住宅精装修工程监理工作思路

住宅精装修工程监理工作思路（通用3篇）

住宅精装修工程监理工作思路 篇1

住宅精装修工程监理工作思路

2017年对华润深圳湾商业中心B区柏瑞花园后期精装管理来讲是任务艰巨的一年，也将是我们迎接严峻挑战之年。随着人们生活水平的提高，对生活品质的追求也越发重视，希望对自己的住宅获得健康与美观的享受。本文主要讨论住宅精装修过程中如何做好工程监理工作，通过对装修各施工环节进行质量控制，最终向业主提供精美的装修工程。通过多年的工程管理实践深刻体会到，作为工程管理人员要求具备和加强的不仅是创新能力和其他工作能力，更多是极强的工作责任心，只有不断克服懒惰思想，加强勤腿、嘴勤，不厌其烦的工作作风，才能更好的完成工程管理的工作任务，本人结合柏瑞花园后期精装工程量大要求标准高，涉及面广等实际施工情况，提出住宅精装修工程总体目标和思路。

1、认真分析住宅装修工程的特点

住宅精装修工程是由规划设计到施工成为现实的一个过程, 对于住宅装修而言，无论其工程规模或是风格如何，都会具有以下特点：首先是装修风格和档次有所不同，施工时按照业主所提供的施工图纸进行施工；其次是对原有格局改动较大，特别是对配电线路、上下水管道以及原有墙壁改动较大，同时边施工边改动的现象也是较为普遍的, 存在各工种交叉作业较多隐蔽验收和成品保护问题，然后就是在装修过程中新工艺新材料应用较多，但是并没有相关的规范可供参考, 全凭监理人员的经验对质量进行评定。因此我们需对住宅精装修工程的特点进行充分的了解，从而能够使得自己的工作有的放矢，为更好的做好监理工作找准方向。

2、事前的质量控制

各级监理人员积极主动地熟悉、理解设计文件，掌握质量控制技术要点，尤其是对装饰工程及相关配套工程的施工质量通病加强认识、并提出预防措施。审查施工单位提交的施工组织设计和各工种施工程序及施工方案的合理性、完整性、现实性、经济性、协调性。审查施工单位生产手段、管理手段、施工环境改善措施及安全生产措施；监理工程师积极主动从设计、施工、材料等方面提出合理化建议，节约工程投资。审查材料、制成品、材料取样及试验方案、检验方法、成品保护措施及方法。加强工程所需原材料、构配件、管材、阀件等质量控制，审核原材料的质保资料、出厂证明等。配备专业见证取样人员跟踪送检复检，控制不合格产品流入现场使用。同时对于一些装修材料虽然符合国家相关规定，但是仍然会具有一定的毒性，施工时要做好现场安全防护工作。

3、严格对室内墙体的改动工程进行控制

室内墙体改动对建筑物的结构改动较大，在工程之前监理人员一定要对室内结构图纸进行充分的了解，对于那些对有损结构主体或是违反工程建设强制性文件要及时向业主提出意见，并要求其修改装修方案，不允许在最终装修方案确定下来之前就对墙体进行乱砸乱拆，避免造成不必要的损失。

4、严格控制住宅装修工程中的消防设施工程质量 在住宅室内装修时，为了美观的需求有时要对消防火栓、控制闸门等设施进行装饰处理，导致部门设施存在标志不明、开启困难等问题，而在留下了消防隐患。监理人员在对待消防设施的改造时一定的要慎重考虑，要确保室内消防系统不宜做较大范围内的改动，必须改动时需经过消防主管部门的同意方可进行。

5、控制好装修工程的施工质量

为了做好监理工作，监理人员应对施工单位的施工过程进行严格的监督，保障其按照既定的施工方案进行施工，防止其在施工过程中因偷工减料所造成的工程质量问题。同时还要对重点关键部位落实旁站制度，充分发挥监理监督作用。在监理工作当中，要对施工过程中的各项交接工作做好检查工作，并对隐蔽工程质量做好检查，并就检查结果做好记录工作。对于不合格的地方，要求施工方进行处理，否则不允许下道工序的开展。对于住宅的保温效果、防腐处理、电线管道、厨卫房防水施工、通风管道等相关隐蔽工作做好检查工作，监理人员应该根据相关的规范和评定标准对其质量进行评定，保障各项工序的工作质量。

6、做好住宅装修工作的安全工作

在装修过程中因防护措施不到位或是施工人员违规操作所造成的人员伤亡事故时有发生。因此监理人员要对住宅装修过程中可能发生的化学气体中毒、电气火宅、坠物打击做好防范工作。具体而言是要在监理工作之前对工程情况进行充分的了解，同时督促施工单位对施工人员进行安全教育增强其安全防护意识。

7、结束语

住宅精装修越来越成为社会的主流选择，在施工过程中监理人员要本着极强的责任心，一切以公司利益为先，坚持甲方立场。对施工所用的材料、进度、质量进行有效的监管。同时为了能够适应市场的需求监理人员也要加强学习努力提升自己的监理水平，在工程中能及时发现问题，并能及时解决，切实做好监理工作以优异的工作业绩保障住宅装修工程的顺利进展。

监理二分公司华润深圳湾国际商业中心监理Ⅱ标

日期： 2017-3-17

住宅精装修工程监理工作思路 篇2

第一章 工程概况及施工条件 编制说明

二、工程概况

三、工程内容

四、施工环境与现场条件

五、工期要求

第二章 施工组织部署

一、后勤办事处组织部署

二、施工组织管理机构

三、施工进度计划及管理

四、施工流水段的划分

五、计划工期的管理

六、生产设施的安排

七、劳动力安排

第三章 施工进度计划

一、施工进度计划

二、施工进度计划管理

第四章 施工准备

一、技术准备

二、施工条件准备 施工用水用电

第五章 主要分部项工程施工方法

一、大理石（花岗石）地面

二、木地板地面

三、地面地毯铺设

四、玻璃隔墙安装

五、木墙裙饰面

六、木材表面油漆涂饰

七、混凝土及抹灰面刷乳胶漆

八、裱糊壁纸

九、室内贴面砖

十、大理石磨光花岗石饰面

十一、轻钢骨架石膏罩面板隔墙

十二、轻钢骨架罩面板顶棚

十三、木骨架罩面板顶棚 十四 阴角线安装

十五、窗台板安装

十六、木窗帘盒、金属窗帘杆安装

十七、木护墙及筒子板安装

十八、楼梯木扶手

十九、预制花饰安装

第六章 施工技术组织措施

一、工期保证措施 质量保证措施

降低工程成本措施

四、安全施工技术措施

五、冬雨季施工措施

六、环境保护措施

七、现场文明施工管理 附：施工进度表

装饰工程施工组织设计 总 则

一、概述 1.1 编制说明

本《施工组织设计》为山东世贸**大酒店室内装饰工程的施工组织设计，是规范和指导该项工程从施工准备到竣工验收过程的综合性技术经济文件，为了该项工程施工全过程中按科学规律组织规范施工，有计划地开展各部分项工程的施工，及时做好各项施工准备工作，保证各种资源和劳动力的及时供应；协调与各工种之间的时间安排，保证施工的顺利进行，按期保质完成施工任务，特制订本组织设计。

1.2 适用范围

本《施工组织设计》适用于一层大堂、二层西餐厅、三厅潮州餐厅、六层会议中心及大宴会厅、酒店客房，及附属用房的室内装饰工程。1.3 编制资料

本《施工组织设计》参照下列文件资料编制：

a.《山东世贸**大酒店室内装饰工程施工招标书》； b．《山东世贸**大酒店室内装饰工程设计图》；

c.装饰行业现行国家标准，施工规范和本企业的标准； 1.4修订与协商

本《施工组织设计》由编制单位负责解释,文中任何项目的修订由编制单位与有关单位协商解决,修订部分应作为附件,并经协商单位共同签署,所修订文件按日期顺序与本方案一同装订备案。

二、工程概况：

山东世贸中心**大酒店位于济南市泺源大街66号，总建筑面积15万平方米，是集办公、住宿、餐饮、娱乐于一体的综合性超高层建筑，室内精装修面积约18000平方米。

土建施工单位：中建八局

精装修设计单位：台弯曹康国际建筑师事务所。

三、工程内容：

此次招标室内装饰施工内容： 一层大堂、二层西餐厅、三厅潮州餐厅、六层会议中心及大宴会厅、酒店客房，及附属用房的室内装饰工程，装修要求五星级。

四、施工环境与现场条件：

土建施工已结束，施工水电接驳点已预留。现场已具备装饰施工条件，且交通便利。

五、工期要求：

自1999年5月25日至1999年10月25日。第二章 施工组织部署

一、后勤办事处组织部署：

本公司香港总部作为山东世贸中心**大酒店室内精装修施工组织的后勤基地，目前我司已着手为山东世贸中心**大酒店组织一支优良的精装修施工队伍，包括项目经理，助理项目经理，当收到业主处所发出的准允进场的通知以及装饰平面设计图，装饰设计大样图后，马上以该图的设计为大纲合理安排工地施工作业，若在此期间收到其它补充资料如设计变更，则会按照此等补充资料进行安排作业。材料方面，按照规定呈交审批,根据进度计划表编定日期，准备有关的材料资料，例如技术说明书、试验报告、证明文件等，待获得批复后，马上安排订购及付运手续。

二、施工组织管理机构：

１、山东世贸中心**大酒店工程我司将以业主的要求为准，快速、优质地完成精装修工程，为此我司由总部和国内公司选派技术好、素质高、能力强，精装修经验丰富的管理人员进驻工地。

２、为强化管理，项目部下设：计划调度、工程技术、质量监督、安全监督。

施工管理组织机构及职能划分： A、项目经理部

由公司组织管理人员、技术人员、财务人员组成，全面负责工地的组织管理工作，协调公司与甲方关系，解决工地现场出现的所有问题。B、工程总指挥

由公司工程总监或副总监担任，对工作项目全面负责。C、项目经理

由工程总指挥选定、负责与甲方进行工程总协调，对工程的人、财、物进行总安排、调度。D、地盘管理

项目经理长驻工地，对工地的人、财、物施工质量、施工进度、施工安全进行总管、监督并组织检查工程的质量和进度；发现不安全因素及时解决；发现工程质量问题及时处理，问题得到解决才能继续施工。E、技术监理

装饰工程技术人员负责泥水工、木工、油漆工等工种的技术交底；电气工程技术人员负责电工的技术交底，对施工进度、质量负责。F、设计、监理

对施工过程中设计的变更，对图纸不合理的地方指出合理的设计，以及监理现场的施工与图纸的设计是否相符，负责与甲方协调设计上出现的问题。G、资金管理

对工程项目各项资金的使用、收入和分配进行预测、控制、计划、核算、分析并考核、保证工程款专款专用、合理调配。H、日常事务管理

负责监督工地、工人住宿的防火安全；财物的安全；车辆的调度；所有档案资料的存放、整理以及协调工程项目部与甲方的联系、统计考勤。I、材料供应

材料采购、验收出、入库，按要求保证货物质量和供货时间以及存货安全。J、财务人员

记清各科帐目，借款（现金、支票）手续，办理报销手续，按时做好各类报表及材料清单。

三、施工进度计划及管理

１、按照总承包所发出之施工总进度表内容，在新编制一份有关精装修的施工进度表，并会与每月月底前，提交下一个月之精装修系统月进度表，以监察施工进度。

２、制定出施工进度计划后，如果没有其它外界因素所影响，必须按照原定计划监察施工进度，由工地项目经理安排项目工程师，工程监督等巡视工地装修进度，发现有拖期现象，马上组织安排加强力量，抢回工期。

３、各专业工程师，工程监督和技术指导会定期向工地项目经理汇报当时之精装修工程施工进度及工作情况，工地项目经理会将结果报告工程总指挥，以便及时配合协调计划的管理。

４、每周向业主和总承包单位提交一份报告，详细说明精装修的各项进度，并向总承包单位提交运到现场的材料情况，施工现场的机械情况等内容，及时得到总承包方工作的支持。

四、施工流水段的划分

山东世贸中心**大酒店室内精装修工程依据现场的实际条件和土建交接时间，精装修工作量，工期，劳动力等方面，为了确保在规定的时间内完成，合理排定施工顺序和流水方向，减少穿插，避免互相制约，使各专业工种形成一条单线式流水施工线，因此本方案本着先深后浅的原则,分一个流水线，先机电后装修。自上而下采用立体交叉流水施工方法。避免劳动力高低峰，原材料进出场不平衡，最大限度利用机械设备等手段使工程在宏观控制下，处在均衡、连续，有节奏的施工中。A、宏观调控灵活搭配。B、交叉穿插，集中歼灭的手法，保证流水作业线的整体发展。

五、计划工期的管理

为了更好的把握住精装修全过程，以期顺利地实现预定的工期目标，必须加强施工计划管理，做到人尽其力，物尽其用，以优质、低耗，高速获得最佳的经济和社会效益，本工程建立工期计划动态管理模式，以业主指令计划为目标，控制关键工序，通过信息反馈，掌握工程进度动态，及时制定追赶计划，做到日保旬、旬保月调度，工期倒安排，确保计划的衔接稳定与均衡，对计划执行全过程实行系统性的有效控制，使工期按时达到目标。

序号工具名称单位数量产地序号工具名称单位数量产地1电圆锯台10进口11气泵台5进口2曲线锯台15进口12气泵台15国产3大罗机台10进口13砂轮切割机把20进口4座式大罗机台2进口14云石切割机把28进口5冲击钻台45进口15角磨机把15进口6小罗机台30进口16水平尺把20进口7手电钻把30进口17喷枪把30进口8大汽枪把30进口18自攻钻把40进口9小汽枪把50进口19气管米1000进口10电焊机把20进口

六、生产设施的安排（装修部分）

七、劳动力安排（装修部分）

１、本工程精装修，工期短，质量要求高，为确保工程工期实现目标，合理部署施工人力，经测算施工高峰需620人，其中木工240人，泥水工160人，油漆工160人、其它工种60人。

2、精装修施工力量的具体安排，选派承担过重点工程的优秀管理人员与优良的施工队伍负责施工，对材料的管理控制及时到位以方便劳动力的平衡 第三章 施工进度计划

一、施工进度计划

根据招标文件中的工期要求，开工日为99年5月25日，至99年10月25日完工，总工期150天编制施工形象进度计划。（详见进度表）

二、施工进度计划管理

整个进度计划，包括图纸等资料提供，施工图深化设计，材料、机具进场时间，劳动力部署等每一个环节，每一分项工程的完成均围绕这一总的目标进行。为确保这一目标，构成一个自上而下，从总体到细部完整的计划体系。

形象进度控制点à分项工程计划à月进度计划à周计划制定一周的详细计划及下周的精装修计划.工程统计从日计划开始，汇总成周计划、月计划统计表，构成从细部到总体的统计体系，通过统计、跟踪、反馈、对计划执行全过程的规律性、衔接性、动态性、系统性实行有效控制。第四章 施工准备

一、技术准备

１、认真学习施工图纸，了解设计意图，配合业主绘制施工图大样，消除错、漏、碰、缺等问题，解决施工技术与施工工艺之间的矛盾。

２、编制施工组织设计时要兼顾全面、突出重点、以施工图，施工规范，质量标准，操作规程作为组织施工的指导文件。

３、计算分项工程的工程量，疏通材料供应渠道，分析劳动力和技术力量，建立施工技术管理机构，组织质量安全体系以及施工计划。

二、施工条件准备

为了充分利用工时提高工效，避免开工后造成不必要的停工窝工等现场，应具备以下条件： １、根据中标或意向书的有关条款施工；

２、属供应的材料及时定货并有条件按进度要求陆续进场；

３、材料需加工订货的成品，半成品根据施工进度计划逐项落实。

４、建安工程基本完成各类管件调试，如：消防、给排水空调、强弱电系统均调试完毕，屋面及室外装饰工程已基本完成使内装饰工程可满足封闭施工。

三、施工用水用电

（一）施工用水

１、本工程在精装修期间主要用水有：砂浆搅拌机，装修拌合砂浆，在施工区域内接通，总承包提供的支管线。

（二）施工用电量

由总承包提供我精装修电源

（１）总配电容量：总线容量：300KW*3。（２）配电终端电柜、分布情况

一层： 3只电柜

二层： 2只电柜

三层 2只电柜

六层： 2只电柜

客房 40只电柜

每只最大容量为6.6*3KW（３）现场施工用地拖，行灯配制数量

行灯：300条

地拖：300条

第五章 主要分部项工程施工方法

一 大理石

一、施工准备(一）材料

1.大理石块、花岗石块（由大理石厂加工的成品）的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。

2.水泥：325号以上普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥，并准备适量擦缝用白水泥。

3.砂：中砂或粗砂。

4.矿物颜料(擦缝用）、蜡、草酸。(二）作业条件

1、大理石板块（花岗石板块）进场后应堆放在室内，侧立堆放，底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求，有裂纹、缺棱掉角的不得使用。

2、设加工棚，安装好台钻及砂轮锯，并接通水电源。需要切割钻孔的板，在安装前加工好。

3、室内抹灰、水电设备管线等均已完成。

4、房内四周墙上弹好+50cm水平线。

5、施工前应放出铺设大理石地面的施工大样图。

二、操作工艺

1、熟悉图纸：以施工图和加工单为依据，熟悉了解各部位尺寸和作法，弄清洞口、边角等部位之间关系。

2、试拼：在正式铺设前，对每一房间的大理石（或花岗石）板块；应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列，然后按编号码放整齐。

3、弹线：在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线，用以检查和控制大理石板块的位置，十字线可以弹在混凝土垫层上，并引至墙面底部。

4、试排：在房内的两个相互垂直的方向，铺两条干砂，其宽度大于板块，厚度不小于3cm。根据图纸要求把大理石板块排好，以便检查板块之间的缝隙，核对板块与墙面、柱、洞口等的相对位置。

5、基层自理：在铺砌大理石板之前将混凝土垫层清扫干净（包括试排用的干砂及大理石块），然后洒水湿润，扫一遍素水泥浆。

6、铺砂浆：根据水平线，定出地面找平层厚度，拉十字线，铺找平层水泥砂浆（找平层一般采用1:3的干硬性水泥砂浆，干硬程度以手捍成团不松散为宜）。砂浆从里往门口处摊铺，铺好后刮大杠、拍实，用抹子找平，其厚度适当高出根据水平线定的找平层厚度。

7、铺大理石块:一般房间应先里后外进行铺设，即先从远离门口的一边开始，按照试拼编号，依次铺砌，逐步退至门口。铺前将板块预先浸湿阴干后备用，在铺好的干硬性水泥砂浆上先试铺合适后，翻开石板，在水泥砂浆上浇一层水灰比 0.5的素水泥浆，然后正式镶铺。安放时四角同时往下落，用橡皮锤或木锤轻击木垫板（不得用木锤直接敲击大理石板），根据水平线用铁水平尺找平，铺完第一块向两侧和后退方向顺序镶铺，如发现空隙应将石板掀起用砂浆补实再行安装。大理石（或花岗石）板块之间，接缝要严，一般不留缝隙。

8、灌浆、擦缝：在铺砌后１－２昼夜进行灌浆擦缝。根据大理石颜色选择相同颜色矿物颜料和水泥拌合均匀调成１：１稀水泥浆，用浆壶徐徐灌入大理石板块之间缝隙，并用小木条把流出的水泥浆向缝隙内喂灰。灌浆１－２ｈ后，用棉丝轩蘸原稀水泥浆擦缝，与地面擦平，同时将板面上水泥浆擦净。然后面层加以覆盖保护。

9、打蜡：当各工序完工不再上人时可打蜡达到光滑洁亮。

10、贴大理石踢脚板：

(1)粘贴法：根据墙抹灰厚度，用１：３水泥砂浆打底找平并在面层划纹，干硬后再把湿润阴干的大理石踢脚板的背面，刮抹一层２－３ＭＭ厚的素水泥浆（宜加１０％左右１０７胶）后，往底灰上粘贴，并用木锤敲实根据水平线找平找直。24h后用同色水泥浆擦缝，将余浆擦净，与地面同时打蜡。

(2)灌浆法：在墙两端先各镶贴一块踢脚板，其上楞高度在同一水平线内，出墙厚度应一致。然后沿二块踢脚板上楞拉通线，逐块依顺序安装，随装随时检查踢脚板的平直和垂直。相邻两声之间及踢脚板与地面、墙面之间用石膏稳牢，然后灌1:2稀水泥砂浆，并随时把溢出砂浆擦干净，待灌入的水泥砂浆终凝后，把石膏铲掉。踢脚板的擦缝做法同地面。踢脚线的面层打蜡同地面一起进行。踢脚板之间缝宜与地面大理石板对缝贴。

1１、冬期施工铺设时，气温不应低于±5℃，并保持其强度达到不小于设计要求的50%。

三、质量标准

（一）保证项目

大理石的品种、规格、质量必须符合设计要求，面层与基层的结合（粘结）必须牢固、无空鼓（脱胶）。

（二）基本项目

1、大理石表面洁净,图案清晰，光亮光滑，色泽一致，接缝均匀，周边顺直，板块无裂纹、掉角和缺楞等现象。碎拼大理石颜色协调，间隙适宜，磨光一致，无裂缝、坑洼和磨伤。

2、地漏坡度符合设计要求，不倒泛水，无积水，与地漏结合处严密牢固，无渗漏。

3、踢脚线表面洁净,接缝平整均匀,高度一致;结合牢固,出墙厚度适宜，基本一致。

镶边用料及尺寸符合设计要求和施工规范规定，边角整齐、光滑。(三)允许偏差项目

二 木地板地面

一、施工准备

（一）材料 １、面导材料

（１）材质：宜选用耐磨、纹理清晰、有光泽、耐朽、不易开裂、不易变形的优质木材，其宽度不大于120MM，厚度应符合设计要求。（２）规格：通常为条形企口板.（３）拼缝：木地板拼缝可以有多种形式，但是用得较多的是企口缝、截口缝和平头接缝。在上述三种拼缝中，以企口缝应用最为普遍。究其原因，主要是拼缝紧密，有利于相邻板之间传力，整体性能好，拼装方便等优点。企口缝可用暗钉固定，美观、牢固，故在施工中常用。２、基层材料

（１）规格：包括木搁栅（以称木楞、木龙骨）、垫木、压檐条、剪刀撑和毛地板等。

二、作业条件

１、施工程序：设埋件、做防潮层à弹线à设木垫块和木搁栅à填保温、隔声材料à钉毛板à做面层板à刨平、刨光à油漆、打蜡。２、施工要点：

（１）防潮层一般用冷底子油，热沥青一道或一毡二油做法。它的作用是防止潮气侵入地面层，引起木材变形、腐蚀等。

（２）木搁栅使用前要进行防腐处理。铅丝绑扎800MM间距。固定时将搁栅上皮削成10*10MM的凹槽，以便铅丝嵌卧在凹槽内，使搁栅表面平整。

木搁栅通常加工成梯形（俗称燕尾龙骨），这样不仅可以节省木材，同时也有利于稳固。

（３）搁栅与搁栅之间的空隙内，填充一些轻质材料，如干焦渣、蛭石、矿棉毡、石灰炉渣等，厚度40MM。这样可以减少人在地板上行走时所产生的空鼓音。填充材料不得高出木搁栅上皮。

（４）搁栅与搁栅之间，还要设置横撑，固距150MM左右，与搁栅垂直相交，用铁钉固定。设置横撑的目的主要是加强搁栅的整体性，避免日久松动。

（５）在双层铺钉做法时，要先铺一层毛板，钉毛板要在保温和隔声材料干燥后进行。

三、面层铺设施工

面层施工主要是包括面层开板条的固定及表面的饰面处理。固定方式以钉接固定为主。即用元钉将面层板条固定在毛地板或木搁栅上。

（１）条形木地板的铺设方向应考虑铺钉方便，固定牢固，使用美观的要求。对于走廊、过道等部位，应顺着行走的方向铺设；而室内房间，宜顺着光线铺钉。对于大多数房间来说，顺着光线铺钉，同行走方向是一致的。

（２）以墙面一侧开始，将条心木板材心向上逐块排紧铺钉，缝隙不超过1MM，板的接口应在木搁栅上，圆钉的长度为板厚的2.0～2.5倍。硬木板铺钉前应先钻孔，一般孔径为钉径0.7～0.8倍。

（３）用钉固定，在钉法上有明钉和暗钉两种钉法。明钉法，先将钉帽砸扁，将圆钉斜向钉入板内，同一行的钉帽应在同一条直线上，并须将钉帽冲入板3～5MM。暗钉法，先将钉帽砸扁，从板边的凹角处，斜向钉入。在铺钉时，钉子要与表面呈一定角度，一般常用45度或60度斜钉入内。

（４）双层木板面层下层的毛地板，可采用钝棱料，其宽度不大于120MM。如果在毛地板上铺钉长条木板或拼花木板，为防止使用中发生音响和潮气侵蚀，应先铺设一层沥青油毡。

四、施工注意事项

（１）一定要按设计要求施工，选择材料应符合选材标准。（２）所有木垫块、木搁栅均要做防腐处理，条形木地板底面要全做防腐处理。（３）木地板靠墙处要留出15MM空隙，以利通风。在地板和踢脚板相交处，如安装封闭木压条，则应在木踢脚板上留通风孔。

（４）实铺式木地板所铺设的油毡防潮层必须与墙身防潮层连接。

（５）在常温条件下，细石混凝土垫层浇灌后至少7D，方可铺装木搁栅。三 地面地毯铺设

一、施工准备

（一）材料

１、地毯：根据铺设面积，合理选购适当规格的地毯，以最省料为度。２、地毯胶粘剂、地毯接缝胶带、麻布条。

３、地毯木卡条（倒刺板）、铝压条（倒刺板）、锑条。

４、施工工具：张紧器、裁边机、切割刀、裁剪剪刀、漆刷、熨斗、弹线粉袋、扁铲、锺子等。

二、操作工艺

工艺流程：清理基层à裁剪地毯à钉卡条、压条à接缝处理à铺接工艺à修整、清理。

１、清理基层

（１）铺设地毯的基层要求具有一定的强度。

（２）基层表面必须平整，无凹坑、麻面、裂缝，并保持清洁干净。若有油污，须用丙酮或松节油擦洗干净；高低不平处应预先用水泥砂浆填嵌平整。２、裁剪地毯

（１）根据房间尺寸和形状，用裁边机从长卷上裁下地毯。

（２）每段地毯和长度要比房间长度长约20MM，宽度要以裁出地毯边缘后的尺寸计算，弹线裁剪边缘部分。３、钉木卡条和门口压条

（１）采用木卡条（倒刺板）固定地毯时，应沿房间四周靠墙脚1～2CM处，将卡条固定于基层上。

（２）在门口处，为不使地毯被踢起和边缘受损，达到美观的效果，常用铝合金卡条、锑条固定。卡条、锑条内有倒刺扣牢地毯。锑条的长边与地面固定，待铺上地毯后，将短边打下，紧压住地毯面层。

（３）卡条和压条可用钉条、螺丝、射钉固定在基层上。４、接缝处理

（１）地毯是背面接缝。接缝是将地毯翻过来，使两条缝平接，用线缝后，刷白胶，贴上牛皮胶纸。缝线应较结实，针脚不必太密。

（２）胶带粘结法，即先将胶带按地面上的弹线铺好，两端固定，将两侧地毯的边缘压在胶带上，然后用电熨斗在胶带的无胶面上熨烫，使胶质熔解，随着电熨斗的移动，用扁铲在接缝处辗压平实，使之牢固地连在一起。（３）用电铲修葺地毯接口处正面不齐的绒毛。５、铺接工艺

（１）用张紧器或膝撑将地毯在纵横方向逐段推移伸展，使之拉紧，平伏地平，以保证地毯在使用过程中遇至一定的推力而不隆起。张力器底部有许多小刺，可将地毯卡紧而推移。推力应适当，过大易将地毯撕破；过小则推移不平，推移应逐步进行。

（２）用张紧器张紧后，地毯四周应挂在卡条上或铝合金条上固定。６、修整、清理

地毯完全铺好后，用搪刀裁去多余部分，并用扁铲交边缘塞入卡条和墙壁之间的缝中，用吸尘器吸去灰尘等。

三、施工注意事项（１）凡能被雨水淋湿、有地下水侵蚀的地面，特别潮湿的地面，不能铺设地毯。（２）在墙边的踢脚处以及室内柱子和其它突出物处，地毯的多余部分应剪掉，再精细修整边缘，使之吻合服贴。

（３）地毯拼缝应昼量小，不应使缝线露出，要求在接缝时用张力器将地毯张平服贴后再进行接缝。接缝处要考虑地毯上花纹、图案的衔接，否则会影响装饰质量。

（４）铺完后，地毯应达到毯面平整服贴，图案连续、协调，不显接缝，不易滑动，墙边、门口处连接牢靠，毯面无脏污、损伤。四 玻璃隔墙安装

一、施工准备

（一）材料

玻璃隔墙所用之玻璃品种和厚度按设计要求选用。常用的有清水平玻璃。

二、操作工艺

１、施工时，先按图纸尺寸在墙上弹出垂线，并在地面及顶棚上弹出隔墙的位置线。

２、根据已弹出的位置线，按照设计规定的下部做法（砌砖、板条、罩面板）完成下半部，并与两端的砖墙锚固。

３、做上部玻璃隔墙时，先检查木砖是否已按规定埋设。然后按弹线先立靠墙立筋，并用钉子与墙上木砖钉牢；再钉上、下楹及中间楞木。五 木墙裙饰面

一、施工准备

（一）材料

１、胶板：表面光滑，纹理清晰，色调一致，不能有锯毛，啃头的 痕迹。２、木方：30*40红松或白松木方条，含水率应小于15%，并不能有腐朽、节疤、劈裂、扭曲等弊病。

３、衬板：9～15MM的胶合板，表面平整、光滑。

４、硬木压条：30*50MM方条，不能有腐朽、节疤、劈裂等毛病。５、其它：圆钉、木胶粉、射钉等。

６、施工工具：电锯、割刀、锣木机、电钻、射钉枪、锺子等。

二、操作工艺

（一）施工要点：

１、砌砖墙时，在设计规定的木墙裙位置上，预埋入经过防腐处理的木砖。２、木栅格用30*40MM的木方条，分格档距以300*300MM为宜。

３、木栅格直接与每一块木砖钉牢，每一块木砖钉两枚钉子，钉子以上下斜角错开，这样不容易出现松动现象。

４、装饰防火板面层如需打蜡、拼缝、裁口时，应按设计进行。

（二）操作方法

１、安设墙裙时，先在墙上弹线分档，木栅格墙筋用圆钉与木砖钉牢。

２、墙裙钉上木栅格墙筋时，横向设标筋拉通线拉平，竖向吊线找直。根部和转角处用方尺找规矩，所楔木垫块必须与木栅格钉牢。

３、用9～15MM厚胶合板作底层，好面向外，底板和木栅格接触面涂胶后钉在木栅格上。外露钉帽必须钉入板中2MM。

４、墙裙木栅格在阴阳角转角处的两面墙面300MM范围内必须加钉木楞。５、装饰防火胶板的背面应均匀涂刷一道薄木胶液，然后紧密粘贴，板子的上口应平齐。并用小木条加钉小圆钉暂时固定，待胶液固化后，拔除圆钉和木条。６、木墙裙的顶部钉压条时要拉通线找平，木压条要挑选厚薄均匀、颜色相似的木料加工制作，阴角接缝处需采用上半部45度斜槎、下半部平顶的接法。六 木材表面油漆饰面

一、施工工艺

木质表面油漆分混色油漆和清漆。木质表面主要是指门窗、家具、木装修（如墙裙、隔断、挂镜线、顶棚等）。一般松木等软材类的木质表面，以采用调合漆或清漆面的普通或中级油漆较多；硬材类的木质表面则多采用漆片、蜡克面的清漆，属于高级油漆。

１、清油、铅油、调合漆面

（１）施工程序：刷清油à嵌批腻子à刷铅油à刷调合漆。

（２）涂饰方法：为保证质量，每道工序应按如下操作方法进行。

Ａ、刷清油：清油一般的配合比以1:2.5（熟桐油：松香水）为好。这种清油较稀，帮能渗透入木材内部，起到防止木材受潮变形、增强防腐的作用，并使后道嵌批的腻子、刷的铅油等能很好地与基层粘结。刷清油要求不宜过厚，薄而均匀。Ｂ、嵌批腻子：清油干后应即进行嵌批腻子。所有洞眼、裂缝、榫头处以及门心板边上的缝隙也都要嵌批整齐。腻子干后，应用木砂纸打磨，要求表面平整清洁，利于涂刷。打磨后应清扫干净。

Ｃ、刷铅油：可使用刷过清油的油刷操作。要顺木纹刷，不能横刷乱涂，线角处不能刷得过厚，以免产生皱纹。里外分色及裹楞分界线要刷齐直。铅油干后（一般需24H），用细砂纸轻轻打磨至表面光洁为止，要注意不能磨掉铅油而露木质。磨后要清扫干净，如还有部分需找补腻子时，可用加色腻子找嵌并修补铅油。Ｄ、刷调合漆：可使用刷过铅油的油刷操作，用新油刷的反而不好，易留刷痕。刷调合漆时，刷行不能过长或过短，如刷毛过长，油漆不易刷匀，容易产生皱纹、流坠现象；刷毛过短，漆膜上会产生刷痕和漏底等缺陷。调合漆的粘度较大，涂饰时要多刷多理，还要注意保持环境卫生，防止污物、灰砂沾污油漆面。２、润粉、漆片、硝基清漆面（蜡光面）

（１）施工程序：润粉à嵌腻子à刷、理漆片à刷理蜡光à打蜡。

（２）涂饰方法：为了确保质量，各道工序必须按如下方法施工。

Ａ、润粉：类似腻子有油粉、水粉两种。油粉是用大白粉、颜料、熟桐油、松香水配成，操作方法是用棉纱团蘸油粉来回多次揩擦物面，有棕眼的地方要注意擦潢棕眼。水粉是大白粉、颜料和水胶配成，操作 方法与油粉一样，但水粉是用品色颜料配成的。品色颜料着色力较强，操作时要仔细，对细小部位要随涂随擦，大面积处要涂快、涂匀，尢其在接头重叠处勿因涂粉不匀而造成颜色深浅不一。Ｂ、嵌腻子：通常，做蜡克上光的木质表面质量要求较高，不允许有较多的损坏处，如损坏不多，可在刷过2～3遍漆片后，用大白粉加漆片配成腻子嵌补；如损坏较多，可用加色石膏油腻子嵌补，腻子颜色要与油粉色相同，切忌太深或太浅。嵌腻子力求疤小，干后用细砂纸磨光多余腻子。Ｃ、刷漆片：这是最关键的一道工序，要达到颜色一致，必须在这道工序中调整。刷漆片前先将漆片溶解。溶解干漆片一般采用的比例是5:1（酒精：干漆片），经过24H后干漆片才能溶解。使用时，还要用酒精兑稀到适当稠度才可涂刷。

两遍漆片干后，用大白粉、漆片调成的腻子找嵌小裂缝及损坏处。腻子干后用砂纸磨平，再刷第３遍漆片。

Ｄ、理漆片：先用白布包棉花蘸漆片，再用手挤出多余漆片，顺木纹揩擦几遍，再在面积较大打圈揩擦。

Ｅ、刷理腊克：将腊克用香蕉水稀释，用刷过漆片后洗净排笔涂刷。但应注意腊克和香蕉水的渗透力都很强，如在一个地方多刷、多揩，容易把底层漆膜泡软而翻起，所以只能刷一个来回而不能多刷。一般刷4～5遍即可。第1遍腊克可以较稠些，以后的几遍要用２～３倍的香蕉水兑稀的腊克来涂刷。每遍之间应用旧砂纸轻磨１遍。理平的揩理遍数一般为８～１０遍有时更多，根据腊克的情况而定，做到漆膜丰满，表面平整光滑即可。Ｆ、打蜡：先上砂蜡。在砂蜡内加入少量煤油，再用干净棉纱或纱布蘸蜡在物面上涂擦。

二、施工注意事项

１、油漆涂饰前，应将木料表面上的灰尘、污垢等清涂干净。

木材表面的缝隙、毛刺、棱角和脂囊修整后，要用腻子填补，并将腻子磨光。较大的脂囊应用木纹相同的材料如胶镶嵌。节疤处应点漆片２～３遍。

２、溶剂性混色高级油漆做磨退时，宜用醇酸树脂油漆涂饰，并根据涂膜厚度增加１～２遍油漆和磨退、打砂蜡、打油蜡、擦亮的工序。

３、涂饰门窗扇时，不冒头顶面和下冒头底面不得漏饰油漆。４、木地（楼）板涂饰油漆不得不少于三遍。

七、混凝土及抹灰表面刷漆

一、施工准备

（一）材料

１、涂料：乙酸乙烯乳漆

２、调腻子用料：滑石粉或大白粉，石膏粉，羧甲基纤维素，聚醋酸乙烯乳液。３、颜料：各色有机或无机颜料。

（二）作业条件

１、墙面应基本干燥，基层含水率不大于１０％； ２、过墙管道、洞口等处应提前抹灰找平； ３、门窗安装完毕，地面施工完毕； ４、环境温度保持在＋５℃以上； ５、做好样板间并经鉴定合格。

二、操作工艺

１、清理墙面：首先将墙面起皮及松动处清理干净，将灰碴铲干净，然后将墙面扫净。

２、修补墙面：用水石膏将墙面磕碰处及坑洼缝隙等处找平，干燥后用砂纸将凸出处磨掉，将浮尘扫净。

３、刮腻子：刮腻子遍数可由墙面平整程度决定，一般情况下为３遍，腻子重量配比为乳胶：滑石粉：纤维素＝1:5:3.5，第一遍用胶皮刮板竖向满刮，一刮板紧接着一刮板，接头不得留槎，每刮一刮板最后收头要干净利落。干燥后磨砂纸将浮腻子及斑迹磨平磨光，再将墙面清扫干净。第二扁用胶皮刮板竖向满刮，所用材料及方法同第一遍腻子，干燥后砂纸磨平并扫干净。第三遍用胶皮刮板找补腻子或用钢片刮板满刮腻子，将墙面刮平刮光，干燥后用细砂纸磨光磨平，不得将腻子磨穿。

４、刷第一遍乳胶漆：涂刷顺序是先刷顶板后刷墙面，墙面是先上后下。先将墙面清扫干净，用布将墙面粉尘擦掉。乳胶漆用排笔涂刷，使用新排笔时，将活动的排笔毛处理掉。乳胶漆使用前应搅拌均匀，适当加水稀释，防止头遍漆刷不开。干燥后复补腻子，再干燥后用砂纸磨光，清扫干净。

５、刷第二遍乳胶漆：第二遍乳胶漆操作要求同第一遍，使用前充分搅拌，如不很稠，不宜加水或少加水，以防露底，漆膜干燥后后，用细砂纸将墙面小疙瘩和排笔毛打磨掉，磨光滑后清扫干净。６、刷第三遍乳胶漆：第三遍乳胶漆操作要求与第二遍相同。由于乳胶漆干燥较快，应连续迅速操作，涂刷时从一关开始，逐渐刷向另一头，要上下顺刷互相衔接，后一排笔接前一排笔，避免出现干燥后接头。

三、质量标准

（一）保证项目：严禁脱皮、漏刷、防锈。

（二）基本项目：属中级油漆，基本项目如下： １、透底，流坠，皱皮：大面无，小面明显处无。２、光亮和光滑：光亮和光滑均匀一致。

３、装饰线，分色线平直：偏差不大于１ＭＭ（拉５Ｍ线检查，不足５Ｍ拉通线检查）。

４、颜色刷纹：颜色一致，无明显刷纹。

四、成品保护

１、油漆墙面未干前室内不得清扫地面，以免尘土沾污墙面，漆面干燥后不得挨近墙面泼水，以免玷污。

２、油漆墙面完工后要妥善保护，不得磕碰。

３、涂刷墙面时，不得污染地面、门窗、玻璃等已完工程。

八 裱糊壁纸

一、施工准备

（一）材料：

１、石膏、大白粉、滑石粉、聚醋酸乙烯乳液，羧甲基纤维素，107 胶或各种型号的壁纸粘结剂。２、壁纸：

（１）塑料壁纸：以纸为底层，聚氯乙烯塑料为面层，经过复合、印花、压花等工序而制成。

（２）玻璃纤维贴墙布：是中碱性玻璃布，表面涂有耐磨树脂，印有彩色图案而成，室内使用不变色，不老化，防火，防潮性能好。

（３）无纺贴墙布：采用棉、麻天然纤维或涤晴等合成纤维，经过无纺成型，上树脂，印制彩色花纹而成。

３、炽结剂、嵌缝腻子、玻璃网格布等，根据基层需要提前备齐。若自配壁纸粘结剂，其配合比为：聚醋酸乙烯乳液：羧甲基纤维素（2.5%溶液)=60:40（粘玻璃纤维墙布）；或107胶水=1:1（用于粘塑料壁纸）。

（二）作业条件

１、设备及小型工具提前备好：裁纸工作台一个，钢板尺（１Ｍ长）。壁纸发刀，毛巾，塑料水桶和脸盆，油工刮板，小锅，开刀及毛刷等。２、墙面抹灰完成，且经过干燥，含水率不高于８％。３、门窗油漆已完成。

４、水电及设备，顶墙上预留埋已完。

５、有磨石的房间，出光、打蜡已完，并将面层磨平保护好。

６、墙面清扫干净，如有凹凸不平，缺棱掉角或局部面层损坏者，提前修补好且已干燥，预制混凝土表面提前刮石膏腻子找平。

７、如房间较高应提前准备好脚手架，房间不高，应提前钉设木凳。

８、将突出墙面的设备部件等卸下收好，待粘贴完后将其重新装好复原。９、易透底的薄型壁纸，粘贴前应先涂刷乳胶漆一道，使其颜色一致。

１０、对施工人员进行技术交底时，应强调技术措施和质量要求。大面积施工前应先做样板间，经鉴定符合要求后方可组织施工。

二、操作工艺

原则上是先裱糊顶棚后铺粘墙面。

（一）基层处理

混凝土墙面根据原基层质量好坏，在清扫净的墙面上满刮１～２道石膏腻子，干后并用砂纸磨平、磨光；若为抹灰墙面，可满刮大白腻子１～２遍找平、磨光，且不可磨破灰皮；石膏板墙用嵌缝腻子将缝堵严，粘贴玻璃网格布或丝绸条、绢条等，然后局部刮腻子补平。

（二）计算用料、弹线

提前计算好顶、墙粘贴壁纸的张数及长度，并弹好第一张顶、墙面壁纸铺贴的位置线。

（三）顶棚壁纸粘贴

１、清理混凝土顶面，满刮腻子：首先将混凝土顶上的灰渣、浆点、污锈等清刮干净，并用扫帚将粉尘扫净，满刮腻子一道。腻子的体积配比为聚醋乙烯乳液，石膏或滑石粉，２％羧甲基纤维素溶液。腻子干后磨砂纸，满刮第二道腻子并磨平磨光。

２、裁纸：根据设计要求决定壁纸的粘贴方向，然后裁纸。应按所量尺寸每边留出余量２～３CM，如采用塑料壁纸，应在水槽内先浸泡２～３MIN拿出，抖去余水，将纸面用净毛巾沾干。

３、刷胶、糊纸：在纸的背面和顶棚的粘贴部位刷胶，应按壁纸宽度刷胶，宜过宽，铺贴时应从中间开始向两边铺粘。第一张一定要按已弹好的线找直粘牢，应注意纸的两边各甩出１～２CM不压死，以满足与第二张铺粘时的拼花压槎对缝的要求。然后依上法粘第二张，两张纸搭接１～２CM，用钢板尺比齐，两人将尺按紧，一人用壁纸刀裁切，随即将搭槎处两张条撕去，用刮板带胶将缝隙压实压牢。随后将顶两端阴角处用钢板尺比齐、拉直，用刮板及辊子压实，最后用湿温毛巾将接缝处辊压出的胶痕擦净，依次进行。

４、修整：壁纸粘贴完成，应检查是否有空鼓不实之处，接槎是否平顺有无翘边现象，胶痕是否擦净，有无小包，表面是否平整，直至符合要求为止。

（四）墙面壁纸的粘贴

墙面基层处理按

（一）的要求进行，刷胶前应先检查其腻子是否坚实牢固，无起皮和裂缝后方可刷胶裱糊；否则应先将酥皮、开裂刮去，重新补腻子，干后磨平。

１、裁纸：按已量好的墙体高度放大２～３CM按其尺寸裁纸，一般应在案子上裁割，将裁好的纸用湿温毛巾擦后，摺好待用。

２、刷胶糊纸：应分别在纸上及墙上刷胶，其刷胶宽度应相吻合，墙上刷胶一次不应过宽。糊纸时从墙面阴角开始铺贴第一张，按已画好垂直线吊直，并从上往下用手铺平，刮板刮实，并用小辊子将上、下阴角处压实。第一张粘好留１～２CM，然后粘铺第二张，依同法压平、压实，与第一张搭槎１～２CM，要自上而下对缝，拼花端正，用刮板刮平钢板尺在第一第二张搭槎处切割开，将纸边撕去，边槎处带压实。并及时将挤出的胶液用湿温毛巾擦净，然后用同法将接顶。接踢脚的边切割整齐并带胶压实。墙面上遇有电门、插销盒时，应在其位置上破纸做为标记。在裱糊时，阳角不允许甩槎接缝，阴角处必须裁纸搭缝，不允许整张纸铺贴，避免产生空鼓。３、花纸拼接：

（１）纸的拼缝处花形要对接拼搭好。

（２）铺贴时应注意花形用纸的颜色力求一致。

（３）墙与壁纸的搭接应根据设计要求而定。一般有挂镜线的房间应以挂镜线为界，无挂镜线的房间以弹线为准。

（４）花形拼接如出现困难，错槎应尽量甩到不显眼的阴角处，大面不应出现错槎和花形混乱的现象。

４、修整：糊纸后应认真检查，对墙纸的翘边翘角，气泡，皱折及胶痕擦等应及时处理和修整，使之完善。

（五）冬期施工

１、室内应在有采暖设施，室内操作温度不应低于５℃。２、做好门窗缝隙的封闭，防止寒气进入。

三、质量标准

（一）保证项目

１、所用材料的品种、颜色符合设计要求，其质量必须符合有关标准规定。２、壁纸墙布必须粘结牢固，无空鼓、翘边、皱折等缺陷。

（二）基本项目

１、裱糊表面色泽一致，无斑污，无胶痕。

２、各幅拼接应横平竖直，图案端正，拼缝处图案、花纹吻合，距墙1.5M处正视不显拼缝。阴角处搭接顺光，阳角处无接缝。

３、裱糊与挂镜线，贴板，踢脚板、电气槽盒应交接紧密，无缝隙，无漏贴和补贴，不糊盖需折卸的活动件。

四、成品保护 １、墙纸糊完的房间应及时清理干净，不准堆放材料或休息，避免污染和损坏。２、施工过程中严禁非操作人员随意触摸墙纸。

３、电气和设备等进行安装时，应注意保护墙纸，防止污染和损坏。

４、严禁在已贴好的壁纸顶、墙上剔眼打洞。若纯属设计变更，也应采取相应的措施，施工时小心保护。施工后认真修复，以保证壁纸的完整。

５、铺贴壁纸时，严格按规程施工，施工时干净利落，边缝切割整齐，胶痕涂擦干净。

６、二次修补油、浆、磨石二次清理打蜡时，注意做好壁纸的保护，防止污染、碰撞

十五 窗台板

一、施工准备

（一）材料

１、由于制作材料的不同，窗台板通常有以下几种：木制窗台板、水泥窗台板、水磨石窗台板、天然石料磨光窗台板和金属窗台板。

2、窗台板、制作材料的品种、材质、颜色应按设计选用，木制品应按控制含水率在12%以内，并做好防腐处理，不允许有扭曲变形。

４、安装固定件一般用角钢或扁铁做托架或挂架。

二、操作工艺

１、检查固定窗台板的预埋件是否符合设计要求，是否满足安装工艺，同一房间多窗口时应拉窗台平线。

２、木窗台板安装：在木砖上钉一根三角木条，用以找好窗台板底线。试装窗台板，应插入窗框下帽头的裁口，两端伸入窗口墙尺寸应一致，找正后用砸扁钉帽的钉子钉牢，钉帽冲入窗台板面3MM。３、预制水泥窗台板、预制水磨石窗台板、石料窗台板和金属窗台板的安装：找好安装位置，按设计构造连接牢固；

三、质量标准

（一）保证项目

１、窗台板的材质品种、规格尺寸、形状木材含水率必须符合设计要求。２、窗台板必须按设计的构造镶钉牢固，无松动现象。

（二）基本项目

１、加工制作尺寸正确，表面平直光滑，颜色一致、楞角方正无缺陷；木制窗台板和不得露钉帽，应无戗槎，刨痕、毛剌、锺印等缺陷。

２、窗台板安装位置正确，割角整齐，接缝严密，平直通顺。窗台板出墙尺寸一致；暖气罩凹进台板尺寸一致。

（三）允许偏差项目

窗台板安装的允许偏差：

１、两端高低差用水平及检查，允许偏差2MM。

２、窗台板两端距窗洞长度差，用尺量检查，允许偏差3MM。

四、成品保护

１、安装窗台板时保护已完成的工程项目，不得因操作损坏地面、窗洞墙角等成品。

２、窗台板进场后应妥善保管，做到木制品不受潮，金属不生锈，石料、块料制品不损坏棱角。

３、安装好的成品应加保护措施，防止施工杂物污染成品。十六 贴脸板和压缝条安装

一、施工准备

（一）材料

１、木制门窗贴脸板和压缝条，应采用门窗框相同树种的木材，含水率不大于12%，不得有裂纹、扭曲、死节等缺陷。

２、木制门窗贴脸板、贴脸板墩和压缝条的加工，应按设计要求的规格和线条进行。

３、圆钉。

（二）作业条件

１、安装贴脸板和压缝条前应安装好门窗框，并检查安装位置是否正确。２、安装贴脸板和压缝条前，安装部位应抹完灰或做完面层的装饰工程。３、安装贴脸板和压缝条前应做完地面。

二、操作工艺

１、检查贴脸板和压缝条安装部位的抹灰和门窗框的接缝平直度。２、根据贴脸板和压缝条的位置，配制贴脸板或压缝条长度和接头，转角采取割角45度斜面对接。应预装后使贴脸盖住抹灰其他面层，盖宽不小于10MM。３、钉固贴脸板或压缝条，应紧密钉固在门窗框上，钉帽应砸扁冲入，钉的间距视贴脸板和压缝条的树种、材质、断面尺寸而定，一般为400MM。

三、质量标准

（一）保证项目

１、木贴脸板和压缝条制作时选用的树种，加工的规格尺寸、线长和形状必须符合设计要求。

２、贴脸板、压缝条安装时应与门窗框钉牢。

（二）基本项目

１、制作尺寸正确，线角清晰，平直光滑。

２、安装位置正确，接缝无错边，割角整齐，角度一致。

（三）允许偏差项目

内边缘至门窗框裁口距离允许偏差2MM，用尺量检查。

四、成品保护

１、安装贴脸板和压缝条时不得重击门窗框。

２、安装贴脸板和压缝条时应保护已做完的项目，使之不损坏，洁净。十七 木窗帘盒、金属窗帘杆安装

一、施工准备

（一）材料

１、木窗帘盒用料：一般采用红白松及硬杂木干燥料，含水率不大于12%，并不得有裂缝、扭曲等现象；一般由木栈加工厂生产半成品或成品，施工现场安装。根据设计选用五金配件、窗帘轨、轨堵、轨卡、大角、小角、滚轮、木螺丝、机螺丝、铁件等。

2、金属窗帘杆用料：应按设计图选用８～１４＃元钢或８～１４＃铅丝６～８元宝螺栓，按图加端头木。

（二）作业条件

１、安装窗帘盒、窗帘杆的房间，在结构施工阶段，应按设计要求预埋木砖或铁件，预制混凝土构件应设预埋件。

２、无吊顶采用明窗帘盒的房间，应安好门窗框，做好窗内抹灰冲筋。３、有吊顶采用暗窗帘盒的房间，吊顶施工应与窗帘盒安装同时进行。

二、操作工艺

１、按设计要求定位，划线：安装窗帘盒、窗帘杆的房间，应按设计图要求进行中心定位，弹出找平线，找好构造关系。

２、预埋件检查和处理：检查预埋件是否符合设计规定和满足使用要求，对于标高、平度、中心位置、出墙距离有误差的应采取措施进行处理。３、窗帘盒，窗帘杆半成品加工：

（１）窗帘盒加工：应按设计图要求，明确提出木料品种，质量要求。加工应平直光滑，有线条要求时，线条应光滑清秀，深浅一致。组装外立面不得有明榫。（２）窗帘杆加工：按设计要求选用圆钢筋和确定长度，加工时应保证平直度，两端头应进行打磨，不准带断料毛刺。以开帘的重叠杆段应保持间隙一致平顺。４、窗帘盒及窗帘杆的节点构造：设计无特殊要求时可采用9-3所示。５、安装窗帘盒及窗帘轨（窗帘杆）：

（１）安装窗帘盒先按平一确定标高，将窗帘盒中线对准窗口中线，安装时靠墙部位要贴严，设计要求重窗帘时，明窗帘盒安装轨道应加机螺丝，暗窗帘盒安装轨道时，小角应加密木螺丝规格不小于30MM。

（２）安装窗帘轨：窗帘轨有单、双或三轨道之分，当窗宽大于1200MM时，窗轨应断开，断开处煨弯错开，煨弯应平缓，搭接长度不小于200MM。明窗帘盒一般先安轨道，暗窗帘盒后安轨道，轨道应保持在一条直线上。

（３）窗帘杆安装：校正连接固定件，将杆或拉铁丝于固定件上。

三、质量标准

（一）保证项目 １、木窗帘盒制品的树种、材质等级、含水率和防腐处理必须任命设计要求和（木结构工程施工及验收规范）(GBJ206-83)的规定。２、木窗帘盒及窗帘安装必须牢固、无松动现象。

３、窗帘杆的选材必须符合设计规定的规格，支固件必须牢固。

（二）基本项目

１、制作尺寸正确，表面平直光滑，楞角方正，线条顺直，不露钉帽，无戗槎、蚀痕、毛刺、锤印等缺陷。

２、安装位置正确，伸入两端尺寸一致接缝严密，出墙尺寸一致，轨道及杆要平直。

（三）允许偏差项目

１、两端高低差允许2MM。

２、两端距窗洞长度允许偏差3MM。３、窗帘轨间的距离允许偏差2MM。４、窗轨的顺直允许偏差2MM。

５、窗帘杆出墙尺寸允许偏差５MM。

四、成品保护

１、安装时不得踩暖气片及窗台板，严禁在窗台板上敲击锺打。

２、窗帘盒安装后应刷一道底子油漆，防止抹灰、喷浆时受潮变形或污染。３、加工品应妥善保管，防止变形。４、窗帘杆或铅丝防止刻痕。十八 木护墙及板木筒子板安装

一、施工准备

（一）材料

１、木材的树种、规格、等级应按设计图纸要求，并应符合下列规定：

（１）龙骨料一般用红白松烘干料，含水率不大于12%，厚度应根据设计要求，不得有腐配、节疤、劈裂、扭曲等疵病，并预先经防腐处理。

（２）面板一般采用胶合板（切片或旋片），厚度不小于3MM，颜色、花纹要尽量相似。用原木材作面板时，一般采用烘干的红白松、椴木和硬杂木，含水率不大于12%。其厚度为：不超过150MM；需要拼接的面板，厚度不小于20MM，且要求纹理顺直、颜色均匀、花纹近似，不得有节疤、扭曲、裂缝、变色等疵病。（３）木贴脸一般采用工厂加工的半成品。

２、辅料有防潮纸或油毪、乳胶、钉子长应为面层厚的2～2.5倍、木螺丝、木砂纸、氟化钢（纯度在75%以上，不含游离氟化氢，它的粘度应能通过120号筛）或石油沥青（一般采用10号、30号建筑石油沥青）等。

（二）作业条件

１、所有需要安装木护墙、木筒子板的结构面及洞口过梁处均应预埋好木砖或铁件。

２、骨架安装应在安好门窗口、窗台板台进行，钉面板应在室内抹灰及地面做完后进行。

３、木材的干燥应满足规定的含水率；护墙龙骨应在需铺贴面蚀平后三面刷防腐剂。

４、所需机具设备要在使用前安装好，接好电源，并进行试运转。

５、如施工量大且较复杂时，施工前应绘制大样图，并应先做样板，经检验合格后才能大面积进行作业。

二、操作工艺

（一）检查洞口及埋件

检查门窗口是否方正垂直，预埋木砖或连接铁件是否符合要求。

（二）弹线

木护墙及木筒子析要根据设计要求事先弹出标高线。

（三）制作及安装木龙骨

１、木筒子板根据洞口的实际尺寸，先用木方制成架。当设计有要求时可按设计要求做，如设计无要求时可将一部骨架分为三片，上部一片，两侧各一片。每片一般为两根立杆，当筒子板宽度大于500MM需要拼缝时，中间适当增加立杆。横撑间距 根据根据筒子板厚度决定；当面板厚度为10MM时，横撑间距 不大于400MM；板厚为5MM时，横撑间距不大于300MM。横撑位置必须与预埋件位置重合。龙骨架必须平整牢固，表面蚀平并刷防腐剂，防腐剂配制及自理方法详见（木结构工程施工及验收规范）(GBJ206-83)。

２、局部木护墙根据高度和房间大小，做成龙骨架，整体成分块安装。房间四周和上下龙骨先找平、找直，按分板分块大小由上到下做木标筋，然后在空档内根据设计要求钉横竖龙骨。

木护墙龙骨间距，当设计无要求时，一般横龙骨间距为400MM，竖龙骨间距为500MM，竖龙骨间距为500MM。如面厚度在10MM以上时，横龙骨间距可放大到450MM。

３、安装木龙骨必须找方找直，除预留出板面厚度外，骨架与木砖间的空隙应垫以木垫，用钉子钉牢，每块木砖至少钉两个钉子。

安装洞口骨架时，一般先上端后两侧，洞口上部骨架应与预埋螺栓或铅丝拧紧。

（四）装面板 １、面板不论是原木板材或胶合板，均应挑选颜色、花纹近似的用在同一房间内；安装护墙板时，木板的年轮凸面应向内放置，木纹和色泽应近似（刷混油时不限）。

２、裁板时要大于龙骨架的实际尺寸，大面净光，小面刮直，木纹根部向下；长度方向需要对接时，花纹应通顺，其接头位置应避开视线平视范围，一般窗筒子板拼缝应在室内地坪2M以上，木护墙、木筒子板拼缝一般在离地坪1.2M以下；同时，接头位置必须留在横撑上。当用原木板材做筒子板时，板背面应做卸力槽，以免板面弯曲；卸力槽一般间距为100MM，槽宽10MM，深度5～8MM。木护墙需要分块留缝时，如设计无要求，一般可做成6～10MM的平槽或八字槽，槽的位置应在竖龙骨架上。３、配好的面板要蚀平净光，经试装合适后，在护墙或筒子板背面贴一层防潮纸，即可正式安装。接头处要抹胶钉牢，固定面板钉子长度约为面板厚度的2～2.5倍，间距一般为100MM,钉帽要砸扁,并用较尖的冲子将钉帽顺木纹方向冲入面层１～2MM。筒子板里侧要装进门窗口裁口内，或与框齐平，但必须加压条封堵接头缝。外侧要与墙面齐平，外加贴脸盖信抹灰墙面应不小于10MM，割角要严密方正。

（五）钉贴脸

木贴脸的树种、颜色、花纹应与木护墙、木筒子板和门相近似，安装时应进行挑选。

与贴脸龙骨、筒子板和门框接触部位应抹胶。贴脸本身的宽窄、厚薄应一致，安装贴脸时，首先确定周边宽度，然后量出横向所需长度，两端放出45度角，锯好刨开，紧贴在横框上钉牢，再配两侧贴脸，贴脸下部要有贴脸墩，贴脸墩应稍厚踢脚线。不设贴脸墩时，贴脸板的厚度不能小于踢脚板厚度，以免踢脚板冒出。

贴脸里侧与筒子板面要平整，贴脸盖住抹灰墙面不得大于10MM。

三、质量标准

（一）保证项目

１、树种、材质等级、含水率和防腐措施必须符合设计要求和施工规范规定。２、细木制品与基层或木砖镶钉必须牢固，无松动。

（二）基本项目

１、制作：制作尺寸正确，表面平直光滑，楞角方正，线条顺直，不露钉帽，无线槎，刨痕，毛刺和锺印。

２、安装：安装位置正确，割角整齐，交圈，接缝严密，平直通顺，与墙面紧贴，出墙尺寸一致。

（三）允许偏差项目

木护墙及木筒子板安装允许偏差

项 项目 允 许 偏 差(mm)检验方法 次 石膏板 胶合板 纤维板 石膏条板 表面平整 3 2 3 4 用2M直尺和楔形塞尺检查 2 立面垂直 3 3 4 5 用2M托线板检查 接缝平直 3 3 拉5M线检查,不足5M拉通 4 压条平直 3 3 线检查 接缝高低 0.5 0.5 1 用直尺和楔形塞尺检查 6 压条间距 2 2 用尺检查

四、成品保护

１、细木制品来料后应储存在仓库或料棚中，并按制品的种类规格水平堆放，底层应搁置垫木，在仓库中垫木离地面高度不小于200MM，在临时料棚中离地面高度不小于400MM，使其能自然通风并加盖防雨、防晒措施。

２、配料应在操作台上进行，不得直接在没有保护措施的地面上操作。３、操作时窗台板上应铺垫保护层。

４、护墙、筒子板与贴脸安完后应刷一道底油，以防干裂。

５、为避免施工中碰撞或污染成品，尢其是出入口处，应及时采取保护措施，如钉保护条，钉护角木板钉塑料薄膜，设专人看管等。

十九 预制花饰安装

一、施工准备

（一）材料

１、花饰的分类：

（１）花饰按材料分：有木制花饰、水泥砂浆花饰、混凝土花饰、水磨石花饰、水刷石花饰、金属花饰、塑料花饰、石膏花饰、烧土制品花饰。（２）花饰按轻重和形状大小分：有轻型花饰和重型花饰。２、按设计要求造的花饰品种，确定安装固定方式，研究选用较适宜的安装附料，如粘结剂，螺栓和木螺丝品种规格，焊接材料及固定方法以及贴砌的粘贴材料。３、花饰临时固定的附料如石膏，钢丝等。

（二）作业条件

１、安装花饰的房间和部位，其前道工序必须施工完毕，应具备强度的分项工程必须达到安装花饰的要求。

２、安装花饰固定的方法，大体有粘贴法、木螺丝固定法、螺栓固定法、焊接固定法等，重型花饰的位置应在结构施工中预留锚固件或砖。

３、花饰进场或自行加工应检查验收，符合设计图案的要求。水泥、石膏制品的强度应达到设计标号和硬度、刚度的要求。

二、操作工艺

１、花饰安装前应将基体和基层清刷干净，处理平整，并弹出花饰位置的中心线及分块的控制线，重型花饰位置应检查预埋件及木砖的位置和牢固情况，是否符合设计要求。

２、分块安装的花饰应在安装前进行预拼编号，为正式安装创造条件。

３、粘贴法安装：一般轻型花饰采用粘贴法安装。一般水泥砂浆花饰，水刷石花饰使用水泥砂浆或聚合物水泥砂浆粘贴；石膏花饰宜用石膏灰或水泥砂浆粘贴；木制花饰和塑料花饰可用粘结剂粘贴；预制混凝土花格或浮面花饰制品应用1:2水泥砂浆砌筑，拼块的相互间用钢销子系固，并与结构连接牢固；金属花饰可用焊接或螺丝固定。

４、螺丝固定法安装：较重的大型花饰采用螺丝固定法安装。在安装时将花饰预留孔眼对准结构预埋固定件，用铜或镀锌螺丝适量拧紧，花饰图案应精确吻合固定后用1:1水泥砂浆将安装孔眼堵严，表面用同花饰一样的材料修补，修饰不留痕迹。石膏花饰背面仍需涂石膏浆粘贴，孔眼用白水泥拦植物油堵严，表面用石膏修饰，不留痕迹。５、螺栓固定法安装：重量大，大体型花饰采用螺栓固定法安装。将花饰预留孔对准安装位置的预埋螺栓，按设计要求基层与花饰表面规定的缝隙尺寸，用螺母及垫块板固定，并加临时支撑。花饰图案应精确对缝吻合，花饰与墙面间隙的两侧和底面用石膏堵住，石膏凝固后，用1:2水泥砂浆分层灌入花饰与墙面的缝隙，由下而上每次灌100MM左右，每层终凝后再灌上一层。灌缝砂浆达到强度才能拆除支撑，清除周边堵缝石膏，经修饰完整。

６、焊接固定法安装：一般用于大重型金属花饰。

三、质量标准

（一）保证项目

１、花饰的品种、规格、图案和安装方法，必须符合设计要求。２、花饰安装必须牢固，无松动、裂缝、翘曲和缺楞掉角等氙陷。

（二）基本项目

１、安装花饰的基层和花饰表面应洁净。２、安装接缝严密吻合。

（三）允许偏差项目 花饰安装的允许偏差

四、成品保护

１、花饰安装后较低处应用板材封闭，以防碰坏。２、花饰安装后应用塑料膜封闭，以保洁净。

３、拆架子或搬动材料、设备及施工工具时，注意不要碰撞花饰。第六章 施工技术组织措施

一、工期保证措施

１、按照施工组织设计做的人力配备、工具装备、工程用料等一切准备工作，保证精装修施工队伍按期进入现场开工。

２、明确施工任务，熟悉施工图纸及时做好同总包单位的工程交接工作，保证施工顺利进行。

３、根据本装饰施工进度和业主要求的日历工期编制可行的施工进度计划，严格掌握关健工序的工期，分段分层组织交叉流水作业，施工进入中期时安排上班作业，以保证工期。

４、安排可进行场外加工的基础上进行场外加工、制作。

５、发现与其它分包商的工序有矛盾或配合有困难时，马上通知总承包，由总承包安排与其他分包协商和落实施工工序。

６、针对工程特点，采用分段考虑流水施工方法，减少技术间歇对主要基础上集中力量，突击重点，加快施工进度。

７、利用微机推行全面计划管理，配合控制总工程进度，建立主要形象进度控制关，运用网络计划跟踪技术和动态管理方法，做到月保旬，旬保周，坚持月平衡，周调度，确保总进度计划实施。

二、质量保证措施

１、加强全面质量管理教育，实施“三全“管理，树立“质量第一、服务用户“的质量意识，并实行优质优价，奖惩分明，实行质量问题一票否决制。２、严格按照施工图纸，工艺规程以及有着操作规程进行操作，并实行三级质检，工序交接有自检互检记录，施工隐蔽工程分项有专职质检人员及总包方质检人员和甲方代表委托人以及临时签证方可进入下道工序。

３、做好材料、半成品、成品材料的检验工作，所有材料均有合格证件，不合格的材料不得进入施工现场，材料保管人员拒收“三无”产品。

４、经常掌握质量动态，发现问题要分析原因，分清责任及时处理，把事故消灭在萌牙状态。

５、服从质检人员，总包单位，监理公司及业主代表的管理与检查，确保工程质量达到优良。

６、严格执行自检及填写资料准确的试验报告，保证完整的资料档案，以便随时检查核对。

降低工程成本的措施

加强管理，管理出效益，我司有一套成本管理体系，提高质量，降低成本，使我司取信于业主之根本。

加强对员工的教育，提高降低成本的意识，合理安排工序，避免窝工现象。合理组织和使用材料，对于室内精装修工程，材料费用占工程造价的60%左右，合理组织与使用材料是降低工程成本的重要因素。从选材-采购-运输-仓储-安装就位，每一步都要严格遵照工作标准执行。

选材：在满足设计要求与安全指标的情况下，选用物美价廉的材料。

采购：在选定了材料的品牌和规格后，对供应商进行多家比较考察，做到货比三家。

运输：根据材料的性能，合理包装选择运输工具，以降低运输损耗。

仓储：根据施工进度，合理组织材料进场，以减少仓储面积和存放时间，并根据材料性能进行堆放。

安装：材料安装前对多个施工方案进行比较，以达到合理使用材料之目的。4．大力推行新工艺、新技术，以降低工费，节约材料。

四、安全施工技术措施 １、遵从当地政府部门有关施工现场安全条例及负责提供给工地员工一切安全措施，包括备有足够的安全帽，防护衣物等。

２、监督和教育施工人员严格遵守总承包指定的安全守则和安全设施条例。３、电动工具、施工机械保证安装、使用绝对安全，接驳牢固并正确接地。４、严格执行各项安全管理制度和国家有关部门颁发的安全操作规程，特殊工种持上岗证上岗。５、做好对职工的安全三级教育，制定安全生产责任制和检查值班制度，贯彻“以防为主，防治结合”听安全方针。

６、工作前必须检查所用的工具、机械和防护用品，发现损伤或不牢固的严禁迁就使用。电源设备，线路应防止受潮以免触电，使用的机械设备必须有漏电保护开关（触电保护器）和接零接地。

７、每天收工前，所使用的机械及照明的电源闸箱应锁好，以防发生意外。８、拆好施工现场用电安全管理，要严格按规范，规定要求，使用五芯电缆，铁制配电箱，漏电保护装置等措施，执行“一机一闸，一机一保护”配电开关箱加锁，使和移动电动工具者，穿绝缘鞋，戴绝缘手套，采用36V安全电压照明，使施工用电安全防护达到定型化、工具化。９、抓好安全生产目标现任制管理，落实安全生产责任制，建立建全安全保证体系，成立以项目经理为首，总工程师领导下的安全保证体系，班组设兼职安全员，落实安全生产责任制，负责现场的综合管理，做到常备不懈，一抓到底。

五、冬雨季施工措施

１、冬期施工的主要问题，精装修工作面临的是砂浆，批腻子油漆的施工，施工时根据不同的气温采取：

Ａ、注意气温发展情况，当气温低于-5℃不进行施工。

Ｂ、对原材料采取加温的方法，砂浆拦合掺6%(水泥重量）的防冻剂。Ｃ、用电温器及火炉保持室内的温度，以利墙面刮腻子工作不受冻。Ｄ、库房内的油漆等材料均采用措施，以利材料的存放。

Ｅ、成品保护在适当的部位采了内保外结合的形式减少损失。Ｆ、进入现场的材料、机械避免堆放在低洼处、露天存放的材料垫高加盖防雨布。

六、环境保护措施

１、材料随进随卸，按规定堆放，保护现场整洁。

２、对油漆作业多洒水防护，防止漆面的污染达到美观。

３、禁止现场随地大小便，在每层允许的区域增设马桶并设专人及时清理。４、在工程进行期间，必须经常地消除一切因完成所负责工程引致之垃圾，废弃物料等，垃圾及废物及时收集堆放于总承包单位指定每层一个的地点或堆放于垃圾场。

５、防止施工噪音污染，尽量减少施工噪音，对电刨，电锯等机械尽可能安装在避音的位置。

七、现场文明施工管理

１、严格按总包平面规划布置临时建筑和施工机具、堆放材料，成品半成品，埋设临时管线和电路，未经审批不得任意变更。

２、严格按程序组织施工，以正确有施工程序，协调和平衡精装修与安装，内部与外部关系，保证工程紧张有序的顺利进行。

３、经常保持施工现场的整洁，平整好道路畅通，照明充足无长明灯和路障，经常清理作业现场的垃圾，保持工完场清。

４、闲杂人员不得进入已精装完成的现场，其它专业施工人员进入须持有总承包签发的入场证，方可进入。

住宅精装修工程监理工作思路 篇3

主持人：尊敬的各位来宾，先生们，女士们，大家下午好！为积极响应国家建设节能型社会的号召，改变传统住宅消费的理念，大力培育和推进精装成品住宅。今天我们在这里举办07中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛，本次活动由重庆市建委主办，重庆市建设技术发展中心承办，重庆棕榈泉房地产开发公司协办，并得到了瑞安、富力、龙湖，及本市其他主要的开发设计、施工、监理装饰单位和市主要媒体的大力支持。

首先请允许我介绍参加本次论坛的领导和嘉宾，他们是：重庆市建委党组成员总工程师吴波；建设部住宅产业化促进中心副主任孙克方先生；重庆市建设技术发展中心主任董孟能；重庆棕榈泉房地产开发有限公司执行董事、常务副总经理风革先生；重庆龙湖地产副总经理赵军雅先生；重庆瑞安房地产开发公司工程部经理张颖贤女士；重庆富力房地产开发有限公司副总经理郑穗伟先生；重庆市建设发展中心高级工程师、重庆精装房标准编制成员丁小猷高级工程师；还有张新益主任，他现在在开另外一个会。今天到会还有开发设计、施工、监理、装饰单位以及新闻界的朋友。在此，对各位的到来表示热烈的欢迎！

首先我们以热烈的掌声欢迎市建委分管领导吴总致辞。

吴波：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！为贯彻落实科学发展观，建设资源节约型，环境友好型社会，推动我市的住宅产业化进程，今天我们邀请我市主要的开发建设、设计、施工、监理、装饰、材料生产等业内人士，共同研讨重庆精装修成品住宅的发展趋势，交流精品成品住宅设计与建设经验，研讨重庆市住宅产业化发展战略，这必将对我市今后精装修发展带来积极的影响。首先请允许我代表重庆市建设委员会向各位专家、同行表示热烈的欢迎，感谢大家对精装修成品住宅的支持，欢迎大家在接下来的会议当中畅所欲言。

第一，发展精装修成品住宅的意义。发展精装修成品住宅是建设资源节约型、环境友好型社会的需要。根据统计，重庆没有住宅装修造成的浪费高达3000亿元人民币。在建筑全过程，包括建筑材料的生产以及建筑施工，整个建筑使用全周期的过程当中，导致了全球50%的空气污染，50%的水污染和48%的固体废物排放。我国建筑规模巨大，占世界新建建筑开发量的50%以上，就是说整个中国每年的房屋建筑总量已经超过世界上其他100多个国家的总量之和。目前中国是世界上最大的建筑市场，大规模建造房屋本来是为了人民安居乐业，但大量建造高能耗建筑过多的浪费，有效减少二次装修对社会资源造成的浪费，促进人与自然、人与建筑的统一和谐，将会在建筑领域资源能用节约中发挥作用。

第二，发展精装修成品住宅是推动绿色建筑节能的需要。目前，我国城镇化处于高速发展时期，每个城市人口的能耗为乡村人口的3.5倍。我国人均GDP已经超过1000美元，这正是居民消费结构升级阶段，人民生活条件将进一步改善，对建筑的舒适性要求越来越高，人均能耗迅速增加。但是，我们不得不正视我国能源短缺，实际利用效用率，环境污染严重，而且不断加剧的事实。就能源消费而言，在我们化学能源当中90%是煤炭。目前，我国单位建筑面积的能耗是发达国家的2-3倍以上。因此，中国要走可持续发展的道路，必须大力发展节能建筑。精装修房是采用集中采购、统一装修的方式，可以减少资源的重复利用，避免二次装修带来的浪费，建筑节能是不断满足人民生活质量在建筑中是最大限度的节能能源。精装修与建筑节能的理念是相统一的，精装修房屋是建筑节能的延伸和扩展，精装修房在建筑节能的大背景下有着广阔的发展空间。

第三，发展精装修是住宅产业化、集约化的需要。随着人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齐全、节能环保、省心入住、安全耐久的房屋。购买的房屋可以马上入住和生活，免去二次装修来的投入，精装修房符合这样的现实需要。所以，发展精装修房是推动住宅一体化的有效途径，有利于提升住宅的建设品质和城市建设水平，有利于控制装修用材的绿色环保指标，保护市民身体健康，有利于邻里关系的和谐。房地产业及其关联产业的配合，可以提升建筑设计的精细化程度，促进房地产企业综合能力的提高，推动住宅产业化的进程。

第二方面，我市精装修成品住宅目前现状存在的问题。

第一，目前我市对精装修成品住宅认识还不足，全国的精装修住宅占年装修不到10%，而发达国家大都在80%以上。最近，有些媒体做过调查，这个调查表明重庆消费者接受精装修房接收占50%，持观望的占39%，不接受大约占5%，表明了广大的市民对精装修房这样一个新生成品是比较容易接受的，就是说接受的程度是在大幅度的增加。但实际上精装修房在重庆还是一个新生事物，像我们棕榈泉、龙湖这样的开发企业，建设精装修房在房地产整个来比较还是不多。重庆市年住宅开发量，在精装修里面跟国家一样都没有超过10%，但百姓和媒体非常的关心。所以精装修房具有较大的市场潜力，要做好精装修房关键是做好引导工作，让精装修房的建设和开发健康有序的发展。

第二，目前重庆市的经济发展水平和地方产业化水平过高。重庆市大城市带大农村存在二元结构十分突出的城市，经济发展水平总体上还不是很高。同时，我市的地方产业还较为单一，产业化程度偏低，对满足精装修房的计划发展还存在一定的差距。

另外，精装修房的建造虽然总体成本不会增加，但是在初次的投入要增加，人民的消费理念转变还需要一个过程，因为毕竟精装修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。

第三，管理和运行机制尚未健全。目前，我市在政策层面还没有建立成套的体系包括相应的操作规范，政府的引导还需要加强，主要是精装修房设计

第四，技术标准缺位。精装修房在技术上还没有一个统一的标准鉴定，在设计、施工、装修以及后期的维护还没有依据。

第三个大方面，我市建委下一步的工作打算。

首先，加强引导培育市场的需求，加大宣传力度形成政府引导、企业跟进、市场接受，媒体和公众监督有效活力，利用各种形式的研讨会、交流会、报告会、推广会以及各种论坛，向公众普及精装修的知识，转变购房者自主装修的习惯，建立成品住宅由开发单位统一装修，个性化装饰的理念，积极培育精装修房的市场需求。在这项工作中，我们新闻媒体的正确宣传和正面引导将显得非常重要，也欢迎广大的新闻界朋友们参与我市精装修房的发展的各项工作。

第二，进一步完善精装修成品住宅的管理运行机制。精装修房的发展离不开政府的宏观引导和政策支持，对精装修房管理主要体现在以下几个方面。

（一），以技术引导、市场调解为主，政府制定统一的公开、公平、公正的规则，鼓励精装修房发展的环境。

（二），精装修房发展与建筑节能相协调，我们准备在主城区推行60%的节能标准，并组织全行力量研究适合重庆地区的安全路线。这些工作都可以与精装修房关联起来，这也是精装修房内涵和外延的补充和完善，是发展精装修房的重要契机。

（三），精装修房的发展要体现设计一体化、施工一体化、管理一体化的基本原则。精装修的设计应该前移，在初步设计及施工设计就应该在我们的设计图上体现，力争在源头上实现精装修房发展的规范。

（四），贯彻节约资源和保护环境的方针，开发、推广应用先进使用，并符合地方现状，以及与地方经济发展水平相适应的物品，提高科技含量，通用化的物品体系。

（五），逐步建立政策方面的激励机制。考虑在绿色生态小区以及住宅功能评定中融入精装修房的理念，增加精装修的权重和分数，进一步提高我市的科技含量。

第四个方面，编制发布重庆市住宅新能评定技术标准。编制这个地方瞄准的目标就是要解决精装修房的设计、施工、监理等一系列的技术问题，标准编制要注重设计和装修的统一。一是功能设计要通过合理的设计，充分利用结构。

二是细一步的设计，设计使尽可能用环保的物品。

三是注重隐蔽工程的质量，特别是装修隐蔽工程，一定要经过验收合格之后方可交付使用，更好的推动我市精装修房建设的的发展。

四是要注重消费者权益的保护。精装修房的最终落脚点就是是否能够得到消费者的认可，它的生命力就是工程质量。

由于缺乏专业指示等多种原因，消费者在购房过程中处于弱视地位。所以，精装修房的发展要注重诚信制度的建立，防止损害消费者权益，给整个工程带来影响。为此，除了监督管理以外，还应强化售中和售后服务，在销售过程中应提供房屋的性能、规格、使用说明书以及说明方法，包括建造及成套装修价格要做到价格公正、公开、透明，让消费者明明白白消费，切实维护消费者的利益。

朋友们、同志们，精装修房是提高住宅产业化的重要载体，是住宅科技进步的集中体系，有着巨大的商计和市场潜力，让我们积极行动起来，为培育精装修房子的市场需求添砖加瓦，努力创造精装修房健康有序发展的良好局面，谢谢大家！

主持人：谢谢吴总精彩的演讲。女士们，先生们，刚才吴总从行业管理的层面，从政策的层面介绍了有关情况，并提出了精装修住宅相关的要求。大力推进精装修成品住宅是社会的需要，是行业发展的方向，也是国家重要的技术产业政策。

为此，近年来重庆市建委和行业相关单位做了大量的工作，目的是为了更深入的了解相关的信息，改进和提高我们的工作。今天，我们有幸邀请到建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生专程来渝做演讲。下面有请孙总，大家欢迎！

孙克放：尊敬的吴波总工，尊敬的董勇处长，还有我们技术中心的总主任丁总，还有我们重庆棕榈泉房地产公司的风革副总经理，还有在座的同仁，这次我来到棕榈泉的房地产会所开会，借这个机会，我也参观了棕榈泉的项目。我几乎每年都要来重庆，也看了一些项目，今天我看这个项目给我的印象非常的深刻，龙湖花园是我们建设部在重庆地区最早的项目。龙湖花园在国内非常有名，而且现在进入了北京的房地产，恰恰是我们棕榈泉的房地产公司从北京到重庆来，我觉得这个楼盘在重庆具有代表性。其中一个最重要的就是它进行了差不多80%的全装修住宅并销售出去，而且品质也相当不错。像这样的环境，这样的品质，在北京市的小区住宅里面也是排在前几名的，就像刚才我们吴波总工讲的，重庆的精装修成品发展相当好的。

今天，我们在这个地方来研讨我们住宅装修的问题，其实也是一个非常时尚和必须要讨论的前沿的问题。我的话题叫做建筑装修就业化势在必行，我们讲工业化一定会牵涉到我们今天的题目，叫住宅产业化的问题，有的人经常讲装修的问题，不讲产业化的问题，实际上这是相关的问题

我先讲一下快速发展中的中国房地产，因为装修和房地产是紧密相连的东西，发展的速度是和随着我们建设面积的增多相关联的。还有一个就是老百姓的生活水平的提高。总的情况我们就不讲了，刚才吴总讲得非常的清楚。中国现在的房地产从面积上来讲，我们没有对手，世界范围内是没有对手的。大家都知道我们中国的高层建筑没有对手，高层建筑这样的密度也没有对手。我们的对手就是质量，也就是说我们要把我们房子质量大幅度的提高，这是我们跟国外房屋之间的差距。

我曾经领过加拿大的设计师去过广州的星河湾，加拿大的设计师非常的吃惊，他觉得中国住宅里面能做到这么一个档次，他不能相信。我想我要是领他到我们的棕榈泉来看，我想他会同样的惊讶。但是，我们要看看我们的东西是不是在质量上提高了，在节能这个最大的问题上是不是跟国外有差别。从考察的结果来看我们确实在这方面存在的差距太大了。要说漂亮，中国的住宅确实很漂亮，我们在国外看板式住宅，没有像我们做得这么好的。但是，我们可能在外表看到更多一些，国外在节能、适用度、适用性关注得更多，因为这完全牵涉到老百姓的消费问题，老百姓住你的房子他觉得舒适吗？他除了大和小以外，要知道这个房子是不是节约能源，是不是适合他的生活习惯，甚至于他觉得这个房子是不是有助于他的健康，原来这个问题不算是个问题，今天的老百姓都认为这是一个问题。

因此，住宅的需求逐步由功能性向舒适型转变，这是一个趋势的问题，包括今天的小户型，大家知道70、90的概念，仍然是个由功能性专项舒适型的一个非常重要的坎。大家不要认为小户型做完了就丢掉了舒适型，这不是最根本的东西，舒适永远是我们人类所追求的东西。

我们现在到一个什么局面上，我提了六条，供大家参考。中国的房地产和住宅目前进入到一个新的历史发展阶段。

第一，合理的控制房地产的增速，不但影响了我们现在的贷款资金的问题，还有影响到我们后期的能量的使用。比如怎样使用中国的能云，这种投资增速还牵涉到我们老百姓盖的质量问题。综合起来，这个增速的控制，对中国目前来说是非常重要的关口。我们要发展，但是我们要防止过热。

第二，住宅供应进入到一个中低价位，中小套型结构调整性。这是结构调整，也是一个非常重要的阶段，尤其像大中型城市，这个调整来得更明显。所以，我们房地产公司怎么看待这种调整，怎么应用这种调整和方式，使得它更符合我们地域的发展，这就是我们所有人要做的课题，这不是中央做的课题，是中国要做的课题，是所有房地产公司都必须要做这个事情。这个事情不仅关注到价位的问题，还关注到我们中国长远发展的问题。今天没有时间讲它，但是它是一个调整性的问题。

第三，房地产的产业进入到一个实力、品牌为中心的资本扩展性。以后的房地产扩展主要靠实力和品牌扩张了，按照我们现在的发展趋势，银行资本贷款的方向已经很明确了，它会偏重于这种具有品牌的房地产，因为它要保持贷款的良好性，他必须要做这件事情。而资本的扩展，不完全说是你有门路就可以扩张，在中国的房地产跟银行有息息相关的联系。所以，怎么把一个品牌做成，把我们老百姓的品质奉送得越高级，就是我们的知名度越高，品牌越高。比如龙湖在偏远的地方获得巨大的成功，棕榈泉也获得巨大的成功。我刚才问冯总可以卖到前几名，这并不是说价格的显现，就是说在这么一个偏远的地方卖这么高的价格，就是品质。因此，这样的情况下，资本的回收能力大于其他的房地产。

第四，居民购房以追求品质、舒适、适度的理性消费期。

一是品质。不管你房屋做得多小，老百姓都讲品质问题，创造好不好老百姓一眼看出来。舒适，重庆最大的不是朝向问题，而是通风问题。

二是适度。也就是说我们的房地产要开发的东西要适度的引导消费，我们现在搞毛坯房还是搞装修房，实际上是一个理性消费的问题。当他买了装修房之后他的消费模式已经发生变化了，实际上变成适度的消费群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消费是决定我们精装房基础的原动力，也就是说它是原动力。所以刚才吴波总工讲的，为什么把引导老百姓精装房放到第一位，引导消费和引导消费模式是中国现在需要解决的问题。问题就在于怎么样引导，怎么样去建设。

第五，住宅产品进入到以视觉环保为中心的更新换代期。今天做住宅一定要有更新换代的概念，如果没有这种概念做住宅建设，你的建筑是平庸的，你可能被时代淘汰得非常的快，也许你可能在短期取胜，但长期取不了胜。所以，我们现在的房地产公司要建立在更新换代这个层面上，眼光应该放远。精装修是其中之一。

第六，住宅产业化进入技术集中心的实习期。我们原来的小区因为技术不全面，或者说我们的技术、经济水平还没有达到将这种技术应用到我们的住宅建设里。但是现在的情况不一样了，我们的经济适宜，可以把一些经济技术大量的放到我们的住宅中去。原来我们很多开发公司重视单一技术，比如我用的窗子、墙，我做一个节水马桶，单一的技术。今天再也不是做单一技术的问题了，而是一个技术集成的问题。就是说一个好的房子，技术集成度越高，这个房子越受欢迎，棕榈泉表现的就是技术集成能力高的一个产品让别人认同。伴随房地产业发展，我想中国的建筑业这个全面的东西给大家讲一下，这有助于我们对全国装修业的感知和了解。

我国的建筑装饰业在近15年发展极为迅速。市场容量和行业扩展已经超过家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。住宅装修成为全面建设小康社会的重要内容，是改善人民居住的品质，是住宅产业化的重要切入点。我国建筑装饰行业每年20%的速度发展，是中国GDP速度发展两倍。因此，2000年产值就是550亿，到05年的已超过1万亿了，非常之快，家庭装饰也占其中的56%。就是说15年的时间里，中国家庭装饰业从23%起步达到现在的56%，家庭住宅装修业的位置被提升了。装饰行业在我国完成了近4万业的装饰产值，同时塑造了我国的装饰行业。其趋势一方面说明了装饰市场资源广阔，需求旺盛；另一方面，为了满足市场，装饰装修获得了良好的发展机遇。

我们可以看到统计的很多所谓地方大款，很多来源于房地产和装饰业。不是说明他们是大款，而是说明这个队伍巨大，因为他们是朝阳产业。我们政府提供很多产业规范，在短短20年内，从事公共装修约占40%，家庭装修占60%，这个情况是非常明显的。就是说原来企业装修占大头，现在住宅转为大头了，这个变化非常大。原来很多特别大的装饰公司不干住宅，现在已经转向住宅了，因为这个市场空间太大。

随着我国居民收入水平的提高，给装修带来大需求，我们居民储备余额每年都在增长，富裕起来的中国人从有能力买好房，走向有能力装好房，进而步入到一个买全装修房的时代，全装修，就是一次到位的成品房逐年增加，成为中国的一个主流产品。大家可以看一下，我们中国人就是这样，原来买房就是大小问题，后来变成买好房了，现在我们把这个房装好，老百姓自己动手装房子去了，装着很累，待会儿我们还有很多例子，很多同志不带装房了，随着我们时代步伐的加快，中国的换房频率提高，尤其是年轻同志，甚至于40、50岁的人，都是从公家分配的房子转向自己买房，他也甚为自己装修太亏了。因而，现在买装修房的人逐步会增多，开发商抓住这个机遇向老百姓也提供了很多装修房。

有关数字统计，中装协在我们全国做过一个大致的统计。北京全装修住宅在住宅销售的25%，北京的CBD地区几乎可以占到100%。北京市的春交会，就是4月初开的。这个会有一个明显的变化，大户型卖得没有小户型高，大户型平均售价是在1200、1300左右，小户型精装修成品房已经达到1400了。就是说在市中心，越中心的区域里面，小户型必须要装修。这不是说你愿意不愿意的问题，是市场推你去的，是消费的需求。上海站到45%，广州大概占到50%左右，广州和深圳这么近，深圳5%都不到。我们去深圳的时候，深圳讲我们这块不好，要赶上去，现在要进入市场产业化城市。

去年我们在广州做调查，大家知道装修这个稿子是我领导专家写出来的，我们花了1年半的时间，我们现在有4年了。我们准备再给建设部写一个报告，就是住宅装修这个步伐要加快，尤其我们现在小户型增多以后，步伐明显的加快了。37号文件以前，广州市调研的时候，他们说90平米以下在广州不装修卖不出去，他讲的也是90平方米。不是因为我拿了37号文件说这个话，在37号文件他们就讲这个。因此，要做精细脱离不了这条，就是做装修。这也是一个销售的亮点，我也希望重庆地区做中小型的时候把它作为一个亮点来做。

因此，住宅装修要一次到位。全装修出售给消费者，是一个无可置疑的大趋势。在实际过程中，除了购房者观念以外，还存在不能忽视的其他问题，比如说企业的诚信度低，水平差，使得住宅装修工程投诉居高不下，影响的行业的均衡全面可持续发展，在一定程度上影响人民的健康。这种情况现在在好多开发公司里面被大大的转化，像在北京的星河湾，像万科。当然说到万科在北京原来销售的大部分都是毛坯房，现在全部进入装修房。我觉得装修水平很适用，而且还比较有档次，必须装出这个水平来，所以万科在这方面做得非常好。

因此，要加强住宅装修的管理，建立生产和产品的诚信企业和环保安全体系，改变传统的装修方式以刻不容缓。建设部在这方面其实做了很大的工作。在2001年4月开始，我查了一下有关装修、施工这些已经有10多个文件。在2002年，我刚才讲了7月18号我们发布了一个导则，还有一个配套的东西。大家看见导则的发布目的是在于直接向消费者提供精装房，这是当时的出发点。实践证明，一个好的政策可以影响一个产业，在全装修房迅速崛起并成为新的增长点时，政策的导向变得十分的重要。我们现在很多的开发重视并重读了这个导则。原来不管这个，我是毛坯房，现在已经回过头来看，因为现在大家开始重视了，特别的明显。当然，我们现在有些问题是属于我们解决的问题，比如需要政府解决的问题，比如开发企业和施工单位重复上税的问题。因装修住宅购买价的增长，契税也增高，这是一个问题。装修房之后超过了5000，变6000了，契税也增多了。

还有一个就是关于质量评定的问题，这些问题确实不是开发公司的问题，而是我们政策层面的问题。这个问题也是需要我们在另一个层次上解决，这是我们国家示范工程，这是星河湾的装修（幻灯片）体现得很人性化。

比如这个房子，做了一个隐蔽的厨房，你不用拉死了就没有，用时就拉开。这种空中在小户型里面非常的适合，星河湾大户型只卖6000多块钱，小户型卖7000，就是加了很多人性化的东西。

另外，我们现在提出一个很重要的概念，就是装修的质量和标准，一定要超出老百姓自己设想的标准，你低于他，他就认为你房子质量差；高于他的时候，他反到非常的乐意买你的房子，这是一个经验。有的公司就说为了他买房子便宜，就做500块钱的装修。结果反倒卖不出去，500块他又看不上。大家可以想一想，每一次家里装修，比如就说我们装修10万块钱，结果装出来15万。原来是15万，有可能装出来就要25万。老百姓自己装修都不省钱，你给他省什么钱，这就是心态的问题。这有点像股票，你装高了，超过了他的标准他就要了。就是这要求，我们要把握消费者的心情。

比如这儿有地灯，你自己家装修都没安地灯，星河湾老板就说我就给他安地灯，因为这是老百姓想不到的问题。他说南边、北边都必须有插头，星河湾老板说装修是对老百姓的一个承诺，这个承诺出去以后就必须当责任来付的，要不就不要做毛坯房。他讲的是承诺，而这种承诺是居于老百姓对你的信任之上。

其实我们看了很多好的开发公司他有能力装修的企业一定是非常自律的企业，否则不敢走这一步。这种企业就是我刚才讲的成为品牌，然后资本会迅速的扩张起来。比如说奥林匹克从来不做毛坯房，而它的房子的设计不能说是很好，但是装修恰恰高出了我们一般的能力，就在这个层次上做就被人认可。

面对住宅装修和装饰这个市场的发展，就发生了一个很大的变化，就是刚才吴总讲到的生产方式的变革。住宅装修包括住宅全装修必须要坚持装修一体化。从本质上讲，是用科学的、规模化生产代表密集型的粗放型生产。这是非常好的一句话。如果现在用游击队，我们会停在一个离散化的装修队伍里，不会提高装修质量。因此，全装修住宅具有明显的产业化特征，不但打破了成就的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化的轨道，是一个质的飞跃。不要认为精装修是一个成品房的问题，它还是一个产业化的问题。

这里，为了今天这个会议就专门加的一点东西，所以有点偏长。住宅产业的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四个，我为什么要讲背景，因为它和中国的今天非常的相似。

第一，住宅持续建设。

第二，住宅建筑工业化不断发展。第三，非建筑业的大型企业开始在建筑市场寻求发展。这些企业在市场上和建筑承包企业不同，我专门用红色打出来了，具有制造业的特点。你们今天想一想，我们的厨房，我们所有装饰的东西，包括家电，包括卫生器具都是来源于制造，没有手工操作的痕迹。因此，制造业进入住宅建筑领域大大促进品质的提升，是住宅更新换代的必由之路，标志国家的产业水平。住宅业进入房地产业，就是住宅的建装业是我们今天更新换代的一个重要的标志。有人说以前怎么没进，其实以前也进，但是没有像今天这样大规模的进入，市场的供求关系发生了变化，就是原来的门窗是施工单位制造的。今天谁去制造？我专门对这个进行生产了，你不用制造了，我提供给你。我提供什么？我拿标准提供给你，原来洗菜的都是水泥的，现在哪有这个东西，原来这个东西水池子全部是施工单位提供的，我们做毛坯房的时候施工单位都提供，我们退步了，我们比计划经济还退步了。计划经济买房子住进去还有媒体可以用，现在还有吗？没有了，现在不用专门订货生产自己来做。

由于上述背景，日本提出以承担住宅生产供应的企业群众为住宅产业的关键词。日本产业分类里面没有这个词，住宅产业既不是一个新型的生产业，也不是现有产业重新划分，是一个系统化的概念。因此，在各国都是存在的，各国都用了一个产业化的概念来代替，因为住宅产业除了日本和中国用，其他国家都和英语翻译工业化是一个词。

实际上我们看日本早年的建筑，团定建筑实际上是小区的概念，枣核50年提出了人车分离，枣核46年的时候搞了高层，相当于71年。枣核50年就开始讲究环境了。枣核61年就做了好多再生住宅，还做了一个住宅的复合体，我们叫复合体住宅，就是商业住宅全干的这种。它跟咱们中国很相像。到1989年开始做环境了，咱们也是这样的，从产量到生产。到我们现在开始重视环境，开始住宅变高了，原来矮的。然后开始研究老龄化问题，然后现在搞什么叫环境共生，就是咱们的可持续发展。

1988年，日本的住宅与都市产业提出一个住宅产业发展政策措施建议，包括了住宅产业具体范围，住宅产业化的范围，上下游之间的问题，住宅产业有上游下游的问题。这个概念第一是工程业，什么意思？谁建空间，谁就是这个行业的。谁把空间装修都是这个行业，就是承担居住空间建设的，就是施工单位和装饰公司。第二个是建筑材料供给单位，比如说设备、空调、暖气、窗子、门这些都是他们的。第三就是流通业。流通业里面就是我们搞物流的，这个东西我们卖出来、运出来，就是这么一个大市场。跟随这个东西还有密切关系的还有服务业。第四，为支持居民自己改善条件的制造产业，制造产业这个一直没有离开过。

从日本住宅产业划分中我们不难看出，住宅产业必将带动其他产业的发展，就是对各行业的诱发系数上，其地位凸现是必然的，也就是说这个住宅产业他诱发了其他的产业。

其实这个含义我们今天在演变在一个更高的层次。在全社会住宅里面，住宅装修占一个特别重要的地位。就像节能一样，不谈节能就不要谈住宅寿命，这个住宅寿命永远不上去。首先没有把所有房屋保护起来，怎么谈节能、谈寿命。装修业也一样，装修很多都是在老百姓的使用方面，我一个水龙头，如果做一个好水龙头可能用7万次，做一个国内的可能就是7000次，这能谈寿命吗？

所以，我们今天看就是在“四节一环保”这种情况下看待这个问题可能更高一些，就是我们怎么看制造业。这个制造业跟我们节能、环保有什么关系，再牵涉到我们的装修上。因此，就引发了三项变革。

第一，引发了购房者消费意识上的变革；第二，引发了装饰材料供应方式的变革；第三引发了装修方式的变革。这三大变革引导了住宅产业化的一片蓝天。

首先是消费意识上的变革。这个变革对老百姓来说特别重要，这就是牵涉到我们中国人的消费模式问题，中国消费模式过于浪费。我们能源消费，不要说别的，就是吃饭，中国每年公官要吃3000亿，公车开车要损失3000亿。老百姓自己的消费浪费也随处可见，比如说对水的浪费，对能源的浪费，对老百姓来说都存在问题。我们现在把住宅看得不像以前那么重，以前买住宅就是一生的东西，现在不是，现在我们有的年轻人一年可能换一次、两次、三次房。住宅是身外之物的东西，就会发生装饰也是一种身外之物，我们的房子和装修都是身外之物的时候，你用不着这么去看中它。

我刚从德国回来，德国的柏林地区70%的人是在租房，30%的人是买房。我们很吃惊，他提这个数字我原来不相信。他们算了一笔帐，他租房住，一生比买房要便宜，因为政府提供了大量的租房给他们，而我们国家没有这种房子的提供，这就是我们需要调整结构的方面。我们为什么大量的做这种廉租房，就是消费者的廉租房呢？廉租房不是扩展不扩展的问题，是我拿来给你租可能比我建还要便宜，我国家为什么不干这种事情呢？

所以，这个问题还是牵涉到怎么看待房子的问题，当你看待房子是可卖可租的时候，你还发现我们的房子还可以升值，干脆买房子放在这儿然后升值，这不能算是投机，这变成另外一种发挥价值。这种意识是我们从市场看的意识，要从老百姓意识上看太累了。原来有人说要让两口子离婚就让他们装修去。今天我们搞小户型，重庆地区大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意识改变了，我们现在很多设计单位做小户型，还画一个大的盆躺在里面，设计原来都没有改。

我们再举一个例子，比如说冰箱。看一下前几年厨房里能放冰箱吗？不能放冰箱。但是从结构来讲，这个冰箱一定要放在厨房里面，消费者习惯是这样的。很多人拿东西第一反映就是开冰箱。原来是要摘菜，现在不用了，都是从超市里面买。装饰也是一样。

第一，是价值取向的人性化。价值取向不一样了，时间非常宝贝，干脆不装修了，既然这房子是身外之物，可卖可租，我不用管他了。

第二，全装修品质优化的问题。这是非常重要的，如果我们住宅装修是劣质的，那还不如不装。所以说首先是优质化的问题，一个住宅优质化和品质优质化。这是特别重要的问题，否则就不会要老百姓买装修房了，这是两个方面的问题。

所以，我们开发公司研究做精装修房的问题，你一定要研究老百姓，你给他的房子是不是和这个价值同等的。同样，要考虑自己是不是有这个能力去做。

第二个变革就是装修的部分材料供应方式变革了。装饰供品的质量直接影响到装修的品质，对于材料的来源和质量的认定尤为重要。国内的建筑材料供应方式多属于摊位式的，现在这种现象逐步改变了，尤其是建材超市的经营模式开是占家具的半壁江山，现在越占越大，这种方式有明显的优点。

第一，大字本的支持。

第二，大规模的采购。

第三，低价的销售。

第四，产品材料销售保证。

第五，对入超市的产品质量进行保证。

第六，产生规模效应。

我不知道重庆地区有没有百安居，北京的百安居很有意思。我去过北京的百安居，为什么说它有意思呢？因为它在这三个方面做得很好。

一，在这个超市里面所有建材产品在北京最低，如果在哪儿发现没有它这个低的，他就以10倍的价格赔偿你，他确实赔偿了的。

二，如果你在他这儿卖到80%左右，他免费给你设计。

三，他保证质量和售后服务。

保证质量和售后服务，这已经转化为生产方式了。中国的物流整合已经开始了，表明了向集约化、工业化的方式转变，当制造业用这种方式必然要转向住宅市场。与建材超市几乎同时出现的另一个亮点是专业化集体采购模式，即团购、联盟的方式组织实施的市场准入采购活动。因为我没有区分棕榈泉公司。集体的采购方式，作为一个大的集团公司都是非常有效的一种方式，它会从开始阶段就可以介入产品的质量，比如说有没有污染，有很大的集成能力。这个产品的生产家是否有信任度的问题，因此这种管业集体采购在我们大的公司里都在采用，比如万科，它的涂料、地板都是用的一家的。

第三个改革就是装修生产方式的变革。从毛坯房过渡到全装修房这实际上是一个生产方式的变革，而工业化装修方式则是代表未来装修的发展趋势。这个刚才我们的吴总讲到了，这里面我简单的说几个。

第一是一站式采购方式，比如像百安居。

第二就是集中装修模式。我建立一个装修平台，我把厂家集中起来，集中方式是建立在现代化供应方式上，一般是由品牌和加盟公司参与。所以体现了装修产品的价值，体现产业工业化带来的效果，就是双赢或者多赢。

第三是连锁的经营。这是装饰公司特有的，一个标志、一个应用体系进行特体，在国内国外都有，不了解重庆有没有这种连锁经营的公司。

第四就是家俱专业的整合。这是由于制造业明显向我们的装修转移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供应能力，因为他专业，进入这个非常容易，比如星河湾的老板他有自己的家俱工厂，他的东西全部由自己加工，这就大大的降低成本。所以，他具有明显的竞争能力。

第五是标准化实现是工业化的简体。

（一）是要推行建筑模式。我们国家的建筑模式一直比较落后，因为我们政府推的力度不够。最近我们正在形成这个东西，比如说厨房设备在形成。所谓建筑模式，我给大家简单解释一下，就是以我们现在建筑轴线为准，我们要提出一个新的模式，就是以控制住宅的进空模式来控制住宅的内装修。我们要这样控制，内装修所有材料，比如面砖、器具都可以按照这个来做，不用去切了，这是工业化模式标志的问题。现在我们做得不好，但是我们有进步。在2006年6月26日，建设部发布了住宅整体卫生间和住宅整体厨房。这两个东西在现阶段已经具有模式化了，但是能不能推行出去，现在还没有一个硬性的规定来规范它，在这两个部委上是有章可循了。

（二）是执行统一的装饰质量验收标准。2001年11月1日，建设部也出台了一个文件，2002年3月份执行。这个规范到现在还有效的，这个文件分10个部分。

（三）要执行统一室内环境污染的规范。这个规范现在已经有了，各省市现在编排的也是按照这个编排的。这个东西老百姓越来越关注，就是我们的住宅进去能不能清洁、环保，这是一个问题。我们对上海100家进行调查评估，其中100户是自己装的，只有8家达到了规格，这个跟在大连统计的数字差不多，就是老百姓自己装修真正达到的很少。

最后，我想讲中国住宅产业化的三个跨越。

第一，就是中国住宅全部达到低耗能的跨越。德国用了近20年的时间，中国快速发展和能源的短缺不允许我们在这个跨越中停留太长的时间，我们没有时间停留长，也不允许我们这么做。大家知道中国现在的石油进口量已经居世界第二位，中国要对世界承担责任的时候，就必须要跨越这个阶段。

第二，中国住宅建造必须走集约化。这个时间更不能长，它的好处我不讲了，住宅的建造方式也一定要倾斜工业化道路发展下去，无论是20年、30年甚至于更长的时间，实现住宅产业的集成是一个目标，要消灭手工制造，我们装修首先要达到这一点。

第三，中国商品住宅一定要告别毛坯房，实现全部装修。如果长期销售半成品住宅，降耗节材、污染控制、设备安装这些就难以解决，更达不到绿色家装的标准。所以我们要更早的结束毛坯房的时代。在近几年时间内我们大中城市要完成这个目标，大中城市必须要首先跨过去，这和节能是一样的。全装修一定是未来市场发展的主流，全装修是当代建筑节能省地的一个重要组成部分，不要轻视它。

中国的住宅要达到全装修一次到位还有一个相当长的路要走，这个门槛用最短的时间跨越过去。一方面改变产品住宅生产方式，减少对生态的污染；另一方面，我们要引导老百姓的消费，达到简便、适用、经济这个要求。

从现在开始到2010年是全装修发展一个关键阶段，是住宅装修方式一个大转变的阶段。许多省市建设主管部门在制定当地发展产业化的目标的时候，都在这个时间段。我刚才听了吴中谈到的，我们重庆市地区也要提出一个目标，现在提得比较高的就是山东、大连，还有深圳，我希望我们重庆在这方面有一个大的突破，实现我们住宅产业化在我们住宅中的提升。我就讲这么多，谢谢大家！

主持人：非常感谢孙总精彩的演讲，刚才孙总从政策、产业、技术、经济、社会、历史多角度就精装修成品住宅发表了很好的演讲，大力发展精装成品住宅是社会进步的标志，是社会分工专业化的产物，大力推进成品住宅需要政府、行业、企业、媒体和专家的共同推进，但是，当前需要加快诚信体系的建设，这是一个关键，确保装修质量满足个性化的需要，降低专修成本这是一个难点，我们相信在我们在座各位的努力下，我市的房地产精装修时代一定能够迅速健康的发展，谢谢大家！

接下来按照会议的安排有10分钟的茶歇时间。

主持人：下面我们继续。关于我们精装修成品房的一项技术依据，今天我们有请丁小猷来做介绍。有请！

丁小猷：今天我发言的题目是对编制成品住宅全装修技术标准有关问题的一个探讨。集约型的成品住宅全装修它是推进产业住宅化一个重要的方面，它的健康发展有赖于市场的培育，政策的引导，相关产业的支撑，也离不开技术标准的规范。那么，当前招收编制成品住宅全装修的工程技术标准，它对于引导和推动我市全装修成品住宅的发展，加强其工程管理，确保工程质量，建立科学适用的全装修住宅商品质量验收评价标准，减少售购房的矛盾，建立和谐社会有着十分重要的意义

下面，我想结合我市的情况，以及消费者普遍关心的问题，对标准的一些相关方面的要点谈一下我自己的看法。就是成品住宅全装修的概念，对这个问题我认为应该有以下几方面的内容。

第一，装修完成的时限和范围。成品住宅全装修它指的是成品住宅在交钥匙前，这就是一个时间界限。所有功能空间的固定面要全部铺转、贴表、以及粉刷完成，固定隔断、固定家俱自己完成，厨房、卫生间基本设施要全部完成。这主要是指厨房家俱、灶具、抽油烟机、热水器等等。另外有一些可移动的电器，比如说冰箱、洗衣机，可以在设计当中明确设备的位置，并安装好电源接口和排水接口。另外，要求水、电、气等设施的管线和接口要铺设和安装完成。

第二，成品住宅装修的特点是从他与土建的关系上看，成品住宅的装修与土建在设计、施工、验收等环节要相互衔接，构成一个协调的整体，也就是说成品住宅全装修不等于清水房+精装修，在土建设计和装修设计方面，它是紧密相连的，是相互协调的，相互衔接的，不是像以往清水房+精装修是把土建设计和装饰设计脱离，相互之间协调不足。

第三，住宅全装修它是一种产业化的装修方式，即材料、布品、施工等环节具有标准化、集约化的一些特征，其本质是用规模化的工业生产方式取代粗放的手工业的生产方式。比如说在成品房精装修当中刚才谈到的厨房的橱柜以及户内的门，它都可以采用一种工厂化的生产方式，一种集团采购供应的方式，一种现场装配方式，这些都体现了工业化的一种生产方式。

第二个大方面我想谈一下成品住宅全装修设计方面的一些要点，这个东西也是消费者普遍比较关心的问题。

第一，在成品房全装修的设计当中，要妥善处理标准化、通用化与个性化的关系。其中，重要的方法是：一装修要简洁化。为什么会提出这样一个问题？我们都知道装修的标准化和通用化一定程度上它强化了共性的一些品质特征，如何为装饰的个性化和消费者的再创造留下余地。这就要是我们在进行装修设计的时候要掌握好一个度，也就是在全装修成品住宅当中一个好的装修设计，它应该是中性化的，应该是有包容性的，就是我们平常当中会接触到的一些美术性的东西。比如在作一幅画的时候，我为了表现一个色彩纯度比较高的颜色，比较亮丽的颜色，在处理它的背景的时候，我可以选择一个中性的、灰调的色彩。有的人说得很好，就是装修和装饰两个东西就好比绿叶和红花的关系。比如画荷花，为了表现荷花它的婀娜多姿，在画家的处理手法上，他把荷叶画成了麦绿，这一个手法就是通过麦绿来衬托荷花，我觉得应该这样子来理解装修和装饰的关系。

与此同时，在标准化、通用化的前提下，我们还要力求多样性，提高我们装修的一些适宜性。这可以从以下方面来说这个事，比如现在在调查当中消费者希望的菜单式装修。如果说是在标准化、通用化的前提下，适当的采用菜单式装修方式，我认为这个实行也是行的。另外，在建设设计的时候还可以从空间上做一些文章，可以设计一些开放的、灵活的空间，便于在进行装修和装饰的时候从空间的个性化上有一些余地。

还有可以在设计的时候还可以注意一些细致的东西，比如刚才孙总讲了，有些空间在布置相关的墙物电以及插口的时候，要尽可能的考虑空间内使用者可能对他的平面布置，对它相关使用功能有所改变，考虑一些线路的铺设以及接口让留下今后可以变动的可能性。

在全装修住宅设计当中还应该按照世界级环保的一些要求，推广应用节能和环保的技术和产品。比如说节能电器、节能灯具以及节水器具的推广应用。还有在全装修过程当中妥善的处理装修与建筑保温在构造上的一些问题。在环保方面，要执行《民用建筑室内污染控制规范》和《室内建筑装饰装修材料的有害物质限量》的一些标准要求，以及《室内空气质量标准》。

在住宅全装修设计的过程当中，还要注意与土建设计的衔接。在土建设计方案确定后，装饰设计就应该提出相应的装修方案，能够及时的在土建设计和装饰设计之间相互衔接和调整，解决土建设计与装修设计衔接的问题，解决相关的界面联系问题，避免在今后的全装修过程当中由于土建设计和装修设计的不协调，造成了损失。

最后，我想谈一下全装修成品住宅工程质量及验收的相关问题。工程质量是全装修住宅一个非常重要的问题，是消费者十分关心的问题，如何通过技术标准来规范和确保全装修的质量呢？我认为应该把握住以下几点。

第一，对于选择施工装饰单位的时候，必须要具有相应的企业施工资质和企业的实际能力。这个对于最终的装修质量影响非常大。

第二，住宅全装修必须实行工程监理，由开发单位委托相应资质条件的监理单位进行监理。

第三，在验收的方法和依据上，第一个就是对象。验收应该是既有对整个工程质量作出的判定，又有对单套住宅作出的质量验收。从验收的依据上来说，一个是施工图和图说。第二个相关的技术标准。其中，主要是GP50210、[2001]，建筑装饰装修质量验收规范和重庆市DBG—50、[2006]室内装修装饰质量验收工程，应该将两个标准有机结合，才能够对全装修成品住宅的质量作出综合科学的判定。第三个是样板间，样板间要真实的反映装修档次和装修质量，交付给住房者装修质量不应该低于样板。第四个，要明确质量保证的责任，明确住宅开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担成品住宅全装修质量的责任，负责相应的售后服务。

另外，必须向购房者提出提交装饰质量保证书，包括装修明细表，装修平面图，主要材料及细表，应该向购房者提交住宅质量装修装饰验收资料的复印件，并明确相关的保修期。成品住宅的全装修标准编制一定能够得到企业、政府的支持，它的出台必定会有利的推动我市全装修住宅产业的发展，谢谢大家！

主持人：精装修房的发展就像我们今天开会的情况一样，我们大家都在做努力，而且我们很多企业也很希望得到政策和技术上的信息，但真正落实到行动上可能还得依靠我们主要的骨干企业和我们一起推动。所以，不管遇到什么困难，并不影响我们推动精装修房的信心。所以我们一定会和我们现在带头做精装修房的企业一起把精装修房这个事业推动下去，并以今天的会议为起点，让精装修房越来越得到我们消费者的认可。我们邀请了三家在重庆做精装修房的企业，下面我们首先有请棕榈泉的营销部总监冯渝女士介绍他们的精装修经验，就像棕榈泉说的：2007，棕榈泉改变精装修。

冯渝：尊敬的各位领导，专家与业界同仁，尊敬的新闻界的朋友们，大家下午好！首先作为东道主代表，我谨代表棕榈泉发展有限公司对光临今天的论坛。也十分容幸的受到棕榈泉地产委托，在2007年重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛与各位分享在建设、开发精装修成品房方面的实践与体会。

作为重庆精装修成品住宅的主编单位，我司有三位同事参与编写工作，我本人也非常容幸的参加编写过程。一方面源至于政府的重视，另一方面也是基于棕榈泉地产10余年开发精装修成品房的实践，尤其在重庆大规模、高档次，也是目前唯一完成由市场定位、产品研发、产品生产和销售，以及售后服务管理的成功实践的信任。在此，请允许我代表重庆棕榈泉开发有限公司感谢重庆市建设委员给予我们的支持。我们十分尊重这样一份信任，我们更多的将这份信任理解为我们的责任和使命。在政府职能部门领导下，与社会各界一起推动重庆市成品住宅的发展。下面，我与各位同仁和专家分享一下我们的体会。

之前，尤其是孙总和丁总反复强调的概念，这个在我们实践当中是深有体会。我们是身体力行，用我们技术中心说的话就是说，精装修就是1，而不是清水房和装修房这种1+1的概念，这样要求我们做成品精装修的企业要求建立首行系统，按照原则对精装修成品开发全过程实施管理。

我们的体会是必须在以下五个方面对精装修成品住宅开发进行系统运作。

首先必须是建立在明确的战略意图基础之上，明确战略意图是项目运作的前提和保障。比较之下，精装修成品住宅的开发建设周期长于清水住宅，资源占有需要更加充分，市场风险也更大。除了清水住宅项目开发的全部要素之外，还必须考虑消费市场诸多的量化或者非量化不可测的因素。同时，土建与精装修与施工、工程组织、系统交叉、资源整合、质量及责任界定上面都存在可变因素。所以，对于成品精装修开发各个方面要求远远高于清装修，这就要求进行精装修成品开发的企业要有一个明确的战略定位，棕榈泉就是在这样一个明确的战略定位之下指导我们有10年的开发历史。03年底重庆棕榈泉项目才开始建设，公司才刚刚在重庆来开发这个精装修成品房。我记得非常的清楚，当时业界非常的惊讶，当时开发棕榈泉国际精装修住宅前，以优质的项目平台为基础，发挥公司整合行业优势资源的优势，创造新市场，产品新价值。

事实证明，这个战略统领全过程，我们认为精装成品住宅区别于1+1模式的本质之处。在项目立项之前，企业就应该明确你要做什么，需要怎么做，需要什么样的内部资源、外部资源，并且达到什么标准，在之前的项目把精装修作为后期促销或者提升产品价格的技术手段，通常很难以达成成功，原因就在于此。

棕榈泉国际项目的开发历程正是全面贯彻公司的这样一个战略思想。到05年底，我们棕榈泉国际花园在重庆开发的第一个项目，A区全面完成并且取得了阶段性的成功，我们认为首先是战略的成功。过去、现在和将来我们将继续围绕这个战略思想，并通过不断提升对这一战略的核心价值能力，不断创造更多市场的价值。棕榈泉这一战略的形成是建立在以下的基础平台之上。首先是内部资源优势明确，核心产品明确。到重庆的时候，棕榈泉核心产品模式已经接近成熟，这是1995年公司在深圳沙河开发第一个项目，深圳沙河的高尔夫别墅，这是95年进行了那个年代的精装修，也取得了非常大的市场成功。在02年公司在北京CBD核心区建立了32万平米的北京棕榈泉国际公寓，这个在北京创造了京城地产的诸多市场奇迹。现在大家看到的是棕榈泉国际公寓的万豪公寓（幻灯片），创造的是两个比较大的市场业绩，开盘一年半时间内实现了98%的销售。第二个市场奇迹是在两年时间内，项目的溢价水平接近100%，后来是超过了100%。02年底我们开盘的时候，均价是接近9000，第二年底就已经16000，现在已经是18000左右，而且这个房子现在已经买不到了。

通过这个市场实践，公司到北京棕榈泉国际公寓完成的时候，公司建立以建设精装修成品房为主要开发模式。我们的外部资源系统也已经初步形成，建立起从精装修成品房从设计、施工、材料供应等为主的产业链上，这个产业链上各个环节社会资源的整合系统。在这个系统当中我们既是投资者又是供应商，为消费者贡献物销所值的产品，企业已经脱离一般产业化竞争，依靠整合资源优势的软实力创造一个新需求和新市场、新价值。这里面感受特别深的就是精装修设计师，我们精装修设计师是具有国际一流水准的万豪酒店的设计师多瑞斯。通常情况下，如果没有好的平台和基础，多瑞斯小姐一般不会接受这样的委托。正是因为我们有这样好的平台，并且双方在合作的理念、价值观上，她和我们公司已经有非常长远的合作。北京棕榈泉国际公寓32万平米和现在在北京应该是高圈层当中的享有盛誉的北京棕榈泉国际俱乐部，以及大家在我们重庆看到的棕榈泉国际俱乐部以及我们C区的精装修都是出自于她的设计，我们享受的都是国际一流大师的室内设计水平。

第三是在我们系统内部已经建立起一支更加了解、理解精装修成品住宅各质量控制环节与控制要点专业团队。在这样一个条件下，公司的战略思想和核心模式成功的从北京移植到重庆。

第二个方面是我们认为在战略指导下还必须要有精准的市场定位。重庆项目我们是建立在专业市场判断之上，到03年，我们认为重庆历经了近10年房地产开发，精装修消费市场开始形成，开发和创造这个新市场就是我们在战术层面上解决好的问题，我们选择目标客户群基本特征入手。经过市场研究，我们认为在重庆这样一个目标人群是客观存在，并且是有待于我们和同行一起培育和开发的。

第一，他们的基本特征是追求生活品质。

第二，二次以上置业。

第三，对于居住空间舒适度需求较高，对建筑室内外空间每需求较高这样一个群体。

第三个环节，有了战略定位和公司团队和市场定位，我们还要有精准的眼光看待这个市场。

现在大家看到的是C区的两个平面图（幻灯片），在建筑空间的设计，由于重视人群对空间舒适度的要求，我们的客厅通常都在5米左右，包括130平米的三房，我们开间客厅都在5米。

第二，我们所有的主人卫生间都是按照四件套来配制的。刚才孙总还讲到他和夫人的打架，就是说要不要安浴缸和淋浴房的问题。我们考虑到淋浴房的方便、便捷，但是也考虑到大家的需求。所以，我们在主人卫生间都是四件套，这样使得主人卫生间的方便程度大幅度提高。

这是我们外部空间，为了考虑整个室内空间和过渡空间的协调，这就是具有棕榈泉特色的单元入户大堂，这已经不是一般意义上回家的通道，而且是非常有情趣、温馨的过渡空间，我们非常注重。这一门是车库入库大堂，我们还将有17米的大堂推出，满足尊崇感、安全等的 需要。第二方面就是一体化还体现在景观设计、朝向方面，这也是我任意选取的户型平面图，我们在做精装修设计的时候就注意到任何一个房间室内家俱摆放可能会和主体的一些湖景、水景的关系。所以，我们做精装修的时候，我们在客厅两面墙体都预留了电源接口。

第三个方面，实际上精装修成品一体化还体现在前期材料的选型，包括建筑材料。我举一个例子，我们选用的型材，就是铝合金门窗，我们A区窗用的是粉末喷涂隔热的型材，隔热、隔音这是物理性能。我们刚才考虑到白色容易脏，我们满足外立面的色彩，我们选用香槟金，我们注意到这种颜色和室内有些不好协调，我们选择这种除了隔热隔音，还有一个就是协调颜色。所以，我们这里可以看到外立面是香槟金，内里面是白色，这也是体现在建筑材料设计的一体化的考虑。

最后还有一个案例，根据我们目标客户群的需求，我们精装成品房都是安装户卧中央空调，一个数据我们户室中央空调机房的位置到最远端管道的长度，热效能的数据，这个是在设计阶段和材料设备商做了充分的沟通，保证中央空调机房到最远端不过分的消耗能量。在装饰设计的时候，就是确定中央空调之后非常用心的把中央空调出风口和房间顶口相结合，最后一体化交付给业主使用。这是在产品研发阶段，我举了这几个方面的例子。

下面是在生产与销售过程当中的细节控制。在生产环节，除了基本的建筑施工过程成本质量或者是进度的控制和管理之外，精装修成品住宅在这个基础之上综合安排精装修施工管理各个方面的协调，最终保证这个系统和机械系统的协调和按期按质的交付产品。我们有几百户都是同时要求交房，如果没有过硬的施工团队，如果是开发商仅仅简单的项目合作，缺乏售后服务保障的施工企业，这个精装修成品住宅进度和服务是不能享受的。

因此，我们认为非常重要的一点就是控制好精装修施工企业本身的素质，这几个点是我们希望与同行分行，施工企业的状况，其他的都不用说，特别有体会就是区域水平的差异是客观存在的。国内东部地区，广东、浙江，他们的施工水平是远远高于本地，我们要达到这个质量，我们与一个合作10年，并且有大型合作基础，就是北京32万平米的精装修住宅，能够提供良好售后服务的施工队伍来保证的。

第二方面就是环境质量控制方面。我们认为设计深度是要充分考虑到设计的包容性和前沿性。在我们的A区或者是C区我们选择四种风格，一方面是给业主个性空间，支持业主，留给业主以个人意志在入住之后以风格各异的家俱饰品营造个人的空间。在交房基础上，我们样板房是非常丰富的细节和风格多样化。实际上，我们感觉这样样板房是能够消除客户的疑虑。

一期我们是有4个，在我们的C区，就是我们即将开盘的3区也是设计了4个，有巴黎、曼哈顿、雅典、欧里纯四个。

还有一个非常值得重视的细节，我们设计师提供的非常有深度的设计稿的同时，也需要我们对设计师提供的样板进行确认比较，最后保证达到设计师设计的深度。

在材料环节我们非常重视环境质量监控，一般的措施除了我们会在选择材料上之前对他们的环境指标数据，按照国家甚至于我们更高的标准进行监控。我们在交房前逐一进行室内环境检测，这样保证我们住户的健康，我们业主也非常的放心。好多都有体会，他们在装修过程中，装修一般进不去人，进去有非常刺鼻的味道，我们这边控制得非常好，我们的检测是合格满意的，这是客户非常重视的环节。

当然除了选择合适的施工企业，必备的甲方监理和第三方监理，我们在重庆是第一家请第甲方监理，我们也配备了非常专业的甲方监理工程师。

销售环节我们有两个体会和同行分享。第一个就是个性需求有一个管理原则。经过多年的开发经验，一般的消费者提出个性需求一般两个方面，即功能缺失或者功能明显不合理，这两个环节到销售环节来解决。甲方是非常的被动的，我们觉得在设计施工前就把这两个问题解决掉，我们会为客户安装浴霸，在每个房间设置点的入口，还有电话，在客厅这些地方设计电话线的接口和网路的接口，这些我们都会解决。另外一个环节就是树立一个共同的直观的交付标准，我们的样板间在一开始告诉消费者，我们是1：1交付标准，除了可移动的饰物，其他都是1：1的交付标准。这也是我们内部各项环节的交付标准，有一个直观的标准，这个有助于帮助我们避免标准缺失的纠纷或者尴尬，到我们一起交付完成，我们样板间发挥了非常良好的作用。

最后，在交付之后，我们重视产品交付和售后服务。这个大家可以简单的浏览一下，我们已经建立起一整套的成品房内部验收流程和改正措施，和客户投诉处理措施，反映迅速的运营内部管理，建立起建筑与精装修施工单位、主要设计和售后保障单位。到今天为止已经运行一年半，运行良好，我们去年进行两次入住户的满意率调查，在年初是89%，到年末是93%。

最后，推行精装修住宅是市场发展的必然。对于我们发展商来说，在内部外部资源成熟的情况下，开发精装修住宅不仅顺应自己在不断加大的市场空间发展，也是企业争得一席之地的发展。开发商在这样的情况下，抓住时机势必会水涨船高，谢谢大家！

主持人：谢谢冯总的发言，也谢谢棕榈泉对我们编制精装成品房标准给予支持。下面我们有请富力丽城的总经理郑遂伟来介绍他们在精装成品房方面的经验。

郑穗伟：各位领导，各位朋友，大家下午好！刚才听了几位领导和专家，包括冯总详细的深入分析，对精装房的真知灼见，我受益匪浅。现在我就精装房的发展趋势来说一下我的观点。

我们对精装房发展趋势理解就是精装修重装饰。在香港，精装房已经十分的成熟，在每个细节政府都非常的重视，在北京、上海、广州也非常的成熟。大多数的开发企业选择这种模式，增加商品房的一个附加值，为什么重庆的精装房始终占不到市场的主流地位，并不是说重庆购房者没有这方面的需求，而是我觉得这方面选择太少了。这当然有一个成本考虑，更有一个企业执行力的考验，尤其是对10万平方米以上的项目，精装修开发难度、功能性的完美以及工程是非常复杂的，我觉得这是重庆目前市场上供应比较少的原因。

我们富力在05年12月来到重庆，来了以后，我们经过比较详细的市场调研，我们觉得重庆的房地产是无论是从小区的规划，还是从户型的设计，园林设计，包括立面，还有物业管理都做得不错，反而在精装修方面比例是很少的。但是我记得只有棕榈泉在05年是做得最好的一家房地产开发企业。那时候我们就在想，既然精装房在重庆还不是主流地位，当我们结合到其他一些沿海城市还有国外的一些市场，我们根据三年的经验，我们觉得做精装房是很有困难，而且很挑战性。其中，我觉得有四点我是深有体会。

第一个就是从设计入手。刚才冯总说了，她们请国际知名的设计师来设计。当然棕榈泉这样定位中高端的项目来说，他们的投入、关注度各方面很大。我们企业定位来说，除了把产品做好以外，也希望把整体精装房量做大，包括我们现在来到重庆有三个项目，一个是在江北的海洋公园，叫做富力海洋广场，一个是在南岸弹子石，一个是重庆大学城里面。今年我们加起来大概有100万平方米的面积，我们决定全部精装交房的，我们觉得在这方面一定要很严格。我们刚才说了，要从设计入手。

第二个就是客户最担心的开发商用量问题。很多消费者担心开发商会不会偷工减料，精装修这个利润会不会开发商把它赚了。其实依我们以往的经验来说，团体采购是最有利的保障。我们来重庆是经过半年的时候进行了一个调研，这半年是总理带队，我们把规模比较小、实力差的剔掉，包括在广州、西安等一些地方。我们今天总裁在开会，我们保证材料供应方面做到很强的保证。除了材料以外我们觉得开发商统一采购能把这个价格统一降下来，这个对于我们有一个好的支持点。

第三点来说，有了好的设计、好的品牌供应，最重要的就是好的手工。这一点就像冯总说的，在当地可能没有做过，也考虑到跟沿海城市工艺化的差异，我们也会要求广州那边较好的手工来做。

第四个就是售后服务。说真的，包括棕榈泉、星河湾，包括其他大的开发商，敢承诺100%没有错误的话是不可能的。我们有朋友在星河湾买了房子，我觉得开发商有一个满意的答案给消费者是最好的。

这也是我在公司做精装房最有体会的四点。

作为重庆这边精装房历史不长，消费者除了认可我们以上四点，最大的地方就是觉得你千篇一律，觉得都是一个标准。我晚上喝醉了酒，我晚上会不会敲错了门？我们做精装房的时候就考虑到这一点。我们现在做的精装房在这方面都受到了重视，就是通过不同的家俱饰品来营造不同的风格，这一点我觉得消费者完全可以不担心。这一点我们也是从设计方面开始，我们公司从广州过来，有自己的住宅设计院。我们为什么会在这里成立一个西南住宅设计院。我们去到每一个地方都会有当地消费者的生活习惯，以及当地天气等各方面的元素。所以，我们成立西南设计院以后把广州整套施工图根据研究和探讨，根据重庆这边消费者的生活习惯进行了调整。这一点我觉得开发商对重庆消费者的需求上还是想到了这一点。当然当地消费者对我们也不会有太大的抗拒力。

07年来说，包括棕榈泉、龙湖、瑞安，还有我们，我们都觉得精装房是一个发展趋势，而且市里面开始研究精装房的实际应用，开办了这次座谈会。我觉得随着精装房各个开发商做得越来越好，消费者逐渐的认可精装房市场的产品，我相信在相关部门还有业界包括媒体的通力合作，精装房一定会成为重庆的主流产品，谢谢大家！

主持人：谢谢郑总的发言，也希望富力把13年的经验带到重庆，并在重庆发挥很好的带头效应。下面我们有请瑞安地产的张颖贤女士介绍瑞安在精装成品房方面的经验。

张颖贤：各位领导，各位嘉宾，十分高兴有这个机会能和大家分享瑞安在精装修住房方面的一些经验。瑞安作为早期进入大陆房地产的港资企业，瑞安现在在全国上海、杭州、武汉还有重庆做的所有项目全部是精装修成品房出售。我们认为精装修房是住宅产业化的一个必然趋势，精装修房的全面推出意味着毛坯房必将退出市场。实际上毛坯房是计划经济和福利分房的一个产物，存在诸多的问题，而且房地产作为国民经济支柱产业，以其产业地位来说，毛坯房与这个产业地位是格格不入的，达不到产业发展需求。比如汽车工业，我们不可能说一个汽车是成品汽车出来，不可能先是有一个外壳，然后汽车内装修、内装饰，然后出厂以后由买车的人对他进行装饰。所以我们提出来精装修房实际上就应该是住宅产业化发展的一个成品房。

从提供产品的开发商来说，给消费者带来成品房这个完整的商品，而不是毛坯房是这种半成品，这是理所当然应该是开发商负责来进行发展的。瑞安从2000年在各个城市发展都是提供高品质的精装修成品房，我们最开始在上海的项目，以精装修房进入上海的时候也受到很大市场接受程度的挑战。随着市场的成熟和瑞安品牌的建立，这种情况大为好转。现在我们在上海精装修成品房推出来基本上都是销售一空，供不应求，特别是二次置业的业主对这种房屋的需求特别高，可能是他们做过自己的装修，在这其中发现很多问题，他是非专业区做这种对专业要求非常高的事情。在这种情况下，大家对精装修接受越来越高，刚才专家和同仁谈了很多的经验。

我简单谈一下建筑设计和装修设计一体化的问题。刚才棕榈泉他们也谈到的，建筑设计和装修设计不是等同于毛坯房设计加上精装房的设计，实际上从精装房刚开始的设计这两个是结合在一起的。比如说集中统一装修或者菜单式的装修都是精装房的一个探索，不是真正意义上的成品住宅。我们要做到精装房成品住宅的标准化和产业化，开发商就应该在项目产品规划定位的时候充分考虑建筑设计和装修设计的协调融合，才能在实际施工中使建筑工程和装修工程匹配，这样做出来使业主感觉到人性化、功能化和标准化。

比如我们进行方案设计的时候，可能厨房、卫生间这些设计方面，我们这个阶段要求我们室内设计师在方案阶段介入，比如放冰箱的位置。从我们的定位来说，有一些是高端定位的产品，这样不能像低端产品来说留那么窄的地方，我们会考虑这些细节，让厨房有灵活性。

另外，很多做建筑设计的时候比如做主卧室设计的时候，可能考虑采光、景观的要求，可能就是开窗面比较大，开窗部位比较多，只是从毛坯房效果来看效果很好，采光、通风很好。但是实际上业主发现进去之后他的床、书柜没有完整的墙面上其去摆放。这个阶段我们也会有室内设计师介入，最后确定几他方案，协调这几个方面的因素，确定一个比较整合的方案。

还有就是在做室内设计的时候，比如空调机房的设计，因为要做VRV的话，就是结构粱高，最后完成的高度是怎样的，这些地方要求是非常高的。还有就是对吊顶的要求，要求建筑结构、室内设计师、机电设计师来做。

还有刚才提到精装房成品住宅是多样化的选择，我们现在应该倡导的是轻装修、重装饰，因为装修是作为住宅标准化和产业化的部分，不可能有很多种选择。就是像业主想的我可能要不同的品牌，不同的材料，作为一下子几千套住宅量来说可性不是很大。就像我们买衣服一样，为了满足不同顾客的要求，可以提供多种色彩的选择。我们做精装修住宅的时候，我们也是同样的道理，就是我可能材料是一样的，品牌是一样的。但是我可以提供给你有颜色的选择和花纹的一些选择，这种可能就是套餐的概念，我会以套餐的形式提供多样化的选择。

我们觉得做精装成品住宅最具有挑战性的一点，就是业主对于质量的担心。在重庆为什么精装房的选择很小，以前也有项目做过精装修房，但是为什么这种影响性不大，就是业主对这种质量的担心。因为很多小业主担心你做了精装修房以后我不满意怎么办？我们觉得开发商应该作为精装成品住宅第一负责人，让业主购房以后没有对精装修成品住宅的担忧，开发商担负起质量的责任。对设计、施工水平、材料质量必须做大到胸有成竹，这样对开发商的要求非常高，这样对建设设计、室内设计、施工工艺、材料供应、验收等各个环节要进行资源整合。精装成品住宅不但对资金实力要求很高，还对企业内部管理提出非常高的要求，我们在瑞安提出了质保三年的信心保证，就是说瑞安推出来的任何精装成品房，我们有三年免费质量保证的承诺。就是说在三年以内，如果你的精装修成品房出现任何问题，瑞安提供无偿维修服务，直到业主满意为止。为这个承诺我们前期做非常多的工作，考虑非常的细，希望给小业主提供信心的保证。

在这里，刚才郑总从也谈到，任何一家开发商不可能达到100%的没有瑕疵的承诺。我们在上海的精装修房，很多精装修房你一定会自己住进去以后才发现问题，就是出在哪里，有哪些不满的地方。我们在上海的精装修房就是卫生间出现了一些问题，就是有一户，当时他提出了投诉，他提出这个房子我没法住，你们卫生间出现这个问题。我们当时在五星级酒店给他订了一个套房，维修期间他在里面的费用由我们承担。最后这个业主非常的感动，他说没有想到瑞安处理问题效率这么高，他说以后买房子就买瑞安房产物业。后来我们到上海开发了物业，他就在上海进行了订购。

后面简单的给大家看一下我们在上海精装修成品房的图片（幻灯片），也是希望通过这些图片让大家对瑞安房地产的精装修成品房的理念有所了解，这个是我们在上海市中心淮海路旁边的一个项目，除了家俱以外的都是我们的交房标准，像卫生间我们都配置了地热系统，因为考虑到上海的气侯，非常的节能，这个盘在上海销售非常好，基本上是达到供不应求的地步，而且销售价格在上海周边地区是最高的，现在达到均价4万/平方米。作为瑞安在重庆发展第一个住宅项目，也是全部精装修房的项目会在今年之内推出，我们也希望通过我们的努力和其他众多开发区一起为重庆的精装修成品房市场作出我们的贡献，十分感谢！

主持人：谢谢张女士的发言，我觉得今天后面的三位企业的发言是非常有价值的，真知灼见，今天开会的情况我想做一个简单的总结，今天有6位专家和很多的开发商，他们都对这个题目发表了很多有益的发言，我想今天的会议是我们推动这项工作的一个起点，而且今天会议的情况也让我感触非常的深，我觉得说明我们的精装修房当前是一个热点，就像刚才我们开会的时候来了很多开发商，而且都是主要的负责人，非常的关注这个事情。但是真正能够接触到底的相对比较少，这也就是我们工作的难点，就这两点坚定了我们推动精装修房的信心。

精装修房从目前来讲发展比较弱的，所以我们以今天的会议为起点进一步的完善推动精装修房的政策体系、技术体系，包括产业体系，积极配合我们开发企业培育市场需求，引导市场的发展，扎实的推进精装修房的相关工作。