城市旅游用地（精选12篇）
城市旅游用地 篇1
摘要：作者通过对新版《城市建设用地分类与规划建设用地标准》的理解, 阐述了修改的必要性, 规范修改应解决的问题, 新规范对强制性内容进行了强化和控制。
关键词：必要性,问题,强化和控制
1 修改的必要性
1.1 城乡统筹是形势发展对规划工作的要求
我国已经进入城市化的高速发展期, 城市化水平已经超过50%, 进入了城乡一体化的时期。城乡发展的联系日趋紧密, 原来“二元制”的城乡分置的模式已经不适应新形势的发展。在我国“十二五”经济和社会发展规划中明确提出了“优化城市布局和形态, 加强城镇化管理, 不断提升城镇化的质量和水平”。城镇化的动力是城市对城市化的“拉动力”和农村对城市化的“推动力”, 二者必须兼顾, 否则就会出现“短板效应”。我国按照每年城市化提高1.5%, 城镇就会增加195万人口, 相当于两个特大城市或者四个大城市。
1.2 农业用地管理压力巨大
我国实行世界上最严格的土地管理制度, 但是对土地使用的粗放管理和严格控制没有得到根本改变;小产权房、空心村问题并存, 城市建设用地压力很大。土地管理和建设用地管理必须统一, 以便强化用地管理, 保护土地资源, 促进城镇化的健康发展。
1.3 城镇化发展要科学
经济不均衡发展造成城镇化发展的不均衡, 使劳动力的不均衡流动, 社会贫富差距越来越大。我国未来要向中等国家迈进, 实现收入翻番, 首先是农民的收入翻番。城镇化水平的提高使人们对公共利益、住房、绿化、公共空间更加关注, 提出了更加高的要求。
1.4 新《城乡规划法》的要求
城乡规划法改变了就城市论城市大的思路, 要求规划工作要城乡统筹考虑。“制定和实施城乡规划, 应当遵循城乡统筹、合理布局、节约用地、集约发展和先规划后建设的原则”。规划必须正视上诉问题, 集中到规划用地上, 必须要有相应的变化, 以适应形式的需要。
2 规范修改应该解决的问题
原来的《城市用地分类与建设用地标准》对引导城市规划合理布局、节约用地和规划编制过程中的用地分类、建设用地统计和计算口径等起到了积极作用。但是也出现了一些问题, 主要是:对改革政策性体现不够;对城乡一体化发展统筹不够;乡村用地管理缺位;对非建设用地控制不力;对政府职责与市场调控的责任不清;最主要的是与现行的土地规划管理的相关标准、统计口径、计算方法缺乏有效地衔接, 长期以来, 对于建设用地规划“两张皮”的现象长期存在, 影响了政府对土地管理的决策。因此, 对原来的标准进行调整, 以适应规划工作的需要已经势在必行。
2.1 体现《城乡规划法》对城市规划编制和实施的要求;
建立覆盖城乡的用地分类标准, 便于城乡规划的统一管理。落实国家土地严格管理控制的政策, 把各类开发区、园区等纳入规划统一管理。
2.2 适应城乡一体化发展的要求, 满足新城镇规划的需求;
对于农村出现的新的经营模式如:农家乐、设施农业以及新出现的“准城市型功能”———风景区旅游度假、生态疗养等纳入规划用地管理。对于近些年来出现的生产服务、经营型科研等新型商务形式;大型交通枢纽、物流园区等在规划上得到落实。
2.3 适应政府职能的转变, 保障政府的主要职能———公共利益和公共安全基本职能在规划上得到落实。
把政府必须控制的保障性用房、教育、医疗、大型文化设施等单独并列, 保证留有足够的用地和空间。要与公共财政投资的项目做到衔接。对于涉及城市安全的防洪排涝设施、消防设施、抗震设施等在规划上得到落实。
2.4 分清国有土地和集体所有土地的区别;
即政府行为与市场行为的区别。
2.5 强化土地利用总体规划与城乡规划的有机衔接。
2.6 体现因地制宜分类指导, 以强化规划的可实施性。
我国的疆域辽阔, 必须分别不同情况区别对待。
2.7 做好与其他法规和技术规范的衔接。
主要有:土地管理和土地利用相关规范、历史文化名城名镇名村保护条例及相关规范、居住区设计规范、风景名胜区规划规范、城市公共设施规划规范、城市道路交通规划设计规范、城市绿地分类标准、城市绿地规划建设标准、国家园林城市标准等。
3 城市和镇强制性内容的体现
新规范中对城市强制性内容进行了强化和控制。主要有:
3.1 明确了对城镇区域规划中必须控制的内容
主要是明确了在规划区内必须控制的开发区域, 即空间管制的区域。主要有:风景名胜区;湿地和水源保护区、水土保护区等生态敏感区;基本农田保护区;地下矿产资源分布地区等。注意规范规定的强制性内容是保护和控制的区域, 不能做出行政许可行为。
3.2 明确城镇建设用地范围内控制
按照规划法的规定, 在本期规划期限的建设用地范围内, 规划部门不得做出行政许可。规范中根据建设用地评价结果, 提出用地的限制性规定及各类用地的布局。为行政许可等规划管理行为提供了依据。
3.3 基础实施和公共服务设施配置
与“黄线”相衔接, 主要按照规范控制城市道路走向、市政工程和公用事业的用地位置。城市基础设施建设涉及城市系统的运转, 其建设用地必须保证。
3.4 自然保护和历史文化遗产
主要与“绿线”和“紫线”控制相衔接, 根据规范要求, 规定核心保护区、建筑协调区等特定区域。
3.5 综合防灾规划
主要与“蓝线”和“黄线”等相衔接。它是城市安全的规划保证。
城市旅游用地 篇2
1.1适用范围：
1.1.1本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规 划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。
1.1.2县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇与城市一并作为本标准适用对象，加强空间拓展和投资建设的引导与控制。
解读：
（1）由于“县人民政府所在地镇”的管理体制不同于一般镇，城镇建设目标与标准也与一般镇有所区别，其规划与建设应按照城市标准执行；
（2）“其它具备条件的镇”指人口规模、经济发展水平已达到设市标准，但管理体制仍保留镇的行政建制的镇。
浅谈城市工业企业用地调查 篇3
关键词：工业企业用地；土地集约利用；低效产业用地
1 调查区基本情况
调查区位于该市的经济开发区内，总面积约为300平方公里。区域内建设了装备制造产业园、光伏产业园等专业园区，拥有各类企业3000余家，其中外资企业151家。区域范围内工业企业用地存在不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃等情况。
2 调查对象和内容
2.1 调查对象。此次工业用地调查是对开发区内所有存在的工业用地进行的一次普查。既包含已取得合法用地手续、正在利用的用地，也包含尚未取得合法用地手续，目前正在生产经营的用地。具体包括国有工业用地、集体工业用地等。
2.2 调查单元和内容
2.2.1调查单元。工业用地调查单元为地块，具体按以下方式确定： （1）根据地籍图、土地登记数据库，按宗地界线确定地块； （2）根据供地数据库，按供地的红线图范围确定地块；（3） 用地单位的实际用地范围与宗地图范围或供地红线图范围不一致，或属于历史遗留问题的，根据高分影像图，结合实地核查，按实际用地范围确定地块。
2.2.2调查内容。工业用地调查内容包括： （1） 土地批准和使用情况。主要包括土地座落、土地性质、用地行为发生时间、用地批准文号、批准用途、实际用途、批准面积、实际用地面积、已建成面积、建筑基底面积、建筑面积等。 （2） 企业基本情况。主要包括企业名称、统一社会信用代码、工商登记证号、组织机构代码、税务登记证号、注册地址、所属开发区、企业性质、行业类别、行业代码、是否规模以上企业、是否高新技術企业等。 （3） 企业生产经营情况。主要包括企业营业收入等。 （4）企业上缴税费情况。主要包括上缴税金总额和其他规费。 （5）企业用工情况。主要包括企业从业人员、参保人员等。
3 已有资料调查及利用分析
（1）第一次地理国情普查DOM数据，地面分辨率为0.3米，作为编制调查工作底图的影像资料。
（2）第二次土地调查宗地权属界线及属性信息，该资料与第一次地理国情普查DOM数据叠加，用于编制调查工作底图。
（3）第二次土地调查乡镇境界资料，该资料作为确定经济开发区范围的依据。
（4）基础测绘数据成果，该资料与第一次地理国情普查DOM数据叠加，作为工业企业单位用地内部建筑面积调查的参考资料。
4调查技术路线与方法
4.1已有资料数据预处理。（1）数据提取。将第二次土地调查数据库中宗地属性信息表，按照地类编码进行排序，筛选出061、062、063的宗地，并在第二次土地调查数据提取出上述宗地的范围线及属性信息。从该市基础测绘数据成果中，提取出上述宗地范围内的建筑物范围线、层数、单位名称、院落围墙及栅栏。（2）数据坐标系转换。利用覆盖调查区域的四等以上GPS控制点建立2000国家大地坐标系与1980西安坐标系之间的转换参数，采用ArcGIS软件，将第一次地理国情普查DOM成果坐标系转换为1980西安坐标系。（3）编制宗地信息表。将筛选出的宗地信息表进行排序、删减整理，保留宗地号、权利人名称、批准用途、批准面积（发证面积），形成用于本次调查的宗地信息表。其中批准用途、批准面积（发证面积）需国土局业务部门补充完善。
4.2工业企业单位用地范围及内部建筑物采集。（1）工业企业单位实际用地范围采集。参照第二次土地调查宗地权属界线，根据单位院落的围墙、栅栏等地物，在遥感影像上采集工业企业单位用地的实际范围，提供外业调查核实。（2）内部建筑物更新采集。将从该市基础测绘数据更新维护成果中提取的宗地内部建筑物范围线与遥感影像叠加，对各宗地内部的建筑物进行更新采集。
4.3编制调查工作底图。将预处理后的已有资料数据与遥感影像进行叠加，编制调查工作底图。调查工作底图可采用1：5000分幅的纸图或PDA调查方式。调查工作底图内容包括：遥感影像、调查区范围线、工业企业单位实际用地范围线、建筑物范围线及层数、权利人名称、土地用途等。
4.4工业企业单位用地现状调查。根据工作底图和调查表，开展外业核查，包括问题图形核查、企业位置核实、属性补充调查、属性核查、现场拍照等，必要时盖章确认。（1）问题图形检查：重点核查两类，一是用地单位的实际用地范围与宗地图范围或供地红线图范围不一致的问题图形；二是属于历史遗留问题的用地；（2）企业位置核实：主要是核对企业实际位置与相关部门提供信息中的位置一致性；（3）属性核查：一是已有企业信息属性核查；二是信息不完全的进行属性补充调查；（4）现场拍照：需包含一张有企业名称的照片。
4.5调查结果整理建库。4.5.1调查资料整理。（1）按照图形和表格一一对应的要求，比对外业调查（校核）表与工作底图；（2）按照地块预编号建立目录，将地块照片和相关扫描件等拷贝到相应目录；（3）根据地块照片和相关扫描件，进一步核查调查表中相关信息，如企业名称、建筑面积、组织机构代码、工商登记证号、税务登记证号等。4.5.2数据入库。（1）将补绘的宗地草图转绘至工业用地图层，确保补绘宗地与相邻地块拓扑关系正确；（2）根据工业用地利用现状成果数据库标准，将调查信息录入或导入数据库。
结束语：充分结合现有资料，对该市开发区内所有工业企业用地现状进行了摸底调查，揭示该市开发区建设用地节约集约利用情况，推进供给侧结构性改革，创新完善土地利用管理机制，进一步优化城市空间布局，盘活存量低效用地，推动产业结构升级，切实提高土地资源要素配置效率和产出效益。
参考文献
[1]张建， 徐晖. 北京中心镇工业用地规划的调查和反思[J]. 小城镇建设， 2005（12）：54-56.
[2]苗华楠， 张磊. 经济新常态下的工业用地空间资源整合初探——基于宁波现状工业用地调查[C]// 2015中国城市规划年会. 2015.
城市旅游用地 篇4
在工业化、城镇化的加速推动下, 中国的经济发展进入了高速发展的时期。截至2010年底, 中国城镇化率已达到47.7%。经济社会的快速发展, 产业结构的优化升级, 给城市土地造成了巨大的压力, 城市规模在经济增速刺激下不断扩张, 建设用地需求尤为凸出, 土地供需矛盾日益尖锐, 实现以较少的土地资源消耗保障支撑更大规模的经济增长, 获得较高的土地利用效益, 成为学者们共同关注的焦点问题。林燕华等人分析了中国城市用地增长弹性系数和城市用地扩展幂指数规律[1], 吴志伟等利用GIS技术, 对土地利用效益影响因子的空间分异特征进行识别和分析[2];王筱明, 郑新奇以二、三产业产值与城市建成区面积之比作为衡量城市用地效益的指标, 分析了济南市建成区用地规模与用地效益的关系及城市扩张的合理性[3];王立波等人结合GIS和RS技术, 在ArcGIS平台中构建GIS-CA模型, 对营口市城市用地扩展进行了模拟和预测[4]。李丹、张文秀等人则运用模糊评价法, 秩相关系数法和协调度分析法, 综合评价了山东半岛城市群城市用地效益[5], 等等。
2007年12月国家批复长株潭城市群为“两型社会”试验区以来, 研究该区域城市扩张下的用地效益显得尤为迫切, 既可为长株潭城市群集约利用土地提供依据, 又能给政府相关部门制定相关政策提供一定的参考。
一、研究区域概况
长株潭城市群位于湖南省中东部, 包括长沙、株洲和湘潭三市, 是湖南省经济发展的核心增长极。三市沿湘江呈“品”字型分布, 两两相距不足40公里, 结构紧凑, 总面积2.8万平方公里。其中长沙市辖长沙城区 (芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区和望城区) 及长沙县、宁乡县、浏阳市, 共六区三县 (市) 。2010年长沙市城区面积959Km2, 全市年末总人口652.4万人[6]。
株洲市位于湖南省东部偏北, 湘江下游。由4个市辖城区 (芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区) 和云龙示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县和炎陵县组成。2010年株洲市城区面积535Km2, 全市年末总人口390.27万人[6]。
湘潭市位于湖南省中部偏东, 湘江下游。现辖岳塘、雨湖两个城区和湘乡市, 湘潭县和韶山县。2010年湘潭市城区面积658Km2, 全市年末总人口288.98万人[6]。
二、长株潭城市群人口情况
根据本文实际情况, 以建成区内的人口数来表征长株潭城市群的人口变化情况 (如表1所示) 。
(万人)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
三、长株潭城市群用地增长情况
自2006—2010五年间, 长株潭城市群的建成区面积逐年扩大, 特别是自2007年12月“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 2008年长沙市建成区面积比上年增长34%, 株洲市2009年建成区面积比上年增长16.6%, 而湘潭市建成区面积增幅不大 (如表2所示) 。
(平方公里)
资料来源:《中国城市统计年鉴》 (2007—2011) 。
四、长株潭城市群用地增长弹性系数分析
(一) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数
国内一些学者经常用城市用地增长弹性系数来分析用地的变化趋势, 据中国城市规划设计院对中国历年城市化过程的分析, 此系数为1.12较合适。1990年以来, 城市人均用地已有较大幅度增加, 但该指标仍然符合中国国情, 可以作为评价城市用地扩展状况的依据之一。当K (城市用地增长弹性系数) 大于1.12时, 城市用地规模扩展过快;当K小于1.12时, 城市用地规模扩展不足;当K=1.12时, 城市用地规模扩展较为合理[1]。
其中, K为城市用地增长弹性系数, A为城市建成区面积;P为建成区内年末总人口数。
依据表1和表2的数据, 以2002年为基期, 可以计算出长株潭城市群2006—2010年间的城市用地增长弹性系数 (如表3所示) 。
(二) 长株潭城市群2006—2010年用地增长弹性系数分析
从表4中可知, 长株潭城市群自2006—2010年间, 除湘潭市2007—2008年以外, 三市出现了不同程度地用地增长过快, 已经呈现出“摊大饼”状的外延式扩张。究其原因有以下几个方面:第一, 长沙市作为湖南省的政治、经济、文化中心, 其城市发展速度已经对有限的土地资源发起了严峻的挑战, 尤其是自“两型社会”综合改革配套试验区获批以来, 长沙市作为长株潭城市群的领头羊, 二、三产业的蓬勃发展需要更多的土地作为支撑;第二, 由于长株潭城市群城镇化进程加快, 长沙市的人居环境得以较大幅度的改善, 城市的土地承载力和吸纳人口能力提高, 使得人口向长沙市聚集;第三, 由于2010年株洲市建城区人口比上年明显减少, 而建成区面积平稳增长, 使得计算出的用地增长弹性系数远远超过合理值。
五、长株潭城市群土地利用效益分析
研究一个城市或区域的用地效益, 通常以土地利用效益 (LU) 作为衡量指标[7]。忽略城市内部不同地块的差异, 采用均质化的方法, 以单位面积土地上的经济产出来度量。
其中:GDP代表该城市市辖区的地区生产总值 (单位:万元) , SL代表该城市建成区面积 (单位:平方公里) , LU代表土地利用效益 (单位:万元/平方公里) 。
根据长株潭城市群2006—2010年市辖区的地区生产总值和建城区面积, 利用公式2, 可计算得到长株潭城市群2006—2010年的土地利用效益 (如表4所示) 。
(万元/平方公里)
从P260表4可以看出, 长沙市土地利用效益始终排在首位, 株洲市和湘潭市列其后。2006—2010年五年间, 除株洲市2009年的土地利用效益出现小幅下滑, 长沙市和湘潭市土地利用效益呈现逐年增长态势。
(一) 长沙市土地利用效益分析
长沙市土地利用效益随建城区面积增加而增加, 是以城市规模的扩张来获得较高土地利用效益的。结合长沙市用地增长弹性系数来看, 城市规模扩张的速度快于城市人口的增长速度, 所以, 长沙市的土地节约集约利用水平还不高, 依旧是以外延式扩张为主的土地利用模式。
(二) 株洲市土地利用效益分析
株洲市土地利用效益在2006—2008年是随增加而增加, 但2009年株洲市建成区面积扩张到105平方公里, 人口比上年增长近20万人, 土地利用效益比上年有小幅下滑, 原因在于这期间土地利用方式过于粗放, 土地有效产出减少所致。总的来看, 株洲市的土地集约水平仍然比较低。
(三) 湘潭市土地利用效益分析
2006—2010年五年间, 湘潭市的建成区面积增长较为平和缓慢, 结合用地弹性系数来看, 湘潭市除2007年和2008年用地扩张不足外, 2009—2010年扩张较平稳, 其土地利用效益仍呈现逐年增长的势头。可以看出, 以工业为主的二产业产值在湘潭市土地利用效益中的贡献程度是最大的。
结论
根据长株潭城市群用地增长弹性系数得出, 长株潭城市群的用地扩张过快, 2008—2010年, 长沙市用地增长弹性系数远高于合理值1.12, 2006—2008年, 株洲市用地增长弹性系数高于4, 甚至于2010年达到7.15。2006年湘潭市用地增长弹性系数达到4.87。这些数据都说明, 近五年来, 长株潭城市群建设用地浪费现象非常严重, 集约程度还很低, 土地利用效益差。一方面, 由于各行业扩大建设规模, 不断地向城市外围扩张土地;另一方面, 由于新上建设项目多, 开发程度不够, 或投入资金不足造成项目搁置, 土地利用效率低, 导致单位土地面积产出严重不足。因此, 长株潭城市群用地增长过快, 用地集约程度较低, 造成了土地利用效益低, 所以, 面对有限的土地资源, 土地粗放利用已经给长株潭城市群城镇化进程敲响了警钟, 节约集约利用每一寸土地, 刻不容缓。
摘要：通过分析长株潭城市群近五年来城市用地增长弹性系数以及土地利用效益的变化情况, 发现在人口不断增长, 用地规模日益扩张的背景下, 城市群的用地增长速度不一, 并且用地扩展过快, 用地效益偏低。城市用地规模过小或过大, 均不能实现土地利用效益的最大化, 因此, 在现有的规模上集约利用土地, 充分挖掘土地利用潜力, 提高综合土地利用效益是必须解决的问题。
关键词：城市用地扩展,用地增长弹性系数,效益,长株潭城市群
参考文献
[1]林燕华, 毛良祥.中国城市用地扩展与土地集约利用[J].国土与自然资源研究, 2008, (3) :27-29.
[2]吴志伟, 胡远满, 陈文波.基于GIS技术的土地利用效益评价研究[J].水土保持研究, 2011, (2) :75-79.
[3]王筱明, 郑新奇.基于效益分析的济南市城市合理用地规模研究[J].中国人口.资源与环境, 2010, (6) :160-164.
[4]王立波, 吴凡, 等.营口城市用地扩展模拟预测研究[J].东北师范大学学报:自然科学版, 2012, (2) :132-137.
[5]李丹, 张文秀, 等.山东半岛城市群城市用地综合效益分析[J].国土与自然资源研究, 2010, (2) :24-25.
[6]国家统计局城市社会经济调查司.中国城市统计年鉴[K].北京:中国统计出版社, 2011.
城市分批次建设用地上报审批流程 篇5
一、办理步骤：
1、向市行政服务中心国土资源局窗口递交书面用地申请。
2、由分管领导签字后窗口转市国土资源局规划科进行规划审查。
3、市国土局组织土地勘测规划院、征地服务中心、当地国土所、申请用地单位、被征地村组现场勘测定界，测绘成勘测定界图（附勘测定界技术报告书）。
4、向国土局耕保科提交其他材料。
5、由国土局征地服务中心拟定征收方案、与被征地村组签订补偿协议、完善征地材料后逐级上报市（地）、省审批。
二、组织材料：
1、用地单位申请书及申请表（带项目需要）
2、乡镇统计部门出具的被征占土地村组土地总面积、耕地总面积、农业人口和劳动力数量等情况的证明
3、发展改革部门项目用地立项批复（核准或备案）文件（带项目需要）
4、建设用地规划许可证及平面布置图（带项目需要）
5、市建设局关于土地开发利用方案和土地开发利用条件的意见（不带项目需要）
6、涉及文物、规划、林业、水利、消防等部门的，需附具相关部门审查意见（带项目需要）
7、荆门市劳动和社会保障局对被征地农民社会保障说明材料的审核意见
○1国土局向市政府报送被征地农民社会保障实施方案；
○2市政府以文件形式印发该方案，并以函告形式提请荆门劳保部门审核； ③联系我市劳保部门持市政府文件到荆门劳保部门办理审核意见。
8、遇有行政区域调整或合并、村改居等情况的，需提交县（市）人民政府或民政部门关于行政区域调整或合并、村改居等的批准文件（复印件加盖原发文单位公章）
中国旅游用地改革的“桂林模式” 篇6
短短3年来，得益于试点新政，桂林市旅游实现了“换挡提速”：全市新引进旅游项目160个，目前已成功落地26个。促进2015年桂林全市接待游客达到4 469.95万人次，同比增长15.47%；实现旅游总收入517.33亿元，同比增长23.09%。桂林市以前所未有的开拓精神，初步探索出中国旅游产业用地改革的“桂林模式”。
1 实行分类管理 为项目落地解难题
进入夏季，位于灵川县大圩镇的逍遥湖景区内，随处可见古木参天、飞瀑流泉，景致美不胜收，游客纷至沓来。
“整个逍遥湖景区占地200 hm2，按照以往的传统政策，旅游项目用地不分类别，全部按照建设用地报批或者征地，景区开发只能纸上谈兵。”桂林漓江逍遥湖旅游开发有限公司总经理周新华感慨万端。
记者了解到，桂林旅游用地改革中有这样一条政策：旅游景区中未改变农用地、未利用地用途和功能，未固化地面，未破坏耕作层的生态景观用地，可按实际地类管理，不办理农用地转用手续。
正因为有了这条新政，让原本不可能建成的漓江逍遥湖景区于2014年成功落户：186.66 hm2保留自然生态景观，仅有13.33 hm2用来建设停车场、酒店等设施。
这是桂林市探索旅游产业项目用地分类管理、分类供应机制的一个缩影。
桂林市一位领导在接受记者采访时谈道，桂林山水甲天下，作为国际旅游名城，桂林旅游业已到了转型升级的关键节点。“但受制于旅游产业用地通通归类为建设用地的旧框架，导致旅游项目投资高、落地难，对旅游业的长足发展造成不利。”
2013年6月，《桂林旅游产业用地改革试点总体方案》获国土资源部批复同意。试点期限从2013-2018年。
桂林市经过多轮实地调研和广泛征求意见，组织起草了《桂林旅游产业用地改革试点若干政策（试行）》，形成了31条针对性政策措施，并于2014年6月颁布试行，建立起符合桂林旅游产业发展特点和要求的科学化、差别化、精细化、生态化的土地利用和管理制度。
桂林市国土资源局旅游产业用地改革试点办公室主任廖官红说：“‘31条’是桂林旅游产业用地改革的核心成果，明确了旅游产业用地分类管理政策，为建立符合旅游产业发展特点和要求的用地管理制度奠定了基础。”
分类管理，破解了旅游项目落地瓶颈，一大批旅游项目纷纷上马开工，有的落地生根。
蓝溪谷国家养生度假区、龙脊梯田景区等4个项目享受单列指标；逍遥楼重建项目主体工程全部完工；桂林正阳路东西巷正式建成；靖江王府“拆围透墙”取得阶段性成效；今年5月20日，投资160亿元、广西水平最高的世界级文化旅游项目-桂林万达文化旅游城如期开工。
据统计，新政实施以来，全市新引进旅游项目160个，目前已成功落地26个，有10个项目正式开门纳客。
2 开发低效用地，为旅游用地拓空间
旅游开发需要用地，项目建设需要土地。
桂林市《2014-2018年统筹推进重大旅游建设项目清单（第一批）》涉及的120个旅游项目，需投资2 734.49亿元，需用地54 357 hm2。
而落实最严格的耕地保护和节约集约用地制度，又是我国的一项基本国策。
如何破解“两难”，桂林市把试点的触角伸向城镇低效用地再开发利用，为旅游产业用地扩展空间。
2014年，桂林市出台了《城镇低效用地再开发利用暂行办法》和《实施细则》，为城镇低效用地再开发工作提供政策依据。同时将布局散乱、利用粗放、用途不合理的旧城镇、旧厂房和旧村庄共743个地块纳入再开发利用范围。
桂林市政府明文规定，在2016年以前，市中心城区除交通、能源、水利等基础设施、工业和民生项目用地外，其他用地原则上不安排新增建设用地指标，尽量通过低效用地再开发利用的方式解决。
位于桂林市崇信路3号的地块原是住建预制厂，面积3.24万m2，容积率仅为0.17，且闲置多年。桂林市国土资源局对其重新规划改造，引进新业主建设住宅小区，使建筑容积率提高到2.5以上，土地用途由工业用地变为居住用地。
位于叠彩区北辰路88号的富庆房地产开发公司仓库，面积8 578.2 m2，容积率仅为0.05，长期作临时停车场使用。经重新规划改造，引进新业主建设商场及酒店，土地用途由工业用地变为商业用地，容积率提高到3.6以上。
桂林市原电焊条厂、桂林市崇信路4号、桂林桂冶实业有限公司等地块，也在密锣紧鼓再开发当中。
桂林市国土资源局负责人告诉记者，通过调查，桂林掌握了全市低效用地的“家底”：全市城镇低效用地总规模为3 654.84 hm2，改造预计可给全市带来1 522.57亿元的经济收益。
这位负责人还谈道，为鼓励桂林市的试点工作，促进低效用地再开发利用，自治区国土资源厅专项安排给桂林100 hm2的旅游单列指标。通过这100 hm2建设用地的带动，可使总用地面积约3 450 hm2旅游项目得以实施，带动固定资产投资额度117亿元。
3鼓励多元投入，让农民享改革红利
实行分类管理，不改变权属和用途的土地可以使用，那么土地被利用了的农民怎么办？
过去，旅游开发多为政府投入、政府管理，农民的土地被征收，而获得的实惠并不多，用地补偿基本都是“一次过”。
桂林市国土资源局相关人士介绍，“这项改革试点，其目的绝不仅仅是为了解决旅游产业用地难，而是要摸索一条既为山水增色，又要考虑生态保护和粮食安全，更要让景区农民共享改革红利的多赢之路。”
为了让更多景区农民受益，“31条”提出桂林旅游产业用地改革试点工作以农民“不失地、不失业、不失居”为原则，在符合相关规划和政策要求的前提下，鼓励农村集体经济组织将集体农用地、未利用地以作价入股、合作联营或租赁等方式参与旅游开发，使农民真正成为旅游的主体。
总投资8亿元的桂林蓝溪谷国家养生度假区，项目用地范围约666.66 hm2。根据“31条”，只需征收转用13.33 hm2土地，剩余653.33 hm2山林土地，村民以集体土地占股5%入股，以流转形式给项目业主使用。业主在不改变土地权属、土地用途的前提下，将这些山林土地“变成”生态景观用地，村集体每年不但能获得5万元的租金收入，而且不少农民实现了家门口就业。
而地处阳朔县遇龙河畔附近的矮山门村，更是受益匪浅。2014年5月，矮门山村农家乐合作社正式挂牌成立，成为阳朔第一家旅游型的农民合作社，他们利用集体土地和家庭住房参与旅游开发。2年多来，合作社乡村旅游年营业收入超过百万元。富裕起来的矮门山新建了集文化、体育为一体的村级公共活动场所，群众安居乐业，村容村貌焕然一新，前来游览消费的旅客络绎不绝。农妇夏春燕感慨地说：“相比前几年到广东打工，钱挣得更多了，也更轻松了。”
像这样分享旅游用地改革红利的例子，如今在桂林比比皆是。灵川县天上海洋生态景区采取门票分成模式，每年从景区门票收入中提取10%作为村民分红；桂林漓江逍遥湖景区不仅改善了景区内村民的道路、饮水等基础设施，还解决了农民就近就业等问题，公司128名员工，70%来自茯荔村。
据桂林市国土资源局局长谢小明介绍，目前桂林市旅游用地改革试点政策已在全区20个旅游名县创建县中推广运用。
城市建设用地浅谈 篇7
关键词：城市,建设用地
我国现行的城镇建设用地使用权制度,是计划经济体制时期实行的以无偿、无期为特征的行政划拨土地使用制的产物。我国计划经济体制时期实行的行政划拨土地使用制虽然解决了土地私有制造成的土地私人垄断问题,实现了人们理想中的土地公正分配,但它同时又产生了一个让人始料不及的问题,这就是:否定了土地的商品属性,使社会主义国家手中掌握的土地无法实现其应有的经济效益。
在无偿、无期的行政划拨使用制下,由于土地不能进入市场流通,并未能如革命导师们所指示的那样使国家政权机关获得城市土地的级差地租利益,使我国城市土地与农村土地一样长期处于低效益甚至无效益的状态。
如果从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行之日(1990年5月19日)算起,我国现行城市建设用地使用权制度已实施了20多年。从该制度实施的客观效果上看,我们可以作出这样的评价:一方面,它开放和激活了我国城市土地市场,造就了我国十分可观的城市房地产业,同时给政府带来了极大的级差地租利益,促进了我国城市建设和交通运输等基础设施建设的快速增长;但是,这一制度之实施在取得重大积极效果的同时,也带来了人们始料不及的但又不能不正视的一系列消极后果。这些消极后果主要有:诱发了地方政府的圈地风,导致大量良田沃土被征收、征用,对我国经济的持续发展产生了不利影响;土地利益分配失衡,引发了失去土地的郊区农民和住房被强制拆迁的城市居民与政府间的尖锐的土地利益冲突,更潜伏着城市居民、工商业者与政府间的更大的土地利益冲突;土地使用权出让成了官商勾结、腐败政府官员的一个可怕温床。
我国城市土地使用权制度改革所针对的是计划经济体制时期实行的虽然公平但毫无效益的行政无偿划拨制度,效益自然成为改革追求的目标,从而导致人们对效益的热情追求,以至忘记了对公平的兼顾,甚至忘记了社会主义全民所有制的性质,也就谈不上对改革可能产生的消极后果的预见和预防。无论在立法指导思想上,或者在制度设计上,都还存在着诸多不符合“三个代表”、“以民为本”要求的问题,在制定我国物权法时必须认真研究解决,加以克服,使我国城市建设用地使用权制度能够进一步完善。
一、关于立法指导思想问题
立法指导思想涉及法律之价值取向和本位选择两个问题。笔者认为,我国现行有关建设用地使用权的立法,无论在价值取向上或本位选择上,都还存在一定问题。这些问题归结起来,主要是:
1、在对旧的以无偿、无期为特征的行政划拨土地使用制进行改革时,忘记了社会主义全民所有制的精神,没有正确理解以社会主义全民所有制为基础的国家所有权的性质及其真正内涵。马克思主义所设想的全民所有制,指的是全体人民共同所有,全民财产在经济上属于全体人民,国家仅处于代表全民行使财产所有权的地位。这决定了以社会主义全民所有制为基础的建设用地使用权制度的根本价值取向只能是全体人民的利益,包括作为全民一份子的个体(每一个人)享有一片阳光、占有一块土地的利益,而不能是政府片面追求高额级差地租的利益。
2、没有反映出我党“三个代表”蕴涵的“以民为本”的思想精髓,片面强调甚至完全站在了政府追求高额级差地租利益的立场上,漠视了对土地使用者利益的维护。在本世纪之初,我党明确提出了“三个代表”的指导思想。接着,围绕“三个代表”,我们不仅在第一逻辑层面上提出了“立党为公、执政为民”,而且在第二逻辑层面上又提出了“行政为民、司法为民、检察为民”,但是迄今为止就是没有人提“立法为民”。笔者认为,在法制社会,如果不提“立法为民”,那么“行政为民、司法为民、检察为民”便只能是一句空话。如何使我国建设用地使用权制度由现在的片面追求级差地租利益的政府本位转向优先确认和保护人民“享有一片天空和占有一块土地”的民本位,笔者以为一个重要问题就是要为我国市民和城镇工商业者之生存和发展规定永久性的建设用地使用权,使他们在享有永久性的房屋所有权的同时,能够同时享有永久性的基地使用权,以期其基地使用权在时间效力上与房屋所有权保持一致。
二、关于城市建设用地使用权之设定方式问题
我国在法律传统上属大陆法系国家,但是让我们感到惊奇的是,我国其他方面的立法都紧随大陆法系国家的传统制度,唯独城镇建设用地使用权制度毫不犹豫地采纳了英国的土地批租制度(在我国改称土地使用权出让制度),全然抛开了大陆法系国家的以年租方式设定建筑用地使用权的地上权制度。不过,我国法律继受的这一特殊现象固然与中英土地所有权制度有些类似相关,但其最为主要的原因还是英国的土地批租制度契合了我国政府追求高额级差地租利益的欲望。
笔者认为,由法律直接规定其各自适用的范围好,因为这样做有利于发挥两种方式各自的长处。下面笔者将就两种方式各自的适用范围提出自己的看法和意见。以房屋销售为目的的房地产开发项目用地,包括居民小区开发用地、豪华别墅区开发用地、以销售为目的的写字楼用地,等等,仍应继续采用出让方式为房地产商设定建设用地使用权,交房地产商去开发、利用。
城市旅游用地 篇8
1.1 地理位置:
平谷区地处北纬40°0征地1′44″~40°22′39″、东经116°55′20″~117°24′09″之间, 位于北京市东北部, 距北京市区70km, 属北京市远郊区 (县) , 于2002年4月撤县设区而成。境域东西长35.5m, 南北宽30.5km, 总面积1075km2, 平谷区西北与北京市密云县、西与顺义区接壤, 南与河北省三河市为邻, 东南与天津市蓟县、东北与河北省兴隆县毗连。
1.2 发展定位:
根据《北京市城市总体规划 (2004-2020年) 》对平谷新城及地区发展的定位是:北京东部发展带的重要节点, 京津发展走廊上的重要通道之一。平谷区要引导发展都市型工业和现代制造业, 以及物流、休闲度假等功能。同时还确定了平谷是北京市生态涵养发展区和水源保护区。
1.3 未来发展:
根据平谷区新城规划, 全区2004年城镇用地面积为2240hm2, 人均城镇建设用地面积为154m2/人, 高于国家规定上限水平 (120m2/人) 。按照《平谷新城规划 (2005-2020年) 》的制定, 2020年平谷区总人口将达到61.4万人, 非农业人口44.6万人, 农业人口16.8万人, 2020年平谷区城市建设用地面积51.8km2, 人均建设用地116m2 (参考) 。
2 基本数据
2.1 平谷区新城现状城镇建设用地结构:如表1。
2.2 1982-2004年平谷区人口:如表2。
3 平谷区2020年城市人口及用地规模预测
3.1 平谷区2020年城市人口预测
前提条件:将年份改成序数, 令1982年为0, 则1986年为4, 依次类推。可得表3。
根据表中数据可得各个散点图, 添加趋势线后根据其R2值分析可得非农业人口和农业人口R2值比较大, 因此根据农业人口和非农业人口预测平谷区2020年人口。 (如图1)
2020年即序数为38, 代入方程y=26433e^0.0738x, 可得2020年非农业人口为436598.2。 (见图2)
首先根据原始数据画散点图, 添加趋势线后R2值为0.9676, R2值偏低, 因此所得结果误差较大。而随着城市化的发展, 农业人口逐渐减少, 因此去掉前三个点, 再次画散点图, 添加趋势线可得R2值为0.9733, 较高, 所得结果误差不是很大。
2020年即序数为38, 代入方程y=-6495.6x+402028, 可得2020年农业人口为155195.2。
由农业人口和非农业人口加合即可得到总人口, 为591793.4。
注:资料来源于《平谷区新城规划 (2005-2020年) 》
注:添加趋势线时设置截距为26433 (1982年的非农业人口数) 。
3.2 平谷区2020年城市人口及用地规模预测 (见表4)
根据调查情况, 平谷区现状的人均城镇建设用地面积为154m2/人, 高于国家规定上限水平 (120m2/人) 。由于平谷区现在的人均城镇建设用地面积为154m2/人, 大大高于上限水平, 再根据现有城市的规划人均建设用地指标, 所以在2020年应争取减少到国家规定的上限水平。以120m2/人为2020年的人均建设用地指标, 乘以预测的2020年的非农业人口数, 可得2020年平谷区城市建设用地面积为52.4 km2。
根据平谷区新城现状城镇建设用地结构以及《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137-90) 中规划建设用地结构表 (表5) , 把2020年城市用地结构 (居住、工业、道路广场和绿地) 四大类主要用地占建设用地的比例分别定为29% (现状为28.44%) 、25% (现状为31.52%) 、8% (现状为5.22%) 、8% (现状为2.29%) 。根据此可算出居住、工业、道路广场和陆地建设面积分别为15.2 km2、13.1 km2、4.2km2、4.2 km2。
单位:人
资料来源:平谷区统计年鉴
注:该趋势线是在原数据的基础上去掉前三个递增的点所得。
摘要：城市规模预测是土地利用总体规划评价中的一个重要环节。以北京市平谷区为例, 通过对平谷区新城现状城镇建设用地结构、1982-2004年平谷区人口的基础数据的分析, 预测出平谷区2020年城市人口及用地规模。
浅析城市工业用地的污染治理 篇9
1 关于工业污染问题的理论分析
1.1 市场失灵
新古典经济学认为, 在激烈的市场竞争的条件下, 社会边际成本和边际私人成本等于边际收益, 社会和私人边际收入相同的情况下, 可以实现帕累托最优的资源分配。当理想的市场条件很好的完善, 市场将失败。市场失灵是供给和需求的结果正常的市场力量无法生成最优的资源分配。环境资源, 社会成本不能确定价格信号。因此, 社会边际成本和边际收益等于确定难以实现资源的优化配置。
1.2 外部性和庇古税
环境污染问题中的市场失灵是外部性的负面因素引起的。在庇古看来, 外部性就是一种商品的生产会使商品生产者和消费者以外的第三者, 受到无补偿的损失。生产的负的外部不经济是由于厂商实现利润最大化根据的条件是, 边际私人成本等于边际私人收益, 不考虑生产中给他人带来污染损害引起的外部边际成本, 从而厂商实现目标产量时边际私人成本和边际私人收益小于边际社会成本, 生产的产品过多, 带来过重的污染。庇古认为政府可以通过对造成污染的生产者征收庇古税, 增加其生产的私人边际成本, 使其产量达到符合边际社会收益和边际社会成本相等的产量点。
1.3 政府失灵
政府失灵是指政府的活动或干预措施缺乏效率, 或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。在环境经济学中, 政府失灵是指在执行社会、经济政策中, 使生产者的生产成本低于生产要素的成本, 导致生产要素 (其中也包括空气、水和生物等环境要素) 的无效率使用和过度使用, 引起自然资源退化和环境损害。政府应该制定政策和通过公共机构的执行力来纠正和制止环境污染问题, 但公共选择理论认为, 由于种种原因, 如“基于经济人假设”和即使现实社会中存在着某种意义上的公共利益, 而现有的公共决策机制却因其自身的内在缺陷而难以达到实现这种利益的目的。
1.4 制度原因
制度经济学家认为系统不仅包括书面的法律和政策, 还包括人们的意识形态, 海关和其他不成文的制度。系统影响的情况和资源分配, 系统提供了激励和约束机制, 系统给人们的交易标准。根据制度经济学的观点, 这是因为制度设计的不合理, 制度建设存在缺陷和比较滞后从而导致环境保护机制不完善, 监管能力较弱, 导致在现实生活中污染治理。
2 国家法律规章科学的参与
目前在相关的法律制度上, 国家还存在着不少缺陷, 从而导致政府在这一方面的管理上还不到位, 甚至是缺位了很久。表现是:第一, 各级环保机构的经费来源均来自于制度上的设计。其中环保部门的行政费用就是来源与向企业收集的排污费。其实可以说这一种设计只会给相关的环保部门带来副作用, 因此, 当一个地区的污染减少了, 那么就意味着环境部门所征收的排污费也就随之减少了, 然后从环保部门的角度而言, 对企业排污不加以干涉就能获取更多更高的利益收入, 所以理性选择是环对境污染姑息不理。另外, 从法律体系上的角度来说, 我国还没有彻底的完善有效的法律制度, 而且我国也还没有对污染治理和惩罚机制形成有效的机制。
目前许多现有的法规条例, 一方面缺少实施的细节和相关法律的支持, 另一方面则缺少相关的操作性。例如, 尽管在上个世纪末中国就有了破坏环境罪, 但到目前为止, 也只有三个案件被依法追究相关的刑事责任。依据国家统计局的数据, 我国每年违反环境案件的就能达到20000多起。但是奇怪的是, 为什么会对环境违法定罪案件少之又少呢?其实除了地方保护主义的因素, 是因为关于环境破坏犯罪的司法解释迟迟没有发布也是一个重要的原因。因为缺乏司法解释, 这是很难定罪和量刑的又一大原因。然而, 非政府环境保护组织和新闻舆论的监督和监督约束机制不足, 缺乏外部监督的政府在环保、政府未能补偿。在西方社会, 民间的环境保护组织对环境保护起着至关重要的作用。目前, 中国政府根据某些考虑, 一般不支持非政府环境保护组织的活动。首先, 中国目前的规定《社会团体登记管理条例》民间组织“应该同意”业务主管单位审查可以在民政部门登记注册。也就是说, 协会的建立在你发现自己前要找一个“婆婆”, 因为社区从事非营利性活动, 不会带来收益, 并且还有法律风险, 自然没人愿意做她的“母亲”, 这使得民间组织的发展陷入了困境。其次, 发达国家相对成熟的市场经济, 政府会资助非政府组织。而在中国由于缺乏必要的财政和税收政策支持公益, 公益捐赠意识, 环保公益事业的成本使得中国环保民间组织的生存和发展主题是尤其突出。环境非政府组织在中国没有固定的资金来源的达到了76.1%。
在过去的一年里, 环境非政府组织筹集资金在50000元以下的仅达到的81.5%, 有22.5%基本难以筹集资金。由于缺乏资金, 非政府环境组织没有自己的办公空间达到了60%以上;96%的全职人员工资是中等收入以下, 全职员工基本上没有薪水有43.9%;72.5%的民间环保组织没有能力提供失业、养老、医疗和其他福利的员工。成本是支撑着我国环境保护组织生存以及发展的关键。最后, 还要重视参与政策制定和社会监督。
3 解决城市工业污染问题的建议
在目前阶段我们一定要以政府为领导核心, 认真做好环境的保护工作, 防止政府在这一方面上的失灵, 我们有必要对法律政策以及政治制度进行一定程度上的创新, 因此需要从下面三个方向进行借鉴。
3.1 逐步完善行政体制, 推进依法行政
首先, 应改革评定政府政绩的评价标准, 例如把环境治理方案列入官员政绩考核之内, 从而避免政府官员因为带着经济人的身份而增加环境压力。其次, 我们应该让环保部门脱离政府的管理, 成为一个独立的部门。使他们在治理环境的过程中可以完全不局限上级的指挥和影响, 从而保障治理的完整性和独立性。最后, 要分工明确, 实施责任到人的制度, 从而提高环保部门相关负责人的责任意识。
3.2 完善法律体系, 强化法律效力
要认真建立并贯切落实相关的法律法规。相关部门和相关的工作人员要根据这些规定认真执行, 并负起责任。从而使我国治理环境问题有法律保障。另外, 我们还需要逐步健全一系列法律制度的实施机制, 对造成污染的企业和个人, 相关行政组织负责人依据法律进行惩处;在经济上, 制定法律细则使民众向污染企业索赔有法可依。
4 结语
总而言之, 城市的良性发展才是城市发展的唯一正途, 如果牺牲了城市的优质的生存环境, 再强大的经济动力也得不到大众的认可。因此, 城市工业用地必须严格管理, 将污染源扼制在初始阶段。
摘要：随着城市的迅速发展, 城市工业用地的过度使用, 导致土地污染不断加重, 影响了城市形象, 这些问题日益受到人们的关注。为了城市的美好未来, 必须对其进行科学的治理。本文主要从关于工业污染问题的理论分析、国家法律规章科学的参与和解决城市工业污染问题的建议进行了分析。
关键词：城市,工业用地,建议,污染治理
参考文献
[1]赵沁娜.城市土地置换过程中土壤污染风险评价与风险管理研究[D].华东师范大学, 2006.
[2]李衡嵩.城市工业用地用途转换中的土地污染治理研究[D].华中师范大学, 2011.
[3]王丽娜, 李凤华, 罗清威, 宋丽.浅谈我国土地污染问题及防治对策探讨[A].中国环境科学学会.2013中国环境科学学会学术年会论文集 (第五卷) [C].中国环境科学学会, 2013:4.
长三角地区旅游用地利用分析 篇10
一、长三角地区旅游用地利用分析
(一) 长三角地区旅游用地特征
长江三角洲地区是我国经济社会发展和工业化、城市化、现代化水平最高的区域之一, 其旅游发展趋势和特征对我国旅游业的发展具有重要的先导、示范效应。随着长江三角洲旅游业的快速发展, 旅游用地的范围已不仅限于建设用地, 而且已延伸至农业用地, 甚至未利用地, 这与长江三角洲区域工业、商业、住宅等各种土地利用类型用地资源紧张的情况并存。因此, 长江三角洲区域旅游用地在土地利用规模、土地利用结构、土地供需结构、影响旅游用地的因素等方面呈现出新的特征。
1. 旅游用地规模日益增长
长三角区域经济的发展和人们生活水平的提高直接推动着旅游经济的发展, 旅游业从传统的观光游向休闲游、体验游转变, 旅游产品日益丰富, 度假型、休闲型、健康疗养型、商务会议型、专业交流/访问型以及都市旅游、乡村旅游、农业旅游、工业旅游等多种新型旅游产品层出不穷, 随之而来的就是旅游用地规模日益增长。同时, 随着拓展游、溶洞游等兴起, 未利用土地也成为旅游用地的新兴增长源。
2. 旅游用地利用结构复杂多样
长江三角洲旅游用地结构的复杂多样性主要体现在两个方面。第一, 从旅游用地的功能看, 旅游用地可以分为三大类:旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地。旅游服务用地包括游憩用地、旅游接待用地、旅游商业用地和休闲疗养用地。基础设施用地包括交通设施用地和基础设施用地。生产管理用地包括旅游管理用地、居住用地、旅游加工用地和旅游农副业用地等。故旅游景区 (点) 内部土地利用结构复杂多样。第二, 旅游需求类型的多样化, 带来旅游用地利用结构的复合性。从旅游用地的来源看, 根据《土地利用现状分类标准》 (GB/T 21010-2007) , 在耕地、园地、林地、草地、商服用地、公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地, 甚至交通运输用地、住宅用地以及其他未利用难利用土地中, 旅游用地都可能占有不同程度的比例。如杭州湾跨海大桥跨海大通道作用与观光旅游兼顾, 其中海上观光服务平台面积达10000平方米。
3. 旅游用地开发具有明显的外部性
旅游用地开发外部性效果明显, 合理的旅游开发可以提高旅游目的地的知名度、改善环境质量、恢复风俗民情等等, 其特点是社会收益远大于旅游开发者自身的个体收益。例如, 可以带动区域基础设施的改善, 诸如文体设施的完备性、道路交通的通达性、商业网点的繁华度等, 这不仅使旅游区受益, 同时也给这个区域带来益处。以上海世博会为例, 世博会所在地是上海市中心最后一块大型工业聚集地, 记录了浦江两岸传承百年之久的上海制造业的光荣历史。世博会的到来, 推动了该区域的城市改造和基础设施建设, 同时根据世博园区的规划, 公共活动中心、演艺中心、中国馆和主题馆等四大场馆将永久保留, 中国馆和主题馆今后将与会议中心组成国际会展中心, 使浦东区域公共设施建设进一步得到完善。但过度开发、规划不当等不合理的旅游开发可能导致旅游资源环境破坏, 这是旅游用地开发负外部性的表现。
4. 影响旅游用地供需的因素多样化
影响旅游用地供给与需求的因素包括旅游产品吸引的市场范围、投资收益周期、政府旅游发展战略驱动、郊区城市化进程、旅游业空间发展格局等因素的影响。
第一, 随着旅游市场逐渐细化, 游客对旅游产品的需求以及旅游产品所吸引的市场范围成为旅游用地供需数量的主要影响因素。与一般的商品供需不同, 旅游用地的需求是一种引致需求, 最终是通过对旅游产品的需求带动对旅游用地的需求。而游客对旅游产品的需求可以通过旅游产品的供给加以引导和创造, 实现维护现有市场, 并创造新市场的目的, 所以可通过市场规律来引导旅游用地的供需结构。
第二, 投资收益周期影响旅游用地需求量。旅游行业主要靠门票收入、餐饮服务及其他一些特色服务来回收开发成本, 具有资金回收周期长的特点, 其土地成本也只能在开发完成后的较长经营期内才能收回。从旅游资源的开发到旅游产品的营销以至占有相当市场份额这一过程需要一定周期。对于开发周期长, 市场生命周期相对较短的旅游产品, 投资者开发动力不足, 旅游用地需求不足。对于旅游资源丰富、开发价值大、知名度高、吸引力强、交通便捷、基础设施配套完备的区域, 常常产生投资拥挤效应, 旅游用地的市场需求量大。
第三, 现有的土地管理制度政策和政府旅游发展战略影响到旅游用地的供给和需求。根据我国土地管理法国有土地使用权出让使用最高年限的规定, 旅游用地出让使用最高年限40年, 相对于居住用地、工业用地而言明显偏低。对于集体土地上旅游用地的开发模式多为租赁经营, 租赁年限较短, 但旅游行业投资回收周期长, 这也在一定程度上限制了集体土地旅游用地的供需量。政府的旅游发展战略也有较大影响。政府可以强有力地介入旅游开发中, 在土地供需方面可以采取积极的鼓励措施, 也可以采取政府不作为, 甚至是限制措施, 引导土地利用变化的方向。
(二) 长三角地区旅游用地存在的问题
1. 旅游用地规模盲目扩大, 经济发达地区旅游耕地占用与旅游用地开发矛盾突出
随着人民生活水平的提高和我国法定节假日的调整, 人们出游方式更趋多样, 尤其是经济发达地区, 人们出游呈现出如下特征:散客出游规模较大, 自驾车旅游成倍增加, 中短线旅游升温。加上在国家旅游局近年来推出“乡村游”及“和谐城乡游”主题宣传年活动引导下, 乡村旅游持续火爆, 旅游用地规模日益扩大, 耕地被大量占用, 危及区域粮食安全。
2. 旅游用地土地集约利用水平较低
旅游用地的开发不但能够使自身同时具有生产和旅游的多重价值, 同时对其周边土地的社会经济价值具有明显的辐射带动作用。目前, 旅游用地开发多重短期收益、局部收益, 土地利用效率低。本文认为, 旅游用地集约利用内涵不但要考虑旅游区土地经济、社会、生态效益的最大化, 还要兼顾周边区域土地利用效益的最大化, 实现旅游用地及其周边区域土地整体集约, 充分发挥旅游用地的正外部效应, 这是旅游用地土地集约利用的实质所在。
3. 旅游景区商业化、城镇化严重, 旅游资源破坏严重, 生态环境受损
通过沪宁杭三地部分旅游景区的走访调研发现, 部分旅游景区由于过度开发等原因, 部分旅游资源处于超载状态, 诸如一些商业性旅游开发引发的建设性污染、旅游开发中未经处理就排放出来的废物和废水等破坏了整个旅游区的生态环境, 加剧了旅游资源开发与保护之间的矛盾。一方面超量吸纳游客, 过度消耗文化、自然遗产资源来换取经济价值, 另一方面对文化、自然遗产保护的资金投入不足。这种对旅游资源过度贴现的短视行为, 影响了旅游用地的可持续发展。
4. 旅游用地取得方式多样化、产权残缺, 开发主体多元化, 利益矛盾冲突
目前在长三角地区, 经营性用地以市场化方式取得已经成为一种普遍的做法, 操作也比较规范。但是旅游用地的取得, 至今仍允许采用协议出让、土地租赁等方式, 旅游用地也不断蚕食农业用地数量, 加剧了建设用地与农业用地的矛盾。具体而言:旅游用地涉及土地类型繁多, 诸如现代农业旅游园区的建设、野外生存拓展基地的开发、大型主题园区的建设等, 涉及到国有土地也涉及集体土地, 土地取得方式也包含出让、租赁、合作经营等各种方式。在当前旅游用地的开发中, 大部分涉及到农地转用和土地征用, 一些地区在进行旅游资源开发时, 缺少农用地转用手续和征地手续, 这不符合现行法律的规定。旅游用地开发的主体包括中央政府、地方政府、集体、个人、开发企业等。如果在旅游项目开发前期未能解决好土地权属问题, 必将导致项目开发完成后甚至在项目开发过程中, 出现地区之间、部门之间各自为政、利益纠纷以及管理混乱等问题。
5. 旅游用地规划与土地利用总体规划、城镇规划、社会经济发展规划相脱节
通过调研发现, 旅游用地规划、土地利用规划、城镇规划、社会经济发展规划等各种规划之间, 相互脱节的现象也比较突出。其后果主要表现为:其一, 由于没有制定规划或规划没有得到有效执行, 旅游用地的空间结构、建筑物的风格体量与旅游用地的文脉不协调, 降低了原有历史文化的观赏价值。很多旅游景点成为现代化城镇中的一个个文化孤岛、环境孤岛, 使旅游景点失去了原有的特色。其二, 旅游用地的开发建设与城市建设不协调。公共基础设施和社会服务设施建设滞后, 满足不了实际需求。
二、对策建议
我国土地资源所有权的垄断性和旅游产品营销的市场特征决定了针对长江三角洲地区旅游用地存在的问题, 宜从政策导向、市场机制、规划辅助等方面综合考虑。
第一, 强化有关旅游用地立法, 完善旅游用地相关法律体系。旅游用地管理要严格遵守《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜区规划规范》等法律中的相关规定。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》, 对于娱乐、旅游等各类经营性用地, 必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。根据旅游用地特征, 为充分发挥旅游用地的美学价值、生态价值、社会价值和经济价值, 建议在相关法律法规中增加旅游用地流转、开发、经营等相关规定。
第二, 结合旅游用地实际情况, 探索多样化的土地使用权转让方式。集体土地所有权的旅游用地可采取不改变土地所有权权属性质的前提下, 采用一定年期的租赁、以股份入股或置换等方式转让;针对国有土地所有权的旅游用地, 如果单纯以盈利为目的, 宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让;如果是非赢利性公益目的, 可采用协议、划拨等多种方式转让。
第三, 协调旅游规划与土地利用总体规划的关系, 旅游规划编制以土地利用总体规划为依据, 土地利用总体规划编制中充分考虑旅游用地规划。建议将旅游用地规划纳入土地利用总体规划体系, 并按旅游区的景观质量要求兼顾居民的生活需要和旅游活动的需求进行合理开发;旅游规划中旅游用地充分考虑通过土地整理等方式利用存量土地和废弃地, 实现以旅游促进土地利用结构的优化, 提高土地利用效益的目的。
参考文献
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[4].李晓刚徐梦洁欧名豪等.土地利用规划与旅游规划协调研究.资源开发与市场.2005.4
城市旅游用地 篇11
一、城市公共用地的形成
从地理区位看，城市公共用地的形成等价于城市土地的形成，两者是被包含和包含关系，因为城市公共用地是城市用地的类型之一。城市土地的形成与生产力发展、社会劳动分工的深化、劳动地域分工密不可分。社会分工使工商业从手工业和农业中分离出来，产生了商品，货币和商人也随之出现。商人、手工业者摆脱了对土地的依赖，自然地趋向于交通便利、贸易发达的地区聚居。随着交换的扩大延伸，产生了与交换相关的生产、流通、消费等各种相关产业。人们为了节约交易成本和时间成本，不断涌向便于生产、流通、交换、消费的聚居点，城市就应运而生。可见，地理意义的城市土地是长期的生产力发展和人们理性选择所催生的，是由自然土地和农业用地改造而来的，是城市景观替代自然景观和农业景观后形成的。城市用地形成后，政府必须划出一定的地块提供公共服务和设施，这样的地块，私人提供不了也不愿提供。至此，城市公共用地就形成了。
二、城市公共用地的公共属性
政府提供的社会产品（socialgoods）可分为两种：一种是公共物品（publicgoods）也称公共产品；一种是称誉产品（meritsgoods）。世界银行《1997年世界发展报告》：“公共物品是指非竞争性的和非排他性的货物。非竞争性是指一个使用者对该物品的消费并不减少它对其他使用者的供应，非排他性是指使用者不能被排除在对该物品的消费之外。这些特征使得对公共物品的消费进行收费是不可能的，因而私人提供者就没有提供这种物品的积极性。”[1]例如一个不纳税的人同样可以得到国防的保护，街灯照明的方便等。但从全国来看，每一个公民都是纳税人，只存在纳税地域不同的区分，他们都具有使用全国和地域性公共物品的权利。区分公共物品和非公共物品采用不兼容原则（exclusion）。根据这个原则，如果一个人不付款，就不能享用这种物品，那么这种物品就是非公共物品，反之则是公共物品。称誉产品或称准公共物品，是人们认为本质上值得生产并值得称誉的产品。例如由政府提供的公园、公共图书馆、博物馆、公共住宅、健身设施和公共运动场等。它们具有不同程度的公共物品和私有物品的性质，因为它们有时是免费供应的，有时则援用不兼容原则，需要付全部费用或部分费用或较低费用才能享用，因此不是纯粹的公共物品。目前，政府已成为公共物品和称誉产品的主要供给者。
城市公共用地不可避免地具有公共物品的非竞争性和非排他性特征。非竞争性指公共用地可以同时被多个人使用而不影响彼此之间的使用。非排他性指公共用地的使用是集体使用，共同进行的。比如某块公共用地某人正在使用，其他人对此块公共用地付费与否都不影响他们对公共用地的使用，而如果要限制他们的使用却必须花费巨大的成本而不能接受。非竞争性、非排他性作为城市公共用地的特征在其使用过程中是同时出现的，但又会表现出矛盾的一面。一方面，某块公共用地具有非竞争性并不能确保其同时具有非排他性。如作为道路的公共用地是非竞争性的，但在某一时段譬如修路或交通高峰时，只允许特定车辆（载重量轻）或专门车辆通行，由此造成某些车辆为赢取时间被迫改道而不得使用。另一方面，公共用地具有非排他性，但在其使用上却具有竞争性。如在公共绿地游玩的人们，他们对公共绿地的使用必然发生竞争关系。若人数过多超过公共绿地所能承受的饱和量，人们就不能尽兴玩耍，达到自己的最大满意度。节假日公园人头攒动，人们往往难以顺利游玩就是这一竞争性的显现。
城市公共用地具有公共物品属性，但其提供的附加服务或设施需要付费才能使用，又显示出称誉产品的特征，因此公共用地给人非公共物品的假象。但实际上公共用地的选择弹性较小且大多公共服务和设施都是免费的，需要付费的是所要求的服务或设施，享用与否在于人们自身。因此，付费服务和设施丝毫没有改变城市公共用地的公共物品属性。
在社会主义市场经济条件下，城市公共用地又具有其内在属性。第一，稀缺性。城市作为商业化高度集中的区域和市场经济发展的前沿阵地，决定了城市中不可能有相对大量的土地用作公共用地，而只能在一定的规划区域内或相关地块上设置公共用地。同时，农业用地转化为城市用地也需要符合相关的法律制度。确保农业用地的制度安排在一定程度上也突现了城市公共用地的稀缺性。第二，正外部性。城市公共用地是提供公共服务的载体，任何一块公共用地的开发都给周围居民带来便利或优越的生活环境，也会引起相邻地块价格的上扬。因此，城市公共用地具有正外部性也即正的外溢效应。第三，服务性。提供公共服务是城市公共用地的首要功能。公共用地的种类、功能和数量将大大改善居民的居住条件，缓解人们的生活压力，并为招商引资和经济发展起到促进作用。从这个角度看，城市公共用地为经济建设和人的全面发展服务，具有服务性。
三、城市公共用地的效用维度
（一）效用理论
按经济学的概念，效用指商品或劳务满足人们欲望或需要的能力，它是人们需要的一切商品所共有的一种特性。商品不但可以满足人们物质和精神的需要，也可以满足个别人的一种无聊的欲望甚至是不道德的欲望。因此，效用概念是中性的，即一种商品或劳务是否具有效用，只看它能否满足人的欲望和需要，而不管这种欲望是好是坏，是善是恶。
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效用虽然是主观评价，但为了衡量商品或劳务满足人们需要的能力大小，18世纪晚期和19世纪的西方经济学家和20世纪的新古典派经济学家提出了以数学基数来表示效用大小的基数效用概念。例如，1杯咖啡对某人的效用是2效用单位，1杯茶对另一人的效用是1.5效用单位。与基数效用相对应的是序数效用，以英国的希克斯（J·R·Hicks）和阿伦（R·G·Allan）为代表，他们认为，效用是用以表示个人偏好的，但偏好是个体心理活动。因此，效用的量在理论上、概念上和现实中是不可计量的。只能根据消费者的偏好程度将其排列为第一、第二、第三……等顺序，而不能用基数1、2、3……来表示其量的大小。他们认为，不用可计量的基数效用概念也能在序数效用的基础上，利用无差异曲线加以说明。所谓无差异是指不同商品消费量的不同组合带给消费者的效用满足是没有区别的。由此在坐标图上作出的曲线称为无差异曲线，同一曲线上不同数量组合代表的不同点具有相同的效用，而在同一坐标系中不同曲线上的不同数量组合具有不同的效用。效用不能进行具体的量的衡量，并不意味着建立在基数效用论基础上的消费者行为模式是错误的。目前的社会理论分析中，两种效用理论同时存在。
这里，需要区分公共效用和私人效用。大卫·休谟认为，“所谓‘效用’的意思是公共效用——等于现代的‘社会效用’——或是公共福利，或是社会的利益。”[2]而边沁修正了休谟的公共效用观念。他认为休谟使用这个名词有几种意义。有时候指“以用途本身作为目的的功用，不管是什么”，有时候指“物质工具所有的一种特性，一架机器、一所房屋或一件家具的一种特性，这里所谓效用是有助于达到所追求的目的”，有时候意味着“快乐作为一种目的”。边沁把效用的一切意义变成一种单一的驱使人类行动的“力”或“动力”。这种“力”并没有纯粹的指向私人效用或公共效用。可见，休谟把私人效用和公共效用对立起来，是因为他认为私人利益或私人效用和自我牺牲（这是休谟的公共效用）都是由稀少性而来。由于稀少而存在竞争，因此休谟的效用是稀少的效用。边沁却认为私人效用和公共效用是一致的。他认为公共效用起源于斯密的私利和丰裕，丰裕可使个人扩张利益而不损害别人。因此，边沁的效用是丰裕的效用。正如边沁所说：“社会是一种想象的团体，包含一些个别的人，作为构成它的成员。那末，社会的利益是什么呢？——就是组成社会的个别成员的利益的总和。”[3]
（二）城市公共用地的公共效用
作为政府公共选择提供公共服务的基础，城市公共用地存在供给和需求关系，对广大使用者来说也存在效用问题。公共用地的公共效用是从配置主体政府的视角来界定，指公共用地在不同时间最大限度地实现最大数量使用者的效用并使其得到物质、精神及心理上的满足。借助基数效用理论，不难看出政府关注的主要是大众效用单位的总和，尽量从量上使效用单位最大化。实现公共用地的公共效用，必须满足两个条件。
首先，公共用地之上提供的公共服务能够大致满足个体的需求，不至于让大多数使用者认为是负效用。如前所述效用是主观的，个体的需求各异，但需求层次类似。按照马斯洛的需求层次论，人有生理、安全、社交、尊重、价值实现等需求层次。尽管人的需求千差万别，但在需求层次上有一个交集，都需要相同类型的公共用地及其服务。其次，公共用地的受益范围没有任何约束条件，只要是合法公民都能使用公共用地、享用公共服务。这两个条件从供求双方使公共用地的公共效用得以实现，是公共效用实现的充分必要条件，缺一不可。
（三）城市公共用地的私人效用
城市公共用地的私人效用针对个体而言，指公共用地满足个体欲望或需要的能力。公共用地能满足人们的需要以所提供的公共服务为条件。同时，公共用地是否具有效用或具有多大效用，在于它能否满足和在多大程度上满足人的欲望和需要。以居民A、B、C三人使用公共用地的不同情况，采用序数效用理论对公共用地的私人效用进行分析，可得出公共用地私人效用的一致性、差异性和有限性。
1.公共用地私人效用的一致性
对于公共用地给定的公共服务，不同使用者的效用都能大致满足，因此，公共用地的私人效用具有一致性。比如，居民A、B、C三人对于公共用地提供的绿地和健身设施，其使用量不同，A居民使用了5个单位的绿地、1个单位的健身设施，B居民使用了3个单位的绿地、2个单位的健身设施，C居民使用了1.5个单位的绿地、4个单位的健身设施。根据居民A、B、C三人不同的公共用地使用数量，以纵轴和横轴分别表示绿地和健身设施的使用量，确定居民A、B、C的效用满足在坐标系中的位置，得无差异曲线如图一。
2.公共用地私人效用的差异性
居民A、B、C三人分别对公共用地都产生了效用，但每个个体对公共用地的满足度是有区别的。居民C住在公共用地附近，每天上下班都要经过，因此对公共用地之上提供的公共服务在一定时间内有边际效用递减的倾向。而对于距离该公共用地较远或附近无公共用地，偶有机会使用的A或B居民来说，在有限的使用机会里所获得的效用是大于经常使用的C居民的。如图二所示。
3.公共用地私人效用的有限性
公共用地私人效用的有限性是由于公共用地的一种重要的外部效应所致。这种外部效应，称之为“公共资源问题”（CommonRecourseProblem）。“公共资源的特征主要有两个：一是这种资源是稀缺的，二是这种资源的使用不受限制。”[4]公共用地的稀缺性加之其作为公共物品的使用不受限制，人们会争相“用脚投票”流向有较好公共用地的城市。另外，根据公共选择理论创立者J·布坎南（J·Buchanan）的俱乐部理论。假定公共用地的总成本是固定的，而使用者作为纳税人的偏好和收入是一样的。公共用地的第2名使用者给第1名使用者带来的边际收益是其所负担公共用地的成本减少一半。同理，第3名使用者给前两个使用者带来的边际收益是只需支付总成本的三分之一。新使用者不断增加，相互之间所应支付的使用成本不断下降。在使用成本下降的同时，使用者不断增加造成拥挤程度上升。这就是俱乐部成员增加带来的边际成本。起初拥挤成本可能很低或是负值，随着人数的增加，拥挤成本不断上升，以致使用者不能从公共用地的使用中实现自己的效用。因此公共用地的私人效用具有有限性，其满足条件为公共用地使用人数小于或等于No时。如图所示，以成本F为纵轴，使用人数N为横轴，曲线MB表示边际收益，曲线MC表示边际成本，可得图三。
让最大多数使用者合理使用公共用地政府的基本目的。而对于单个的个体，私人效用的实现是在使用人数小于或等于No时。因此，公共效用和私人效用存在矛盾的一面，又存在统一的一面。公共效用的实现以私人效用的实现为前提，如果私人效用无法满足而空谈公共效用是没有任何基础的。公共效用是私人效用的有机构成，正是一个个具体的个体才组成了“最大多数的使用者”。
参考文献：
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[4]樊勇明，杜莉.公共经济学[M].上海：复旦大学出版社.2001（63）.
（责任编辑：骆小平）
长三角城市用地经济效率评价 篇12
针对区域土地利用效率的问题, 许多学者从不同角度、运用不同方法进行研究与创新。方先知 (2004) 针对土地利用各种类型的特点其用地效率的不同问题, 提出了适合多种评价要求的用地测度指标。该指标体系重在考虑土地的可转化性, 探讨指标评价方法。主要采用主成分分析法和加权法, 对多元指标体系进行评价。汪群芳 (2005) 选取单位城市土地GDP产出、单位建成区土地GDP产出、单位工业用地面积工业总产值和单位工业用地面积工业增加值作为衡量城市工业用地效率的指标, 对杭州市土地利用效率进行评价。
如何判断城市用地结构的合理性, 近期已有学者尝试用数据包络分析 (DEA) 方法对城市用地经济效率评价进行实证研究。王筱明等 (2005) 应用数据包络分析方法的CCR方法, 对山东省17个城市的土地利用效率进行了有效性评价。宋国军等 (2005) 运用数据包络分析方法对成都市部分地区小城镇土地利用效率进行了实证分析, 然后利用Kruskal-Wallis秩和检验对DEA分析结果进行检验, 最终得出在所研究地区小城镇土地利用效率相当的结论。
总体上看, 现有的土地利用效率评价主要包括利用投入产出比、单位GDP和容积率等单指标方法和因子分析、AHP等多指标分析方法。数据包络分析方法主要通过最优方法内生确定各种投入要素的权重, 适合城市内部复杂的经济体和各种要素的投入产出之间的评价, 是对单指标和多指标方法的有益的补充和深化。作者在前期研究的基础上, 通过科学构建土地利用经济评价的指标体系, 运用数据包络分析方法模型, 对长三角25个城市土地利用经济效率进行了有效性分析, 为长三角各地市科学制定土地利用政策与经济发展规划提供借鉴。
一、方法介绍与指标选择
(一) 方法介绍
DEA对土地利用经济效率的评价, 主要目的在于寻找不同样本土地利用生产集的最小凸锥, 边界是土地利用实际生产前沿面, 把每个城市土地样本的生产可能性同这个最佳前沿面进行比较, 得到不同的城市土地利用效率的测度。实际测评过程中, DEA是充分利用数学规划模型中比较投入产出的相对效率, 将分析结果分成两类:效率有效和无效, 计算出效率无效的DMU的相对有效性的程度。
(二) 指标选择
城市土地利用效率评价的指标体系应该反映出城市土地利用的特点以及该指标体系设计的目的, 同时指标体系的构成要反映城市土地利用经济效益形成要素的主要方面, 并保证数据的可采集性。本研究土地利用的输入指标选取城市土地使用面积、资本的投入和劳动者的数量来表示, 其中土地的使用面积用建成区面积 (单位:平方公里) 来表示, 资本的投入以市区平均固定资产投资总额 (单位:亿元/平方公里) 表示, 劳动者投入用市区单位劳动就业人口 (单位:万人/平方公里) 来表示。土地利用的经济产出指标选择了地均地区生产总值 (单位:亿元/平方公里) 、地均财政收入 (单位:亿元/平方公里) 和地均社会消费品零售额 (单位:亿元/平方公里) 来表示。
二、长三角城市土地利用效率现状分析
(一) 城市土地利用效率整体分析
2007年, 在长三角25个城市土地的投入产出的有效性评价中, 土地利用完全有效的为10个城市, 占40%。土地利用整体有效较高, 整体平均水平达到0.89, 其中长三角内浙江城市土地利用有效性整体略高于江苏, 其中浙江的11个城市平均有效性为0.915, 江苏13个城市为0.859。在长三角内部, 城市土地利用效率分异为三个层次。第一层次:土地利用完全有效, 利用效率数值1, 包括10个城市:上海、无锡、常州、苏州、南通、扬州、温州、金华、台州、丽水。其中上海、无锡、常州、苏州、南通、扬州是苏南沿海、沿江开放城市, 地理位置优越, 人口密集, 自改革开放以来经济发展迅速, 尤其是上海作为直辖市, 具有雄厚的经济基础和优越的地理位置, 与其他城市相比, 对土地的各项投入相对较多, 产出也能达到较高水平。从土地利用来看, 城市规模的扩大需占用大量土地, 而这些城市土地资源相对紧缺, 因此, 城市的发展必须走集约化用地的道路, 在有限的土地上尽可能地提高产出。这些城市的土地利用DEA值为1, 正反映了它们土地利用的高效率。而浙江地区的城市, 如温州、金华、台州、丽水的城市规模在省内相对较小, 经济实力并不是很突出, 能够达到有效状态, 说明土地利用效率不仅取决于生产要素 (资金、劳动力、用地规模等) 本身的水平, 还取决于各要素的合理组合应用。第二个层次:土地利用效率值在 (0.8, 1) 之间, 土地利用效率较高, 主要包括南京、徐州、泰州、杭州、宁波、湖州、绍兴、舟山。第三层次:土地利用比较有效, 土地利用效率值在 (0.8以下) 之间, 主要包括淮安、连云港、盐城、镇江、宿迁、嘉兴、衢州。其中连云港城市土地利用效率值为最低, 仅为0.595。在空间分布上, 城市土地利用效率的分布并没有体现出效率和规模等级较为显著的线性关系, 这和国内学者依据的城市效率等级和规模之间具有一定的关联不一致, 主要原因在于长三角地区一体化程度较高, 城市之间的单位面积和单位劳动力投入产出差距并不是十分显著所致。
在长三角城市土地利用效率中, 土地整体效率虽然较高, 但仍然存在较为明显的资源浪费现象。其中, 徐州、连云港、盐城、淮安、镇江、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、衢州、舟山的投入冗余率比较明显, 说明这些城市用地规模偏大, 且资本投资及劳动力配置不尽合理, 这是导致上述城市土地利用DEA无效的主要原因。在相同产出的状况下, 在人力资源利用和土地节约、固定资产投资的有效利用方面有巨大的空间。城市建成区的有效利用对城市土地效益具有明显的影响, 其中徐州 (16.65%) 、连云港 (29.6%%) 、淮安 (30.17%) 、盐城 (41.03%) 、嘉兴 (34.21%) 抬升空间显著;淮安 (30.22%) 、嘉兴 (34.35%) 、绍兴 (28.71%) 的人力资源利用空间将是未来城市土地效益提升的关键;淮安 (30.18%) 、嘉兴 (34.2%) 的固定资产投资有效利用值得关注。
产出率不足主要集中在徐州、连云港、盐城、衢州等城市, 而且这些城市也都存在投入冗余的情况, 说明上述城市的土地投入产出存在问题较多, 各项投入均有不同程度的冗余, 且土地产出也不足。这些城市在以后的规划中应当注意加强资金利用效率, 合理规划城市规模, 有效配置人力资源, 并加强各要素的合理组合运用, 以达到城市土地利用的有效。
(二) 技术效率与规模效率评价
在DEA中, 将土地利用效率分为技术效率 (TE) 和规模效率 (SE) 。技术效率是指在现有规模和投入处置能力下的生产效率, 当TE为1时, 表示目前生产技术的完全有效, 当TE越接近1, 技术效率越有效;当SE=1表示规模效率有效, 说明城市土地处于最佳状态;SE<1说明规模效率无效, 城市土地规模抑制了城市产出的增加, 当规模无效时, 可以进一步测评城市土地利用是处于规模报酬递增还是递减阶段。当SE和TE两者均越来越靠近1时, 城市的土地技术和规模效率达到最优化, 城市土地产出投入比最大化, 城市土地表示为不仅是高投入、高产出, 还是经济、社会和生态效益的最佳利用方式, 这样的城市土地体系促进合理的城市布局、优化的城市结构和宜人的人居环境, 促使城市土地达到集约利用。
2007年, 长三角的城市平均技术效率为0.88, 平均规模效率高于平均技术效率, 为0.916。在城市土地利用效率小于1的15个城市中, 技术效率整体上来说略高于规模效率, 其中淮安、镇江、宁波、嘉兴、绍兴规模效率高于技术效率, 嘉兴市的技术效率最低, 仅为0.658, 如何提高技术在整个城市中的产业效率, 成为未来城市土地利用的关键。在规模效率中, 连云港、盐城、宿迁的规模效率低于0.8, 仅为0.638、0.715、0.733, 但均处于规模报酬递增状态, 表明如果能合理调整好上述城市土地利用过程中的各种关系, 其土地产出还有较大的提高空间。
三、结论
2007年, 长三角城市土地利用效率平均值达到0.89, 有10个城市DEA有效。但这并不能说明长三角城市整体土地利用水平很高, 因为数据包络分析方法本身评价的是各评价单元之间的相对有效性, 这样的结果可以从一定程度上观测到长三角城市的土地利用效率整体分布状况。从土地利用来看, 城市规模的扩大需要占用大量的土地, 而对于相对紧缺的土地资源, 要进一步提高长三角整体城市土地利用经济效率, 城市的发展必须走集约化发展的道路, 坚持合理开发与保护相结合, 积极开展节地活动, 促进资源节约型社会的建立。另外, 在有限的土地上尽可能提高产出, 合理配置资金和人力资源, 发展当地经济。
总体上看, 浙江地区各个城市土地利用的DEA有效性要高于江苏省城市, 江苏南部城市明显高于苏北地区城市, 这反映了浙江及苏南城市在城市建设过程中对土地资源的管理及利用、资金投入、人力资源配置等方面较苏北地区城市更为合理, 因此, 在土地投入产出方面表现更有效率。以上计算结果与长三角地区城市社会经济发展的实际情况相符合, 说明此方法在研究城市土地利用效率方面是比较有效的, 应用效果较好。评价结果为今后城市制定土地利用计划、合理确定城市发展规模提供了政策指导, 有利于管理者有针对性地增加或减少投入, 加强要素资源的合理利用, 以便获得更大经济产出, 提高资源利用效率。
摘要：随着长三角城市化进程的演进, 土地利用效率问题引起大家关注。长三角城市有40%达到土地利用的DEA有效, 空间分布上表现为浙江地区略高于江苏地区, 苏南地区高于苏北地区。对影响土地利用效率的投入产出因素的进一步分析, 可以为地方政府制定和调整相关政策, 优化资源配置, 提高土地利用效率提供有效依据。
关键词：城市土地,土地利用效率,数据包络分析 (DEA)
参考文献
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