用地现状（共11篇）
用地现状 篇1
1 农村建设用地流转国内研究现状
在农村集体建设用地流转过程中, 各个利益主体之间互相关联, 构成农村集体建设用地流转的利益相关系统。王宏娟等[1]从利益主体的视角出发, 认为农村集体建设用地流转的深层次原因是各利益主体间的利益冲突, 而地方政府与村集体之间的利益冲突是主要矛盾, 完善村集体经济组织的主体地位, 明确地方政府职能, 协调利益主体间的收益分配, 可以为构建城乡统一的土地市场提供决策参考。当前土地制度和土地市场存在诸多问题, 没有将土地市场规制作为房地产调控的重要工具。土地市场规制途径主要有土地供应、土地税收、土地金融及土地价格政策等[2]。段力等[3]认为对于农民主体地位的确立, 同时统筹使用置换指标, 设计地票交易制度并对其进行模式改进等实践, 对于我国农村土地制度改革能提供借鉴经验。
土地的资本化是一个国家、一个区域甚至一个村社高速成长的发动机。要发展农村经济、改善农民生活, 财政支持远远不足, 必须盘活农村土地资本, 总结各地流转模式, 有助于获得启迪[4]。集体建设用地流转改革存在许多风险:影响地方财政收入;破坏农村社保体系;威胁国家耕地保护;违反《宪法》规定, 打破城乡二元土地所有权结构。这些风险能否控制、如何控制、控制的成本是否会超过所创造的价值等问题还未得到解决, 因此, 孙鹏等[5]认为, 在集体建设用地进行流转之前, 需对其可能蕴含的风险进行评估。王文[6]认为农村集体经营性建设用地和国有土地同地、同权、同价的情况, 前提是土地使用权性质必须对应;现行不区分土地使用权性质, 笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法, 容易产生歧义和混乱。
马艳平[7]赞成农村集体建设用地直接流转, 而对于法律规定农村土地只能通过征收为国有的方式上市流通, 理论界褒贬不一。按照私法自治原则和市场经济运行规律, 法律严格限制我国集体建设用地使用权的流转不具有正当性。崔令之等[8]认为须修改并完善相关法律法规, 对农村集体建设用地使用权入市取消法律限制, 承认集体土地流转的合法性。目前农村集体建设用地隐性流转现象普遍, 且流转的形态和规模存在一定差异, 主要影响因素包括土地管理失范等制度环境因素、区域经济发达程度等区位环境因素、村集体经济实力等微观经济因素以及农民富裕程度等家庭环境因素[9]。而未来农村的集体建设用地流转应从以下方面进行研究:集体建设用地流转风险控制;集体建设用地流转收益分配, 农村集体建设用地流转潜力测算, 农村集体建设用地流转价格, 集体建设用地流转潜力、驱动力等研究[10]。
2 讨论
目前, 我国正处于深化改革阶段, 农村势必有所突破, 土地流转理所当然成为焦点, 这关系到社会转型的成败。目前关于农村集体建设用地流转的相关研究主要包括以下几个方面:农村集体建设用地流转的动因及影响因素研究, 农村集体建设用地流转模式研究, 农村集体建设用地流转的政策制度研究。
我国对于建设用地使用权流转尚处于探索阶段, 相关研究有待进一步的完善, 比如对其使用权权益及价值的研究、流转风险控制研究及建设用地流转隐形市场改进问题都有待完善, 针对农村集体建设用地隐性流转的多种形态和多重诱因, 需要进行多层面、多系统的综合结构改革, 引导农村集体建设用地流转向公平、公正、高效、透明的方向转变, 以推进建设用地市场城乡一体化建设。此外, 学术界对于农村集体建设用地使用权流转收益分配仍存在一定争议, 对完善法律法规, 进行土地产权改革、协调各方利益等方面的研究仍不够充分。而关于地票流转交易也存在争议, 即是否放开地票二级交易市场限制。放开二级交易市场可以说是一把双刃剑, 会对一级市场造成巨大冲击。一方面, 组织完善的二级市场会加速一级市场的分配和流通, 增加土地级差收益, 促进农民增收;另一方面, 在缺乏有效监管的情况下, 盲目放开二级市场, 可能会滋生恶意炒作行为, 甚至产生地票泡沫, 同时还会引起各利益主体之间的博弈。因此, 如何正确处理好地票一二级市场的关系, 调控地票流量、流速等, 建立健全地票交易监督机制, 都是值得深入研究的问题。
摘要：土地是一种重要的生产要素, 土地流转是市场经济生活的重要内容, 一直备受国内外学者和社会各界关注。随着城市化进程的加快, 城市发展空间不足, 土地资源的稀缺性导致国有土地价格不断上涨, 土地需求和土地供给的矛盾致使农村集体建设用地流转呈逐步加剧的态势。随着目前土地相关制度的弊端显露, 集体建设用地流转已成为必要趋势。集体建设用地流转对于盘活农村土地资产, 优化土地资源配置, 提高土地利用效益具有重要意义。
关键词：建设用地,土地流转,现状
参考文献
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[6]王文.农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究[J].中国土地科学, 201 (57) :34-39.
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[10]文枫, 鲁春阳, 杨庆媛, 等.农村集体建设用地流转研究进展[J].地理科学进展, 201 (19) :1193-1200.
用地现状 篇2
关键词：集约利用；综合分析法；张家界市
张家界市地处湖南省西北部，属于武陵山腹地，位于澧水中上游，总面积9533.77平方公里，总体呈西北高东南低的地势，地貌类型以山地为主，山地面积约占土地面积76%。张家界市下辖2个市辖区（永定区、武陵源区）、2个县（慈利县、桑植县），截止2014年总人口151.9万人。张家界市作为国内著名、国际知名的风景旅游城市，各类建设用地需求量大，加之受到地貌、地形条件制约，将会对城市的未来发展会产生影响。因此，通过对城市土地集约利用水平的探究，发现城市～tg利用中存在问题与潜力、揭示城市用地的特点，为满足城市集约利用、挖潜改造提供科学的依据，达到宏观调控全市～tg利用的目的。
1土地集约利用现状评价
1.1建立指标体系
结合张家界市建设用地的实际情况，考虑到衡量建设用地利用效益指标的多样性及可获取性，选择了包括社会、经济、生态3方面共10个指标构成指标体系。经济指标：A1地均二、三产业、A2人均二三产值、A3第三产业增加值占国内生产总值的比例%、A4财政收入占国内生产总值的比例、A5单位固定资产投资的国内生产总值。社会指标：A6人均建设用地面积、A7人均道路面积。生态指标：A8人均公共绿地面积、A9建成区绿地面积覆盖率%、A10污水处理率%（基础资料来源：《张家界市统计年鉴》2008-2015）
1.2确定指标权重
通过Pearson乘积矩阵，得到相关系数r，来构建各指标的相关系数矩阵。根据指标相关系数矩阵计算各指标与其他指标相关系数的平均值P（去掉负数，取绝对值计算），计算公式如下：
经计算整理，得到张家界市2008-2014年各年期城市土地集约利用指数的标准化值如下：
2008年各个指标的标准化值为：A1—0.085，A2—0.00，A3—0.638，A4—0.03，A5—0.146，A6—0.00，A7—0.00，A8—0.131，A9—0.891，A10—0.537。
2009年各个指标的标准化值为：A1—0.176，A2—0.108，A3—0.00，A4—0.00，A5—0.00，A6—0.204，A7—0.240，A8—0.168，A9—1.00，A10—0.00。
2010年各个指标的标准化值为：A—0.00，A2—0.031，A3—0.676，A4—0.036，A5—0.515，A6—0.452，A7—0.867，A8—0.00，A9—0.422，A10—0.646。
2011年各个指标的标准化值为：A1—0.554，A2—0.527，A3—0.642，A4—0.039，A5—0.464，A6—0.704，A7—0.205，A8—0.682，A9—0.00，A10—0.859。
2012年各个指标的标准化值为：A1—0.898，A2—0.694，A3—0.672，A4—0.044，A5—0.528，A6—0.407，A7—0.892，A8—0.818，A9—0.764，A10—0.970。
2013年各个指标的标准化值为：A1—0.898，A2—0.803，A3—0.666，A4—1.00，A5—0.850，A6—0.703，A7—0.928，A8—0.944，A9—0.775，A10—0.976。
2014年各个指标的标准化值为：A1—1.00，A2—1.00，A3—1.00，A4—0.500，A5—1.00，A6—1.00，A7—1.00，A8—1.00，A9—0.902，A10—1.00。
2014年张家界市各区县城市建设用地土地集约利用综合指数如下：永定区：0.374：，武陵源区：0.717，慈利县：0.227，桑植县：0.406
2张家界市城市建设用地集约利用现状分析
2.1年份变化分析
由图1可知，2008-2014年张家界市建设用地集约利用指数逐年攀升。建设用地集约利用水平逐渐提高。人均建设用地面积与建设用地集约利用指数呈正相关，人均建设用地面积的扩张会相应带来集约水平的提高，表明土地的投入、社会发展与科技进步的正效应。地均二、三产业在2010年-2012年大幅度增长后逐渐趋于平缓，由此可见，随着经济发展，产业结构不断升级，加上政府土地投资力度的增大，土地的产出效益得以快速提高。地均二、三产业与集约利用水平指数的走势基本吻合，说明地均二、三产业值提高了土地集约的利用水平，并且有利于提高新型城镇化水平。
2.2各区县土地集约利用水平分析
为了便于分析，将张家界各区县建设用地集约利用程度分为3个等级。
以表4的数据为依据，可以得知张家界市各区县其集约指数平均值为0.42425。将各区县的集约评价分值介于0.023-0.72之间。按照综合分值≥0.70为I级集约利用区，0.30-0.40为Ⅱ级集约利用区、≤0.20Ⅲ级集约利用区。
Ⅰ级集约利用区：武陵源区
Ⅱ级集约利用区：永定区、桑植县
Ⅲ级集约利用区：慈利县
从程度分级可以看出，张家界市建设用地集约利用水平呈现显著的区域差异，从全市来看，最集约区域为武陵源区，综合指数为0.717；其次为永定区与桑植县，指数分别为0.347、0.406；集约度最低的是慈利县，综合指数为0.227，差距较大。由数据分析得知，张家界市建设用地集约度整体偏低，仅有武陵源区的集约利用水平高于平均值之上，且集约利用水平相对较高，另外的三个区县建设用地集约利用水平较低，说明其开发潜力应加大。
3结论与建议
3.1结论
通过以上的分析可知，张家界土地集约利用综合指数从2008-2014年逐年提高，然而全市建设用地土地集约利用总体水平较低，在其所辖的4个区县中，因各区县自身发展定位以及发展水平的不同，存在于一定的差异，导致了集约利用程度也有所不同。依据集约综合指数的高低依次为武陵源、永定区、桑植县、慈利县。
3.2建议
3.2.1开展土地整理工作，充分利用闲置土地
张家界山地多，建设用地相对较少，天然的地理特征客观上就压低了张家界市的土地利用率，另一方面，张家界市存在部分闲置土地，因而，充分利用城市的存量土地，加大对闲置土地的处置力度，需加快旧城区改造，加大城市规划实施的监督力度；
3.2.2城市发展战略的制定，以城市发展阶段为依据
城市在不同发展阶段，土地集约利用的涵义也就不相同，以城市自身发展的实际情况出发，根据城市的发展水平及规模，制定出符合张家界市的发展战略，以此来推动城市的可持续发展；
3.2.3加强基础设施、公园绿地建设
土地集约利用的目的即力求经济、社会、生态的三方面效益最大化。经上述分析，张家界市在生态及社会建设方面较弱，因此，需加强基础设施建设，提升各个区县的基础设施水平。
3.2.4编制科学合理的土地利用规划，实现“三规合一”
科学的土地利用规划有利于土地的高效利用。将国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城市总体规划中相一致的内容统一起来，在同@空间规划平台上落实。再次，应在相关规划与土地规划中重视用地表征的协调性、一致性——如产业布局规划、生态环境规划、旅游规划等，应与土地利用规划相衔接。
用地现状 篇3
根据2004年版《土地管理法》规定, 集体建设用地使用权是指除国有建设用地以外的农村土地和城郊土地中建设用地的使用权。1对于集体建设用地土地流转, 根据学术界的不同观点, 可以分为首次流转和二次流转, 首次流转是土地所有者与使用者之间的流转, 而二次流转是土地在使用者之间的流转。笔者认为后者较具有可行性, 从本质上说, 集体土地流转就是指土地使用者和使用者之间的流转, 并不涉及发包方和作为承包方的农村家庭承包经营户的流转, 既是他仅仅涉及二次流转。
从建国以来, 中央对农村土地流转问题一直高度重视。1978年以后更是通过农村改革, 建立以家庭联产承包责任制, 确立了农民集体为单位的市场主导地位。到如今, 虽时过境迁, 土地制度发生了翻天覆地的变化, 集体所有土地的主体依然为发生任何改变, 仍然是家庭联产经营。这一制度虽然在社会主义初期, 国家成立之初对维护国家稳定和人民的基本生存有着巨大的作用, 但是时至今日, 这样的制度却无法满足现在农民的需求了。随着巨大利益的驱动, 即使在80年代初国家禁止土地流转的时期, 集体建设用地就开始了隐性流转。随着社会经济的逐渐发展, 配套法律也相应出台。到了80年代后期, 国家的相关法律对土地使用权流转有限制的解禁, 为农村集体土地的流转提供了法律依据, 此时农村集体土地流转现象遍布, 这一现象使得我国耕地面积严重下降, 粮食供应已经无法满足市场的需求。鉴于此, 国家重新修订《土地管理法》, 试图改变此种困境, 但是1998年的这部法律, 并未产生其应有的作用。农村集体土地流转现象愈演愈烈, 并且呈现出发展壮大的态势。由于土地庞大利益的引诱, 导致集体土地流转无法从源头上根治, 只是转入隐形市场。随着我国经济体制的不断完善到, 国家对今天土地流转的限制逐渐放款, 到2014年, 国家更为为了推进农村集体土地的流转, 下达了重要一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》, 该文件指出, 允许农村经营型的建设用地进入市场, 并对其市场规则进行监管, 以符合城市规划和土地用途管制为前提, 允许农村集体经营性建设用地租流转, 并保持与国有土地同等地位。
二、集体建设用地使用权流转的现状
2014年4月国土资源部发布《2013年中国国土资源公报》公布的数据表明: 截止2013年我国集体建设用地和国有建设用地的供应总量73. 05万公顷, 其他建设用地供应量不足21万公顷。由此可见, 我国集体土地流转的特征主要有两方面: 其一是在规模和速度上农村集体建设用地流转日新月异, 其二是集体土地隐性流转现象普遍存在, 尽管近来部分地方对集体土地流转进行了解禁, 但在实践中, 国土部门却仍然很少办理本年度集体建设用地流转手续, 隐形流转现象仍然十分普遍。
《宪法》第6条规定, 是全民所有制和集体所有制是我国的经济基础, 土地的所有也符合上述规定, 具体如下: 城市市区的土地属于国家所有, 农村和城市郊区的土地属于集体所有, 但是法律另有规定的除外。自留山、自留地和宅基地属于农民集体所有。同时法律还对土地使用权的取得和流转进行了规制。一方面《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》等法律都对土地归属和使用做了区分规定, 承认了土地使用权的独立性。但另一方又限制集体建设用地的流转, 规定集体建设用地使用权原则上不得流转, 如果有需求, 应使用国有土地, 要使用集体建设用地的, 应先将其收归国有。
宏观研究我国现行的土地制度, 现行的关于土地的法律、法规主要有两方面的特征: 一是土地所有权制度一分为二, 既是集体所有制和国家所有制, 即我国经济体制决定了土地所有权的主体只能为国家和集体, 这一制度决定了, 除以上两人主体以外, 其他个人和组织都不能拥有土地所有权。但是可以按照国家的相关规定, 履行相应的手续, 取得土地的使用权成为土地使用权的主体。由于我国法律未能明确界定集体土地的所有权主体, 导致集体土地所有权和流转争议较多。其二是土地所有权和土地使用权分离, 按照我国《宪法》和《物权法》的规定土地使用权应为用益物权的一种。此种规定的好处在于他不但与我国的公有制经济不相悖, 而且在提高土地的使用效率以及加强土地监管方面都发挥了巨大的作用。但是法律对于这种独立性物权却在流转上进行限制, 规定只有集体建设用地征收为国有土地时才能使用, 在征收过程中出现的问题, 使得农民利益受到极大损害。其三是集体土地流转未能形成统一市场, 从而导致隐性流转和各种纠纷的出现。
三、集体建设用地流转现状分析
在不违反我国土地所有制度的前提下, 所谓集体土地流转也不过是使用权的流转。但是按照城乡一体化发展和物权平等保护的要求, 开放集体土地流转市场势在必行, 但其中基本农田的保护确实我们不容忽视的问题。根据《土地管理法》第4条规定, 按照建设用地、农用地以及未利用地为标准划分土地用途。而其中广义的建设用地流转仅仅是农村集体宅基地使用权流转和集体建设用地流转, 我国目前不允许未利用土地流转。
近些年来, 集体建设用地流转现象极为常见, 随着经济的迅速发展以及城市化进程的加快, 集体土地不断升值, 集体土地流转现象不断加剧。这些流转交易主要表现在以下几个方面: 第一是用集体土地使用权作价如果有乡镇企业等。或打法律的擦边球将集体土地出租于他人作非农业用途。其二各省市创建了自己的土地流转方式如集体土地公租房建设、地票制度和农村宅基地置换等许多流转方式。但是这些流转方式都无法进行广泛的应用, 对此, 我们还应该进行更多的摸索。
参考文献
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建设用地和农用地 篇4
问
生态环境部土壤环境管理司有关负责人就农用地、建设用地土壤污染风险管控标准有关问题答记者问
生态环境部近日印发《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《农用地标准》）《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《建设用地标准》），将从2018年8月1日起实施。生态环境部土壤环境管理司有关负责人就《农用地标准》《建设用地标准》制修订的背景、意义、主要内容回答了记者提问。
问：制修订《农用地标准》《建设用地标准》有什么背景和意义？ 答：党中央、国务院高度重视土壤环境保护工作。2016年5月，国务院印发《土壤污染防治行动计划》（以下简称“土十条”），要求对农用地实施分类管理，保障农业生产环境安全；实施建设用地准入管理，防范人居环境风险。
我国《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）自1995年发布实施以来，在土壤环境保护工作中发挥了积极作用，但随着形势的变化，已不能满足当前土壤环境管理的需要。该标准一是不适应农用地土壤污染风险管控的需要；二是不适用于建设用地。
《农用地标准》《建设用地标准》的出台，将为开展农用地分类管理和建设用地准入管理提供技术支撑，对于贯彻落实《土十条》，保障农产品质量和人居环境安全具有重要意义。
问：《农用地标准》《建设用地标准》的名称为什么用土壤污染风险管控标准？
答：《土十条》明确要求土壤污染防治坚持预防为主，保护优先，风险管控。这个思路汲取了国外几十年土壤污染治理与修复的经验和教训。为充分体现《土十条》风险管控的思路，《农用地标准》《建设用地标准》采用了“土壤污染风险管控标准”的名称。
问：《农用地标准》《建设用地标准》制修订的基本原则是什么？ 答：一是立足国情。立足我国国情和发展阶段，不超越国情制定土壤标准。
二是问题导向。《农用地标准》充分考虑我国土壤环境的特点和土壤污染的基本特征，以确保农产品质量安全为主要目标，为农用地分类管理服务。《建设用地标准》落实“土十条”关于保障人居环境安全的要求，以保护人体健康为目标制定标准。
三是创新思路。《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂的特点，根据划定农用地土壤环境质量类别，将农用地划分为优先保护类、安全利用类和严格管控类，实施农用地分类管理的管理思路，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。《建设用地标准》根据我国国情，为防止滥用风险评估方法、随意放宽修复目标值，分别制定筛选值和管制值，对建设用地进行风险筛查和风险管制。
四是科学合理。充分利用国内外最新的科研成果，充分借鉴发达国家相关先进经验。
问：《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》比较，有什么变化？ 答：修订后的《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》有本质区别，不宜直接比较两者宽严。《农用地标准》遵循风险管控的思路，提出了风险筛选值和风险管制值的概念，不再是简单类似于水、空气环境质量标准的达标判定，而是用于风险筛查和分类。这更符合土壤环境管理的内在规律，更能科学合理指导农用地安全利用，保障农产品质量安全。
问：《农用地标准》的适用范围是什么？
答：《农用地标准》以保护食用农产品质量安全为主要目标，兼顾保护农作物生长和土壤生态的需要，分别制定农用地土壤污染风险筛选值和管制值，以及监测、实施和监督要求，适用于耕地土壤污染风险筛查和分类。园地和牧草地可参照执行。
问：《农用地标准》为什么分别规定了风险筛选值和管制值两类限值？农用地土壤污染物超过《农用地标准》规定限值的，农产品质量就不安全吗？
答：《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂性的特点，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。风险筛选值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量等于或者低于该值的，对农产品质量安全、农作物生长或土壤生态环境的风险低，一般情况下可以忽略。对此类农用地，应切实加大保护力度。
风险管制值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量超过该值的，食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险高，且难以通过安全利用措施降低食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险。对此类农用地用地，原则上应当采取禁止种植食用农产品、退耕还林等严格管控措施。农用地土壤污染物含量介于筛选值和管制值之间的，可能存在食用农产品不符合质量安全标准等风险。对此类农用地原则上应当采取农艺调控、替代种植等安全利用措施，降低农产品超标风险。
“土十条”要求将农用地划分为优先保护类，安全利用类和严格管控类。生态环境部联合农业农村部已制定发布农用地土壤环境质量类别划分技术指南。农用地具体类别划分将以《农用地标准》为基础，结合食用农产品协同监测结果确定。
问：《农用地标准》有关风险筛选值项目是怎么确定的？风险管制值的污染物项目为什么少于风险筛选值？
答：《农用地标准》风险筛选值共11个污染物项目，较《土壤环境质量标准》增加一项污染物苯并[a]芘。其中，根据《食品安全国家标准 食品中污染物限量》，从保护农产品质量安全角度，保留镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属；从保护农作物生长的角度，保留铜、锌和镍等3种重金属。六六六和滴滴涕，自我国1983年禁止在农业生产中使用，以及分别在2014年和2009年基本全面禁止生产和使用以来，在农用地土壤中残留量已显著降低，基本不会成为影响稻米和小麦等农产品质量安全的污染物，但保留六六
六、滴滴涕两项指标作为其他项目。此外，参考有关发达国家经验，增加苯并[a]芘指标作为其他项目。
从保护农产品质量安全角度，《农用地标准》只对镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属制定风险管制值。
问：《农用地标准》与发达国家和地区有关标准是否具有可比性？ 答：目前，仅有少数国家和地区针对农用地制定了土壤环境质量类标准，但各国和各地区相关标准的保护目标各不相同，有的是保护农产品质量安全，有的是保护农作物生长（如防止减产），有的是兼顾保护人体健康和土壤生态；此外分析方法（特别是重金属）也存在差异。
《农用地标准》基于我国国情，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路，总体上与其他国家和地区关于农用地的相关标准不具有可比性。
问：《建设用地标准》的适用范围是什么？
答：《建设用地标准》以人体健康为保护目标，规定了保护人体健康的建设用地土壤污染风险筛选值和管制值，适用于建设用地的土壤污染风险筛查和风险管制。
问：《建设用地标准》中的土壤污染风险指什么？ 答：《建设用地标准》中，建设用地土壤污染风险是指建设用地上居住、工作人群长期暴露于土壤中污染物，因慢性毒性效应或致癌效应而对健康产生的不利影响。
构成风险有三要素，污染源、暴露途径和受体（如人群）。比如土壤存在污染，如果采取隔离措施，人不接触，也就是说切断了暴露途径，那么土壤污染对人的健康风险消除或大大降低。
问：《建设用地标准》规定的两类建设用地主要区别是什么？
答：借鉴发达国家经验，结合我国国情，本标准主要根据保护对象暴露情况的不同，并根据《污染场地风险评估技术导则》，将《城市用地分类与规划用地标准》规定的城市建设用地分为第一类用地和第二类用地。第一类用地，儿童和成人均存在长期暴露风险，主要是居住用地。考虑到社会敏感性，将公共管理与公共服务用地中的中小学用地、医疗卫生用地和社会福利设施用地，公园绿地中的社区公园或儿童公园用地也列入第一类用地。
第二类用地主要是成人存在长期暴露风险。主要是工业用地、物流仓储用地等。
城市建设用地之外的建设用地可参照上述类别划分。
建设用地规划用途为第一类用地的，适用第一类用地的筛选值和管制值；规划用途为第二类用地的，适用第二类用地的筛选值和管制值。规划用途不明确的，适用于第一类用地的筛选值和管制值。问：建设用地土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的，都要治理修复或风险管控吗？
答：土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的不一定都要治理修复或风险管控。
风险筛选值的基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量等于或低于该值的，对人体健康的风险可以忽略。超过该值的，对人体健康可能存在风险，应当开展进一步的详细调查和风险评估，确定具体污染范围和风险水平；并结合规划用途，判断是否需要开展风险管控或治理修复。风险管制值基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量超过该限值的，对人体健康通常存在不可接受风险，需要开展修复或风险管控行动。
问：建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当如何确定？筛选值和管制值是修复目标值吗？
答：筛选值和管制值不是修复目标值。建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当依据《污染场地风险评估技术导则》《污染场地土壤修复技术导则》等标准及相关技术要求确定，且应当低于风险管制值。
问：《建设用地标准》中污染物项目是如何确定的？
答：本标准借鉴发达国家经验，并总结了北京、上海、浙江、重庆等地方经验，确定了85项污染物指标，基本涵盖了重点行业污染地块中检出率较高、毒性较强的污染物。综合平衡管理需求，《建设用地标准》将污染物清单区分为基本项目（必测项目）和其他项目（选测项目）。
《建设用地标准》未考虑主要影响地下水的污染物，如氨氮、氟化物、甲基叔丁基醚（MTBE）、苯酚等。有关保护地下水的土壤标准另行制定。此外，一些毒性较小，推导的筛选值数值很高、现实中很少出现超标情况的污染物，如蒽、荧蒽、芴等多环芳烃指标以及锌、锡等金属指标也未纳入。
问：疑似污染地块应当测试哪些污染物指标？
答：土壤中污染物的检测项目原则上应当根据保守原则确定。疑似污染地块内可能存在的污染物及其在环境中转化或降解产物均应当考虑纳入检测范畴。漏检污染项目可能发现不了污染，造成误判。
根据《建设用地标准》，疑似污染地块应当测试的污染物指标包括：一是《建设用地标准》中所列基本项目，共45种。二是依据《场地环境调查技术导则》、《场地环境监测技术导则》及相关技术规定确定的污染物，可以包括但不限于《建设用地标准》其他项目中所列的污染物。
问：《建设用地标准》未规定的污染物项目，如何筛查和评估风险？ 答：参照国际惯例，《建设用地标准》明确：本标准未列入的污染物项目，可依据《污染场地风险评估技术导则》等标准及相关技术规定开展风险评估，推导特定污染物的土壤污染风险筛选值。
问：《建设用地标准》与发达国家标准相比处于什么样的水平？
答：《建设用地标准》中污染物项目取值是根据《污染场地风险评估技术导则》规定的关于人体健康的风险评估方法计算得出，并参考发达国家的具有可比性的标准，结合我国国情，优化调整后确定。《建设用地标准》85项指标，筛选值定值与国际相关标准值的平均水平相当，管制值原则上高于大部分国家筛选值或类似标准值的定值。
问：重金属在自然界中广泛存在，有的背景值甚至非常高。《建设用地标准》对此类建设用地如何考虑 ？
答：借鉴国际经验，《建设用地标准》规定：具体地块土壤中污染物检测含量超过筛选值，但等于或者低于土壤环境背景值水平的，不纳入污染地块管理。
土壤环境背景值，指基于土壤环境背景含量的统计值。通常以土壤环境背景含量的某一分位值表示。其中土壤环境背景含量是指在一定时间条件下，仅受地球化学过程和非点源输入影响的土壤中元素或化合物的含量。
问：《农用地标准》《建设用地标准》的制定是否考虑了污染物的生物有效性？
答：土壤中污染物的有效性问题在科学上极为复杂。少数国家在制定农用地土壤相关标准时，对有效性问题有所考虑；各国在制定建设用地土壤标准时，基于保守原则，通常未予以考虑。
我国《农用地标准》按不同pH分档制定标准，已对重金属的有效性进行了适当考虑。《建设用地标准》未考虑有效性问题。
问：《农用地标准》与《建设用地标准》中相同的污染物，标准值为什么不一样？
答：《建设用地标准》主要是基于保护人体健康，制定相关标准值，而农用地风险管控标准主要基于保障农产品质量安全，制定相关标准值。二者保护目标不一样，相关标准值推导方法不一样，不具有可比性。
问：《农用地标准》与《建设用地标准》有关重金属的测试方法为什么沿用四酸法进行前处理的测试方法？
答：四酸法指采用盐酸-硝酸-氢氟酸-高氯酸全分解的方法，彻底破坏土壤的矿物晶格，能够提取土壤中所有重金属。因晶格内的重金属在可预见的环境过程中不会释放到环境中去，对于重金属风险评估而言，采用四酸法进行前处理的测试方法相对偏保守。
王水法能够提取除晶格外的所有重金属，更能客观反映重金属的土壤污染风险，符合《农用地标准》与《建设用地标准》的定位和功能，也与国际通行做法接轨，是未来发展的趋势。
但鉴于目前我国土壤重金属测试，利用四酸法进行前处理的测试方法比较常用，实验室质量管理体系较完备，对于现行监测标准中两种方法体系都存在的污染物，包括镉、铜、铅、镍等，现阶段《农用地标准》与《建设用地标准》仍沿用四酸法进行前处理的测试方法。
来源：生态环境部
关于发布《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项国家环境质量标准的公告
为贯彻《中华人民共和国环境保护法》,保护土壤环境质量，管控土壤污染风险，现批准《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项标准为国家环境质量标准，由生态环境部与国家市场监督管理总局联合发布。
标准名称、编号如下：
《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB 15618-2018）；
《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）。
自以上标准实施之日起，《土壤环境质量标准》（GB 15618-1995）废止。
特此公告。
(此公告业经国家市场监督管理总局田世宏会签)
生态环境部
2018年6月22日
用地现状 篇5
关键词 农用地土壤；环境资源保护；工业污染源；农业生产环境
中图分类号：D922.68 文献标志码：B 文章编号：1673-890X（2015）15--02
农村周围土地遭受污染的问题频频见报，严重制约我国农村经济的进步，并对农业生产与发展形成了严重阻碍。目前，尽管现行法律对于农用地土壤国土地污染防治有所规制，但其所涉范围狭隘，执行力度缺失等，加剧了农用地土壤污染情况的恶化[1]。所以，构建健全、完备的农用地土壤污染防治法律体系是目前法学界及政府亟待商榷与解决的议题，其形成对于人类生存及自然生态都具有相当重要的现实意义[2]。
1 农用地土壤污染的主要特征
1.1 隐蔽性
人们并不能像发现固体废物污染或是水污染一样，在污染初期就能单凭嗅觉和视觉直观发现深藏与土壤中的污染存在，而是需要经历长期污染积累达到一定程度时，通过对异象的察觉，加上化学仪器的分析，才能判断其中存留的可能造成隐患风险的物质对种植物的危害程度。实践中，受累于这种长期潜伏的隐蔽性，农用地土壤的污染多数时候没有得到应有的关注与重视，这种衍生的滞后性导致其治理效果难有突破[3]。
1.2 累积性
土壤的环境构成中无时无刻都是在和其他的环境要素进行能量、物质交替的，特别是重金属污染基本上是不可逆转的，污染物会不断在土壤中累积，使农用地土壤中有害物质的浓度越来越高、污染面积越来越大，危害人畜的健康和安全[4]。污染物质在经过土壤对其一系列的化学沉淀、物理吸附以及生物吸收等程序后，在土壤中与日累积，直到达到一定峰值即形成污染，造成危害后果。
2 我国农用地土壤当前受污染情况
我国农用地土壤受重金属污染现象最为严重，根据中国水稻研究所与农业部稻米及制品质量监督检验测试中心发布的《我国稻米质量安全现状及发展对策研究》显示，中国境内受到工业排放或其他途径产生的重金属渗入的耕作用地高达20%，其范围更是蔓延至多个区域。耕作用地土质破坏程度及趋势不断扩增，作物出产质量与数量都在逐年呈现下降趋势[5]。慢慢积累的土质中的污染物，随着时间推移及土层种植物的交易，人类还是难逃将其吸收到体内的厄运。此外，中国工程院院士罗锡文先生在2011年10月召开的广东科协论坛上表示，目前，我国有数千万公顷耕地正不断遭遇各类工业废弃排放的重金属的污染，并有逐步上升趋势。可见，这一态势的严重程度已然威胁到人类身体健康及生存繁衍，并将导致各类慢性疾病，甚至是影响人类和农业可持续发展。
3 造成我国农用地土壤污染的主要源头
3.1 农业生产
农业耕作过程中产生的废弃物以及化肥农药的大量滥施是造成农用地地质土层的侵入性破坏的主要原因之一。当前，我国肥料使用结构不合理，化肥使用量不断上升，有机肥用量逐渐减少使用。现实中，每年因不合理的应用，导致数吨氮素流失到农田外面，氮肥的挥发，对临近地表的污染负有不可推卸的责任。
3.2 工业生产
作为工业污染源头的“三废”，其排放行为特质有二。其一，乡镇各大企业“合力”造成耕作土质受到侵害与破坏。乡镇企业是我国农村建设中独特的经济模式，在提高经济效益的同时，带来了地质土层的侵入性破坏问题。其二，农村农用地土壤受到城市内的工业污染转移“迫害”。部分地方政府“顶风作案”，将国家三令五申强制关闭的重污染工业企业，比如化工厂、造纸厂等转移至农村，让这些重污染工业企业产出的“三废”统一转向农村土壤排放，不断有新的农用地被污染，种植物有害物质超标问题屡见不鲜。
3.3 矿业开采
开采与利用矿产资源的过程中都需要对土地进行破坏与占用，且通常所占用面积相当大，参照国家统计部门数据显示，因不合理、不科学的开采挖掘行为，导致高达150 km2以上的土地被直接破坏，且该数据并以4万km2/a的速度逐年攀升。其中，最为严重的当属有色金属矿区和煤矿区。
4 导致我国农用地土壤污染的根源所在
基于上述可知，我国农用地土壤污染程度严重，发展形势严峻，究其主因，笔者认为主要可归结为如下几项。
一是土地开发利用的技术落后，耕作农活的方式与时代脱轨。长期以来，农民耕种都是靠沿袭历史与传统交付的所谓经验，根本不知道所谓“农业清洁生产”的先进产业理念，也没有接受相关的现代技术生产指导。为求农作物高产和经济效益高创收，开展大规模的投入化肥、农药和农用地膜等掠夺式耕作法，对化学物品的投放和技术的实践应用并没统一标准，欠缺规范与科学。
二是关于农用地土壤的预防治理立法相关方面尚存缺失。现行的法律只有在土地的权属、经济利用、土地利用、土地管理及问题上有所“交代”，关于整体农用地地质土层的侵入性破坏的预防和治理，相关立法上还是留有太多的空白，缺乏独立的、特设的法律出台将其作为一门专项来保护。现行多数针对地质土层的侵入性破坏防治的立法都只是站在了引导角度，以“义务”的形式来指引污染加害人与环境利益人防治污染，至于如何追究对农用地土壤实施了污染后果的责任所言甚少。
三是相关污染加害者及受害者整体对于生态环境意识过于淡薄。农民的环保意识较低，缺乏预防和遏制农田污染的主观能动性，既没有意识到脚下的土地正在受到污染，也没有把土地视作人类赖以生存的必须要素来保护，向农用地投入大量超过了农用地的自净能力的有毒有害外源，导致土壤“中毒”，农用地土壤污染始源陷入恶性循环。
5 结语
综上所述，土地不仅是农业生产中最为基本的生产资料，更是构成了生态系统的重要环节，维持生态平衡核心因素，保护环境即是保护与自身相关的生存要件。因此，健全与完善的环境与资源保护法律制度不仅能够很大程度上给予社会民众与国家在环境权益上保障，也能够对违法环境保护相关法律的行为人予以威慑。
参考文献
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用地现状 篇6
土地是人类赖以生存的基本资源和生产要素, 威廉佩蒂说:“土地是财富之母”, 是一切社会生产经营活动的必需载体和城市社会经济发展的基础。1987年我国确立土地产权制度改革以来, 土地不仅作为“资源”、“场所”来发挥要素作用, 更逐步被作为一种“资产”、“财产”来发挥其功能, 尤其是伴随城镇化脚步, 城市住宅被赋予了作为居住消费和投资消费商品的双重属性, 与其高度关联的住宅用地市场价格波动影响着房地产市场的稳定。因此, 如何调节住宅用地供求结构, 优化土地资源配置、引导市场需求, 促进房地产市场平稳健康发展, 成为当下国家宏观调控和制定土地政策的难点。2015年11月, 习近平总书记在中央财经领导小组会议上第一次指出:“在适度扩大总需求的同时, 着力加强供给侧结构性改革, 着力提高供给体系质量和效率。”及时为房地产及相关行业的改革发展指明了方向。笔者尝试按照优化供地结构、切实转变政府职能、强化产城融合驱动的思路, 探索供给侧改革在住宅用地市场落地的政策路径。
1 我国城市住宅用地市场
1.1 市场现状
随着中国经济的快速增长, 城镇化水平和居民住房消费需求的不断提高, 伴随着城镇化进程的内生驱动力, 城市房地产市场迅猛发展。在2006~2015年十年间, 城市住宅用地价格总体处于上升趋势, 市场化的作用使不同类型城市之间土地市场分化明显, 城市间地价增幅差异显著。据中指数据显示 (见表1) :十年间一线城市住宅用地价格涨幅最大, 一线城市通过招拍挂成交住宅用地平均价格从2006年的2330.94元/m2上涨到2015年的24269.3元/m2。上涨了10.41倍;二线城市次之, 平均成交价格从2006年的2172.48元/m2上涨到2015年的5911.25元/m2, 上涨了2.72倍;三四线城市由于近年房地产行业整体出现过剩, 库存压力较大, 地价涨幅最小, 平均成交价格从2006年的1249.84元/m2上涨到2015年的2028.85元/m2, 上涨了1.62倍。2006年一、二、三四线城市住宅地价比例为1.86:1.73:1, 到了2015年一、二、三四线城市住宅地价比例为11.96:2.91:1。不难看出, 不同类型城市地价经过十年的变迁, 一、二、三四线城市价格差异由阶梯状差异转为断层状差异, 一线城市住宅用地价格显著高于二、三四线城市。
1.2 市场风险
在住宅用地市场分化的过程中, 一线及二线热点城市供不应求, 高价地频出;三四线城市供过于求, 库存居高不下, 其中蕴含的双向风险尤其引人关注。
一线及二线热点城市由于其特殊的政治、经济和地理区位因素, 人口聚集, 土地稀缺, 远远满足不了住房需求, 成为了高地价的聚集区域。土地价格的攀升为房地产投资带来了大量人气, 但是市场中过分的追逐, 甚至是豪赌未来, 大大助长了地价上升速度, 土地市场已经隐约出现“泡沫”, 未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。按照世界银行标准, 发达国家的房价收入比一般在5.5~1.8倍之间, 发展中国家在6~4倍之间, 若超过7就会被认为是“国际房价最难承受地区”。据上海易居研究院统计显示2015年房价收入比超7的前四位城市分别是深圳 (23.2) 、厦门 (15.3) 、北京 (14.5) 、上海 (14.0) 。试想一下, 原本为了满足高收入人群的投资和消费需求的豪宅出现了广泛化趋势的时候, 有多少人能买得起这样的房子昵房地产价格脱离市场规律的风险增大, 社会矛盾和贫富差距随之加剧, 最终可能丧失真正的市场需求。大量资金转向房地产投机市场, 导致流向实体经济的资金严重不足, 对实体经济的复苏造成挤压效应, 实体经济发展动力下降, 面临更大的危机。与此同时, 开发商拿地的成本极高, 买地则可能面对巨大投资风险, 不买地则可能被挤出市场。
成交土地均价 (元/m2)
注:数据来源CREIS中指数据房地产数据信息系统。
另一方面, 最近十年房地产及相关行业无疑是中国经济发展的重要支柱产业。对于三四线城市来说, 在2009~2013年楼市繁荣时期曾有一波房地产开发热潮, 房价上涨驱动大量当地居民和返乡置业人群投资房子热潮集中释放, 在投资非理性过程中, 库存不断攀升并积重难返。近年来, 在宏观经济下行压力渐大和房地产市场疲软的背景下, 很多三四线城市楼市价格下跌, 地方政府面对土地卖不出去和土地出让收入缩水的双重压力, 土地收入的减少使得地方政府债务偿还压力倍增。三四线城市由于土地出让速度过于激进导致库存累积, 所产生的巨大压力将使这些地区的房地产竞争更加惨烈, 未来的市场需求被严重透支, 房地产开发资金入不敷出, 将对金融安全产生影响, 进而对国民经济的安全发展带来威胁。对于房地产开发商来说, 三四线城市地价便宜, 但库存的压力仍然不减, 开发商购地时心存顾虑。
2 城市住宅用地市场现状形成原因
(1) 经济发展和国民收入不平衡导致住宅用地价格差异。经济动能是地价的内在支撑, 经济的发展状况和国民收入高低决定了人们对投资和消费的渴求程度。在经济发达地区, 市场活跃, 投资充分, 对商品房的需求能力增加造成商品房供应不足, 土地需求量急剧膨胀, 价格急升。在经济发展欠发达地区, 市场萧条, 投资欠缺, 对商品房的消费能力不足, 土地需求量难以提升, 价格变化较小。我国一线及二线热点城市的“地王”现象不断上演, 证实了高价地在经济发达城市才有市场。例如根据中原地产市场研究部的统计, 北京2015年住宅类土地楼面价超过3万的地块高达22宗, 占全市所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万的只有9宗, 占比为17%。与之相反, 三四线城市土地的买家竞价太低或者没有买家竞价导致的流拍流标等现象却是屡见不鲜。例如2015年北海市土地流拍率达到65.79%。台州市紧随其后, 流拍率为61.63%;其余依次为南充 (59.21%) 、西宁 (58.62%) 、平顶山 (57.35%) 、汕头 (52.31%) 和惠州 (50.75%) 。虽然从表面上来看, 价格差异是因为政府推出的土地供应量与市场需求不匹配造成的结果。但是, 从深层次来看, 这是由于城市间的经济发展不平衡造成的。同时, 由于经济发达城市居民收入水平较高, 接受溢价能力较强, 即使地价较高, 也会存在一定受众群体。与此相反, 三四线城市通常的经济发展水平远不如一二线城市, 居民收入水平也处在相对较低的范围, 接受溢价能力较弱, 高价地难以找到消费市场。
(2) 政府主导土地供给导致住宅用地价格差异。我国自1994年分税制改革以来, 地方政府从税收中获取的财政收入下降, 与此同时, 所要承担的事权并没有相应减少。在这种政策之下, 土地作为能被自由掌握的重要资源, 备受地方政府青睐, 卖地成为地方政府弥补财政收入不足的重要手段。一方面, 住宅用地带来的土地出让收入只能在土地出让时一次性获取, 之后无法产生持续收益, 政府通常会想方设法在土地出让时推高地价来获得较高收入。一线及二线热点城市可供出让的土地本来就十分紧缺, 政府作为土地的唯一持有者, 为了获取出让土地的高额收入, 通常根据市场反应来推出住宅用地, 实施“饿地政策”导致市场中有效供给更为有限, 从而抬高住宅用地价格。同时, 政府主导的土地供给并没有很好的适应房地产业的高需求, 以上海为例, 2011年之后土地供应逐渐下降, 2015年的土地供应不到2011年的50%。不仅是上海, 北上广深四个城市平均过去两年土地供应比前几年的土地供应大概下降了25~30%。另一方面, 许多三四线城市地方政府乐于用出让土地的收入应付地方债务偿还和提升政绩, 对新城开发力度过大, 在一定时期内加大力度推地, 忽视了有关均衡供地的要求, 造成住宅用地成交规模突出, 过度开发、有效需求不足等问题, 土地价格难以上涨。因此, 由于政府对土地供给上具有时间、数量上的绝对决定权, 由决定权导致对土地供给的控制, 决定了城市间住宅用地的价格分化程度扩大。
(3) 人口流动导致城市间住宅用地价格差异。随着国内经济的不断发展, 一线及二线热点城市如北上广深等垄断着国内最为重要的产业经济领域, 就业机会充裕, 教育优势明显, 医疗资源丰富, 基础设施完善, 社会公共资源高度集中, 内在产生人口流入动力, 吸引了大量的非本地户籍常住人口, 大量人口从三四线城市或者农村流入一线及二线热点城市。人口的迁移带来了人口密度的增加, 居住场所便是人们首先考虑的重要问题。这些城市中本地户籍人口通常已拥有家庭住房, 但是随着外来常住人口不断涌入, 城市潜在的购房需求持续增加。因此, 在常住人口中外来人口占比越高, 说明城市潜在的购房需求越强烈。例如深圳的外来人口两倍于户籍人口, 这一指标远高于其他城市。住宅的需求加剧, 住宅用地价格也随之水涨船高。另一方面, 三四线城市往往缺乏优质的社会公共资源, 在教育、医疗、文化等方面与一线城市差距甚大, 加之这些城市产业结构相对单一, 提供给高学历人才的岗位和机会不足, 某些类型的工作, 在三四线城市甚至根本找不到。三四线城市人口不断向外转移, 导致三四线城市对人口的吸纳能力在相当长一段时间内远远落后于一线及二线热点城市, 新建住宅的消化速度较慢, 对住宅用地的潜在需求有限, 土地价格自然增长不快。
3 调控政策建议
随着住宅用地价格分化加剧, 市场风险聚集, 尽管国家仍会从需求端方面出台相应调控政策, 但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下, 供给侧方面调控势在必行。供给侧改革的目的是更有效地重组经济结构, 提高产出效率, 并促使供求趋向均衡。因此, 提出如下建议:
(1) 供地政策趋活, 优化供地结构, 提升市场配置效率。政府可制定相应政策合理调整供地的数量, 有序安排规划指标和供地节奏, 提高供需的匹配度, 有效地引导消费投资的方向和水平: (1) 建立房地产开发跟踪监管机制, 强化土地利用监管。建立市、县至房地产项目的库存数据库, 摸清底数, 适时掌握库存动态。相关部门在制定供地计划时, 可根据前三年住宅平均成交规模、新增人口、库存量等因素, 分配住宅用地供地规模、速度, 使之与城市增长规模以及居民收入和人口的增长相适应。同时, 加大执法力度, 严厉打击违法占地、囤地炒地行为, 实施对土地供地和开发利用情况的全程监管。 (2) 对于供给不足的一线及二线热点城市, 应提高土地闲置的政治成本;对于供给过剩的三四线城市, 应根据各地人口状况、社会经济发展状况, 控制土地供应量和供应节奏, 减少新增供应;对库存量特别大、去化周期特别长的地方, 必须停止给予供地指标, 遏制地方政府脱离市场消化能力的大规模供地。 (3) 中国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平, 可以通过盘活工业园区、产业园区存量闲置用地, 统筹规划配建公共租赁住房项目, 提升住宅用地的供地灵活性。
(2) 改革政策落实, 切实转变政府职能, 推进供需两端发力。地方政府只有转变职能、找准定位, 才能从根本上减少其操纵土地供应的错位行为: (1) 改变现有“土地财政”制度中的土地收入分配方式, 依据综合指标考核情况, 由中央财政先收缴地方的全部或一定比例的土地出让收入, 然后再由中央财政根据各地区的发展情况, 以预算内的形式拨付地方开展经济建设和公共服务事业, 在全国范围内调配这笔资金, 切断地方财政与土地出让收入之间的直接联系, 弱化推动地价的政府驱动力。 (2) 结合财税制度改革, 推进房产税的征收, 争取逐步形成以保有环节房地产税为稳定收入来源的新地方财政收入体系, 改变利益相关者的利益预期, 弥补土地出让收入减少带来的财政缺口, 降低政府与“土地财政”的关联。 (3) 建议中央政府促进经济发展的同时, 应该修正当前地方政府考核评价体系, 减少现阶段考核模式所带来的负面作用, 重视社会管理和公共服务职能, 综合采用各项与民生经济相关的社会指标考核地方政绩, 构建以人民满意的“服务型”政府, 摆脱对土地财政的过度依赖, 更大范围发挥市场对资源配置的基础作用。
(3) 社会政策托底, 强化产城融合驱动, 改善供地条件。政府应配合国家的新型城镇化战略, 不断推进产城融合。一线及二线热点城市的地价暴涨, 无疑将进一步推高房价, 经济基础薄弱的外来人群, 在大城市生活面临着购房、租房、生活成本高的“三高压力”, 过高的生活成本和竞争压力, 导致居民幸福感降低。因此, 应加大一线及二线热点城市保障性住房土地供应力度, 优先安排保障房用地, 例如广州市已经建立了独立的保障性住房用地优先储备和供应机制, 并在各项土地利用指标上倾斜。同时, 通过加大农业转移人口在三四线城市购买住房政策的支持力度, 深入推进城镇化建设进程, 有效引导农业转移人口城镇购房需求。例如给予农民购房补贴、降低首付比例等支持政策, 并且让农民同时享有城镇保障和“来去自由”返农村原籍政策, 给予均等的的享受公共服务机会, 免除他们的后顾之忧。除此之外, 通过转移一线及二线热点城市部分产能, 打造三四线城市替代产业, 提高产业聚集效应, 创造更多的就业机会。同时, 将过去过度向一线城市倾斜的公共资源转移给三四线城市, 改善三四线城市教育、医疗配套, 强化公共交通与市政基础设施建设, 并为新市民配置优质的就业、就学、就医条件, 提升中小城市人口承载能力。这些政策提升了城市的功能规模和资源价值, 无形中提高了住宅用地供给质量。此举将为楼市去库存带来更多的驱动力和购买力, 从而分散房地产开发商对一线及二线热点城市住宅用地的关注和投资, 达到城市间供地均衡的目的。
摘要：随着我国城镇化进程快速发展, 伴随着房地产行业的繁荣, 城市住宅用地价格不断上涨, 在各城市间产生了巨大的分化。本文通过分析我国20062015年间的城市住宅用地市场现状, 剖析市场蕴含的风险, 研究产生价格分化的原因, 从供给侧改革角度出发对现行城市住宅用地市场调控政策提出一些建议。
关键词：住宅用地,价格分化,供给侧,调控政策
参考文献
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用地现状 篇7
关键词：农村集体建设用地,入市流转,现状,必要性,可行性
现阶段的土地按照所有权性质不同可划分为国有土地和农村集体土地，按照利用形态分可划分为农用地、建设用地和未利用土地。农村集体建设用地就是指所有权归农村集体所有的用地———非农业生产的建设用地。目前，国家的一系列建设用地管理和供应制度、土地储备制度、招拍挂交易制度、房地产开发制度都是针对国有土地而言，对于集体建设用地流转这块敏感而又复杂的问题多处于探索阶段，国有建设用地的匮乏与农村集体建设用地的跃跃欲试这对中国现阶段特有的矛盾正逐渐加深。
1 农村集体建设用地入市流转的现状
1.1 农村集体建设用地受法律限制不能自由流转
《土地管理法》等文件对农村集体建设用地在未经征收或征用条件下的流转进行了明确的限制。在如今住房价格猛涨、土地供应紧张的背景下，购房者、农村集体土地所有人都迫切地期望有着绝对性作用的农村集体建设用地的流转能够自由畅通，以缓解目前的土地供需矛盾，实现双赢。
1.2 土地征收渠道狭隘
土地征收作为集体土地转变为国有土地的唯一途径，存在着政策复杂、程序繁琐、农民积极性不高等弊端。集体土地征用涉及到国土、农委、开发单位、农村集体和农民各方面的利益，作为被动的农村集体往往对征收土地存在较大的抵触情绪，征收范围、补偿标准、补偿方式的模式化，限制了土地资源的有效和集约利用，使农民积极性普遍较低。
1.3 农村集体建设用地流转在法律的边缘游走
目前，北京郊区普遍出现的“工业园区”、“乡产权房”就是国有建设用地的匮乏与农村集体建设用地的跃跃欲试这对矛盾的体现。在违规而又似乎合理的认识下，这些流转行为产生了比较严峻的法律风险和社会风险，给土地供应市场、房地产市场和居民财产的安全都带来了严重的威胁。根据有关统计，全国集体建设用地总量1 700万公顷，相当于全部城市建设用地700万公顷的2.4倍。
2 农村集体建设用地入市流转的必要性
2.1 缓解土地供应紧张局面，调控房地产市场的需要
2003年以来，以北京、上海、深圳等大中城市的房价一直保持在20%以上的上涨趋势。尽管国家出台了一系列金融、税收等调控制度，但在供需失衡的市场条件下难以显现明显的作用。而国有土地储备和招拍挂制度的实施不仅没有缓解房地产市场的供需矛盾，反而由于加剧了土地供应紧张局面，而适得其反。拥有着70%建设用地量的农村集体建设用地若能入市流转必然会从根本上缓解土地供应的紧张局面，从根本上扭转房地产供需矛盾，对维护经济的健康发展和社会的稳定起到积极的作用。
2.2 增加农民收入，实现城乡均衡发展的需要
形成我国现行城乡经济发展不均衡的制度障碍主要包括户籍政策和土地政策。随着医疗、教育、保险等城乡一体化进程的加快，土地政策的滞后性愈发体现。农村集体建设用地的流转可消除城乡的地域界限差异，充分利用土地资源，实现“同地同价”，将给城乡结合部地区的农村集体组织和农民个人带来丰厚的持续性收入，对于促进地区的经济发展、增加农民收入、实现城乡的均衡发展有着重要的意义。
2.3 调整产业结构，促进国民经济持续健康发展的需要
农村集体土地的流转限制，一定程度上导致了国有土地的短缺和集体土地的低效使用，造成了“国有土地都是建设用地”、“集体土地只能建小作坊”的尴尬局面;而实现农村集体建设土地的入市流转，将使城乡的土地利用更加均衡，有利于实现土地资源的合理使用，进而刺激城市和农村规划的调整，刺激城市和农村产业结构的调整，对于促进城乡一体化发展，搞活农村经济，进而促进国民经济持续健康发展具有着重大的战略意义。
3 农村集体建设用地入市流转的可行性
3.1 政策上的可行性
尽管目前的土地管理政策对农村集体建设用地的自行流转提出种种限制。但是地方政府和管理部门，在服从规划，尽量不占或少占耕地的条件下，可以通过制定和完善农村集体建设用地的储备和招拍挂制度，改变过去单一通过因项目而被动征收农村集体土地的局面，允许农村集体经济组织主动申请纳入土地储备进行上市交易。这一重大的转变，并不违反现有的土地管理制度，有利于从根本上扭转集体土地供应方式，完善目前的土地供应市场。
3.2 经济上的可行性
实现农村集体建设用地入市流转的另一个转变就是改变现行的征地补偿制度，改变“靠卖地挣钱”的局面。随着农村集体经济组织主动申请土地储备上市交易意识的增强，传统的征地最低保护价、按“亩”补偿的制度将得到改变。农村集体经济组织在企业化管理的基础上，依据专业的市场价值评估结果，作为上市交易的底价依据，并有可能通过“还建”、“联营”、“入股”等方式参与到用地的开发建设和经营管理，将给农民带来更大的收益，实现农村集体经济组织的市场化和企业化。同时，也有利于均衡土地成本，促进房地产市场的可持续健康发展。
3.3 技术上的可行性
农村集体建设用地入市流转在技术上关键是要加强规划管理和土地一级开发队伍的适度建设。城乡规划一体化要求规划部门应将城市与农村的规划实施统一制定、统一管理、统一实施;土地储备结构将在农村集体建设用地入市流转上发挥更大的作用，包括在制定农村集体建设用地的入市交易流程、征地手续的办理、土地补偿和支付办法、协调和均衡各方利益等方面发挥积极的指导作用。
4 深层思考：城乡建设用地应合理调配
目前面对的新课题，一方面是农村闲着宅基地，一方面是城市化需要土地。中央过去提出5个统筹，现在又一次强调大力推动城乡统筹发展。2008年就有一些专家提出让农民带着地票进城，进城市以后给他城市户口和市民待遇。667m2宅基地换1套经济适用房。农民把腾出的建设用地交给乡里，大部分腾出地都能复垦，许多农宅占的都是好地。如果农民进城带来667m2地票，接受移民的城市占了667m2地用于城市建设，而村里通过复垦把667m2宅基地变为耕地，从整体来看就没有多占地。而如果城市拿到地票，却是用山坡地、沙荒地、盐碱地建设城市，对于国家而言，就有可能增加出667m2耕地。这样才能有效保护1.2亿公顷耕地。
参考文献
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[3]陈白淼.从宅基地制度演进过程看罗田县农村宅基地整治[J].现代农业科技, 2009 (11) :247-248.
论建设用地与农业用地的协调发展 篇8
1 当前用地形势分析
农业用地又称农用地。指直接或间接为农业生产所利用的土地。包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利设施用地和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。
根据第二次全国土地调查, 截至2012年底, 全国共有农用地64646.56万公顷, 其中耕地13515.85万公顷、林地25339.69万公顷、牧草地21956.53万公顷;建设用地3690.70万公顷, 其中城镇村及旷工用地3019.92万公顷。耕地面积占农用地总面积比率为14.3%。我国耕地质量问题凸显, 区域性退化问题较为严重, 农村环境形势依然严峻。一是民用建筑占地面积增加。1992年, 在邓小平同志的带领下, 中国正式实行改革开放。中国的经济发展日渐繁荣, 改革开放使得人民生活水平日益提高, 追求“吃饱穿暖”的温饱问题逐渐成为过去, 人们对吃、穿、住、用、行等生活资料有更高的要求。2001年, 中国正式加入世贸组织WTO, 工业的进步, 进出口贸易的繁荣, 城市对劳动力的需求使得越来越多的农民放下锄头走上生产线, 随之而来的是城市规模不断扩大, 人们对居住生活空间需求与日俱增, 近十年房地产市场的火爆就是这一现象最有力的佐证[1]。二是工业建筑用地面积的增加。越来越多的国际国内企业投资兴办工厂。1979年中华人民共和国成立距今不过短短六十几年, 新中国成立时我国一穷二白, 在发展的前期摸索阶段甚至走退路, 真正经济提速不过是最近二十年的事情。而人口生育政策曾经鼓励多生, 这积攒下众多劳动力, 企业在内地投资办厂人工单价更便宜, 加上政府的招商引资优惠政策, 越来越多外资独资或中外合资企业投资兴办工厂, 这侧面增加了建设用地。三是公路、铁路、桥梁、隧道等市政设施建设用地增加。经济的提速对海、陆、空等物流有更高的要求, 这迫使政府加大投资力度, 规划建设更多的公路、铁路、桥梁、隧道等市政设施。与此相伴的是农林耕地面积的不断减少。例如著名的山峡大坝工程, 虽然工程可以提供水力发电和提高长江上游同行能力, 但10多年间, 每年移民近十万人, 大坝蓄水淹没了大片的农林耕地这也是不争的事实。四是人为因素使得建设用地挤兑农林耕地面积。人类从远古时代发展到现代, 都是沿河而居, 平原和肥沃的土地是人们理想的栖息地。长三角、珠三角不仅工业发达, 农业也不可小觑。然而, 在土地开发的过程中, 某些行政审批官员利用职权, 官商勾结, 偷梁换柱, 将良田用作开发用地, 然后将盐碱地换成农业用地, 从形式上保住了18亿亩耕地红线的指标, 然而本质却减少了农林耕地的有效面积。
2 解决用地矛盾, 实现可持续发展的方法
从前文分析看来, 建设用地的扩张正对农林耕地面积的保护成负相关性。那么如何解决这一矛盾, 使得二者协调发展呢?可从以下几个方面入手。
2.1 政府合理规划并严格执行
政府在规划时应从大局着手, 合理规划工、农、商用地区域分配和面积比例[2]。这是一个艰巨的任务, 只有聘用有能力、知识渊博的高级人才团队精心调研、用科学的发展观分析问题、总结完善规划成果才能实现规划的合理性。另一方面, 完善法律监管漏洞和加强道德建设, 使具有审批权力的机关能保守底线, 严格按照规划执行。只有两方面都做到了才能从顶层控制, 使用地分配走向和谐发展。
2.2 培养企业责任感
企业在工业用地选址上应充分调研, 旨在建设长治久安的企业, 而不是三年五年东奔西走的游击队型企业。企业不能因一时的利好就冲动建设临时厂房, 临时厂房用地性质多为短期租赁性质的用地, 待企业搬走后留下的是一片荒芜的废墟, 不仅影响厂址用地还对周边环境污染严重, 周边耕地也变成重金属超标的荒废土地。所以, 企业应有责任感, 有长远规划, 而不是一时兴起到处建设临时厂房。要调研好再建设。
2.3 加强农业建设
农民种庄稼收入低, 为了赚钱更多钱财, 宁愿荒废土地, 在城市工厂打工赚钱。面对这种形势, 国家应投入农林耕地建设资金, 出台鼓励农民重拾荒地的政策, 加强农林科研, 提高种地收益。这不仅有利于耕地红线的保持, 对生态环境保护也有着重要意义。
3 结束语
总之, 看清农林耕地与建筑建设用地之间的形势和矛盾关系, 用科学的发展观辩证分析, 政府、企业和农业从业者之间相互协调配合, 唯有如此, 才能使二者协调发展, 即保持工业经济的增长, 又满足各方面用地需求。
参考文献
[1]寿嘉华.国土资源管理理论与实践[M].北京:经济管理出版社, 2010.
用地现状 篇9
一、研究现状及趋势
我国工业用地政策先后出台了招拍挂政策、出让最低价政策、集约节约利用等政策。尽管相继出台了这么多政策,实际工业用地出让仍然以行政划拨和协议出让为主。刘卫东[1]指出低价出让工业用地可有效促进经济增长,土地开发成本、房产租金或土地拍卖价格可以作为工业用地标准确定的依据。有效评价土地利用效率可以从侧面反映工业用地出让方式的适宜性。现有的土地利用效率评价方法有很多,主要有杜邦财务评价、经济增加值、平衡计分卡,另外人们还使用一些数学方法,较为简单的数学方法如层次分析和因子分析,最常见的数学方法如数据包络分析(DEA)。较多学者[2,3,4,5,6]采用数据包络分析法研究各个行业的生产效率、利用效率等,杨海泉[7]等人以DEA为基础的CCR模型,并进一步扩展的BCC模型。叶涛[8]等人采用土地利用模型,从自然、经济以及政策条件三方面的变化对土地利用概率产生的影响进行分析。周沂[9]等通过2004—2008年城市统计面板数据研究了地理与城市土地利用效率之间的关系。杨勇[10]等人采用层次分析法(AHP)比较分析了经济开放条件下,对比内陆地区与沿海地区城镇化,研究了两地区的土地利用效率差异性。张荣天[11]等综合运用DEA模型、ESDA统计指数和Tobit模型,分析了长江经济带城市土地利用效率演变和驱动机制。
但目前关于土地利用效率的研究较少有针对工业用地效率的,同样关于重点研究城市中经济开发区的工业用地效率也较少。另外研究土地利用效率时DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法,但当存在非期望产出和过度投入时,采用该方法存在高估效率的现象。而DEA模型中的SBM模型弥补了这一缺陷,尤其在工业用地效率评价时可以将环境等负外部相应涉及到。故本文通过对比多种方法的适用性,结合研究对象的自身特点,准备采用SBM模型和BCC模型分析杭州市经济开发区工业用地土地利用效率。
二、杭州市工业用地现状分析
(一)杭州市工业用地供给量逐渐增加
通过杭州市2011—2014年的年度国有建设用地供应计划报告,从工业仓储用地、商服用地、住宅用地三个部分对比分析,结果发现工业仓储用地的供应量及比重在逐渐增大,2012年比重为11.58%,2013年比重为12.28%,2014年比重为15.68%,而商服用地和住宅用地的供应量及比重呈现减小趋势。
(二)工业用地“低价”出让现状
不同类型用地出让价格比较必须在区位相同的条件下才具有比较意义,区位不同会引起各种基础设施条件差异性。其次,两者价格会因为出让的时限不同而产生价格的差异,出让年限根据法律规定二者有一定差异性。另外居住用地出让为政府带来的是一次性收益,而工业用地出让属于多次收益,故政府从考虑吸引工业企业入住的角度会考虑低价出让工业用地,从而获得未来长期收益。通过对比2009—2014年工业用地和居住用地出让价格,通过计算得出居住用地价格是工业用地价格的33倍左右,这从侧面反映了现阶段工业用地出让价格呈现出“低价”出让模式。另外本研究通过采用基本地价公式计算出的基本地价和实际出让均价对比,确实发现实际出让均价低于基本出让价。
工业用地低价出让动机与两个因素相关,首先是低价出让具有引资作用,地方政府用过土地要素换资本要素的方式可获取投资的流入;另外是工业用地相关政策驱动,政府期望通过低价出让及地价变动影响土地利用效率、用地集约度和工业产业集聚度。地方政府为了保证财政收入,积极争取私人和外商投资,由于外商投资企业具有很强的流动性,故地方政府推出各项优惠措施吸引投资,于是提供廉价工业用地就是主要的手段之一。政府希望工业企业带来的经济效益弥补因低价出让产生的损失。
(三)杭州经济技术开发区工业产值占比高
1997年到2014年杭州经济技术开发区的产业结构中第一产业比重在1999年最高,也仅有2.6%,呈现逐年下降趋势;第三产业的比重从1997年的3.35%逐年上升到2014年的24.21%,表明服务业的发展优势。第二产业比重一直在75%以上,从1997年的96.65%到2014年的75.61%,呈现逐年下降趋势。因此杭州经济技术开发区的经济中心依然在工业上。
三、杭州经济开发区工业用地土地利用效率分析
(一)方法介绍
Tone提出了SBM(Slacks-based Measurement)模型,它综合考虑了各决策单元的投入与产出,解决了投入产出松弛的问题。基于此,本文采用在DEA模型基础上发展起来的且考虑非期望性产出的SBM模型,该模型可以更好地模拟在环境约束下,考虑投入变量、期望产出变量和非期望产出变量之间的关系,分析系统效率。
(二)评价指标建立
进行开发区工业用地利用效率评价既要注重研究区域土地的经济、社会效益,也应考虑土地利用过程中对环境产生的负效应。在指标选取时,指标分为三大类,分别为投入指标、期望产出指标和非期望产出指标。投入指标中重点选用了工业用地固定资产投入和工业从业人员数;产出指标中的期望产出指标选用了工业总产值、工业利润;非期望产出指标主要是指对环境有负效应的因素,本研究中考虑到工业废水排放量、工业废气排放量和工业固体废弃物排放量。但实际调研中发现,杭州经济技术开发区的工业废水排放达标率近几年都是100%,故不考虑这一指标,另外近几年的工业固体废物综合利用率均在92%以上,故同样不考虑该指标。以上数据均来源于2005—2014年杭州经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报和杭州经济技术开发区年鉴。
(三)土地利用效率计算并分析
采用SBM模型对国家级开发区—杭州经济技术开发区2007—2011年的工业用地效率进行分析。在SBM模型中包括两大类模型,一类是基于导向型的SBM模型,包括输入导向和输出导向。另一类是没有导向的SBM模型。
本研究通过多次对比研究区数据,选择SBM-Non Oriented模型和BCC模型对比计算。在BCC模型中没有考虑非期望产出,即环境污染指标。SBM-Non Oriented模型中考虑了非期望产出。若不考虑企业的非期望产出,采用BCC模型计算出2005—2014年杭州经济技术开发区的工业用地效率,其中2005年、2006年、2009年、2010年、2011年和2014年的效率值为1,其余四年的效率值均在0.9以上,这一结果表明在不考虑非期望产出因素下,工业用地效率均比较高。若考虑企业的非期望产出,采用SBM模型,2005年、2006年、2009年、2010年和2014年效率均为1,2007年、2008年、2011—2013年这五年工业用地效率均有下降,下降幅度较大的是2012年和2011年,分别下降了33%和31%。通过数据分析可以看出2011年和2012年工业企业的非期望产出相对较高。通过两种模型的十年效率值从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。
四、结论
本文以杭州经济技术开发区为研究对象,首先对比分析了杭州市工业用地价格、商业用地和居住用地价格,其次对比了开发区基本地价和实际出让均价,从而反映出杭州市存在工业用地低价出让现象。进而采用SBM-Non Oriented模型和BCC模型分别评价了2005—2014年开发区工业用地效率,高效的利用效率从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。在使用模型评价中,因为时序较短,不能采用更加丰富的指标,所以有些年份的效率值为1,在以后的研究中可以采用更多全面的丰富的决策单元,以便提高结果的有效性。
摘要：以杭州经济技术开发区工业用地效率为研究对象,以2005—2014年工业用地效率指标数据为样本,基于SBM模型和BCC模型,采用DEA-SOLVER Pro5.0软件,对比了杭州市工业用地、商业用地和居住用地价格,分析了开发区基本地价和实际出让均价,评价了2005—2014年开发区工业用地效率。研究结果表明,杭州市存在工业用地低价出让现象;开发区工业用地的高效利用,从侧面反映出低价出让工业用地的目标得以实现;非期望产出会影响开发区工业用地效率。
关键词：SBM模型,BCC模型,土地利用效率
参考文献
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[10]杨勇,郎永建.开放条件下内陆地区城镇化对土地利用效率的影响及区位差异[J].中国土地科学,2011(10):19-26.
工业用地成本 篇10
京津唐地区篇
——策划/本刊研究部
《2005前三期《特别关注》版块为创业者提供了长三角和珠三角地区创业成本调查以及京沪深三地创业政策环境比较，刊出后受到了广大创业者的强烈关注和热心建议。本期将应北方创业者要求，推出京津唐地区的创业成本调查。
我国三大经济圈中，和经济繁荣的长三角地区以及资源丰富的珠三角地区相比，京津唐地区作为我国的心腹地带，自有其得天独厚的成本优势，它的创业优势正逐渐凸现。
其中，北京的创业机会，是其他任何城市难以比拟的。虽然有人说，北京做事要讲“关系”，但在e时代、新经济下，北京那种淡化工业、重工业，重环保，高科技发展极为快速的特点以及政府出台的政策措施，都利于个人创业。
2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米，远高于全国平均水平，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08%的平均增长率持平。
——题记
004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米。工业用地增长率只有1.92%。
2005年第一季度京津唐主要城市地价水平及地价增长率 （数据来源于国土资源部2005年第一季度城市地价动态监测报告）
◎ 北京工业用地成本
2005年第一季度北京工业用地地价是482元/平方米。北京对国家级、市级开发区内高新技术企业土地使用权出让金按75％征收，且减半缴纳城市基础设施“四源费”和大市政费。
最近几年，北京的地价增长已趋于平缓。以2004年地价监测结果为例，2004年北京工业的增长率为0.23%，远低于全国平均的1.92%。
◎ 天津工业用地成本
2005年第一季度天津工业用地地价为563元/平方米。以天津天狮工业园区为例：凡在天津天狮工业园区设立的国内外生产性企业，符合园区产业方向的，经营期10年以上，以出让方式获得土地使用权的，土地基准地价每平方米90元（每亩6万元），至于投资规模大、技术含量较高的企业，土地出让价格及付款方式将给予更大优惠。
◎ 唐山工业用地成本
（单位：元/平方米）
◎ 秦皇岛工业用地成本
秦皇岛工业用地成本以秦皇岛经济技术开发区为例：区内土地出让金每公顷90万～120万元人民币，使用期限为50年。
用地现状 篇11
在工业化、城镇化的加速推动下, 中国的经济发展进入了高速发展的时期。截至2010年底, 中国城镇化率已达到47.7%。经济社会的快速发展, 产业结构的优化升级, 给城市土地造成了巨大的压力, 城市规模在经济增速刺激下不断扩张, 建设用地需求尤为凸出, 土地供需矛盾日益尖锐, 实现以较少的土地资源消耗保障支撑更大规模的经济增长, 获得较高的土地利用效益, 成为学者们共同关注的焦点问题。林燕华等人分析了中国城市用地增长弹性系数和城市用地扩展幂指数规律[1], 吴志伟等利用GIS技术, 对土地利用效益影响因子的空间分异特征进行识别和分析[2];王筱明, 郑新奇以二、三产业产值与城市建成区面积之比作为衡量城市用地效益的指标, 分析了济南市建成区用地规模与用地效益的关系及城市扩张的合理性[3];王立波等人结合GIS和RS技术, 在ArcGIS平台中构建GIS-CA模型, 对营口市城市用地扩展进行了模拟和预测[4]。李丹、张文秀等人则运用模糊评价法, 秩相关系数法和协调度分析法, 综合评价了山东半岛城市群城市用地效益[5], 等等。
2007年12月国家批复长株潭城市群为“两型社会”试验区以来, 研究该区域城市扩张下的用地效益显得尤为迫切, 既可为长株潭城市群集约利用土地提供依据, 又能给政府相关部门制定相关政策提供一定的参考。
一、研究区域概况
长株潭城市群位于湖南省中东部, 包括长沙、株洲和湘潭三市, 是湖南省经济发展的核心增长极。三市沿湘江呈“品”字型分布, 两两相距不足40公里, 结构紧凑, 总面积2.8万平方公里。其中长沙市辖长沙城区 (芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区和望城区) 及长沙县、宁乡县、浏阳市, 共六区三县 (市) 。2010年长沙市城区面积959Km2, 全市年末总人口652.4万人[6]。
株洲市位于湖南省东部偏北, 湘江下游。由4个市辖城区 (芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区) 和云龙示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县和炎陵县组成。2010年株洲市城区面积535Km2, 全市年末总人口390.27万人[6]。
湘潭市位于湖南省中部偏东, 湘江下游。现辖岳塘、雨湖两个城区和湘乡市, 湘潭县和韶山县。2010年湘潭市城区面积658Km2, 全市年末总人口288.98万人[6]。
二、长株潭城市群人口情况
根据本文实际情况, 以建成区内的人口数来表征长株潭城市群的人口变化情况 (如表1所示) 。
(万人)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
三、长株潭城市群用地增长情况
自2006—2010五年间, 长株潭城市群的建成区面积逐年扩大, 特别是自2007年12月“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 2008年长沙市建成区面积比上年增长34%, 株洲市2009年建成区面积比上年增长16.6%, 而湘潭市建成区面积增幅不大 (如表2所示) 。
(平方公里)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
四、长株潭城市群用地增长弹性系数分析
(一) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数
国内一些学者经常用城市用地增长弹性系数来分析用地的变化趋势, 据中国城市规划设计院对中国历年城市化过程的分析, 此系数为1.12较合适。1990年以来, 城市人均用地已有较大幅度增加, 但该指标仍然符合中国国情, 可以作为评价城市用地扩展状况的依据之一。当K (城市用地增长弹性系数) 大于1.12时, 城市用地规模扩展过快;当K小于1.12时, 城市用地规模扩展不足;当K=1.12时, 城市用地规模扩展较为合理[1]。
其中, K为城市用地增长弹性系数, A为城市建成区面积;P为建成区内年末总人口数。
依据表1和表2的数据, 以2002年为基期, 可以计算出长株潭城市群2006—2010年间的城市用地增长弹性系数 (如表3所示) 。
(二) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数分析
从表4中可知, 长株潭城市群自2006—2010年间, 除湘潭市2007—2008年以外, 三市出现了不同程度地用地增长过快, 已经呈现出“摊大饼”状的外延式扩张。究其原因有以下几个方面:第一, 长沙市作为湖南省的政治、经济、文化中心, 其城市发展速度已经对有限的土地资源发起了严峻的挑战, 尤其是自“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 长沙市作为长株潭城市群的领头羊, 二、三产业的蓬勃发展需要更多的土地作为支撑;第二, 由于长株潭城市群城镇化进程加快, 长沙市的人居环境得以较大幅度的改善, 城市的土地承载力和吸纳人口能力提高, 使得人口向长沙市聚集;第三, 由于2010年株洲市建城区人口比上年明显减少, 而建成区面积平稳增长, 使得计算出的用地增长弹性系数远远超过合理值。
五、长株潭城市群土地利用效益分析
研究一个城市或区域的用地效益, 通常以土地利用效益 (LU) 作为衡量指标[7]。忽略城市内部不同地块的差异, 采用均质化的方法, 以单位面积土地上的经济产出来度量。
其中:GDP代表该城市市辖区的地区生产总值 (单位:万元) , SL代表该城市建成区面积 (单位:平方公里) , LU代表土地利用效益 (单位:万元/平方公里) 。
根据长株潭城市群2006—2010年市辖区的地区生产总值和建城区面积, 利用公式2, 可计算得到长株潭城市群2006—2010年的土地利用效益 (如表4所示) 。
(万元/平方公里)
从P260表4可以看出, 长沙市土地利用效益始终排在首位, 株洲市和湘潭市列其后。2006—2010年五年间, 除株洲市2009年的土地利用效益出现小幅下滑, 长沙市和湘潭市土地利用效益呈现逐年增长态势。
(一) 长沙市土地利用效益分析
长沙市土地利用效益随建城区面积增加而增加, 是以城市规模的扩张来获得较高土地利用效益的。结合长沙市用地增长弹性系数来看, 城市规模扩张的速度快于城市人口的增长速度, 所以, 长沙市的土地节约集约利用水平还不高, 依旧是以外延式扩张为主的土地利用模式。
(二) 株洲市土地利用效益分析
株洲市土地利用效益在2006—2008年是随增加而增加, 但2009年株洲市建成区面积扩张到105平方公里, 人口比上年增长近20万人, 土地利用效益比上年有小幅下滑, 原因在于这期间土地利用方式过于粗放, 土地有效产出减少所致。总的来看, 株洲市的土地集约水平仍然比较低。
(三) 湘潭市土地利用效益分析
2006—2010年五年间, 湘潭市的建成区面积增长较为平和缓慢, 结合用地弹性系数来看, 湘潭市除2007年和2008年用地扩张不足外, 2009—2010年扩张较平稳, 其土地利用效益仍呈现逐年增长的势头。可以看出, 以工业为主的二产业产值在湘潭市土地利用效益中的贡献程度是最大的。
结论
根据长株潭城市群用地增长弹性系数得出, 长株潭城市群的用地扩张过快, 2008—2010年, 长沙市用地增长弹性系数远高于合理值1.12, 2006—2008年, 株洲市用地增长弹性系数高于4, 甚至于2010年达到7.15。2006年湘潭市用地增长弹性系数达到4.87。这些数据都说明, 近五年来, 长株潭城市群建设用地浪费现象非常严重, 集约程度还很低, 土地利用效益差。一方面, 由于各行业扩大建设规模, 不断地向城市外围扩张土地;另一方面, 由于新上建设项目多, 开发程度不够, 或投入资金不足造成项目搁置, 土地利用效率低, 导致单位土地面积产出严重不足。因此, 长株潭城市群用地增长过快, 用地集约程度较低, 造成了土地利用效益低, 所以, 面对有限的土地资源, 土地粗放利用已经给长株潭城市群城镇化进程敲响了警钟, 节约集约利用每一寸土地, 刻不容缓。
摘要：通过分析长株潭城市群近五年来城市用地增长弹性系数以及土地利用效益的变化情况, 发现在人口不断增长, 用地规模日益扩张的背景下, 城市群的用地增长速度不一, 并且用地扩展过快, 用地效益偏低。城市用地规模过小或过大, 均不能实现土地利用效益的最大化, 因此, 在现有的规模上集约利用土地, 充分挖掘土地利用潜力, 提高综合土地利用效益是必须解决的问题。
关键词：城市用地扩展,用地增长弹性系数,效益,长株潭城市群
参考文献
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