既有住宅建筑

既有住宅建筑（共9篇）

既有住宅建筑 篇1

1、前言

合肥市位于我国中部,长江与淮河之间,属与北方寒冷地区与南方炎热地区的过渡区;也可称为夏热冬冷地区。

近年来,国家强制性推广民用住宅节能设计政策,住宅建筑节能取得了可喜的成绩。但必须看到,目前既有住宅的节能问题十分突出。发达国家不仅新建建筑完全是节能的,而且对既有住宅节能的改造,也取得了决定性的成果。而我国目前也只是在少数城市对有限的既有住宅建筑进行示范性改造。而量大面广的非节能型住宅的节能改造是我国建筑节能的关键,如果在这方面不取得重大进展,住宅建筑节能问题就不能彻底解决。

合肥市作为唯一的国家级科技创新试点城市应抓紧时间,力争在既有建筑节能方面走在全国的前列。

2、合肥地区的气候特征、建筑环境和能耗状况

合肥地区的气候特征主要是:一是雨热同季,湿闷多热,二是夏热冬冷,四季分明。

由于本地区既有建筑外围护结构的传热阻偏低,窗户的密封性不够,屋顶保温效果不好,所以该地区的建筑环境特点是(据本人在自己家中测量):夏季连续晴天高温,室内温度超过30℃,甚至高达32～33℃,高于夏季室内舒适温度标准上限28℃,人们的工作、学习与休息根本无法正常进行;冬季室内外温差只有1～3℃.室内阴冷,温度不到12℃(卫生标准的下限),整个冬季平均只有8.5℃,78%的时间低于10℃,人在室内久坐感到寒气袭人。因此该地区的建筑,若不借助于采暖空调,冬夏季室内热环境根本达不到基本的居住条件,更谈不上舒适。

本地区目前电暖气已普及,家庭空凋器正在迅速普及之中,而且相当多的既有住宅已设立了冬季供暖系统。由于居住建筑外围护结构的热工性能和室外热环境较过去并没有改善,因此供暖与制冷能耗高、浪费大,造成的污染非常严重。

由于既有住宅建筑的布局、体型、朝向、构造等均是既成事实,大大地限制了建筑师、工程师的创造力,而只能在原有基础上进行改造,因此,既有住宅的节能改造要比新建建筑节能设计要困难得多。本文将从屋面、墙体、窗户以及采暖建筑采暖系统详细论述合肥地区既有住宅的节能改造。

3、屋面节能改造

建筑屋面的渗漏是一个世界难题。资料显示,每年用于渗漏维修费用巨大。分析既有建筑所依靠的仅是材料防水,一旦产生细小裂缝,在毛细现象和水压力作用下就会出现渗漏。所以笔者认为,屋面的隔热、保温改造必须同其防水修缮结合起来。对于屋面节能改造来说,一般有几种做法。

3.1 改造成坡屋面(平改坡)

现在上海、南京等城市已大规模地开展这项工程,可惜很多只是表面文章。真正热工意义上的坡屋顶应该是通风的,这样才可以把热量及时地送走。可做成屋顶檐口与屋脊通风或天窗通风(冬天关闭风口,以达到保温目的),顶棚保留原结构即可,如图1所示。

a-坡屋顶檐口屋脊通风;b-坡屋顶天窗通风1-通风屋脊;2-天窗;3-顶棚

3.2 改造成XPS塑料夹层整体架空屋面

这种屋面(图2)具有以下优点:

(1)当建筑物产生微小变形时,不会直接影响架空屋面;

(2)面层受温度变化产生膨胀收缩时,也不会受到结构基层的制约,所以从受力原理上可以长期避免面层产生裂缝;

(3)即使面层产生渗漏,少量的渗漏水在中空夹层的防水涂层上顺坡排出,不会积留.使其没有继续渗透的水压力。

3.3 种植屋面

在屋顶上种植植物,利用植物的光合作用,将热能转化为生化能;利用植物叶面的蒸腾作用增加蒸发散热量,均可大大降低屋顶的室外综合温度;利用植物培植基质材料的热阻与热惰性,降低内表面温度与温度振幅。资料显示,种植屋面的内表面温度比其他屋面低2.8～7.7℃,温度振幅与无隔热层的刚性防水屋顶相比,仅为其温度振幅的1/4。同时,屋面绿化若在城市中大量应用,可以使整个城市成为高低错落的大花园,降低噪声,提高节能率,改善生态环境。屋面绿化最主要的技术问题是荷载、排水、防水、透气等,从图3可以看到,在夹塑板上满铺一层无纺布就能够挡土、滤水、透气,可替代常规的蛭石疏水面层,而且搭接叠合的塑料板又是绿化屋面的防水层。

3.4 吸湿散热屋面

1-植被;2-无纺布隔离层;3-C20,6@200面层;4-XPS塑料夹层板;5-防水层;6-结构层

因为蓄水屋面荷载太大,不妨用CaC12·6H2O等盐分介质做成吸湿散热屋面,以液、汽两相的转换来达到散热的目的。文献表明,在同样的室外气候条件下,吸湿屋顶的内表面温度和室内空气温度均比憎水屋顶低1.24℃。

总之,从隔热、保温机理而言,屋顶有多种构造方式,各地都有一些传统经验与做法。上面四种方案是近几年向综合措施方向发展的几个好的作法。

4、墙体节能改造

据统计,外墙的传热面占整个建筑物外围护结构总面积的66%左右,通过外墙传热所造成的能耗损失约占建筑的外围护结构总能耗损失的48%,足见外墙在室内外的热交换中所处的地位是多么的重要。

对于合肥地区来说,夏季北外墙一般得热量所占的比例较少,但不能忽视其在冬季的保温作用,它的传热阻不能小于东、西外墙。东、西外墙,尤其是西墙,夏季太阳直射得热量很大,当在这两片墙上开设窗户时情况更糟。

居住建筑西山墙的遮阳隔热测试研究表明,在住宅建筑的西山墙外设置遮阳隔热板后隔热效果非常显著:①西墙内表面温度平均值下降0.9～1.2℃,最大值下降1.0～1.8℃,室内气温的平均值下降1.0～1.3℃,最大值下降1.0～1.4℃。②西外墙的传热频率响应发生变化;衰减倍数0阶,增加幅度为0.1～0.34,1阶增加幅度为13.75～24.71,时间延迟1阶增加幅度为0.04～2.1h。衰减倍数与延迟时间的变化主要集中于高阶,而且衰减倍数随阶数的增加呈对数级增加。

图5是外墙保温的基本构造。

1-混合砂浆找平层;2-结构层;3-水泥砂浆找平层;4-干混聚合物粘结砂浆;5-XPS保温板;6-干混聚合物底层砂浆;7-耐碱碳纤网格布;8-干混聚合物面层砂浆;9-弹性涂料或面砖

5、窗户节能改造

建筑窗户是建筑维护结构的组成部分,是建筑物热交换最活跃、最敏感的部位,是墙体热损失的5～6倍。窗户的节能约占建筑节能的40%左右,具有极其重要的地位。合肥地区住宅建筑的窗户一般为单层窗,总传热系数K在6.4W/(m2·K)左右,为实心墙体的4倍;气密性≥2.0m3/(m·h),所以窗户的节能改造势在必行。很显然,窗户的节能改造应从增大热阻和减小气密性两方面着手。根据既有住宅的特点,窗户的节能改造可采取以下措施。

5.1 直接更换成节能型窗

采用合格的节能单层窗,可满足隔热保温及气密性要求。把原钢窗和铝合金窗改为PVC塑钢窗,其传热系数远低于铝合金窗(铝合金单层窗K=6.4W(m2·K),塑钢单层窗K=4.7W(m2·K),可以有效改善隔热性能。

5.2 增设有效遮阳措施(构造处理措施)

实测表明,暴露于炎炎烈日之下的外墙(尤其西墙)的外表面温度可达45℃以上(与墙体材料及其色泽、粗糙度密切相关),而当采用高效、可调的遮阳措施之后,即可降低到与室外空气温度相当的水平,甚至更低。由此可见,遮阳是非常适合合肥地区气候条件的夏季节能措施。

5.3 设置节能窗帘

将纺织物的多孔绝热特点和金属的优良反光特性结合起来制成复合材料做成的窗帘,可以对窗户起到良好的绝热作用。实测表明,锦辉缎、红平绒尼龙绸窗帘的绝热效率比单层玻璃提高44.1%～47.5%,节能效果显著。一般而言,经过采用上述个措施,已可确保窗户节能40%的要求。

6、采暖节能技术改造措施

对住宅建筑节能改造,必须同时对已经布置和实行了采暖的既有建筑采暖系统加以改造.否则会出现过热浪费,采暖能耗没有得到节约。对供热系统的热源、热网和热用户同时进行技术改造,并实现热计量收费。

6.1 热源及室外供热管道系统改造

对合肥地区既有住宅建筑围护结构节能改造,还包括对既有采暖建筑供热系统的改造问题。针对合肥地区既有住宅特点,对供热系统的热源、热网进行技术改造,并实现热计量收费。

(1)实行区域供热,其热源应为热电联产。小型分散、效率不高的锅炉,要进行连片改造。克服对环境造成的污染,做到集中高效。

(2)对合肥地区既有住宅热源改造,包括高效锅炉、换热器及现代化控制设备的采用。如加装燃煤计量装置、分层给煤装置,采用有效的节煤燃烧措施;对鼓风机、引风机加装变频器,控制风煤比,尽量利用烟气剩余热量。采用变频缓速的补水定压方式,根据失水量的多少,启动流量不同的泵。对于锅炉、分水缸、集水缸、循环水泵进出口均设压力表、温度计,以实现量化管理和自动控制。

(3)对于各类循环水泵,要求高效、节能、低噪,同时加装变频器,及时自动调节,实现动态变流量的自控集中供热系统。对于一个系统,要保证水泵流量与系统负荷匹配,并考虑分阶段调节流量的因素。例如初寒期、末寒期的热负荷要低于寒冬期,相应的循环流量可以减小。如果采用大小泵组合方式,则可实现量的调节,从而达到节能的目的。取寒冬期用大泵一台,流量为G,扬程为H,功率为N,若选初、末寒期用小泵一台,取流量为0.75G,则扬程为0.56H,功率为0.42N,经计算降低电耗58%。

(4)采用连续供暖,并根据室外温度变化实时调节。连续供暖一方面可以避免和减少对锅炉频繁的压火和挑火,以提高运行效率,降低能耗;另一方面散热面积可不考虑间歇因素的影响,从而减小管道流量,降低初期投资和日常运行费用;同时可以避免远端建筑供暖“迟到现象”,做到远近受益均衡。对热网进行改造,包括对高效保温管道、水力平衡设备及温度补偿器的应用。

6.2 室内采暖系统改造

(1)安装分户热表。按户分环、控制阀出产,分户计量,按量计费。按户分环的室内采暖系统可采用单管水平串联式、双管并联式等能够实现分户控制、经济、可靠、节能、卫生、技术先进的其他形式。采暖期结束后,用以查验耗热量,按实际耗热量收费。

(2)分室、分户温控。根据室温自动调节流量,在夜间、无人时使能耗处于最低状态。在散热器入口、出口安装恒温调节阀,或实施感温器和程控器联动,以实现温度的控制。

(3)取消高点集气罐,采用自动排气阀,可以减少系统丢水现象。在自动排气阀上游设关闭阀,以方便检修;并装设Y型过滤器,以减少故障。

(4)对于干管、立管、支管进行详细的阻力计算,以使各并联环路达到水力平衡;不要单独依靠阀门手动调节达到水力平衡,因为环路众多,用阀门调节不易实现系统垂直及水平方向失调的有效解决。

据国外有关夏热冬冷地区既有住宅建筑节能资料介绍,建筑节能改造前,热量的80%～85%用于采暖,15%～20%用于生活热水;改造后用于采暖的热量低于65%,用于生活热水的热量高于35%。改造前平均人均收入的25%用于交纳物业管理费(包括煤气、水电、采暖、热水、垃圾清运及房租等),其中采暖、热水费用占到所交费用的70%;节能改造后,采暖和热水费用降低至所交费用的47%。

7、结束语

通过节能改造的理论研究和工程实践,经测试通过对合肥地区既有住宅建筑节能改造后使冬季室温提高4～7;夏季室温降低2～4℃,从而提高居住冷热环境减少对能源的依靠。研究结果表明;围护结构、窗户改造节能率达60%,采暖改造节能率达20%以上,总节能率达80%以上。

既有住宅建筑 篇2

为适应社会经济发展，完善既有住宅的使用功能，提升居住品质，方便居民生活，结合本县实际特制定本实施方案。

一、基本原则

鼓励XX县中心城区符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当遵循“业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、稳妥推进”的原则。政府有关部门应加强指导、简化办事流程、加强后续监管。

二、实施条件

（一）XX县城区域国有土地上已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收计划且未设电梯的居住层四层以上（含四层，不含地下室）的非单一产权住宅（含拆迁安置房）。

（二）本单元住宅三分之二以上业主，且住宅专有部分占住宅总面积三分之二以上的业主同意后。

拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意。

（三）加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提出异议；

或业主提出异议，但经过协商调解取得一致意见。

（四）既有住宅加装电梯应不改变既有建筑主体承重结构、确保建筑结构安全、符合现行安全疏散等消防规范要求，应注重实用性，不得变相增加住宅使用空间，且加装电梯位置应在原建设用地界址范围内。

（五）电梯井道结构工程、电梯的选型和配置、电梯的安装应当符合法律、法规、国家安全技术规范的规定，并与建筑结构、使用需求相适应。

法律、法规、国家安全技术规范对电梯井道结构工程、电梯的选型和配置未作规定，或者电梯的使用环境、条件和实际运作工况有特殊要求的，建设单位应当提出电梯的选型、配置要求，确定电梯井道设计方案。

三、责任主体

（一）实施主体。

本单元出资加装电梯的全体业主为既有住宅加装电梯的建设者，即实施主体，负责意见统一、资金筹集、设备采购、工程实施、安全管理、维护管理等相关工作，并对加装电梯建设和使用期间的质量安全负总责，承担相应法律法规规定的义务。

（二）代理人。

建设者可以在本单元中推选不超过5人的业主为代理人，也可以选择业主委员会或其他法人企业、社会组织为代理人。建设者委托代理人办理的，应当签订授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由委托人签名或盖章。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。

（三）使用单位。

电梯加装后业主自行管理的，电梯使用单位为出资加装电梯的全体业主，但必须明确电梯使用安全管理人；委托物业服务企业或其他管人管理的，使用单位为物业服务企业或其他管理人。未明确使用管理人的电梯，不得投入使用。电梯使用单位（管理人）负责日常保养、申请定期检验、应急处置等工作，保证必要的安全投入，监督电梯的维保工作质量，及时更换存在安全隐患的电梯或零部件，承担安全管理责任。

四、资金筹集

既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金，按照以下方式筹集：

（一）按比例分摊。

以业主自筹为主，根据所在楼层等因素，由拟出资加装电梯的业主按照一定比例分摊，分摊比例由出资业主协商确定；出资加装电梯的业主，可以提取业主本人及其配偶的住房公积金，用于支付加装电梯个人分摊费用。没有公积金账户的老年人，允许使用子女的住房公积金账户划转用于加装电梯个人分摊费用。提取住房公积金的额度不超过既有住宅加装电梯费用扣除政府奖补后的个人分摊金额。

（二）财政资金补助。

争取国家对老旧小区改造资金补助，县财政给予每台电梯奖补资金5万元。具体办法由县财政局会同县住建局、市场监督管理局另行制定。

（三）其他合法资金来源。

提倡既有住宅加装电梯与老旧小区改造相结合。探索发展“共享电梯”，鼓励社会公益投资、养老产业企业、房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业和其他融资租赁企业及社会组织参与既有住宅加装电梯工作，依法探索新的商业模式，推动既有住宅加装电梯工作。投资方应与加装电梯业主签订合同，明确双方责任、权利和义务。

五、实施程序

既有住宅加装电梯以单元为单位提出申请。拟出资加装电梯的业主作为实施主体应当推选并书面委托代理人，负责组织开展加装电梯前期准备工作并申报办理相关审批手续。具体实施程序如下：

（一）编制加装电梯设计方案和实施方案。

实施主体应当委托住宅楼原设计单位或其他有资质的设计单位编制加装电梯设计方案。设计方案主要包括两部分:

1.加装电梯可行性评估报告。重点评估是否能够满足城县规划、消防、建筑结构安全和主要使用功能，是否存在结构安全隐患，是否影响建筑自身及周边现有住宅日照，既有住宅供电等配套设施是否满足电梯运行需求。实施主体应委托具有房屋安全鉴定资质的机构进行房屋安全鉴定。

2.符合现行规范和标准要求的设计方案和施工图设计文件。设计方案应统筹考虑加装电梯对供水、供电等配套设施及消防安全的影响，确保加装电梯后主体结构安全和主要使用功能不受影响。应当尽量减少对相邻业主通风、采光、日照、噪声、通行等不利影响；造成不利影响的，应当与权益受损业主协商一致并形成书面协议。设计方案应经自然资源部门审核后，按规定进行施工图设计审查。

3.编制实施方案。实施主体根据加装电梯设计方案编制包括费用筹集、对利益受损业主补偿预案、后期电梯运行维护保养及大修费用分摊等内容的实施方案。

（二）征求相关业主意见和签订书面协议。

实施主体应当将加装电梯设计方案、实施方案征求相关业主意见，将加装电梯设计方案、实施方案在住宅小区、拟加装电梯的住宅楼（单元）显著位置公示，公示期限15日。公示期间，对加装电梯事项存在异议的，由相关业主自行协商或在社区居委会、业主委员会等有关单位的调解下处理异议。

公示期满后，实施主体以单元为单位，组织出资加装电梯的业主签订书面协议，并将公示结果意见以及异议处理情况连同书面协议报所在社区居委会备案。

（三）联合审查，办理审批手续。

建立既有住宅加装电梯绿色通道，由县住建部门设立既有住宅加装电梯受理窗口。实施主体取得社区居委会备案证明后，应当持以下相关材料到受理窗口办理加装电梯手续；

1.加装电梯单元的所有出资业主共同签署的书面协议；

2.业主身份证、房屋权属证明复印件；

3.代理人身份证、授权委托书；

4.加装电梯工程费用的预算及分摊方案；

5.电梯运行、保养、维修、定期检验等费用分摊方案；

6.确定电梯使用管理单位。

7.与权益受损业主的协商协议；

8.加装电梯设计方案、实施方案、施工图审查合格证明；

9.施工合同、施工单位营业执照、资质证书、安全生产许可证等；委托监理单位的，需同时提供监理合同、监理单位的营业执照、资质证书及监理人员资格证书；

10.居委会备案证明。

县住建部门负责召集自然资源、城市管理等部门进行联合审查，签署联合审查意见；涉及供水、供电、燃气、通信、有线电视等专业经营单位的管线迁移以及其他配套设施改造的，相关单位应积极配合进行联合审查。当场无法确认意见的，有关部门应当在会后7日内向县住建部门反馈书面意见。

（四）工程施工。

实施主体对既有住宅加装电梯施工过程安全生产负总责，应委托具备房屋建筑工程施工总承包资质的单位实施土建施工，委托具备电梯安装许可资质单位实施电梯安装施工，提倡委托监理单位对施工过程实施质量安全监管，以上单位承担相应法律责任。

加装电梯施工前，实施主体应当持联合审查意见申请办理工程质量安全报备手续。电梯安装施工单位应当书面告知特种设备安全监督管理部门，并向有资质的特种设备检测机构申报电梯监督检验。施工过程中，各责任主体应接受建设工程质量安全监督部门和特种设备安全监督管理部门的质量安全监督。

加装电梯涉及供水、供电、燃气、通信、有线电视等专业经营单位的管线迁移以及其他配套设施改造的，相关单位应开辟绿色通道，根据联合审批意见，给予优先办理；电网企业还应做好（临时）接电和用电增容工作。管沟土建施工费用由实施主体承担，线路迁移费用由管线单位承担。

（五）办理竣工验收和交付使用手续。

工程竣工后，实施主体应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。竣工验收合格后向县住建部门申请竣工验收备案，县住建部门根据实际牵头组织自然资源、市场监督管理等相关部门签署备案意见。未通过竣工验收的电梯不得投入使用。

电梯安装竣工并经检验合格后30日内，电梯安装施工单位应当向电梯使用单位移交质量合格文件和有关技术资料；使用单位应当建立安全技术资料并将该资料存档。

电梯投入使用前或投入使用后30日内，使用单位（管理人）应当向所在地特种设备登记管理部门办理使用登记，使用登记上署名使用单位或管理人；电梯使用单位（管理人）发生变化、产权发转让时，应重新办理使用登记；按照安全技术规范的要求在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检测检验机构提出定期检验要求，并将有效的定期检验标志及安全使用说明、安全注意事项和警示标志置于电梯显著位置。

电梯使用管理单位应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。明确至少1名电梯安全管理人员，并按规定安装电梯应急处置前端装置。

（六）产权面积处理。

既有住宅加装电梯后，住宅共用部位增加的面积不办理不动产登记手续，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记；相关房屋所有权或使用权发生变化的，出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。受让人自该房屋转移登记之日起，承继原改造协议约定的权利和义务。

六、保障措施

（一）组织领导。

成立XX县城区既有住宅加装电梯工作领导小组，组长为县政府主要领导，副组长为县政府分管领导，成员为县直有关部门及乡镇负责人。县直有关部门按照各自职责负责既有住宅加装电梯的指导和监督工作。

县城区域各社区居委会：负责既有住宅加装电梯的政策宣传、业务指导、矛盾协调等工作。

县住建局、住房保障服务中心：负责制定既有住宅加装电梯办事流程，同时应为群众选择图审机构、施工企业等提供指导工作，负责竣工验收备案工作，组织住房保障服务中心、自然资源局、市场监督管理局等相关部门签署备案意见。

县自然资源局：负责制定既有住宅加装电梯设计导则，规范和指导既有住宅加装电梯的设计工作。

县市场监督管理局：应当为群众在既有住宅加装电梯中选择、安装、维修、保养电梯等提供指导。

县财政局：负责财政资金奖补办法的制定。

县公积金管理中心：负责制定住房公积金提取办法。

（二）加大支持力度。

既有住宅加装电梯项目在原有建设用地范围内实施的，不需办理建设项目核准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设用地审批手续和建设工程施工许可等。加装电梯部分不纳入建筑间距计算，增加的建筑面积不计入容积率，不需补缴基础设施配套费及其他相关行政事业性收费、政府性基金等。如涉及改变绿地性质可免除异地绿化，电网企业应免收（临时）接电费和电网增容费。

既有住宅建筑 篇3

(一) 既有住宅建筑节能改造概况

由于我国既有建筑节能改造工作起步较晚, 对既有建筑节能改造缺乏系统总结和规范化定义、住宅建筑产权私有率高、实施标准存在差异、运营机制不健全、难以筹措资金、组织协调不利, 改造模式不完善等原因, 节能改造工作进行的并不顺利。并且早期建筑技术不成熟, 存在着比较严重的保温隔热性能低、气密性差等问题。根据调查, 住户对现有住房满意度不到两成。像这样依照旧建筑标准, 未经过节能改造, 且正处于生命周期内的既有住宅耗能之高、数量之大、范围之广, 直接影响着人们的生活质量和城市发展水平。

目前, 对于既有建筑节能改造的发展尚停留在试点示范阶段, 大部分城市对于既有建筑节能改造仍处于起步的萌芽状态, 而且存在着诸多问题, 如政策法规缺乏引导、操作流程不明确、技术障碍、体制不畅、管理效率低、节能意识淡薄, 尤其是改造资金, 是整个节能改造工作中最棘手的问题。绝大多数城市依据自身情况采取了一些措施, 出台了相应政策, 但收效甚微, 既定的节能目标尚未完成。

(二) 节能改造技术措施

1. 墙体节能改造。

墙体节能技术分为单一墙体节能技术与复合墙体节能技术, 随着外墙保温性能要求的提高, 单一材料墙体已经很难满足要求。目前复合墙体节能技术有:外墙外保温技术、外墙内保温技术、内外混合保温技术、墙体夹心保温技术、墙体自保温技术、双层节能外墙技术等。单就现有实践情况看, 外墙内保温技术、外墙夹心保温技术与外墙外保温技术应用较为普遍。三者都能够提高冬天外墙内表面温度, 改善室内热环境, 其中外墙外保温的应用效果较好, 更适用于既有建筑节能改造中。 (1) 外墙内保温技术。外墙内保温是将保温材料置于外墙的内侧, 通常采用增强石膏复合聚苯保温板、聚合物砂浆复合聚苯保温板、增强水泥复合聚苯保温板等材料。当建筑节能标准较低, 对保温隔热性能要求不高时可使用。内保温对饰面和保温材料的防水、耐候性等技术指标要求不高, 纸面石膏板、石膏抹面砂浆等均可满足使用要求, 取材方便且造价低。但由于材料、构造、施工等原因, 饰面层易开裂;不便于住户进行二次装修;多占用室内使用空间;由于圈梁、楼板、构造柱等会引起“热桥”且不易解决, 热损失较大;改造施工时, 会影响到居民的日常生活。 (2) 外墙夹心保温技术。外墙夹心保温技术是将保温材料置于同一外墙的内外两侧墙片之间, 内外侧墙片可采用传统的黏土砖、混凝土空心砌块等。这些传统材料的防水、耐候等性较好, 对内侧墙片和保温材料能够形成有效的保护。夹心保温对保温材料要求不高, 聚苯乙烯、玻璃棉、岩棉等材料均可使用;并且受施工季节和施工条件的局限小, 不影响冬季施工。近年来, 在黑龙江、内蒙古、甘肃北部等严寒地区得到了一定的应用。但是, 改造后的墙体偏厚;构造复杂, 内外两侧需要连接件;“热桥”较多, 保温材料的性能不能充分发挥;墙体内外温差大, 易产生温度应力, 导致变形裂缝, 因此并未得到广泛推广。 (3) 外墙外保温技术。外墙外保温常用的保温绝热材料有, 聚苯乙烯泡沫塑料板 (EPS及XPS) 、岩 (矿) 棉板、玻璃棉毡、聚苯颗粒保温料浆、硬质聚氨酯泡沫塑料等。外保温能使外墙内表面保持较高的温度, 减少自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响, 且“热桥”较少。在采用同样厚度保温材料的条件下, 外保温要比内保温减少近1/5的热损失。经外保温后, 由于内部实体墙热容量大, 可减缓室内温度浮动频率, 储存更多的热量, 即使室内的空气温度有所变化, 也能得到较为舒适的室内热环境。外保温能够增加近2%的使用面积, 不存在对室内装修的限制。并且可以保护主体结构, 延长建筑物寿命, 减少长期的重复维修费用投入;在进行节能改造时, 对住户的日常生活干扰少, 是目前较好的墙体改造方案。

2. 屋面节能改造。

屋面不仅是失热构件, 也是受太阳辐射影响最直接的构件, 对顶层住户影响最大。屋面节能改造通常要注意, 保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料, 以免屋面重量、厚度过大;保温层也不宜选用吸水率较大的保温材料, 以防屋面湿作业时因保温层大量吸水降低保温效果。比较各种保温材料的节能效果和经济性, 住宅屋面宜选用聚苯乙烯泡沫塑料板、挤塑性聚苯板、水泥聚苯板、岩棉等轻质高效保温隔热材料。

常用的屋面改造形式包括, 平屋顶改坡屋顶、架空屋面、倒置式屋面、蓄水屋面、吸湿散热屋面、干铺保温材料屋面、遮阳屋面、浅色坡屋面、种植屋面等。从生态环保角度考虑, 种植屋面是一种十分有益的节能屋面, 且能够起到一定的隔热保温作用。其原理主要是利用, 植被茎叶的遮阳作用, 降低屋面的室外综合温度, 减少屋面的温差传热量;植物的光合作用, 消耗太阳能用于自身蒸腾;植被基层的土壤或水体的蒸发消耗太阳能。如果种植灌木科可有利于固化CO2释放氧气, 净化空气, 具有很好的生态效用。城市中大多数楼房都具有这种负载力, 但对于过于老旧的房屋, 要先进行评估方能实施。目前, 种植屋面在夏热冬冷和夏热冬暖地区都有应用。从经济方面考虑, 将平屋面改为坡屋面较为实用, 不仅能提高屋面的热工性能, 丰富建筑天际线, 城市形象也能得到提升。

3. 门窗节能改造。

建筑门窗是建筑围护结构的组成部分, 影响窗户的保温性能主要因素有窗户传热和空气渗透, 热量主要通过窗框、玻璃、窗页与窗框的缝隙散失。住宅外门窗面积占建筑面积的10%~15%左右, 根据有关测试数据显示:透过门窗的能耗约占整个建筑的50%。现有的住宅大部分已经更换过门窗, 大都为塑钢门窗, 少部分老住宅为铝合金门窗、钢门窗或木门窗。对既有住宅门窗可采取以下措施:增设窗帘;使用保温性能好的门窗 (如塑钢门窗) ;外窗采用透光材料 (如镀膜玻璃、中空玻璃) 等, 并在窗框与外墙连接部位填充玻璃棉或发泡剂等绝热材料, 外侧用密封胶对缝隙进行密封, 阻断窗框与外墙之间缝隙进入冷风, 更重要的是要保证施工质量。同时也应适当考虑照明节能, 白天充分利用自然光, 将阳光引入室内, 既节约照明能耗, 又利于提升室内温度, 一般可采用导光管、采光搁板、反射高窗、棱镜窗等。

(三) 节能改造模式的营造

与国外不同的是我国住宅个人私有率较高, 超过80%, 居民个人购买和拥有住房的情况非常普遍, 这样就造成了产权多样性。对于既有建筑节能改造模式光靠单纯复制粘贴国外例子是不行的, 有必要也必须慎重参照我国目前的实际状况, 根据不同地区的环境特点、结合地方优势, 因地制宜制定行之有效的改造模式。

1. 基本思路。

由于住宅产权分散, 政府不能独自买单, 承担者也应多样化。首先鉴定既有住宅所需改造程度, 对建筑物的能耗情况进行额定, 然后按照所需投入的多少, 确定可参与的主体, 最大限度的参与主体可包括政府、房地产商、电力公司、供暖公司或专门的节能公司以及居住人等。在改造后的若干年内, 由政府统一按投资比例分配节能收益回报, 收回改造成本后, 制定新的收费标准。

意在吸纳广泛的资金投入到节能改造工作中, 将节能改造的效益回报给投资人。并且对既有住宅建筑采取分类收费的政策, 对节能住宅与非节能住宅按不同收费标准收取能耗费用, 从而调动既有住宅建筑节能改造的积极性。

2. 政府职能。

既有住宅建筑节能改造, 如此浩大的工程任何单位或个人不能单独实施, 应由政府来主导。在改造过程中, 政府进行组织推动, 同时调配资源, 即改造项目由政府发起, 全程监管, 调动包括经济、政治、社会等各方可利用资源, 为既有住宅改造提供最有利支持。

3. 运行机制。

既有住宅进行节能改造应适当考虑走走市场化之路, 采用市场运行模式。将改造既有住宅建筑作为一种商品, 按市场经济原则, 借助市场的力量、市场的资源, 按市场方式构建改造的运行机制。

4. 操作主体。

改造过程中允许操作主体从中获取一定经济利益, 政府对其进行约束, 平衡收支。由于既有住宅数量巨大, 参与主体也应多样化, 形成竞争, 提升改造速度。政府在寻求社会力量的同时可参与投资, 呼吁更多集体和个人加入, 形成团队机制。

5. 资金来源。

政府可通过国家给一定的补贴;动用房改基金、房屋维修基金等途径筹措资金, 已经推行的试点项目也可用来补贴既有建筑改造。余下资金由参与主体承担, 也可向银行贷款, 改造完成后, 用改造收益还贷, 政府从中提供适当的减、免、缓等优惠政策, 并采取必要的监督审核机制, 确保资金能有效利用。

(四) 建筑外部环境的影响

建筑物与其所处的环境空间是密不可分的。实际上, 建筑与其周边的外部环境之间也存在着一定的热辐射作用, 例如:建筑物与建筑物之间, 建筑物与周边环境之间。只是这种作用相对较小, 常视为次要因素, 在某些特定的情况下近似忽略。实际上, 不论住宅形式做得多好, 当有室内外空气产生对流时, 由于室内外温度差, 外墙内表面温度和室内温度立刻就会产生波动。因此, 改善建筑室内热环境实现节能的另一种途径是改善建筑的外部环境。对于既有建筑而言, 规划方案已成定局, 很难从大的方面重新设计。基于多方面的局限, 若能在住宅周围设置建筑小品, 种植植被、树木等, 调整住宅周遭的空间构成, 对建筑节能也能够产生积极的促进作用。

(五) 结语

我国既有住宅建筑所占比例之大, 耗能之多已不容乐观。既有建筑节能改造是一个整体性优化过程, 不仅是政府的职责, 更需要相关单位、组织、团体与个人的全力支持与配合。现阶段采用先进的保温隔热材料, 选择合乎地区特点的节能改造措施与改造模式, 是实现既有建筑节能改造的关键所在, 此外, 公众对建筑节能改造的认识也有待进一步提高。既有建筑节能改造牵动着广大人民群众的切身利益, 是民生问题, 对此需要广大建筑从业者们不断的研究探索, 总结实践经验, 走出一条适合既有住宅建筑节能改造特色的可持续发展的和谐之路。

摘要：从现有既有住宅节能改造技术与模式分析入手, 通过参照我国既有住宅建筑节能改造的发展状况以及国内外既有住宅建筑节能改造经验, 探讨适合我国既有住宅节能改造的发展方向。

关键词：既有住宅建筑,节能改造,技术措施,模式

参考文献

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[2]江亿, 林波荣, 曾剑龙, 朱颖心, 等.住宅节能[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[3]董海荣, 祁少明, 姜乖妮, 李春聚.寒冷地区市郊住宅建筑节能措施[J].工业建筑, 2007, 37 (3) .

[4]梁冠华.既有住宅建筑节能改造的特点及技术性举措[J].住宅科技, 2007, (5) .

既有住宅建筑 篇4

为适应社会经济发展和人口老龄化的需求，进一步改善市民居住条件，根据《中华人民共和国物权法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市城乡规划条例》、《上海市绿化条例》、《上海市电梯安全监察办法》、《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》、《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》等相关法律、法规和规范、标准，现就推进本市既有多层住宅增设电梯工作提出如下指导意见：

一、既有多层住宅增设电梯，应当遵循“业主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顾各方，依法合规、保障安全”的原则。

二、既有多层住宅增设电梯，应当满足以下条件：

1、符合现行城市规划、建筑设计、消防和结构等规范和标准；

2、未列入房屋征收范围和计划；

3、增设电梯所在幢房屋的全体业主同意；涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意。

4、建筑间距控制符合本市旧住房综合改造管理有关规定。

三、既有多层住宅增设电梯由该住宅所属小区业主委员会（未成立业主委员会的由所在地居民委员会，直管公房和系统公房由房屋所有权人或者委托管理人）作为申请人提出既有多层住宅增设电梯相关申请。

申请人在具体实施工作中可以委托项目管理单位作为实施单位进行代建。

四、既有多层住宅增设电梯主要程序：

1、制定初步方案。既有多层住宅业主或者居民有增设电梯意愿的，申请人可以自行或委托实施单位先行编制增设电梯初步方案。初步方案包括：规划土地、建筑结构、消防安全等的可行性分析，增设电梯平面布局初步设计，资金概算，电梯运行维护保养分担方案等内容。申请人或者实施单位将初步方案征求业主意见。

2、申请项目计划。在业主对初步方案能够达成共同意愿的情况下，由申请人向所在地的区（县）房管局申请旧住房综合改造（既有多层住宅增设电梯）实施计划，区（县）房管局审核同意后下发实施计划。项目完成相关审批手续后，区（县）房管局上报市住房保障房屋管理局列入全市旧住房综合改造项目计划。

3、编制设计方案。申请人凭区（县）房管局下发的实施计划及区（县）规土局要求需提供的其他资料，向所在地的区（县）规土局申请核定增设电梯建设工程规划条件。按照区（县）规土局核定的规划条件，申请人委托专业设计单位进行增设电梯设计方案，并向区（县）规土局送审设计方案，同步征求涉及的消防、环保、卫生、民防、市政等其他部门的意见。

4、签订相关协议。由申请人与增设电梯所在幢房屋的全体业主分别签订增设电梯改造协议。改造协议应当包括：同意增设电梯设计方案、增设电梯资金筹集方案、电梯运行维修保养费用分担方案以及其他需要约定的重要内容。申请人应当按照第二条第三款的规定，同步书面向相关权利业主征求意见，主要包括：明示加装电梯方案，及加装后在日照、绿化等方面产生的影响等内容。

5、完成相关审批手续。改造协议全部签订、相关权利人完成意见征询后，申请人按有关规定向区（县）规土局申领建设工程规划许可证。项目实施前，申请人按有关规定向区（县）建设行政管理部门办理增设电梯工程报建报监手续，并在申领建设工程施工许可证后组织实施。电梯安装施工前，施工单位将拟进行的电梯安装情况告知区（县）特种设备安全监督管理部门。

6、竣工验收备案。增设电梯项目竣工后，申请人按有关规定向区（县）建设行政主管部门、规土局申请竣工验收或备案。增设的电梯必须经过特种设备检验检测机构监督检验合格，并经区（县）特种设备安全监督管理部门登记。

五、申请人可以委托物业服务企业对完成增设的电梯进行运行管理，并由物业服务企业与有资质的电梯维修保养单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养。申请人也可以直接委托有资质的电梯维修保养单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

六、增设的电梯及井道等建筑物或者构筑物，其产权属于该幢房屋全体业主共同所有。增设电梯后，申请人应当按照《上海市房地产登记条例》等有关规定向区（县）房地产登记机构申请在相关权利人的房地产权证上予以注记。

相关房屋所有权发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原改造协议约定的权利和义务。

七、各区(县)人民政府应根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的有关规定，结合实际情况，以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则，积极开展试点探索，并结合旧住房综合改造等，科学规划，推进既有多层住宅增设电梯工作。

相关规划土地、房管、建设等部门应当按照职责分工，本着简便高效的原则，依法支持既有住宅增设电梯的有关审批和备案工作。

既有住宅建筑 篇5

关键词：采暖系统,改造技术,分户计量,调控,节能

目前我国北方地区既有居住建筑绝大部分围护结构保温水平低或几乎没有保温措施,热环境差、采暖能耗大。供暖系统设施老化,水力失调严重,不能实现分户计量和分室调控,严重影响使用功能和生活质量。随着国家关于节约能源法规的实施,采取以分户计量和温控等节能改造技术措施为研究开发的采暖系统改造任务,已被提上了各级政府的日程。近两年,我国将启动北方采暖区1.5亿m2既有居住建筑供热计量及节能改造。

1 既有住宅建筑采暖系统改造前基本情况及存在的问题

1.1 原采暖系统基本情况

既有住宅建筑采暖系统常用的是上行下给垂直单管串联采暖方式。采暖设计供回水温度为95 ℃/70 ℃,实际供回水运行温度一般为68 ℃/55 ℃,供回水管道为焊接钢管,岩棉保温材料,散热器为旧式钢串片、铸铁散热器。

1.2 原采暖系统存在的问题

原采暖系统水力失调严重,顶层过热、底层过冷的现象非常严重,另外由于单管的敷设方式无法分户计量和自行调节室温,给供热部门的工作造成很大的压力。室内散热器样式陈旧且多为暗装,不但使散热量减少,还会使罩内墙体的温差传热损失加大。

2 采暖系统技术改造方案

2.1 改造方案的确定

既有住宅建筑原采暖系统改造时,可根据每栋既有建筑实际情况,选择合适的室内采暖系统改造方案。国内试点改造成的新采暖系统有:竖直单管加跨越管的新单管系统、垂直双管下供下回式系统、户式双管上供上回式系统。三种新的采暖方式都能满足分室控制温度和分户计量的要求,只是各个系统计量与控制方式略有不同。新的采暖系统每组散热器供水支管上均安装两通或三通温控阀,散热器选用美观和节能的闪光电阻焊、内防腐的钢制柱式散热器,也可选用内腔无粘砂型铸铁散热器。散热器明装,其外表面刷非金属涂料。户内采暖管道选用热镀锌钢管螺纹连接,也可采用施工便捷的PPR管材。楼内采暖系统的供回水干管和共用立管至户内系统管道部分,不论设置于何空间均采用高性能的橡塑保温材料加以保温。

2.2 竖直单管加跨越管系统

竖直单管加跨越管系统的最基本单元由一组散热器、一个恒温阀、供回水支管和旁通跨越管组成,跨越管通常比立管管径小一号,与散热器并联。在散热器供水支管上安装两通恒温阀或直接在散热器供回水支管上安装三通恒温阀,恒温阀要求流通能力大,低阻力,不需要预设定功能。

竖直单管加跨越管系统经多数节能改造试点试验证明,该系统基本解决了温度的垂直失调,系统能够正常运行,并且实现了室内温度控制。

该系统的热量计量方式通常都是参照国外的做法,用入口的总热量表结合每个散热器上的热量分配表的方式,在建筑入口设置大量程的超声波总热量表,每户的每个散热器上安装蒸发式热量分配表,以分配表的读数为依据,计算每户所占比例,分摊总表耗热量到各个用户。

2.3 垂直双管下供下回系统

垂直双管下供下回系统供回水干管一般敷设在地下室和地沟内,按建筑物相同竖向房间设置两根立管,在每组散热器供水支管上安装两通恒温阀,恒温阀为高阻力型,需要预设定功能。该系统有良好的调节稳定功能,供回水温差大,流量对散热器的影响较大,容易控制温度。改造后的双管系统具有阻力较大和流量多变等特性,如既有室外管网不能提供足够的热力入口只用压差时,应采取可靠的技术措施。

垂直双管系统的热计量方式与竖直单管系统基本相同,其方法是在建筑物热力入口回水管上设置超声波总热量表,并在每组散热器上设置单传感器电子热分配表,测量计算每个住户用热比例,通过总表计算热量,在每个供暖季结束后由工作人员来读表,根据计算求得每户实际耗热量。

2.4 户式双管上供上回式系统

户式采暖系统可改造为共用立管或单管跨越系统,即在每个单元的楼梯间安装供暖的主立管,每户室内管道由采暖主立管引出,每户管道入口处设置调节阀和热量表。户内采暖系统可采用分户水平单管、分户水平双管式系统。既有建筑因其特殊性,通常采用户式双管上供上回式系统,户内水平支管敷设在客厅走廊的顶板下,居室内不出现太多支管,散热器一般布置在内墙的门后或一侧,每组散热器在供水支管上设置温控阀来调节室温。

户内供暖系统应采用同程式布置,当采用异程式布置且有分支环路时,应让各分支环路阻力相近。为了使室内采暖系统中通过各并联环路达到水力平衡,重要手段是在干管、立管和支管的管径计算中进行较详细的阻力计算,而不是依靠阀门的调节来进行水力平衡。

户式采暖系统热计量方式是在建筑物热力入口回水管上设置超声波总热量表,并在各用户入口供水支管上设置整体式机械热量表,通过测量户内热水的流量与供回水温差,计算二者乘积,并进行累计,求得各用户用热量。

3 改造方案的比较、使用及节能效果

3.1 改造方案的比较

新单、双管采暖系统管材消耗量少,改造工作量小,扰民性也小,改造费用低,易施工,基本能实现分户计量和分室控制温度,在北方一些经济欠发达地区可推广使用。在每组散热器上安装热量分配表,优点是分配表的价格低,对建筑物内供热管道的分布没有特殊要求,但是其安装、维护、计量测试等过程存在很多问题,如不能直接测量实用热量,各户实际用热值需经过复杂的计算才能得出,管理较复杂,抄表不便,热量分配表易被用户人为损坏、拆卸、作弊。

户式采暖系统管材消耗量多,改造工作量大,扰民性也大。由于户式采暖系统在户内管道多,影响室内美观且初投资高,成本回收期长,施工较困难。但户式采暖系统从计量的相对精度、物业管理、供暖效果和供暖室温的调节等方面都优于新单、双管系统。在条件允许的地区尽可能改造成此系统形式,以配合国家按热量收费的“热改”政策,促进用户自觉节能,促使供热企业提供质优价廉的商品(热)和服务。

3.2 改造方案的使用及节能效果

据国内某地区既有住宅建筑综合节能改造项目中采用的上述三种采暖系统形式,室内温度从改造前的最高16 ℃普遍提高到20 ℃以上,系统运行稳定,用户能随意控制室温,居住舒适度明显提高。多数居民认识到使用恒温阀调节室内温度,提高了节能意识。根据测试数据不完全统计,直接比较节能效果在30%以上,每平方米每年可节省14 kg标准煤。

4 新采暖方式存在的问题及合理化建议

4.1 存在的问题

新的采暖方式虽然具有分户计量、分室调温的优点,但它作为一个新事物也存在着很多不足之处,亟待进一步解决。用户已习惯了原有采暖方式及付费方式,对新的采暖方式还不太了解,对节能改造认识水平不等。改造施工给用户造成不便,影响居民的生活、工作、安全,居民实际要求与设计的矛盾,初期改造费用大及如何分摊等因素直接影响既有住宅节能改造的进展。我国分户计量和分室控制采暖方式刚刚起步,计量和控制设备质量参差不齐,价格差别大,市场管理不规范,给“既改”技术的推广增加了难度。现在我国大部分地区采暖收费标准仍是按采暖面积和采暖时间收费,出现了“节能不节钱”现象,用户没有主动的行为节能。

4.2 合理化建议

国家应从各个层面加大既有建筑节能改造的宣传力度,让群众了解节能改造,认识到改造的好处,从改造中得到实惠,从而支持改造工作。“既改”工作要先启动对既有建筑基本情况的调查,根据工程实际情况选择适合的供暖系统改造方案。同时将节能改造与建筑修复、功能改造相结合,实行“以人为本”的设计,有效推动“既改”工作。

目前市场上计量与控制设备多为国外产品,我国要及时发展国内企业,研究开发国内产品。国内产品要质量可靠、性能优良,适应中国采暖现状,同时要有价格优势,让用户满意。实施分户计量控制系统后,我国应配套进行“热改”,实行按热收费。按热收费是实现温控节能的重要手段,国家相关部门应尽快制定出台热价确定和收费办法的法规文件,以及在此基础上制定相应的地方实施细则。有关政府部门在制定政策和细则的同时,有关研究设计单位、标准制定单位要制定修改出相关规范标准,使设计、施工单位有所依据。另外要加快当前供热企业的改制,使供热企业改变既有的体制和观念,实行自负盈亏,增强市场竞争意识和危机感,实现按需供热,节约能源。

参考文献

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[2]李东,唐勤.浅谈节能建筑的采暖系统与计量控制[J].山西建筑,2006,32(11):121-123.

[3]GB 50176-93,民用建筑热工设计规范[S].

既有住宅建筑 篇6

其余16栋住宅楼, 总建筑面积60862平方米, 按照建造年代分为老区和新区两个区域, 分别有两个换热站负责这两个区域的供暖, 其中老区的1号—8号住宅楼建成于1996年—2000年之间, 建筑面积共计28299平方米, 外墙为370厚粘土砖墙, 外贴马赛克或外贴面砖, 其中8号楼是外墙涂料, 外窗为单框双玻铝合金窗, 屋面为加气混凝土块保温层, 地下室不采暖, 顶板均未做保温, 单元门为电子对讲防盗门, 采暖系统为单管水平串联, 铸铁散热器;新区的9号—16号住宅楼建成于2003年, 建筑面积共计32563平方米, 外墙370厚粘土多孔砖墙, 外贴面砖, 外窗为单框双玻塑钢窗, 部分老化变形, 气密性不够, 屋面为珍珠岩保温层, 地下室不采暖, 顶板均未做保温, 单元门为电子对讲防盗门, 室内采暖分户水平单管串联, 铸铁散热器。

小区供暖方式为集中供热, 新旧区分别由两个换热站供热, 其中新区所在换热站供热能力为10万平方米, 实际供约17万平方米, 供热严重超负荷;旧区所在换热站供热能力为10万平方米, 现供9万平方米, 仍有富余。采暖管网形式新旧区也有所不同, 新区室外管网为直埋敷设, 室内管网已实现分户回路, 户内水平串联, 供暖立管设在楼梯间;旧区因建造年代较早, 室外管网为地沟敷设, 室内管网为多户单管水平串联形式, 未实现分户采暖;为此在该小区建筑外围护结构实施节能50%标准改造的前提下, 同时对换热站、二次网水力平衡、温控、热计量进行全面节能改造。

围护结构改造

一、领导管理

我们首先成立项目管理领导小组, 由建委主任亲自担任组长, 相关单位领导担任成员, 下设领导小组管理办公室。管理办公室设在市节能墙改办, 具体负责既有建筑节能改造工作的组织、协调、监督、工程招投标、施工过程监督、竣工验收、组织节能效果测试、成果分析等管理工作。

二、群众工作

节能改造对每个住户的日常生活都要产生影响, 在项目实施前, 由业主代表召集全体业主召开业主大会, 宣传节能改造并解答住户的问题, 征询住户的意见, 然后随后再逐户进行登记回访。在项目实施过程中采取业主全过程参与管理的方式, 从项目的调查、设计方案的确定, 负责图纸送审、招投标、办理前期手续、负责施工过程中的协调管理工作, 到最后竣工验收和决算, 业主都要参加并签字认可。我们还编制了节能改造工作程序和流程图, 发给业主代表, 方便他们理解掌握。

三、改造实施

既有建筑改造工程采用分部分项工程综合单价最高限价招投标, 合理低价中标的总承包形式实施, 采用最高限价、合理低价中标的形式。EPS薄抹面体系110元/平方米;EPS贴面砖136元/平方米;聚氨酯体系155元/平方米;地下室顶85元/平方米;屋面保温、防水155元/平方米;节能窗60型245元/平方米, 中空玻璃、二道密封、三元乙丙胶条。

市建筑节能墙体材料革新办公室 (以下简称市节能办) 、业主单位共同委托原设计单位设计, 如果原设计单位无能力设计可委托其他设计单位, 并签订设计合同。设计依据按照《民用建筑设计标准》 (采暖居住建筑部分) 新疆维吾尔自治区实施细则 (XJJ001—1999) 、《公共建筑节能设计标准》 (GB 50189—2005) 《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》 (JGJ129—2000) 及国家和自治区建筑节能相关技术要求。设计范围包括:热工计算、改造前后热工指标对照表、既有建筑围护结构保温技术体系确定、节能门窗选型、采暖系统改造 (含热计量装置) 等设计。设计费用按照改造工程项目的建筑面积:公共建筑4元/m2;居住建筑3元/m2计取。费用支付, 工程竣工验收后, 由节能办开出的工程费用确认单后支付。

既有建筑节能改造项目施工过程实行项目总监负责制。监理工程师须按设计文件、经批准的施工技术方案、技术规程和《建设工程质量管理条例》实施施工全过程旁站监理。工程监理合同由监理公司与市节能办、业主单位共同签订, 报市节能办备案。

施工前须施工图纸会审, 由业主单位组织, 市节能办、施工、造价咨询、监理、设计单位参加, 会审纪要作为施工及结算的重要依据 (施工过程不再作设计变更) 。施工单位必须严格按设计文件、施工技术方案和施工规程组织施工, 确保安全施工、文明施工, 保证质量, 按期交工。市节能办会同业主单位与施工单位签订施工合同, 报市节能办备案。

节能办统一管理资金。在工程确定后, 业主单位负责将单位自筹及个人承担的节能改造资金收齐后, 缴入节能办“既改资金专户”, 由节能办统一拨付。施工单位进场施工十天后, 支付 (扣除预留金) 合同价款的40%, 工程竣工验收结算后, 按照结算价支付剩余部分施工工序及材料、配件、设备的实际工程量的验收由业主与监理工程师共同按照设计图纸、施工方案、技术资料、认证书等资料进行检查验收。工程竣工验收由业主单位提出并组织有关单位共同验收。通过竣工验收的施工竣工图及相关资料两份送节能办备案, 一份由业主备案 (然后才可进行工程结算工作) 。

改造工程竣工验收结算时, 造价咨询单位应根据竣工图纸, 设计变更及竣工资料且会同业主代表、施工、监理、节能办现场勘察实际工程量情况进行审计并出据竣工结算造价审计报告, 审计报告 (含供热计量改造费用) 中应分明政府投资、单位筹资和个人集资部分。报市节能办备案两份, 业主存档一份。

建筑节能热工检测采用业主或保温技术开发单位自愿检测的原则。凡申请节能效果检测的工程检测费, 由申请检测单位全额承担。通过检测的节能建筑由检测单位出具热工检测报告和综合分析报告, 为节能建筑的认定和标识以及享受采暖优惠政策提供依据。

供热采暖系统节能改造

系统节能改造坚持技术可靠、经济可行、扰民最小、系统节能的原则。在进行供热采暖系统节能改造之前, 我们做了大量的前期摸底调查工作, 从热源、二次管网、室内供暖方式和外围护做了认真的调查, 并征询了业主的意见。确定从换热站、小区内二次网、室内采暖系统和外围护结构进行综合性的节能改造,

一、节能改造方案

1、换热站节能改造

选择原旧区换热站为整个小区供热, 并且在换热站内对小区设置独立的热力出口, 重新建立一套新的供热系统, 配置相应设备其中包括:二台板式换热器 (换热量2300KW、总传热系统3000W/m2·℃) 三台水泵 (电机功率11KW、流量90m3/h、扬程31m, 二用一备) 及补水泵, 与换热站内原系统完全分开, 单独为小区供热。

在换热站原系统及新系统的一次网及二次网均安装超声波热计量表, 并在新系统上安装气候补偿器一套, 三台循环水泵中二台安装变频调速装置 (一台工频, 两台变频运行) 。

2、室外管网改造

保留小区原二次网管线, 切断新区供热管网与原换热站的连接, 与旧区管网连接, 实现新旧区并网。

旧区原部分管线年久失修, 对其进行全面检查, 锈蚀严重的分段换新, 轻微破损部位套管局部修补。

3、建筑室内采暖系统改造

(1) 热计量

根据新旧区采暖系统实际情况, 采用了两种热计量方式。

旧区 (八栋) 采用安装楼栋热表, 每户安装温度法计量装置, 实现按楼栋热表和每户室内温度分摊热量计算热费, 并实现无线传输数据。

新区 (八栋) 采用安装楼栋热表, 入户处安装热水表, 按楼栋热表和热水流量分摊热量。系统的改造量较小, 且无需入户, 改造费用较低, 适合于既有建筑的节能改造。

(2) 温度控制

新区住宅室内管网形式为分户回路水平串联, 原系统采暖立管设在楼梯间, 因此采取在每户入口处安装温控阀实现分户控制温度, 温控阀采用带外置式温度传感器的温控阀, 传感器及控制器设置在室内, 用户可以按需要设定室内温度。

旧区住宅室内管网形式为单管水平大串联, 南北分环, 在南北向增设立管并安装温控阀达到分户分段控制, 温控阀同样采用带外置式温度传感器的温控阀。

(3) 水力平衡

根据系统全面的水力计算, 建筑入口处安装了自力式压差控制阀, 可参照系统水压图对系统进行调节, 实现建筑之间水力平衡。

室内按装温控阀, 通过用户调节, 可以减少住户之间的热量不均的问题, 实现了建筑内部的水力平衡。

二、系统节能改造工程的实施

1、项目方案确定及设计

此项目为从换热站到住户室内系统的全面改造方案, 在新疆也尚属首例, 工程较为复杂, 投资也较大, 因此邀请我区三家实力较强的设计院, 对小区提出项目改造方案, 通过评审确定其中一家设计院负责该工程的设计任务。

2、项目招投标

采暖系统节能改造工程主要以设备投资为主, 设备的选型直接影响到工程质量的优劣, 因此采取了先行设备招标, 然后进行施工招标的方式。

由于节能改造所需设备多为专业设备, 国内外厂家产品质量价格参差不齐, 所以在设备招标之前, 对各设备厂家进行了摸底调查, 全面了解产品的性能、价格及厂家的售后服务、供货能力等。

委托具有工程招标代理资质的机构组织实施设备招标, 评标采用综合评估法, 标书分技术标部分及经济标部分, 各占五十分, 综合打分, 同时由于专业设备价格透明度不高, 因此评标中允许厂家二次报价, 以最终的报价进行评分, 得分评标遵循公开、公平、公正的原则, 对所有投标人的投标评估都采取相同的程序和标准, 经综合分析、比较, 确定最佳评标价标。评标时, 除考虑产品的价格因素外, 还充分考虑了以下因素:投标文件中承诺的生产进度安排、交货期及付款方式;货物的技术水平、性能和供货能力;货物的安装、调试、培训、售后服务等伴随服务的安排及费用;货物的质量及适用性;货物在使用过程中的运行管理和维护保养及其费用;配套设备的齐全性;投标人的设计能力、制造能力、检验手段和信誉、业绩, 零备件和工具的费用及提供备品备件和售后服务的可能性。

设备招标完成以后, 进行施工招标确定施工单位及工程总价, 投标采用工程量清单综合单价报价方式, 施工投标价中包含设备招标项目及价格, 采取施工单位工程总承包的方式, 施工单位资质等级要求房屋建筑工程施工总承包参级以上 (含参级) 或水暖电安装作业分包资质。

因采暖系统节能改造工程工期要求较短, 为确保工程在冬季供暖前完成, 将工程分成三个标段即:换热站及室外管网改造工程、旧八栋住宅室内温控计量改造工程、新八栋住宅室内温控计量改造工程。

3、合同签订

施工招标后, 市节能办会同业主单位与施工单位签订施工总包合同 (合同中包含招标设备项目及价格) ;中标的设备厂家与施工单位签订设备采购合同, 合同送节能办备案一份。

4、前期手续

小区的采暖节能改造为政府投资工程, 工程的实施须符合建筑工程建设基本程序要求, 因此合同签订后, 由施工单位与业主代表共同办理相关前期手续, 同时安检与质监部门介入, 保证工程的顺利完成。

5、工程施工监督管理

改造项目施工委托有资质的监理公司进行监理;因采暖系统节能改造工程技术性、专业性较强, 对监理公司派驻的监理工程师的要求较高, 所以选用的监理人员经过了认真的考察, 确定了有较强专业技术素质的人员进行现场监理。节能办与业主单位均委派专人负责工程的现场管理工作。实行工程例会制度, 规定工程开工后每周一下午召开工程例会, 协调解决工程上出现的技术、安全、质量、进度、资金等问题。

6、工程工期及造价控制

该工程于8月底9月初开工, 工期较为紧张, 为按期完成工程, 要求施工单位排出工程施工进度计划表, 并合理安排工序, 从开工就倒排时间, 确保供暖前完成。为控制工程造价, 工程的设计变更和经济技术签证必须由施工方或监理方提出后, 经发包人认可, 由设计单位出具相应的设计变更通知书, 否则任何变更不作为结算依据。

7、工程竣工验收

工程竣工验收应在采暖系统改造施工完成, 经调试设备运行及供暖正常一段时间后进行, 工程竣工验收由业主单位提出并组织有关单位共同验收;通过竣工验收的施工竣工图及相关资料两份送节能办备案, 一份由业主备案。

8、工程结算

委托具有工程造价咨询资质机构, 对工程结算进行审核;改造工程竣工验收结算时, 造价咨询单位应根据竣工图纸, 设计变更及竣工资料且会同业主代表、施工、监理、节能办现场勘察实际工程量情况进行审计并出据竣工结算造价审计报告, 并报市节能办备案两份, 业主存档一份。

既有建筑节能改造经验谈

经验:

建筑节能改造是一个系统工程, 不仅要对围护结构节能保温, 同时应对采暖系统进行相应改造, 实施全面的节能改造才能实现真正意义上的节能;小区供采暖系统通过节能改造, 实现了建筑分户计量, 建筑采暖可按热计量收费, 极大的调动住户的节能积极性, 促使住户自觉进行温控, 大幅的减少采暖耗热量, 同时实施管网平衡, 并在换热站采取相应节能措施, 减少小区的供热量, 在保证用户热舒适度的前提下, 实现了节能降耗。

采暖系统节能改造是一项难度非常大的工作, 首先设计方案的确定要慎之又慎, 既要达到节能效果, 又要考虑尽量减小改造量, 减少对住户的干扰, 因此制定设计方案时, 我们经过了数次专家评审讨论, 最终确定了现在的设计方案及技术措施。

采暖改造对住户有相当的干扰, 如管线改造及设备安装等是需要进入户内作业的, 如果没有住户的支持和业主代表的协助, 工作将举步唯艰, 工程中业主代表充分发挥其作用, 能给施工单位提供便利, 并即时化解住户与施工单位之间矛盾, 因此要求业主方安排热心能干的工作人员负责工程的协调管理工作。

建议:

计算数据在设计采用时应考虑“既有”建筑不可预见因素, 应留有余地。如在循环水泵选型时, 充分计算了室外管网阻力, 但忽视了小区换热站内管网布置及安装的节能设备对整个系统的阻力的影响, 实际系统在换热站内的阻力损失相当大, 并且小区部分住户将散热器改为地板辐射采暖, 也增加了系统阻力, 个别住户安装了小型加压泵, 致使系统更为复杂, 设计时未了解和考虑这些因素, 循环水泵投入使用后, 扬程明显偏小, 小区建筑出现了顶层不热的现象。

小区采暖系统改造工程系统而复杂, 设计与实际难免有一定差距, 施工过程中变化较大, 造成造价难于控制, 同时直接影响工程工期, 主要原因, 设计的深度不够, 特别是现场的勘察工作不够仔细, 因此在今后的改造工作中应加强现场勘察及图纸会审工作, 尽可能减少设计变更的发生。

采暖系统改造后的调试工作是一项非常重要的工作, 所有设备正常有效的运转、管网平衡、室内调温等都需要对系统不断地进行调试, 工作繁琐, 需再次入户, 而且需要业主、物业、住户、厂家与施工单位协同完成, 是一个不容忽视的环节, 因此施工合同应有运行调试约定, 明确各自职责并考虑相应费用, 确保系统按设计意图正常运行。

既有住宅建筑 篇7

就我国而言,不仅面临着城镇化的发展问题,同时还面临着社会老龄化等民生问题。由于国民经济发展水平等种种原因,始建于上世纪改革开放初期的大部分多层住宅都没有安装电梯,无障碍设施更是无暇顾及,这使得现居住的老年人、残疾人出入十分不便,随着社会经济水平的发展,已日趋不能够满足老年人的居住要求,对其改造势在必行[1]。既有多层住宅加装电梯在上海、广东等地已有不少成功案例,但在国内大面积推广还有诸多困难。据了解,军队方面和沿海省份已率先出台有关政策法规,以规范既有多层住宅加装的实施[2]。

1 存在的主要问题

1.1 建设资金筹集难

多层老旧住宅加装电梯费用较大。以6层住宅为例,每单元一梯两户,加装一部电梯建安费用共约75万元,底层2户不计,按10户计算,每户分摊费用约7.5万元。上世纪八九十年代建设的多层住宅,居住者多是收入较低的工薪阶层,尤其是一些退休的七八十岁的老年人,收入更低,他们能承受的费用,一般为3万元/户左右,而且,还要承担电梯运行费(包括电费、保养费、管理费等),使许多低收入家庭感到为难,大多居民难以承担或不愿承担。

1.2 住户意见统一难

多层住宅加装电梯,涉及不同层次、不同房龄的住宅,每栋、每层楼的住户的利益各不相同。对是否加装电梯,要想让住户达到一致意见,难度较大。工程实践中,为了统一本楼住户的意见,往往花费工作人员很多的时间和精力,不少加装项目达因意见不统一无果而终。按有关规定,加装电梯除了需要得到同栋住户全部或三分之二以上同意外,考虑光照、通风,噪音影响,办理规划许可,还需得到其他楼栋住户的同意,这更使统一住户意见难上加难。

1.3 与建筑规范要求矛盾

按现行建筑技术规范要求,中心城区多层住宅间距要达到1:1。在原基础上加装电梯,势必同间距、光照、通风,以及绿地占用等方面产生矛盾。而且旧住宅加装电梯,往往要改变房屋结构,这还涉及节能、抗震等新的建筑技术要求,更使加装电梯困难重重。

1.4 主管职能部门不明确

加装电梯涉及房管、规划、消防、市政配套扩容等一系列部门,由于没有明确的主管职能部门,单靠居民自发申请,往往投门无路。国内多地的多层旧住宅加装电梯方案已较为成熟,业主也全部同意,但需经过漫长的申报,最后不了了之。

2 加装技术方案

根据施工现场调研分析,为了不影响南侧的日照和采光,一条基本原则是电梯要尽量加装在既有住宅北侧,同时要考虑的两个基本要素,一是入户位置,二是电梯井道的位置。由于既有多层住宅户型各异,需要根据户型的具体情况进行个性化的加装方案设计。根据是否拆除原楼梯,有内置电梯和外置电梯两种加装方案,都各有特点,互有利弊。

2.1 内置电梯

所谓内置电梯,即拆除原有楼梯,类似新建住宅,将楼梯增设在原住宅内部,并在电梯井外侧重建楼梯。该方案的主要特点有:楼梯、电梯从同一单元门进出,实现一把钥匙入户;节约建设用地,不影响室外管线甚至不用翻建道路;不遮挡南向阳光,不改变原建筑各房间的使用功能;单元门外的坡道设置使得一层住户也能享受到无障碍设计所带来的关爱;对已有日照间距几乎没有不利影响。

当然该方案存在一些问题需要处理:在施工期间需拆除原楼梯,须建临时楼梯以解决住户的日常出行问题;电梯井道与南侧卧室间的墙面需进行隔音处理,以减少电梯运行对人们休息的干扰;施工作业面狭小,电梯井基础形式需慎重选择,以解决新旧部分不均匀沉降等问题。

2.2 外置电梯

该方案就是原有楼梯不动而在原楼梯入口外侧设置电梯的做法。最大的优点是不用改动原有住宅的主体结构,对住户干扰较小,电梯运行的影响也较小。但也有以下不足:凸出原住宅外墙部分进深一般达到4.5米,往往会对室外道路、地下管线及相邻建筑造成不利影响,次生改造费用大;每户需有两个入户门,造成室内公共交通面积浪费;2层以上电梯厅不能直接通达原楼梯,出现紧急情况(突发电梯不能运行、忘带新门钥匙)时很有可能有人被困电梯厅内,需要解决安全出口问题。

对外置电梯,有平层和错层之分。错层不能实现无障碍通行,一般不予采用。文献[3]对内置电梯增设方案作了较为详细阐述和应用。下面,笔者结合工程建设实践,重点讨论分析外置电梯增设方案的具体应用。

3 工程实例分析

2009年后,总部相继出台军队干休所电梯加装政策,主要内容为,投入专项建设经费,干休所住房3层(含)以上可以加装电梯,要求本栋楼或本单元全体住户签字同意,加装电梯方案要求平层入户,无障碍通行,每套住房新建面积不超过16m2。随后,上海、大连等地的军队干休所加装电梯工作陆续展开。

3.1 工程概况

大连地区海军某干休所内有10栋共11单元的2～6层住宅楼。住户多是离休干部及家属,离休干部平均年龄80多岁,加装电梯愿望十分迫切。201 0年,该所成为军队专项投资加装电梯试点之一,资金问题基本解决。加装电梯前期工作比较复杂,1号楼为2层住宅,不符合加装条件,2～3号楼为3层住宅,住户意见不一致,无法加装,4号楼为1栋3层住宅楼,因楼间距较小,遭到相邻5号楼一层住宅住户反对,不同意加装。最后,5～10#楼共6栋楼7个单元的住户加装意见达成一致。最终实施加装电梯的5～10#楼6栋住宅楼的基本情况见表1。

工程于2013年8月开工,加装电梯的同时,把室外水电暖、环境绿化等基础设施和部分屋面“平改坡”工程一并进行了综合整治改造,2014年6月工程竣工。

3.2 勘察设计与设备选购

新建建筑面积1193.14m2,加装无机房电梯7部。建筑工程等级三级,建筑分类三类,设计使用年限50年,屋面防水等级Ⅲ级,耐火等级二级,抗震设防烈度7度。

3.2.1 确定基础形式

场地现地形较平坦,原地貌单元属剥蚀残丘,海蚀一级阶地,无活动性断裂构造,无不良地质作用。地下水类型为孔隙潜水,补给来源为大气降水。中风化石英岩分布连续,厚度大,承载力高,是良好的持力层,建筑条件好。场地地质情况见表2。

为最大程度减少新建部分工程沉降量,受现场施工场地面限制,同时减少机械施工噪音干扰和对原管线的损坏破坏,采用人工挖孔桩基础施工方案,平均挖孔深度8～11m。

3.2.2 建筑方案设计

根据小区住宅间距、光照、通风,以及道路情况,将原北阳台拆除,采用扩建阳台并外置电梯,此方案技术经济合理,又较少影响住户生活,施工相对简便。经日照分析,加装电梯后,对相邻建筑日照情况无较大变化,满足规范要求。7号楼东侧单元西侧客厅房间的采光受到一定影响,该电梯井道采用钢结构玻璃幕墙方案。其余加建部分均采用砖混结构,混凝土构造柱,现浇楼板。比较有代表性的7#楼一层平面设计如图1所示。

3.2.3 电梯选用情况

考虑住户年龄普遍偏大,参照老年人居住建筑设计标准[4],宜选用低速、变频电梯以减少运行中的眩晕感。轿厢尺寸应能满足搬运担架和轮椅通过的最小尺寸。增设大型显示器和报层音响装置等无障碍设施。电梯选用基本情况详见表3。

3.3 施工管理要点

3.3.1 主要建筑构造措施

(1)加建阳台部分,阳台地漏周围1m范围内做1%坡度坡向地漏。

(2)墙体采用实心砖砌筑,外墙240mm厚,门洞边设芯柱,外贴60厚硬泡聚氨酯复合板保温层,屋面采用60mm厚硬泡聚氨酯复合板保温层。

(3)设备孔洞穿透墙体时,在其背面加设钢板网抹灰,钢板网尺寸比洞口每边大1 50mm。

(4)勒脚贴面材料应入散水、台阶、坡道≥100mm深,连接部分用聚乙烯泡沫塑料棒,同时在间隔材料顶部用密封膏封平,散水以下用聚苯板隔离,以防地面水渗入墙脚。

3.3.2 结构设计要求

(1)采用人工挖孔灌注桩基础,桩基持力层为中风化石英板岩。终孔时,清除护壁污泥,孔底残渣,浮土,杂物和积水,检查孔底形状、尺寸、入岩深度,合格后,应迅速封底,安装钢筋笼,灌注混凝土。挖孔桩经相关部门检测后合格后,方可进行上部结构施工。

(2)桩身、承台、地梁混凝土强度等级C30,混凝土保护层40mm,外周地梁下铺300厚炉渣防冻涨,钢筋采用HPB300级、HRB335级、HRB400级。当桩净距小于2倍桩径或小于2.5m是地,应采用间隔开挖。

(3)护壁混凝土强度等级C20,挖孔桩进入岩石层后,采用40mm厚M5水泥砂浆抹面护壁。

(4)拆除施工中,对于需凿除的混凝土,施工时首先应采取施加顶撑措施,不得损伤保留部分的混凝土强度,且凿打之前应注意研究打法和先后顺序,以免产生保留部分的混凝土裂缝,而导致多打多补等问题,凿除的梁板处的钢筋不得在交接处切断,而应该隔一根留出≥30d搭接长度。

3.3.3 植筋要求

(1)原梁板钢筋锚入新浇混凝土内的锚固长度及构造做法,尚应符合新浇混凝土的结构总说明各项规定。植筋必须由专业队伍施工,植筋前要做植筋抗拔实验。

(2)新老混凝土接触面处均应凿毛(或将钢筋保护层凿除),并将浮渣清除干,浇注混凝土前应将原混凝土接触面用水湿润,但不得有积水。接触表面先涂刷纯水泥浆一道。

(3)砼浇捣后,在潮湿状态下养护不少于1 5天。施工现场局部1 0#住宅楼施工过程如图2所示。

4 几点体会

4.1 有效解决了外置方案存在的不足

针对加装外置式楼梯技术方案存在的不足,本工程实例都得到不同程度地解决

(1)拆除并扩建原北侧阳台,凸出原住宅阳台进深一般达到2.25m,减少了对室外道路和相邻建筑造成的不利影响。同时,如建设资金允许对地下管线进行升级改造,避免重复投资。

(2)在原楼梯间平台的窗户位置,放置可移动的台阶,出现紧急情况如突发电梯不能运行、忘带新门钥匙,可从电梯厅通过原窗口通向原楼梯平台,以解决安全出口问题。

(3)外置电梯厅的标高为-0.45m,住宅楼梯间内采用坡道的形式解决一层室内外高差的问题,使得住在一层的住户通过楼梯间到达电梯厅的部位能获得无障碍通行。同时,电梯厅室外入口埋置雨水篦子,防止雨水进入。

4.2 克服设计施工组织实施难点

旧房加装电梯比较难以处理的有屋面和楼地面新旧结合部位的构造设计和施工,以及新旧工程基础部分的不均匀沉降问题。施工过程中,一方面,要受现场原有水电煤气等基础设施管线的限制,如无法避开,还需考虑管线迁移问题,无疑会增加建设费用,这在基础部分施工中尤其突出;另一方面,还要考虑原住户的日常生活问题,断水断电断气、电视电话网络信号中断的现象时有发生,给住户的正常生活带来较大不便。

4.3 得益于各参与方的大力支持配合

整个工程实施过程,包括方案论证、图纸设计、设备采购和施工招标和施工组织管理,需要各参与方紧密配合,相互支持,并且都有老干部代表参与,切实做到暖心工程、阳光工程。工程完工后,老干部日常生活和看病就医便利条件增加,总部干休所电梯加装政策落实到实处,老干部切实感受到了军委总部首长对老干部的关爱和温暖,幸福感大大增强。

7#住宅楼加装电梯后实景如图3所示。

相比较而言,军队干休所住房加装电梯工作,各种困难的解决都比地方旧房加装电梯容易一些,这得益于总部经费的支持,各级单位领导的重视,以及离退休老干部和家属的理解支持。对军队管理的其它住房和地方单位管理住房,要大面积推广加装电梯工作还有许多困难。

5 建议

在欧美一些国家,一般规定四层起应设置电梯,原苏联、日本及我国台湾省的规范规定六层起应设置电梯。我国1 954年《建筑设计规范》中规定:“居住房间在五层以上或最高层的楼板面高出地平线在1 7公尺以上时,应有电梯设备”。1987年,《住宅建筑设计规范》GBJ 96规定了七层(含七层)以上应设置电梯。《住宅设计规范》(GB 50096-2003)规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯”。我国已步入老龄化社会,应该对老年群体给予更多的关注,现行《住宅设计规范》(GB 50096-201 1)[5]仍沿用2003年规范的规定,已明显不适于当今的社会需求。

从设计的合理性、投资的经济性、施工的方便性及对住户的影响来考虑,新建住宅直接设置电梯要比后加电梯要好很多。综合考虑目前社会经济发展水平,4-5层住宅就宜设计电梯,并符合无障碍通行的要求,即使受投资经费的限制,设计当中也要在适当的位置把电梯井道预留好。

参考文献

[1]李瑞礼.多层住宅增设电梯的意义[J].住宅科技,2005(12):43-45.

[2]上海建科老年用房研究中心.破解多层旧住宅加装电梯难题[J].上海房地,2011(7):34-36.

[3]罗钢,王中梁.老旧住宅加装电梯的实践与感悟[J].城市住宅,2011(7):113-115.

[4]GB/T 50340—2003.《老年人居住建筑设计标准》[S].北京:中国建筑工业出版社,2003.

既有住宅建筑 篇8

1 既有砖混住宅能耗测试

为分析既有砖混住宅能耗指标, 针对大庆某住宅区进行了既有砖混住宅外墙 (包括过梁、圈梁部位) 、屋面、地面、门窗内外表面温度、热流及室内外空气温度测试。测试选择位于既有砖混住宅一层、标准层和顶层的三个代表性户型 (分别为101室、301室、501室) 进行温度与热流测试。

采用RCS-01型温度自动巡测记录仪采集测试温度数据;采用RTS-01型多点热流自动巡测记录仪采集测试热流数据, 数据每5 min自动记录一次[1]。

对三个典型户型连续测试8天, 实测的温度与热流数据整理后见表1~表3。

对表1~表3测试数据进行整理的结果见表4。

2 能耗测试结果分析

2.1 围护结构传热系数

由测试数据和数据计算可以看出, 被测试既有砖混住宅采暖居住围护结构各部位的传热系数大大超过JGJ26—2010《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》中规定的传热系数限值, 屋面传热系数值超标448%, 墙体超标213%, 窗户超标80%, 只有地面达到节能要求, 可见对既有砖混住宅按照现行标准进行节能改造, 有巨大的节能潜力。

2.2 严寒地区围护结构最小总热阻

为满足建筑室内热舒适性和防止建筑结露, 围护结构的传热热阻不能小于最小传热热阻。最小传热热阻的计算公式如下:

式中:Ro, min为最小传热热阻, m2K/W;ti为冬季室内计算温度, 一般居住建筑取18℃, 高级居住建筑取20℃;te为冬季室外计算温度, ℃, 其取值应考虑所选用围护结构的热惰性指标D值, 本墙体和屋面热惰性均属于一类, te=-26℃;[Δt]为围护结构内表面与室内空气间的允许温差, ℃, 居住建筑取6.0℃, 平屋顶取4.0℃;n为温差修正系数, 根据围护结构所处位置情况取值;Ri为围护结构内表面换热热阻, m2K/W。

墙体及屋面最小传热热阻计算结果见表5。

由表5可知, 墙体的平均传热热阻为0.8 m2K/W, 可认为满足要求;屋面的传热热阻为0.73m2K/W, 未达到相应的最小传热热阻, 屋面有结露的可能。

2.3 既有建筑室内热稳定性分析

根据测试数据, 以101室测试数据为例, 绘制了南客厅室内外温度及南墙内外表面温度随时间变化曲线。在室外温度及墙体外表面温度按正弦规律波动情况下, 室温及墙体内表面温度也按正弦规律波动, 但波幅很小, 温度稳定, 可见既有砖混住宅建筑具有较好的室内热稳定性。

2.4 采暖期间建筑物耗热量指标计算$

建筑物耗热量指标计算公式:

式中:qH为建筑物耗热量指标, W/m2;qH, T为单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量, W/m2;qINF为单位建筑面积的空气渗透耗热量, W/m2;qI, H为单位建筑面积的建筑物内部耗热 (包括炊事、照明、家电和人体散热) , 住宅建筑取3.80 W/m2

根据上式计算, 测试建筑耗热量指标为46.32W/m2, 参考节能标准对同类地区的规定, 取大庆地区建筑物耗热量指标允许值为22 W/m2, 可见其建筑耗热量指标超标110%。

3 结论

1) 测试数据分析表明, 既有砖混住宅耗热量指标为46.32 W/m2, 已严重超标, 节能潜力巨大。

2) 既有砖混住宅传热系数值, 墙体超标448%, 屋面超标213%, 窗户超标80%, 其中外墙、屋面、窗户是节能改造的重点部位。

3) 既有砖混住宅墙体厚重, 具有较好的室内热稳定性。

摘要：对严寒地区既有砖混住宅围护结构进行了能耗测试, 分析了既有砖混住宅围护结构的能耗水平, 通过对测试数据进行分析, 指出了既有建筑维护结构热工性能与现行民用建筑节能设计标准的差距, 根据现行节能居住建筑的节能标准, 对既有砖混住宅的围护结构传热系数、最小传热阻、建筑室内热稳定性及建筑耗热量指标进行了定量分析, 为既有建筑进行节能改造提供了基础数据。

关键词：严寒地区,既有砖混住宅,围护结构,能耗,测试,节能

参考文献

既有住宅建筑 篇9

随着我国城市人口老龄化加剧,老年人上下楼困难日益成为社会问题,人们对完善住宅功能性的期望越来越高,既有多层住宅增设电梯改造既满足人们对居住生活的需要,也符合节能环保的要求,具有经济、社会、生态、文化等多方面的现实意义。既有多层住宅增设电梯是一项民生工程,上海、北京、广东、福建等地已经开始实施,江苏地区在老旧小区增设电梯的需求也越来越迫切,解决既有多层无电梯住宅老人出行难的问题也已列入政府工作日程。本文基于国内各地既有多层住宅增设电梯现状,找出目前增设电梯推行难的主要问题,研究适用于江苏地区既有多层住宅增设电梯的可行配套政策,希望为江苏及全国推动相关配套政策的出台提供参考。

1 既有多层住宅增设电梯现状

1.1 国内各地既有多层住宅增设电梯现状

既有多层住宅增设电梯的巨大需求促使国内多地政府出台增设电梯方面的一些规定,如《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》《上海市既有多层住宅增设电梯的指导意见》《广州市既有住宅增设电梯试行办法》《厦门市建设管理局关于老旧住宅加装电梯的若干指导意见》《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》《四川省既有建筑电梯增设指导意见》等,目前不少地区已开展项目试点。

2002年上海首次在闸北区多层老公房进行增设电梯改造试点,通过给楼房加层的方法增设电梯;上海静安区、长宁区也分别对几幢楼进行了增设电梯的综合改造。2012年上海市老年基金会承担企业定向捐赠的“多层住宅加装助老电梯”项目,在6个区县(包括2所高校、4个社区和1个老年公寓)进行多层住宅增设电梯的探索和实践[1]。据统计,上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿m2,旧楼增设电梯至少要20～30万台[2]。

广州市目前已实施增设电梯的住宅基本上是公房,在政府出台相关政策后有不少旧住宅以单位出钱方式安装电梯,至2014年底已实现增设电梯的住宅上千余套[3]。2010年韶关市被确定为广东省既有住宅增设电梯试点城市,由于有财政补助的政策支持,在3年时间里韶关市既有多层住宅增设了70台电梯[4]。

福建省已经成为继北京、上海、广东之后全国第4个出台旧楼增设电梯政策支持的省份,福州旧楼增设电梯的情况良好,安装电梯数量呈现较大的增长,截至2012年11月福州市有关部门已经受理并审批成功143个旧楼增设电梯项目,业主可申请提取住宅维修资金与住房公积金。福建省其他地区对旧楼增设电梯项目虽然要求强烈,但因未出台相关政策,或有政策仍难以实施,项目推动处于停滞状态[5]。

浙江省杭州市政府多次组织相关部门对多层住宅增设电梯开展调查研究和论证工作,并组织相关部门赴广州、厦门等地进行专题调研,目前杭州市已有部分试点项目,如杭州市机关事务管理局对仁寿山17,18幢开展了老小区增设电梯的试点工作,仓基新村10幢、宝石二路7号等住宅在楼梯上加装了“接力式楼道电梯”,均已投入使用[6]。

1.2 江苏地区既有多层住宅增设电梯现状

根据2015年江苏省民政厅发布的《2014年江苏省老年人口信息和老龄事业发展状况报告》,江苏省是全国最早进入人口老龄化的省份,截至2014年底,60岁以上老年人口达1 579.23万人,占户籍总人口的20.57%,比全国(15.5%)约高5个百分点,老龄化比例居全国各省区之首(不含直辖市),并处于老龄化加速期,南通、苏州、无锡等市人口老龄化程度已达24%,进入深度老龄化。而另外一方面,已建的大量既有多层住宅并未设置电梯,老年人上下楼困难引发的增设电梯需求日益突出,因此完善既有多层住宅增设电梯相关配套政策的问题也已列入政府工作日程。

2013年6月江苏省南京市政府发布了关于印发南京市既有住宅增设电梯暂行办法的通知(宁政规字[2013]11号),制定了《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》,目前江苏多个地区在积极倡议出台既有多层住宅增设电梯管理办法。于2016年3月1日起实施的《江苏省养老服务条例》,要求设区的市、县(市、区)人民政府应当推进老旧住宅区的坡道、楼梯扶手、电梯等与老年人日常生活密切相关的公共服务设施的无障碍改造,鼓励、支持已经建成的多层住宅增设电梯。

2011年江苏常州地区海军干休所住宅增设7部电梯,同时每家每户的厨卫、下水管道以及小区绿化都相应作了完善提升,该改造项目由中央军委发文统一拨款,经反复征求意见,实现一致满意。2012年南京玄武区台城花园16幢1单元,成功实施了增设外挂电梯,成为南京市首个自费增设电梯的小区,该单元部分业主于2011年6月提出增设电梯的要求,业主全部同意增设电梯,并在2013年1月该项目电梯经质监部门验收合格交付使用。

纵观较多城市开展既有多层住宅增设电梯的实践进程,在增设电梯需求量逐渐增大的情况下,虽然有部分地区实施较为成功,但大多数城市陷入了难以推行的尴尬局面,遇到政策与协调方面的一系列难题。

2 存在的主要问题

2.1 增设电梯资金筹措困难

增设电梯包括2类费用:第一类是增设电梯直接投入;第二类是电梯日常运行和保养管理费用,这类费用需要持续支出。老旧多层住宅的居民生活水平情况存在差异,老小区物业管理费用偏低,依靠居民自发集资存在一定困难,资金的筹集问题是增设电梯项目较难推行的阻力之一。

2.2 住户表决方式有待明确

目前国内各地的规范性文件中关于多层住宅住户增设电梯的表决方式基本有2种情况:2/3多数同意和全体业主一致同意。一些地方采取2/3多数的表决规则,有满足住户户数的2/3多数或住户户数与面积的2/3同时满足;一些地方则采取需要全体业主一致同意的做法;还有一些地方文件要求达到2/3业主同意即可申报,批前公示后有书面反对意见则不予批准,同时特别强调征求利害关系业主的同意[7]。

2.3 增设电梯中的补偿机制欠缺

电梯的安装与运行会对哪些业主造成影响、影响程度如何,不同的业主理解不同。实践中往往低层业主并不受益,在通风、采光等方面受到影响的业主也难以同意增设电梯,这类业主往往要求得到相应的补偿。我国现行的法律法规尚未对这类补偿机制予以明确规定,目前学术界已对此开展一定的讨论与研究,但尚未形成共识。

2.4 增设电梯规范与程序缺失

既有多层住宅往往不满足现行规范的要求,如建筑规划、抗震设防、建筑消防等指标,有些多层住宅甚至本身存在一定的结构安全缺陷,此类住宅增设电梯前往往需要进行安全检测鉴定,而按照现行规范和政策的要求,则对既有建筑增设电梯的设计提出了更高的要求。目前既有多层住宅增设电梯正常审批程序不明确,办理手续复杂,审批时间长等问题,也制约了增设电梯项目的进一步推进。

2.5 政府采取优惠与补贴措施有待讨论

我国各地政府在老小区增设电梯方面的支持做法不尽相同,如有些地方政府出台政策,由财政出资一定比例用来补偿低层住户;有些地方则要求完全由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;某些地方增设电梯可以申请使用单位住房维修基金,也可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金等。

3 江苏地区既有多层住宅增设电梯配套政策研究

结合目前江苏地区既有多层住宅增设电梯现状,参考国内各地配套政策情况,江苏地区相关配套政策的推出可以从以下5方面开展研究。

3.1 建立多元化纠纷解决机制与利害关系业主的认定标准

既有多层住宅增设电梯是解决居民居住、生活和发展的重大课题,有其紧迫性和现实需要,但又由于其复杂性,阻力重重。既有住宅增设电梯的纠纷涉及面广、矛盾尖锐,需要构建和完善既有住宅增设电梯有关的法律制度体系,对相关问题予以规范,明确权利义务,构建良性的利益协调机制。既有住宅增设电梯将给大多数业主的生活带来便利,但在推进该项工作中不能不兼顾少部分人的利益,特别是受到不利影响的业主,对毗邻住宅的通风、采光等使用功能可能造成影响的还须征求相关权益人意见,建立利害关系业主的认定标准[8],避免因条件模糊导致未来工作难以开展。

3.2 建立公平合理的分摊与补偿机制

为增强适法性和正当性,需建立合作分配公理体系,确定费用的分摊比例[9],同时建立公平合理的补偿机制,补偿资金一般是在筹措资金中列支,筹措资金的来源可以是高层业主、房改单位或是地方政府。补偿方式可包括直接补偿和间接补偿,直接补偿最常见的方式是经济补偿,间接补偿的方式包括允许受损害的业主无偿使用电梯,无偿获得电梯分摊产权,也可以采用房屋产权调换方式。补偿标准应当以损害评估结果为依据,用法律的形式明确低楼层住户具体的利益补偿机制。

3.3 完善相关规范标准与审批程序

政府可组织建筑设计咨询方面的专家,针对既有住宅改造的特殊性,制定专项政策和规范条文,修改当前规范中与新增电梯矛盾的内容。制定专门的政策,在不突破法律法规的前提下尽可能简化审批程序,规范增设电梯的审批流程,加快审批速度,确保增设电梯的既有建筑的安全。建议由一个部门牵头成立专门机构负责督促规划、建设、房管、土地、消防、质量监督等审批、备案管理部门协同做好相关工作,开通绿色通道。制定老旧住宅增设电梯工程相应办事指南,让群众了解申报要求和审批程序。

3.4 政府提供适当的优惠与扶持政策

政府应当扮演引导、推动和服务的角色,增设电梯所需资金原则上由业主承担,考虑到政府行为在市场经济中的导向性作用,又关系到基本的民生问题,因此政府可进行一定的财政补贴,以起到支持与鼓励作用[10]。政府可出台政策由财政出资一定比例用来补偿低层住户,属于单位住宅的,支持原房产单位补贴部分资金,并可申请使用单位住房维修基金,业主可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金,充分发挥政府的政策导向功能。

3.5 鼓励开展新技术、新模式的研究与推广,改善养老服务功能

政府可出台相应政策鼓励发展、丰富和完善居家养老服务的模式,发展新型电梯类型,提高增设电梯的技术手段等,开发现场安装方便快捷、占地面积小、对房屋基础设施影响小的改造技术,实现增设电梯标准化、模块化,电梯类型建议选择“可容纳担架电梯”。政府要建立长效机制,充分发挥政府的导向作用,建议出台相应法规支持新建或改建多层住宅直接设置电梯,或在适当的位置把电梯井道预留好[11],增设电梯宜与老旧房屋改造加固和节能改造结合[12],并推进老旧住宅区的坡道、楼梯扶手等与老年人日常生活密切相关的公共服务设施的无障碍改造,切实改善老小区养老服务功能与群体生活质量。

4 结语

1)江苏地区出台既有多层住宅增设电梯相关配套政策,可从建立多元化纠纷解决机制与利害关系业主的认定标准,建立公平合理的分摊与补偿机制,完善规范标准与审批程序,提供适当的优惠与补贴政策,鼓励新技术、新模式研究与推广方面入手,建立一套与本地区现状相适应的可行的配套政策体系。

2)政府需建立长效机制,充分发挥政府的导向作用,简化审批流程,加快审批速度。既有多层住宅增设电梯宜与老旧房屋改造加固、节能改造、适老性无障碍改造结合,并采取必要的结构安全检测鉴定,确保既有建筑的安全,避免二次改造,切实改善既有住宅养老服务功能与群体生活质量。

3)由于增设电梯关系到政府在市场中的引导功能与社会民生问题,政府可采取适当的财政补贴,以起到支持与鼓励作用。

4)随着江苏地区试点项目的实施和《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》《江苏省养老服务条例》的相继推出,江苏地区既有多层住宅增设电梯相关政策法规的研究制定将逐步展开。增设电梯可采取先易后难、逐步推进的方式,凡条件较为成熟、居民意见较为统一的先行实施,如优先在一些单位家属院尝试开展试点,取得经验后再逐步推广,形成一套可行的江苏经验。

参考文献

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[5]陆志川.开创新模式福州破解旧楼加装电梯困局[N].中华建筑报,2013-12-03(15).

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[11]罗钢,王中梁.老旧住宅加装电梯的实践与感悟[J].城市住宅,201l(7):113-115.