得。如此技术分析,虽然顺理成章,但忘记了传统民法的另一面。虽然是私有制,其立法同样不缺人文关怀。以瑞士为例,其《民法典》第779条规定:“建筑权作为独立的权利不得设定为100年以上。前款的权利,可以设定该权利时所规定的相同形式,最多延长效力100年,但事先对延长义务有约定的,不生拘束力。”即便建筑权不能通过约定延长,100年的用地期限,也远远超过我国居住用地使用权最长70年的期限。地狭人稠的台湾,其“民法”对地上权的最长期间不设限制,依当事人意思自治,即便设立永久地上权也可。[9,10]我国立法可否也参考上述立法,延长居住用地使用年限,而不是“自动续期”。
三、延长住宅用地使用权的立法建议
建议延长居住用地使用权年限,期限届满权利消灭。延长住宅用地使用年限,可参考中国人均和预期寿命、近亲属的范围,通过全国人大立法而非授权国务院具体规定,将住宅用地使用权延长为90-100年,且为法定年限,非“最长年限”。
一是延长住宅用地使用权,符合民法他物权为有期物权的基本原理,避免对住宅用地和非住宅用地因差别对待而存在的非平等保护问题。
二是延长住宅用地使用权,可以结束住宅用地无偿还是有偿续期的争论,使立法机关从“有偿”“无偿”续期的立法困窘中解脱出来,途径通常快捷,立法成本较低。
三是延长住宅用地使用权,应对现行《住宅建筑标准》特别是《建筑结构可靠度设计统一标准》有关住宅设计使用年限为50年的国家标准进行修订,使之与住宅用地使用年限相匹配。在住宅毁损而用地年限尚未届满时,应效仿德国《地上权条例》的规定,建设用地使用权不消灭,允许住宅用地使用权人“依法建设”。
四是青岛、温州等地住宅用地年限届满续期问题,应有偿续期。建议按出让土地时(而非今日)70年的土地评估价补缴土地出让金,立法缺陷、改革的成本所造成的损失不能完全由民众负担。
摘要：有关《物权法》第149条所规定的“自动续期”,存在有偿续期和无偿续期两种主要观点。无偿续期论呼应老百姓关切,但缺乏充分的理论支持。有偿续期论虽然理论周延,并且有改革成果佐证,但欠缺人文关怀,老百姓安居乐业的愿望必须转化为立法上的权益。
关键词：物权法,住宅用地,无偿续期,有偿续期
参考文献
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住宅用地价格 篇6
建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。
二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析
一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期,因为如果续期还必须经过一定的程序,缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。(2)笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法,但是仅仅是优先使用,而解释法律仍需将法律置入法律体系之中,透过文义的背后窥探立法的本意,因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。
一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面,加剧贫富分化。于此同时,国家作为土地的所有者,放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权,虚化土地国有制和私有化的界限,势必导致日后土地回收之路更为艰难。(3)笔者认为这种观点值得商榷,根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年,这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长,从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上,使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加,但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失,国家自然能收回住宅建设用地使用权,并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。
三、住宅建设用地续期方式的选择
对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下:第一,相比于其他的不动产,住宅福利、保障的特性更为鲜明,住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性,我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言,如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二,住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先,根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房,之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务,则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权,然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用,但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差,在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费,我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地,一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时,部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用,不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权,这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题,他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化,使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。(4)但是笔者认为从《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年,期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点,在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时,认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三,采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时,便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有,正因为国家收回的无偿性,使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除,从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费,经济价值的流失。综上所述,笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。
四、结语
在越来越多的住宅建设用地使用权期限届满之际,国家应该尽快明确住宅建设用地使用权期限届满的续期相关问题,本文只讨论了一般性住宅建设用地使用权期限届满后续期的有偿、无偿性问题,对住改商、住商一体等特殊的建设用地使用权届满后的续期问题尚未涉及,完善建设用地使用权期限届满续期制度仍需积极探寻。
参考文献
[1]刘云生.中国不动产法研究[M].北京:法律出版社,2009.
[2]黄姗.试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期[J].经济视角,2011(12).
[3]吕妍,李淑杰.住宅建设用地使用权期满续期问题的思考[J].国土资源科技管理,2010.
住宅用地价格 篇7
2011年11月7日,温家宝总理在圣彼得堡表示:“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”,那么房价的合理价格究竟是多少,合理地价又是多少,可以采用多种方法来估价,但前提是确保估价的科学性、准确性、客观性、公正性和合理性。
土地市场旨在对土地资源进行最优化配置和最佳利用,体现出其最大的价值。从目前土地市场的现状来看,由于土地资源的稀缺性、土地市场的垄断性、地方政府的土地财政、不完善的政府官员考核制度和房地产税费体系等决定了这个市场往往是非均衡的。在这种情形下,通过市场难以得到一个客观、公正的土地价格,这就有必要以合理的价格水平作为导向,对土地市场进行监控和管理,完善各项制度,真正发挥土地市场的积极作用。
联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3~6年的中等收入家庭的年收入,从房价收入比可以推算出合理的房价,从房价地价比又可以推算出合理的地价。
考虑到我国城乡差距、区域发展差距、行业收入差距大,收入分配不合理,贫富分化严重,有必要采用多空间尺度的方式,分别对全国、省、市、地区甚至细化到环线、小区,在不同空间尺度上推算合理的地价水平。本文采用区间分析法,得出一个可能出现的合理区间,并用均值来得出合理的地价均值,可以得到多空间尺度上的合理地价水平,这对于建立风险预警系统、规范土地市场有积极的作用。
2 住宅用地的合理地价水平估计
检验房地产泡沫有很多方法,吕江林(2010)通过比较分析租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比以及房地产业利润率等指标后,认为这些指标均不能准确度量我国的房价泡沫,只有房价收入比才是度量我国住房市场泡沫水平较为合理的指标。我们不妨采用逆向思维,用合理的房价收入比、合理的房价地价比来反推合理的地价水平。考虑到各变量难以用某个数值来准确表示,就用区间代替,该区间内考虑了各种可能性和不确定性,将所有可能的数值都囊括到其中。
房价收入比的房价是指由有效供给与有效需求所决定的市场价格,是“一个中等收入家庭年收入总额与一套中等住房市场价格总额之间的比例关系”(庄振锡,2010)。依照国际惯例,根据中等住房价格与城市居民家庭年收入之比的3~6倍为标准,可以根据城市居民家庭年收入来定出中等住房的合理房价。
其中,这里的房价、地价均指普通住宅的房价、地价,以下不再重复。
写成字母公式:
区间的中点、宽度分别定义为:
对于区间的中点,当可能值的概率分布属于对称分布时,中点便是均值和中位数。区间的宽度越大,说明不确定性程度越高。
2.1 中等收入的家庭年收入区间(IU)
根据联合国人类住区(生境)中心《城市指标指南》的定义,“中等家庭收入:是指一个家庭所有来源的总收入,包括工资、薪水、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入,以及在能够获得有关信息的情况下,还包括诸如消费本可以出售的农产品这类的隐含收入”。
对于中等收入的家庭年收入,对界定中等收入群体不同的概念、方法、标准,其结果差异很大。顾纪瑞(2005)对不同的计算标准进行综述、对比和分析。如果以预测的2020年人均年收入,作为现阶段中等收入标准,则中等收入的家庭年收入为[45000,112500]元;如果以中等收入者的起点略高于人均GDP,接近职工年平均工资水平为标准,根据2010年世界银行最新调整的上中等收入标准3945美元,以及最新汇率信息人民币美元最新兑换,1美元=6.3645人民币,则中等收入的家庭年收入为[16739,125540]元;如果以持续的收入能力为标准,为8万~16万元。如果以法国巴黎百富勤公司的研究数据,2010年的中等收入标准为15万~20万元;如果以“恩格尔系数法”,2005年广东省的为5.4万~7.2万元;如果以“月收入+恩格尔系数法”,2005年南京市的为10.8万~36万元;如果以“三者居其一法”,则2005年四川省的为5万~20万元;2009年浙江省社科院调研中心按6.6万~17.1万元作为中等收入标准;以及2007年重庆市统计局将中等收入家庭界定标准设定为年收入7.5万~30万元。
不难发现,各统计部门采用的不同标准和方法,结合到各地的实际情况得到的不同结果,而且差异非常大。2005年采用“高收入组替代法”(顾纪瑞,2005),国家统计局城调总队公布我国城市中等收入家庭的年收入定为6万~50万元的标准,本文以此数据作为参考标准。
2.2 合理的地价房价比区间(MU)
地价在房价中的合理比值采用2009年国土资源部的调查显示数据,“地价仅占房价的15%~30%,平均是23.2%”,尽管该数据遭到业内人士的诸多质疑,但15%~30%水平不妨作为参考,作为合理的地价房价比区间。
2.3 住房的居住面积区间(SU)
在联合国人类住区(生境)中心《城市指标指南》中,规定以一套或居住单元作为计算单位,但并没有明确多大面积或者多少平方米为一个居住单元,这主要是考虑到各国的具体情况(杨文武,2003)。
城镇人均住房居住面积由1978年的4.55平方米增加到2003年的14.8平方米,截至2010年12月30日,中国城镇人均住房建筑面积约30平方米。重庆市统计局对目前国民中等收入问题进行研究,将城镇居民住房面积在120~200平方米之间,拥有一辆10万~15万元的私家车,被认为是中等收入家庭的一种(重庆市统计局,2008)。不同城市对于普通住房面积规定稍有差异。
按多个城市对于住宅销售价格统计调查方案,供中等收入及以上家庭的商品住宅类下设90平方米及以下、90~140平方米、140平方米以上3个基本分类,其中140平方米以上算作非普通住房。基于中国城镇人均住房建筑面积约30平方米,我们不妨设定目前住房的建筑面积为90~140平方米作为中等收入家庭的居住面积区间。
3 举例说明
假设中等收入的家庭年收入区间(IU),合理的地价房价比区间(MU)、合理的房价收入比区间(KU)、住房的居住面积区间(SU)分别为:
则合理的楼面地价区间为:
其中,楼面地价1万元是以有家庭年收入50万元的家庭去购买90平方米,并以6倍房价收入比、30%的地价房价比来计算的。
对于区间6万~50万元的标准,很多研究者认为上限值取值偏大。从区间跨度来看,世界各国中等收入家庭的划分:美国4万~20万美元、德国3万~8万美元、瑞典4万~10万美元、日本4.4万~6.8万美元、韩国2万~3.6万美元、印度0.07万~0.3万美元。不难发现,跨度上美国的较大,下限比上限高出4倍;而中国的更大,超过7倍。
数据值的可靠,应该是实际调研得来,而不是推测、估算得来。据笔者对于多家知名房产中介走访调查,北京市中等收入家庭的年收入在10万~20万元左右,那么当其他参数取值不变,合理的楼面地价区间为:
目前,对于一线城市,如深圳、北京、上海等地,取区间中值15万元不妨作为这些城市中等收入家庭年收入的均值。如果各参数的均值分别取值为:
则一线城市合理的楼面地价均值为:
但这作为全国的楼面地价均值还是略显偏高,还需要对全国的中等收入家庭年收入的均值进行计算。
从平均楼面地价来看,2011年一季度全国120个城市住宅用地平均楼面地价1609元/平方米,环比下跌11%,同比下跌8%。如果按地价房价比15%~30%作为合理区间,从公式(12)来看,全国的整个土地市场目前还是偏高,从降价趋势看正在趋于均衡。而从单个城市的地价水平而言,一季度全国各市住宅用地平均楼面地价(元/平方米)排名靠前的有4832(北京市)、5910(上海市)、5328(杭州市)、4561(南京市)、6654(福州市)、5643(苏州市)、3746(青岛市)等;2011年8月,全国133个城市住宅楼面价格(元/平方米)排名靠前的有4794(北京市)、9590(深圳)、8314(杭州市);10月排名靠前的有4676(北京市)、4274(上海市)等,地价还有很大的降价空间。
此外,还有以下几点值得注意。
3.1 对于中等收入家庭年收入区间(IU)的取值
对于IU的确定,上限值、下限值的准确确定是极有难度的。中等收入的确定,在不同的省、市、地区,采用不同的概念、标准和方法,会得出不同的结果,这直接影响到楼面地价合理值的准确确定。
另一方面,从不同空间上,地域间社会经济发展严重不平衡,行业收入差距大,并且随着时间的变化而变化,陶冶(2005)认为中等收入是随时空条件不断变化的动态概念。因此,一线、二线、三线城市的合理地价存在着差异,即便在一线城市内,不同环线甚至细化到不同小区,合理地价差异也存在,但这种差异程度和特定时空下的居民收入水平有关,当我们“一刀切”时,不可避免地顾此失彼。所以,有必要采用多空间尺度的方式,对于不同省市地区甚至到环线、小区,分别对不同空间尺度上的中等收入家庭的年收入进行数据采集、统计分析,合理准确地判断相应空间尺度上的中等收入家庭年收入的区间和均值,如小区级别的,以该地附近小区居民的中等收入家庭年收入为依据,套用上述(1)~(9)公式来进行计算,那样得出来的合理地价才更具合理性、客观性和准确性。
3.2 对于合理的地价房价比区间(MU)取值
有调查表明,土地成本占房地产项目开发直接成本的58.2%,房价高的根源在于地价高。相比于国际各国的地价房价比:美国是28%,加拿大是24%,英国是25%~38%,韩国是50%~65%,日本是60%~75%,新加坡是55%~60%。有研究者统计,我国现阶段实际征收的房地产税费共计超过60项,政府税费成本在各调查年度2005年、2007年、2009年、2010年房产成本中所占比重分别为30.45%、38.49%、37.47%、40.53%(殷邦权,2010)。那么,中国的合理土地房价比在15%~30%的基础上是否还有上升的空间,这需要对房地产开发、运营成本进行进一步核算,以及政府对房地产利润8%控制的力度等进行研究。
从这里也不难发现,对于各变量能否准确取值,直接影响到合理地价水平的准确计算。对于各参数的区间值,选择指标时需要考虑到其可靠性和实用性,以确保地价合理值获取的便利性和准确性。这些参数的具体数值,都会随着时间和空间的变化而变化。对应于某年的合理地价,参数进行取值时有必要进行时间上和空间上的修正,归化到统一的时空参考系内。
另一方面,统计方法、统计口径与统计数据资料收集来源等差异性直接导致数据的差异性(杨文武,2003)。本文针对的是普通住宅用地在不同空间尺度上的合理价格水平研究,这里并不包括非普通住宅用地,所以在统计口径上有必要进行统一,以确保数据的真实性、可靠性和一致性。
参考文献
[1].顾纪瑞.界定中等收入群体的概念、方法和标准之比较.现代经济探讨.2005.10
[2].吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量.经济研究.2010.6
[3].杨文武.房价收入比指标研究.统计研究.2003.1
[4].陶冶.中等收入和上海的中等收入群体.社会科学.2006.9
[5].庄振锡.房价收入比与合理房价探讨.市场经济与价格.2010.8
住宅用地价格 篇8
关键词：住房投资,住宅销售价格,因果关系
一、引言
为刺激内需, 推动住房制度改革, 自1998年7月, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 中国房改向着市场化的方向迈进, 此后房地产行业迅速发展, 在2001年出现投资投机狂潮, 2004年房价大涨。所以随着房地产行业走热, 研究房地产市场也一度成为热点。国外有关房地产研究的范围较为宽泛, 既有理论创新, 又有实证分析。
影响房地产价格波动的因素有很多, 比如居民收入、城区面积、城镇人口、商品房空置率以及国家调控等因素。影响房地产投资的因素也有很多, 例如城市人口数量、城镇人口人均可支配收入、原材料价格、政府政策等。因而国内学者的研究角度也多变换, 大体上偏重于房地产市场对某一宏观经济变量或房地产价格与多个宏观经济变量的关系实证研究。张清勇、郑环环使用1985—2009年的省级面板数据利用面板VECM对住宅投资与经济增长的关系进行检验, 整体上否定了“住宅引领增长假说”, 有证据显示经济增长引领住宅投资的单向Granger因果关系是稳定的。在中国住房供给价格弹性的区域差异及影响因素—基于面板数据的实证分析一文中, 作者李冀申研究发现住房供给价格弹性具有区域特征, 东部地区北京、上海、天津等地的住房供给缺乏弹性, 其供给曲线具有较大的斜率, 即在需求增加时, 房价将大幅上涨, 西部地区住房供给价格弹性最低。高波、陈健、邹琳华利用动态面板模型对2000—2009年中国35个大中城市进行实证检验, 研究发现区域房价差异是影响区域产业转移和产业升级的重要因素。国家也多次出房价台调控政策, 如上调按揭贷款利率、“限购令”等。
综上所述, 房价对经济发展、政策制定、产业结构都有不同层面的影响, 本文着眼点在于研究住宅供给的价格波动与住宅投资之间的相互影响模式。
二、数据分析
本文使用的数据来源于《中国统计年鉴》。为了消除价格影响, 我们取1999年的数据为基期, 同时为了降低数据波动幅度, 我们分别对住宅投资 (单位:亿元) 和住宅销售价格 (单位:元) 取自然对数, 表示为lnhi和lnhp。作二者的趋势图, 发现lnhi和lnhp并不平稳但二者趋势有一定相似程度, 二者的一阶差分 (dlnhi和dlnhp) 趋势图则略显平稳。接下来我们还将检验二者的关系。
(一) 平稳检验
为了检验住宅投资与住宅销售价格之间的Granger因果关系, 我们首先需要对数据的平稳性进行检验。表1给出单位根的ADF检验值, 及其针对原假设存在单位根的概率值。结果表明, 原序列lnhi与lnhp在三种情况下均不平稳, lnhi和lnhp的一阶差分项dlnhi和dlnhp都是平稳的, 即说明lnhi和lnhp两个序列为同阶单整I (1) 。
(二) 协整检验
协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关系, 其基本思想是:如果两个 (或两个以上) 的时间序列是非平稳的, 但是它们的某种线性组合所形成的序列是平稳的, 则这些变量之间存在长期的均衡关系与稳定性。由于本文建立的系统只包含两个时间序列, 所以采用E—G两步法检验住宅投资与住宅价格波动的协整关系。由
ADF检验可知, 住宅投资的对数序列{lnhi}与住宅销售价格的对数序列{lnhp}均为一阶单整, 对二者进行最小二乘回归, 得到回归方程为:
对归回残差序列μt进行单位根检验, 结果显示该序列零阶平稳, 说明序列{lnhi}与序列{lnhp}存在长期均衡关系, 即协整关系。
(三) 因果关系检验
建立平稳的3阶滞后VAR模型结果如下:
其中, 住宅销售价格对住宅投资影响显著, 而住宅投资对住宅销售价格的影响也是显著的, 这说明住房投资与住宅销售价格影响是相互的。可得总波动方程分别为:
两个方程的调整的拟合优度分别为R12=0.9953和R22=0.9953。由方程 (1) 可以看出住宅销售价格较大程度上依赖于其滞后项, 这种依赖程度随时间增加而增加, 其滞后一期影响为负。住宅投资对住宅销售价格的影响在滞后二期达到最大, 滞后三期为负。方程 (2) 显示住宅投资受住宅销售价格的影响程度更大。自身的影响随时间增加减小。
辅以脉冲响应函数, 协同分析二者之间的影响关系。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量和未来取值的影响。
1. 从右上图可以看出给住房投资一个正的标准冲击, 给住房销售价格造成的影响在8年之内都是震荡的, 但是大体上都在x轴的上方, 8年以后影响趋于稳定。
2. 左下图的脉冲响应函数表示的是住宅投资对住房销售价格波动对所做的响应。给住宅销售价格一个标准冲击, 住宅投资会迅速下降, 尽管在两年后这种反应向x轴靠拢并趋于稳定, 但是整体都在x轴以下。
3. 右下图是住宅销售价格自身的脉冲响应函数, 图示表明给住宅销售价格一个冲击, 在随后两期内这种响应迅速由正的作用变成负的作用, 在接下来的几年里响应具有周期性, 且都在x轴以下。
4. 左上图是住宅投资自身的脉冲响应函数, 据图可以看出, 给住宅投资一个冲击, 后期住宅投资达到最大, 反映住宅投资可能存在一定的投资投机性。之后的响应逐渐平稳, 且都在x之上。
三、结论
模型检验结果表明住宅销售价格较大程度上依赖于其滞后项, 这种依赖程度随时间增加而增加, 其滞后一期影响为负。住宅投资对住宅销售价格的影响在滞后二期达到最大, 滞后三期为负。住宅投资受住宅销售价格的影响程度更大。自身的影响随时间增加减小。
对应第四节对脉冲响应函数的分析, 说明住房投资增加一次会使住房销售价格在长时间内都处于不同程度的增加状态。说明住宅销售价格增加所带来的财富效应大于住宅投资回报。出现上述冲击效应的原因是住宅投资存在一定的投资投机性。为了稳定房价要坚决抑制投机投资性购房。像北京、上海等城市严格执行商品住房限购措施, 严格实施差别化住房信贷政策等。脉冲响应函数还表明住宅投资、住宅销售价格的增加具有很强的惯性, 非政策不可逆性。此时, 国家的政策则异常的重要性, 例如通过征收个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等以稳定房价。
参考文献
[1]张清勇, 郑环环.中国住宅投资引领经济增长吗[J].经济研究, 2012 (.2) .
[2]杨俊杰.房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制研究[J].经济研究, 2012 (.1) .
[3]李冀申.中国住房供给价格弹性的区域差异及影响因素—基于面板数据的实证分析[J].金融与经济, 2012 (.9)