建设用地使用期满

2024-09-23

建设用地使用期满（共4篇）

建设用地使用期满篇1

2011年1月16日的一则报道上刊出这样一条新闻:2011上海土地交易市场首拍在平淡落幕, 但是在预申请须知中却出现了类似“出让人收回并补偿相应残余价值”等一些“史无前例”的规定。这则报道一经刊出, 在社会上立刻又掀起了继《物权法》出台之后, 新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

确实, 全国房价飙升得太快, 国务院和国家发改委不断颁布的调控的各种房控命令却不起任何作用。在寸土寸金的今天, 居民的收入却赶不上房价的增长, 这个所谓正在发生重大变革的时代, 几乎所有的人都在为房产所奔波, 越来越多的70后, 80后, 甚至是90后都加入了房奴大军。

中国人向来重视家的概念, 认为家就应该有一个容身之所, 再加上现今生活节奏的加快, 人人都希望拥有一套属于自己的房子, 来增加自己的归属感。并且房产作为不动产的一种, 价值不菲。上海作为我国的经济中心, 房价自然居高不下, 人们往往要花大价钱才能买来一套房子, 于是乎, 上海市“收回令”一出台, 使得许多正准备掏钱买房的购房者顿时成为惊弓之鸟。许多网友针对这则新闻为大家算了一笔账, 以一套购入价为200万元、面积为100平方米的房子来说, 楼面地价当年取得时是5000元/平方米, 那“地租”总共是50万元, 住宅类房源最高70年的土地使用年限, 每年就是7000多元的“地租”, 如果上海的“收回令”对住宅用地也有效, 那辛辛苦苦买套房子, 确实就等于是交70年租金。

尽管我国《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。”但是上海的这一规定由于没有说清楚是针对何种性质的用地, 因此并没能打消社会各界的疑虑。

从法律性质上来说, 我国《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律, 是调整财产关系的重要法律。一些法律专家评价说, 中国制定物权法, 一个主要目的就是“构建完善的私有财产保护法律制度, 依法保护私有财产, 最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”, “私产入宪”被认为是物权法制定过程中重要事件。

我国是社会主义国家, 土地的所有权是属于国家的, 其他单位和个人只能获得土地使用权, 区别只是期限长短不一而已。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。对于住宅用建设用地而言, 开发商获得的土地使用权是有期限的, 而业主取得的房产所有权则是永久的。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。但是在事实上, 我国从上世纪70年代末开始改革开放, 当时出让的一些土地使用期限较短, 一些只有30年左右, 很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房, 使土地使用权期满的问题更加引人关注。到期后的土地怎么办?土地上的建筑归谁所有?

因此, 《物权法》规定住宅用地使用权期间届满后自动续期, 无疑给老百姓吃了一颗定心丸。但是, “自动续期”这条看似简洁明了规定, 我们的《物权法》并未就如何续、续期的程序、费用等做出明确的规定, 这实际上却很不完善, 比如说自动续期是否需要重新交纳建设用地使用权出让金, 续期的建设用地使用权的期限问题, 如果要重新交纳建设用地使用权出让金那么不交的法律后果是什么?这明显是立法者对一些立法问题采取回避的态度, 他们在法律上留下一个“口子”, 一定程度上是在如何维护土地国有和房屋所有权人之间进行审慎考虑, 为的是更好兼顾两种都需要尊重的价值。这是一种审慎的立法智慧。但是, 搁置一旦变成停滞, 就不是立法的智慧, 而是立法的缺位。而且, 由于土地出让金是地方政府的“财神爷”, 法律条文中的“按照国家有关规定”, 则意味着这种委托立法的权力有可能按照实际运行中的其他行政法规、政府规章甚至红头文件来执行, 不少地方政府也在试图通过这种潜规则, 从而进一步巩固自己的“既得利益”。

由于“上海须知”的事社会的舆论闹得沸沸扬扬, 上海市规划和国土资源管理局对此于1月17日在官网发布通知澄清。通知称, 无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后, 土地使用者申请续期未获批准而言的。根据说明, 预申请须知中出让合同信息中“土地期满后的处理方法”的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》。

根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七条的规定, 本合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的, 应当最迟于届满前一年向出让人提交续期申请书, 除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的, 出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。出让人同意续期的, 土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续。第二十八条中说明, 土地出让期限届满, 土地使用者申请续期, 因社会公共利益需要未获批准的, 土地使用者应当交回国有土地使用证。国有建设用地使用权由出让人无偿收回。在第二十九条中, 土地出让期限届满, 土地使用者没有申请续期的, 土地使用者应当交回国有土地使用证, 并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记, 国有建设用地使用权由出让人无偿收回。从上述条款来看, 住宅建设用地使用权应当“自动续期”, 但需要政府同意。申请者因社会公共利益需要未获批准的, 土地使用者应当交回国有土地使用证。试问在我国, 什么叫做符合社会公共利益需要?我国现在在政治上还是主张集体主义的, 集体主义在一定程度上是高于个人利益, 所以客观的说在我国忽视个人利益的事件并不在少数, 再加上某些政府官员为了突出所谓的政绩, 为了突出被这些人歪曲了的共产主义, 牺牲公民个人的利益再冠以顾全大局的帽子, 于是, 这就变成了我国存在得最普遍的所谓的“社会公共利益的需要”, 说白了还是政府说了算, 再说透彻点, 还不是某些官员说的算。本质上还是利益的驱动而已, 损害的还是百姓的利益。

中国民众对房产“70年大限”的恐惧, 一是基于对高房价的恐惧, 高房价离不开高地价的助推, 在当前人们终其一生的收入购置房产之后, 还要在70年后续交高昂的土地出让金, 这无法让百姓不焦虑;二是基于对公权力的担心, 私权如何服从公权, 私人利益和集体利益如何平衡, 这还值得我们去思考。更让人担心的是, 在70年后, 某些地区的财政部门若是仍然将后续的土地出让金作为财政增长的手段, 那我不敢想象2011年前的人民为房焦头烂额, 2081年后的中国, 按照理论也已经进入社会主义中期了吧, 难道那时候我们的子孙后代也要为房而变成一生的劳碌命?

法律不完善, 分工不清晰, 加上行政效率低下, 不是一句我国正在处于并且长期处于社会主义初级阶段就能解决, 也不是仅仅抓住我们现在的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要和落后的生产力之间的矛盾就可以。在我们法律观点上, 立法不能太超前, 但是也不能太滞后, 我衷心期盼着在我们以后的法律中, 立法者的嗅觉能够更加的敏锐, 能够及时的察觉到社会情况的变化, 并且“相关规定”这种字眼能出现得少一点, 就算出现了, 国家对这些所谓的“相关规定”审核得也应该更加的严厉, 因为立法的权利最终是属于人民的, 也是代表着人民的利益的。

我欣赏边沁对于功利主义的理解, 而在我国功利主义完全是被曲解了。所谓功利主义, 是追求幸福的最大化, 而法律, 作为一种特殊的手段, 有责任也有能力为民众创造和维护这种幸福。《物权法》作为调整物权关系的法, 它的出台对于维护私人的利益有着重要意义, 我国现阶段的生产关系和经济秩序也呼吁着它发挥重要作用, 它的出现可以看作是我国政治和法律观念的一种转变。我始终相信我国的法律系统是不断完善的, 我期待着在未来某一天, 祖国能够真正实现依法治国, 确实维护最广大人民群众的利益。

摘要：2011年上海土地交易市场首拍在平淡落幕, 但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定, 在社会上又掀起了继《物权法》出台之后, 新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。我国《物权法》第一百四十九条规定住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。

关键词：《物权法》,建设用地使用权,建设用地使用期满,立法回避

参考文献

[1]中华人民共和国物权法[S].

[2]杨景宇.物权法:一部具有里程碑意义的法律[J/OL]人民网, 20070508.

[3]尹晓波, 郑春平.土地出让期满后将被无偿收回被指挑战物权法[N/OL]现代快报, 2011-01-18.

[4]刘满桃.上海国土局:收回土地使用权未与物权法冲突[J/OL].ht-tp://www.house365.com.

建设用地使用期满篇2

甲方：

乙方：

为促进和发展基层公安派出所建设，根据我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》等相关法律、法规的规定，甲乙双方经协商，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第一条甲方在深州市乡村有集体建设用地一块，甲方同意将该土地交由乙方无偿使用。

第二条本合同项下的土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和地上公用设施均不在土地使用权使用范围，未经相关部门许可，乙方不得对地下资源进行开采。

第三条本合同项下的地块位四至为：东至，西至，南至，北至，土地总面积为平方米。

第四条本合同项下的土地使用年限为 20 年，自 2016 年 1 月 1 日起至 2036 年 1 月 1 日止。

第五条本合同项下的土地利用现状为，在使用期限内，乙方应当按照甲方村庄规划，对所使用土地合理开发和布局，并应当符合当地土地利用总体规划。

第六条乙方应依法为本合同项下的土地办理土地使用权登记手续。

第七条在使用本合同项下的土地期限内，乙方增加建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准。

第八条在使用本合同项下的土地期限内，乙方应遵守国家相关法律、法规及河北省的有关规定，不得损害社会公共利益。

第九条乙方对本合同项下的土地只能用于基层公安派出所建设，不得转让、出租、抵押或交由他人使用。

第十条本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，应当提交续期申请书，由甲乙双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十二条本合同经甲乙双方签字、盖章后生效，合同一式份，甲乙双方各执份，另份由留存。

甲方：

乙方：

法定代表人：

年月日

建设用地使用期满篇3

1.1 研究背景

按照我国现有相关法律规定, 城市住宅用地的土地使用权期限为70年, 但是没有规定70年以后土地使用权该怎么处理;而我国的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”;2009年的一份名为《土地管理法 (修订草案征求意见稿) 》的文件, 已经明确了:城市住宅用地70年后, 按国家规定自动续期, 这与《物权法》取得了统一。但是《物权法》也仅仅是做了原则上的规定, 并没有具体的土地使用权续期操作方案。而住宅自古以来就是人类生存的重要基本要素, 因此, 70年之后, 住宅土地使用权如何处理将是一个涉及面广、影响力大的问题。住宅土地续期方案是关系到全中国数亿百姓的生活问题, 它直接影响国家的稳定、和谐。同时, 土地的面积有限性和供给的稀缺性决定国家必须对其合理利用, 有效管理。因此, 在国家相关法律没有给出城市住宅用地使用权70年到期后续期的具体方案的背景下, 本文通过对城市居民进行了相关民意调查, 并在民意调查的基础上, 提出了合理的城市土地使用权到期续期方案。

1.2 我国相关法律现状

根据《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》相关内容规定, 在我国任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅, 经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。并且应当以出让等有偿使用方式取得, 并在缴纳土地出让金后方可进行建设。 (详见《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条)

根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期依照法律规定办理。”

根据我国现有的相关法律规定我们知道, 城市住宅用地使用权是通过出让等有偿使用方式取得的, 而且规定的使用年限是70年, 使用权70年到期后规定是自动续期。这只是一种原则上的规定, 并没有规定具体的使用权续期方案, 法律试图在回避这个问题, 但是随着时间的流逝, 这个问题越来越突出, 关系到了千万百姓的利益, 已经到了必须要考虑该怎么办的时候了。

1.3 研究方法

通过对一定区域的城市居民进行相关的问卷抽样调查, 统计分析问卷得到民众的意愿, 并在结合民意的基础上提出相关合理的城市住宅用地使用权续期方案。

2 民意调查相关结果

2.1 民众对住宅用地使用权的了解状况

在调查中, 我们对被调查者对住宅用地使用权相关法律了解的情况进行了调查统计分析, 得到图1。如图1所示, 我们发现大多数人对住宅用地使用权的相关法律都是知道一点, 对相关法律知道一点的人占被调查者人数的56%, 对相关法律了解比较熟悉和很熟悉的人非常少, 甚至有31%的被调查者对相关的法律完全不知道。这也是一种信息的不对称, 这种信息不对称很有可能直接影响相关法律的执行和发展等。

可知, 在被调查者当中绝大多数的人对城市住宅用地使用权都不怎么了解。

2.2 民众对续期的意见

如图2所示, 从中我们可以看出, 有60%的调查者都是希望进行无偿续期, 这是被调查者处于自己的利益角度给出的答案, 也有32%的人支持有偿续期。

通过调查统计, 我们发现大多数的人都觉得有必要进行城市住宅用地使用权的续期, 也有相当一部分的人愿意接受有偿续期。

2.3 民众对有偿续期的意愿

图3是在合适的续期费用下, 被调查者对有偿续期的意愿情况图。如图3所示, 如果在合适的有偿续期费用下, 有52%的被调查者都比较愿意进行有偿续期, 还有31%的被调查者不愿意。

3 城市住宅用地使用权到期续期合理的制度改革建议

3.1 加强有关住宅用地使用权信息的宣传

在调查中, 我们发现民众对城市住宅用地使用权的相关情况了解的不够多。首先, 是对自己房屋的用地使用权没什么概念, 对自己房屋的不了解, 很有可能会给我们即将进行的续期方案带来很多不必要的障碍和麻烦, 也会对国家的法律实行造成一定的阻碍作用;其次, 就是民众对住宅用地使用权的相关法律也不是都清楚, 这种信息不对称很可能会对我们即将进行的续期产生一定的阻力作用, 也将对相关法律的实施和发展产生影响。所以, 要想有关城市住宅用地使用权续期的相关法律有效执行和发展的话, 就要首先使民众从了解自己房屋的用地使用权开始, 继而了解相关的法律情况。

通过前面的调查, 我们发现民众对相关信息的了解渠道比较广泛, 通过报纸、互联网、政府文件、开发商等渠道都能了解到相关信息, 因此, 为了加强相关信息的流通, 我们可以通过报纸、互联网、政府文件、开发商渠道等方式宣传有关城市住宅用地使用权的信息, 让民众对此类信息有一个比较全面的了解, 进而他们就会对自己的房屋有所关注了, 这时民众对自己的房屋用地使用权有所了解, 也对相关法律有了比较全面的了解。这样的结果相信会对我们即将进行的续期工作产生很大的促进作用。

3.2 城市住宅用地使用权合理续期方式和缴费方式

根据有关法律, 我们可以知道续期已经是势在必行, 民众的反应也是如此, 因为他们觉得自己花了一辈子积蓄买到的房子只能住70年, 很不值得。紧接着又有一个问题出来了, 如果是续期的话, 那应该用什么方式续期呢?有偿续期或者无偿续期?首先, 如果是无偿续期的话, 就是说如果我买了这个房子, 那么这个房子的土地使用权永远都是我的, 这就相当于变相的“土地私有化”了, 这是不现实的, 也和我国的国家制度和土地制度产生了矛盾, 可以说是违背宪法的。从另一个方面说, 我国是个人口大国, 以后使用土地的时候还很多, 而土地资源是有限的和稀缺的, 如果人们一买了房子, 土地使用权就永远属于他的话, 也是一种对土地资源的不合理利用和规划, 因此, 从合理利用土地资源的角度出发, 无偿续期是不可取的;有偿续期也许是一个比较折中的方法, 但是收取的费用也不能太高了, 如果费用过高, 人们会觉得续期性价比不高, 还不如重新买套房子, 如果是这样的话, 有偿续期就成为了一个摆设, 没有了实际存在的价值, 再一个就是有偿续期应该是自愿的, 愿意续期的可以续期, 不愿续期的也不能强制。

我们建议的城市住宅用地使用权到期续期方式就是自愿形式的有偿续期。

对于有偿续期的缴费方式, 结合相关调查, 建议可以由主管的国土部门进行管理, 而缴费可以选择一次性上缴和分批次上缴, 分批次上缴时要考虑时间价值因素。

3.3 城市住宅用地使用权到期续期具体操作方案

城市住宅用地使用权到期续期在具体方案中, 要分为二种情况。

第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年的情况。

第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年的情况。

对于以下描述中的有关变量的说明:

P——当时时点下续期房屋评估的楼面地价;

N——建筑物的使用寿命;

n——房屋所有者自愿续期的时间, 但是n≤N-70;

A——我们设定一个续期周期为70年, A就是一个续期周期下, 每平米的续期费用;

t——是一种系数, 这种系数是为了算出A而存在的t P=A;

t1——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的;

t2——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的 (t2

t3———是一种系数, 为了计算土地被收回或者不愿意续期时一年的补偿标准而存在的 (t4

t4——是一种系数, 为了计算愿意续期时一年的补偿标准而存在;

第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年时, 房屋所有者可以自己选择是否进行续期, 如果愿意进行续期的话, 房屋所有者应该根据自己愿意进行续期的时间n年 (n≤N-70) , 缴纳住宅用地使用权续期费用:元/平方米, 在这里我们设定一个续期周期为70年, 一个续期周期的费用为A元/平方米, 而A=t P, 通过系数t乘以当时时点下续期房屋评估的楼面地价可以得到A, 可知元/平方米就是具体续期年限的缴费标准, 但是经续期后的房屋不可以再直接进入交易市场进行交易, 如果想要交易的话, 必须以当时情况下房屋所处地段正常的土地出让金下的楼面地价为标准, 补足相关费用后才可进入房屋交易市场进行正常交易;如果房屋所有者不愿意进行续期的话也就意味着其放弃了对建筑物的使用, 对于房主的放弃不进行任何形式的补偿。不管续期还是不续期房屋的使用寿命总有为0的时候, 这时的土地使用权可以由国家收回, 但是可以给予房屋所有者以一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地的话, 给予房屋所有者t1P元/平方米的补偿, t1是相关的一种系数;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时。如果原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以t2P元/平方米的优惠, t2是一种相关的系数;如果原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其t1P元/平方米的补偿。

第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年时, 对于建筑物的使用寿命提前结束的, 国家可以收回土地使用权, 因为这是为了加强土地的利用和管理, 但是要给予房屋所有者一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地时, 应给予房屋所有者未足年限和70年之后的补偿, 补偿标准可定为:[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米, t3P是未足年限的一年的补偿, t3是相关的技术系数, 加上t1P是因为70年之后的补偿也应该算上;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时, 原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以[t4P× (70-N) +t2P]元/平方米的优惠, t4P是购买愿意购买房屋时对未足年限一年的补偿, t4也是一种相关的技术系数;原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米的补偿。

t1、t2、t3、t4都是在P (当时时点下续期房屋评估的楼面地价) 的基础上计算相关补偿标准的一种技术系数, 这种系数的具体确定需要专业部门通过一定的计算和反复试验才能最终确定。

4 结语

我们知道城市住宅用地使用权到期续期是一个非常重要和影响民众的一项改革, 本文通过调查和研究得出了一定的模型, 希望能给予我们国家的城市住宅用地使用权到期续期制度改革提供一定合理的建议。

摘要：城市住宅用地土地使用权70年到期后到底怎么处理, 是被广大人民关注的问题, 也直接影响着国家的稳定和发展, 是我们国家在发展过程中必须要解决的问题。随着时间的流逝, 城市住宅用地使用权到期的时间越来越紧迫, 而住宅用地使用权到期续期关系着万千百姓, 在国家还没给出相关具体政策的情况下, 该文在民意调查的基础上, 提出自愿续期的制度改革方向, 并在此基础上给出了相关的操作方案模型, 为我国城市住宅用地使用权到期续期给出了建议。

关键词：城市住宅土地使用权,制度改革,有偿续期

参考文献