国有建设用地使用权

国有建设用地使用权（精选12篇）

国有建设用地使用权 篇1

国有建设用地使用权 (本文根据约定俗成将其简称为“土地使用权”) 是《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 中所规定的重要的物权法律制度之一。由于我国土地所有权制度众所周知的特殊性, 土地使用权在我国不动产物权制度的构建中具有特殊重要的意义。而围绕土地使用权的取得, 尤其是有偿方式的“出让”取得, 《中华人民共和国土地管理法》 (以下简称《土地管理法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 和《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》 (以下简称《暂行条例》) , 则分别作出了规定。

在我国长期的立法, 特别是行政管理与司法实践中, 对土地使用权出让这一法律制度的性质并无统一界定, 这对于出让人与受让人财产权利的保护, 对于土地使用的管理秩序, 对于与土地使用权有关的法律救济都带来一定的困扰, 甚至引发一定程度上的混乱。但是, 近年来最高人民法院行政庭在对下级人民法院的有关请示作出答复时, 又发出不同声音, 实际上对土地使用权出让行为进行了拆分, 将其中的某些环节界定为具体行政行为。

由于土地使用权出让制度对社会、个人, 对土地的利用及价值创造均有非同寻常的意义, 因此, 厘清土地使用权出让行为的法律性质关乎整个出让制度的构建, 意义不言而喻。

国有土地使用权出让的法律性质辨析

1.程序视角下的国有土地使用权出让概述

我国现行的土地使用权出让形式主要有四种, 即:协议出让、招标出让、拍卖出让以及实践中常见的挂牌出让。尽管各种出让的形式在具体程序上各有不同, 但共性有三点, 即:确定出让地块;经过或协议或招标、拍卖、挂牌的程序与使用权受让方达成协议, 签订土地使用权出让合同。透过对土地使用权出让的各主要形式的具体运作程序的分析也不难看出:土地使用权出让是由行政决策、行政程序规制以及行政合同的订立等构成的体系完整的行政法律行为。

2.国有土地使用权出让属行政法律行为范畴

关于辨识行政法律行为和民事法律行为的标准, 大陆法系形成了一个“三层次分析法”:第一, 首先看行为主体, 如果有一方是行政主体或私人承担行政任务者, 则进入第二步, 那就是看缔约目的, 是否旨在实施行政公务。如果满足第二个核心条件, 第三步就看是否针对公民公法上的权利义务。正是基于这样的认识, 大陆法系一般认为土地使用权出让属于典型的行政法律行为, 这也是我国行政法学界的主流观点。地方行政程序立法中也采纳了该观点。 (1) 据此, 笔者认为, 土地使用权出让是行政主体为实现特定的行政目的, 有效结合权力因素和契约精神, 避免单方行政行为带来的行政恣意, 发挥行政相对方的积极主动性的行为属行政法律行为。

(1) 土地使用权出让的主体是法定的行政机关。根据我国《城市房地产管理法》第12条的规定:土地使用权的出让主体是在法定的行政机关, 即行使国家土地管理权的市、县人民政府的土地管理部门。对于实践中存在的通过制订地方政府规章授予开发区管委会或者市辖区人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同的效力问题。

(2) 土地使用权出让目的是推行国家土地政策, 实现土地管理目标。土地管理部门与土地使用者实现土地使用权出让的过程, 即是土地管理部门贯彻国家土地管理法规及政策, 行使土地管理权的过程, 其履行合同的目的是为了加强土地管理, 配置土地资源, 实现对土地市场的行政管理, 同时促进合理开发、利用、经营土地资源, 提高土地利用率。土地管理部门在此过程中没有也不应当有自己的民事权利或经济利益。

(3) 土地使用权出让合同的双方地位不平等, 出让主体享有行政优益权。为了确保土地管理目标的实现, 我国在土地使用权出让制度中为土地管理部门即土地使用权出让过程中的出让主体赋予了一定的行政优益权, 具体体现在: (1) 选择相对人的权利; (2) 检查、监督权; (3) 采取强制措施权; (4) 单方合同解除权; (5) 制裁权。

国有建设用地使用权出让的制度性建议

结合土地出让的现状, 对构建和完善土地使用权出让制度提出以下几点立法建议, 以期对土地使用权出让制度的完善有所助益。

1.赋予土地使用权人更充分的自主权利地位

由于土地使用权属于他物权, 其权利地位受到所有权的制约, 因此, 法律必须明确划定所有者意志的边界, 以保证使用者的权利。目前, 信托法已颁布, 这部法律的制定使得在我国建立土地信托制度成为可能, 从而给克服政府作为所有权代表和土地管理者的双重身份所带来的种种弊端提供有利条件。

2.建议将国有土地租赁纳入土地出让制度体系

在这种情况下, 国家只需从土地利用的角度对土地租赁范围内的一些特殊问题作出特别的限制或调整。例如, 实践中存在土地使用权租金远低于出让金的不合理现象。在市场经济中, 土地使用权作为一种商品, 其租金相当于零售价, 出让金则相当于批发价。商品的零售价远低于批发价的状况显然不符合市场规律。这既不符合土地资源的合理开发利用, 又不能使国家作为土地所有者实现其土地经济利益的最大化。对此, 应首先对调整土地使用权的定价机制, 并适当限制国有土地使用权的租赁范围, 从制度层面重点推行和完善土地使用权出让, 使租赁成为土地使用权出让方式的补充, 在拓宽国有土地有偿使用渠道的同时, 又确保土地资源在市场中得到优化配置。

3.土地使用权出让程序的规制拥有良性互动

不论土地使用权出让合同的性质为何, 其中土地使用权出让文件的制订、发布, 土地使用权出让过程的规制、监管, 中标、成交的结果产生等一系列行为都是不折不扣的行政行为, 对于此类行为, 行政程序的规制作用实在不可小觑。然而, 国家层面统一的行政程序法仍“待字闺中”, 土地使用权出让法律规范本身对于相关程序规制过程中产生的疏漏又无法得到一般立法的有效补充。因此, 应构建土地使用权出让的特殊程序规制和普通行政程序规制有机互动的良好格局。

4.引入行政契约的司法审查体系

行政契约制度的发展对于土地使用权出让制度的完善具有举足轻重的作用, 但我国目前还没有相应的关于行政合同及其司法救济制度的完整法律体系, 只是在部门法、国务院各部委的规章、条例和最高人民法院的司法解释、批复中偶有关于行政合同的规定, 但受民商法理论的影响较大, 实践中难以操作。土地使用权出让, 作为一种行政契约行为, 建议参考美国由国会之下的联邦审计署和合同申诉委员会处理政府采购合同争议的制度, 建立专门部门审查土地使用权出让合同纠纷。首先, 对土地使用权相关纠纷的审查, 采取分类审查和附带审查并行方式。一方面用契约本身的制裁手段、约定的主导性权利来督促契约的履行;另一方面, 对于一些特定的行政契约, 另外设置公法上的约束机制, 直接借助公法上的制裁手段。其次, 应审查行为主体有无出让权限, 出让行为是否违反法定程序, 以及是否违反合法预期之保护。最后, 在传统的行政诉讼制度结构之外另行构建适合解决行政契约纠纷的双向性诉讼结构, 以解决这种“合意”之下进行的行政活动。

结语

波斯纳说过, 法的生命在于实施, 如何才能更有效, 对我而言, 远比它是什么更有意义。 (2) 同样, 土地使用权出让的司法实践有着其更加深远的实践意义。要彻底解决中国现阶段土地使用权出让市场存在的问题, 最根本、最有效的方法是确认土地使用权出让纠纷应由行政法调整, 同时, 基于土地使用权的他物权性, 法律需划定所有者意志的边界, 保证使用者的权利, 为防止政府行政权向土地使用权出让行为的扩张, 完善相对人权利的保护, 应规范程序规制, 从制度上落实土地使用权出让的法治精神归属。

注释

11 湛中乐.我国土地使用权收回类型化研究[J].中国法学, 2012, (2) .

22 [美]波斯纳.法理学问题[M].北京:中国政法大学出版社, 2002.

国有建设用地使用权 篇2

合同编号: 本合同双方当事人: 出让人:中华人民共和国 局;通讯地址:;邮政编码:;电话:;传真:;开户银行:;账号:。受让人:-;通讯地址:;邮政编码:;电话:;传真:;开户银行:;账号:。第一章 总 则 第一条

省(自治区、1

直辖市)(县)

市

根据《 中华人民共和国物权法》、《 中华人民共和国合同法》、《 中华人民共和国土地管理法》、《 中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

第二条

出让土地的所有权属中华人民共和国,出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权,地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。

第三条

受让人对依法取得的国有建设用地,在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利,有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳 第四条

本合同项下出让宗地编号为 ,宗地总面积大写平方米(小写平方米),其中出让宗地面积为大写平方米(小写平方米)。

本合同项下的出让宗地坐落于。本合同项下出让宗地的平面界址为;出让宗地的平面界址图见附件1。

本合同项下出让宗地的竖向界限以 为上界限,以 为下界限,高差为 米。出让宗地竖向界限见附件2。

出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。

第五条

本合同项下出让宗地的用途为。第六条

出让人同意在 年 月 日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第 项规定的土地条件:(一)场地平整达到;周围基础设施达到;(二)现状土地条件。第七条

本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为

年,按本合同第六条约定的交付土地之日起算;原划拨(承租)国有建设用地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。

第八条

本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写 元(小写 元),每平方米人民币大写 元(小写 元)。

第九条

本合同项下宗地的定金为人民币大写 元(小写 元),定金抵作土地出让价款。

第十条

受让人同意按照本条第一款第 项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款:(一)本合同签订之日起 日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款;

(二)按以下时间和金额分 期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期 人民币大写 元(小写 元),付款时间: 年 月 日之前。

第二期 人民币大写 元(小写 元),付款时间: 年 月 日之前。

第 期 人民币大写 元(小写 元),付款时间: 年 月 日之前。

第 期 人民币大写 元(小写 元),付款时间: 年 月 日之前。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

第十一条

受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。第三章 土地开发建设与利用 第十二条

受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第 项规定执行:(一)本合同项下宗地用于工业项目建设,受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写 万元(小写 万元),投资强度不低于每平方米人民币大写 元

(小写 元)。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。

(二)本合同项下宗地用于非工业项目建设,受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写 万元(小写 万元)。

第十三条

受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的,应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件(见附件3)。其中: 主体建筑物性质;附属建筑物性质;建筑总面积平方米;建筑容积率不高于 不低于;建筑限高;建筑密度不高于 不低于;绿地率不高于 不低于;其他土地利用要求。第十四条

受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条第 项规定执行:(一)本合同项下宗地用于工业项目建设,根据规划部门确定的规划设计条件,本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面的 %,即不超过平方米, 建筑面积不超过平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施;

(二)本合同项下宗地用于住宅项目建设,根据规划建设管理部门确定的规划建设条件,本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于 套。其中,套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于

套,住宅建设套型要求为。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于 %。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房,受让人同意建成后按本项下第 种方式履行: 1.移交给政府;2.由政府回购;3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行;4.;5.。第十五条

受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目,并在建成后无偿移交给政府:(一);(二);(三)。第十六条

受让人同意本合同项下宗地建设项目在 年 月 日之前开工,在 年 月 日之前竣工。

受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。

第十七条

受让人在本合同项下宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程,应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地,但由此影响受让宗地使用功能的,政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第十八条

受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地,不得擅自改变。在出让期限内,需要改变本合同约定的土地用途的,双方同意按照本条第 项规定办理:(一)由出让人有偿收回建设用地使用权;(二)依法办理改变土地用途批准手续,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同,由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款,办理土地变更登记。

第十九条

本合同项下宗地在使用期限内,政府保留对本合同项下宗地的规划调整权,原规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建,或 者期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行。

第二十条

对受让人依法使用的国有建设用地使用权,在本合同约定的使用年限届满前,出让人不得收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的,出让人应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第四章 国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第二十一条

受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取国有土地使用证后,有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,应当符合本条第 项规定的条件:(一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;(二)按照本合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件。第二十二条

国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同,不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。

第二十三条

国有建设用地使用权全部或部分转让后,本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移,国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后,本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十四条

国有建设用地使用权转让、抵押的,转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证,到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。第五章 期限届满 第二十五条

本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条

土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,按本条第 项约定履行:(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。第二十七条

土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回,土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。

第六章 不可抗力 第二十八条

合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行,可以免除责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力,不具有免责效力。

第二十九条

遇有不可抗力的一方,应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方,并在不可抗力发生后15日内,向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。第七章 违约责任 第三十条

受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的 ‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能

支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。

第三十一条

受让人因自身原因终止该项目投资建设,向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的,出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,分别按以下约定,退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款(不计利息),收回国有建设用地使用权,该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿,出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整;但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的,应给予受让人一定补偿:(一)受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的,出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款;(二)受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年,并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的,出让人应在扣除本合同约定的定金,并按照规定征收土地闲置费后,将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。

第三十二条

受让人造成土地闲置,闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

第三十三条

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 ‰的违约金,出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 ‰的违约金。

第三十四条

项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并可要求受让人继续履约。

第三十五条

本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

第三十六条

工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标

准的,受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款 ‰的违约金,并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

第三十七条

受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的 ‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。

第三十八条

出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

第八章 适用法律及争议解决 第三十九条

本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决,适用中华人民共和国法律。第四十条

因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按本条第 项约定的方式解决:(一)提交 仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人民法院起诉。第九章 附 则 第四十一条

本合同项下宗地出让方案业经 人民政府批准,本合同自双方签订之日起生效。

第四十二条

本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效,一方的信息如有变更,应于变更之日起15日内以书面形式告知对方,否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

第四十三条

本合同和附件共 页,以中文书写为准。第四十四条

本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。

第四十五条

本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。

第四十六条

本合同一式 份,出让人、受让人各执 份,具有同等法律效力。出让人(章):

受让人(章): 法定代表人(委托代理人)法定代表人(委托代理人):

(签字):

(签字):

二○ 年 月 日

附件1 出让宗地平面界址图 北 比例尺:1: 下界限高程 附件2 出让宗地竖向界限 上界限高程 高程起算基点 h= m 采用的高程系: 比例尺:1: 附件3 市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件 国有建设用地使用权出让合同使用说明

一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1(出让宗地平面界址图)、附件2(出让宗地竖向界限)和附件3(市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。

二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

四、本合同第四条中,出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限,可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写,也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如:出让宗地的竖向界限以标高+60米(1985年国家高程系统)为上界限,以标高-10米(1985年国家高程系统)为下界限,高差为70米。

五、本合同第五条中,宗地用途按《土地利用现状分类》(中华人民共和国国家标准GB/T 21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划分为不同宗地的,应先行分割成不同的宗地,再按宗地出让。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的,应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。

六、本合同第六条中,土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地,选择第一项;属于原划拨(承租)建设用地使用权补办出让手续的,选择第二项。

七、本合同第十条中,建设用地使用权出让价款支付方式按双方实际约定选择和填写。双方约定建设用地使用权出让价款一次性付清的,选择第一款第一项;分期支付的,选择第一款第二项。

八、本合同第十二条中,宗地开发投资强度根据建设项目的性质选择和填写。属于工业项目建设的,选择第一项;不属于工业项目建设的,选择第二项。

九、本合同第十三条中,受让宗地用于工业项目建设的, 应当按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发〔2008〕24号)要求,建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标,即“不低于 ”。新出台的法律政策对工业项目建筑容积率、建筑密度等有规定的,签订出让合同时,应当按照最新政策规定填写。

十、本合同第十四条中,宗地建设配套情况根据建设项目的性质选择和填写。宗地用于工业项目建设的,选择第一项;宗地用于住宅项目建设的,选择第二项。选择第一项的,宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例,按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发〔2008〕24号)的有关规定填写,原则上不得超过7%;选择第二项的,按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)的有关规定填写。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的,签订出让合同时,应当按照最新政策规定填写。

十一、本合同第十六条中,受让宗地用于商品住宅项目建设的,出让宗地的开工时间和竣工时间,按照国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)的有关规定填写,原则上开发时间最长不得超过三年。国家新出台的法律

政策对出让宗地开工时间和竣工时间有规定的,签订出让合同时,应当按照最新规定填写。

十二、本合同第十八条中,在土地出让期限内,非经营性用地改变为经营性用地的,应当按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)的规定执行。国家新出台的法律政策对改变土地用途有规定的,签订出让合同时,应当按照最新规定填写。

十三、本合同第二十一条中,属于房屋开发的,选择第一项;属于土地综合开发的,选择第二项。

十四、本合同第三十条和第三十七条中,受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款,出让人不能按合同约定及时提供出让土地的,应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)的有关规定和双方当事人权利义务对等原则,违约金比例按1‰填写。国家新出台的法律政策对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的违约金比例有规定的,签订出让合同时,应当按照最新规定填写。

十五、本合同由省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一编号。

国有建设用地使用权 篇3

一、广东省国有建设用地二级市场建设的总体情况

广东省长期以来积极探索培育和完善国有建设用地二级市场，从1999年起就开始建立土地有形市场，本着“公开、公平、公正”的原则，建立了专门的二级市场交易平台，促进了土地有形市场的正常运作和健康发展。目前，广东省国有建设用地二级市场总体情况良好，为增加土地供给、促进集约节约用地、优化土地资源配置发挥了积极作用。在广东省经济发达地区的国有建设用地二级市场尤为活跃。在广东国有建设用地二级市场的交易形式中，转让和抵押的宗地数量相对较多，出租的情况较少甚至没有。由于在广东许多地区，国企改制都已经完成，在企业改制过程中，对国企划拨土地的处置已基本完成，所以划拨土地作价出资和授权经营的情况也较少。从交易主体看，二级市场相比一级市场政府垄断不同，呈现出主体多元化特征，既有含农村集体和镇街道下属企业在内的各类经济组织，也有个人，还有各类房地产开发公司。从土地用途看，类型多样，既有工业仓储，也有商住用途。

二、广东省培育和完善国有建设用地二级市场的主要做法和经验

1.制定并出台规范国有建设用地二级市场的有关政策法规和规范性文件

2008年，广东省人大常委会修改出台了《广东省实施<土地管理法>办法》，专设“第六章 建设用地使用权交易管理”，对国有建设用地包括出让和划拨两类土地的转让、出租和抵押所涉及到的相关问题进行了严格明确的规定，对规范二级市场交易具有指导意义。广东省政府1998年出台了《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》（粤府令第39号），以规范国有土地使用权招标、拍卖行为。广东省政府2002年出台了《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），其中涉及规范土地使用权转让的有关规定。2003年，广东省国土资源厅出台了《广东省土地使用权公开交易规则》、《土地交易机构内部工作制度》、《土地使用权交易成交证明书》（粤国土资（利用）字[2003]231号），其中《广东省土地使用权公开交易规则》专设“第三章土地使用权转让前期工作”。广东省国土资源厅出台了《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》（粤国土资发[2004]73号），明确了金融机构抵债土地的四种处置方式。

广州市2003年印发了《广州市国有土地使用权出让、转让规则的通知》（穗国房字[2003]309号），同时要求实施《广州市国有土地使用权转让规定（试行）》。佛山市出台《佛山市土地市场管理办法》（佛府[2002]34号），专设“第三章国有土地使用权转让”和“第五章土地使用权抵押”，对土地使用权转让、抵押中的一些具体细节问题予以了明确；还出台了《佛山市实施<广东省土地使用权交易市场管理规定>办法》（佛府[2004]24号）。佛山市所辖各区还根据本区的实际情况出台了相关规定，如：禅城区制定了《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》（佛国土资禅[2007]93号）；顺德区制定了《关于规范土地使用权转让审批的通知》（佛国土资顺[2007]154号）、《关于进一步规范土地房产管理工作的通知》（顺府办发[2007]103号）、《关于规范以土地作价出资入股方式转让土地使用权审批的通知》（佛国土资顺[2008]38号）、《关于进一步加强土地市场管理的实施办法》（顺府办发[2011]25号）。广东省通过完善国有建设用地二级市场制度建设，进一步加强地方土地市场管理，优化土地公开交易环境，规范土地市场秩序，加大对土地市场的调控力度，保障经济社会可持续发展。

2.明确将国有建设用地使用权转让纳入土地公开交易平台，确保“公开、公平、公正”

广东省国有建设用地转让严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《广东省土地使用权公开交易规则》等相关规章和规范性文件规定实施。符合公开交易的转让行为主要参照一级市场出让的交易规则和交易程序。广东省政府2002年出台的《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），明确规定属于以下四类情形的土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行，“1、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）；2、以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金；3、为实现抵押权而进行的土地使用权转让；4、判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让”。按规定必须进行公开交易的，严格按规定执行。如不按规定进行公开交易的，则不予以办理土地变更登记。

广州市国土房管局在土地转让过程中，要求国土证、出让合同、地块资料、转让合同（样本）等有关信息必须在广州市国土房管局网站予以公布，从而保证信息的全面公开，广州市国土房管局网站已成为各房地产企业了解土地交易信息的重要渠道。在申请人申请公开转让时，要求他们提供国资部门或授权经营管理部门同意转让的批文作为申请要件，广州国土房管局根据转让的相关规定进行严格审查，确保转让的公平、公正。在受理协议转让案件时，为避免国有资产流失，严格审查转让人的股东及工商登记情况，在明确转让人不属于公有经济成分占主导地位的公司、企业，才同意办理协议出让。

3.对改变土地使用条件、土地用途转让的要补交土地出让金，对土地转让改变为经营性用途的一律实行招拍挂，防止国有土地资产流失

《佛山市土地市场管理办法》规定，“通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的，土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金”。《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》规定，“（七）对原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地拟改为经营性用地的，须经原用地审批机关和城市规划部门(城市规划区内的)批准。（八）拟转让的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件，该宗地仍有可利用土地且能分割发证，该部分可利用土地的转让也应进行公开交易”。

佛山市国土资源局规定，国有土地使用权公开出让、转让可以采用公开招标、拍卖、挂牌方式。在佛山市若国有建设用地转让作为经营性用途的，要求必须按照招拍挂程序进行。

4.严格界定土地转让条件，加强土地出让批后监管

佛山市规定，从2007年11月1日起，停止受理纯土地转让或再次流转申请，此类土地转让应严格按照《城市房地产管理法》第38条和第39条规定并达到土地出让（流转）合同约定的条件后方可转让。申请转让地块的地上建（构）筑物已建成的，必须在用地者取得地上建（构）筑物产权证书后，方予以受理其转让申请。

广州从化市最近成立了市国土局批后监管办公室，该专门机构挂靠局用地科，主要监管内容有，土地开发程度、土地闲置状况、容积率调整、土地用途改变等。

5.明确了国有建设用地使用权转让的具体交易程序和提交的材料

广东省土地市场交易根据交易对象不同采用两种不同的交易形式，分土地使用权交易鉴证和土地使用权公开交易。具体以佛山市土地使用权转让为例：（1）土地交易签证。土地交易签证范围包括私人成分的公司、企业或个人的出让国有土地使用权交易。下列土地使用权转让情形在土地交易中心办理签证手续。①母公司和全资子公司之间及其全资子公司之间的土地权属变动。②以出让方式（不含补办出让）取得的商业、住宅、办公用途的土地使用权人成立单项房地产公司而引起的土地权属变动。③承接经建设行政主管部门认定的烂尾楼盘而引起的土地权属变动。④将已抵押给金融机构的土地进行处置，该金融机构和抵押人双方同意以地抵债，将土地使用权过户给该金融机构名下。⑤拟交易的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划条件，该宗地无可利用土地的，且有主管部门同意处置的意见。交易双方填写《土地使用权交易鉴证申请表》后，按照镇（街）国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、土地交易中心主任审核后报主管局长审批、发件等程序办理。（2）土地公开交易。公开交易的对象包括：①行政、事业单位以及国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）。②以划拨方式取得的土地使用权转让，但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。③为实现抵押权而进行的土地使用权转让。④判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。⑤拟转让的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件，该宗地仍有可利用土地且能分割发证，该部分可利用土地的转让。申请人如实填写《土地使用权交易申请表》后，按照镇（街）国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、组织公开交易等程序办理。在成交确认后，转让方与受让方签订土地使用权转让合同，竞得人凭成交确认书原件及土地使用权转让合同办理土地使用权变更登记。

三、广东省国有建设用地二级市场建设存在的问题及原因分析

目前，广东省在国有建设用地二级市场特别是在土地使用权转让过程中仍然存在较多问题。

1.对国有建设用地二级市场的监管难度较大，隐性市场大量存在

一些现行规定中不属公开交易范围内的土地使用权在转让中存在的问题较多：一是由拍卖行等中介机构执行拍卖的土地使用权交易中，一些不良拍卖行同有关企业、个人操控土地交易、黑箱交易等干扰土地交易的现象，使国土资源管理部门很难取证。二是根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在符合城市规划的条件下，需先办理国有土地使用权出让和土地登记手续，并完善其上盖建筑物的报建、验收等手续后方可申领房地产权证。但是，仍有部分村（居）委会、股份合作社在未供地以及未完善地上建筑物手续前私下将土地及地上违章建筑在中介拍卖行拍卖，从而要求为其完善用地手续。根据政策，这一情况不能办理，但是村集体所得款项已用完或分完，不予办理而村集体也无法退钱，由此引发了一定的社会不稳定因素。三是未能纳入公开交易范围的土地使用权转让由于没有固定场所、没有固定的信息发布渠道，买家与卖家信息不对称，造成了土地资源不能及时充分利用，同时考虑到缴税的问题，为减少交易成本、规避各类交易管理费用，许多买卖双方存在“双合同”现象。土地使用权转让主要涉及营业税、印花税、契税、土地增值税等税种，转让的有关交易成本较高，成为隐性市场存在的重要原因之一。

2.职能交叉，管理体制不顺

以土地与房产为例：地产和房产分属国土资源部门和建设管理部门管理，土地和房产分开办理。划拨国有土地使用权转让，先由国土资源部门补交出让金、补办土地出让手续，后由房产管理部门办理房产审核手续、出具交易证明，再由国土资源部门办理土地登记变更手续，最后由房产部门办理房产变更手续。国有土地使用权抵押，目前属出让国有土地使用权纯土地的按揭贷款抵押，由国土资源部门办理，而有地上建筑物或附着物的国有土地使用权抵押，则由房产管理部门管理。本应是一个完整的土地和房屋二级市场，由于地产与房产管理体制的原因，而分割为多个市场。

3.司法裁决土地使用权处置问题较多

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）等司法解释，“官司地”通常由法院自行拍卖处置，但是由于在处置时，与现行的土地管理法和地方法规有抵触，主要表现在：一是法院在处置土地资产时，有的没有考虑企业的土地权属是否合法，未经国土资源管理部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。二是虽然一些地方的司法和国土部门联合出台了协商解决问题的文件，但是只对本地法院有效，对外地法院没有约束。以佛山市为例，2007年以来，市监察局、市中级人民法院、市国土资源局、市规划局和市发展和改革局联合印发的《关于我市司法裁决中土地使用权转让有关事项的通知》（佛监发[2007]10号）和市国土资源局《关于司法裁决涉及的划拨土地使用权处置有关意见》（佛国土资市综[2007]18号），该文件对协调佛山本地法院和国土部门关系发挥了作用，但对于不在佛山范围内的法院处置一般不按上述文件处理，导致在处置过程中，部分经法院裁决的划拨土地使用权办理土地变更登记时发现土地的规划用途为行政办公、道路、绿化、广场等用地，国土部门难以按地块的规划用途确权过户。同时还存在部分通过司法裁决取得土地使用权的使用者因不清楚地块情况投诉国土部门的情况。三是根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），司法裁决需要拍卖的土地使用权转让，必须进入土地交易机构公开进行。但在实际工作中，司法部门以司法独立为由在处置土地使用权时直接委托社会上的拍卖行进行拍卖，根据对比，其成交价与进入土地交易机构的土地使用权在交易价格上存在一定的差距，有土地被低价贱卖、国有资产流失之嫌。

4.部分政策文件的可操作性较差

按照广东省有关规定，国有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让需要进行公开交易，但是何为国有经济占主导地位，占多大比例并没有明确标准，造成界定起来比较困难。还有，按照规定投资完成25%的土地使用权可以转让，但是25%如何计算、如何衡量是很难操作的问题。再如，土地闲置满两年必须收回，但是闲置土地如何界定也缺少明确规定。

四、培育和完善国有建设用地二级市场的对策建议

第一，进一步加强国有建设用地二级市场制度建设，出台有可操作性的管理办法。笔者认为培育和完善国有建设用地二级市场，强化制度建设是关键，是首先要解决的问题。制度建设的重点是在已有政策基础上，补充完善在实际土地市场管理工作中缺失的内容；同时增强制度的可操作性内容。如，明确对“何为国有经济占主导地位”、“投资完成25%允许转让”、“政府何时行使优先购买权”等问题的界定。

第二，建议国土资源部加强与最高法院的沟通协调，在国家层面出台政策以利于地方开展工作。建议出台以下规定：“1、法院在判决裁定处置土地使用权时，应先咨询国土部门意见，确认拟转让的土地权属、功能、国家公布的土地出让最低限价或土地基准地价以及相关内容，并在转让土地使用权前将有关咨询意见告知土地使用权竞买人，要求其按照土地证载用途进行公开交易转让。2、国土部门收到法院送达的有关法律文书后，应及时进行审核或者报有批准权的人民政府审批。3、划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须经市（区）级国土部门审核同意。4、依法应当报市（区）以上人民政府批准的，由国土部门审核后报有批准权的人民政府批准。未经人民政府或者国土部门批准的，国土部门不予办理转让手续。”由高法出台规定，可以解决地方层级文件只能对本地区法院有效、对外地法院无效的问题。

第三，进一步重视二级市场建设，降低二级市场交易成本，鼓励国有建设用地使用权转让，促进合理高效和集约节约用地。应当改变地方只重视一级市场而忽视二级市场建设的现状，进一步重视培育和完善二级市场。调研组认为二级市场大量隐性交易的存在，也有其交易制度本身存在的缺陷，主要是交易成本较高，各类相关税费负担较重。因此，从培育和完善二级市场的角度来说，降低土地转让的交易成本，将有利于促进二级市场的建设和发育。通过鼓励转让，能够更好地促进土地集约节约利用，实现土地资源的合理有效配置。

第四，建立国有建设用地二级市场交易信息查询机制，加强对土地转让的监管。从调研情况看，国土资源管理部门对很多二级市场的交易情况是不掌握或掌握不充分的，银行、工商管理等其他部门所掌握的情况，国土部门并不掌握。强化二级市场监管的前提是要全面、及时掌握二级市场的情况，这就需要我们加强信息化建设，建立二级市场交易信息查询机制，实现二级市场信息的多部门共享，从而强化监管。

第五，建立竞买人、地价评估机构、合作拍卖机构信誉考评制度。一是建立竞买人信誉评价体系，对在土地公开交易及土地出让合同履行过程中有违规违约以及不正当竞争行为的竞买人，一经核实，记入档案，予以公布，并在此后的两年内取消其参与土地公开交易的竞买资格，同时依法追究其责任。二是对地价评估机构及合作拍卖机构进行业务绩效考评。年度考评不合格的取消其次年参与土地公开交易地价评估或合作拍卖的资格。若合作拍卖机构有违反“公开、公平、公正”和“诚实守信”原则的行为，立即终止合作，同时根据有关法律及政策规定追究其相应责任。

第六，建立批后监管机制，加强已供建设用地的管理。加强批后监管，有利于实现二级市场的规范化。建议可以对国有建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照建设用地批准文件、划拨决定书、有偿使用合同等，对土地使用权人使用土地情况进行监督管理。土地批后监管的具体内容可以包括：是否按规定按时足额缴纳土地出让价款；是否按照规定的时限开工、竣工，是否存在土地闲置；是否按照规定的用途使用土地；是否完成规定的投资强度；改变用途或提高容积率的，是否办理相关手续、补缴土地有偿使用费等费用；是否超期使用临时用地；其他需要列入监管的事项等。

国有建设用地使用权 篇4

在当下我国国有建设用地使用权有偿公开出让具有三种形式“招标、拍卖、挂牌”, 简称“招拍挂”。“招拍挂”制度对我国土地市场产生了深远的影响, 一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为, 从长远上看有利于建立一个公开、公平、公正的土地市场;另一方面, 有人认为“招拍挂”制度导致地方政府过度依赖“土地财政”, 是房价高涨的主因之一。如何看待“招拍挂”, 需要对其进行深入研究。

2“招拍挂”出让的政策历程

(1) 1999年5月6日印发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》, 对于豪华住宅、娱乐、旅游以及商业等一些经营性用地, 一定要进行拍卖、招标。

(2) 2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (国土部11号令) :对于商品住宅、娱乐、旅游以及商业等一些经营性用地, 一定要进行拍卖、招标。

(3) 2004年3月31日, 国土资源部、监察部联合下发的国土资发[2004]71号《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》, 要求2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后, 除按国家有关政策规定属于历史遗留问题等之外, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式, 2004年8月31日前应完成关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题的界定和处理。“8·31土地大限”由此得来。

(4) 2004年12月24日出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28号) 要求, 除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外, 工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。

(5) 2006年8月31日印发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 (国发[2006]31号) 规定, 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让, 其出让价格不得低于公布的最低价标准。

(6) 2007年10月1日生效的《物权法》规定:工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

(7) 2007年11月1日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土部39号令) :工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的, 应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

(8) 国有建设用地使用权实行“招拍挂”后, 北京、上海、广州等一线城市的天价“地王”频现, 房地产价格也随之快速上涨, 国务院先后于2005年出台“国八条”、2010年出台“国十条”、2011年出台“新国八条”等措施, 调控房地产市场, 稳定住房价格, 同时也提出土地供应探索和采用“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”“限房价、竞地价”等“招拍挂”出让方式, 抑制居住用地出让价格非理性上涨。

3“招拍挂”出让制度的优点

(1) 实施“招拍挂”出让制度, 有利于规范土地市场, 促进公平竞争。“招拍挂”出让制度的推行, 使土地供应的信息公开化、供地程序规划化、参与竞买多样化、监督全面化, 进一步规范了土地市场的建设, 避免了以往通过行政手段配置土地资源的不科学性, 防止了由于不公开、不透明、“暗箱操作”而导致的国有资产流失。政府制定的“招拍挂”的出让计划, 通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示, 保证了信息的公开性;国土部39号令规定“招拍挂”出让不能设置影响公平、公正的竞买条件, 个人、企业法人和其他组织均可以参与竞买, 保证了房地产开发企业的机会均等, 保证了土地市场的公平性。企业在同一时间获得信息, 并可在规定时间内获取出让文件、现场踏勘、集中答疑, 避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

(2) 实施“招拍挂”出让制度, 有利于遏制腐败现象。土地是全社会宝贵的公共资源, 要达到最优利用必须通过市场手段进行配置, 而且配置过程必须受到全社会监督。实行国有建设用地使用权“招拍挂”出让制度, 正是建立土地市场的竞争机制方式, 通过公开、公平、更加阳光的市场竞争, 并引入政府监督部门以及社会公众的全面监督, 使土地的真实价值得到体现, 从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中出现的“权力寻租”等腐败现象。

(3) 实施“招拍挂”出让制度, 有利于房产开发企业综合实力的提高。土地通过“招拍挂”出让, 那些没有足够实力, 只靠寻租等不正当方式拿到国有建设用地的开发企业将逐渐淡出市场, 而那些有竞争力、能够进行规模化、专业化开发、能将土地价值发挥最大化的房地产企业将能够更加合理地获取土地, 得到更好的发展。通过公开、公平、公正的市场进争, 大力推进了房地产市场的“优胜劣汰”, 进一步提高了房地产企业的综合实力, 也促使房地产企业为广大人民群众提供了更优质的产品。对于外地开发企业来说, 由于规范了土地市场, 没有了准入条件的限制, 进行跨地域房地产开发经营就没有了障碍, 这必将有力促进全国房地产市场的规范化发展。

(4) 实施“招拍挂”出让制度, 有利于提高土地开发效率。按“招拍挂”出让的相关要求, 开发商竞得土地后, 必须按签订出让合同约定的时间, 在交地起1年内开工, 开工后3年内竣工, 约定了房地产开发的时限。由于实施了土地的储备制度, 政府要将生地转化为熟地后才能进行“招拍挂”, 征拆问题已妥善得到解决, 土地的前期开发工作也已经基本完成, 周边的市政建设也基本完善, 水、电、燃气、通讯等配套设施也基本到位, 开发商缴完出让金办理土地证后只要按规划条件要求做好项目设计并得到许可后就可顺利开工了, 可以专心提高建筑品质和服务, 大大缩短了房地产开发周期。因此土地利用的高效率也成为必然。

4 现行的“招拍挂”出让方式存在不足

(1) “价高者得”的竞价规则过于单一。当前“招拍挂”出让倡导的是“价高者得”的公开出让模式, 越来越多人认为, 把商品房土地供应完全市场化, 在土地供需矛盾、房地产需求旺盛以及各种资金推动等因素的一系列的作用下, 土地的成交价格大幅上涨, 甚至非理性的上涨, 作为商品房的成本组成, 土地价格的大幅上涨也促使了商品房价格的飞涨。如房价的增长幅度远远超过了国民经济的发展速度和普通老百姓的收入增长速度, 必将会加重普通老百姓在购房方面的负担, 减少其在其他方面的开支, 加大了形成“房地产泡沫”的风险, 对国民经济的发展产生不利影响。

(2) “定向招拍挂”、“虚假招拍挂”衍生新的腐败可能。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽然规定了不能设置影响公平、公正的竞买条件, 但并没有作详细具体的界定, 在实际操作中, 往往会根据地方政府招商引资的要求, 按与政府签订投资协议的企业量身设定竞买资格条件, 并在竞买前要进行资格审核, 从而出现“定向招拍挂”, 甚至仅是履行程序形式的“虚假招拍挂”, 导致土地市场出现了新的不公平, 也有可能衍生新的腐败。

(3) 巨额的土地使用权出让收入给地方政府带来了巨额的预算外财政收入, 导致地方政府过度依赖“土地财政”的现象。权威数据显示, 2011年我国土地出让金的收入超过3.15万亿元, 此后三年的数据则分别是28886亿元、41250亿元和42940亿元, 2015年在经济下行压力下, 全国出让金虽有所下降, 但还是达到了32547亿元。许多地方的土地使用权出让金收入已占到财政收入的50%以上。这就使许多地方的城市建设资金就是依靠土地使用权出让收入, 过度供地、提前供地、土地抵押融资现象较为严重, 为土地市场的健康稳定发展埋下了巨大隐患, 也加大了地方政府的财政风险。

(4) “招拍挂”出让制度还给我国的经济健康发展造成了其他一些不利影响。 (1) 由于“招拍挂”制度放宽了房地产行业的准入条件, 这就吸引了大量资金从实体经济的其他领域流向房地产行业, 造就了房地产行业的极度繁荣, 很多企业不安心、也不甘心从事其他的实体经济发展; (2) 工业用地也实行了“招拍挂”, 很大程度地造成了工业用地价格的飙升, 也加重了工业企业发展的负担, 造成许多中小企业拿不到地, 企业发展缺乏后劲; (3) 地价房价的快速上涨造成房地产市场投机泛滥、炒房盛行, 一方面出现大量住房闲置的现象, 而另一个方面普通老百姓买不起住房, 从而加大了引发金融危机的风险。

5“招拍挂”出让方式的完善

(1) 探索综合评标的方法, 改进竞价规则。“价高者得”的竞价规则, 在市场经济中对于资源的优化配置把价格的高、低作为一个尺度, 这就促使了土地价格的上涨, 即具有非理性的特点, 建议把“价高者得”转向“质优者得”。

(2) 2015年8月国务院办公厅下发了《整合建立统一的公共资源交易平台工作方案》 (国办发[2015]63号) , 要求整合土地使用权出让等市场, 建立统一的公共资源平台。通过平台的整合, 推进“招拍挂”网上交易, 进一步规范完善“招拍挂”出让的实施操作。

(3) 进一步加强监管。十八大后, 新一届的中央政府没有出台新的房地产调控措施, 而是明确了政府主要是做好低收入人群的住房保障, 中高收入人群的住房改善留给市场。因此, 做好土地市场的监管尤为重要, 不但要做好土地“招拍挂”供应时的监管, 还要做好供后监管。

6 结束语

任何一种制度都不会是完美的, 不可能解决所有问题。“招拍挂”出让模式解决了土地资源配置中暗箱操作问题, 促进了土地市场的规范与公平, 但自身的不足还需随着经济的发展不断完善。

参考文献

[1]张志元, 张燕.国有土地使用权招拍挂出让制度的绩效分析[J].技术经济, 2015, 26 (03) :76~79.

[2]潘辉.国有土地使用权“招拍挂”的法律适用[J].中国土地, 2013 (06) :26~29.

上海国有建设用地使用权出让合同 篇5

(经营性用地)

（1.0版）

上海市杨浦区规划和土地管理局

国有建设用地使用权出让合同

本合同双方当事人：

出让人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：

受让人：出资比例：联 系 人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：开户银行：账号：

上海市杨浦区规划和土地管理局 宁国路121号1707室 200090 25251202 55080391

第一章 总

则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权(经营类)，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。

第三条 受让人对依法取得的国有建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条 本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为 ***691，宗地总面积大写 叁万壹仟零捌拾玖點玖平方米（小写 31089.90平方米），其中出让宗地面积为大写 叁万壹仟零捌拾玖點玖平方米（小写 31089.90平方米）。【 杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊）出让面积为31089.9平方米 】。本合同项下的出让宗地坐落于 江浦街道159街坊：四至范围东至规划打虎山路,西至海上海住宅小区,南至飞虹路,北至辽源西路。

本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件1。

本合同项下出让宗地的地上竖向界限以 米高程平面为上界限，以 米高程平面为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件2。

本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件3。

本合同项下出让宗地的地下竖向界限以 米高程平面为上界限，以 米高程平面为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件4。

第五条 本合同项下出让宗地的用途为 普通商品房。

第六条 出让人同意在付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起 60 个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到 净地。

第七条 本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为 普通商品房:70年，按交付土地 2 之日（即交地确认书签订之日）起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。

第八条 本合同项下出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写（小写 元）。

第九条 本合同项下出让宗地的定金为国有建设用地使用权出让价款的 20.00 %，定金抵作国有建设用地使用权出让价款。自本合同签订之日起的5个工作日内，即 之前，受让人应当向地方国库支付保证本合同切实履行的定金。

第十条 受让人同意按照本条第

（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款余额：

（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 之前；

（二）按以下时间和金额分 期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款余额。第一期 为土地出让价款的 %，付款时间：签订出让合同之日起 个工作日内，即之前。第二期 为土地出让价款的 %，付款时间：签订出让合同之日起 个工作日内，即之前。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即，至受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。

第十一条 受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请国有建设用地使用权登记。

第三章

土地开发建设与利用

第十二条 受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件5）。其中：

（一）地上部分规划条件：

地上建设用地规划性质： 三类住宅组团用地 ；

地上建筑容积率： 普通商品房 2.5，计容面积 77725平方米； 地上建筑面积 平方米；

混合用地各用途建筑面积比例： ；

地上建筑限高 60米 ； 地上建筑密度：。

（二）地下部分规划条件：

地下建设用地规划性质： 停车库、设备及管理用房 ； 起止深度： 米；

地下总用地面积： 平方米； 地下总建筑面积： 57000.00平方米； 地下经营性建筑面积： 平方米，其中： 商业建筑面积： 平方米，办公建筑面积： 平方米，单建停车库建筑面积： 平方米, 住宅配套停车库建筑面积： 平方米，非住宅配套停车库建筑面积： 平方米，工业建筑面积： 平方米，仓储（含住宅套内地下部分）建筑面积： 平方米，地下其他经营性建筑面积： 平方米。

本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。

（三）公共服务设施、公共空间建设要求：

1、该地块内应设置建筑面积不少于地上总建筑面积10%（7772平方米）的公共服务配套 4 设施，具体包括：（1）设置养育托管点1处建筑面积400平方米（设置在一层）；（2）成建制居委会建筑面积780平方米，与住宅明显区分、集中配置；（3）公共服务设施备用空间建筑面积6592平方米。

以上新增的7772平方米公共服务配套设施应设置在建筑物三层以下，临街布置，方便到达，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确，由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定的相关部门，具体建设内容由区公共设施管理联席会议办公室会同江浦街道审核确定，按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。经本次评估增加的公益性公共服务设施建筑面积不计容。

2、地块内另须设置室外儿童游乐场与健身点，以及300米长度的健身步道，具体以审定方案为准，建成后由受让人负责后续维护与管理。

3、应配置物业管理用房为总建筑面积的千分之

二、且不得低于100平方米，业主委员会用房不低于30平方米，上述建筑面积为全体业主共有。

（四）其他土地、规划建设条件：。

第十三条 受让人应按本条第 项规定进行后续开发建设：

（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划（见附件6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（二）本地块为附带建设方案（见附件7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（三）其他设计开发要求： 第十四条 本合同项下出让宗地涉及住宅项目建设的，住宅套数下限： 800。受让人应按以下规定进行住宅部分的开发建设：

（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上，计 3886.25平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 杨浦区 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

（二）全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 73838.75平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0 ％以上，计 3886.25平方米以上。

（三）本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %,计 62180平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

（四）住宅地块鼓励开放布局，促进交流；鼓励建设围合式住宅，沿城市道路形成连续、活力的城市界面；鼓励社区服务设施复合设置，开放共享，方便使用。

（五）其他住宅部分的开发建设要求：。

第十五条 本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：

（一）办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。

第十六条 本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置：，占地面积： 平方米，建筑面积： 平方米，房屋用途：，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑：。

本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置，占地面积： 平方米，建筑面积： 平方米，房屋用途：，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑：。

其他保护、利用和管理要求：。

第十七条 受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 12 个月内开工，在交付土地后 48 个月内竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十八条 本合同项下出让宗地中的绿地率为 35％，绿化面积不小于 10881平方米，集中绿地率: 10％ ,屋顶绿化实施面积，受让人应按以下约定建设及管理： 集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地管理标准，每平方米建设标准不低于1000元。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》沪绿容[2014]393号执行。

第十九条 受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：

（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100.0 %，建筑单体预制装配率： 单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理： 《关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）。

（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为： 按照《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号文）、《杨浦区2018年生态文明建设重点工作安排》的要求，该地块应按照绿色建筑三星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑三星级评价。

（三）其他资源能源节约要求：。

第二十条 受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第二十一条 本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：

（一）功能业态要求：。

（二）引入行业要求：。

（三）其他功能管理要求：。

第二十二条 本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下： 第二十三条 受让人应按照本条第 1、5 项规定自持物业。

1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；

2、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的商业物业不少于 年；

3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的办公物业不少于 年；

4、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；

5、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计 11658.75平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁；

6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；

7、其他物业自持要求：。

第二十四条 受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗地范围内渣土应按以下规定处置：

地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市政府令第50号）规定的消纳场所。

第二十五条 受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。

第二十六条 受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。

第二十七条 受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让年限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第

（一）项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。

第二十八条 本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地 8 建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十九条

本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。

出让人依据本合同约定，组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。第三十条 本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴国有建设用地使用权出让价款，再予以验收。

实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面积补缴国有建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。

第三十一条 对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第四章

国有建设用地使用权转让、出租、抵押

第三十二条 受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。按本合同第二十三条约定需自持的物业外，首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让。

第三十三条 受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持部分的，按照本条第

（一）项规定执行：

（一）向出让人提出申请，经出让人同意后执行；

（二）由（出让人或其指定单位）优先收购。

第三十四条 本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人按本合同第二十三条约定自持。确需整体转让的，按照本条第 项规定执行：

（一）向出让人提出申请，经出让人同意后执行；

（二）由（出让人或其指定单位）以 优先收购。

第三十五条 本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。

第三十六条 国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约定，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。

第三十七条 国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第三十八条 国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。

受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人审核同意。

第三十九条 办公、商业可售部分以层为单元进行销售。本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中 商业部分登记最小单位为：，销售最小单位为：;办公部分登记最小单位为：，销售最小单位为： ；其他登记和销售等要求：。

第四十条 本合同项下国有建设用地使用权的受让人，其出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先经出让人同意后方可实施。

第四十一条 国有建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等 10 情形，应当按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。

第五章 期限届满

第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据履约情况进行综合评定后，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第

（一）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章 不可抗力

第四十五条 合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第四十六条 遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章 违约责任

第四十七条 受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1.00 ‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。

第四十八条 受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并要求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费 12 后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。

第四十九条 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

第五十条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金。

第五十一条 受让人违反本合同约定，受让人应承担以下违约责任：

1、本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

2、擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。

3、违反本合同第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。

4、。

第五十二条 受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。

第五十三条 受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。

第五十四条 若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。

受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第

（二）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。第五十五条 因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第

（二）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。第五十六条 受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的 1.00 ‰向受让人给付违约金，土地出让年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可要求出让人赔偿损失。

第五十七条 出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地出让年限自达到约定的土地条件之日起算。

第八章 适用法律及争议解决

第五十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律 14 和上海市的地方性法规、规章。

因履行本合同发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按照本条第

（二）款约定处理。

（一）向仲裁机构申请仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。第五十九条 特别约定：

1、市政水务要求：（1）规划打虎山路（辽源西路-飞虹路）需与地块同步建设，同步实施、同步投入使用（长约240米,宽约24米）。道路建设费用由受让人出资、政府相关职能部门组织实施建设，建设标准每平方米不低于4000元。（2）地块开发应符合《上海市海绵城市建设指标体系（试行）》的相关要求，贯彻低影响开发理念。杨浦区海绵城市专项规划正在编制中该地块要求年径流总量控制率达到80%。（3）严格实行雨污分流，严禁混接。住宅阳台需设置污水管。地块内雨水设计标准需满足《建筑给水排水设计规范》(2009年版)和《室外排水设计规范》(GB50014-2006)（2016年版）要求，建筑地块内污水排入城市市政管网需满足《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ_343-2010）要求。（4）根据《上海市水土保持管理办法》，受让人应当编报水土保持方案报告表，与区建管委对接，报水行政主管部门审批。

2、配建的保障性住房具体类型为公共租赁住房，装修标准和设施配备需达到公共租赁房直接供应的要求，应与商品住房同步建设、同步配套、同步交付，具体内容及要求以住房保障机构审定为准。上述公共租赁房应与15%自持的商品住房集中布局设置。

3、周边配建要求：出让地块东侧B2-02地块为文体中心、为老服务中心，用地面积约3057平方米，容积率1.5，地上计容建筑面积约4586平方米（地下空间以停车为主，具体以审定方案为准），划拨供应给区机关事务管理局，由受让人出资代建，地上及地下的建设标准约为10000元/平方米；B2-06地块为养老院，用地面积约1896平方米，容积率2.5，地上计容建筑面积约4740平方米（地下空间以停车为主，具体以审定方案为准），划拨供应给区民政局，由受让人出资代建，地上及地下的建设标准约为10000元/平方米。上述文体中心、为老服务中心及养老院须与出让地块同步开工、同步建设，建设标准含建安、装修、固定设施，具体方案以区发改委、区机管局、区民政局等部门审定为准。

4、建筑景观要求：结合小区整体景观设计，设置一处反映基地历史印迹的雕塑小品，具 15 体内容以审定方案为准，建成后由受让人负责后续维护与管理。

5、停车配建要求：（1）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）和《无障碍设施设计标准》（2003）的有关规定设置机动车泊位的类型及数量。停车场（库）内各类型泊位设置应避免与消防、民防、市政（集水井、排水沟等）以及其他设备设施相互占用和影响使用；（2）根据《关于进一步加强本市电动汽车充电基础设施规划建设运营管理的通知》（沪交科[2016]859号）的有关规定，新建住宅配建车位应100%预留建设充电设施安装条件（包括预留充电设施、管线桥架、配电设施、电表箱安装位置及用地、电力容量预留、管线预埋）。（3）停车场（库）在竣工验收前应完成电子计时收费系统(支持公交卡支付)、车牌识别系统、自动缴费系统等智能设备的安装。（4）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）的有关规定，设置非机动车泊位，其中地面不少于总数的50%。（5）在配建停车泊位的基础上额外建设100个停车泊位作为公共停车场（独立区域），建成后移交区政府指定部门，24小时向社会开放，其中须设置不少于20%的电动汽车专用泊位。公共泊位需靠近东侧B2-02地块、B2-06地块设置，地下车库应设置通道连接B2-02地块、B2-06地块。

6、电力要求：地块内须预留若干座35（10）KV电业站的位置，具体数量以方案设计批复为准。受让人应落实电业站站址、承担土建费用，建成后配合将电业站的产权办理至电力公司名下。

7、出入口设置：该地块车行出入口优先选择设置在辽源西路或飞虹路上。出入口数量应结合项目性质、规模按规范要求设置，设置位置距离道路交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距应符合规范要求。

8、建筑节能要求：需严格执行《居住建筑节能设计标准》（DGJ08-205-2015），受让人应在开工前编制并提交节能报告，年能耗1000吨标准煤以上的应提请区发改委进行节能审查，项目竣工前应提请区发改委对项目进行节能验收。采用可再生能源建筑一体化设计（如地源热泵技术，太阳能热水），落实本市有关太阳能热水系统设计安装要求，在新建有热水系统设计要求的公共建筑或者六层以下住宅，统一设计并安装符合标准的太阳能热水系统。项目应使用雨水回收系统，供公共区域灌溉和冲洗。

9、绿化及市容管理要求：（1）沿规划打虎山路2646平方米规划公共绿地（B2-05地块）划拨供地给区绿化市容局，受让人应按每平方米不低于1200元出资，由区绿化市容局组织报 16 建、实施建设。（2）单独设置压缩式垃圾房1座（内设垃圾分类收集容器和除臭设备），建成后归小区全体业主共有，建筑面积约120平方米（一机一箱10米×12米），垃圾房内污水纳入污水管网内，并宜设置绿化隔离带，建筑外墙与相邻建筑物的间距应大于5米，作业长度包括道路长度在内不小于14米。小区内另需设置装潢垃圾堆放点。（3）沿市政道路配套建设约93平方米（含第三卫生间）的公共厕所一座，产权无偿移交区绿化市容局。具体设置位置以审定方案为准。

10、该地块地上计容建筑面积77725平方米（地上计容建筑面积不包括7772平方米公共服务配套设施）。

第九章 附 则

第六十条 本合同项下出让宗地出让方案经 杨浦区 人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

第六十一条 本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

第六十二条 本合同项下出让宗地出让中产生的相关文件包括但不限于地块出让公告、出让文件、答疑纪要、补充公告、受让人提交的材料（如申请表、投标文件）等，与本合同具有同等法律效力，但上述文件与合同不一致的，以本合同为准。

第六十三条 本合同和附件共 二十八 页，以中文书写为准。

第六十四条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第六十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第六十六条 本合同一式肆份，出让人、受让人各执贰份，具有同等法律效力。

出让人（章）：

法定代表人（委托代理人）：

(签字）：

受让人（章）：

法定代表人(委托代理人)：

（签字）： 附件清单

1、出让宗地地上平面界址图

2、出让宗地地上竖向界限

3、出让宗地地下平面界址图

4、出让宗地地下竖向界限

5、规划管理部门确定的出让宗地规划条件

6、控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划

7、地块建设方案

8、不动产权证应注记内容

附件1

出让宗地地上平面界址图

比例尺：1：

北 附件2

出让宗地地上竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出让宗地地下平面界址图

比例尺：1：

北 附件4

出让宗地地下竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

规划管理部门确定的出让宗地规划条件

附件6

控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划

附件7

地块建设方案

附件8

不动产权证应注记内容 1、1）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；

2）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%（计11658.75平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁；

2、自持部分物业转让时需出让人同意。

3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。

4、出资比例：

股权结构：

实际控制人：

变更以上内容的需出让人同意。

5、自持部分房屋所有权应记载在同一房屋土地登记簿，并发放一本不动产权证书，不得分证办理。

国有建设用地使用权出让合同调整说明

国有建设用地使用权 篇6

【关键词】集体经营性建设用地；土地使用权；用地评估

一、农村集体经营性建设用地使用权概述

就当前来说，农村的集体建设用地主要分为三大类：宅基地、集团建设经营性用地以及公益性公共设施用地。所谓农村集体经营性建设用地，就是指农村那些具有生产经营性质的建设用地，其中包括各个农村集体经济组织使用本地区的土地利用总规划兴办各种企业、或者进行各种商业活动等。

“三农”问题一直是国家关注的重点问题之一，如何促进农业生产的进一步开展、促进农民增收、加强社会主义新农村建设也是当前各地政府面临的重要任务之一。近几年，为了充分实现此目标，我国相关部门出台相关政策，允许农村集体的经营性建设用地进入市场，以促进农民增收。而关于农村经营性建设用地的政策，我们要从以下三个方面来理解：第一，该政策指的是农村的集体经营性的建设用地，而不是指所有的建设用地。那些公益性的建设用地及宅基地等并不在此行列之内。第二，农村集体经营性建设用地的使用必须符合相应的发展规划。要取得土地的使用权，也要按照规定的流程进行。第三，要做好用途管制工作，也即是说，这些建设用地必须符合相应的制度规范，才能进行后续的出让、租赁、入股等活动。

二、农村集体经营性建设用地使用权的现状

自从政策实施以来，我国农村集体的经营性建设用地的使用范围愈来愈广，确实提高了一些地区民众的生活水平及生活质量等。但纵观我国农村集体经营性建设用地的使用权规定及相关规范等，笔者发现还存在很多不足之处。

1.法律规定严重滞后

我国土地管理法中有明确规定，农村集体建设用地的使用权一般不允许在市场中进行流转，除非原先的土地使用权破产、关闭等。同时，任何个人在使用建设用地时必须申请使用国有土地，而在使用集体土地之前也要先征为国有。做出这项规定的根本目的就是严格控制我国的集体土地流入土地市场。但是，随着我国社会主义市场经济的不断发展，土地市场也在发生着翻天覆地的变化，而过去的这种土地管理规定也已经不适应社会发展的需求。由于我国农村集体经营性建设用地缺乏相应的法律规范来作为基础保障，其使用及流转过程中必然会出现各种问题。

2.产权界定不清晰

明确的产权是土地市场运行的前提条件，但就当前实际情况来看，我国的农村集体经营性建设用地的产权不明晰，严重影响了人们对农村土地资源的投资，因此其对土地保护及管理工作的积极性也不高。我国农村土地所有权产权界定不明确，主要表现在以下方面：第一，土地所有权的主体界限不明确，交叉拥有土地所有权；第二，部分土地主体未知；第三，法律虽然规定农民或者农民集体拥有集体土地的所有权，但对于农民是否能够进行土地的租赁、买卖等也没有规定。

3.市场体系不健全

农村集体经营性建设用地使用权的转移，必须依靠一定的市场经济秩序来规范。但是，我国农村集体经营性用地的市场机制并不完善。首先，国家对农村集体建设用地进行了严格的规范，这也限制了集体土地的各种交易及土地价格等，导致私自交易形式的出现。其次，土地使用权流转的中介单位较少，土地融资、服务、评估机构相对稀缺。这也导致土地价格没有统一的评估标准，土地价格评估带有较大的主观性与随意性。

三、完善农村集体经营性建设用地使用权的相关建议

1.完善建设用地评估的相关政策

为了进一步提升我国农村土地的利用率，国家相关部门应该建立集体经营性建设用地使用权入市的相关法律制度及配套措施，完善相关制度，推进制度改革。要建立和完善基础地价体系、流转交易平台等建设用地入市体系，完善相应的税收制度；要完善建设用地评估体系，建立统一的评估标准，明确土地交易的市场价格等。另外，国家相关部门还应该对原有的涉及到土地管理工作的相关制度进行修订，例如《宪法》《土地管理法》《担保法》《物权法》等。

2.合理界定建设用地的使用权

只有明确产权主体，农村集体的经营性建设用地才能顺利进入市场。首先，相关工作人员要做好实地勘察工作，对所有的集体经营性用地进行“摸底”，然后明确土地的权属、界限，在材料齐全、各方同意的基础上明确土地的所有权及使用权等。其次，要完善农村集体经营性土地的登记制度，理清村、村民小组及农民之间的产权关系。总之，必须建立完善的、产权明确、分配合理的农村集体经营性土地的产权制度。

3.优化提升市场体系

优化和提升市场交易体系，是完善我国农村集体经营性建设用地协调机制的重要基础。而要提升交易体系，首先要做的就是建立统一的土地交易市场和社会服务体系，并逐步完善土地市场管理规定和交易的具体规则，并为农村集体经营性建设用地使用权的流转提供各种信息咨询、地价评估等服务。同时，还要不断完善包括土地租赁、抵押等在内的二级市场，优化农村经营性建设用地价格形成机制，积极促进农村建设经营性用地入市。

推进我国农村集体经营性建设用地使用权的转移，实行市场化的策略，有利于提高农民的财产性收入，对于缩小城乡差距，建设社会主义新农村和社会主义和谐社会有一定的积极意义。

参考文献：

[1}郑振源.新型城镇化亟待深化土地制度改革[J].中国经济周刊，2013（18）.

建设用地使用权分层设立研究 篇7

1 研究现状

为了解决土地空间资源分层开发利用带来的各种权属争议等方面的问题,世界上许多国家都开始了对这方面的研究。英、美、法等许多国家纷纷成立了空间权制度,而我国在这方面的研究才刚刚起步。

1.1 国外研究现状

目前国外陆续产生了相应的空间权制度,空间已成为一种新的物权客体。在这样的背景下,西方一些国家通过判例法和成文法的形式相继建立了一套比较完善的空间权制度,土地空间权法律制度在西方各国相继建立。如1927年美国伊利诺斯州就制定了关于铁道上空让渡租赁的空间权立法,这也是美国历史上关于“空间权”的第一部成文法。土地立法从“平面的土地立法”向“立体的土地立法”转变,英美法系和大陆法系的一些国家和地区单行法中都分别涉及到空间权的内容。

1.2 国内研究现状

由于受到英美法系的影响,香港特区有关建设用地使用权分层设立的研究目前比较完善;澳门特区深受大陆法系的影响,在此方面也比较健全。台湾地区在制定“民法”时,仅就普通地上权做了规定,未规定空间地上权。1988年台湾地区制定的“大众捷运法”确立了空间地上权的内容。由于历史和社会经济等方面的原因,我国大陆地区对空间的开发利用刚刚起步,相关的分层建设用地使用权问题也刚刚出现,对建设用地使用权分层问题的研究不多,大多集中在对空间权方面的研究,而且论述笼统,可操作性不强,有关建设用地使用权分层设立的直接研究尚属空白。目前我国相关法律没有明确建设用地使用权分层设立制度,在实际生活中就不可避免地产生了关于空间权属的纠纷。

2 分层建设用地使用权内涵界定

分层建设用地使用权是指建设用地使用权人为了对他人所有的土地地表、地表必要附属部分外的地上或地下一定尺度范围空间进行开发建设,从事各种非农业生产活动,而从土地所有者手中获得的对该部分空间资源的占有、使用和收益的权利。

分层建设用地使用权是一种权利集,可分为地表建设用地使用权、地上建设用地使用权与地下建设用地使用权,可通过类似于传统建设用地使用权获得的方式获得。分层建设用地使用权不是一个平面权利概念,而是三维立体权利概念,本文试图给出了典型的分层建设用地使用权的空间属性关系图(图1)。从建设用地使用权空间利用特性可见,建设用地使用权已不仅局限于传统的以地面利用为主,而是为了满足现实的需求,可在同一块土地的纵向空间内设置数个建设用地使用权[2]。本文研究的分层建设用地使用权就是基于建设用地可分层次开发利用而产生的,是对在同一地块同时设立数个建设用地使用权而言。

3 分层建设用地使用权辨析

为了区别于分层建设用地使用权,本文统称以往所涉及到的建设用地使用权为传统建设用地使用权。分层建设用地使用权与传统建设用地使用权之间有着千丝万缕的联系,但两者之间却存在着诸多差别。

3.1 存在时段不同

传统建设用地使用权在《物权法》颁布前就已存在。在我国各地不断出现土地资源分层次开发利用的大量事实后,《物权法》及时颁布并明确了建设用地使用权可在地表、地上及地下分别设立,此后建设用地使用权的设立不但可以依照传统模式,而且可以分层设立。

3.2 主体形式不同

传统建设用地使用权主体只能是一个,分层建设用地使用权主体可以有多个。如设立了传统建设用地使用权的权利主体确定是甲,与此同时其他人就不能成为这个权利的主体,即使发生了权利的转让其主体虽然已不是甲,但是其权利主体也只能是一个。分层建设用地使用权主体则不同,可全部为甲,也可能有数个主体。如某地块上地表建设用地使用权设立后,其主体为甲,地上建设用地使用权主体可以是乙,地下建设用地使用权主体又可以是丙。若是在地表上下的空间设有数个不同的建设用地使用权时,其主体也可以是多个不同的主体。

3.3 客体空间形式不同

传统建设用地使用权客体范围是一整体,不会出现不同层次的现象。由于受到古罗马法绝对主义所有权思想的影响,我国土地所有权的范围也是以地表为中心的上下无限的空间部分,土地使用权客体范围也是这种没有限制的空间范围。虽然在现实中,土地使用权人仅仅使用有限空间部分,但其外的立体空间仍属于此土地使用权客体。分层建设用地使用权客体范围不同,根据其内涵可知,其客体既可以是地表部分,也可以是地上或地下的某部分空间范围,也就是从根本上对传统建设用地使用权客体空间范围的无限性进行了限制,即地表建设用地使用权客体范围仅以地表为中心的上下有限的空间范围,其上的空间是地上建设用地使用权的客体,其下的空间属于地下建设用地使用权的客体[3]。

两者之间的客体关系在数量上可简单表示为:地表建设用地使用的权客体+地上建设用地使用权的客体+地下建设用地使用权的客体=传统建设用地使用权的客体。传统建设用地使用权客体范围是一个闭合的整体空间区域,而分层建设用地使用权客体可以是几个互不重合的空间范围。在设定传统建设用地使用权时,其客体与该设定面积内的土地所有权客体范围相同,分层建设用地使用权客体不是该面积内的土地所有权的全部,而可能仅为其中一部分空间。数个分层建设用地使用权人在互不影响的前提下,各得其所,大大提高了土地利用率,满足了现实需要。

3.4 权利侧重点不同

设立传统建设用地使用权的目的是为了满足建设用地使用权人对某块建设用地的实际需要,侧重于权利人对某地块地表的充分利用,那么进行建设开发所必需空间之外的空间则产生了闲置浪费。而设立分层建设用地使用权的目的正是为了避免这种浪费,除对地表土地资源的开发建设要设立建设用地使用权外,仍可继续设立分层建设用地使用权,供他人充分利用。传统建设用地使用权侧重对地表部分的利用,而分层建设用地使用权除了要对地表资源充分利用外,更加侧重于对地表上下空间资源的开发利用。

4 建设用地使用权分层设立具体问题研究

4.1 分层建设用地使用权确权登记

登记具体要求:分层建设用地使用权空间登记是一种确认土地空间权属的法律措施,登记成果具有法律效力,对登记的程序、内容、格式等要有统一的规定,要有严格的操作程序和技术规范。对分层建设用地使用权登记要制定相应的《空间登记规则》,具体可参照最新版本《土地登记规则》。此外,分层建设用地使用权登记与土地登记皆属于不动产登记,《土地登记规则》中规定:“土地登记以县级行政区(含县级市、旗、自治县、市辖区)为单位组织进行,具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责” 。因此,分层建设用地使用权登记可以参照土地登记,实行地域管辖原则。为了行政管理的方便,可将分层建设用地使用权登记具体工作纳入当地土地管理局的相应部门里,如地籍科等。

登记主要内容:分层建设用地使用权客体是具有独立产权的土地利用空间单元,登记的基本内容不仅要包括物理属性还要包括权属信息。登记核心是土地空间利用单元的权属,因此登记的应该是一个完整的信息系统,在内容上要完整地反映土地利用空间单元的属性及空间信息。在具体登记中,除了记载权利主体外,还要详细记载权利客体及主客体间的权力关系。分层建设用地使用权客体是三维宗地单元,三维宗地单元是分层建设用地使用权的基本信息载体。其主要信息包括空间单元用途、三维空间范围、空间宗地单元重要点坐标、水平投影面积、空间单元质量级别、空间位置、权属范围界限、空间地价等,分层建设用地使用权客体就是三维宗地单元实体。在记载相关客体信息时,要附有该客体的三维实体示意图及其与周围空间实体的空间位置关系示意图。三维空间宗地单元位置可由界址点、界址线与界址面确定,通过确定三维空间宗地单元界址点、界址线可作为解决空间权属纠纷的有效依据。分层建设用地使用权人对其拥有的具体层次空间部分的权利关系可通过分层建设用地使用权证书来详细记载。具体包括土地空间产权类型、权利取得方式、用途及限制、产权取得时间及终止时间、产权变更情况和权属来源等。

技术路线:为了便于更直观地表达具体登记,本文给出了分层建设用地使用权确权登记的大致流程,见图2。

登记方式:若一块土地的使用权已经依法出让或者划拨且规定用途,土地使用权人必须按规定用途使用,并可认为此地块地表至建筑物或附着物最顶层平面的地上部分附属空间及地表至建筑物必需的最深基础平面以上的地下空间部分,此外的空间部分可由政府依法出让。此外,地表上下特定空间利用人要获得此空间部分的使用权,必须依法进行登记确认,领取《分层建设用地使用权证》,按规定缴纳出让金,分层建设用地使用权人必须在法律规定的有效范围内合理利用,不能妨碍传统建设用地使用权人及其他权利人行使其权利。

4.2 建设用地使用权分层界限

建设用地的使用权出让应在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围,这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。如同一块土地地下10m至地上70m的建设用地使用权出让给甲公司用于建写字楼,地下20—40m的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场,那么该权利客体间的范围就是10m。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的建设用地使用权人获得的空间范围是不同的。

《物权法》明确了建设用地使用权可分层设立,但是具体的分层建设用地使用权间的界限较为模糊,给实际工作造成许多不便,因此法律上应对此进行明确规定,以便司法上更具可操作性。今后我国可采取三维空间坐标系统替代传统的二维坐标系统来界定属地范围,建立《分层建设用地使用权条例》,详细规定相应内容,明确界定分层建设用地使用权之间的空间界限,设立分层建设用地使用权的权属范围并登记造册,规定切实可行的权属界限划定原则。本文认为,分层建设用地使用权客体空间范围之间的有效距离应根据当地实际情况来确立,不同地域应有不同的标准。根据相邻通行方便等原则,分层建设用地使用权之间的界限应当是一个弹性区间,不应是具体数值。在《分层建设用地使用权条例》中规定一个合理范围(如10—50m),在同一地块上设立数个分层建设用地使用权时,各地区在此范围内合理确定具体界限。

4.3 权利之间优先顺序

有关上下层的分层建设用地使用权之间的优先效力问题,由于上下层分层建设用地使用权的设立通常是根据实际需要解决土地资源短缺问题,在已设立普通建设用地使用权的上空或者地表以下空间设立的,就是对普通建设用地使用权的一种限制。根据法理中的限制性权利优先的原则,后设立的用益物权往往在法律效力上面要优先于先设立的用益物权,因此新设立的分层建设用地使用权法律效力要优先于普通建设用地使用权。在法律允许的前提下,设立新的分层建设用地使用权仍应该同时征得地表建设用地使用权人或地下层建设用地使用权人的同意,并且新设立的分层建设用地使用权不能对已设立的用益物权造成妨碍或损害[4]。

4.4 权属纠纷解决措施

法律规定,不动产的权利人应当为相邻权利人提供必要的便利,并在权利受到损害时,可以请求相邻权利人予以补偿。本文认为,可以用空间地役权来调整分层建设用地使用权之间的权属关系。在土地分层出让的情况下,建设用地使用权人之间应当适用空间相邻关系的规定。如果分层建设用地使用权人一方需要利用另一方的空间资源时,同样可以通过设定地役权来解决。总之,适用于“横向”不动产之间的地役权或者相邻关系等规定也适用于“纵向”不动产之间的规定。在土地纵向空间新设立的分层建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。随着土地分层次立体开发利用日益盛行,未来基于分层建设用地使用权的纠纷将远远复杂于传统建设用地使用权之间的关系。因此,一方面法律上要规定相应的解决措施,另一方面可允许分层建设用地使用权人之间约定地役权,用地役权处理出现的纠纷。

4.5 分层设立立法模式探讨

《物权法》对分层建设用地使用权虽然做了初步规定,但是仍存在一些问题,如分层建设用地使用权效力范围不明确,《物权法》应对分层建设用地使用权范围给予大致的规定范围,留有一定的法律发展空间,在以后的一些单独法规中再进一步针对每个地区的实际状况给予具体规定。因此,《物权法》第136条可完善为:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下的一定空间范围内设立,等等 。分层建设用地使用权的空间范围不能是无限的,应该有范围上的限制。此外,立法模式上也不尽完美,有待进一步改进与完善。

我国建设用地使用权分层设立立法方式不完善:《物权法》不仅笼统地规定分层建设用地使用权内容,而且把其放入建设用地使用权一章内进行规定,这样虽然便于管理,立法成本也较低廉,但潜在成本较高,且对以后出现的建设用地使用权分层设立的问题不能提供良好的解决对策。因此,应单独建立完善的分层建设用地使用权制度,不能直接照搬传统建设用地使用权的规则,《物权法》里引入了分层建设用地使用权的思想,但没有给予分层建设用地使用权必要的章节内容。

完善我国建设用地使用权分层设立立法模式对策探讨:将分层建设用地使用权与传统建设用地使用权区分开来,并在法律上承认其是独立的权集;转变立法思维,选择适合我国国情的立法模式;可借鉴国外空间权立法模式[5],成立专门的分层建设用地使用权制度。纵观三种立法模式(表1),各种模式各有优缺点。我国可采用民法模式与单行法模式相结合的混合模式,也可在《物权法》中采用民法模式,单独规定分层建设用地使用权原则性条款。此外,采用单行法模式,制定《分层建设用地使用权条例》,单独就建设用地使用权分层设立所形成的分层建设用地使用权而设立专门的分层建设用地使用权法规。在今后的《物权法》修正中,完善分层建设用地使用权条款,在用益物权一章中单独明确地规定分层建设用地使用权,对此至少给出一个宏观的指导规定。

5 小结

本文通过对我国建设用地使用权分层设立的研究,对建设用地使用权分层设立中可能遇到的具体问题进行了一定程度的探讨,剖析了目前我国有关建设用地使用权分层设立中存在的不足之处,并提出了一些对策建议,对进一步完善我国的建设用地使用权分层设立的理论研究体系有一定的裨益。在一定程度上满足了我国三维地籍的建立与完善的需要。建设用地使用权分层设立的研究,在实践中有利于解决实际权属纠纷,能够使空间资源得到最大化使用,对稳定社会秩序,构建和谐社会有很大帮助。更重要的是有利于我国建设用地使用权分层设立制度的建设与完善,丰富分层建设用地使用权制度的理论内容。

参考文献

[1]艾东,朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国土资源科技管理,2007,(5)∶126-128.

[2]中华人民共和国物权法[M].北京:中国法制出版社,2007.

[3]胡正方.论我国地下空间权构建的法律问题[J].政治与法律,2006,(5)∶134-135.

[4]洪波.空间建设用地使用权的理论解析[J].烟台大学学报(哲学社会科学版),2006,(3)∶264-267.

谈农村集体建设用地使用权流转 篇8

1 农村集体建设用地使用权流转存在的问题

(1) 违反现行法律规定。目前, 我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡 (镇) 村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法, 使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。除此之外, 都是现行法律所不允许的。其他情况下, 如想使用农村集体建设用地, 必须征收为国有, 改变土地的所有权, 才能使用。实现农村集体建设用地使用权的流转, 使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇, 直接进入市场, 这样不仅有利于活跃农村经济, 保护农民合法权益, 而且有利于农村社会稳定。

(2) 耕地保护将变得更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围, 大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下, 名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下, 其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度, 耕地保护将遇到更大的挑战。在实践中, 已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来, 随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多, 集体土地使用权流转从幕后走向前台, 并且速度明显加快, 但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。

2 农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题

(1) 注意有关政策衔接, 充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。流转期限不得超过国有土地使用权出让的最高年限。在集体土地流转过程中, 既要考虑经济发展的需要, 又要充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益, 做到二者兼顾。转让集体土地使用权的方式应该多种多样, 如租赁、以地入股、联营联建等, 不应单一采用国有土地使用权出让的方式。

(2) 高起点、高标准做好规划, 围绕“三个集中”, 实现集约、节约用地。搞好集体土地流转的重要前提, 是要高起点、高标准修编土地利用总体规划和村镇规划, 严格按规划用地, 实现集约、节约用地。在规划中, 对农民宅基地、公益事业用地、乡镇企业用地等, 逐一分类分项作出近期、中期、远期安排, 使之具备功能齐全、环境优美、布局合理、交通畅通、定位准确、特色鲜明的特点, 据此编报的年度土地利用计划, 一经审批, 坚决执行, 不因乡镇换届、人事变动而随意改动。流转必须在各级政府的指导下, 在符合土地利用总体规划和村镇规划条件下, 围绕“三个集中”, 做到有序流转, 规范运作。一是工业向园区集中, 过去那种村办、乡办企业处处点火、户户冒烟的行为, 既浪费土地, 又导致重复建设、基础设施投资过大等, 将相近的工业安排到同一园区建设, 由乡 (镇) 统一进行基础设施建设, 统一供地, 既可降低投资成本, 又简化了用地手续;二是农业向规模集中, 激活产业结构调整;三是居住向城镇集中, 改善和提高农民居住和生活质量。

(3) 逐步建立健全农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能, 解决农民的后顾之忧。作为一个发展中国家, 农业、农村和农民问题一直都是我国带有全局性、战略性的问题, 关系到整个国民经济发展的根本和整个中国面貌的改进。而目前除个别经济发达地区以外, 我国绝大多数农村地区的经济发展水平仍比较落后, 农民的生产和生活还缺乏许多必要的保障, 农业生产所面临的风险难以回避, 农民抵御风险的能力十分微弱。与此同时, 我国广大农村地区社会保障体系建设严重滞后, 与城市社会保障体系相比, 在建立时间、项目内容和保障水平等方面都有很大差距, 且缺乏整体制度设计, 不仅严重阻碍了我国农业经济的发展和农村社会的稳定, 而且成为我国现代化建设和农村市场化改革道路上的阻碍性因素, 更与“构建社会主义和谐社会”这一伟大目标相去甚远。因此, 保障我国广大农民的基本生活, 建立健全适合我国国情的农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能, 解决农民的后顾之忧, 已成为一项亟待解决的重要课题。

参考文献

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[5]王旭辉.关于农村土地流转问题的思考[J].领导文萃, 2009 (4) :22-26.

农村集体建设用地使用权流转研究 篇9

关键词：集体建设用地流转,产权,市场,制度

引言

当前我国农村集体建设用地使用权流转较为混乱, 一方面“隐性流转”现象相当普遍, 而相关配套法律法规和政策措施却相对滞后, 制度约束和现实需求之间的矛盾非常突出;另一方面一些地方政府积极探索出了诸如“苏州模式”、“芜湖模式”以及“南海模式”等农村集体建设用地流转的新模式。针对当前农村集体建设用地流转存在的问题以及各地的一些先进实践经验, 党的十七届三中全会明确指出了今后农村土地制度改革的方向:“逐步建立城乡统一的建设用地市场, 对依法取得的农村集体经营性建设用地, 必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权, 在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这一具有战略高度的纲领性文件为建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间, 也为赋予农村土地合法权益提供了政策支持。基于此, 本文对我国当前集体建设用地流转存在的问题以及原因分析, 并在此基础上为构建农村建设用地流转制度提出合理化的建议。

1.当前农村集体建设用地使用权流转存在的主要问题

1.1收益分配不合理

集体建设用地流转支配权主要集中在乡镇政府和村集体。大多数集体建设用地流转的去向、用途、收益、年限等事项, 未按程序经村民大会或村民代表大会讨论通过, 农民的知情权、参与权、决策权得不到保障。土地流转收益由少数乡镇干部和村干部支配的现象比较普遍, 农民权益得不到有效保护, 可能致使一部分农民在土地流转后, 陷入失地、失业、失去保障的“三失”困境[1]。另外, 由于缺乏监管, 土地流转的税费流失严重。

1.2流转价格不规范

由于集体建设用地流转市场处于初级阶段, 集体建设用地使用权流转的价格没有科学的价格估算标准, 完全由双方当事人协商, 价格的确定具有较大的主观性和随意性, 容易被扭曲, 造成集体土地资产的流失, 不利于集体建设用地市场的培育。

1.3流转纠纷频繁

集体建设用地流转过程中缺乏必要的审批以及登记手续, 规范的缺失使得交易中违约风险加大, 权利人的合法权益难以得到保障, 并且给集体建设用地流转带来了巨大的交易费用, 也阻碍了交易的顺利进行。

1.4土地经营短期化

一些地方不能从长远利益考虑土地资产的增值保值, 对于集体建设用地流转缺乏统一科学的规划, 没有综合考虑土地的利用效率, 而是将集体建设用地的流转收入作为财政不足问题的有效解决办法。另外, 农民集体超前出售土地, 未给集体发展留下发展用地, 影响了集体的长远发展。这些短视行为不能有效实现建设用地利用的集聚功能, 致使土地利用效率低下, 建设用地的价值难以显化。

1.5融资困难

由于缺乏法律保障, 大部分有实力的企业不愿使用集体土地;作为银行, 出于贷款的风险考虑, 不愿意接受集体土地资产作为抵押财产, 集体土地的融资功能难以实现, 这在一定程度上阻碍了集体建设用地的流转以及价值显化。

2.产生问题的原因剖析

2.1缺少完备的法律保障

《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 都必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另外, 《宪法》和《土地管理法》均明确规定:“国家为公共利益需要可以依法征收集体土地”。由此可见, 现行法律没有充分保障集体土地物权权益, 对集体建设用地流转实行较为严格的限制, 只允许农村集体经济组织自用, 而向本村镇以外的企业和个人的流转行为尚不被法律所认可。虽然各地逐步探索出了集体建设用地出让、转让或出租等较为成功的流转方式, 但是由于缺少上位法的法律保障, 集体建设用地流转制度得不到有效的建立和保护, 这也是集体建设用地存在问题的根源。

2.2缺乏明晰的土地产权

现行农村土地存在所有权主体虚位、权利内容不完整的问题。虽然法律明确规定土地归集体所有, 但是集体的指向不明[2]。乡镇政府、村委会、村民小组及农民个人都享有土地的某一方面权能, 但究竟谁是农村集体土地所有权的代表, 则模糊不清。另外, 目前集体土地产权内容不完整, 不能享有与国有土地同等的权利 (完整的占有、使用、收益、处置的权利) , 权利的行使受到行政权力等各方面的干预, 不能形成有效的激励与约束机制。这就使得在集体土地产权实现的过程中, 由于存在权利主体虚位、权利不完整等问题, 导致权利主体之间相互侵权以及交易的摩擦加大等问题频发, 影响流转的正常进行。

2.3缺乏完善的集体土地市场规则体系

缺少法律的有效保障, 集体建设用地不能建立起如同国有建设用地一样完善的市场规则体系。现行法律对集体建设用地流转限制较为严格, 尽管一些地方制定了相关的政策来规范流转行为, 但是仍存在一些问题: (1) 由于地方法规、规章的效力低于国家法律, 因此对于违背国家法律精神建立的规则体系的效力问题令人质疑; (2) 流转机制不健全。没有形成科学合理的市场竞争规则和土地价格体系, 流转市场的服务体系不配套, 土地交易的中介机构匮乏, 且在流转过程中缺乏必要的土地审批、权属变更登记以及流转公示等程序; (3) 相关行政法规和规章更多地考虑地方实际, 其科学性、长远性有待商榷, 容易造成流转主体对政策的时效性和权威性把握不定, 难以建立稳定持久的利益预期。市场规则体系的缺失必然导致交易的混乱与无序, 不利于集体建设用地市场的建立和土地资产价值的显化。

2.4缺少必要的政府调控和监管

目前全国大多地区农村集体建设用地流转纳入到土地利用规划和城乡规划中去, 规划部门没有对集体建设用地进行有效的规划管理, 村镇建设规划编制工作严重滞后。由于缺乏规划指导和用地指标, 大量农村集体建设用地自发、无序地进入土地市场, 建设用地供应总量很难得到有效控制, 正常的土地市场秩序受到干扰。更有甚者, 利益的驱使使一些地方想尽办法使耕地变为集体建设用地, 耕地的占补平衡难以贯彻落实, 耕地保护受到威胁[3]。另外, 由于政府对集体建设用地流转缺少必要的监管, 致使收益分配不合理, 一方面导致土地流转税费流失严重, 另一方面不能有效维护农民合法权益。

3.农村集体建设用地流转制度构建

尽管我国集体建设用地流转还存在诸多问题, 但是法律上留下的空间、十七届三中全会纲领性的文件以及各地的一些先进经验从法律上、政策上以及实践上为集体建设用地流转改革指明了方向, 让我们看到了未来集体建设用地流转制度构建的蓝图。

3.1建立集体建设用地流转的合法基础

建立公开、公平、公正的农村集体建设用地流转市场, 关键要确立集体建设用地流转的合法基础, 建立健全适应集体建设用地使用权流转的法律法规。制定全国性的集体建设用地流转法律法规。在借鉴苏州、芜湖以及南海等各地先进经验的基础上, 尽快制定全国性的集体建设用地流转法律法规, 对集体建设用地使用权流转的范围、流转的条件、流转的程序、流转的监管体系、流转的收益处置等方面进行明确规定, 以保证在实际流转中有章可循、有法可依。从法律上明确集体建设用地使用权的用益物权属性。通过修改《土地管理法》等相关土地法规完善土地物权制度, 废除对农民集体所有土地相关权益的歧视性规定, 允许集体建设用地和国有土地一样, 在符合土地利用规划和用途管制的前提下通过出让、转让、出租、抵押、作价入股等方式流转;规范国家征地行为, 明确“公共利益”的内涵和外延, 逐步建立农民集体土地与国有土地同地、同价、同权的农村集体建设用地流转制度。

3.2完善集体土地产权体系

产权明晰是进行市场交易的基础性条件, 因此依法明确集体土地的所有权和建设用地使用权主体及权能也就成为了集体建设用地使用权流转制度的基础。 (1) 进一步明晰集体建设用地所有权主体。根据目前农村集体建设用地的管理和使用现状, 笔者认为将村农民集体和组农民集体作为集体建设用地所有权主体更有利于集体土地产权的实现。 (2) 完善集体建设用地产权结构。在所有权的基础上, 明晰占有、使用、收益、处置等各项权能, 赋予集体经济组织更完整的土地物权。实现集体建设用地“两权”分离, 推行有偿使用, 并允许依法取得土地使用权的权利人在使用年期内“自愿、有偿、依法”流转集体建设用地使用权。 (3) 建立产权登记制度, 加快农村集体土地所有权、使用权及它项权利登记发证步伐, 进一步理顺产权关系, 使得权利各方利益的实现受到法律的确认和保护。 (4) 建立合理的收益分配机制。土地转让产生的收益应当在所有权人、使用权人以及其他权利人之间合理分配, 而政府则通过税收杠杆参与调控与分配。笔者认为流转的收益应首先用来保障农民的合法权益, 优先用于医疗、保险、养老、失业等农村社会保障支出和兴办集体公益事业, 建立失地农民社会保障体系。

3.3完善集体建设用地流转市场规则体系

集体建设用地流转中, 应当发挥市场的激励功能、服务功能和约束功能, 建立规范有序的集体建设用地流转市场体系。

首先, 完善集体建设用地流转价格形成机制。 (1) 集体建设用地流转价格完全放活, 允许其根据市场需求自主定价; (2) 建立土地价格信息机制, 使土地价格信息透明、公开; (3) 政府定期发布集体建设用地基准地价、标定地价和地价指数等信息, 以便公众对土地未来价格形成合理预期。

其次, 完善集体建设用地交易机制。 (1) 首先建立有形交易市场, 为流转双方提供洽谈、交易场所, 允许相关服务和管理机构进驻, 建立集体建设用地流转信息交流、地价评估、权属审核登记、法律援助等服务体系[4]; (2) 规范集体建设用地流转程序, 包括流转许可申请、流转许可、签订流转合同和办理土地流转登记。

3.4加强政府的调控和管理

构建完善的农村集体建设用地流转制度, 政府的调控和监督管理必不可少。第一, 应加强土地用途管制, 严格限制农用地转为集体建设用地。第二, 加强土地利用总体规划、城镇规划以及土地利用计划等对集体建设用地流转的控制和引导作用, 并参照国有土地管理办法, 集体建设用地流转应符合上述规划对于集体建设用地指标、供应结构的要求, 不符合规划不得批准流转。第三, 加强农村集体建设用地使用权流转合同管理, 明确合同应载明的土地自然状况、权利情况以及各方的权责利关系等各项内容。第四, 完善有关税收政策, 参照国有土地的成熟模式, 制定集体建设用地流转所需缴纳的各项税费。最后, 加强集体建设用地流转登记管理, 加大对违法违规行为的查处力度, 确保集体建设用地流转市场健康发展。

结语

建立农村集体建设用地使用权流转制度不仅是农村土地制度改革的重要内容, 更是事关城乡统筹发展、社会稳定以及推动工业化、城市化进程的重要力量。虽然目前我国农村集体建设用地流转还存在诸多问题, 但是法律上留下的空间、十七届三中全会纲领性的文件以及各地的一些先进经验从法律上、政策上以及实践上为集体建设用地流转改革指明了方向。今后我们应本着效率优先、兼顾公平的原则, 加快完善集体建设用地流转制度构建, 确保集体建设用地流转市场平稳、健康发展。

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[3]陈立跟, 龙开胜.我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向[J].中国农史, 2008, (2) .

国有建设用地使用权 篇10

农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地, 主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段, 主要体现为以下几种形式。

1. 农村集体经济组织或个人出租土地使用权

这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式:其一, 集体所有者为出租主体, 将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人, 集体收取租金。其二, 建设用地使用者为出租主体, 主要表现为村办企业以全部或部分土地出租, 以收取租金为企业盈利。其三, 农村村民个人出租房产, 连带出租土地使用权, 按期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍, 并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。

2. 企业或个人以土地使用权抵押融资

集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保, 包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地区, 由于开办企业或经商的资金不足, 企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。

3. 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权

集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。主要表现为:其一, 集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业, 村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。其二, 集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅, 开发商分得部分商品房, 所占土地的使用权随之转移。其三, 建设用地原使用者 (企业或个人) 在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人, 所有者收取一定转让金。

4. 农村集体经济组织以土地使用权作价入股

一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中, 集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件, 从而引致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设中, 以集体土地使用权合作的方式进行流转。

5. 其他方式取得的土地使用权

符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的, 企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

二、当前农村集体建设用地流转存在的主要问题

1. 法律制度不完善

现行相关法律制度在确定农村集体土地所有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例如, 在集体土地使用权方面, 规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡 (镇) 村公共设施、公益事业, 而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动, 法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上, 《土地管理法》也做了如下规定:“农村集体土地所有的土地使用权, 不得出让、转让或出租用于非农建设, 但是符合土地利用总体规划, 并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形, 致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面, 由于集体土地不能直接参与市场经营活动, 如房地产开发, 使得农村集体组织丧失了这部分土地收益, 农村集体经济实力难以壮大。此外, 由于国家征地的强制性, 集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位, 土地的大部分收益被政府拿走, 造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益, 在市场经济的拉动下, 农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易, 对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击, 正常土地市场秩序受到严重干扰。

2. 土地流转不规范, 缺乏契约约束, 影响稳定

集体建设用地私下流转, 得不到法律的保护。在征地拆迁中, 往往因为补偿费用问题, 卖出方反悔, 要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可, 因此买方的权益得不到法律的保护, 造成交易双方的矛盾, 以致发生信访, 甚至流血冲突, 影响社会稳定。

3. 耕地保护制度受到冲击

过去, 农村集体建设用地流转必须通过征地途径, “低进高出”的特点突出, 征地前后土地价格相差甚远, 不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动, 想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地, 造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全, 因此, 在治理、规范集体建设用地流转的过程中, 必须严格执行土地用途管制制度, 加强规划引导, 切实保护好耕地和基本农田。

4. 集体土地资产和国家土地收益大量流失

集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有, 但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入, 以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来, 集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易, 谁交易谁受益, 这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。

三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议

1. 加快法制建设, 为流转提供法律保障

通过立法或修改、完善相关法律法规, 废除对农村集体所有土地的歧视性规定, 明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权, 全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下, 允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权, 供其进行开发建设, 建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地, 应当通过土地一级市场取得国有土地使用权, 没有国有土地可以提供的, 可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农村集体建设用地使用权。第一, 应当符合土地利用总体规划, 不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物, 按土地利用总体规划确定的用途使用。第二, 必须是依法取得的建设用地使用权, 并随厂房等一同转移的, 如果是农用地, 或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

2. 转变职能, 加强管理, 切实搞好流转服务保障

充分发挥政府的服务职能作用。各级政府依法监督、管理农村土地的合理使用, 为土地使用权流转提供法律、信息服务, 收集发布供求信息, 规范土地流转程序, 处理好各方面的利益关系。首先, 要严格土地规划管理, 加强土地利用总体规划的修编工作, 建立健全土地规划体系, 全面实施土地用途管制, 充分发挥土地规划在土地市场中的引导和调控作用;其次, 应加强农村土地的产权管理, 要结合第二次土地调查, 加快农村集体土地的登记发证步伐, 确保农民集体土地在进入市场前产权明晰, 没有权属争议, 并核发土地证书, 为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。

3. 建立健全配套制度, 严格规范集体建设用地流转

一是建立土地流转收益分配机制。建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制, 加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策。二是建立地价评估机制。建立相应的地价体系及评估体系, 包括转让价格、租赁价格、抵押价格等, 健全集体建设用地价格评估体系。三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度, 以及土地价格评估备案制度。四是建立健全农村集体建设用地 (宅基地) 复垦置换机制, 切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。五是调整税收政策, 使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额, 为达到集体土地和国有土地的同地、同权、同价、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础。六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。

4. 严格土地执法监察, 依法治理土地流转

农村集体建设用地流转过程中, 土地违法行为时有发生, 究其原因, 既有村民或农村干部法制观念淡薄问题, 也有法律宣传、执法不到位的问题。因此, 应建立“政府主导、职能主抓、联防联控、以建促保”的耕地保护长效机制, 因地制宜, 深入持久地开展耕地保护工作, 杜绝各种违法违规用地现象, 坚守耕地红线, 切实加强县、乡 (镇) 土地执法监察队伍建设, 建立健全执法监察网络体系, 及时发现、制止和查处土地违法行为。

国有建设用地使用权 篇11

该地块系2009年由市国土资源储备中心通过签订《国有土地使用权委托储备协议》而确定的委托储备用地，储备协议中明确委托储备的土地使用权包含其地上建筑物一栋。该地上建筑物登记为某某制造公司（以下简称制造公司）所有，市国土资源局对该地上建筑物出具了一份“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件，由置业公司取得”的证明。现置业公司来我局申请办理该地上建筑物的产权证。

经我处调查，上述《国有土地使用权委托储备协议》确实包含了土地使用权及地上建筑物，但《国有建设用地使用权出让合同》未包含地上建筑物，只是国土部门将该房屋作为挂牌出让的条件，政府也并未做出征收决定。因此，我们认为该房屋的产权仍属于制造公司。

但置业公司提出：制造公司营业执照已被吊销，无法再履行转移登记义务，所以要求根据“房随地走”的原则，以《国有土地使用权委托储备协议》、《国有建设用地使用权出让合同》及国土管理部门关于房屋“由置业公司取得”的这一证明作为房屋所有权已转移的证明。

问：我处能否凭以上材料和证明为置业公司办理房屋转移登记？

金绍达：在本例中，登记机构不能为置业公司办理房屋转移登记，理由如下：

一、国土资源局虽然出具了“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件，由置业公司取得”这一证明，但实际上置业公司对这一房屋的所有权并未依法取得：不动产物权变动应以登记为准，而不是由哪个部门声明而生效，如果是政府对该房屋做出了征收决定，那才能未经登记而取得该房屋所有权。土地使用权委托储备协议只是当事人之间的民事协议。其内容并不是不动产物权的转移，要不就不会使用“委托”一词。即便后来有“该房屋已依法收购”这一情节，也要先办理转移登记（转移登记应当由收购单位和制造公司共同申请，国土管理部门即使合法地取得了该房屋的所有权以后，在把该房屋所有权再转移给置业公司时，也应双方共同申请）。将之先变为国有的房产才可以作为出让的标的。市国土资源局在取得该房屋的所有权以前，对该房屋挂牌出让是无权处分人的处分行为。作为房屋登记机构，对其他行政机关明显的违法行为，要尽注意的义务。

二、按《城市房地产管理法》61条的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。因此，转移登记应当先办理房屋所有权的转移登记，凭房屋所有权证办理土地使用证，此处并不存在什么“房随地走”的问题。

三、吊销营业执照是一种行政处罚，并不直接导致企业法人资格的消灭。对在营业执照被吊销以前已经订立的房屋转让合同，可以通过清算程序履行转移登记义务。制造公司既然还未履行转移登记义务，就仍然是登记簿所记载的权利人。《房屋登记办法》规定了“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”，《房地产登记技术规程》也做了相同的规定。在原来登记的权利注销以前，登记机构如果为置业公司办理该房屋的所有权登记，就是登记事项与房屋登记簿记载的房屋权利相冲突了。

国有建设用地使用权 篇12

目前我国实行国有土地有偿有期限使用制度, 除有限的几种建设用地可以划拨方式取得外, 大部分建设用地依出让方式获得。根据土地用途不同, 出让土地需缴纳出让金, 使用权存在40-70年不等的最高使用年限, 国家根据社会公共利益的需要, 可提前收回土地使用权并根据土地的实际使用年限和开发情况给予相应的补偿。住宅建设用地期限届满时自动续期, 使用权人可继续使用土地, 因此土地上的建筑物所有权归属和土地使用权权属之间不存在矛盾。非住宅建设用地期限届满时申请续期, 申请被批准的应重新签订出让合同支付出让金, 此时地上建筑物及其他不动产的所有权归属也不存在冲突。但土地使用者未申请续期或者虽申请但未获批准的, 由于我国土地所有权属于国家或集体, 土地受让方只有使用权, 所有权和使用权是分离的, 在期限届满后地上物所有权人想获得永久的建筑物使用权, 而国家要收回土地, 土地使用权和建筑物所有权之间就会产生矛盾。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条, 产生此种矛盾时地上物的归属首先看双方在初次签订出让合同时的约定, 若没有约定或约定不明确的, 地上物将由国家无偿取得, 这显然有违公平原则。同时现行立法中对建设用地使用权续期时的期限与费用缴纳没有明确规定, 现实操作中无实施依据。

二、两大法系土地利用制度比较分析

英美法系多采用土地租赁制度, 例如我国香港地区实行土地批租制度, 官地租契的租期届满承租人不要求续租的, 政府将土地连同土地上的建筑物一并无偿收回;对住宅建设用地实行土地自动续期, 期限同上次相同, 续期不需要补交地价, 仅需每年缴纳新地税, 标准为年度差晌的3%, 差晌为房产年度总租金的5%, 因此, 续期业主的年应缴新地税仅为房产年租金的1.5‰、市场价的0.1‰, 此项续期制度得到广大业主的认可。

大陆法系多采地上权制度, 该制度中地上权人在期限届满时对地上物享有取回权, 但取回权会使土地及地上物受损, 即使取回后恢复了土地原状, 也往往对土地不利, 立法上又赋予了土地所有权人对地上物的购买权来补救, 购买权一旦行使, 地上权人不得再行使其取回权。该制度始终贯彻土地所有人欲取得地上建筑物的所有须以时价补偿 (或赔偿) 为代价的原则, 协调并平衡了地上权人和土地所有权人之间的权利冲突。

两大法系的土地制度虽不同, 但都有可借鉴之处:英美法系的土地租赁通常都是逐年或分期收取租金, 或者虽一次性收取, 但将一半租金收入投入土地基金归未来的政府使用, 这样相对较好地解决了土地批租的收益在短期和长期分配上存在的结构性失衡问题;而大陆法系地上权制度不仅赋予土地所有权人在期限届满时收回土地的权利, 同时也赋予地上权人取回所有物或请求补偿损失的权利, 全面的考量了双方当事人的利益平衡。

三、建设用地使用权续期的立法完善措施

为更好的完善我国的土地利用制度, 笔者在借鉴国外相关土地制度基础之上, 对我国建设用地使用续期制度提出以下几点建议。

(一)

通过立法赋予土地出让方和受让方协商确定续期条件的权利, 双方在签订出让合同时可协商约定使用期限届满后续期的次数、年限、出让金的缴纳方式等, 这不仅与市场经济自由发展的宗旨相契合, 也有利于节约双方再次磋商续期问题的成本, 提高土地利用效率。

(二) 明确自动续期和申请续期的具体实施规则。

1、续期期限与建设用地使用类型和地上建筑物的剩余寿命有直接关系, 考虑到我国农村地区宅基地使用是永久性的, 城市住宅用地使用权也应持续按照70年的期限予以续期;非住宅建设用地可考虑依据评估机构对地上建筑物剩余安全使用年限的评估予以确定, 最长与现有法定最长使用年限一致;或者直接规定为依然和现有法律所规定的最长期限一致。可续期的次数可依据续期期限的确定模式来定:如果续期期限是依据房屋的结构与耐用年限等因素确定, 续期以一次为宜, 即续期期限届满后不再续期;如果续期期限依然采用现有的统一年限规定, 没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素, 则可以按照续期规则再次续期。

2、目前一次性缴纳出让金的方式虽然可在短期内为政府提供收益, 但对用地单位而言是一种巨大的负担, 且不利于城市经济的长远发展, 可考虑在续期时改革现有的出让金缴纳制度, 建立逐年或分期缴纳的方式。由于住宅用地和其他类型建设用地社会功能不同, 出让金数额的确定上二者应予以区分:因农村宅基地是永久无偿使用的, 城市居民在购买商品房时价款中实际上已包含了土地出让金 (房地产商在出售房屋时已将出让金作为建设成本计算到房屋价款中) , 并且目前居民物质生活水平仍然较低, 房屋又是关系到社会和谐稳定的重要因素, 当前住宅用地应当实行无偿续期的制度。待我国经济发展程度更高, 人民物质生活水平更好时, 可考虑逐步改无偿续期为有偿续期;对于非住宅建设用地必然应采取有偿续期规则, 续期的费用既可以在第一次签订土地出让合同时由双方约定, 也可由双方根据续期时的市场实际情况予以确定。

(三) 续期申请未获得批准时, 土地使用权由国家收回, 但地上物应当给予相应补偿。

若国家收回土地后拟把该幅土地划拨给国家机关或其他单位使用, 原建筑物可以继续使用的, 国家应以时价购买;若国家收回土地使用权后拟在该土地上进行其他建设, 原建筑物不能保留需拆除的, 国家应当给予补偿, 补偿标准不应低于无偿收回划拨土地时对其地上物的补偿标准。

摘要：我国现已逐步确立国有土地有偿有期限使用制度, 但对使用期限届满时的续期方式、费用、地上物归属等问题法律没有规定, 不利于财产关系的稳定和不动产物权的有序流转。本文对我国建设用地使用权期限立法现状予以剖析, 并结合国外土地使用制度, 浅析如何完善建设用地使用权续期规则。

关键词：土地制度,建设用地使用权,续期规则

参考文献

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