社会住宅（精选9篇）
社会住宅 篇1
我国是一个发展中国家, 人均能源、资源相对贫乏, 随着经济快速增长和人口的不断增加, 人们对居住面积和居住舒适度的要求不断提高, 建筑能耗也随之不断攀升。据统计, 2000年, 全国建筑能耗已经占到全国商品总能耗的约三分之一, 因此, 无论从我国国情来看, 还是从可持续发展战略的要求来看, 发展节能与绿色住宅已刻不容缓。随着我国钢产量突破亿吨、钢材品种日趋多样化和《中国建筑技术政策》 (1996-2010) 的推出, 以及建筑业由过去的“节约用钢”政策调整为“合理用钢”, 使得钢结构建筑逐步得到发展。钢结构具有质量轻、抗震性能好、工业化程度高和施工速度快等优点, 且低能耗、低消耗、无污染、可循环利用, 因此, 将钢结构用于住宅建筑体系具有十分广阔的前景。
1 轻钢结构住宅的特点
1.1 工业化程度高
所有构件均实行工厂标准化生产, 质量稳定可靠, 有利于实现住宅建筑技术集成化、产业化, 并能降低成本;工厂制作, 现场拼装;噪音小、湿作业、粉尘与垃圾少, 受气候影响小。
1.2 结构自重轻, 基础负担小
可大幅减少基础造价, 尤其适用于地质条件较差的地区;结构地震反应小, 用于结构抗震措施的费用少, 适用于地震多发区;制作、运输、安装、维护方便, 降低人工和机械费用。
1.3 施工周期短
比传统住宅体系至少可以缩短工期1/3, 从而可以加快资金周转, 大大提高投资效益。
1.4 符合环保建筑可持续发展的社会价值趋向
钢结构住宅所用的材料主要是绿色、可回收材料, 在建筑物拆除时, 它的大部分材料可再利用, 是环保型建筑的典范;不使用粘土砖, 可拆卸和回收, 符合国家土地资源政策、环保政策和可持续发展战略。
1.5 使用性能优越
采用新型轻质围护材料, 不易助燃, 不易霉变, 不易虫蚀;装修可以一次到位, 管线可暗埋于墙体及楼层结构中;在保温、隔热、隔声等性能方面比传统结构住宅有非常明显的优势, 因此住宅的舒适性更好。
1.6 其它特点
由于钢结构的随意拼接能力强, 可以设计出丰富多变的住宅建筑外形, 可以满足住户对不同建筑风格的要求。另外, 房屋构件的更换维修方便, 省时省力, 具有良好的综合经济效益。
2 轻钢结构住宅的绿色优势
绿色建筑是指为人类提供一个健康舒适的活动空间, 同时最高效率地利用能源, 最低限度地降低环境影响。绿色建筑有三个明确的主题: (1) 减少对地球资源与环境的负荷和影响; (2) 创造健康舒适的生活环境; (3) 与周围自然环境相融合。据建筑部披露, 我国建筑能耗惊人, 建造和使用建筑直接、间接消耗的能源占到全社会总能耗的46.7%。对我国这样一个资源紧缺的国家来说, 发展节能与绿色建筑尤为显得重要。
2.1 节地方面
(1) 轻钢结构住宅采用复合墙体, 避免了大量使用实心粘土砖。我国住宅平均竣工面积达4.59亿平米, 80%为砖混结构, 若部分采用轻钢结构住宅, 每年节约土地数量将十分可观。
(2) 能有效利用土地资源, 增加住宅使用面积。由于轻钢结构住宅采用复合墙体, 截面积小于砌体结构和混凝土结构, 可增加有效使用面积约6%。
2.2 节能方面
节能效果好, 比砖混住宅节能60%以上。建筑服务期满拆除时, 钢结构材料可全部回收。若采用轻钢结构建设多层住宅, 按欧美标准, 住宅实际年耗油可以降低到6 L/m2, 大约相当于标煤8.75 kg/m2。
2.3 节水方面
由于轻钢结构在施工中采用干作业, 除基础施工时用水外施工现场几乎不用水。我国在住宅建设中耗水占城市用水的32%, 如果其中的一半能采用轻钢结构住宅, 可以为城市节约大量用水, 缓解城市用水的紧张局面。据估算, 建设轻钢结构住宅仅施工用水一项每年可节约水资源十几亿t。
2.4 利于环保
目前我国多层住宅结构体系主要为砌体结构及混凝土框架结构, 大量采用硅酸盐水泥材料, 在建筑解体后它将变成难以循环再利用的废弃物, 给环境造成极大的破坏。目前许多发达国家均在研究如何降低水泥制品的用量, 相比之下, 轻钢结构是十分有利于环境保护的住宅建筑体系。
3 轻钢结构住宅需解决的问题
3.1 防火问题
钢结构最致命的弱点是钢的耐火性能非常差。钢的内部晶体组织对温度非常敏感, 温度升高或者降低都会使钢材性能发生变化, 钢结构通常在450~650℃时就会失去承载能力, 发生很大的形变, 导致钢柱、钢梁弯曲, 结果因变形过大而不能继续使用。实验表明, 未加保护的钢结构的耐火极限只有15~30 min, 一般为25 min。现行住宅规范中规定, 低层住宅的耐火等级为四级, 未覆盖耐火保护层的钢构件的耐火极限与防火规范的要求基本接近, 但不能完全满足火灾情况下对建筑防火的要求, 因此必须对普通钢构件覆盖耐火保护层。对于寒地村镇的低层轻钢结构住宅的构件, 因为耐火等级较低, 所以采用防火包覆保护是比较有效的方法之一, 也是目前所采用主要的措施。
3.2 锈蚀问题
钢构件的锈蚀速度与房屋所处的周围环境, 空气中温度、湿度等有关。根据国内外试验资料表明, 表面无防护的钢材在大气中锈蚀速度每年是不同的, 第一年锈蚀速度约为第五年的两倍。室外钢材的锈蚀速度约为室内锈蚀速度的四倍, 处于干燥环境的钢材, 几乎不会锈蚀。我国的寒地所处的环境多为干旱少雨环境, 空气湿度小, 特别是西北地区, 其防腐的优势更加明显, 也更有优越性。对于冷弯薄壁型钢多采用表面镀金属保护层的方法, 在我国北方要达到防腐的同样效果, 只需要南方金属镀层的一半即可。钢结构材料的镀锌量只要不低于150 g/m2 (双面检) , 就能保证其达到70年的使用寿命。
3.3 造价问题
对中低层民用建筑而言, 在目前施工和管理技术条件下, 轻钢结构住宅比钢混住宅造价要高。开发商大多只看到眼前的利益, 注重短期效应, 对可持续发展的认识不够, 全局意识不强。政府要加以引导、约束, 加大对轻钢结构住宅产业化的投资与宣传, 使轻钢结构住宅在我国得到普及, 成为大众住宅。
3.4 传统观念影响
我国消费者比较熟悉的建筑结构体系是传统的木结构、砖混结构和钢筋混凝土结构, 而对于钢结构较为陌生。虽然轻钢结构住宅具有很突出的优势, 但是砖混结构和钢筋混凝土结构因多年来被广泛使用, 因而居民对其有较强的认同感。一种新的房屋结构形式要想被市场和居民所认可和接受, 首先要从人们的思想观念方面入手。
4 结论
轻钢结构住宅体系的采用, 对加快我国住宅的建设, 满足人们对住宅数量及品质日益提高的需求, 减少土地、能源等自然资源的耗费, 建筑材料的再生利用以及建筑业的可持续发展, 都具有重要意义。
轻钢结构住宅不仅可以加快国家和城市的建设速度, 还能显著提高住宅质量和人们的居住水准, 有利于开发商和消费者双方的利益。同时轻钢结构住宅还能促进社会的可持续发展, 并将带来良好的社会效益。
参考文献
[1]陈志华, 王小盾, 李树海.等.钢结构住宅的构造及技术经济分析[J].钢结构, 2004 (3) :14.
[2]彭晓彤, 林晨, 彭小玲, 等.钢结构住宅体系及应用[J].新型建筑材料, 2005 (8) :67.
[3]马航海, 袁卫宇, 李坤, 等.节约型社会轻钢结构住宅发展的思考[J].低温建筑技术, 2007 (5) :55.
社会住宅 篇2
（根据2004.12.17中筑郑常庄项目在建筑研究院与设计师的沟通、及搜集的相应知识总结而成）
总结整理人员：董昕、王辉
住宅的设备设施主要包括机电、暖通、水等三个方面——
1.机电方面
（1）强电
变电所：局管变电所or自管变电所
局管变电所——对面积、位置、设备的要求较高，均须符合相应的标准，设备采购也被限制在指定的厂家，因而使开发商的前期投入成本增加。
自管变电所——面积、位置、设备采购等方面较为自由，前期成本投入较小，但后期用电须按商业用电价格标准收费，如由开发商承担商业用电与民用电之间的差价，长期负担较重；如开发商不承担差价，会产生开发商与业主之间的纠纷；也会给销售带来一定影响。
目前自管变电所很难批下来，一般都是局管变电所。
配电容量标准：
配电容量标准为：高档住宅按100瓦/平米配备，普通住宅按60瓦/平米配备；
但实际上一般越高档的住宅用电量越少，而且供电局送电时往往会做大幅度压缩，例如按60瓦/平米配备的用电设施，供电局只按约30瓦/平米送电。因此，开发商最好能够和供电部门协调，尽可能减少配置和供电之间的差额，以减少不必要的浪费。
设备品牌：
品牌对强电的影响不大，对弱点的影响较大，因此，一般建议强电设备用国内的好品牌即可。
（2）弱电
弱电系统主要是指智能化系统，具体包括——
楼宇自控系统
楼宇自控系统采用集散控制系统，本系统使管理者在中央控制室内就可实现对整座大楼内机电设备的监控和相应的各种现代化管理。楼宇自控系统中央管理工作站作为大楼的机电设备运行信息的交汇与处理中心，对汇集的各类信息进行分析、归类、处理和判断，采用最优化的控制手段，对各设备进行分布式监控和管理，使各子系统和设备始终处于协调一致的高效、有序的状态下运行。
系统作用：分散控制，集中管理，节能，降耗的作用。
监控范围：对空调系统、新风机组、制冷机组、冷却塔、风机盘管、照明回路、变配电、电梯等系统进行信号采集和监测、控制，实现设备管理系统自动化。
达到效果：有效节省电能、大量节省人力、延长设备使用寿命、有效加强管理、保障设备与人身的安全。
综合布线系统
综合布线系统的设计范围包括电话系统和计算机系统两部分。系统可提供高速和高宽带的传输能力，能满足楼内信息传输的需要，尤其是数据系统的高速数据传输的要求。
综合布线系统具备较高的运行可靠性，对于特别重要的部分，采用冗余备份来保证线路的万无一失。
安全防范系统
安全防范系统包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁系统、巡更系统、周界防范系统等，采用多种方式构成大楼多方位、立体化的综合保安防护体系，保证大楼内设备、人员的安全。它能够在第一时间内做出相应判断和动作，并以视觉、听觉或其他感受方式告知管理与保安人员事故现场所发生的各种情况，使之对安全事故现场有效地做出快速反应。并将所发生事件的全过程以视频记录方式进行备份记录，为处理事故现场提供了确实可靠的法规依据。
公共广播系统
公共广播系统具有背景音乐广播、公共事务广播、火灾事故广播功能。
背景音乐的主要作用是掩盖噪声并创造一种轻松和谐的听觉气氛，由于扬声器分散均匀布置，无明显声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常交谈，是优化环境的重要手段之一。公共事务广播系统可以起到宣传、播放通知、找人等作用。公共广播的火灾事故广播功能作为火灾报警及联动系统在紧急状态下用以指挥、疏散人群的广播设施，在建筑弱电的设计中有举足轻重的作用。本功能要求扩声系统能达到需要的声场强度，以保证在紧急情况发生时，可以利用其提供足以使楼内可能涉及区域的人群能清晰的听到警报、疏导的语音。
卫星及有线电视系统
卫星及有线电视系统设计应具备一定的前瞻性，根据社会发展的需要，有发展的余地。如考虑未来数字技术的发展，在数据通讯中，划出一部分作数字电视传输等。
目前，需注意的问题有：有线电视入户后的接口有几个，位置放在哪个房间等等。
一卡通系统
通过一卡通系统可以实现对相关人员的考勤管理、门禁管理、内部电子消费管理、停车管理等功能的综合管理。形成完整的一卡通用解决方案。结合各建筑的特点，一卡通系统可以实现以下几方面的功能：
1)
身份管理；
2)
门禁管理；
3)
借阅管理；
4)
停车场管理；
5)
消费管理等；
具体实施时，可根据实际情况一起或分步实施。
电子信息显示系统
人们对于视觉媒体的要求越来越高，要求传播媒体传播信息直观、迅速、生动、醒目。电子信息显示系统可以播放天气预报、实事新闻、通知等，另一方面可以配合音视频设备播放电视、录像等，起到装饰环境、烘托气氛的作用。
另外，还可以通过电子信息显示系统播放多媒体广告，起到为业主创收的作用。
对于住宅来说，可根据住宅的档次、目标客户群的需求，对智能化系统中的各个子系统进行选择。
2.暖通方面（通常包括供热、空调、通风、防排烟等系统）
（1）热源：
热源通常有三种：市政热力、自建集中锅炉房、户式燃气炉。一般采用的顺序是有市政热力的就用市政热力。下面主要对自建集中锅炉房、户式燃气炉进行比较：
集中锅炉房
优点：
1)
热效率比分散的户式锅炉高。
2)
能保证整个采暖季24小时全天的供热质量。
3)
日常运行围合集中在锅炉房内，不影响住户。
缺点：
1)
规范中对于锅炉房的位置、疏散出口、泄漏面积等要求严格。
2)
有烟道需要依附建筑物伸到屋顶。
3)
需要物业上门收取采暖费。
4)
共用采暖立管需要占用管井面积。
户式燃气炉
优点：
1)
住户可自行控制采暖的时间，不受集中供暖的局限。
2)
没有集中锅炉房及其烟囱；没有共用采暖立管，减少占用管井面积。
3)
无需物业收取采暖费，减少纠纷。
缺点：
1)
热销率比集中锅炉低很多，从环保、空气污染等角度而言不利。
2)
住户需要负担锅炉的日常维护的保养，有一定的安全隐患。
3)
由于热销率低，在达到同样舒适前提下，其供热费用比集中供热高。
由于北京地区一年中三分之一的时间都需要供暖，对供暖系统经济性和可靠性要求较高。而目前居民，尤其商品房住户一般都能够接受采暖费的收取。综合以上比较，从设计角度而言，倾向采用集中锅炉房作为热源。
（2）冷源：
集中制冷
中央空调系统普遍采用的供冷方式。大部分公用建筑如写字楼、商场和部分高级住宅采用这种方式。
优点：
1)
档次高，且制冷效率较分户冷源装置高。
2)
没有空调室外机，不影响建筑外立面。
缺点：
1)
初投资较大。
2)
它需要占用一定建筑面积设置制冷机房。
3)
需要在室外公共区域设置冷却塔。
4)
写字楼中通常按照面积收取空调费，但在住宅中行不通，必须设置冷表，按实际用冷量收费，容易日后在住户和物业之间产生收费纠纷。目前市场上没有专门计量冷量的计量表，只能用热表代替、而热表的温度精差低，也容易产生计费纠纷。
户用集中空调机组
优点：
1)
可由开发商提供，也可由住户自购。
2)
住户可自行控制空调供冷时间。
3)
以用电量计量，没有收费问题。
缺点：
1)
每户需要设置一个集中的室外机位，且便于检修。
2)
总制冷效率低于集中供冷。
住宅项目可以根据具体情况进行选择。
（3）末端：
从供暖系统的终端看，常用的终端有三种：立散热器；风机盘管；地板热辐射。
立散热器（暖气片）
优点：
1)
利用空气循环流动提高室内温度，舒适度高；
2)
传统的散热方式，客户接受程度高；
3)
统一经营、维修，安全系数相对较高。
缺点：
1)
由开发商提供，前期投入较大。
2)
占用空间面积，不利于室内家具放置。
3)
在分户计费实现前，不管使用与否均需要交纳采暖费，灵活度低。
风机盘管
优点：
1)
以热（冷）风口的形式出现，能够在一定程度上提升项目的产品品质。
2)
节省一定的地面空间，也便于住户对室内家具的布置。
3)
户用集中空调机组可以与供热系统采用同一套末端，减少投入。
缺点：
1)
屋内干燥，舒适度最差。
2)
有噪音、温度不均衡。
3)
采用户用集中空调机组一般要求房屋精装修交房，普通分体空调则不需要。
地板热辐射
优点：
1)
舒适度最高。
2)
业主的供暖支出费用最少。
缺点：
1)
对埋在地板里的水管管材质量和施工质量要求高。
2)
维修困难，后期更换不方便。
在实际运用中，应考虑成本投入；客户的偏好；技术的可实现性来综合选取。
3.水
（1）整体软化：
如果项目所处区域的水质较差、硬度过高，可以对小区用水采取整体软化的方法，但安装软化装置会损失一定的水压（大约为5米），如果市政用水接入的水压减去软化损失的水压后，不足以支撑住宅高层用水，则需增设加压设施。
（2）直饮水：
直饮水是指通过管道入户提供无须经过处理即可直接饮用的水源。直饮水比较符合西方人的生活习惯，在以国际化客户为目标客户的楼盘中可考虑使用直饮水系统。虽然从某种意义上说，直饮水系统可以提高楼盘的档次感，但是直饮水质量保证的一个前提是：该项目中的大部分住户同时需要使用直饮水，以保证直饮水系统的有效循环，否则的话，直饮水会在管道内积存变质，从而引发纠纷。而中国人饮用热水的生活习惯、楼盘的入住率等都是影响直饮水普遍使用的重要原因，因此，建议在不必要的情况下，不要使用直饮水系统。
（3）热水：
热水系统中涉及的主要问题是：
24小时热水是否需要提供：
24小时热水只有在入住率高、且大部分住户同时使用的情况下，运营成本才较低。如果竞争市场范围内24小时热水不是必备条件或不能形成核心卖点的话，可考虑不要设置24热水系统，既可节约成本，也可避免后期的运营负担。
热水管入户计量的处理方法：
热水管入户计量有两种方式：
1)
一次计量——热水的回水管设在主立管内，只有进水管入户，只设一块进水表进行计量。
好处：便于计量；
不足：用水时，需要先放出用水点至热水立管之间的横水管中的冷水，而且冷水也计费，不很合理。
可能的解决办法：一是尽量缩短用水点至热水立管之间的距离，如增设立管。二是在用水点至热水立管之间的横水管上用电伴热，这涉及电费有住户自负，还是由物业补贴的问题。
2)
二次计量——热水的回水管和进水管均入户，分设两块水表计量，用进水表计量的数值减去回水表计量的数值，即已使用的热水量数值。
好处：热水入户循环，打开水龙头即有热水流出；在正常情况下，计量较科学；
不足：住户可能通过进水、回水的阀门松紧自行控制进水、回水之间的压力，从而使计量失效，甚至使回水表的数值大于进水表的数值形成负的用水值。
目前来看，选用一次计量的效果较好。
（4）中水：
项目规模在5万平方米以上需要建立中水系统。
有市政中水
有市政中水可以接入的项目，无需自建中水处理站，而且中水系统的管道也可以省去在排水部分分设污水管和废水管，只用一条管道直接接入市政污水管道即可。
无市政中水
需要自建污水处理站，而且在中水系统的排水管道部分需要分设污水管和废水管，其中废水管接入项目自建的中水处理站。
（5）消防：
规范要求单立管、单阀、单栓，但双立管、双阀、双栓也有批下来的（如凤凰城），双立管、双阀、双栓的好处在于可以减少消火栓箱一个，节约空间。
100米以下的住宅不要求设喷洒系统。
（6）管道用材：
上水管：铜管较好；
水平管：塑料管好连接，但存在埋地等接口问题；
铜管可直接焊接。
排水管：内螺旋管、铸铁管成本基本相同；
用PVC管较普遍，而到弯头处一般会换为铸铁管，因为铸铁管可承受的压
社会住宅 篇3
适老性居住空间设计，应结合老年人的特点，有针对性的进行设计，包括居室的户型、朝向、采光，通风、视野以及居室面积等相关方面。
老龄化严重是当前社会所面临的刻不容缓的问题，大部分老人会选择居家养老的这种养老模式。因此，适合居家养老的住宅设计必须以老龄者的需求为核心，通过合理的室内设计使老年人的居住环境更加的安全、便捷、舒适。
当前城市住宅建筑适老化所面临的问题
经调查，我国绝大多数老年人目前居住的建筑为多层住宅，房龄普遍偏长。这种老旧住宅大部分基本没有安装电梯，楼梯空间较为狭小，光线暗淡，这使得住老年人上下楼非常的不便。
不仅旧住宅存在这种不利于老年人居住的问题，现在有些新的住宅小区，也没有很好的考虑适老化设计。
适老化住宅的设计要点
1.房间朝向
当人变老后，对温暖阳光、和煦微风的要求变得更加强烈。尤其是对于那些生活不能自理、行动不便，不能经常进行室外活动的老年人来说，更加的渴望。同时，一天中能够保持充足的日照、自然通风，能够有助于提高房间的空气质量，同时可以使老年人呼吸到新鲜的空气，有助于身体和心理的健康。
2.功能空间设计要点
起居室。绝大多数老年人都比较渴望子女及孙子女的陪伴，一家团聚、儿孙绕膝的时刻往往是老年人最幸福的时光。起居室作为家人团聚的场所，因此面积显得比较重要。但是，如果是空巢老人或独居老人，平时家庭团聚的时间较少，则不适用于大面积的起居室。
卧室。老年人由于体能的下降，精神往往会出现不济的情况，需要经常休息，因此，一天中呆在卧室的时间是最长的。
老年人的卧室有时兼顾多种功能的用途，在卧室内不仅需要睡眠休息，同时能够完成一些简单的活动。比如阅读、日常护理、康复训练等，因此面积不宜过小，其使用面积最好大于10平方米。
普通住宅空间的卧室布置，通常以摆放双人床为主，但由于老年人通常会有“起夜”的习惯，这样就会影响到老伴，特别是身体不好、睡眠很轻的老人，一旦惊醒就很难再次入睡。所以，老年人居住的卧室，不仅要能容纳双人床，同时还要为日后更换成两张单人床留有充足的余地。此外，卧室里还要为轮椅的进出和上下床留出足够的门宽、回旋和护理空间。
厨房。老年人用的厨房面积不能太小，因为老年人的动作相对年轻人而言比较迟缓且容易磕碰，所以应该有足够大的空间供老年人回旋，其使用面积需大于6平方米。厨房布局应合理，尺度高低要考虑老年人的生理特征，应该开启方便，并具有良好的视野。
厨房应有要有充足的照明，尤其是晚间。除设置主要光源外，在灶台及操作台上方均应设置局部照明，以保证厨房内部足够的亮度。
卫生间。卫生间是住宅空间内部，相对于老年人来说，最容易发生意外的地方。因此，卫生间内部的合理布局与无障碍设施的重点设计，对老年人来说是非常重要的。
卫生间靠近座便器及洗浴的区域，均需要设置尺度合适、安装牢固的安全扶手。设置安全扶手时，需要在墙内或地面设置预埋件，以报纸扶手基座的稳固程度，从而确保扶手的牢固性。
生活不能自理的老人，在使用卫生间时，必须考虑留出轮椅回旋的空间及护理操作空间，因此，卫生间的面积不宜过小。
卫生间的照明非常重要，如果卫生间的墙面没有设置对外开启的窗户，则必须依靠充足的人工照明。同时，灯具开关的位置、高度，也应符合老年人的使用习惯。
适老性家具的选择
适合老年人使用的家具应圆角圆棱，坚固稳定，尺寸适宜，便于扶靠和使用。高度超过头的吊柜，低于膝的抽屉，取放东西不方便，因此老年人最好不用。躺椅，安乐椅或藤椅对老年人来说，往往比沙发更实用，躺坐也更舒服。
老年人对卧室内床的选择应慎重，因为床对老年人的身体健康非常重要。软硬适宜的“棕垫”，上面加上柔软舒适的褥子，比较适合于老年人的休息和卧睡。
适于老年人居住的室内装饰装修
1.装修材料的选择
老年人随着年龄的增大，生理，心理等机能均发生变化，行动变得迟缓，大脑反应能力变得迟钝，经常容易在室内发生事故。
为防止不测事故的发生，老年人居住空间的地面装饰材料选择尤为重要。应选择防滑、脚感舒适、温暖的装饰材料，同时还应考虑到吸声的要求，因此，地面常选用实木地板、地毯、防滑瓷砖等材料。不可采用易滑，易燃，易碎，化纤及散发有毒气味的装修材料。
2.室内照明
老年人的视力随着年龄的增长逐渐变差，因此室内照度应比普通住宅高，所选用的灯具，可依据功能区域的划分，来满足不同的照明要求。室内灯具的开关要设在老人便于开启的地方。
3.色彩设计
适合老年人居住的空间，应选用较为柔和及明亮的颜色。
应适当提高色彩的明度与对比度，提高重点部位的可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间的重点位置、台阶处等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。
结语
当我们面对日趋老龄化的社会，面对我们身边越来越多需要特殊照顾的老年群体，需要全社会对老年人的建筑住宅空间设计给予切实的关注。针对老年人的住宅设计，应从能激发老年人对生活的热爱这个方面出发，更多的关注老年人的居住环境，使之更加舒适、便利，更具人性化，于细微之处更显关爱。
（作者单位：江苏建筑职业技术学院）
从住宅建设视角谈构建和谐社会 篇4
关键词：住宅建设,和谐,房地产,经济适用房
随着构建和谐社会的不断深入发展,近年来,住宅建设就如何为人们提供和谐相处并具有可持续发展的空间,已成为规划、建设界理论研究越来越重视的课题,以“创建和谐社会”为载体,从人的需要和发展以及人与自然、人与人和谐的角度出发,去寻求住宅建设更加适宜市民工作、学习和生活的舒适环境,是住宅建设新的价值导向。
1 创新设计模式,营造和谐氛围
建筑作为一种三维综合体,融合了环境、文化、技术、空间功能几大要素。建筑本身也是组成整体环境的一部分,它是外部环境向内部的延伸,因此,要规划设计出最适合人居住的环境和满足市场需求的“个性化产品”。我们在规划设计金泰丝路花城项目时,重新调整了规划思路,以“科学地产,诗意栖居”的开发理念,充分展现以人为本生活内涵的规划设计主题思想,形成了开放的布局形态和舒畅的居住视野,注重了建筑与环境之间的互动与共生。在住房空间上,坚持独处与适度交往结合的综合设计模式,采用大社区,小组团,富于变化的行列式排布;建筑以电梯洋房、花园洋房、情景洋房、尚品公馆四大主力产品构成;外观运用坡屋顶设计,具有丰富的空间层次感,由澳大利亚五·贝国际设计集团精心打造的主体景观体系将四类产品完美结合。
尤其在占地561亩的规模住宅的规划设计中,我们注重创造城市丰富多彩的公共活动空间,坚持单体环境和功能要素的整体设计,使广场、商业街、学校、公共活动场所等生活配套设施更贴近城市属性,满足居民活动和心理的需求,增加住宅内居民接触交往的频率,使之成为最有人气的地方,最有活力的场所,营造浓郁和谐的生活氛围,无论是年迈的老人,还是浪漫的青年人都能喜欢并能融入和分享这种和谐社区的生活气氛。
规模住宅开发要树立两个基本理念:
1)把握好规模住宅的设计尺度,因为规模住宅已经不是小区的概念住宅设计,要关注城市的协调发展,注意与城市功能的接轨;
2)规模住宅不能大范围封闭,画地为牢。为解决安全性和私密性,可以院落为界实施封闭式管理,但不能大范围的封闭,一定要加大对城市的开放,实现社区与城市的和谐对话,与城市的和谐发展,构建和谐人居环境。
2 注重景观与人、建筑之间的和谐相处
随着城市化的日益发展,城市人口不断膨胀,热岛效应、温室效应增强,环境污染加剧,城市居民对自身生存的环境质量和舒适度的期望值越来越大。因此,社区景观设计需要我们用发展的眼光去研究和探索,要有一定的超前意识,使之与现代化城市建设和建设和谐城市相适应。为了使社区的园林景观符合生活化、人文化的特征,我们在金泰丝路花城园林景观设计中立足达到人居环境和谐的三种功能:
1)生态功能,包括净化空气、遮阴、隔风、防尘、杀菌、防病等;2)景观功能,包括美化环境、赋予生活情趣等;3)使用功能,为居民提供活动、休憩和游戏场所。通过这三种功能体现出景观与人、建筑之间的和谐相处的设计理念。以世纪大道总体布局为住宅的主要取景方向,在社区规划了绿色景观大道,两侧高大树木掩映,树下景致怡人,局部景观由环形景观大道延伸、发散到各组团间,像一颗大树的“主干”和“枝条”使景观渗透到每一个楼前屋后并将各类空间组织起来形成一个既有统一空间主题又有主次穿插变化的组合,构成了主次分明,而又相得益彰的景观系统。住宅采用点式布局,底层架空,打破传统绿化的空间观念,将绿色引入室内、引上房顶,构建层层空中花园。身处其间,仿佛生活在天然的风景中,演绎了景观与人、建筑之间和谐相处的居住内涵。
在交通系统上,以高效顺畅和人车分居为原则,以人性化、和谐相处为出发点,沿世纪大道设置社区主要出入口。社区内主干道路宽6 m,与世纪大道相连接,支道路宽4 m。在交通组织上,设置停车点以及减速装置,同时以人车分流作为交通设计的主要目的,在车行道两侧设计社区人行道,宽2 m,与各个组团内部的人行道路相通,沿中心广场设置的慢跑步行路以及社区会所都贯彻了注重运动的特质。
最适合人居住的环境,首先要有创新优秀的规划主题,其次要有相应的住宅户型依托,而室外环境作为规划思想的延伸,则扮演着画龙点睛的重要角色。只有坚持单体环境和功能要素的整体设计,才能创造和谐、优雅、休闲、趣味、舒适的邻里生活环境。
3 重点发展中低收入家庭住房,让人民群众安居乐业
通过学习领会中央文件精神,我认识到帮助中、低收入家庭解决好住房问题是健全住房政策体系的重要组成部分,不仅是扩大内需、调整消费结构的重要举措,更是坚持以人为本,对民意的高度重视和对民生问题的高度关注,是构建和谐社会的发展需要。但是廉租房恰恰是我们目前住房保障体系中最脆弱的一环,之所以廉租房发展缓慢,固然有地方政府财力不逮的因素,但更重要的是思想上重视不够,“土地财政”的思想作祟。因此,要落实宏观调控政策,地方政府就需要转变观念,把对房价的行政性抑制转移为组织好以廉租房为重点的住房保障建设上来。而且,在城市住宅建设规划中要健全和落实廉租房保证制度,合理确定经济适用房的建设规模,严格控制供应对象、建设标准、销售价格,认真执行去年12月1日起正式实施的由建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局九部委联合发布的《廉租住房保障办法》。在建设用地管理上,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,应优先考虑廉租房、经济适用住房的用地,确保此类用地及时快速到位,为建设项目及时开工建设创造条件。
各地政府应依据中央文件和宏观调控政策,结合当地实际出台严格控制经济适用住房的销售管理办法,向社会公开房屋建设成本构成和住房售价因素构成,接受消费者和社会监督,依法规范经营行为。明确低收入家庭的收入界限,购买对象条件,购买程序、价格确定办法,并制定监督查处办法及上市交易办法等。确保经济适用住房性质不变。作为房地产开发商,要把建设廉租房和经济适用房作为一道民生命题,首先应考虑的是群众现实需求而不是追求经济利益,一定要从构建和谐社会需要出发,把政府关注民生的战略部署落实在我们的行动上,一定要把产品做精做细,让人民群众住得舒适满意。
4 发展中小套型,为人居需求构建和谐平台
我国的房地产业在规模上虽然有了很大的发展,但中小套型在国内设计中还处于初级阶段,适应市场需求的产品类型还比较缺乏。在住宅建设中,如果忽视了老百姓的切身利益,楼房再高,困难群体望楼兴叹,想住小套型的人买不到适宜自己的住房,不管城市建设得多漂亮,也不是真正意义的发展。
从房地产行业未来走势分析,只要中国城市化进程不改变,3.5亿人持续进入城市,产品小型化是必然趋势,小户型更具灵活的适应性。所以,中小套型的发展有着非常广阔的前景。从国外房地产发展的历程来看,中小户型无论从产品丰富程度还是从产品不同档次都能有很大的发展空间。我国的城镇化是在全球化及信息化的背景下发生的,完全有别于100年前的欧美城镇化。要坚持从我国人多地少的基本国情出发,建立科学、合理的住房建设和消费模式,除了加强廉租住房和经济适用住房建设,在商品房的建设中,要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,把按照规定比例配套建设小户型住房,作为构建和谐的基本任务。
因此,在我们后续开发的金泰·假日花城和金泰花园两个项目中结合市场情况和构建和谐社会的需求,在规划设计中我们呼应了国家的“90/70”政策,把产品结构调整到小户型的策略上,把小户型作为战略重心。把握了标准适度,节能便利,和谐相处,利益共享的原则,着力提高住房功能的性价比。坚持了两个项目中小户型占到规划设计总套数的70%,为公司赢得了广阔的市场。住宅设计不单单反映出建筑空间上的把握,它更多地体现着社会、历史、人文和生活方式的综合诠释。
住宅不是套型越大越豪华越好,中小套型更能体现居住的温馨、和谐、亲切的舒适度。因此,中小户型应该成为城市住宅市场主流,为人居需求构建和谐平台。这是我们面对新的市场环境采取的“理性应变”的经营策略。
实践使我们深刻认识到,建设不同阶层居民住宅,使所有居民安居乐业,是住宅建设的本质目标,抓住本质目标才是“以人为本”,所以,必须在今后较长时间坚持不懈的建设“户户共有、人人共建、家家共享、处处共和”的百姓住宅,让房地产业发展的成果惠及到所有城市居民。
当前民生问题已成为政府和社会关注的焦点,关注民生、保障民生、改善民生是构建和谐社会的关键所在。作为我们房地产这个与民生关系最为密切的行业,我们不仅要把住房当作一种实用商品来看待,还要把它看成促进社会和谐与发展的一种强有力的工具,必须使占人口大多数的中低收入家庭的真实生活得到切实保障与改善,因此,如何从住宅建设视角构建和谐社会,在住有所居上求突破,将成为重要研究课题。
21世纪将是人、自然、社会协调发展的世纪,随着我国构建和谐社会的不断深入,人们的生活方式和价值观也将发生变化,趋于多样化和个性化。人的社会属性也决定了他们有不同的生活需要,人居环境在地域结构和空间结构上要适应“人与人”的关系特点。
因此,住宅的灵活适应性变得非常重要,未来社会对住宅空间灵活性的要求更高和更加多样化,城市住宅建设只有通过创新设计模式,在不断调整、调适、调优人与自然之间和人与人之间两个和谐主线的基础上,用较高、较宽的视角探索拓宽专业思路,提高成果水平,打造和谐共享平台,才能创造出更加健康、美好、和谐、文明的生活方式。
参考文献
中国传统合院式住宅的社会学解读 篇5
中国传统民居研究是中国古代建筑研究的重要组成部分, 传统民居的设计不仅满足了在建筑中生活的人的生理和心理的需求, 而且充分体现着人与人在中国古代社会中的社会关系, 反映出社会交流的逻辑, 它们在某种程度上标志着拥有者的职业身份、社会地位和个性, 具有社会身份与家庭代言的作用。笔者从社会学角度对中国传统民居的合院式住宅展开研究, 把具体的社会实践活动、社会制度、社会意识形态与住宅的空间和具体的装饰联系起来, 以合院式住宅的名称、空间层次、住宅装饰等方面为切入点来探讨中国传统合院式住宅, 希望对传统民居有个新维度的探索。
一、
我国传统社会以儒家哲学和伦理观念为主导, 社会的任何一个领域都受到它的渗透和影响, 中国古代传统民居中的合院式住宅当然不例外。儒家思想以“仁”、“礼”、“中”等为主要内容。儒家认为“中”的标准就是以“仁”为内在核心, 以“礼”为外在形式的道德观。这就把儒家所谓的“内圣外王之道”贯通了起来:一方面, “中”是内在的, 指人内心的某种主观状态;另一方面, “中”又是外在的, 表现于外部行为上的“中节”, 合于礼;二者又是相互统一的:内心之“中”正是行为“中节”的前提, 而行为的“中”于“节”, 则是内心之“中”的外化和对象化。同时, 这个“中”也把天道与人道贯穿了起来。因为它一方面是内在于人心的, 另一方面却又确实是受之于天的, 是天所赋予的“命”, 其实这也就是指人之所以为人的内在的、必然的要求。儒家中庸之道正是这样一种内与外、天与人的和谐关系。
合院式住宅又称庭院式住宅, 是中国传统民居住宅中最主要的形式之一。它的雏形产生于商周时期, 一直到明清两朝才作为中国民居中最为理想的营造模式而得到深远发展。其数量多, 分布广, 我国汉族、满族、白族等民族中大部分人及其他少数民族中的一部分人皆居住使用。这种住宅以木构架房屋为主, 在南北向的主轴线上建正厅或正房, 正房前面左右对称建东西厢房。由这种一正两厢组成院子, 即通常所说的“四合院”、“三合院”。它深刻地体现出我国传统社会关系的文化内涵。四合院整体建筑设计的功能形式与儒家思想中的“仁”、“礼”、“中”等有着密切的关系, 体现着贵贱等级的社会关系和长幼有序、亲疏有分、男女有别的家庭关系。整个合院式建筑无论是四合院还是三合院, 都是有中轴对称的, 且主轴线上的空间布局与细节设计都表现了“权威”的等级意义。四合院具体分为正房和厢房, 体现着尊卑秩序。一般来说正房两侧都会接出耳房, 住着家庭、家族中的长辈, 并且整体朝向是坐北朝南的形制;正房前后各建有厢房, 称为东西厢房, 住着家庭、家族中的晚辈。可以看出, 影响我国传统合院式住宅的社会文化精神是以“仁”、“礼”、“中庸”、“天人合一”等为核心的儒家宗法体系和等级伦理思想。可见, 在数千年的中国古代文明的发展历程中, 这些思想对合院式住宅产生了极为深远的影响。
二、
儒家宗法伦理自从在中国古代确立地位以后, 就随着古代社会的发展而演变。随着君主专制政治体制的强化和传统礼文化的不断积累, 使生活规范的“礼”日益完善, 宗法家长制和家规家法也趋于严厉。传统社会对人和社会的看法以儒家的伦理观念为主。费孝通先生以“涟漪”来比喻中国人的伦理, “从自我为中心向外由亲至疏及到家人、亲属、宗族等”。中国传统社会人们的居住行为和传统民居的私密感以及人我群己的空间领域感等, 都表现出了这种人与人之间的伦理关系, 而这种关系在合院式民宅的空间、功能、形式上表现得淋漓尽致。
中国传统以家族为社会的重心, 家庭生活是第一重的社会生活, 亲戚、邻里、朋友等关系是第二重社会生活, 其中传统家庭的结构形制主要是以父子、婆媳为主轴的父子型家庭。这两重社会生活集中了中国人的要求, 圈定了国人的活动, 同时, 也规范了合院式民宅的形态和建筑布局。这种儒家宗法伦理位序对合院式住宅的影响具体表现在以下三个方面:
(一) 建筑名称与人物称谓
在一般的合院式民宅里, 各房间的名称就体现了中国古代社会儒家宗法制度下的偏正格局。正厅居中, 最为尊贵, 尺度相对最大, 两旁的房间则较小。正厅与二房合称为“正身”, 又称“三间起”或“上房”, 正身两侧又常有“坐仔”, 即“耳房”, 合称为“五间起”。
值得一提的是, 中国博大的语义文化又常常将居住空间的名称借用到人的称谓上, 由此也可看出伦理位序在居住空间中的对位关系。比如父母称“高堂”, 因为堂是家庭成员议事的场所。母亲以“令堂”或“北堂”作为代称。祖孙三代的家庭都活动在一个堂内, 所以同一父辈的兄弟子孙称为“堂兄弟姐妹”。妻妾称为“正室”, “侧室”、“继室”, 未出嫁的女子称为“室女”等。因此从这些建筑名称和人物称谓上可以看出人物在居住空间中的位置和居住形式的变化及其相互之间的关系。
(二) 空间层次
儒家宗法伦理位序对合院式住宅空间层次的影响依次表现在内外空间划分、空间等级和空间组织上。
首先, 在内外空间划分上, 合院式住宅要符合“男女有别”的礼俗。《礼记·内则》说:“礼始于谨夫妇。为宫室, 辨外内。男子居外, 女子居内, 深宫固门, 阍、寺守之, 男不入, 女不出。”意思就是, 住宅营造首先要区分内外, 以“男居外, 女居内”为区分原则, 把建筑划分为内外两个不同的居住空间, 内外空间以“中门”为界限。合院式住宅中的一道“中门”, 把男性与女性的关系确定下来, 建筑的内外空间划分就是在这种传统宗法伦理道德观念的支配下完成的。
其次, 在空间等级上, 合院式住宅遵循“尊卑有序”的等级观。“礼”的等级制度不但是道德规范, 而且也被纳入国家法典, 成为人们必须遵守的法律制度。由立法强加给建筑的等级制, 经过历朝历代的不断补充完善, 形成了一套严密的建筑等级体系。传统家居的空间中, 等级规定体现在建筑的“数量”、“体量”和“方位”上。在“数量”和“体量”中, 以单体建筑的开间来说, 基本的规定是:九间殿堂是帝王专有, 公侯一级的厅堂只能用到七间, 一、二品官员只能用到五间, 六品以下只能用到三间。由此形成了中国建筑数量和体量的等级系列, 相应的室内空间数量和体量的等级系列也随之而产生, 这些在合院式住宅中也有体现。在传统合院式住宅的“方位”的方面, 则反映了《周礼》“惟王建国, 辨方正位”的思想。建筑的一项重要内容就是空间方位, 而在中国传统儒家宗法伦理中方位是等级制度规定的极为重要的内容之一。中国建筑一般以南北向为主、东西向为辅, 空间相背关系以坐北朝南为主、坐西面东为次。另外, 古代中国人对五方中的“中”也特别重视。所以合院式住宅空间中的长辈座位、宫殿空间中的皇帝宝座、坛庙空间中的祖先牌位等, 都是居与中心的, 通过座次的中与偏, 严格区分出等级的高低。
再次, 在空间组织上, 合院式住宅以“人伦秩序”为原则。以血缘关系的家族为单位聚族而居的现象, 在中国古代宗法社会十分普遍, 它在传统居住形态中, 以合院式民宅的居住模式最为典型。将集中式的单体建筑变成离散式的建筑组群, 北京的四合院是其典型的代表。以家族为单位, 三世、四世都共居其中, 长辈住正房, 妻住东次间, 妾住西次间或其它房间, 长房子孙住东厢房, 其它子孙按长幼排序住西厢房或者其它房间, 女儿住后罩房、客人住倒座房、男仆住靠大门的房间。其中, 正房的等级最高, 位于全宅南北轴线的中央偏后位置, 从组群布局到室内布置, 都采用了以中间为核心的组织形式;整个正房的面阔、进深、高度及室内的装饰等, 都居于全宅之首。由此可见, 中国合院式建筑讲究人伦秩序, 这既是人际关系的组织原则, 也是空间关系的组织原则。
(三) 装饰
装饰是一切建筑的重要组成部分, 它不仅具有普遍的功能性, 而且具有特殊的人文性。
在中国传统合院式住宅中主轴线上的门、厅、堂, 及许多细部的设计都表现了“权威”的意味。从材料上来看, 住宅选用经济上较为昂贵的材料作为正身房屋的构件。而其他“等级”空间的厨房、厢房使用的则差一些, 直到最简陋的茅舍牛棚等。正因为如此, 合院式民居中厅堂等主轴建筑的寿命大多比其他方向建筑的寿命要长。装饰上同样有正反、向背与正偏之别。正面最精, 侧面次之, 背面往往不加或稍加处理。在住宅装饰的细节处理中, 进宅、入堂的主路上设计了许多等级装饰。门厅、客厅的装饰富丽庄严。主轴屋宇开窗的立面也都是左右对称的。一般的花罩、额匾、替雀、隔扇等砖刻、木刻、壁画、彩画、石刻都加强了此空间的强度, 而次轴空间则减低材料与细部设计的尊贵程度。
三、
中国传统合院式住宅在中国古代儒家宗法伦理的影响下形成了非常完整的意义系统, 从社会到家庭生活的方方面面都被它们广泛而深刻地渗透其中。无论是顶层的王公贵族还是底层的平民百姓, 传统合院式住宅都从其建筑设计中反映了社会与家庭的等级和角色期待。从社会学角度分析解读传统合院式住宅, 我们发现此类传统住宅呈现出类型化的特点。对于传统合院式住宅, 只有基于对其形式与功能关系的把握和其所经历的历史文化的深刻理解, 才能合理地修复、保护、传承和发展。正因为传统建筑与传统社会和传统文化的紧密联系, 才使得研究了解产生这种形式的社会动力与保护其外在的形式有了同等重要甚至更为重要的地位, 这也是对传统合院式住宅进行社会学解读的意义所在。
参考文献
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社会住宅 篇6
湖南, 我国“两型社会”建设综合改革试验区, 肩负优化产业结构, 促进转型升级, 发展绿色经济的变革重任。作为我国住宅产业化领军企业——远大住宅工业有限公司 (简称远大住工) 的发祥地, 2014年以来, 湖南住宅产业化已取得飞跃式发展, “湖南模式”也一度成为我国绿色建筑和房地产可持续发展的一面鲜明旗帜。
“两型社会”更需要住宅产业化
“湖南作为‘两型社会’ (资源节约型和环境友好型) 建设综合改革试验区, 加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。”5月13日, 湖南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长高东山对湖南媒体公开强调, 发展住宅产业化是建设“两型社会”的重要推手, 契合国家绿色经济发展战略。
2013年, 湖南全省建筑业完成总产值5256亿元, 房屋建筑施工面积43141.8万平方米, 其中, 新开工面积19322.4万平方米, 增长27.3%;然而, 当高污染、高能耗、低效率的传统粗放型的建筑模式肆无忌惮地触碰国家绿色经济发展战略“红线”时, 以破坏生态环境为代价的城镇扩张建设势必被“叫停”, 而以工业化、现代化、机械化为核心的住宅产业化发展模式正被“委以重任”。
毋庸置疑, 住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要, 既有利于实现节能减排, 推进绿色安全施工, 提高资源能源使用效率, 又有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度, 改善人居环境。同时, 以现代工业化手段为依托, 能够提高住宅科技含量和劳动生产率, 促进农民工向产业工人和技术工人转型, 从而实现产业结构优化调整。在湖南“两型社会”建设中, 发展住宅产业化是成效最显著、价值最突出、意义最深远的最直接手段。
事实上, 湖南的住宅产业化实践在上世纪90年代末期就已起步, 属国内较早发展住宅产业化的省市之一。据湖南省住房和城乡建设厅统计, 截至今年6月, 湖南已开工住宅产业化项目200万平方米, 其中长沙120万平方米。得益于湖南省各级政府对住宅产业化的大力扶持, 自去年底, 湖南省工程建设地方标准——《混凝土叠合楼盖装配整体式建筑技术规程》发布实施以来, 住宅产业化在湖南的发展掀起了一股新浪潮。截至当前, 湖南已累计实施住宅产业化面积660万平方米, 其中长沙380万平方米。
“加快推进住宅产业化发展, 对于进一步促进‘两型社会’建设, 发展壮大战略性新兴产业, 加快推进新型城镇化等都具有十分重要的意义。”高东山对于推进住宅产业化发展的意义有着这样的理解, 他说, 住宅产业化是湖南省重点扶持发展的千亿级战略性新兴产业。
产业新政出台全省火力行动
今年4月15日, 《湖南省人民政府关于推进住宅产业化发展的指导意见》 (湘政发[2014]12号) 正式发布。明确指出, 要以保障性住房等政府投资项目为切入点, 开展采用装配式建筑技术建设的试点工作, 在政府投资的大型建筑和保障性住房中确定一定比例采用住宅产业化方式建设, 积极应用住宅产业化成套部品部件和技术。到2020年, 力争保障性住房、写字楼、酒店等建设项目预制装配化率达到80%以上, 建立集住宅产业化技术研发和住宅部品部件生产、施工、展示、集散、经营、服务为一体化, 具有国际一流水平、产值过亿的可持续发展住宅产业集群。
俗话说, 打铁趁热, 在政府的推动下, 湖南住宅产业化发展持续升温。5月13日, 湖南省政府新闻办组织召开新闻发布会, 就《指导意见》中关于全省住宅产业化发展的目标、原则、重点工作等进行了系统的解读。高东山表示, 《指导意见》是湖南推进住宅产业化的纲领性文件, 是调整产业结构, 促进产业升级, 实现房地产业和建筑业健康发展, 培育千亿级战略性新兴产业的重要举措, 是全省住宅产业化工作发展的新起点和新高度, 具有里程碑意义。
在省政府的大力推动和支持下, 湖南住宅产业化发展已掀起燎原之势。不过半年时间, 全省14个县 (市) 州重点依托湖南本土企业——远大住工雄厚的技术支持和企业实力, 快速反应全力推进政策和项目落地, 呈现出政策和市场双驱动的发展态势。
5月, 郴州市政府力邀远大住工进驻, 承诺每年提供不少于100万平米产业化面积, 前期50万平米的项目合同同步签订。目前, 远大住工郴州工厂已正式运营生产, 郴州首个“住宅产业化示范住宅小区”同步推进;6月, 长沙市政府与远大住工签订“3年900万平方米”的合作协议;7月, 长沙市政府发布《关于加快推进两型住宅产业化的意见》 (长政发[2014]29号) , 指出2014年、2015年、2016年, 长沙市两型住宅产业化新开工面积分别不少于200万、300万、400万平方米。
与此同时, 益阳、衡阳、邵阳等市州与远大住工总计近200万平米的合作项目也在快速推进中。一方面, 有着政府层面的大力支持与推进, 另一方面, 基于远大住工雄厚的企业实力, 短短半年时间, 湖南住宅产业化顺势而上, 加快政策落实和产业化项目落地, 一跃成为我国住宅产业化发展的核心城市。
湘五条“补火”产业化成“救市”新力量
纵观全国建筑业发展情况, 住宅产业化发展如火如荼, 而传统房地产却陷入逆流, “去库存”成为最火热的内容。在各级政府积极“救市”的举措中, 着眼点落在“持续、健康、平稳发展”, 而住宅产业化再次被广泛提及, 并作为一项重要措施用来扭转局势。
在8月11日湖南省住建厅发布的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》 (简称“湘五条”) 中, 就提出:信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目, 资本金监管比例减半。建设项目总投资达到25%以上的项目, 施工进度达到正负零 (即主体工程基准面下工程完成, 进行主体地上工程施工的时候) , 可办理《商品房预售许可证》。这是住宅产业化首次出现在我国房地产救市政策的实施细则之中, 其重要程度自是不可言喻。
而由此可见, 住宅产业化项目的高速、高效、高品质已获得社会公认, 而快速收回开发成本是开发商有效控制成本的最直接途径。远大住工湖南公司总经理龙启满认为, “湘五条”对于鼓励开发商采用住宅产业化是重大利好, 开发商可提前2至3个月实现资金回笼, 有效控制管理成本。
社会住宅 篇7
济南具有推动住宅产业化的优良传统, 是国家第一批住宅性能认定试点城市, 建立了住宅产业化政策体系与推进机制, 拥有“太阳能与建筑一体化”国家住宅产业化基地, 研发CSI住宅系列技术, 启动了济南市住宅产业园区建设, 培育了一批新兴住宅工业企业, 推广应用节能技术和产品, 鼓励一次性装修, 具备了开展国家住宅产业现代化综合试点城市的基本条件。通过这些基础性工作, 济南市住宅产业化工作硕果累累, 如燕子山小区是全国第一批国家住宅试点小区, 佛山苑是全国第二批国家住宅试点小区, 雅居园是全国第一批国家康居示范工程, 三箭吉祥苑、重汽翡翠郡、中润世纪城、银丰山庄获得广厦奖, “百变小家·体面生活”获得2011年中国首届保障性住房设计竞赛三等奖。
为了构建一个CSI住宅工业发育发展的平台和载体, 并以此为依托培育、引导和激发CSI住宅工业的发展, 进而形成产业集聚效应, 把济南建成CSI住宅产业发展中心城市, 济南市拟在长清、章丘、商河建立了济南住宅产业化基地, 每个园区规划占地3000亩, 济南住宅产业基地长清园区是济南住宅产业基地的核心, 以精装内隔墙板为核心的住宅工业园, 商河智能化墙板生产园区是以精装内隔墙板等住宅部品生产为主的产业园区, 章丘住宅结构产业园区是以住宅结构及外围护部品研发生产为主的产业园区。济南住宅产业化基地以住宅产业化研发、制造、示范基地建设为突破口, 形成“一核三园”的产业布局, 着力培育CSI住宅工业体系, 发挥集群化、体系化、规模化优势, 打造中国的住宅产业研发中心、信息中枢和部品集散地。
济南市发展住宅产业化符合济南市“转方式、调结构”的发展战略。济南市市委、市政府强力推进实体经济, 成立了以市委书记为总指挥的实体经济推进指挥部, 重点发展包括住宅工业在内的实体产业, 为济南市住宅产业化工作的顺利开展奠定了基础。
创建试点城市的目的与意义
济南市建立国家住宅产业现代化综合试点城市目的可以概括为:发展节能省地型住宅, 提高住宅品质, 打造新兴住宅工业体系, 推进实体经济发展。
济南市具有自主知识产权CSI住宅的核心优势就是实现了住宅部品的家电化制造和结构构件的工厂化生产, 是我国住宅工业化的系统解决方案。CSI住宅产业发展模式突出, 住宅部品能够实现工业化生产的最高形式“家电化”生产、销售、安装和售后服务, 以及适宜于远距离运输的优势, 最大程度地将住宅建设推上了现代工业化生产的发展方向, 极大地提高了住宅建筑的节能减排成效, 大大降低了劳动成本, 限制了再次装修和资源、能源的消耗, 是实现绿色建筑的最优方式。同时, CSI住宅通过延长住宅寿命、大幅度提高建筑质量、适应居民多层次个性化居住需求显著提高了住宅品质。CSI住宅利用核心技术成功解决了住宅部品和住宅构件的分解生产、住宅部品与住宅的接口等难题, CSI住宅衍生的工业体系使住宅建设从传统的“建造”蜕变为“生产”, 孕育出一个新兴的工业体系, 推进实体经济发展。
随着我国城镇化的快速推进, 必将迎来新兴住宅工业化的爆发式发展期。目前, 全国城镇每年新增住宅近6亿平方米, 加上宾馆、酒店、写字楼等建筑, 每年新增建筑面积高达10亿平方米以上。据专家分析, 若全面推广CSI住宅, 保守估计可工业化生产的住宅部品的年市场容量达1万亿元以上 (总产值) 。济南市如果能够率先起步, 形成规模化的工业化生产能力, 发展成为重要的全国住宅工业构件、部品生产基地, 按占有1/10的市场份额估算, 就有望创造出千亿规模的实体产业, 成为工业发展新的增长极。同时, 发展住宅工业, 涉及关联行业2000多种产品的整合与集成, 可带动建材、冶金、轻工、化工、机械、电子电器、装修装饰以及物流、会展等50多个相关产业的发展, 形成巨大的产业链条, 并将催生一些新兴产业, 如新的住宅工厂、构件生产行业、材料生产行业和安装维护行业等, 由此带来大量的就业机会, 据粗略估算, 在产业化成熟阶段, 如果济南能够形成千亿规模实体产业, 可安置60多万职工就业。开展住宅工业化工作, 涉及到许多的新技术, 新产品, 可以通过国内外合作投资建厂, 增加济南及其都市圈引进外资、引进国外先进技术的渠道, 增强经济发展后劲。
推行CSI住宅, 如住宅寿命由50年增加到100年, 按年均建设0.4亿平方米住宅计算, 今后50年内可以少建20亿平方米住宅, 则可节约近8亿标准煤吨。CSI住宅节能全部达到国家规定的标准, 如全省每年1/2住宅开发采用此技术, 那到2020年, 山东省城镇建筑每年可节省近1500万标准煤吨, 并可减少排放空气污染物约800万吨。
CSI住宅建设是中国百年住宅建筑技术体系的基础。CSI住宅采用结构支撑体和填充体分离方法施工, 前者采用高耐久性材料, 延长其使用寿命;后者把里边的管线、设备、内装、电线与结构主体分离, 里面的设备设施可以相应地进行改变, 而主体结构依然可以保留一百年。只有实现了这种分离, 才能实现整体结构达到百年的可能性。
近几年来, 济南市住宅开发建设发展迅速, 房地产开发投资逐年上升, 带动济南经济增长作用明显。但是, 济南建筑业的科技进步贡献率仅为20%, 科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为35%, 住宅生产技术和管理水平相对落后, 建筑生产人员素质较低, 工厂化、装配化程度低, 这无疑是济南市住宅建设发展的制约因素。新兴住宅工业化是运用现代工业手段和现代工业组织, 对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统整合, 达到建筑的标准化, 构件生产工厂化, 住宅部品系列化, 现场施工装配化, 土建装修一体化, 生产经营社会化, 形成有序的工厂的流水作业, 从而提高建筑科技含量。
创建试点城市的目标、内容和计划安排
总体目标
经过5到10年的努力, 将济南市建成全国新兴住宅工业化三大中心, 即:全国住宅部品生产中心;新兴住宅工业化尖端技术研发、设计和示范中心;全国住宅工业部品集散中心。
具体目标
·2012~2013年为试点期:
——通过试点建立工业化住宅生产标准, 初步整合工厂和施工企业, 形成生产能力
——新建住宅CSI住宅建筑体系应用率达到10万平方米以上
——新建住宅预制叠合楼板应用率达到10%以上
——在新建住宅推广阳台、空调栏板、内隔墙等预制构件
——新建住宅10%实现全装修
——新建住宅30%以上采用太阳能系统
——新建住宅性能认定比率达到20%以上
·2014~2015年为住宅产业化推广期:
——培育住宅部品生产龙头企业。积极培育2~3个全国知名的住宅品牌和部品部件企业;建立开发、设计、部品生产、施工、物流企业和科研单位组成联合体, 培育实力雄厚、信誉良好的大型产业集团约3~4家。提高济南市房地产开发企业和住宅部品生产企业在中国500强中的比例。
——制定和完善济南住宅产业化政策法规体系和技术支撑体系, 攻克产业化住宅的设计、生产、施工等关键技术, 研究开发住宅工业化体系及配套产品。
——新建住宅CSI住宅建筑体系应用率达到10%以上
——新建住宅预制叠合楼板、预制楼梯、预制外墙应用率达到10%以上
——阳台、空调栏板以及内隔墙预制构件比例达到10%
——新建住宅20%实现全装修
——新建住宅50%以上采用太阳能系统
——新建住宅性能认定比率达到40%以上
·2016~2020年为成熟期:
——优化工业化生产的工艺及流程, 明显降低生产成本, 培育产业集群, 形成影响行业的住宅建设模式, 实现资源节约和环境保护的战略目标。
——到2020年, 基本形成集住宅产业化技术研发和住宅部品工业化生产、展示、集散、经营、服务等为一体的国内一流住宅产业集聚区。
——新建住宅CSI住宅建筑体系应用率达到30%以上
——新建住宅预制叠合楼板、预制楼梯、预制外墙应用率达到30%以上
——阳台、空调栏板、厨房、卫生间以及内隔墙预制构件比例达到30%
——新建住宅30%实现全装修
——新建住宅80%以上采用太阳能系统
——新建住宅性能认定比率达到60%以上
主要内容
济南市建立国家住宅产业现代化综合试点城市的主要内容概括为: (1) 建设工业化住宅, 打造百年住宅体系; (2) 建设住宅产业园区, 打造济南市住宅产业集群; (3) 打造新兴住宅工业体系, 推进实体经济发展。
建设工业化住宅, 打造百年住宅体系
济南市力争2013年全市中国支撑体住宅试点项目年度建筑面积达到50万平方米, 2014年100万平方米, 2015年达到新建住宅的30%以上。保障性住房优先采用工业化住宅建设。济南市2011年保障性住房开工建设公共租赁住房20200套、廉租住房2114套、经济适用住房 (企业集资建房) 4200套, 保障性安居工程竣工16637套。如果保障性住房10%采用工业化住宅建设, 就可以为济南市住宅产业化营造起步市场。
建设住宅产业园区, 打造济南市住宅产业集群
进行一核三园建设。一核指长清核心园区, 三园指中日住宅产业合作园区、章丘工业园区、商河工业园区。长清核心园区建设成为研发中心、信息中心、检测认证中心、展示体验中心。中日住宅产业合作园区引进日本松下、积水、大和房屋等企业合作建厂, 构建以山水集团为龙头企业的新型建筑建材产业链, 构建以重汽、济柴、捷迈、法因数控等为龙头企业的机械装备制造业产业链。章丘工业园区:构建以万斯达、圣泉、山东快而居为龙头企业的预制构件、外墙保温及其设备制造为主导的产业链。商河工业园区:构建以万德福为龙头企业的蛋白质胶生产、智能化内隔墙板、架空地板为主导的产业链。
打造新兴住宅工业体系, 推进实体经济发展
住宅工业部品形成巨大的产业链, 在产业链的每一个节点将集结大量的制造商和供应商, 这些企业可根据目标市场定位的不同而各自生产各种不同规格、不同档次、不同材质以及不同智能化程度的产品, 孕育出一个新兴的工业体系——CSI住宅工业体系。CSI住宅的六大工业体系分别是:厨房的工业化、卫生间的工业化、精装内隔墙板的工业化、精装架空地板、制冷通风设备的工业化、以及住宅结构体系的工业化, 这样就可以形成巨大的产业链, 从研发到制造的产业链非常长, 可以聚集大量的制造企业, 实现住宅建设过程中大量工作在工厂里完成, 减少现场湿作业, 增加施工建造的安全系数, 实现节能减排, 随着时间的推移、科技的进步, 住宅部品还可以更换, 实现工业体系的可持续。
计划安排
第一阶段:基础准备。包括编制综合试点城市工作方案及实施方案, 建立完善的组织机构, 建立住宅工业化的法规、政策、标准及技术体系, 并在关键技术方面取得突破。
2012年至2013年底, 制定和完善济南新兴住宅工业化政策法规体系和技术支撑体系, 攻克产业化住宅的设计、生产、施工等关键技术, 研究开发新兴住宅工业化体系及配套产品, 由济南市住宅产业化发展中心负责此项工作。下一步成立隶属于市政府的住宅产业化办公室, 围绕打造超千亿规模的实体产业 (工业、服务业) , 协调各相关部门, 迅速开展政策制定、园区建设与招商等工作, 强有力推进住宅产业化发展。
第二阶段:园区建设与技术深化。包括制定符合济南经济和社会发展实际的住宅产业现代化发展规划和纲要, 建立住宅产业园, 促进住宅工业迅速起步, 积极引导人才、技术、资金等创新要素向住宅工业化企业聚集, 建立一批产业技术创新战略联盟, 将济南建成住宅科技创新型城市。
第一, 制定济南新兴住宅工业化发展规划和纲要。积极推广建设新型工业化住宅, 根据济南市政府《关于促进济南市住宅产业化发展的指导意见》 (济政办发[2011]21号) 文件精神, 确定了“到2014年至2015年, 全市中国支撑体住宅项目建筑面积力争达到房地产年度开发总量的30%以上”的发展目标, 使济南市拥有充足的市场启动潜力。
第二, 建立住宅产业园, 促进住宅工业迅速起步。建立住宅产业园, 推广应用CSI新型住宅产业技术, 发展住宅工业, 大力打造住宅产业集群, 构建科技服务、商贸物流、公共服务和总部经济四大服务平台。工业园招商引资, 吸引日本企业及国内企业入住工业园。建立和完善住宅产业化建设信息系统, 以带动CSI住宅产业化发展。建立CSI住宅产业化研发中心, 鼓励企业建立研发机构和技术创新体系建设, 与济南市住宅产业发展中心协同攻关。采取财政贴息、补助、奖励等方式, 优先扶持住宅工业企业, 使其迅速起步。整合现有大型工业企业, 利用现有资源向住宅产业投资, 迅速占领市场。加大住宅工业部品的生产配套能力, 打造济南作为全国的住宅工业部品集散地, 全国的住宅部品交易中心、物流中心。
第三, 积极引导人才、技术、资金等创新要素向住宅工业化企业聚集, 推动企业成为技术创新需求、研发投入、技术创新活动和创新成果应用的主体, 到2015年培育100家拥有自主知识产权核心技术和持续创新能力的创新型企业。深度整合企业、院所和高校科技创新资源, 建立健全合作投入、人才培养和流动、利益分配等机制, 围绕优势产业和战略性新兴产业加快建立一批产业技术创新战略联盟, 实施标志性产学研工程项目100个, 推动相关产业实现重大技术突破。加强研发与科技推广, 就能提升住宅工业高度, 改变传统的建筑模式, 将济南建成住宅科技创新型城市, 在全省区域经济发展中充分发挥其辐射带动作用。
第三阶段:推广应用。通过试点, 推进产业培育和产业化推广, 提高济南市住宅工业规模化、标准化、产业化水平, 打造全国住宅工业部品生产研发前沿阵地和住宅工业部品集散地。以济南市住宅产业基地为载体, 提高住宅部品供应能力, 积极培育2—3个全国知名的住宅品牌和部品部件企业。广泛推广先进适用、符合住宅工业发展方向的技术和部品, 形成住宅工业化企业联盟, 以传播住宅工业化理念, 参与工业化住宅建设、推动住宅工业化发展为历史使命, 通过住宅工业化联盟内部知识的创新与共享, 经营上的协同与合作, 极大推动住宅工业化的进程, 取得政府、企业、社会三方面的共赢。
创建试点城市的政策措施、组织管理与运行机制
政策措施:
济南市拟出台《济南市住宅产业化工作促进条例》, 完善优惠政策, 促进住宅产业化发展。一是优先立项, 采用工业化住宅技术建设保障性住房。要以产业化推进保障性住房建设, 保障性住房建设应从长计议, 应是长寿命住宅。二是在使用年度住宅用地指标时, 优先考虑使用住宅工业化技术建设的项目。三是建议参照北京等先进城市的优惠政策, 奖励工业化住宅项目, 各单体规划可调高容积率, 增加建筑面积之和的3%。
济南市将建立标准化机构, 研究与住宅产业相关的标准体系。完善住宅产业标准化体系, 尽快编制中国支撑体住宅施工地方标准、部品部件生产和地方安装标准。建立住宅性能评定和住宅部品部件认证技术指标体系, 对住宅部品部件安全性、耐久性和通用性及生产的标准化、规模化、系列化和集约化进行规范评价。
济南市将住宅产业化企业列入战略性新兴产业的政策支持范围, 争取各种税收优惠减免政策, 如改革企业所得税, 对以住宅产业化生产的相关企业, 采取一定比例的优惠减免政策, 如对企业为住宅工业化生产而购买的生产设备, 采用加速折旧计提法;对提供产业化技术培训、咨询、服务等的企业或个人, 采用减免企业所得税和个人所得税等。还应该调整与改革资源税, 对过度占有资源、占有优质资源的住宅项目, 要加大资源税征收;对实施住宅工业化生产, 节能省地型住宅项目, 节能节水住宅建筑制品和设备生产, 要降低资源税征收。
济南市还将建立住宅产业化发展基金, 其设立宗旨是通过对住宅设计开发建设等相关行业的发展提供资金支持, 达到长期资本增值的目的, 并促进住宅产业化、标准化、现代化。其基金筹集, 一是对保障性住房建设的土地出让金纯收益、住房公积金增值收益中应拿出一定比例用于建立住宅工业化发展基金;二是争取政府科研经费和节能减排投资基金支持;三是积极吸收社会资本进入新兴住宅工业化领域, 在资金募集方式上, 应采取私募方式, 在资金来源渠道上, 一是民间私人资本;二是包括商业银行、保险的机构投资者。
试点城市组织管理与运行机制
组织管理:
发挥领导强有力协调作用, 建立推进济南住宅工业化的组织管理体系:
(1) 决策领导层。由市政府分管市长领导, 住宅工业化专职管理机构、住宅产业化行政主管部门、相关职能部门和专家委员组成。决策领导层负责协调建设、发改委、经贸、科技、规划、房产管理等相互关系。建立高效审批流程, 负责审批住宅工业发展规划、发展政策与规范、形成发展新兴住宅工业化的合力, 推动新兴住宅工业化走上快速发展轨道。
(2) 推进层。成立由政府主管部门、科研院所、相关企业组成的新兴住宅工业化专家委员会, 负责住宅建筑设计、新技术和新工艺论证、部品认定、住宅性能认定、标准编制等住宅工业相关技术的服务指导工作, 用科学有效方法, 建立住宅工业标准化整体系统, 率先制定出适合济南及其都市圈的住宅工业化相关标准和规范, 总结研发出一整套适用技术, 然后, 在全省乃至全国范围内推广。
(3) 实施层。由房地产开发商、设计单位、建筑施工单位、咨询单位、建材生产厂商与销售企业、物业管理公司等具体实施。
采用政府引导、企业参与、市场运作的模式推进济南市住宅产业化顺利发展。强化政府的宏观指导、政策引导和社会服务职能, 加强部门协作, 规范市场秩序, 营造良好发展环境。以市场为导向, 运用市场机制, 鼓励各行业广泛参与, 促进住宅产业化健康发展。
运作机制
建立“住建部、山东省与济南市”三级政府住宅工业化的战略合作关系, 充分利用国家及省的政策资源, 以CSI住宅工业发展为切入点, 建立国家新兴住宅工业化发展的新模式, 确立济南加快发展新兴住宅工业化的目标和发展“路线图”。同时, 要建立济南都市圈发展新兴住宅工业化的联盟机制, 以此带动实施济南都市圈住宅工业化发展战略, 高起点、宽领域地推进住宅工业化工作。
建立一个政府与企业的对话机制和沟通平台, 对住宅产业化的全过程进行协调, 负责组织实施、项目计划、任务协调和矛盾调解。为住宅产业化企业在立项、土地、规划等方面全面协调与全程帮助, 对于困难之处提供解决方案。
创建试点城市的经济、环境和社会效益分析
经济效益分析
济南通过申报新兴住宅工业化综合试点城市, 推广新兴住宅工业化体系及住宅工业部品, 可以有效整合产业资源要素, 拉动住宅工业经济增长, 成为一个新型的实体产业, 引领全省乃至全国住宅产业发展的新方向。
新兴住宅工业化将先进的、具有地方特色的新产品、新材料、新技术、新工艺进行技术集成, 建立部品体系, 实现住宅工业集约化、标准化、工业化, 加大住宅工业对国民经济的贡献率。新兴住宅工业可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械等10多个行业、40多个相关产业的发展, 有效地拉动国民经济增长。以投入产出计算, 住宅的1元产值, 可带动相关行业增加1.7~2.2元产值。积极推广建设新型工业化住宅, 加大住宅工业部品的生产配套能力, 打造全国的住宅部品交易中心、物流中心, 形成城市经济新的增长点。
环境效益分析
济南作为全国新兴住宅工业化试点城市, 将大力推广建设CSI住宅技术体系, 大量采用新的工业化部品, 可有效延长住宅寿命。目前我国住宅的设计寿命为50年, 由于内部结构的不可变性, 导致实际使用寿命平均仅有30年左右, 这种低水平的设计标准和粗放的建设方式, 造成资源的极大浪费和环境的很大破坏。据分析测算, 按传统的建筑模式, 我国一套100平方米的单元住宅对资源环境的冲击:相当于消耗煤炭44.84吨, 原油0.37吨, 电力0.75万度, 暂时或永久性破环森林130平方米, 农田114平方米。若全面推广CSI住宅, 可从根本上减少资源能源消耗和环境破坏。在住宅总体设计上, CSI住宅的设计使用寿命在100年以上, 是当前平均值的3倍, 仅此一项即可减少资源消耗和环境损害达2/3。此外大大节省政府和社会投资, 节约了大量的资金, 实现了绿色建筑。
社会效益分析
济南如果以国家新兴住宅工业化试点城市为切入点, 能够率先起步, 形成规模化的工业生产能力, 发展成为重要的全国住宅工业构件、部品生产基地, 就有望创造出千亿规模的实体产业, 成为工业发展新的增长极, 带来大量的就业机会, 据粗略估算, 在产业成熟阶段, 按照在济南形成千亿规模实体产业计算, 可新增60多万就业岗位。
当前济南住宅生产方式仍然是以劳动力密集为主, 手工操作的湿作业劳动为主, 劳动生产率只相当于先进国家的1/5。而住宅工业化可以提高工作效率3到4倍, 工程周期缩减, 人力成本降低, 现场工人最多可减少89%。如开发周期从传统方式下的20个月可以缩短到工厂化方式下的5个月, 缩减75%, 大大缩短了住宅的建造周期。
社会住宅 篇8
1预制装配式住宅及其在江苏沿江地区的发展
1.1概述
预制装配式住宅是指将混凝土构件分解为若干单元,先期在预制构件厂浇注成型后运至施工现场吊装就位而形成住宅整体的结构样式[3]。它是利用标准化设计、工业化生产、机械化施工安装和信息化管理的方法来建造、使用和管理建筑。
1.2在江苏沿江地区发展的必要性
“十二五”期间江苏省建筑业以加快转变发展方式为主线,更加突出结构调整和转型升级的要求,突出建筑经济发展之路,突出科技进步、节能环保、资源利用、绿色施工的要求[4]。
江苏沿江地区(苏州、无锡、常州、镇江、南京、扬州、泰州、南通)作为全省乃至全国经济发达的地区,城镇化发展速度快,建筑业的总产值也一直领先全国水平,然而传统的建筑业存在着资源消耗多、劳动强度大、生产效率低等问题,建筑施工对社会环境、生态环境等造成严重影响。
预制装配式住宅所带来的绿色、集约、可持续性的生产方式,不仅能成为普及、推进绿色建筑发展的渠道,而且也是实现新型城镇化、产业升级的目标的重要方式之一。
1.3在江苏沿江地区发展的可行性
江苏沿江地区的建筑业产值一直很高,而且拥有一批有品牌实力、管理优势的本土建筑企业,这些为实现预制装配式住宅提供了可能性。南京大地建设集团1998年就从法国引进Scope体系,形成了框架结构体系设计、生产、施工的成套技术[5];苏州皇家整体住宅系统股份有限公司一直致力于各类木结构墙体、屋架、桁架、工程木梁柱和金属连接件的制造[6]。
江苏省已经出台的《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》中全力推进住房成品化,且2011年开始全省新建保障房一律按照成品住房标准建造。预制装配式住宅在建筑结构设计方面形式有限,欠灵活却刚好适应保障性住房建筑户型固定的特点,建筑质量也可以在预制工厂得到保证,而保障房建设时间紧任务重也适宜采用预制方式建造,预制装配式住宅普遍存在造价高的问题也可以在保障房庞大的体量上得到降低[3]。现在强制性推行住房成品化是发展预制装配式住宅的一个机遇。
江苏沿江地区已建成的装配式建筑的示范作用深远。南京审计学院国际学术交流中心、万科江宁上坊保障房工程、南通海门中南世纪城33-36号楼都是建筑工业化的成功典范。以及由东南大学牵头的,在南京江宁建立的“南京江宁———中国建筑工业化创新示范特区”[7],总面积3000~4000亩,其中核心区350亩是实验室和研发中心,集聚了全世界领先的建筑工业化研发机构。
2预制装配式住宅推广的社会经济因素分析
2.1构建指标体系
以预制装配式住宅推广的社会经济因素为研究对象,本文主要考虑“经济因素”和“社会因素”两个方面进行指标体系的构建。
建筑市场的经济效益由时间、建造成本和销售利润等方面决定[8],其中销售利润与项目性质、建筑体量、地方政府扶持政策等有很大关系,暂不作考虑,因此本文中的经济效益只考虑成本和时间两大因素。
装配式住宅作为建筑产品的一种,它的全生命周期成本应包含住宅在建造时投入的一次性成本,整个使用期内的运行维护成本,以及使用结束后的处置成本[9]。另外考虑到推广预制装配式住宅后还需要大量工厂来生产构配件,所以也应考虑前期的科研成本、工厂建设成本和工人技术培训成本。预制装配式住宅的施工周期不同于传统现场浇筑的计算方法,预制装配式住宅的施工周期应从构配件预制时间开始计算,加上运输时间和现场装配时间。
我国正处于经济转型时期,建筑产业结构亟需升级,预制装配式住宅的建造方式符合产业升级的诉求,但这种结构性的变动会带来就业、经济增长、社会稳定等一系列风险,所以本文主要考虑产业升级与对劳动力市场冲击两方面影响因素。另外,社会影响因素还应考虑到环境因素,主要包括预制装配式住宅中所产生的能源消耗、资源消耗、固体废弃物、碳排放量、对周边环境的噪声影响[10]。
综上,关于预制装配式住宅推广的社会经济因素分析的指标体系,以及各指标相应的含义详见表1。
2.2调查对象和内容
此次专家咨询问卷调查在江苏沿江地区展开,问卷对象主要来自房地产研究所、钢结构研究所、城乡生态规划与可持续发展、环境规划与管理专业的教授、学者,还有来自南京中建安装有限公司、扬州四房置业发展有限公司、苏州华瑞建筑装饰工程有限公司等企业的相关专业人员,共发放问卷30份,收回有效问卷25份。
调查问卷采用九分值法对表1的指标体系进行不同层级指标重要性打分,用层次分析法的1-9比例标度方法对同级指标的相对重要性打分。
2.3指标体系优化
本文采用SPSS软件对指标体系中各指标进行相关性分析,剔除相关性程度较大的指标。专家咨询问卷收回的指标相关性分析和显著性水平检验的结果分别如表2、表3所示。
1)表2表示经济因素下所属的9个指标(C1~C9)两两之间相关系数和显著性t统计量的计算结果。
* .在0.05水平(双侧)上显著相关。** .在0.01水平(双侧)上显著相关。
从表2的计算结果可知:在设定的显著性水平值0.01情况下,只有C7与C8之间的显著性t统计量的值为0.000<0.01,应该拒绝零假设,认为构配件预制时间与运输时间之间是具有显著性相关关系的。而C7和C8这两个指标之间的相关系数为0.757>0.5,即构配件预制时间与运输时间之间呈现出非常强的相关性;而其他所有的两两指标之间的显著性t统计量的值都大于0.01,说明它们两两之间不具有显著的相关关系,且相关系数的绝对值都小于0.5,属于低度相关和不相关的关系。
构配件的预制时间会影响运输时间,若工厂预制构配件效率提高,预制时间缩短,就能尽早安排交通工具将构配件运输至现场装配,从而缩短运输时间,则同样的时间内就可以运输更多的构配件。因此构配件预制时间与运输时间之间相互联系、相互影响,为使指标之间相互独立,则在指标体系中剔除运输时间这个指标。
2)表3表示社会因素下所属的7个指标(C10~C16)两两之间相关系数和显著性t统计量的计算结果。
* .在0.05水平(双侧)上显著相关。** .在0.01水平(双侧)上显著相关。
从表3的计算结果可知:在设定的显著性水平值0.01情况下,只有C13与C15之间的显著性t统计量的值为0.002<0.01,应该拒绝零假设,认为能源消耗与碳排放量 之间是具 有显著性 相关关系 的。而C13和C15这两个指 标之间的 相关系数 为0.591>0.5,也就是说能源消耗与碳排放量之间具有高度的相关关系;而其他所有的两两指标之间的显著性t统计量的值都大于0.01,说明它们两两之间不具有显著的相关关系,且相关系数的绝对值都小于0.5,属于低度相关和不相关的关系。
能源消耗量如油、电、煤的消耗会直接影响碳排放量,能源消耗的减少会减少碳排放量,而为了使碳排放量减少反过来又会鼓励节能技术的研发,因此两者之间相互影响、相互关联,同理,为了使指标之间相关独立,在指标体系中剔除碳排放量这个指标。
综上所述,通过相关性分析,将指标体系中的运输时间(C8)和碳排放量(C15)剔除,使指标体系得到优化。
2.4指标权重确定
2.4.1建立层次结构模型
利用层次分析法建立递阶层次结构模型如图1所示。
2.4.2一致性检验
计算一致性指标CI,再确定相应的平均随机一致性指标RI,最后计算 一致性比 例CR,CR=CI/RI[11]。当CR<0.1时,认为该判断矩阵满足一致性要求;当CR>0.1时,认为该判断矩阵不满足一致性要求,需要对该判断矩阵进行修正后才可以重新使用。
分别用D1-D25代表25份数据的变量名,利用yaahp软件对各决策单元的数据进行权重计算和一致性检验。将评判矩阵一致性检验未满足要求的问卷返回本人进行修改,将修正的问卷重新进行权重计算和一致性检验。调整后的一致性检验结果仍不满足一致性检验要求的进行剔除。最终选取23份满足一致性要求的数据进行权重计算。
2.4.3层次总排序权重
为避免专家的主观个人判断带来的片面性,提高结果的精确度,需要对每位专家的决策进行综合计算。本文采用加权算术平均综合排序向量法进行群组决策的综合计算,最终计算结果及排序如表4所示。
根据表4可知:
1)经济因素对预制装配式住宅的影响占到了七成,其中建造成本为经济层面最主要的影响因素。由于工业化的基本特征是标准化,标准化是大批量生产的前提,而大批量是低成本的保证[12]。在国内还没有形成装配式住宅的标准化,阻碍了预制构配件的大批量生产,导致生产成本无法降低,从而使得开发商不会将预制装配式住宅的建造方式列为首选。
2)在社会因素方面,产业升级的权重最高,随着社会的进步,建筑业的转型升级,由粗放型向集约、高效型转变,走建筑工业化道路,这些都是必然趋势。其次,预制装配式住宅给建筑业劳动力市场会带来不小的影响,江苏省尤其是江苏沿江地区建筑体量大,建筑市场的劳动力数量庞大,所以产业的转型过程中如何减小对劳动力市场的冲击也是个值得考虑的问题。
3结语
本文就江苏沿江地区发展预制装配式住宅的必要性和可行性进行了阐述,又通过专家咨询问卷调查的方式对影响预制装配式住宅的社会经济因素进行分析和指标权重排序,针对结论分析,本文提出的建议如下:
首先,政府应成为推动装配式住宅发展的主力,进行统筹规划,建立发展预制装配式住宅的相应机制,形成预制装配式住宅的标准化,从降低建造成本角度上吸引开发商的投资;另一方面,地方政府部门可以利用信贷、税收等优惠条件激发开发企业的积极性、主动性,还可以降低贷款利率来鼓励消费者购买预制装配式住宅。各类主流媒体、公益组织,尤其是建筑主管部门、行业协会,也要加大对预制装配式住宅的介绍,提升民众对预制装配式住宅的认知度和接纳度。
其次,从手工施工到工业施工这个跨越不是一蹴而就的,需要阶梯式的发展,这是社会就业分配逐步调整后的结果。考虑到江苏沿江地区经济发展的差异性,建议各地方政府阶段性、差异化的发展装配式住宅,同时做好装配式住宅所需的高级技术人才的培训工作,为建筑工业化发展提供人力资源。
摘要：在阐释预制装配式住宅概念的基础上,结合建筑工业化和《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的发展要求,分析江苏沿江地区发展预制装配式住宅的必要性和可行性。通过专家咨询调查得出影响预制装配式住宅的社会经济因素,运用相关性分析和层次分析法,对所有指标进行权重排序并提出相应的建议。
社会住宅 篇9
从10月1日起,江苏省启用新版《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。与现行的1998年版相比,江苏省新版“两书”的最大特点,是扩大了住宅质量保修范围,增加了住宅节能、住宅性能等级等一系列内容,并作为商品房销售合同的补允约定,进一步确保商品房售后服务管理和保障业主的合法权益。
江苏省新版《住宅使用说明书》中,增加了整整一页的住宅节能内容,包括外墙保温形式,外墙、架空地面、屋面保温的材料种类、厚度和传热系数等。仅外窗一项,就必须写明窗框型材是塑料、金属、断热金属还是其他材质,外窗是单玻还是中空玻璃,中空空气层厚度,东南西北四面的遮阳形式和遮阳系数等内容。如果小区采用了全装修、雨水收集、太阳能等住宅成套技术,还必须对该技术进行简介。住宅性能认定等级也要在说明书中注明。
江苏省新版《住宅质量保证书》确定的保修范围,比现在的版本增加了外墙外保温系统,墙面、顶棚抹灰层脱落,地面饰面空鼓、开裂,门窗翘裂、五金件损坏,卫生洁具,灯具、电器及开关,智能化系统、管道堵塞等八方面。还对各保修范围的保修责任做了更明确、更细致的规定,如关于供热与供冷系统的保修责任,现用的《住宅质量保证书》规定的是“建设在约定上门保修时间内予以保修”,而新版则明确为“保修期内因施工质量问题出现的系统工作不正常等问题,建设单位将无偿进行维修、调试。”
尤其引人注意的是,在新版《住宅质量保证书》中,列明保温系统的保修期限。目前,上海与全国一样,在大力推广应用节能住宅,而外墙外保温材料究竟能用多少年,5年、10年还是20年,连厂家都心中没底。如果今后一旦外保温材料需要更新,尤其是几十层的大楼,不但要搭脚手架,还要剔旧补新,这笔费用是相当昂贵的。因此,及早对外墙外保温系统设定保修期限,合理使用年限等,并进入“两书”,是十分迫切和重要的,也是避免今后出现各类纠纷的有效手段。江苏新版“两书”在推进住宅产业化,提升住宅品质和质量,促使住宅节能环保等方面都是一大创举。连产业化程度较高的上海也觉得应尽快跟进。
13个保修内容明确开发商责任
地基基础和主体结构保修期限:该工程合理使用年限;保修责任:由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,建设单位实施保修,原工程质量监督机构负责监督。
外墙外保温系统(界面、保温、加强层等)保修期限:该工程合理使用年限;保修责任:保修期如因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等,建设单位将无偿进行维修并满足有关单位及标准。
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年;保修责任:保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏,建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。
墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限1年;保修责任:保修期内区施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落顶棚,建设单位将无偿进行修补。
地面饰面空鼓、开裂保修期限1年;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂,建设单位将无偿进行修补。
门窗翘裂、五金件损坏保修期限1年;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏,建设单位将无偿进行修补。
卫生洁具保修期限1年;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的卫生洁具开裂、漏水问题,建设单位将无偿进行维修。
灯具、电器及开关保修期限6个月;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的随楼附送的灯具(不含光源)、电器及开关失灵问题,建设单位将无偿进行维修,但业主自行改动后不属保修范围。
智能化系统保修期限1年;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的防盗及对讲系统失灵的问题,建设单位将无偿进行维修。
管道堵塞保修期限两个月;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的管道堵塞问题,建设单位将无偿进行疏通。
供热、供冷系统和设备保修期限两个采暖期、供冷期;保修责任:保修期内因施工质量问题出现的系统工作不正常等问题,建设单位将无偿进行维修、调试。
电气管线、给派水管道、设备安装保修期限2年;保修责任:建设单位在规定上门保修时间内予以保修。
装修工程保修期限两年;保修责任:建设单位在规定上门保修时间内予以保修。
住宅质量更有保障
新版“两书”作为商品房销售合同的补充约定,在维护业主合法权益,约束开发企业的售后行为方面都起到了积极的作用,但随着房地产市场的发展和技术进步,这次改版后增添了不少新内容,把开发商的承诺写得更具体明白,更加有利于维护消费者的合法权利。
节能形式更细化:新版《住宅使用说明书》首次对住宅围护结构保温隔热性指标以及相关举措进行了详细规定。住宅节能形式具体包括外墙保温、架空地面、屋面保温、外窗和户门五类,外墙保温是自保温还是外保温,外窗的遮阳形式是怎样的,窗玻璃是中空的还是单层的,这些都将在、2008版《住宅使用说明书》中一览无余。《节能法》第八十条规定:“房地产开发企业在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息的,由建设主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处3万以上5万以下罚款;对以上信息作虚假宣传的,由建设主管部门责令改正,处5万以上20万以下罚款”,购房者今后对所购新建商品房的保温性能心中将更有底。
明确标注住宅等级:今后,住宅性能等级也要在《住宅使用说明书》上明确标注了。住宅性能认定等级将按照住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能的定性、定量指标综合确定,分为1A、2A、3A。有了住宅性能认定等级,购房者对住宅的质量、环境、节能等综合性能便一目了然,不再是“雾里看花”了。
新技术应用更清晰:如今住宅建设中的新技术层出不穷,购房者往往会不知所以,在新版《住宅使用说明书》中要求开发商将住宅的成套技术应用都一一清晰标明,如现阶段鼓励和推广包括建筑节能、智能化、太阳能利用、环保节能空调、分质供水、雨水收集和中水回用、有机垃圾生化处理、新型供配电系统、住宅全装修及地源、水源热泵环保等住宅产业成套技术的应用。让购房者了解到这些技术的应用并加以使用说明,购房者就知道如何保护和使用了。
保修条款更具体:新旧版本的《住宅质量保证书),其中最大的变化是住宅质量保修说明更加具体,由原来比较笼统的6项细化成了13项。比如墙面、顶棚抹灰层脱落保修1年;地面饰面空鼓、开裂保修1年,门窗翘裂、五金件损坏保修1年;卫生洁具保修1年;灯具、电器及开关保修6个月;智能化系统保修1年;管道堵塞保修2个月。