经营性用地

经营性用地（精选10篇）

经营性用地 篇1

根据《土地利用现状分类》 (GB/T 21010-2007) , 殡葬用地属于特殊用地, 指陵园、墓地、殡葬场所用地。我国社会逐步进入老龄化阶段, 经营性殡葬用地的需求被逐步显现出来, 经营性殡葬用地开始大量进入市场, 土地供应开始实行公开出让。经营性殡葬用地是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地。其用地性质、经营模式与商服用地最为类似, 本文对剩余法在经营性殡葬用地的评估应用中进行了一些研究。

一、剩余法评估经营性殡葬用地的技术路线

1、技术路线分析

根据估价师实地调研的情况, 分析待估宗地的基本情况, 收集与待估宗地位于相同供需圈内的类似殡葬用地的经营情况, 分为租赁型收益和出售性收益分别估算土地总价值, 估算开发成本和开发商合理利润, 确定待估宗地的土地价格。

2、剩余法基本原理

剩余法又称假设开发法, 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等, 以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法评估土地价格用下列公式:

V=A-B-C

式中:V——待估土地价格;

A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值;

B——整个开发项目的开发成本;

C——开发商合理利润;

二、估价实例

1、估价实例最高最佳利用方式

待估对象为经营性墓地, 位于XX市XX镇, 总土地面积为12000平方米, 土地现状为山区丘陵用地, 坡度不大, 东依河流, 远离市区, 位置较为偏僻, 但是风景优美, 气候适宜, 适合作为殡葬用地使用。用地手续和建设手续均合法, 现状利用方式符合最高最佳利用方式, 作为殡葬用地可以达到最佳功能发挥。

2、估算开发完成后的不动产价值

墓地总价的确定应针对不同类型物业的收益模式进行分析, 此墓地设有不同类型物业, 有骨灰堂和墓穴、塔位。骨灰堂一般为租赁, 墓地、塔位为销售, 还有部分殡葬用品的零售收入、墓穴管理费、塔位管理费、骨灰安放 (葬) 证书费等其他收入, 这些收益是日常收益, 均需维护日常开支, 在租赁性物业的计算中不再计算这部分收益。

经过估价师实地调查, 并查询了此墓地之前3-5年的账目, 估算出待估对象所设骨灰堂总建筑面积为2000平方米, 可出租面积为60%, 年出租率约为80%。通过相同区域骨灰堂收入调查, 确定可观收益为每平方米租金约为1.5元/天。

墓地总建筑面积为8000平方米, 按平方米销售, 每平方米售价为1万元;塔位共设900个, 每个售价为3万元, 墓穴和塔位使用年限均为40年。

(1) 计算租赁性骨灰堂的收益

房地总收益为=2000×80%×60%×1.5×365=525600元;

房地总费用包含房产税、印花税、管理费、维修费、保险费、折旧费、营业税及附加, 记过实际计算, 房地总费用为255055.2元;

房地纯收益为房地总收益-房地总费用=270544.8元;

根据市场实际状况进行综合还原利率的求取, 得出r=7.2%;

计算求得骨灰堂的总价为3757567元。

(2) 计算出售的墓穴和塔位的收入

墓穴的售价为每平方米的售价乘以总的墓穴的建筑面积

8000×10000=80000000元;

塔位的售价为总的塔位的个数乘以单个塔位的价格

900×30000=27000000元;

墓穴和塔位总售价为107000000元。

(3) 不动产的总价的计算

墓地的总价为3757567+107000000=110757567元。

3、确定开发成本

墓地的开发周期一般时间较长, 且都是分区分片进行开发, 在进行土地价格的评估时一般参照商业设定开发周期为两年, 墓地的开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。墓地开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

(1) 总开发费包含建安工程费、室外工程费、行政性收费及人防工程等, 经计算求得总开发费为3655200元;

(2) 专业费、不可预见费费、销售费用等依照当地市场状况分别取合适的比例后进行计算。

(3) 利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。

(4) 税费按照当地相关法律法规的规定求得。

4、确定开发利润

开发利润取当地本行业客观利润率, 殡葬行业目前仍属于垄断性质的行业之一, 虽然政府已逐步开放经营性殡葬服务市场, 在确定利润率时需充分考虑这一因素的影响, 根据实际情况进行利润率的确定。

5、求取土地总价及土地单价

根据公式V=A-B-C, 带入上述各个数据, 经过计算可以求得总的地价为25184452元, 土地总面积为12000平方米。

土地单价=土地单价为总地价÷土地总面积=25184452元÷12000平方米=2099元/平方米

三、结语

殡葬用地属于特殊用地, 因为性质和经营模式类似于商业用地, 在殡葬用地评估市场发育不是很健全、市场交易实例缺乏的情况下, 剩余法在经营性殡葬用地的评估中极具实用性。剩余法直接反映了估价时点的不动产状况, 评估出的价值具有良好的现势性。根据目前经营性殡葬用地的土地市场情况, 要根据具体对象进行实际分析, 希望能为殡葬用地的出让评估提供一些参考。

摘要：殡葬用地在全国土地分类中属于特殊用地, 实际评估中比较少见, 交易数量少, 缺乏市场交易实例。结合一实例用剩余法评估殡葬用地。本文主要探讨剩余法在经营性墓地评估中的实际应用。

关键词：殡葬用地,剩余法,土地价格

参考文献

[1] 、《土地利用现状分类》 (GB/T 21010-2007) , 2007年8月10日, 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布;

[2] 、《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GB50137-2011) , 中华人民共和国住房和城乡建设部;

[3] 、《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 (试行) >的通知 (国土资厅发[2013]20号) 》;

[4] 、《物权法视角下的殡葬用地问题探析》, 臧博、何永新, 大连海事大学学报 (社会科学版) , 2011年4月, 第10卷第2期;

[5] 、《如何更好的运用剩余法进行土地评估》, 朱海银, 内蒙古科技与经济, 2010年10月, 第20期;

[6] 、《公墓管理暂行办法》 (民事发[1992]24号) , 中华人民共和国民政部。

经营性用地 篇2

一、农村集体经营性建设用地的理解

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求

（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要

随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的建设

用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。

（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要

在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。

三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议

（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置

1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。

2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报

批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。

3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。

（二）集体经营性建设用地的供应

1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。

2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。

3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按30：70分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。

（三）集体经营性建设用地的管理

集体经营性建设用地供后管理，如果没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。

（四）集体经营性建设用地的后期使用

1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

(五)集体经营性建设用地供应对象及利弊

集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地

建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。

普定县国土资源局

经营性用地 篇3

关键词：集体经营性建设用地；流转；增值收益分配

中图分类号： D912.3文献标志码： A 文章编号：1672-0539（2016）02-0053-04

十八届三中全会之前，政府作为土地一级市场的垄断者，只允许国有建设用地上市流转，而对农村集体建设用地上市流转作出了严格的法律限制。为了使农民公平地享有集体土地的增值收益，十八届三中全会决定在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地可以入市，与国有土地实行同地同权同价。此番农地改革打破了国家对土地一级市场的绝对垄断地位，赋予集体组织在土地一级市场中的主体地位。然而，国家允许农村集体经营性建设用地可以同国有建设用地一样在土地一级市场中上市交易，对随上市流转产生收益的分配却只是以政策的方式笼统地规定为：建立兼顾国家、集体和农民的收益分配机制，尚未出台一部国家层面上的法律规定。实践中，部分试点地区的法规也都仅限于各自行政区划内，并没有形成一个相对明确的、普适性的分配机制。制度与现实的脱节难免会引发一些社会问题，建立健全的集体经营性建设用地入市制度是消除城乡建设用地壁垒、统一用地市场、继续深化土地改革和保障农民土地权益的重大措施，而合理、谨慎地处理好增值收益分配是推进集体经营性建设用地顺利入市的重中之重。

一、农村集体经营性建设用地

（一）经营性建设用地的概念

2002年国土资源部发布的11号令《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》第四条（1）首次提出经营性建设用地。2007年发布的39号令中增加了一个工业用地，但对于什么是经营性建设用地没有明确说明，并将经营性建设用地归属于国有建设用地。从《土地管理法》中有关土地分类情况来看，也没有涉及到集体经营性建设用地的概念。

笔者认为，集体经营性建设用地是具有生产经营特性的建设用地，凡是用来以营利为目的，在符合乡村土地利用总体规划情况下使用的建设用地都应纳入集体经营性建设用地的范畴之内。根据我国《土地管理法》第43条的规定，可以将集体建设用地归纳为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地三类，后两种用地因用途上的相似性，可统称为公益性用地。乡镇企业用地一般是农村集体经济组织兴办企业或者与其他组织、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业所使用的土地，是一种盈利性的建设用地。可见在这三种建设用地中，宅基地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地都排除在集体经营性建设用地范围之外，而乡镇企业用地的经营特性决定其属于集体经营性建设用地范畴。但集体经营性建设用地并不局限于乡镇企业用地[1]，还包括乡村企业用地以及以集体建设用地使用权入股、联营等形式创办的企业、商业所使用的集体土地。

（二）盘量集体经营性建设用地

1.地票

地票针对的是被闲置、废弃的农村集体建设用地，经过复垦开发为耕地而产生的指标。当前我国农地非农化开发管理实行的是指令性配额体制[2]，新增建设用地面临严格的审批限制，经过农村土地交易所拍卖取得地票者，可以在符合城市规划和土地利用规划的前提下，向政府提出征地建议，获取建设用地的使用权。在集体建设用地入市被禁止的情况下，“地票”持有者只得先向政府提出征地建议，在集体土地被征收为国有土地后才可以上市流转。当集体经营性建设用地被取消入市管制后，“地票”的持有者不需要再经过政府征收用地这一环节，直接可与其他需用地者共同竞价使用集体土地。当“地票”持有者获得集体土地后，便可以使用集体土地进行以营利为目的建设，而此时的集体土地因有了用地者在上面的生产经营，自然就从原来的宅基地或者公共基础设施、公益事业建设用地，甚至是耕地转变成经营性建设用地。

2.农村集体土地股份化

随着越来越多的农业人口向城镇涌入从事非农业生产，农村地区的土地出现被“晾荒”的现象，而部分有意从事土地耕种的农户以及外来个体和企业需要足够的土地进行规模经营，因此土地流转需求强烈[3]。为了平衡这对矛盾，政府便允许部分试点地区进行集体土地股份化改革，农民和集体在不转让土地承包经营权的情况下，以土地折价入股，参与需用地者的土地生产中。需用地者在拿到土地“股份”后，便可以在集体土地上面从事与其目的相一致的生产活动，当从事的为非纯农业生产和公益事业时，农户手中的土地性质就会因整个土地的用途而发生转变。

二、农村集体经营性建设用地初次流转中土地增值的含义及原由

（一）农村集体经营性建设用地初次流转中土地增值的含义

农村集体经营性建设用地增值可发生在两个时期：第一时期，是集体经营性建设用地流转前即农村集体兼具土地所有者与使用者双重身份时，由于土地本身条件或者土地利用规划、政府投资产生的增值；第二时期，是当土地所有者与使用者身份发生分离，土地被流转之后土地价值增加。在第二时期中，又分初次流转和再次流转，初次流转是集体土地所有者将集体经营性建设用地的使用权流转到使用者手中；再次流转是从所有者手中获得用地使用权的主体将土地的使用权流转到其他使用者手中，是集体经营性建设用地使用权的二次流转。本文所论述的增值分配是发生在第二阶段下的初次流转，即集体经营性建设用地使用权在集体所有者与其他使用者之间进行的流转。

（二）农村集体经营性建设用地初次流转中发生增值的原由

农村集体经营性建设用地发生增值，一方面是基于土地自身因素，如土地的资源性质，土地作为一种稀缺性的自然资源，具有可再利用的天然优越性。随着人口的膨胀，城市化进程的加快，城市中建设用地的土地承载力加重，要想容纳更多的进城人口，发展城市商业、工业，不得不转向农村土地。由此一来，农村建设用地面临紧绷现象，供需出现失衡，集体经营性建设用地炙手可热，土地价值自然随之上涨。另一方面，由于土地利用规划确定的土地用途发生变化或者政府进行公共基础设施、公益事业建设引发的外部增值。此外，土地的成本价格与土地的用途息息相关，一般而言，工业用地较商业用地的取得成本要少的多，当宗地在国家土地利用规划内，用途从较低成本地转为较高成本地，或者宗地因周边土地用途变化引起的外设效应，都会使其用地价值增加。在政府尚未对集体经营性建设用地投入设施建设时，原本的用地价值构成只是基于土地这一个生产要素决定，当政府在上面进行建设后，土地上就多了设施建设生产要素，附加性价值就有了显现，土地价值自然就有所增长。

三、参与初次流转增值收益分配的主体界定

（一）政府

在农村集体经营性建设用地流转发生土地增值，在其收益分配主体确定上，学术界聚焦于政府能否参与分配。根据绝对产权理论，土地增值收益应归于土地的产权者，政府既然对集体所有的土地不享有产权，当然不能作为主体参与收益分配。根据相对产权理论，我国集体经营性建设用地入市流转受到需符合规划和用途管制的限制，集体组织实际上是集体土地的相对所有者，土地的开发权掌握在政府手里，政府自然有权参与流转增值收益的分配[4]。

笔者认为，在农村集体经营性建设用地入市流转中土地发生增值时，政府应当作为主体参与分配收益。农村地区的建设需要政府来主导，在城乡二元体制下，农村处于弱势，无论是在经济上，还是在社会政治中，农村的竞争力远不及城市，这就要求政府需要对广大农村地区进行大量的公共产品投入，如交通水利、教育医疗等。在农村的经济发展和社会服务中，政府是以管理者和服务者的身份介入建设，使得农村集体的土地因公共基础设施和公益事业的建设增加了附加性的价值。同时，农村集体经营性建设土地能否顺利稳妥地进入土地市场流转，依赖于土地市场是否健全，而完善的土地流转市场又需要国家的政策法规的规制。政府在集体经营性建设用地流转中扮演了积极的角色，应当参与增值收益的分配。

（二）集体

《物权法》规定：集体所有的动产和不动产，其收益归于集体所有。农村集体经营性建设用地作为农民集体所有物，是集体所有的一项不动产，基于所有权的收益职能，当集体经营性建设用地发生流转产生增值收益时，集体可直接依据物权请求权来请求分配收益。现实中，集体土地产权存在确权不明的困境，相关法律法规也都是规定集体土地的所有权归于集体，对于具体确定到哪一层级未予以明确。笔者认为，当集体经营性建设用地所有权存在主体缺省的情况下，可以推定为村集体所有。村集体作为基层群众组成的自治性组织，有相对完善的决策和执行机构，能够近距离地接触农民，较真实地反映他们的利益诉求。同时，村民也便于对村集体作出的具体决策进行监督。村民小组虽然在事实上对村集体的土地进行直接经营和管理，但其实质上只能算是基本核算单位，无法独立地进行决策，具体的土地利用还需经过村集体的确定；乡（镇）农民集体和作为基层行政机关的乡（镇）政府之间又存在千丝万缕的关系，后者的行为目标是行政目标的实现[5]，当政府利益与农民利益发生冲突时，难以保证乡（镇）政府不会以牺牲农民利益换取行政目标的实现。

（三）农民

集体所有的土地除了本集体自留土地和尚未开发利用地，如荒地、荒山之外，都承包到农民手中经营，由农民以家庭为单位使用集体土地，从土地上获得财产收益的直接主体是农民本人。农民与土地紧密联系在一块，农民在土地上进行劳动，从土地上获得生存资料，以此来维系生存发展。当土地被流转出去后，农民就丧失从土地上直接获取财产的收益，在没有安置好这部分失地农民的就业问题或者没有对应补偿因失地带来的损失时，农民个人的生活质量会下降，甚至生存都会面临障碍，此时如若不妥善维护好农民利益，有可能会引发社会动荡。因此，在进行增值收益分配时应兼顾到农民个人利益，保障他们的权益不会因此受到损害。

四、建立政府以税收形式、集体和农民内部协商的收益分配方式

我国在土地所有权方面实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制的二元所有制。农民集体经营性建设用地作为农民集体所有的一项建设用地，由本集体经济组织成员承包经营，其收益由承包经营者享有。政府既不是土地的所有者，也不是利用土地进行经营的承包者，无法同农民集体和农民一样直接依物权职能从土地流转中分享增值收益。但现实中，农村集体经营性建设用地得以增值，大部分归于政府对土地的规划和设施建设的投入，政府在农村集体经营性建设用地的增值中可谓功不可没，如何建立兼顾国家、集体、农民的增值收益分配机制、合理地提高农民收入就成了问题的关键。从各地的试点方案中来看，政府参与分配主要是通过两种途径：一是直接从收益中依一定比例划取，大部分试点地区都采取此种做法；二是以税收形式参与流转收益的分配，例如浙江省湖州市、广东省。

（一）建立与政府事权相匹配的地税制

笔者认为，农村集体经营性建设用地流转的增值收益，国家应当通过征税的形式间接获取。建设用地入市流转是所有者集体和建设用地使用者之间进行的市场交易，双方在交易时主体地位平等，基于自愿、有偿原则，遵循土地供需矛盾规律，在讨价还价的博弈之中确定了用地流转的市场价。无论最终确定的流转价格是否符合土地的价值，集体作为这个商事行为的主体，对自己的行为应当负有责任，当然也应享有行为带来的全部利益。政府在流转的过程中并没有参与谈判，没有理由来直接分享集体土地交易的成果。因而政府不宜与集体、农民按一定比例来分享农民集体经营性建设用地流转中产生的增值收益。但是集体建设用地得以增值，很大程度上是源于政府在土地上进行的投资，或政府对土地流转市场的调控，此时政府有权要求获取一定的回报，无论是基于投资收益权还是基于在市场经济中的征税权，政府都可采用征收土地增值税的方式间接从集体所有者手中获得部分建设用地流转的增值收益。只不过政府获得收益的性质是从集体从事的市场获利行为中征收的税款，而非建设用地流转发生的增值额。

在确立征收税率方面，可比照国有建设用地流转增值征收税率，采用四级超额累进税率。在确立每一级税率时，可适当低于国有建设用地的征收税率标准，以区别国有建设用地，保护集体经营性建设用地的集体所有制和农民利益。

（二）集体和农民内部协商确立分配增值收益方案

当集体获取本集体经营性建设用地流转的净所得额后，应该将获得的收益在集体和本集体组织成员内合理分配。至于以何种方式分配、分配的程序、比例如何，笔者认为，应当由集体和农民内部协商确立分配增值收益的方案。村集体作为一个基础性群众自治组织，依法办理本集体的事情，实行自我管理，乡（镇）政府不得干预依法属于村民自治范围内的事项（2）。土地流转的增值收益是农民集体内部财产的增加，应列入到集体财务管理中，由集体在村民的监督下安排增值收益分配。在决定分配比例和集体收益的用途方面，应该经过村民或者村民代表的三分之二及以上通过方为有效，集体收益部分在使用时应在村务公开栏中写明具体事项和使用金额，以便村民随时监督。为了防止部分集体领导人员滥用职权、以权谋私，法律可以限制分给农民的最低比例额；同时对集体分配到的收益限定用途，规定只得用于集体基础设施、公益事业或者偿还本集体因发展本村经济、完善本村社会服务欠下的债务。

参考文献：

[1]韩松.论农村集体经营性建设用地使用权[J].苏州大学学报：社会科学版，2014，（3）：71.

[2]黄忠.地票交易的地役权属性论[J]. 法学，2013，（6）：18.

[3]徐建春，李翠珍.浙江农村土地股份制改革实践和探索[J].中国土地科学，2013，（5）：4-13.

[4]王小映.论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配[J].农村经济，2014，（10）：3-4.

经营性用地 篇4

20世纪90年代以来, 在我国经济快速发展的过程中, 一方面乡镇企业大量倒闭, 建设用地闲置现象突出, 另一方面随着城镇化进程的加快, 对建设用地的需求急剧上升。在此背景下, 一些地区开始出现私下流转农村建设用地的现象。21世纪初, 我国已开始制定一系列方针政策来探索性地推动集体建设用地流转, 之后集体建设用地从规范流转步入了逐步开放阶段。2013年, 我国开始明确提出规范、推动农村集体经营性建设用地入市。2013年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价, 建立城乡统一的建设用地市场。2015年1月, 中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》, 标志着我国正式从中央层面开始实施农村土地制度改革。2015年2月27日, 全国人大常委会通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县 (市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》, 标志着农村集体经营性建设用地入市改革试点进入了具体实施阶段。我国逐步放宽农村集体经营性建设用地入市限制, 是市场经济发展的必然趋势, 也符合我国国情的客观要求。

农村集体经营性建设用地入市对于提高土地资源配置效率, 促进社会经济发展起到了积极作用, 但与此同时, 我们必须明确集体经营性建设用地在入市过程中面临的一系列问题, 尤其体现在入市配套制度不完善、产权制度不健全、收益分配机制不合理三大方面。这三大问题是开展此项改革的试点地区需要全力克服的困难, 若得不到妥善处理, 势必会影响集体经营性建设用地的入市进程, 并引发一系列社会矛盾。

1 农村集体经营性建设用地入市的配套制度

1.1 集体经营性建设用地的入市配套制度存在的问题

1.1.1 土地入市的相关政策引导宣传不到位。

相关部门对土地入市宣传的重要性认识不足。宣传力度小, 宣传手段单一, 更多的时候只是停留在官方的文件没有做到走村入户等适合农民接受的方式, 导致农户不了解国家政策, 不了解入市的实际意义, 误解入市目的的现象也时有发生, 阻碍了土地入市工作的顺利进行。

1.1.2 相关法制不健全。

与英、美、法、日等发达国家的农村土地入市历史对比发现, 我国目前在土地入市方面的立法仍十分欠缺。概念界定模糊, 政策不够明确、许多条款相对陈旧等问题, 难以有效引导我国当前农村集体经营性土地入市。首先, 农地入市中的法律关系不明确。目前农村土地使用权入市有一部分是向农家的亲朋好友转让, 或者抛荒后由村内组织委托他人或自己代为受让, 没有法定的程序和具有法律效力的入市合同, 十分不规范。二是农地入市的责权利不明确。入市后的相关权限、土地保护、流转费率等很多方面都模糊不清, 导致入市双方的责任权利界定非常混乱, 入市纠纷不断。

1.1.3 农村社会保障制度不健全。

土地是农民的衣食父母, 其重要性不言而喻, 越是经济不发达, 就越是依赖土地, 因此, 农民对土地存在特殊情感, 不愿轻易转让土地。尤其是农村的社会保障体系仍不健全, 很多农民没有参加合作医疗和养老保险, 即使已经参保的农户获得的补助也十分有限, 所以农民担心土地转让之后的保障问题导致其不愿意出让土地。

1.2 完善集体经营性建设用地入市配套制度的措施

1.2.1 完善土地入市的相关法律体系。

政府应对目前农村土地入市过程中程序、要求、维权途径等深入研究, 尽快作出详细而明确的规定, 帮助农民制定合法的合同样本, 并对现有的《土地管理法》、《农村土地承包法》中陈旧的条款进行修订, 使农村土地入市真正做到有法可依, 有法必依。积极引导农民对土地进行有序入市, 切实保护农民的利益。政府应该依据法律并且结合当地土地的基本条件, 引导鼓励农民积极参与入市, 同时要有效控制土地入市过程中的强制行为, 保障土地用途不变, 确保农业的综合生产能力不断提高。

1.2.2 完善农村社会保障体系。

一是加强财政投入力度, 提高政府社保资金在农民社保基金中比例, 通过土地入市逐步提高农村社保基金吸引农民参保;二是制定土地入市养老保险办法, 建立土地入市养老保险管理机构, 制订详细的养老金缴费领取方案, 使农民没有后顾之忧;三是改革现有户籍制度, 打破农村劳动力转移到城市的屏障, 调整在户籍制度上的不合理的社会福利分配, 确保土地入市工作的顺利进行。

1.2.3 建立市场机制, 完善土地入市。

一要完善各级土地入市管理服务中心, 建立农村土地入市信息平台, 及时收集发布土地入市信息, 建立土地入市纠纷调处机制, 解决因入市可能产生的诸多矛盾;二要成立农村土地评估机构, 负责土地如分等定级和价格评估等量化工作, 为入市双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据;三要积极发展市场中介组织, 建立多层次、全方位开放的土地入市市场机制, 依靠市场调节完善入市机制, 降低土地入市成本;四要建立土地撂荒惩罚机制, 对农民不愿耕种又拒绝入市而造成的土地荒置, 每一年由村委会组织按规定征收相关的撂荒费。

2 农村集体经营性建设用地的产权制度

2.1 我国农村集体产权制度存在的问题

回顾我国农村土地改革历程, 土地使用权的改革是重点, 从最初的15年不动地到30年不动, 再到后来的长久不动, 但是诸多措施却始终未能解决农民对土地只有使用权没有所有权的状况。越来越多的政策和法律制度着眼于强化产权保护和农村土地市场化, 但长期存在的顽疾土地国家所有和集体所有的二元体制依然存在, 农民和集体之间在集体土地的财产权利仍然难以界定。土改新政并不能改变“二元土地产权”的制度格局, 短期内, 城乡分治的土地市场现状难以改变。

土地确权登记颁证是农村土地制度改革的基础性工作, 但问题重重, 要完成土地确权登记的前提是对农民土地进行精确的测量, 目前来看, 这项工作难度很大, 农村的土地普遍存在面积不准、数据不清的现象, 如宅基地面积普遍超出标准面积, 根本没有承包地块、合同、证书等, 这些问题在一定程度上阻碍了集体经营性建设用地的入市进程。

2.2 有效推进集体经营性建设用地产权制度改革的对策

2.2.1 明确产权主体, 规范职能权利。

只有明晰集体建设用地使用权, 农民的流转行为才能合法化, 农村集体经营性建设用地才能有序入市。明确集体建设用地所有权主体, 划定三级农民集体所有的土地所有权及其权能;明确集体土地所有权人享有平等的法律地位及各项权利;明确各集体成员的知情权、参与权和决策权等民主权利, 建立农民集体内部决策机制和程序;明确按照法律程序选取集体土地所有权行使代表, 并由代表大会集体讨论行使农民集体代表的权利、义务和责任。

2.2.2 严格执行土地权证登记发放工作, 健全登记备案系统。

一是成立农村集体土地登记小组, 勘界确权、对权属不清的地块以及“四荒地”等自然资源重新进行核实登记颁证, 并明细配套措施, 达到每一个问题都可依据相应的政策予以解决。二是制定详细的土地权证登记颁发程序, 对于承包地块、证书等未明确到户的, 必须明细到户, 同时做好合同、证书的补签、补订和补换工作, 对各种违法违规行为严肃处理, 切实保障集体成员的土地权利。三是建议利用把遥感技术、地理信息系统和全球定位系统结合起来的3s技术全方位开展地籍调查、核实工作, 提高测绘精确度。同时国家应对地方政府加大测绘资金支持, 以确保土地测绘工作的顺利进行及测绘数据的连续性、实用性。

2.2.3 加强技能培训, 转变思想观念。

农民对土地流转的认识水平及对农地的改造、利用程度, 直接影响到农村集体经营性建设用地的入市成效。一方面应积极宣传, 加强我国农民对世界先进农业经济的认识。另一方面对农民提供实用性的技能培训, 培养新型职业农民, 同时政府应加大扶持力度, 鼓励有能力、有意愿的农民创办家庭农场和农产品加工、营销企业等符合社会主义市场经济发展要求的现代农业组织。

3 农村集体经营性建设用地入市的收益分配

农村集体经营性建设用地入市后的土地收益分配, 是集体经营性建设用地入市改革的关键, 收益分配是否合理, 直接关系到改革的成败和社会的稳定。但此次改革试点采取“封闭运行、风险可控”的原则, 各地实际情况差异又很大, 加之各试点直接入市的案例较少、经验不足, 使得各改革试点并没有在全国形成公开透明、可复制、易推广的流转收益分配机制。不过, 可以肯定的是集体经营性建设用地是集体建设用地的一项重要组成部分, 通过分析现实中集体建设用地在流转收益分配方面所面临的问题, 来揭露和防范集体经营性建设用地入市后可能面临的收益分配问题, 在理论分析中不失为一种可行性较高的方法, 对具体入市实践也存在深刻的指导意义。

3.1 入市后在流转收益分配方面面临的问题

3.1.1 地方政府与农村集体组织之间的利益协调。

在集体建设用地首次流转收益分配过程中, 地方政府是否作为流转收益的主体参与收益分配, 以及市、县 (区) 、乡 (镇) 三级地方政府是否均参与收益分配, 各地存在差异。同时对于地方政府、原土地所有者和土地所有者, 如何合理分配集体建设用地在再次流转中所形成的土地增值收益, 各地也存在差异。与集体土地被征后入市流转相比, 集体经营性建设用地直接入市会首先触及地方政府的利益, 直接导致地方政府的财政收入减少。因此, 在设计农村集体经营性建设用地入市收益分配机制时, 应首先考虑到如何解决由于建设用地流转方式改变所造成的地方财政收入失衡, 以及如何协调地方政府与农村集体组织之间的收益分配关系等方面的问题。

3.1.2 农村集体组织与集体成员之间的利益关系。

虽然相关法律条文并没有明确规定建设用地流转收益最终归农村集体组织所有还是归集体成员所有, 但在建设用地流转实践中, 乡镇政府和村委会往往掌握着集体建设用地流转的决策权、定价权和收益分配权, 而农民集体成员作为真正的土地所有权人, 其所享有的自主决策权、收益分配权等权益往往会大打折扣。相应的, 在农村集体经营性建设用地入市时, 谁能作为土地所有权人来履行行使决策权、收益分配权等权益的职能, 以及入市后所取得的流转收益, 在农村集体组织与集体成员之间应以何种比例和方式进行分配才能真正保障农民的权益, 是各改革试点在设计集体经营性建设用地入市收益分配机制时不可回避的问题。

3.1.3 相关土地权利人之间的利益均衡。

在集体建设用地的规划限制下, 人们会较多的考虑到失地农民的权益, 而忽略那些被规划为基本农田、永久限定为农业用途的土地权利人的权益。但事实上, 同是作为集体土地产权人, 失地农民和被永久限定为农业用途的那部分土地权利人应享有同等的收益权益。因此, 在设计集体经营性建设用地入市收益分配机制时, 由于各地土地资源禀赋、区位和用途管制等因素的不同而造成的土地权利人之间的利益不均衡问题同样不容忽视。

3.2 完善入市收益分配机制的政策建议

3.2.1 明确政府职能, 转变政府角色。

政府作为市场监督者, 在首次流转过程中不能参与入市收益分配, 但政府基于对集体经营性建设用地入市试点地区的各项基本投入所产生的土地增值收益, 可通过税收手段依法享有。同时可设置与集体经营性建设用地入市改革相匹配的税费机制, 并尽量贯彻“让利于民”的原则, 减轻各方税负负担。这样既可以在保证地方政府财政收入的同时, 调动其改革的积极性, 又可以通过政府税收收入的分配功能调节各地区利益, 防止出现因规划限制而造成的土地权利人之间利益不均衡的问题。

3.2.2 保障农民依法行使决策权和收益分配权。

对于产权主体明确的集体经营性建设用地, 尽可能保证农民成员作为土地受益人, 并依法行使自主决策权、入市流转收益分配方案的参与权等权益。对于当前产权不明晰的集体经营性建设用地, 可发展多种形式的股份合作, 将土地收益折合成股份, 切实落实到每个集体组织成员手中, 并明确由此产生的占有、使用、支配和收益权能, 最大限度地提高集体成员收益。

3.2.3 明确入市流转收益的使用范围。

就当前我国大多数农民生活水平较低, 抗风险能力较差的状况而言, 国家对入市流转收益的用途管理不易全面放开, 应当切实保障用于农村基础设施建设和集体成员社会保障支出的收益在全部入市流转收益中的所占比重。但从长远来看, 以法律形成把入市收益权完全界定给集体组织成员, 把收益全部分配给集体组织成员, 是大势所趋。对于农村基础设施和公共事业建设的费用, 可由村民通过民主程序, 共同筹取资金进行支付。

摘要：农村集体经营性建设用地入市是社会主义市场经济发展的必然趋势, 对全面深化农村改革有着重要意义, 但在具体实践过程中凸显出集体经营性建设用地入市的配套制度不完善、产权制度不健全、收益分配机制不合理三大问题。从我国实际情况出发, 结合相关法律法规对该三大难点进行了分析, 并针对如何完善入市配套制度、健全入市产权制度以及制定合理可行的入市收益分配机制提出了具体实施建议。

关键词：集体建设用地,集体经营性建设用地入市,土地产权,收益分配机制

参考文献

[1]刘文甲.对土地参与宏观调控的几点思考[J].上海土地, 2005 (02) :6-7.

[2]黄建生.农村集体土地入市存在的问题及对策研究[J].科技视界, 2014 (24) :13-13.

[3]郑欢.对农村集体土地入市的思考[J].改革与开放, 2014 (03) :30-31.

[4]张鹏.当前农村集体经营性建设用地制度改革若干构想[J].苏州大学学报:哲学社会科学版, 2014 (03) :76-84.

[5]王小映.论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配[J].农村经济, 2014 (10) :3-7.

[6]关锐捷, 李伟毅.以农村土地确权促进集体产权制度改革[J].毛泽东邓小平理论研究, 2015 (01) :1-3.

[7]朱北仲.我国农村土地确权中的问题与解决对策[J].经济纵横, 2015 (05) :44-47.

经营性用地 篇5

17．完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权确地，也可以确权确股不确地，确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，2015年基本完成草原确权承包和基本草原划定工作。切实维护妇女的土地承包权益。加强农村经营管理体系建设。深化农村综合改革，完善集体林权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会职能改革。

18．引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。

19．完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

经营性用地 篇6

近几年, 农村集体土地流转问题受到广泛关注, 学术界对集体建设用地流转中的收益分配合理性及制度政策等问题展开激烈讨论, 如何协调政府、村集体和农民各利益主体的利益是学者们讨论的核心问题。在对集体经营性建设用地流转增值收益分配问题上, 学者们争议的焦点在政府是否有权参与流转增值收益分配。如何从各主体之间博弈的角度分析集体经营性建设用地流转增值收益分配问题, 还有待进一步研究。

二、博弈分析

(一) 博弈论的应用。

农村集体经营性建设用地上市流转过程中可以吸引大量社会资金的参与, 无形中带来了巨大利益, 各利益主体为追求自身的利益最大化, 导致土地流转收益分配的矛盾, 他们对增值收益进行分配的过程实际上是利益相关者行为选择的过程, 当各参与主体利益博弈平衡时, 是一种制度能否合理运行的关键。

(二) 农村集体经营性建设用地流转博弈模型的构建

1、前提假设。

(1) 参与人是非合作的; (2) 参与主体都是理性的, 严格追求自身利益最大化, 并且除农户外, 都具有完全信息; (3) 参与人博弈过程中的信息是完全的 (除农户) , 即参与人对对方的特征、策略及效用函数都有准确的了解, 并且后行动者能确切知道先行动者选择的行动。

2、参与主体。

本模型主要研究的参与主体有三个, 分别是地方政府、农村集体经济组织和农户, 分别用i=1, 2, 3来代表。其中博弈关系有两个:一个是地方政府与农村集体经济组织之间的博弈;另一个是农村集体经济组织与农户之间的博弈。

(三) 博弈模型构建

1、地方政府与农村集体经济组织的博弈模型。

目前, 现有法律并没有明确政府的权利边界, 地方政府与村集体效用目标会发生偏离, 因此二者在集体经营性建设用地流转中必然存在博弈。他们的博弈属于动态博弈。农村集体经营性建设用地流转产生增值, 地方政府行动空间有两种:一种是不参与流转增值收益分配, 此时博弈结束;另一种是参与流转增值收益分配, 此时村集体在地方政府既定的选择策略下做出自己的战略选择, 一是通过各种途径争取自己的收益;二是保持沉默。政府部门是权力部门, 国家出台政策允许农村集体经营性建设用地可以入市公开流转, 但是需要在符合政府规划和用途管制的前提下, 政府部门仍旧掌握着主动权, 对于政府部门当然要追求自身利益最大化, 理性的选择是参与流转增值收益的分配。当前其他第三方监督机制尚未建立, 政策是由政府部门制定, 村集体很难改变, 想要维护自身权益也会很难, 成本很高, 所以村集体理想的选择是保持沉默。综上来看, 博弈的均衡路径是政府部门第一阶段选择参与到流转增值收益分配当中, 第二阶段村集体选择保持沉默。 (图1)

2、农村集体经济组织与农户的博弈模型。

集体经营性建设用地流转增值收益如何在村集体和农户个人之间进行分配, 我国尚未出台相关规定, 村集体作为农民集体的代表机关替农户行使权力, 村集体与农户效用目标必然发生偏离, 因此两者博弈出现。村集体得到集体经营性建设用地流转的收益, 需要对其进行分配, 村集体在增值收益分配过程当中, 作为理性的经济人, 本着自身利益最大化的原则, 有可能会侵犯个体农户的利益, 因此村集体的行动空间有两种:一种是不侵犯农户的利益, 只拿走自己应得的那部分, 此时博弈结束;另一种是侵犯农户的利益, 利用自己的职权多获得利益。因此, 农户在村集体既定的选择策略下做出自己的战略选择:一种是争取自己的收益;另一种是保持沉默。对于村集体而言, 为了追求自身利益最大化, 第一阶段选择侵犯农户的利益才是最佳选择, 而农户仅凭个人的力量也不能得到与村集体同等的信息, 再者维权的成本又过高, 并且我国第三方监管的制度还没有建立起来, 因此对于个体农户而言, 第二阶段的理性选择为保持沉默。综上, 博弈的均衡路径为村集体首先选择侵犯, 而后个体农户选择保持沉默。 (图2)

(四) 博弈模型结果分析

1、地方政府的战略选择分析。

通过对博弈模型结果分析, 地方政府作为一个独立的行为主体、理性的“经济人”, 要以实现自身利益最大化为目标, 并且政府也希望提高财政收入, 更好发展地方经济。征地制度尚不完善的情况下, 地方政府通过较低的成本征得集体土地转为国有, 再通过招、拍、挂的形式将土地以高额的价格出让, 获得大量的土地增值收益, 村集体和农民只获得小部分补偿, 土地流转增值收益分配不均衡, 农民的利益受到严重侵犯。村集体不顾法律法规约束私下流转土地的情况时有发生, 如此, 不仅自身权益无法得到保障, 还不利于地区经济的发展和土地利用规划。集体经营性建设用地允许上市流转之后, 弱化了地方政府取得收益的权利, 村集体和农民取得流转增值收益的权利得到有效保障。地方政府希望可以参与到集体经营性建设用地流转增值收益分配当中, 但政府参与增值收益分配的比例不宜过高, 这样才能促进社会的公平和地区经济的发展。

2、农村集体经济组织的战略选择分析。

在实践中, 国家允许农村集体经营性建设用地入市流转, 村集体可获得的经济收益明显高于从前, 所以面对地方政府参与一部分流转收益的分配, 是可以接受的。村集体与农户博弈的过程当中, 作为理性的“经济人”要追求自身利益最大化, 希望可以多分得收益份额, 一方面村集体需要发展经济和提高收入;另一方面面对农户对自身权益受到侵害还态度冷漠, 不参与维权, 那么村集体更有理由多占有收益份额。

3、农民的战略选择分析。

由博弈模型结果来看, 当前制度背景下, 集体经营性建设用地流转过程中, 农民的权益普遍存在着流失的现象。其原因主要表现于以下几点: (1) 农村集体经营性建设用地产权不明。集体经营性建设用地模糊的产权归属使其在流转过程中, 村集体掌握着土地的经营管理权和流转增值收益分配权, 农民个体可参与度极低, 权益受到很大的威胁; (2) 政府保护监督机制不健全。在农村集体经营性建设用地流转过程中, 政府没有出台保护个体农户权益的相关政策制度, 所以在流转增值收益分配过程中, 仅凭农户个人很难为自己争取到切实合理的收益份额; (3) 个体农民的自身素质问题。由于个体农民普遍文化素质不高, 法律知识了解有限, 法律意识淡薄, 所以面对自身的权益受到侵害时, 多数人倾向不参与维权甚至态度冷漠。

三、结论

从以上分析可以看出, 政府直接参与到农村集体经营性建设用地流转增值收益分配中具有其合理性, 但是政府的参与份额不宜过高。政府还可以通过税收的形式间接地参与其中, 起到调节各利益主体相关利益的作用。政府还要尽快出台相关法律制度, 比如明确产权归属、建立监督保护机制、明确收益分配标准等, 合理保障农民的财产权益。

参考文献

[1]刘巧芹等.农村集体建设用地使用权流转及收益分配问题分析——以河北省M村为例[J].农业经济, 2014.3.

[2]郑和园.集体建设用地使用权流转增值收益分配制度研究——基于安徽省相关制度考察[J].淮南师范学院学报, 2014.6.

经营性用地 篇7

随着我国城镇化和工业化的逐步推进, 城镇建设和产业发展对建设用地的需求不断增多, 国有建设用地市场供需矛盾日益凸显。十八届三中全会提出的建立城乡统一的建设用地市场, 在符合规划和用途管制的前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价的政策, 能够有效缓解国有建设用地供不应求的现状, 丰富农村集体资产的实现形式, 推动经济社会健康有序发展。

但从实际情况看, 因国家目前尚未在法律层面上对农村集体经营性建设用地流转的限制性条款进行修改, 官方解释和统一的流转管理办法也未出台, 农村集体经营性建设用地概念不清、范围不明、流转无序的情况较为突出, 东、中、西部地区在存量上也存在较大的差异, 对农村集体经营性建设用地入市流转造成了不利影响, 也可能造成不同区域间的不公平竞争。

因此, 探讨农村集体经营性建设用地在实践中形成的流转模式, 总结可供借鉴的经验, 汲取实践中的教训, 对最终实现和规范农村集体经营性建设用地的科学有序流转有着重要意义。

2 农村集体经营性建设用地流转的意义探讨

2.1 有利于缓解建设用地市场的供需矛盾

目前城乡二元土地市场发展状态制约了建设用地的供给, 这是促使国家出台农村集体经营性建设用地流转政策的最直接动因。引致城镇建设用地供需严重失衡的原因还包括征地拆迁程序太过复杂、征地指标受限以及巨量的农村集体经营性建设用地受体制制约而不能顺畅进入土地市场进行交易等。通过研究农地流转问题, 我们可以探索出使其有效流转的实现路径, 盘活大量的农村集体建设用地存量资产, 提升城镇建设用地市场的有效供给能力, 拓宽用地来源渠道, 解决建设用地供给不足的难题。

2.2 有利于规范用地行为

在十八届三中全会以前, 虽然从法律层面和政策层面上, 对农村集体经营性建设用地均设置了一些限制性条款, 但有需求就有市场, 没有合法的市场和入市途径, 必然会导致隐形市场和违规用地行为的产生, 甚至少数人受利益驱使, 违反土地管理的相关规定, 违法用地。研究和解决农地流转, 解决农地流转合法权的瓶颈难题, 明晰农地产权和确权颁证, 能够形成一个公平、公开和公正的土地交易市场, 可以消除违规流转和违法用地的生存空间, 促进建设用地市场的制度化和规范化。

2.3 有利于提高土地的流转效益

隐形的农地流转市场和不受法律法规保护的农地流转, 会导致流转双方利益关系的不稳定, 这也是造成目前农地流转市场失范失序和农地流转价格偏低的首要原因。通过对经营性建设用地流转问题的研究, 能够有助于建立农地流转的合法市场。与此同时, 相关法律法规的修改也将加大对农地流转双方合法权益的保护, 实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权、同价入市, 提高土地的流转效益。

2.4 有利于保障农民的用益物权

在以往推进城镇化建设和工业化发展的过程中, 农村集体经营性建设用地虽然是农民的一种资产, 但是农民没有处置权, 不能充分享受土地的流转收益, 合法权益得不到保障。通过让农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价流转, 不仅能够理顺农村集体经营性建设用地的权属关系, 更重要是使农村集体经营性建设用地这一农民资产能够直接在市场上流通, 保障了农民对资产的出资权, 实现了农地价值的最大化。

2.5 有利于实现农村闲置土地的有效利用

农村集体经营性建设用地的合法流转, 使农村集体土地多了一种价值实现形式, 通过设置合理条件实现闲置土地, 特别是闲置建设用地向农村集体经营性建设用地间转用, 有利于增加农村集体经营性建设用地来源, 缩小东、中、西部地区农村集体经营性建设用地存量差异, 有利于实现区域均衡发展。

3 农村集体经营性建设用地流转的模式及主要做法

从改革试点情况来看, 我国农村集体建设用地流转的主要有以下三种模式:

3.1 芜湖的“三个集中”模式

安徽芜湖早在1999年11月就经国土资源部批准, 试点实施了农村集体建设用地流转。主要思想是分离土地的所有权和使用权, 让使用权有偿流转, 并采用了“三个集中”模式:即工业向园区集中、土地向规模集中和农民向小城镇集中。

其具体的做法是:第一, 承认农民的土地承包现状, 但须明晰和确定集体土地所有权, 并将所有权落实到具体的村民小组;第二, 明确规定用地流转的客体和方式, 设立乡镇土地发展中心来处理承包者和集体签订有偿流转合同问题并进行前期开发, 然后依照“三个集中”原则, 重新整合农地资源, 将集体建设用地转包、出租或出让给土地使用者, 以推动农村经济发展。

3.2 广东的直接入市模式

2003年和2005年, 广东省先后以命令的形式颁布了试行农村集体建设用地使用权流转和使用权管理办法方面的红头文件, 对农村集体建设用地使用权流转进行了政策规范, 赋予其与国有土地同样的身份, 按照“同地、同价、同权”的原则, 可以允许其进入土地市场直接流转。

其主要做法是:第一, 依照所有权与使用权相分离的原则, 对流转的主体、方式等方面做出了明确规定, 指出其主要用途是投入旅游、商业等经营性项目, 须依照国有土地使用权公开交易的办法和程序, 在产权交易平台进行挂牌、招标和拍卖;第二, 在确定流转价格和流转收益分配问题时进行了创新探索, 让农民享受到更多的流转收益。土地出租出让收益须统一纳入集体财产进行管理, 50%以上流转收益用于农民社保。

3.3 重庆的“地票”模式

为了缓解国有建设用地供求矛盾, 重庆市于2008年12月建立了我国第一家土地交易所, 首次提出了“地票”的概念, 旨在建立一个面向全国统筹配套城乡和区域土地交易平台。

其主要做法是:农民将其农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地, 通过复垦并经土地管理部门严格验收后, 换取城乡建设用地增减挂钩周转指标 (即地票) , 在土地交易所进行公开交易。企业购得地票后, 可得到等量城镇建设用地, 在指标落地冲抵新增建设用地的有偿使用费用和耕地开垦费。“地票”模式实现了对耕地的先补后占, 即先补偿耕地, 再占用耕地, 在促进经济社会发展的同时, 确保了不突破耕地保有量的红线。但在占补平衡的过程中, 农村集体建设用地的集体所有属性事实上转变成了国家所有属性。

4 农村集体经营性建设用地流转存在的问题

4.1 概念不清

虽然十七届三中全会抛出了农村集体经营性建设用地的提法, 但受方方面面的条件制约, 始终没有对农村集体经营性建设用地的概念进行明确, 范围进行界定, 对农村集体经营性建设用地的统计也因缺少官方的统一口径, 无法落实准确的存量基数。

4.2 分布不均

农村集体经营性建设用地虽然尚缺乏确切的统计数据, 但从分布来看, 也存在着空间整体性的分布不均和区域性的分布不均两种现象。空间整体性的分布不均, 主要体现在东、中、西部在用地存量上整体呈现东部多、西部少的趋势;空间区域上的分布不均, 主要体现在从城市近郊向农村用地存量呈下降趋势, 这必然会造成新一轮的不公平, 拉大地区差距。

4.3 需求不一

农村集体经营性建设用地的需求, 与经济社会发展水平密切相关。工商业经济发达的区域, 国有建设用地市场供需矛盾大, 对农村集体经营性建设用地的需求旺盛, 价格更高;经济发展相对落后的区域, 对农村集体经营性建设用地的需求相对较弱, 价格偏低, 造成农村集体经营性建设用地部分区域供给不足, 部分区域又供给过剩。

4.4 流转无序

虽然部分省市通过地方性法规的方式对农村集体建设用地流转进行了一定程度的规范, 但从全国范围来看, 无论是农村集体建设用地的流转, 还是农村集体经营性建设用地的流转, 都未出台统一的管理办法, 地方政府和土地管理部门基本还处于无法可依、无章可循的状态, 无法对流转行为进行有效规范, 导致大量非法用地的产生和流转过程管理的混乱, 流转双方的权益未得到有效保障。

4.5 主体不明

根据我国土地法规, 农村集体经营性建设用地使用权流出的主体包括乡 (镇) 、村、组集体经济组织等土地所有权者, 乡 (镇) 人民政府和村民委员会等行政管理机关及村民自治组织以及乡 (镇) 、村办企业和个人等土地使用权者, 在未明晰土地产权的情况下, 易造成行政权代行土地资产经营权, 直接侵害土地所有权的现象。

4.6“同权同价”难

按现行法律, 农村集体经营性建设用地在流转中得不到法律的承认, 也缺乏相应的保障制度, 难以充分保障流转双方的合法权益。与国有土地使用权相比, 农民只能以相对低廉的价格提供给用地需求者, 用地需求者则以更低廉的价格取得土地, 产生了集体建设用地和国有建设用地两个市场、两种法律地位和两种价格。

4.7 收益分配机制不健全

由于集体土地产权没有明晰, 使得土地的收益分配不稳定、不规范。当前来看, 土地收益分配存在模糊性和不合理性, 缺乏完善的市场机制和监督体系, 土地价值和其资产资源属性在农地流转中不能得到充分体现。加之农村土地产权关系较为混乱, 集体组织结构也不完善, 这使得土地流转收益难以得到法律的有效保障。

5 农村集体经营性建设用地流转问题的原因探讨

5.1于法无依

要实现农村集体经营性建设用地合法入市流转, 首先应有法可依。我国虽然对农村集体用地, 包括农村集体经营性建设用地的流转都做出了明文的法律限制和规定。但对兴办乡镇企业, 建设乡 (镇) 村公共设施、公益事业和村民建设住宅经依法批准使用农民集体所有土地的并不在范围之内, 这使得农村集体经营性建设用地的流转缺乏法理依据。

5.2无“章”可循

要实现农村集体经营性建设用地流转过程的有序管理, 必须有章可循。但受法律层面对农村集体土地直接入市流转的限制, 我国目前无法出台全国性的农村集体经营性建设用地流转管理办法, 对流转收益的分配也未明确。部分省市虽然开展了农村集体建设用地流转的试点工作, 但流转的范围、方式、主体各不相同, 难以在全国范围内推广。

5.3权属不清

权属清晰是产权流转的前提。但我国现行法律对集体土地产权的界定非常模糊, 拥有集体土地所有权的, 既可以是乡镇集体经济组织, 也可以是村组织或是村委会小组, 能够行使集体使用权的主体就更为宽泛, 导致集体土地产权的主体多元化及土地所有权实质主体虚置, 极易导致侵权行为和违法用地的发生, 阻碍了农村集体经营性建设用地市场的健康发展。

5.4平台缺乏

按照国有建设用地流转管理的相关规定, 国有经营性建设用地使用权必须在公开平台通过招标、拍卖或挂牌的方式进行公开交易, 农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权、同价入市, 也应采取相同的交易方式, 确保交易的公开、公平、公正。但我国目前农村产权交易的市场平台相对缺乏, 无法满足公开招标、拍卖或挂牌交易的需要, 因而其使用权的流转就大大受阻。

5.5理论和实践经验都不足以满足改革的指导需求

目前关于农村集体经营性建设用地的研究, 多为原则上和要求上的建议, 具体层面的指导性意见还很不完善。比如说如何开展集体经营性土地的产权认证和登记工作、怎么让地方政府走出“土地财政”怪圈、怎样建设城乡土地统一交易市场等方面都还没有深入到“具体怎么做”的指导层面, 在法律建设上能够可供参考的实践经验还非常缺乏。

参考文献

[1]伍振军, 林倩茹.农村集体经营性建设用地的政策演进与学术论争[J].改革, 2014 (2) .

[2]张鹏.当前农村集体经营性建设用地制度改革若干构想[J].苏州大学学报 (哲学社会科学版) , 2014 (3) .

经营性用地 篇8

农村集体建设用地作为我国农村集体土地的一部分, 包括了宅基地、公共设施和公益事业用地以及经营性用地, 其中农村集体经营性建设用地是指属于农民集体所有的、企业或个人可以利用其进行建设和经营的土地。根据我国相关法律规定, 农民集体依法享有农村集体经营性建设用地的所有权, 但其使用权的流转却是被禁止的。相比之下, 作为相同类型的城市建设用地却可以进行流转, 这直接导致了割裂开来的城乡土地二元结构, 推动了隐形市场的形成, 并滋生出许多社会问题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出, “建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价”。在此制度背景下, 对我国农村集体经营性建设用地使用权定价的探讨就显得别具意义。只有具备了合理的理论参考价格, 农村集体经营性建设用地使用权的流转才能顺利进行, 交易双方的合法权益才能得到保护, 土地流转市场才能更加规范。

对于土地的定价方法, 最经典的当属用经过风险调整的利率对土地产生的未来现金流进行贴现, 即把土地价格看作资本化的地租。然而这种方法在国内的运用有一定缺陷和不适用性:一是我国农村集体建设用地只能用于宅基地建设、乡镇村公共设施建设以及兴办乡镇企业。此外, 农村集体用地征收而来的土地大多数都是用于开发房地产或者其他工程的建设, 资本化地租的定价方法并不适用于此类情况。二是土地价格并没有和土地产生的现金流对应。以目前的国内市场为例, 最近几年的房地产市场一直处于快速增长阶段, 土地价格上升明显, 而我国第一产业的收入以及农业生产率却增长较慢, 因此土地价格并不是和土地收入产生的现金流的现值相对应的。三是上述经典的土地定价方法只能分析静态问题, 无法体现土地所有者对转让土地所拥有的选择弹性。在我国征地补偿实践中, 安置补助、土地补偿均按照该耕地被征收之前三年平均产值的数倍进行计算, 地上附着物和青苗以及其他类型土地的补偿标准是在此基础上, 由当地政府自己进行规定, 这种方式只考虑了土地的种植收益, 忽略了土地的开发价值。

事实上, 在土地价格高于某个值 (执行价格) 时, 农村集体经营性建设用地的所有人有权利选择转让其使用权, 这体现了期权的基本思想。此外, 土地的价值不仅体现在种植上, 也可以用来建造房屋, 因此土地的价值应该由种植收益和开发价值共同组成, 缺一不可。一些学者的研究表明, 实物期权定价方法能够较好地考虑到土地的开发价值, 分析土地的最佳买卖时间、最优投资决策带来的不确定性对土地价格的影响。DennisR.Capozza和RobertW.Helsley的研究发现, 当耕地转换成城镇用地的期权价值越大, 耕地的价值也就越大, 从而揭示了城乡土地的关系。[1]JosephT等对新加坡房地产市场的分析表明, 在新加坡的土地价格中, 开发权约占45%左右, 这对我国目前土地流转的定价并未考虑土地开发价值的问题有很大启发。[2]徐爽、李宏瑾以中国土地市场为例, 将土地视为以房屋为标的资产的美式期权, 并认为土地价格是由土地种植收益的现值和土地开发价值共同构成。[3]Tsekrekos和Kanoutos对希腊土地和房地产市场的研究发现, 包含了开发选择权的实物期权模型比现金流量贴现模型更有解释力, 在土地交易价格中, 实物期权费占比高达26.66%~52.38%[4]由此可见, 资本化地租的定价方法由于忽略了土地的开发价值和开发选择的弹性, 并不适用于我国农村集体经营性建设用地的定价。相比较而言, 实物期权方法充分考虑到了土地的开发价值和土地所有者出让的不确定性对土地价格的影响, 很好地弥补了传统土地定价方法的缺陷。

二、我国农村集体经营性建设用地流转的现状及问题

农村集体土地的分类如图1所示, 其中农村集体经营性建设用地是本文的研究对象。农村集体经营性建设用地使用权的流转是指在所有权不变的前提下, 将其使用权通过转让、股份合作、出租等形式进行转移, 主要参照了将集体经营性建设用地使用权和所有权进行分离的原理。目前我国法律是禁止农村集体经营性建设用地进入市场进行流转的, 然而考虑到隐形流转市场的真实存在以及现行法律制度的缺陷, 十八届三中全会提出允许我国农村集体经营性建设用地入市进行流转。

就流转的实际情况来看, 早在20世纪80年代, 在城镇化的带动下, 我国相对发达地区的农村集体建设用地就以转让、出让、抵押和出租等方式进行着转移, 在流转规模和流转数量逐渐扩大的情况下, 集体建设用地流转隐形市场逐步产生。综合具体情况, 我国农村集体经营性建设用地目前流转的形式主要有:企业或个人以土地使用权作为抵押进行融资、农村经济组织直接转让土地使用权、农村集体经济组织或个人出租其使用权、农村集体经济组织或个人以土地使用权作价入股、土地使用权在乡企改制中流转等。

概括来讲, 目前我国农村集体经营性建设用地使用权流转存在的问题主要有:一是法律制度不完善。我国当前农村集体经营性建设用地使用权是有限的、不完全的使用权, 剥夺了农村和农民的土地发展权。另外, 我国城市土地和农村土地在收益权、占有权和处置权方面有很大区别, 形成了不公平的城乡土地二元结构。二是缺乏制度建设, 土地流转不规范。隐形流转市场中制度的缺失, 使得流转程序混乱、权利义务不清晰、各方的利益得不到有效的法律保护, 不仅容易造成社会的不稳定, 还对土地规划的控制和实施造成冲击。三是农村和农民利益严重受损。作为城市建设用地的增量来源, 我国农村集体建设用地由于地方政府对“土地财政”的依赖而被征收的现象普遍存在, 许多征收项目超出了法定目的———“公共利益”的范围, 其中也包括经营性建设用地。此外, 在征地过程中还存在补偿标准过低的问题, 农民对补偿标准的确定没有参与权和决定权, 只能由当地政府制定标准并支付补偿费用, 失地农民的就业和生活已成为一个重要的社会问题。四是集体土地资产和国家土地收益流失。农村集体经营性建设用地的增值, 根本上来源于国家和地方政府的配套设施和公共事业的建设, 以及土地所有者的先期投入, 但隐形市场中谁交易谁受益的现实使得土地资产和收益流失巨大。[5]

三、理论假设和模型分析

1. 模型假设

本文所采用的Black-Scholes期权定价模型[6]是以许多关于完美市场的条件为前提的, 目前并不存在这样的完美市场, 所以有必要结合实际情况对模型的假设进行分析, 以说明此模型对本文所研究问题的适用性。

(1) 农村集体经营性建设用地使用权是以房屋为标的资产的美式期权。十八届三中全会以后, 国家容许农村集体经营性建设用地进行流转, 作为所有权人, 农村集体可以灵活选择在自身价值最大化时转让土地的使用权, 这是一种隐含期权运作模式。而土地可以被用来进行农业生产或开发, 种植的收益基本稳定, 开发价值则和房地产价格密切相关。图2显示, 土地价格和房屋价格基本同时上涨或者下跌, 变化基本一致;同时, 土地价格总体上波动更大。国外研究表明, 开发土地的可能性大概占土地价格的50%。[7,8]因此可以把土地使用权当作以房屋为标的资产执行期限没有限制的美式期权。

(2) 没有交易费用和税收, 房屋可以无限可分。显然, 这个假设在房地产市场不能得到满足, 但在有交易费用和税收情况下计算出来的结果可以看作是土地使用权价格的一个上限, 同样有很大的参考价值。Merton (1992) 的分析指出, 只要有一个参与者能够无成本地进入市场就符合无套利分析的原则, 房地产公司就能够满足这个条件。

(3) 房屋价格遵循几何布朗运动。这源自于Black-Scholes期权定价模型中的重要假设, 只要房屋价格和土地使用权价格间的随机扰动项是高度相关的, 就可以运用无套利分析。运用全国2000年1季度至2010年4季度的土地价格指数和房屋销售价格指数进行计算, 可得到两者的相关系数为0.7727, 这表明可以利用无套利方法进行研究。

(4) 存在一个为常数的无风险利率r以及标的资产房屋可以卖空的假设符合现实。

2. 模型分析

根据假设, 房屋价格可以用几何布朗运动来描述:

其中, pe表示房屋价格, μ为房屋的期望收益率, ω是房屋租金率, d是房屋的折旧率, σ是房屋价格的波动率, dz是标准布朗运动。若土地价格遵循伊藤过程并且是房屋价格的一个平稳时间函数, 则有如下关系:

其中, pl为土地价格, 其它符号含义同上。为消除dz, 可构建组合:一单位土地空头和dpl/dpe单位房屋, 在△t时间后, 组合价值的变化为:

a为土地种植的单期收益, 根据无套利原则, 可推导出:

此外, 为求解出方程 (4) , 还需要边界条件。假设房屋价格为零, 则土地只能获得种植收益, 则pl=a/r (pe=0) ;土地使用权持有人会在自身收益最大化时选择转让使用权, 而由模型决定的最优解要求匹配条件和平滑粘贴条件:[9]pl*=pe-k, dpl/dpe=1, k是房屋造价。由两个边界条件, 可以计算出土地使用权价格和房屋价格的最终关系式:

其中, pe*是土地使用权最佳出让时刻的房屋价格:

R是如下特征方程的根:

四、数据处理及结果

1. 数据处理

根据式 (5) 、式 (6) 和式 (7) , 本文以四川省2012年的相关数据为例, 计算出农村集体经营性建设用地使用权的理论价格, 计算的步骤和数据的处理过程为:

(1) 波动率σ:本文采用四川省1999年至2012年的房屋平均销售价格增长率计算波动率。

(2) 无风险利率r:根据经验分析, 中国无风险利率长期平均值约为2%。[10]

(3) 房屋折旧率d:取房屋平均寿命50年, 假设衰退10%, 且物理价值和价值成比例, 计算得到房屋折旧率大概为4.61%。

(4) 房屋租金率ω:根据“中原地产代理有限公司”统计的数据, 四川省房屋租金率为5.5%, 全国水平为5.35%。

(5) 房屋造价k:房屋造价由单位面积房屋竣工价值、单位面积土地开发投资和单位面积土地购置费用计算得到, (1)[11]数据来自于《中国房地产统计年鉴 (2013) 》和《四川统计年鉴 (2013) 》。

(6) 土地单期种植收益a:由农业总产值和耕地面积计算得出。 (2)

(7) 房屋价格pe:为四川省2012年商品房平均销售价格。

2. 计算结果

将数据依次代入式 (5) 、式 (6) 和式 (7) 进行计算, 最终结果如表1所示, 由此得到四川省2012年农村集体经营性建设用地使用权的理论价格为2173.19元。同时, 这个价格也可以作为其他相似类型土地理论价格的参考。

3. 理论检验和误差分析

(1) 房屋价格增长率与土地价格增长率成比例。若正如前文所述, 土地使用权的价值是由种植收益和开发价值共同组成且开发价值远远大于种植收益, 则对推导结果 (5) 式应用伊藤引理, 可以得到土地价格增长率与房屋价格增长率近似成正比的结论。利用全国2000年1季度至2010年4季度住房销售价格指数和土地交易价格指数绘制图3, 可以看出大部分样本呈现出比较稳定的线性分布, 这说明模型推导结果和市场的实际情况大体相同。

(2) 土地价格增长率要高于房屋价格增长率。利用上文推导出的模型计算出的土地价格增长率平均是房屋价格增长率的1.4830倍 (即特征根R) , 而实际上利用全国2000年1季度至2010年4季度的土地交易价格指数和住房销售价格指数计算得到的相应数值是1.4998倍, 二者数值非常接近。因此这个定价模型很好地解释了为什么实际的市场中土地价格增长率要高于房屋价格增长率, 假设种植收益一定, 则土地价格的增长主要由其中包含的开发权决定, 因此其增长速度要比房屋价格的增长更快。

(3) 土地价格波动率高于房屋价格波动率。在期权模型定价中, 一般期权价格的波动是要大于标的资产价格的波动程度的。而本文将土地视为以房屋为基础资产的期权, 若这种定价方法能被很好地运用, 则模型和实际数据都将支持期权的这个特点。利用全国2000年1季度至2010年4季度的价格指数进行计算, 理论上土地价格波动率应是房屋价格波动率的1.4830倍, 而实际数据的计算结果是1.9442倍, 理论推导结果和实际情况较为接近, 说明模型在定量方面取得了很好的结果, 并且也对土地价格波动率高于房屋价格波动率的原因做出了解释。

由于误差的存在, 此理论价格还只能作为一个近似价格。其中误差的来源有:一是B-S期权定价模型的假定并未得到满足, 如不存在交易成本和税收、房屋价格服从标准正态分布、波动率为常数等。二是计算中数据搜集的困难使得部分数据不十分准确, 个别缺失的数据运用趋势预测方法得到。三是这个价格反映的是四川省2012年土地使用权价格的平均情况, 具体每个地方的价格还得因地而异。

五、总结

本文将我国农村集体经营性建设用地使用权看成是以房屋为基础资产的美式期权, 同时考虑了土地的种植收益和开发价值, 以四川省2012年的相关数据为例, 采用B-S期权定价模型计算得到土地使用权的理论价格。在此基础上, 利用我国的实际数据检验了此模型的适用性, 发现此模型结论能较好地与实际观测数据相吻合, 如我国市场中土地价格波动率高于房屋价格波动率、土地价格增长率高于房屋价格增长率。

我国农村集体经营性建设用地使用权已被允许流转, 如何对其合理定价是一个值得研究的问题, 合理的价格可保障各方利益, 为交易市场提供标准和导向, 同时也是公平交易、合理征收税费的基础。我国目前对土地采用的定价方法以及征地补偿的标准未能体现土地的开发价值, 这要求评估机构采用更符合实际的定价方法, 本文所采用的实物期权定价方式应该是可行方式之一。

此外, 合理的土地定价制度能充分保障农民的权益, 提高他们的收入。在我国农村经营性建设用地征用补偿的问题上, 应强调注重保障农民的长远生计, 依法维护其合法权益, 建立市场化的农地补偿机制, 应用期权方法能使征地价格有效反映市场的需求和供给状况, 确保农民获得公平合理的补偿。

参考文献

[1]Capozza D R, Helsley R W.The stochastic city[J].Journal of urban Economics, 1990, (02) .

[2]Ooi J T L, Sirmans C F, Turnbull G K.The option value of vacant land[R].Urban and Regional Analysis Group of Department of Economics Georgia State University, 2006.

[3]徐爽, 李宏瑾.土地定价的实物期权方法:以中国土地交易市场为例[J].世界经济, 2007, (08) .

[4]Tsekrekos AΕ, Kanoutos G.Real options premia implied from recent transactions in the Greek real estate market[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2013, (01) .

[5]宋才发, 李文平.农村集体经营性建设用地流转问题研究[J].党政研究, 2015, (01) .

[6]Black F, Scholes M.The pricing of options and corporate liabilities[J].The Journal of political economy, 1973, (03)

[7]Rosenthal S S.Residential buildings and the cost of construction:New evidence on the efficiency of the housing market[J].Review of Economics and Statistics, 1999, (02) .

[8]Davis M A, Heathcote J.The price and quantity of residential land in the United States[J].Journal of Monetary Economics, 2005, (08) .

[9]Robert C.Merton.Theory of Rational Option Pricing[J].Bell Journal of Economics and Management Science, 1973, (01) .

[10]董乐.我国短期利率均值回复假设的实证研究[J].数量经济技术经济研究, 2006, (11) .

经营性用地 篇9

1 北京集体经营性建设用地利用现状和存在问题

据调查,2011年北京市农村集体建设用地约1800平方公里,约占全市建设用地的一半左右,其中,企事业单位用地(包括集体产业用地与公益性设施用地)700平方公里。当前,随着北京城市建成区扩展、城乡结合部环境整治和农村地区城镇化的推进,为了满足中心城区功能疏解和乡镇(村)工业园区产业发展需要,北京市通过土地流转和拆旧建新两种方式,利用农村集体产业用地推进新型城镇化进程。

1.1 北京集体经营性建设用地利用类型

乡(镇)村工业园区土地流转。目前北京约80%的集体产业用地采取这种用地方式。其中比较成功的如海淀区东升乡科技园,该园是北京市第一个由乡集体建设、并拥有所有权和收益权的高技术产业园,2009年底被海淀区政府挂牌为“中关村东升科技园”,享受全套中关村国家自主示范区的优惠政策。

城乡结合部工业大院改造升级。2011年,北京市提出实施西红门、旧宫工业大院改造试点工作,要求在建设和运营模式上进行创新,统筹解决好产业升级、农民利益、社会保障、生态环境等问题。大兴区西红门镇工业大院腾退工作已于2012年基本完成,按照整体改革试点政策,不改变集体土地性质,建设集体产业用房,成为盘活农村集体土地资源、实现城乡结合部产业转型升级的一种新模式。2014年,北京市其他区县纷纷效仿西红门,开展乡镇工业大院升级改造工作。

集体经济组织建设租赁房。2012年1月,海淀唐家岭和昌平北七家作为北京市首批利用集体土地建设租赁房的试点地区,获得国土资源部批准。截至2014年底,唐家岭10万平方米租赁房即将开工建设。北七家租赁房主体已全部完工,正在进行外墙装饰施工。

新农村社区集中新建集体产业用房。2010年和2011年,北京市先后启动了城乡结合部50个重点村建设和10个新型农村社区试点建设工作。通过“政策引导、渐进集并、分步实施”的建设路径,将分散的村庄用地集并,联合建设新社区,腾退的集体建设用地按照部分复垦、部分还建、部分按照每个劳动力50平方米建筑面积的标准发展集体产业用地。

2014年,北京市在全市范围内开展统筹利用农村集体经营性建设用地试点,选取6个位于第二道绿化隔离带内的乡镇,以规划研究和编制为平台,研究集体土地有效利用的方法路径,推进农村产业结构调整,满足城市发展、生态环境建设、农民安置等多元需求(见图1)。试点乡镇利用集体经营性建设用地主要采取工业大院改造和集中新建集体产用地的方式。

1.2 存在的主要问题

农村产业用地土地利用效率较低。乡镇企业大院普遍存在布局分散、土地利用效率低等问题,且多用于低端产业,难以形成有规模、上档次的产业集聚区,产业结构升级困难。如北京市通州区工业大院面积为3286.16公顷,占全区集体土地面积的56.3%。但是工业大院80% 的土地通过土地出租和房屋出租的方式,用于工矿仓储与批发零售,产业低端,土地收益率低下。在“二级所有,村为基础”的体制条件下,农村产业用地所有权主要在村里面,以村为单位“各自为战”,空间布局比较分散,缺乏区域统筹,土地零散使用现象严重,基础设施配置水平不高。

农村集体经营性建设用地符合两规程度低。十八届三中全会提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。农村集体经营性建设用地有序流转的条件,必须符合“城规”和“土规”这两规,实际的情况是“土规”一般不存在限制,但“城规”中,由于规划执行中的问题,现有的集体经营性建设用地有可能不在“城规”划定的建设用地范围内。因此,农村集体经营性建设用地规划许可证很难办理,除非由规划部门牵头,先进行规划的调整和修改,再进行集体建设用地开发利用。

土地隐性流转带来的相关问题比较严重。目前北京农村突破土地管理法的相关规定,通过出租、转让、合作、入股等方式将农村集体建设用地流转到集体经济组织以外的企事业单位和个人使用的现象十分普遍,致使土地流转中存在两方面的问题。一是违反规划和用地审批手续,进行土地开发经营和违章建设。如违反土地利用总体规划,对建设用地指标的违规;违反村镇建设规划,对土地用途的违规;违反土地审批手续,私搭乱建、自租自用等。据调查,2011年北京市农村集体企事业单位用地700平方公里中,约80% 的用地没有合法手续。二是土地流转收益分配缺乏规范。农村集体土地流转的支配权主要集中在乡镇政府和村委会,农民权益得不到保障,而且,现有集体土地流转大多属于私下交易,执行流转协议没有保障。

利用集体建设用地推进城镇化建设的资金缺乏保障。由于农民或农村集体组织对土地只有使用权,没有开发权和处置权,因此,不具有直接将土地资源转换为资产的条件。按照《担保法》和《物权法》规定,农村集体土地使用权不得单独抵押,不能融资。北京市农村集体经营性建设用地在建设中的资金问题体现在两个方面:一是集体产业园建设资金困难。在新农村建设和重点村改造中村集体在符合两规的前提下建设的集体产业用房,不可出售,村集体只能通过出租获取租金收益,回款周期长;不能抵押,贷款困难。二是村集体经济实力有限,集体产业园后续发展成难题。北京海淀区东升乡、通州区宋庄镇等乡镇以村集体自筹资金建设集体产业园,但在园区建设取得一定成效之后,为了保障村集体经济组织成员每年的收入增长和社会保险水平,乡镇工业园往往面临较大的压力,难以保障园区的后续发展。如海淀区东升乡科技园二期即转变为征地转居的发展模式,回到了传统的土地利用方式。

2 集体土地利用的典型案例剖析

大兴区西红门城乡结合部整体改造试点处于北京中心城与大兴新城和亦庄新城之间的过渡地区,位于北京市第二道绿化隔离带范围内,是典型的城乡结合部地区。大兴西红门的试点经验,对北京市集体土地利用具有一定的借鉴意义。

2.1 基本情况

西红门镇有村工业大院27个,占地952公顷,建筑规模约960万平方米。村集体通过工业大院的土地租赁,引进了大量的企业,也获得了部分租金收益。但随着外来人口集聚,工业大院暴露出许多问题,在社会管理、城乡安全、生态环境等多方面都存在重大隐患。2011年6月,大兴区人民政府向北京市政府提出,以西红门镇为试点,实施整体改造,经过3~5年的努力,实现人口资源环境的再调整,产业再升级,建设一个和谐、绿色、宜业宜居、面貌一新的城乡结合部地区。

2.2 具体做法

在北京市委、市政府对西红门镇“探索一个新模式解决集体产业升级问题”的大力支持下,根据市政府相关会议精神,西红门镇政府制定了《西红门镇城乡结合部整体改造试点工作实施方案》,拟将现有的27个工业大院进行拆除,清退低端产业,利用现有工业大院20% 的土地作为产业用地,布局高端项目,80% 的土地建设集中连片的绿色空间,提升城南地区生态水平。规划产业用地总用地面积约2.27平方公里,包括5个片区,总建筑规模约335万平方米。5个片区中,1号地为新增城镇建设用地,2号地至5号地为新增集体建设用地。通过推动产业升级,在保障农民现有收益稳步增长的基础上,进一步明确集体产权和村民股权,形成全镇统筹分配、农民收益稳定增长的长效机制,最终实现高标准一体化。

西红门镇为了启动拆除腾退工作,目前拟向银行贷款人民币20亿元,还款来源为拆除腾退后新建房屋对外出租收益。另外,根据《规划方案》,“1号地为规划新增城镇建设用地,通过上市交易用于解决西红门镇城乡结合部改造的资金问题”,因此规划中1号地块未来入市的出让价款溢价部分也可作为本次贷款的还款来源(见图2)。

2.3 模式特点及存在问题

2.3.1 模式特点

西红门镇工业大院改造得到了北京市委、市政府的高度重视,市领导多次对地区环境整治和产业升级的模式创新提出了期望,并指明了方向。西红门镇集体经营性建设用地的改造利用有其自身的特点。

一是产业亟待升级调整,环境亟待改善。西红门镇原工业大院引进的企业以加工制造业为主,经过多年发展,已形成一定的规模。随着西红门地区的区位价值提升,加工制造业等第二产业已不能如实反映地区的级差地租,制造业等企业聚集引起地区环境恶化,也与大兴新城的功能定位不吻合,产业升级调整才能带动地区土地价值和环境品质的提升。

二是紧邻城市建成区。由于西红门镇紧邻规划确定的中心城南苑组团和大兴新城城区,属于典型的城乡结合部地区,基础设施相对较为完备,政府已承担了较大的城镇化成本,城乡结合部的人口集聚,外来人口的居住和工作需求直接刺激地区土地的升值潜力和收益能力。

三是申请政策以国有土地开发收益平衡建设资金。西红门工业大院改造升级向市级相关主管部门争取城镇建设用地指标,获取国有土地出让收益或地上房屋销售收益,此举需市级层面规划、国土、财政等多个部门的政策集成创新。西红门镇的创新在于两个“20%”,将绿隔用地中的20% 作为建设用地,又将建设用地中的20% 作为国有建设用地,用以平衡建设资金。

四是以“房地分离”为核心的利用模式。在拆迁时进行农村集体土地确权并流转回村集体后,将使用权登记在集体联营公司负责经营,土地所有权仍归村集体,村民享受联营公司统筹分配的土地收益,地上房屋的产权证由区建委颁发给开发企业,实现土地所有权、使用权和地上房屋所有权三权分离,以此解决开发企业的后顾之忧和村民对土地收益的分配权问题。

2.3.2 存在问题

西红门镇将是2015年大兴区试点农村集体经营性建设用地入市交易中的一个重点地区。在先行先试的过程中,由于集体土地未能真正实现自身价值的转换,西红门试点也存在一些在现有政策框架下解决不了的问题。

集体土地地上房屋以租金收益抵押融资难以实现。西红门试点方案中提出以集体土地的租金收益抵押融资,实际在操作中面临北京市银监局的反对,没有能真正实施,仍然采用的是第三方担保和镇里的资产抵押的传统方式融资。

房地分离面临融资瓶颈。开发企业持有房产证,联营公司持有土地使用权证,土地使用权和地上物产权分离,银行是否能接受这样的地上物作为抵押,也是融资面临的新问题。

3 国家集体经营性建设用地入市的试点内容

2015年2月,全国人大常委会25日审议相关决定草案,拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。草案明确以下内容:一是试点地区在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价;二是试点地区使用存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批,使用新增建设用地的,下放至县级人民政府审批;三是试点地区综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况,合理确定土地征收补偿标准,安排被征地农民住房、社会保障。

调整在2017年12月31日前试行,对实践证明可行的,修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的,恢复施行有关法律规定。这标志着我国对“三块地”改革试点进入实质性的实施阶段。

4 北京市集体经营性建设用地利用的政策建议

全国集体建设用地制度改革进入实质推进阶段,以集体经营性建设用地入市改革为方向,北京市应从加强规划引导、聚焦重点地区、完善流转环境、加强资金支持等各方面做好准备,迎接集体经营性建设用地与国有土地同价同权的新阶段。

4.1 加强规划引导集体建设用地集约使用

针对农村集体建设用地符合两规的程度低这一事实,在统筹利用农村集体经营性建设用地时首先应加强规划的引导,解决集体建设用地统筹利用的前提条件。一是要编制全市集体建设用地规划。通过广泛的调研,按照自下而上梳理需求,同时按照自上而下逐级编制规划,严格按规划推进集体土地集约使用,实现农村地区人口调控、产业升级、环境改善、农民增收的主要任务,并保障城市区容量增加和承载力提升。二是要梯次推进。先行在大兴区和集体经营性建设用地使用需求迫切的地区试点,总结经验和教训,然后在全市范围内实施。

4.2 聚焦重点地区

当前北京市处于新型城镇化的关键时期,北京城市空间结构也正在布局调整中。重点发展地区对于土地指标供应和土地利用模式创新的需求十分迫切。一是重点关注城乡结合部地区。根据对北京市集体土地利用融资模式的分析,城乡结合部地区产业结构面临转型,地段区位条件较好,土地增值收益较高,无论房屋出租还是土地出让,均可作为平衡资金的保障。二是重点关注市级重点功能区及其周边地区,如中关村国家自主创新示范区、北京新机场临空经济区等。重点功能区产业发展多为战略性新兴产业、高技术产业和人文服务业等北京市大力发展的产业,产业支撑必将带来大量的就业人口,产业和人口的聚集亟需土地作为功能载体。三是重点关注北京城市副中心。随着非首都功能的疏解和北京城市结构的调整,多中心的城市格局将逐渐形成,城市副中心是创新利用集体土地的重点地区。

4.3 创新机制促进集体土地有序流转

集体经营性建设用地入市在即,亟需创新机制,解决当前隐性流转中存在的违法违规和收益分配机制不健全等问题。一是建立集体土地流转平台。在市农村产权交易所的基础上,增加集体建设用地的交易职能。以区县为单位,建立规划—复垦—验收—收购指标—统筹利用的工作机制,实行建设用地指标的增减挂钩。二是健全集体建设用地价格评估机制。在总结城市土地定级估价和农用地定级估价实践经验的基础上,建立集体建设用地定级估价技术规范,由具备资质的地价评估机构进行评估或参照相邻的同种用途的国有建设用地的地价确定。三是分区域制定不同的土地收益分配机制。城市规划区或城乡结合部等基础设施比较完善的地区,土地流转时,政府可以适当分享一部分收益,但比例不应过高,不宜超过10%。建议集体建设用地收益分配比例为政府 : 集体土地所有者 : 集体土地使用者为1:3:6。城市规划区外或远郊区县,政府收益比例可适当调低。四是完善土地流转的组织形式。由乡镇一级政府统一规划利用全镇的集体建设用地,建设集体产业园和农村新型社区,形成“乡镇规划统筹,村级组织实施”的组织形式。

4.4 加大集体经营性建设用地利用资金支持力度

按照集体经营性建设用地试点方案,集体经营性建设用地直接入市,将实现资源到资产的转换。集体土地正常流转是其实现价值的门槛,这个门槛一旦突破,将吸引社会资金和金融机构的大力支持,也将形成新的融资格局。一是应鼓励引进重点龙头企业参与集体经营性建设用地利用。北京为国家首都,是众多中外知名企业总部聚集地,国企、央企云集。研究建立集体产业用地开发的抵押融资和资金返还机制,吸引重点企业投入,与村集体经济组织联合开发,既能代表村民利益,又能有效吸收社会资金。二是加大各区县与银行合作的力度。各区县与银行,尤其是政策性银行进行战略合作,是加快城镇化建设,减轻集体经营性土地利用主体资金压力的重要选择。

4.5 加快城乡结合部地区的产业扶持

在北京市重点发展的三类地区中,城乡结合部地区往往是外来流动人口聚集最多,而产业发展基础最薄弱的地区。改善城乡结合部居住环境,实现人口调控必须加强产业支撑。一是因地制宜,明确自身产业发展方向。结合地区产业基础,考虑北京市对该地区的功能定位要求,发展物流业、商务服务、文化创意产业等服务业园区,从全市统筹的角度,提出各产业园区发展的配套措施。二是加强产业发展与社区建设的融合。针对以前产业园区建设和社区建设脱节、两张皮的现象,造成工业化超前于城镇化、农村地区农转居进度慢等问题,应以地区产业项目带动农村社区建设,整体平衡建设资金,并形成农民增收致富的长效机制。三是加强农村富余劳动力及外来流动人口培训,积极引导本地及外地劳动力从事农产品深加工、运输、销售等工作,提供家政服务、餐饮服务、酒店服务等服务业的技能培训机会,大力发展第三产业,为就地容纳农村劳动力及外来流动人口创造更多的就业岗位。

参考文献

[1]赵方忠.北京农村“就地城镇化”[J].投资北京,2010(11):60-65.

[2]王广双.北京市城乡结合部50个重点村的建设[J].中国发展观察,2012(5):8-10.

[3]杨莞姣.重庆地票制度研究[J].农村经济与科技,2011,22(4):81-83.

[4]罗岑.我国集体建设用地使用权流转规制[D].广州:华南理工大学法学院,2011.

[5]黄庆杰.农村集体建设用地流转的现状、问题与对策——以北京市为例[R/OL].2006[2013-12-27].http://www.caein.com/index.asp?x Action=x Read News&News ID=15379.

[6]蒋晓玲,李慧英,张建.农村土地使用权流转法律问题研究[M].北京:法律出版社,2011.

经营性用地 篇10

实际上,早在1999年,安徽芜湖就已进行了建设用地流转试点探索,相关试点区域还有苏州、湖州、顺德等;2005年,广东省率先出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》,之后,湖北省、河北省、成都市、长沙市、南京市等省市或地区纷纷效仿,颁布了各自的管理办法。但是,有关集体经营性建设用地入市交易的规范性文件尚未正式出台,现实中大量存在着的集体经营性建设用地流转行为仍不在法律保护范围之内。迄今,只有少数试点地区可以尝试入市,但必须是“符合规划、用途管制和依法取得”的存量集体经营性建设用地,且“封闭运行,风险可控”。

就长株潭地区而言,仅有长沙县(2014 年)和浏阳市(2015年)被列入了试点范围,目前仍处于试点观望期;而株洲市,虽然在2014年经历了一年的集体经营性建设用地使用权抵押试点,但是在实际操作中却没有得到一个抵押融资案例的支撑。一种可能的解释是,在国家上位法尚未作出适当调整之前,各种入市实践仍将在缓慢而审慎地进行着。虽然政府有心积极推动,但是如果市场内生动力不足,抑或是民意驱动支持不够,都将影响着入市效果及进程。本文尝试从农户意愿视角出发,对长株潭农村集体经营性建设用地入市流转的影响因素进行定量分析,试图为民意推进其入市进程提供学理支持。

1 数据来源及样本统计

1.1 研究区域概况

长株潭城市群地处湖南省东北部,国土面积2.8 万km2,占该省面积的13.2%.三市沿湘江呈“品”字形结构,两两相距不到40km,这种天然的地域融城结构一直以来就受到社会各界关注(1)。截至2014年底,三市地区生产总值达1.16万亿元,对全省贡献率为42.72%;地区总人口为1408.55万人,城镇化率达66.0%,比全省平均水平高出16.72个百分点;农村居民人均可支配收入17402.63元,比全省平均水平多7342.63元,城乡居民收入比为1.94∶1,呈不断下降趋势。在新一轮土地制度改革中,2014年,长沙县被列入湖南省两个农村集体经营性建设用地入市试点之一;2015年2月,浏阳市跻身于全国33个(也是湖南省唯一一个)整体推进的农村集体经营性建设用地入市试点县之列。

1.2 数据收集与处理

由于农村集体经营性建设用地总量庞大、分布广泛而且分散[1]的特点以及“先存量、后增量”的入市推进路线(国土资源部,2014)[2],因此,在抽样考察中应以远郊和农村腹地为主,适当兼顾部分典型近郊区和城中村区域。鉴于此,本次调研选取了长株潭地区的试点区长沙县农村腹地的果园镇、开慧镇等,浏阳市远郊的永安街道等,岳麓区远郊的坪塘街道等,望城区近郊的雷锋镇等,开福区远郊的沙坪街道等,天心区近郊的先锋街道等,湘潭市的昭山示范区等,以及株洲市近郊的天元区等20余地。

整个调查运用了分层抽样的调研方法;调查时间在2015年1~2月;共发放问卷300份,实收问卷230份,集中有效问卷217份,有效率94.35%.为了保证调研数据的可靠性,整个过程都是在村干部不在场的时候,通过与农户面对面地进行访谈。由于农户对“农村集体经营性建设用地”这一术语并不了解,故在调查中使用了“乡镇企业用地”作为替代性的解释语词。

1.3 调查样本统计概况

(1)样本特征

在问卷调查中,女性比重略高,为52.1%;年龄以18~39岁为主,共94人(含部分返乡农民工),占比43.3%,其次是40~59岁的中老年农户(82人,占37.8%);文化水平以初中为主,占比38.7%;家庭年收入在3万元以下者居多,占比为41.9%,3~6万者占比为33.2%,9万以上者(28人,12.9%)略多于6~9万者(26人,12.0%);从职业状况来看,从事非农工作者(85人,占39.2%)要高于纯粹务农者(69人,占31.8%)。

(2)农户认知状况

(1)流转现状认知状况。第一,存量认知状况。在问及“您村里有几处集体经营性建设用地”时,37.8%的农户认为有3处以上,但也有25.3%的农户表示不清楚或1处都没有。第二,流转收益认知状况。在问及“您每年从村组获得集体经营性建设用地流转收益的分红是多少”时,回答没有或不清楚、1~1000 元、1000~2000 元、2000 元以上的比重分别为74.7%、15.7%、4.6%、5.1%.第三,流转价格认知状况。在问及“您村组集体经营性建设用地流转时的均价是多少钱一亩”时,回答没有或不清楚、1~5000元、5000~10000元、10000元以上的比重分别为23.5%、47.9%、11.5%、17.1%.第四,流转处置状况认知。在问及“您所了解的乡镇企业倒闭或关闭后是如何处置土地”时,回答直接由企业转让、由集体收回、由政府收回、废弃了的比重分别为26.7%、33.2%、28.6%、11.5%.

(2)流转制度认知状况。第一,产权归属认知状况。在问及“入市后土地产权归属”问题时,47.0%的农户表示所有权归集体、企业仅拥有使用权,32.7% 表示不清楚,14.3%的农户认为所有权归政府、企业仅拥有使用权,还有6.0%的农户表示所有权和使用权都归企业所有。第二,流转决策认知状况。在村组集体经营性建设用地流转过程中,67.7%的农户认为应该由村民代表大会投票及2/3以上村民同意,也有少数农户认为是由政府说了算(12.9%)、村委会说了算(14.3%)、村长说了算(5.1%)。第三,流转政策满意度状况。在谈及“对当前的集体建设经营性建设用地流转政策满意度”时,农户们反应平平,回答“一般”者占比43.8%,“不满意”者占比16.1%,仅有6.0%的表示非常满意,还有34.1%的表示不了解或无所谓。

(3)入市流转认知状况。第一,流转范围认知状况。在非经营性建设用地能否入市的调查中,42.4%的农户认为宅基地应该入市流转,略高于持否定意见者(40.1%);不过,对村组公益性建设用地能否入市流转,则有60.4%的农户持否定意见,远高于肯定回答者(20.7%)。第二,收益分配认知状况。对于“入市流转后的收益应该如何分配”的回答中,选择“政府、集体和农民按一定比例分配”“归农民和集体”“全部归农民”“全部归集体”的占比分别为40.1%、32.3%、20.3%和7.4%.第三,入市动因认知状况。40.6%的农户认为是源于“盘活本村闲置土地、增加农民收入”的需要,38.7%的农户认为是由“政府推动”的,认为是由“外部需求刺激”引起的则只有9.2%,还有11.6%的农户表示不清楚或其他原因。第四,入市推进路径认知状况。在问及“入市流转是否按‘先存量、后增量’的推进路线进行”时,50.2% 的农户持肯定回答,但也有14.7%的农户持否定回答,还有35.0% 的农户表示不清楚;在问及“入市试点的首选地”时,选择“城乡结合部”和“城中村”的占比分别为45.6% 和9.7%,而选择“农村腹地”的仅占17.5%,还有27.2%的农户表示不清楚。

2 基于农户入市意愿影响因素的logistic模型分析

2.1 变量选取及说明

在村组集体将集体经营性建设用地推向市场流转过程中,农户是否愿意是一个二分变量(记0为否,1为是)。在问卷设计时,为了更通俗易懂,用“如果村组集体将乡镇企业倒闭后的那块地流转出去,您是否愿意?”作为替代的被解释变量,记“否”为“0”,“是”为“1”,以此建立一个离散型的二分变量(1)。

在解释变量选取时,主要考虑农户自身因素、经济区位因素和政策制度因素三个方面的十个特征,具体解释变量及赋值见表1,此处假设农户对集体经营性建设用地入市流转的意愿选择:

(1)与农户自身因素相关

(1)性别因素。在非正式的社会习俗等作用下,一般农户家庭主事者或决策者主要是男性,假设在入市流转意愿选择中相对女性更倾向于风险型抉择。(2) 年龄因素。假设农户年龄越大,对土地问题的认知更为通透,其入市意愿也更强些。(3)职业因素。对失业者或在家务农中而言,经济收益相对较低,对入市选择也更为谨慎,假设非农工作者或兼职务农工作者更倾向于选择入市流转。

(2)与经济区位因素相关

(1)乡镇企业数。乡镇企业的存有量,在一定程度上反映了该村组经济状况。农村集体经营性建设用地主要表征为乡镇企业用地,其存有量在一定程度上反映了农户的认知程度。假设农户流转意愿与乡镇企业数存在相关性。(2)存量集体经营性建设用地的每年流转收益分红数。假设农户每年得到的流转收益分红越多,就越倾向于对既有利益的巩固,故呈负相关关系。(3)增量集体经营性建设用地的入市年租金。假设农户的入市流转意愿受到未来入市土地年租金水平的影响,且呈正相关关系。

(3)与公共政策因素相关

(1)产权归属。假设农户所认知的产权归属越符合现实越有助于入市流转,其交易风险较低而交易价格更高,故将呈现出较强的入市流转意愿。(2) 收益分配方式。假设农户意愿选择是理性的,即以其收益最大化为目标选择入市意愿。(3)征收政策满意度。集体经营性建设用地入市流转后,将实现与国有土地同地同权同价,从土地市场供给来看可归属于替代品。因此,对现行土地征收政策越满意的农户,对入市流转意愿也就越低。(4)相关流转政策满意度。现形土地流转相关政策环境越好,越能为入市流转提供必要条件,故农户意愿也就越高。

注:数据来源于问卷调查整理。

2.2 模型构建及运行

为了寻找各因素x1、x2、…、xm与被解释变量之间的关系,可建立多元logistic回归分析模型:

式中,P代表农户愿意集体经营性建设用地入市流转的概率,xi是影响农户意愿选择的各种因素,b0表示截距(常量),b1、b2、…、bm为偏回归系数,表示各因素xi对P的贡献率。记Y为被解释变量,ε为误差,对上式取自然对数并整理得:

应用SPSS19.0软件对调查中的217 份有效样本数据进行logistic回归分析,并采用3种方法对模型进行检验,即likelihood,Cox & Snell R2和Nagelkerke R2.模型系数的综合检验显示,似然比卡方检验观测值为31.496,p值为0.000,说明模型能以0.01 的显著性水平通过检验,至少有一个以上的自变量与因变量相关;-2 的似然对数值为261.537,Cox & Snell R2值(0.135)和Nagelkerke R2值(0.182)均大于0.1,说明回归模型拟合度较好。具体运行结果见表2,由此可得农户意愿影响因素的logistic回归方程:

注:*、**和***分别表示在10% 、5% 和1% 的水平上显著。

2.3 模型结果分析

通过上述多元logistic回归分析可知,对模型产生显著影响的解释变量主要有农户自身因素中的年龄x2(p=0.021)和职业x3(p=0.025),和公共政策因素中的农户入市试点支持度x10(p=0.005)因素,乡镇企业数x4(p=0.351)、存量收益年分红x5(p=0.163)和收益分配方式x8(p=0.341)等表征为负相关的影响因素则不能通过显著性检验,呈现出正相关的农户性别x1(p=0.171)、增量入市年租金x6(p=0.377)、产权归属x7(p=0.280)、征收政策满意度x9(p=0.123)等因素也不能通过显著性检验。在能通过显著性检验的影响因素中,农户年龄和职业因素均呈现正相关影响,而农户对入市流转的相关政策满意度因素呈现出负相关影响,具体而言:

(1)就农户自身特征因素而言,年龄和职业因素能较好地解释农户的入市意愿,均在5% 的水平上显著,Wald检验值分别为5.311、5.033,回归系数分别为0.532、0.370,在解释变量中的Wald检验值和回归系数的绝对值均较大,说明二者对入市均有较大影响力。(1)农户年龄是对入市意愿贡献最大的正向刺激因子,反映了农户中年龄越大者越有入市意愿。可能的解释是:年龄越大者,对土地资产盘活的欲望越强烈,对入市问题也看得越通透。(2)农户职业也是一个较大贡献率的正向刺激因子。这说明经常外出务工或经商等从事非农工作者相对于失业在家或纯粹务农者更有入市意愿,毕竟通过规范化的入市之后,可获得一笔直接收益,经济条件好的或可成为需求方而更加受益。

(2)就经济区位因素而言,乡镇企业数、存量收益年分红和增量入市年租金三大因素的Wald检验值分别为0.868、1.949、0.782,前两个呈负相关、第三个呈正相关,均未通过显著性检验,可能的解释是:(1)原有的大部分乡镇企业皆因经济效益低下而倒闭,导致部分农户的认知偏差,仅考虑现有的乡镇企业数,同时,它也主要代表存量集体经营性建设用地数,这些都将使得数据明显偏低。(2)在农村腹地,存量集体经营性建设用地流转收益甚少,而在城乡结合部,由于隐形流转盛行,其收益相对要大得多,因此数据呈现出一定的区域差异性;同时,由于部分村级财务透明度不高,农户知之甚少,甚至还出现了不少存量土地收益分红为零的情况。(3)在不规范的流转操作下,现行的农村集体经营性建设用地更多的是在隐形流转,农户一般都没有参与决策,对入市年租金了解度不高,往往通过其他替代品(如出租屋和门面)的年租金来估算,这多少影响了模型运行结果。

(3)就公共政策因素而言,农户现行相关流转政策满意度因素能较好地解释农户的入市意愿,且在1%的水平上显著;Wald检验值为7.818;回归系数为-0.580,表现为负向影响。由于Wald检验值和回归系数绝对值均为最大,说明了对农户入市意愿的影响强度最大,也反映了农户对入市相关政策的满意度越低就越倾向于反对入市,一个应有的政策启示就是入市的配套政策越完善越有助于推进农户入市。

2.4 基于模型结果的进一步思考

基于上述分析,要有效推进长株潭农村集体经营性建设用地入市,现行公共政策的出台必须正视农户们客观存在的意愿选择行为,笔者认为:

(1)应积极营造良好的土地制度变迁环境。诺思认为,在制度变迁过程中存在着路径依赖决定,即人们过去的选择决定了他们现在可能的选择,一种惯性的力量将使你不能轻易走出去[3,4]。在中国农村土地制度变迁过程中,以所有权和使用权相分离为特征的农村家庭联产承包责任制的制度效率在早1980年代中期即已释放完毕(林毅夫),经过30多年的改革开放和经济发展并未改变初始状态下的土地所有权性质,制度变迁似乎还在强化其路径依赖性,尤其是农村非正式制度的粘合效用还在不断增强。当前,农村集体经营性建设用地入市制度建设明显滞后,流转秩序不尽规范,交易个别化现象突出,而且其收益分配也带有明显的个人偏好。这也体现在调查中不同地域、不同农户的意愿显示偏差,以及乡规民约对入市流转方式选择和收益分配机制设计的无形影响。因此,既要积极推进入市试点,总结入市经验,尽早搭建制度框架;也要注重非正式制度的持续影响,加以正面引导,为有效率的制度变迁营造良好的内外部环境。

(2)应加快制定配套的土地入市流转政策。农村集体经营性建设用地能否顺利入市,和与之相关的公共政策体系能否有效建立密切相关。从农户意愿调查来看,缺少与之相配套的政策支撑或老百姓不满意感不强,入市试点工作就将寸步难行。株洲市2014年的农村集体经营性建设用地使用权抵押试点的尴尬就是一例。相反,与之相关的配套政策越是成熟,试点的成功性就越大。浏阳市的农房贷款遍地开花就是这样一个典型。在配套政策制定上,应着重加强土地增值收益分配政策、征地拆迁补偿政策,以及农用地流转政策、宅基地流转政策、国有建设用地市场交易相关政策等的农户适应性。

(3)应建立逐步推进的入市试点工作机制。农村集体经营性建设用地入市是一项复杂的系统工程。在国家土地制度改革的顶层设计下,土地确权颁证工作应先行,并在推进农村集体经营性建设用地入市试点工作的同时积极推进农村宅基地制度改革和征地制度改革。客观而言,这些都必须谨慎而缓慢地进行,由此也可窥见其复杂性。从统计数据来看,不同年龄阶段和不同职业状况都对农户入市意愿选择产生显著影响,这也进一步表明农户入市试点工作的复杂性和渐进性,故需逐步推进:先试点探路,再总结经验推广;先推进存量集体经营性建设用地入市,再适当放开增量集体经营性建设用地入市;先在农村腹地进行试点,再到城郊地区逐渐试点;先做土地利用规划,再行入市试点工作。

3 结论

农村集体建设用地隐形市场的形成有其深刻的社会经济背景和制度管理根源,以及复杂的利益诱因和客观的主体行为作用机理。[5]就其显形化路径而言,需要公共政策从制度安排、契约设计和土地行政三个方面进行积极谋划、顶层设计和战略布局[6],这显然是一个系统而漫长的渐变过程。可以认为,当前国家进行的农村集体经营性建设用地入市试点,仅仅是在其中打开了一个很小的试验口子,且仍须审慎稳妥地推进,可见其复杂性和艰巨性。从根本上说,国家土地公共政策能否达到预期效果,取决于弱势群体的利益能否得到有效保护。本文正是顺此思路,基于农户意愿视角而实证的,研究认为,在长株潭农村集体经营性建设用地入市流转的农户意愿的诸多客观影响因素中,农户自身特征中的年龄和职业因素,以及公共政策特征中的相关流转政策满意度因素均通过了显著性检验,能较好地解释因变量,但其作用方向和作用强度均不尽相同,反映了农户不同年龄阶段和职业状态所带来的入市态度变化,以及土地制度变迁环境或与之相关的土地流转政策配套所造成的路径依赖在农户行为选择中产生了较为客观的影响。新一轮农村集体经营性建设用地入市试点政策的出台应该正视农户们这些客观存在的意愿选择行为,由此,需要积极营造良好的土地制度变迁环境,加快制定配套的土地入市流转政策,并建立逐步推进的入市试点工作机制。

参考文献

[1]于潇,吴克宁,阮松涛.集体经营性建设用地入市思考[J].中国土地,2014(2):35~37.

[2]方帅.农村集体经营性建设用地流转之困[J].中国房地产业,2014,(4):44~45.

[3]诺思.制度、制度变迁与经济绩效[M].上海三联书店,1994.

[4]袁庆明.新制度经济学[M].中国发展出版社,2005.

[5]罗湖平,朱有志.城镇化进程中的城郊集体建设用地隐形市场形成机理——基于长沙市郊农户调查问卷的分析[J].求索,2014,(7):79~83.