住宅项目社会效益分析

住宅项目社会效益分析（精选10篇）

住宅项目社会效益分析 篇1

［摘要］伴随着我国城市化进程的不断加快、国民环保意识的不断提高以及国人审美意识的转变，对住宅小区景观设计也提出了新的要求。在新的社会形势下，相关人员应当本着以人为本的观念，对住宅小区项目景观设计充分进行研究和探索，不断对设计方案进行改进和优化，以满足大众需求。

［关键词］住宅小区；项目景观设计；优化

1住宅小区景观设计的重点内容

对住宅小区景观设计来讲，其重点包括以下内容。

1.1概念设计启动阶段管理控制要点

对设计总图进行规划，对项目价值不断进行挖掘并促成价值的最大化。最大程度地开发那些可利用、保留、改造的资源，将设计同景观进行密切搭配。

1.2概念设计管理控制要点

概念设计管理控制要点包括设计项目同设计意向的耦合程度、设计方案同市场营销的结合、设计方案的可行性、交通的便捷性、小区功能空间的合理性以及关键环节的设计意向等。

1.3方案设计管理控制要点

方案设计管理控制要点包括设计方案与景观概念的延续性、景观空间布局的合理性、纸面上的设计方案与实际可行性的耦合度、关键环节的呈现效果及相互关联以及景观技术经济指标的可行性等。

1.4扩充设计管理控制要点

扩充设计管理控制要点包括景观系统设计方案的可行性、美观度和经济性；方案设计内涵性和技术经济指标。

1.5施工图合图管理控制要点

施工图合图管理控制要点是将景观与建筑、室内、综合管网编织成一套完整的系统。预先考虑到可能发生的矛盾冲突，并设计出合理的方案。

1.6施工图设计管理控制要点

在不影响施工质量的前提下尽可能的压缩成本；对软景、硬景、水电及管网之间的冲突再次进行审核，并审核不同材料收边、收口的细节。

2当前住宅小区项目景观设计中存在的问题

小区项目的景观设计是小区建设过程中的重点工作，关系到小区的居住舒适度。当前，我国在住宅小区项目景观设计中普遍存在一些问题。

2.1景观构造缺乏层次感

对小区景观设计来说，首先必须要充分把握小区景观的整体感，有明确的宏观设计理念，还必须充分考虑到项目地域、场地和人文特征等要素，只有这样设计出的小区景观方案才能具有层次感和易于识别性。然而，目前一些小区的景观设计忽视了这一点，导致建造出的小区显得杂乱无章，行人和居民不知怎样识别小区内的标志，给他们进出小区带来了很大不便。

2.2配套设施不完善

2.2.1道路交通设施不完善一些小区没能在交通上，将人与车进行道路分流，导致了人和车使用相同的通道，不仅使人和车的通行极为不便，还影响了小区交通的畅通性和安全性，同时也导致居住环境变得较为嘈杂。

2.2.2公共活动场地面积不足公共活动场地是小区居民互相进行交往的途径，也是满足不同人群进行活动的场所。同时，宽阔的公共活动场地面积，会让居民感到心情舒坦。目前，一些小区盲目进行开发，楼栋与楼栋之间安排过于紧密，导致公共活动场地面积不足。这不仅不利于小区居民互相进行交往、不同人群进行活动，也让居民感到居住环境压抑。

2.2.3公共活动器材不足小区内应规划一些公共活动器材，如健身器材以及供小孩子玩乐用的滑梯等，丰富小区居民的日常生活。目前，一些小区内的公共活动器材种类不足，导致小区内缺乏生活情趣。

2.2.4人文环境规划不合理人文环境是人文情怀的体现，它能够给小区带来美感和情调。目前，一些小区的人文环境规划不合理，比如在颜色和景物上搭配不协调等，导致小区看上去没有美感。

3对小区景观设计进行优化的措施

3.1注意景观构造的层次感

在进行设计时，一定要从小区的整体感出发，把握和考虑到项目地域、场地和人文特征等要素。尤其要在小区内设置醒目的标志牌，让行人和居民便捷地出入小区。

3.2设置完善的配套设施

3.2.1做到人车分道在设计小区交通设施时，一定要做到人车分道，确保小区交通的便捷性与安全性，不可令人与车混道进出。

3.2.2预留充足的公共活动场地在进行景观设计时，一定要预留出充足的公共活动场地，切不可盲目追求房屋建造数量，使公共活动场地狭小，导致小区居民的生活质量下降。

3.2.3设置多样化的公共活动器材要有意识地针对不同的人群，设置多样化的公共活动器材，满足其在文体活动上的需求。

3.2.4合理规划人文环境相关人员可以将多样化的设计风格，如中国古典设计风格同现代化的设计风格进行有机搭配，让居民有舒心和愉悦的感觉，不可让人看上去没有美感和层次感。

4结语

现如今，随着城市化程度的不断提高，加上人们环保意识的提高和审美观念的转变，人们对居民小区的设计和建造也提出了新的要求，即要求小区项目景观设计更加优化合理、更加符合人性化的原则。这对建造商来说是一个亟待解决的问题，相关人员可以借鉴文中的建议，优化、改造小区景观设计，以满足人们的需求。

住宅项目社会效益分析 篇2

关键词：房地产,住宅项目,成本管理

近年来随着社会的发展,房地产行业也有了飞跃式的发展,但是也存在着逐渐蚕食着自我的现象。因为过高的估计产业发展的前景,很多企业都没有长远的风险意识,只顾眼前利益等各种弊端的存在,使得整个房地产行业逐渐从高峰期坠落。随着国家有关调控措施的发布,房地产业建设各种弊端造成的严重后果也在不断地影响着整个行业的发展。我国房地产业正面临建筑材料成本价格较高、资金链紧张的问题,使得房地产住宅项目的成本始终都处于居高不下的状态。由于销量急剧下跌,资金链面临着崩溃的局面,甚至会造成房地产企业出现严重危机。对此,房地产建设企业要想占据市场当中的一席之地,必须严格控制工程成本,通过对项目的建设成本进行严格地控制,促进房地产企业的成本有效降低,增强市场竞争力。

1 阐述房地产住宅项目的成本管理

房地产住宅项目的成本管理工作,指的是对房地产住宅项目进行成本预测和管理,主要包括前期准备、设计、招投标、施工前准备、施工过程、竣工结算、动用前准备以及保修服务售后等各个环节的成本管理。通过能项目各阶段有效的成本控制,有计划、有组织的对成本进行核算与控制,使房地产住宅项目能够在企业发展目标以及项目要求的基础上得到合理的控制,从而提升企业经济效益以及核心竞争力,在行业内占据一席之地。

2 房地产住宅项目成本管理存在的问题

伴随我国经济的发展与房地产行业不断地进步,房地产住宅项目成本管理的水平得到了显著的提升,面实际工作当中却仍然存在着不少的问题:

(1)缺乏对房地产住宅项目初期的成本控制。对于房地产住宅项目的投资决策,是项目开发成本的基础。在这个环节当中,产生的费用大约在总成本费用的2%左右,但是却会对整个项目的建设带来90%的影响。是否合理地选择房地产住宅项目,关系到企业资源的优化配置。就住宅项目的初期设计阶段来说,这是项目开发成本控制非常关键的环节。企业经过决策,科学合理地确定投资计划后,把经济、技术指标有效地结合在一起,将成本控制到最低。但是,我国当前很多设计单位缺乏对房地产住宅项目经济与技术方面的研究,房地产项目建设初期也缺乏对成本的控制,尤其是设计人员关注的只是设计的质量,却忽视了造价方面的问题,以至于设计初期的方案难以实现用概算控制总价的这一目的。

(2)缺乏对分包单位的合理控制而延误工期。在房地产住宅项目成本控制的实践当中,为了能够有效控制成本,很多施工企业都会将工程项目分解到各承包人手中。但施工后期,各分包单位的配合以及接口问题总是无法和总承包单位一致,这给项目管理工作带来了较大的压力。在实践房地产住宅项目建设当中,会有很多的分包单位参与到其中,其中交叉作业环节也比较多。不同施工单位进退施工现场的次序和时间都各不相同,由于在项目招标过程中制定的要求不够健全,施工合同本身存在的很多不足之处,出于对自身利益的考虑,很多施工单位都会故意的拖延工期,使得项目管理混乱,而成本控制也难以有效地把控。

(3)缺乏对房地产住宅项目开发过程中成本管理的控制。房地产住宅项目的寿命周期是从项目自评创意到施工建设过程,再到工程竣工和售后服务的全程。其中的每个小环节都会牵涉到资金的流动问题,而房地产住宅项目成本要想得到合理的控制,必须将成本管理工作贯穿于整个项目的寿命周期,落实到具体的细节。但实践当中却事与愿违,房地产企业往往关注的都是施工阶段的成本管理工作,并未对项目的全寿命周期内的整体成本管理工作给予足够的重视,特别是项目竣工以及施工临建等拆除阶段的成本管理工作不足,导致工程后期容易发生成本增加。

(4)滞后的成本管理模式加大了管理的难度。虽然当前我国的房地产企业的水平已经显著提升,但在房地产住宅项目开发过程中的成本预测模式却较为落后,项目投标前不能按照进行精细化的成本预算工作。房地产项目开发前,特别是投标过程当中,通常都计算投标价格,但是计划成本却很难在部门以及具体的项目当中落实,管理目标难以实现。另外,房地产住宅项目的成本预测和计划的过程当中,编制不够科学,技术人员只是参与规划设计,而关于技术可行性的研究却较少,导致成本难以有效控制。

3 住宅项目成本管理问题的解决对策

针对以上房地产住宅项目成本管理工作当中的问题,下面探讨相关的解决对策:

(1)决策阶段必须加强成本管理。房地产住宅项目初期决策阶段,成本管理工作重点是项目的定位以及规划设计。此环节的成本管理工作必须先准确定位房地产住宅项目,掌握各项经济指标。而目前很多房地产项目定位都不够准确,功能设置方面缺乏合理性,增加了投资的成本,收到的效益却较低,这和项目投资的目标是相背的。所以必须做好市场预测,明确项目投资标准以及价格水平、项目特点、开发计划等内容,再制定项目投资规模以及投资成本收益指标等内容,并从这些方面加强控制房地产住宅项目的投资成本。要优化房地产项目设计规划方面,因为只有高品质的房地产项目景观和环境才会优美,质量才会好,像当前较受关注的花园式社区已经成为设计的主要目标。所以开发房地产住宅项目前,必须将规划与设计工作做好,将规划设计与地域性的特点以及当地民众的居住条件有效结合,建设适合当地居民的高品质住宅。

(2)设计阶段必须加强成本管理。笔者认为设计阶段的成本管理,必须从下列方面着手:1科学合理地选择设计单位。对于设计单位的选择,可采用公开招标的方式,来选择设计单位。房地产开发企业必须大力推行建筑与经济方案有效结合模式,统一进行各项配套项目设施的设计与招标,再系统地评比竞标企业之后选择出最优的设计单位;2运用限额设计模式。设计中要利用经济责任机制,对项目造价的目标进行合理地控制。设计阶段要求设计人员不仅要精通住宅项目的设计,还要充分掌握预算定额、材料预算价格以及各项费用定额等,根据项目投资的实际计算方式,初步概算并计算房地产住宅项目的成本。投资必须并重质量与效益这二者,设计方案一旦确定,一定要严格按照其中的规划、材料质量、进度等进行控制。

(3)施工阶段要加强成本控制。施工阶段需要资金数额较大的,所以必须严抓施工过程的成本管理工作,避免超出预算的情况发生:1要对施工合同加强管理,降低索赔情况。房地产住宅项目施工过程中,成本控制关键是有效控制房地产工程变更,特别是业主方必须加强主动监管工作,严格地审核项目变更内容。对于工程项目变更,必须全面进行研究与审核,在全面考虑工程的功能性、美观度的同时,还要考虑到其经济性,并降低因工程项目变更导致的工程费用开支,避免项目变更造成整体成本的失控;2加强施工材料、设备、人员编制的控制,避免成本的浪费。对于施工材料来说,必须严格把控质量关,并在详细研究设计图与现场施工情况的前提下,根据施工进度进行材料的采购。避免过多的库存,导致后期材料剩余造成成本的浪费。另外,对于怕湿潮的一些材料,尽可能就近选择资质较好的供货商,随用随进,避免因材料受潮无法使用导致成本的浪费。对于施工机械等设备,要在详细分析施工量的基础上,购置设备。如果就近的两个项目机械设备可以相互调用,在不耽误工期的前提下,减少机械设备的采购量,降低机械设备的购置成本,还要加强设备的日常检修工作,避免因设备问题造成延误工期,增加成本支出。另外,人员编制必须科学合理,既要确保工期进度,还要避免人力资源的浪费。这就要求工作人员必须掌握具体的施工情况以及施工的进度,对工程中的各个分项目制定科学合理的人员编制,避免人力资源成本的浪费。

(4)加强房地产住宅项目竣工阶段的成本控制。房地产住宅项目竣工阶段,要和建设单位办好结算手续,将工程款结算好。这个过程当中,必须按照有关法规以及合同的要求,严格地审核竣工决算工程量,并落实联系单签证费用,使审核结算可以将工程建设项目的实际造价体现出来。竣工阶段加强成本控制,可有效地降低企业运营的成本,使企业的经营风险降低,获取到最大化的利润,实现企业的经济效益。

4 结束语

综上所述,房地产住宅项目的成本管理,关系到项目的开发质量、施工进度以及企业的经济效益以及项目的社会效益。所以项目建设过程当中,必须注重各个环节的成本控制,降低投资成本,使企业在竞争激烈的房地产市场上站稳脚跟,实现企业的长远发展。

参考文献

[1]郑宏明.房地产住宅项目全过程成本管理研究[D].天津大学,2014.

[2]王炳山.HS房地产项目成本管理优化研究[D].长沙理工大学,2013.

住宅项目社会效益分析 篇3

关键词：民用住宅；工程造价；因素；方法

众所周知，工程总造价是影响房地产开发商盈利的重要影响因素，开发商在开发过程中必须要控制工程总造价，这样才能更好地控制开发成本，获得更多的盈利。然而，在开发的过程中，开发商要注意的一点是费用是可以进行控制，然而是不能避免，部分开发商为了获得更多的盈利，在开发的过程中，就会避免一些费用，进而无法确保建筑物的质量，无法确保业主的安全性。故此，要对建设项目工程造价进行控制，开发商就要在合理合法的前提下进行，这样才能更好地确保建筑物的建筑质量。

1 影响民用住宅建设项目工程造价的因素

1.1 民用住宅的小区规划设计 在房地产行业中，民用住宅建设项目的小区规划是非常重要的，做好相应的小区规划工作，确保小区规划的合理性，就是对民用住宅建设项目工程进行首要的工程造价控制。在进行小区规划的时候，开发商要对小区内的绿化面积、绿化设计、公共设施设计、电、燃气的供应等等做好相应的规划。例如小区的用地面积，小区用地面积的大小就影响到了小区的管道铺设的长度以及公共设施的投入，进而对整个项目工程的造价产生影响。由于小区是属于公共地方，小区费用是要分摊到每一个业主的，也就说，小区内的住宅密度越高，小区的费用也就越低，越容易降低整个建设项目的工程造价。

1.2 民用住宅建筑的平面布局设计 在民用住宅建设项目开始之前，开发商要对住宅建筑物的平面布局进行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建设项目的工程总造价。总的来说，长方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程总造价的，如果建筑物的平面布局延长时，就会增加相应的建筑费用，增大建设项目的工程总造价。

1.3 民用住宅建筑的结构面积系数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括结构面积系数，所谓的结构面积系数就是指建筑物的结构面积与住宅建筑面积之间的相比，如果结构面积系数较大，也就是说明了该建筑物的结构面积比较大，使得住宅面积降低，这样的建筑结构是会增大建设项目的工程总造价的。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的结构面积系数比，在建筑设计合理的前提下，尽量降低结构面积，增大住宅建筑面积，这样才有利于降低工程总造价。

1.4 民用住宅建筑的高度和层数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括建筑物的高度和层数，首先，针对于建筑物的高度，如果建筑物的层高过高，那么建筑物的墙体面积就会增大，进而增大了建筑物的工程总造价。相反，如果建筑物的层高合理，将能有效地控制建筑物的墙体面积，降低建筑物的结构面积，增大建筑物的住宅建筑面积，降低建筑物的工程总造价。其次，针对于建筑物的层数，随着建筑物层数的增多，建筑物的费用也在增大，因为随着建筑物层数的增多，各种管道的投入也在增大，还有楼梯间的照明费用也在增大。除此之外，如果建筑物的层数超过六层，就要设置电梯，电梯费用也是影响工程总造价的因素之一。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的层高和层数。

2 民用住宅建设项目工程造价的控制方法分析

2.1 决策阶段的造价控制 在决策阶段中的造价控制是对建设项目的工程总造价的最佳控制阶段，因为决策影响执行，决策在房地产开发过程中是非常重要的，只有做好了相应的前期准备，才能确保房地产开发过程中的顺利开展。在决策阶段，开发商首先要对土地购买价格进行控制，土地购买价格是影响整个工程总造价最主要的因素，开发商在购买土地之前，要对周围的土地市场进行调查和了解，并且要及时了解当地政府的相应政策，对整个工程的总造价进行有效的控制。其次，开发商要对整个开发项目进行规划设计，确保规划设计的合理性，对整个工程的总造价进行预算和控制。特别是开发项目的小区设计、建筑物的层数和高度、建筑物的结构设计、平面设计等等，这些因素不仅影响着整个项目的工程总造价，也影响着整个项目的销售。例如，在进行小区设计时，可以借鉴时下最流行的小区设计，然后再结合自己公司的开发预算，对小区设计进行相应的调整，进而对整个项目的工程总造价进行控制。

2.2 设计阶段的造价控制 设计阶段也是房地产开发的重要阶段之一，在设计阶段，要确保建筑设计的合理性。最优的设计方案可以避免在开发过程中的更改费用，能有效地控制民用建设项目的工程总造价。

2.3 施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制也是非常重要，在施工阶段，各个单位要做好相应的监督工作，确保施工材料的合格以及施工质量。在施工阶段中，为了更好地控制施工费用，采购部要及时地对材料市场进行了解和分析，尽量用最低的价格来购买合格的建筑材料，有效地控制项目的总造价，特别是主要的施工材料，如灰砂砖、多孔砖、钢筋等等，这些施工原材料在施工过程会大量使用，一定要用最合理的价格去购买这些施工主要材料，才能更好地对工程总造价进行控制。其次，施工组织设计方案的合理与否也是影响施工阶段的造价的，如果施工组织设计方案不合理，就会使得施工过程不合理，从而使得施工出现各种问题，延长施工进度，进而影响到施工阶段的造价。第三，施工质量也是影响施工费用的主要因素之一，如果施工质量不合理，那么就需要对已经施工的部位进行检查和修补，甚至是翻工，这样不仅会增大施工员的工作量，还会延长施工时间，影响施工进度。最后，在施工过程中的设计变更也是影响施工阶段总造价的重要因素之一，所以施工单位和建设单位要控制好在施工过程中的设计变更，避免由于设计变更而增加施工过程中的费用。因此，各个单位一定要加强对施工过程中的质量监督和检查，这样才能有效地对建设项目的工程总造价进行控制，降低建设项目的工程造价。

总而言之，影响民用住宅建设项目的工程造价的因素很多，开发商应该在保证质量的前提下控制好费用，这样才能更好地提高自身的盈利。

参考文献：

[1]林伟.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].工程经济，2015，06：42-46.

[2]宋显锐，卢志毅，田野.民用住宅建筑设计中工程造价控制的因素[J].河南建材，2010，05：71-72.

[3]张荣德.浅谈民用建筑工程造价控制[J].中国城市经济，2011，20：179.

住宅项目社会效益分析 篇4

（平坝县金源煤矿）

第一章 项目概况

一、项目建设单位概况

项目建设单位名称为贵州省平坝县乐平乡金源煤矿，主营业务范围是采掘、原煤生产销售。矿井设计生产能力为30万吨/年，矿井服务年限为20年，项目投资概算1.5亿元。为私营独资企业，自筹资金兴建。

二、项目概况

平坝县金源煤矿是平坝县乐平乡招商引资项目，矿井位于贵州省平坝县乐平乡本固村。

项目主要建设内容分为办公场所、地面生产安全设施、生活设施和井下井巷工程设施。

地面生产安全设施包括绞车房、主扇机房、地面变电所、瓦斯抽放泵房、污水处理站、机修车间、五金仓库、火工品仓库、及储煤场、矸石场等；

地面生活设施有职工宿舍、食堂、澡堂、小卖部、医务室等； 井下井巷工程设施为三条斜井开拓，即主斜井以皮带机运输煤炭；副斜井铺22Kg/m、600mm轨距轨道，以JTP-1.6m×1.2P绞车1.1m矿车串车提升,作辅助运输提升;风井井口安装FBCDZ-6-№182×110KW对旋轴流防爆抽出式主扇机,风井担负通风任务。

该项目生产产品为煤炭。项目投资概算1.5亿元自筹资金兴 1 3

建。

第二章重大建设项目的合法性分析

一、发展规划分析。

金源煤矿项目符合法律法规、符合党和国家的方针政策，符合国民经济和社会发展总体规划、专项规划和区域规划等要求。金源煤矿项目目标与规划内容衔接紧凑，协调较好。

二、产业政策分析

平坝县金源煤矿项目符合煤炭产业政策的要求。

三、行业准入分析

金源煤矿项目建设单位和拟建项目符合煤炭行业准入标准的规定。

第三章重大建设项目的合理性分析

一、项目选址及用地方案

金源煤矿项目建设地点选在平坝县乐平乡本固村，占地面积40亩，主要利用荒山荒地进行地面设施建设。项目用地未造成不利影响，项目建设用地范围内无文物、水库、河流和军事设施，因此，不会影响防洪、排涝，不会影响通航和军事设施。

二、土地利用合理性分析

拟建的金源煤矿项目符合土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案可行。

三、征地拆迁安置方案

金源煤矿项目无需拆迁，是征用荒山荒地，只需依法征用。补偿的原则范围、方式符合保障移民合法权益，满足移民生存及

发展需要。

四、生态环境影响分析

金源煤矿项目的主要工业污染物为矿井水，矿井涌水量为75m/时，矿井建设污水处理站对矿井水进行处理。项目建设对水土流失不会造成影响。因此，该项目对生态环境不会有大的影响，对流域或区域环境及生态系统不造成影响，金源煤矿项目诱发地质灾害的可能性较小。3

第四章重大建设项目的可行性分析

一、项目建设条件分析

金源煤矿项目建设已经过科学的可行性研究论证，充分考虑了各种相关制约因素，配套措施完善，项目建设时机已成熟，实施后不会引发不稳定因素。

二、经济费用效益或费用效果分析

从社会资源优化配置的角度，通过经济费用或费用效果分析，金源煤矿建设项目投资与经济收益是合理的，会带来良好的社会效益。

三、宏观经济影响分析

金源煤矿项目虽投资规模较大，对国民经济有积极的作用，但对宏观经济不会有大的影响。

第五章重大建设项目的安全性分析

一、社会影响效果分析

金源煤矿项目的建设及运营活动对平坝县当地的经济有积极的带动作用，一定程度上缓解了能源紧张局面，解决了农村剩

余劳动力的就业问题，为财政增收，带动当地经济的发展等，会产生良好的社会影响和带来良好的社会效益。

二、社会适应性分析

金源煤矿项目能为当地的社会环境、人文条件所接纳，与当地的社会环境是相互适应的。

三、社会稳定风险及对策分析

金源煤矿项目建设所波及的各种社会因素，如土地征收、地质灾害、环境污染、劳动纠纷等均会引起社会关系。只要企业按国家和当地政府政策妥善进行处理不会引起社会矛盾。

第六章综述

住宅项目社会效益分析 篇5

1。1社会网络结构

社会网络是由多个点和各点之间的连线组成的集合，是指社会行动者及其之间关系的集合。在地质灾害防治工程项目治理过程中，社会网络中各利益主体间会有耦合、转化、传递等关系存在。这是由于其存在着大量影响治理绩效不确定的因素造成的，此时，作为社会行动者的利益相关者之间的关系就是连线。由此了对不同网络结构的描述可以根据其承担责任大小及责任的完成程度来确定各点之间的相互作用。第一结合具体的地质灾害防治工程项目及其生命周期，可以识别地质灾害防治工程项目治理社会网络节点，找出该项目具有哪些利益相关方；第二从信任、关系承诺、合作性与接触时间四个关系维度上，采用五级标度法，能够对项目治理社会网络的边进行赋权，形成各种利益相关者的关系强度矩阵；第三运用Ucinet6。0中的NetDraw软件，基于点、边际关系强度矩阵，绘制项目治理社会网络图，构建防治工程项目治理社会网络；第四计算整体网络密度与中心势，个体网络的点度中心度、中间中心度、接近中心度，得出地质灾害防治工程项目治理适合网络指标。

住宅项目社会效益分析 篇6

1预制装配式住宅及其在江苏沿江地区的发展

1.1概述

预制装配式住宅是指将混凝土构件分解为若干单元,先期在预制构件厂浇注成型后运至施工现场吊装就位而形成住宅整体的结构样式[3]。它是利用标准化设计、工业化生产、机械化施工安装和信息化管理的方法来建造、使用和管理建筑。

1.2在江苏沿江地区发展的必要性

“十二五”期间江苏省建筑业以加快转变发展方式为主线,更加突出结构调整和转型升级的要求,突出建筑经济发展之路,突出科技进步、节能环保、资源利用、绿色施工的要求[4]。

江苏沿江地区(苏州、无锡、常州、镇江、南京、扬州、泰州、南通)作为全省乃至全国经济发达的地区,城镇化发展速度快,建筑业的总产值也一直领先全国水平,然而传统的建筑业存在着资源消耗多、劳动强度大、生产效率低等问题,建筑施工对社会环境、生态环境等造成严重影响。

预制装配式住宅所带来的绿色、集约、可持续性的生产方式,不仅能成为普及、推进绿色建筑发展的渠道,而且也是实现新型城镇化、产业升级的目标的重要方式之一。

1.3在江苏沿江地区发展的可行性

江苏沿江地区的建筑业产值一直很高,而且拥有一批有品牌实力、管理优势的本土建筑企业,这些为实现预制装配式住宅提供了可能性。南京大地建设集团1998年就从法国引进Scope体系,形成了框架结构体系设计、生产、施工的成套技术[5];苏州皇家整体住宅系统股份有限公司一直致力于各类木结构墙体、屋架、桁架、工程木梁柱和金属连接件的制造[6]。

江苏省已经出台的《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》中全力推进住房成品化,且2011年开始全省新建保障房一律按照成品住房标准建造。预制装配式住宅在建筑结构设计方面形式有限,欠灵活却刚好适应保障性住房建筑户型固定的特点,建筑质量也可以在预制工厂得到保证,而保障房建设时间紧任务重也适宜采用预制方式建造,预制装配式住宅普遍存在造价高的问题也可以在保障房庞大的体量上得到降低[3]。现在强制性推行住房成品化是发展预制装配式住宅的一个机遇。

江苏沿江地区已建成的装配式建筑的示范作用深远。南京审计学院国际学术交流中心、万科江宁上坊保障房工程、南通海门中南世纪城33-36号楼都是建筑工业化的成功典范。以及由东南大学牵头的,在南京江宁建立的“南京江宁———中国建筑工业化创新示范特区”[7],总面积3000~4000亩,其中核心区350亩是实验室和研发中心,集聚了全世界领先的建筑工业化研发机构。

2预制装配式住宅推广的社会经济因素分析

2.1构建指标体系

以预制装配式住宅推广的社会经济因素为研究对象,本文主要考虑“经济因素”和“社会因素”两个方面进行指标体系的构建。

建筑市场的经济效益由时间、建造成本和销售利润等方面决定[8],其中销售利润与项目性质、建筑体量、地方政府扶持政策等有很大关系,暂不作考虑,因此本文中的经济效益只考虑成本和时间两大因素。

装配式住宅作为建筑产品的一种,它的全生命周期成本应包含住宅在建造时投入的一次性成本,整个使用期内的运行维护成本,以及使用结束后的处置成本[9]。另外考虑到推广预制装配式住宅后还需要大量工厂来生产构配件,所以也应考虑前期的科研成本、工厂建设成本和工人技术培训成本。预制装配式住宅的施工周期不同于传统现场浇筑的计算方法,预制装配式住宅的施工周期应从构配件预制时间开始计算,加上运输时间和现场装配时间。

我国正处于经济转型时期,建筑产业结构亟需升级,预制装配式住宅的建造方式符合产业升级的诉求,但这种结构性的变动会带来就业、经济增长、社会稳定等一系列风险,所以本文主要考虑产业升级与对劳动力市场冲击两方面影响因素。另外,社会影响因素还应考虑到环境因素,主要包括预制装配式住宅中所产生的能源消耗、资源消耗、固体废弃物、碳排放量、对周边环境的噪声影响[10]。

综上,关于预制装配式住宅推广的社会经济因素分析的指标体系,以及各指标相应的含义详见表1。

2.2调查对象和内容

此次专家咨询问卷调查在江苏沿江地区展开,问卷对象主要来自房地产研究所、钢结构研究所、城乡生态规划与可持续发展、环境规划与管理专业的教授、学者,还有来自南京中建安装有限公司、扬州四房置业发展有限公司、苏州华瑞建筑装饰工程有限公司等企业的相关专业人员,共发放问卷30份,收回有效问卷25份。

调查问卷采用九分值法对表1的指标体系进行不同层级指标重要性打分,用层次分析法的1-9比例标度方法对同级指标的相对重要性打分。

2.3指标体系优化

本文采用SPSS软件对指标体系中各指标进行相关性分析,剔除相关性程度较大的指标。专家咨询问卷收回的指标相关性分析和显著性水平检验的结果分别如表2、表3所示。

1)表2表示经济因素下所属的9个指标(C1~C9)两两之间相关系数和显著性t统计量的计算结果。

* .在0.05水平(双侧)上显著相关。** .在0.01水平(双侧)上显著相关。

从表2的计算结果可知:在设定的显著性水平值0.01情况下,只有C7与C8之间的显著性t统计量的值为0.000<0.01,应该拒绝零假设,认为构配件预制时间与运输时间之间是具有显著性相关关系的。而C7和C8这两个指标之间的相关系数为0.757>0.5,即构配件预制时间与运输时间之间呈现出非常强的相关性;而其他所有的两两指标之间的显著性t统计量的值都大于0.01,说明它们两两之间不具有显著的相关关系,且相关系数的绝对值都小于0.5,属于低度相关和不相关的关系。

构配件的预制时间会影响运输时间,若工厂预制构配件效率提高,预制时间缩短,就能尽早安排交通工具将构配件运输至现场装配,从而缩短运输时间,则同样的时间内就可以运输更多的构配件。因此构配件预制时间与运输时间之间相互联系、相互影响,为使指标之间相互独立,则在指标体系中剔除运输时间这个指标。

2)表3表示社会因素下所属的7个指标(C10~C16)两两之间相关系数和显著性t统计量的计算结果。

* .在0.05水平(双侧)上显著相关。** .在0.01水平(双侧)上显著相关。

从表3的计算结果可知:在设定的显著性水平值0.01情况下,只有C13与C15之间的显著性t统计量的值为0.002<0.01,应该拒绝零假设,认为能源消耗与碳排放量 之间是具 有显著性 相关关系 的。而C13和C15这两个指 标之间的 相关系数 为0.591>0.5,也就是说能源消耗与碳排放量之间具有高度的相关关系;而其他所有的两两指标之间的显著性t统计量的值都大于0.01,说明它们两两之间不具有显著的相关关系,且相关系数的绝对值都小于0.5,属于低度相关和不相关的关系。

能源消耗量如油、电、煤的消耗会直接影响碳排放量,能源消耗的减少会减少碳排放量,而为了使碳排放量减少反过来又会鼓励节能技术的研发,因此两者之间相互影响、相互关联,同理,为了使指标之间相关独立,在指标体系中剔除碳排放量这个指标。

综上所述,通过相关性分析,将指标体系中的运输时间(C8)和碳排放量(C15)剔除,使指标体系得到优化。

2.4指标权重确定

2.4.1建立层次结构模型

利用层次分析法建立递阶层次结构模型如图1所示。

2.4.2一致性检验

计算一致性指标CI,再确定相应的平均随机一致性指标RI,最后计算 一致性比 例CR,CR=CI/RI[11]。当CR<0.1时,认为该判断矩阵满足一致性要求;当CR>0.1时,认为该判断矩阵不满足一致性要求,需要对该判断矩阵进行修正后才可以重新使用。

分别用D1-D25代表25份数据的变量名,利用yaahp软件对各决策单元的数据进行权重计算和一致性检验。将评判矩阵一致性检验未满足要求的问卷返回本人进行修改,将修正的问卷重新进行权重计算和一致性检验。调整后的一致性检验结果仍不满足一致性检验要求的进行剔除。最终选取23份满足一致性要求的数据进行权重计算。

2.4.3层次总排序权重

为避免专家的主观个人判断带来的片面性,提高结果的精确度,需要对每位专家的决策进行综合计算。本文采用加权算术平均综合排序向量法进行群组决策的综合计算,最终计算结果及排序如表4所示。

根据表4可知:

1)经济因素对预制装配式住宅的影响占到了七成,其中建造成本为经济层面最主要的影响因素。由于工业化的基本特征是标准化,标准化是大批量生产的前提,而大批量是低成本的保证[12]。在国内还没有形成装配式住宅的标准化,阻碍了预制构配件的大批量生产,导致生产成本无法降低,从而使得开发商不会将预制装配式住宅的建造方式列为首选。

2)在社会因素方面,产业升级的权重最高,随着社会的进步,建筑业的转型升级,由粗放型向集约、高效型转变,走建筑工业化道路,这些都是必然趋势。其次,预制装配式住宅给建筑业劳动力市场会带来不小的影响,江苏省尤其是江苏沿江地区建筑体量大,建筑市场的劳动力数量庞大,所以产业的转型过程中如何减小对劳动力市场的冲击也是个值得考虑的问题。

3结语

本文就江苏沿江地区发展预制装配式住宅的必要性和可行性进行了阐述,又通过专家咨询问卷调查的方式对影响预制装配式住宅的社会经济因素进行分析和指标权重排序,针对结论分析,本文提出的建议如下:

首先,政府应成为推动装配式住宅发展的主力,进行统筹规划,建立发展预制装配式住宅的相应机制,形成预制装配式住宅的标准化,从降低建造成本角度上吸引开发商的投资;另一方面,地方政府部门可以利用信贷、税收等优惠条件激发开发企业的积极性、主动性,还可以降低贷款利率来鼓励消费者购买预制装配式住宅。各类主流媒体、公益组织,尤其是建筑主管部门、行业协会,也要加大对预制装配式住宅的介绍,提升民众对预制装配式住宅的认知度和接纳度。

其次,从手工施工到工业施工这个跨越不是一蹴而就的,需要阶梯式的发展,这是社会就业分配逐步调整后的结果。考虑到江苏沿江地区经济发展的差异性,建议各地方政府阶段性、差异化的发展装配式住宅,同时做好装配式住宅所需的高级技术人才的培训工作,为建筑工业化发展提供人力资源。

摘要：在阐释预制装配式住宅概念的基础上,结合建筑工业化和《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的发展要求,分析江苏沿江地区发展预制装配式住宅的必要性和可行性。通过专家咨询调查得出影响预制装配式住宅的社会经济因素,运用相关性分析和层次分析法,对所有指标进行权重排序并提出相应的建议。

住宅项目社会效益分析 篇7

关键词：新兴体育项目；形成条件；社会价值

近百年来，随着生产力高度发展，人们生活水平逐渐提高，促使一部分闲人在闲时间用闲钱更多得参与到体育项目中。而传统的田径、球类等项目远远满足不了他们的精神和文化需求。在这大背景下，人们通过改造一些传统项目、简化一些运动规则和器材或者发明一些新的游戏项目，大量体育项目在此时期应运而生，也就是当时社会阶段的新兴体育项目。

新体育运动项目的概念大约出现于20 世纪70 年代， 与以现代奥林匹克运动为代表的近代体育运动项目（ 田径、体操、球类、举重等） 相比， 它在许多方面有着新的目标和特点， 是一大类具有相似特征的体育运动项目群。它们中有飞镖、拨河、套圈、独轮车、卡吧迪、沙滩排球等，还有比较陌生的运动， 如莎莎盘、郎达斯等。这些运动有的已有上千年的历史，有的只有几十年的历史， 也有一些很新的项目， 之所以统称为新运动项目， 主要是这些运动大多普及程度较差， 使人感到新奇，更重要的是它们与竞技运动项目相比有其自身的特点，它面向广大民众， 以增强体质、愉悦身心、享受运动快乐等目的。[1]

一、新兴体育项目具有以下特点

（一）新颖性

所谓“新兴体育项目”，顾名思义，必须凸显出项目的“新”。它是区别于原有的体育项目，它前卫、超前，对于青少年喜欢追求新鲜事物。这也是新兴体育项目最基本的特征，使它区别于其他项目的显著特点。

（二）时代性

它区别于其他时期，是一特定时期时代的产物，是在一个时期内所流行的项目，它的流行时间是有一定阶段的，一个事物的产生都有其萌芽、形成、热潮、衰退、消失、重新开始的过程，新兴项目同样也具有周期性。

（三）休闲性

休闲是人们生产的需求，是生活的需求。在现代社会里，社会生产力高度发达，社会闲暇时间明显增多，人们需要更多的愉快形式满足闲暇时间的需求。休闲的可以使人身心得到全身轻松。许多新兴体育项目如高尔夫、轮滑等都具有此功能。

（四）流行性

在当今社会，随着人民生活水平不断提高、生活方式日益科学化发展，使得人们越来越多关注到自己的精神生活。开始注重自己的身体形态，审美要求不断提高，特别是女士对身材形体的要求越来越高从而出现了一股“健身热”，市场上街舞、啦啦操等一系列的俱乐部应运而生。

（五）趣味性

“兴趣是最好的老师”，一项新兴体育项目具有很强的趣味性，它能够激发人们的好奇心，使人们产生兴趣，会调动人们求知欲从而尽快掌握要领，这也是新兴项目普及的关键因素所在。

二、新兴体育项目发生和形成的条件

随着社会经济的快速发展，人们出现了大量的闲钱和闲时间可以从事体育项目，原有的传统项目已经对体育参与者失去了新鲜感和乐趣。迫使人们通过各种手段发现新兴项目，如简化规则、改良器具、创新器具、发展体育游戏等，新兴项目应运而生。

任何一种事物的产生发展乃至壮大，都受一定思想意识政治制度法规的影响。作为一种新兴项目的产生也离不开制度的保证。例如当时在20世纪90年代，荷兰人创造了合球项目。刚开始合球的发展处于初级阶段，此项目开发的人、财、物、力都相对较少，为了合球更好的推广普及，当时国家就采取相应的优惠方针政策，启动部分发展资金，从而促进了合球在荷兰的形成与发展。

人们心理认知、生活方式的改变同时也改变了人们对新兴体育项目的认识。现阶段，我国城市化率不断提高，这新兴体育项目的产生发展来说可算是一个可观的潜在市场。为满足人们对体育运动的需求，小型体育团体不断产生。他们利用花园、广场、等活动场所自发地组织起来，有时还会集资购置一些必须的器械，选拔有一定体育活动基础的人做为带头人，组成一个个小型的活动群体进行各种各样的体育锻炼。

三、我国新兴体育项目发生的社会价值

（一）促进人与自然和谐发展

一些新兴项目的产生符合社会主义和谐社会的要求。一项新兴项目不论它是从国外传入中国还是我国自己发明创造的，在这一产生发展的过程中，无时无处不是人与人、人与社会协调配合的产物。在一些新兴项目如攀岩、定向运动上表现的淋漓尽致。攀岩运动惊险、刺激、安全、优美，这些项目要求我们亲近自然、融入自然才能真正的体验到他带来的趣味和快乐。

（二）推动《全民健身计划纲要》具体实施

推动《全民健身纲要》具体实施，改变人们的体育价值观念、增加体育的参与人群。它适合各阶层、各领域人们生活运动的需要。有适合青少年的极限运动，也有适合中年的休闲及一些贵族项目，还有适合老年人的养生保健项目。总之，这些新兴项目无时不在满足不同人的需求，扩大了参与群体，丰富了人们社会文化生活推动全民健身事业发展。

（三）促进体育消费的增加

现如今人们为健康消费，成为生活支出的必须。人们在选择健身项目上会倾向与这些新兴体育项目，甚至有的新兴体育项目要投入大量资金，如健身场地费用，器材费用甚至服装费用等，这都带动了新兴体育项目的消费。如攀岩项目，必须具备攀岩的服装设备等。

四、结语

新兴体育项目是当今诸多体育运动中的一种，其发展变化规律同其他项目的产生发展变化规律有诸多相似之处。新兴体育项目在一定时期具有新颖性、流行性和逐渐普及的特点。它是一种时代性表现，是体育运动与社会生活相融合的直接产物，并在一定媒介影响下逐渐普及发展，新兴项目的产生能促进人的身心全面发展，并伴随着体育消费的增长。

【参考文献】

中国未来住宅项目发展趋势的设想 篇8

中国（大陆）住宅项目未来发展趋势的设想

注：编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点：

1、中国（大陆）住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主（或潜在消费群）对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。

2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿；要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”；要做好“芯”，不要停留在“表”；言而总之，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。

正文

经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求：

一、绿色环保化

绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不

论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料

可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后

产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。

二、节能化与舒适度

节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且

能满足不同需求：风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。

随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。

三、智能化及安全性

编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。

以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全：

综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。

设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、业主求助系统。

监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。

编者本段通电论议一项编者现在尚未见到的一项智能设施—— 一卡通 一卡通，涉及三部分，一是自助消费服务系统，包括充值服务分项、水电气代缴刷卡分项、小区商业服务刷卡分项；二是安全服务系统，包括停车场安全刷卡分项，门禁分项（含指纹识别分项）；三是暂住、临时进出人口服务分项。

四、物业服务成熟度

不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭 的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。

口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。

物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。

编者提出一个观点，怎样评价一个物业管理公司物业服务是否成熟，看一点，业主居住在小区内是否受生活琐事缠绕，人生财产是否安全。

本段编者是从一个业主的角度看待开发商、物业管理公司的。有些时候，瓶颈无法突破就是企业管理者看问题的角度不够广，或者不能逆向思考问题，就像项目销售率不高，怪销售不给力，怪施工质量，怪政府卡脖子，其实有时是自己的另外一边长期的低质量，让潜在业主不信任。

中国（大陆）的住宅项目与欧美发达国家的差距是很大的，与香港、台湾、新加坡这些国家、地区都是较大的，原因是复杂的。但这更是房产企业突破的方向，谁能更快地向先进地区的住宅项目品格靠齐，谁就能在新一轮的房地产高峰期里站得良机。

某住宅项目工程进度款支付协议 篇9

发包人（全称）：

承包人（全称）：

根据原施工合同的精神，结合税务部门规定，为完善工程管理需要，特对以下事宜双方达成如下协议：

一、工程名称：xx工程。

二、工程地点：xxx地块。

三、建安工程建筑面积为53000m2,双方约定以后付款办法暂按1600元/m2计，总造价约为8450万元，具体分以下时间节点支付进度款。

1、所有单体主体结顶，支付至总价的60%，即支付至5070万元。

2、所有单体砌体及二次结构完成并通过主体中间结构验收、屋面细石砼面完成后，支付至总价的70%，即支付至5915万元。

3、1/2单体工程土建范围内的装修工程（包括内、外粉刷、楼地坪、屋面瓦片）完成支付至总价的75%，即支付至6340万元。

4、剩余1/2单体装修工程全部完成后支付至总价的80%，即支付至6760万元。

5、一期工程竣工初验合格后一周内支付至总价的85%，即支付至7180万元。剩余工程款支付时间仍按原合同条款执行。

代表签字：代表签字：

住宅项目社会效益分析 篇10

【关键词】:人民胜利渠 末级渠系 项目 效益分析

中图分类号：F123.2 文献标识码：A 文章编号：1003-8809（2010）05-0250-02

一、项目基本情况

人民胜利渠灌区是新中国成立后在黄河下游兴建的第一个大型引黄灌溉工程，开灌至今，在农田灌溉、抗旱补源、城市供水、沉沙改土等方面都发挥了重要作用, 为促进豫北地区工农业生产发展和人民生活水平的提高做出了重大贡献。

东三灌区东屯末级渠系改造项目位于新乡市延津县东屯镇境内，施工期为3个月。项目建设主要内容是对斗渠及以下的固定渠道及相应的渠系建筑物和量水设施进行配套和改造，其中硬化斗渠9条，长12.50km，农渠51条，长12.79km，改造各类建筑物692座：其中桥梁22座，节制闸19座，斗门9座，农门68座，毛门512座，渡槽4座，涵洞12座，量水槽46座。

项目区工程概算总投资610.44万元，其中中央财政补助300万元，省财政补助60万元，县乡政府筹资70万元，用水户协会自筹180.44万元。

二、项目的经济效益分析

1、经济效益分析的分摊原则

水利灌溉工程的经济效益是指灌溉和不灌溉相比较，新增加的农、林、牧业产品（包括主、副产业，以下简称农业产品）的产量或产值，灌溉前、后的农业产品的产量都可以根据设计灌溉附近地区的调查统计资料分析得出。如果设想灌溉前、后的农业技术措施（包括肥料、种籽、植物保护、耕作条件及田间管理等）基本相同，那么灌溉以后比灌溉以前新增加的农业产品的产量，就是水利灌溉工程的经济效益。但是，这种设想往往是不存在的，实际情况是：农田得到灌溉以后，农民为了获得农业更大的增产，施肥数量加大了，肥料质量提高了，种籽也由产量低而耐旱的品种改为产量高而喜水的品种，耕作措施也由广种薄收改为深耕细作。因此，灌溉前、后对比的增产量，往往是“水利灌溉设施”和“农业技术措施”两种因素综合作用的结果，对于总的增加的农业产品的产量和产值，应该在“水利”和“农业”两个部门之间，进行合理的分摊。

2、分摊的方法和成果

采用灌溉增产效益所验资料推求分摊系数法。据邻近项目区人民胜利渠引黄科研中心灌溉增产效益所验资料显示，2006年春至2006年秋水稻灌溉与不灌溉田块产量分析资料，已知，未灌溉前水稻产量Y前=250kg，单纯水利措施Y水=360kg，单纯农业措施Y农=422kg，水利措施和农业措施并举时Y水+农=542kg。

根据《水利经济计算规范》（SD139—85）计算公式求得：

Y水—Y前=360-250=110kg

Y农—Y前=422-250=172kg

Y水+农—Y前=542-250=292kg

AY=292-（110+172）=10kg

AY水=110/（110+172）×10=3.9Kg

AY水=172/（110+172）×10=6.1Kg

故水利灌溉分摊的增产量=110+3.9=113.9kg，农业技术分摊的产量=172+6.1=178.1kg

即C水=113.9/282=0.4

C农=178.1/282=0.6

小麦、玉米的分摊方法同水稻，计算成果C水=0.397，C农=0.603，因此项目区工程的水利分摊系数为0.4

3、效益分析

效益主要包括农业灌溉效益和节水、节地效益。其中农业灌溉效益，根据《水利建设项目经济评价规范》(SL72-94)，采用有无该项目的增量效益进行计算。

（1）农业灌溉效益。本项目实施后，改善了灌水条件，各项效益综合体现于项目区农业收益的整体提高。

以小麦、玉米等粮食作物和棉花为代表的经济作物计算农业灌溉全部发挥效益后单位面积增量效益见表1，表中作物种植比例按整个项目区综合考虑得到。

根据有无项目作物种植结构及产出投入水利分摊系数按0.4考虑，计算年增量灌溉效益为92.24元／亩，项目区10986亩灌溉面积的年灌溉效益为101.33万元。

表1 单位面积农业灌溉效益计算表

（2）节水效益。与土渠灌溉相比,采用衬砌渠道可节水20%，亩次节水10m3，每年灌溉6次，则10986亩渠道年节水65.92万m3，1m3水按生产1kg粮食，价格按1.5元/kg计，年增产效益为39.55万元。

（3）节地效益。项目实施后，采用U型渠道可省占地4%，共节地20亩，按亩产985kg（小麦485kg、玉米500kg），粮食价格按1.5元/kg计，年节地效益为3万元。

（4）其他效益。项目的实施，渠道实行防渗衬砌，大大提高了输沙能力，减淤效果显著，这样就大大减少农民的投工投劳。同时斗、农、毛门等建筑物配套齐全，能直接配水至田间，所以从前浇不上水，使用电抽井水灌溉的情况不复存在，即减少了灌水用工，又减少提水（燃油）费用，还能把节约下来的水量用于提高作物种植的复种指数。

三、社会及生态效益分析

1、社会效益

东屯镇农民用水户协会末级渠系改造项目的实施，将极大地改善当地农业生产条件，提高农业的综合生产能力，提高项目区内作物的灌溉保证率。由于采取了综合的节水措施，能亩次节水10m3，从而扩大灌溉面积、降低农业生产成本、增加农民收入。随着农民收入的提高，农业税收的各项政策及规定也能得到落实，乡级财政收入也能得到保障。

项目实施后，渠系建筑物配套完整，量水设配备齐全，全部实现量水到斗口和重要的农口，按方计征成为可能。另外项目完成后由农民用水户协会管理，协会将按照《章程》协调各用水户有组织、有计划地进行灌溉，使灌溉有秩序的进行，这样就会使水事纠纷大大减少。

另外项目的实施和节水灌溉技术的推广应用，可促进项目区农业结构调整，加快农业先进技术的推广应用，提高科学技术在农业生产中的贡献率，引导当地农业生产的发展方向，使农业逐步向优质、高效、节水、增产型农业发展。同时引导广大农民更新观念，改变陈旧的灌溉和生产模式，进一步增强水患和节水意识，改善水资源开发利用环境，实现水资源可持续利用和优化配置，提高水的利用率和水分生产率，使有限水资源，最大限度地为农业增产、农民增收以及国民经济和社会发展服务。

2、生态环境效益

项目区末级渠系改造工程的实施，作物及时灌溉得到保障，提高了作物灌溉保证率，增强了作物抗病虫害能力；避免大水漫灌造成土壤耕层养分损失，造成地下水污染；同时，田间林网和空地植被能够很好形成，大大降低大风中沙尘携带量，减少风沙危害，形成良好的田间小气候。

项目区末级渠系改造工程的实施后，渠道、建筑物等工程设施将焕然一新，管理进一步完善，原来土渠脏乱及建筑物老化破损现象将不复存在，渠道堤防整齐，田林路布局合理，环境优美，将极大改善当地的社会环境。

项目区末级渠系改造工程的实施后，既极大地改善了项目区的用水条件，缓解了项目区水资源不足的矛盾，加之项目区天然排水条件较好和实行节水灌溉制度，将地下水维持在适宜埋深范围，不会发生土壤次生盐碱化，从而使土壤水盐运动向良性循环发展，以改善土壤的水、肥、气、热状况，在一定的程度上使项目区中低产田得到进一步改造。

项目区末级渠系改造工程的实施，对缓解当地水资源供需矛盾，提高灌溉保证率和农产品品质，促进农业结构调整和农村经济发展具有重要作用；对改善本地区的生态环境、水资源环境、土地环境和生活环境、优化水资源配置都将起到巨大的促进作用，不会对环境产生不利影响，其环境效益十分显著。