非住宅建设用地使用权

非住宅建设用地使用权（共8篇）

非住宅建设用地使用权 篇1

物权法：70年住宅建设用地使用权自动续期

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。

随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

对此，全国人大代表王焕永表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

来源：新华网

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非住宅建设用地使用权 篇2

建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。

二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析

一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期,因为如果续期还必须经过一定的程序,缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。(2)笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法,但是仅仅是优先使用,而解释法律仍需将法律置入法律体系之中,透过文义的背后窥探立法的本意,因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。

一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面,加剧贫富分化。于此同时,国家作为土地的所有者,放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权,虚化土地国有制和私有化的界限,势必导致日后土地回收之路更为艰难。(3)笔者认为这种观点值得商榷,根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年,这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长,从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上,使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加,但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失,国家自然能收回住宅建设用地使用权,并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。

三、住宅建设用地续期方式的选择

对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下:第一,相比于其他的不动产,住宅福利、保障的特性更为鲜明,住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性,我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言,如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二,住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先,根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房,之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务,则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权,然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用,但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差,在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费,我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地,一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时,部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用,不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权,这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题,他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化,使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。(4)但是笔者认为从《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年,期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点,在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时,认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三,采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时,便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有,正因为国家收回的无偿性,使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除,从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费,经济价值的流失。综上所述,笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。

四、结语

在越来越多的住宅建设用地使用权期限届满之际,国家应该尽快明确住宅建设用地使用权期限届满的续期相关问题,本文只讨论了一般性住宅建设用地使用权期限届满后续期的有偿、无偿性问题,对住改商、住商一体等特殊的建设用地使用权届满后的续期问题尚未涉及,完善建设用地使用权期限届满续期制度仍需积极探寻。

参考文献

[1]刘云生.中国不动产法研究[M].北京:法律出版社,2009.

[2]黄姗.试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期[J].经济视角,2011(12).

[3]吕妍,李淑杰.住宅建设用地使用权期满续期问题的思考[J].国土资源科技管理,2010.

非住宅建设用地使用权 篇3

关键词：住宅建设用地使用权；续期；地上权；土地使用金

我国关于住宅的建设用地使用权期限方面，制定了很多的法律，在现行法上是由《城市房地产管理法》来规定的，正是因为这一权属划分，在近来的温州房屋产权到期之时，温州市政府和国土局打算以准高额的费用办理续期，定期的高税收，不仅将违背其上位法《物权法》的基本精神，更主要的是会产生市场经济的极大恐慌。

一、“温州房屋产权到期”惹争议的问题所在

近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证，而他们房产交易价才不超过100万，如要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价的1/3左右。

高额的土地使用金，可谓是于法无据、于理无凭，这也引起了法律界专家学者的再度争议，普遍认为温州市政府的做法不合理也不合法。问题的所在，必须从法律的角度加以明晰，而我国对土地使用权期限届满问题作出规定的法律共有四部：

（一）1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。首次规定，居住用地最高年限70年，还规定土地使用期满，土地使用权及其地上附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证。从当时的法律我们可以看出，“公权”和“私权”两种权利在博弈中暴露出的对私人产权极其不尊重的立法指导思想，因此，很快被新法所覆盖。

（二）1995年施行并于2007年修订的《城市房地产管理法》。此法规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。建设用地使用权期限届满后的法律后果，在现行法就是由此法来规定的。

（三）1999年施行的《土地管理法》。《土地管理法》的内容与前述两种内容都相似，而《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规定，给《土地管理法》的修订留下了待解决的问题。

（四）2007年施行的《物权法》。此法第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；切实保护了建筑物的所有权，体现了以人为本理念和对民生的关注。但是《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。

从法律的适用方面，针对一权多规，我们不难发现前三部法规的内容相近，其内容与《物权法》的规定相反；而物权法是由全国人大于最新时间制定的，其法律效力应属其他法的上位法，换言之，其他三部法的规定实际上违反了物权法第149条的规定。同时，按照中国人民大学教授杨立新的看法，两法相冲突时，需分析法律效力层级，按照新法优于旧法的使用原则，应适用物权法。

从法律的内容理解方面，《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题，所以“自动续期”条文该如何理解，中国政法大学终身教授江平认为，“自动续期”包含三个方面的理解：第一，期满后不能够收回，也不能重新签订一个土地出让合同，把原有的延续下来；第二，业主不需要自己申请，没有交费他仍然有权居住，但是转让时受到限制，因为他的土地使用权过期了；第三，有偿无偿没有明确。[1]

二、比较我国台湾地区新修订的地上权相关规则和香港批租制

我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，均有着共同的基础和本旨。

台湾地区民法第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理：第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定依约定，没有约定的地上权不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前定一个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿；第二，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的可以请求法院裁定。台湾地区主要采取私法自治为主，公法介入为辅的方式，在兼顾地上权人和土地所有人的利益基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，在维护建筑物经济功能的同时兼顾土地所有人不愿补偿或经济能力不能补偿的窘境，又明确酌量延长地上权存续期间，对双方利益衡量做周全的考量。

香港特区的土地使用权届满后的解决举措有两种主要形式：第一，政府将土地和房屋一并收回；第二，如果政府觉得房屋建设符合城市规划，则可不必收回，由原有建筑物所有人对土地使用权补缴地价，补缴的地价按照市场招标拍卖的价格由小业主分摊，且可以分期付款。在续期期间方面的规定也有以下几种：最初的75年届满后延期999年，这主要是英属殖民地期间确立的学习西方土地制度保留下的政策；延续24年总共是99年的方式；香港的大部分地区还是按照邓小平时期的规定，全部续期50年，并且补缴一定的地租（这种地租就相当于大陆所说的地税，或者是土地使用金），地租缴纳按照当时房屋出租情况下所获利润即租金的3%为基准。

三、我国在住宅建设用地使用权续期问题方面所能做的举措

首先，可以肯定的是用高额土地使用金来获得土地使用权续期只能有害无益。换个角度，从经济学分析，按照中国经济学家叶檀的论断，这不仅会损害中国2.04亿的中产收入阶层人口背后的家庭利益。而且，房地产市场也将面临崩盘，政策出台前，投资购房者必先出清手中存货且不再入市，普通民众也会出现抛售房屋的现象，其规模类比2015年去杠杆时期的股灾。[3]其次，对于是否支付续期的所土地使用金有以下的建议：

（一）当事人共同意志与社会普遍意志。按照社会主义的民本思想，人民为主，国家的一切意志都是体现为人民的利益服务，在经过笔者这段时间的走访倾听发现，人民群众对“自动续期”已达成了基本共识，这种共识是即便收费，也是象征性地补缴，但能否代表社会的普遍意志，有待大量仔细考证。

（二）经济层面。实行免费制，让利给业主。根据CHFS（中国家庭金融）调查，中国2.04亿中产收入阶层家庭，购买房屋已经花费家庭的大部分积蓄，且大部分家庭面临着每月的高额月供，在中国财富值低且分配極不均匀的国情下，民众并没有能力补缴相对高额的土地使用金。

（三）住宅建筑物所有权出让层面。住宅建筑物所有权人可以在土地使用期届满后对房屋进行买卖，这时候就可以由买受人补缴续期的土地使用金，重新建立新的市场循环秩序。

（四）补缴适度的土地使用金或者说是税。通过费改税的方式，由原来“一次性”缴清70年的土地使用金变为以土地税收的形式，由土地上房屋所有人每年定期缴纳土地税，实行“年税制”；学习台湾和香港地区补缴费用的标准，对时价和续期进行国家与个人的利益衡量。而且，这种补缴制度应因时制宜、因地制宜，按照我国不同地区的家庭经济收入水平、贫富差距确立适度的基准土地税费。

适度的补缴土地使用金或者年税，这是笔者认为比较可行的重要的解决议题，至于补缴多少需要制定具体的可操作性的法律法规来保障实施，国家应从顶层进行系统的设计，以消除盘桓在公众头上的达摩克利斯之剑。（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

[1]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究，2012，（2）：3

[2]高圣平、杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学，2011，10：104

非住宅建设用地使用权 篇4

定

广东省广州市人民政府

广州市农村村民住宅建设用地管理规定

广州市人民政府令第5号

《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》业经2001年4月16日市政府常务会议审议通过，现予以发布，自2001年10月1日起施行。

市长

林树森

二○○一年五月十八日

广州市农村村民住宅建设用地管理规定

第一条 为加强农村村民住宅建设用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。

第三条 市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。

区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。

建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。

第四条 农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。

第五条 农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。

占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。

第六条 市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。

没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。

第七条 在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。

市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。

第八条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。

农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。

前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

第九条 具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：

（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。

（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。

（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。

（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。

（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十条 申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。

（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。

（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十一条 申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。

（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十二条 建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：

（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。

（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。

（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。

（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。

（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。

（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

第十三条 农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：

（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。

（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。

（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。

（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。

第十四条 申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。

第十五条 《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。

逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。

第十六条 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

第十七条 农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。

第十八条 农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。

第十九条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。

第二十一条 非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。

第二十二条 各县级市的农村村民住宅建设用地管理参照本规定执行。

国有建设用地使用权转让合同样本 篇5

本合同双方当事人：

转让方：佛山市顺德区陈村镇登洲股份合作经济社（以下简称甲方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

受让方：（以下简称乙方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

一、根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律法规规定，双方本着自愿、有偿的原则，订立本合同。

二、甲方同意将位于佛山市顺德区陈村镇华阳南路西侧登洲片区73184.47平方米国有用地的宗地，国有土地使用证号为：佛府（顺）国用（2012）第0401285号，地号为：209048-401的国有建设用地（以下称转让土地）使用权转让给乙方。本宗地土地用途:城镇住宅用地，出让土地使用年限为城镇住宅用地柒拾年，自土地成交之日起算。

三、本宗地竞得人***公司于**年**月**日以人民币___元（小写：￥___）的成交地价款竞得本合同第二条确认的国有建设用地使用权，并

七、违约责任：

1、甲方隐瞒事实真相，出现第三人对转让土地主张权利，对抗乙方权利情形的，甲方应承担由此而产生的法律责任。造成乙方损失的，应予赔偿。

2、甲方必须按照本合同约定交付转让的土地。由于甲方未按时交付转让的土地，而致使乙方对转让土地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的相关费用的 1 ‰向乙方支付违约金。甲方延期交付超过60日，经乙方催交后10日内仍不能交付转让土地的，乙方有权解除本合同，同时退还已经支付的相关费用，且乙方可请求甲方赔偿因此造成的损失。

3、乙方应当按照本合同约定，按时支付所有转让价款。乙方不按时支付的，自应付之日起，每日按延迟支付款项的 1 ‰向甲方支付违约金，延期付款超过60日，经甲方催交后10日内仍未付清的，甲方有权解除本合同，乙方须按成交地价款的20%向甲方支付违约金，如甲方另行委托交易中心再次转让土地的价格低于本次成交地价款的，乙方还须按实际差额支付赔偿金给甲方。

4、乙方不能按期竣工的，应提前30日向国土部门提出延建申请，经国土部门同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。乙方未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的（即通过规划竣工验收），每延期一日，应向国土部门支付相当于成交地价款 0.3 ‰的违约金，甲方有权要求乙方继续履约。

八、乙方按本合同约定按时支付成交地价款的，乙方须按土地登记的有关规定向土地管理部门申请办理建设用地使用权变更登记，否则，（本页无正文）

甲方（盖章）：

法定代表人：

委托代理人：

乙方（盖章）： 法定代表人：

委托代理人：

签订日期：

非住宅建设用地使用权 篇6

集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）

_____年___月___日 _____________制定

集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）合同编号：___________ 第一条本合同双方当事人

出让方（土地所有者）：____________________（以下简称甲方）地址：___________________________________________________ 邮政编码：_______________________________________________ 联系电话：_______________________________________________ 法定代表人姓名：_________________________________________ 职务：_______________身份证号码：____________________ 受让方（土地使用者）：____________________（以下简称乙方）地址：___________________________________________________ 邮政编码：_______________________________________________ 联系电话：_______________________________________________ 法定代表人姓名___________________________________________ 职务：_______________身份证号码：____________________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家实施关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。

土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后

在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。

第六条本合同项下的地块位于______________，土地总面积为______________平方米（大写：______________平方米），集体土地所有证号为_____________________，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。第七条甲方交付乙方的土地的现状为

1．__________________________________________ 2．__________________________________________ 3．___________________________________ ……

第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为______________用地。第九条本合同项下的土地使用权出让年限为______年，土地使用权出让年限自______年______月______日起，至______年______月______日止。

在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。

第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。

第十二条该地块的土地使用权出让金单价为____________元/平方米，总额为____________元人民币（大写：____________）

第十三条经双方商定，乙方采用以下第_______种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方

（一）________年_______月_______日前一次性支付；

（二）采用分期付款方式，具体如下： 第一期：本合同经双方签字盖章

_____日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________

元

人

民

币

（大

写

：_______________________________元人民币）。第二期：本合同经双方签字盖章后______日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________元人民币（大写：_______________________________）。

第三期：本合同经双方签字盖章后______日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________元人民币（大写：_______________________________）。……

第十四条甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为_______年_______月_______日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的_______%（大写：百分之_______）向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第十五条如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意按合同出让金总额的___________%（大写：百分之_______）向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的出让金，扣除违约损失后，予以退还。

第十六条乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内，应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续；甲方应予以全力协助。

第十七条出让期间，政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的，本合同自行终止；征地补偿（不含地上附着物补偿）属甲方，甲方对乙方所剩余的出让年限应给予合理补偿。

第十八条本合同规定的出让年限届满，乙方如需继续使用该地块，须最迟在期满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会或集体公共利益需要收回该土地使用权外，在同等条件下，乙方有优先续期权；并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续

乙方未申请续期或虽申请未获批准的，甲方届时无偿收回该地块的使用权。地上建筑物、附着物双方约定作如下处理：

乙方应于期满后三十日依照规定到当地县级以上土地行政主管部门办理土地使用权注销登记手续。

不能履行合同义务的，均不需负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

民共和国法律的保护和调整。

第二十一条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向

①______________仲裁委员会申请仲裁； ②______________人民法院提起诉讼。

第二十二条本合同经双方法定代表人签字、盖章（画押）后生效。第二十三条本合同和附件共_______页，以中文书写为准。

第二十四条本合同在中华人民共和国广东省_______市_______县（市、区）签订。

第二十五条本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。并送土地所在地的土地行政主管部门留存。

第二十六条本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份由_______市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方：（盖章）_____________________ 法定代表人：（签字）_______________ 电话（手机）：_____________________ 乙方：（盖章）_____________________ 法定代表人：（签字）______________ 电话（手机）：_____________________ 签订日期：_________________________ 附件 土地使用条件

一、界桩定点

《集体建设用地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后，甲乙双方依图验明红线所标示座标的各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字盖章（画押）认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告甲方，请求重新埋设，埋设费用由乙方负责。

乙方在用地红

线图内兴建建筑物应符合城市或村镇规划要求。

三、设计、施工、竣工

3．1红线范围内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题，还须报经有关主管部门审批后建设，并由地方政府有关部门（机构）管理，由此所发生的一切费用均由乙方负担。

3．2地块的动工时限建设时限从取得《集体建设土地使用证》起计。3．3地块的动工时限为180日，乙方必须在动工时限内开始建设。

3．4乙方必须在规定时限内完成建设。

3．5如非乙方责任造成动工时限或建设时限的延误，乙方在时限满前120日内向有关部门申请延期。

4．1及设施应承担的责任，包括：

（1）对所属建筑物品或废弃物（即泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏红线图以外的土地及设施。（2）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、堆放、储存任何材料或进行任何工程活动。

（3）必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围的环境。

（4）在土地使用期限内，对该地段内的所有城市市政设施或村镇公共设施均应妥善保护，避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。4．2不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

4．3在兴建建筑或维修工程之前，必须摸清地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其他设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；在未获批准之前，不得动工。需要改道、重新铺设或装设的费用，均由乙方负责。

五、监督检查

在土地使用期间，政府相关职能部门和集体土地所有者有权对用地红

使用说明

一、《集体建设用地使用权出让合同》包括合同正文和土地使用条件及附图。

二、本合同文本为示范文本，可作为签约文本，但监制、印制单位不负任何法律责任。

三、甲乙双方在签订本合同前应先到当地土地、规划行政主管部门查询该土地使用权是否符合出让的条件。集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）集体建设用地使用权

非住宅建设用地使用权 篇7

一、“自动续期”无偿使用论

“自动续期”无偿使用论有许多理论基础或技术方法,选取其中两种代表予以评价。

1.民生保障论

“自动续期”,含义就是无条件地续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。有偿续期的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础。[1]住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利,以满足住房人权的基本要求,使国民安居乐业。[2]

民生保障论,实际是中国社会公众对国家立法最大的期待,即如何充分保障私人财产权,使老百姓能够安居乐业。但这种观点存在的问题是:第一,在治理理念上,民生保障论忽略了最为重要的一点:全民所有或国家所有不同于集体所有,更不等于共有,公民个人并不当然地对全民所有的土地享有权利。第二,违反民法的公平原则。无论以何种价格购买的住宅,也不论其用地年限长短,期限届满,一律无条件无偿续期,在实践中将造成更大的不公平。第三,违反民法的基本原理,有私有化的嫌疑。土地出让并非土地的所有权出让,建设用地使用权是派生于土地所有权的一种有期用益物权,期限届满权利消灭,土地的使用收益权能回归土地所有人,这是所有权弹力性的表现。如果建设用地自动无偿续期,将使所有权的弹力性丧失,土地所有权将成为“虚有权”或者空壳化。土地出让金也非土地所有权的价格。《土地基本术语》:“土地出让金,在中国,政府将一定年期国有土地使用权出让土地使用者时,土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额;或以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时,向国家补交的一定数量的货币金额。其实质是一定年期国有土地使用权的出让价格。”如果建设用地自动无偿续期,土地出让金实质转变为土地所有权的价格。学界对这种自动无偿续期最大的批评,就在于其有私有化的嫌疑。[3,4,5]

2.法条解释论

自动无偿续期的解释方法如下:首先,该法条没有增设“但书”条款,也就是立法表述中没有“但”或“但是”以下的部分,自动续期的情形没有附加任何条件。第二,为了与住宅建设用地区别,该法条第二款设有“但书”条款,规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这与该法条第一款的“住宅建设用地期满自动续期”的表述有明显的不同。如果自动续期还要附加条件也就不能称其为“自动”了。[6]

关于《物权法》第149条两款的规定,立法机关的有关文献已经讲得非常清楚。《物权法草案》三审稿第156条规定:“建设用地使用权的期限届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期限届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。”这里并没有区分住宅用地与非住宅用地。2005年7月10日,全国人大办公厅公布《物权法草案》(即修订后的三审稿)。在用地续期问题上,公开的《物权法草案》与三审稿并无不同,但也因此引起社会巨大反响。有专家提出,居民住房的土地使用权期限届满后应当自动顺延,以安民心。有部门建议,商业用地适用草案的规定,住宅用地该为自然续期,直至住房不能使用;有的地方和单位建议,对续期后的出让金做出规定;有的地方提出,应考虑不同用途的房屋所有人的实际支付能力对出让金做出原则性规定;有的地方建议,取消支付出让金的规定……[7]2005年10月19日十届全国人大常委会第十八次会议《全国人大法律委员会关于<中华人民共和国物权法(草案)>修改情况的汇报》指出:“法律委员会研究认为,建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业。”[7]因此草案四审稿155条规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”在《物权法草案》五审稿第149条中依然保留。2006年10月27日《全国人大法律委员会关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉修改情况的汇报》指出:“住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费的问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。”[7]从上述历史文献看,立法机关并无无偿续期或有偿续期的确定结论,而是“等等看”。

除上述有关无偿续期的观点以外,还有所谓的以房养老需求论、房地产市场震荡论等等。限于篇幅,本文不作评论。

二、“自动续期”有偿使用论

1.改革需求论

一种姑且称为“改革需求论”的观点认为,从我国土地制度改革的实践来看,实物福利分配逐步向货币工资分配转变的住房制度改革共同奠定了我国房地产市场起步和发展的基石。如果实行不再缴纳土地出让金无限期使用的自动续期,则意味着土地使用制度又回到了计划经济时期“无限期无偿”使用土地的状况。这可能导致人们土地商品意识的灭失,进而失去拥有土地资产的价值,无疑与改革的方向背道而驰。从我国房地产管理的实际操作来看,商品住宅的建设用地都实行出让制度。无限期的使用乃至永久占用的话,这意味着剥夺了其他人依法享有该土地的权利,有违社会公平原则。[8]

在《物权法》的框架内,维护社会主义基本经济制度,巩固和发展公有制经济,其途径就是在确认国有和集体所有权的情况下,物尽其用。通过建设用地使用权有偿出让制度,能够使国有土地甚至包括集体所有的(经营性)土地的利用能够最大化,同时有效遏制协议出让中的种种腐败,竞价性土地出让功不可没。就此而论,土地有偿有期出让制度不可逆转。无偿续期确实与土地出让制度相背离。但是,改革需求论实在是欠缺人文关怀。2011年的青岛、2016年的温州用地年限届满触碰“自动续期”的立法盲点,虽属个例,但是在20年后的今天,这些地方的居民,还要为缴纳土地出让金焦虑,为安居乐业发愁,立法者不能无动于衷。

2.法理分析论或技术分析论

有学者通过比较建设用地使用权有传统民法的地上权,主张有偿续期。建设用地使用权存续期满后,原土地使用权已归于消灭。因而,土地使用权的续期本质上是权利的更新,是设立新的土地使用权。既然原住宅建设用地使用权的取得是有偿的,那么本质上是权利新设的土地使用权的续期自然也应贯彻有偿原则。地上权人与土地所有人缔结地上权设立契约时一般都会有关于地租的约定。地上权存续期满需要更新时,地上权人有权请求与土地所有人以与从前契约同一的条件更新契约。我国建设用地使用权的设立与此类似,土地使用权在续期时必然伴随出让合同更新,因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。

我国的建设用地使用权,在权利内容上确实和德国、台湾地区的地上权以及瑞士的建筑权类似,均拥有以建筑所有权为目的而在他人土地上进行建筑的权利。基于民法原理,他物权为有期物权,期限届满权利消灭,土地所有权回归圆满状态。如需继续使用,只能重新取得。如此技术分析,虽然顺理成章,但忘记了传统民法的另一面。虽然是私有制,其立法同样不缺人文关怀。以瑞士为例,其《民法典》第779条规定:“建筑权作为独立的权利不得设定为100年以上。前款的权利,可以设定该权利时所规定的相同形式,最多延长效力100年,但事先对延长义务有约定的,不生拘束力。”即便建筑权不能通过约定延长,100年的用地期限,也远远超过我国居住用地使用权最长70年的期限。地狭人稠的台湾,其“民法”对地上权的最长期间不设限制,依当事人意思自治,即便设立永久地上权也可。[9,10]我国立法可否也参考上述立法,延长居住用地使用年限,而不是“自动续期”。

三、延长住宅用地使用权的立法建议

建议延长居住用地使用权年限,期限届满权利消灭。延长住宅用地使用年限,可参考中国人均和预期寿命、近亲属的范围,通过全国人大立法而非授权国务院具体规定,将住宅用地使用权延长为90-100年,且为法定年限,非“最长年限”。

一是延长住宅用地使用权,符合民法他物权为有期物权的基本原理,避免对住宅用地和非住宅用地因差别对待而存在的非平等保护问题。

二是延长住宅用地使用权,可以结束住宅用地无偿还是有偿续期的争论,使立法机关从“有偿”“无偿”续期的立法困窘中解脱出来,途径通常快捷,立法成本较低。

三是延长住宅用地使用权,应对现行《住宅建筑标准》特别是《建筑结构可靠度设计统一标准》有关住宅设计使用年限为50年的国家标准进行修订,使之与住宅用地使用年限相匹配。在住宅毁损而用地年限尚未届满时,应效仿德国《地上权条例》的规定,建设用地使用权不消灭,允许住宅用地使用权人“依法建设”。

四是青岛、温州等地住宅用地年限届满续期问题,应有偿续期。建议按出让土地时(而非今日)70年的土地评估价补缴土地出让金,立法缺陷、改革的成本所造成的损失不能完全由民众负担。

摘要：有关《物权法》第149条所规定的“自动续期”,存在有偿续期和无偿续期两种主要观点。无偿续期论呼应老百姓关切,但缺乏充分的理论支持。有偿续期论虽然理论周延,并且有改革成果佐证,但欠缺人文关怀,老百姓安居乐业的愿望必须转化为立法上的权益。

关键词：物权法,住宅用地,无偿续期,有偿续期

参考文献

[1]“土地使用年限到期,居民要交出让金吗?”[EB/OL].(2016-04-20).http://news.xinhuanet.com/fortune/2016-04/20/c_128913281.htm.

[2]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究,2012(2):3-12.

[3]马天柱.宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考[J].天津商业大学学报,2008(3).

[4]范文明,黄炉婷,等.城市住宅用地使用权期满续期问题调查分析——以成都市双流县为例[J].技术与市场,2010(10).

[5]袁志锋.城市住宅建设用地使用权期满自动续期初探[J].中国地质大学学报(社会科学版),2013(S1):15-18.

[6]刘源隆.房屋产权“自动续期”的关键在于细则出台——专访法经济学专家韩忠亮[J].小康,2016(11):68-69.

[7]全国人大法工委民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京:法律出版社,2007:163,38,65.

[8]于永建,崔永林.“自动续期”不等于无偿使用[J].中国土地,2009(5):35-36.

[9]王泽鉴.民法物权2用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001.

农村住宅建设用地的规范化管理 篇8

[关键词] 农村住宅建设用地 规范化 管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

建立健全科学合理的管理流程是开展农村住宅用地管理工作的基本前提。应根据省、市政府有关政策规定，细化办事流程，协调各级审查报批程序，主要有：

以统一建设农村住宅小区模式申请用地的。建议在原有相关规定基础上，增加村民讨论、征求意见会等程序，以充分体现民主性。可由所在村（居）委会拟定可行性意见，提供统一进入住宅小区的用户花名册、拟建设用地基本情况等材料，并充分听取村民意见，按少数服从多数的村民自治原则，初步方案经村民多数人同意后，按有关规定办理。

单独申请农村住宅建设用地的。一是实行公示制度，在本村张榜公布征询本村村民的意见，履行公示程序后，若本村村民未提出异议或者异议不成立的，依法予以上报。二是联合审查制度，有关部门应集体会审、联合勘察，对是否符合住宅用地和建设申请条件、是否符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇规划、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，提高工作效率；三是规范地类管理，对地类认定建议以宗地为单位，提交土地利用总体规划图（局部）和土地利用现状图（局部），对认定不清的，可申请上级部门运用有关数据库成果等技术手段并结合现场勘察予以界定。

3.3 完善“一户一宅” 及“旧宅处置”管理制度

“一户一宅”及“旧宅处置”是落实节约集约利用农村土地资源，规范农村个人建房管理制度的根本保障。这方面的主要措施有：一是要求申请户所在村委会在执行公示制度时，将“一户一宅”情况作为重点公示内容，在上报时，提供“一户一宅”公示材料，随附相片；二是以审查申请者户口为依据，认真校对户口本，原则上以一本户口簿为一户作为认定参考标准；三是实行签订旧宅处置合同制度，要求申请新建用地时有旧宅的必须签订“旧宅处置合同”，作为受理要件之一。对原旧宅用地有集体土地使用权证的，可在新住宅用地获得审批后，由国土资源部门统一予以注销。

3.4 地灾易发区内的搬迁户新建农村住宅用地管理措施

在办理地质灾害搬迁户等“民生造福工程”住房用地时，可由民政部门会同国土、乡镇，对有关情况进行调查，按“民生造福工程”有关政策解决，并有地质灾害搬迁户具体人员名单的批准文件等，为审批管理农村住宅用地创造前提条件。鉴于此类问题的特殊性，在申请新建设用地时，可按集体土地置换后申请他村集体土地、基础设施安置区内预留用地解决部分民生问题等办法解决和管理。

3.5 创新国土资源执法监察管理新机制

主要创新措施有：一是在上报申请用地时，在申请表内明确标注四至范围、距明显标志物距离等；二是住宅用地经审批后，应督促申请户在规定的期限内、规定的用地四至范围内开工建房，不得少批多建或移位建设；三是建立健全动态巡查机制，能否及时有效制止国土资源违法行为，巡查是第一要务，巡查到位了，可以将违法行为遏制在萌芽状态，降低执法成本，减少群众损失，考虑到部分乡镇位于距城区较远、交通不便，建议充分发挥村（居）国土资源协管员作用，并通过完善县区、乡镇、村（居）三级国土资源动态巡查机制，充分利用包片干部、村干部、国土资源协管员身在基层一线的作用，实现动态、立体监管体制。

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点[2]。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，农村住宅用地管理应逐步走向规范化及土地利用节约集约化的轨道，才能扎实稳步地推进社会主义新农村建设，提升国土资源管理水平。

参考文献:

[1] 谭民强. 环境影响评价技术导则与标准[M].北京：中国环境科学出版社，2005.