用地开发

用地开发（共11篇）

用地开发 篇1

1 研究背景

土地开发强度是指一定区域土地利用程度及其累积承载密度的综合反映,通常用建筑面积、人口数量、就业规模、经济产值和物化投入等单项或复合指标来表达,具有多层次、多目的、多要素以及复杂性和动态性的特征。根据居住区规划设计规范的要求,居住用地开发还应考虑住宅建筑高度(层数)、间距、绿地率、人均绿地面积等控制指标。当容积率一定时这些指标能够大体上限定建筑密度的取值范围,因此本次开发强度研究侧重于地块容积率的确定。随着市场经济体制的不断完善,开发商追逐价值最大化的本性显露无遗。政府、开发商、普通居民三者在开发强度博弈中,居民处于弱势地位,如何保证普通居民公平的享有舒适居住的权利,在效率和公平的两难选择中寻找一个平衡点,是规划工作者研究的热点。

2 技术方法

本次研究使用ArcGIS的空间分析模块(Spatial Analyst)进行加权叠加分析,对结果进行重分类定性得出基本开发强度分区。

3 技术路线

本次研究试图通过宏观(上位规划指导、地方法律法规约束)、微观(规划区内功能配套及环境对各地块的影响)层面具体分析,自上而下与自下而上相结合,确定规划区居住用地合理容积率。同时进行典型地块开发强度校验,对其合理性进行验证。

4 开发强度研究

4.1 规划区简介

西安高新区草堂产业基地规划面积约15 km2,用地东侧与草堂旅游区相邻,用地南临秦岭环山旅游路,北至户县县城规划南界,西至南北七号路以东500 m,东至太平河,用地内现状主要为农田和村庄以及部分庞光镇建成区。现状用地周边主要道路有西汉高速、新环山旅游路、西户公路,现状用地内部有:户县东西六号路、东西八号路和南北七,八,九号路。

4.2 宏观层面

规划区主要功能为轻工业制造、产业研发、休闲活动中心及居住为主。西安高新区草堂产业基地总体规划对本区的定位为:“是集高科技产业园区及高品质人文社区为一体的综合产业园区,是西安市高新区未来发展的增长极。”

总体规划中对于居住用地指标的确定:“规划片区内居住总用地为198.67 hm2,占园区总面积的13.24%,大约可以容纳2.9万人。之所以按人口毛密度150人考虑,主要是考虑到秦岭北麓规划中基地所处位置为生态协调区,所以参考居住区设计规范而定出的较低的控制标准,其中可容纳居住人口约3万人。规划居住用地中中、小学占地约8.5 hm2。居住用地的容积率宜按1.2控制。”

4.3 微观层面

4.3.1 要素确定

本次选择交通、服务、环境三个准则,六项指标,见图1。

交通层面如果单就通行能力而言,环山公路通行能力最大,但是环山公路由于车速快、出入口较少,其对周边地块的影响较小。所以本次引入了交通承载力因素。交通承载力主要判断依据为四项断面宽度、交叉口数量、出入口数量、是否人车混行。根据以上四项标准选取区内交通承载力较高的道路。服务层面选择教育、医疗、商业三个指标,分析中以中小学、医院、商业区代替进行具体分析。环境层面,本区生态环境良好,南依秦岭东临太平河。本次评价中选取河流和绿地公园为主要影响要素。

4.3.2 要素评分标准

各要素评分标准见表1。

m

根据人体本次采用3个数据,步行5 min 400 m距离、步行10 min 1 000 m距离、公交车4站2 000 m距离来量化各要素的空间影响。

4.3.3 要素权重确定

本次采用层次分析法确定要素权重。通过要素两两对比,确定要素相对重要性,建立要素判断矩阵(见表2),求取矩阵特征向量及特征值,对特征值进行一致性校验后,归一化特征向量,即为要素的权重值。

4.3.4叠加计算

在ArcGIS空间分析模块中对上述要素进行加权叠加,得出初步开发强度分区结果。

5 规划开发强度分区

总体规划中对本区容积率要求控制在1.2。草堂园区位于秦岭北麓,结合《秦岭西安段环境保护规划》的要求,纬三路以南环山路以北容积率为0.5,东西八号路以南纬三路以北容积率为0.8对上面开发强度分区结果根据总规及环境保护规划的要求进行修正。

对容积率分区结果进行简单校核结果见表3。

总计建筑面积161万m2,总规中控制的3万居住人口,人均居住建筑面积53 m2,符合园区主要作为“高品质人文社区”的定位。

6 结语

本文通过由下而上和由上而下的研究过程,在严格遵守《西安高新区草堂科技产业基地总体规划》及《秦岭西安段环境保护规划》的前提下,运用ArcGIS手段合理确定规划区内各居住地块开发强度及容积率指标,避免了盲目依靠经验确定地块容积率的不足,让控制性详细规划更加科学合理。

参考文献

[1]韩政.控制性详细规划中土地开发强度控制探讨——以《南宁市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》为例[J].规划师,2009(11):33-34.

[2]王忠诚,李金莲.中心城区土地开发强度研究[J].江苏城市规划,2008(12):46-47.

[3]黄明华,郑晓伟.效率和公平视角下的小城镇开发强度分区研究——以陕西洛川城区控制性详细规划为例[J].城市规划,2009(3):53-54.

用地开发 篇2

乙方： 地址：

鉴于：

1、方拥有可开发用地，沪证地青字第008号。

A, 位于：

B, 地号：

C，用途：工业用地

D，面积：35762平方米

E，使用期限：2053年9月14日

2、政府同意甲方拥有的该地块进行第二次扩容开发建设。并批准建设容积率大于2.5及免 交新增容积率的土地出让金。

由于甲方为了其所拥有的土地进行二次开发建设的需要，与乙方合作，双方本着“友好、自愿、平等、互利”的原则达成如下协议：

第一条，甲方出土地与乙方合作。

第二条，乙方出建设资金与甲方合作。

第三条，按政府批准的容积率建设的总面积双方各50%分成。各方分成 的建筑面积如各自要出售，则因销售产生的全部税和政府费用各自承担。

第四条， 甲方承诺：

A、对名下的项目开发用地拥有完整、合法、有效的国有土地使用权和开发权。项目用 地已经取得合法、至今仍然有效的部分土地《上海市房地产权证》，编号为沪证地青 字(2004)第006738号。

B、对名下的项目开发用地拥有完全、排他的权利。该土地未设置任何质押、担保等及 其他第三者权利。因为第三方对本次土地开发提出任何权利要求而给乙方造成的损失，由甲方承担。

第五条， 乙方承诺：

A， 建设资金来源合法。

B， 建设资金出资进度满足建设施工的需要。如未能按时满足进度的需要，产生的损失 由乙方承担。

第六条， 甲乙双方同意本项目的开发、建设、运营全过程由乙方全权负责，甲方在申报政府批准文件过程中必须提供积极配合。

第七条、关于用工：

项目公司全部员工由乙方招聘。项目结束后由乙方负责解散。

第八条、违约责任：

本协议书一经生效，各方必须自觉履行，任何一方未按协议书的规定全面履行义务，应当依照法律和本协议书的规定承担责任。

第九条、协议书的变更或解除：

甲乙方经协商一致，可以变更或解除本协议书。经协商变更或解除本协议书的，双方应 另签订变更或解除协议书。

第十条、保密条款： 本协议各方应对本次合作的商业资料保密，但法律或行政法规要求或有关监管机构要求 其承担披露义务的除外。

第十一条、不可抗力：

1、不可抗力是指本协议各方所不能控制且不可预见，或者虽可以预见，但不可避免的妨碍任何一方全部或部分履行本协议的一切事件。此种事件只包括地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害以及火灾、爆炸、事故、战争、暴动、起义、兵变、社会**或动荡、破坏活动或任何其他类似的或不同的偶发事件。甲方和乙方确认，法律、政策因素构成不可抗力。

2、发生不可抗力，以致于任何一方的协议义务因这种事件的发生而无法履行，此种协议义务在不可抗力持续期间应予终止，履行期间按上述终止时间自动延长，不承担违约责任。

3、遭受不可抗力的一方应立即书面通知有关的对方，并提供不可抗力及其影响的适当的并经当地部门公证的证据。遭受不可抗力的一方还应采取一切必要措施终止或减轻此种不可抗力造成的影响。

4、如遇不可抗力，各方应立即协商，寻求公平的解决方法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。

5、如果不可抗力发生或影响的时间超过三个月以上且妨碍任何一方履行本协议时，任何一方有权求终止本协议项下有关各方的义务。

第十二条、通知与送达：

1、与本协议有关各方之间的.通知或其他通讯往来(以下简称“通知”)应当采用书面形式(包括送达、邮递、传真或电报方式)。

2、前款规定的各种通讯方式应当按照下列方式确定其送达时间：

A、任何以邮寄方式进行的通知均应采用挂号快件或特快专递的方式进行，并在投邮48 小时后视为已经送达被通知人(法定节假日顺延);

B、任何以传真方式发出的通知在发出并取得传送确认时视为送达，但是，如果发出通 知的当天为节假日，则该通知在该节假日结束后的第一个工作日视为送达;

C、任何一方的通讯地址、或通讯号码或被通知人如果发生变化，应当在该变更发生后 的7日内通知对方，否则对方对于其原通讯方式的通知视为有效通知。

第十三条、争议解决：

凡因本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，双方可通过友好协商解决。在协商不 能解决或一方不愿意通过协商解决时，任何一方可向项目所在地法院提起诉讼。

第十四条、本协议正本一式肆份，签署方各执一份，具备相同之效力。本协议自各方法定代表人签字并盖章之日起生效。

甲方(盖章、签字)： 乙方(盖章、签字)：

用地开发 篇3

近年来，湖南省积极贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，切实加强开发区用地管理，促进开发区节约集约用地。从2012年湖南省国土资源厅对全省78个省级以上开发区节约集约用地情况的评价结果看，湖南省开发区土地利用结构基本合理，土地开发利用效果良好，各开发区在发展过程中探索形成了一系列节约集约用地经验。

严格企业准入

为提高园区土地利用效率，湖南省开发园区纷纷制定了相应的企业入园标准，并实行企业入园前期管理政策。即根据国家产业政策、环保要求、工业项目相关控制指标和省市的有关规定，量体裁衣制定了适合土地实际情况的园区用地有关政策。对申请入园的项目类型及公司注册资本进行资格审查，由国土、规划、工业园区管委会等单位进行联合审查，管委会具体负责组织协调。积极引进符合国家产业政策、环保要求，符合“两型社会”建设要求，并与城市规划相统一的高附加值、土地集约的高新技术项目。

为进一步加强开发区工业项目招商引资工作，提高土地利用率，响应国家土地节约集约利用政策，湖南宁乡经济技术开发区管委会制订了《工业项目土地供应管理办法》，明确“五个不签”原则：投资规模少于2000万元、亩均投资强度低于150万元的不签；有圈地嫌疑的不签；年度内不能实现固定资产投入的不签；不符合环保要求的不签；缺少科技含量的不签。特别是对入园项目的用地面积、投资强度、容积率等都设立了刚性“门槛”。此外，该区严格按照《宁乡经开区工业项目投资合同若干规定》要求，在项目合同中对项目投资强度、税收贡献、建筑密度、使用权限和容积率、违约处理和退出机制等作出明确要求，规范签约行为，以切实提高合同履约率和土地利用率。

湘潭市九华经济技术开发区则紧紧围绕节约集约产业引进项目，核定入园项目的投资强度不得低于3000万元/公顷。目前，该园区已有汽车及零部件制造企业32家，电子信息产业企业24家，先进装备制造企业34家，而这三大产业均是节约集约型产业。以汽车及零部件制造企业吉利汽车为例，该项目占地仅49.67公顷，而2011年就累计完成固定资产投资43亿元，工业总产值67.35亿元，税收2.72亿元，投资强度达到6039万元/公顷，产出强度达到13560万元/公顷。

而对于不满足产业规划要求、低于该标准的项目，湖南各大产业园区坚决不予引进。引进企业后达不到该标准的，据实核减其供地面积，不符合供地目录和节约集约用地标准的不予供地。

促进产业集聚

依据国家和省政府对开发区产业政策和产业发展方向的要求，湖南各大产业园区制定了差别化和针对性的低价政策，对符合产业发展要求的建设项目给予支持，淘汰落后产业，通过科学适当的价格杠杆手段，结合不同产业的工艺和经营特点，引导其在不同的园区适当集聚，以期通过集聚效应，达到土地集约利用的目的。

宁乡经济技术开发区深入开展了产业普查活动，对投产企业按龙头型、骨干型、成长性、整改型、淘汰型五级分类标准分别落实扶植、整改、淘汰等措施，特别是对普查过程中清理出来的限制、低效用地，采取积极手段盘活或收回。首先，扶持虽遭遇经营危机但具有发展潜力的企业，园区引导有用地需求的高品质中小企业租赁其空闲厂房，以实现风险转移，摆脱发展困境。如恒丰实业建有标准厂房面积近8万平方米，在公司面临关门停产境地时，园区引进鑫汇塑胶5家中小企业租赁其厂房生产，目前恒丰实业和五家租赁企业发展势态良好。其次，对低效土地，园区促使其向第三方转让。某机械项目由于严重违反投资合同约定的相关条款，在终止该投资合同后，园区引进倍康卫生用品项目使用该地块，有效发挥了土地效益。

此外，各大园区还鼓励企业加强产业升级，形成园区内部产业链。经过十多年的发展，湘潭天易示范区原有的产业优势——机电制造和食品加工能力几近极限，产能基本达到顶峰，在这种形式下，开发区主动为园区企业提供便利政策，通过多种方式来促进产业升级和设备更新。一方面，积极鼓励企业增加固定资产投入，实现已有机器更新换代及新工艺、新技术的使用，使投入强度得到提高，如在企业设备更新升级阶段，对其税费进行相应减免，在其融资过程中，由园区为其进行担保，增加其授信额度等。另一方面，为降低企业物流成本，园区在交通较为便利的地方建立了物流中心，便于园区产品及时参与市场流通。

建设多层厂房，形成产业社区

为了充分利用有限的土地资源，提高投入产出效率，湖南省各大产业园区积极鼓励企业建设多层厂房，引进能在多层标准厂房生产的工业项目。目前，宁乡经济技术开发区已建成多层标准厂房8栋，共计1.6万平方米，可容纳高新企业12家以上。另外，正在建设的巨星高新技术创业园，占地200亩，规划建设多层厂房40多万平方米。

湘潭九华经济技术开发区则鼓励老厂房改造等设施向“空中要地”、向“间隙要地”，对企业在原有用地基础上建设3层以上标准厂房的按增资规模给予分层级财政奖励，充分调动企业“增资不增地”的积极性。以目前该园内韩国三星电子、全创科技等企业为例，这些企业全部按照3层标准厂房进行建设，节约用地50%以上。

按照《工业项目建设用地控制指标》，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总面积的百分之七。针对这项规定，各大开发区通过“招、拍、挂“方式在工业区内企业相对集中的地方规划建设生活配套产业新区。例如，已建成的三星产业社区，占地面积仅2公顷，建设面积4.5万平方米，可容纳一万多工人入住，解决了周围三十多家中小企业职工入住的问题。既为企业员工提高了舒适的生活环境，减轻了企业非生产性投资压力，又解决了失地农民的就业问题，也带动了开发区其他行业的发展。

另外，一些园区对被征地农民开始推行集中高层或多层住宅安置，将被征地农民安置纳入城市规划，采取公寓式安置模式，将生活安置与生产安置分离，实现农民安置房与城市住宅并轨。由园区统一建设高层住宅安置楼，集约利用生活安置用地，将节约出来的土地用于其他项目建设，在提高土地开发效益的同时，使土地的价值得到最大化。

（资料来源：湖南省国土资源厅地产管理处）

用地开发 篇4

本着从实际出发的角度, 以远郊型高铁站为着眼点, 综合分析影响高铁站片区开发的主要因素, 对远郊型高铁站片区土地开发模式提出合理化建议。

1 远郊型高铁站片区的界定及用地开发困境

1.1 远郊型高铁站片区的概念

根据高速铁路枢纽与城市空间布局的相对关系, 高铁枢纽站分为城市中心型、城市边缘型以及城市远郊型高铁站。远郊型高速站是指距离城市中心城区较远, 整个高铁站区相对于中心城区往往形成一个相对独立的区域。远郊型高铁站本身与周边影响范围内的城市建设用地共同构成了远郊型高铁站片区。

1.2 远郊型高铁站片区用地开发面临的困境

我国铁道部门在部分高铁线路的规划与建设过程中片面追求建设速度与运行速度, 要求高铁建设拆迁难度越小越好, 线路越平直越好, 因此倾向于将线路规划偏离城市, 避开对沿线城市地区的拆迁和既有站场的改造, 从而造成相当数量的高铁站点远离城市中心。在这种情况下, 要想充分发挥高铁的速度优势, 必须兴建更多的配套交通设施。然而我国多数中、小城市和部分大城市受到经济发展和规划水平的限制, 市内与高铁配套的交通设施建设相对落后, 或建设时序不合理, 能够在高铁站与市中心间建立起快速交通联系的城市并不多。而且很多城市内部交通拥堵的现象很严重, 使得设在外围的高铁站与市中心联系非常不便, 在很大程度上抵消了高铁本身速度快的优势。

2 远郊型高铁站片区开发影响因素

2.1 城市规模与城市人口

高铁站所在城市的规模、城市人口, 是高铁站片区用地规划的基础。城市规模越大、城市人口越多, 产生的客流量和潜在客流需求也越大, 对高铁站片区周边的用地开发提出的要求也越高。根据高铁站城市的地理条件、区域定位、经济水平、人口规模情况, 决定其高铁站的等级、规模、停靠班次、发车时间, 发过来也影响着高铁对城市发展的带动作用。设站城市的规模越大、定位越高, 高铁站的辐射和服务范围越大, 意味着更多的客流量带来的商业机遇、就业机会等;设站城市的规模越小, 高铁站周边的服务水平就越低, 因而无法形成高铁站片区与城市之间的相互推动作用。

2.2 城市的经济与产业

高铁站往往是一个城市的门户, 城市的经济与产业发展往往与城市发达的交通系统密不可分, 因此, 要对高铁站片区周边的用地开发提出相应的要求。根据国内外相关案例经验, 高铁站片区的开发往往根据城市自身的经济产业特点进行复合式开发, 充分利用便利的交通环境, 发挥城市自身的特色经济与产业优势。由于高铁站片区和所在城市的经济条件与发展策略不同, 应依托城市的特色产业和特色经济, 作为高铁客运站周边区域开发的定位分析。

2.3 高铁站与城区的可达性

高速铁路规划过程中综合考虑到整个规划路网的线型、建设成本等条件, 一些三类、四类高铁站往往设置在距离城市城区较远的远郊区, 即远郊型高铁站, 此类高铁站所在的城市经济相对落后, 导致高铁站片区的土地开发受到了一定程度的局限。由于高铁站设置在现状建成区较远的远郊处, 一定程度上限制了高铁周边地区与主城之间的互动。一方面, 区域性的交通设施难以带动城市的发展;另一方面, 高铁站片区无法依托城市现状基础设施进行整合开发与利用。因此, 加强高铁站片区与城市中心城区联系的便利程度是高铁站片区开发成功必不可少的条件。以横滨为例, 车站位于市中心北部约70 km, 从1974年建成到1989年15年间, 平均每天的客流量只有1万人, 车站周边的开发也并不理想, 但是1989年后客流量有了明显的飞跃, 达到2.7万人, 周边的新区也开始逐渐形成, 造成这种变化的重要原因是建设了一条连接新站与城市中心的地铁。

2.4 城市管理者的开发策略

城市管理者的开发策略往往是影响高铁客运站片区开发的重要因素, 由于政治层面以及经济层面, 地方政府无法完全决定高铁站所在位置, 面对高铁站现实的区位条件, 城市管理者不应过多去炒“高铁站”概念, 求大求全, 而应从城市特色出发, 研究出符合城市发展实际的高铁站片区开发策略。

3 结语

高铁站片区的建设与开发是我国未来公共基础设施投资建设的重点, 在不同程度上影响着城市的发展。从设站城市的客观条件出发, 对站区进行分级分类, 是准确定位高铁客运站周边区域的开发目标、合理制定开发策略的前提。分析出影响远郊型高铁站区用地开发的主要因素, 找出我国目前远郊型高铁站片区开发存在的普遍问题, 对我国未来远郊型高铁站片区的健康有序开发十分重要。

参考文献

[1]王兰, 王灿, 陈晨, 等.高铁站点周边地区的发展与规划—基于京沪高铁的实证分析[J].城市规划学刊, 2014 (7) .

开发区建设用地问题及对策 篇5

贵州省红果经济开发区建设用地问题及对策

一、开发区利用土地及建设发展的基本情况

二、提高土地利用效率的主要做法和基本经验

三、开发区建设用地存在的主要问题

四、保障开发区利用土地的对策和建议 编制单位：贵州省红果经济开发区管理委员会 二00五年六月二十四日

一、开发区利用土地及建设发展的基本情况 ㈠开发区地理位置、自然条件和经济社会发展概况 红果经济开发区成立于1992年8月，1995年经黔府发 〔1995〕36号文件批准升格为省级经济开发区。红果经济开发区位于贵州省西部，地处滇、黔、桂三省（区）结合部的中心位置，东距贵阳380公里，西距昆明250公里，南距南宁和北成都均在500公里左右，距北海出海口700公里。南昆铁路的建成，使其成为西南腹地的出海通道。现有320国道、贵昆铁路盘西支线、南昆铁路贯穿红果经济开发区境内，水柏铁路、内昆铁路、株六复线的建成以及正在修建的镇胜高速公路和拟建的毕水兴高等级公路，使红果成为西南三省距出海口最近的交通枢纽城镇。红果属亚热带夏湿春旱温暧气候区，年均气温14℃至15℃，冬无严寒，夏无酷暑，雨热基本同季，享有“小春城”的美誉。随着盘江煤电（集团）公司和盘县党政机关的搬迁，经过十多年的开发建设，地方经济迅速增长：国内生产总值从1992年的6036万元增加到2004年的7亿多元；财政收入从203万元增加到7500万元，个体工商户从90户增加到1600多户；私营企业几乎为零增加到400户，红果已成为盘县的政治、经济、文化和交通中心。㈡土地利用现状

1、开发区规划情况。1997年5月，开发区管委会组织编制了红果经济开发区暨红果镇土地利用总体规划，通过上级验收，在与城市总体规划及盘县土地利用总体规划衔接后，1999年经省人民政府批准实施。1997年8月，盘县人民政府及红果开发区管委会以土地利用总体规划确定的规模为基础，着手编制盘县县城（红果）总体规划，于1999年5月通过专家评审，2002年经六盘水市人民政府批准实施，规划总面积98平方公里，分为红果中心区、干沟桥副中心区及旧铺、砂陀、沙坡、火铺四个工业组团。经建设部报国务院批准，红果是贵州省在2010年前将要建成的7个中等城市之一，即2010年城市人口达到15万人，2020年达到25—30万人，纳入了全省城镇规划体系。现建成面积7.1平方公里，城区人口近7万人。

2、土地利用情况。开发成立以来，经有权人民政府批准，征用土地597.79公顷。在土地利用中，本着集约与开发并重，充分合理利用每寸土地的原则，进行有计划开发，彻底杜绝闲置荒芜耕地。对于征而未用的土地，继续由村集体管理、耕种；对于已批准的项目用地，项目资金未落实，未在规定时间开发建设的，依法收回土地使用权。㈢基础设施建设情况积极加大城市基础设施建设力度，城市基础设施完善，功能齐全，能满足10万人生产生活需要。在城市路网建设方面，建成宽五十米主干道，与宽四十米、三十米次干道及宽二十五米、十六米、九米的支道相互贯通，建成城市道路40余公里。在供水方面，建成日供水一万吨的自来水厂二个，日供水三千五百吨的水厂一个。在供电方面，已经建成二百二十千伏变电站一座、一百一十千伏变电站二座和三十五千伏变电站一座。通讯方面，程控电话已普及到千家万户，中国移动、中国联通的网络覆盖了开发区全境。文化教育方面，建成完全高中两所，职业学校一所，中小学校及幼儿园等三十多所。医疗卫生方面，已建成设五百张床位的盘江煤电（集团）公司总医院及设三百张床位的盘县第二人民医院以及规模私立医院五座。㈣相关项目建设情况目前已建成各类重点工业项目15个，总投入建设资金22.2亿元；在建项目9个，预计投入建设资金14.7亿元。㈤征拨利用土地情况严格执行《划拨供地目录》，对于符合划拨条件的基础设施、公益事业用地及其他用地，实行划拔供地。不符合划拨条件的，一律以出让方式供地。㈥基础设施建设投资情况及资金来源渠道开发区多方筹措资金，加大基础设施建设力度。十多年来，基础设施建设累计投入资金15.68亿元。其中地方财政投入4.65亿元；银行贷款投入5200万元；招商引资投入10.51亿元。

二、提高土地利用效率的基本做法和主要经验 ㈠严格执行国家法律法规及招标拍卖挂牌出让国有土地情况严格执行国土资源法律、法规，积极推进国有土地使用权有偿使用制度改革，充分发挥土地市场配置资源的基础性作用，建立公正、公平、公开的土地市场机制，规范国有土地使用权出让行为，盘活国有土地资产。2001年，开发区进行了首次国有土地使用权拍卖尝试，取得圆满成功。2002年，国土资源部11 号令下发后，除按国家政策对遗留问题进行处理外，新供应经营性土地使用权一律实行招标拍卖挂牌出让。开

发区管委安排国土、规划等部门对存量土地进行了清理，认真制定土地供应计划，按计划出让。截至2005年上半年，开发区共招标拍卖挂牌出让国有土地使用权80宗，面积357.6亩，收取出让金6086.65万元。通过招标拍卖挂牌出让，推进了土地集约利用，积累了更多建设资金，加快了开发过程。㈡加强开发区建设发展规划执行情况红果经济开发区作为盘县县城所在地，城市规模和城市框架已基本形成。在开发区建设发展中，始终坚持：一是严格遵守和执行国家省、市对开发区的建设发展要求，充分利用好开发区相关政策和灵活机制，明确目标，坚持正确的发展方向，做好新城建设。二是高度重视开发区规划和建设管理工作，确保开发区城市建设管理的规范运作，按照城市规划要求，分步实施。三是严格规划审查，按照城市规划功能分区及规划控制指标的要求，严格进行规划审查，不符合要求的，一律不予批准动工。四是针对历史因素出让地块碎小的情况，要求用地者联合进行整体规划、设计，树立城市形象，提高城市品位。㈢节约、集约利用土地的基本经验严格执行“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”的的基本国策，充分合理利用土地。一是加强建设用地预审。对各类建设项目严格执行国家规定的定额标准，提高土地利用效率。二是充分利用国有存量土地和原有建设用地，积极推进内涵挖潜和集约利用，盘活国有土地资产。三是加强批后用地监督管理，以免造成土地闲置和浪费。㈣充分利用企业土地存量和闲置厂房，积极开展招商引资，兴办各种企业所得的经济效益和基本经验在招商引资中，充分利用企业土地存量和闲置厂房，积极消化存量土地，提高土地利用效率。共节约用地500余亩，实现工业年产值 9000多万元。如：红果磷肥厂由于建厂时间早，原用地面积过大，部分土地长期闲置，为提高土地的综合利用效率，在厂区内闲置部分建成红果水泥厂，年产值达1476万元；投资2.5亿元的火铺矸石电厂座落在火铺矿的闲置土地上，该电厂正在建设中，投产后，年产值可达6623万元。㈤解决和安置失地农民的基本经验一是将征地补偿安置费及时足额支付给农户，从不拖欠；二是招工安置，几年来，共从被征地农户中招用环卫工人60余人；三是实行社会保障。报上级批准，对开发区内建设占地的村整体撤销建制，实行农转非，将其纳入社会保障体系；四是拆迁安置，规划农民街，由开发区统一规划设计、管理，对征地拆迁的农户统一进行安置。在居民住宅较集中的地方，作小区规划时，将拆迁安置纳入小区规划整体考虑，既解决拆迁农户安置问题，又提升了城市形象。同时积极与用地单位协商，将一些基础工程在同等条件下优先承包给被征地单位施工队伍；被征地农户进入农贸市场给予减免部分摊位费等。通过以上措施，尽管农民土地被征用，但收入稳步上升，生活水平稳步提高，干群关系融洽，有效地维护了社会稳定。㈥开发区建设对促进经济结构调整和在促进区域经济发展中所起的积极作用 ⒈开发区建设是城镇体系建设的需要。红果地处滇、黔、桂、川四省结合部，距周边的水城、曲靖、兴义等几个中等城市均在150—200公里之间，按照城市空洞理论，红果正处在这几个中等城市的结点上，经建设部报国务院批准，红果是贵州省2010前将要建成的7个中等城市之一。⒉通过开发区建设，盘县经济结构日趋合理。盘县既是农业大县，又是煤电大县，但第三产业发展滞后。随着红果开发区的建设，第三产业得到迅速发展。⒊盘活民营资本，非公有制经济得到迅速发展。开发区成立初，由于基础设施建设滞后，环境较差，盘县本地资金大量外流。通过几年的建设，大大吸纳了本地资金，有效促进非公有制经济的发展，盘活了民营资本。⒋极大地促进了当地经济的发展。通过开发区建设，红果的国民生产总值和财政收入较成立之初增长均在10倍以上。㈦在开发区建设中，创造就业机会，拓宽就业渠道，提供就业人数，促进第二、第三业发展的情况在开发区建设中，大力发展第二产业，以第二产业带动第三产业的发展。几年中，累计兴办第二产业86个，提供就业人数12000余人，兴办第三产业2000余个，提供就业10000余人，缓解了地方的就业压力。㈧建立现代企业制度的主要做法和基本经验土地资产处置是国有企业改制的重要方面，完善土地资产配置体系，发挥土地资产效益，显化土地资产，将会促进国有经济布局战略调整和国有企业战略改组，建立适应市场经济的现代企业制度。在企业改制过程中，积极参与，优质服务，认真做好土地产权界定工作及地价初审，几年来，共为盘江煤电（集团）公司、中国移动、中国联通、中国人保、中国财保作了产权界定和地价初审，保证了企业改制工作的顺利完成。㈨构建和谐社会的基本经验一是牢固树立科学发展观，切实保护耕地。严格实行耕地占补平衡制度，做到“占一补一”。严格执行国家产业政策，对一些限制性的项目限制供地；对国家禁止的项目，一律不予供地。二是坚持以人为本，建造安定、舒适的城市人居环境。加强城市管理，争创文明卫生城市，提高城市品位。三是规范市场秩序，对各种假冒伪劣产品及各种欺骗消费者的行为给予坚决打击。四是提高依法行政水平，切实推进政务公开，转变工作作风，提高工作效率，为群众办好事、办实事，维护群众合法权益，做到科学执政、民主执政。五是切实推进社会治安综合治理，严厉打击各种违法犯罪行为。

三、开发区建设用地存在的主要问题 ㈠征地补偿和保征企业进区的土地供应问题。征地方面，主要存在：一是开发区成立以前，红果仅为一个边远小镇，到处乱石林立，荆棘从生，当地经济以农业为主，经济结构单一，随着开发区的建设，产业结构日趋合理，生活水平得到提高，但由于受传统因素的影响，农民对土地的依恋程度仍然较高，征地工作难度较大。二是开发区承担着建设盘县县城的任务，由于不是独立的行政区域，管理体制不健全，征地工作得不到乡镇及村集体经济组织的全力支持，给征地工作带来很大难度。企业进区土地供应方面，由于企业用地选址的不确定性，有的企业在选址时，选用土地不符合国家耕地保护政策而无法进区。㈡土地补偿问题和土地转让过程中出现的问题征地安置方式单一，开发区虽对多渠道安置进行了一定探索，但安置方式相对单一，并未找到既符合本地实际又便于操作的安置方法。土地转让方面，2001年以前，许多党政机关搬迁时因无资金，在获取土地使用权后，采用联合建房或转让的方式操作，以弥补资金上的不足，给房地产市场调控带来一定影响。㈢工业项目建设用地比例偏低工业项目用地与其他用地相比，比例偏低，究其原因，主要是：一是自开发区成立以来，机构不健全，财政体制不独立，对进区企业项目配套的基础设施建设投入无法负担，项目进区的积极性有所影响。二是企业选址的不确定性，有的企业选址与国家耕地保护政策相悖而无法进区。三是按照县政府“以搬迁促开发，以开发促搬迁”的工作思路，开发区成立以来，为促进盘江煤电（集团）公司和盘县党政机关搬迁做了大量基础工作。随着两大机关搬迁红果，对办公、住宅用地需求较大。四是全面加强基础设施建设，保证基础设施建设用地，切实改善招商引资环境，为引进企业创造良好的投资环境。㈣开发区建设与土地供应存在的突出矛盾和问题红果开发区属自费开发，在国家未投入一分钱的情况下，完全靠经营土地来进行城市建设。在开发区建设与土地供应中，存在以下问题：一是资金不足，基础设施建设滞后，基础设施跟不上城市发展需要。二是上级下达的农用地转用指标较少，不能满足开发区对建设用地的需求，城市建设受到一定限制。㈤成片开发建设和保护基本农田建设的突出矛盾和问题主要是基本农田划定不合理。开发区以建设用地为主。以前进行基本农田划定时，由于对经济发展速度估计不足，建设预留地较少，确定预留地范围不合理，将开发区范围部分耕地划为基本农田，一定程度上制约了开发区的建设和发展。㈥治理整顿开发区和加快开发区建设的矛盾和问题国家提出治理整顿开发区，主要是原开发区设立过多、过滥，有的开发区大量圈占土地，造成耕地闲置、荒芜，对开发区进行整顿规范，同时给审核保留的开发区带来充足的发展空间，使开发区真正成为经济的增长点和改革开放的窗口。但由于在治理整顿期间暂停农用地转用审批，且对开发区审核时间较长。开发区一些资料齐全、资金到位的项目，因无法申报农用地转用和土地征收审批而无法动工，开发区建设几乎处于停滞状态。

四、保障开发区利用土地的对策及建议 ㈠新时期开发区建设的功能定位和产业发展方向按照国家、省、市对开发区的有关政策要求，结合红果在区位、能源交通等方面的优势实际和开发区社会发展的特点，红果经济开发区建设的主要任务是：建设盘县百万人口的政治、经济、交通文化中心；建设滇、黔接壤区域重要的交通枢纽；建设以能源开发为重点的加工、贸易、运输为基础产业的新型工业城市。㈡新一轮开发区建设产业用地的重点、规模和发展布局

1、城市及工业布局红果经济开发区分为红果中心区和干沟桥副中心区。干沟桥副中心区按照《干沟桥中心区详细规划》，主要布置盘江煤电（集团）公司各建设项目。红果中心区为盘县党政机关所在地，按照《红果开发区详细规划》，主要布置城市配套建设项目及交通路网。工业区的布局充分考虑工业生产对城市的影响和污染情况，对城市污染不大的工业尽量安排城市周围，并纳入城市建设规划区范围，进行统一规划运作。对城市有一定干扰污染，在达到环保要求后，避开城市主导风向，安排在砂陀、沙坡和旧铺工业区。同时加快现有的火铺、金佳两个工业区的发展。

2、交通用地布局在规划期间，建成镇胜高速公路、红果至威舍高等级公路，新建毕节—水城—兴义高等级公路。同时加大红果城市

对外交通主要干线如纸（厂）红（果）路、沙（陀）红（果）、西（冲）红（果）路的改造提级力度，改善城市对外交通结构。

3、其他项目布局随着开发区的建设，很多项目即将上马，由于项目建设具有非确定性，将根据具体情况和城市规划安排在：城市中心区、沙陀工业区、沙坡工业区、旧铺工业区和海子工业区。㈢调整开发区土地使用结构，压缩非工业和扩大工业用地比例的构想积极开展招商引资，结合本地资源、交通方面的优势，找准本地招商引资的重点，形成一批具有特色的工业引资项目。根据红果城市总体规划，开发区分为一个中心区、一个副中心区及四个工业组团。中心区以居住、办公用地为主；引进的工业项目主要安排在工业用地区，扩大工业用地比例。㈣以新一轮开发区建设土地利用总体规划的初步计划为依据，分阶段合理确定开发区建设用地规模和相关的项目建设计划根据城市总体规划确定的建设红果新城的发展目标，即2010年城市人口达到15万人，2020年达到25—30万人。从现在起到2010年，平均每年增加1.5万人，按人均建设用地100M2计算,加上相关配套设施，在2010年近期年预计需要建设用地1182公顷；2011年至2020年远期需1400公顷。(2010年前项目建设计划见附表七)㈤在坚持“更加珍惜和节约利用土地”的原则下，正确处理好开发区建设用地与保护耕地的关系，更好的提高土地利用率一是严格执行“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”的基本国策，坚持“在保护中开发，在开发中保护”的方针，认真执行土地利用总体规划和土地利用计划，实行土地用途管制，树立规划权威。能占用未利用地的，绝不占用农用地；能占用劣地的，绝不占用好地。二是严格建设项目用地预审。任何项目上马前必须做好前期规划和论证，做到高起点、高标准、严要求，根据国家有关土地政策，从投资强度，容积率及用地指标等方面进行严格审查，控制建设用地规模。三是积极推进内涵挖潜和集约利用，充分利用原有建设用地和废弃地。四是积极推进土地有偿使用制度改革，充分发挥市场配置资源的基础性作用，以土地供给引导土地需求，盘活国有土地资产。五是加大对土地违法行为的查处力度，严肃查处土地违法行为，杜绝乱占滥用和破坏耕地的行为。㈥正确处理开发区连片开发与保护基本农田建设的意见和建议一是合理确定开发区建设用地规模，根据当地国民经济和社会发展计划，合理确定各类用地规模及布局。二是加大土地的集约利用，提高土地利用率，严格执行国家制定的用地定额标准，以免造成耕地闲置和浪费。三是开发区主要以经济发展、城市建设为主，在开发区有限范围内，不划定基本农田，基本农田总量应从开发区所在县级行政区域整体进行平衡。㈦在开发区建设中如何加强建设和保护生态环境问题一是要认真做好退耕还林工作，防止水土流失及生态环境破坏；二是做好地质环境保护工作，所有项目用地必须进行地质灾害危险性评估，以免因人为活动造成地质环境的破坏。三是在加大招商引资的同时，严把项目审批关，严格执行国家产业政策，技术含量低、环境污染大的项目一律不得进区，其他项目要达到环保要求，才能引进。㈧保障开发区建设用地需求的意见和建议在用地计划上，应对开发区有所倾斜。随着西部大开发战略的不断实施及国家对开发区的治理整顿，经审核保留的开发区将迎来高速发展的时期，建设用地需求不断增大。省、市在下达农用地转用指标时，应充分考虑开发区建设发展需求，适当增加开发区用地指标，不足部分应从省留用指标追加解决。在农用地转用和土地征收报批上，继续实行开发区直报，以缩短报批时间，提高审批效率。对一些项目资料齐全、资金落实急需上马的重点项目，在省国土资源厅审核通过后，给予动工。㈨新一轮开发区建设发展规划和土地利用规划编制工作的设想和建议，以及加强和鼓励开发区建设发展的意见和建议要做好新一轮开发区建设发展规划和土地利用总体规划编制工作，应做好以下方面的工作：一是认真做好上轮规划的实施评价和规划修编前期调研，找出上轮规划实施中存在的问题，提出改进的方向，逐步完善和规范。二是加强规划协调、衔接。在坚持下级规划服从上级规划，专项规划与总体规划相衔接原则的基础上，加强各级规划之间，土地利用规划与相关规划之间的协调。三是加强公众参与，提高规划编制的公开性和透明度，采用问卷调查、公开征询意见、组织听证、部门协调、专家论证、公告公示等多种形式，广泛听取各方面意见，保障群众参与规划编制的权利，保证规划决策的民主化和科学化，增强规划的前瞻性。省应制定保障开发区建设发展的优惠政策，在项目安排落实上，除一些特殊项目外，应尽量优先安排在开发区。附件： 表一：载止2004年开发区用基本情况统计 表二：已建成区的用地类别及构成 表三：载止2004年开发区基础设施建设累计投入资金及构成 表四：平均土地价

用地开发 篇6

关键词：控规；容积率；基值—阀值

控制性详细规划（以下简称“控规”）作为规划实施与管理的核心层次和重要依据是政府调控市场机制与实现建设目标的直接手段。容积率作为控规强制性内容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。目前，影响容积率的因素众多，确定方法也多种多样，但在控规编制中对于容积率仅仅单一赋值，使规划缺乏一定的弹性，导致控规频繁修改丧失权威性、科学性。因此，在控规编制中容积率引入基准值和阀值双指标的赋值方式，是一种很好的解决方法。

1、研究背景

1.1发展背景

控规产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的背景下，经过十几年的发展和應用过程中，控规出现了“刚性”逐渐丧失的问题。在控规的编制到完成的过程中，中央或地方政策的微小变动都会对其直接或间接地产生着影响，其指标确定的依据存在着不确定性；在后续的规划管理中，为了协调土地开发主体、公众和政府的需求，在相互博弈之中控规成果被频频调整，而局部地块指标的调整最终将会带来整体功能的失衡。

1.2政策背景

2008年出台的《中华人民共和国城乡规划法》强化了控规的“权威性”和“刚性”，以遏制当前“控而不严”和“频频失控”的尴尬局面，控规指标的编制和管理必须及时作出调整。同时《物权法》的出台也表明公众利益已成为未来规划编制的重点和难点，控规作为实际规划管理的依据，其权威性、效益性和公平性应并重。

1.3实践背景

容积率是土地资源配置的核心内容和微观强度控制的核心指标。通过相关资料显示，各地容积率指标赋值大多会根据地块所处的区位进行不同的控制，其指标控制形式仍以上限控制为主。

各地控规的成果中容积率指标赋值形式和方法解决了实践中的很多问题，但仍存在着一些不尽如人意之处：

（1）上位规划引导不足

作为法定文件的总体规划注重的是宏观调控与公共政策属性等大的战略方针问题，在落实上需控规的具体指导，若控规的前期研究不足，将很容易导致其编制的依据不足，且控规的表达方式要求简单规范，很难检验其前期的研究深度。

（2）指标变更随意，无调整幅度限制

指标的频繁变更，使规划地块承受着总量失控的风险，缺乏动态控制优势，再加上规划管理中相关程序的保障存在缺陷，这在很大程度上会使控规指标出现“控而不严”和“频频失控”的现象，导致规划权威性逐渐丧失。

在规划调整过程中，没有明确容积率可调整的幅度。相关的法律法规虽然赋予了市人民政府或城市规划委员会足够大的自由裁量权，却没有对自由裁量权的运用加以限制。

2、“基值—阀值”的提出

2.1确定思路

在分析影响容积率取值的相关因素的基础上，利用多种方法求出地块的容积率基准值；利用环境容量和开发最高收益率限额求出地块的容积率阀值；阀值与基值之差为控规的弹性值，根据审查级别（如局审会或者市审会）确定容积率调整的幅度。

2.2基本内涵与特征

容积率基值是依经济要素测算的强度准入条件，经多种方法校核，结合编制时的国家政策和规划发展目标导向并考虑地块所处的交通、服务、环境等区位因素而确定的地块开发基础强度。该值应小于阀值，是地块开发较为合理的强度值。

容积率阀值是以地块所能承受的环境容量为阀极，最大程度地限制其开发，保障地块内的环境质量，对地块的开发起约束作用。

“基值—阀值”的容积率赋值方式存在如下特征：

（1）在保证整体建设发展平衡的前提下，合理确定局部地块的开发容量。

（2）切实加强定量经济分析，强调多种方法应用。

（3）明确容积率调整的最大幅度，引入双因子控制指标，利于规划调整控制，加强控规“弹性”。

2.3提出目的

（1）增加指标的弹性变化，弱化“单值”概念。传统控规的上限控制往往会导致对定值的强调，而导致控规指标失去弹性。一旦政策发生微小变化或开发项目的局部变更都会导致控规的修改。而通过“基值—阀值”加双因子调整幅度控制，则可增加指标的科学性和控规的合理性。

（2）强调指标阀值的控制作用。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》虽然规定了控规修改的前提条件和程序，却未涉及指标修改的幅度限制，致使相关主管部门的自由裁量权限过大，易滋生腐败问题。而通过“基值—阀值”加双因子调控的赋值方式，则可较好的解决此类问题，相关部门的调控权限被局限在阀值之内，调整的幅度依据表一进行，增加控规“弹性”，使管理清晰明了。

（3）加强对公众利益的考虑。以往开发企业只关注自身经济价值，易忽视公众利益。由于缺乏相关的控制措施，使开发企业不注重自身信誉等级的积累，很难形成较有名气的地产企业。本次研究通过企业对社会公众所做的贡献划分为三个等级，以此提出不同的控规调整的准入条件和幅度，引导开发企业关注公众利益，进而促进政府、民众、开发企业三方的利益平衡。

3、结语

控规的制定在一定程度上是为了方便土地使用权的出让，若开发地块的控制指标编制得不合理，则很容易在土地招租前后出现变更的局面，导致规划权威性、刚性和弹性丧失。

本次研究提出的“基值—阀值”加双因子调控方式以制定具有较合理弹性的土地开发强度指标体系为初衷，充分考虑与上位规划的衔接，将定性分析与定量分析方法相融合，确定合理的基值、阀值及调整幅度，使指标更具技术性和灵活性，利于后期的规划管理。当然，如何合理把握这种“弹性”幅度是一项长期、繁琐的工作。同时，确定的结果对于开发项目而言只是一种控制手段，控制容积率的目的是为了更好地实现规划，关注到更多的利益方，对城市整体开发容量进行适度的控制。

参考文献：

[1]黄晓华，黄汝钦.控制性详细规划中商业性开发项目容积率“值域化”研究[J].规划师，2010（10）：28-33.

[2]吴浩军，李怡婉.我国现行容积率调整程序的缺陷及优化设计[J].规划师，2010（9）：84-87.

[3]于一丁，黄宁，万昆.控规编制的新思路——在北京通州07，08片区控规中的实践[J].城市规划学刊，2006（3）：94-98.

用地开发 篇7

西安市位于关中平原中部, 市域以东西走向的秦岭和渭河为骨架, 形成南部秦岭山地、北部渭河平原两大地貌区域。2010年全市常住人口847.41万人, 其中非农业人口584.71万人, 城镇化率69.00%。在工业化、城镇化、信息化和农业现代化加快推进的新形势下, 为盘活西安市城镇低效用地, 增加城镇建设用地有效供给, 实现土地的节约集约利用, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力, 推动土地利用结构优化, 促进产业转型升级, 带动投资和消费的增长, 增强城乡经济发展动力, 迫切需要研究制定和实施西安市城镇低效用地再开发战略, 作为其专项规划编制和实施的战略导向支撑。

一、战略背景

(一) 土地利用现状

2010年, 全市土地总面积1009680.61公顷。其中农用地849265.52公顷, 占比84.1%;建设用地137645.14公顷, 占比13.6%;其他土地22769.95公顷, 占比2.3%。

根据2013年走访调查, 全市共有9198.59公顷城镇低效用地。其中待改造的城中村面积3044.04公顷, 占城镇低效用地总量的33.1%;待改造的棚户区2439.21公顷, 占比26.5%;需要改造升级或搬迁的旧工矿企业面积2616.81公顷, 占比28.4%;旧商业街区325.01公顷, 占比3.5%;需搬迁和改造的科研教育及其附属设施用地291.81公顷, 占比3.2%;其他需要再开发的城镇低效用地481.71公顷, 占比5.2%。

(二) 城镇低效用地产生的原因

1.土地管理制度及其相应法律法规的滞后。一是由于改革开放之前, 土地实行计划管理, 不认可土地的商品属性, 导致土地长期处于无偿、无限期使用的状态, 缺乏市场引导, 客观上形成了土地资源粗放利用的现状, 造成土地资源极大浪费;二是国务院颁布《村镇建房用地管理条例》 (1982年) 之后至土地管理法颁布之前, 城市规划和土地规划都相对滞后, 导致城市建设处于无序状态, 土地资源也不合理利用;三是土地的城乡二元管理体系, 使得农村土地管理处于失控状态, 一方面, 农村建设用地总量逐年增加而住宅闲置率更高, 空心村不断出现, 同时, 在市场需求的导向下, 农村宅基地不断扩建、加建、改建, 进一步加剧西安市城中村乱象的形成。

2.历史遗留原因。一是建国初期在西安布局了大量重要的工业, 由于受当时经济财力和建筑技术的限制, 所建的生产区、生活区在当时看来是节约集约用地的, 但现在看来几乎全是低矮破旧的危房, 是城镇低效用地;二是1986年城乡土地实行统一管理以前, 城市土地和农村土地分别由不同部门管理, 部分土地处于未得到有效监管状态, 导致乱占、乱用和乱建现象严重。三是历史上遗留下来的基础设施和各产业用地布局, 随着社会经济的发展, 需要更新、改造。

3.西安市正处于城市化发展的加速阶段, 在这一过程中, 必然有一些因素成为城镇低效用地产生的催化剂。一是城市化进程中外延扩张的一种重要形式, 就是“城市包围农村、楼房包围平房”, 在这一过程中, 部分农村、低矮破旧生活区完全融入城市成为城市社区, 而另一些却成为城中村和棚户区;二是城市快速发展导致功能分区的改变和产业结构的调整, 使得国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地的退出, 而形成大量闲置或低效用地;三是城市规划功能的改变、建设水平、政府财力和人民生活水平的提高, 使得原本按规划建设的筒子楼、简易楼家属区、单层工业厂房、低矮商业街区等需要更新升级, 成为新时期的低效用地。

4.节约集约用地意识不强。长期以来, 受“地大物博”思想的影响, 在用地管理上缺乏节约集约用地意识, 往往采取降低土地成本招商引资、引进项目, 以追求政绩目标, 使得土地粗放利用、布局分散和无序开发;同时, 企业和个人节约集约用地意识淡薄, 在企业发展、个人建房时, 往往是多用地、用好地, 批少用多、占而不用, 使得城市郊区的优质农田被大量占用, 且低效或闲置浪费。

(三) 城镇低效用地再开发面临的机遇

1. 建设西安国际化大都市迫切需要城市更新。

《关中-天水经济区发展规划》赋予了西安“国际现代化大都市”目标定位, 把西安的发展提升到国家战略层面, 为把西安建设成为创新型城市创造了有利的条件。目前, 全市城市发展进入建设国际化大都市、城市骨架快速拓展的重要阶段, 迫切需要通过实施城中村、棚户区、工业企业等搬迁改造挖掘存量土地资源, 优化城市布局和改善城市面貌。

2.“丝绸之路经济带”为西安迎来难得发展契机。

建设“丝绸之路经济带”是新时期的国家战略, 是在古丝绸之路基础上形成的新区域经济带, 是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”。而西安是古丝绸之路的东方起点, 是亚欧大陆桥中国段最大的城市, 是西部大开发的桥头堡。根据规划, 拟设立“丝绸之路经济带自由贸易区”将以西安为腹地, 重点打造“一高地, 六中心”, 即丝绸之路经济带开发开放高地和建设金融中心、物流中心、使领馆中心、文化交流中心、商贸中心、能源储运交易中心六大中心。因此, 随着建设丝绸之路经济带的启动, 将会为西安国际化进程的加快, 投资和生活环境的改善, 对外科技、文化交流力度等带来巨大的潜力。

3. 落实节约集约用地政策, 实施西安可持续发展的必经之路。

2014年5月22日国土资源部发布第61令, 颁布《节约集约利用土地规定》, 要求控制特大城市新增建设用地规模, 通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段, 促进节约土地、减量用地, 提升用地强度和控制建设用地实行总量。《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》 (国土资发[2013]3号) 要求在包括西安等多个省市开展试点工作, 为西安市开展相关工作提供了强力的政策支撑。

(四) 城镇低效用地再开发面临的挑战

1. 改造综合成本上升, 资金筹措困难。

在建设西安国际化大都市的新形势下, 对城镇低效用地的改造和建设要求逐渐提高。城市综合改造不仅需要考虑盘活存量土地、改善城市环境, 还要注重城市居民居住环境、历史文化风貌、城市产业布局等。

2. 专项规划缺位, 市场引导不足。

近年来, 西安市城中村、棚户区、工业企业等改造快速推进, 针对城中村、棚户区、工业企业改造的专题研究和调研报告比较多。但是, 在改造过程中, 相关部门重微观、轻宏观, 重项目审批、轻规划研究, 缺乏让社会资源参与, 缺乏引导资源的市场配置, 缺乏城镇低效用地再开发与城市历史文化保护、产业发展、统筹城乡、生态环境保护等相关规划相协调的专项规划, 使得城镇低效用地再开发规划研究体系不健全。

3. 利益均衡机制缺失, 再开发积极性受阻。

城镇低效用地再开发涉及多元的利益相关主体, 主要有地方政府、原土地使用权人、开发单位, 三方利益主体的价值取向不同, 且在改造过程中注重自身利益最大化。目前, 西安市还没有建立完善的改造主体利益均衡机制和低效用地退出机制, 使得部分危旧住宅区、工业企业没能得到及时有效的再开发, 且导致再开发过程中各类矛盾和问题的产生。

二、战略目标

面对新发展形势下落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度的要求, 按照国土资源部关于“全面探索、封闭运行、规范运作、结果可控”的指导方针, 结合《西安土地利用总体规划 (2006-2020年) 》和《西安城市总体规划 (2008-2020年) 》的目标任务。充分考虑西安市土地利用现状和特点、面临的机遇和面对的挑战, 提出西安市城镇低效用地再开发战略目标为:通过开展城镇低效用地再开发试点, 盘活城镇低效用地, 增加城镇建设用地有效供给, 实现土地的节约集约利用, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力;通过优化土地利用结构, 促进产业转型升级, 带动投资和消费的增长, 增强城乡经济发展动力;通过推进城中村改造、棚户区改造、企业搬迁和城市综合改造, 合理安排各类用地, 优化城市功能, 改善人居环境, 推动民生和公共事业发展, 进一步提升城市形象;通过推进城镇建设用地合理利用和管理制度创新, 增强国土资源管理政策储备和制度供给。

三、战略任务

(一) 增加城镇建设用地有效供给

城镇低效用地再开发是探索耕地保护严、建设占用少、用地效率高的科学发展道路, 是建设资源节约型、环境友好型城市的内在需要。通过对全市利用强度低、效益差、基础配套不完善及布局不合理的土地进行盘整与改造, 充分挖潜现有的低效存量土地, 按照产业集聚、布局合理、用地集约的原则进行产业升级改造, 提高土地的利用效率, 推进建设用地集约化利用, 从而增加城镇建设用地有效供给, 提高土地对经济社会发展的持续保障能力。

(二) 推动城市发展转型升级

按照“做大经济总量、突出工业地位、强化服务业支撑作用、做精做细都市型现代农业”的发展思路, 以发展高新技术和提升传统产业为导向, 统筹安排低效用地布局, 促进产业走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、无环境污染的可持续发展之路, 并将产业关联度相对较强的区块进行整合, 引导具有共同指向的产业向特定优势区域集聚, 形成生产专业化区域和产业密集带, 促进产业的集群化发展。

(三) 合理优化用地结构

按照“布局集中、节约集约、产业集聚、高效利用”的原则, 科学合理优化低效用地类型, 着力促进用地结构调整。在符合城镇规划的前提下, 确保重点项目、在建项目和民生项目用地, 特别是要优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求。规划期内, 城镇低效用地中的工矿仓储用地和住宅用地均有不同程度减少, 商服用地和公共管理与公共服务用地大幅增加。

(四) 促进土地节约集约利用

在保护历史文化名城的前提下, 结合全市不同区域的职能定位, 积极发展占地少、效益好、污染少的产业, 在不影响城市风貌保护、环境、景观和安全的前提下, 实行土地投资强度、土地利用强度、投入产出率等指标控制体系, 实现土地利用方式根本转变, 提高土地利用的社会、经济和生态效益, 促进土地节约集约利用。

四、战略保障制度

(一) 加强组织领导

为加强对城镇低效用地再开发试点工作的领导, 市人民政府成立城镇低效用地再开发试点工作领导小组, 各区县、开发区也要成立相应的机构, 确保各项工作任务落实到位。

(二) 强化制度建设

制订出台相关扶持政策文件, 继续深化“城中村”和“棚户区”改造, 统筹兼顾城镇低效用地再开发的各方利益, 鼓励原国有土地使用权人开展城镇低效用地再开发, 妥善解决历史遗留用地问题。建立城镇低效用地再开发项目信息公开制度, 规范土地市场秩序, 及时将试点项目的基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示, 严禁各区县、开发区管委会擅自扩大试点政策适用范围, 确保试点过程的公开、公平、公正。

(三) 严格监督管理

制定严格的审批程序和监管程序, 严格控制试点政策的适用范围, 严禁擅自扩大试点政策适用范围。要结合国土资源“一张图”工程, 加强城镇低效用地再开发管理信息化建设, 及时做好城镇低效用地地块再开发审批、项目实施、竣工验收等情况的上图入库, 实行开发改造全过程动态在线监督;在试点过程中要同步开展试点项目风险评估, 提出防范措施, 保障试点工作顺利实施。

(四) 加强宣传引导

充分利用网络、报纸、广播、电视等多种渠道, 对城镇低效用地再开发政策进行积极宣传和正确引导, 营造浓厚的舆论氛围, 引导社会各界广泛参与, 为推进城镇低效用地再开发出力献策。

摘要：随着国家进一步明确控制特大城市新增建设用地规模, 处于建设国际化大都市“飞跃”时期的西安市将很难寻求外延式扩张发展。在建设用地增量指标消耗殆尽时, 必然转为内部挖潜, 推进城镇低效用地再开发将成为保障西安市社会经济发展的重要举措。文章采用实证分析方法, 基于西安市土地利用现状与特点、机遇与挑战、宏观政策要求与西安市发展需求分析, 明确了西安市城镇低效用地再开发的战略目标和战略任务, 并进行了再开发战略保障制度设计, 从宏观层面上为西安市城镇低效用地再开发专项规划编制和实施奠定了战略导向支撑。

关键词：城镇低效用地再开发,战略目标,战略任务,西安市

参考文献

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[2]汪晖.中国土地制度改革:难点、突破与政策组合[M].北京:商务印书馆, 2013.

[3]沈金德, 王建龙.嘉兴市推进低效建设用地二次开发的实践与思考[J].浙江国土资源, 2013 (06) .

[4]唐健.城镇低效用地再开发政策分析[J].中国土地, 2013 (07) .

用地开发 篇8

在城市规划过程中, 商业用地的合理规划为居住用地开发注入持续动力。从经济角度分析, 商业用地开发的必要性集中体现在居民日益增长的物质需求与滞后的商业发展速度的矛盾中。居民收入的增长促进了一定幅度的内需增长, 使社会商品零售总额不断增长, 但是一些城市商业用地开发明显滞后于居住用地开发的水平, 商圈发展速度滞后反过来抑制了居民的购买需求。最终这种矛盾制约了新一轮的财政收入的增长、城市化发展速度, 就业增加以及商业投资的良性循环。

1.1 居民收入与商圈发展的弹性关系

在关于居民收入与商圈发展的研究中, 对全国36城市的居民收入与社会商品零售总额进行调查研究, 并采用多元回归模型进行定量分析:

TRSCGr=φ+αPDUAr+βAWSWr+γNPVOYr+ε (1)

LTRSCGr=φ+αLPDUAr+βLAWSWr+γLNPVOYr+ε (2)

上式 (1) TRSCGr表示城市的社会消费品零售总额, 反应城市商圈的发展状况和发展规模;PDUAr表示城市人口密度;AWSWr表示城市在岗职工平均工资, 反应城市居民的收入水平。NPVOYr表示城市年末实有公共交通营运车辆数, 衡量城市交通出行便利条件。 (2) 为了消除各指标时间序列中的异方差和消除可能存在的强影响点对模型估计值的扰动, 对模型进行对数化处理, 冠以字母L表示即2式所示。式中φ、α、β、γ、ε分别为回归方程系数。

该研究得出关于城市居民收入与商圈发展的弹性关系结论:1) 城市人口、工资、交通与城市商圈之间呈同向关系;2) 城市在岗职工平均工资对城市商圈影响的产出弹性最大, 达到了0.96, 也就是说当城市居民收入增加1%的时候, 城市商圈发展就会增长0.96%, 其次, 是城市交通城市商圈产出的弹性为0.84;城市人口密度对城市商圈产出弹性为0.3[1,2]。

1.2 某城市商业用地发展现状及开发必要性分析

对某城市规划商业体系的空间分布研究中借鉴以上居民收入与商圈发展速度的弹性关系的结论, 从收入与商圈发展的角度分析该市商业区发展现状。

1.2.1 从居民收入与商圈发展规模弹性关系方面分析

依据该市近5年相关统计数据, 收入与商业发展情况具体分析见表1。

如表1, 图1所示, 近5年内该市人口增长幅度不大, 但是随着城市化进程的深化, 城镇人口与非农人口有所增加;城市居民可支配收入持续增加从2005年的7928元, 增长到2009年的12158元;社会消费品零售总额也快速增加, 2009年已达到62.98亿元。从统计数据的绝对量来看, 本市人口变动对消费的影响处于次要地位, 收入的增长刺激了消费需求, 内需正在不断扩大, 处于良性上升的阶段。

但是从相对量来分析, 却存在收入增长与商业发展速度不符的问题。从图中可看出, 收入与消费弹性曲线在2005年-2006年处于正常上升过程, (弹性值分别为1.07和1.34, 均大于标准值0.96) , 由于2006年之前该市原有商业区和商圈规模能够满足收入增长所带来的需求增长, 且原有旧城区内对商业区的扩大和改造也可缓解部分需求增长的矛盾。经过2007年的缓冲, 到2008年收入与消费的弹性值反而下跌至0.72, 此时居民每增加消费1元, 只为商业发展带来了0.72元的增长, 资金效率大大降低, 但是从图1可看出2008年居民可支配收入增长率却出现了一个波峰。这是以往年度商业区域开发受到抑制, 商业发展速度与收入增长不同步的表现, 显示出了滞后性。原本商业用地及商业地产开发应当建立在对城市发展规划, 规划定位及未来居民收入等条件的未来预期基础上。资金效率的降低说明了城市商圈发展的迫切性。到2009年, 在可支配收入增长率处于下降趋势时, 收入与消费弹性反而突然增至1.53, 大大超过了标准值0.96, 由于商圈发展速度的滞后, 居民部分有效需求被抑制, 在积蓄一段时间后, 这种被抑制的需求爆发出来, 造成了消费的激增, 但是在现有商圈水平下, 消费的水平、质量、数量是不可能被满足的, 居民在衡量交通成本与需求被满足的综合效用后, 可能会就近选择将需求向其他城市释放, 部分内需会随之转移至附近其他商圈或者直接流失。

综上所述, 对近5年该市收入与消费相关指标分析, 且本市居民可支配收入仍会处于上升阶段, 居民的有效消费需求仍会不断增长, 但是目前商业用地开发的相对滞后, 现有商圈的发展速度不能满足人民日益增长的物质需求, 使得用于消费的投资资金效率偏低或者不稳定, 阻碍了内需扩大, 影响财政收入增长, 也会减缓就业率增长, 更会使部分有效需求转移或者消失。这就要求政府加快对商业用地的合理有效开发, 促进商圈有步骤, 分阶段, 差异化发展, 最终拉动内需, 促进经济发展。

1.2.2 从基准地价方面分析

以下将从各地基准地价方面分析商业用地开发的成熟程度和必要性[3]。商业用地开发状况良好和城市商圈发展逐步成熟的标志之一是:城市商业与住宅用地的基准地价相比较, 三、四、五、六级的商业用地基准地价比前两类用地的价格弹性大, 见表2～5。

元/m 2

元/m 2

元/m 2

元/m 2

从以上表中各地商业用地与住宅基准地价比较可以看出:

1) 各城市基本都表现出商业用地的基准地价高于住宅基准地价。

2) 通常土地级别越高, 商业用地地价越高。这是受到地租, 交通条件, 配套设施, 人流量, 开发难易程度等多种因素影响。

3) 城市的城市化程度不同, 商业用地的相对价值也有所不同。通常在城市化程度较低的城市, 商业用地开发不足, 城市商圈发展也欠发达, 开发商的开发倾向集中于原有商圈的周边, 表现出一级、二级商业用地的地价较其他级别高, 比同级别住宅用地地价高出接近一倍, 但是其他级别土地由于开发程度低, 配套设施不能跟进等原因, 通常比同级别住宅用地地价高出30%左右。同时, 从表中可以看出城市化程度越高的城市, 四、五、六级的商业用地价格弹性越大, 开发空间越充足。城市边缘的土地用途的丰富, 有利于促进城市化进程的深入。

综上分析, 该城市与其他城市相比, 对商业用地开发仍基于原有商业中心的区域, 开发商对商业区建设仍倾向于一类地段, 这种用地偏好不利于土地合理开发, 也不利于城市化进程。政府需通过宏观调控对商业地产商的开发倾向进行引导, 积极推动新城区商业用地开发, 以提高土地利用率, 以示其土地利用规划的前瞻性战略。

2 商业用地的开发策略

目前中小城市普遍存在着旧城区商业用地开发过度集中, 新开发区域居住用地拍卖供不应求而商业用地很少问津, 甚至出现商业用地流拍的情况。但商业用地开发的滞后又会导致住宅开发的后继乏力, 为了积极推动商业用地开发, 提高土地利用率, 体现政府前瞻性的土地利用策略, 对商业地产开发须正确引导, 并配以多种灵活的开发策略。

2.1 合作开发模式

“政府推动+房地产开发”这种政府与地产开发商合作的模式[4], 更适合与新城区内的区级商业区开发。政府可以采用灵活的策略鼓励开发商在现有规划条件下, 开发新区内的商业用地, 以达到发展新居住区内的商业配套, 促进短时间内形成区级商业区和社区级商业配套[5]。

合作开发模式可由当地政府根据财政情况灵活拟定。为鼓励开发商开发居住用地周边相应的商业用地, 一些城市采用了“置换”的方式, 为开发商在开发过程中提供各种优惠的鼓励措施, 降低其开发商开发成本、费用和风险。该模式下, 政府虽然暂时减少了部分短期财政收入, 但在土地开发过程中, 提高开发效率, 缩短开发时间, 节省大量财政支出, 弥补现金流不足的困难。对于开发商选择只开发不经营的模式, 商圈经营权也可由双方协商确定, 最终由政府来主导招商及其他工作, 收益也由政府计入财政收入。

另外, 还有一些城市采用了政府投入的方法, 该地区的商业配套可以采用政府主导开发。由政府创办集体企业, 主导开发商业用地, 并负责商圈后期运营, 所有权和经营权都属于政府, 商业收益最终充实财政收入。此模式, 比较适合城市发展处于转型期, 房地产市场尚处于起步发展阶段的中小城市, 由政府促进商业房地产市场和商圈的发展, 需政府预先投入一定资金, 回收期较长, 但是社会效益巨大, 后期逐步获得经济效益。

政府与开发商采用合作方式顺利完成首期居住用地及周边商业用地的开发, 有助于土地后续可持续的滚动开发利用。随着周边商业及配套的完善, 土地价值的提高使土地出让价格随之上涨, 且政府的后续开发难度有所降低, 此时对于开发方来说建成居住区房地产价格也逐步增值, 政府与开发方即可获得“双赢”的结果。

2.2 有步骤、分阶段开发

为了降低开发双方风险, 并考虑到开发的成本和难度, 应当有步骤、分阶段合理开发。可以选择先开发成本较低而难度较小的基础社区商业配套, 即以“便民、快捷”为主的商业区开发; 在居住区入住率不断提高, 人口密度增长到一定程度后, 该区域商圈也逐步成熟 (研究结论显示城市人口密度对城市商圈产出弹性为0.3, 说明人口密度每增长1%, 商圈发展就会增长0.3%) , 小范围低档次的商业配套将逐渐不能满足该区域居民的消费需求。在政府和开发商双方资金获得一定回收和循环状况良好的情况下, 应当根据该区域居民收入情况, 消费特点, “适时, 适度”因地制宜的开发有区域特色的区级商圈。此时开发风险和难度都相对于开发初期低很多。之所以要开发特色商圈, 是需要与旧城区或附近其他区域的核心商圈有所区别, 这样既可以避免趋同的重复建设, 也增加了吸引本区域以外的其他消费者的几率。 有步骤、分阶段开发也符合中高档商圈与普通商业区结合开发的要求。城市商圈要充分考虑中低收入人群的消费需求, 从消费商品、消费环境、消费服务等满足不同收入群体的需求, 促进城市商圈的健康发展, 增进和谐。

3 商业用地开发的效益分析

3.1 经济效益

3.1.1 直接经济效益

增加的财政收入除了土地使用权出让金收入, 还包括商业区内商业个体运营缴纳的各种税收及其他管理费用;商业区的健康运营有助于促进就业, 促进所得税提高。

3.1.2 间接经济效益

节约成本, 提高支付能力。区域内商圈的发展, 提高了居住区周边配套的完备性, 符合零售商品消费“便利、快捷”的特点, 为交易双方节约时间成本、交通成本、信息成本、搜寻成本等交易成本, 提高了交易效率。节约的成本也是一种潜在的支付能力。

后续开发成本降低, 资金回报率提高:区域内商业用地采用分阶段合理开发, 使土地出让价格随土地价值的提升而上涨, 且政府的后续开发难度有所降低, 建成居住区房地产价格也逐步增值, 政府与开发商的在后续项目中的资金回报率都有所提高, 风险也随之降低。

促进供需良性循环。商圈发展促进就业增加, 收入增加刺激消费新一轮的增长, 有利于拉动内需和商业销售收入增长, 促进供需的良性循环。

3.2 社会效益

符合土地利用及地产开发的长远趋势。区域内商业用地的分阶段开发, 优化土地利用模式, 提高利用效率, 逐步降低在土地招拍挂中住宅用地的比例, 提高商业用地和综合用地的开发, 发展和完善本地房地产市场。这符合国家规范房地产市场, 抑制房价过高, 防范金融风险, 解决民生问题的长远策略。

促进城市化进程深入。衡量城市化水平主要由城市化率来体现。商圈及商业的发展, 有助于提高城市化率。从人口城市化指标来看, 可以解决部分农业人口向非农转化后的就业, 提高了第三产业的从业人员比重;从经济城市化指标来看, 商圈发展增加了第三产业产出在GDP中的比重;从社会城市化的指标来看, 商业用地开发提高了建成区面积上的配套水平;从生活方式城市化指标来看, 居住区配套商业及其他商圈的开发提高了居民生活质量和消费水平[6]。

促进商业发展。商圈的分阶段发展, 专业市场逐步崛起, 吸引知名零售企业进入本地市场, 引入先进管理理念及竞争机制, 提高行业效率。

参考文献

[1]柳思维, 吴忠才.基础设施对城市商圈影响的实证分析[J].城市问题, 2009 (9) :12.

[2]吴忠才, 柳思维.人口密度、平均工资、公共交通与城市商圈发展[J].西北人口, 2009 (4) :11.

[3]杜国明, 宋戈, 李艳芳, 等.城市商业用地地价分布的时空特征——以呼和浩特市为例[J].技术经济研究, 2008 (7) :35.

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[5]高波, 赵奉军.中国商业地产业发展的实证分析[J].产业经济研究, 2009 (4) :44.

用地开发 篇9

一、价值工程的基本理论

价值工程是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。它40年代起源于美国，麦尔斯是价值工程的创始人。价值工程(Value Engineering简称VE)，又称价值分析(Value Analysis简称VA)。是以最低的寿命周期成本，可靠的实现所研究对象的必要功能，从而提高对象价值的思想方法和管理技术。价值工程中的“价值”是指分析对象具有的功能与获得该功能和使用该功能的全部费用之比。设对象(产品、系统、服务等)的功能为F，其成本为C, 价值为V, 则价值的计算公式为：V=F/C。

进行一项价值分析，首先需要选定价值工程的对象。一般说来，价值工程的对象是要考虑社会生产经营的需要以及对象价值本身有被提高的潜力。选定分析对象后需要收集对象的相关情报，包括用户需求、销售市场、科技技术进步状况、经济分析以及本企业的实际能力等等。价值分析中能够确定的方案的多少以及实施成果的大小与情报的准确程度、及时程度、全面程度紧密相关。有了较为全面的情报之后就可以进入价值工程的核心阶段一功能分析。在这一阶段要进行功能的定义、分类、整理、评价等步骤。经过分析和评价，分析人员可以提出多种方案，从中筛选出最优方案加以实施。在决定实施方案后应该制定具体的实施计划、提出工作的内容、进度、质量、标准、责任等方面的内容，确保方案的实施质量。为了掌握价值工程实施的成果，还要组织成果评价。成果的鉴定一般以实施的经济效益、社会效益为主。作为一项技术经济的分析方法，价值工程做到了将技术与经济的紧密结合，此外，价值工程的的独到之处还在于它注重与提高产品的价值、注重研制阶段开展工作，并且将功能分析作为自己独特的分析方法。

二、价值工程在地块选择中的具体应用

1、确定地块的功能因素

开发用地的选择，是在可供开发的用地中选择一宗适当的场地作为开发用地的行为。开发企业在选择开发用地时应统筹考虑以下因素。

⑴城市规划因素

城市规划是对城市土地使用和各项建设所做的综合布置。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。开发企业要找到适合自己的地块以及确保以后项目规划顺利获得许可，须详细研究当地城市规划和相关法规。

⑵自然环境和工程地质因素

自然环境和工程地质因素包括自然景观、地势、地貌、气象、生态以及地质状况、防灾等若干方面。在不同环境、地质条件下建设房屋和设施的投入成本、建设工期以及未来的适用性等都有很大的不同。同时，地块的环境、地质条件直接或间接的影响着开发物业未来的市场反应。

⑶现有的建设条件因素

对建设条件的考察，主要体现在三个方面，其一是地块的利用状况。包括土地的所有者、使用人及合作意愿、利用现状等。它直接影响着地块取得的可行程度，建设时间及风险程度。其二是基础设施状况。主要是指地块给水、排水、供电、道路设施以及教育、商业服务设施的完善程度。其三是现有的建筑环境。主要是指地块周围现有的建筑物所形成的氛围及其繁华程度。综上所述，如图1:

商业服务繁华影响度——市级商服中心、区级商服中心、居住区级中心

道路通达度——主干道、此干道、一般道路

公交便捷度——公共汽车、小巴、出租车

生活设施完善程度——给水、排水、供电、通信、燃气、热力

公共设施完备程度——医疗设施、教育设施、银行、邮局、超市、商业服务设施

环境质量优劣度——大气污染、水污染、噪声

自然条件优越度——绿地覆盖率、地貌、水文地质、工程地质

2、确定各功能因素相对于目标的权重

根据各功能因素相对于选择土地这一目标的重要性，确定各自的比重，即各自的权重。可通过市场调查的方式进行。

3、进行方案的评价与优选

用价值工程中的公式V=F/C计算各地块的价值系数，并根据价值系数的大小来确定所要选择的地块。

三、具体案例

假设某公司要开发一个住宅小区，有三块土地可以选择，现在用价值工程优选模型对这三块土地进行评价，选择出性价比最高的地块。

1、土地概况

宗地一，地籍编号为LH04-(11)-104，位于莲湖区北关街道红星村67号，净用地面积为471.5平方米(折合0.707亩)，用途为住宅，地面建筑面积为566.4平方米。土地使用年期为70年。

宗地二，地籍编号为BL9-4-101-3，位于碑林区文艺路14号，净用地面积为3299.4平方米(折合4.949亩)，用途为住宅，容积率不大于10.8，建筑密度不大于43.1%，绿地率不小于24.8%。土地使用年期为70年。

宗地三，地籍编号为BL7-25-7-6，位于太乙路南段4 8号，净用地面积为1970.0平方米(折合2.955亩)，用途为住宅，容积率不大于12.7，建筑密度不大于38%，绿地率不小于30%。土地使用年期为70年。

2、功能分析

根据现场调查及咨询相关专业人士确定各功能因素相对于目标的权重(见表1)。

3、方案的评价与优选

对以上三宗土地用价值公式V=F/C来确定其价值系数，并根据价值系数的大小分析地块的性价比。

⑴计算功能系数。

根据以上各功能因素的权重，采用百分制对各宗土地进行功能评价。各功能得分值乘以功能权重，得到功能加权分。计算公式为：某方案功能系数=某方案功能评定总分/各方案功能评价总分之和。

⑵计算各方案的成本系数（见表2)

本文中土地成本按照土地基准地价进行计算。宗地一位于莲湖区北关街道红星村67号，属于一级住宅用地，基准地价为3600元/平方米。宗地二位于碑林区文艺路14号，属于三级住宅用地，基准地价为2400元/平方米。宗地三位于太乙路南段48号，属于三级住宅用地，基准地价为2400元/平方米。

⑶计算各方案的价值系数

根据各地块的功能系数和成本系数计算土地的价值系数。

如上表可知，宗地一对功能系数为2.76，总第三对功能系数为1.10，宗地二对功能系数为0.62。所以宗地一应为首选。

本文在调研数据的基础上，将价值工程引入现实生活，解决了现实生活中的实际问题，具有一定的现实意义和指导意义。

参考文献

[1]、丁烈云房地产开发 (第二版) 北京中国建筑工业出版社2004年10月

用地开发 篇10

例如, 根据《关于浙江省“休闲农业”土地使用状况及管理的调查》中桐庐、安吉、临安等地相继发生因发展“休闲农业”违法用地案件, 而且据不完全统计, 在截至2007年某月浙江省已经和正在查处的违规违法项目共141个, 占地面积132.58hm2。桐庐县春江农庄以休闲旅游度假为名, 在未办理用地审批手续的情况下, 擅自在农用地上建造别墅、住房、餐厅以及管理用房等21处, 占用村集体土地10466㎡。秦岭北麓核长安分局核实出的57宗违法违规建设用地中, 48宗为农家乐项目等等。

在违法用地的形式上也呈现出多样性、复杂性。有采用以租代征的形式获得土地进行乡村旅游开发;有的擅自改变土地用途、硬化地面, 建设永久性的建筑物;有的虚报、瞒报实际经营内容, 借乡村旅游之名, 行建设房地产之实;有的未经审批、违章搭建等。与此同时, 一些地方政府也趁乡村旅游热之际, 随意圈地、征地, 纵容一些开发商的违法用地行为。

乡村旅游业的发展离不开土地这个载体, 违法用地现象的存在, 既造成了对农用地、耕地的破坏, 也扰乱了土地市场秩序, 短期或长期的损害了农民的根本利益。从长远来看, 没有土地这一要素的保障, 乡村旅游业可持续发展也终将受到阻碍。由于乡村旅游开发中违法用地的主体的多样性及复杂性, 违法的驱动因子各不相同, 本文试图从经济学的角度, 揭示乡村旅游开发中违法用地的最根本动因, 以期为乡村旅游开发中违法用地的规制提供依据。

1 乡村旅游用地价值的转化与升值——需要和动机的产生

旅游用地是土地利用的一种方式, 是供人们进行旅游活动, 具有一定经济和形态的旅游对象的地域组合。与其他产业对土地资源的排他性利用和选择性利用方式不同的是, 旅游业对于土地资源的利用具有良好的兼容性和非限制性。无论是农田、林地、水域、村落、城市, 旅游业能够在不改变土地原有的表象用途的情况下, 有效延伸土地资源功能, 拓展土地资源的利用价值, 甚至推动土地资本重组。在乡村旅游开发进程中, 通常通过以下几种方式推动土地资源的利用形式和价值发生变化。

1.1 转化——赋予旅游经济价值

在乡村旅游开发中, 可以将一些本不具备商品属性和流通价值的物质资源, 如无法在其他领域中利用的河流水面、滩涂等自然资源, 从非经济范畴转化为经济资源和经济因素, 参与到经济过程中去, 产生旅游经济价值。正是这种转化, 乡村旅游的发展将更多的农村土地有了新的经济价值。如宅基地本来是保障农民生存用地, 现在可以用于经营性场所。

1.2 代换或退让——提高土地收益率

在土地紧张的情况下, 由于原有土地利用如农田收益率较低, 竞租能力较差, 市场竞争规律迫使原有的土地利用类型向地价相对较低的外围地域转移, 退让给旅游使用。旅游开发改变了土地用途, 也使土地利用率由低向高收益转化。与此同理, 乡村旅游业用地, 也会退让给土地效益及竞租能力明显高于乡村旅游业的产业和行业, 如商贸、金融、通讯等第三产业及部分工业、居住业。这也解释了, 为什么一些开发商在取得乡村旅游开发所用的土地后, 转而违法开发房地产的原因。

1.3 兼容——土地生产力多重立体利用

乡村旅游开发中可在保留原有的土地利用方式的情况下增加旅游功能。如休闲观光农业旅游, 在土地资源利用方面具有良好的兼容性。乡村旅游开发使得一片土地资源同时具有土地生产和旅游的双重甚至多重价值, 具有多重产业属性, 起到了对土地生产力立体综合开发与利用的作用。

通过以上方式, 使得乡村旅游用地具有高收益和多效益性。土地的用途是在相互竞争中转化的, 根据土地的供需理论, 某种土地用途的效益越高, 需求越大。但是, 土地作为一种特殊商品, 由于自然供给缺乏弹性, 因此土地的经济供给只能在一定范围内变化。

从上述分析可知, 乡村旅游开发中违法用的有两种走向, 一种是在现有制度下乡村旅游开发主体的土地需求不能满足时, 改变其他土地的利用方式转向乡村旅游用地, 另一种是在取得乡村旅游用地后转而向另一种土地利用方式。

根据动机理论, 从需要产生动机一般经历以下过程:当“未知的需要”转化为“知道内容”后形成意向;当“意向”产生后又“知道途径”后产生意愿;当“意愿”产生后“外界现实机会”具备时就产生了“动机”。乡村旅游开发中, 作为“经济人”的用地者, 知道乡村旅游用地经过一系列的价值转化与升值后, 产生了“意向”;当知道违法用地将产生经济效益便产生了“意愿”;当外界机会 (比如, 政策漏洞等) 存在时, 便诱发了乡村旅游开发中违法用地的动机。

2 乡村旅游热中违法用地行为的成本收益分析——行为的产生

2.1 违法成本

乡村旅游开发中违法主体的违法成本, 也就是不遵循法律的成本, 它包括行为成本和法定成本两部分。其中, 行为成本是指“经济人”以积极行为不遵循法律时在资源和时间方面的支出, 这种成本只有对违反禁止性规范者有分析意义, 对以消极的不作为而不遵循法律的人而言, 这种成本通常不会发生。例如, 乡村旅游开发中地方政府和村委会违法用地时, 这种成本是不会发生的。作为乡村旅游开发者的那些用地违法主体来说, 这部分成本就包括开发的人力、物力、财力以及时间的投入, 如向银行所支付的利息、购买原材料、动力支出的费用等。法定成本是指法律外在地给予不遵循法律者的一种成本, 这种成本主要由法律责任的形式加以体现。通过法律责任的设定增加行为人不遵循法律的成本。对于乡村旅游发展中涉及违法用地的主体来说, 就面临着被罚款、没收、处罚甚至受到刑事责任的追究等。

研究乡村旅游开发中违法用地行为主体的违法成本的构成的意义在于, 了解行为主体的实施行为前的成本考量。用时, 研究违法成本时候需要关注三点:

第一, 不同的人对法定成本的估价不同。与穷人相比, 富人对同样额度的罚款的估价会低一些;公众人物对涉及名誉的法律责任会比非公众人物做出更高的估价。从某种角度上这也解释了“根据2007年国土资源部公布的数据, 被查处的违法用地面积的80%的违法用地主体涉及地方政府。”

第二, 法定成本并不是一种必然成本, 而是一种或然成本, 即违法行为与法律责任的实际承受之间并不是完全对应。受制于各种因素, 总是有一定数量的违法行为的不到法律的惩处, 这就使得法定成本变成了一种或然成本。这种成本的或然性对潜在不遵循者而言有两种不同的影响, 持有侥幸心理的人有可能会把这种或然成本排除出不遵循法律时的成本范围, 从而使其主观认定的不遵循成本大大降低;对纯粹的“经济人”而言, 他们在进行行为选择时, 会把这种或然成本转换成一种预期成本, 这种预期成本在量上是法定违法成本与违法行为被查处的概率之间的乘积。所以如果违法行为被查处的概率越低, 则预期的违法成本就越低。法律的有效实施能提高违法行为被查处的概率, 从而降低违法成本的或然性, 进而提高违法者的预期违法成本。

第三, 对不遵循法律者而言, 还有可能会承受因法律责任的存在而产生的另外一些成本, 如恐惧成本和机会成本, 前者指因害怕被发现而产生的精神上的不安;后者指在逃避被制裁的过程中原有获利机会的丧失。这种缘起于法律责任的成本往往不被做出违法选择的人所考虑。

2.2 违法收益

收益, 是指厂商出卖产品得到的全部货币收入, 即价格与销售量的成绩。收益中既包括成本, 也包括利润。乡村旅游业开发中违法用地的“效益”是指通过违法行为所获得的收益和某种满足。乡村旅游开发中违法用地行为的“效益”可分为财产利益和精神利益。财产利益 (收益) 是指取得一定的货币、财务, 这些利益最终都可以用货币来计算或测定;精神收益, 例如地方政府通过土地违法而满足政绩, 从而带来的公共声誉, 个人的晋升等。土地违法行为纯粹带来精神享受是不可能的, 一般都是以财产利益为主, 辅之以精神享受。

了解乡村旅游开发中土地违法行为的效益, 有助于我们了解违法行为的决策, 效益的高低对于行为主体是否实施违法行为起决定性作用。有助于确定对违法行为时用惩罚的最低限度, 行为人是否实施违法行为, 主要在于对违法行为预期净收益的大小, 因此要有效的惩治和预防乡村旅游开发中的违法用地问题, 就务必要把对违法行为主体惩罚量的高低水平维持在高于违法“效益”的程度。

2.3 乡村旅游开发中违法用地主体的违法决策过程分析

作为追求自身利益最大化的“经济人”性质的用地主体, 对某一土地法律的态度积极或消极, 取决于该法律是否有利于为其提供最大化的利益。在既定的土地法制框架内, 土地违法行为的决策分为决定不实施违法行为、决定实施违法行为, 以及如何选择最佳实施时机三种情况。

第一, 决定不实施违法行为。首先, 由于土地违法主体是理性的经济人, 因此当其判断预期“效益”低于违法成本时, 会做出放弃违法的决策。其次, 对于某一行为主体假设其风险偏好一定时, 一般而言, 行为人的预期“效益”越大, 其承受的惩罚成本也越大, 因为违法行为越严重, 被发现、拆除及追究行政处分和形式责任的可能性也大, 法定的处罚也越严重;相反, 行为主体的预期“效益”越小, 其惩罚成本相应也较低。不过, 如果行为人的预期“效益”过小, 行为人可能就不愿意实施违法, 对追求过低的“效益”而违法, 相对风险高、相对成本高。

第二, 可能实施违法行为的决策。当预期惩罚成本低于违法“效益”时, 行为主体将可能实施土地违法行为。为此, 违法是一件有利可图的事, 行为主体往往会做出实施违法的决策。假设某种土地行为的法定惩罚水平过低或被追究法律责任的概率过小, 则行为人取得的“效益”将可能大于成本。此时, 乡村旅游开发中有关的用地主体将最有可能做出实施土地违法的行为。

第三, 行为人决定实施违法行为最佳时机。在一定限度内, 当时任实施某种违法行为, 都可以获得一定的“效益”, 但并不是说行为人所做出的违法行为都是最佳的。只有当行为主体违法行为的边际成本等于其边际“效益”时, 违法效益最大, 即处于最佳时机。

由于预期违法成本是惩罚水平与被追究法律责任概率的乘积, 而这两个因素客观上都与违法行为的严重程度有关。一般来说, 违法行为性质越严重, 其受到的惩罚的严厉程度越高。可以说, 违法行为严重行为的严重程度与惩罚的程度、被追究的概率成同向正比关系。此外, 违法行为的严重程度还与预期“效益”成正比关系。如果行为人侥幸逃脱法律制裁, 违法行为越严重, 其可能获得的“效益”越大。因此, 行为主体在选择实施某种程度的违法行为时, 则会比较其违法行为边际严重程度所导致的成本增加量小于“效益”增加量。如果成本增加量大于“效益”增加量, 则行为主体将加大其违法行为的严重程度, 直到成本增加量等于“效益”增加量。所以, 行为人最佳实施时机应该是选择预期边际违法成本等于边际预期“效益”时的违法行为。此时, 行为人所实施违法行为给行为人带来的边际“效益”等于行为人所导致的边际预期成本。

从此过程中, 作为“经济人”的行为主体既然在乡村旅游开发中实施了土地违法行为, 必定在收益与成本上, 前者大于后者, 并且这个差值已经达到了行为主体认为值得去实施的程度。那么在现阶段哪些方面的因素致使在乡村旅游开发中使得行为主体作出实施土地违法的效益>实施土地违法的预期成本这样的判断;在乡村旅游开发中, 由于被追究法律责任概率较低, 致使违法用地主体预期违法成本较低。

3 结论

乡村旅游开发中违法用地行为本质的原因可以从经济学角度解释:旅游用地价值的转化及增值, 产生了增加旅游用地的需求及动机, 在土地供给难以满足需求的条件下, 用地主体在权衡收益及成本时, 将做出违法用地的行为选择。因此, 在规制乡村旅游开发中违法用地行为时, 必须考虑:第一, 旅游用地的取得及利用必须加以限制, 统筹乡村旅游用地与其他性质的土地利用方式;第二, 增加及明确乡村旅游开发中违法用地的预期违法成本;第三, 现阶段乡村旅游开发中违法用地主体作出实施土地违法的效益大于实施土地违法的预期成本判断的因素。

参考文献

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[5]肖巍, 从“囚徒困境”谈起一, 全球环境问题的一种方法论述评[J].科学技术哲学, 1999 (03) .

用地开发 篇11

开发控制是控制性详细规划 (以下简称“控规”) 的核心内容。开发控制主要指控规中的环境容量控制。城市环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量, 按照建设用地所能容纳的建设量和人口规模, 对土地开发做出合理的控制和引导[1]。其控制手段便是以容积率为核心的开发强度控制指标, 包括:容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率、建筑高度等。因此, 在城市规划角度, 居住用地公共利益的保障与控规开发控制状况密切相关。本文试图围绕居住用地公共利益缺失的问题, 以保障居民公共利益为目标, 以西安市城市新区居住用地为对象, 调查现状已建成居住用地的开发控制状况, 以此初步探讨当前居住用地开发控制状况对保障居住用地公共利益的影响, 进而为解决居住用地公共利益缺失问题打下基础。

1. 调查样本的选取

备选样本主要选择2000 年以后, 西安市经过市场投放、商业性开发建设, 并且不受高度控制制约的居住用地。目前, 西安市中心城区这类居住用地分布的区域基本在老 (明、清) 城外围, 主要在二环路以外的高新区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区的范围内。本文选取居住用地备选样本共计300 个。其中, 145 个备选样本位于老城以外及高新区以外的新区, 155 个备选样本位于高新区。

典型样本为备选样本中用地面积在的2-10hm2的样本 (在居住组团用地规模4-6hm2基础上, 结合西安实际进行了扩展) , 总计128 个。其中, 66个典型样本位于老城以外及高新区以外的新区, 62个典型样本位于高新区。

2. 开发控制现状及其影响

2.1用地内建筑的功能组成

在居住组团层面, 居住用地内影响用地开发强度的建筑一般仅为住宅建筑和公建两类。在住宅建筑与公建建筑的建设形式方面, 正如居住区资料集2.10.1 节“住宅组群规划的节地措施”——“住宅底层布置公共建筑”所述, 为了节约用地、提高开发强度, 现今典型样本内的公建多在住宅底层布置。其中, 社区服务设施公建多在用地内部的住宅底层布局, 营利性公建多在沿街住宅建筑的底层布局。这种布局形式减少了公共建筑对住宅建筑规模的影响, 极大地提高了居住用地内住宅建筑的规模。一方面, 公建在用地内部基本不单独布局用地, 为住宅建筑的建设预留了更多的用地;另一方面, 由于“建筑退让边界”的距离一般随所建建筑的高度增加而增加, 在住宅建筑底层布局的公建较住宅建筑退让边界的距离小, 沿街建设的公建所单独布局的用地基本为居住用地内因建筑退让边界无法布局住宅建筑的用地。因此, 从现今住宅建筑与公建建筑的建设形式角度来看, 组团规模居住用地内“纯住宅”的建筑规模已得到较好的保障。

依据居住区规范附表A.0.2“公共服务设施分级配建表”, 居住组团层级必须配建的公建主要为商业服务设施。在西安市高新区一二期, 居住用地的现状配建公建数量的92% 为商业服务设施。因此, 在居住组团层面, 公建建筑与住宅建筑的建筑面积比值可以简称为“商住比”。居住用地的“商住比”没有规范性要求。依据相关规划关于西安市新区居住区商业服务设施的研究结论, 居住区商业服务设施的人均商业建筑面积不宜超过2m2/ 人, 居住用地“商住比”保持接近且不超过1:20 为宜[2,3]。然而, 居住用地典型样本的现状“商住比”区间却多在1:1 至1:14 之间。这说明当前居住用地中的商业服务设施规模大多已超过居住组团的公建配建需求, 替代了部分居住小区或居住区层级应配建商业服务设施的功能。在新区发展到一定规模与阶段前, 上述居住用地的开发状况经常出现, 这与居住用地周边配套建设的商业服务业设施往往较居住用地开发建设得晚有关。因此, 从“商住比”角度来看, 现今新建居住用地的“商住比”普遍过高, 非住宅建筑规模一定程度上影响了住宅建筑的规模, 掩盖了居住用地公共利益缺失的问题。但是, 未来随着新区的不断发展完善, 新建居住用地的“商住比”必将趋向合理化。居住用地将来若仍以现今的开发强度进行建设, 住宅建筑规模将会激增, 居住用地公共利益缺失的问题届时将更加凸显。

2.2 住宅形式与户均住宅建筑面积

在居住单元形式方面, 根据典型样本的实际调研统计结果, 高层住宅的一个居住单元以两梯四户、两梯六户为主;小高层住宅的一个居住单元以一梯两户、一梯三户为主。这表明早期商业开发的一梯六户甚至更多户数的密集套型式居住单元在现今已不是主流, 较少套数的居住单元有利于每户获得均等的采光与通风、户与户之间遮挡较少、景观效果良好, 更受居民欢迎。住宅居住单元形式的改变, 一定程度上说明了居民对日照、通风等涉及公共利益问题的关注。未来随着社会经济的更大发展, 公众必定对居住用地公共利益保障状况更为关注。

在户均住宅建筑面积方面, 居住用地典型样本的户均住宅建筑面积约为108m2, 人均住宅建筑面积约为34m2/ 人, 套型以三居室为主。其中, 高新区的户均住宅建筑面积约为111m2, 城区其他区域的户均住宅建筑面积约为106m2。2006 年, 国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ( 国办发[2006]37 号) , 即“国六条”细则, 其中第二条规定:“自2006 年6 月1 日起, 凡新审批、新开工的商品住房建设, 套型建筑面积90m2以下住房 (含经济适用住房) 面积所占比重, 必须达到开发建设总面积的70% 以上。”典型样本的现状户均住宅建筑面积虽然不能说明套型建筑面积90m2以下住房 (含经济适用住房) 面积所占开发建设总面积的比重, 但一定程度上已表明西安市现今的主流套型建筑面积仍大于90m2。相关研究曾对2011 年西安市曲江新区新建居住用地进行调查统计, 结果也表明:110-150m2的三居室为新建居住用地套型主体, 约占总套型数的47%;50-110m2的两居室约占总套型数的25%;150-300m2的四居室约占总套型数的26%;50m2以下的两居室和300m2以上的别墅分别仅占总套型的1%[4]。由此可见, 在同一开发强度下, 西安市居住用地的现状户均面积较大, 实际居住人口规模较户均90m2/ 户时小, 这在一定程度上掩盖了当前居住用地公共利益缺失的问题。未来随着住宅科技化的提升, 城市居民对住房的需求将从“面积需求”向“品质需求”转变, 一居室60m2以下、两居室80m2以下、三居室100m2以下的“小套型住房”将成为居住用地未来开发的套型主体[5]。那么, 未来的居住用地若仍以现今的开发强度进行开发, 随着套型的逐步缩小, 同一开发强度下的人口规模将增大, 则居住用地公共利益缺失的问题将更为明显。

3. 开发强度指标初判

通过对典型样本指标的分析统计, 居住用地典型样本的住宅容积率主要集中在2.0-5.0, 建筑密度对应集中在15%-30%, 住宅平均层数对应集中在10-20 层 (图1) 。平均住宅容积率已达到2.9, 平均住宅建筑密度约为21%, 平均住宅层数约为15 层。其中, 高新区典型样本的平均住宅容积率约为2.8, 平均住宅建筑密度约为20%, 平均住宅层数约为14 层;城区其他区域典型样本的平均住宅容积率约为3.1, 平均住宅建筑密度约为22%, 平均住宅层数约为17 层。由此可见, 居住用地典型样本以高强度开发为主, 这在一定程度上反映出目前西安市中心城区的新建居住用地呈现高强度开发趋势。随着我国城市建设用地资源的不断减少, 这种高强度、集约化使用土地的开发模式将成为大中城市居住用地开发建设的主导。因此, 居住用地公共利益缺失的问题已成为当前与未来居住用地开发建设中必须面对、亟待解决的现实问题。

目前, 居住用地的开发强度指标并未完全根据相关规范实施。《陕西省城市规划管理技术规定》2.5规定:“城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按表2.5 (详见《陕西省城市规划管理技术规定》表2.5) 控制。但只要满足日照间距、绿地率、停车位等的要求, 在审批时可以突破容积率控制指标。”仅从“住宅建筑密度”、“住宅容积率”的上限指标要求分析, 总计分别有41% 的典型样本的住宅建筑密度、38% 的典型样本的住宅容积率突破上限指标要求。其中, 高新区有35% 的典型样本突破了住宅建筑密度的上限指标要求, 有39% 的典型样本突破了住宅容积率的上限指标要求。虽然突破指标要求的居住用地是否满足了日照间距、绿地率、停车位等的要求, 需要后续深入判别, 但是用地指标突破相关要求的根源, 在于既有规范对于以容积率为核心的开发强度指标的控制缺乏具有说服力的科学依据, 公共利益保障问题在控规开发强度指标编制中的重要性仍待提高。

4. 结语

西安市中心城区128 个典型样本初步统计分析的结果显示:典型样本呈现出高容积率的开发态势, 其住宅形式以点式高层、板式小高层为主, 平均住宅容积率已达到2.9, 平均住宅建筑密度约为21%, 平均住宅层数约为15 层, 总计已有41%、38% 的典型样本分别突破了住宅建筑密度、住宅容积率规范指标的上限要求。虽然典型样本当前普遍存在过高“商住比”、过大户均住宅建筑面积, 能一定程度掩盖居住用地公共利益缺失的问题, 但是未来随着城市的不断发展完善, 新建居住用地的“商住比”、户均住宅建筑面积必将趋向合理化, 届时居住用地公共利益缺失的问题将更加凸显。

摘要：目前, 城市居住用地普遍存在公园绿地、停车位、公共服务设施等配建不足、不合理的公共利益缺失问题, 这与控规层面居住用地开发控制状况密切相关。从西安城区300个样本地块的调查统计结果来看, 典型样本呈现高容积率的开发态势, 居住用地公共利益保障难度大;同时, 当前居住用地的“商住比”户均住宅建筑面积均过大, 未来随着城市的不断发展完善, 被其暂时掩盖的居住用地公共利益缺失问题将更加凸显。

关键词：公共利益,居住用地,开发控制,西安市

参考文献

[1].夏南凯, 田宝江, 王耀武.控制性详细规划 (第二版) [M].上海:同济大学出版社, 2005.

[2].西安建大城市规划设计研究院.西安曲江区公共服务设施规划[Z].2008.

[3].西安建大城市规划设计研究院.西安高新区公共服务设施规划[Z].2012.

[4].博思堂.龙盛——曲江玫瑰园营销策划报告[Z].2011.