住宅用地（精选12篇）
住宅用地 篇1
《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”围绕住宅用地期满“自动续期”,学界主要有无偿续期说与有偿续期说两种观点,本文拟对此介绍评价。
一、“自动续期”无偿使用论
“自动续期”无偿使用论有许多理论基础或技术方法,选取其中两种代表予以评价。
1.民生保障论
“自动续期”,含义就是无条件地续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。有偿续期的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础。[1]住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利,以满足住房人权的基本要求,使国民安居乐业。[2]
民生保障论,实际是中国社会公众对国家立法最大的期待,即如何充分保障私人财产权,使老百姓能够安居乐业。但这种观点存在的问题是:第一,在治理理念上,民生保障论忽略了最为重要的一点:全民所有或国家所有不同于集体所有,更不等于共有,公民个人并不当然地对全民所有的土地享有权利。第二,违反民法的公平原则。无论以何种价格购买的住宅,也不论其用地年限长短,期限届满,一律无条件无偿续期,在实践中将造成更大的不公平。第三,违反民法的基本原理,有私有化的嫌疑。土地出让并非土地的所有权出让,建设用地使用权是派生于土地所有权的一种有期用益物权,期限届满权利消灭,土地的使用收益权能回归土地所有人,这是所有权弹力性的表现。如果建设用地自动无偿续期,将使所有权的弹力性丧失,土地所有权将成为“虚有权”或者空壳化。土地出让金也非土地所有权的价格。《土地基本术语》:“土地出让金,在中国,政府将一定年期国有土地使用权出让土地使用者时,土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额;或以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时,向国家补交的一定数量的货币金额。其实质是一定年期国有土地使用权的出让价格。”如果建设用地自动无偿续期,土地出让金实质转变为土地所有权的价格。学界对这种自动无偿续期最大的批评,就在于其有私有化的嫌疑。[3,4,5]
2.法条解释论
自动无偿续期的解释方法如下:首先,该法条没有增设“但书”条款,也就是立法表述中没有“但”或“但是”以下的部分,自动续期的情形没有附加任何条件。第二,为了与住宅建设用地区别,该法条第二款设有“但书”条款,规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这与该法条第一款的“住宅建设用地期满自动续期”的表述有明显的不同。如果自动续期还要附加条件也就不能称其为“自动”了。[6]
关于《物权法》第149条两款的规定,立法机关的有关文献已经讲得非常清楚。《物权法草案》三审稿第156条规定:“建设用地使用权的期限届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期限届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。”这里并没有区分住宅用地与非住宅用地。2005年7月10日,全国人大办公厅公布《物权法草案》(即修订后的三审稿)。在用地续期问题上,公开的《物权法草案》与三审稿并无不同,但也因此引起社会巨大反响。有专家提出,居民住房的土地使用权期限届满后应当自动顺延,以安民心。有部门建议,商业用地适用草案的规定,住宅用地该为自然续期,直至住房不能使用;有的地方和单位建议,对续期后的出让金做出规定;有的地方提出,应考虑不同用途的房屋所有人的实际支付能力对出让金做出原则性规定;有的地方建议,取消支付出让金的规定……[7]2005年10月19日十届全国人大常委会第十八次会议《全国人大法律委员会关于<中华人民共和国物权法(草案)>修改情况的汇报》指出:“法律委员会研究认为,建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业。”[7]因此草案四审稿155条规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”在《物权法草案》五审稿第149条中依然保留。2006年10月27日《全国人大法律委员会关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉修改情况的汇报》指出:“住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费的问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。”[7]从上述历史文献看,立法机关并无无偿续期或有偿续期的确定结论,而是“等等看”。
除上述有关无偿续期的观点以外,还有所谓的以房养老需求论、房地产市场震荡论等等。限于篇幅,本文不作评论。
二、“自动续期”有偿使用论
1.改革需求论
一种姑且称为“改革需求论”的观点认为,从我国土地制度改革的实践来看,实物福利分配逐步向货币工资分配转变的住房制度改革共同奠定了我国房地产市场起步和发展的基石。如果实行不再缴纳土地出让金无限期使用的自动续期,则意味着土地使用制度又回到了计划经济时期“无限期无偿”使用土地的状况。这可能导致人们土地商品意识的灭失,进而失去拥有土地资产的价值,无疑与改革的方向背道而驰。从我国房地产管理的实际操作来看,商品住宅的建设用地都实行出让制度。无限期的使用乃至永久占用的话,这意味着剥夺了其他人依法享有该土地的权利,有违社会公平原则。[8]
在《物权法》的框架内,维护社会主义基本经济制度,巩固和发展公有制经济,其途径就是在确认国有和集体所有权的情况下,物尽其用。通过建设用地使用权有偿出让制度,能够使国有土地甚至包括集体所有的(经营性)土地的利用能够最大化,同时有效遏制协议出让中的种种腐败,竞价性土地出让功不可没。就此而论,土地有偿有期出让制度不可逆转。无偿续期确实与土地出让制度相背离。但是,改革需求论实在是欠缺人文关怀。2011年的青岛、2016年的温州用地年限届满触碰“自动续期”的立法盲点,虽属个例,但是在20年后的今天,这些地方的居民,还要为缴纳土地出让金焦虑,为安居乐业发愁,立法者不能无动于衷。
2.法理分析论或技术分析论
有学者通过比较建设用地使用权有传统民法的地上权,主张有偿续期。建设用地使用权存续期满后,原土地使用权已归于消灭。因而,土地使用权的续期本质上是权利的更新,是设立新的土地使用权。既然原住宅建设用地使用权的取得是有偿的,那么本质上是权利新设的土地使用权的续期自然也应贯彻有偿原则。地上权人与土地所有人缔结地上权设立契约时一般都会有关于地租的约定。地上权存续期满需要更新时,地上权人有权请求与土地所有人以与从前契约同一的条件更新契约。我国建设用地使用权的设立与此类似,土地使用权在续期时必然伴随出让合同更新,因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。
我国的建设用地使用权,在权利内容上确实和德国、台湾地区的地上权以及瑞士的建筑权类似,均拥有以建筑所有权为目的而在他人土地上进行建筑的权利。基于民法原理,他物权为有期物权,期限届满权利消灭,土地所有权回归圆满状态。如需继续使用,只能重新取得。如此技术分析,虽然顺理成章,但忘记了传统民法的另一面。虽然是私有制,其立法同样不缺人文关怀。以瑞士为例,其《民法典》第779条规定:“建筑权作为独立的权利不得设定为100年以上。前款的权利,可以设定该权利时所规定的相同形式,最多延长效力100年,但事先对延长义务有约定的,不生拘束力。”即便建筑权不能通过约定延长,100年的用地期限,也远远超过我国居住用地使用权最长70年的期限。地狭人稠的台湾,其“民法”对地上权的最长期间不设限制,依当事人意思自治,即便设立永久地上权也可。[9,10]我国立法可否也参考上述立法,延长居住用地使用年限,而不是“自动续期”。
三、延长住宅用地使用权的立法建议
建议延长居住用地使用权年限,期限届满权利消灭。延长住宅用地使用年限,可参考中国人均和预期寿命、近亲属的范围,通过全国人大立法而非授权国务院具体规定,将住宅用地使用权延长为90-100年,且为法定年限,非“最长年限”。
一是延长住宅用地使用权,符合民法他物权为有期物权的基本原理,避免对住宅用地和非住宅用地因差别对待而存在的非平等保护问题。
二是延长住宅用地使用权,可以结束住宅用地无偿还是有偿续期的争论,使立法机关从“有偿”“无偿”续期的立法困窘中解脱出来,途径通常快捷,立法成本较低。
三是延长住宅用地使用权,应对现行《住宅建筑标准》特别是《建筑结构可靠度设计统一标准》有关住宅设计使用年限为50年的国家标准进行修订,使之与住宅用地使用年限相匹配。在住宅毁损而用地年限尚未届满时,应效仿德国《地上权条例》的规定,建设用地使用权不消灭,允许住宅用地使用权人“依法建设”。
四是青岛、温州等地住宅用地年限届满续期问题,应有偿续期。建议按出让土地时(而非今日)70年的土地评估价补缴土地出让金,立法缺陷、改革的成本所造成的损失不能完全由民众负担。
摘要：有关《物权法》第149条所规定的“自动续期”,存在有偿续期和无偿续期两种主要观点。无偿续期论呼应老百姓关切,但缺乏充分的理论支持。有偿续期论虽然理论周延,并且有改革成果佐证,但欠缺人文关怀,老百姓安居乐业的愿望必须转化为立法上的权益。
关键词：物权法,住宅用地,无偿续期,有偿续期
参考文献
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[10]谢再全.民法物权论上册[M].北京:中国政法大学出版社,1999.
住宅用地 篇2
根据《全国土地分类》国土资发2001255号文“城镇混合住宅用地”是“指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号 第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定一居住用地七十年二工业用地五十年三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年四商业、旅游、娱乐用地四十年五综合或者其他用地五十年。因此“城镇混合住宅用地”的土地使用年限要区别具体情况居住用地的使用年限七十年工业用地的五十年商业用地的四十年。土地使用权的具体年限由原土地使用人与所在地市、县人民政府土地管理部门签订的国有土地使用权出让合同中确定但该合同不能简单地将“城镇混合住宅用地”理解为“综合用地”进而将土地使用年限机械地规定为上述暂行条例第五项规定的五十年。有鉴于此建议房地产交易行为人特别注意购房合同中关于土地使用年限的相关约定。
住宅用地自动续期是最佳法定路径 篇3
在“依法治国”的大背景下，国家对于土地资源收取款项定性的问题，须立足中国基本国情，综合梳理中国现行土地法律法规，慎重做出法律政策选择
土地权利与建筑物之间的法律关系
1.国内外土地权利与建筑物关系的立法模式。就土地与建筑物的关系而言，罗马法就有“附着于土地之物而属土地”的法谚。现在世界各国对于二者关系的认定主要有三种立法：第一，不承认建筑物的独立构成权利，以德国为代表。第二，认为土地与建筑物相互独立故各自设权，以日本为代表。第三，承认地上建筑物权利的独立性，以中国台湾为代表。
2.中国土地权利与建筑物的关系。中国《物权法》第39条、40条与《民法通则》第71条、72条、75条确认了中国房屋所有权制度，即中国承认地上建筑物权利的独立存在，但是其与土地使用权的关系一直存有争议。中国《物权法》第182条、《担保法》第36条和《城市房地产管理法》第32条的规定共同构建着中国“房地一致原则”。中国人民大学王利明教授认为，土地与其上建筑物为同一个整体，所以，要明确宅基地使用权年限的规定，实行“地随房走”的原则。
房屋所有权与国有土地使用权的冲突
1.房屋所有权与土地使用权的关系。第一，“两权”关系是中国公法与私权关系的典型折射。宅基地使用权与房屋所有权包含复杂矛盾的根本原因在于国家公权力与私权利的理念不同。公权既保护私权，又限制私权。中国建设用地使用权的最长期限为70年，70年后老百姓的房屋该何去何从是一个大家共同关切的问题。国家在完善相关立法过程中，对于公法与私法之间的利益抗衡应多加权衡，尽量兼顾。法治的原则要求“依法行政，越权无效”，大量的行政法规无疑是公权力行使的直接依据，而《物权法》则成为私权利抵御公权力滥用的最后一道防线。
第二，从“主从权利”定位房屋所有权与土地使用权。既然法律承认建筑物的相对独立性，可以从“主权利与从权利”的角度，对建设用地使用权与房屋所有权的关系进行定位。而主从权利的划分向来没有绝对标准，要视具体情况而定，中国传统上是“房随地走，地随房走”。
2.房屋所有权与土地使用权冲突引发的矛盾。国务院于1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，第12条根据出让土地的不同用途对其限定了最高使用期限，其中，居住用地的最长使用期限为70年；第47条又宣告了划拨土地无偿收回制度。然而，按照传统的民法理论，所有权是所有权人依法对自己所享有动产与不动产占有、使用、收益和处分的权利，所有权以永续存在为其基本特征，房屋所有权自然不能有期限限制。特别是中国于2004年通过的宪法修正案业已明文规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”房屋的财产所有权理所当然囊括其中。
2011年，深圳市南山区金桃园小区成为中国首例土地使用权到期后被政府无偿收回的小区。2011年，青岛阿里山小区20年产权房到期，却不知如何续期。2016年4月，温州土地使用年限到期的事件迅速发酵。可见，居民房屋的土地使用权到期后面临的问题是：具有合法财产所有权的住房似乎将要沦为“空中楼阁”。
解决房地产权矛盾的法律路径
1.相关临时应急措施定型化的演变过程。第一，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“房随地走”。国务院于1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，第41条明确规定住宅建设用地期满后，须提出申请续期并且缴纳相应的土地出让金，如果未提出申请，建设用地上的建筑物附着物将收归国有。显然，此种立法模式将房屋所有权当成了建设用地的使用权。
第二，《城市房地产管理法》规定“有偿延期”。《城市房地产管理法》有关条文赋予使用权人续期的权利，并不以“国家无偿收回地上物”为导向，其站在土地使用权人的角度，修正了单一的土地所有人优位的理念。但是该条并没有真正确立土地使用权人的优先权，也没能解决使用权到期的土地上的建筑物的权属问题。于是，《国家土地管理局关于<城市房地产管理法>和国务院55号令的衔接问题的批复》规定：《城市房地产管理法》未作规定的，依国务院《暂行条例》执行。
第三，《物权法》149条确立了“自动续期制度”。2007年公布的《物权法》第四次审议稿中，将“住宅”与“非住宅”的概念，及其续期规则严格区分开来，住宅适用自动续期规则，非住宅适用申请续期规则。这是中华人民共和国立法首次确立住宅建设用地自动续期制度。同年，包含此项内容的《物权法》149条得以通过。
第四，《土地管理法》修改就“是否有偿”引发争论。2008年修订的《土地管理法》最初规定住宅建设用地使用权无偿续期，但最终公布时却变成了“按有关规定自动续期”。这一转变引起学术界及广大居民的激烈争论。
2.自动续期制度是最佳法定路径。第一，自动续期制度回避了是否有偿的问题。虽然中国《物权法》第149条确立了住宅建设用地使用权自动续期制度，但是，“自动”不等于“无偿”，在《物权法》审议过程中对于续期的期限、续期费用等问题的争论非常激烈。因未达成一致意见，第六次审议稿中直接删除有关土地出让金的规定。
第二，自动续期有偿与否之争议。针对自动续期应当有偿还是无偿的问题，理论界提出了三种理论：一是“有偿续期理论”，主张土地使用期限届满，土地使用权人向有关部门缴纳一定的土地出让金才能继续使用土地；二是“无偿续期理论”，主张居民购买住宅以后，对住宅及其占有的土地享有完全所有权；三是“折衷续期理论”，主张对于只有一套住宅的居民实行自动无偿续期制度，对于拥有2套以上住宅的居民对其超过部分实行有偿续期制度。
主张“有偿续期理论”的原因包括三个方面：首先，土地资源具有不可再生且保值增值的属性，适当缴纳土地出让金在一定程度上能够加速土地流转，防止部分土地资源永久禁锢在部分人手中，最终导致两极分化的局面。其次，中国实行土地改革的目的就是实现土地公有制，国家收取土地出让金是国家所有权的体现。如果实行无偿续期制度，建设用地使用权的法律属性将从用益物权转为所有权，这有悖于物权法现有的理论体系。再次，在中国现行土地法律框架下，只要是国家出让的土地，居民买房支付的购房款中包含一定期限的土地出让金。依据中国现行法律、法规及政策，土地使用期届满，居民自应重新缴纳一定的土地出让金。
结论
中国《物权法》第149条对于使用期限届满的建设用地确立了自动续期制度，但究竟是有偿还是无偿却付之阙如，学者们对于收取相关款项的性质曾提出不同主张。财政法学者一致认为：“费改税是土地财政的唯一出路。”不言而喻，财税必须法定，而征税只能是国家最高权力机构职权范围内的事情，绝非任何一个地方政府，或行政部门就可以自行决定。
据称农村费税改革试点工作已经于2015年初在安徽省全面展开。2004年的宪法修正法案对公民财产权利已经作了进一步的完善表述：“公民的私有财产权以及继承权受到国家按照法律有关规定的保护”。“合法的公民私有财产具有不可侵犯性。”中国《宪法》第39条又已明文规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”住宅所有权作为重要的财产权利之一，当然也是一种受宪法保护的基本民事权利。
住宅用地 篇4
住宅用地价格实质是住宅用地买卖双方在住宅用地使用权交易过程中开成的价格, 住宅用地市场价格机制作用的结果。住宅用地价格水平, 是由众多影响价格的因素相互作用的结果, 这些影响因素对地价格的影响方向、影响程度和影响关系都不相同。此外, 这些影响因素中有些因素的影响可以用数学模型来度量, 但更多的因素则无法用数学公式表达出来, 对于不同的土地而言, 它们的个别性和特性, 使得影响其价格的因素只是众多影响中的若干个因素, 所以, 如何确定这若干个因素, 如何确定它们对地价格的影响程度是住宅用地估价的主要难点, 住宅用地的模糊综合方法就是用层次分析的方法选择评定因素, 确定权重集, 然后再进行模糊综合评判, 最后将所得的结果数量化估算住宅用地的价格。
二、住宅用地价格评估的数学模型
(一) 用层次分析法确定各影响因素的权重。首先确定参评因素, 所选的因素是否合理直接影响到评估结果, 因此在选取参评因素时应分析各因素对土地价格的影响。在明确参评因素以后, 再用层次分权的方法确定其权重。因为不同的参评因素对土地价格的作用效用是不同的, 而权重就是用来表示不同参评因素的效用的。权重越大, 说明对土地价格的影响就越大。切合实际的权重的系数分配会更加真实的反应出各个因素的相对重要性。假设选择的参评因素为a1, a2…an, 然后根据以下的表格对各个因素的相对重要性进行打分 (表1) 。
注:2、4、6、8介于各等级之间
打分后构造如下判断矩阵:
undefined
利用方根法求解过程如下:
1.计算每行元素的乘积undefined
2.计算Mi的N次方根undefined
3.对向量undefined归一化, undefined
4.得到权重集A
(二) 进行模糊综合评价。找到相关行业的专家对相应地段各个评价因素的评语的隶属度进行打分形成矩阵R, 再与相应影响因素的权重做如下运算:B=AoR最后将所得到的结果数量化。
三、住宅用地价格评估实例
(一) 建立因素集。
以济南城区某个地段为例, 首先要明确影响土地价格的因素:
X={x1位置, x2基础设施, x3公共服务设施, x4自然及环境条件}其中的每个因素还受到以下的子因素影响:
x1={x11离商业服务中心距离, x12离邻近的商业街距离, x13离客运站距离, x14宗地出路状况}
x2={x21排水条件, x22供水情况, x23供电情况}
x3={x31离菜市场距离, x32离小学距离, x33离中学距离, x34离医院的距离}
x4={x41洪涝灾害, x42环境绿化, x43地形坡度, x44地质条件, x45通风采光条件}
评语集为undefined
(二) 确定权重。
找专家对影响土地的因素集A参照表一进行打分得到如下矩阵:
undefined
利用方根法求解得undefined
专家对子因素打分后, 按照同样的方法得出子因素集的权重:
undefined
(三) 建立子因素集的评价矩阵。
找10位专家对该地段优劣进行打分, 得到各因素对评语的隶属度情况 (表2) 。
将表中的得分情况归一化, 得到如下矩阵:
undefined
则undefined
undefined
进行二级综合评价, 得:undefinedundefined
(四) 确定住宅用地的价格。
住宅用地依据优劣可划分成不同的级别, 而不同级别的土地又有不同的价格相对应, 因此我们可以将济南城区住宅用地评语级数量化得到V= (2810, 1880, 1350, 1020, 820) T每平方米的价格
可得到该块土地的大概估价为:
undefined
所以开发商在对这块土地估价可以以这个价格作为参考进行竞价。
四、结语
对于房产开发商来说, 住宅用地估价在房地产开发过程中扮演着非常重要的角色。全面考虑影响土地价格的因素, [4]对其进行估价具有一定的合理性和可行性。同时这个评价过程还能反映住宅用地真实的市场价值, 对开发商的决策有很强的参考意义。同时此方法还可以应用在房产售价的定价过程中, 也会有合理的估价效果。
参考文献
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住宅用地置换协议书 篇5
甲方：XXX
乙方：XXX
经甲乙双方协商一致，签订如下置换住宅用地协议，以便共同遵守：
一、甲方同意把座落于XXX户住宅用地（该用地XXX已协议转让给甲方）与同样座落于XXX户住宅用地进行置换。
二、甲方补偿置换费人民币XXX元整（XXX元）给乙方，由甲方负责办理相关置换住宅用地手续和代理乙方办理置换后的住宅用地的有关土地使用权手续，办理手续的一切费用由甲方负责。
三、甲乙双方自签订本协议之日起，甲方一次性支付人民币XXX元置换补偿费给乙方，乙方要积极配合甲方办理相关置换手续，不得无理取闹，甲方负责将办理好的乙方住宅用地（置换后）的土地使用权证交给乙方。
四、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，甲乙双方签字盖章起生效。
甲方：乙方：
甲方法人代表：
住宅用地 篇6
供应情况：全国300个城市共推出土地2537宗，环比减少29%，同比减少25%；推出土地面积10285万平方米，环比减少16%，同比减少21%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）711宗，环比减少10%，同比减少32%；推出土地面积3166万平方米，环比减少7%，同比减少37%。
成交情况：全国300个城市共成交土地1930宗，环比减少23%，同比减少36%；成交面积7301万平方米，环比减少15%，同比减少37%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）413宗，环比减少31%，同比减少52%；成交面积1898万平方米，环比减少27%，同比减少54%。
出让金：全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为796亿元，环比减少26%，同比减少52%。
住宅用地 篇7
建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。
二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析
一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期,因为如果续期还必须经过一定的程序,缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。(2)笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法,但是仅仅是优先使用,而解释法律仍需将法律置入法律体系之中,透过文义的背后窥探立法的本意,因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。
一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面,加剧贫富分化。于此同时,国家作为土地的所有者,放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权,虚化土地国有制和私有化的界限,势必导致日后土地回收之路更为艰难。(3)笔者认为这种观点值得商榷,根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年,这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长,从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上,使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加,但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失,国家自然能收回住宅建设用地使用权,并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。
三、住宅建设用地续期方式的选择
对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下:第一,相比于其他的不动产,住宅福利、保障的特性更为鲜明,住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性,我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言,如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二,住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先,根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房,之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务,则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权,然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用,但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差,在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费,我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地,一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时,部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用,不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权,这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题,他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化,使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。(4)但是笔者认为从《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年,期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点,在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时,认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三,采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时,便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有,正因为国家收回的无偿性,使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除,从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费,经济价值的流失。综上所述,笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。
四、结语
在越来越多的住宅建设用地使用权期限届满之际,国家应该尽快明确住宅建设用地使用权期限届满的续期相关问题,本文只讨论了一般性住宅建设用地使用权期限届满后续期的有偿、无偿性问题,对住改商、住商一体等特殊的建设用地使用权届满后的续期问题尚未涉及,完善建设用地使用权期限届满续期制度仍需积极探寻。
参考文献
[1]刘云生.中国不动产法研究[M].北京:法律出版社,2009.
[2]黄姗.试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期[J].经济视角,2011(12).
[3]吕妍,李淑杰.住宅建设用地使用权期满续期问题的思考[J].国土资源科技管理,2010.
住宅用地 篇8
2011年11月7日,温家宝总理在圣彼得堡表示:“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”,那么房价的合理价格究竟是多少,合理地价又是多少,可以采用多种方法来估价,但前提是确保估价的科学性、准确性、客观性、公正性和合理性。
土地市场旨在对土地资源进行最优化配置和最佳利用,体现出其最大的价值。从目前土地市场的现状来看,由于土地资源的稀缺性、土地市场的垄断性、地方政府的土地财政、不完善的政府官员考核制度和房地产税费体系等决定了这个市场往往是非均衡的。在这种情形下,通过市场难以得到一个客观、公正的土地价格,这就有必要以合理的价格水平作为导向,对土地市场进行监控和管理,完善各项制度,真正发挥土地市场的积极作用。
联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3~6年的中等收入家庭的年收入,从房价收入比可以推算出合理的房价,从房价地价比又可以推算出合理的地价。
考虑到我国城乡差距、区域发展差距、行业收入差距大,收入分配不合理,贫富分化严重,有必要采用多空间尺度的方式,分别对全国、省、市、地区甚至细化到环线、小区,在不同空间尺度上推算合理的地价水平。本文采用区间分析法,得出一个可能出现的合理区间,并用均值来得出合理的地价均值,可以得到多空间尺度上的合理地价水平,这对于建立风险预警系统、规范土地市场有积极的作用。
2 住宅用地的合理地价水平估计
检验房地产泡沫有很多方法,吕江林(2010)通过比较分析租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比以及房地产业利润率等指标后,认为这些指标均不能准确度量我国的房价泡沫,只有房价收入比才是度量我国住房市场泡沫水平较为合理的指标。我们不妨采用逆向思维,用合理的房价收入比、合理的房价地价比来反推合理的地价水平。考虑到各变量难以用某个数值来准确表示,就用区间代替,该区间内考虑了各种可能性和不确定性,将所有可能的数值都囊括到其中。
房价收入比的房价是指由有效供给与有效需求所决定的市场价格,是“一个中等收入家庭年收入总额与一套中等住房市场价格总额之间的比例关系”(庄振锡,2010)。依照国际惯例,根据中等住房价格与城市居民家庭年收入之比的3~6倍为标准,可以根据城市居民家庭年收入来定出中等住房的合理房价。
其中,这里的房价、地价均指普通住宅的房价、地价,以下不再重复。
写成字母公式:
区间的中点、宽度分别定义为:
对于区间的中点,当可能值的概率分布属于对称分布时,中点便是均值和中位数。区间的宽度越大,说明不确定性程度越高。
2.1 中等收入的家庭年收入区间(IU)
根据联合国人类住区(生境)中心《城市指标指南》的定义,“中等家庭收入:是指一个家庭所有来源的总收入,包括工资、薪水、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入,以及在能够获得有关信息的情况下,还包括诸如消费本可以出售的农产品这类的隐含收入”。
对于中等收入的家庭年收入,对界定中等收入群体不同的概念、方法、标准,其结果差异很大。顾纪瑞(2005)对不同的计算标准进行综述、对比和分析。如果以预测的2020年人均年收入,作为现阶段中等收入标准,则中等收入的家庭年收入为[45000,112500]元;如果以中等收入者的起点略高于人均GDP,接近职工年平均工资水平为标准,根据2010年世界银行最新调整的上中等收入标准3945美元,以及最新汇率信息人民币美元最新兑换,1美元=6.3645人民币,则中等收入的家庭年收入为[16739,125540]元;如果以持续的收入能力为标准,为8万~16万元。如果以法国巴黎百富勤公司的研究数据,2010年的中等收入标准为15万~20万元;如果以“恩格尔系数法”,2005年广东省的为5.4万~7.2万元;如果以“月收入+恩格尔系数法”,2005年南京市的为10.8万~36万元;如果以“三者居其一法”,则2005年四川省的为5万~20万元;2009年浙江省社科院调研中心按6.6万~17.1万元作为中等收入标准;以及2007年重庆市统计局将中等收入家庭界定标准设定为年收入7.5万~30万元。
不难发现,各统计部门采用的不同标准和方法,结合到各地的实际情况得到的不同结果,而且差异非常大。2005年采用“高收入组替代法”(顾纪瑞,2005),国家统计局城调总队公布我国城市中等收入家庭的年收入定为6万~50万元的标准,本文以此数据作为参考标准。
2.2 合理的地价房价比区间(MU)
地价在房价中的合理比值采用2009年国土资源部的调查显示数据,“地价仅占房价的15%~30%,平均是23.2%”,尽管该数据遭到业内人士的诸多质疑,但15%~30%水平不妨作为参考,作为合理的地价房价比区间。
2.3 住房的居住面积区间(SU)
在联合国人类住区(生境)中心《城市指标指南》中,规定以一套或居住单元作为计算单位,但并没有明确多大面积或者多少平方米为一个居住单元,这主要是考虑到各国的具体情况(杨文武,2003)。
城镇人均住房居住面积由1978年的4.55平方米增加到2003年的14.8平方米,截至2010年12月30日,中国城镇人均住房建筑面积约30平方米。重庆市统计局对目前国民中等收入问题进行研究,将城镇居民住房面积在120~200平方米之间,拥有一辆10万~15万元的私家车,被认为是中等收入家庭的一种(重庆市统计局,2008)。不同城市对于普通住房面积规定稍有差异。
按多个城市对于住宅销售价格统计调查方案,供中等收入及以上家庭的商品住宅类下设90平方米及以下、90~140平方米、140平方米以上3个基本分类,其中140平方米以上算作非普通住房。基于中国城镇人均住房建筑面积约30平方米,我们不妨设定目前住房的建筑面积为90~140平方米作为中等收入家庭的居住面积区间。
3 举例说明
假设中等收入的家庭年收入区间(IU),合理的地价房价比区间(MU)、合理的房价收入比区间(KU)、住房的居住面积区间(SU)分别为:
则合理的楼面地价区间为:
其中,楼面地价1万元是以有家庭年收入50万元的家庭去购买90平方米,并以6倍房价收入比、30%的地价房价比来计算的。
对于区间6万~50万元的标准,很多研究者认为上限值取值偏大。从区间跨度来看,世界各国中等收入家庭的划分:美国4万~20万美元、德国3万~8万美元、瑞典4万~10万美元、日本4.4万~6.8万美元、韩国2万~3.6万美元、印度0.07万~0.3万美元。不难发现,跨度上美国的较大,下限比上限高出4倍;而中国的更大,超过7倍。
数据值的可靠,应该是实际调研得来,而不是推测、估算得来。据笔者对于多家知名房产中介走访调查,北京市中等收入家庭的年收入在10万~20万元左右,那么当其他参数取值不变,合理的楼面地价区间为:
目前,对于一线城市,如深圳、北京、上海等地,取区间中值15万元不妨作为这些城市中等收入家庭年收入的均值。如果各参数的均值分别取值为:
则一线城市合理的楼面地价均值为:
但这作为全国的楼面地价均值还是略显偏高,还需要对全国的中等收入家庭年收入的均值进行计算。
从平均楼面地价来看,2011年一季度全国120个城市住宅用地平均楼面地价1609元/平方米,环比下跌11%,同比下跌8%。如果按地价房价比15%~30%作为合理区间,从公式(12)来看,全国的整个土地市场目前还是偏高,从降价趋势看正在趋于均衡。而从单个城市的地价水平而言,一季度全国各市住宅用地平均楼面地价(元/平方米)排名靠前的有4832(北京市)、5910(上海市)、5328(杭州市)、4561(南京市)、6654(福州市)、5643(苏州市)、3746(青岛市)等;2011年8月,全国133个城市住宅楼面价格(元/平方米)排名靠前的有4794(北京市)、9590(深圳)、8314(杭州市);10月排名靠前的有4676(北京市)、4274(上海市)等,地价还有很大的降价空间。
此外,还有以下几点值得注意。
3.1 对于中等收入家庭年收入区间(IU)的取值
对于IU的确定,上限值、下限值的准确确定是极有难度的。中等收入的确定,在不同的省、市、地区,采用不同的概念、标准和方法,会得出不同的结果,这直接影响到楼面地价合理值的准确确定。
另一方面,从不同空间上,地域间社会经济发展严重不平衡,行业收入差距大,并且随着时间的变化而变化,陶冶(2005)认为中等收入是随时空条件不断变化的动态概念。因此,一线、二线、三线城市的合理地价存在着差异,即便在一线城市内,不同环线甚至细化到不同小区,合理地价差异也存在,但这种差异程度和特定时空下的居民收入水平有关,当我们“一刀切”时,不可避免地顾此失彼。所以,有必要采用多空间尺度的方式,对于不同省市地区甚至到环线、小区,分别对不同空间尺度上的中等收入家庭的年收入进行数据采集、统计分析,合理准确地判断相应空间尺度上的中等收入家庭年收入的区间和均值,如小区级别的,以该地附近小区居民的中等收入家庭年收入为依据,套用上述(1)~(9)公式来进行计算,那样得出来的合理地价才更具合理性、客观性和准确性。
3.2 对于合理的地价房价比区间(MU)取值
有调查表明,土地成本占房地产项目开发直接成本的58.2%,房价高的根源在于地价高。相比于国际各国的地价房价比:美国是28%,加拿大是24%,英国是25%~38%,韩国是50%~65%,日本是60%~75%,新加坡是55%~60%。有研究者统计,我国现阶段实际征收的房地产税费共计超过60项,政府税费成本在各调查年度2005年、2007年、2009年、2010年房产成本中所占比重分别为30.45%、38.49%、37.47%、40.53%(殷邦权,2010)。那么,中国的合理土地房价比在15%~30%的基础上是否还有上升的空间,这需要对房地产开发、运营成本进行进一步核算,以及政府对房地产利润8%控制的力度等进行研究。
从这里也不难发现,对于各变量能否准确取值,直接影响到合理地价水平的准确计算。对于各参数的区间值,选择指标时需要考虑到其可靠性和实用性,以确保地价合理值获取的便利性和准确性。这些参数的具体数值,都会随着时间和空间的变化而变化。对应于某年的合理地价,参数进行取值时有必要进行时间上和空间上的修正,归化到统一的时空参考系内。
另一方面,统计方法、统计口径与统计数据资料收集来源等差异性直接导致数据的差异性(杨文武,2003)。本文针对的是普通住宅用地在不同空间尺度上的合理价格水平研究,这里并不包括非普通住宅用地,所以在统计口径上有必要进行统一,以确保数据的真实性、可靠性和一致性。
参考文献
[1].顾纪瑞.界定中等收入群体的概念、方法和标准之比较.现代经济探讨.2005.10
[2].吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量.经济研究.2010.6
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[4].陶冶.中等收入和上海的中等收入群体.社会科学.2006.9
[5].庄振锡.房价收入比与合理房价探讨.市场经济与价格.2010.8
住宅用地 篇9
一、住宅建设用地使用权凸显的问题及其百姓关注的焦点
(一)住宅建设用地使用权凸显的问题
中国的建设用地使用权期限为70 年,这可谓是众人皆知,但经过从建国到跨越新世纪的发展,中国沿海许多地区已经面临70 期限届满的难题。而关于住宅用地续期的法律,只在中国2007 年颁布的《中华人民共和国物权法》第149 条第1 款中规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”对于续期的方式、续期的费用、续期的次数却没有作出进一步规定。东部沿海地区对该难题的处理,很大程度上是依据行政法规和土地管理条例,而这类公法性质的法律,实际上是为行政行为提供依据,其保障程度自然低于保障住宅用地使用权人权益的物权法。
(二)百姓关注的焦点
上述出现的住宅建设用地使用权问题,在续期的方式、续期费用、续期次数三个选项中,人们目前最关心的当属续期的费用问题。续期的方式、次数只是业主们实现续期的手段,而费用的有无、费用的多寡,却从本质上关系到百姓对住宅用地使用权的保持能力。
二、关于有偿续期、无偿续期观点的讨论
(一)续期费用百家谈
1.一种观点认为,建设用地使用权期间届满后应当有偿续期。理由如下:第一,土地是不可再生资源,有偿续期实质上是对部分个人财富的社会转移,符合限制人们靠祖辈遗产坐享其成而鼓励自身劳动创造财富的观念,是社会公平的体现。第二,土地使用费实质上既有累计收取的地租性质,又有一次性收取的税费性质,具有明显的期限属性。续期是为取得新期限应缴纳土地使用费。第三,土地收益具有很强的财政属性。有偿续期可以提供稳定的地方财源,为社保、民生和经济建设提供动力。第四,无偿续期,虚化土地所有权,有土地私有化之嫌,同时不利于土地资源的配置和城市规划发展。
2.另一种观点认为,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。其理由在于:第一,“自动”续期,意味着使用权人不需要采取任何行为,包括支付土地使用费行为,建设用地使用期限就会自动续延,否则,就不是自动续期了。第二,消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下,用终其一生的收入购置房产后,还要在70 年后续交昂贵的土地使用费,无法让民众接受。
3.多余大多数民众则普遍认为,住宅建设用地使用权期限届满后应自动续期,并且认为不应支付土地使用费。土地是人们安定的根本,如若使用权期间届满后还需要另行缴纳土地使用费,那么这就与人们买房的初衷和期望相背离。
(二)对有偿续期观点的辩驳
1.法理角度看,土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权,因而应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期。
笔者认为该种说法是值得商榷的。(1)上述观点混淆了有偿使用和有偿续期的区别,有偿使用不等于有偿续期,而有偿续期必然是有偿使用。要遵循国有土地有偿使用原则,可以通过缴纳土地税款或者其他的方式得以实现,土地使用权的有偿并不一定需要建立在有偿续期的基础上。(2)建设用地使用权分为非住宅建设用地使用权和住宅建设用地使用权,对于非住宅建设用地,由于不可避免掺杂商业用途,期限届满后需要有偿获得土地使用权自然无可厚非,此非本文的主题,笔者在此不论。但对于住宅建设用地,民众取得其使用权的最初始目的在于对地上房屋的空间占有,在于居住,而非商业目的,70年的使用期限届满后,若需要人们对同一房屋、同一土地使用权两次支付价款,有违土地使用权设立的本质和民众的期望。
2.从土地制度来看,无偿续期使得土地所有权无法体现,虚化土地所有权,有土地私有化之嫌,同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。
笔者认为这种说法也是值得商榷的。该观点忽略了两点:(1)续期费用与续期期限。无偿续期本质上来说只是续期的费用问题,直接体现在财富流转层面上,没有动摇土地制度的根本,正如前文所提到的,土地权的有偿使用可以通过其他如土地税的方式来解决。而续期期限如果没有限制的话,那才是真真正正的土地私有化。(2)只注重公权力制度上配置土地资源和城市的规划方面,忽略了住宅用地使用权人的保护。首先,有偿续期就已经有导致民众丧失土地使用权的可能。同时,在住宅用地使用期限届满时,公权力为了城市规划的需要或土地资源的配置而制定政策,也有威胁使用权可能。
3.从社会公平的角度来看,有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移,符合限制人们靠祖辈遗产坐享其成而鼓励自身劳动创造财富的观念,是社会公平的体现。
笔者认为该说法同样是值得商榷的。以上说法犯了以下两点错误:(1)把有偿续期视为个人财富社会转移的必不可少手段,把论证的内容作为了论证前提,犯了逻辑推理的错误。同时,社会公平中个人财富的社会转移,是通过消费、纳税、银行存款、公益捐款等各种方式,然后通过再分配才进而达成的。(2)把私人财富与社会公平相对立。人们从祖辈继承而来的不仅仅是土地使用权,更是私人财富,这是社会应保护的正当财产权,与土地资源的配置和社会公平无关。
4.另外,从法律性质上来说,住宅建设用地使用权是在他人之土地上设定的他物权,在本质上属于地上权,期限届满后需要重新计算租期自然是理所应当。对其进行占有、使用、收益时,还需要通过与权利人平等协商的合意方式来取得其使用权,并支付相应的对价,在根本上还取决于权利人的合意。
笔者认为这种说法也是值得讨论的。2007 年通过的《物权法》之所以作出自动续期的规定,就已经剔除了他物权届满时需要重新达于合意的必要。至于支付对价环节的有无,不是在于对他物权的重新设立费用的计算,而根本上还是在于上文所说的:对有偿续期和有偿使用的辨别。
(三)关于无偿续期的担忧
正如支持有偿续期的学者们所担心的,无偿续期的方式也未免是十全十美的对策。土地是不可再生资源,因中国人口的迅速增长,人类与土地的矛盾日益尖锐,土地的承载能力已经不堪重负。另外,伴随着城市化带来的影响,土地资源配置情况已经呈现畸形的态势,一定程度上抑制了经济的发展。这种种情况,都亟待制度的整合。住宅建设用地使用权7年的届满正是一个恰好的契机,这也是2007 年《物权法》没有对自动续期方式作出进一步规定的考虑。因此可见,无偿续期对活跃市场、房地产业的发展、以及对国家产权制度的调整都造成了一定程度的消极作用。
三、无偿续期的道路选择
(一)中国香港地区的解决对策
随着1997 年香港的回归,一国两制政策的实施以及法律制度从英国统治下的独立,香港对于住宅建设用地使用权届满的的处理方式作出了灵活的应对。
参照中国香港地区的做法。香港的处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限,续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差晌的3%,差晌为房产年度总租金的5%,因此,续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 %。时至今日,此项续期制度已臻成熟并得到了广大业主的认可。
可见,香港地区采用了自动续期的方式。同时,业主不是支付续期费用,而是通过缴纳新地税的手段来实现对使用权的继受。无论从实施执行情况,还是从对人、对经济的社会实效角度来说,都取得了明显的成功,实现了双赢。
(二)无偿续期———较佳的选择
综上所述,我们可以了解到:
1.对于有偿续期的支持者,多持着社会经济效益、社会公共利益的观点,旨在通过有偿续期的方式实现土地资源的合理配置,从而促进社会的公平、经济的发展。但其缺陷在于续期费用对业主造成的经济负担,以及其侧重经济整体效益、社会公平的出发点容易忽略对个人住宅使用权权益的保护。
2.而对于无偿续期支持者而言,无偿续期最大缺陷在于土地资源的配置以及财富的转移难题。一味采用无偿续期的方式,最终会损害社会的整体效益,结果是不利于社会的长远发展。因此,笔者认为,大陆可借鉴香港的成功经验,采用无偿续期、辅之以缴纳地税的方式来实现对住宅建设用地使用权的续期。
四、结语
住宅用地 篇10
土地价格指数是反映土地市场运行状况的一种表征形式，其变动在一定程度上能够显示区域内各类型土地的价格形势和未来发展趋势，直接或间接传递房地产市场发育的重要信息，对政府进行宏观调控和土地管理工作的开展具有重要的现实意义。区段地价指数作为中观层面上的土地价格表征形式，以其精细化的特征越来越受到土地管理部门的重视。研究和开展区段地价指数的测算和编制工作对于适应新形势下土地市场的要求具有实践与理论的必要性。
目前，我国大部分城市已开展城镇土地分等定级工作，部分重点城市在此基础上编制了城市综合地价指数和城市分类地价指数，其成果对客观显示城市地价变动情况，掌握地产市场信息发挥了重要的基础性作用。但是随着土地市场管理日益高效精细化、土地利用日益高效集约化，现有的地价指数形式暴露出更新不及时、修正难度大、区域划分范围大、地价内涵不统一等诸多弊端，需要研究制定能够在更小范围内的均质区域内实时测算地价指数的方法体系来适应土地市场的发展要求。本文以北京市中心城区住宅用地为例，利用研究区报告期内的土地市场交易资料和城市地价动态监测等相关资料，依托GIS空间分析平台，构建城市区段地价指数实时测算方法体系。体系的构建对于进一步完善城市地价指数的编制方法，科学及时地获得土地市场情况具有重要的现实意义，其成果将为市场决策者和政府管理部门提供更加合理的参考依据。
2 概念明晰
地价区段是指在国有建设用地范围内，分别按照居住、商业、办公、工业等用途，根据土地利用、区位条件、土地自身属性等条件相近，地价水平相当进行划分的封闭均质区域。
区段地价是指以房地产市场和土地市场为基础，评估测算的地价区段范围内、设定条件的土地使用权平均价格。
区段地价指数是指在已获取的区段地价基础上，将目标测算范围在若干个观察期内的区段地价换算成百分比以求得指数。此处区段地价指数为区段地价定基指数。
3 区段地价指数测算体系的构建
3.1 基期的确定
基期是作为对比基础的时期。一般选择区域土地市场运行较为平稳的时期。基期的期限一般为1年。
3.2 标准地价内涵的确定
统一的地价内涵是编制地价指数的重要前提。地价内涵的不统一将失去地价指数的可比性。依据《中华人民共和国城镇土地出让和转让暂行条例》对土地使用年限、土地开发状况、容积率等进行地价内涵的统一。
3.3 基于空间分析的区段地价指数测算
3.3.1 样点的选择和数据处理
选取何种形式的地价样点对于编制区段地价指数至关重要。选择样点时要充分考虑样点的代表性、中庸性、稳定性、合理分布性等要求，一般选取优质地价监测点、近期交易地块样点和新建物业作为区段地价的测算样点。
将数据统一地价内涵，对样点地价进行使用年限、开发程度、容积率等因素修正。利用GIS技术，结合新版城市地图，确定样点的位置，建立地价样点分布图和属性数据库。
3.3.2 区段子单元划分与地价测算
以城市道路、河流、行政界线、基准地价分类级别界限围合形成的封闭区域作为区段子单元的雏形，再通过适当归并最终形成区段子单元。
有样点的区段子单元，以区段子单元内各样点地价的算术平均值或加权平均值作为该用途区段子单元地价。无样点的区段子单元采用空间插值法计算子单元地价，并检验其精度。
3.3.3 区段单元划分与地价测算
根据区段子单元地价情况设定区段地价区间范围，归并区段子单元，将空间位置连续、地价水平相当的区段子单元合并为一个区段单元。区段单元原则上不打破已有的行政辖区界限和基准地价分类级别界限范围。
本文选用目前运用最成熟的加权平均法来计算区段单元地价，以区段子单元实际面积作为权重，区段单元平均地价的计算公式为：
式中:
ij——i类用地第j个区段单元平均地价
Pijk——i类用地第j个区段单元中第k个区段子单元地价
qijk——i类用地第j个区段单元中第k个区段子单元面积
mi——i类用地的区段单元个数
nij——i类用地第j个区段单元中区段子单元的个数
3.3.4 区段地价指数编制
拉氏公式是目前国内外计算综合地价指数时使用最广泛的公式。拉氏公式不仅能够较好地反映地价水平的变化，还能较好地反映地价结构的影响，使得所求出的区段地价指数可比性增强。
本文选择拉氏公式来测算区段地价指数,其测算公式为:
式中：
Ki——i类用地区段地价指数
lij——i类用地第j个区段单元报告期的平均地价
0ij——i类用地第j个区段单元基期的平均地价
q0ij——i类用地第j个区段单元基期的土地面积
mi——i类用地的区段单元个数
4 北京市住宅用地区段地价指数测算实证分析
4.1 研究区域的确定
根据数据资料的获取情况和研究的实际需要，本文选取北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区作为研究区域(见图1)。
4.2 基期和基准日的确定
根据北京市土地市场的运行和供求情况，选取2005年作为地价指数的基期，每年的1月1日为基准日。
4.3 样点的选择和数据处理
根据样点选取原则，本文收集了2005-2009年北京市中心城区住宅用地地价动态监测样点和土地市场招拍挂实际交易样点。对市场交易样点中数据不全或带有明显政策优惠性质的案例进行剔除，经过数据处理最终得到实际样点508个。
对样点数据统一地价内涵，分别进行土地使用年限、土地开发程度和容积率等因素修正。利用GIS技术，结合北京市新版城市电子矢量地图，标注样点的位置，建立地价样点分布图和属性数据库(见图2)。
4.4 区段子单元划分与地价测算
在GIS技术平台中，以北京市城市环路、主干道、地铁、行政界线、分类级别界限等矢量数据组成的封闭区域作为区段子单元的基本雏形;在此基础上对面积过小、碎片状、形状不规则的区段子单元，通过多因素综合评价法进行适当归并。归并、整理后北京市中心城区共划分区段子单元348个(见表1)。
根据2005-2009年区段子单元内样点分布的实际情况，综合选择克里金插值法、加权平均值法以及多因素综合评定就近归片法等测算区段子单元地价。对于有样点的71个区段子单元，计算该区段子单元内全部样点设定地价的加权平均值，以此作为该区段子单元地价;对于无样点的277个区段子单元，采用Kriging空间插值法计算地价，同时兼顾考虑与周围有样点区段子单元价格的衔接，并检验其精度和合理性(见图3)。
4.5 区段单元划分与地价测算
本文采用区段子单元归并法来获取区段单元。以区段单元内区段子单元最高值与最低值在均值上下3%～4%范围内作为区段子单元归并的价格范围。在不打破已有的行政辖区界限和基准地价分类级别界限范围的原则下，综合考虑对比的统一性和稳定性，以2009年的区段单元划分为主，参考其他年份的划分情况，最终确定北京市中心城区区段单元108个(见图4)。
根据划分的区段单元，分别测算2005-2009年北京市中心城区区段单元地价。首先采用区段子单元实际面积加权平均计算得到区段单元初价格;其次对所有区段单元进行平衡，将代表区域作为价格控制点，对比分析各控制点价格，经人工干预调整后，最终确定区段单元价格。
4.6 区段地价指数编制
本文区段地价指数以年度为测算周期。以2005年为测算基期，基期地价指数为100，利用拉氏公式，得到2005-2009年各区段地价定基指数(见表2)。
4.7 结果分析
通过分析区段地价指数表，可以得出以下几个主要结果。
第一，2005-2009年间，土地价格指数持续上涨，由2005年的100上涨到2009年的200左右。且在2005-2008年增长较快，2009年增长速度明显放缓。
第二，同一报告期内不同区段单元的地价指数差异明显，但分布整体趋势相似，结合地价分布图，可以得出地价指数由城市中心城区向近郊区逐渐降低，呈“单极”辐射状。
第三，不同报告期的区段地价指数对比分析发现：北京市中心城区土地价格水平在报告期内“质心”发生北移，即城市北边区域(“北城”)相对南边区域(“南城”)土地价格上涨更快。间接地反映出北京市的“北城”相对于“南城”经济发展更为迅速，体现出北部在经济承接中发挥了重要作用。
第四，均质区域的细化使得重点发展地区的分析更为精细。以中关村区段、金融街区段、国贸CBD区段为代表的金融商务中心的地价指数变化对比更为明显，区段地价指数进一步显化了不同区段的地价差异，同时反映出不同区段的经济发展状况。
5 结论与讨论
区段地价指数是城市综合地价指数的细化和补充，能够更加微观的反映出土地市场的变化，比较理想的表征土地市场的现势和未来的发展趋势。本文将GIS技术运用于区段地价指数的测算中，从理论和实践角度探讨了空间分析技术应用于区段地价指数编制的可行性。以北京市中心城区住宅用地为例，进行区段地价指数编制理论和实证研究。通过对区段地价成果检验，符合北京市实际情况，说明GIS技术应用于区段地价指数测算是可行和有效的。这将丰富地价指数的测算平台和方法，使地价管理更为科学高效。区段地价指数实时测算体系的建立将为推动地价管理趋向精细化和动态化提供基础，同时其直接成果也为政府管理部门制定宏观调控政策、市场投资者决策提供了依据和参考。
当然，本文在区段地价指数的测算过程中，还存在采集样点数量不足、地价修正体系不够完善等因素限制，同时限于篇幅，只对住宅用地地价指数进行了测算，这些将在今后的研究中做进一步的探讨和分析。
参考文献
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住宅用地 篇11
关键词：住宅建设用地使用权；续期；房产税
前一段时间，温州市住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续期的做法引起了全国的强烈反响，绝大多数民众的意见是反对，人们的主要主张是《物权法》第149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，自动就代表免费续期吗？因此，这其中涉及到很多问题都值得我们去探讨。
一、“自动”的含义
《物权法》第149条所规定的住宅建设用地使用权期间届满自动续期当中的“自动”到底是什么含义呢？这就需要回到立法之初看立法者本意。从中国民商法律网刊发的文章《住宅建设用地使用权期限届满续期法律問题研究研讨会》中申卫星教授回忆自身参与物权立法的发言当中可以得知：当时所说的“自动”是指不需要业主逐个申请续期，到期可以自动续期。作为对比，在同一条中法律规定非住宅建设用地的续期问题“由相关法律规定”。可见，这个法律条文的立法理念是便民，不需要老百姓都到房屋登记机构进行变更登记，同时也能减轻登记部门工作负担。此外关于土地使用权期限届满续期的相关法律还有2007年8月30号修订的《城市房地产管理法》，其中第22条规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满需要续期的，土地使用者应该至迟于到期前一年申请续期。但是《物权法》是2007年10月1日生效的，基于新法优于旧法的原则，应该以物权法的规定为准。综合这两个法律条文可知，关于“自动”续期的立法的本意是为了便民，减少程序上的麻烦。但是立法并没有明确规定自动续期是无偿的，学者回忆时也说将这个问题留给后人解决，后人肯定更有智慧。
此外，城市的业主在购买房屋在所交的费用中也明确了是70年（个别城市有特殊的20年或50年）的使用权，依照法理，在城镇土地所有权归国家所有的前提下，业主购买房屋时在土地上只是支付了一定期间的使用权费用，要延长使用期限，自然也要再续费。因为假如按照“自动续期，免费续期”的想法来看，这跟城镇土地所有权归国家所有的根本制度矛盾。因此，住宅建设用地使用权到期续费是极有可能的，但是这个费用到底收不收、怎么收以及按什么标准收，还需要全国人大制定相应的法律或司法解释来解决这个问题。
二、收取住宅建设用地使用权费用分析
根据中国民商法律网刊文可以看出，在“自动续期”后应否交纳土地使用金的问题上，不同学者还是有分歧的。但是假如要收取费用的话我们首先需要明确的是应该区分住宅建设用地和商业性建设用地，商业性建设用地决定了它可以根据商业原则收取相应的费用，而住宅建设用地使用权具有特殊性，它是保障公民基本生活需求和居住的基础性权利，需要确定一个合理的标准，否则就会影响整个社会的稳定。
这里就涉及到按照什么标准来收取续期费用了，按照温州市起初的说法是如果要续期须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，这样就不能让百姓接受了。因为现在城市房价居高不下，很多房屋动辄上百万甚至千万，按照温州市的做法再补交房价三分之一的土地出让金的话，这对于大部分贷款买房的家庭来说又是一笔不小的支出，在实践上根本没有可行性。照理推理，如果其他70年产权的住宅建设用地使用权到期后也按照到期时的房价来收的话，肯定遭到人们的强烈反对。而且需要明确一点的是，公民购买某一地的房屋，随着城市发展，房屋所在地的地价基本上是呈上升趋势的，这一部分的增值正是公民个人投资居住期间的合理增值收益，这部分增值收益理应由房屋所有者享有，国家如果按照地产的现价收费，不免有剥夺公民合法收益之嫌。而且这部分增值收益国家已经通过土地增值税在公民转让房屋时收取了，再照此收取土地使用权费用，也有重复剥夺的嫌疑。
那么我们买房子时的支付的价款中的土地使用权费用是怎么计算的呢？根据房地产业通行的大概标准可知土地价格包括：国家转让土地使用权费用、土地取得征收、拆迁费用、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值收益。其实根据分析我们很容易得出结论：土地取得征收、拆迁费用、土地开发费这些属于一次成本，也就是说只要一次取得，建成一个小区，之后再续期的话这些成本就不存在了；而至于利润部分在续期的时候不再涉及到开发商，政府的公益性也不可能追求类似于开发商那样的高利润；土地增值收益由房屋所有权人转让房屋时缴纳了土地增值税。因此通过分析唯一的计费依据就可能是以开发商从政府取得国有土地使用权所花费的费用也就是土地出让金，而这还要除以70后分摊到整个小区业主身上。这种方法就类似于算出每一年使用权的费用，然后续期的话按照每一年的费用标准缴纳，而这一价格也是很高昂的。
然而正如前文所言，住宅建设用地事关重大，关乎着千千万万共鸣的基本权利，熊丙万教授认为只能以相应的公共支出为根据收取必要费用。也就是说如果“自动续期”并没有增加相应的公共服务及其支出，则不收取或者只象征性地收取少量费用，这里提出的收取标准就是看房屋当地的公共服务设施是否有相应增加。因此综合考虑假如按照土地使用权取得时的价格或者续费时的价格来收费的话在很大程度上市加重了人民的负担，相对合理的是熊丙万教授的以公共服务支出为标准来收取，这样只是收取少量费用甚至基本不收。
三、以税代费的设想
假如确定好一个标准来收取住宅建设用地使用权费用的话，在实际收取过程中也存在很多复杂的问题。首先就是全国城市房屋众多，怎么征收是个问题，工作量是要考虑的问题，如果需要群众去相关部门主动缴纳的话又和前文分析“自动”的立法本意相违背，而国家机关主动收取又将是极大的工作量。其次就是同一栋楼、小区必然存在不缴纳的情况，考虑到临期时房屋状况是否需要续期，这样同一个小区的业主肯定存在意见不一致的情况。还有就是续期时间是多久，是任意几年还是统一续期10年、20年？因此，及时确定要续期交费也会遇到很多复杂的问题，没有全国统一的权威规定肯定难以解决。
面对诸多问题，也许可以考虑通过以税代费的方法来解决这个问题，也就是征收房产税。但是目前我国房产税征收采取的是房地分离模式，即只对房屋征收房产税，不涉及土地。具体是方法是根据房屋原值扣除一定比例后的余值。通过调整房产税的征税对象将土地使用权部分纳入进来。这样有一个好处就是能够解决土地使用权和房屋存续时间不一致的情况，房屋存在就征收，房屋不存在就不再征收，这也是一种可行的做法。此外，在“房地一体化”的转让制度下，我国不会面临房屋和附属土地权利人分离这一合并课税的关键难题，而且房地合并征税可以一定程度上避免房屋价值逐渐贬值而导致税收减少的问题。
四、结论
住宅建设用地使用权续期问题关乎着人民基本住房权利，保证房屋所有人对房屋所有权和住宅建设用地使用权，不仅是立法和司法的本意，也是公民与国家关系的根本所在。任何以国家名义对公民权利的漠视、无视乃至侵犯，实则都是在抽空国家存在基础和虚化国家权力来源。随着时间的推移，这一问题将逐渐凸显，需要立法部门本着严谨、公平、为民的理念做出合理决策，而通过改革房产税制度将土地使用权纳入进来可能是一个合理的解决方案。当然中央也可能有其他更好的方案，无论怎样，任何一个方案的出发点一定要保障公民的基本权利，维护社会稳定。（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
[1]刘剑文.房产税改革正当性的五维构建[J].法学研究.2014（2）.
住宅用地 篇12
一、加快推进农村宅基地流转的重要意义和作用
重庆农村宅基地超过38万公顷, 约为全市城镇建设用地的6倍, 占全市建设用地总量的2/3。户均宅基地538.47平米, 人均160.05平米。整合农村宅基地资源具有保耕地、建设、农民利益等一举多得的重要意义。1小时经济圈、主城、渝东北、渝东南住宅用地总量分别为17.90、2.75、17.29、3.44万公顷, 全市、1小时经济圈、主城、渝东北、渝东南人均住宅用地分别为160.05、150.59、123.18、189.47、110.15平方米。
(一) 为重庆统筹城乡建设增加置换用地指标。
2007至2020年间, 中央下达重庆市新增建设用地指标不足12万公顷。要保证不突破国家土地控制指标的前提下, 满足巨大的用地需求, 向宅基地流转置换挖潜力, 是一个行之有效的办法。如果按小城镇人均占地面积60平米、大都市100平米的规划, 实行农村居民集中居住, 人均可节约建设用地60至100平米。若全市1/5的农村居民宅基地通过集中居住进行置换, 则可挪腾4.5至6.5万公顷建设用地指标, 超过国家给重庆市控制指标的1/4以上。
(二) 帮助农民增加财产性收益和融资抵押能力。
农村宅基地及附着其上的房屋无疑是农民最大的固定资产, 但受法律和政策约束无法有效交易和变现, 大量隐蔽性交易由于不受法律保护也隐藏着巨大的风险, 农村宅基地和房屋成了农村最大的不能流动的“死资产”。进城务工农民面临着“城里的房子买不起、乡下的房子卖不掉”的困境, 不得不“一边在城市租房、一边在农村建房”, 造成土地和资产的双重浪费。重庆市农村户均住房面积125.5平米, 若宅基地实现无障碍流转, 如按1平米600至1000元估算, 则全市农民每户可增加7至12万的可变现财产, 除宅基地本身的价值外, 人均可达2.5万元。
(三) 为重庆保守耕地红线提供建设用地支持。
重庆市在城镇规模急剧扩张、建设用地供求矛盾十分突出的情况下, 挖掘农村宅基地成为耕地补充城市建设用地的一大潜力。目前重庆市约10多万亩宅基地由于农民大规模常年外出而长期闲置, 约19万农户以上存在一户多宅现象, 土地浪费非常严重。重庆直辖以来, 城镇化率增加了25个百分点以上, 但农村居民点用地减少率仅不足1%。若进行宅基地流转置换, 到2020年重庆市城镇化率达70%, 假定总人口不再增长, 城镇人口将增加近1000万, 仍按小城镇人均占地面积60平米、大都市100平米的规划口径, 需新增约4.5至6.5万公顷的城市建设用地, 但同时会减少10万公顷的村庄用地, 从而净增4.5至6.5万公顷耕地。
二、重庆市农村宅基地流转现状及突出问题
重庆市针对农村宅基地“所有者虚置、一户一宅分配、交易约束及抵押融资受限”等问题, 试点工作从2005年启动以来, 在保障建设用地、增加耕地面积、改善农民生产生活条件等方面取得了一定效果, 但也还存在如下突出问题。
(一) 重庆农村宅基地流转试点工作对保护农民利益考虑不够。
流转改革主要着力于置换出建设用地指标、满足城镇建设需要, 没有考虑最大限度实现农民的财产权益。具体表现在宅基地置换前后农房的性质不变, 虽然个别农户也可通过置换获得1套以上房屋, 但由于其农房性质而无法上市交易, 进而无法获得财产权益。置换涉及的补偿忽视宅基地作为建设用地的价值, 补偿作价只计地上房屋, 对房前屋后院坝道路等占地仅认作农地, 客观上也使农民利益受到损害。
(二) 重庆宅基地流转节约土地缺乏城乡统筹置换指标互动机制, 难以实现土地效益最大化。
拆旧建新出让宅基地置换流转方式前期投入大, 当前的改革是各试点区自行进行资金筹措和平衡, 节余的建设用地指标在试点区域封闭运行。在一个封闭的小区域内, 建设用地指标无法实现最大经济效益, 资金的协调调动能力十分有限。重庆市北碚区静观试点中, 节余用地指标却出现了“卖难”的现象, 究其原因关键在于没有建立起流转试点主体、用地指标置换、土地储备中心与土地交易平台联动机制, 政府缺乏建设用地指标储备的资金支持。重庆市暂时建设用地指标相对宽松、重大项目建设用地基本能保证的背景下, 建设用地指标的市场价格暂时难以完全显示其稀缺价值。根据重庆发展规划, 在2020年城镇率将从现在的49%增至70%, 全市将有近1000万农村人口逐步向城镇转移, 城镇住房建设用地需求量将增加到现在的两倍, 城市建设用地将逐步显示出巨大的增值空间, 农村节约宅基地增值缺乏土地储备资金支持。
(三) 重庆农村宅基地流转试点改革工作缺乏配套政策配套支撑。
一是农村村庄规划滞后。规划部门存在重城市轻农村的现象, 缺乏城乡一体化规划, 村庄规划基本上属于空白。现行宅基地流转改革试点更多地属于局部小区域内的项目规划设计, 在节余出的建设用地指标受到规划工作滞后的制约。二是农村社会保障机制滞后。试点区县农民社会保障的解决办法基本沿用已有的农村社会保障办法, 没有实质性改变, 沪渝两地相比存在较大差距。重庆市九龙坡试点, 农民退“两地”和入“两保”挂钩, 其中社会保障为农村养老保险, 并需要农民自己承担50%的保费, 旧农房换新房时, 新农房的价格是旧农房的两倍左右, 还需要钱装修才能入住, 农民负担太重。三是政府缺乏安置转移土地农村剩余劳动力就业配套措施。政府对农村土地转移剩余劳动力组织培训、就业引导、产业配套不够, 农民集中居住和承包地流转后出现游手好闲、无所事事的现象。四是农民缺乏对转移土地权益的长效保障措施。农民转移的土地仅是剩余期限的经营权, 所得的补偿是按当前承包地的面积计算, 承包期满后, 农民土地权益保障没有明确的界定。
三、完善重庆农村宅基地流转改革对策
(一) 最大限度地保护农民利益, 调动农村宅基地流转的积极性。
一是整合农村宅基地资源, 将资源优势转化为资产优势。贯彻以人为本的思想, 坚持把维护好、实现好农民和农村集体的根本利益放在首位, 统筹协调耕地保护、保障建设用地和农户资源变资产的各种诉求, 激活农村宅基地“死资产”。二是建立农民群众满意的社会保障机制。在制定村庄土地利用规划、村庄建设规划以及制定宅基地流转计划和具体政策、工作方案时, 要认真听取群众意见, 通过召开群众会议、公示公告、信访接待等听证机制, 保证村庄规划的群众基础。对参与宅基地置换并将承包地退出的农民, 参照重庆市征地农转非人员基本养老办法纳入社会保障, 养老保险费用由集体、个人、政府及土地流转受让人共同承担, 将个人承担比例降到最低范围。三是保护好农民的合法权益。发挥集体经济组织在流转工作中的实施主体作用, 政府进行必要的指导、帮助和监管, 调动基层参与宅基地改革流转的积极性。置换节余的建设用地指标, 集体组织可以优先申请获取。新建社区营业性用房作为集体共有财产, 由村集体组织经营, 收益部分由社区管理或作为物业管理费用。对集体资产经营管理进行股份化改造, 将集体资产量化为股份落实到农户, 确保农民对土地拥有持续的收益权利。四是增加农村宅基地流转前期资金投入, 推进宅基地流转工作顺利开展。建立区乡 (镇) 政府向银行担保贷款, 作为建设启动资金, 待宅基地置换节余出建设用地指标后, 再用指标转让收益还贷和偿还“乡 (镇) 保”支出。同时, 区县政府设立宅基地置换试点工作专项扶持基金, 乡 (镇) 政府承担“乡 (镇) 保”挂帐利息支出。以区县土地储备中心为蓄水池, 凭借政府信用和看涨的建设用地指标期权融资, 保证农村宅基地流转前期经费投入和土地增值最大化。
(二) 完善宅基地流转相关配套政策措施, 加快推进重庆农村宅基地流转工作。
一是摸清情况、确立产权, 完善土地规划方案。启动全市农村宅基地调查统计工作, 建立宅基地数据库。在“尊重历史和现实, 先易后难, 按照依法保护农民的合法权益”和“不增加农民负担”的原则, 采用公开审批登记手续, 公开收费标准等方式, 对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证, 明确农民资产产权和住宅个人财产权。在总结试点经验基础上, 进一步扩大农村宅基地改革试点范围, 结合区域经济社会发展规划、土地利用总体规划、镇和村庄建设规划等, 严格把握好新增试点的新建农民居住区位置、新的建设用地与项目挂钩的选址、产业布局等方案。二是结合实际, 完善机制, 提高土地使用效率。结合当地经济社会发展、群众当前及今后基本生存和发展、土地的供求状况等建立农村宅基地价格评估体系, 并按照不同用途、不同区域确定农村宅基地基准地价和出让最低价。对可能高出保护价的情况, 由农户、集体经济组织与宅基地接收组织自行商议。做好涉及农户、农村集体经济组织、区县乡 (镇) 政府、交易所、用地单位等多方利益, 农地退耕、整理复耕、节余用地指标的形成、上市交易、新的用地指标等工作, 争取节约土地获得最大收益。三是统筹农村经济发展大局, 推进农村经济规模化、产业化发展。集中全市新农村建设、国土整治、土地整理复垦、交通、农田水利等多项建设资金, 加强与农田水利基本建设、农业综合开发、小流域综合治理等方案的衔接, 从而借宅基地流转之势, 推动新农村建设。充分发挥居住、土地集中等有利条件, 出台实效措施, 扶持当地二、三产业的发展和农业规模化经营。四是建立农村宅基地流转节约土地增值配套机制, 通过土地增值提高农民社会保障。市级政府建立农村宅基地流转城乡互动平台, 将农村节约宅基地指标与主城区建设用地置换, 增加农民土地增值收益, 解决新农房基础设施建设和农民社会保险资金缺口。市区 (县) 乡 (镇) 政府加大对储备节约农村宅基地的周转资金的投入, 加强城市建设用地置换指标储备, 提高土地价值, 拉动经济增长, 最大限度地减轻农民负担。通过集体土地经营权转让、抵押融资, 发展壮大集体经济, 帮助农民增收。
(三) 加强农村宅基地流转地方立法工作, 推进流转工作法制化建设。
一是加快农村宅基地地方立法工作。由市政府出台《农村宅基地流转改革试点意见》, 在总结试点工作经验的基础上制订《农村宅基地流转管理条例》, 上升为地方法规, 实现农村宅基地流转的法制保障。废止阻碍农村宅基地流转的地方法规, 正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系, 正确处理国家和农民集体的关系, 正确处理国家干预和市场机制的关系, 实现流转工作的规范化。二是推进城乡房屋管理一体化建设。建立和完善农村宅基地土房管理机构, 推进农房建设、宅基地转让、使用权买卖流通、抵押担保等工作。在农村设立农房登记机关和交易所, 记载农户宅基地实际面积和位置档案, 发放农房产权证和土地使用权证, 保证农民与城市市民一样, 将自己的房屋一样能买卖登记。允许城市居民在规定宅基地范围内, 由城市居民出钱与农村居民出地联合建房, 政府房产部门按照双方联合建房协议及政府有关规定办理房屋产权证, 改善农村住房条件, 推进农房产权合法交易和城乡房屋产权一体化建设。三是规范农村宅基地管理办法。坚持一户一宅的原则, 市政府制定界定农村宅基地的法律标准, 通过调查研究及听证会等形式听取民意, 制定农村宅基地面积标准范围, 处理好特殊与一般的关系, 明确以一对夫妇为核心的家庭单位或以单亲家庭组建的家庭单位或20周岁以上男青年为户等概念, 实现农村宅基地面积、房屋产权的合法化。政府为引导农民节约用地, 对农民房屋宅基地超面积部分制定收费标准范围, 每年按宅基地面积收取一定宅基地使用费, 收取的费用由区 (县) 主管机关保存, 作为该村农房基础设施建设维护专项基金, 促进农村节约使用宅基地。
(四) 科学制定农村村庄建设宅基地规划, 保证农村住房建设的合理性。
一是坚持农村村庄规划的严肃性。抓住宅基地规划龙头, 统领农村宅基地整理工作的全局, 防止重复建设和浪费。总结重庆当前村庄建设经验, 解决规划工作滞后、层次不高、朝令夕改、规划与建设“两张皮”的现象, 保证村庄规划的权威性。二是保证农村村庄规划的科学性。农村宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图, 编制好宅基地整理规划是统一村民思想的重要手段。农村宅基地规划工作, 要坚持高起点、高标准, 保证村庄规划工作的前瞻性。以社会主义现代化新农村建设为指导, 以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据, 明确村庄建设的长远规划格局, 实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划, 要坚持以人为本, 把改善农村居民的生产生活环境条件放在首位, 要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的科学布局, 新的规划要处理好与原有建筑物的关系, 增强农村村庄建设的整体效果。三是实现农村村庄规划的整体性。通过政府向广大群众宣传村庄建设科普知识, 走广泛发动村民参与, 集思广益优化良策, 充分尊重村民意见的群众路线。编制村庄规划设计, 对建筑物要进行“五定”, 即定位、定向、定高 (地面标高和建筑物总高) 、定立面、定建筑物风格。严格规范建设行为, 采取措施确保每家每户都严格按照村庄规划设计实施建设, 有条件的村要实行统一设计, 统一建设, 村庄基础设施以及公益性设施建设用土地置换增值资金由村集体统一建设, 调动村民集中建房的积极性。在建设过程中, 参照新农村建设标准, 加强施工检查, 发现问题及时整改, 杜绝规划工作对村庄建设造成浪费, 保证农房规划工作的顺利实施。
摘要：笔者根据中共十七届三中全会农村宅基地流转及国务院加快重庆发展若干意见有关精神, 结合重庆统筹城乡综合配套改革试验区建设实际, 借鉴全国部分省 (市) 宅基地流转经验, 针对重庆宅基地流转改革试点工作中存在的突出问题, 开展调查研究。对如何整合农村宅基地资源、推进农村房屋产权改革、统筹重庆城乡建设总体规划、改善农民生产生活条件及增加农民收入, 提出进一步完善农村宅基地流转政策措施, 加大力度推进重庆农村宅基地流转改革的思考。
关键词：统筹农房,建设规划,节约土地
参考文献
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[2]中国政府《十一五发展规划》;
[3]国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见《国发〔2009〕3号》;
[4]中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定;
[5]中共中央关于重庆市成为城乡统筹示范区的决定;
[6]国务院批准重庆市建立内陆保税港区的决定;
[7]中国重庆市人民政府《十一五发展规划》;