城镇用地（精选12篇）
城镇用地 篇1
●城镇化用地定调
为期两天的全国国土资源工作会议1月12日在北京闭幕。“积极稳妥推进城镇化”背景下的土地管理, 被此次会议重点论及。1月11日, 国土部部长徐绍史在部署2013年国土资源八项重点工作时提及, 要“优化城乡土地利用格局, 积极稳妥推进城镇化建设”, 既要保障城镇化发展合理用地需求, 也要防止城市“摊大饼”式外延扩张。
关于城镇化用地管理, 徐绍史的表述如下:
一是保障城镇化建设合理用地。规范城市新区和开发区土地利用秩序。建设节地型城镇, 合理安排生产、生活、生态用地。研究制定城市地上地下空间土地权利设定与确权登记办法。
二是加强城镇建设用地调控。统筹增量和存量, 科学制订和实施土地储备和供应计划。研究探索支持特大城市、大城市、中小城市、小城镇协调健康发展和促进产业转型升级的差别化用地政策。
三是促进城乡统筹发展。加快建立城乡统一的建设用地市场。支持新农村建设和发展现代农业, 特别是都市农业、设施农业、观光农业、休闲农业。
城镇化在十八大报告当中被提升到相当显著的位置。我国城镇化的推进, 离不开土地管理制度的改革与创新, 这种需要是非常重要和迫切的。因而, 城镇化土地管理制度改革被提上日程, 被国土部列为今后一段时期的工作重点。国土部今年将深入推进征地制度改革试点, 研究出台集体经营性建设用地流转指导意见, 部署开展宅基地制度改革试点。从中长期来看, 国土部表示将探索建立与户籍、金融等政策相协调的保障和促进城镇化健康发展的土地管理新机制。
城镇化的核心问题有两个, 一是城镇化会导致城市建设用地增加, 要守住18亿亩耕地的红线, 就一定要把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩, 让土地节约利用;二是因为农民进城后, 只有允许宅基地及房产流转, 才能提高农民在城市购买和租赁房屋的能力, 才能让农民真正变为市民。农民工进城要变成市民, 自然离不开土地问题。如果说推进城镇化的重要突破口是深化土地管理制度改革, 那么土地管理制度改革的突破口则是让农村集体建设用地进入市场。
虽然有关土地管理制度的改革一直在推进, 但是改革进行到现在这个阶段, 已经触及一些地方政府的既得利益, 如缩小征地范围会给城市建设带来更高的成本, 时间也更长, 集体建设用地流转会减少地方的土地出让收入。自下而上的在现行法律框架内的制度变迁已经陷入改不动的艰难困境, 根本无法破解城乡二元结构的深层次矛盾。深化改革必须做好顶层设计, 要允许地方“摸着石头过河”, 进行探索试点, 成熟后再制定法律规范, 这需要一个渐进的过程。国土部此次召开工作会议, 具有非常意义, 为今后探索城镇化服务的土地制度改革定下基调, 可以说拉开了改革的大幕, 新一轮土地制度改革即将大规模展开。
●房产税改革缓行
1月15日, 国务院总理温家宝在财政部调研时表示, 从中长期看, 有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度, 逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制, 促进房地产市场持续健康发展;另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度, 增强财政在调节收入分配中的作用。
对房产税的这一表述, 被专家认为是对房产税发展方向的重新思考和设计。业内人士预计, 未来房产税制度改革方向将倾向于减少生产、流通环节税负, 并在保有环节增加房产税等税种, 以让税收制度对市场调节作用更好地发挥出来。
自从2011年1月28日房产税试点在重庆和上海两市启动, 这一话题一直受到社会的广泛关注, 坊间各种传闻层出不穷。
此前多家媒体报道, 自2011年下半年以来, 多地密集推进存量房信息系统建设的招标工作。截至目前, 大部分城市已经完成该系统建设。此外, 去年有不少地方政府派员进京, 参加存量房评估技术的培训, 这都被认为是全面开征房产税的重要准备工作。更有消息称, 2013年房产税扩大试点范围已是板上钉钉之事。
实际上, 业内对房产税目前的试点仍存在不少争议。国家税务总局原副局长许善达表示并不赞成对住宅保有环节收税, 他认为这并不符合中国国情, 应以对高档住房销售环节征税来代替。
国家税务总局总会计师汪康也于近日表示, 因为房地产信息系统不健全, 一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实。
房产税一直是社会关注热点, 政府层面也多次释放消息, 表明“积极稳妥地扩大房产税试点”为未来方向。
不过, 改革的节奏也许并未如外界预期的那么快。此次财政部调研会议上, 将房产税改革的提法变成“中长期”, 表明了房产税改革的复杂性。
首先, 作为地方税税种, 房产税在增加地方财政收入、改变地方政府对土地财政依赖的方面被寄予厚望。但沪渝两地试点的财政数据却显示, 目前房产税收入尚不足两地财政收入的零头。
根据重庆官方消息, 2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元, 而当年房产税收入约1亿元;上海市财政局数据则显示, 2011年上海市地方财政收入3429.8亿元, 其中房产税仅22.1亿元。
其次, 房产税是针对住房持有环节征收的税项, 参考国外的标准, 新加坡的税率是4%, 美国的税率大约在2%～3%。相比之下, 目前试点地区的房产税, 无论是税率还是征收范围都相当宽松。值得注意的是, 我国一、二线城市的租金回报率大约也只有3%, 如果房产税率最终调整到成熟市场的水平, 势必会影响房屋租赁市场的投资吸引力。
由此可见, 当务之急是要明确征收房产税的目的。如果仅以增加地方财政收入为主要目的, 那么现行房产税政策效果仍不理想;如果以房产税作为调控房价的创新手段, 则需要出台更加完善的配套政策, 在不影响房地产市场健康发展的前提下逐步实行房产税政策。
房产税改革比较复杂, 也比较敏感, 尤其在当前房地产信息管理系统不健全的条件下, 要拿出一个非常完善的、可推行的方案还有一定难度。因此, 房产税被纳入“中长期”计划有其自身的道理, 要摒弃“毕其功于一役”的心理, 切勿操之过急。
城镇用地 篇2
0 引言
随着城镇化的不断发展和城镇人口的不断增加，城镇的土地资源变得越来越稀缺，加强对城镇建设用地的管理与建设具有非常重要的意义。国土资源部部长徐绍史指出：“十二五”时期，是我国全面建设小康社会的关键时期，也是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。我们将深刻认识工业化、城镇化和农业现代化同步快速推进以及资源环境约束加剧对土地整治工作的新要求，以贯彻落实国发[]47号文件为主线，以各级土地整治规划为依据，以保障国家粮食安全为首要目标，以推进新农村建设和统筹城乡发展为根本要求，大规模建设旱涝保收标准基本农田，规范推进农村建设用地整治，积极开展城镇和工矿用地整治，加快土地复垦，不断增强土地资源对经济社会全面协调可持续发展的支撑和保障能力。我们将坚持农民愿意、农民参与、农民受益、农民满意，充分调动农民群众和社会各界的积极性，群策群力推进土地整治工作，全面提高土地整治工作水平，切实把土地整治这件利乡利城、利农利工、利民利国的好事办好。
新型城镇化发展需节约集约用地 篇3
据了解，这次调研旨在了解湖南新型城镇化背景下土地利用和管理的基本情况，总结提炼成功的做法和经验，推动出台有关政策，提高新型城镇化进程中的土地利用与管理水平。近年来，湖南着力推进新型城镇化建设，全省城镇化水平由2005年的37%提高到2012年的46.65%，并初步形成了以城市群为主体形态、以长株潭城市群为核心、以区域中心城市为依托、以县城和中心镇为基础的大中城市和小城镇协调发展的城镇体系。全省国土资源系统立足职能职责，积极加强用地规划管控，有力保障城镇发展用地，严格保护耕地和生态，不断提高征地补偿标准，大力推进节地型城市建设，服务新型城镇化建设取得积极成效。
王广华强调，在新型城镇化背景下，建设用地的供需矛盾是一个需要长期面对和克服的难题，要保障新型城镇化发展用地，必须将落脚点放到节约集约用地上面。（江 翔）
湖南基础地理信息库与交通运输基础信息库资源将共建共享
6月13日，湖南省国土资源厅在长沙与湖南省交通运输厅签订了基础地理信息库、交通运输基础信息库数据资源共建共享合作协议，共同推进数字湖南建设，这标志着我省地理信息资源共建共享机制建设取得新进展。
据悉，湖南省国土资源厅此前已先后与湖南省公安、旅游、工商、电力、气象等9个省直部门签订了地理信息共建共享合作协议。（萧 欣 江 翔）
城镇用地 篇4
1 企业改造模式
从土地使用的角度看, 企业改造主要有进退型企业改造和嫁接型企业改造两种方式。前者主要是依据土地收购储备进行, 后者则代表着一定范围的创新。
1.1 进退型改造模式
进退型企业改造模式中最主要的模式是“退二进三”模式, 在一些刚刚城市化的地方还存在“退二进二 / 退一选二”等其他模式。“退二进三”一般的操作方法是, 通过采取一定措施, 将城市中心地带的第二产业企业搬移出城市中心, 然后将腾置出来的土地用于发展第三产业, 达到调整土地利用结构、产业结构和集约利用土地的目的。具体的操作方法可以灵活多样, 从土地流转的角度看可分为两种:土地置换和市场配置。
1.2 嫁接型改造模式
嫁接就是不经政府的土地收购储备, 企业与企业作为平等的经济主体进行资源的整合, 与土地置换在功能上有一定的相似性。嫁接有若干切合实际的具体办法, 如企业的转资转制、企业的合营、外来资金投入的结构升级等。嫁接型企业改造模式比较少见, 一个主要原因是与现行的制度相冲突。但对个别地区和企业而言, 他具有一定的可行性和效益。对于一些面积比较小, 或者太过分散, 或者暂时闲置而不利于土地收购储备或不具备储备经济效益的企业, 通过嫁接和资源的整合, 一方面可以合理利用资源, 防止资源的闲置和浪费, 另一方面可以盘活企业, 防止国有资产的流失。
2 房地产建设模式
城市旧房屋拆迁主要是依据政府强制拆迁, 新建设的商品房或经济适用房所需土地也主要是通过政府一级市场的土地储备取得, 但是在开发方式上也出现了一些新的变化, 在定制型、持有型等常见的开发模式外出现了合作建房等方式。
2.1 定制型开发
所谓定制, 是指开发商从政府受让土地使用权后, 按照具体要求实施建造。要求可以来自两方面:一是来自终端消费者的意愿, 此种定制要求主要体现在高档商品房建设中, 要求充分满足消费者的个性化要求, 强调业主所获得的房屋将与众不同, 将经济收益建立在消费者的边际需求和偏好上;一是来自政府意愿 (主要体现在诸如经济适用房的建设中) , 由政府指定条件如价格、材料、户型等。此种定制要求满足政府的公共政策目的, 实现一定的社会效果。
商品房定制开发主要集中在高端物业, 在国家加强宏观调控的大环境下, 用地规模将会受到严格的限制, 因而对土地市场和房地产市场的直接影响作用并不很明显。
2.2 持有型开发
持有型开发建设在具体的操作程序上与定制开发基本一样, 但是他不是个别的生产, 而是一种批量的模式生产。该模式有两种具体形式:1最终产品 (商品房) 不是面向销售, 而是由开发商自身持有经营, 采取租赁等方式分批、临时性的转让土地使用权以获取回报。2开发商在建成后将商品房在短期内销售出去获利, 而不是由自身经营。商品房房地产开发建设主要适用持有型开发, 但在此模式中, 开发商只是一个赚钱的中间人。加上这种经营周期短, 有利于资金的及时回笼和周转, 在房地产市场上极易产生投机, 随着建设资金和土地大量投入, 极容易出现房地产市场供大于求, 大量的土地和资金被沉淀和闲置的现象。
2.3 合作型开发
合作开发建设实际上就是个人集资建房, 它是在中国城市化进程中, 为控制住房成本, 减少投入, 在相关政策的许可下, 自发形成的一种住宅开发模式, 多为小规模的中低档住宅。该模式对于控制土地过量投入房地产建设、抑制房价的无限高涨具有很强的市场调节作用。参与集资的消费者除了能得到住房价格的实惠外, 在产品需求方面还有相当成分的定制意味。合作型开发作为一个新的事物, 自主建房与现行政策存在某些冲突, 有很多具体问题需要在实践中逐步地完善和解决。
3 商业街区建设模式
商业街区在旧城重建中具有一定的公共产品性质, 因而一般是由政府通过统一的规划, 用土地储备库中的土地实现供给的。但是有一些商业街区的建设方式长期以来没有被引起重视。
3.1 商业街社区的聚集式建设
商业街社区, 指由同类或不同类的商铺 / 摊位在一定范围的区域内聚集, 形成高密度建设的规模区。其特点是商业功能比较单一, 一般是由政府通过旧城改造, 统一规划建设成铺面或者摊位形式, 然后将铺面或者摊位销售转让给经营者。根据形成商业街的商铺的主要类型, 商业街可以分为生活型社区商业街 (如农贸集贸市场) 、特色商业街 (如休闲街、IT街) 以及其他形式。
3.2 商业中心的辐射式建设
辐射式建设, 主要指政府在地理位置和交通条件比较优越的地方, 通常是在城市中心, 建设综合性的购物中心, 同时加强周围基础公共配套设施和服务设施的建设, 形成具有一定经济吸纳和辐射的商业中心, 减少辐射范围内同类设施的建设, 节约集约土地资源。它的形成发展与中心城市或商品流通中心区域的形成发展紧密地联系在一起的。对城市建设而言, 商业数量并不是越多越好, 关键在配套完善。
3.3 商业点的剥皮式建设
剥皮式建设又叫不动迁改造, 指在沿街或某些位置较好的局部, 土地使用者因效益不佳而自发性地进行改造, 即由原土地使用者对土地和建筑进行修复性建设。这种改造方式最大的特点是自主改造, 不需要政府投资和直接干预管理, 灵活性比较强, 且由于改造直接与自身的利益挂钩, 市民进行投资改造的积极性很强, 对局部地区土地的集约利用能起到一定的促进作用。但由于改造仅局限在自己的地域范围内, 市民很少从整个街区或城市的整体利益上全面考虑, 因而从长远来看此种改造又极易造成新的用地散乱、混杂、闲置和低效率等现象。
参考文献
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城镇低效用地再开发问题及对策 篇5
【关键词】城镇低效用地再开发；城市发展；解决措施
中图分类号：f20文献标识码a文章编号1006-0278（2015）10-051-01
从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。
一、城镇低效用地再开发问题存在的原因
在我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大，基本上都是在比谁的城镇规模大，比谁的城镇扩展速度快，但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了。在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题，对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在，我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平，就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批，但这样就很容易出现漏洞，造成土地的乱使用，由于审批没有规定，而且要求的程度也不同，这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。在许多城镇工业建设中，一般负责开发运营的都是公司，但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业，这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争，对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费，还造成土地了资源的破坏。还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足，使得城镇许多的土地都闲置在那里，城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环，是不利于土地的发展的。
二、城镇低效用地再开发问题的解决措施
（一）端正思想态度
对于城镇低效用地再开发利用的问题首先考虑的就是要以市或者县的中心为中心来做城镇的整体规划，必须要符合我国的规划的法律法规，要使得城镇低效用地再开发没有争议。在进行城镇低效用地再开发的时候首先要进行调查，要把城镇需要改造的旧住宅区自己其他的不用或者违章的都要纳入到城镇低效用地再开发中去，对于那种已经建成但是不符合标准的是要进行再一次的调整，尤其是没我在国家规定范围了而且是禁止实用的建筑就更应该进行城镇低效用地再开发，对于破产或者是企业经营比较困难的都可以进行城镇低效用地再开发。对于国家命令禁止或者不符合国家要求的都可以进行再一次调整，进行进一步规划，进行城镇低效用地再开发。
（二）相关人员应该做好相关调查工作
对于城镇低效用地再开发问题相关工作人员应该积极进行调查，要充分的利用相关调查成果，采用科学的手段理论方法来进行准确的分析，对于城镇低效用地再开发要有一个科学的，有依据的初步规划。在这个基础上面，要共同发挥各自的职能权利，相互的探讨分析，再进行最后的城镇低效用地再开发的确认，然后进行实地考察，看能不能顺利开展，是否符合实际，在进行城镇低效用地再开发的时候要特别注意对于城镇低效用地的范围进行再一次确认，要对它进行深入的分析探讨，确保城镇低效用地再开发工作的顺利开展。在进行城镇低效用地再开发的时候一定要有专门的，科学的规划，要充分利用土地资源，要按照国家的标准来进行规划，要建立档案，还要建立数据库，对于所有的城镇低效用地再开发的规划都要有备份。
（三）要重视城镇低效用地再开发的空间利用
随着社会的发展，城市化进程的加快，土地资源越来越少，也越来越稀缺，这就对于我国土地的再利用就提出了更好的要求。现在对于土地的利用多提倡的是多维空间的的利用，这样可以增加建筑的容积，减少土地的空间，增加了人们对于土地利用的效率。在我国许多的城镇对于土地的利用都是多维的，像修建商场，停车场等，都是在地下修建，这样就可以减少大的先用土地的空间，可以充分再开发土地资源，提高土地的利用率，减少了对于耕地的占用，给我国城镇带来了更多的经济效益。对于城镇低效用地再开发的问题政府应该高度重视，指定相应的法律法规，而且要落实到位，不能只说不干事，要对土地资源的利用做到真正的监管，政府还要为城镇的发展提高许多的优惠政策。
三、结束语
城镇用地 篇6
关键词：城乡建设；用地；城镇化率；影响因素
引言：
城乡建设一体化的发展将会是我国建设未来的发展方向，根据目前的数据统计，城乡化率已经得到了很大的提升。它在发展趋势上也逐渐的实现了向城镇化方向发展的目标，面对我国城镇化率得不到明显的提升、建设用地的短缺、环境的质量问题等都破坏了生态系统的环境。为了解决城镇化建设发展带来的问题，对存在的影响因素进行有效性的研究，并用适宜的解决方法降低影响。
一、城乡建设用地城镇化率的影响因素
（一）社会经济因素。根据我国人口的数量以及规模进行分析，城乡化在发展的同时，其建设用地产生的城镇化率会随人口数量的增长而有所提升，体现了具有一定的现行关系。而在社会的经济发展方面，国内生产的总值在城镇生产总值和人口数量方面呈现出数据分布具有相近的状态，但是其中有一小部分的生产总值与城镇化率之间正好相反。经过假设的分析论证，社会的经济因素对城镇化率的具有相关性的影响。
（二）地理空间因素。对城乡建设用地的城镇化率进行地理空间上的分析，根据城乡建设用地所涉及的经度、维度，利用地理的测试方法，分析出城镇化率和地理空间之间存在的关系。随着地形起伏程度的增加居住的城镇数量逐渐减少，因此地理空间对城镇化率具有很大的影响。城镇化率在地理空间上，比较容易受周边城镇的影响。城镇化建设用地与周边的城镇也有很大的联系，在空间上经常呈现出聚集式的分布特点，从而影响着城乡建设用地的城镇化率。
（三）环境因素。随着城镇化建设用地的不断增加，加强了城镇的建设与开发，对土地环境进行大量的扩张，这严重导致了用地资源的短缺现象。由于土地资源在生态系统中属于有限的资源，国家在加强建设城镇的同时，忽视了环境保护的工作。由于城镇建设者以及群众缺乏对环境的保护意识，致使环境出现严重的问题。在重视城镇经济发展的同时，也应重视环境与经济之间的协调发展。只有对环境实施科学性、合理性的保护工作，才能促进城乡建设用地的城镇化率增长。
二、城乡建设用地城镇化率及其影响因素的解决方法
（一）走新型城镇化道路。在发展城乡一体化建设时，必须符合科学发展的规律，并将其建设为城乡统筹发展的特色道路。将城市、城镇之间的差异进行协调，并进行和谐性的发展，努力打造出工业、信息与农业共同发展的道路。因此，对于城乡的建设应该具有科学性、合理性的进行全新的规划，并依据科学发展的规律进行建设，也要把经济的发展融进城乡建设中，发展走新型的城镇化特色道路，共同发展城镇与经济。
（二）转变经济发展方式。由于我国城镇经济在发展的道路上，存在着许多的问题，制约着城镇建设的发展脚步。为了更好的发展城镇的建设与经济，应该先改变经济的发展方式。在某种程度上讲，经济的发展方式是为了适应城镇与城乡之间的经济发展。如果改变经济的发展方式，并符合经济的发展形势，提高城镇的经济质量，还能遵循经济的发展规律。通过这样的办法，发挥出资源的配置作用。要想改变经济的发展方式，就必须先利用政府的职能。尽量减少政府干预经济发展的行为，提升对经济发展的相关性服务。首先应着手于调整经济发展的产业结构，从而改变经济的产业体系。对传统的经济产业进行全面的调整与改变，推动城镇、城乡的经济发展。
（三）加强生态环境制度体系构建。为了在城乡建设发展中解决环境因素的影响，需要对经济的体系进行改革，并且需要加强生态环境的制度、体系构建。通过构建相应的体系，对环境施以保护的措施，实现环境在城乡建设用地中的持续性作用。所以要想改变环境对城镇化率的影响，需要进一步构建出环境的相关制度和体系。对城镇的生产和建设工作进行重新的规划，构建出完善、合理的经济政策与经济体系，并依照法律对环境的保护工作进行监督和管理。对城镇建设中的环境状况进行科学性的评估，有效的掌握环境的质量情况、以及对城镇化率造成的影响。另外，对各地区的城镇建设情况进行实地的考察，构建出有利于城乡建设与城镇化率的生态环境政策。
（四）树立公众生态环境保护意识。基于在城乡建设的环境保护工作的现有问题，需要城乡建设的环境工作者进行合理的设计，增强环境工作者保护环境的生态意识。另外，也需要对城镇的所有群众进行环境保护知识的普及工作。进一步提升在城乡建设工作中对环境保护的公共意识，在落实环境保护工作时进行大量的宣传，进而在城镇公众心中树立起对生态环境保护的意识。以这样的形式或活动，在宣传环境保护意识工作时，能够详细了解当地的土地资源情况。不断的深入绿色环保的建设理念，提升城镇化率和循环使用生态环境。增强社会的环境保护意识，能够转变群众在生活中的方式，共同经营城镇的发展与环境的保护。
结束语：
通过对城乡建设用地的资源进行分析，研究城镇化率与建设之间的影响情况。主要的影响因素为：社会经济、地理空间和环境。经过转变建设中经济的发展方式，进一步加强对生态环境的体系制度进行构建，从而在社会群众心中树立起环境保护的意识。建设出具有新型化特点的城镇化发展道路，并降低城镇化率的影响，有利于实现我国城乡建设用地的资源合理分配，并与经济共同发展的美好道路。
参考文献：
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城镇用地 篇7
提升小城镇的生活标准是我国目前重要的战略目标。如何提升城镇生活标准, 我们面临着很多问题。而其中, 城镇用地的规划发展是城镇发展面临问题之一。城镇用地规划犹如一把“双刃剑”, 发展有效能促进国民经济、城镇居民的双丰收;发展不当则会直接破坏居住环境。我们要秉承我国可持续发展的理念, 对城镇用地进行规划分析, 恰当的用好这把“双刃剑”。
一、城镇用地发展的现状
现在大部分城镇都没有按可持续发展理念来对用地进行规划分析, 把大多的目光都放在了经济发展上。用盲目圈地的方式来开发建造商业中心区, 开发商一直乐此不彼。继而在商业用地不足的情况下, 只有开发城镇的农业用地。大量的农业用地破坏流失, 使原本就供大于求的商业用地不堪重负。结果是经济增长效果不大, 农业用地极度破坏, 违背了可持续的发展理念。造成这种情况原因主要如下几种。
1. 产权主体模糊
责任没有到落实部门或个人, 属于国有资产管理的土地管理有很大的弊端。
2. 城镇用地未能合理利用
开发商虽然通过有偿征用土地, 但相对于经济时代的无偿使用区别不是很大, 从而使土地未能得到良好的开发利用。
3. 眼界不够宽广
我们在对城镇用地规划管理中不能急于求成, 要保证供需统一。
4. 盲目利用土地资源
为了得到商业利益, 开发商把土地视作一种产品定价变卖, 扰乱了市场经济秩序。在小城镇用地规划中, 正是因为存在不良商家, 才会导致其存在一定的缺陷与问题。要全面实现小城镇用地规划的科学性, 就应该坚决抵制这种现象的存在。
二、城镇用地的分区
有别于城市用地以经济、政治、文化中心等为分区的用地规划, 城镇则介于城市和农村之间, 主要分为如下几种。
1. 小城镇的用地规划需要完整可靠的材料, 这样才能使用地规划符合科学理论和实际生活。
但在实际收集材料的过程中, 往往由于小城镇管理人员的变更、管理工作的粗糙, 使得收集的材料不尽如人意。
2. 小城镇规划得不到足够的技术支持, 专业数
据统计等需要规划设计人员实地操作, 而小城镇都还不能达到这种要求。
3. 城镇作为农村与城市的连接桥梁, 需要保证相互之间经济、文化等方面的有效沟通。
如此一来, 在城镇用地规划上, 需要紧密联系小城镇的性质和发展定位。而城镇性质的确定, 是由城镇在区域中的地位、城镇在国民经济中的职能和分工以及城镇的其它一些主要特点来确定。
4. 供电、供暖、供水等基础设施是城镇规划中
不可或缺的组成部分, 将这些基础设施与城镇整体情况相结合, 从而组成一个合理的区域网络结构。
三、城镇用地规划的综合因素
城镇用地规划既要合理恰当, 也要得到城镇居民的认可。所以, 这期间需要考虑到城镇的诸多因素, 如自然因素、经济因素、社会因素等。在城市快速发展阶段, 土地资源紧缺问题是制约小城镇建设的重要因素, 也是制约城乡协调发展的重要制约因素。由于耕地保护与小城镇发展相互矛盾加剧, 小城镇建设占据大量耕地, 因此在小城镇中会出现大面积的闲置用地, 导致了人口与用地之间的极大不平衡性。一般来说, 社会经济发展与城镇用地规划也是同步的, 经济的发展直接导致了城镇用地总量的增加。
四、城镇用地发展的持续
1. 提高城镇规划水平
提高城镇规划水平, 需要依据科学的规划、发展的眼光和创新的意识。科学确定城镇性质, 全力建设, 积极筹集资金, 突出小城镇特色, 加快小城镇建设的步伐。
2. 注重土地节约和生态环境
我国拥有丰富的农村土地资源, 这为小城镇的发展建立了良好的发展条件。在城镇用地规划中, 要合理利用土地资源。在我国农村存在一个共同的现状, 就是人均用地量大。在农村, 居民生活条件落后。大部分青年居民以在城市务工为主, 而在农村生活的年长居民则以耕作为主, 家家户户拥有大片用地作为院子菜地等。显然, 这些土地资源未能得到合理利用。农村不仅拥有丰富的土地资源, 还拥有着水资源、森林资源、矿产资源、生物资源等。对于这些天然的资源, 虽然我国已经采取措施进行保护, 但由于农村居民保护意识不强烈, 任意的利用这些资源做柴火、灌溉等, 使得资源遭到了严重的浪费和破坏。而在城镇土地规划发展的过程中, 由于对天然资源的迫切需求, 这时我们可能将可持续发展理念抛之脑后, 无限度的采集这些天然资源;在城镇用地规划中, 要涉及到城镇周边环境资源因素, 有效的对资源加以利用, 提高环境保护意识。不要因为盲目用地, 使得自然环境不堪重负。
3. 以产业为依托, 定为小城镇功能
在小城镇的经济发展中, 需要以中小企业为重点, 进而提高小城镇对城乡劳动力以及企业的吸收能力。进一步将小城镇规划用地与小城镇优势产业相结合, 充分体现农业产业化的带头作用。
4. 强化用地协调度
将人类改造自然的能力融入到自然的可持续发展当中, 在开发规划的过程中避免出现盲目开发、盲目跟风的现象。合理的引导群众将自然资源进行合理的利用, 对生态环境进行科学的保护。使丰富的生态资源能够与小城镇的发展融为一体, 从而为我国生态环境的可持续发展做出积极的贡献。
五、结语
总而言之, 基于可持续理念的小城镇用地规划分析, 小城镇的建设还在初级阶段。我们要结合城镇实际情况出发, 合理开发城镇各类资源。不但要将小城镇的用地布局和功能分区作为用地规划的核心, 更需要从全局大体出发。在实现用地规划时, 需要充分考虑当前的利益, 还要考虑到环境发展的长久利益。将未来的生态环境可持续发展融入到小城镇的规划当中, 为我国的持续发展与生态环境做出积极的作用。
参考文献
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城镇用地 篇8
西安市位于关中平原中部, 市域以东西走向的秦岭和渭河为骨架, 形成南部秦岭山地、北部渭河平原两大地貌区域。2010年全市常住人口847.41万人, 其中非农业人口584.71万人, 城镇化率69.00%。在工业化、城镇化、信息化和农业现代化加快推进的新形势下, 为盘活西安市城镇低效用地, 增加城镇建设用地有效供给, 实现土地的节约集约利用, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力, 推动土地利用结构优化, 促进产业转型升级, 带动投资和消费的增长, 增强城乡经济发展动力, 迫切需要研究制定和实施西安市城镇低效用地再开发战略, 作为其专项规划编制和实施的战略导向支撑。
一、战略背景
(一) 土地利用现状
2010年, 全市土地总面积1009680.61公顷。其中农用地849265.52公顷, 占比84.1%;建设用地137645.14公顷, 占比13.6%;其他土地22769.95公顷, 占比2.3%。
根据2013年走访调查, 全市共有9198.59公顷城镇低效用地。其中待改造的城中村面积3044.04公顷, 占城镇低效用地总量的33.1%;待改造的棚户区2439.21公顷, 占比26.5%;需要改造升级或搬迁的旧工矿企业面积2616.81公顷, 占比28.4%;旧商业街区325.01公顷, 占比3.5%;需搬迁和改造的科研教育及其附属设施用地291.81公顷, 占比3.2%;其他需要再开发的城镇低效用地481.71公顷, 占比5.2%。
(二) 城镇低效用地产生的原因
1.土地管理制度及其相应法律法规的滞后。一是由于改革开放之前, 土地实行计划管理, 不认可土地的商品属性, 导致土地长期处于无偿、无限期使用的状态, 缺乏市场引导, 客观上形成了土地资源粗放利用的现状, 造成土地资源极大浪费;二是国务院颁布《村镇建房用地管理条例》 (1982年) 之后至土地管理法颁布之前, 城市规划和土地规划都相对滞后, 导致城市建设处于无序状态, 土地资源也不合理利用;三是土地的城乡二元管理体系, 使得农村土地管理处于失控状态, 一方面, 农村建设用地总量逐年增加而住宅闲置率更高, 空心村不断出现, 同时, 在市场需求的导向下, 农村宅基地不断扩建、加建、改建, 进一步加剧西安市城中村乱象的形成。
2.历史遗留原因。一是建国初期在西安布局了大量重要的工业, 由于受当时经济财力和建筑技术的限制, 所建的生产区、生活区在当时看来是节约集约用地的, 但现在看来几乎全是低矮破旧的危房, 是城镇低效用地;二是1986年城乡土地实行统一管理以前, 城市土地和农村土地分别由不同部门管理, 部分土地处于未得到有效监管状态, 导致乱占、乱用和乱建现象严重。三是历史上遗留下来的基础设施和各产业用地布局, 随着社会经济的发展, 需要更新、改造。
3.西安市正处于城市化发展的加速阶段, 在这一过程中, 必然有一些因素成为城镇低效用地产生的催化剂。一是城市化进程中外延扩张的一种重要形式, 就是“城市包围农村、楼房包围平房”, 在这一过程中, 部分农村、低矮破旧生活区完全融入城市成为城市社区, 而另一些却成为城中村和棚户区;二是城市快速发展导致功能分区的改变和产业结构的调整, 使得国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地的退出, 而形成大量闲置或低效用地;三是城市规划功能的改变、建设水平、政府财力和人民生活水平的提高, 使得原本按规划建设的筒子楼、简易楼家属区、单层工业厂房、低矮商业街区等需要更新升级, 成为新时期的低效用地。
4.节约集约用地意识不强。长期以来, 受“地大物博”思想的影响, 在用地管理上缺乏节约集约用地意识, 往往采取降低土地成本招商引资、引进项目, 以追求政绩目标, 使得土地粗放利用、布局分散和无序开发;同时, 企业和个人节约集约用地意识淡薄, 在企业发展、个人建房时, 往往是多用地、用好地, 批少用多、占而不用, 使得城市郊区的优质农田被大量占用, 且低效或闲置浪费。
(三) 城镇低效用地再开发面临的机遇
1. 建设西安国际化大都市迫切需要城市更新。
《关中-天水经济区发展规划》赋予了西安“国际现代化大都市”目标定位, 把西安的发展提升到国家战略层面, 为把西安建设成为创新型城市创造了有利的条件。目前, 全市城市发展进入建设国际化大都市、城市骨架快速拓展的重要阶段, 迫切需要通过实施城中村、棚户区、工业企业等搬迁改造挖掘存量土地资源, 优化城市布局和改善城市面貌。
2.“丝绸之路经济带”为西安迎来难得发展契机。
建设“丝绸之路经济带”是新时期的国家战略, 是在古丝绸之路基础上形成的新区域经济带, 是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”。而西安是古丝绸之路的东方起点, 是亚欧大陆桥中国段最大的城市, 是西部大开发的桥头堡。根据规划, 拟设立“丝绸之路经济带自由贸易区”将以西安为腹地, 重点打造“一高地, 六中心”, 即丝绸之路经济带开发开放高地和建设金融中心、物流中心、使领馆中心、文化交流中心、商贸中心、能源储运交易中心六大中心。因此, 随着建设丝绸之路经济带的启动, 将会为西安国际化进程的加快, 投资和生活环境的改善, 对外科技、文化交流力度等带来巨大的潜力。
3. 落实节约集约用地政策, 实施西安可持续发展的必经之路。
2014年5月22日国土资源部发布第61令, 颁布《节约集约利用土地规定》, 要求控制特大城市新增建设用地规模, 通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段, 促进节约土地、减量用地, 提升用地强度和控制建设用地实行总量。《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》 (国土资发[2013]3号) 要求在包括西安等多个省市开展试点工作, 为西安市开展相关工作提供了强力的政策支撑。
(四) 城镇低效用地再开发面临的挑战
1. 改造综合成本上升, 资金筹措困难。
在建设西安国际化大都市的新形势下, 对城镇低效用地的改造和建设要求逐渐提高。城市综合改造不仅需要考虑盘活存量土地、改善城市环境, 还要注重城市居民居住环境、历史文化风貌、城市产业布局等。
2. 专项规划缺位, 市场引导不足。
近年来, 西安市城中村、棚户区、工业企业等改造快速推进, 针对城中村、棚户区、工业企业改造的专题研究和调研报告比较多。但是, 在改造过程中, 相关部门重微观、轻宏观, 重项目审批、轻规划研究, 缺乏让社会资源参与, 缺乏引导资源的市场配置, 缺乏城镇低效用地再开发与城市历史文化保护、产业发展、统筹城乡、生态环境保护等相关规划相协调的专项规划, 使得城镇低效用地再开发规划研究体系不健全。
3. 利益均衡机制缺失, 再开发积极性受阻。
城镇低效用地再开发涉及多元的利益相关主体, 主要有地方政府、原土地使用权人、开发单位, 三方利益主体的价值取向不同, 且在改造过程中注重自身利益最大化。目前, 西安市还没有建立完善的改造主体利益均衡机制和低效用地退出机制, 使得部分危旧住宅区、工业企业没能得到及时有效的再开发, 且导致再开发过程中各类矛盾和问题的产生。
二、战略目标
面对新发展形势下落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度的要求, 按照国土资源部关于“全面探索、封闭运行、规范运作、结果可控”的指导方针, 结合《西安土地利用总体规划 (2006-2020年) 》和《西安城市总体规划 (2008-2020年) 》的目标任务。充分考虑西安市土地利用现状和特点、面临的机遇和面对的挑战, 提出西安市城镇低效用地再开发战略目标为:通过开展城镇低效用地再开发试点, 盘活城镇低效用地, 增加城镇建设用地有效供给, 实现土地的节约集约利用, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力;通过优化土地利用结构, 促进产业转型升级, 带动投资和消费的增长, 增强城乡经济发展动力;通过推进城中村改造、棚户区改造、企业搬迁和城市综合改造, 合理安排各类用地, 优化城市功能, 改善人居环境, 推动民生和公共事业发展, 进一步提升城市形象;通过推进城镇建设用地合理利用和管理制度创新, 增强国土资源管理政策储备和制度供给。
三、战略任务
(一) 增加城镇建设用地有效供给
城镇低效用地再开发是探索耕地保护严、建设占用少、用地效率高的科学发展道路, 是建设资源节约型、环境友好型城市的内在需要。通过对全市利用强度低、效益差、基础配套不完善及布局不合理的土地进行盘整与改造, 充分挖潜现有的低效存量土地, 按照产业集聚、布局合理、用地集约的原则进行产业升级改造, 提高土地的利用效率, 推进建设用地集约化利用, 从而增加城镇建设用地有效供给, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力。
(二) 推动城市发展转型升级
按照“做大经济总量、突出工业地位、强化服务业支撑作用、做精做细都市型现代农业”的发展思路, 以发展高新技术和提升传统产业为导向, 统筹安排低效用地布局, 促进产业走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、无环境污染的可持续发展之路, 并将产业关联度相对较强的区块进行整合, 引导具有共同指向的产业向特定优势区域集聚, 形成生产专业化区域和产业密集带, 促进产业的集群化发展。
(三) 合理优化用地结构
按照“布局集中、节约集约、产业集聚、高效利用”的原则, 科学合理优化低效用地类型, 着力促进用地结构调整。在符合城镇规划的前提下, 确保重点项目、在建项目和民生项目用地, 特别是要优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求。规划期内, 城镇低效用地中的工矿仓储用地和住宅用地均有不同程度减少, 商服用地和公共管理与公共服务用地大幅增加。
(四) 促进土地节约集约利用
在保护历史文化名城的前提下, 结合全市不同区域的职能定位, 积极发展占地少、效益好、污染少的产业, 在不影响城市风貌保护、环境、景观和安全的前提下, 实行土地投资强度、土地利用强度、投入产出率等指标控制体系, 实现土地利用方式根本转变, 提高土地利用的社会、经济和生态效益, 促进土地节约集约利用。
四、战略保障制度
(一) 加强组织领导
为加强对城镇低效用地再开发试点工作的领导, 市人民政府成立城镇低效用地再开发试点工作领导小组, 各区县、开发区也要成立相应的机构, 确保各项工作任务落实到位。
(二) 强化制度建设
制订出台相关扶持政策文件, 继续深化“城中村”和“棚户区”改造, 统筹兼顾城镇低效用地再开发的各方利益, 鼓励原国有土地使用权人开展城镇低效用地再开发, 妥善解决历史遗留用地问题。建立城镇低效用地再开发项目信息公开制度, 规范土地市场秩序, 及时将试点项目的基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示, 严禁各区县、开发区管委会擅自扩大试点政策适用范围, 确保试点过程的公开、公平、公正。
(三) 严格监督管理
制定严格的审批程序和监管程序, 严格控制试点政策的适用范围, 严禁擅自扩大试点政策适用范围。要结合国土资源“一张图”工程, 加强城镇低效用地再开发管理信息化建设, 及时做好城镇低效用地地块再开发审批、项目实施、竣工验收等情况的上图入库, 实行开发改造全过程动态在线监督;在试点过程中要同步开展试点项目风险评估, 提出防范措施, 保障试点工作顺利实施。
(四) 加强宣传引导
充分利用网络、报纸、广播、电视等多种渠道, 对城镇低效用地再开发政策进行积极宣传和正确引导, 营造浓厚的舆论氛围, 引导社会各界广泛参与, 为推进城镇低效用地再开发出力献策。
摘要：随着国家进一步明确控制特大城市新增建设用地规模, 处于建设国际化大都市“飞跃”时期的西安市将很难寻求外延式扩张发展。在建设用地增量指标消耗殆尽时, 必然转为内部挖潜, 推进城镇低效用地再开发将成为保障西安市社会经济发展的重要举措。文章采用实证分析方法, 基于西安市土地利用现状与特点、机遇与挑战、宏观政策要求与西安市发展需求分析, 明确了西安市城镇低效用地再开发的战略目标和战略任务, 并进行了再开发战略保障制度设计, 从宏观层面上为西安市城镇低效用地再开发专项规划编制和实施奠定了战略导向支撑。
关键词：城镇低效用地再开发,战略目标,战略任务,西安市
参考文献
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城镇用地 篇9
关键词：集约,城镇,发展,规划
一、贺兰县土地现状和集约节约用地的迫切性、重要性
贺兰县位于银川市北部, 地理坐标为东经105°53′~106°36′, 北纬38°27′~38°53′, 东西长61公里, 南北宽49公里。南与银川市区相连, 东临黄河, 北与平罗县相邻, 西与内蒙古自治区阿拉善左旗接壤, 县城驻地习岗镇。
全县辖4镇1乡, 即习岗镇、立岗镇、金贵镇、洪广镇和常信乡, 以及区属原种场、暖泉农场和县属南梁台子农牧场、京星农牧场, 全县土地总面积1197.57平方公里, 耕地保有量59.27万亩, 基本农田保护面积50.64万亩。2009年全县总人口为20.05万人 (含暖泉农场) , 城镇人口9.48万人, 占总人口的47%;农村人口10.57万人, 占总人口的53%, 人口密度为167人/平方公里。近年随着我县经济社会快速发展, 城镇化步伐不断加快, 建设用地供需矛盾日益突出, 一方面是保护耕地红线不能突破, 另一方面是建设项目用地需求。如何破解保护耕地和保障发展用地瓶颈, 积极探索和努力推进经济增长方式、土地利用方式和土地管理方式的根本转变, 挖掘土地资源潜力, 集约节约利用土地, 已成为贺兰县发展进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。
二、发展与保护两者都是必须的
随着社会、经济的发展, 城市化是必然的趋势。受市场经济的推动, 一些在交通、工业、商业、旅游资源等方面占有优势的乡镇所在地或者村庄, 势必在地域、人口、税收、服务功能各方面的规模逐步扩大, 经济总量逐年提高, 非农业人口逐步增加。开展各种产业, 以及居住等需求, 必然带来土地的需求。城市化带来的信息、资金、技术、市场的优势, 不仅可以大大促进该地区工农业、服务业的进一步发展, 而且随之产生的精神的、物质的生活水准的提升, 又会进一步吸引更多的业务和人口向这些地方集中, 就会进一步加大对土地的需求。
可是, 我县耕地面积直线下降的局面也非常严峻, 所以耕地保护是关系我县经济和社会可持续发展的全局性战略问题。“十分珍惜和合理利用土地, 切实保护耕地”是必须长期坚持的一项基本国策。就是说国家一再强调的18亿亩的红线再不可逾越。必须运用法律、行政、经济、技术等手段和措施, 对耕地的数量和质量进行的保护。
这里说两个必须, 就是要说明在解决这个矛盾时, 不可偏废任何一个方面。一定要因地制宜、统筹兼顾, 科学合理地解决好。我们还应该看到, 虽然发展与保护是一对矛盾, 但是城镇发展的进程中, 农村土地转为建设用地的过程, 也是农民分享城市化和工业化成果的过程, 将有利于缩小城乡差距, 有利于更好地解决三农问题。
三、两个规划统一制定
城镇发展规划和土地利用规划必须统一制定。《中华人民共和国城乡规划法》强调:加强城乡规划管理, 协调城乡空间布局, 改善人居环境, 促进城乡经济社会全面协调可持续发展。并且明确要求:制定和实施城乡规划, 应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则, 改善生态环境, 促进资源、能源节约和综合利用, 保护耕地等自然资源和历史文化遗产, 保持地方特色、民族特色和传统风貌, 防止污染和其他公害, 并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
规划的制定是政府行为, 不是部门行为, 但是发展、建设、土地的规划分属不同的部门。加上俗话说的计划赶不上变化, 一届领导与一届领导的思路不一致, 也造成制定规划不严肃、无延续性, 这就直接影响了当地经济社会的健康发展, 加剧了发展与土地保护的矛盾。
就是说, 依据当地的各项资源, 决定发展的规模;依据发展的需要, 规划土地的供给;再根据实际供给能力, 修订发展的规划。这样一来, 就可以使发展与土地保护两件事, 都处于可控和在控的状态。而不会出现一项冲击另一项, 或者顾此失彼的情况。
所以, 一定要把发展规划与土地利用规划统一制定, 并且要严格执行。推行优化产业发展结构、科学制定发展目标、因地制宜、统筹兼顾、合理使用土地的指导思想。否则即使再是三令五申, 也改变不了土地使用的混乱。
四、强化规划管理, 合理配置项目用地
利用规划引导用地需求。坚持把规划放在首位, 通过科学规划, 充分利用有效的资源, 发挥最大的经济效益和社会效益。在土地利用总体规划修编中, 坚持合理安排和调整土地利用结构与布局, 实现规划对用地需求的引导和制约。坚持以工业园区为载体, 出台《贺兰县工业园区项目用地规划方案》, 积极推进工业布局向德胜和洪广镇集中, 工业项目向德胜工业园区、暖泉工业区集中, 生产要素向优势产业集中, 控制零星工业用地审批, 在招商引资和项目选址中严把关口。做到按照规划确定建设区域, 防止招商引资项目用地遍地开花, 造成资源浪费。
五、占补平衡要保证
在发展城镇经济出现占用耕地的情况下, 一定要严格执行《土地管理法》的要求, 做到占多少, 补多少。必须开垦数量和质量相当的耕地, 保证占补平衡。没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的, 应依法交纳耕地开垦费, 专款用于开垦新的耕地。
只要保证了占补平衡, 就保证了耕地面积总量的不减少。在实施中还要同时还要强调两点:一是在编制城镇发展规划和土地利用规划的时候, 要同时编制开垦规划。二是强调耕地开垦或者缴纳开垦费必须与占地同时进行, 甚至要求提前进行, 做到先补后占。开垦规划与开垦费是实施占补平衡的基础, 只有实现这两条, 才能真正保证占补平衡。
六、数量与质量的权衡
在强调保护耕地的时候, 其根本目的在于保证一定的粮食产量。因此耕地保护的重点不仅在于保证拥有一定数量的耕地, 更应该注重耕地的高产和可持续发展。亩产量直接影响耕地数量的需求。所以数量和质量的权衡, 可以使我们重新认识耕地数量的需求, 重新认识对保护耕地的侧重。
经济的发展是以新技术的不断应用为前提的。要进一步重视耕地利用的技术水平, 加强耕地可持续利用的科学研究。保证耕地数量的同时, 更应该注重土地质量的提高。
七、结语
解决这一对矛盾的思路, 就是要真正贯彻科学发展观, 从不同的层面提出解决矛盾的思路和方法。首先是强调城镇规划与土地规划必须统一制定和认真落实, 其次是保证占补平衡和逐步实现土地的集约化使用。这些做法都是政府应持有的理念, 同时也是可操作的途径, 为解决发展城镇经济与保护土地的矛盾提供一点思路。
参考文献
[1]刘新卫, 张定祥, 陈百明.快速城镇化过程中的中国城镇土地利用特征[J].地理学报, 2008.
城镇用地 篇10
一、影响四川省建设用地供应的主要问题
1.人均土地资源少, 建设用地直接后备资源缺乏
自1996年以来, 10年的经济社会发展和城镇化进程, 已经使四川省耕地面积减少近千万亩, 作为土地后备资源的未利用地总体质量进一步降低。根据四川省国土规划勘测研究院的统计资料, 到2006年底, 随着城镇化的发展, 四川省耕地减少为594.56万公顷 (8918.37万亩) , 人均耕地仅为1亩左右, 未利用地则进一步减少为368.96万公顷 (5534.39万亩) , 其中裸岩石砾地就达246.46万公顷 (3696.83万亩) , 占60%以上。在严格保持耕地总量的政策前提下, 四川省已经不能再依靠占用耕地的传统办法发展城镇化和工业化。
2.城镇化总体程度低, 区域发展不平衡
以城市人口占总人口的比重计, 2005年的全国城镇化率为43%, 而四川省的城镇化率仅为33%, 显著落后于全国平均水平。四川既是全国人口大省, 同时也是西部地区第一人口大省, 加快四川省城镇化进程, 对四川省经济和社会的长远发展具有十分重要的意义。
2005年, 四川GDP中第二产业的比重为41.53%, 全省城市非农人口比重仅为23%, 按常住人口统计的城镇化率为33%, 呈现出明显“滞后型”城镇化的特点。城镇化滞后于工业化的不良后果主要体现在四个方面。一是大批农民被隔离于城镇化、工业化的进程之外, 导致了部分落后地区城乡差距的进一步扩大。二是限制了第三产业的发展, 使第三产业总量和质量均难以提高。2005年, 四川省在GDP总量仅为7385.11亿元的情况下, 第三产业占GDP的比重虽然达到38.41%, 但其中传统商贸、旅游、餐饮服务占主导地位;第三产业从业人员占全社会从业人员的比重更低, 四川省2005年三次产业从业人员的比例为51.5:19.7:28.8。[2]目前, 发达国家第三产业就业比率占全社会就业的比例在70%左右, 发展中国家平均也在40%以上, 中等以上发达国家第三产业产值占GDP的比重都在60%以上, 上海的第三产业比重2005年达到了50%。三是导致消费需求不足。国际经验表明, 当人均GDP超过3000美元时, 才会出现消费品供过于求的现象, 然而2005年四川人均GDP仅1000美元多, 却有不少消费品供过于求。在农村人口占总人口绝大多数的情况下, 农村商品零售市场总额占全社会商品零售市场总额不到三分之一, 制约了四川经济的进一步增长。四是造成了大量农村土地资源的闲置浪费。大量农村劳动力长时期在城镇务工或经商, 不少已经在城市具有稳定的职业和固定居所, 但仍占有农村的宅基地和耕地, 成为城市和农村的“两栖人口”。可见, 四川省的城镇化滞后于工业化, 已经不利于工业化的进一步推进, 也使城镇化进一步发展缺乏内在动因。
四川省城镇化地区分布存在着突出的不协调性。无论是按照抽样调查得出的人口城镇化率, 还是按照非农户籍人口得出的城镇化率, 成都、攀枝花皆遥遥领先于其他城市。如果从城市经济区域来看, 成都城市经济区, 除成都遥遥领先以外, 德阳、绵阳、乐山人口城镇化率相当, 雅安、眉山、资阳则相对较低;川西南城市经济区, 由于攀枝花人口较多, 人口城镇化率在全省最高;川南城市经济区的内江、宜宾、泸州、自贡相近, 子区域内人口城镇化率较均衡;川东城市经济区和川东北城市经济区内, 除了南充城镇化率较好以外, 其他城市人口城镇化的情况相对较差, 总体来说这两个城市经济区人口城镇化的情况在全省最落后。
3.工业化发展存在突出的地区差异
在城镇化加速发展的初期, 工业化对城镇化具有重要的先导作用和推动作用。2005年, 四川省全年工业增加值占GDP的比重为34%, 远低于全国47%的水平。由于工业总体发展水平较低, 工业不能对城镇化发展起到足够的推动作用, 使城镇化发展的内在动力难以发挥作用。
四川工业发展地域差异明显。在全省区域内, 沿绵阳、德阳、成都、眉山、乐山一线沿铁路干线, 交通发达, 受益于历史上“三线”工业布局, 是工业化化发展最快、程度最高的区域, 城镇化发展水平也相对较高;川西南攀西地区受益于攀钢等大型企业的发展、矿产资源开发以及水电工程建设, 城镇化发展也较快, 但该地区发展相对独立;川南地区泸州、宜宾、自贡、内江一带近年来由于传统工业得到较快发展, 城镇化发展速度次之, 但泸州和宜宾相对较突出;川东北南充、广安、达川、巴中、广元由于工业基础差, 传统轻工业不景气, 又相对缺少新的产业布局, 城镇化进程内在动因相对较弱;川西北地区人口稀少, 缺少现代工业, 城镇化发展最为缓慢。
4.全省建设用地利用效率和结构存在重大不足
随着城镇化的发展, 从1996年到2006年, 四川省建设用地扩张迅速。据有关资料统计, 从1996年到2006年, 四川省建设用地总量增加明显, 10年间城市占地增加128.4%, 建制镇占地增加109.8%, 建设用地总量增加的趋势和耕地减少的趋势都非常明显。其中, 居民点及工矿用地增加是主要的方面;交通设施建设用地增加的量达到1倍以上;城市占地和建制镇占地总量也增加1倍以上, 而且城市建设占地增加略快于建制镇建设占地增加的速度;独立工矿用地增加的量相对较少。这反映了人口向城镇集中、工业企业向园区集中的基本趋势, 符合土地集约利用的基本要求。
随着城镇化的推进, 大量农业人口转变为非农人口, 农村居民占地减少的比例并不和城镇化变动的水平同步。1996年, 四川省有农业户籍人口6837.3万人, 2006年农业户籍人口为6500多万人, 10年间, 农业户籍人口减少了5%左右。而同期农村居民点占地只由10422平方公里减少为10237.1平方公里, 减少量仅为184.9平方公里, 减少幅度仅为1.77%。如果考虑大量农村居民实际已经长期离开农村到城市创业和务工, 实际上农村人口减少得更多, 按照居住人口统计的城镇化率在2006年已经达到34%, 这说明农村居民点用地的变化趋势不利于土地集约利用水平的提高。
由于城市土地产出效率远远高于建制镇, 上述土地利用总量变化的趋势在一定程度上反映了在城镇化过程中, 土地集约利用的现实。调查显示, 四川大部份建制镇缺少工业和产业支撑, 主要为区域人口集聚的中心和区域第三产业发展的集结地, 建制镇分布在农村人口聚集的主要区域。由于缺少相关统计数据, 我们基本无法分析建制镇的土地利用产出效率。但由于建制镇基础设施投入普遍不足, 绝大多数建制镇缺少工业集聚, 第三产业的发展也仅是低水平简单化。调研结果显示, 建制镇建设用地利用效率普遍不高。
二、四川省城镇化过程中建设用地供应的对策建议
在城镇化和工业化过程中, 由于存在比较突出的人地矛盾, 在既要保证城镇化和工业化高效发展的同时, 又要实现节约和集约利用土地, 还要考虑区域的发展协调, 必须研究建设用地和各区域其他资源要素, 如人力、社会资本等结合的具体情况。
1.城镇化和工业化层次与水平决定了区域建设用地利用的基本模式
就四川省的情况来说, 中心城市成都及其周边地区城镇化和工业化水平较高, 对资本和人力具有较好的集聚作用, 建设用地供应政策应当首先坚持集约利用的政策导向。在农业发展上优先发展高效农业, 在工业项目建设用地供应上, 应当首先保证技术含量高、产出效应高、带动作用强的产业项目规划用地, 并鼓励对现有城市和农村建设用地利用的挖潜。
川南城市经济区和川西南城市经济区已经具有较好的工业基础, 城镇化发展已经具有较好的基础, 但对资本和人力资源的集聚能力较弱, 在建设用地供应政策上, 应当鼓励城市及城市间基础设施的建设、城市配套产业的发展, 鼓励现有工业企业在产业上发展壮大, 并形成前后向发展传承关系。
川东和川东北城市经济区人口数量多 (人口数量占全省的40%) , 城镇化和工业化发展的基础条件相对最差, 对外来资本和人力资本的集聚能力较弱, 除了首先要增加建设用地投入城市及城市间基础设施和配套产业外, 由于地处丘陵和低山地区, 农业产业结构转换特别困难。这两个城市经济区应当投入大量建设用地, 发展劳动密集型深加工业和资源性的加工产业的发展, 以促进大量农业劳动力就近向城市转移, 并吸引沿海加工业向内地转移迁徙, 形成有区别的多样的特色产业集群。
2.科学制定城乡统筹发展规划是解决建设用地供应来源的前提
传统的规划将城乡发展分割, 不仅不利于城乡同步发展, 更重要的是规划常常脱离经济发展的现实需要。其不仅抑制了城镇化发展的内在动力, 更引起了突出的城乡发展矛盾冲突, 集中表现在城市发展对农村土地的大量低成本占用。传统规划赶不上城镇化和工业化发展的情况非常普遍。科学地制定城乡统筹发展规划有助于规划的龙头作用发挥, 维护规划的绝对权威性, 更能有效体现城镇化和工业化过程中建设用地供给来源的计划性, 从而为建设用地供应提供合法的制度保障, 增加建设用地供应的可预测性, 便于市场主体自主决策, 减少快速城镇化地区农村土地转换的盲目性。
3.彻底改变土地利用方式, 增加建设用地的经济供给是关键
由于四川省人均占有耕地少, 囿于耕地保护指标和生态保护、退耕还林的客观要求, 纯粹靠增加农用地转用来解决城镇化发展和经济增长所需的建设用地的传统做法已经不再可行。因此从总体上讲, 城镇化和工业化所需的建设用地供给增量主要靠经济供给来解决。具体来源包括:一是城市建设用地深入挖潜利用, 如城市工业项目集中外迁, 城市交通基础设施向空中和地下发展, 城市住宅建设容积率大幅提升等;二是农村土地整理腾出大量建设用地, 即通过新农村建设, 引导农村农民集中居住, 将农村工业项目向园区转移等, 使农村减少的建设占地作为城市建设和城市产业占地增量供应的主要来源。
4.建立以行政监督为基础的建设用地流转供应的市场机制
传统的建设用地供应主要以行政征用、行政出让 (含招、拍、挂) 等方式为主, 这种建设用地供应方式显然不能完全实现各地城镇化和产业发展的现实市场需要, 尤其是不能保证一般工业产业项目用地, 不利于区域产业发展和集聚。由于建设用地供应的主要来源将是农村土地整理, 因此, 利用市场机制, 吸引民间主体参与农村土地整理非常必要。在符合规划的情况下, 鼓励农村建设用地使用权通过市场流转, 提高使用效率将具有重要意义。当然, 必须加强行政监管, 杜绝违法占用农村土地, 禁止乱圈乱占、炒买炒卖行为。
5.制定和实施科学的、动态的建设用地集约利用的区域标准
除基础设施和基础产业以外的建设用地供应应坚持以市场配置为主, 充分发挥土地使用权价格的杠杆作用, 调节建设用地资源供应。坚持一般性项目建设用地供应以市场配置为基础的前提是分区域制定科学的建设用地集约利用标准, 包括项目投资强度、容积率控制指标、生态环境指标要求等, 保证土地资源在产业间的最佳配置。当然, 这些指标只有是随经济发展和城镇化发展不断调整的动态体系, 才能保证其科学性。
参考文献
〔1〕王克强, 王红卫, 刘红梅.土地经济学[M].上海:上海财经大学出版社, 2005.
城镇用地 篇11
近年来常德市城镇化建设用地
保障情况
近年来，常德市城镇化建设发展较快，目前已基本形成以中心城市-县城-重点镇为中心，以澧水、沅水为片，以319、207、205等国道省道线为轴的城镇体系。全市现有建制镇106个，城镇人口267万，城镇化率为43%，共有国家级重点镇10个、省级示范镇1个、省级重点镇8个、市级重点镇10个、城乡一体化建设市级示范镇（乡）12个以及全省城乡统筹示范镇（村）8个。其中，市本级中心城区自2008年以来，城市建设投入达260亿，建成区面积扩大一倍达到82.5平方公里，人口达到80万，建成了以武陵大道为中轴线的“十纵十横”道路内网和外环为主框架的城市道路体系，拉开了100平方公里的城市路网框架。为促进城镇化平稳快速发展，全市国土资源部门立足本职，创新思路，在保障用地方面采取了一系列行之有效的差别化支持服务举措。
在规划上科学谋划，合理布局城镇化建设用地。一是高起点、高标准、高质量地科学编制市、县、乡（镇）土地利用总体规划，为推进城镇建设发展提供规划指导和保障。在编制市、县、乡三级新一轮土地利用总体规划（2006-2020）时，与国民经济社会和发展规划、城乡规划、村镇规划、产业发展规划充分衔接后，按照未来城镇发展布局，充分考虑未来城镇化发展对建设用地的需求，整体谋划，统筹安排，合理布局，将制约未来区域城镇发展的基本农田调出，为城镇化建设预留充足的空间。二是合理规划构建结构协调、布局合理的小城镇用地保障体系，在全市确定了桃源、汉寿、鼎城、石门、澧县、临澧、安乡等区县城关镇，以及鼎城区灌溪镇，汉寿县太子庙镇、蒋家嘴镇，桃源县盘塘镇、陬市镇、漆河镇、桃花源镇，临澧县合口镇、新安镇，石门县皂市镇、壶瓶山镇，安乡县黄山头镇，津市市新洲镇共20个重点城镇，突出地方特色，在规划上重点保障和扶持。如我们根据实际特色，在规划上对市本级城区西郊的桃源县陬市镇（建材物流）、武陵区河洑镇（观光农业）、鼎城区灌溪镇（工程机械）实行组团布局、错位发展，加强用地保障，近年来三镇发展迅速，逐步显示出较强的综合发展效益。三是完善城镇发展思路，积极引导城镇化建设转变用地方式，向适建山地发展，将工业园区放在低丘山地，坚持少占或不占耕地特别是基本农田。如临澧县实行“山岗建园”，用207国道两旁200多公顷的稀疏山林地作为县工业园进行规划布局，不仅保证了原计划的115公顷农田未被占用，而且形成了一个规划面积10.68平方公里的新工业园区，县城初步呈现工矿、行政、居住、商业同类集中、各行分离的格局。
在计划上重点倾斜，尽量保障城镇化用地需求。一是用地指标重点倾斜。在用地指标严重不足的情况下，充分发挥规划计划的管控作用，实行有保有压的差别化用地保障措施，优先保障新型城镇化建设、城市基础设施建设、重大民生工程建设和城镇化产业配套工程等项目用地，对城镇保障性安居工程项目用地应保尽保，最大限度地满足城镇经济建设发展的合理用地需求。如2012年重点倾斜保障了常德经济技术开发区德山镇、石门桥镇70公顷项目用地，桃花源管理区桃花源镇30公顷项目用地，西洞庭管理区祝丰镇40公顷项目用地。二是城乡统筹项目优先安排。城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地综合整治是统筹城乡用地、拓展城镇化建设用地空间的重要平台，2008年至2012年，全市共实施增减挂钩项目12个，涉及9个县市区，周转建设用地指标12000多亩，有效缓解了城镇化建设用地供需矛盾；实施农村土地综合整治项目452个，累计新增加耕地10.07万亩，确保了城镇化建设用地的耕地占补平衡。在土地整理项目安排上，对耕地集中连片、土地整理潜力较大的乡镇我们予以优先安排，并将农村土地综合整治、新农村建设、城镇建设等项目内容与资金实行整合，综合促进城镇发展，实现“一台同唱、一举多得”之效。如2012年优先安排了支持柳叶湖旅游度假区、澧县车溪乡发展旅游特色小镇建设和澧县张公庙镇特色观光农业改革试点区的土地整治项目，促进了当地城镇建设发展。三是积极引导城镇建设节约用地。近年来，通过大力推广节地型城镇建设模式和节地型产业发展模式，积极引导县域、镇域经济调整结构，转型发展，可持续发展。2008年以来，通过土地规划预审，严格控制违反产业政策、供地政策及“两高一资”、重复建设项目，先后核减近4000亩土地，促进了节约集约用地和城镇化建设。
在服务上优先支持，激发城镇化建设发展活力。一是搞活土地市场。通过加强土地收储、前期开发和土地出让工作，积极推动土地市场建设。2008年至2012年，全市共出让国有土地使用权5166宗，总面积4.54万亩，出让成交总价款162.97亿元，为城镇化建设筹集了大量资金。二是快速征地拆迁。2008年以来，仅市本级就征收土地1.77万亩，完成拆迁5122户，建成公寓楼安置小区22个，建成安置房3740套，总建筑面积82.5万平方米，实现了拆迁与安置的供需平衡，确保了一批城镇化建设项目的顺利开工建设。三是强化用地服务。对新型城镇化建设项目用地的征收、农转用审批、供应审批等工作，建立绿色通道，全程跟踪服务。2008年至2012年，全市共批回新增建设用地8.6万亩，有效地保障城镇化建设用地。同时，向常德经开区、桃花源管理区、西洞庭管理区、西湖管理区国土管理机构下放土地管理服务权限和职能，优化用地服务，为城镇化建设营造了良好的用地环境。四是严格土地执法。一手抓对合法用地的保障和服务，一手抓对违法用地的预防查处，形成对违法违规用地的高压整治态势，并加大拆违控违工作力度，维护正常有序的土地利用和管理秩序，确保土地管理法律法规和政策规定有效落实，保障城镇化建设顺利推进。
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城镇化建设中用地保障存在的
主要问题
虽然近年来我市在保障城镇化建设发展用地方面做了大量工作，但仍面临很多困难和问题。主要表现在以下方面：
规划之间不协调。按照法律规定，城乡建设规划应当与土地利用总体规划相衔接，其制定的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的建设用地规模。土地利用总体规划的各项控制指标是上级政府下达的，其功能分区经批准后具有法律效力，必须严格执行，刚性很强。但目前，市、县两级城市建设规划的基期为2012—2030年，土地利用总体规划的基期则为2006—2020年，两者时间差较大，对接不足，缺乏整体谋划和精细设计，存在很多不相适应的地方，导致两个规划的控制和规范作用不能有效协调、同步实现。而且还有一些乡镇区域没有建设规划，导致建设的随意性和盲目性很大，仅仅依靠土地利用总体规划，难以发挥规划的控制作用，不能有效地促进城镇和乡村的有序建设。
用地指标不够用。近几年省里每年下达给常德市的用地计划从未超过9000亩，而全市每年的实际需求均2万亩以上，用地计划指标严重不足，土地供需矛盾突出。目前，与全国和全省城市化平均水平比较，2012年常德市城镇化水平较低，比全国（52.6%）低9个百分点，比全省（46.5%）低3.5个百分点，且低于周边地区，区域竞争的压力十分大。在今后一段时期之内，我市城镇化发展的目标是城镇化率年均提高2%左右，2015年达到48%，城镇总人口达310万以上，城镇化建设用地规模还将持续扩大、刚性增长，用地计划不够的矛盾将更为突出。
土地利用不集约。目前，全市106个建制镇、102个乡，平均每个建制镇管辖、辐射的人口2～3万、地域6～7平方公里，镇区人口规模则更小，绝大部分在1万人以下，小城镇发展水平不高，城镇分布分散，规模偏小，集聚能力弱，辐射功能不强。城镇用地的内部结构和布局不尽合理，商品房开发落后，居民单家独院多，建筑密度与容积率低，占地面积大，人均用地超标，土地收益不高，影响城镇建设。城镇独立工矿用地部分企业规模偏小、分布过散，土地产出效益较差。由于小城镇多分布在农村，城镇化建设用地不节约集约，存在浪费土地现象，与耕地保护矛盾突出。
征地拆迁难推动。征地拆迁是城镇化建设过程中躲不过也避不开的重要环节，目前主要面临着两方面的巨大压力：一是项目多与时间紧的压力。近几年各类项目呈快速增长态势，项目一旦启动后，拆迁腾地往往要得快、催得急，拖不得、等不起，压力巨大。二是补偿标准政策性强与群众要求高的压力。随着国有土地拆迁市场化的推进，政策性的集体土地征地拆迁差距越来越大，被征地农民补偿期望值越来越高，征地拆迁工作得不到群众的理解、支持和配合，各种矛盾日益激烈，各种问题日益凸显，群众信访接连不断，推进越来越难，既推高了城镇建设的成本，又影响建设进度。
有效地保障用地的对策与建议
要有效地保障用地，促进城镇化建设健康发展，当前需要重点做好以下工作：
加快促进“多规”调整相容。规划是促进城镇化建设科学发展的“龙头”，而且党的十八大在现有规划制定实施后又对城镇化发展战略作出了新的部署，有关部门应尽快建立完善规划修改调整的协调机制，加快相关规划的修改调整，并将土地利用总体规划修编与城乡建设规划、经济社会发展规划等“三规”衔接、“多规”相容，让各类规划更加适应当前城镇化建设发展的时代要求，更好地服务城镇化建设发展。同时，要严格执行规划，加强审查管理，在推进城镇化建设用地上，防止城镇“摊大饼”式的盲目扩张，防止以城镇化为名变相违反规划的建设占地行为，保持土地城镇化与人口城镇化同步。
全力增加用地指标保障。城镇化建设用地指标不足是当前制约城镇化发展的主要瓶颈，必须要研究具体的支持政策和保障措施，为城镇化建设提供服务和支撑。一是加强新增建设用地规划、计划管理，建立差别化的用地计划指标体系，提高对城镇化建设用地保障的比例。二是积极争取省里在安排计划时给予更大的支持和倾斜，增加常德市的年度用地指标，并积极申报全省推进的改革试点，抓好低丘缓坡开发试点（重点是白鹤山、德山、临澧、汉寿）和增减挂钩试点，促进城乡统筹协调发展。三是要积极挖掘内部潜力，加快消化批而未供、供而未用的土地，盘活各类闲置未用和低效利用的土地，节约建设用地指标，缓解城镇化建设用地压力。
不断完善征地拆迁政策。研究制定以保障农民权益和推进农村发展为核心的征地拆迁机制，完善征地制度，规范补偿程序，创新安置方式，拓宽就业渠道，推进规范化拆迁，使拆迁工作有更加明确的法律依据。研究探索责、权、利、事高度集中统一的征地拆迁新体制机制，深入推进征地拆迁信息公开，实行阳光拆迁、和谐拆迁、高效拆迁，确保城镇化建设不因征地问题而影响项目建设。加快户籍制度改革，改变城乡二元结构，统筹城乡发展，推进城乡一体化建设，解决失地农民的根本出路问题，让其更快地完成市民化的转变。
必须坚持节约集约用地。加强制度建设，研究制订建设用地集约利用控制标准，提高项目投资强度和土地投入产出效率，逐步形成符合实际的用地控制标准体系，提高土地利用效率。严格执行招拍挂出让制度，运用市场竞争机制高效配置土地资源、优化土地布局，促进土地合理开发利用，真正做到节约集约、高效用地。
（作者系常德市国土资源局党组书记、局长）
城镇用地 篇12
按照河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》和河南省城镇土地基准地价更新调整技术方案的要求,本次城镇基准地价更新调整工作按照2007年颁布的国家标准《土地利用现状分类》规定的城镇范围内的建设用地中的7个一级类分别进行基准地价更新调整,在上一轮商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估的基础上,本次新增了公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地(仅指面状交通站场用地)、水利设施用地(仅指水工建筑用地)四类用地基准地价的评估任务,并做好与工业用地出让最低价标准的衔接。
由于新增四类用地大多为走向有偿使用,因此过去对该类用地基准地价评估方法的研究很少,迫切需要寻求一种新的评估该四类土地基准地价的有效方法,这样不但可以完善基准地价评估价方法体系,而且还可以促进新增四类用地的有偿使用,对于培育新增四类用地交易市场的健康发展具有积极的意义。
1 新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地,其具有以下特点:1)多为公共服务或基础建设用地,具有一定的社会效益和生态效益;2)多呈点状分布,面积小、数量多,由于具有各自特定的功能,造成其分布广且零散,难以形成功能规模集中的用地分区;3)大多不以盈利为目的,收益很小或无收益,且收益很难准确界定;但有少部分用地是以盈利为目的,如商业医院、私立学校、殡葬用地等,机场、码头用地等因其具有垄断性质,因而该部分用地具有垄断收益;4)多以划拨方式取得土地使用权形式,以有偿方式出让取得的土地面积极少;5)土地市场欠发育,市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
2 新增四类用地基准地价的评估方法
由于新增四类用途用地的收益很难准确界定,又缺少市场交易样点资料,根据地价评估的原则,采用成本—区位修正法评估新增四类用途用地的基准地价。
成本—区位修正法评估基准地价的基本思路为:首先利用新增建设用地资料采用成本逼近法计算出各类用地的成本地价,其次在成本地价的基础上,加上各类用地的土地增值收益,经过土地出让年期修正,得到的地价作为各用途末级地的基准地价,最后根据相邻级别的综合总分值的众数的比值关系进行区位修正得到新增四类用地各级别的基准地价。
2.1 确定成本地价
根据成本逼近法评估地价的方法,成本地价由下式表示:
成本地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+利润,
利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×利润率[1]。
利润率按照新增四类用地对应行业的平均投资利润率确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类,确定新增四类用地对应的行业归类;根据焦作市2005年～2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果,对全市各行业的平均利润率进行了测算,结果见表1。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益,同时参照地区生产总值贡献率确定。
2.2 确定土地增值
土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额[1]。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价中的比例,或出让价格与成本价格的差值占成本价格的比例[2]。土地增值收益率的计算方法一般是按成本地价的百分比确定,或者按当地补交出让金的标准计算,由于当地没有制定公布土地使用权出让金标准,补交出让金标准不分用途、级别,统一按一个比例收取也不科学,具体取成本地价的比例大小也不易确定。结合焦作市区的实际情况,根据土地储备的各类新增建设用地标准宗地出让样点资料,采用出让后的市场价格与评估的成本价格之间的差额占成本价格的比例确定新增四类用地的土地增值收益率,见表2。
2.3新增地类用地末级地基准地价的确定
Va=成本地价+土地增值收益=成本地价×(1+土地增值收益率)。
上述评估的地价(Va)是无限年期地价,根据界定的地价内涵,各类需修正到国家规定的法定最高出让年期(50年,其中旅游、娱乐用地40年)。计算公式为:
其中,Vn为最高出让年限的土地使用权价格;Va为土地所有权价格(无限年期地价);ri为各类用途土地的还原利率;m为土地使用权最高出让年期。
经年期修正后的地价,作为各类用地末级地基准地价的平均值
2.4新增地类用地各级别基准地价的确定
根据各用途末级地的基准地价,按照相邻级别综合总分值的众数的比值关系进行综合区位修正得到新增用途各级别的基准地价。计算公式为:
其中,Vn-1为某一用途相邻高一级别的基准地价;Vn为某一用途末级地的基准地价;Fn-1为某一用途相邻高一级别综合总分值的众数;Fn为某一用途末级地综合总分值的众数。
据此可计算出新增四类用地各级别基准地价的初步结果。
2.5新增四类用地基准地价的验证与确定
1)与城市规划相结合。2)与国家宏观调控政策相结合。3)与工业用地出让最低价标准相衔接。4)与地区生产总值(GDP)的增长相衔接。
由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地8个二级类[3],且二级类基准地价差别比较大,建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性,通过二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
3结语
—务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法,在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中,具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法,弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足,对促进全省新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
摘要：以焦作市市区土地基准地价更新为例,采用成本—区位修正法评估了公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地、水利设施用地四类新增用地基准地价的方法,研究结果表明,采用成本—区位修正法评估出的新增地类基准地价,具有较强的现实性和科学性。
关键词：基准地价,成本—区位修正法,成本地价,土地增值
参考文献
[1]GB/T 18508-2001,城镇土地估价规程[S].
[2]曾晖,付梅臣,朱永明.关于区域地价平衡的研究[J].河北农业大学学报(农林教育版),2002,4(1):69-72.