综合用地（共9篇）
综合用地 篇1
农用土地流转综合价值应是在一定的社会经济条件下, 对农地资源的使用价值和非使用价值进行交易的农用土地流转价格。目前, 农用土地流转价值的评估都局限于土地的质量价值, 然而, 农用地作为稀缺资源还具有多重使用价值, 包括直接使用价值和间接使用价值。土地的直接使用价值是直接利用农地所产出的农产品的价值, 包括自然价值等;间接使用价值主要是指将土地或土地使用权用作一种经济资源进行间接使用作一项合理投资或处置所可以获取到的经济收益, 以及在其他方面所能产生的附加性价值, 如社会保障、环境保护等方面的用途所产生的价值农用地的未来可预期价值。
一、农用地自然质量价值评估
农用地自然质量价格指农用地在一定的光、温、水和现时农业技术水平 (灌溉技术、农业科技、管理水平) 及利用状况下, 永续作为农用时, 其生产力在市场上实现的价格, 也可称作农用地经济价格或农用地集体内流转价格。
在市地评估中, 常用的评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法、剩余法等, 前三者被称为市地评估的基本方法。从农地市场的状况以及农地价格的特征看, 对农地的经济价值评估采用收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等几种方法较为合适。
1. 成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益, 并进行各种修正来确定农用地价格的方法。农用地运用的成本通近法, 是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”, 运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理, 加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息, 再加上有关税费, 组成土地价格的基础部分, 并根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要, 加上土地所有权应得收益, 从而求得土地价格。基本公式为:
农用地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
2. 收益还原法
收益还原法是以预期原理为基础, 决定农业用地的价值的因素不是过去, 而注重未来, 是农用地流转价值评估的最常用的方法。其基本原理是将未来的预期收益, 通过适当的资本化率还原成现在待估农用地价值。
3. 基准地价修正法
基准地价修正法是利用农地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果, 按照替代原则, 就待估宗地的自然环境条件和社会经济条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在评估期日时的价格, 最后需要进行农地使用年限修正。
计算公式为:
式中:P——待估农用地价格;
P0——基准地价;
∑K——宗地地价影响因素修正系数和;
Kt——交易日期修正系数;
Ky——年期修正系数。
基准地价法适用于己完成农地分等定级的县域内的农地宗地评估, 即具备农地基准地价和相应修正体系成果的县域内的农地评估。虽然我国农地分等定级工作尚处在试点阶段, 但对已完成农地分等定级的县域来说, 此法可在短时间内大批量地进行宗地评价, 而且操作也较简单。
二、农用地社会保障价值评估
农用地是广大农民的“衣食之源、生存之本”, 农用地本身所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。农用地的社会保障功能源自于农用地固有的自然和社会经济特性, 是农用地基本功能衍生出来的一种功能。农用地的社会保障功能主要由养老保障功能、医疗保障功能和就业保障功能三部分组成, 因此, 农用地的社会保障价格主要应从这三方面来考虑, 即农用地的社会保障价格是指农用地对农民在养老、医疗和就业上的所提供的保障的货币化。
就目前而言, 尚未找到一种很好的、可以直接估算农用地的社会保障价值的方法。因此, 只能通过间接的方法来衡量农用地的社会保障价值。目前, 城镇社会保障体系已初步建立, 但农村的社会保障则刚刚起步, 计算农用地的社会保障价值可以参照城镇社会保障体系来计算, 从而体现出农用地对农民的生活、就业、医疗等方面的保障价值。农地的社会保障价格与农民的人均耕地面积和耕地生产力水平有直接关系。农地的社会保障价值与农民的人均耕地面积成反比, 和耕地生产力水平成正比。假设农民的纯收人中, 土地纯收入所占份额为X, 我们可以认为, 土地对农民的社会保障价值的比例也等于X, 此比例系数即为土地可保障系数。显然, 土地对农民的社会保障功能与土地可保障系数有关, 用公式表示如下:
1. 农用地社会养老保障价格的计算公式
农用地社会保障价值中的养老保障价值可用每亩所供养的农业人口的养老保险总额来近似计算。
V1=Yj×每亩所承载的农村人口数土地可保障系数
式中:Yj——j年龄组人均社会保障价格
依据原中国保人寿保险公司2000年版个人养老金保险费率, 可按下式计算每个年龄组人均养老保险费趸缴金额:
式中:Yj——j年龄组人均社会保障价格;
Yjm——j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数;
Yjw——j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数;
Bj——j年龄组男性人口占J年龄组总人口的比例;
Cj——j年龄组女性人口占J年龄组总人口的比例;
Mji——j年龄组农民基本生活费 (月保险费领取标准) ;
Mjo——j年龄组月保险费基数。
2. 农用地医疗保障价格的计算公式
据统计资料, 查得该地区农村中根据农民的人均年医疗费支出 (分年龄段更好) , 以此为基数乘以时间和比例系数除以人均耕地数, 求得每亩地的医疗保险价格。
V2=人均年医疗费支出时间土地可保障系数÷人均耕地数
3. 农用地就业保障价格的计算公式
农民一旦失去土地, 再进城就业就很困难了, 特别是对一些缺少良好教育和培训、文化素质低下的农民更是如此, 因此拟用最低生活保障金来计算土地对农民的就业保障价值。
V3=年最低生活保障金时间土地可保障系数÷人均农用地
4. 农用地社会保障价值的计算
式中:V1——养老保障价格;
V2——医疗保险价格;
V3——就业保障价格。
三、农用土地社会稳定价值评估
农用土地对社会粮食的供给有着稳定的作用, 农用土地减少使农民失去土地、失去工作、减少就业机会, 并同时增加了为农业提供服务的产业的失业率。失去土地的农民不但面临失业的问题, 由此产生的失落感还会带来诸如治安、贫困等一系列社会问题。所以说, 农用地是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题, 具有重要的社会稳定价值。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 我国实行占用耕地补偿制度, 耕地开垦费的收缴, 是确保我国耕地总量动态平衡的经济手段, 是实现整个社会粮食安全的基础。耕地开垦费, 包括有形的新垦耕地开发费用和无形的土壤经济肥力形成投入费用。
1. 新垦耕地开发费用的计算
新垦耕地开发费用是指使土地达到一定的农业利用条件而投入的客观费用。根据农业生产的要求, 农用地的开发程度至少应达到以下三个条件:一是具备基本的田间人行路和机耕路;二是具备基本的供水、排水设施建设;三是土地平整度应能满足农业生产要求, 有至少20厘米的疏松土壤耕作层。新垦土地开发费用的计算公式为:
式中:K——新垦耕地开发费用;
d——田间道路建设投入的客观费用;
s——供水、排水设施建设投入的客观费用;
z——土地平整投入的客观费用。
2. 土壤经济肥力形成投入费用的计算
对于土壤肥力, 由于开垦的起点不同和开垦耕地效益的滞后性和培肥地力的渐进性, 耕地开垦费会有很大差别, 目前对于一般易垦荒地来说, 预计开垦后前4年虽有成效, 但不明显, 一般从第五年起才开始发挥效益。因此, 考虑形成成熟的土壤肥力的5年开垦耕地投入因素和开垦前四年的收益损失, 确定土壤经济肥力形成投入费用价值量。设耕地开垦年平均投入水平为T元/亩, 产出水平为P元/亩, 还原利率取近几年平均利息率约为r, 5年开垦耕地投入的折现值为E1, 4年收益损失折现值为E2, 土壤经济力形成投入费用EO。
则5年开垦耕地投入的折现值计算公式:
四年收益损失折现值计算公式:
土壤经济肥力形成投入费用计算公式:
因此, 农地社会稳定价值=K+EO
四、农用地生态环境价值评估
农用土地不仅是一种土地利用类型, 更是一种重要的开放空间, 而且农用土地及农业生产过程也是生态系统的重要组成部分。农用土地减少直接影响了生态系统的结构和功能, 影响生态平衡。同时, 农用土地的减少还直接造成了对人们生活具有举足轻重意义的开放空间的消失, 影响空气质量, 降低生活舒适度。此外, 农用土地资源还具有对传统文化和地方特色农产品、地方特色经营方式的维持作用具有独特的环境价值。农用地的生态环境价值主要反映在当农用土地改变用途以后对周边生态环境所带来的外部性影响。
由于土地生态环境价值表现为长期性、隐晦性和不明显性, 以及社会性和经济性等方面, 使得评估土地生态环境价值比较困难。目前, 国内的对农用地生态价值评估的方法主要有:
1. 恢复和防护费用法
恢复和防护费用法是把受到损害的自然资源或各类资产恢复或防护到环境污染前的状况所要的费用, 作为该环境资源被破坏带来的经济损失。应用到农用地上, 当农用地转用后的生态环境功能损失的价值, 可由人们为了农田免受洪涝灾害而修建的排水渠道以及其他蓄洪工程的预防性支出来表示。因林地破坏而造成水土流失的, 造林费用或防治水土流失的费用可作为林地破坏的损失或原有林地的效益。
2. 影子工程法
此法是恢复和防护费用法的一种特殊形式。它是当原有生态环境破坏或者恶化以后, 在技术上无法恢复或恢复费用太高时, 人们可以建造另一个作为原生态环境替代品的工程, 发挥其原有功能, 以便保持生态环境对经济发展和人民生活水平的影响不变。在农用地环境价值评估中, 影子工程法就是当农用地被占用或污染, 人工建造一个工程来代替原来的农用地生态环境的功能, 然后用建筑该新工程的费用来估计农用地生态环境破坏或污染造成的经济损失。
3. 成本替代法
价格替代法是根据我国现实的市场、学科发展的局限性以及实践可操作性, 采用某个具有与农用地生态功能相似的实际市场价格替代农用地生态价格。这个生态系统必须具有和农用地类似的生态功能如净化空气、吸收有害气体、调节和改善小气候、保育土壤、美化环境等。可以考虑用等面积的园林绿化系统成本价格作为农用地的生态价格。例如, 将增加等量生态效益的绿地或者造林成本作为农用地生态价格的补偿额。目前, 有地区的做法是, 采用等面积普通草地最低绿化一次性投入所需的费用作为农作物损害的一种赔偿方式。
总之, 农用地流转从流转模式上看, 包括了农用土地的所有权流转和使用权流转两个方面。农用土地所有权流转是指农用土地的利用要由低效低值向高效高值转化。要注意建立多向流动关系, 规范政府征地行为, 培育土地产权交易组织。土地使用权流转包括土地出让和土地转让两种形式, 重点关注农用地使用权的流转这一部分内容。农用地使用权流转市场化的一个重要特征就是由价格引导资源合理配置, 而如果价格与价值相背离, 则市场化只能成为空谈。土地价格应该是土地未来无限期预期收入流的折现值, 只有如此, 才能准确反映土地价值, 引导土地资源合理配置。此外, 对土地未来预期收入流的估计需要交易主体双方掌握必要的信息, 这就要求政府提高用地规划的透明度, 特别是使处于信息弱势的农民掌握较充分的信息, 从而能够合理预期土地未来的收入。而土地的最终市场交易价格应是以折现值为基础, 在市场供求关系的影响下, 通过谈判由交易双方决定。
参考文献
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综合用地 篇2
原则：根据现有规定，如果已出让的土地使用权，土地使用权人要将用途、容积率等规划条件发生改变，除“报经市政府审查后未准许采用协议方式办理的用地，应采取招标、拍卖、挂牌方式出让的国有建设用地使用权方式进行”以外，均可通过补缴土地使用权出让价款后由国土部门办理土地用途变更手续。
主要流程：先经城市规划部门同意变更用途，然后到国土部门提交申请材料，经受理审查后由市政府审批通过，后进行出让情况公示，公示期过后由国土部门核发出让批准通知书，重新签订出让合同或签订补充合同，并补缴土地出让金，核发土地证。
需要提交的材料：
（一）审核材料 1.项目单位用地申请；
2.原土地使用证；
3.受让人持有的原土地出让合同；
4.申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证； 5.属地分局初审意见及出让金测算集体会审表；
6.市政府批准土地变更用途或调整容积率的文件、建设用地规划许可证或规划用地性质变更通知书、变更前后的建设项目规划条件及附图；
（二）基础数据材料
1.经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表。
2.土地估价报告、土地估价技术报告、备案表。
相关法律：
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法
第四条
商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其他经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。协议出让国有土地使用权规定
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
协议出让国有土地使用权规范 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范
4.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围
(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知（国务院办公厅）
协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，经市、县人民政府土地管理部门和城市规划主管部门批准，报原批准出让土地使用权的机关备案，并依照《条例》和本办法的有关规定，重新签订土地使用权出让合同，办理变更登记，换领土地使用证。
昆明市进一步规范国有建设用地使用权出让和转让行为的决定
二、以下情形经城市规划部门同意变更用途，经出让方批准同意由原土地使用者自行开发的，可以调整土地使用权出让价款后由国土部门办理土地用途变更手续：
综合用地 篇3
据《农业工程学报》2011年4月报道, 高速铁路大型临时用地制梁场的复垦方案设计应以临时用地工程分区为基本单元, 划分为复垦方案初定和优化两个阶段, 京沪高速铁路江阴制梁场复垦区、待调整区与不复垦区面积分别为8.69、5.54及1.49公顷;待调整区中制梁区、存梁区与钢筋加工区因桩基础密度较大, 硬质化程度较深, 经复垦优化分析后最佳复垦方向为设施农业用地, 提梁区、拌合区、生产办公区和施工便道破坏程度较低而最佳复垦方向为林地。此研究成果刊登于《农业工程学报》2011年第4期, 题为《高速铁路大临设施复垦方案优化设计》, 第一作者为南京大学地理与海洋科学学院丁宁, 通讯作者为金晓斌副教授。
近年来, 随着京沪、京津、武广、石太、甬台温、福厦等高速铁路的开工建设与投入使用, 中国正大步迈向“高铁时代”。在促进区域社会经济发展的同时, 高速铁路建设不可避免地带来一定数量土地资源的占用和破坏。如何控制和减少高速铁路建设带来的土地负面影响, 已经成为立项决策、行政管理、项目建设、工程施工中亟待解决的问题。从高速铁路大临设施建设特点来看, 其线性施工特性, 特定类型服务半径的限制, 决定了其耕地占用的无奈性和不可避免性;其用地重载荷、强硬质的工程特点, 导致其土地破坏的严重性和生产能力恢复的困难性, 其复垦方案优化设计是合理确定复垦方向、提高复垦利用效益的前置条件。
研究者在综合考虑高速铁路大临设施用地复垦政策约束、复垦技术难度、复垦经济投入及复垦综合效果的基础上, 构建了大临设施制梁场用地的复垦方案设计模型, 并以京沪高速铁路江阴制梁场为例进行了实证分析。高速铁路大临设施复垦方案优化设计以临时用地工程分区为基本单元, 划分为复垦方案初定和优化两个阶段:复垦方案初定即根据场地条件与土地管理政策要求, 将大临设施用地划分复垦区、不复垦区及待调整区;复垦方案优化则针对待调整区, 首先就各复垦方向进行土地复垦适宜性评价, 综合每个工程区的自然条件、破坏状况、区域因素和邻域状况等影响因素, 计算得出每个方向的复垦适宜性指数;其次, 对各评价单元各复垦方向进行“投入—产出”分析, 按照土地复垦整理工程分类, 选取耕层重建和地面设施两项工程指标作为投入因子, 并按照相应工程建设标准和预算定额标准计算复垦工程量及复垦投入费用, 以经济效益、社会效益、生态效益三项指标作为效益评价因子, 计算各用地类型在理想状态下的经济、社会及生态价值, 并以复垦适宜性评价结果作为修正指数, 以修正临时用地实际条件与破坏状况对产出的影响, 得出现实条件下各评价单元各复垦方向的“投入—产出”值;最后采用数据包络分析 (DEA) 超效率模型计算各评价单元各复垦方向的投入产出效率值, 选取“投入—产出”综合效率最高值作为复垦最佳方向, 并以此确定复垦方案优化结果。将复垦方案初定与复垦方案优选成果叠加, 综合得到高速铁路建设用地复垦规划设计图。以京沪高速铁路江阴制梁场为例进行实证分析的结果显示, 梁场复垦区、待调整区与不复垦区面积分别为8.69、5.54及1.49公顷, 待调整区经超效率分析后, 制梁区、存梁区及钢筋加工区设施农业复垦方向投入产出效率值最高, 其他四个亚区林地复垦方向效率值最高, 其主要原因在于制梁区、存梁区及钢筋加工区农用地复垦投入大但复垦效果难以确定, 投入产出比相对较低, 复垦综合效益不高, 故最佳复垦方向为设施农业;其他四个区土地破坏严重程度相对较低, 农用地方向复垦投入产出比相对较高, 林地复垦综合效益最高, 故研究案例待调整区复垦优化分析的结果为:制梁区、存梁区与钢筋加工区复垦为设施农业而其他亚区复垦方向林地。我国对工程建设土地破坏复垦领域的研究主要集中在土地复垦适宜性评价、复垦技术体系与工程技术方法、土壤修复与地力培肥等方面, 对高速铁路临时用地复垦的研究刚刚起步, 有针对性地在土地管理政策约束、投入产出分析和复垦适宜性评价基础上对高速铁路临时用地后续利用方式进行决策的研究较为鲜见, 此次研究填补了这项空白, 这项研究成果提示, 在国家土地复垦政策调整的宏观背景下, 在土地复垦优先用于农业生产的前提下, 在经济可承受、社会可接受的范围内, 在于土地管理政策顺序衔接的基础上, 高速铁路大临设施用地的后续利用方式应当多样化, 从而在最大限度保护耕地的同时, 提高土地的综合利用效率。
集体用地转开发用地 篇4
2、因只有乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业、村民住宅才能使用集体建设用地，如果企业想购买集体建设用地，则需要通过县级以上人民政府进行征收，使原集体土地变为国有土地性质，在企业缴纳了征地补偿安置费用和土地出让金后，国家才能将土地交付企业使用，因征用前用途就是建设用地，所以不需要办理农用地转用审批手续。具体程序是先必须由政府进行征用转为国有土地后，再通过土地市场挂牌拍卖的方式取得土地的使用权，而不是所有权.农村集体建设用地需由国家征收并转为国有建设用地后，再进入土地交易市场，开发商通过招拍挂的方式获得土地的开发使用权。
1、根据现行土地法律法规规定，集体农用地转为国有土地，需经国务院和省级人民政
府批准，且需依法征收后才能转为国有土地；
2、只有项目用地才能将集体土地转为国土地，但还须办理农转用等一系列的征地手
续，居民个人无权改变土地性质。《土地管理法》第四十三条中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。因此，能够将农民集体所有的土地，直接转化为建设用的的，仅限于以下几种情况：
1、兴办乡镇企业；
2、村民建设住宅；
3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。其他情况下，若想使用集体土地作为建设用地，必须先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让。
3、集体农用地转为国有土地的主要税费是：
1、契税按招拍挂所得土地出让金的3%
收取（由地税局征收）；
2、涉及农用地的农用地占用税的收取：耕地25元/平方米、其他农用地20元/平方米（由地税局征收）；3新增建设用地土地有偿使用费按20元/平方米收取（上缴省人民政府）；
4、耕地开垦费按18元/平方米收取（地方财政征收）。
4、《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或
者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里规定了一种特殊的情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地。
5、集体土地征用的法律特征是：首先，集体土地征用是一种政府行为、行政行为；其
次，集体土地征用是一种强制行为，集体土地征用是以国家政治权力作为依托，以法定程序进行，不管集体土地所有者是否愿意都必须服从；再次，集体土地征用行为具有一定的补偿性，被征地单位的农民得到了相应的补偿；最后，集体土地征用是一种引起民事权利变更的行为。土地被征用后引起土地权属的变更，土地性质发生了根本的变更，土地由原来的集体所有变为国家所有，土地出让应以法律规定的程序进行。
6、土地使用权出让方式：国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三
综合用地 篇5
近年来, 我国经济迅猛发展, 人民生活水平大幅度提高。但发展中存在人口、资源、环境发展不平衡, 人地矛盾凸显等问题。如何形成土地资源合理、绿色地利用和管理, 是我们土地人要深深思考的问题。新疆维吾尔自治区土地整理项目的意义重大, 能够改善西部的生态环境, 保护土地资源, 为实现全国耕地总量动态平衡做出贡献, 同时为保障边疆稳定、繁荣边疆经济奠定了好的基础。因此我们必须把农用地整理综合效益评价作为土地整理的一个重要组成部分, 以准确的、科学的效益评价来促进土地整理的和谐发展。
阜康市2006年被列为全国基本农田建设示范区, 按照《阜康市基本农田保护示范区建设方案》, 认真做好示范区建设各项基础性工作。认真贯彻落实党中央、国务院关于农用地整理工作的决策部署, 会同各部门共同努力, 农用地整理事业取得了显著成效。2006年以来, 已实施完成5个农用地整理项目, 正在实施2个农用地整理项目。通过大力推进农用地整理, 建设高产稳产基本农田7226.67hm2, 增加耕地393.33hm2, 保证了耕地面积基本稳定。同时, 提高了耕地质量, 经整理的耕地亩均产量提高10%～20%, 农业生产条件明显改善, 为粮食增产做出了重要贡献。
2 阜康市中沟村农用地整理项目区概况
2.1 自然条件
项目区地处温带大陆性干旱半干旱气候, 其特征为:四季分明, 热量丰富, 光照充足。地处中部平原, 地形南高北低, 地势由东南向西北倾斜, 平缓开阔, 南北向纵坡约8‰左右;项目区平均海拔625m。土壤类型为黄土, 土壤质地为壤土, 是由灰漠土开垦后经灌溉耕种熟化而来的耕地土壤。项目区土壤没有受到盐碱化危害。该区域灌溉用水水质属于完全适用水。
2.2 社会经济状况
项目区所在地中沟村总户数773户, 总人口3201人, 其中劳动力1651人;农村经济总收入2558.8万元, 其中种植业1284.5万元, 农牧民人均纯收入4225元。总播面积1281hm2, 其中粮食播种面积786hm2, 总产4579t, 平均单产5820㎏/hm2。
2.3 土地利用现状
2.3.1 土地利用结构。
项目区土地总面积1702.4hm2, 农用地面积1457.2hm2, 其中耕地面积1274.1hm2, 园地面积4.8hm2, 林地面积58.5hm2, 其它农用地面积119.8hm2, 包括农村道路面积49.6hm2, 农田水利用地面积55.4hm2, 晒谷场面积14.8hm2;建设用地面积124.1hm2, 其中居民点用地114.2hm2, 特殊用地2.4hm2, 公路用地7.5hm2;未利用地面积121.1hm2, 其中荒草地89.0hm2, 裸岩石砾地32.1hm2。土地利用率为92.9%。
2.3.2 土地利用程度。
项目区土地利用不够充分, 项目区外围及项目区内部均存在不同面积的可利用荒草地, 已搬迁的居民点尚未整理, 晒谷场、农村道路、农田水利用地面积过大, 土地利用结构不合理。
根据项目区土地利用现状表, 项目区内目前土地利用率为92.89%, 土地垦殖率为74.84%, 土地的利用程度较高。
2.3.3 耕地质量现状。
项目区土壤类型为黄土, 土壤质地为壤土, 有机质含量为1.2%～1.6%, 全氮含量0.07%～0.09%, 全磷含量0.04%～0.06%, 速效性碱解氮30～40ppm, 速磷1～2ppm, 速钾120～160ppm。灌溉保证率基本满足, 盐渍化程度轻, 有效土层厚度50～70m, 根据《阜康市农用地分等报告》, 项目区耕地为八等地, 耕地等别较高。
3 项目实施情况
阜康市中沟村农用地整理项目建设规模1541.40hm2, 新增耕地面积68.60hm2, 总投资2057万元。2009年8月开工建设, 2011年5月竣工。阜康市中沟村农用地整理项目设计规划要求平整土地12.66万m3, 修建田间道路46.44km, 修建防渗渠道66.55km, 植树23.28株。项目已按照设计报告全部完成, 新增耕地面积68.60hm2。
3.1 工程建设质量情况
质量是项目建设的生命。开工伊始, 我们就以优良工程为尺子, 以国土资源部《土地开发整理标准》和有关行业标准及项目规划设计文件为评价标准, 建立了实施单位、施工单位、监理单位三位一体的质量监控体系。每项工程先由施工单位编制施工方案, 经监理单位和实施单位同意后, 由监理下达开工命令, 认定工程质量。在项目实施过程中, 我局还聘请了乡镇人民政府农业开发办经验丰富的水利专家作为甲方代表, 对各标段工程质量进行监督, 发现质量问题及时纠正。村委会也委派相关人员到现场进行质量监督。
3.2 资金使用与管理情况
根据国家下发的《土地开发整理项目资金管理暂行办法》 (国土资发[2000]282号) 的要求, 项目资金使用做到四个坚持:坚持实行建立专户, 专款专用;坚持按照规定的开支范围支出;坚持严把资金流转渠道, 实行一支笔审批;确保项目资金落到实处。每笔资金都由施工单位根据工程进度提出申请, 经工程监理单位审查后, 单元工程验收须经项目所在乡 (镇) 人民政府、中沟村村委会、监理单位、施工单位及国土资源所检查验收合格后, 报市国土资源局审批后拨付。
3.3 工程管护措施
工程管护的基本任务是落实项目管护职责和管护资金的筹集、管理与使用, 保障工程设施正常运行。项目竣工验收后, 及时办理工程移交手续, 明确产权归属, 落实管护主体。与乡镇签订《项目工程移交协议书》, 办理移交手续。落实管护经费, 按照“谁受益谁负担”、“以工程养工程”的原则筹集项目运行管护费用。
4 项目主要做法
根据基本农田整理项目实施建设和管理的特点, 阜康市人民政府成立阜康市滋泥泉子镇中沟村基本农田整理项目领导小组, 组长由主管国土资源工作的政府领导担任, 成员分别由国土资源局、财政局、计委、水利局、农业局、林业局、滋泥泉子镇等单位领导担任, 统一领导项目实施建设, 项目领导小组在市国土资源局下设项目管理办公室, 具体负责日常工作, 协调项目实施过程中的有关事宜。
4.1 搞好动员, 把好“宣传关”
始终把项目区群众思想工作作为首要任务来抓, 工作开展之前, 召开群众动员会的形式面对面地宣传有关政策, 讲解国土知识, 使群众在潜移默化中支持农用地整理工作, 并将其作为造福子孙后代的一项民心工程, 积极投身到农用地整理工作的行列。
4.2 严密组织, 把好“招投标关”
严格按照工程招投标要求, 坚持“公开、公平、公正”的原则, 认真搞好招投标工作, 首先, 委托有资质的招标代理机构进行招标;其次, 组织评标委员会, 客观、公平、公正地推荐出中标单位或候选中标单位;再次邀请纪检、监察部门及公证人员参与监督, 确保招标、投标、评标、定标工作的严肃性。实行阳光操作, 把好招投标关, 使一批技术力量强、信誉好的施工单位中标建设, 确保了工程质量。
4.3 严格监督, 把好“工程质量关”
一是按照规划设计和施工图纸进行施工, 维护工程规划设计的严肃性;二是按照设计标准对施工中的材料, 进行取样检验, 凡是不合格的材料一律不准使用;三是对每一项工程都进行随时检查, 发现质量问题及时处理;四是实行工程监理月报制、实施单位季报制, 及时了解情况及时进行指导;五是实行年度中期、年终综合检查制度, 提高工程建设的质量和水平。
4.4 专账管理, 把好“资金使用关”
按照《土地开发整理项目资金管理暂行办法》 (国土资发[2000]282号) 文件, 设立专户, 项目资金专款专用。施工单位所申请的每一笔工程进度款, 必须达到以下3个条件:一是申报工程款由甲方代表、监理、项目区所在乡 (镇) 人民政府、村委会共同核实工程量、检查质量达到合格以上支付;二是申报工程款不能突破投标时的单元工程款;三是申报工程款时必须将民工工资支付完毕。严格按照有关规定, 认真落实有关农民工工资支付及工资保证金管理等问题, 确保雇用农民工工资按时发放。
4.5 加强资料收集, 把好“档案管理关”
明确专人负责, 要求项目单位必须落实专职档案人员, 组织档案管理人员学习档案法和档案工作的规章制度, 强化案管理员的业务素质, 并按照土地整理验收“六大类”要求, 对档案的收集、整理、归档等做出具体要求, 明确档案借阅、利用、保密等一系列规章制度。
5 阜康市中沟村农用地整理综合效益评价
5.1 社会效益分析
通过农用地整理, 对项目区土地利用进行内涵挖潜, 土地利用率由现在的92.9%, 提高到98%, 增加了5.1%;通过农用地整理, 新增耕地面积68.6hm2, 新增耕地率为4.45%, 项目区建成标准条田, 耕地质量得到提高;通过农用地整理, 新增耕地68.6hm2, 新增耕地可供养172人, 可大大提高项目区农民基本社会保障程度;通过农用地整理, 项目区人均收入增加900多元, 农民收入水平提高, 社会效益显着。
土地开发整理与社会主义新农村建设关系密切, 为支持社会主义新农村建设, 土地开发整理结合阜康市滋泥泉子镇实施新农村建设规划, 统筹安排田、水、路、林、村的综合整治, 着力提高农业综合生产能力, 改善农民生产和生活条件。
通过基本农田整理, 搞好农田基础设施建设, 特别是搞好小型农田水利建设, 增强排灌和防灾减灾能力, 增加有效耕地面积;结合建设美好家园, 对村庄的废弃地合理的开发利用, 改善村容村貌, 为社会主义新农村建设作出贡献。
5.2 生态效益分析
农用地整理项目, 是按“田块平整规范化, 农田耕作机械化, 田间管理科学化, 农民住宅城市化”的目标进行建设的。项目建成后, 发挥着农业生产建设和美化环境的双重功能。项目完成后, 将对防风、固土蓄水、排除空气污染, 净化空气、改善项目区小气候, 美化环境, 发挥重要的作用;形成错落有致的人工绿色农田生态系统:“田成方、路成框、渠成网、林成行”, 与经济发展相平衡的农业生态系统逐步形成。明显地改善了项目区的生态景观。
耕地整理后, 土地垦殖率为78.88%, 提高4.45%, 林草覆盖率为8.06%, 提高4.34%, 绿色植被覆盖率为86.93%, 提高8.77%。为大农业的可持续发展创造了良好的生态环境。
通过对项目区土地平整, 灌溉渠道实施防渗, 修建配套设施, 节约灌溉水资源79.93万m3, 建设农田林网, 地块形成“田成方、路成网、林成行”的面貌, 土地资源得到集约利用, 减少了风沙灾害和水土流失, 生态效益十分明显。
5.3 经济效益分析
项目区建设规模1541.4hm2, 整理后形成耕地面积1342.7hm2, 需投资2057万元。固定资产投资1796.68万元, 在工程投资估算的基础上, 剔除计划利润, 税金和差价预备费。
5.3.1 直接收益。
通过农用地整理可新增耕地68.6hm2, 整理完成后, 种植小麦、制种玉米、打瓜、番茄、棉花和其它经济作物等农作物, 种植比例2:4:1.5:1:1:0.5。新增耕地年纯收入为63.91万元。
通过耕地整理和农业结构调整, 原耕地中小麦、制种玉米、打瓜、番茄、棉花和其它经济作物等农作物种植单产平均提高450～12000㎏/hm2, 可增加纯收益231.64万元。耕地整理后, 项目区增加净产值295.55万元。
5.3.2 间接收益。
通过项目的实施, 渠道防渗, 可节约灌溉用水;营造农田防护林, 减少大风、干热风等自然灾害造成的损失。
经计算, 项目区静态投资收益率11.59%, 静态回收期约为8.6年。综上所述本项目实施所产生的社会效益是巨大的, 生态效益是明显的, 经济效益按农业项目标准也是可行的, 达到了社会效益、经济效益与生态效益的统一, 符合基本农田保护示范区整理的目标。
6 提高阜康市农用地整理综合效益的政策性建议
6.1 生态环境方面
社会经济在不断地发展, 与人们生产生活密切相关的土地资源在生产能力和景观生态环境上必须和人民生活水平不断提高的需求相一致, 把可持续发展理念作为指导方向, 以保护土地整体生态经济系统为前提, 在土地生态环境允许的范围内进行土地整理活动。
6.2 指标体系科学性
土地整理实施过程中, 由于土地整理受经济的驱动, 而且政府作用痕迹明显, 因此其带来的经济、社会、生态、资源、环境等多方面的影响更强烈一些, 所以对这些方面进行定期跟踪评价;因土地整理毕竟是人类按照自己的意愿对自然的整改, 势必会产生一些负面影响, 因此应以科学理论为指导采取科学方法, 对农用地整理产生的促进作用和负面影响分别进行研究, 建立科学的农用地整理综合效益评价模型, 进一步优化指标的量化方法, 减少评价过程中的主观性, 提高农用地整理生态效益评价的科学性和客观性。
6.3 管理方面
农用地整理是政府为改善农民的生产生活条件而实施的重要举措, 因此, 务必要在准备环节、规划设计环节、报批环节、实施阶段和结束阶段加大加强行政监督管理, 制定严格的实施管理方案, 减少农用地整理项目进展中各个环节可能出现的纰漏, 并对农用地整理项目进行分类, 按照类型和目标建立系统的指标评价体系。
6.4 加强公众参与力度
综合用地 篇6
目前,中国许多大城市都在积极规划和建设城市轨道交通系统,并以此为契机调整城市空间结构。同时,随着 “TOD”(Transit Oriented Development)、“SID”(Station Integrated Development)、“PMD”(Metro Property Devel- opment)的建设模式逐步被引进,轨道站点周边地区综合开发成为大城市交通发展和城市建设的重点领域与趋势。 但目前大部分城市的轨道交通建设缺乏与沿线用地一体化规划,轨道交通车站作为轨道交通客流唯一的出入口, 其周边的用地规划合理与否严重影响轨道交通车站的有效运营及对活动于车站地区的居民产生不可估量的作用。
在理论研究上,J.J.Lin和C.C.Gau［１］研究基于最大限度地提高地铁乘客人次、最大化居住环境质量、优化土地开发社会公平的多目标规划;Robert Cervero和John Landisye［２］也曾对美国BART地区的25个车站做调研; 国外对轨道车站地区用地规划研究主要考虑如何增加轨道交通客流以及适当考虑环境、社会效益。国内潘海啸教授［３］以上海市为例实证分析了城市轨道交通站点地区的用地情况。马小毅［４］以广州市为例分析城市轨道交通站点沿线土地利用的性质结构、开发强度和次序,陈卫国［５］探讨轨道交通车站地区地块合理开发强度,此外,晏克非、 于晓桦［６］等研究基于SID开发高铁枢纽车站建设条件及其影响。从我国的研究现状来看,对于轨道交通车站地区如何规划缺乏相应标准和规范,也没有专门的法规条例进行用地开发及交通设施建设方面的规范和量化指标控制。 基于此,本文构建了基于客流双向平衡的轨道车站地区用地综合开发模型与算法,提出在轨道交通周边地区综合开发的优化控制方法。
2轨道车站地区用地综合开发
轨道车站地区用地综合开发是指通过城市设计的协调,衔接城市圭划与轨道交通规划,将多种城市功能(其中包括交通功能、商业功能、办公功能、居住功能等)与轨道车站的设计、建设与开发相结合,从而充分利用轨道车站所聚集的大量人流,所提供的交通可达性,以及由此创造的公共活动与区位经济优势,来推动城市开发与旧城更新-从而实现城市的可持续发展［７］。
客流双向平衡的综合开发则意味着该车站地区按客流平衡原理合理布局各类功能用地,考虑轨道车站地区社会、经济与环境效益,以合理开发密度进行土地开发,形成紧凑型用地布局,节约土地资源;轨道车站地区实行综合开发考虑的是步行合理范围内的用地开发,合理的功能布局将减少车站地区不必要的出行,并使得该地区吸引与产生客流相互平衡,缓解目前大部分轨道站点呈现单一的吸引特征与产生特征,造成出发或到达车站客流异常拥挤并引起某种程度上的资源浪费。
3基于客流双向平衡的轨道车站地区用地综合开发模型
3.1基本假设与模型的构建思路
本文采用如下基本假设:1车站地区范围指以车站为中心、500m为半径的区域;2各类用地的出行生成率(或称原单位)以及轨道交通分担率已知。美国ITE的《出行生成率手册》中给出的出行生成率不符合中国城市情况, 出行生成率与轨道交通分担率需要考虑用地类型、用地规模、与轨道车站的距离等诸多因素,且各城市不一,一般, 通过现状资料调查,对各类用地分类别进行统计分析获取出行生成率与轨道交通分担率。
用地规划模型要能支持用地布局方案设计,需要得到四个结果,即:1各地块的用地类型;2各类用地的面积; 3各地块与轨道车站的距离;4各地块中各类用地的容积率。
以上四个结果,应实现的目标:1该车站地区客流产生与客流吸引平衡;2保证土地适度开发;3减少环境污染;4保证土地开发的社会公平性。
3.2模型的构建
根据以上建模思路,采用客流产生与客流吸引平衡原理,即以此平衡条件为优化目标,其它目标为约束条件来构建基于客流双向平衡的轨道车站地区用地综合开发模型。
(1)决策变量
根据模型的必要输出结果,确定各地块土地使用类型、与轨道车站的距离、面积以及容积率等四类决策变量。 为了建模的方便,将轨道车站地区进行网格化,生成一定大小的单元格。考虑到每个单元均可被独立开发,单元面积不可过小,可将网格设置为50m×50m［１］。
设i,j分别为单元格的的行和列,则(i,j)对应一个单元格,在此基础上,定义三类决策变量:
rｉｊｋ为(i-j)地块采用第k种用地类型的容积率
Sｉｊｋ(i-j)地块第k种用地的面积
轨道车站地区的用地类型可参照国内城市用地分类标准,根据实际选择适当的用地类型,如表1所示。
(2)目标函数
模型中目标条件是要使产生客流(设为Qｐ)与吸引的客流量Qａ平衡,即在数量上相等,Qｐ=Qａ,该目标条件等价于求QｐQａ最大值,即:
其中,P为该车站地区的交通产生量;A为该车站地区的交通吸引量;t为该车站地区轨道交通方式的分担率。
由交通需求预测理论可知,城市交通系统的总出行量,可以用人口原单位法、土地利用原单位法、GDP原单位法等进行计算和预测［２］。这里取土地原单位法,得
式中,Sｉｊｋ为(i-j)地块第k种用地功能的土地面积;pｋ为该车站地区第k种土地功能的出行产生原单位;qｋ为该车站地区第k种土地功能的出行吸引原单位。
综上所述,模型的目标函数可表示成:
其中:tkij为(i-j)地块k类用地轨道交通方式的分担率;tk0为距离车站100m范围内k类用地轨道交通方式的分担率;KR为距离车站中心R的地块轨道交通方式分担折减系数,
(3)约束条件
1开发强度限制
容积率:
其中:rkmin为第k种用地最小容积率;rkmax为第k种用地最大容积率。
梯度开发限制:与轨道车站的距离不同,所采用的开发强度也不同,距离越近,容积率越高。
总建筑面积限制:
其中:Mｍａｘ为最大建筑总面积。
2公益性用地及土地利用均衡性限制
绿地的比例限制:
其中:βｍｉｎ为绿地最小占地率;A为轨道交通影响区总面积。
交通设施的比例限制:
文化娱乐用地限制:
其中:rｍｉｎ为文化娱乐最小占地率。
混合使用程度限制:
其中:Hｍａｘ为每块地的最大允许类型数。
用地类型数量平衡约束:
3环境污染约束
其中:Eｋｍ为第k种用地的年m类污染产生量;Gｍａｘｍ为年m类污染最大允许产生量。
4社会公平性约束条件
为保证区域内利用轨道交通的相对公平性,各地块至轨道车站的平均步行距离不能相差太大［３］。
其中:为(i-j)地块至轨道车站的平均距离;D珡为各单元地块至轨道车站的平均距离;Dｍａｘ为最大允许平均距离偏差。
此外,公平性还可根据实际需要通过其它指标反映, 如不同片区与学校、娱乐中心、公园等公共服务中心的距离来衡量。由于篇幅限制,不再赘述。
3.3模型求解
本文模型为混合整数多目标规划模型,且两个目标不一致,实现其中一个目标可能要以牺牲另一个目标为代价,两个目标不能合成一个目标按照单目标方法求解,因此该模型不存在唯一最优解,本文使用遗传算法求解。
(1)编码设计
根据变量类型,对用地类型变量采用二进制编码,其它变量采用实数编码。当每个单元格的最大用地类型为4时,则每个单元格对应的编码如下:
在用地类型编码中,如为1,则对应一个用地类型,如为0,则不规划相应的用地类型;容积率和用地面积的编码表示其真实值。
(2)适应度函数
适应度函数采用如下表达式:
(3)初始种群
随机产生初始种群。
(4)约束处理
从初始群体中随机挑选2个个体,判断个体是否为可行解,可行解计算其适应值,而不可行解计算其超出约束的程度,然后按规则进行比较:1可行解进行比较时,适应值高的可行解个体被选择进入下一代的概率大。2可行解与不可行解比较时,可行解以更大概率进入下一代。3不可行解之间比较时,超出约束程序小的以更大概率进入下一代。
(5)遗传操作
1选择操作:对所有待选个体首先将可能性按适应度由高到低排列,不可行解按超出约束程度由小到大继续排列;然后按轮盘式进行选择产生后代。2交叉:设定交叉概率Pｃ,设种群规模为n,即种群中有期望值Pｃn个染色体来进行交叉操作。3变异:按照变异概率Pｍ选取染色体的某个位置实行变异,设种群的规模为n,则表明总体中有期望值为Pｍn个染色体用来进行变异操作。
(6)停止准则
定义进行选择、交叉、变异的子代操作最小迭代次数X,当子代数目超过X时,算法结束。
4实证研究
本文选取长沙轨道交通规划5号线的塔山路站为例, 该轨道站点地处滨江新城商务核心区,是片区的经济、娱乐中心,根据规划,该站适宜进行综合开发。
通过对该车站地区的用地进行统计,发现车站500米范围内用地居住用地比例偏高,根据本文提出的基于客流双向平衡的轨道车站地区综合开发模型,对塔山路站地区进行用地布局的优化更新。
将塔山路站在其半径500m辐射范围内,按照50m× 50m的单元格进行划分,如图2。
根据长沙市实际情况,预测轨道交通在交通系统中的分担率为Rｉｊｋ=0.25~0.50,各类用地的分担率情况见表3。(表中分担率数值为离车站半径100m内情况,100 ~500m范围采用系数K折减。)［４］
本例中,最大建筑面积Mｍａｘ=1500000m２,绿地最小占有率βｍｉｎ=0.15,文化娱乐最小占地率γｍｉｎ=0.1,混合用地,四种混合用地分别为商业用地、行政办公用地、文化娱乐用地、住宅用地。为简化计算,将每个单元混合用地程度设置为1种,该种用地的面积为单元格总面积的75%,其余25%用地为绿地、交通与其他服务设施用地;不考虑环境约束与社会公平性约束。
采用Matlab编程,迭代次数为3000次,得到结果,用地重新优化布局图如图3。
重新优化后的用地布局较优化前更为合理,各类性质用地功能混合,商住比例合适,其综合开发为塔山路轨道车站建设、运营提供科学的保障,为该地区创造最优效益。
5结语
综合用地 篇7
随着城镇化的不断推进,我国城市建设进入了快速发展的新阶段,由此造成了土地储量下降、人居环境恶化等问题。随着我国城镇化和工业化的推进,一方面城镇工矿用地需求急剧上升; 另一方面,人口增长带来的居住用地需求也不断攀升,在此背景下急需对城乡用地进行合理划分。
城乡用地综合分区是涉及到地形地貌、工程地质、 人为影响、水文气象、区位条件等要素的一个复杂系统工程,可为城市可持续发展这一战略提供科学依据,最终结果有助于实现合理利用土地,更好地保护城区周围的土地资源[1]。城乡用地的综合分区产生于空间管制的政策,开始是为了缓解城市建设用地与生态环境保护的矛盾,在城镇体系规划和城市总体规划中加入了空间管制的要求。2006年《城市规划编制办法》 中规定,中心城区总体规划应当“划定禁止建设区、限制建设区、适宜建设区、已经建成区,并制定空间管制措施”,对土地资源等各种自然因素的稀缺及空间差异性不能毫无节制地开发己经有了充分认识,从政策制度上保证了空间管制的顺利进行[2]。这一规定体现了用地适宜性分析的重要性,同时也扩大了用地适宜性的适用范围。当前我国空间管制划分标准并不统一,缺乏必要的管理措施,导致管理协调难度较大,不能实现空间管制由技术性分区到政策性分区的转变[3],未来对适建区的划定问题仍需进一步落实。
城乡用地的综合分区是建立在对用地适宜性评价的基础上,最早引入的用地评价方法是曼宁的地图叠加法, 以后麦克哈格对曼宁的研究方法进行了改进,提出了地图分层叠加分析法,即“千层饼模式”[4]。20世纪70年代后,地理信息系统被引入到城市规划领域的用地适宜性评价工作中; 90年代后,用地适宜性评价在国内外开展了一系列实践应用,适用范围从一般建设用地评定向特定项目评定、不同土地用途配置、土地开发时序分析等领域扩展。随着范围的扩展,评价过程变得复杂化,数据处理难度逐渐增加,处理方法也趋向多样化。
关于用地适宜性评价方法国内学者已做出很多尝试,目前国内常用的评价方法有定性评价和定量评价两大类,包括单因子评价法、最小值叠加法、多因子叠加法、潜力—限制性评价法。不同的模型有着研究内容、适用范围和优缺点,具体分析见表1[5]。
目前城乡用地综合分区常采用多因子叠加综合评价模型。通过研究发现,多因子叠加法的实质是对各个单因子进行定量分析之后确定各个因子之间的相对重要性,对结果影响程度较大的因子赋予较大的权重[11],并据此对各因子的评价结果进行加权求和。整个过程的核心是各单因子的图形化、网格化、等级化和数量化。在相关实践中发现,用传统的多因子叠加法进行用地分析时可能会出现这样的情况: 如果由于某一指标的影响使评价单元不能进行建设,而其他指标条件均适宜,那么最终综合叠加后很有可能这一评价单元仍被判定为适宜或比较适宜的建设用地,这样就会造成分析上的错误[12]。这是由于在对矢量因素栅格化的过程中,某些多边形边界很相近,就会产生细小的叠合碎片[13]。由于叠合碎片和因子权重的影响,使计算量增加,造成计算时的误差,导致叠加结果出错, 因此不能排除限制性因素对评价结果的影响。此外, 在进行城乡用地综合分区时,大多采用GIS软件中的识别断点、聚类分析方法,但以上方法属于电脑自动分类,可根据需要人为地进行调整。这一方法缺少科学依据,未考虑当地的社会发展规律、人口需求、政策变动等实际情况,其准确性有待商榷。
通过对上述方法的总结和评述可见,传统用地分区方法在某种程度上带有一定的主观因素,不能适应当地发展的实际需求,导致最终的分区结果可能存在一定问题,无法客观地反应城乡用地的真实情况。
2决策树基本原理
2.1研究原理
决策树就是将决策过程各个阶段之间的结构绘制成一张树枝状图,它一般自上而下生成,每个方案枝 ( 事件) 可能引发两个或两个以上的状态节点,从而导致不同的结果节点。其宗旨是利用分级的形式,对复杂的问题进行分类转化,使其成为简单问题,并逐步进行解决[14]。决策树的基本形式见图1[15]。
2.2研究应用
决策树主要应用于遥感影像的分类。作为一种数据挖掘技术,决策树在实际应用中具有灵活、直观、运算速度快等特点,经常用在遥感信息提取方面[16]。在土地利用分类过程中,利用决策树法构建模型可对土地分类结果进行快速解译,与同类方法相比具有较大优势[17]。决策树法可优先提取影响因素最大的因子, 作为定性的评价因子。在整个运算过程中,不参与统一的叠加,以免受到其他因素的干扰,最终直接应用到结果分析中,使研究问题既得到简化又提高了准确度。 在社会发展复杂性和多样性的背景下,决策树的应用领域将日益广泛。
对煤矿资源型城市而言,由于煤炭被过度开采,形成了若干个煤矿塌陷区,因此城市建设面临着城市建设用地扩张与生态环境恶化的双重问题。煤矿塌陷区具有很大的不确定性,利用传统的城乡用地综合分区方法容易在叠加时忽略这一因素的变化,导致对其他因子的评价结果较片面,从而影响评价结果的正确性。在这种情况下,可引入决策树法等科学合理的分析方法,制定清晰明确的划分标准,提取出对分区结果有影响的因素,将有影响的因素与其他因素进行综合分析,从而提高综合分区的科学性。因此,在城乡用地综合分区时可借助决策树的方法,提供解决问题的思路( 图2) 。
首先,采用目标导向的思维方式对问题进行剖析, 找出解决综合分区问题的关键点,并将其作为决策目标。其次,找出与综合分区相关的政策进行分析,确保政策的完整性和针对性。在此政策背景下,确定状态节点,将其分为限定性因子和非限定性因子两类。其中,限定性因子是指在规划中对决策结果至关重要的因子在进行用地综合分区时应优先考虑; 而非限定性因子是指对决策结果有一定程度的影响,但不能左右决策结果。第三,分层次分析各类因子,针对各类情况分别进行分析,制定明确的划分标准,先将非限定性因子进行叠加,得出用地适宜性的分值,再将限定性因子与之叠加,得到决策结果。
3研究区域与研究方法
3.1研究区域
凤台县位于淮河中游,淮北平原南缘,拥有丰富的矿产资源,尤其是煤炭储藏较大,可开采储量高达100亿t,属于两淮煤矿开采区的范围。由于大规模地开采矿产资源,在该区域内地表发生塌陷,出现采煤沉陷区,导致附近的村庄、农田等都出现了塌陷水域,随时有被水淹没的危险,同时矿区的植被也因为频繁的采煤活动而遭到破坏,这一系列变化引起矿区原有的生态环境失衡[18]。凤台县属于生态环境较脆弱地区, 总体来说土地使用情况十分复杂。
3.2数据来源
数据来源主要有以下三类: 1地图资料,包括相关规划图( 包括行政区划边界、城市总体规划图、2011年土地利用总体规划图等) 、CAD图件( 凤台县1∶ 10000地形图80系、凤台县县域土地利用现状图) 、遥感影像( LANDSAT8遥感数据,成像时间2013年8月) 。2自然环境资料,包括地形地貌、土壤地质、动植物资料。 3社会人文资料,包括城市发展资料、人口、经济、统计年鉴、煤矿塌陷区范围等。
3.3研究方法
本研究借鉴麦克哈格的“千层饼模式”进行用地适宜性评价,在此基础上利用决策树进行综合分区,主要包括以下四个步骤( 图3) : 1基于评价模型,构建用地适宜性评价体系和城乡用地综合分区空间数据库。 2对非限定性因子进行用地适宜性评价。确定影响因子的权重,对其赋予不同的等级值,并进行叠加分析, 最终得到城乡用地适宜性的评价分值。3用决策树法进行分析。依据评价分值,结合城市限定性因子与城市空间供给潜力,利用决策树法的相关规则划分为四区。4对综合分区结果进行统计分析,并提出城乡用地综合分区的保护与开发方案。
4结果分析
4.1非限定性因子评价
基于麦克哈格的用地适宜性理论和生态规划方法,从人文条件、自然条件和生态条件三个方面进行分析,选取对凤台县用地适宜性有显著影响的土地利用、 基本农田、交通廊道、坡度、高程、水域、自然保护区、植被覆盖等作为非限定性因子,由此构建评价体系。借助YAAHP软件,利用层次分析法构建判断矩阵。在不同层次上,将各因子进行两两对比,构建判断矩阵, 经过矩阵运算,最终得到各因子对目标层的总权重值和总排序,见表2。
依据评价体系划分的8个非限定性因子,对其进行分析与打分评价,见图4—11( 封二) 。上述非限定性因子评价分值采用1、3、5、7、9五个分值指数,对应高生态适宜、较高生态适宜、中生态适宜、较低生态适宜、 低生态适宜五个等级,得分越低对人类发展的限制程度越低,同时生态敏感程度也越低。据此将描述性的等级信息转换成土地适宜性指数,以此建立单因子评价栅格数据库。在上述分析的基础上,对各因子进行叠加分析,得到用地适宜性评价图,见图12( 封二) 。
4.2限定性因子评价
针对资源型城市的特殊性,限定性条件主要为相关政策限制因素和对城乡用地选择有影响的因素,包括煤矿塌陷区、井田范围、水域、自然保护区、交通廊道、电力廊道、人口发展潜力等。为了便于分析,将限定性条件分为现状因素和未来因素两方面,对应的具体内容见表3。主要是: 1现状因素。现状的已建区主要是指现状县域的建设范围。现状的限制建设区包括现状的交通廊道、电力廊道,交通廊道包括铁路和公路区域,电力廊道包括在110k V、220k V、500k V的高压线周围设置一定距离的限制建设区。其中,110k V、 220k V、500k V的高压线两侧分别设置15m、30m、60m的隔离带。现状的禁止建设区包括现状的塌陷区范围、现状水域内部和自然保护区内部。我们将所有现状的限定性因子进行叠加,得到现状限定性因子分析图( 图13,见封二) 。2未来因素。未来限制建设区包括未来的井田范围,在这一区域应限制大型工程建设。 未来禁止建设区包括2020年沉降线范围内的塌陷区域,这一区域存在较大的安全隐患,给生产生活带来很大影响。我们将所有未来限定性因子进行叠加,得到未来限定性因子分析图( 图14,见封二) 。
4.3决策过程
在用地适宜性评价分值的基础上,根据现状因素和未来因素对限定性因子进行分类,首先,提取已有的建设用地作为已建区,同时提取出现状因素中存在的限建因素、禁建因素以及其他因素,分别进行决策,划分适建区、限建区和禁建区; 然后在上一步决策的基础上提取未来因素中可能的限建和禁建因素再次进行决策,并利用镶嵌方式进行用地叠加,最后通过重分类得到评价结果,具体决策过程见图15。
4.4城市空间供给潜力分析
在根据决策树法进行分区的过程中,需要注意规划区的范围,包括主要集中在县城及其周边城镇化水平较高的地区,以非农业人口为主,不考虑周边乡镇的用地综合分区情况。在划分适建区时,需要根据适度人口来预测城乡用地的适度规模。凤台县在总规中确定规划期末规划区内的适度人口为643029人。根据100m2/ 人的适度人口规模计算规划区的适度规模,得到已建区和适建区的规模总面积为6430. 29万m2,结合已建区的面积计算适建区的面积。限建区和禁建区的划分方法仍按照现状因素和未来因素的分析进行划定,直接根据GIS中属性表的比例计算它们所占的面积,由此可较准确地计算出四类分区的面积。
4.5用地综合分区指引
根据决策树法方法确定综合分区的标准,最终得到规划区范围内已建区、适建区、限建区和禁建区的范围( 图16,见封二) ,并对其进行面积统计,见表4。
从以上的分析结果可知,四种类型用地的比重分别为: 11. 4∶ 21. 2∶ 50. 8∶ 16. 6,面积大小的次序为: 限建区 > 适建区 > 禁建区 > 已建区。其中,已建区和适建区主要位于县城周围,呈集中式布局,禁建区与生态保护联系非常紧密,限建区则处于过渡位置[18]。县城南部和北部有较好的建设基础,符合城市建设要求, 因此可作为县城的扩展方向。城市西北部有若干煤矿塌陷区,不利于城市发展建设,因此将其作为禁建区。 研究结果可为进一步进行城乡用地建设提供科学合理的决策依据。
5结论
运用决策树的相关方法,可结合多因子加权叠加评价模型,避免常规方法叠加时容易出现的错误。评价时将土地利用、基本农田、交通廊道、坡度、高程、水域、自然保护区、植被覆盖等作为非限定性因子,将煤矿塌陷区、井田范围、水域、自然保护区、交通廊道、电力廊道、人口发展潜力作为限定性因子,结合对两类因子的评价,构建评价指标体系。以GIS技术为支持平台,将评价结果以地图的形式表现出来。
利用决策树对城乡用地进行综合分区,充分考虑了煤矿塌陷区等限定性因素,弥补了传统用地适宜性评价体系的缺陷。同时,从资源型城市的实际情况出发,增加了决策的合理性和科学性,为资源型城市建设用地的选择提供合理的依据。此外,能有效减少主观因素造成的失误,提高用地综合分区的效率,使约束条件、评价权重的调整变得简单灵活,确保最终结果具有科学性,更加符合城市发展的需要。
图4 风台县土地利州分析
图5 凤台县可达性分析
阌 6 风台县交通廊道分析
图7 凤台接坡度分析
图1 2 用地适宜性评价
图1 3 现 限 性 子 析
图1 4 宋 限 性 子 析
图1 6 凤台觇划区内四丨R划分
摘要：针对城乡用地供需矛盾日益突出的现状,以合理划分城乡用地为目标,对城乡用地综合分区的相关方法进行梳理,提出基于决策树的城乡用地综合分区理论体系,构建在GIS技术平台的支持下对限定性因子和非限定性因子分别进行评价的方法。在此基础上,以安徽省凤台县为例,采用决策树法对煤矿资源城市进行综合分区,并对研究结果进行分析和评价,该方法可为未来资源型城市用地综合分区的实际应用提供参考。
综合用地 篇8
5月11日, 国土资源部发布《2011年全国住房用地供应计划公告》。该《公告》将各地上报供地计划汇总并公示:2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷, 与2010年全国住房用地供应计划 (18.47万公顷) 和实际供地量 (12.63万公顷) 相比, 分别增加18%和72.6%, 是前两年 (2009-2010年) 年均实际供地量 (10.17万公顷) 的两倍以上。
全国总体情况:保障房建设用地计划供应翻倍, 商品住宅用地计划供应大幅增加
当前, 房地产市场调控的两个方面分别是加大供给和抑制需求, 在抑制需求方面, 之前已经出台限购令、房产税等相关政策, 接下来要做的就是供给方面要切实到位。要增加住宅供应量, 土地是关键。从全国总体情况来看, 2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷, 与2010年全国住房用地供应计划 (18.47万公顷) 和实际供地量 (12.63万公顷) 相比, 分别增加18%和72.6%, 超过前两年年均实际供地量 (10.17万公顷) 。
自2005年以来, 住宅用地供应数量经历两个阶段, 2005年-2008年, 住宅用地供应量在5万公顷左右 (四年平均水平为5.4万公顷) , 且除2007年外均在6万公顷以下。到2009年开始加速增长, 今年住宅用地供应计划达到2009年实际供应量的三倍, 规模空前, 商品住宅用地计划供应14.05万公顷, 比2010年实际供应增加51%, 是2005-2008年各类住宅用地平均供应量 (5.4万公顷) 的2.6倍。
土地供应不足是此前几年房价快速上涨的重要原因。根据统计局数据, 2005-2009年, 全国商品房销售面积从5.55亿平米增长到9.47亿平米, 累计增幅为70%, 而开发企业土地购置面积3.83亿平米下降到3.19亿平米 (万公顷) , 累计降幅为16.6%, 其中2005、2006、2009年三年均下降。2010-2011年, 全国住宅用地供应计划继续大幅增长, 在中央政府各项政策的保证下, 预计各地土地供应计划将取得较高的完成率, 这将大大保证未来几年的住宅供应。
2011年, 中央政府将保障性安居工程建设提到新的高度, 为确保1000万套保障房建设任务完成, 保障房建设用地供应计划也大幅增加。2011年全国计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷, 占住房用地供应计划的35.5%, 与2010年实际供地3.24万公顷相比, 增加138.9%, 接近住宅用地总体供应计划增幅的2倍。
分省市情况:多数省市保障房用地计划供应增幅超过商品房
数据来源:CREIS中指数据、国土资源部数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理
数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2010年, 全国共30个省区市 (不含西藏和新疆建设兵团) , 热点省市用地供应计划落实较好, 北京、天津、上海、湖南住房用地供应计划完成比例分别为101.0%、135.9%、105.6%、120.9%, 超额完成计划;江苏、浙江、海南、宁夏完成比例分别为98.9%、83.9%、95.3%、82.1%;另有5个省市完成比例在50%以下。
2011年, 各省市住宅用地供应计划均有不同程度增加。由数据可以看出, 增幅比较大的省市, 多数是2010年计划完成比例比较低的省份, 如增幅最大的两个省份吉林、山西, 增长率分别为194%和169%, 而去年的完成率分别为53.3%和41.5%。在去年, 北京、上海等完成情况较好的热点省市其供应量比较稳定, 增幅较小。
2011年各地保障房用地供应计划占比平均值由去年的29.6%上升到37.4%, 其中占比超过50%的省市共有6个, 新疆和青海占比最高, 分别达到70.9%和66.4%, 北京为52.2%。从保障房用地计划供应增幅来看, 湖南省增幅最大, 比去年实际供应量增加3倍多, 吉林、陕西、湖北都增加2倍多, 其他省市增幅也超出以往, 充分显示了今年地方政府对保障性安居工程建设的重视。
相比保障房, 商品住宅用地供应计划增幅较小, 但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陕西6个省市增幅超过100%, 其中, 海南增幅最大, 达到217.7%。增加供给, 尤其是中小套型商品住宅的供给, 仍将是房地产调控的主要方向。
数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理
保障房用地供应计划单列, 实行责任制
2011年中央将1000万套保障房建设计划分给各地方, 并签订“军令状”确保地方政府落实, 保障房用地供应也实行责任制。2010年保障性安居工程用地计划供应6.58万公顷, 实际供应3.24万公顷, 计划完成率不足50%。2011年保障房计划由2010年的580万套大幅增加到1000万套, 土地供应计划为7.74万公顷, 与2010年计划和实际供地相比, 分别增加17.6%和138.9%。为确保1000万套保障房用地供应到位, 保证1000万套保障房顺利开工, 国家加大对地方政府政策执行的监督力度。
1月, “国八条”要求各地在新增建设用地年度计划中, 要单列保障性住房用地, 3月, 国土部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》, 对国家对保障性安居工程用地实行责任制, 由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责, 将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示, 并采取措施加强检查督促落实。这些措施将为保障房建设用地供应提供有力的保障。
国土部在公布2011年住房用地供应计划的同日, 国土部官员还表示, 近日已下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》 (国土资电发[2011]53号) , 提出“密切关注苗头性、倾向性问题, 加强保障性安居工程用地管理, 维护良好的管地用地秩序”等要求, 进一步明确了保障房用地管理的相关要求。
综合用地 篇9
一、研究现状及趋势
我国工业用地政策先后出台了招拍挂政策、出让最低价政策、集约节约利用等政策。尽管相继出台了这么多政策,实际工业用地出让仍然以行政划拨和协议出让为主。刘卫东[1]指出低价出让工业用地可有效促进经济增长,土地开发成本、房产租金或土地拍卖价格可以作为工业用地标准确定的依据。有效评价土地利用效率可以从侧面反映工业用地出让方式的适宜性。现有的土地利用效率评价方法有很多,主要有杜邦财务评价、经济增加值、平衡计分卡,另外人们还使用一些数学方法,较为简单的数学方法如层次分析和因子分析,最常见的数学方法如数据包络分析(DEA)。较多学者[2,3,4,5,6]采用数据包络分析法研究各个行业的生产效率、利用效率等,杨海泉[7]等人以DEA为基础的CCR模型,并进一步扩展的BCC模型。叶涛[8]等人采用土地利用模型,从自然、经济以及政策条件三方面的变化对土地利用概率产生的影响进行分析。周沂[9]等通过2004—2008年城市统计面板数据研究了地理与城市土地利用效率之间的关系。杨勇[10]等人采用层次分析法(AHP)比较分析了经济开放条件下,对比内陆地区与沿海地区城镇化,研究了两地区的土地利用效率差异性。张荣天[11]等综合运用DEA模型、ESDA统计指数和Tobit模型,分析了长江经济带城市土地利用效率演变和驱动机制。
但目前关于土地利用效率的研究较少有针对工业用地效率的,同样关于重点研究城市中经济开发区的工业用地效率也较少。另外研究土地利用效率时DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法,但当存在非期望产出和过度投入时,采用该方法存在高估效率的现象。而DEA模型中的SBM模型弥补了这一缺陷,尤其在工业用地效率评价时可以将环境等负外部相应涉及到。故本文通过对比多种方法的适用性,结合研究对象的自身特点,准备采用SBM模型和BCC模型分析杭州市经济开发区工业用地土地利用效率。
二、杭州市工业用地现状分析
(一)杭州市工业用地供给量逐渐增加
通过杭州市2011—2014年的年度国有建设用地供应计划报告,从工业仓储用地、商服用地、住宅用地三个部分对比分析,结果发现工业仓储用地的供应量及比重在逐渐增大,2012年比重为11.58%,2013年比重为12.28%,2014年比重为15.68%,而商服用地和住宅用地的供应量及比重呈现减小趋势。
(二)工业用地“低价”出让现状
不同类型用地出让价格比较必须在区位相同的条件下才具有比较意义,区位不同会引起各种基础设施条件差异性。其次,两者价格会因为出让的时限不同而产生价格的差异,出让年限根据法律规定二者有一定差异性。另外居住用地出让为政府带来的是一次性收益,而工业用地出让属于多次收益,故政府从考虑吸引工业企业入住的角度会考虑低价出让工业用地,从而获得未来长期收益。通过对比2009—2014年工业用地和居住用地出让价格,通过计算得出居住用地价格是工业用地价格的33倍左右,这从侧面反映了现阶段工业用地出让价格呈现出“低价”出让模式。另外本研究通过采用基本地价公式计算出的基本地价和实际出让均价对比,确实发现实际出让均价低于基本出让价。
工业用地低价出让动机与两个因素相关,首先是低价出让具有引资作用,地方政府用过土地要素换资本要素的方式可获取投资的流入;另外是工业用地相关政策驱动,政府期望通过低价出让及地价变动影响土地利用效率、用地集约度和工业产业集聚度。地方政府为了保证财政收入,积极争取私人和外商投资,由于外商投资企业具有很强的流动性,故地方政府推出各项优惠措施吸引投资,于是提供廉价工业用地就是主要的手段之一。政府希望工业企业带来的经济效益弥补因低价出让产生的损失。
(三)杭州经济技术开发区工业产值占比高
1997年到2014年杭州经济技术开发区的产业结构中第一产业比重在1999年最高,也仅有2.6%,呈现逐年下降趋势;第三产业的比重从1997年的3.35%逐年上升到2014年的24.21%,表明服务业的发展优势。第二产业比重一直在75%以上,从1997年的96.65%到2014年的75.61%,呈现逐年下降趋势。因此杭州经济技术开发区的经济中心依然在工业上。
三、杭州经济开发区工业用地土地利用效率分析
(一)方法介绍
Tone提出了SBM(Slacks-based Measurement)模型,它综合考虑了各决策单元的投入与产出,解决了投入产出松弛的问题。基于此,本文采用在DEA模型基础上发展起来的且考虑非期望性产出的SBM模型,该模型可以更好地模拟在环境约束下,考虑投入变量、期望产出变量和非期望产出变量之间的关系,分析系统效率。
(二)评价指标建立
进行开发区工业用地利用效率评价既要注重研究区域土地的经济、社会效益,也应考虑土地利用过程中对环境产生的负效应。在指标选取时,指标分为三大类,分别为投入指标、期望产出指标和非期望产出指标。投入指标中重点选用了工业用地固定资产投入和工业从业人员数;产出指标中的期望产出指标选用了工业总产值、工业利润;非期望产出指标主要是指对环境有负效应的因素,本研究中考虑到工业废水排放量、工业废气排放量和工业固体废弃物排放量。但实际调研中发现,杭州经济技术开发区的工业废水排放达标率近几年都是100%,故不考虑这一指标,另外近几年的工业固体废物综合利用率均在92%以上,故同样不考虑该指标。以上数据均来源于2005—2014年杭州经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报和杭州经济技术开发区年鉴。
(三)土地利用效率计算并分析
采用SBM模型对国家级开发区—杭州经济技术开发区2007—2011年的工业用地效率进行分析。在SBM模型中包括两大类模型,一类是基于导向型的SBM模型,包括输入导向和输出导向。另一类是没有导向的SBM模型。
本研究通过多次对比研究区数据,选择SBM-Non Oriented模型和BCC模型对比计算。在BCC模型中没有考虑非期望产出,即环境污染指标。SBM-Non Oriented模型中考虑了非期望产出。若不考虑企业的非期望产出,采用BCC模型计算出2005—2014年杭州经济技术开发区的工业用地效率,其中2005年、2006年、2009年、2010年、2011年和2014年的效率值为1,其余四年的效率值均在0.9以上,这一结果表明在不考虑非期望产出因素下,工业用地效率均比较高。若考虑企业的非期望产出,采用SBM模型,2005年、2006年、2009年、2010年和2014年效率均为1,2007年、2008年、2011—2013年这五年工业用地效率均有下降,下降幅度较大的是2012年和2011年,分别下降了33%和31%。通过数据分析可以看出2011年和2012年工业企业的非期望产出相对较高。通过两种模型的十年效率值从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。
四、结论
本文以杭州经济技术开发区为研究对象,首先对比分析了杭州市工业用地价格、商业用地和居住用地价格,其次对比了开发区基本地价和实际出让均价,从而反映出杭州市存在工业用地低价出让现象。进而采用SBM-Non Oriented模型和BCC模型分别评价了2005—2014年开发区工业用地效率,高效的利用效率从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。在使用模型评价中,因为时序较短,不能采用更加丰富的指标,所以有些年份的效率值为1,在以后的研究中可以采用更多全面的丰富的决策单元,以便提高结果的有效性。
摘要：以杭州经济技术开发区工业用地效率为研究对象,以2005—2014年工业用地效率指标数据为样本,基于SBM模型和BCC模型,采用DEA-SOLVER Pro5.0软件,对比了杭州市工业用地、商业用地和居住用地价格,分析了开发区基本地价和实际出让均价,评价了2005—2014年开发区工业用地效率。研究结果表明,杭州市存在工业用地低价出让现象;开发区工业用地的高效利用,从侧面反映出低价出让工业用地的目标得以实现;非期望产出会影响开发区工业用地效率。
关键词：SBM模型,BCC模型,土地利用效率
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