城市用地发展（共12篇）
城市用地发展 篇1
1 引言
随着武汉市社会经济的迅速发展，城市规模不断扩大，交通基础设施、产业结构等均发生了重大变化；2000年以来，我国颁布并开始实施一系列新的建筑规范和抗震规范，这些新规范比相应的旧规范有较大变化，特别是“5.12”汶川特大地震后，国家及时修订和颁布了新版建筑工程抗震设计规范，抗震设防的要求和技术水平较以前有了明显的提高；《城市抗震防灾规划管理规定》（建设部第117号令）、《城市抗震防灾规划标准》（GB50413-2007）的颁布实施，对抗震防灾规划均提出明确的要求。武汉市是中国特大城市之一，为国内重要的交通枢纽和工业基地、中部科教中心，1989年编制的《武汉市城区抗震防灾规划》已不适应新形势的需要，需按照新的要求修编。城市用地抗震适宜性研究成果是城市抗震防灾规划编制的基础。
武汉市城市总体规划分为市域、城镇地区和主城三个层次[1]，都市发展区包括主城规划范围和主城规划范围以外的重点城镇，规划区面积1044.72km2。武汉市都市发展区地处江汉平原与鄂东南丘陵、山地的交接地带，具有明显的丘陵～平原的地形特点，分为剥蚀丘陵、剥蚀堆积平原及堆积平原三种基本地貌类型。
本研究以规划区岩土信息系统为基础，适量补充钻探，完成了地震地质、工程地质、用地抗震等系列图件，包括钻孔分布图、软土分布及等厚度图、砂土顶板埋深等厚度图、覆盖层等厚度图、地震工程地质图、场地抗震防灾类型分区图、用地抗震适宜性分区图等。
2 地震地质环境条件
2.1 地震环境条件
武汉大地构造跨及扬子准地台和秦岭褶皱系两个一级构造单元[2]。以襄樊～广济深大断裂为界，中南部隶属扬子准地台的四级构造单元武汉台褶束，北部为秦岭褶皱系之四级构造单元新洲凹陷之南缘。区内断层较发育，主要为四组不同方向（北西西或近东西、北西、北北东、北东向）及不同性质（主要为逆断层、正断层、平推断层）和不同规模的断层，其中北西西向或近东西向、北西向断层较为发育。挽近期主要表现为和缓振荡式及以掀斜为主的构造运动，在第三系、第四系（全新统除外）均产生了新断层。规划区近场区主要断层及其活动性见表1，这些断裂第四系均有过不同程度的活动，时代限于早、中更新世，全新世以来没有明显活动迹象。
2.2 地质环境条件
1地层岩性
规划区分布古生界至新生界地层。古生界地层地表出露较少，多隐伏于新生界地层之下。新生界上第三系地层地表未见出露，埋于第四系松散堆积物之下。松散堆积物分布广泛，约占规划区总面积的2/3。此外，规划区北部和南部还零星分布有大别期、扬子期、燕山期的侵入岩和产于白垩～下第三系东湖群地层中的喷出岩。
第四纪以来，武汉地区地壳运动处于沉降时期，因此大面积覆盖了第四纪地层。下更新统为洪冲积的砂砾石、黏性土；中更新统为洪冲积黏性土；上更新统为洪冲积砂砾石、粗砂、粉细砂、黏性土；全新统下部为冲积砂砾石、粗砂、粉细砂，上部为一套湖积～冲积堆积形成的粉土、粉质黏土、黏土、淤泥质土、淤泥。
2地下水
规划区被长江、汉江分割，形成三个大的相对独立的水文地质单元，各单元发育的地层岩性有所不同，相应形成不同的地下水赋存空间。根据地下水的赋存状况，将规划区地下水分为四种类型、八个含水岩组（详见表2）。
3 环境地质问题
影响规划区场地抗震性能的环境地质问题主要有岩溶及其引发的岩溶地面塌陷地质灾害，软土环境地质问题，砂土液化等。
(1）岩溶及岩溶地面塌陷
武汉市都市发展区分布有近东西向条带状隐伏碳酸盐岩（石炭系上统黄龙组灰岩、二叠系下统栖霞组灰岩和三叠系下统大冶组灰岩），且多呈紧闭型褶皱，厚度均不大。岩溶较发育的地层以栖霞组中～厚层灰岩为主，其次为黄龙组和大冶组灰岩。岩溶发育的深度从基岩面直至-100m以内，最深者达-127.5m；其间可划分为3～5个溶洞层，每层溶洞高度0.5～10.0m不等；局部岩溶连通性较好，特别是碳酸盐岩和碎屑岩的不整合接触部位。当碳酸盐岩上覆第四系松散砂土，且碳酸盐岩与土层接触面附近地下水动力条件发生改变时，易造成岩溶地面塌陷。规划区内已发生12起岩溶地面塌陷地质灾害，且大部分集中在沿长江一带。
(2）软土环境地质问题
规划区一级阶地广泛分布淤泥质土、淤泥等软土，厚度1.5～18.5m，局部厚达35.0m左右；二、三级阶地坳沟区分布有厚度1.0～15.0m的软土。软土具有高含水量、低强度、高压缩性、流变性、触变性等特点，在地下工程建设过程中易引发基坑失稳、滑移或坑底剪切隆起；当大幅度降低地下水水位，或基坑止水不当、造成浅部水土流失，易引发局部地面沉降；在强地震时，易产生软土震陷等。
(3）砂土液化
在7度及以上地震作用下，规划区武昌青山蒋家墩至任家路沿江一带、巡司河至白沙洲沿江一带、中南轧钢厂至腰路堤沿江一带等地区饱和粉土、粉砂层属于液化土层，液化指数一般大于15。
(4）其它地质灾害
主要为滑坡、崩塌，分布于新洲、黄陂、江夏、蔡甸、洪山、汉阳等区内采石场、山丘等地形起伏、高差较大地段，在地质构造、降雨、风化等自然因素及切坡建房、开山采石等人为因素作用下产生，灾害规模较小。
3 抗震防灾类型分区
本专题研究采用了规划区范围内2865个钻孔，其中599个为实测剪切波速钻孔。对于未实测剪切波速钻孔，根据实测剪切波速资料，建立土层剪切波速与静力触探Ps值、标准贯入试验N值的相关公式，计算土层剪切波速和场地等效剪切波速。根据规划区内覆盖层厚度，分别确定各个钻孔所在场地的类别，按照表3所列原则进行抗震防灾类型分区。
4 地震破坏效应评估及抗震地段划分
城市用地地震破坏及不利地形影响评估主要包括对场地液化、地表断错、地质滑坡、崩塌、震陷及不利地形等影响的估计，划定不利和潜在危险地段。武汉市属于抗震设防烈度6度地区，按照抗震防灾规划的要求，应按提高1度评价大震和中震两个水准下的破坏效应。
4.1 地震破坏效应评估
1液化判别
目前砂土液化机理大致可归纳为循环活动性、流滑和砂沸3种类型，砂土液化判别方法主要有Seed简化分析法、经验分析法、概率统计分析法、室内试验分析法、土层反映分析法等[3]。最成熟、应用最多的判别方法还是现行国家建筑抗震设计规范列入的经验分析法。
按照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）列入的液化判别方法，本专题研究对近1000个标准贯入试验孔按照7度地震烈度进行了初判、液化判别和地基液化等级划分，仅有136个钻孔有液化现象，且大多为轻微液化等级，这些钻孔多数分布在长江两岸的一级阶地。将液化钻孔比较集中的区域划分为轻微液化区。
在巨震条件下，对7度地震条件下有液化可能的钻孔，按8度进行砂土液化判别。计算结果表明，当考虑巨震时，规划区内钻孔液化指数均有不同程度的提高，但无严重液化等级。
2软土震陷评估
软土震陷是指在地震作用下，软弱土层塑性区的扩大或强度的降低而使建筑物或地面产生附加下沉。软土震陷评估方法分为定性、半定量和定量三种方法。《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）条文说明列入的评估方法为代表性的定性评估方法，主要根据唐山地震经验提出软土震陷临界承载力和剪切波速（见表4）。由于软土震陷机理复杂、难以定量预测，《软土地区工程地质勘察规范》（建标[1992]79号）半定量给出了震陷量（表5）。软土震陷定量评估方法主要有：分层总和法[4]、应力锥简化计算方法[5]、软化模型法、应力路线简化计算法[6]等，但均不十分成熟，实际应用不多。
根据规划区软土的厚度、埋藏条件，承载力和剪切波速，采用定性评估和半定量评估相结合的方法，评估规划区软土震陷的可能性，在大震（7度）时发生软土震陷的可能性小，在巨震（8度）时应考虑软土震陷的影响。
3地表断错
强震地面断裂可能造成严重破坏和损失。“5.12”汶川特大地震的发震断裂从北川县城穿过，地震时北川县城烈度大于等于10度，发震断裂上盘逆冲，造成地表断错最大近3m，给北川县城造成了毁灭性破坏，使其成为“5.12”地震中受损最为严重的县城[7]。关于强震地面断裂对土地抗震适宜性的影响，文献[8]提出了概率评估的方法，并将抗震适宜性分为三级。
规划区内主要断裂（表1）虽然早、中更新世以前活动过，但全新世以来没有明显活动迹象，可能造成强震地面断裂的概率水平极低，对地面结构具有错断破坏效应的可能性很小。此外，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）规定，当抗震设防烈度小于8度时，可忽略发震断裂错动对地面建筑的影响；武汉市抗震设防烈度为6度，因此，规划区内建设工程一般可以不考虑断裂破坏影响。
4地震次生地质灾害
“5.12”汶川地震引发了15000多处滑坡、崩塌、泥石流，地质灾害隐患点达10000多处[9]，以崩塌增加最为显著，反映出地震对山区高陡斜坡的影响差异性非常大，在山顶上的放大作用非常显著。现场灾损调查表明，“5.12”特大地震引发的崩塌、滑坡地质灾害对北川县城造成的破坏，从人员伤亡的角度来分析，其威害和破坏力超过地震灾害[10]。
规划区内主要地质灾害为岩溶地面塌陷，部分地区分布规模较小的滑坡、崩塌灾害点。地震产生的地表水平加速度是引发崩塌、滑坡的主要原因，地震震动则是诱发岩溶地面塌陷的因素之一。强震引发规划区内岩溶地面塌陷、崩塌、滑坡的可能性很大，非地震时崩塌、滑坡的多发地段，可能也是未来强震崩塌、滑坡的多发地段。
4.2 抗震地段划分
在城市用地抗震类型分区和砂土液化、软土震陷、地表错断等场地地震破坏效应及不利地形影响评估的基础上，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）(2008年版）将规划区划分为抗震有利地段、一般地段和不利地段，详见表6。
5 抗震适宜性分区及评价
在规划区场地抗震地段划分和地震动参数区划的基础上，综合考虑地震破坏效应评估、地震引发次生地质灾害的可能性、现状地质灾害分布及其危险性、场地抗震防灾类型分区等条件，将武汉市都市发展区城市用地抗震适宜性划分为适宜、较适宜、有条件适宜三个大区和五个亚区，详见表7。不同区段的工程地质、抗震性能不同，适宜的规划布局、建筑结构形式和采取的抗震措施也有差异，为武汉市都市发展区抗震防灾规划提供了基础依据。
6 主要成果和结论
(1）本专题研究过程中，对武汉市都市发展区地震环境、工程地质、水文地质、地质灾害、防洪等资料进行了系统搜集和整理，在此基础上编制了钻孔分布图、软土分布及等厚度图、砂土顶板埋深等厚度图、覆盖层等厚度图、地震工程地质图等系列图件；
(2）按照现行规范并结合规划区地质条件，将武汉市都市发展区场地抗震防灾类型划分为Ⅰ类、Ⅱ1类、Ⅱ2类、Ⅲ1类、Ⅲ2类，这样在确定地震动参数、划分土地抗震适宜性时更合理和准确；
(3）采用目前较成熟的评估方法，对武汉都市发展区内强震时砂土液化、软土震陷、地表错断、次生地质灾害的可能性进行了评估，并进行了场地抗震地段划分；
(4）综合考虑地震破坏效应评估、地震引发次生地质灾害的可能性、现状地质灾害分布及其危险性、场地抗震防灾类型分区等条件，将规划区城市用地抗震适宜性划分为适宜、较适宜、有条件适宜三个大区和五个亚区，提出了城市用地选择抗震防灾要求和对策，为武汉都市发展区抗震防灾规划提供了基础依据。
参考文献
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[10]官善友,肖建华,孙卫林.从“5.12”汶川地震看工程地质工作在城乡规划中的作用[J].城市勘测,2008年第5期.
城市用地发展 篇2
1.1适用范围：
1.1.1本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规 划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。
1.1.2县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇与城市一并作为本标准适用对象，加强空间拓展和投资建设的引导与控制。
解读：
（1）由于“县人民政府所在地镇”的管理体制不同于一般镇，城镇建设目标与标准也与一般镇有所区别，其规划与建设应按照城市标准执行；
（2）“其它具备条件的镇”指人口规模、经济发展水平已达到设市标准，但管理体制仍保留镇的行政建制的镇。
城市用地发展 篇3
摘要：通过运用面板三阶段DEA模型，在剔除了外部环境变量和随机因素后，对武汉城市圈2003-2013年的城市建设用地经济效率进行分析，结果表明：2003-2013年，武汉城市圈城市建设用地经济效率呈现“上升-下降-上升”的趋势，以2007年为最低拐点，2007年之后，城市圈城市建设用地经济效率逐年上升；武汉城市圈中，黄石市城市建设用地经济效率最高，潜江和天门市的城市建设用地经济效率较低，处于低度有效水平；外部环境和随机因素对武汉城市圈城市建设用地经济效率存在显著影响，城市交通基础设施状况、科技环境和对外开放水平对城市圈建设用地经济效率起负向作用。
关键词：经济效率，城市建设用地，DEA模型，武汉城市圈
中图分类号：F301.24文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）07-0013-22收稿日期：2016-05-16
1 引言
中国目前正处于工业化和城镇化快速发展的阶段，2014年中国人均GDP超过7000美元，表明我国开始进入工业化中期。城镇化和工业化的快速发展引致大量的建設用地需求，农地非农化现象越来越严重，城市建设用地利用也存在粗放、低效等问题。我国城乡建设用地总量已突破33.4×104km2，居世界第一。2009年，城市人均建设用地达133m2，远高于发达国家人均82.4m2和发展中国家人均83.3m2的水平。我国城市土地40%以上低效利用，5%处于闲置状态，城市建设用地利用效率还有很大的提升空间。国内学者对城市土地利用经济效率也做了很多研究。陈伟等运用DEA方法、GIS空间分析和面板数据模型对1996-2008年长三角地区城市建设用地经济效率的区域差异和变化特征进行了系统分析；张良悦等运用DEA-BC2模型和超效率DEA模型对我国247个地级市城市土地利用效率进行了测度。本文以全国“两型社会”综合配套改革试验区——武汉城市圈作为研究对象，在总结前人运用DEA方法对城市土地进行经济效率评价的基础上，提出面板三阶段DEA模型，剔除了外部环境因素和随机因素对投入产出值的影响，从而得到更为客观的建设用地经济效率值，为武汉城市圈各个城市集约节约利用土地提供借鉴。
2 研究方法及数据说明
2.1 三阶段DEA模型
三阶段DEA模型是Fried等在2002年提出的一种更好地衡量决策单元（DMU）效率的方法，相较于传统的DEA方法，它解决了决策单元之间的异质性问题。但是三阶段DEA模型主要适用于横截面上的决策单元，因此，本文对三阶段DEA模型在Fried（2002）的基础上进行改进，提出面板三阶段DEA模型，其主要包括三个阶段。
第一阶段：传统的DEA模型（BC2模型）。忽略环境因素和随机误差的影响，直接对所有DMU在评价投入产出模式下进行相对有效性评价。由于我国的城市建设用地资源十分紧张，为了集约节约利用有限的土地资源，在社会经济产出既定的情况下力求使城市建设用地的投入量尽可能小，且经济产出显现为规模报酬可变，所以本文采用投入导向型的DEA-BC2模型。该模型在原来的C2R模型基础上，将技术效率（TE）分解出纯技术效率（PTE）和规模效率（SE），其中，技术效率（TE）=纯技术效率（PTE）×规模效率（SE）。其表达式为：
式（1）
式（1）中，i=1，2，…，n；j=1，2，…，m；r=1，2，…，s；n为决策单元的个数；m和s分别为输入与输出变量的个数；xij（j=1，2，…，m）为第i个决策单元的第j个投入要素；yir（r=1，2，…，s）为第i个决策单元的第s个产出要素；θ为决策单元DMU0的有效值。
第二阶段：构建城市建设用地经济效率的SFA模型。Fried等（2002）认为，第一阶段分析得出的投入（或产出）松弛变量受外部环境因素、随机因素和管理效率三部分的影响。第一阶段DEA模型所得到的效率值不可避免地受到这些因素的影响，为剥离这些影响效率值的因素，需要利用SFA模型。通过模型，可以分别测度出上述三个因素的影响，从中剔除外部环境因素和随机因素，从而得出仅由管理无效率造成的DMU投入冗余。在这一阶段，需要根据第一阶段的测算结果，建立各决策单元投入松弛变量的SFA模型。松弛变量表达式为：
Sij=xij-xij* （i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）
式（2）
式（2）中，Sij≥0，为松弛变量。xij为第i个决策单元的第j项投入要素实际值，xij*为第i个决策单元的第j项投入要素理想值。松弛变量Sij可由第一阶段DEA模型得到，以此作为因变量，环境解释因素zi为自变量，构建以投入为导向的SFA回归方程：
（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m） 式（3）
其中，表示k个可观测的环境变量，β为环境变量zi的回归系数，表示环境变量对松弛变量Sij的影响方式，一般。是复合误差项，反映随机误差，且服从正态分布；反映管理的无效率，且服从正态分布，和独立不相关。对式（3）进行极大似然估计，可以得到模型的回归结果，求出等参数。当趋近于1时，管理因素是主要影响因素；当趋近于0时，随机误差是主要影响因素。再根据式（4）对初始投入变量的值进行调整：
式（4）
式（4）中，和分别为调整后和调整前的决策单元投入值。这一步调整，是为了在第三阶段对武汉城市圈城市建设用地经济效率进行测算时，使每个地区都面对相同的外部环境和运气。第三阶段：调整后的DEA模型。将第二阶段调整后得到的投入数据代替原始投入数据，产出数据仍为原始产出数据，再次运用DEA-BC2模型进行效率估算，最终得到剔除了外部环境因素和随机因素影响的各决策单元的效率值。
2.2 数据说明
2.2.1 投入产出指标的选取
指标选取的代表性和信息完整性对后续的分析结果有着重要的影响，因此，本文根据武汉城市圈城市建设用地利用现状以及参考相关文献，在兼顾评价指标可获得性、可量化性和可靠性的原则下，分别提取投入指标和产出指标来反映武汉城市圈城市建设用地利用现状。投入项与产出项之间必须符合“同向性”假设，即当投入量增加时，产出量不能减少。
本文着重从经济角度考量城市建设用地利用效率，故以单位土地经济效益的变化来反映土地利用效率的变化（见表1）。投入要素方面，主要从土地投入、劳动力投入和资本投入这三个方面来考量。产出要素方面，主要从经济产出来反映城市建设用地利用效率。
2.2.2 外部环境变量的选取
外部环境变量主要从城市基础设施完善程度、科技水平和对外开放水平这三个方面来考虑样本客观不可控因素。以交通基础设施来衡量地区基础设施的完善程度，以科技环境的优劣来衡量地区的科技发展水平状况，以实际利用外资金额来衡量地区对外开放水平。
本文评价指标数据均来自《中国城市统计年鉴》《中国城市建设统计年鉴》和《湖北省统计年鉴》，选取武汉城市圈9个城市2003-2013年的面板数据作为以下实证分析的原始数据。同时，本文所指武汉城市圈9个城市的统计数据仅为市辖区数据，不包括所辖县（市）。
3 实证结果分析
3.1 第一阶段DEA-BC2模型
由于我国的城市建设用地资源十分紧张，为了集约节约利用有限的土地资源，在社会经济产出既定的情况下力求使城市建设用地的投入量尽可能小，且经济产出显现为规模报酬可变，所以本文采用投入导向型的DEA-BC2模型。第一阶段DEA-BC2模型使用原始的投入与产出指标数据进行分析，在不考虑外部环境变量和随机因素影响的条件下，对武汉城市圈2003-2013年的城市建设用地经济效率在统一前沿面下同时进行评估，借助于Deap2.1软件，测算出武汉城市圈2003-2013年城市建设用地的综合效率值、纯技术效率值和规模效率值，并得到了武汉城市圈各个城市规模报酬所处的状态。限于篇幅，本文仅列出武汉城市圈2003-2013年城市建设用地的综合效率值（见表2）。
测算结果显示，2003-2013年武汉城市圈城市建設用地综合效率的平均水平为0.934，纯技术效率的平均值为0.988，规模效率的平均值为0.945，整体效率水平很高。从空间尺度上来看，武汉城市圈9个城市中，除了潜江、天门外，其余大部分城市综合效率的平均值在0.9以上，接近最优效率值1，表明从总体上看，武汉城市圈城市建设用地利用效率较高。在武汉城市圈9个城市中，咸宁市的综合效率值最高，达到了0.978；黄冈市、潜江市、天门市的综合效率值要低于城市圈的平均综合效率值0.934。从时间尺度上来看，武汉城市圈2003-2013年的综合效率平均值为0.934，城市圈综合效率值的变化总体上呈现出先下降后上升、再下降再上升的趋势，其中，2005-2007年、2009-2010年的综合效率值均要低于平均值，在2010年综合效率值下降到了最低点。
3.2 第二阶段面板SFA回归分析
武汉城市圈内部各个城市的社会经济发展水平非常不均衡，不同决策单元面临的外部环境差异较大，上文第一阶段DEA分析所得到的效率值实际上是包含了外部环境和随机因素对产出的影响的。为了消除外部环境和随机因素对效率值所造成的干扰，需要在这一阶段进行SFA回归分析。将由第一阶段得到的各个决策单元投入变量的松弛变量作为因变量，将交通基础设施状况、对外开放水平和科技环境这三个外部环境变量作为自变量，然后将这些指标数据代入SFA方程中进行求解。通过运用Frontier4.1软件，对各变量进行极大似然估计。利用SFA回归分解外部环境变量和随机因素对投入差值的影响，使城市圈9个城市都面对相同的外部环境和运气，从而更为客观的分析武汉城市圈城市建设用地经济效率（见表3、表4）。
由于外部环境变量是对各个投入松弛变量的回归，所以当回归系数为负时，表示增加外部环境变量值有利于减少投入松弛量，即有利于减少各投入项的浪费和产出值的增长；反之，当回归系数为正时，则表示增加外部环境变量将会增加投入松弛量，从而导致各投入变量的浪费或者不利于产出值的增长。
3.2.1 人均道路面积
以人均道路面积来反映城市交通基础设施对松弛变量的影响。其中，城市建设用地面积和二三产业从业人员数量对人均道路面积的影响不显著，都未能通过显著性检验；人均道路面积对城市建设用地面积和二三产业从业人员数量的影响很小。城镇固定资产投资在1%的显著性水平上显著，与人均道路面积呈正相关，人均道路面积的提高对城镇固定资产投资的增加有很大的正向作用。因而，从整体上看，交通基础设施的改善会显著地推升城镇固定资产投资的过度投入，造成投入的冗余。在武汉城市圈的固定资产投资中，房地产投资占有较大比重，而房地产的过度投资会引起囤地、圈地，造成土地的闲置，从而不利于城市圈城市建设用地经济效率的提高。
3.2.2 科技环境
以科技支出占地方公共财政支出比例来反映城市圈的科技环境。其中，二三产业从业人员数量对科技环境的影响不显著，没有通过显著性检验；科技环境对二三产业从业人员数量的影响也很小。城市建设用地面积和城镇固定资产投资分别在5%、1%水平，与科技环境均呈正相关。科技投入的增加和科技环境的改善会造成城市建设用地和城镇固定资产投资的冗余，不利于城市圈城市建设用地经济效率的提高。这有可能是由于科技支出投向不合理、科技投资策略出现偏差造成的，不仅未能提高城市建设用地经济效率，反而造成人力财力的浪费。
3.2.3 对外开放水平
以实际利用外资金额来反映城市圈的对外开放水平。城市建设用地面积、二三产业从业人员数量和城镇固定资产投资均在1%水平上显著，与对外开放水平呈正相关。武汉城市圈作为内陆地区，外商来此进行投资主要是看中城市圈地区比较低廉的土地成本和人力成本。地方政府为了发展本地经济，通常以较低的土地价格作为优惠条件吸引外资来本地进行投资，造成了土地的过度供给，从而导致土地利用效率低下。城市建设用地和二三产业从业人员投入的冗余，造成了土地资源和人力资源的浪费，不利于城市圈城市建设用地经济效率的提高。
3.3 第三阶段投入调整后的DEA实证分析
根据式（4）对投入变量进行调整，将调整后的投入变量和原始产出值代入DEA-BC2模型进行分析，得到第三阶段各个决策单元的综合效率值、纯技术效率值和规模效率值，以及所处的规模报酬状态。限于篇幅，本文仅列出武汉城市圈2003-2013年9个城市的建设用地综合效率值。
第三阶段DEA-BC2模型测算结果显示，2003-2013年城市圈城市建设用地综合效率的平均值为0.770，纯技术效率的平均值为0.998，规模效率的平均值为0.772（见表5）。第三阶段DEA分析在剔除了外部环境变量和随机因素的影响后，效率值均发生了较大变化，因此可以看出，进行第三阶段DEA分析是非常有必要的，从而能够得到更为准确客观的效率值。相较于第一阶段DEA，第三阶段DEA的综合效率值和规模效率值均出现了较大幅度的下降，综合效率均值由原来的0.934下降到0.770，规模效率均值由原来的0.945下降到0.772，综合效率均值的大幅下降主要是因为规模效率均值的下降；纯技术效率均值则有小幅增长，由原来的0.988增长到0.998。从整体上看，调整后的武汉城市圈城市建设用地经济效率并不高，可提升空间很大。进一步来看，调整后的纯技术效率均值为0.998，基本达到了纯技术有效，表明城市圈对城市建设用地的管理水平较高，各项土地政策、土地利用规划及城市规划得到了很好的贯彻。而调整后的规模效率均值为0.772，规模效率较低，说明城市圈各个城市经济发展规模不合理，应当适度提升其发展规模。
从空间尺度上来看，城市圈9个城市中，没有一个城市处于技术效率前沿面，综合效率均值仅有黄石市达到了0.902，其他城市都要低于0.9的水平，表明在武汉城市圈中，黄石市城市建设用地经济效率较高；武汉、咸宁、鄂州市的综合效率均值分别为0.86、0.869和0.881，表明这几个城市的城市建设用地经济效率处于相对有效的状态；黄冈、孝感、仙桃市的综合效率均值分别为0.774、0.784和0.733，表明这几个城市的城市建设用地经济效率处于中度有效的水平；潜江和天门市的综合效率均值最低，分别为0.524和0.607，表明它们的城市建设用地经济效率较低。
从时间尺度上看，2003-2013年武汉城市圈综合效率的平均值为0.770，城市圈综合效率均值呈现“上升-下降-上升”的趋势。具体来看，2003-2006年城市圈综合效率均值呈现小幅上升，增长了4.2%；2006-2007年综合效率均值出现较大幅度下降，下降了22.06%；2007-2013年综合效率均值逐年上升，年均增长10.63%。其中，2007年城市圈的综合效率均值降到最低点，主要原因可能是由于美国金融危机对我国经济造成的冲击，城市圈经济发展也必然会受到其影响，造成经济发展规模下降，规模效率值也降到最低点，从而影响到综合效率值。2007-2013年城市圈综合效率均值逐年上升，主要得益于“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的正式建立。
3.4 三階段的比较分析
根据第一阶段和第三阶段的分析结果，分别列出这两个阶段的综合效率值（TE）、纯技术效率值（PTE）和规模效率值（SE），并对第一、第三阶段城市圈各个城市的效率值做一个比较分析（见表6）。
通过表6可以看出，经过第二阶段的调整后，城市圈各个城市的综合效率值、纯技术效率值和规模效率值均发生了较大变化，但变化方向和大小不一。相比较于第一阶段的测算结果，城市圈9个城市中，黄石、黄冈、鄂州市的综合效率值出现了不同程度的上升，其中尤以黄石市综合效率值排名上升最多，由原来的第六位上升到现在的第一位，说明黄石市处于较差的外部环境和随机因素中。而武汉、咸宁、仙桃、潜江市的综合效率值出现了不同程度的下降，说明它们处于较好的外部环境和随机因素中。只有孝感市的综合效率值排名没有出现变化。
相比较于第一阶段的纯技术效率值，城市圈9个城市中，孝感市和潜江市的纯技术效率值为1，达到了纯技术有效；其他7个城市的纯技术效率值也比较高，表明总体上城市圈各市对城市建设用地的管理水平较高。
相较于第一阶段的规模效率值，城市圈9个城市的规模效率值均出现了不同程度的下降，咸宁市的规模效率值由原来的第一位下降到现在的第三位，而黄石市规模效率值由原来的第三位上升到现在的第一位。综合效率值处于第一位的黄石市，规模效率值也是处于第一位，可见规模效率对于提升一个城市的城市建设用地综合效率有着很大的影响。因此，城市圈各个城市应该结合各自区域特点，调整经济发展结构，适度提升经济发展规模。
4 结论
本文通过运用面板三阶段DEA模型对武汉城市圈2003-2013年的城市建设用地经济效率进行了分析，主要结论如下。
第一，外部环境和随机因素对武汉城市圈城市建设用地经济效率存在显著影响。从反映城市交通基础设施情况的人均道路面积对城市圈城市建设用地经济效率的影响来看，城市交通基础设施的完善不利于城市建设用地经济效率的提高，主要是因为城市交通基础的完善带来了城镇固定资产投资的过度投入，造成了城市土地的闲置和浪费，这表明城市圈内部各个城市要控制城市的外延式发展，实施内涵式发展，改变投资驱动型的经济发展方式，优化投资结构，减少对房地产投资的依赖。另外，科技环境和对外开放水平也对城市建设用地经济效率的提高起到反面的负向作用，这主要与一定阶段内科技支出投向不合理、科技投资策略出现偏差以及吸引外资的政策方式不合理有关。一些地方政府为了吸引外资来本地进行投资，竞相压低地价，甚至对一些投资商实施“零地价”，诱使投资商进行大规模圈地，造成土地利用效率的低下。为了解决投资商对土地圈而不用的状况，政府部门在为投资商提供土地时候，应该对单位土地投资强度予以规定，提高土地利用效率。
第二，经过三阶段调整后的武汉城市圈城市建设用地综合效率均值为0.77，处于较低的土地利用水平，理论上尚有23%的土地节约潜力，土地集约节约利用潜力较大；从城市圈内部城市细分来看，天门和潜江这两个县级市的城市建设用地综合效率最低，分别为0.607、0.524，表明天门市和潜江市存在土地利用粗放的问题。城市圈纯技术效率均值为0.998，基本达到了纯技术有效，表明城市圈内各城市对城市建设用地的管理水平较高，各项土地政策、土地利用规划及城市规划得到了很好的贯彻。调整后的规模效率均值为0.772，规模效率较低，其中又以天门市和潜江市的规模效率值最低，分别为0.607、0.524。而天门和潜江市的纯技术效率值分别为0.999、1。可以看出，造成天门市和潜江市建设用地综合效率低的主要原因是规模效率值低，因此，天门和潜江要扩大其经济发展规模，优化经济结构。
第三，从空间尺度来看，武汉城市圈中，黄石市城市建设用地经济效率最高；武汉、咸宁、鄂州市城市建设用地经济效率处于相对有效的水平；黄冈、孝感、仙桃市的城市建设用地经济效率处于中度有效水平；潜江和天门市的城市建设用地经济效率较低，处于低度有效水平。从时间尺度来看，2003-2013年，武汉城市圈城市建设用地经济效率呈现“上升-下降-上升”的趋势，以2007年为最低拐点，2007年之后，城市圈城市建设用地经济效率逐年上升，呈不断上升的趋势。
参考文献：
1.马永欢.关于在“十二五”规划中设置国土资源领域核心指标的建议.中国科学院院刊.2010.4
2.陈伟 吴群.长三角地区城市建设用地经济效率及其影响因素.经济地理.2014.9
3.张良悦 师博等.中国城市土地利用效率的区域差异——对地级以上城市的DEA分析.经济评论.2009.4
4.刘东伟 张文秀等.四川省城市土地利用经济效率分析.资源与产业.2011.1
5.Fried，Lovell，Schmidt，et al.Accounting for Environmental Effect and Statistical Noise in Date Envelopment Analysis.Journal of Productivity Analysis.2002.17
作者简介：
肖旦，华中师范大学经济与工商管理学院硕士研究生，研究方向为不动产经营与管理。
城市用地发展 篇4
1. 中心城区工业搬迁状况分析
1.1 中心城区工业结构
哈尔滨是全国老工业的基地之一, 工业主体主要形成于“一五”、“二五”时期。抗美援朝期间的“南厂北迁”和苏联援建的重点工程形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业结构。包括35大类行业, 392个小类行业。主要有机电成套设备、精密仪器仪表、量具刃具、亚麻纺织印染、电缆、电碳、绝缘材料、铝镁合金加工、飞机制造、汽车制造等行业。国有经济比重过大, 专业化分工协作程度偏低, 科技力量、技术开发能力和国际竞争能力严重不足。
进入“九五”期间, 结构性矛盾等深层次问题进一步突出显现。国内需求不足、市场竞争更加激烈、受亚洲金融危机的影响, 产品出口受阻等, 促使国有企业加快改制步伐。据相关统计全市实施兼并、破产、减员增效企业77家;13家企业列入国家债转股企业名单。
1.2 中心城区工业搬迁回顾
哈尔滨中心城区 (二环路内) 工业用地调整始于1996年, 中心区繁华地带的搬迁改造收到了良好的综合效益。2004年以国有企业改制为目标, 实施二环以内50户企业的搬迁改造规划, 加快了哈尔滨市老工业基地改造的步伐, 有效地推进了企业改制的进程。在经济结构的快速转型期, 城市中心区的第三产业和城市边缘的工业园区得到空前的发展。此时中心城区在高速发展中也产生了一定问题:
(1) 、城市边缘土地扩展功能单一、呈无序式蔓延。
(2) 、旧城区内倒闭和土地闲置企业衰败区等综合环境差, 土地利用低效。
(3) 、各类药厂、化工、建材厂等污染城市空气、水体。
(4) 、边缘区社区功能单一, 新产业导入不足, 各类专业化服务设施不健全, 社区配套商服规模不足、布局不均衡。
中心城区内许多污染严重、工艺落后的企业已经关闭或搬迁, 总数达200多家, 置换用地约500多公顷。其余在调查范围内尚有500余家企业等待搬迁。
2. 产业更新带来城市经济结构转型和城市空间重构
2.1 经济结构转型
首先, 随着中心城区工业企业向城市外缘的搬迁, 第二产业在城市经济中的比重呈下降趋势。在其内部, 高新技术产业的比重不断上升, 行业类型逐渐向技术密集型和高新技术方向升级。其次, 第三产业占据主导地位, 在服务业内部, 以信息技术为基础的生产者服务业的产值和就业比例显著提高, 成为新的主导产业。
哈尔滨市在经济结构调整过程中, 充分发挥信息产业对提高工业化程度的主导作用, 加速电子信息对加工业的渗透, 带动制造业的全面升级, 到2005年实现增加值100亿元, 占全市GDP的5.7%, 成为全国重要的计算机部件、敏感技术、智能化仪器仪表科研和生产基地。
2.2 城市空间重构
在城市经济结构转型的同时, 城市空间结构也相应地进行着重组, 它促进了城市功能分区的融合和土地使用的兼容化。工业在向城市边缘的工业园区和高科技园区集中, 城市中心区传统的生产功能逐渐可以和流通功能相融合, 商业和工业功能边界的消失导致二者的土地使用出现兼容化特征。
另一方面, 信息技术的发展使空间区位的影响因素大为减弱, 城市不同地段的区位差异缩小。分散于城市某一节点的传统生产功能土地得以改变功能构成新的次级区域中心, 多个中心之间通过计算机路由器或数字高速公路进行连接, 形成新型城市空间结构。
在近几年的城市建设中, 哈尔滨市将城市中心区效益差、污染严重和阻碍城市交通的工业企业有步骤地进行了搬迁。置换出的城市中心旺地经过城市规划的用地调整, 用于开发商业、住宅、增补城市道路和修建城市绿化等项目, 收到了良好的经济效益和社会效益。
3. 创意产业的发展与老工业区土地再利用
3.1 创意产业的发展
下转第279页护、文化旅游相结合的发展模式, 做到建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值相结合。
4.2 创意产业发展策略
在城市的总体发展计划中, 加强政府导向和扶持力度, 设立创意产业发展专向机构, 制订发展目标和政策;调整税收政策, 并大力为环境整治投资, 创造良好外部氛围, 吸引创意产业的安家落户;完善创意产业的投资融资体制, 推动文化创意产业的快速生长, 发挥集聚效应, 培育创意市场, 形成新的产业发展群落。
置换后的工业用地优先考虑安置无污染的创意产业项目。“整旧如旧”, 通过对老工业企业原有建筑及设施的改造、保护和利用, 恢复弄堂工厂原有面貌, 逐步改善区域整体形象。
摘要：工业在向城市边缘扩散的同时, 商务和商业活动向城市中心区聚集, 城市空间在聚集与扩散的相互作用中, 出现了新的演变趋势。与此同时, 在通信和网络的全球化背景下, 推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的创意产业茁壮崛起。如何在保护、利用老工业建筑的前提下, 为创意产业提供发展空间成为提高城市新经济发展的新课题。
城市用地发展 篇5
(二)考试试卷
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为__。A．给水、煤气、雨水和污水 B．煤气、给水、雨水和污水 C．煤气、给水、污水和雨水 D．给水、煤气、污水和雨水
2、根据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，下列不能采取划拨用地的建设项目包括__。A．供水设施建设项目
B．科研机构、办公设施建设项目 C．营利性教育设施建设项目 D．博物馆建设项目
3、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是__。A．土地评估行业行政主管部门 B．评估行业协会 C．评估机构
D．注册土地评估师
4、__年，国务院组建了国土资源部，实行陆地与海洋，土地与矿产的统一管理，更体现全国土地统一管理的力度。A．1996 B．1997 C．1998 D．1999
5、根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于。
A：出让地块所在级别基准地价的70％ B：出让地块所在级别的基准地价 C：经基准地价系数修订后的宗地价格 D：征地区片综合地价 E：35％～50％
6、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为。A：给水、煤气、雨水和污水 B：煤气、给水、雨水和污水 C：煤气、给水、污水和雨水 D：给水、煤气、污水和雨水 E：时间因素
7、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。A．调节供求总量之间的平衡 B．调节供给在结构上的平衡 C．配合价格调节生产和消费 D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量
8、在地籍管理过程中，地籍调查的对象分为（）两类。A．权属调查和地籍测量
B．农村地籍调查和城镇地籍调查 C．土地权属调查和地价调查
D．土地自然要素调查和社会经济条件调查
9、《农村土地承包法》实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的__。A．5% B．10% C．15% D．20
10、根据《土地管理法》规定，已经属于乡(镇)农民集体所有的，由__经营、管理。
A．乡(镇)农村集体经济组织 B．村民委员会
C．村集体经济组织 D．村民小组
11、评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是。A：商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B：商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况 C：商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况
D：商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度 E：合法性
12、地籍图的要素不包括。A：行政境界 B：图廓线 C：比例尺 D：建筑层数 E：土地
13、因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。复垦的土地应当优先用于__。A．农业
B．复垦单位的生产建设 C．工业
D．房地产开发
14、政府抑制不动产价格的措施不包括（）。A．制定最高限价 B．制定标准价格 C．控制土地供应量 D．建立并完善不动产交易管理制度
15、在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是。【2009年考试真题】 A：最佳用途 B：最佳收益 C：最佳集约度 D：最佳规模 E：时间因素
16、王某自有门面房两间，租赁给李某经营时装店，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该两间门面房的租金应__。A．执行政府规定的租金标准 B．执行法定的租金标准
C．由李某和王某共同协商议定 D．由价格评估机构确定
17、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。【2006年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素
18、城镇范围内新征收的非耕地应__开始缴纳土地使用税。A．自批准征收次日起 B．自批准征收次月起 C．自开工之日起
D．自实际使用该地之日起
19、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本
20、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。A：级差地租I B：级差地租Ⅱ C：垄断地租 D：绝对地租 E：时间因素
21、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取．2006、2004、【2002年考试真题】 A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和 C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素
22、土地估价涉及的供需原则并不以__为基础。A．替代原则 B．预期收益原则 C．变动原则 D．竞争原则
23、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。A．地质 B．水文 C．地形 D．气候
24、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。A：估算开发后的售价 B：估算开发的总费用 C：确定最佳开发利用方式 D：估算开发周期 E：时间因素
25、某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为__万元。A．500．00 B．714．29 C．750．00 D．833．33
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)文件要求，征地区片综合地价的基本特征是。A：确定征地补偿的执行标准 B：分征地目的的最低标准 C：区分地类划分区片
D：在一个区片内征地补偿标准一致
E：征地区片价中不包括地上附着物补偿和青苗补偿
2、在确定企业的预期收益时，应重点注意等因素的影响。A：企业的管理水平与职工素质 B：企业现有的物质技术基础 C：可预见的外部经济环境变化 D：不可预见的外部经济环境变化 E：取得开工许可证
3、累计增长量是__。
A．报告期水平与前一期水平之差
B．报告期水平与某一固定时期水平(通常是时间序列最初水平)之差 C．时间序列中逐期增长量的序时平均数 D．报告发展水平与基期发展水平之比
4、土地权属争议的种类有。
A：集体所有者与国有使用者之间
B：国家所有者与集体所有者之间的权属争议 C：集体所有者之间的权属争议
D：国家所有者与集体使用者之间的权属争议 E：国家所有者之间的权属争议
5、按照年金的支付期限长短，可将年金划分为__年金。A．确定 B．定期 C．延期 D．连续 E．永续
6、《物权法》明确了物权的种类包括。A：所有权 B：担保物权 C：排他性物权 D：用益物权 E：债权
7、可行性研究中对房地产开发项目进行经济效果评价的主要内容包括【2004年考试真题】 A：风险性分析 B：投资估算
C：偿还贷款能力分析 D：盈利性分析 E：资本金利润率
8、公共设施规划布置满足的基本要求有。A：公共设施要分级成套地布置
B：公共设施要依托现有城区，分布在城区中心
C：各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径 D：公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑 E：公共设施的分布应尽量分散，不宜集中
9、对获准占用耕地的单位或者个人未在规定的期限内向财政机关申报缴纳耕地占用税的，从滞纳之日起，按日加收滞纳金，其数额为应纳税款的__。A．10% B．2‰ C．3‰ D．5‰
10、《国家赔偿法》规定，中级以上的人民法院设立赔偿委员会，由人民法院__审判员组成。A．1名至3名 B．2名至5名 C．2名至7名 D．3名至7名
11、下列关于会计要素中的收入，说法正确的是。
A：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入
B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出
C：收入可能表现为企业资产的增加，也可能同时引起资产的增加和负债的减少 D：收入将引起企业所有者权益的减少 E：收入将引起企业所有者权益的增加
12、下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是__。A．“鸟巢”场馆建设用地 B．国家大剧院建设用地 C．地方政协办公用地 D．上市公司办公用地
13、承包经营耕地的单位或者个人连续__年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A．一 B．两 C．三 D．五
14、国有土地使用权出让的方式包括。A：协议出让 B：拍卖出让 C：招标出让 D：挂牌出让 E：划拨出让
15、建设用地中的特殊用地包括__用地。A．军事设施 B．使领馆 C．宗教 D．机场
E．监教场所
16、复议机关应当自受理申请之日起六十日内怍出行政复议决定。但有下列__情况之一的，经复议机关负责人批准，可以延长三十日。A．案情币大、复杂、疑难的 B．争议的标的价值较大的 C．无第三人参加复议的
D．申请人提出新的事实或者证据需进一步调查的
E．申请人的代理人提出新的事实或者证据需进一步调查的
17、农村村民申请宅基地，且不涉及占用农用地的，应取得的批准。A：乡镇人民政府 B：县级人民政府 C：地市级人民政府 D：省级人民政府 E：35％～50％
18、下列属于品质标志的有。A：人的性别 B：文化程度 C：人的年龄 D：工种
E：工人工资、工业产值
19、全程设计包括。A：统计内容的确定
B：统计指标和指标体系的设计 C：统计调查方法的选择 D：统计整理设计方案 E：统计资料保管方案
20、土地权属争议可分为__争议。A．土地所有权 B．土地使用权 C．土地出让权 D．土地管理权 E．土地估价
21、下面是关于土地估价假设条件的说法，属于假设条件应说明的范围。A：估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 B：估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业 C：估价对象现状容积率为0．8，估价时设定为1．2 D：估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权 E：估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价
22、住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析等方面的内容．【2007年考试真题】
A：周围地区住宅的供求状况 B：平面布置
C：地区流动人口和常住人口数量 D：对零售业的特殊要求 E：对住房的满意程度和希望
23、现行的土地税种有__。A．耕地占用说 B．城镇土地使用税 C．土地增值税 D．车船使用税 E．印花税
24、影响不动产价格的社会因素主要包括__。A．不动产价格政策 B．城市化进度 C．社会治安状况
D．财政收支与金融状况 E．政治治安状况
25、农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括（）。A．单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元 B．单元边界应跨越地块边界
C．山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元
城市用地发展 篇6
[关键词]土地利用格局；游憩用地；旅游用地；土地配置的影响因素
[中图分类号]F59
[文献标识码]A
[文章编号]1002—5006(2007)12—0018—05
1引言
城市拥有居住、工作、交通和游憩四大功能，游憩是城市建设中不可不关注的凶素。进入21世纪后。中国城市发展逐渐转向理性，不少城市的规划中确立了建立宜居城市的目标。打造宜居城市，要在“居”上下工夫，“居”体现的是一种生活方式：居住在这个城市中的人，是城市活力的灵魂。游憩是城市居民精力的再生产，是保持他们活力的重要关键。一个有魅力的城市，发展必须有远见，必须保持一定比例的游憩用地。游憩用地不但为城市的居民提供了丰富的业余生活资料，并且提高了城市的核心吸引力，对城市的生态保护和可持续发展有重要意义。
由于过去对这个问题的重视程度不够，游憩土地的配置落后于城市人口游憩需求的增加，使大城市郊区的休闲旅游场所在双休日与节假日期间接待出现爆满超载现象，严重影响了游憩的效果。如何在我国人多地少的国情下，解决城市郊区游憩需求迅速膨胀与游憩场所供给严重不足的矛盾，已经成为政府决策者、旅游地理学者和城市居民迫切关心的问题。在过去的城市规划中，以绿地系统规划来解决城市居民游憩场所的需求配置已经证明不能适应新时代的游憩发展要求。
本文旨在阐明影响城市郊区游憩用地科学配置的主要因素，为政府科学配置城市游憩土地提供决策依据，以及为科学编制城市总体规划提供参考依据。至于量化的指标和结论笔者将在后续的研究中进行分析。
2研究方法与文献综述
本文主要采用演绎推理法与规范实证法，在查阅与分析研究国内外关于游憩占地及居民游憩需求相关的文献、规划和法规的基础上，通过对北京城市郊区游憩土地进行实地调查与实证分析，参照国内外游憩用地配置合理的城市经验，深入分析并总结出影响城市郊区游憩用地配置的主导因素。
休闲游憩需求扩张在中国是近年来才兴起的新兴现象，关于城市郊区游憩用地科学配置方面的研究文献很少。国内已有的涉及到城市郊区游憩土地配置的研究主要集中在空间结构模型、集约度规律和圈层分异规律上，对城市郊区游憩用地方向有重要的指导意义。吴必虎(2001)对大城市环城游憩带的结构研究，从需求与供给角度划分了郊区游憩用地的圈层结构。王云才、郭焕成(2000)总结了国外旅游土地利用模型，指出景区由市区到远郊，用地越来越粗放，类型依次变化的规律，并对北京的现实情况进行评价。张立明、赵黎明(2005)指出郊区旅游用地的多层环状分布，即城市边缘地带的上地利用以主题公园、康乐游憩地等动感娱乐型为主，城市近郊区主要开发郊野公园、农村博物馆、滨水度假村、观光农业园等；城市远郊区主要开发国家森林公园、野生动物园、风景名胜区、自然生态保护地等以自然资源与生态环境保护为主的旅游地。
纵观国内关于城市郊区游憩用地配置的研究，还没有触及到巨大的游憩市场需求及其游憩用地配置的影响因子及科学依据问题。本文在中国科学院创新基金的资助下，结合长期对城市旅游的研究基础以及对北京游憩用地的调查，尝试分析影响城市郊区游憩用地配置的因子。
3游憩用地概念与类型
3.1游憩用地的概念
游憩用地是承载游憩活动的载体，具有某些活动设施和场所，能够提供给城市居民亲近自然、放松休闲、恢复精力的上地利用。游憩用地与旅游用地概念相近，又有所不同，两者是互相渗透的关系。游憩用地主要面向城市居民，旅游用地主要面向外来游客。城市居民的游憩活动多属于当日往返，因此游憩用地只需提供休闲空间与休闲活动设施即可，一般不用提供旅游住宿设施，达不到国家土地利用分类系统中的旅游用地开发的要求。但是旅游用地一般要考虑游憩活动的配置，借以增强旅游区的吸引力，延长旅游者的停留时间。
由于游憩活动本身参与性强、面向户外、类型多样、休闲放松，城市郊区游憩用地具有开放性、广阔性和多效益性的特点。
开放性。游憩是城市的一大功能，那么游憩用地就必须面向所有城市居民。不设门槛是游憩用地配置的重要原则，不能以高端项目如高尔夫球场、赛马场等形式阻止大众的进入而损害游憩用地的公众参与权利。一些城市大规模建立高尔夫球场等举动很不明智，有违公众进入的原则，而且还会造成对上地的浪费和自然景观的破坏。
广阔性。一般的休闲景区都在几公顷到几百公顷之间，有些森林公园和著名风景名胜区则可达到上千公顷，如北京十渡风景名胜区，面积有30100公顷。大范围的土地能够给人以远离闹市、亲近自然的感受。这种连续集中分布的自然景观使城市的游憩功能充分发挥出来。
多效益性。游憩用地以公共开放性用地为主，以商业性游憩用地为辅。公共性游憩用地是政府专门为国民休闲游憩、生态保护等做出的用地安排。商业游憩用地开发本身是一项经济活动，以获取商业利润为目的。由于休闲的需求导向，游憩活动以户外、康体、休闲、陶冶情操为目的，因此游憩土地兼具经济价值、文化价值及生态价值。
3.2 国内游憩用地分类体系
游憩活动与游憩场所，在我国自上而下没有设立专门的行政管理部门，因此在国家土地利用分类及城市总体规划中也没有专门的用地归类。在国土资源部颁发的《全国土地分类(试行)》标准中，涉及到游憩用地的主要为瞻仰景观用地和未利用土地两类；在建设部颁发的《城市用地分类与规划建设用地标准》(CBJ137—1990)中，涉及到游憩用地的主要有体育用地、度假村、文物古迹用地、广场用地、公共绿地、水域、林地和牧草地等几类；在《城市绿地分类标准》(GBJ/T85—2002)中涉及到游憩用地的主要有综合公园、专类公园以及对城市环境、居民生活和牛态平衡有直接影响的绿地类型中。
城市用地发展 篇7
1.1 地理位置:
平谷区地处北纬40°0征地1′44″~40°22′39″、东经116°55′20″~117°24′09″之间, 位于北京市东北部, 距北京市区70km, 属北京市远郊区 (县) , 于2002年4月撤县设区而成。境域东西长35.5m, 南北宽30.5km, 总面积1075km2, 平谷区西北与北京市密云县、西与顺义区接壤, 南与河北省三河市为邻, 东南与天津市蓟县、东北与河北省兴隆县毗连。
1.2 发展定位:
根据《北京市城市总体规划 (2004-2020年) 》对平谷新城及地区发展的定位是:北京东部发展带的重要节点, 京津发展走廊上的重要通道之一。平谷区要引导发展都市型工业和现代制造业, 以及物流、休闲度假等功能。同时还确定了平谷是北京市生态涵养发展区和水源保护区。
1.3 未来发展:
根据平谷区新城规划, 全区2004年城镇用地面积为2240hm2, 人均城镇建设用地面积为154m2/人, 高于国家规定上限水平 (120m2/人) 。按照《平谷新城规划 (2005-2020年) 》的制定, 2020年平谷区总人口将达到61.4万人, 非农业人口44.6万人, 农业人口16.8万人, 2020年平谷区城市建设用地面积51.8km2, 人均建设用地116m2 (参考) 。
2 基本数据
2.1 平谷区新城现状城镇建设用地结构:如表1。
2.2 1982-2004年平谷区人口:如表2。
3 平谷区2020年城市人口及用地规模预测
3.1 平谷区2020年城市人口预测
前提条件:将年份改成序数, 令1982年为0, 则1986年为4, 依次类推。可得表3。
根据表中数据可得各个散点图, 添加趋势线后根据其R2值分析可得非农业人口和农业人口R2值比较大, 因此根据农业人口和非农业人口预测平谷区2020年人口。 (如图1)
2020年即序数为38, 代入方程y=26433e^0.0738x, 可得2020年非农业人口为436598.2。 (见图2)
首先根据原始数据画散点图, 添加趋势线后R2值为0.9676, R2值偏低, 因此所得结果误差较大。而随着城市化的发展, 农业人口逐渐减少, 因此去掉前三个点, 再次画散点图, 添加趋势线可得R2值为0.9733, 较高, 所得结果误差不是很大。
2020年即序数为38, 代入方程y=-6495.6x+402028, 可得2020年农业人口为155195.2。
由农业人口和非农业人口加合即可得到总人口, 为591793.4。
注:资料来源于《平谷区新城规划 (2005-2020年) 》
注:添加趋势线时设置截距为26433 (1982年的非农业人口数) 。
3.2 平谷区2020年城市人口及用地规模预测 (见表4)
根据调查情况, 平谷区现状的人均城镇建设用地面积为154m2/人, 高于国家规定上限水平 (120m2/人) 。由于平谷区现在的人均城镇建设用地面积为154m2/人, 大大高于上限水平, 再根据现有城市的规划人均建设用地指标, 所以在2020年应争取减少到国家规定的上限水平。以120m2/人为2020年的人均建设用地指标, 乘以预测的2020年的非农业人口数, 可得2020年平谷区城市建设用地面积为52.4 km2。
根据平谷区新城现状城镇建设用地结构以及《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137-90) 中规划建设用地结构表 (表5) , 把2020年城市用地结构 (居住、工业、道路广场和绿地) 四大类主要用地占建设用地的比例分别定为29% (现状为28.44%) 、25% (现状为31.52%) 、8% (现状为5.22%) 、8% (现状为2.29%) 。根据此可算出居住、工业、道路广场和陆地建设面积分别为15.2 km2、13.1 km2、4.2km2、4.2 km2。
单位:人
资料来源:平谷区统计年鉴
注:该趋势线是在原数据的基础上去掉前三个递增的点所得。
摘要：城市规模预测是土地利用总体规划评价中的一个重要环节。以北京市平谷区为例, 通过对平谷区新城现状城镇建设用地结构、1982-2004年平谷区人口的基础数据的分析, 预测出平谷区2020年城市人口及用地规模。
城市用地规划的弹性控制 篇8
1.城市土地用地规模弹性控制模型的建立
城市土地用地规划是一个复杂的系统, 在城市土地用地规划中受到多种因素的影响, 且城市土地用地规划对城市发展规划、功能性区域的划分等有着极为重要的意义。做好城市土地用地规模的弹性控制主要是通过对城市用地需求和供给进行详细地分析, 并根据城市的发展来对城市用地进行合理地规划。城市土地用地规划弹性规划具有以下特点:城市土地用地规划的目标是对城市的用地结构进行优化并对城市的规模进行合理地控制以确保城市发展用地的供给与规划, 从而有效地提高城市土地的经济和社会效益。在城市土地用地规划的弹性规划中通过对城市土地资源进行合理地划分从而使得城市的经济发展、社会和生态效益之间形成动态的平衡。城市土地用地规划弹性控制是一种多目标的控制, 通过城市土地用地规划弹性规划可以使得城市用地系统的规划调节更为灵活、方便。同时, 城市土地用地规划的弹性控制具有动态控制特性, 从而可以应对城市发展中的不同的发展阶段、发展目标以及发展规划的需求实现对于城市土地用地的合理规划。在城市土地用地规划的动态控制是一种阶段性的动态调整, 并不能够随时变化, 同时, 使用城市土地用地规划的弹性控制是一种对城市用地刚性规模的补充和完善而无法取代城市土地用地规划的刚性规模的控制。在现今乃至今后相当长的一段时间内, 城市土地用地需求主要来自于社会的需求, 因此需要将这些不同类型、性质及层次的需求合理的统计并做好规划从而使得这些需求与城市发展的整体目标相一致以确保城市用地的健康、稳定的发展。
2.城市土地用地规划弹性控制的分析
在城市土地用地规划中城市用地弹性规模主要与城市人口和城市人均各类用地需求有着密切的联系, 在城市的发展中, 需要在现有城市人口的基础上对城市人口在相当一段长的时间内对城市人口进行预测, 在城市的发展中, 城市人均用地主要有居住用地、商业用地、工业用地以及交通用地、绿化用地、公共服务需求用地等多种用途, 同时在结合城市户均人口和城市住房面积及容积率的基础上对城市人均住房用地需求进行测算, 并在结合城市发展GDP总量以及人均工商业用地的基础上对城市发展中所需要的工商业用地进行规划测算。同时在对城市交通用地的需求测算时, 还需要在参考民众出行方式和安全驾驶的基础上对城市的交通用地规模进行需求测算。同时在城市范围内的公众休息、绿化等土地用地需求测算的基础上结合城市范围内的各种自然资源和旅游休闲用地的现状上对城市发展用地规划进行确定。同时在城市其他类公共服务设施用地的规划上需要在参考《城市公共设施规划规范》的基础上对城市人均公共服务设施的用地需求进行测算。因此来实现对于城市土地用地需求的测算和规划的制定。同时在城市土地用地规划中, 要结合城市发展方向来对各区域的功能性设施进行合理的配置与规划, 确保城市的发展。
在城市土地用地规划的弹性控制中在对城市用地进行需求测算的基础上结合城市发展时间序列预测、指数成长以及城市人口年均增长率等预测分析的基础上, 来对城市发展的土地需要进行预测。同时, 城市土地用地规模在城市的发展中具有极大的不确定性, 根据城市发展中的土地利用的总体规划来对城市规模进行确定时就有极强的绝对性, 不利于城市土地用地的规划。因此, 在城市土地用地规划的过程中需要通过采用弹性控制的方式通过将城市发展中所需要使用的规模来作为刚性规模, 而将城市用地系统在社会经济发展约束下的人口用地来作为城市土地用地规划中的弹性规模, 将弹性规模与刚性规模之间的差额认定为城市土地用地规划中的弹性空间, 从而实现对于城市土地用地的合理规划。
结语
城市用地规划是一项复杂的系统性工程, 其需要结合城市发展规划、城市人口以及环境保护等多方面的需求来进行系统性的协调, 以确保各方发展的协调统一。本文在分析城市用地规划特点的基础上对城市用地弹性规划的特点及应用进行分析阐述。
参考文献
[1]邓莉, 母小曼.西方城市用地规划对完善我国土地储备制度的启示[J].重庆工商大学学报 (社会科学版) , 2003, 20 (6) :31-33.
[2]萧昌东.城市总体规划与土地利用总体规划用地发展规模相协调探析[J].城市规划学刊, 1999 (2) :36-37.
城市用地发展 篇9
在工业化、城镇化的加速推动下, 中国的经济发展进入了高速发展的时期。截至2010年底, 中国城镇化率已达到47.7%。经济社会的快速发展, 产业结构的优化升级, 给城市土地造成了巨大的压力, 城市规模在经济增速刺激下不断扩张, 建设用地需求尤为凸出, 土地供需矛盾日益尖锐, 实现以较少的土地资源消耗保障支撑更大规模的经济增长, 获得较高的土地利用效益, 成为学者们共同关注的焦点问题。林燕华等人分析了中国城市用地增长弹性系数和城市用地扩展幂指数规律[1], 吴志伟等利用GIS技术, 对土地利用效益影响因子的空间分异特征进行识别和分析[2];王筱明, 郑新奇以二、三产业产值与城市建成区面积之比作为衡量城市用地效益的指标, 分析了济南市建成区用地规模与用地效益的关系及城市扩张的合理性[3];王立波等人结合GIS和RS技术, 在ArcGIS平台中构建GIS-CA模型, 对营口市城市用地扩展进行了模拟和预测[4]。李丹、张文秀等人则运用模糊评价法, 秩相关系数法和协调度分析法, 综合评价了山东半岛城市群城市用地效益[5], 等等。
2007年12月国家批复长株潭城市群为“两型社会”试验区以来, 研究该区域城市扩张下的用地效益显得尤为迫切, 既可为长株潭城市群集约利用土地提供依据, 又能给政府相关部门制定相关政策提供一定的参考。
一、研究区域概况
长株潭城市群位于湖南省中东部, 包括长沙、株洲和湘潭三市, 是湖南省经济发展的核心增长极。三市沿湘江呈“品”字型分布, 两两相距不足40公里, 结构紧凑, 总面积2.8万平方公里。其中长沙市辖长沙城区 (芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区和望城区) 及长沙县、宁乡县、浏阳市, 共六区三县 (市) 。2010年长沙市城区面积959Km2, 全市年末总人口652.4万人[6]。
株洲市位于湖南省东部偏北, 湘江下游。由4个市辖城区 (芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区) 和云龙示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县和炎陵县组成。2010年株洲市城区面积535Km2, 全市年末总人口390.27万人[6]。
湘潭市位于湖南省中部偏东, 湘江下游。现辖岳塘、雨湖两个城区和湘乡市, 湘潭县和韶山县。2010年湘潭市城区面积658Km2, 全市年末总人口288.98万人[6]。
二、长株潭城市群人口情况
根据本文实际情况, 以建成区内的人口数来表征长株潭城市群的人口变化情况 (如表1所示) 。
(万人)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
三、长株潭城市群用地增长情况
自2006—2010五年间, 长株潭城市群的建成区面积逐年扩大, 特别是自2007年12月“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 2008年长沙市建成区面积比上年增长34%, 株洲市2009年建成区面积比上年增长16.6%, 而湘潭市建成区面积增幅不大 (如表2所示) 。
(平方公里)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
四、长株潭城市群用地增长弹性系数分析
(一) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数
国内一些学者经常用城市用地增长弹性系数来分析用地的变化趋势, 据中国城市规划设计院对中国历年城市化过程的分析, 此系数为1.12较合适。1990年以来, 城市人均用地已有较大幅度增加, 但该指标仍然符合中国国情, 可以作为评价城市用地扩展状况的依据之一。当K (城市用地增长弹性系数) 大于1.12时, 城市用地规模扩展过快;当K小于1.12时, 城市用地规模扩展不足;当K=1.12时, 城市用地规模扩展较为合理[1]。
其中, K为城市用地增长弹性系数, A为城市建成区面积;P为建成区内年末总人口数。
依据表1和表2的数据, 以2002年为基期, 可以计算出长株潭城市群2006—2010年间的城市用地增长弹性系数 (如表3所示) 。
(二) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数分析
从表4中可知, 长株潭城市群自2006—2010年间, 除湘潭市2007—2008年以外, 三市出现了不同程度地用地增长过快, 已经呈现出“摊大饼”状的外延式扩张。究其原因有以下几个方面:第一, 长沙市作为湖南省的政治、经济、文化中心, 其城市发展速度已经对有限的土地资源发起了严峻的挑战, 尤其是自“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 长沙市作为长株潭城市群的领头羊, 二、三产业的蓬勃发展需要更多的土地作为支撑;第二, 由于长株潭城市群城镇化进程加快, 长沙市的人居环境得以较大幅度的改善, 城市的土地承载力和吸纳人口能力提高, 使得人口向长沙市聚集;第三, 由于2010年株洲市建城区人口比上年明显减少, 而建成区面积平稳增长, 使得计算出的用地增长弹性系数远远超过合理值。
五、长株潭城市群土地利用效益分析
研究一个城市或区域的用地效益, 通常以土地利用效益 (LU) 作为衡量指标[7]。忽略城市内部不同地块的差异, 采用均质化的方法, 以单位面积土地上的经济产出来度量。
其中:GDP代表该城市市辖区的地区生产总值 (单位:万元) , SL代表该城市建成区面积 (单位:平方公里) , LU代表土地利用效益 (单位:万元/平方公里) 。
根据长株潭城市群2006—2010年市辖区的地区生产总值和建城区面积, 利用公式2, 可计算得到长株潭城市群2006—2010年的土地利用效益 (如表4所示) 。
(万元/平方公里)
从P260表4可以看出, 长沙市土地利用效益始终排在首位, 株洲市和湘潭市列其后。2006—2010年五年间, 除株洲市2009年的土地利用效益出现小幅下滑, 长沙市和湘潭市土地利用效益呈现逐年增长态势。
(一) 长沙市土地利用效益分析
长沙市土地利用效益随建城区面积增加而增加, 是以城市规模的扩张来获得较高土地利用效益的。结合长沙市用地增长弹性系数来看, 城市规模扩张的速度快于城市人口的增长速度, 所以, 长沙市的土地节约集约利用水平还不高, 依旧是以外延式扩张为主的土地利用模式。
(二) 株洲市土地利用效益分析
株洲市土地利用效益在2006—2008年是随增加而增加, 但2009年株洲市建成区面积扩张到105平方公里, 人口比上年增长近20万人, 土地利用效益比上年有小幅下滑, 原因在于这期间土地利用方式过于粗放, 土地有效产出减少所致。总的来看, 株洲市的土地集约水平仍然比较低。
(三) 湘潭市土地利用效益分析
2006—2010年五年间, 湘潭市的建成区面积增长较为平和缓慢, 结合用地弹性系数来看, 湘潭市除2007年和2008年用地扩张不足外, 2009—2010年扩张较平稳, 其土地利用效益仍呈现逐年增长的势头。可以看出, 以工业为主的二产业产值在湘潭市土地利用效益中的贡献程度是最大的。
结论
根据长株潭城市群用地增长弹性系数得出, 长株潭城市群的用地扩张过快, 2008—2010年, 长沙市用地增长弹性系数远高于合理值1.12, 2006—2008年, 株洲市用地增长弹性系数高于4, 甚至于2010年达到7.15。2006年湘潭市用地增长弹性系数达到4.87。这些数据都说明, 近五年来, 长株潭城市群建设用地浪费现象非常严重, 集约程度还很低, 土地利用效益差。一方面, 由于各行业扩大建设规模, 不断地向城市外围扩张土地;另一方面, 由于新上建设项目多, 开发程度不够, 或投入资金不足造成项目搁置, 土地利用效率低, 导致单位土地面积产出严重不足。因此, 长株潭城市群用地增长过快, 用地集约程度较低, 造成了土地利用效益低, 所以, 面对有限的土地资源, 土地粗放利用已经给长株潭城市群城镇化进程敲响了警钟, 节约集约利用每一寸土地, 刻不容缓。
摘要：通过分析长株潭城市群近五年来城市用地增长弹性系数以及土地利用效益的变化情况, 发现在人口不断增长, 用地规模日益扩张的背景下, 城市群的用地增长速度不一, 并且用地扩展过快, 用地效益偏低。城市用地规模过小或过大, 均不能实现土地利用效益的最大化, 因此, 在现有的规模上集约利用土地, 充分挖掘土地利用潜力, 提高综合土地利用效益是必须解决的问题。
关键词：城市用地扩展,用地增长弹性系数,效益,长株潭城市群
参考文献
[1]林燕华, 毛良祥.中国城市用地扩展与土地集约利用[J].国土与自然资源研究, 2008, (3) :27-29.
[2]吴志伟, 胡远满, 陈文波.基于GIS技术的土地利用效益评价研究[J].水土保持研究, 2011, (2) :75-79.
[3]王筱明, 郑新奇.基于效益分析的济南市城市合理用地规模研究[J].中国人口.资源与环境, 2010, (6) :160-164.
[4]王立波, 吴凡, 等.营口城市用地扩展模拟预测研究[J].东北师范大学学报:自然科学版, 2012, (2) :132-137.
[5]李丹, 张文秀, 等.山东半岛城市群城市用地综合效益分析[J].国土与自然资源研究, 2010, (2) :24-25.
[6]国家统计局城市社会经济调查司.中国城市统计年鉴[K].北京:中国统计出版社, 2011.
城市建设用地的总体安排 篇10
一、确定城市土地利用类型
确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调查和总体规划的基础工作, 其方法有三种:
一是严格按照《城市用地分类与规划建设用地标准》确定城市用地类型, 即城市用地包括居住、市政公用设施、绿地、特殊用地、水域和其他用地等10大类、46中类、73小类, 其中前9大类为城市建设用地。
二是将城市建设用地类型分成大类和亚类, 大类按《标准》划分, 而亚类则根据不同城市土地利用特点和土地规划的具体要求划分, 主要突出诸如商业、科研教育、污染性工业、开发区、别墅区、风景旅游区、名胜古迹保护区等对城市发展有较大影响、在城市布局巾地位重要的用地类型。有些不十分重要的用地大类, 可直接降作亚类而不必细分。这样既方便与城市规划的协调与衔接及成果的互相利用, 又能突出土地规划的特点, 有利于土地部门管理城市土地, 是一种可推崇的方法。
三是不限于已有的某种规范, 而完全根据各城市的特点和规划需要, 建立适合于本城市的土地利用分类体系。
二、城市建设用地适用性评价
城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组织的依据。是在门然环境各要素综合分析的基础上, 按照规划与建设的需要, 以及整备用地在工程技术上的可能性与经济性, 对用地的自然条件进行质量评定, 以确定具适用程度。
评价结果通常是将用地分成三类并表示在评价图上。 (1) 一类用地:自然条件优越, 适合各项城市建设要求, 一般不须或稍须整备即可使用。 (2) 二类用地:需要采取一定的工程措施, 改善条件后才能用于建设。 (3) 三类用地:不适合做城市建设用地, 如果必须使用, 则要付出特殊的工程技术措施。
三、城市建设用地潜力分析
城市建设用地潜力分析是确定城市用地发展方向、合理选择用地的依据, 可以分生活性和生产性用地两部分进行分析。生活性用地的潜力主要在于城市内的闲置地、棚户区、平房区和中、低层建筑区。分析时通常是先按照用地建设的外部景观, 将生活性用地划出若干个潜力小区, 然后通过建筑层数、建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比, 评价其潜力的相对大小和级别, 再据此确定潜力分区并画出潜力分析图。
四、城市建设用地需求预测
城市建设用地需求预测是确定城市发展规模和用地结构的基础, 其主要任务是推算出近期和规划期末城市建设用地总面积和各单位建设用地面积方法有: (1) 标准法。即在人口预测基础上, 按照国家规定的人均用地面积指标和结构比例, 计算出城市建设用地需求量。 (2) 统计法。即由政府组织街道, 机关、厂矿、企事业等基层用地单位, 上报其在—定时期内对土地的需要量, 然后由规划者加以统计分类和适当的定性调整与平衡, 从而求得城市建设用地的需求量。 (3) 回归法。即通过对过去多年用地统计数据的分析, 建立回归模型, 求出回归系数后, 代入预测年份, 即可求出城市建设用地需求量。 (4) 相关分析法。即通过分析, 找出一个或几个与城市建设用地需求量变化密切相关的自变量指标, 如人口、工业产值、建筑业产值等, 在过去多年统计数据分析的基础上, 建立相关方程, 并求出回归和相关系数, 在相关系数满意情况下, 借助国民经济五年计划、十年规划以及其他有相关指标预测数的各种规划, 即可求得城市建设用地需求量。
五、确定城市建设用地的规划结构
在用地需求预测的基础上, 经过定性调整, 即形成了城市建设用地的规划结构, 其内部包含类型、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之间、现状与规划之间两个平衡过程。操作时可用表格表示出其结构关系和平衡过程。
六、城市建设用地布局
城市建设用地布局是城市土地利用总体规划的核心内容, 包括: (1) 布局原则。由于不同城市有不同的用地特点和要求, 所以制定布局原则必须因地制宜, 切合本城市用地实况。在此前提下, 还应处理好用地选择中“一要生活, 二要建设、开发与保护并重, 利用与整治结合, 内涵为主外延为辅, 突出城市性质和特色”等原则性问题。 (2) 用地发展方向。城市发展过程中, 其用地选择一般同时有两个取向:一是挖掘内部用地潜力, 提高土地利用率, 即内涵发展;二是向周围拓展, 辟建新区, 即外延发展。作为土地利用规划, 应鼓励前者, 控制后者, 尤其要控制“摊大饼”式的用地外延扩展。 (3) 用地功能分区。规划中, 在保证用地总体布局合理的前提下, 应通过有目的的用地选择, 促使城市形成若干个明确的功能区, 如别墅区、高教科研区、商业区、工业区、经济技术开发区、风景旅游区等。 (4) 用地管理分区。在城市管理上, 出于总体布局与构图合理、高效利用土地、环境保护、突出特色风貌等目的, 对某些局部地段, 往往有一些特殊要求, 反映在规划里, 就是城市建设用地管理区。根据城市管理特点, 可以设置建筑高度限制区、土地利用程度指导区、用地整治改造区、用地充实完善区、名胜古迹保护区、重点建筑物保护区等若干个管理分区, 每一种用地管理区都刘应有一定的限制要求。 (5) 用地限制系统。在用地分区与分类基础上, 把各类建设用地, 各种功能区、管理区, 分别落实到具体的街区地段, 并列出相应的适宜与不适宜设置的建设内容和规划要求, 即形成了明确具体的城市建设用地限制系统。
城市用地发展 篇11
摘要：本文以兰州市为研究对象，搜集2000-2011年兰州市建成区面积和经济、人文、环境各项指标，采用主成分统计方法对兰州市城市用地规模扩展驱动因子进行分析。结果表明：2000-2011年间，兰州市人均GDP由10702元上升到37570元，增加了3.51倍，年均增长11%。兰州的建设用地面积的变化与城市市区经济的增长有着紧密的关联。市区人口（P）、人均 GDP（A）、人均道路面积（R）、第三产业比重（D）、人均公共绿地面积（G）、污水处理率（W）增张1%，分别引起兰州市城市用地0.56%、0.07%、0.08%、039%、0.04%、0.17%的增张。
关键词：城市用地规模；驱动因子；主成分分析；兰州市
1.相关研究进展
随着城市化进程的加快，近年来已有大量的学者对城市用地规模扩展进行研究。其成果主要包括城市用地规模扩展的动力、城市用地合理规模和有关城市合理用地规模确定方法的研究三个方面。城市用地规模扩展的动力方面：张伟挺（2011）城市的用地扩展机制有很多，有客观方面的，包括政治、经济、技术等因素[2]。张兆福（2012）把城市扩展动力总结为产业结构、城市规模以及规模经济的互动机制[3]。城市用地合理规模方面：王小鲁等（1999）运用生产函数对规模不同城市的集聚效应与外部成本进行量化分析，得出结果证明：规模收益函数有明显边际效益递减和外部成本递增的特点[4]。喻燕山（2010）运用 DEA 方法计算不同规模的城市间经济效益的指标，得出城镇的经济效益随着城镇规模的扩大而提高的结论[5]。城市合理用地规模确定方法：陈国建等（2002）应用灰色系统分析法GM（1.1）预测了重庆市城市非农业人口规模，进而测算出城市人口规模，并根据几种可能的人均用地水平预测了未来重庆市区建成区面积[6]。赵小敏等（2010）采用“可能—满意度”法，测出了杭州 2010 年的合理用地规模[7]。本文以兰州市为研究对象，采用主成分分析方法对影响兰州市城市用地规模扩展的驱动因子进行分析。以期作为前人研究的一个补充，也为研究欠发达城市扩展影响因素问题提供参考。
2.兰州市城市用地规模扩展驱动因子分析
2.1 兰州市城市用地扩展动力机制的一般解释
2000-2011年间，兰州市人均GDP由10702元上升到37570元，增加了3.51倍，年均增长11%。兰州的建设用地面积的变化与城市市区经济的增长有着紧密的关联。（图1）2009年以前，兰州市人均GDP与建成区面积同步发展。2010、2011两年人均GDP相对发展较快。
从2000-2011年兰州市市区人口增加了15.2%。市区人口的增加必然要求居住面积、生活活动等面积的增加。对兰州市城市用地的扩展起决定性作用。2000-2011年，兰州市城市人均公共绿地面积的变化，如图2：
2.2 兰州市城市用地规模扩展主动力因子定量分析
2.2.1 指标选取
根据上文的分析，结合兰州市自身的特定情况，本文主要选取市区人口（P）、人均 GDP（A）、第三产业比重（D）、人均道路面积（R）、人均公共绿地面积（G）、污水处理率（W）为指标，分别从人口增长、经济发展、生态环境等角度分析兰州市用地扩展的驱动因子。以上指标的数据均采用2001-2012年《中国城市统计年鉴》提供的数据，具体数据见表1。
2.2.2主成分分析
主成分分析法（PCA）是一种通过降维技术把多个具有一定相关性的指标约化为少数几个综合指标的统计分析方法， 被广泛用于指标合成。假设有P个指标， 用向量表示为X =（X1 ，X2 ， …， Xp）， 其中Xi =（X1i ， X2i ， … ， Xni）′， Xni 代表第n个样本在第i 个（i =1 ， 2 ， … ， p）指标上的观测值。那么， 第i 个主成分就可以表示为：
Pi = a1iX1 +a2 iX2 + … +apiXp （1）
第i 个主成分Pi 是X1 ， … ， Xp 的一切线性组合中方差第i 大的。
在选取 2000 -2010 年上述指标的标准值作为分析样本数据，利用 SPSS 21统计功能软件对数据进行处理。结果见表2：本文提取前两个主成分，方差累计贡献率达到93.97%。完全符合分析的要求，为了克服公因子含义的含糊不清，又用方差最大法对初始因子载荷矩阵进行了 25 次方最大旋转，得出了主成分得分系数矩阵（表3）。
运用SPSS软件，以兰州市2000-2011年建成区面积为因变量，以主成分分析降维提取的两个主成分为自变量进行最小二乘回归，得出回归结果见表4。
3.结论
（1）2000-2011年间，兰州市人均GDP由10702元上升到37570元，增加了3.51倍，年均增长11%。兰州的建设用地面积的变化与城市市区经济的增长有着紧密的关联。
（2）从2000-2011年兰州市市区人口增加了15.2%。市区人口的增加必然要求居住面积、生活活动等面积的增加。对兰州市城市用地的扩展起决定性作用。
（3）市区人口（P）、人均 GDP（A）、人均道路面积（R）、第三产业比重（D）、人均公共绿地面积（G）、污水处理率（W）增张1%，分别引起兰州市城市用地0.56%、0.07%、0.08%、0.39%、0.04%、0.17%的增张。（作者单位：兰州财经大学）
参考文献：
[1] 郝素秋，徐梦洁，蒋博.南京市城市建成区扩张的时空特征与驱动力分析[J].经济研究刊，2008（19）：193-197.
[2] 张庭伟.1990 年代中国城市空间结构的变化及其动力机制[J]，城市规划，2011（7）：7-13.
[3] 张兆福.我国城市化进程中的土地利用问题[J].国土与自然资源研究，2012（l）：19-2
[4] 王小鲁，夏小林.优化城市规模推动经济增长[J].经济研究，1999（9）：22-29.
[5] 喻燕山.21 世纪城市与土地利用优化[J].中国土地科学，2001（l）：10-13.
[6] 陈国建，刁承泰，等.重庆市区城市建设用地预测研究[J].长江流域资源与环境，2002（5）.
城市节约用地应当采取的一些措施 篇12
1 城市土地利用中存在的问题
城市土地本身就是城市经济制度产生出来的资本, 本质是在于给所有者带来未来收益, 其市场价值就是未来时期内的预期受益者限制的总和。城市土地的预期收益通过城市产业活动去实现。城市产业活动对土地的需求要按边际成本和边际收益相等的原则去实现。
1.1 城乡结合部集体用地非法流转
随着市场经济的发展和城市化进程的推进, 城市不断扩张, 城市接合部集体土地非法流转愈演愈烈。但是, 如何显化集体土地资产, 确保土地所有者的正当权益, 目前国家还没有系统的政策法规可依。在这种情况下大量的集体建设用地擅自出租转让, 联营联建, 私下交易, 对集体土地资产的随意处置造成了集体土地资产的流失, 侵害了集体土地产权人的利益, 一定程度上还冲击了国有土地市场。
1.2 土地呆滞难以盘点
多年来, 在计划经济体制下对于城市土地施行行政划拨土地的流转管理, 而忽略了对行政划拨的存量土地的管理, 致使大量划拨存量土地难以盘活, 使得一方面划拨土地闲置, 一方面不断扩张建设用地, 市场吞噬越来越多的耕地资源。
2 提高城市土地利用率的一些措施
2.1 审查调整各类相关规划和用地标准
2.1.1 从严控制城市用地规模
城市规划要按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则, 科学确定城市定位、功能目标和发展规模, 增强城市综合承载能力。要按照节能集约用地的要求, 加快城市规划相关技术标准的制定和修订。
尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准, 合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率, 严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。
2.1.2 严格土地使用标准
健全各类建设用地标准体系, 抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。按照节约集约用地的原则, 在满足功能和安全要求的前提下, 重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范, 要及时修订。
要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施, 降低公路、铁路等基础设施工用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准, 对超标准用地的要核减用地面积。不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动, 已经部署开展的相关活动要停下来。
2.2 提高建设用地利用率
2.2.1 鼓励开发利用地上地下空间
对现有工业用地, 在符合规划、不改变用途的前提下, 提高土地利用率和增加容积率的, 不再增收土地价款;对新增工业用地, 要进一步提高工业用地控制指标, 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分, 不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。
2.2.2 鼓励开发区提高土地利用效率
研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系, 加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区, 需扩区的, 可以申请融合依法依规设立的开发区, 或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区, 优先安排建设用地指标。
2.2.3 积极引导使用未利用地和废弃地
要对适宜开发的未利用土地做出规划, 引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地, 对因单位撤销、迁移等原因停止使用, 以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地, 应依法及时收回, 重新安排使用;除可以继续划拨使用的以外, 经依法批准由原土地使用者自行开发的, 按市场价补缴土地价款。
2.2.4 严格执行闲置土地处置政策
土地闲置满两年依法应当无偿收回的, 坚决无偿收回;不符合法定收回条件的, 也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
2.3 健全节约用地长效机制
2.3.1 完善建设用地储备制度
储备建设用地必须符合规划、计划, 并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前, 应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系, 完成必要的前期开发, 缩短开发周期, 防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制, 按照有关规定, 通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地, 依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。
2.3.2 合理确定出让土地的宗地规模
土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案, 明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定, 不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模, 督促及时开发利用, 形成有效供给, 确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的, 不得发放土地证书, 也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。
2.3.3 实行土地有偿使用制度
要严格限定划拨用地范围, 及时调整划拨用地目录。除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外, 对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施 (产业) 、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用, 对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置, 有偿使用。加强建设用地税收征管, 抓紧研究各类建设用地的财税政策。
2.3.4 强化用地合同管理
土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改为经营性用地的, 应当约定或明确政府可以收回土地使用权, 重新依法出让。
2.3.5 优化住宅用地结构
合理安排住宅用地, 继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书, 确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90 m2以下中小套型普通商品房的建设, 防止大套型商品房多占土地。
3 结论
城市土地资本化运营, 提高了土地资源的利用效率。以招标、拍卖、挂盘出让城市土地使用权, 土地能够获取、积累城市土地的需求信息。对土地信息的正确反应, 可以额定城市土地供给, 防止出现城市土地供给过渡自由化现象和土地价格的过渡波动。
通过市场化手段, 利用竞争的办法, 将土地资源配置给最合适、最需要的城市土地使用者, 使用者按边际收益与边际成本相等的原则取得城市土地使用权并按照生产可能性边界使用城市土地, 使土地资源得到合理和制约利用。
摘要：土地是生产资料的重要组成部分, 我国是社会主义公有制国家, 土地所有权必须归国家所有。通过对城市土地利用中存在问题的论述, 指出了提高城市土地利用、节约用地的一些措施。