集体经营性建设用地

2024-07-22

集体经营性建设用地（通用8篇）

集体经营性建设用地篇1

普定县农村集体经营性建设用地入市调研根据省国土资源厅《关于开展土地管理制度改革调研的通知》,结合我县已经开展的农村集体经营性建设用地流转试点相关情况,对农村集体经营性建设用地入市作如下思考。

一、农村集体经营性建设用地的理解

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求

（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要

随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的建设

用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。

（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要

在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。

三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议

（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置

1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。

2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报

批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。

3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。

（二）集体经营性建设用地的供应

1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。

2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。

3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按30：70分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。

（三）集体经营性建设用地的管理

集体经营性建设用地供后管理，如果没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。

（四）集体经营性建设用地的后期使用

1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

(五)集体经营性建设用地供应对象及利弊

集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地

建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。

普定县国土资源局

2014年7月16日

集体经营性建设用地篇2

农村集体经营性建设用地入市是我国当前农村土地制度改革的重要举措之一,有利于激活长期低估的农村土地资产,为统筹城乡发展、带动农民实体经济、增加农民收入注入新的活力。近年来的中央文件多次提出要引导、规范农村集体经营性建设用地入市,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。显然,农村集体经营性建设用地的定价问题是推进其“入市”的前提条件,亦是构建农村集体经营性建设用地流转市场机制的关键要素,而现有研究对农村经营建设用地的评估方法还鲜有探讨。目前,农村集体经营建设用地入市尚在试点阶段,与国有建设用地完全“同权同价”的集体经营建设用地交易案例还较难获取,但在我国经济相对发达的东部沿海地区,农民非农就业程度与收入水平高,乡镇经济发达,农村集体将闲置建设用地出租或兴建厂房流转的事实已存在多年,该类地区可为农村集体经营性建设用地定价问题研究提供丰富的市场对比案例。此外,还需看到,不同地区农村农民对农村经营性建设用地入市的支持程度存在差异,农民的受偿意愿呈现多样性,而非正式制度在我国农村发展和制度变迁的过程中长期存在并起主导作用,因而农民的受偿意愿在农村集体经营性建设用地入市推进以及定价决策中也具有重要影响。基于以上因素,本研究将在剖析农村经营性建设用地入市内涵基础上,对比运用市场比较法和农民受偿意愿法,在江苏昆山地区选择合适案例,对“入市”农村集体经营性建设用地的价格评估进行探索,以期为农村集体经营性建设用地确权定价、价格与市场体系建设提供参考。

1 农村经营性建设用地入市的内涵和要素

1.1 农村经营性建设用地入市的内涵

农村集体经营性建设用地是农村集体土地中区别于非经营性用地的各类经营性活动用地,通常指兴办乡村(镇)企业等具有生产经营性质的农村建设用地,包括商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用地等,不含农民宅基地和农村公共设施用地。2015 年年初十二届人大代表第十三次会议通过决定授权国务院在33 个试点县(市、区)行政区域暂停土地管理法相关规定,明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价,首次明确现阶段的集体经营性建设用地的范围还须符合规划限制,合法合规。

1.2 农村经营性建设用地入市的要素

1.2.1 市场主体

市场主体是农村经营性建设用地入市的核心要素。农村建设用地已有的相关研究大多关注农村集体建设用地流转现象引发的问题,少数学者通过建立模型分析了国家、集体、农民、转入方等市场主体间的能动效应。刘艺,李新举(2013)对政府、转入方、村集体3 个市场主体进行了博弈分析,认为村集体的最优策略是流转集体建设用地,转入方的理性行为是向农村集体转入建设用地,政府的理性选择是允许集体建设用地流转[1]。多数学者提出要建立兼顾国家、集体、个人的集体建设用地流转收益的分配机制,明确分配主体、分配比例与收益用途,村集体、转入方和地方政府在建设用地进入市场进行自由流转方面具有共同利益,实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地、同价、同权”的城乡要素市场的平等化具有可行性[2]。

1.2.2 市场机制

合理有效的市场机制是保障农村集体经营性建设用地入市的前提要素。各地在现行政策下建立的市场机制不尽一致。在众多地方经验中,农村集体经营性建设用地入市的“昆山模式”已在国内各界得到广泛关注。“昆山模式”是一种农地直接入市的土地非农化模式,即在不改变集体土地所有权的情况下将农地转化为非农建设用地,其前提是政府定位明确有保障和发达的地方经济为农村经营性建设用地流转提供强大的财政支持[3]。昆山经济历经了一个农转工—内转外—散转聚的发展过程,很好地带动了经营性建设用地的流转。结合企业改制,昆山对原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度;对新增建设用地,在依法办理农转用审批手续后,允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租。“昆山模式”将市场与政府相结合,引导、扶持农民参与经营性建设用地开发,有效解决了开发初期农村集体经济组织启动资金不足的障碍,而且给予了处于远郊、耕地保有量大的乡村相当的工业发展权,有助于实现社会公平,维护耕地可持续性与安全性[4,5]。

2 农村经营性建设用地入市的价格评估方法

2.1 市场比较法

市场比较法是我国当前城镇建设用地估价的主要方法,该方法依据替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格。市场比较法在城镇建设用地价格评估中的应用已相对成熟,其思路和理论对尚未完全发育的农村集体经营性建设用地估价亦具有良好的参考价值,可选择区域因素与个别因素相近的国有建设用地作为集体经营性建设用地评估的比较案例,以符合中央关于两类用地“同权同价”的指导精神。

2.2 受偿意愿法

意愿调查价值评估法(Contingent Valuation Methord,CVM),是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法[6]。本文所指“意愿”是农民对村集体经营性建设用地入市愿意接受补偿的意愿与决策,包括意愿受偿方式和意愿受偿价格,前者是指农民对货币补偿方式和非货币补偿方式的选择意愿,后者指农民希望得到的补偿标准。意愿是个体某种偏好,而偏好的产生取决于效用的高低。分析集体建设用地对农民的效用高低,重点在于农民对土地的处置方式,也即农民的土地价值观念。当前农村集体土地对于农民的价值主要体现在土地的财产和保障双重功能,在集体土地“入市”实践中,农民很难同时获取两种功能价值,其意愿的选择将决定农村经营性建设用地入市可实现价值的水平。具体评价时,可调查农村经营性建设用地的入市地区失地农民的愿意,分析其接受集体所定的入市补偿标准的意愿,构建意愿决策与接受补偿者的年龄、受教育水平、家庭经济水平等内在因素和“入市”集体建设用地的流转用途、地块个别条件与区位条件间的关系。

3 案例研究

3.1 研究区域概况

研究选取昆山典型Z,W两村,两村都是国家级的生态示范村、省级文明村,在国家“多予少取放活、城市反哺农村”的政策下,两村都在不同程度上推行了农村经营性建设用地流转。初步调查发现,两村人口数量接近,W村由于地理位置较Z村地理位置优越,其与昆山国家级开发区隔河相望,东距上海50 公里,西靠苏州工业园区35 公里,沪宁高速、苏沪高速、312 国道、苏虹机场路近在咫尺,有着十分便捷的地理位置。其次,该村的村办企业始于20 世纪70 年代,以印刷为主。随着农村产业结构的调整,全村呈现家家冒烟、户户办厂的热潮,形成三废净化厂、沪银印刷有限公司等十余家规模企业。然而,由于W村的村办企业历史悠久,在新一轮改革中大家对补贴的不满有很强的倾向性,相较于Z村的满意度低近40%。调研获取了待估宗地的基本信息誉农民受偿意愿数据,以及市场比较案例宗地数据。因村镇经济发达,本地就业消化能力强,外出打工人数较少,样本中被调查者年龄集中在30~60 岁,青壮年占78%,问卷填写质量相对较高。

3.2 价格评估方法对比

3.2.1 市场比较法

整理调研数据,得到W村待估宗地与3 个比较地块的成交条件、区域因素和个别因素数据,通过对各因素进行标准量化,建立价格可比基础,选择合适指数进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,采用市场比较法对待估宗地的价格进行评估。待估宗地与比较宗地信息见表1,各比较修正因素相关信息如表2~表4 所示。

采用直接修正法连乘公式求取估价对象价格PA,PB,PC。PA= 336×1.0191×92/100×97/100=305.57,PB=336 ×1.051 ×100/99 ×100/98 =363.983,PC=336 ×1.0293×87/100×100/100=300.885,则估价对象在2015年5 月比准价格为3 块比较宗地评估价均值,即323.479 元/m2,该结果则可作为参照国有经营性建设用地的出让价格所得出的农村经营性建设用地的出让价格。

3.2.2 受偿意愿法

同样选择市场比较法中的W村待估宗地D作为评估对象,并在Z村选择个别因素条件相近的已出租建设用地E作为参照。调查问卷设计中,假定W村集体将对高新区北门路东侧、城北路北侧宗地进行征用,租赁给工业企业G使用,农民将依据村集体成员权作价入股。受偿意愿法评估该宗地时需综合考虑农民的受偿意愿、村集体出租土地成本、企业在厂房运作前开发所需的成本和运作中的管理费用。待估宗地属于熟地,经过“五通一平”的开发并且拆迁完毕,可供直接建设。依据规定,凡在土地利用总体规划划定的建设用地区和一般农地区域内,集体经济组织因社会经济建设需要将农用地转为建设用地的,可持批准的建设用地项目经市人民政府审查报经苏州市人民政府批准后直接将农地转为建设用地,集体经济组织只需按规定上交耕地开垦费。经调查了解,昆山农村耕地开垦费为20 元/m2,占用基本农田的多征收40%,同时村集体为该地支付的农民动迁安置费为3元/m2。

企业G承租土地后需支付开发管理费和定期对村集体的入股分红,集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红。国家规定集体建设用地流转试点期间,市级财政不参与集体建设用地流转收益分成,由农民、村集体经济组织和镇政府之间合理分配,保证农民收益,镇财政取得的集体土地流转收益优先用于办理农民养老和医疗保险,而对以集体建设用地使用权租赁、入股、联营等形式兴办的工业项目用地,土地有偿使用费可适当优惠。因此据调查了解该地企业的开发管理费比一般工业项目用地低,税后约为200 元/m2。村集体保底分红约为1.8 元/m2。首先,调查获得Z村宗地E的租赁价格扣除税费后补偿给村民的成本约为60 元/m2,折算被征土地村民小组农民人均补偿为35 元/年;然后,在W村发放问卷25 份(回收有效问卷25 份),问及“G企业计划在Z村租赁6.4 亩土地投资生产,扣除税费等成本后可补偿村民农民人均可获补偿35元/年。如果G企业租用您村的D地块(6.4 亩)50 年,每年补偿您家每人35 元,您是否满意”,11 位觉得满意,而不满意的14 位农户普遍认为W村区位条件相对Z村优越,而且对以外补贴不满的积怨已久,补偿价格区间应为50~70 元,统计村民补偿意愿均值为57 元/年,折算为土地成本约为92 元/m2。因此,农村经营性建设用地的出让价格=农民受偿意愿+其他成本=92+20+35+200+1.8=348.8 元/m2。

4 结论与建议

本文探讨了通过市场比较法和农民受偿意愿法来估算农村集体经营性建设用地入市的价格。研究结果显示,这两种方法用于评价农村集体经营性建设用地的价格都具有可行性,但都有利有弊。市场比较法的技术路线相对成熟,参考了国有经营性建设用地定价,计算方法较为传统,与国有经营性建设用地入市的估价程序、估价参数的选择等相近,有利于与“同权同价”的国家农村土地制度改革方针相互衔接,但该方法相对而言忽视了到企业和农民的意愿与偏好,在当前国有工业用地价格普遍压低的环境下,不利于农村土地资产的显化与农民收益分配的提高。受偿意愿法相对增加了农村集体经济组织和农民的土地收益,显化其土地财产权利,既考虑到农民的受偿意愿,也考虑到村集体利益分配的合理性,但这种方法易受多种人为因素的影响,企业的开发管理费用受企业的资质及用途规模等影响,因此价格浮动较高,入市价格难以确定,同时目前农村集体土地收益分配机制不够完善,无法保证入市的规范性。

摘要：国家关于农村集体经营性建设用地入市的政策逐渐明晰,建立城乡统一的建设用地市场成为当务之急。尽管学界对农村经营性建设用地入市可大力推动城乡统筹发展早已达成共识,但作为政策的试行阶段,有关经营性建设用地入市的定价问题研究却鲜有涉及。文章结合资源定价之受偿意愿法的相关理论与城镇建设用地评价的市场比较法,选取了江苏省昆山市典型农村地区的样本农户进行了深度调查,对“入市”农村集体经营性建设用地的价格评估进行探索研究,以期为农村集体经营性建设用地确权定价、价格与市场体系建设提供参考。研究结果显示,这2种方法用于评价农村集体经营性建设用地的价格具有可行性。

关键词：农村集体,经营性建设用地,受偿意愿,价格评估,入市

参考文献

[1]刘艺,李新举.农村集体经营性建设用地使用权流转产生过程博弈分析[J].山东农业大学学报:自然科学版,2013(44):556-561.

[2]刘若谷.论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建[J].山东青年政治学院学报,2014(2):111-114.

[3]刘芳,郭忠兴.从利益集团的理论解读“昆山模式”的制度变迁[J].国土资源科技管理,2005(5):38-42.

[4]孟召宜,渠爱雪,李红瑞.基于文化经济共同演化视角的区域发展模式比较研究——以江苏省丰县、昆山为例[J].学术前沿,2011(12):2186-2198.

[5]徐明增,张军连.农民如何参与经营性建设用地开发——基于对南方四省的实地调查与模式分析[J].中国土地,2009(10):46-48.

集体经营性建设用地篇3

中共十八届三中全会的《决定》对集体建设用地进入市场的范围如何进入及与国有土地同价同权方式作出制度安排。

一、农村集体经营性建设用地界定

允许集体建设用地进入市场的范围为集体经营性建设用地。我国现行法律规定的集体建设用地包括三类：农民集体兴办企业或者与其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业用地，集体公共设施和公益事业建设用地，农民宅基地。按照现行法律规定，第一类显然属于《决定》所指的“集体经营性建设用地”第二类显然不属于”集体经营性建设用地”第三类需要稍作讨论。按照《中华人民共和国土地管理法》以下简称《土地管理法》的规定：农民宅基地以集体经济组织成员身份获得“一户一宅”面积标准由各省，自治区，直辖市，确定。农民住房出卖后再申请宅基地的，不予批准”按照《中华人民共和国物权法》以下简称《物权法》的规定：宅基地属于用益物权。与一般意义的用益物权比，宅基地使用权作为用益物权少了“收益+权能”，而且明确宅基地使用权的取得，行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定也就是说，目前法律对宅基地主要赋予居住权，不属于《决定》所指的“集体经营性建设用地”。

二、在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价

我国土地制度的最大弊端是集体土地与国有土地同地不同权。《决定》明确允许农村集体经营性建设用地与国有土地一样平等进入市场，我们认为，应包含以下几层含义：同地同权，即集体经营性建设用地可以和国有建设用地一样出让，租赁，入股，打破了集体建设用地不得出租的坚冰；同等入市，即集体经营性建设用地与国有建设用地在同一个平台上合法入市交易，改变目前国有建设用地独家在平台上交易，集体建设用地在灰市上非规范交易的格局；供求决定价格，即集体经营性建设用地进入市场将改变目前由政府独家出让决定供应导致价格扭曲的局面，多个集体经济组织以集体经营性建设用地主体入市，真正形成由供求决定价格的机制’促进土地市场健康发展。

三、缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制

按照宪法原则，只有土地用于公益性用途才能进行征收。但是，由于公益性用途难以界定，导致公益性用地目录出不来，我们建议，与其议而不决不如跟其他改革措施如列负面清单一样，制定征地的否定性目录，即只要是盈利性的用途就不得征地。为此，我们要完善征地审批，实施，补偿，安置，争议，调处，裁决等程序，强化被征地农民的知情权，参与权，收益权，申诉权，监督权，进一步规范和约束政府的征地行为，为防止地方政府滥用征收权，建议在征地范围及保障机制建立之后，在征地程序中加一道事前程序，让用地一方和农民集体先进行协商，谈不成再启动征地程序，建立合理，规范，多元的保障机制。这套机制的建立是征地制度改革的核心，应在政策和法律上尽快就其内涵予以明确。我们建议所谓合理是就补偿价格而言的，就是在坚持用途管制原则下，按照区位条件，对被征地实行市场化补偿。所谓规范，是就征地行为而言的在有了明确的征地范围，补偿价格和程序后，必须进行征地的，那就必须按法律办事，不能像现在很多地方对土地征收采取“人民内部矛盾，人民币解决的方式”。把一些地段和区域的征地补偿抬得很高，让老实人吃亏。所谓多元，是指按多元化方式安置，不能仅仅按货币安置把被征地农民“一脚踢”要切实解决失地农民长久生计没有保障的问题，其中的实质性制度安排是“保障被征地农民部分土地发展权”，即在征收农民土地时，给被征地农民保留一部分土地，纳入城市规划，在不改变集体所有性质下参与非农建设，以根本解决被征地农民的长远生计。

四、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨

我国现行土地资源配置的弊端之一是政府大部分通过征收取得的土地以非市场方式进行配置基础设施，政府用地，市政设施用地等的非市场配置，造成大广场，大马路，豪华办公楼等基础设施超前建设。大量以公共利益目的配置出去的土地被经营性使用，造成土地收益被不公平占有。为提高土地利用效率，提高土地收入分配公平，必须扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益用地划拨，我们建议对具有竞争性，取得经营收入，改革条件成熟的基础设施，市政设施以及各类社会事业用地中的经营性用地先行实行有偿使用到“中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”实施的末期，除军事，保障性住房涉及国有安全和社会公共秩序的特殊用地可以继续划拨使用外，其他各类建设用地全部实有偿使用。

五、完善土地租赁，转让，抵押二级市场

在我国现行土地制度安排下，虽然政府垄断土地一级市场、但是国有建设用地在出让给用地者后，土地租赁，转让，抵押等二级市场不仅没有发展，反而不断弱化形成国有土地出让后“土地增值收益谁占有谁收益”的局面，在现有存量国有建设用地中一类是过去以无偿划拨方式到各单位，企业手中占有；另一类是以土地有偿方式到企业手中的，这类土地的增值收益被现占有者获得，既导致国有土地增值收益分配不公平，也造成土地增值收益流失。我们建议：为完善土地租赁，转让，抵押二级市场，有关部门应出台有关规定，让存量国有建设用地也进入公开市场交易，完善交易规则，制定收益分配原则和相关税收办法，促进土地二级市场的活跃与发展。

参考文献

[1]辛毅.留地安置该如何有效推进[J].中国土地，2011，（1）.

[2]安海岗.关于我国农村土地流转问题的思考 [J].资源与产业，2007（1）：47-49.

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[4]汪进元.论经营性建设用地的政府采购——城市化进程中集体土地流转之法理思考[J].法商研究，2011.

[5]王权典.农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践问题的述评[J].华南农业大学学报：社会科学版，2006，（1）.

（作者单位：西南交通大学公共管理学院）

作者简介

王虹；性别：女；出生年月：1990年09月；籍贯：四川省成都市；民族：汉；学历：硕士；职称：无；研究方向：理论经济学。

项目基金

集体经营性建设用地篇4

市的简要汇报

一、现行土地管理制度有关规定

1、国家实行土地用途管理和规划管理制度

（1）《土地管理法》第四条规定:国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。（2）《土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

（3）《城市房地产管理法》第十条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。

2、对集体土地限制转让

（1）、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地

《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。（2）、《土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（3）、《城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

二、拟进行集体经营性入市情况汇报 1、2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

2、国土资源部部长姜大明作草案说明时说，在33个试点县(市、区)行政区域暂时停止土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地；本次试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。

3、上述调整在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不予调整的，恢复施行有关法律规定。

4、试点时间为试点区县为33个具体包括：

确权集体建设用地使用合同篇5

甲方：

乙方：

为促进和发展基层公安派出所建设，根据我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》等相关法律、法规的规定，甲乙双方经协商，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第一条甲方在深州市乡村有集体建设用地一块，甲方同意将该土地交由乙方无偿使用。

第二条本合同项下的土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和地上公用设施均不在土地使用权使用范围，未经相关部门许可，乙方不得对地下资源进行开采。

第三条本合同项下的地块位四至为：东至，西至，南至，北至，土地总面积为平方米。

第四条本合同项下的土地使用年限为 20 年，自 2016 年 1 月 1 日起至 2036 年 1 月 1 日止。

第五条本合同项下的土地利用现状为，在使用期限内，乙方应当按照甲方村庄规划，对所使用土地合理开发和布局，并应当符合当地土地利用总体规划。

第六条乙方应依法为本合同项下的土地办理土地使用权登记手续。

第七条在使用本合同项下的土地期限内，乙方增加建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准。

第八条在使用本合同项下的土地期限内，乙方应遵守国家相关法律、法规及河北省的有关规定，不得损害社会公共利益。

第九条乙方对本合同项下的土地只能用于基层公安派出所建设，不得转让、出租、抵押或交由他人使用。

第十条本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，应当提交续期申请书，由甲乙双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十二条本合同经甲乙双方签字、盖章后生效，合同一式份，甲乙双方各执份，另份由留存。

甲方：

乙方：

法定代表人：

年月日

集体建设用地住宅出售协议书篇6

出售方：（以下简称甲方）买房方：（以下简称乙方）

甲方在位于道真县玉溪镇社区组集体建设用地修建住房一幢，经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将该幢的楼层住房一套出售给乙方，乙方自愿买楼，对相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。

一、出售方：楼面住房所有权。

二、房屋面积：建筑面积m,使用面积m。

三、出售价款：总价款人民币圆整（￥）。

四、付款方式：签订该协议时乙方付价款人民币（￥）给甲方后，乙方即取得该套住房所有权，依法独立先例相关权利，不受其它干涉，乙方待甲方将水、电安入楼层时，房屋内安装全由乙方负责。

五、甲方对该住宅的建筑质量（不可抗拒的自然灾害除外）及合法性负责。因建筑质量原因导致的损失由甲方负担（仅限有效使用期内）。

六、乙方有权在不改变主体结构前提下自主装修甲方有权对乙方装修使用情况进行监督，并有权对乙方改变主体结构造成的损失要求赔偿。

七、甲方将水、电到位时，乙方将水、电上户自行负责，甲方可以协助乙方办理相关手续。22

八、乙方使用该住宅时，楼梯及通道为公共通道，甲、乙双方均不得占用或影响其畅通。

九、乙方要随乡入俗，遵守社会公德，爱护环境卫生，确保邻里和谐，甲方要担负监督作用，甲方要改建或重建该幢楼房时，需向乙方协商，依理、依法解决相关事宜。

十、因国家建设要拆迁该楼，乙方与甲方同等享有国家拆迁补助政策。

十一、产权证书办理，因该住房为集体建设用地修建，暂不能办理房屋产权证书，待政策、法律允许办理时，由甲方提供相关审批手

续和乙方提供相应证件由方办理，因此所产生的税、费方由方承担。

十二、违约责任：甲、乙双方对约定事宜拒绝履行，或履行不力时则视为违约，因此产生的损失由违约方承担，因此导致合同目的不能实现时，则按总价款的20%支付违约金。

十三、本协议未尽事宜双方另行协商。

十四、本协议经甲、乙双方签字后并付款之日起生效。

十五、本协议一式叁份，甲、乙双方保留一份，组里留一份。

甲方：联农组组长：

乙方：在场人：

集体经营性建设用地篇7

农村集体建设用地作为我国农村集体土地的一部分, 包括了宅基地、公共设施和公益事业用地以及经营性用地, 其中农村集体经营性建设用地是指属于农民集体所有的、企业或个人可以利用其进行建设和经营的土地。根据我国相关法律规定, 农民集体依法享有农村集体经营性建设用地的所有权, 但其使用权的流转却是被禁止的。相比之下, 作为相同类型的城市建设用地却可以进行流转, 这直接导致了割裂开来的城乡土地二元结构, 推动了隐形市场的形成, 并滋生出许多社会问题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出, “建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价”。在此制度背景下, 对我国农村集体经营性建设用地使用权定价的探讨就显得别具意义。只有具备了合理的理论参考价格, 农村集体经营性建设用地使用权的流转才能顺利进行, 交易双方的合法权益才能得到保护, 土地流转市场才能更加规范。

对于土地的定价方法, 最经典的当属用经过风险调整的利率对土地产生的未来现金流进行贴现, 即把土地价格看作资本化的地租。然而这种方法在国内的运用有一定缺陷和不适用性:一是我国农村集体建设用地只能用于宅基地建设、乡镇村公共设施建设以及兴办乡镇企业。此外, 农村集体用地征收而来的土地大多数都是用于开发房地产或者其他工程的建设, 资本化地租的定价方法并不适用于此类情况。二是土地价格并没有和土地产生的现金流对应。以目前的国内市场为例, 最近几年的房地产市场一直处于快速增长阶段, 土地价格上升明显, 而我国第一产业的收入以及农业生产率却增长较慢, 因此土地价格并不是和土地收入产生的现金流的现值相对应的。三是上述经典的土地定价方法只能分析静态问题, 无法体现土地所有者对转让土地所拥有的选择弹性。在我国征地补偿实践中, 安置补助、土地补偿均按照该耕地被征收之前三年平均产值的数倍进行计算, 地上附着物和青苗以及其他类型土地的补偿标准是在此基础上, 由当地政府自己进行规定, 这种方式只考虑了土地的种植收益, 忽略了土地的开发价值。

事实上, 在土地价格高于某个值 (执行价格) 时, 农村集体经营性建设用地的所有人有权利选择转让其使用权, 这体现了期权的基本思想。此外, 土地的价值不仅体现在种植上, 也可以用来建造房屋, 因此土地的价值应该由种植收益和开发价值共同组成, 缺一不可。一些学者的研究表明, 实物期权定价方法能够较好地考虑到土地的开发价值, 分析土地的最佳买卖时间、最优投资决策带来的不确定性对土地价格的影响。DennisR.Capozza和RobertW.Helsley的研究发现, 当耕地转换成城镇用地的期权价值越大, 耕地的价值也就越大, 从而揭示了城乡土地的关系。[1]JosephT等对新加坡房地产市场的分析表明, 在新加坡的土地价格中, 开发权约占45%左右, 这对我国目前土地流转的定价并未考虑土地开发价值的问题有很大启发。[2]徐爽、李宏瑾以中国土地市场为例, 将土地视为以房屋为标的资产的美式期权, 并认为土地价格是由土地种植收益的现值和土地开发价值共同构成。[3]Tsekrekos和Kanoutos对希腊土地和房地产市场的研究发现, 包含了开发选择权的实物期权模型比现金流量贴现模型更有解释力, 在土地交易价格中, 实物期权费占比高达26.66%~52.38%[4]由此可见, 资本化地租的定价方法由于忽略了土地的开发价值和开发选择的弹性, 并不适用于我国农村集体经营性建设用地的定价。相比较而言, 实物期权方法充分考虑到了土地的开发价值和土地所有者出让的不确定性对土地价格的影响, 很好地弥补了传统土地定价方法的缺陷。

二、我国农村集体经营性建设用地流转的现状及问题

农村集体土地的分类如图1所示, 其中农村集体经营性建设用地是本文的研究对象。农村集体经营性建设用地使用权的流转是指在所有权不变的前提下, 将其使用权通过转让、股份合作、出租等形式进行转移, 主要参照了将集体经营性建设用地使用权和所有权进行分离的原理。目前我国法律是禁止农村集体经营性建设用地进入市场进行流转的, 然而考虑到隐形流转市场的真实存在以及现行法律制度的缺陷, 十八届三中全会提出允许我国农村集体经营性建设用地入市进行流转。

就流转的实际情况来看, 早在20世纪80年代, 在城镇化的带动下, 我国相对发达地区的农村集体建设用地就以转让、出让、抵押和出租等方式进行着转移, 在流转规模和流转数量逐渐扩大的情况下, 集体建设用地流转隐形市场逐步产生。综合具体情况, 我国农村集体经营性建设用地目前流转的形式主要有:企业或个人以土地使用权作为抵押进行融资、农村经济组织直接转让土地使用权、农村集体经济组织或个人出租其使用权、农村集体经济组织或个人以土地使用权作价入股、土地使用权在乡企改制中流转等。

概括来讲, 目前我国农村集体经营性建设用地使用权流转存在的问题主要有:一是法律制度不完善。我国当前农村集体经营性建设用地使用权是有限的、不完全的使用权, 剥夺了农村和农民的土地发展权。另外, 我国城市土地和农村土地在收益权、占有权和处置权方面有很大区别, 形成了不公平的城乡土地二元结构。二是缺乏制度建设, 土地流转不规范。隐形流转市场中制度的缺失, 使得流转程序混乱、权利义务不清晰、各方的利益得不到有效的法律保护, 不仅容易造成社会的不稳定, 还对土地规划的控制和实施造成冲击。三是农村和农民利益严重受损。作为城市建设用地的增量来源, 我国农村集体建设用地由于地方政府对“土地财政”的依赖而被征收的现象普遍存在, 许多征收项目超出了法定目的———“公共利益”的范围, 其中也包括经营性建设用地。此外, 在征地过程中还存在补偿标准过低的问题, 农民对补偿标准的确定没有参与权和决定权, 只能由当地政府制定标准并支付补偿费用, 失地农民的就业和生活已成为一个重要的社会问题。四是集体土地资产和国家土地收益流失。农村集体经营性建设用地的增值, 根本上来源于国家和地方政府的配套设施和公共事业的建设, 以及土地所有者的先期投入, 但隐形市场中谁交易谁受益的现实使得土地资产和收益流失巨大。[5]

三、理论假设和模型分析

1. 模型假设

本文所采用的Black-Scholes期权定价模型[6]是以许多关于完美市场的条件为前提的, 目前并不存在这样的完美市场, 所以有必要结合实际情况对模型的假设进行分析, 以说明此模型对本文所研究问题的适用性。

(1) 农村集体经营性建设用地使用权是以房屋为标的资产的美式期权。十八届三中全会以后, 国家容许农村集体经营性建设用地进行流转, 作为所有权人, 农村集体可以灵活选择在自身价值最大化时转让土地的使用权, 这是一种隐含期权运作模式。而土地可以被用来进行农业生产或开发, 种植的收益基本稳定, 开发价值则和房地产价格密切相关。图2显示, 土地价格和房屋价格基本同时上涨或者下跌, 变化基本一致;同时, 土地价格总体上波动更大。国外研究表明, 开发土地的可能性大概占土地价格的50%。[7,8]因此可以把土地使用权当作以房屋为标的资产执行期限没有限制的美式期权。

(2) 没有交易费用和税收, 房屋可以无限可分。显然, 这个假设在房地产市场不能得到满足, 但在有交易费用和税收情况下计算出来的结果可以看作是土地使用权价格的一个上限, 同样有很大的参考价值。Merton (1992) 的分析指出, 只要有一个参与者能够无成本地进入市场就符合无套利分析的原则, 房地产公司就能够满足这个条件。

(3) 房屋价格遵循几何布朗运动。这源自于Black-Scholes期权定价模型中的重要假设, 只要房屋价格和土地使用权价格间的随机扰动项是高度相关的, 就可以运用无套利分析。运用全国2000年1季度至2010年4季度的土地价格指数和房屋销售价格指数进行计算, 可得到两者的相关系数为0.7727, 这表明可以利用无套利方法进行研究。

(4) 存在一个为常数的无风险利率r以及标的资产房屋可以卖空的假设符合现实。

2. 模型分析

根据假设, 房屋价格可以用几何布朗运动来描述:

其中, pe表示房屋价格, μ为房屋的期望收益率, ω是房屋租金率, d是房屋的折旧率, σ是房屋价格的波动率, dz是标准布朗运动。若土地价格遵循伊藤过程并且是房屋价格的一个平稳时间函数, 则有如下关系:

其中, pl为土地价格, 其它符号含义同上。为消除dz, 可构建组合:一单位土地空头和dpl/dpe单位房屋, 在△t时间后, 组合价值的变化为:

a为土地种植的单期收益, 根据无套利原则, 可推导出:

此外, 为求解出方程 (4) , 还需要边界条件。假设房屋价格为零, 则土地只能获得种植收益, 则pl=a/r (pe=0) ;土地使用权持有人会在自身收益最大化时选择转让使用权, 而由模型决定的最优解要求匹配条件和平滑粘贴条件:[9]pl*=pe-k, dpl/dpe=1, k是房屋造价。由两个边界条件, 可以计算出土地使用权价格和房屋价格的最终关系式:

其中, pe*是土地使用权最佳出让时刻的房屋价格:

R是如下特征方程的根:

四、数据处理及结果

1. 数据处理

根据式 (5) 、式 (6) 和式 (7) , 本文以四川省2012年的相关数据为例, 计算出农村集体经营性建设用地使用权的理论价格, 计算的步骤和数据的处理过程为:

(1) 波动率σ:本文采用四川省1999年至2012年的房屋平均销售价格增长率计算波动率。

(2) 无风险利率r:根据经验分析, 中国无风险利率长期平均值约为2%。[10]

(3) 房屋折旧率d:取房屋平均寿命50年, 假设衰退10%, 且物理价值和价值成比例, 计算得到房屋折旧率大概为4.61%。

(4) 房屋租金率ω:根据“中原地产代理有限公司”统计的数据, 四川省房屋租金率为5.5%, 全国水平为5.35%。

(5) 房屋造价k:房屋造价由单位面积房屋竣工价值、单位面积土地开发投资和单位面积土地购置费用计算得到, (1)[11]数据来自于《中国房地产统计年鉴 (2013) 》和《四川统计年鉴 (2013) 》。

(6) 土地单期种植收益a:由农业总产值和耕地面积计算得出。 (2)

(7) 房屋价格pe:为四川省2012年商品房平均销售价格。

2. 计算结果

将数据依次代入式 (5) 、式 (6) 和式 (7) 进行计算, 最终结果如表1所示, 由此得到四川省2012年农村集体经营性建设用地使用权的理论价格为2173.19元。同时, 这个价格也可以作为其他相似类型土地理论价格的参考。

3. 理论检验和误差分析

(1) 房屋价格增长率与土地价格增长率成比例。若正如前文所述, 土地使用权的价值是由种植收益和开发价值共同组成且开发价值远远大于种植收益, 则对推导结果 (5) 式应用伊藤引理, 可以得到土地价格增长率与房屋价格增长率近似成正比的结论。利用全国2000年1季度至2010年4季度住房销售价格指数和土地交易价格指数绘制图3, 可以看出大部分样本呈现出比较稳定的线性分布, 这说明模型推导结果和市场的实际情况大体相同。

(2) 土地价格增长率要高于房屋价格增长率。利用上文推导出的模型计算出的土地价格增长率平均是房屋价格增长率的1.4830倍 (即特征根R) , 而实际上利用全国2000年1季度至2010年4季度的土地交易价格指数和住房销售价格指数计算得到的相应数值是1.4998倍, 二者数值非常接近。因此这个定价模型很好地解释了为什么实际的市场中土地价格增长率要高于房屋价格增长率, 假设种植收益一定, 则土地价格的增长主要由其中包含的开发权决定, 因此其增长速度要比房屋价格的增长更快。

(3) 土地价格波动率高于房屋价格波动率。在期权模型定价中, 一般期权价格的波动是要大于标的资产价格的波动程度的。而本文将土地视为以房屋为基础资产的期权, 若这种定价方法能被很好地运用, 则模型和实际数据都将支持期权的这个特点。利用全国2000年1季度至2010年4季度的价格指数进行计算, 理论上土地价格波动率应是房屋价格波动率的1.4830倍, 而实际数据的计算结果是1.9442倍, 理论推导结果和实际情况较为接近, 说明模型在定量方面取得了很好的结果, 并且也对土地价格波动率高于房屋价格波动率的原因做出了解释。

由于误差的存在, 此理论价格还只能作为一个近似价格。其中误差的来源有:一是B-S期权定价模型的假定并未得到满足, 如不存在交易成本和税收、房屋价格服从标准正态分布、波动率为常数等。二是计算中数据搜集的困难使得部分数据不十分准确, 个别缺失的数据运用趋势预测方法得到。三是这个价格反映的是四川省2012年土地使用权价格的平均情况, 具体每个地方的价格还得因地而异。

五、总结

本文将我国农村集体经营性建设用地使用权看成是以房屋为基础资产的美式期权, 同时考虑了土地的种植收益和开发价值, 以四川省2012年的相关数据为例, 采用B-S期权定价模型计算得到土地使用权的理论价格。在此基础上, 利用我国的实际数据检验了此模型的适用性, 发现此模型结论能较好地与实际观测数据相吻合, 如我国市场中土地价格波动率高于房屋价格波动率、土地价格增长率高于房屋价格增长率。

我国农村集体经营性建设用地使用权已被允许流转, 如何对其合理定价是一个值得研究的问题, 合理的价格可保障各方利益, 为交易市场提供标准和导向, 同时也是公平交易、合理征收税费的基础。我国目前对土地采用的定价方法以及征地补偿的标准未能体现土地的开发价值, 这要求评估机构采用更符合实际的定价方法, 本文所采用的实物期权定价方式应该是可行方式之一。

此外, 合理的土地定价制度能充分保障农民的权益, 提高他们的收入。在我国农村经营性建设用地征用补偿的问题上, 应强调注重保障农民的长远生计, 依法维护其合法权益, 建立市场化的农地补偿机制, 应用期权方法能使征地价格有效反映市场的需求和供给状况, 确保农民获得公平合理的补偿。

参考文献

[1]Capozza D R, Helsley R W.The stochastic city[J].Journal of urban Economics, 1990, (02) .

[2]Ooi J T L, Sirmans C F, Turnbull G K.The option value of vacant land[R].Urban and Regional Analysis Group of Department of Economics Georgia State University, 2006.

[3]徐爽, 李宏瑾.土地定价的实物期权方法:以中国土地交易市场为例[J].世界经济, 2007, (08) .

[4]Tsekrekos AΕ, Kanoutos G.Real options premia implied from recent transactions in the Greek real estate market[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2013, (01) .

[5]宋才发, 李文平.农村集体经营性建设用地流转问题研究[J].党政研究, 2015, (01) .

[6]Black F, Scholes M.The pricing of options and corporate liabilities[J].The Journal of political economy, 1973, (03)

[7]Rosenthal S S.Residential buildings and the cost of construction:New evidence on the efficiency of the housing market[J].Review of Economics and Statistics, 1999, (02) .

[8]Davis M A, Heathcote J.The price and quantity of residential land in the United States[J].Journal of Monetary Economics, 2005, (08) .

[9]Robert C.Merton.Theory of Rational Option Pricing[J].Bell Journal of Economics and Management Science, 1973, (01) .

[10]董乐.我国短期利率均值回复假设的实证研究[J].数量经济技术经济研究, 2006, (11) .

农村集体建设用地流转研究篇8

关键词：集体建设用地;流转;收益分配 ;保护耕地

农村集体建设用地流转是农村集体存量建设用地使用权流转的简称，是对存量建设用地使用权的重新分配。党的十七届三中全会明确了允许集体建设用地流转，建立城乡统一的土地市场的农村土地政策改革方针，促进了更加合理有效地配置土地资源，推进了农村土地产权制度和征地制度等方面的一系列改革。

1.集体建设用地流转的社会意义

从国土资源部批准成立广东为第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，集体建设用地流转对缓解土地供需矛盾，统筹城乡发展等多方面具有重大的社会意义。

（1）有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总量控制，统筹城乡土地用途分区

管制。

（2）有利于合理配置土地资源。由于实现了土地与资本的市场流动，二者就能实现最佳结合，产生最佳效益。盘活了农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益。

（3）有利于保护耕地和节约耕地。按照国务院批准的《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》，到2010年，非农建设占用耕地不得突破196.7万公顷，全国耕地面积减少要求控制在644万公顷以内，耕地保有量应控制在1.28亿公顷。在国有建设用地供给稀缺的状态下，通过集体建设用地流转，可以盘活存量建设用地，减少新增建设用地增量，减少闲置土地数量，从而减少占用耕地的经济冲动，从而达到保护耕地的目的。

（4）有利于完善城镇土地市场。城镇土地市场不可能与集体建设用地市场分割而孤立存在，二者只有统一才有利于市场发展和土地资源配置。集体建设用地市场是整个土地市场的有机组成部分，是城镇土地市场最终走向成熟和完善的必要前提。

（5）有利于体现集体土地的财产价值。使用建设用地，只能使用国有土地，农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，是忽视农民集体土地财产权的表现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能获得地租收益，保障了农民的财产权益。

2.集体建设用地流转过程中存在的问题

农村集体建设用地总量较大，但由于土地所有权和土地使用上的双轨制，农村集体建设用地粗放低效、闲置浪费现象比较普遍，资产价值没有真正体现。

2.1集体建设用地流转缺乏合法法律依据

由于集体土地依法不允许出租，对非农建设用地流转的条件、用途、权益等缺乏明确规定，且难依法办理土地登记手续，流转程序难于规范，交易安全得不到保障。

2.2集体建设用地流转收益分配关系混乱

由于流转的是土地使用权，农民集体因保有土地使用权而将不断享有流转收益，这是土地流转与征用的重大区别。集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。

2.3耕地得不到有效的保护，造成耕地大面积流失

尽管耕地与集体建设用地分属于两大不同的用地类别，但从土地的比较收益来看，集体建设用地的收益明显高于农用地，尤其是耕地，建设用地若用于房地产开发，则收益更高。

3.集体建设用地流转的相关对策

3.1修改完善当前集体建设用地流转的相关法律制度

《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《土地管理法》禁止集体建设用地流转的条款已滞后于当前土地利用的现实，而党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》则明确了集体建设用地流转的可行性与必要性。

因此，研究、修改当前与集体建设用地流转制度建立、发展相抵触的相关法律法规势在必行，为集体建设用地流转制度试点工作的开展以及制度的建立营造良好的法制环境。

3.2完善流转收益分配及监管机制

集体建设用地流转中的收益分配问题是集体用地使用制度改革即规范流转管理的关键所在，其涉及到政府、集体和农民个人三者利益关系的平衡，涉及公平与效率原则的贯彻落实。各地有不同做法，如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县（区）、市之间按2：5：2：1进行分配;而浙江湖州则按 “谁所有谁收益的原则分配，土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。

3.3加强土地用途管制与利用规划，保护耕地和土地资源

集体建设用地必须符合规划控制，依法取得，统一规范管理，有利于保护耕地和节约耕地。由于建设用地相对于农用地有较高的收益，如果没有严格管理，就会导致农用地大量转为建设用地。因此，集体建设用地流转的一个基本前提是符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得农村集体建设用地使用权。农用地转为建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，任何建设用地的取得必须依法取得。必须加强土地利用规划，发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下，配合用途管制制度的实施，严格控制农地转用的数量和速度，确保耕地保护工作的落实。

农村集体建设用地流转是一项系统的工程，应该用改革的思路管理农民集体建设用地，充分发挥集体土地资产作用。作为管理部门的地方各级政府及土地管理部门必须认清形势，因势利导，在不违反国家政策法规前提下，加强对集体建设用地的流转管理，促进农村集体建设用地的节约与集约利用，逐步构建集体建设用地流转的新机制，引导集体建设用地流转进入规范化

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