住宅工程项目

住宅工程项目（共12篇）

住宅工程项目 篇1

1 健康住宅试点工作

1.1 中国健康住宅研究与试点工作

自1999年起, 国家住宅与居住环境工程技术研究中心 (以下简称国家住宅工程中心) 联合建筑学、生理学、卫生学、社会学和心理学等方面专家, 就居住与健康问题开展研究, 相继发布了具有中国特色的研究成果, 并开展了以住宅小区为载体的健康住宅建设试点工作, 以检验和转化健康住宅研究成果, 推广成熟的成套技术, 并结合工程的区域性特点和重大共性问题开展专题研究, 为形成健康住宅建筑体系提供基本经验, 并受到了社会各界的深切关注和高度评价。

健康住宅在满足住宅建设基本要素和绿色生态理论的基础上, 提升健康要素和绿色生态理念, 保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求, 促进可持续发展, 进一步提高和完善住宅质量与生活质量, 营造出舒适、健康的居住环境。

标志性成果包括:发布了《健康住宅建设技术要点》 (2 0 0 1—2004年版) 、《健康住宅建设应用技术》 (2004年版) 和《健康住宅建设技术规程》CECS 179 (2005和2009版) ;召开了7届中国健康住宅理论与实践国际论坛;自2002年起, 在我国41个城市实施了58个健康住宅建设试点项目, 并有15个项目通过竣工验收, 成为健康住宅示范工程 (见图1) 。

1.2 健康住宅研究特点

1) 研究内容包括住区的物质环境与非物质环境、住区的设计建造过程与运营服务过程, 尤其关注居民的内心感受和行为特征, 如居住者的人际关系、以及对社区的安全感和归宿感。

2) 研究方法更加强调开放性, 能够不断吸收社会各界的研究成果, 并为各利益主体创造可持续发展的健康效益, 包括居住者、管理者、社会和自然环境。

3) 建设标准随着社会、经济、技术的发展不断加以完善和修订, 以适应现阶段还未能认知的健康影响因素和尚不确定的相关性能指标。

4) 研究对象以大众住宅为主体, 在满足现行基本建设要素和绿色生态理念的基础上, 不断提升健康要素, 引导居住者从维护健康向有益和增进健康方向发展。

5) 产业促进基于健康要素建立健康住宅技术体系, 不断凝练与技术经济条件匹配的成套技术, 从而带动相关新技术、新材料和新部品的发展, 促进新的健康产业的形成。

6) 试点工作以住宅小区为载体, 持续开展健康住宅建设试点工作。通过建立试点工作跟踪机制, 制定性能检测制度和方法, 以检测数据和业主满意度调查作为竣工验收的主要依据。

1.3 健康住宅技术体系

在《健康住宅建设技术规程》CECS179:2009中, 将健康因素分为居住环境的健康性和社会环境的健康性两大方面。由图2可以看出, 我国健康住宅研究体系在住宅及其居住环境的安全性、经济性和舒适性的基础上, 突出了健康性, 并与绿色、生态的先进理念形成了互补。

1.4 持续跟踪的实态调查研究

以健康住宅试点示范工程为调查平台, 在居住者和物业服务者的支持下, 国家住宅工程中心持续不断地开展了健康住宅实态调查工作。调查工作采取实地走访的形式, 并根据健康住宅技术体系所涉及的各种影响要素、健康住宅验收时业主体验调查所反映的主要问题以及工程预调查经验, 编制了《住区健康现状实态调查表》。调查成果对于修订和完善健康住宅建设技术规程、开展住宅健康性能评估研究等工作提供了基本研究依据和经验。

2 健康住宅研究与试点工作的经验与不足

2.1 取得的经验

1) 健康住宅理念的传播渠道从项目发展到地区, 从项目公司发展到集团层面。通过与试点工程项目承担单位负责人的深入沟通与交流, 实现了自上而下对健康住宅理念的贯彻与执行, 培养了一支基于试点单位的建设团队;通过与集团层面的推广合作, 将试点对象扩散到像沿海集团、北京金融街投资 (集团) 有限公司、金地集团等全国布局的开发集团, 扩大了试点工程经验的辐射范围;通过与地方政府合作开展主题论坛、区域调研等工作, 形成了地区层面的健康住宅理念和技术推广渠道。

2) 试点项目不仅涵盖了我国所有气候特征区域, 试点城市也从特大城市、大中城市发展到县级城市, 从东部沿海发达城市发展到西部欠发达地区的中小城市。

3) 试点住宅类型包括独户住宅、低层和多层住宅、高层住宅, 并能满足不同经济可支付能力的居住需求, 包括商品住宅和保障性住房。

4) 通过与跨行业、跨领域专家及其团队的合作研发, 确保了健康住宅技术体系、建设标准的不断完善, 以及相关指标的细化和修订;通过自然科学基金等国家科技项目, 促进了国家层面对健康居住的重视与关注。

5) 通过持续不断的实态调查研究, 始终掌握健康居住需求的发展和热点问题;通过国际交流, 提高了健康住宅国际合作的研究范围和深度。

尽管经过了10多年的发展, 但健康住宅的建设规模与我国年竣工住宅7亿m2的规模相比 (见图3) , 显然非常渺小, 对政府、开发商和居住者的影响力未能达到预期目标。

2.2 存在的不足

1) 住宅设计作为龙头角色在居住健康性能的引领方面尚未发挥出应有的作用。尽管我国实现了设计施工图审查制度, 但审查的重点是建筑安全与建筑节能。尽管对影响居住者基本健康的要素开始得到重视, 包括居住日照、停车位、绿化率、本土种植等, 而对于交通安全、邻里交往、养老育童、居住压抑、犯罪预防、健康物业、卫生保健、文化健身等在设计规范中未予以明确的因素尚未获得广泛关注。调研结果表明, 这些对人们的居住健康影响很大。

2) 住宅健康性能的研究试验手段非常缺乏, 尤其是住宅的厨房、卫生间的排水排气卫生性能和隔声性能一直没有有效的试验检测手段。因此, 无论从理论还是从设计角度, 都无法判别住宅所采用的排水系统、排气系统和排油烟系统是否符合卫生健康的要求。而新的排水技术和排气系统由于没有检测数据又不能加以应用和推广。

3) 不同利益主体对住宅健康性能的关注点不同。在住宅的设计建造阶段, 以城市资源与地理位置定价的我国房地产市场依然不成熟。人们关注的重点被房价、位置和一些与健康关联度不大的“卖点”所左右, 全民对居住健康的意识明显不强;在住宅的运营阶段, 物业服务的内容与物业收费和住区硬件有关。由于在设计建造阶段未能引入健康居住理念和健康服务设施, 因此在运营阶段几乎无从弥补, 如与住区在宅养老相关的智能系统、保姆公寓、老年活动场所、老年食堂等。

4) 健康住宅试点工作与开发建设单位负责人的理念密切相关, 一些健康住宅试点工程由于项目总经理更替而被迫中断。目前健康住宅建设理念的贯彻执行是通过试点工程项目承担单位负责人自上而下实现的, 因此, 负责人的思维和建设理念决定了该项目的成败。健康住宅试点工作采取“事前评估、事中跟踪、事后认证”的思路, 事后认证过程是在住区入住至少一年后进行, 与住宅销售过程无法实现同步, 影响了开发商的积极性, 这也是试点工程最终通过验收不足50%的原因之一。

5) 健康住宅的推广还未能上升到国家政策层面。2003年的“非典”对健康住宅试点工作起到了“推波助澜”的作用。可以比较的是, 国家康居工程对提高住宅性能起到了极大的推动作用, 而性能认定工作也将住宅的品质实现了量化, 人们开始知道不同的住宅具有不同的性能。近几年兴起的绿色建筑在政府的各项鼓励政策和节能减排的国策环境下获得了空前发展, 绿色建筑的星级评价也将建筑的绿色性能实现了量化, 引导人们建设和消费绿色建筑。健康住宅从1999年开始至今, 一直由科研院所和企业层面推动, 显然力度是不够的。要进一步扩大健康住宅的影响, 需要从建造技术层面向性能评价层面发展, 并将健康住宅建设理念上升为国家政策, 这是未来必然的选择。

3 住宅健康性能指标与评估思路

3.1 我国住宅性能评价相关标准比较

目前比较有影响力的评价体系包括《绿色建筑评价标准》GB/T50378—2014和《住宅性能评定技术标准》GB/T50362—2005。表1为《绿色建筑评价标准》, 表2为《住宅性能评定技术标准》, 表3为国家住宅工程中心推出的《住宅健康性能评价体系》 (2013年版) 规定的相关指标与内容。由此可以看出, 绿色建筑评价重点关注建筑活动对自然环境的影响, 包括节地、节水、节材、节能和环境保护, 引导人们不断减少建筑活动向自然界的索取和排放;住宅性能评定重点关注建筑的安全、适用、经济和耐久等性能, 尤其是工程质量, 引导社会不断提高住宅性能;而健康住宅则重点关注居住者本身的心理与行为, 包括邻里交往、安全防范、在宅养老、公共卫生, 以及住宅的私密和卫生等性能, 希望从建筑角度, 推广居住环境健康风险防控建设技术, 建立基于居住环境的疾病一级预防公共卫生体系。

3.2 住宅健康性能评价的思路

比较图2和表3可以看出, 《健康住宅建设技术规程》CECS179:2009与《住宅健康性能评价体系》 (2013年版) 的一级指标和二级指标有着明显的不同。

在《健康住宅建设技术规程》CECS179:2009中, 把住区环境划分为居住环境和社会环境。住区居住环境主要是指与人们居住生活密切相关的环境, 包括住宅的外部环境和内部环境。其中住宅的外部环境涵盖住宅的位置, 住区交通、绿化、日照、通风、土壤、水等;住宅的内部环境则涵盖空气质量、日照、温度、湿度、室内空间、建筑材料、建筑设备等。住区社会环境是指以个人、家庭为主的各群体及其内部的人际关系、生活习惯以及社会规范等, 包括邻里交往、安全防范、体育健身、居住文化、养老育童、公共卫生、健康管理、健康物业和健康保险等。由于儿童、老年人是生活在住区中时间最长的群体, 因此他们也成为健康住宅重点关注的人群。

在《住宅健康性能评价体系》 (2013年版) 中, 将住区环境划分为室外环境和室内环境。住宅室外环境是指以入户门为界的室外硬件环境和软件环境的总称, 包括基地与微气候环境, 室外安全、交往和卫生环境, 以及养老育童与健身配套设施等。住宅室内环境是指以入户门为界的室内各类环境的总称, 包括住宅室内的安全、适应、私密、舒适和卫生等环境性能。

《健康住宅建设技术规程》更多是面对与设计建造相关的技术与管理人员, 以及与物业服务相关的人员。因此, 按照居住环境和社会环境划分符合技术和管理人员的专业习惯。而《住宅健康性能评价体系》面对的使用者范围更广, 除了设计建造者、运营服务者外, 更大范围是面对居住者, 即住宅及其住区的使用者。因此, 按照室外环境和室内环境划分更符合居住者的思维习惯, 而他们在健康居住理念方面的接受度将直接影响我国健康住宅的发展。毕竟, 理性并发达的住宅市场才是住宅消费的重要环境。显然, 住宅作为老百姓生活中最大的商品, 其绿色性能和健康性能同样重要。

在《住宅健康性能评价体系》的研究编制过程中, 如何平衡可操作性与前瞻性、经济性与基本健康要求、健康性与基本居住要求、绿色性能与健康性能等成为编制组的重要工作。而基于社区层面的健康风险控制预防建设理念和相关技术则是研究者坚持的核心价值观。这是一个积极而又重要的进步, 它将影响我国公共卫生体系的建设思路。

可以看出, 建立住宅健康性能评价体系的目的是系统协调影响住宅健康性能的环境因素, 保障各利益主体尤其是居住者的可持续健康效益。评价体系突出了影响住宅健康性能的主要因素, 注重定性评价和定量评价相结合。由于评价体系采用了相对独立的总体结构和充分开放的层次结构, 因此能够随着技术、经济的发展对指标进行增减和修改。

4 我国健康住宅的研究与发展

4.1 降低和消除居住环境的健康风险迫在眉睫

随着社会结构、经济结构以及生活方式的变化, 发达国家国民的健康意识已经由被动求医型和疾病预防型向保健服务型与健康促进型转变。在我国, 求医问药和疾病预防仍然是目前人们的主要健康理念, 而保健服务也刚刚来到老百姓身边。

目前, 造成健康损害或疾病的危险因素很多, 学术上称为健康风险, 是指人的机体内外环境中存在与疾病发生、发展甚至死亡有关的诱因, 包括环境危险因素、心理和行为危险因素, 也包括生物遗传和医疗服务中的种种危险因素。

最常见的环境危险因素是居住环境。当前, 已经发现或被社会关注的居住环境健康风险因素主要体现在由于住宅周边环境不良、规划设计不当、室内环境污染和不合格建筑装饰材料引发的疾病等。充分证据表明, 居住环境能够非常明显地影响人的心理与行为。

居住环境引起的生理和心理健康问题已经引起了国内外社会各界的广泛重视。降低或消除居住环境中的健康风险因素, 有效提高国民生活质量和健康水平, 降低国家和居民疾病治疗的直接支出, 延长国民寿命已经或正在成为社会各界的共识。因此, 降低和消除居住环境的健康风险迫在眉睫。

一方面, 我国仍处于住宅建设的快速发展期, 满足人们的基本居住条件是国家的基本住房政策。在此基础上, 如能实现社区公共卫生安全由被动应对型向主动保障型转变, 在社区规划和住宅设计中避免和消除健康风险因素, 将会大幅减少居民患病后的医疗费用, 并直接或间接地影响人们的居住理念和生活方式。

另一方面, 随着我国医疗改革的深入推进, 主动医疗服务模式将成为普遍需求。目前, 国内针对医疗的主动服务主要体现在疾病发生后的主动治疗, 包括针对疾病的干预与护理服务、医患信息对称与医疗流程完善等。更加直接的服务模式是建立医疗体系与社区环境相结合的主动医疗模式。从建筑角度, 推广居住环境健康风险防控建设技术, 建立基于居住环境的疾病一级预防体系;从医疗角度, 基于医院体系, 建立居住环境健康风险管控系统, 拓展传统医疗模式, 建立以人为本、多元化的医疗服务体系, 提高居住环境的健康水平。

4.2 加强跨学科研究, 提高住宅健康性能试验研究水平

居住环境的健康风险评估与防控涉及跨学科的多个领域。从建筑与医学领域对与居住环境有关的健康损害或疾病开展定性或定量的关联性研究尤为迫切, 从疾病预防和控制的角度, 实施居住环境致病源头治理和健康风险预防, 以住区和医院为载体完善主动疾控服务模式, 达到降低住区健康损害发生概率、保障促进健康的目的。

值得一提的是, 基于住宅科技产业技术创新战略联盟成员资源建立起来的开放实验室, 能够开展以住宅原型为试验对象的各类足尺试验, 包括以住宅室内排水和排气卫生性能为主的万科建筑性能实验塔, 以住宅保温、隔热、防潮性能为主的宝业足尺环境仓和以人体工效性能为主的方太足尺实验厨房等。这些足尺试验设备将为住宅的安全、适应、私密、舒适和卫生等性能指标的定量化提供试验手段, 试验能力已经达到或超过国际先进水平。

5 结语

尽管住宅健康性能评价体系还有待于社会各界的建议和广泛共识, 二级指标及其评价内容还有待于在健康性能方面作进一步凝练和突出重点。但从健康住宅工程试点到住宅健康性能评价, 我们迈出了这一步。我们希望在较短的时间内将健康住宅的理念传播给住宅领域的相关利益主体。因为无论是新一届政府的执政纲领, 还是老百姓不断提升的生活理念, 我们都有理由相信, 绿色和健康已经或正在成为居住生活的主旋律。关注百姓健康, 从关注住宅开始。

摘要：回顾近15年健康住宅的研究和历经11年的健康住宅试点工作, 分析了健康住宅研究与试点工作的经验和不足, 以及从健康住宅工程试点走向住宅健康性能评价的必然性。通过比较绿色住宅评价标准、住宅性能评定技术标准和住宅健康性能评价体系后认为, 住宅作为老百姓生活中最大的消费品, 其绿色性能和健康性能同样重要。最后对我国健康住宅的研究与发展提出展望。

参考文献

[1]国家住宅与居住环境工程技术研究中心.健康住宅建设应用技术 (2004年版) [M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.

[2]国家住宅与居住环境工程技术研究中心.CECS179:2009健康住宅建设技术规程[S].北京:中国计划出版社, 2009.

[3]中国建筑科学研究院, 上海建筑科学研究院 (集团) 有限公司.GB/T 50378—2014绿色建筑评价标准[S].北京:中国建筑工业出版社, 2014.

[4]GB/T 50362—2005住宅性能评定技术标准[S].北京:中国建筑工业出版社, 2005.

[5]国家住宅与居住环境工程技术研究中心, 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司.住宅健康性能评价体系[M].北京:中国建筑工业出版社, 2013.

住宅工程项目 篇2

发包人（全称）：

承包人（全称）：

根据原施工合同的精神，结合税务部门规定，为完善工程管理需要，特对以下事宜双方达成如下协议：

一、工程名称：xx工程。

二、工程地点：xxx地块。

三、建安工程建筑面积为53000m2,双方约定以后付款办法暂按1600元/m2计，总造价约为8450万元，具体分以下时间节点支付进度款。

1、所有单体主体结顶，支付至总价的60%，即支付至5070万元。

2、所有单体砌体及二次结构完成并通过主体中间结构验收、屋面细石砼面完成后，支付至总价的70%，即支付至5915万元。

3、1/2单体工程土建范围内的装修工程（包括内、外粉刷、楼地坪、屋面瓦片）完成支付至总价的75%，即支付至6340万元。

4、剩余1/2单体装修工程全部完成后支付至总价的80%，即支付至6760万元。

5、一期工程竣工初验合格后一周内支付至总价的85%，即支付至7180万元。剩余工程款支付时间仍按原合同条款执行。

代表签字：代表签字：

浅谈住宅电气工程 篇3

【关键词】住宅;电气;工程

随着经济生活水平的不断提高，人们对电气安装工程质量有了更高的要求。目前，我国各种电气设备和民用电器有了很大的发展，住宅建筑电气安装工程也随之提高安装技术，以适应人们生活水平的需要。本文就当前住宅建筑电气安装工程中存在的主要问题，谈一点个人的意见，以供同行参考。

1.专业人员缺乏，技术力量薄弱

当前住宅建筑电气安装工程中比较突出的问题是专业人员缺乏、技术力量薄弱，与现代电气工程的要求有一定差距。20世纪90年代以前，施工工地的电气质检人员多是由老电工担任，他们虽有较丰富的实践经验，但缺乏专业理论知识。同时质量检查的内容偏重于操作工艺，缺乏对专业技术性内容和施工图纸的设计要求的检查。

预防措施；应配备专业人员，做到知识化、专业化，应从过去的目测检查深化到科学检查，在保留过去对操作工艺检查的同时，还应要求施工人员对图纸的质量进行检查，检查图纸的设计数据有无错误和隐患，同时检查电气设备的产品质量．并制定设备进场的保管条例，杜绝电气事故的发生。

2.产品质量差

当前，经济市场竞每激烈。有的生产厂家降低了产品的质量，以致影响电气安装的质量并形成隐患，甚至酿成大祸，造成较大的经济损失。预防措施：指定具有专业技术的人员和委托具有质量认证部门进行质量鉴定。同时施工单位要索取产品生产许可证、检查人员证、出厂合格证及技术监督部门的有关证件。

3.施工质量差

3.1穿线管的安装不符合要求

管口不齐，管口插入箱、盒体的长度不一致；弯曲半径太小，管子出现死弯、痛折、凹痕现象。电线管埋墙深度太浅，甚至埋在墙体外的粉刷层中，造成墙面抹灰层顺管开裂。

预防措施：①管口下锯要垂直，锯条要与下料管形成90°角；锯完后用锉刀进行修整，以防毛刺划破线皮。②电线管进入配电箱要平整，露出长度为3-5mm，吊顶内钢穿线管口和箱(盒)体必须用锁紧螺母连接，且要焊接跨接地线。③电线管的弯曲半径(暗埋)不应小于管子外径的10倍，扁度应控制在不大于该管直径的1/10；穿线管煨弯时，要用弯管机或拗棒使弯曲处平整光滑，不出现扁折、凹痕等现象。④楼面敷设管应在楼板缝内，电线管埋人砖墙内，离其表面的距离不应小于20mm，管道敷设要“横平竖直”。

3.2箱、盒安装不符合要求

箱、盒安装标高不一致，箱盒体不整齐；箱盒体变形、移位，四周嵌缝不严；盒内砂浆、杂物未清理干净。

预防措施：①安装箱、盒时，要横平竖直，应用水平仪调校水平，保证安装高度的统一。还应与土建专业密切配合，准确牢靠固定线盒。总之在竣工时要保证箱、盒标高尺寸误差控制在5mm之内。②箱、盒开孔眼一般在出厂时就已经加工完械开孔或送回生产厂家要求重新加工，或订货时严格标定尺寸，技尺寸生产。禁止用电焊或气焊切割。③在混凝土墙、柱内的箱、盒安装时，为防止其变形和移位，可在箱、盒体背后加设中6钢筋套子，并与主筋焊接在一起进行定位。在砖砌体固定箱、盒时，要用水把四周的砖砌体湿润后用M10水泥砂浆逐层嵌实。安装箱、盒罩面板前，箱、盒四周用与墙面相同的腻子抹平，然后安装箱、盒罩面板。④在穿线之前，应先清理箱、盒内的灰碴及杂物。防腐层如有腐蚀现象，应进行防腐处理。穿好线后，最好用临时箱、盒板盖好，待土建装修喷浆完后，再拆去盒盖，安装电器、灯具，这样可保证盒内干净。

3.3管内穿线不符合要求

穿线管穿线不戴护口帽，损伤绝缘层；不同的回路在同一穿线管内或线管内导线过多，相、零、地导线混色。

预防措施：①工程中使用硬塑料管和钢穿线管时，在穿线前必须戴好穿线帽，管口无丝扣的可用戴塑料内护口，严禁划伤导线的绝缘层或降低其绝缘强度。②不同电压的导线不能穿在同一穿线管内，不同一个回路导线(除规范有规定者外)不应穿在同一个穿线管内；导线穿线时要注意穿线管的空闲面积，一般导线截面积(边外皮计算在内)不应超过穿线管孔内面积的40％。③施工人员应严格执行GB50258(9)-96标准，分清相线、零线(N)线、接地保护(Ⅲ线)的作用与色标的区分，即PA相-黄色，B相-绿色，c相-红色；单相时一般宜用红色；零线(N线)应用浅蓝色或蓝色；接地保护线(PE级)必须用黄绿色双色导线。④导线连接不符合要求。剥切绝缘层时损伤线芯；焊接时焊料不饱满，接头不牢固；铜铝线连接时未做过渡处理；多股导线连接设箱、盘时末用压线端子排和压线鼻子。

3.4导线连接不符合要求

剥切绝缘层时损伤线芯；焊接时焊料不饱满，接头不牢固；铜铝线连接时未做过渡处理；多股导线连接设箱、盘时末用压线端子排和压线鼻子。

预防措施：①剥切导线塑料绝缘层时，应用专用剥线钳；剥切橡皮绝缘层时．刀刃禁忌直角切割，要以斜角剥田。铜芯与铜芯线材相连时，应把线头拧紧后．采用锡烫的方法；铝芯与铝芯线材相连接时，应把线拧紧后，用气焊加焊粉处理。②铜芯线与铝芯线相连接时，可采用端子扳连接，或者将铜烫锡后再缠线连接，也可以采用螺旋压线帽压接。多股铝芯线与多股铜芯相连接时，可先将铜线烫锡后再用铝套管压接，也可以用铜、铝转换卡于处理；多股铝芯线连接电器时，均采用铜铝过渡端子压接。③多股铜芯线和多股铝芯线进入配电箱连接时，均采用压鼻子，再与接线端子排连接。两股以上的接地保护线应采用压线鼻子后，再与接线端子相连接。

3.5电器安装不符合要求

花灯安装无吊装试 验，日光灯吊链不平行，引下的线未编叉，出现上、下八字，成排灯具中心偏位、直线度偏差较大。

预防措施：①大型花灯安装(超过3.5kg)固定吊钩应与结构相连接，并在安装之前做好花灯重量的1.5倍吊装试验记录，应填吊装试验记录，存人档案。②母安装日光灯之前要对日光灯两吊链间距进行测量，安装圆木和吊盒时，使其间距尺寸与日光灯两吊链间距相等使之达到平行，且两根吊链长度要相等；日光灯导线要沿吊链编叉，防止导线受力。③按规范要求，成排灯具安装的偏差不应大于5mm。因此，在施工中需要拉线定位，使灯具在纵向、横向、斜向及主体低水平均为一直线。

3.6开关、插座安装不符合要求

线盒预埋太深，盒内留有砂浆杂物；面板与墙体间有缝隙，面板有胶漆污染，不平直；暗开关、插座安装不牢固，盒内导线余量不足。

预防措施：①在安装开关、插座时先清理干净盒内的砂浆，当预埋的线盒太深时，应加装一个线盒。另外，安裝面板后饱满补缝，不允许留有缝隙，做好面板的清洁保护。②暗开关、插座安装不牢固，一般是固定螺丝与螺母间隙过大或螺丝未拧到位。如间隙过大顶以更换即可。③开关、插座盒内的导线应留有一定的余量，一股以100~150(mm)为宜；要坚决杜绝不合理的省料贪头。

3.7 配电箱的安装不符合要求

缺零、地线汇流排；漏电保护器控制回路不合理；漏电保护开关或溶断器前后位置不正确。

预防措施：①结合设计图纸的配电系统图，充分考虑零线及地线回路数量，确定零线、地线汇流排的几何尺寸，以及综合考虑其它器具数量及尺寸，来确定配电箱的几何尺寸。②认真阅读设计图纸系统图，明确漏电保护罪的工作原理，不同回路的相线、零线分别进入不同的漏电保护器，严禁：个以上回路共用一滑电保护器的零线回路。③漏电保护器应安装在电度表之后，自动开关或熔断罪前面。

实际工程中，还有一些建设、施工单位未经设计许可，擅改开关规格型号、导线截面、增加负荷等，这些改动往往使系统的选择性、可靠性降低，致使保护电器不动作或误动作，给用户的安全使用留下隐患。上述各方面的问题希望能引起建筑及监管部门足够的高度重视。

上海推广住宅工程保险 篇4

从11月7日举行的上海建设工程质量潜在缺陷保险新闻通气会上获悉,上海制度创新引入保险机制,试点推行了住宅建设工程质量潜在缺陷保险。试点期间,该试点险种为上海全市4个住宅项目4000余户居民,55.4万平方米住宅提供了13.9亿元的风险保障,并得到社会各界肯定。

在前期试点经验基础上,今年6月,上海正式启动推行住宅建设工程质量潜在缺陷保险制度,在全市保障性住宅工程和浦东新区范围内的商品住宅工程中实施,同时鼓励其他区县的商品住宅工程逐步推进工程质量潜在缺陷保险。

建设工程质量潜在缺陷保险,是指开发商投保的、由保险公司根据保险条款约定,对在保修范围和保修期限内出现的、由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的一种特殊保险制度安排。保险公司通过引入第三方风险管理机构,为住宅建设工程提供全流程质量风险管控服务。同时,保险公司提供理赔服务,一旦发生属于保险责任的房屋质量缺陷问题,广大中小业主可以直接向保险公司报案,由保险公司提供资金和后续维修服务。

点评

住宅工程常见通病治理 篇5

1.填充墙构造柱漏振、孔洞、断层。分析：混凝土的浇筑

（1）混凝土浇筑前，未能将构造柱内散落的碎砖、砂浆、松动的石子和木屑等杂物清除彻底，浇筑后致使根部形成夹渣和“烂根”。

（2）支模前，钢筋骨架没有绑扎好混凝土保护层垫块，或浇捣时保护层垫块位移及钢筋位置不准确而造成露筋现象。

（3）支模时，模板表面上的灰浆未进行清理，混凝土浇筑前模板和马牙槎砖墙未能充分浇水湿润，造成混凝土表面出现麻面和酥松现象。

（4）浇筑混凝土时，不使用插入式振动器，采用摇晃钢筋骨架敲打模板的方法，造成混凝土不密实，马牙槎内混凝土不到位，砖墙与构造柱结合不密实，形成孔洞或断层及钢筋“散架”位移现象。（5）冬季施工时，不采取任何技术措施，造成混凝土冻坏、冻酥的现象时有发生。

预防：认真浇捣混凝土

① 构造柱底部，钢筋骨架和马牙搓内的残留砂浆，碎砖垃圾等杂物和底部松动石子，应彻底清理并应冲洗干净。

② 浇捣混凝土之前，沿模板和马牙搓范围的砖墙，自上而下充分浇水，确保模板和砖墙充分湿润。③ 检查构造柱马牙搓两侧墙面平整度，若发现局部平整度差，可采取局部砂浆刮糙后再支模，确保模板紧贴墙面。模板与墙面马牙搓的搭接宽度，以5一80mm为宜，宽度过小，直接影响止浆效果。④ 严格控制混凝土配合比坍落度控制在7mm为宜。混凝土应分层用插人式振动器振捣，严禁摇晃钢筋骨架和敲打模板，振动器的振棒应避免碰撞砖墙和钢筋，以防墙体松动钢筋移位、变形，并做好混凝土的养护工作。

治理：可打开上下梁钢筋的保护层，用4条50*50*3的角钢夹住填充墙，然后加焊若干水平扁钢，再在墙面上打几个孔，用钢筋适当焊接即可

住宅类分户门门框周边固定破损与固定不稳。门窗密封、开裂。

分析：板侧凹槽杂物未清除干净，板槽内粘结料下坠；采取后塞口时预留门洞口过大；水泥 砂浆沟缝不实或砂浆较稀干后收缩大等

门框固定不牢 门框与条板间的塞灰受外力振动出现裂缝或脱落，严重时将钉子振松拔出，门框松动脱开。

原因分析:采用后塞口方法安装门框，塞灰不饱满；抹完粘结砂浆后未及时钉钉子，已凝结的砂 浆被振裂，失去挤压作用，使门框松动；刚安装完的门框或条板受外力碰撞，使门框松动。

预防：(1)门框安装前，应将槽内杂物、浮砂清除干净，刷107胶稀释溶液1～2道。槽内放小木条（可间断），以防止粘结材料下坠。安装门口后，沿门窗高度钉2～3个钉子，以防外力 碰撞门口发生错位。(2)将后塞口作做法改为随立口的工艺，即板材顺序安装至门口位置时，将门框立好、挤严（缝宽3～4mm），然后再顺序安装门框另一侧条板。(1)条板安装的同时应顺序立好门框，门框与板材采用粘钉结合的方法固定。即预先在条板上钻深100mm、直径25～30mm的洞眼，吹去渣灰，用水湿润后再以相同尺寸的圆木蘸107胶水泥浆钉入洞眼内，安装门窗框时将木螺丝按入圆木内。也可用扒钉、胀管螺栓等方法固定门框（钻孔位置同留木砖位置）。(2)由于隔墙门窗洞口上部不另设置过梁，因此，门窗框上部的加气混凝土，必须伸入 两侧加气混凝土墙内50mm以上；如一侧无加气混凝土板时，应使上部加气混凝土块顶住混 凝土墙，不必埋设铁件或设置支座，用砂浆粘牢即可。

(3)为了尽量减少墙体振动，门框应加铁钉皮护角等保护措施（铁皮包过条板不少于50mm）。

治理： 2.烟道裂纹。分析： 预防： 治理：

3.地面管线双排或多排致使地面细石砼加厚。4.公共间管道井预留口渗漏。5.室内顶层或公共间顶层腻子防锈。6.厨卫下沉间5cm阳角破损。7.烟道反烟和裂纹。

分析：这种问题的原因主要是疏忽了厨房烟道的处理。在高层建筑中，通风烟道是公用的，各家做饭时排放的废气要通过公共烟道排出室外。如果在安装抽油烟机的管道与排风口连接不紧密，烟道内的油烟就会从连接部位反流入家中，引起异味，或烟道周围出现裂纹没经认真处理就直接在表面贴砖，久而久之烟也会从缝隙里钻出来。

预防：厨房铺贴瓷砖之前，要仔细检查厨房烟道口周围是否存有空隙或裂缝。厨房墙壁包括烟道在贴砖之前都要进行挂网处理，以保证墙砖与壁砖的粘合程度，在固定金属网的过程中，要用螺丝钉或者胀塞固定金属网，烟道的管壁比较薄，很容易被螺丝钉或者胀塞打漏，甚至打出裂纹，这些漏孔或裂纹就会成为日后的漏点，贴砖后从烟道涌出的烟会顺着缝隙流窜出来。所以使用螺钉或者胀塞固定金属网时注意不要将烟道打坏，贴钻最好采用水泥加胶的方式，可以起到更好的密封效果，不能只用胶粘。

治理：

住宅工程质量通病防治措施 篇6

[摘要]介绍了住宅工程常见的裂缝、渗漏质量通病防治技术措施；叙述了相关单位的管理措施。

[关键词]住宅工程；质量通病；防治措施

为了提高住宅工程质量、确保结构安全和使用功能，针对住宅工程常见的墙体裂缝、现浇板裂缝、楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏等质量通病，提出了防治的技术措施和相关单位的管理措施，与同行们研讨交流，并求指正，以消除质量通病，提高工程质量，使用户满意。

1、墙体裂缝防治措施

1.1设计措施

1.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》(GB50007—2002)的有关规定进行地基变形计算，采取天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

1.1.2住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

1.1.3砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜小于3φ8。

1.1.4混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

1.1.5顶层圈梁高度不宜超过240mm，顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

1.1.6主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

1.1.7在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm，顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

1.1.8灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用《混凝土小型空心砌块砌筑砂浆》JGS0，规定的专用砌筑砂浆砌筑。

1.1.9顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料，当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

1.1.10外墙应采用外墙外保温措施。

1.1.11屋面应进行保温隔热设计。

1.2施工措施

1.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

1.2.2灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d(不应小于28d)，上墙含水率宜为5％—8％。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

1.2.3填充墙砌至接近梁底、板底时，应留一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔7d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

1.2.4砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

1.2.5砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。

1.2.6通长现浇钢筋混凝土板带一次浇筑完成。

1.2.7框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压人砖缝。

1.2．8采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15ram×15ram木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。

2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治措施

2.1设计措施

2.1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

2.1.2钢筋混凝土现浇楼板(以下简称现浇板)的设计厚度一般不应小于120mm(厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm)。

2.1.3屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应小于7φ10，长度应大于板跨的1／3，且不得小于1.5m。

2.1.4在现浇板较急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15％。

2.1.5外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应大于300mm。

2.1.6现浇板强度等级不宜大于C30。

2.1.7住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。

2.2施工措施

2.2.1现浇板的混凝土应采用中粗砂。

2.2.2混凝土应采用减水率高、分散性较好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8％。

2.2.3预拌混凝土的含砂率应控制在40％以内，每立方米粗骨料的用量不小于1000Kg，粉煤灰的掺量不宜大于15％。

2.2.4预拌混凝土进场时按检验批检查入模塌落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。

2.2.5严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨棚等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

2.2.6现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上(双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上)，交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1／3楼板厚度，沿预埋线管方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

2.2.7现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

2.2.8现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺有缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

2.2.9现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

2.2.10现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

2.2.11模板支撑体系的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板保证按规范要求拆模。

2.2.12施工缝的位置和处理，后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在结构受力影响较小的部位，宽度为800－1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑

60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

3、楼地面渗漏防治措施

3.1设计措施

3.1.1厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

3.1.2厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于120mm的混凝土翻梁，与楼板同时浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20－30mm。

3.2施工措施

3.2.1上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。

3.2.2管道安装前，楼板板厚范围内上下水管应加套管和止水环，并高出地面50cm。

3.2.3现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥砂浆作粘接层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2／3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

3.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。

3.2.5地面找平层向地漏放坡1—1.5％，地漏口要比相邻地面低5mm。

3.2.6有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20-30mm。

3.2.7烟管根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

3.2.8卫生间墙面防水砂浆应进行不少于二次的刮糙。

4、外墙渗漏防治措施

4.1设计措施

4.1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

4.1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

4.2施工措施

4.2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。

4.2.2外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

4.2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

4.2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

4.2.5外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除，采用聚合物水泥砂浆进行修补。

4.2.6粉刷前应清除墙面污物，并提前1h浇水湿润。

4.2.7两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

4.2.8外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6－10mm。各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

4.2.9外墙粉刷必须设置分隔缝。

4.2.10外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。

4.2.11外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。饰面砖样板件应做粘结强度检测。

4.2.12窗台、窗眉、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于29％，滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

4.2.13粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时。门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

5、门窗渗漏防治措施

5.1设计措施

5.1.1门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项指标。

5.1.2门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

5.1.3塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。

5.2施工措施

5.2.1门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测(形式检验)，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

5.2.2门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后进行外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

5.2.3门窗洞口预埋木砖(水泥砖)的位置、间距，应与门窗安装固定点对应一致，不能随意放置。

5.2.4门窗安装当采用镀锌钢板连接固定时，其厚度应不小于1.5mm，最小宽度应不小于20mm。

5.2.5门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

5.2.6门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后施打密封胶，严禁在涂料面层上打密封胶。

6、屋面渗漏防治措施

6.1设计措施

6.1.1对于体积吸水率大于2％的保温材料，不得设计为倒置式屋面。

6.1.2刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分隔缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

6.1.3柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。

6.1.4对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优前采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井(烟)道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

6.1.5膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

6.2施工措施

6.2.1屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

6.2.2卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。

6.2.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm(管道泛水不小于300mm)；最后一道泛水材料应用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

6.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

(1)钢筋网片采用焊接型网片。

(2)混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣碾压密实，收水后分二次压光。

(3)分隔缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分隔缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分隔缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。

(4)保水养护不小于14d。

6.2.5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。

7、相关单位的管理措施

7.1建设单位管理措施

7．1．1编制《住宅工程质量通病防治任务书》。

7.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

7.1.3定期召开工程例会，协调解决质量通病防治过程中出现的问题。

7.1.4不得随意压缩合理工期。

7.1.5应将质量通病防治列入工程检查验收内容。

7.1.6应在施工合同中明确通病防治的奖罚条款。

7.2设计单位管理措施

7.2.1在住宅工程设计中提出相应设计措施。

7.2.2将通病防治的设计措施和技术要求，向相关单位进行设计交底。

7.3施工单位管理措施

7.3.1认真编制《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，并报送监理单位审查，建设单位批准后组织实施。

7.3.2做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。

7.3.3记录、收集和整理通病防治方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

7.3.4根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

7.3.5工程完工后应编写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

7.4监理单位管理措施

7.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

7.4.2认真做好隐蔽工程和工程质量的检查验收，上道工序不合格时，不允许进行下道工序施工。

7.4.3加强对工程质量的巡视、旁站、见证取样送检和平行检验，发现问题，及时处理。

7.4.4工程完工后，应编写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

8、结束语

住宅工程项目 篇7

1.1 卫生间防水工程存在的问题浅析

经过长期的防水工程施工, 可以对卫生间防水工程存在的问题进行如下总结: (1) 卫生间的防水工程在进行上下水预留洞口处没有设置相应的配套模具, 并且施工中的工程砖也常常会替代模板来进行使用, 这样工程的混凝土就会出现不严密的现象, 并且对整体结构也会产生一定的影响。 (2) 施工时对混凝土的处理没有达到标准的要求, 很多工程中混凝土还没有达到相应的强度就进行了拆模操作, 这样混凝土在使用一段时间后就会出现裂缝现象。 (3) 混凝土的养护也是一项非常重要的步骤, 而很多施工单位在施工过程中也没有按照要求来对混凝土进行有效的养护, 这样混凝土质量也难以得到保证。 (4) 对于卫生间防水工程的设计要按照混凝土浇筑楼板的标准配比来进行, 如果达不到标准的要求, 那么楼板也会出现裂缝现象。 (5) 在进行混凝土浇筑时, 混凝土的振捣时间要保证充足, 如果达不到要求, 那么混凝土周围的洞口也会发生裂缝。 (6) 卫生间的墙体施工防水层要在墙体的根部进行相应的防水处理, 而不进行处理的话也会发生渗漏。 (7) 防水工程的结构层在施工完成后, 要对管道周边的垃圾进行清理, 而如果不尽兴清理, 那么管道和防水层之间的结构部分就会发生松动。 (8) 一些铺设地暖的用户没有在暖气管进入卫生间的套管进行妥善的处理, 这样就会对其他房间的防水层产生严重的影响。 (9) 很多施工单位在进行施工过程中对于混凝土的质量控制没有严格的进行, 混凝土的质量如果达不到要求, 出现施工缝的几率就会大大增加, 而这也是导致渗漏的主要原因。 (10) 很多结构层的施工对于钢筋和混凝土的结合都没有进行有效的处理, 这样就会产生严重的空隙, 从而造成卫生间的渗漏。

1.2 防止卫生间渗水的相关措施

为了更好的避免卫生间出现渗漏等问题, 在进行施工的过程中, 要注重对每个施工环节的把握, 其中在设计阶段就要进行精确的计算, 从而做好每个施工步骤的准确度。设计人员一方面要按照严格的设计规范来进行设计, 这样也可以保证有效的控制问题的发生。另一方面在施工过程中, 施工单位要参照施工设计图纸来进行施工, 并且合理的做好对施工质量的控制。在施工设计时, 设计单位不能够只追求整体结构的牢固性, 其中很多细节也都要严格的进行掌控, 并且按照国家规定的相关标准来进行。卫生间的周围墙体防水的每个细节也都要采用相关的标准来执行, 其中预留孔洞要采用标准图集的方式, 并且卫生间整体的防水说明也要详细的有所说明。而设计水平的提高也能够有效的保证卫生间整体防水性能的提高, 特别是防水标准也要相应的有所提高, 施工单位不仅要有较高的责任心, 还要避免出现转包的现象发生, 必须要进行投招标的工作来选择技术水平较高的防水施工队伍, 这样也能够从根本上提高卫生间的防水质量。而在施工中特别要注意的还有以下几方面内容: (1) 预留孔洞的模具使用要按照设计的标准要求来进行选择, 同时在混凝土浇筑完成后对于模具的拆除也要按照规定的时间来进行。 (2) 在进行卫生间的楼板混凝土施工时, 混凝土的振捣要足够充分, 并且混凝土的密实程度也要进行检查, 保证达到标准要求后在进行下一步施工。 (3) 对于平层的施工还要对其添加一定量的防水胶, 这样整体结构的密实程度也能够最大限度的加以保证。 (4) 卫生间的防水施工要在卫生间的门口进行相应的挡水处理, 通常会利用混凝土来做相应的处理。 (5) 一些地暖用户的暖气管道如果在卫生间中要对套管进行处理, 处理方法也有不同的几种方式, 需要参照具体的要求来进行选择。 (6) 在管道预留洞口处进行浇筑时要先将周边的垃圾清理干净, 同时利用水泥等搅拌物来进行搅拌, 混凝土浇筑的过程中如果厚度能够达到预期的要求, 在进行振捣操作, 而后利用橡胶水对管道以及外壁等进行止水操作, 完成后再进行其他混凝土的浇筑工作, 要注意的是混凝土在施工完成后还要进行相应的养护工作, 从而避免混凝土裂缝的出现。

2 屋面防水工程出现质量问题的成因

2.1 设计原因

如果设计的屋面防水工程方案不够合理, 考虑的因素欠缺, 没有采取合理的细部构造, 又没有选择合适的防水材料, 这将加大屋面防水工程的施工难度, 不仅会延长工期、加大费用, 而且很可能使屋面较早的就产生渗漏。因此, 必须做到防患于未然, 在设计屋面防水工程时, 尽可能的考虑各种影响因素, 从而保证屋面防水工程的质量。现阶段, 在屋面防水工程的设计过程中, 主要存在以下一些问题:其一, 没有充分认识屋面防水工程质量的重要性。其二, 排水设计不够科学。其三, 未能确定准确的防水层厚度。其四, 没有选择合适的防水材料。其五, 设计找平层过粗。

2.2 施工原因

其一, 找平层施工质量较差, 忽视细部节点的质量。找平层作为屋面防水工程的第l道工序, 其必须紧密的与基层粘结在一起, 表面必须光滑平整, 强度较高, 从而为防水层的顺利施工打下基础。有的施工单位仅仅是一次性就将抹光了屋面混凝土作为找平层。不仅厚度不够, 而且连分格缝也没有。其二, 防水层厚度达不符合规定要求。有的工程防水涂膜、沥青材料的厚度达不到规定的要求, 涂刷均匀程度不一致。对于重点防水部位, 有的屋面防水工程没有做附加层, 收头也没有做在合理的位置。

结语

民用住宅建筑防水工程是一项较为复杂的系统工程, 由于影响施工质量的因素较多, 一旦其中某个环节出现问题, 就有可能影响工程的整体质量。因此, 在实际施工过程中, 必须采取科学合理、行之有效的措施控制施工质量。

参考文献

[1]杨晓全.建筑防水的成功更需要建筑设计及施工的合理[A].全国第六次防水材料技术交流大会论文集[C], 2010.

住宅工程质量通病的防治 篇8

住宅工程质量不仅关系到房地产市场持续健康发展, 而且直接关系到广大群众的切身利益。本文结合实际, 针对住宅工程常见质量通病进行了专项治理, 并对容易出现的质量通病提出了防治措施。

1 外墙渗漏、结露

1.1 设计

外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐冲刷的涂料。

1.2 施工

1.2.1 外墙抹灰应使用含量低于2%的中粗砂, 严禁掺用石粉。

1.2.2外墙涂料在使用前, 应进行见证取样检测。1.2.3抹灰工程不得使用过期水泥, 其凝结时间和安全性必须合格。1.2.4外墙洞眼应按规范留置, 抹灰前用砖和防水砂浆补砌密实, 不得采用碎砖, 表面采用1:3防水砂浆抹面。孔洞填塞应由专人负责, 并及时做好记录。1.2.5外墙抹灰两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。1.2.6外墙抹灰必须分层进行, 严禁一遍成活, 施工时每层厚度宜控制在7~9mm;外墙抹灰各层接缝位置应错开。1.2.7外墙面砖粘贴砂浆应饱满, 砖缝必须采用勾缝条抹压密实光滑。1.2.8窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑槽等处抹灰的排水坡度不应小于2%。下边应做滴水线、滴水槽, 其宽度和深度不应小于10mm, 抹灰应密实、顺直、不得出现爬水和排水不畅的现象。1.2.9砌体结构砌筑完成不得小于30d后方可进行抹灰施工。1.2.10外墙窗台处应浇筑厚度不小于60mm的混凝土现浇板, 纵向设置φ6钢筋, 两端伸人墙内长度不宜小于120mm;外窗台抹灰外低内高, 坡度应大于2%, 防止水倒流。

2 框架填充墙开裂

2.1 设计

2.1.1 框架填充墙应优先选用与混凝土线膨

胀系数相一致, 吸水率较小, 材料强度较高的砌块或砖墙材料。2.1.2填充墙砌筑浆的强度等级不应低于M5, 墙顶应与框架梁密切结合。2.1.3填充墙墙体长度大于5m时, 墙顶与梁应有拉结;墙长超过层高二倍时, 宜设置钢筋混凝土构造柱, 砌体无约束的端部应增设构造柱;墙高超过4m时, 墙体高度的一半处位置宜设与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土水平系梁;顶留的门窗、消火栓、电表箱等洞口应采取钢筋混凝土框加强。

2.2 施工

2.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂, 严禁使用山砂和石粉。

2.2.2填充墙砌至接近梁底、板底时, 应留有一定的空隙, 间隔7d以后, 方可将其补砌挤紧;补砌宜为60°角斜砌, 砌筑砂浆应饱满。2.2.3框架柱与填充墙间拉结筋应满足砖模数要求, 不得折弯压入砖缝。2.2.4在两种不同基体交接处, 应采用钢丝网等加强带进行处理, 加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。2.2.5砌块填充墙与框架柱交接处应留缝, 缝宽宜为l5mm, 在加贴网片前浇水湿润, 用1:3水泥砂浆嵌实。

3 厨房、卫生间楼地面渗漏

3.1 设计

3.1.1 厨房、卫生间的地面必须设置防水层。

3.1.2厨房、卫生间地面周边除门洞外, 应设置向上翻的混凝土边梁。其高度不小于150mm, 宽度不应小于上部墙厚, 混凝土强度等级和楼板相同, 与楼板一同浇筑。厨房、卫生间地面标高应比室内其它房间地面低20-30mm。

3.2 施工

3.2.1 上下水管等预留洞口位置应正确, 严禁乱凿洞。

3.2.2厨卫间地面穿管处应设置套管, 其顶部应高出装饰地面50mm。3.2.3管道或套管安装前, 其板厚范围内的光滑外壁和楼板洞口内壁应清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。间隙采用膨胀细石混凝土填塞。管道安装后, 应在洞口外进行24h蓄水试验。3.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净, 阴角处做成圆弧形。防水层的泛水顶端应高出装饰地面150mm。3.2.5铺设防水层时, 在管道穿过楼板面四周, 防水材料应向上铺涂, 并超过套管的上口;在靠近墙面处尖高出面层150mm。3.2.6地面找平层应向地漏放坡2%, 地漏口要比相邻地面低5mm。地面施工完毕后, 应进行24h蓄水试验。

4 外窗透灰、渗漏, 窗膀结露

4.1 设计

窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标小。

4.2 施工

4.2.1 塑钢窗型材必须使用与其相匹配的钢衬, 钢衬厚度应满足规范要求, 并作防腐处理。

4.2.2窗安装前应按规定进行三项性能的见证取样检测。4.2.3窗框安装应在墙体抹灰基层完成后进行, 固定前应对预留墙洞尺寸迸行复核, 当偏差过大, 修补厚度超过50mm时, 应加筋支模浇C20细石砼进行修补;修补厚度小于等于50mm时, 用防水砂浆加钢丝网分层抹实, 然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。4.2.4窗安装应采用镀锌铁片连接固定, 镀锌铁片厚度不小于1.5mm, 固定点间距;转角处200mm, 框边处不大于600mm。4.2.5窗框型材两侧应留宽5mm、深5-7mm的打胶槽口, 打胶面干净干燥后施打密封胶, 且应采用中性硅酮密封胶。窗合口内侧及窗膀转角200mm范围内的抹灰宜采用防水砂浆分层抹实。

5 屋面渗漏、结露

5.1 设计

5.1.1 上人屋面混凝土保护层的坡度宜为

3%, 其强度等级不宜小于C30, 分格缝间距不宜大于6cm, 缝宽宜为15mm。5.1.2对女儿墙、天沟、槽口、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、烟道等屋面重要节点部位应设计防渗漏构造详图。

5.2 施工

5.2.1 屋面工程的施工队伍必须要有相应资

质, 施工前应编制详细的施工方案, 经监理审查确认后方可组织施工。5.2.2屋面防水卷材迸场后应按规定进行见证取样检测, 密封材料, 屋面材料等应有合格的质量证明文件, 使用前应经监理认可。5.2.3卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定, 凹槽距屋面二次找平层最低高度不应小于250mm。收头处应用防腐木条加盖金属固定, 钉距不得大于450mm, 并用密封材料将上下口封严, 凹槽上部墙体应用防水砂浆抹实。5.2.4在屋面各道防水层或隔气层施工时, 伸出屋面管道、烟道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水, 其高度距屋面防水层不小于260mm;最后一道泛水材料应采用卷材, 并用管箍或压条将卷材上口压紧, 再用密封材料封口。凡有可能产生爬水的部位均应做滴水。5.2.5上人屋面混凝土保护层的混凝土浇捣时, 宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平, 再放置钢筋网片, 后铺三分之一的混凝土, 振捣并碾压密实;分格缝应上下贯通, 缝内不得有杂物。在分格缝干净干燥后, 用与密封材料相匹配的基层处理剂涂刷, 待其表面干燥后立即嵌填防水油膏。5.2.6钢筋混凝土雨期、槽板等应按要求每隔12m设置一道变形缝。5.2.7屋面防水层施工完毕后, 应迸行蓄水或淋水试验。

6 抗震构造柱烂根、断柱、主筋位移、箍筋设置不规范

6.1 构造柱与墙体的连接处应砌成马牙搓, 从

每层柱脚开始, 先退后进, 每一马搓沿高度方向的尺寸不宜超过300mm, 沿墙高度每500mm高2φ6拉结钢筋, 每边伸人墙内不宜小于1000mm。预留伸出的拉结钢筋位置应准确, 不得在施工中任意弯折。

6.2 应严格控制构造柱钢筋位置, 其主筋的层

间位移不得大于8mm, 箍筋在柱与圈梁相交的节点处应按要求加密。加密范围:圈梁上下16层高或450mm, 加密区内箍筋间距不大于100mm。

6.3 构造柱混凝土浇灌高度应为1.

浅谈住宅项目的工程质量安全管理 篇9

1 住宅建筑的特点归纳

住宅建筑均是借助公共楼梯解决垂直交通，我国城镇新建或在建的住宅中多层建筑占90%以上，是一种极具代表性的城市集合住宅，多层住宅的优点在于：第一，比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工;第二，公摊面积少，物业费也较低;第三，结构设计简单，通常采用砖混结构，且住宅造价较低，易于被普通消费者接受。而在我国各一二线城市中，高层建筑占到98%以上，它比多层住宅在占地上要节省，但要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资;公摊面积大，建设周期长，结构复杂，造价相对较高。

2 住宅建筑结构体系分析

建筑结构的分类一般按两种方法，即结构类型和结构体系。结构类型是根据材料来区分的，结构体系是根据结构构件的组成方式来区分的，有砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构、筒体结构、框筒结构、筒中筒结构、束筒结构等。住宅建筑一般采用砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构。

3 住宅建筑质量管理的特殊性，即工程参与各方的关系协调

一个成功的建筑，绝不是哪个人或单独哪一方的成就，是所有人共同创造了它。所以工程各方应多展开交流，正确认识彼此间的关系。重庆某居民楼盘，在5.12地震发生时，17楼以上的楼层均出现了不同程度的裂缝，有的裂缝甚至达到3 cm。居民楼出现这种情况，肯定是不允许的。至于到底是施工方还是设计方或是监理方的责任，一时间也不得而知，但是造成的影响肯定是很恶劣的。设计方严格按照相关规范来设计，施工方也严格按照设计图纸施工，监理严格按照监理手册执行，遇到特殊情况，三方一起探讨解决，是不会出现上述情况的。个别工地有以下情况发生：设计单位和开发商相互勾结，降低设计标准，不完全按相应的规范设计，监理方对此也熟视无睹，质检部门也收受贿赂，大开方便之门，到最后，受骗的是房子的业主。我们对这种工程方之间彼此“和谐关系”要坚决抵制。我们需要的是合法的、合理的、公开的、真正的和谐。只有这样，才能保证工程的质量，保障彼此长期的利益。

4 严格控制住宅工程的变更

工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例近10%，有时甚至更多。在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更必然会带来工程造价的增加，也就可能出现工程造价难于控制好的局面。目前，有个别开发商为降低造价，不顾业主利益，想方设法出具工程变更，降低工程质量标准，甚至影响到使用功能及结构安全，对此，我们要坚决抵制。

5 住宅建筑施工管理控制方法研究

5.1 住宅建筑施工的质量管理方法

要根据住宅建筑工程的质量目标, 制定相应的实施措施及相关质量验收标准, 而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关，采购的材料要符合国家规范标准 (含环保标准) 和设计要求, 严格执行材料验收制度，确保主体结构质量;主体结构质量关系到整体工程质量和安全, 关系到每个住户生命安全, 因此, 必须确保主体结构质量。重视装饰质量，在施工装饰阶段, 一定要克服质量通病, 搞好细部处理, 在装饰水准上要高人一筹, 要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步, 新材料、新技术不断涌现, 施工企业要及时掌握这些信息，积极应用到工程中来。

5.2 住宅建筑施工的成本管理方法

住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中, 对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制, 把各项生产费用控制在计划成本范围之内, 保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人, 应及时掌握和分析盈亏状况, 并迅速采取有效措施。

5.3 住宅建筑施工的安全管理方法

要制定安全生产责任制, 它是保证安全生产的基本制度，必须严格落实，企业安全机构要进行定期和不定期的安全检查;项目安全员要进行日检，做好日检记录，对检查出的隐患要做到定专人、定时间、定措施进行整改，对新进场的工人或变换工种的工人进行上岗前的三级安全教育，做到安全第一，预防为主。

最后，在现有住宅建筑质量管理水平的基础上, 应针对影响工程质量品质的一些关键问题, 从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制, 明确每一个项目人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。

摘要：如何满足当前住宅可持续发展的要求这个课题, 给住宅建筑质量的管理工作提出了新的目标。

关键词：住宅工程,质量安全管理

参考文献

[1]黄志伟.建筑工程质量管理与监理的探索[J].长沙铁道学院学报社会科学版, 2001, (1) .

[2]马桂旭.实施现场施工质量管理的三个要素[J].山西建筑, 2007, 33 (15) :246-247.

[3]王闰云.浅论建设工程质量监督管理[J].山西建筑, 2008, 34 (2) :230-231.

住宅工程项目 篇10

对于住宅项目来说, 其施工材料具有品种多样、规格不一、型号繁杂且材料单体体积庞大、耗用量大等特点, 其所占住宅建筑成本的比重高达60%～70%左右。因此, 对于住宅工程项目, 要想降低建设成本, 提高经济效益, 最主要的就是抓好施工材料的成本管理与控制。

1 住宅工程项目材料成本管理的现状及存在的问题

1) 材料计划不重视。2) 材料采购过程中的人情关系普遍存在。3) 材料成本意识淡薄。4) 材料送检样品与工程中所用的材料不同;所用材料未检先用;订购材料时提供的合格证、检验资料与材料不同;材料计量设备不准, 造成用料上的不合理;材料质量不稳定, 无法按材料原有功能使用, 导致工程质量出现问题, 造成返工浪费严重。5) 施工现场材料管理不科学。

2 住宅工程项目材料成本管理的原则

1) 全面控制原则。2) 开源与节流相结合的原则。3) 目标管理原则。4) 责、权、利相结合的原则。

3 材料成本管理与控制

3.1 加强材料预测和计划管理

3.1.1 进行材料成本的预测

首先要确定先进合理的材料定额。材料定额是用料的标准, 是制定材料成本计划和计算材料成本的基础, 所以应由工程项目部经理组织专业管理人员、财务管理人员、成本员和核算员, 在总结以往材料定额执行的基础上, 参照本地区或国家有关规定, 并结合实际开发项目的技术设计、管理措施制定较为先进合理的材料定额。

此外, 还应由项目部经理组织核算员和成本员及各部门施工技术人员认真研读相关住宅施工文件, 根据项目使用材料的供方差异、时间差异建立材料采购网络、核算材料供货单价、运输与损耗、保管费用等, 再论证不同的经济方案, 确定选择何种运输方式, 产品采用地、批量大小及价格差异等影响材料成本的各种因素, 在结合当前技术和经济条件的外界环境的变化和可能采取的管理措施做出充分分析的基础上, 并以各种材料定额为依据对材料成本进行预测。

3.1.2 加强材料计划的动态管理

建筑生产的不确定性决定了材料计划必须根据业主的要求, 施工现场的实际情况及时调整, 材料计划不能按照静态的定额制作。首先应由项目部经理组织各工段长以及材料供应部门有关人员, 合理确定本工程的材料消耗额度, 以材料成本预测目标为依据, 根据工程项目的内容、工程开竣工日期、工程进度、工程各部用料情况及不同阶段对材料的需求情况, 编制材料采购计划和住宅开发用料计划, 以保证材料成本计划目标的实现。其次, 住宅开发项目的复杂性和多变性使所编制的各种材料成本计划不可能准确预计开发项目的一切变化情况, 因此, 必须制定相应的审核制度, 应由项目部经理与各工段负责人、财务人员、成本员、核算员随时随地对计划进行审核, 不断完善计划, 如计划确需变更, 要及时编报追加或削减材料计划, 确保开发项目的顺利进行。

3.2 控制材料的采购成本

下面是几种控制材料采购成本的方法:1) 制定科学合理的监督管理体系。2) 进行细致的市场调查, 选择合适的材料供应商。3) 采用灵活的采购方式, 为采购成本的控制提供更多的选择。

3.3 住宅施工过程中的材料成本管理与控制

3.3.1 制定周密的领料计划, 执行限额领料

根据施工工序及工程形象进度周密安排分阶段的供料计划, 这不仅是保证工期与作业的连续性, 而且是用好用活资金、降低库存、强化材料成本管理的有效措施, 在资金周转困难的情况下尤为重要。

项目经理部必须准确地把握工程进展的情况, 不断提高协调能力和预测能力, 及时发现和处理现场施工的进度问题。同时, 要严格执行限额领料, 在下达施工任务书中, 附上完成该项施工任务的限额领料单, 作为发料部门的控制依据, 防止错发、滥发等无计划用料, 从源头上做到材料的“有的放矢”。

3.3.2 采用新技术、新材料、新工艺提高经济效益

应根据建设项目的特点和设计要求, 运用自身的技术优势, 采取实用有效的技术措施和合理化建议, 在不影响工程质量的前提下, 尽量减少高价材料的使用量, 多用廉价料、代用料, 并积极推广新技术、新材料、新工艺的使用;重视科技进步与科技开发, 以便获得更大额的经济效益。

3.3.3 加强仓库日常管理, 定期进行材料清查盘点

仓库日常管理是非常重要的一项管理工作, 其工作好坏、管理效率的高低直接影响库存材料的质量和安全, 影响开发产品的成本, 应予以高度重视。仓库管理人员除要做好材料计量、验收工作外, 重点要确保库存材料的完整无缺, 对库存材料做到心中有数, 无论是库内库外材料均要做到账、卡、物相符。

3.3.4加强施工现场材料管理、文明施工

施工现场是一个较大的作业场所, 多工种交叉作业, 又具有临时性, 不可能像工业企业一样井然有序。我们要在施工作业层面现场责任区保证材料存放位置合理, 这样一方面便于存取用料, 另一方面避免选址不当影响施工作业而造成的仓库、料场搬家, 重建费用增加。同时, 如果材料乱堆乱放, 不但堵塞道路, 造成事故隐患, 还会使材料发生多次搬运, 下脚料的损失浪费增加和小件材料的丢失, 都会使得材料成本增加。

3.3.5加强对周转性材料、废旧材料及剩余材料的回收利用

1) 要加强周转性的维修保养, 增加倒用次数, 禁止搞一次性摊销, 加大工程成本;2) 在收尾工程中, 要认真核算剩余工程量, 工程完工后剩余材料要及时进行清点登记回收处理;3) 充分利用现场的边角余料, 使材料的消耗率降低到最低水平。

3.4加强材料合同管理, 强化索赔意识

材料市场价格变化迅速, 一般呈上涨趋势, 给工程承包商带来了巨大的风险。在签订合同时, 尽量避免用固定的价格合同形式, 而采用可调价形式, 强化合同管理, 能有效地减少承包商因材料价格上涨而遭受损失。在合同实施时, 一方面要提高工程质量, 避免返工造成材料用量增加和业主反索赔。另一方面要提高索赔意识, 当业主提出更换材料或提出工程变更将增加某些材料的消耗时, 当业主提供的材料不合格或由于非承包商责任工程延误导致的材料价格上涨等因素造成价格变化时, 工程承包商一定要严格按照《合同法》规定的时限和程序, 向业主提出索赔。

同时, 强化材料合同管理, 在预测材料价格将上涨时, 可以与供应商签订固定价格合同, 将价格上涨的风险转移给供应商;在预测材料价格将下跌时, 可与供应商签订可调价格合同, 将下跌时的收益争取过来。

4结语

住宅施工项目的成本管理主要是材料成本的管理与控制, 而材料成本的控制主要体现在“质、量、价”三个方面, 只有在保证材料质的前提下, 以合理的材料价格、最少的浪费进行材料成本控制, 施工企业才能取得最大的经济效益。

参考文献

[1]陈三三.工程项目材料成本的管理与控制[J].江西建材, 2006 (2) :27.

[2]徐华海, 徐丽.试论企业材料成本的管理与控制[J].河北建筑科技学院学报, 2005 (22) :18.

[3]赫顺文.施工现场对工程材料的质量和成本控制[J].山西建筑, 2003, 29 (10) :98-99.

住宅工程项目 篇11

关键词：民用住宅；工程造价；因素；方法

众所周知，工程总造价是影响房地产开发商盈利的重要影响因素，开发商在开发过程中必须要控制工程总造价，这样才能更好地控制开发成本，获得更多的盈利。然而，在开发的过程中，开发商要注意的一点是费用是可以进行控制，然而是不能避免，部分开发商为了获得更多的盈利，在开发的过程中，就会避免一些费用，进而无法确保建筑物的质量，无法确保业主的安全性。故此，要对建设项目工程造价进行控制，开发商就要在合理合法的前提下进行，这样才能更好地确保建筑物的建筑质量。

1 影响民用住宅建设项目工程造价的因素

1.1 民用住宅的小区规划设计 在房地产行业中，民用住宅建设项目的小区规划是非常重要的，做好相应的小区规划工作，确保小区规划的合理性，就是对民用住宅建设项目工程进行首要的工程造价控制。在进行小区规划的时候，开发商要对小区内的绿化面积、绿化设计、公共设施设计、电、燃气的供应等等做好相应的规划。例如小区的用地面积，小区用地面积的大小就影响到了小区的管道铺设的长度以及公共设施的投入，进而对整个项目工程的造价产生影响。由于小区是属于公共地方，小区费用是要分摊到每一个业主的，也就说，小区内的住宅密度越高，小区的费用也就越低，越容易降低整个建设项目的工程造价。

1.2 民用住宅建筑的平面布局设计 在民用住宅建设项目开始之前，开发商要对住宅建筑物的平面布局进行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建设项目的工程总造价。总的来说，长方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程总造价的，如果建筑物的平面布局延长时，就会增加相应的建筑费用，增大建设项目的工程总造价。

1.3 民用住宅建筑的结构面积系数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括结构面积系数，所谓的结构面积系数就是指建筑物的结构面积与住宅建筑面积之间的相比，如果结构面积系数较大，也就是说明了该建筑物的结构面积比较大，使得住宅面积降低，这样的建筑结构是会增大建设项目的工程总造价的。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的结构面积系数比，在建筑设计合理的前提下，尽量降低结构面积，增大住宅建筑面积，这样才有利于降低工程总造价。

1.4 民用住宅建筑的高度和层数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括建筑物的高度和层数，首先，针对于建筑物的高度，如果建筑物的层高过高，那么建筑物的墙体面积就会增大，进而增大了建筑物的工程总造价。相反，如果建筑物的层高合理，将能有效地控制建筑物的墙体面积，降低建筑物的结构面积，增大建筑物的住宅建筑面积，降低建筑物的工程总造价。其次，针对于建筑物的层数，随着建筑物层数的增多，建筑物的费用也在增大，因为随着建筑物层数的增多，各种管道的投入也在增大，还有楼梯间的照明费用也在增大。除此之外，如果建筑物的层数超过六层，就要设置电梯，电梯费用也是影响工程总造价的因素之一。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的层高和层数。

2 民用住宅建设项目工程造价的控制方法分析

2.1 决策阶段的造价控制 在决策阶段中的造价控制是对建设项目的工程总造价的最佳控制阶段，因为决策影响执行，决策在房地产开发过程中是非常重要的，只有做好了相应的前期准备，才能确保房地产开发过程中的顺利开展。在决策阶段，开发商首先要对土地购买价格进行控制，土地购买价格是影响整个工程总造价最主要的因素，开发商在购买土地之前，要对周围的土地市场进行调查和了解，并且要及时了解当地政府的相应政策，对整个工程的总造价进行有效的控制。其次，开发商要对整个开发项目进行规划设计，确保规划设计的合理性，对整个工程的总造价进行预算和控制。特别是开发项目的小区设计、建筑物的层数和高度、建筑物的结构设计、平面设计等等，这些因素不仅影响着整个项目的工程总造价，也影响着整个项目的销售。例如，在进行小区设计时，可以借鉴时下最流行的小区设计，然后再结合自己公司的开发预算，对小区设计进行相应的调整，进而对整个项目的工程总造价进行控制。

2.2 设计阶段的造价控制 设计阶段也是房地产开发的重要阶段之一，在设计阶段，要确保建筑设计的合理性。最优的设计方案可以避免在开发过程中的更改费用，能有效地控制民用建设项目的工程总造价。

2.3 施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制也是非常重要，在施工阶段，各个单位要做好相应的监督工作，确保施工材料的合格以及施工质量。在施工阶段中，为了更好地控制施工费用，采购部要及时地对材料市场进行了解和分析，尽量用最低的价格来购买合格的建筑材料，有效地控制项目的总造价，特别是主要的施工材料，如灰砂砖、多孔砖、钢筋等等，这些施工原材料在施工过程会大量使用，一定要用最合理的价格去购买这些施工主要材料，才能更好地对工程总造价进行控制。其次，施工组织设计方案的合理与否也是影响施工阶段的造价的，如果施工组织设计方案不合理，就会使得施工过程不合理，从而使得施工出现各种问题，延长施工进度，进而影响到施工阶段的造价。第三，施工质量也是影响施工费用的主要因素之一，如果施工质量不合理，那么就需要对已经施工的部位进行检查和修补，甚至是翻工，这样不仅会增大施工员的工作量，还会延长施工时间，影响施工进度。最后，在施工过程中的设计变更也是影响施工阶段总造价的重要因素之一，所以施工单位和建设单位要控制好在施工过程中的设计变更，避免由于设计变更而增加施工过程中的费用。因此，各个单位一定要加强对施工过程中的质量监督和检查，这样才能有效地对建设项目的工程总造价进行控制，降低建设项目的工程造价。

总而言之，影响民用住宅建设项目的工程造价的因素很多，开发商应该在保证质量的前提下控制好费用，这样才能更好地提高自身的盈利。

参考文献：

[1]林伟.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].工程经济，2015，06：42-46.

[2]宋显锐，卢志毅，田野.民用住宅建筑设计中工程造价控制的因素[J].河南建材，2010，05：71-72.

[3]张荣德.浅谈民用建筑工程造价控制[J].中国城市经济，2011，20：179.

3A住宅楼板隔声的工程实践 篇12

1 楼板中噪声的传播和控制措施

1.1 噪声在楼板中的传播

弄清噪声通过楼板的传播途径是采取技术措施提高楼板隔声性能的重要前提。噪声通过楼板, 从上面一个房间传到下面一个房间的途径包括:通过墙和楼板的接合处或装配式预制构件相衔接的地方的缝隙传播;楼板在声波的作用下产生振动, 而楼板的振动又以声波的形式向楼下房间辐射, 其中低频声波作用在楼板上所产生的振动振幅比高频声波作用时大, 因而低频声波通拉楼板后的衰减比高频声波小;通过围护结构的传播, 这时传播声音的强度与该结构的导音性能有关, 材料愈密实则导音性愈高, 声音传播愈快, 且愈强烈。撞击噪声是目前楼板隔声中的主要问题。

1.2 提高楼板隔声的措施

对撞击传声的隔绝一般常采用:在楼板上铺设弹性面层, 降低楼板撞击时的声压级;采用浮筑地板, 表面仍采用混凝土浇制, 把弹性垫层夹在楼板中间, 提高隔声效率, 实践表明它的隔声效果良好。浮筑楼板施工方面比较严格, 尤其沿墙四周及门槛的接缝处要严格防止任何“短路”, 即刚性连接形成的声桥;吊顶隔声, 作楼板吊顶处理, 即在楼板下作吊顶, 使吊顶与楼板间形成空腔, 以隔绝空气传声。

2 3A住宅楼板隔声的设计标准

3A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能, 而隔声满足要求是通过3A综合性能认定的必要条件。目前, 我国对于住宅楼板隔声的设计标准有以下规定:1) GBJ 118-88民用建筑隔声设计规范第3.2.2条说明:分户层间楼板计权标准化撞击声压级一级不大于65 dB (A) , 二级、三级不大于75 dB (A) 。2) GB 50096-1999住宅设计规范 (2003版) 第5.3.1条说明:楼板的计权标准化撞击声级不大于75 dB (A) 。3) GB/T 50362-2005住宅性能评定技术标准说明:住宅综合性能达到3A级, 楼板和墙体的隔声性能必须达到要求, 楼板计权标准化撞击声压不大于65 dB、空气声计权隔声量不小于50 dB, 分户墙体空气声计权隔声量不小于50 dB。4) CECS 179∶2005健康住宅建设技术规程的计权标准化撞击声压推荐值为不大于65 dB (A) 。

3 3A住宅楼板隔声的施工

连续的现浇混凝土板对空气声隔声效果较好, 但对于撞击声的隔声效果却很差, 不经处理的住宅楼板撞击声声压强度一般都在75 dB左右, 而综合性能等级为3A的住宅要求楼板计权标准化撞击声压不大于65 dB, 因此必须对楼板进行隔声处理。根据前期委托试验和各类材料的隔声性能比较, 经技术经济分析, 商品住宅楼客厅地砖采用橡胶颗粒隔声方案, 卧室木地板采用瑞士西卡胶粘结固结铺设方案, 隔声构造做法见图1, 图2。

3.1 客厅地板橡胶颗粒隔声施工

3.1.1 材料技术参数

1) 橡胶层厚度不小于8 mm, 密实度不小于90%, 密度约为800 kg/m3, 胶粒采用直径为0.5 mm～4.5 mm之间的级配组成。2) 胶水采用台湾宏邦股份公司生产的环保无毒单组分MDI胶水。3) 保持胶水与橡胶颗粒的适宜配比, 确保所有的颗粒被活化、浸润。

3.1.2 施工工艺及技术要求

1) 基层处理:将基层上杂物和尖锐物处理干净, 保证基层平整, 楼面平整度控制在3 mm以内, 平整度超过3 mm的必须采取适当措施进行修整。混凝土楼板应达到设计强度, 不起砂、不起皮, 不开裂, 楼板上面无浮浆、干燥、无水。2) 墙角隔声处理:先施工墙角隔音带, 后施工楼层地面。墙角隔音带采用成品的3 mm厚的橡胶带, 剪成50 mm宽, 采用专用胶水粘结在墙角, 粘贴过程中, 用胶水涂在橡胶带5 min后进行粘贴, 轻轻敲打赶平使其牢固。3) 铺设橡胶颗粒隔声层:先配制橡胶颗粒隔声材料, 将建筑用胶、橡胶颗粒、缓凝剂、水按给定比例进行拌和;然后进行橡胶颗粒的铺设, 用铝合金刮尺进行刮平并压密实, 保证施工厚度不小于8 mm, 清理多余的橡胶颗粒, 保持场地清洁, 24 h固化期内禁止人员进行踩踏, 施工完成后进行成品保护。4) 铺设面层:在橡胶颗粒施工完成并达到固化时间后, 即可进行面层的施工, 面层的施工要求不能敲打、损坏、穿透橡胶颗粒隔声层, 不能形成声桥通道。

3.2卧室木地板改进施工

采用瑞士西卡胶作为胶粘结材料, 具有流动性好, 强度增长快, 可调稠度, 抗冲击, 耐振动, 无毒, 无腐蚀性, 表干时间需要90 min, 完全固化是3 mm/24 h, 正常使用50年。卧室木地板改进施工的主要特点是取消美固钉固定的方法, 改为瑞士西卡胶粘结固定。彻底将一期方案中水泥楼板内由美固钉引起的声桥取消, 西卡胶凝固后具有很好的粘结力, 同时还具有缓冲弹性隔声效果, 保持木地板的舒适性能。不用打冲击钻打孔固定, 减少电线、水管的破坏, 施工快速方便, 结果测试表明隔声效果能达到要求。

卧室木地板的施工构造做法见图2。主要施工工艺为:基层清理※C20细石混凝土找平层施工※弹性胶粘层刷涂※木龙骨安装※木地板安装。施工过程中, 找平层注意控制平整度和表观质量, 找平层应干燥、清洁、无污染, 然后方可刷涂粘结剂, 再进行后续施工, 施工过程中不应破坏粘结层, 不允许穿孔、开洞、打钉, 避免形成声桥通道。

4楼板隔声测试

1) 客厅橡胶颗粒隔声方案, 测试结论为两个空间楼板空气声隔声量为52 dB (测点1) 和56 dB (测点2) , 均不小于50 dB, 满足要求。2) 卧室木地板改进做法隔声方案, 测试结论为两个空间的楼板空气声隔声量52 dB, 两个空间的楼板的计权标准化撞击声压级57 dB, 即楼板计权标准化撞击声压不大于65 dB, 空气声计权隔声量不小于50 dB, 达到住宅建筑楼板撞击隔声一级标准, 满足3A住宅隔声的要求。

可见, 两种做法均能起到明显的降低楼板撞击声的效果。

5结语

3A住宅是国内最舒适, 功能最齐全的房子。3A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能, 而隔声满足要求是通过3A综合性能认定的必要条件。3A住宅就是以高品质满足更高层次居住需要的住宅。可见住宅由生存型向健康型发展, 对住宅的声环境品质提出更高要求, 这也正被越来越多的设计师、开发商和广大住户所重视。项目中对客厅地砖采用橡胶颗粒隔声方案, 卧室采用粘结胶改进木地板施工方案, 在隔声方面均达到了3A的隔声品质要求, 取得了很好的隔声效果, 这对于类似工程施工有参考意义。

参考文献

[1]GB 50096-1999, 住宅设计规范 (2003版) [S].

[2]GBJ 118-88, 民用建筑隔声设计规范[S].

[3]CECS 179∶2005, 健康住宅建设技术规程[S].