用地功能（精选5篇）
用地功能 篇1
摘要：为提高建设用地审批效率, 规范建设用地审批管理行为, 实现以图管地科学审批的目标, 利用GIS技术建立图文一体的建设审批系统是国土资源科学管理的迫切需求。本文通过分析建设用地审批过程中的审查要点和国土资源各类数据库之间的内在关系, 利用GIS技术从国土资源各类数据库中自动提取建设用地范围内的相关数据, 并与填报材料中的数据之间进行对比, 通过报表的形式给出审查结果 , 为科学审批提供辅助参考和依据。
关键词：建设用地,图形审查,功能设计,GIS
0 引言
近年来国民经济快速发展, 城市规模迅速扩张, 国家对农用地转建设用地和集体土地征收为国有土地的审批日益严格。目前已有一些学者发表了很多关于GIS在建设用地审批、土地执法监察等国土资源管理方面的论文, 孟凡荣等论述了国土资源部建设用地审批系统中GIS的应用[1], 王慧珍等论述了GIS数据管理和空间分析功能在建设用地管理中的应用[2], 谈媛媛等介绍了建设用地审批系统的总体架构[3], 张云鹏等介绍了GIS技术与建设用地审批系统的无缝集成[4], 孙亚琴等论述了国土资源电子政务中GIS和工作流的集成应用[5]。韩杰, 江鹢, 于冠男等论述了GIS在土地执法监察中的应用[6,7,8]。目前大部分建设用地审批系统功能局限于申报审查材料的表单填写、附件上传和审查意见填写, 能够利用GIS技术与建设用地审批审查要点结合, 深入剖析国土资源各类数据库在建设用地审批中如何应用的文献较少, 本文通过分析建设用地审批过程中的审查要点和国土资源各类数据库之间的内在关系, 介绍建设用地审批图形审查功能设计内容。
1 现有数据情况及审查要点
以图管地、以图管矿是国土资源管理的客观要求, 以现有数据库为基础结合审批审查要点, 对建设用地地块范围内的国土资源各类数据库进行叠加分析, 利用GIS技术从国土资源各类数据库中自动提取建设用地范围内的相关数据, 并与填报材料中的数据之间进行比对, 通过报表的形式给出审查结果。结合填报材料中的数据、现有数据库和审查要点要点总结如下:
1) 建设用地审批填报所需数据
建设用地申请表、建设用地呈报说明书、农用地转用方案、土地征收方案、土地供应方案、补充耕地方案、勘测定界材料、土地利用现状图、土地利用规划图等。
2) 与建设用地审批相关的数据库情况
与建设用地审批相关的已有的主要数据库包括, 土地利用现状数据库, 土地利用规划数据库, 基本农田数据库, 区片价数据库。
3) 审查要点
参加建设用地审查的主要处室包括征转用地管理处、地籍处、规划处、耕地保护处等处室。征转用地管理处依据区片价数据库对申报项目征地补偿方案进行审查, 地籍处依据土地利用现状数据库对权属地类进行审查, 规划处依据土地利用总体规划数据库对申报项目是否符合规划进行审查, 耕地保护处依据基本农田保护数据库对申报项目是否占用基本农田进行审查。
2 系统架构
建设用地审批系统主要功能包括审批业务办理和图形审查功能, 系统运行于国土资源内网, 采用B/S架构, 图形平台采用Arc GIS Server 9.3, 开发语言采用C#, 总体架构如图1所示。系统基于国土资源数据中心开发, 数据中心中包含三部分数据, 分别为审批业务数据库、审批业务信息配置数据库和国土资源空间数据库。审批业务数据库包括建设用地审批填报所需数据和建设用地批复数据;审批业务信息配置数据库包括流程、用户信息、权限、角色信息等内容;国土资源空间数据库主要为与建设用地审批相关的空间数据库。建设用地审批业务办理和图形审查功能的实现通过调用数据接口和服务, 从国土资源数据中心中获取和写入数据。
3 图形审查功能设计
图形审查功能设计的主要思想是通过分析建设用地审批过程中的审查要点和国土资源各类数据库之间的内在关系, 利用GIS技术从国土资源各类数据库中自动提取建设用地范围内的相关数据, 并与填报材料中的数据之间进行对比, 通过报表的形式给出审查结果, 为科学审批提供辅助参考和依据。
3.1 权属地类审查功能设计
权属地类审查是建设用地审批过程中审查的重点内容, 系统将建设用地呈报说明书中填写数据与从土地利用现状数据库中地类图斑层中的地类面积和权属性质进行对比, 审查结果的展现形式如图2所示, 包括申请用地总面积、新增建设用地面积, 申请农用地面积, 申请建设用地面积, 申请未利用地面积等以及相应的审查面积。土地利用现状数据库中地类图斑层属性表结构如表1所示[9]。
3.2 土地利用总体规划审查
建设用地项目必须符合土地利用总体规划, 系统将建设用地地块空间范围与土地利用总体数据库中建设用地空间管制区图层进行叠加分析, 将分析结果以审查表格的形式展现, 审查结果如图3所示, 包括总面积、符合规划面积、不符合规划面积、有条件建设区面积、限制建设区面积、禁止建设区面积。建设用地空间管制区图层属性表结构如表2所示[10]。
3.3 基本农田审查
涉及占用基本农田的建设用地项目, 需经国务院审批, 按照数量不减少, 质量有提高的原则进行基本农田补划。系统将建设用地地块空间范围与基本农田数据库中基本农田保护图斑图层进行叠加分析, 将分析结果以审查表格的形式展现, 审查结果如图4所示, 包括报批占用基本农田面积, 审查占用基本农田面积。基本农田图斑图层属性表结构参见表1。
3.4 征地区片价审查
建设项目涉及集体土地征收为国有土地时按照区片价格给与集体土地所有权人补偿, 补偿标准按照区片价执行, 系统以区片价数据库为依据, 对申报项目的征收土地方案中的数据与区片价数据库中区片价图斑层进行叠加分析, 审查结果如图5所示。区片价图层属性结构表如表3所示。
3.5 常用图形工具
在以上介绍的四种审查功能结果表中都有图形查看图标, 点击图形查看图标可进入图形审查界面, 图形审查界面内具有常用的放大、缩小、平移、属性查看等功能, 如图6所示。
4 结论
本文紧密结合建设用地审批对图形审查的实际需求, 设计出了符合审批人员业务办公习惯的智能审查工具, 既减轻了审查人员的劳动强度, 又提高了审批效率, 为建设用地审批规范化、科学化起到了积极的推动作用。
参考文献
[1]孟凡荣, 吴洪涛, 等.基于“一张图”的部建设用地审批系统建设[J].国土资源信息化, 2010 (6) :37-39.
[2]王慧珍, 称雄, 等.基于GIS的建设用地管理系统设计与实现[J].测绘科学, 2009, 34 (5) :178-180.
[3]谈媛媛, 高飞, 胡小华.建设用地审批管理系统的分析与设计[J].合肥工业大学学报:自然科学版, 2008, 31 (11) :1821-1824.
[4]张云鹏, 孙燕.基于WebGIS的市县级建设用地审批系统的设计与实现[J].国土资源科技管理, 2007 (6) :108-112.
[5]孙亚琴, 闾国年, 等.国土资源电子政务中GIS与工作流的集成应用研究[J].测绘科学, 2008, 33 (5) :189-191.
[6]江鹢, 贺弢, 等.基于GPS、GIS和移动通信技术的国土资源移动巡查系统总体设计[J].测绘通报, 2010 (6) :65-68.
[7]韩杰基于GIS的土地监察管理信息系统关键技术研究[J]测绘通报, 2007 (6) :55-60.
[8]于冠男, 王庆等基于GIS的土地监察管理信息系统关键技术研究[J]测绘科学, 2010, 35 (5) :228-230.
[9]中华人民共和国国土资源部.土地利用数据库标准[S], 2007-11-28.
[10]中华人民共和国国土资源部.土地利用规划数据库标准[S], 2007-11-28.
用地功能 篇2
一、乡土植物概述
从广义上说,乡土植物通常是指由人工种植、栽培,并经一段时间成长,逐渐适应该地生长环境的植物,具有良好的景观价值以及较强的适应能力。从地理区域上说,乡土植物可分为以下三种:世界区域性的乡土植物、国家区域性的乡土植物、地区性的乡土植物[5]。
二、乡土植物景观营造原则
(一)因地制宜原则
因地制宜原则指建设新农村乡土植物景观要根据当地区域的自然以及社会条件,在新农村建设和改造过程中立足本地的综合状况,建设具有乡土植物景观特色的新农村。衡阳新农村乡土植物景观应当立足于当地的自然环境、民族文化,同时也需关注当地人民的需求和当地传统文化等的。
(二)整体协调原则
新农村环境是人工聚落与生态环境的相协调,并不是孤立体,而是许多因素的综合体,是一个和谐的整体。在衡阳新农村乡土植物景观规划中,应当考虑当地历史渊源、当地文化特点以及当地气候特点,以确定好乡土植物景观规划思路,同时还应协调好绿地、地形、道路以及村落等方面的关系。
(三)可持续发展原则
乡土植物景观的发展与社会发展是密切相关的。因此,在新农村建设过程中,生态环境应当得到相应的保护。从这个角度而言,与人工群落相比,自然群落显得更有生命力,需要更多的保护。生态环境保护是实现新农村景观生态效应以及可持续发展的保障。因此,在衡阳新农村乡土植物景观营造过程中,应当考虑农村未来的建设定位,以及未来发展趋势,给当地新农村未来的发展留下相应的发展空间。
(四)公众参与原则
新农村建设过程中,当地的自然条件以及居民的生活、生产需求均对当地乡土植物景观营造有着相应的影响。同样,衡阳当地人民是当地乡土文化的创造者,对当地乡土植物景观营造有着特殊的情感,对自己的生活区域最具有发言权。因此,在新农村规划建设过程中,应当充分深入群众进行调查,让全员参与到自己的居住环境营造中来,构建具有当地乡土植物景观特色的新农村。
三、不同功能用地乡土植物景观营造
(一)庭院
庭院作为农民日常生活最主要的区域,同时也是农民休闲娱乐的重要场所。庭院景观植物需要注意采光与通风,尤其是种植乔木类树种的庭院,其绿化植物景观更有讲究,西南面宜种植常绿树木,在夏季能起着遮阴作用;而在东南面宜种生长不高的果树,既可以做到冬天不遮阳,又可以做到夏日可蔽荫。
而衡阳新农村庭院植物景观营造中,既要考虑到生态又要考虑到乡土化以及经济性。空间较大的庭院主要种植果树,而空间较小的庭院宜种植各种攀援类植物。衡阳新农村庭院绿化植物果树有桃树、李树、柚子树、柿子树、枣树等;而花卉主要有月季花、菊花、仙人掌等。同时,还可以种植蔬菜,主要有南瓜、丝瓜、蛇豆等。因此,衡阳新农村庭院植物景观营造既能美化农村的住宅环境,同时还能增加农村经济收入。
(二)道路
道路是乡村与外界联系的纽带,是农村发展的生命线。道路植物景观能把乡村群落、农田、水域以及山体组织联系起来,形成一条连续景观视线。村庄道路除了交通疏导外,同时还是日常娱乐、休闲以及户外交流的生活空间。与城市道路相比,村庄道路首先是满足生态效益,其次才是美观效果。因此,衡阳新农村道路景观营造应当根据其道路要求以及两侧用地状况,同时还综合考虑其生态、美观以及经济功能,更好发挥防噪、遮阴、调节温湿度的作用。
村庄道路若其路面较宽,同时其距离建筑物较远,应当充分利用绿化空间,选择落叶乔木,既能达到夏季有树荫,冬季有阳光。若其路面较窄,且距离建筑物较近,选择灌木进行绿化。若道路两侧紧邻住宅,应当结合考虑住宅旁边绿化植物,从而使植物布置具有韵律感和观赏性。若道路一侧临水,应当结合考虑安全防护功能,选择柳树,倒影于水面,能达到丰富水陆相接绿地的植物景观效果。
(三)公共活动空间
村庄公共活动空间是一个过渡区,人们由中心到过渡空间,情绪很容易得到缓冲和放松。同时,还能增加这里活动人的感情,是一个共享空间。在衡阳新农村植物景观营造中,针对不同的公共活动空间,其植物景观也有所差异。若是健身空间,主要目的是满足人们身体锻炼,要求场地开敞,障碍物少。因此,可以种植落叶乔木,既起到了夏天遮荫冬天晒太阳的需求,同时还能保证林下空间通风。若是休息空间,主要目的是营造一个安静的环境。利用以乔木树冠形成的覆盖面,限制向上的视线,而林下灌木对视线产生阻挡,形成视线封闭的空间。
(四)农用生产区
农业景观是人类长期与自然界相互作用的产物,同时也是乡村最基本的景观。衡阳新农村农田景观应当根据当地土地的适宜性,建立良好的农田生态系统。农田景观营造要遵循整体、生态、地域、美学的原则,以提高农业生产的经济效益和美学价值。针对农田的形态类型,在景观营造时应当分别考虑。廊道状农田,植物树种结合景观营造要求和农田作物的生态要求,选择材质好、树型美和侧根不发达,如乔、灌。而斑块状农田,根据村民自身的生产需求进行作物轮作和间作,由人为主观喜好决定种植形态。同时,农田景观营造时,还需注重在生物学特性上的共生互补,防止对农作物带来危害的树种。
四、结语
衡阳新农村植物景观营造应当基于当地地域特色,理性分析当地民族特色以及人文风俗。而乡土植物景观的重塑,不仅能使农村具有独特的乡土风貌、景观资源得以传承,同时也为我国新农村建设摆脱模仿城市景观营造模式,建立乡土化的可持续发展道路提供新思路,促进未来新农村的发展。
摘要：乡土植物景观营造是新农村景观建设的重要内容。把乡土植物应用于新农村景观建设中,不仅保护了当地乡土景观文化,同时也推动了新农村经济不断向前发展。衡阳新农村植物景观营造应当基于当地地域特色,理性分析当地民族特色以及人文风俗。而乡土植物景观的重塑,不仅能使农村具有独特的乡土风貌、景观资源得以传承,同时也为我国新农村建设摆脱模仿城市景观营造模式,建立乡土化的可持续发展道路提供新思路。
关键词：乡土植物,景观营造,新农村,衡阳新农村
参考文献
[1]余俊洁,胡建,邓守明.新农村人居环境建设与乡土景观和地域特色协调发展的探讨[J].中国农学通报,2010(14):453-456.
[2]任斌斌,李树华,殷丽峰.苏南乡村生态植物景观营造[J].生态学杂志,2010(8):1655-1661.
[3]李正文,朱毅,熊孜.寒地新乡土景观营造研究——以小朱家村为例[J].安徽农业科学,2015(7):112-114.
[4]臧毅,蔡建国,徐明,等.郭洞水口林植物景观研究[J].西北林学院学报,2014(4):266-271.
用地功能 篇3
城市用地不仅具备生产功能、生活功能,还有生态功能。这三项功能的正常发挥,能实现功能之间的相互促进。目前的城市土地利用,某种程度上过多地关注土地的生产功能与生活功能,而将土地的生态功能忽略了。这一观点影响了城市土地生态功能的正常发挥。只有正确地识别城市用地,才能进一步探讨其生态功能的发挥。本文从生态服务功能的视角出发,对城市用地进行识别与分类,并将这一分类体系与现行的城市用地分类国标进行比较,建立两者的联系。以期拓展人们对城市用地生态功能的认知,更好地发挥城市用地的生态效益。
1 城市用地的生态服务功能
根据中华人民共和国国家标准《土地生态服务评估原则与要求》(GB/T 31118-2014),认为生态服务功能指的是不同类型的土地所提供的各种生态服务,包括供给服务(食物、淡水和薪材等各种产品)、调节服务(调节气候、涵养水源、调节空气质量、控制侵蚀、净化水质和处理废物、调控疾病和调控自然灾害等调节作用)、文化服务(消遣和生态旅游、文化遗产价值等非物质收益)和支持服务(养分循环、初级生产和生物多样性维持等)。[1]
其中,不同类型的城市用地所提供的生态服务各有不同。例如,属于非建设用地的耕地以提供食物为主要的生态服务功能,同时兼顾涵养水源、控制侵蚀、调控自然灾害、维持生物多样性等功能,但并不具备调控疾病、文物遗产价值等功能。
2 生态服务功能下的城市用地及其分类
2.1 生态服务功能下的城市用地
理论上,任何土地利用类型都具有一定的生态功能,但实际上城市建设用地的高强度利用使得部分用地大大减弱甚至已丧失了生态服务功能。依据是否提供生态服务以及人类活动对用地生态服务功能的影响,将城市用地分为生态用地、潜在生态用地与非生态用地。生态用地一词最早由董雅文等(1999)[2]提出,到目前为止,生态用地的概念和分类在学术界尚未达成共识(龙花楼等,2015)[3]。基于国内外诸多学者的已有研究与研究需要,本文对生态用地、潜在生态用地以及非生态用地做如下定义:生态用地是以保护与稳定区域生态系统为目标,具备自我调节、修复、维持和发展能力,能够直接提供生态服务的用地;潜在生态用地是生态保护目标与人类活动并存,具有一定的自我调节、修复、维持能力,能部分地提供生态服务,兼具其他生产、生活功能的用地;非生态用地是以支持人类活动为目标,无法提供生态服务,甚至对生态环境有一定负面影响的用地。
三类用地中,生态用地现状开发利用率低,生态服务功能明显,保护价值众所周知;非生态用地应尽可能地做到减少使用中对环境的负面影响;潜在生态用地存在广泛,兼具生产、生活功能,生态服务功能不易识别与引起重视。潜在生态用地的使用需辅以多项控制指标,在协调生产、生活功能的同时,确保其生态服务功能的正常发挥。
2.2 生态服务功能下的城市用地分类体系(表1)
在三个一级类的基础上,根据人类活动对用地生态服务功能的影响程度,以及由此导致的生态服务功能强弱不同,进一步划分了二级类。将生态用地分为自然生态用地与半人工生态用地,潜在生态用地分为开放型潜在生态用地与私密型潜在生态用地,非生态用地分为无副作用非生态用地与有副作用非生态用地,共六个二级类。其中,潜在生态用地的划分主要考虑用地是否开放为公众提供服务,公众使用人工障碍(阻断)少,生态连接度高,而私人使用人工障碍多,生态连接度低[4],进而提供的生态服务功能各有不同。
3 生态服务功能下的城市用地分类与现行国标
3.1 现行城市分类国标及存在问题
目前,我国普遍使用的城市用地分类标准为《城市用地分类与规划建设用地标准》(G B50137-2011)[5]。标准按土地实际使用的主要性质(人类空间利用)进行用地的划分,较少考虑用地的生态服务功能。有时,同一用地类型涵盖的地物生态服务功能差异很大,无法统一设置开发使用的控制指标。例如,A7文物古迹用地(具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作为其它用途的文物古迹用地)土地使用的主要性质一致,但由于用地所处区位、使用强度不同等原因,对环境的影响差异较大。有时,一些具有重要生态服务功能的用地类型又被拆开归类,客观上影响了土地的生态保护与可持续发展。例如,国标条文说明中提及“自然保护区、风景名胜区、森林公园等范围内的‘非建设用地’(E)按土地实际用途归入‘水域’(E1)、‘农林用地’(E2)和‘其他非建设用地’(E9)的一种或几种”。
现行土地分类体系更多地考虑到土地的社会经济属性,忽视了土地的生态属性。这种分类体系指导下的土地利用存在一定的盲目性,利用强度无法合理控制、生态属性无法有效维系,进而难以为生态保护服务,影响区域的生态安全。随着社会经济的发展,城市用地的分类体系亟需不断补充与完善。
3.2 两种城市用地分类体系的关系
生态服务功能下的城市用地分类体系以人类活动对土地的利用为基础,基于“人类活动—生态功能”影响反馈机制,对城市用地展开分类。生态服务功能下的城市用地分类与现行国标存在着一种不完全对应关系(表2)。非建设用地与生态用地基本对应。建设用地对应着潜在生态用地与非生态用地两种土地类型。其中,符合环境良好、开发强度低、人流量小等条件的用地,在提供生产、生活功能的同时兼具生态服务功能,属于潜在生态用地;而以经济价值为主导的用地为非生态用地。建设用地中潜在生态用地与非生态用地的区别不仅在于用地使用性质,还有其他使用控制指标,包括绿地面积、绿化覆盖率、复层结构厚度、软硬比、容积率等。[6]
4 结语
文章引入生态服务功能的视角看待城市用地,梳理其与现行城市用地分类国标之间的关系。得到的结论如下:
(1)生态服务功能的视角下城市用地分为生态用地、潜在生态用地与非生态用地三类。
(2)潜在生态用地存在广泛,兼具生态服务功能与生产、生活功能。把握潜在生态用地的生态价值,将更大程度地实现城市建设与生态保护的双赢。
(3)科学的识别与使用潜在生态用地,理清其与现行用地分类国标中城市建设用地的对应关系,需辅以一定的控制指标。
在后续研究中,将尝试建立指标系统辅助潜在生态用地与城市建设用地的对应,以进一步细化生态服务功能视角下城市用地分类与国标之间的对应关系。在城镇化的进程中,城市土地利用的范围与强度不断加大,建立科学的城市用地分类体系,在城市用地管理与建设实践中更好地发挥土地的生态功能,以最终实现保障区域生态安全的目的。
参考文献
[1]国家质量监督检验检疫总局,国家标准化管理委员会.2014.GB/T 31118-2014土地生态服务评估原则与要求[S].
[2]董雅文,周雯,周岚,等.城市化地区生态防护研究——以江苏省、南京市为例.城市研究1999,14(2):6-10.
[3]龙花楼,刘永强,李婷婷,王静,刘爱霞.生态用地分类初步研究.生态环境学报2015,24(1):1-7.
[4]罗布·H·G·容曼,格洛里亚·蓬杰蒂.生态网络与绿道:概念·设计与实施[M].余青,陈海沐,梁莺莺,译.北京:中国建筑工业出版社,2011:77-91.
[5]中华人民共和国住房和城乡建设部.2012.GB50137-2011城市用地分类与规划建设用地标准[S].
用地功能 篇4
一、房价上涨的原因分析
(一) 房地产业供需的结构性矛盾是房价上涨的主要影响因素
价格是价值的货币表现形式。在市场经济的大背景下, 供求关系始终是价格的决定性因素。从需求方面看, 一方面普通居民的住房需求增加, 伴随着工业化和城镇化进程的加快, 我国人口不断增加, 居民收入逐渐增加, 老百姓“买房置地”的观念根深蒂固, 民众的住房刚性需求不断增强。2013年6月19日, 李克强总理主持召开的国务院常务会议上决定将“支持居民家庭首套自住购房”作为房地产调控中的政策要点, 这也体现政府对刚需购房群体的关注;另一方面, 房地产作为投资品需求强劲, 2008年国际金融危机以来, 为了保持经济平稳较快发展, 中国实行了宽松的财政政策和货币政策, 提出了4万亿经济刺激计划, 中央银行多次下调存款准备金率, 使得市场流动性增强, 鉴于房地产行业的技术和市场准入门槛较低, 在资本的趋利性作用下, 大量的货币资本涌入房地产市场, 房地产投资需求旺盛。从供给方面, 主要体现在房地产业产品供给结构的失衡。目前, 在房地产开发的产品中, 商品房的供给占绝大部分比例, 而经济适用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低, 使得其供给不能满足需求, 据建设部门统计, 2007年10月, 在40个重点城市新上市的商品住房中, 套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为25.77%。
(二) 地方财政对土地出让金的过度依赖是房价过高的根源
改革开放以来, 我国经济建设取得了举世瞩目的成就, 经济总量长期以超过10%的速度进行增长, 中国经济增长主要依靠出口、投资、消费“三驾马车”驱动。然而, 2008年美国次贷危机进而引发的金融危机迅速向全球蔓延, 使得出口放缓, 经济增长动力不足。为保持宏观经济平稳较快增长, 扩大投资力度, 我国实施宽松的财政政策, 政府购买和财政转移支付的力度逐年加大, 财政支出的增长规模大大超过财政收入的增长规模, 政府财政赤字现象严重, 政府债务负担在不断加大。2012年中央政府与地方政府加总债务27.7万亿元, 占当年GDP的53%, 其中地方政府债务19.94万亿元。政府债务负担沉重, 债务违约风险增加, 倒逼政府必须通过各种途径增加财政收入。事实上, 一方面土地出让已经成为地方财政收入的重要源泉之一, 2012年, 全国土地出让金为2.6898万亿元, 占全国财政收入的比重为22.94%。另一方面土地出让也是政府增加财政收入的便捷途径, 我国土地国有或集体所有制决定了政府享有绝对的土地审批和控制权, 地方政府往往更倾向于通过出让更多的土地或提高土地价格来增加财政收入, 以此减轻政府债务负担。2012年四季度末, 全国105个主要城市综合地价为每平方米3129元, 同比增长2.6%。土地价格上涨导致房地产用地成本增加, 房地产建设用地成本在房地产总成本中占很大一部分比例, 这样就顺势推高了房地产价格。
二、房地产扩张导致的土地功能冲突
(一) 土地功能冲突
土地功能是指土地在人类生产和生活中所承载的功效和职能。土地功能具有多样性, 其大致可分类为:一、作为“建设用地”为工业化和城镇化提供空间载体;二、作为“农业用地”为人类生产生活提供粮食资源;三、作为“生态用地”承担区域生态屏障功能。一般而言, 自然条件较好的土地, 其开发利用成本往往比较低, 所以, 环境适宜性和经济适宜性使得土地的利用方式趋于空间选择的一致性。土地功能及其利用方式的多样性使得土地利用主体具有多样性, 不同的土地利用行为主体在具体区域空间范围内, 以自身利益为导向, 对土地利用的相对最优空间选择进行博弈, 他们之间的竞争使得强势的利益相关者挤占区域内其他利益相关者的空间, 弱势的利益相关者的空间将逐渐压缩, 当压缩程度超过一定的范围致使其功能受损时, 就产生了土地利用的功能冲突[1]。
由于我国房地产行业的利润率高于各行业的平均利润率, 也高于国际房地产行业的平均利润率, 国际房地产平均利润率为5%~8%, 而我国房地产行业利润率却高达35%左右。在土地利用主体博弈方面, 房地产业属于强势的利益相关者, 不断挤占其他产业用地空间。2012年国有建设用地结构中, 住宅用地占16.1%, 商服用地占7.2%, 工矿仓储用地占29.5%, 基础设施等其他用地占47.3%①。商服用地比重偏小, 住宅用地比重偏大, 造成了“建设用地”功能内部的土地利用结构冲突。
(二) 房地产扩张致使土地功能冲突的危害
房地产扩张导致的土地功能冲突主要表现在房地产业用地面积的不断扩张, 住宅用地表现尤为明显, 压缩了商服用地、工矿仓储用地等空间规模。其危害表现在以下几方面:一是造成土地资源的浪费, 不利于土地资源的集约利用。房地产业的高利润诱发开发商大肆圈地, 盲目扩张, 利用土地缺乏科学性、系统性和前瞻性, 一定程度上造成了土地资源的浪费;二是阻碍其他产业发展, 不利于产业结构优化升级。房地产业用地扩张, 土地价格上涨, 使工业、商业服务业等产业用地成本增加, 不利于其充分发展, 客观上容易导致区域产业结构畸形, 威胁到区域产业结构体系的完整性;三是政府陷入“土地财政”困境, 不利于财政收支良性互动。政府收入来源中, 工业、商业服务业等产业所纳税额与房地产业相比, 更具有丰度和可持续性, 土地功能冲突阻碍了工业、商业服务业等产业的发展, 不利于政府税收的可持续发展。
三、合理规划房地产用地结构, 减少土地财政依赖是保持房地产市场有序健康发展的有效途径
减少政府对土地财政的依赖是保持房地产市场有序健康的关键。由于地方政府的资产负债率偏高, 债务杠杆化程度高, 使得地方政府更倾向于利用土地储备金制度, 扩大住宅用地的供给, 商服用地空间相对压缩, 造成土地利用功能冲突。为了走出“土地财政”陷阱, 政府应该扩大其他产业方面的财政收入来源, 而不仅仅依靠土地出让金。从土地利用规划方面来讲, 就是要压缩住宅用地的供给, 扩大商服用地的规模。这样能充分发挥“建设用地”商服功能的发挥, 商业服务业具有产值附加值较高、土地利用集约、技术扩散能力强等特点, 其功能的良好发挥在促进产业结构高度化的同时增加地方政府财政的收入, 这样就能减少政府对土地财政的依赖, 减轻债务负担, 摆脱“土地财政”陷阱后, 政府才能从长期利益考虑, 对房地产业实施宏观调控, 并对其用地进行合理规划, 最终使房地产业走向有序健康稳定发展的轨道。
四、房地产用地规划具体思路
合理进行房地产用地规划, 避免土地功能冲突, 对区域产业结构优化升级, 摆脱“土地财政困境”其具体规划思路如下:诊断土地利用现状→预测房地产用地供需量→确定规划原则和目标→调整房地产用地结构与空间布局→制定并实施规划的具体措施→建立规划实施的反馈监管机制。
五、结语
当前房地产过热, 房价高涨的根源在于地方政府陷入了“土地财政”的困境, 房地产过度开发, 住宅用地规模增加, 挤占了土地利用的其他功能, 尤其是商服用地规模较小, 造成了土地功能冲突。走出该困境的有效途径就是政府在用地规划中减少房地产用地规模, 增加商服用地规模, 让工商服务业成为政府财政收入来源, 这样既能使财政收入结构合理, 房地产业发展有序健康, 同时也能促使产业结构优化升级, 保障土地利用的可持续性。
参考文献
[1]王文刚, 庞笑笑, 宋玉祥, 陈小红.土地利用的区域问题与区域间功能置换J.中国人口.资源.环境, 2012.9 (22) :68-73.
[2]严金明, 刘杰.关于土地利用规划本质、功能和战略导向的思考[J].中国土地科学, 2012.2 (26) :4-9.
用地功能 篇5
利用中国知网数据库对“适宜性评价”进行跨库检索, 1979-2012年共996篇:其中, 城市建设用地适宜性评价共386篇, 而对功能用地适宜性评价的文献较少且主要集中在居住用地的适宜性评价。 1999年, 申金山和关柯在《城市居住用地适宜性评价方法与应用》一文中通过建立模糊综合评价模型对居住用地适宜性评价进行分析[2];2008年, 刘贵利和顾京涛在《土地适宜性评价引导的城市发展方向选择——以汕头市为例》一文中, 通过对居住用地、工业用地的适应性分析, 寻求汕头城市发展方向[3]。
本文以信阳产业小镇为例, 综合产业区建设用地的各种影响因素, 利用模糊层次分析法 (FAHP) 和多因子综合叠加分析法 (MCE) , 基于GIS进行产业区功能用地适宜性评价和制图, 为产业区空间布局提供了一种有效分析和规划手段。
1.研究区概况
信阳市产业小镇位于信阳市区北部, 规划面积12平方公里, 地形以丘陵缓坡为主, 林木植被茂密, 生态环境较好。内部有两条自南向北贯穿的泄洪水渠, 池塘水域遍布其间。规划范围散布少量自然村落, 村容村貌较差, 缺乏公用市政设施。省道224、 沪陕高速出入口在基地外围, 内部交通以村道为主, 道路质量较差。
2.评价原则与体系
2.1评价原则
适宜性评价指标的选取和标准化、权重的确定及如何将GIS和决策过程结合始终是评价方法研究的关键[4]。为实现土地价值的最大化, 选取的因子应从自然因素、社会经济因素及生态安全等角度综合考虑[5], 保证规划区土地资源的优化配置, 提高土地资源综合效益。适宜性评价应遵循以下原则。
1) 生态优先原则:规划区内地形起伏, 景致优美, 良好的生态环境既能维护区域生物多样性, 又能展示产业小镇形象, 因此评价时应优先考虑对生态环境较大的影响因子。
2) 因地制宜原则:不同区位的自然条件、技术、社会经济、地理位置存在较大差异, 影响土地使用类型。选取关键因子评价土地适宜性, 应遵循因地制宜的原则不同区位选取各自最佳的土地使用类型。
3) 主导性原则:同一个用地单元可能存在多种用地取向, 单元上最大面积的用地功能, 就是该区块主导的用地性质。
4) 优化配置原则:据不同性质用地类型的需要, 适当调整因子的种类和分类标准, 然后设定用地适宜性评价权重, 加权评价因子叠加, 进一步分析主要功能用地的适宜性评价, 选择最优用地布局方案。在建设用地条件相同下, 区位是区分建设功能用地布局的关键因素。例如, 在临近交通枢纽或交通干线建设用地, 优先考虑物流仓储用地。根据《城市用地竖向规划规范》, 自然坡度小于15%的用地, 适宜规划为工业、仓储、公建、居住等;自然坡度在15%~25%之间, 只适宜安排居住、公建;自然坡度大于25%, 不宜建设。居住用地的选择不仅与土地的地理位置有关, 还与自然、人文、经济和社会环境密切相关, 它的选址更加注重生态环境、建筑朝向和风水环境, 生态环境、风水优越的区位优先。
2.2评价体系
指标体系是由相互联系、相互补充、具有层级性和结构性的指标组成的有机系列[6]。评价因子的选择是用地适宜性评价的关键, 直接影响到评价结果的准确性和可靠性。为确保指标体系构建的合理性和科学性, 在对建设用地特征进行综合分析时, 对目前土地适宜性评价的论文进行频数统计, 优先选取使用频率较高且与产业区发展相关度高的指标。 (如表1)
3、评价模型与方法
3.1适宜性评价模型
采用多因素综合评价模型评价各因子的综合适宜性[7,8], 其城市建设用地适宜性评价模型公式如下:
其中: S是建设用地适宜性评价的综合得分值, Bi为某单元第i个因子分值, Wi为第i个因子权重, 决定变量对适宜性的贡献程度, n为评价因子的个数。
3.2评价方法
本文选取对研究区建设用地影响较大的11个因子作为适宜性分析的主要评价因子, 评价值分为5级, 用5、4、3、2、1依次表明从高到低的适宜性等级值, 分值越高表示越适宜。由此建立建设用地适宜性评价等级。采用模糊层次分析法 ( FAHP) 确定各因子的权重, 权重反映每一个评价因子的重要程度, , 权重越大的因子对决策的重要性越大 (表2和图1) 。
4.建设用地适宜性评价
对选取因子进行加权叠加综合运算得到适宜性评价值, 并采用k-means聚类法分为三类:适宜建设用地、可建设用地、不适宜建设用地。各因子的建设用地适宜性详见图1, 综合评价结果如图2所示。
在上述三种功能用地评价后叠加, 对上述三种用地赋予1:1:1权重, 利用GIS空间叠加分析功能, 得出最后功能用地适宜性评价图 (图3) 。
从适宜性评价图可以看出: (1) 依据评价结果, 确定适宜工业用地主要规划区的东北方向, 集中成片, 区位地形坡度较缓, 减少建设成本。 (2) 仓储物流用地适宜集中在规划区内省道周边和高速出入口附近。本区位是规划区对外交通的主要通道, 逐步南北双向滚动发展物流及相关产业不但开发成本低, 同时具有较强的市场前景和可操作性。 (3) 适宜居住用地主要位于靠近北部水域、地形变化较丰富、植被优良、景观优美。在用地选择方面, 地形坡度较大的地块多以低密度的一类居住用地为主, 其他区域规划高密度住宅。
利用用地性质适宜性评价的结果, 确定功能组团, 构建空间结构, 在空间上总体形成“两心三核三轴三区两带”的规划结构, 如图4所示。
5. 结语
本次是基于区域空间整体协调和因地制宜的原则, 以人为本、充分考虑人与自然的融合、可持续发展战略的原则, 综合考虑影响产业区建设用地的自然、社会、生态等多种影响因素, 通过频率指标法进行合理的因子选择。用地功能适宜性评价, 综合了自然、经济社会、生态安全等因素, 但是由于这些因素在目前行业内并没有一个统一的评价标准, 可直接应用于高度量化的GIS分析中的可变性较大。这必然会影响到评价成果的可靠程度和持久性, 所以如何改善评价方法, 还需要进一步研究。
摘要：按照生态保护优先的原则, 综合自然地理、社会经济和生态安全等因素, 采用模糊层次分析法 (FAHP) 和多因子综合叠加分析法 (MCE) , 利用GIS软件的空间叠加分析、空间缓冲分析功能, 对产业区建设用地的适宜性进行定量分析。然后叠加区位条件, 对工业用地、居住用地、仓储物流用地的适宜性进行深度分析, 从而为产业区空间布局提供依据。
关键词：产业区,GIS,用地适宜性评价
参考文献
[1]南晓娜.《GIS支持下的山地城市建设用地适宜性评价研究》西北大学硕士学位论文, 2009 (1) .
[2]申金山, 关柯.城市居住用地适宜性评价方法与应用[J].城市环境与城市生态, 1999, 4:29-31
[3]刘贵利, 顾京涛.土地适宜性评价引导的城市发展方向选择——以汕头市为例[J].2008城市发展与规划国际论坛论文集, 2008, 294-296.
[4]唐宏, 盛业华, 陈龙乾.基于GIS的土地适宜性评价中若干技术问题[J].中国土地科学, 1999, 13 (6) :36-39.
[5]王海鹰, 张新长, 康停军.基于GIS的城镇建设用地适宜性评价理论与应用[J].地理与地理信息科学, 2009 (1) :14-17.
[6]温华特.《城市建设用地适宜性评价研究——以金华市区为例》硕士论文, 2006 (5) .
[7]汪成刚, 宗跃光.基于GIS的大连市建设用地生态适宜性评价[J].浙江师范大学学报 (自然科学版) , 2007, 30 (1) :09-114.