住宅工程质量分户验收

住宅工程质量分户验收（共6篇）

住宅工程质量分户验收 篇1

近日, 河北省建设厅印发了《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》, 决定从11月1日起在全省范围内施行住宅工程质量分户验收。

住宅工程质量分户验收, 是指住宅单位工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时, 对每套住宅的观感质量、使用功能进行的专门验收。

分户验收将由建设单位项目负责人组织监理单位、施工单位及相关的质量、技术人员逐户进行。对分户验收不合格的住宅, 将责成施工单位进行整改, 直至达到合格标准, 并在住宅交付使用时向住户出具《河北省住宅工程质量分户验收合格证》。

住宅工程质量分户验收 篇2

总

结

报

告

XX建设集团有限公司

2013年X月X日

一、工程概况

XX工程位于华阳西路与石狮路交叉处，本工程由XX房地产有限公司投资建设，XX建筑设计有限公司设计，XX地质工程勘察院勘察，XX建设监理公司监理，XX建设集团有限公司施工总承包。

本工程为6层框架结构，上部楼层为住宅，总建筑面积6900m2。各楼栋单元数及户数见下表：

楼

号

结构层数

单元数

每单元户数

总户数

D1

D2

10（12）

二、验收过程及内容

根据《江苏省住宅工程质量分户验收实施细则》（以下简称细则）要求，建设单位组织施工单位、监理单位、物业公司相关人员组成分户验收小组，分别对住宅室内空间尺寸；楼地面、墙面、顶棚面层质量；门窗安装质量；防水质量；栏杆安装质量；给排水安装、电气安装质量；节能；烟道等项目逐户、逐间进行验收。各验收项目验收情况如下：

1、室内空间尺寸

采用激光测距仪根据《细则》中要求的布点方式对室内空间的净高、净开间、进深项目进行检查验收，通过对所测数据的计算、统计，各项偏差值均在《细则》允许偏差范围内，符合要求。

2、楼地面、墙面、顶棚、门窗、防水

楼地面、墙面和顶棚：通过用小锤轻击和观察检查的方法进行检查，在检查过程中发现个别楼面、墙面有空鼓现象出现；部分填充墙与框架梁、柱交接部位的墙面有细微裂缝；个别天棚大面平整度不佳；其它部位检查结果均符合要求。不符合要求的已经全部整改完毕。

门窗：通过采用现场测量、外窗淋水、现场试用检查、查阅合格证和检测报告等方式分别对门窗的外窗台高度、外窗渗漏、门窗启闭、玻璃安装等门窗安装质量进行检查。外窗台高度符合设计及规范要求，飘窗窗台高度低于900mm的已安装护栏。对外窗防水情况，项目部着重全面的进行了淋水试验及雨后观察，发现部分窗有渗水现象，针对这一情况，我公司项目部先选取有代表性的渗漏窗，通过：淋水试验→发现问题→查找问题原因→制定整改对策→现场整改→再次淋水检查直到无渗漏为止，最后再全面修整，经最后一次淋水试验各窗防水情况良好，满足规范要求。安全玻璃的使用符合设计要求。

防水工程：通过多次大雨后观察及24小时蓄水试验分别对屋面和卫生间的防水情况进行检查，经检查上述部位排水通畅，无渗漏、积水现象。

3、栏杆安装

通过用钢卷尺测量、观察等方式对栏杆安装的高度、竖杆间距、防攀爬措施及栏杆的牢固方面进行检查，检查结果符合要求。

4、给排水、电气安装

给排水安装：通过采用观察检查和试水检查的方式对预埋管道标识、安装固定、管道渗漏、管道坡向、伸缩节和检查口、地漏水封等项目进行检查验收。检查结果：管道标识正确，管道接缝严密无渗漏，坡向正确，伸缩节和检查口符合设计要求，地漏设置符合要求。

电气安装：通过采用仪器测试、通电试验、观察检查等方式对插座相序、接地、控制箱配置、通电试验、等电位连接等进行检查验收。检查结果：插座相序、接地正确；控制箱内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；照明通电试验运行正常；等电位连接端子齐全、位置正确。

5、节能工程

节能工程通过现场检查、委托检测、查阅合格证及复试报告、影像资料等方式进行检查，经检查保温层厚度、固定措施等均符合要求。

6、烟道安装

烟道表面无开裂，厨房间及无外窗的卫生间预留有通风设施的位置及排风机的位置和电源。

三、自验结论

本工程验收过程、验收方法、验收项目均严格执行《XX省住宅工程质量分户验收实施细则》规定，XXD1、D2栋楼工程共计80户，本次检查验收80户，符合要求80户，自验结论为符合要求。

XX建设集团有限公司

2013年X月X日

住宅工程质量分户验收 篇3

所谓分户验收就是指常见的“一户一验”的方式，它是指当住宅工程在已经按照国家有关标准、规范要求建筑完成，即将进行最后的工程竣工验收时，对于每一户的住宅空间以及单位工程公共部位都进行独立性分别验收，在分户验收完成且结果合格后，则由验收部门出具包含工程质量竣工的验收记录[1]。分户验收这一全新举措的出台，有利于监管部门能够替每个购买住房的单位及个人等房屋拥有者提前把了质量关，既避免了以往整体验收以及抽检查验方式所带来的遗漏风险，也对避免交付使用以后所有者与建造者之间关于房屋质量“各执一词”的矛盾[2]。对于住宅工程的质量分户验收不仅具有很多优点，同时还有着其必要性。本文通过对质量分户验收的必要性、质量分户验收的内容、分户验收常见问题的讨论，分析了分户验收常见病因并提出解决方案。

1 住宅工程质量分户验收的必要性

1.1 建筑工程质量应确保“零缺陷”由于住宅工程作为人民群众生活不可或缺的特殊商品,它具有建设周期长、货值高、生活重要程度高等特点。

但由于相对于其它行业，住宅工程的一线从业人员文化层次较低、建筑工艺化及自动化的程度不高、建筑用材的涉及种类及型号较多易于混用造假、施工质量受施工环境及条件的影响较大等典型问题。例如很多的建筑用工程材料有着脆性、延性较差、受拉强度低等特点，因此往往会出现工程材料会因温度剧烈变化发生膨胀收缩产生裂缝，同时随着房屋的使用过程中，材料质量与性能会发生显著的衰减，致使住宅质量在外观及内在性能方面产生不好影响。

1.2 抽检方案往往不具备全面性

按照我国的建筑业特点，国家对于产品的检验批质量检验方案是抽样检验，依照GB/T2828国家标准进行检验方案的制定。对于生产者风险以及使用者风险的控制一般是按照小于5%和10%分别管控，但判定为合格批次的也会存在不合格户型被合格验收的情况。这些虽然在统计学中属于可接受的风险，但对于具体到使用者来说已经成为了不折不扣的损失。

1.3 规避了后期难以解决的矛盾

由于我国目前建筑工程行业的质量担保、保险以及投诉处理方面的相关制度并不健全，导致一旦发生了后期的质量责任则难于从合法的途径进行界定与追究。如果遵从之前的批次验收，则对于用户收房后的质量问题，建筑商与施工单位往往会互相推诿，导致实际的质量问题无法解决而被购房者自己承担。同时激辩建筑者进行相应的修补但仍会出现后续问题无法追溯解决。

1.4 住宅工程质量分户验收是有效解决现行问题的手段

分户验收工作的开展以及落实，可以有效加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，同时可以有效体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。按规定住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，则建设单位不得组织工程竣工验收：实行分户验收后，住宅工程各方质量责任主体仍应严格按照国家工程建设质量管理的有关规定和技术标准对住宅工程进行竣工验收，并不得以分户验收代替竣工验收。

2 住宅工程质量分户验收的主要内容

2.1 室内空间高度、构件尺寸；房屋的地面、墙面以及顶棚面层质量;

门窗的安装质量；房屋防水工程的质量：房屋通风、空调系统安装质量；房屋给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量以及其它可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容。

2.2

住宅工程所有房间的室内净高、室内净开间、外窗台高度、外窗及窗扇安装质量、栏杆(板)的高度、厨房卫生间等有防水要求的地面应全数进行渗水检查。

2.3

建设行政主管部门和质量监督机构将加强对分户验收的监督管理,工程质量监督机构将随机抽取分户验收资料进行核查,并在竣工验收监督检查时对部分验收项目进行抽查。

2.4 商品住宅工程交付使用时，应将《住宅工程质量分户验收结果表》作为《住宅质量保证书》的必要附件一同交给业主。

对于未经核查或核查结果不符合要求的住房，则应由工程质量监督机构责令改正，对于批次中不合格房间较多或者不合格情节较为严重的，应责令建设单位重新组织进行分户验收。住宅工程在使用过程中若发现房屋存在建筑质量缺陷的，建设单位与施工单位应依照有关法律法规的规定承担质量保修等责任。

2.5 对于分户验收检查发现不合格的户型，建筑方应对不合格部位及时标注并进行整改,待整改符合要求后再重新进行验收。

对于分户验收中通过弄虚作假、降低验收标准等影响合格判定的行为，监管部门应对对责任单位和责任人给予不良行为记录．情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

3 住宅工程质量分户验收的常见问题及原因分析

对于住宅工程的分户验收，常常依照如下国家标准以及法律：

《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002、《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-2009、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002、《建筑法》等规范标准。

3.1 建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作仍然存在着一定的抵触心理，因此在对验收工作的配合上并不十分积极

造成这一问题的原因主要由于建筑方认为该项目已经按照工程质量验收规范进行了检验批以及分项分部的验收，没有必要再进行分户质量验收。同时由于进行分户验收的人员并未经过系统专业的培训，导致了现场检查测量的效果与效率受到了一定影响。

3.2 房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求

造成这一问题的原因主要是由于施工时不注意弹线的使用造成墙体的位置不够准确。对于这一问题，则可以在砌筑墙体前预先弹线定位以确保墙体位置；同时对于梁、板、柱等可能超标的几何尺寸在修凿后再行粉刷而非直接批腻子；对于室内净高值的推算则应综合考虑地坪厚度以及天棚批灰厚度再估算净高是否符合要求。

3.3 楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求

造成这一问题的原因主要是由于设计时未充分考虑粉刷厚度问题，且后期在施工过程中导致了粉刷厚度超标。解决这一问题可以通过设计措施与施工措施两方面予以保证。设计楼梯结构尺寸时应充分考虑粉刷厚度问题，一般常规将梯段宽度设为1100、休息平台宽度设为1200，但由于粉刷厚度影响，实际的梯段宽度和休息平台的宽度可以设为1150与1250。而在施工时则应确保粉刷厚度不至超标。

3.4 阳台止水槛达不到10cm高度，阳台部位外墙易渗水

对于这一问题则必须要在设计中进行明确，并在施工中充分考虑阳台地面找坡成型后止水槛高度最小值也应满足高度10cm的要求。

3.5 楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题

主要原因有结构构件（柱、梁、板）与砌块间的连接、填塞要求不明确，没有适当的加强构造措施；因钢筋混凝土与加气混凝土砌块的温、湿度变形不一致而造成开裂；建筑物立面设计未能考虑适应温度应力变化，如外墙粉饰未设分格缝，或分格缝间距过大。加气混凝土砌体外墙，特别是山墙的抹面没有适当的防裂、防空鼓的构造措施。抹灰材料选用不合理，尤其多见的是墙面抹灰砂浆强度要求过高，外墙基的防水层性能不良，在较高的环境温度作用下，墙体与涂料间形成水气，使涂料起泡、裂缝。由于房间墙面粉刷开裂以及空鼓的现象经常存在，这一问题只能通过对砌块质量、砌块与墙体衔接处的质量控制、抹灰砂浆选择等要求的提高来解决。

3.6

铝合金门窗的渗水问题以及后期保护问题对于外墙门窗框以及外墙保温衔接处必须加防水处理,同时铝合金型材组装完成后应在接头部位加装带胶;在外墙门窗框以及墙面粉刷留置5mm凹槽。

4 讨论

近年来随着我国住房制度改革的不断深入，越来越多的居民选择购买商品住宅。但由于现在的住宅楼工程质量水平受限于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题导致建筑质量参差不齐，无法切实满足住户对住宅质量日益提高的要求[3]。近年来，随着住宅工程质量分户验收制度的颁布与实施，住宅工程的质量在一定程度上得到了有效地管控。住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录[4]。住宅工程质量的分户验收制度自两年来，虽然取得了一定的阶段性成效，但同时也存在着一些问题。本文根据验收的实际情况与经验，主要对建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作不够配合、房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求、楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求、阳台止水槛达不到10cm高度且阳台部位外墙易渗水、楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题、铝合金门窗的渗水问题以及后期保护问题等方面进行了原因分析及解决对策的讨论。除了解决上述具体问题外，还应通过修订完善《规则》并上升为省地方标准、建立完善质量责任追究机制、加强政府指导和监督力度等方面予以改进。

摘要：本文通过对建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作不够配合、房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求、楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求、阳台止水槛达不到10cm高度且阳台部位外墙易渗水、楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题、铝合金门窗的渗水问题以及后期保护问题等方面进行了原因分析及解决对策的讨论。

关键词：住宅工程,分户验收

参考文献

[1]孙文友,李中,何文韬.关于住宅工程分户验收的几个问题[J].工程质量A版2008(4):29~31.

[2]黎俭浦,关胜.住宅工程质量分户验收的探索和实践[J].工程质量A版2009,27(6):17~18.

[3]DBJ32/J16-2005.江苏省住宅工程质量通病控制标准.

住宅工程质量分户验收 篇4

一、什么叫分户验收？

分户验收是住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部分进行的专门的验收，验收时，参加验收有关人员对每一户住宅的分户验收记录进行检查并抽查一定数量房间的实体质量以及室内观感、功能、实测项目质量。经验收合格后，出具工程质量分户验收及竣工验收记录。

二、为什么要进行分户验收及分户验收的意义是什么？

1、随着住房商品化的发展，老百姓逐渐由过去居住公产房变为自己花钱购房，因此，工程质量直接关系到百姓利益。现在老百姓维权意识提高，工程质量投诉较多，因工程质量问题造成了许多人员伤害及财产损失，甚至群诉群访事件经常发生。老百姓对工程质量问题反映强烈。为了有效拟制质量问题出现，北京市建委在总结朝阳区建委推行住宅工程一户一验收制度，并取得明显效果的基础上，决定从2006年1月1日起在全市范围内实行住宅工程质量分户验收。

2、分户验收的意义就是通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工单位抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理单位按施工验收规范、规程严格验收，不走过场，最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。

三、分户验收与一般工程质量验收有什么不同与相同？

1、工程质量分户验收是以每一户住宅作为一个子单位工程，对每一个分项组织专门验收。当该套住宅或规定的公共部位所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部位验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行验收，竣工验收的前题是分户验收合格。

2、分户检验批验收与分项工程检验批验收不同：

⑴检验批划分不同。分项工程检验批一般按楼层、施工流水段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分的范围相对较大，抽查数量相对整改工程比较少，是按一定比例抽查。而分户验收检验批是以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）地下车库为单位划分检验批，当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。所划分的范围相对较小，抽查数量相对整改工程比较多。分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。

⑵检查内容的不同。分项工程检验批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在分项工程检验批合格的基础上，仅对分户检验批的主控项目 1 / 6 和一般项目中涉及到观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收其实就是对分项工程检验批的补充或校对，但不能代替检验批验收。

⑶实测的数量不同。分项工程检验批未对实测内容的具体部位、检查数量作详细规定。但分户验收检验批实测内容对检查部位、检查数量都有明确规定。依据北京市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》分户验收检验批按类别分为八类，下面我把这八类分户验收的具体检查数量及标准简单介绍一下。①建筑结构外观及尺寸偏差质量，以每户住宅为一个检验批，现浇结构拆模后，由建设单位组织监理单位、施工单位等方面对主控项目进行全数检查。对一般项目按每一户住宅划分检验批，在同一检验批内，对梁、柱抽查构件数量不少于3件；对墙和板应按有代表性的自然间抽查不少于3间。对大空间结构，墙可按相邻轴线间高度5米左右划分检查面。检查内容有墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，每个墙面不少于1个测点，进行检查并全数记录；板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于3间。检查使用的工具及方法这里就不详细叙述。实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。②门窗安装质量分户验收以每户住宅为一个检验批，除高层建筑的外窗每户抽查不得少于3樘，不足3樘时全数检查；高层建筑的外窗，每户抽查不得少于6樘，不足6樘时全数检查。特殊门工程验收应按每户住宅为一个检验批，每户抽查不得少于10樘，不足10樘时全数检查。检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。③墙面、地面和顶棚面层质量分户验收。墙面质量分户验收包括：一般抹灰、水性涂料、溶剂型涂料、饰面砖粘贴、裱糊工程、耐水腻子。

地面质量分户验收包括：水泥混凝土面层、水泥砂浆面层、地面砖面层、大理石和花岗石面层、实木复合地板面层、中密度复合地板面层、地毯面层。顶棚质量分户验收包括：明龙骨吊顶、暗龙骨吊顶。以上分项工程分户验收以每户住宅为一个检验批，每户抽查不得少于3间，不足3间时全数检查；检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。④防水地面隔离层工程质量分户验收以每户住宅为一个检验批，每户抽查不得少于4间，不足4间时全数检查；检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，检查的内容分别是：表面平整度、标高、坡度、厚度。对隔离层实测内容全数检查，实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。⑤采暖系统安装质量分户验收包括a.室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装、b.室内采暖管道及配件安装、c.低温热水地板辐射采暖系统安装。以每户住宅为一个检验批，检查内容a.金属辐射板安装，全数检查；散热器安装，全数检查；散热器表面防腐涂漆，全数检查；散热器安装允许偏差，全数检查。2 / 6

b.采暖管道安装坡度，全数检查；采暖系统试运行和调试，全数检查；平衡阀、调压阀、减压阀型号、规格、公称压力，全数检查。热力表、疏水器、除污器等安装，全数检查；钢管焊接，全数检查；采暖入口及分户计量装置安装，全数检查；管道连接及散热器支管安装、管道及金属支架防腐、管道安装允许偏差、管道保温，全数检查。c.低温热水地板辐射采暖系统的分、集水器规格及安装、燃气壁挂炉安装、填充层混凝土强度，全数检查。检查方法及标准按照设计和施工质量验收规范规定执行，这里就不详细叙述。⑥给、排水系统安装质量分户验收包括a.室内给水管道及配件安装、b.室内排水管道及配件安装、c.建筑中水系统及游泳池水系统安装、d.室内热水管道及配件安装、e.户内雨水管道及配件安装、f.卫生器具及给水配件安装、g.卫生器具排水管道安装、h.公共部分室内消火栓系统安装。除公共部分室内消火栓系统安装工程按每两楼层为一个检验批外，其他分项工程分户验收按以每户住宅划分为一个检验批，具体检查内容：a.给水管道及配件安装有室内给水系统通水试验、室内生活给水系统管道冲洗和消毒、给水水平管道坡度、管道支吊架安装、水表安装，全数检查；b.室内排水管道及配件安装有生活污水铸铁管塑料管坡度、污水管道检查口、清扫口、金属和塑料管道支吊架安装、室内排水管道安装允许偏差，全数检查；c.建筑中水系统及游泳池水系统安装有中水管道上装设用水器、中水管道严禁与生活饮用水管道连接，全数检查；d.室内热水管道及配件安装有户内热水供应系统管道冲洗、管道安装坡度、温度控制器和阀门安装、管道安装允许偏差、保温层允许偏差，全数检查；e.户内雨水管道及配件安装有塑料雨水管道安装伸缩节、雨水管不得与生活污水管道连接、焊口允许偏差、雨水管道安装允许偏差，全数检查；f.卫生器具及给水配件安装有排水栓与地漏安装、卫生器具满水试验和通水试验、卫生器具给水配件、浴盆检修门、淋浴器安装、卫生器具的支、托架、卫生器具安装允许偏差，全数检查；f.卫生器具排水管道安装有器具受水口与立管，管道与楼板结合、连接排水管道接口严密性及支托架安装、管道安装允许偏差、排水管径和坡度，全数检查；h.公共部分室内消火栓系统安装有室内消火栓水龙带在箱内安放、消火栓口朝外、消火栓中心距地面为1.1米，抽查不得少于50％。检查方法及标准按照设计和施工质量验收规范规定执行，这里就不详细叙述。⑦室内电气工程安装质量分户验收包括a.普通灯具安装、b.开关、插座、风扇安装、c.成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装、d.建筑物等电位联结、e.电线电缆导管和线槽敷设、f.电线电缆穿管和线槽敷线、g.槽板配线、h.电缆头制作、接线和线路绝缘测试、j.建筑物照明通电试运行、k.公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设。分户验收按照每户住宅、每层公共部分、地下停车库划分为一个检验批，具体检查内容：a.普通灯具安装的灯具固定、软线吊灯、花灯吊钩、灯具绝缘材料、灯具安装高度，抽查10％，少于10套的全数检查；b.开关、插座、风扇安装的交流、直流电压同场插座，抽查10个，少于5个全数检查；插座接线，全数检查；插座、照明开关安装，全数检查；吊扇、壁扇安装全数检查；c.成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装的金属框架接地，全数检查；照明配电箱（盘）的可靠电 3 / 6

击保护，抽查20％、少于5台全数检查；成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装的绝缘电阻值，全数检查；成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）内线路敷设安装抽查10％，少于5台全数检查。d.建筑物等电位联结的联结干线或局部等电位箱，全数检查；等电位联结的裸露导体或金属部件的联结，抽查10％少于10处全数检查；e.电线电缆导管和线槽敷设的金属导管和线槽接地，抽查10％少于10处全数检查；金属导管的连接，全数检查；导管弯曲半径、管内外壁防腐处理，全数检查；明配管的排列固定，全数检查；绝缘导管敷设，全数检查；金属、非金属柔性导管敷设，全数检查；f.电线电缆穿管和线槽敷线的不同回路、不同电压等级，抽查10％，不少于10个回路；电线电缆穿线前检查，抽查10％，少于5处；导线相线检查抽查10％，少于5处；线槽敷线抽查10％，少于5处；g.槽板配线的连接有无接头检查不少于10处；槽板敷设抽查不少于10处；槽板的底板接口与盖板接口抽查不少于10处；h.电缆头制作、接线和线路绝缘测试的绝缘电阻值全数检查摇测并记录；芯线与电器设备连接抽查10％，少于10个全数检查；电线电缆的芯线连接金具（连接管和端子）抽查10％，少于10个全数检查；j.建筑物照明通电试运行的照明系统通电调试，全数检查；k.公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设的接地、接零扳手与干线全数检查，其余抽查20％，少于5个全数检查；电缆桥架安装抽查10％，少于5处全数检查；桥架内电缆及电缆首末端标志牌抽查10％，少于5处全数检查。检查方法及标准按照设计和施工质量验收规范规定执行，这里就不详细叙述。⑧其他规定、标准中要求分户验收的内容包括a.门窗套制作与安装的造型、尺寸、材料规格及花纹颜色、垂直度、平整度；b.橱柜制作与安装的材料规格、造型尺寸、安装位置、表面平整、色泽；c.护栏和扶手制作与安装的材料规格数量、造型尺寸位置护栏高度、间距及安装的允许偏差；d.窗帘盒、窗台板和散热器罩职责与安装的材料规格数量、造型尺寸位置，以上工程质量分户验收以每户住宅为一个检验批，每户抽查不得少于3间，不足3间时全数检查；检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。e.金属、非金属风管与配件制作的材质种类、性能及厚度、制作连接、外观质量、外形尺寸、法兰风管连接；f.风管部件与消声器制作的一般风阀、防火阀、排烟阀、调节、止回风阀、柔性短管及风口；g.风管系统安装的风管及部件安装、风管连接的水平、垂直度、风管支吊架、风阀；h.金属、非金属管道空调水系统的设备与附属设备的管道配件的规格、型号、材质及连接形式、管道套管、阀门、管道安装允许偏差、管道支吊架的位置、间距、标高、系统放气阀与排水阀；j.设备空调水系统的风机盘管机组与管道连接、水过滤器设备；k.公共部分通风与空调设备安装的组合式和单元式空调机组、电加热器、消声器。以上e-k设备专业安装工程质量分户验收也是以每户住宅为一个检验批，对所检查的内容全数检查，检查点应是分户验收方案中分布图规定的房间，实测实量的偏差不应大于1.5倍，且不合格点率小于20％。当实测偏差超出以上规定时，应进行整改并重新验收。

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3、参加验收的人员不同。分户验收参加人员比分项工程检验批验收参加人员增加了建设单位或物业部门人员。分户验收是由建设单位组织，而分项工程检验批验收是由监理工程师组织。

4、使用的检查记录表格不同。分户验收记录表增加了建设单位和复查情况栏，并且表头和表尾作了相应改动。

5、分户验收与分项工程检验批共同之处：都是依据国家施工质量验收规范和北京市地方标准，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。

四、工程质量分户验收的程序

1、审批分户验收方案是否可行、是否符合分户验收有关规定？

⑴ 审核分户验收方案的编制依据、编制说明、各方职责、分户验收检验批项目及内容是否详细明确。

⑵ 验收方案中是否根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明。⑶ 分户验收的方法及内容是否符合国家和地方有关规范、标准。

⑷ 确定分户验收的组织单位为建设单位，参加单位有监理单位、施工单位、物业单位。⑸ 分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

2、具备如下分户验收条件，进行分户验收。⑴分户验收方案符合有关规定，并经审批同意。⑵所需分户验收的分项工程检验批合格，资料齐全。⑶参加分户验收的单位、人员、检测工具均具备。

五、住宅工程质量分户验收单位的职责与分工

1、建设单位是分户验收的第一责任人，①组织施工单位编制分户验收方案；②组织施工、监理单位研究确定分户验收检验批项目及内容，组织协调施工、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题；③与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章；④住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

2、施工单位责任：①根据住宅工程特点编制切实可行的分户验收方案，②配备足够的质量检查人员和检查工具。质检人员要具备相应的资格，熟悉和掌握分户验收内容和方法。根据分户验收在装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员和测量工具。③按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。④分包单位专业技术负责人也应会 5 / 6 同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。⑤住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

3、监理单位责任：①审批施工单位编制的分户验收方案。②参与确定分户验收方案中的每一户住宅和公共部分的检验批项目以及检查内容和数量。③配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。④按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项目下发不合格处置记录，签署验收意见并签字盖章。

4、物业单位责任：①当已选定物业公司应参与分户验收。②配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查验收工具。③按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。

六、关于住宅工程质量分户验收表格的签认及资料管理

住宅工程质量分户验收表格有分户验收记录表、每户住宅分户验收汇总表、单位工程分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收表四种表格。

1、分户验收记录表：在进行分户检验批项目的检查验收时，由建设、施工、监理、有关人员按规定参加，并及时记录签认，该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位人员、施工单位专业质量检查员在相应位置签认。

2、每户住宅分户验收汇总表：在分户检验批项目的检查验收完成后由施工单位将每户检验批项目的检查验收的结论、验收日期、及存在的问题编排序号汇总在此表中。

3、单位工程分户验收汇总表：在每户住宅分户验收汇总表完成后以户型或户名为单位将每一户的检验批数量、分户验收完成时间、分户验收结论及存在问题汇总在此表中。

4、住宅工程质量分户验收表：是住宅工程质量分户验收合格的一份确认书。应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位负责人、监理单位总监理工程师在相应位置签认，并加盖各单位分户验收专用章。

5、住宅工程质量分户验收资料整理：分户验收资料由施工单位汇总，将分户验收记录表、每户住宅分户验收汇总表、单位工程分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收表按顺序编号分类汇总、组卷。资料完整移交给建设单位，分户验收资料作为物业单位管理的依据，物业单位也应存档保留，城建档案馆不需留存。

浅谈住宅分户验收施工质量控制 篇5

1 控制室内净高尺寸

1.1 施工放线引测标高时, 严格按设计图纸进行技术交底。根据施工经验, 引测标高时每层在图纸规定层高的基础上适当放宽1cm, 以防净高不够。

1.2 木工支模时弹出标高、轴线控制线, 准确测量, 及时复核。在支模过程中, 均应逐一检查模板标高和平整度, 发现不符合要求的, 及时予以纠正。

1.3 混凝土浇筑前和浇筑过程中, 应安排专人对模板及支架跟踪检查, 特别是支架立杆下的木楔垫块。因为施工过程中的振动极易导致立杆位移、滑脱, 引起模板及支架整体或局部下沉, 导致室内净高尺寸偏差, 混凝土浇筑时应严格控制板的厚度。

1.4 模板及支架拆除后, 应立即对现浇结构进行检查验收, 发现问题及时处理, 合格后方能进行下一道工序施工。

2 控制室内开间、进深尺寸

2.1 测量放线时, 应严格按设计要求控制总轴线尺寸和每一开间、进深的轴线尺寸, 偏差均在10mm范围内。

2.2 测量放线后, 技术人员应严格进行轴线复核, 复核时应使用同样的工具、同一班测量人员。

2.3 每户墙体施工时, 技术人员应加强开间、进深尺寸控制。

2.4主体验收结束后, 根据图纸规定的开间、进深尺寸, 装修时墙面对称做灰饼冲筋。根据施工经验, 此时根据灰饼对房间的开间、进深尺寸进行检查是控制室内几何尺寸的关键。

2.5 加强施工过程中墙体抹灰质量的控制, 抹灰结束后, 尽快对墙体平整度、垂直度、开间与进深尺寸再次检查验收, 查漏补缺, 对于发现的质量问题, 及时整改。

3 厨房、卫生间等有水房间地面渗漏

3.1 设置现浇素混凝土止水带 (与楼面混凝土同时浇筑) , 宽度同墙厚, 高度不少于200mm, 地面标高比室内其他房间地面低30mm以上。

3.2 现浇混凝土止水带采用吊模法支模, 浇筑时为防止因根部渗漏产生孔洞、蜂窝等缺陷导致渗漏水, 可采用二次振捣法施工。

3.3 卫生间管道较多, 预留洞口应上大下小, 管道立管安装前, 应对洞口进行毛化处理。管道立管应设置钢套管, 安装检查后, 进行吊模, 提前24h对处理后的预留洞口浇水湿润。先刷一遍加胶水泥砂浆后, 再用比楼面混凝土强度高一个等级的细石混凝土 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口底部13, 凝固后进行4h蓄水试验;如不渗漏, 再用同样的混凝土 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口中间1/3, 凝固后进行4h蓄水试验;如不渗漏, 再用加防渗剂的水泥砂浆 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口剩下的1/3, 通常第三次封堵后表面最好比原混凝土表面高5mm。管道安装后在管道周围进行24h蓄水试验, 蓄水高度不低于20-30mm, 如不渗漏, 基本上能符合要求。

3.4 防水层可采用刷聚氨酯防水涂料或粘贴防水卷材。

3.5 加强混凝土养护, 养护不少于15d, 冬期施工应采取防冻措施。

3.6 防水砂浆找平层泛水坡度必须符合设计要求, 并确保坡向地漏, 保证厨房、卫生间地面不积水。

4 屋面渗漏

4.1 无论是平屋面还是坡屋面, 均应按混凝土设计强度进行配合比控制。

4.2 必须保证混凝土自防水的效果, 因为目前使用的卷材或防水涂料使用年限也就是3~5年, 即使采用其他保护措施, 也不能保证屋面50年使用期不出问题。如果混凝土的自防水效果较好, 即使以后发现问题, 维修起来也比较方便。所以施工时, 要加强混凝土的原材料、配合比、振捣过程等的控制, 确保混凝土的密实度, 以及混凝土表面的抹压效果, 减少混凝土的收缩裂缝。

4.3 对于平屋面, 无论是材料找破还是结构找破, 泛水坡度必须符合设计要求, 保证屋面不积水, 因为再好的防水做法也是禁不住长期水泡的。

4.4 出屋面的各种管道, 必须按规范要求分2~3次进行堵洞以及防水细部处理, 并填写有关隐蔽工程验收记录和功能检查验收记录, 确保数据的准确性。

4.5 按规范要求及相关操作规程要求进行防水处理。比如卷材防水屋面, 应保证卷材泛水高度大于等于250mm, 用木压条固定后, 再用防水砂浆予以封闭, 并加强养护。

4.6 施工结束后应充分利用雨天进行检查, 平屋面应做24h蓄水试验, 检查有无渗漏情况, 如有应及时处理。

5 外墙渗漏

5.1 墙体砌筑除必要的脚手眼和支模洞外, 尽可能少留洞。

5.2 选择质量较好的块材, 特别是外墙要剔除缺楞、掉角、裂缝等不符合要求的块材。

5.3 砌墙时保证墙体水平、竖向灰缝的饱满度, 严禁出现透明缝、假缝、瞎缝等。

5.4 外墙堵洞时要有专门的施工方案, 并按照下述做法施工。

1) 对所有洞口的水泥砂浆等杂物要清理干净。

2) 提前24h对堵洞使用的块材及洞口四边的墙体浇水湿润。

3) 分内外两部分封堵洞口, 外侧先用半截干砖临时封堵洞口, 里侧半墙厚洞口用工具将水泥砂浆塞满洞口, 再在已提前湿润的半截块材上面, 侧面带满砂浆, 顺着洞口方向塞进洞口, 并用勾缝条等工具压缝, 尽可能将灰缝塞满。等水泥砂浆达到一定强度后, 将外侧先塞的块材取出, 用工具将洞口多余的砂浆清理干净后, 提前浇水湿润, 再用C20细石混凝土 (加适量的膨胀剂) 堵严洞口。

4) 加强养护, 至少15d以上, 冬期施工应采取防冻措施。

5) 用1:3防水水泥砂浆在洞口外做5-8mm厚的防水增强层, 每边比洞口大3-5cm。

6) 遇下雨天气, 及时检查有无渗漏现象, 及时处理。

7) 外窗台、腰线等部分必须抹出大于等于2%的排水坡度, 且靠墙根部处应抹成圆角, 滴水线应抹成鹰嘴式。

6 楼地面空鼓、起砂、裂缝

6.1 楼地面混凝土浇筑后, 应覆盖养护, 防止雨淋、受冻导致基层混凝土表面强度太低, 影响面层与基层的粘结, 对于楼地面混凝土已出现的裂缝, 应分析原因提前处理。

6.2 施工前应加强楼地面的清理工作, 特别是边边角角的落地灰、多余的混凝土、残留的模板皮等杂物必须清理干净。

6.3 用搅拌均匀的素水泥浆满刷一遍, 不允许采用先撒水泥粉后洒水的施工做法。原因是水泥粉不易撒拌均匀, 洒水量也不易控制, 可能会导致水泥粉没撒到位的地方, 粘接效果差, 易出现空鼓、裂缝;洒水局部较多的地方, 表面积水使后加的水泥砂浆水灰比过大, 产生开裂、起砂现象。

6.4 严格控制水泥砂浆的配合比, 一般采用体积比1:2, 如配合比低, 表面易起砂;配合比高, 易收缩开裂。

6.5 根据事先弹出的水平线严格控制表面的平整度, 根据砂浆收水快慢及时掌握抹压时间, 压光次数不少于2遍, 分遍压实。

6.6 为防止开裂, 表面应按先粗毛后细毛收压至少两遍以上, 如在混凝土浇筑时能很好控制表面平整度, 可采用免做水泥砂浆找平层的方法。

6.7 面层施工24h后, 加强保湿养护, 至少7d以上, 冬期施工应防止水泥砂浆找平层受冻。

6.8 强度达一定数值后, 应检查有无空鼓、开裂、起砂现象, 如有应及时处理, 杜绝验收或交房时再发现问题。

7 墙面抹灰空鼓、裂缝

7.1 为防止温度变形裂缝的出现, 应在设计图纸上注明各层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于120mm, 混凝土强度等级不小于C20。如条件不允许, 至少应在顶层和底层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于120mm, 其他各层在窗台标高处应设置伸入洞口两边墙体不少于600mm长的现浇钢筋混凝土板带, 厚度不小于60mm。

7.2 框架结构为防止梁柱与后砌填充墙体交界处因收缩而开裂, 在此交界处设置钢丝网, 每边宽度不少于100mm, 并在抹灰砂浆中掺加适量的抗裂纤维。

7.3 抹灰应在砌体结构砌筑完成至少30d后进行, 砂浆所用原材料质量按规范要求控制, 砂应采用中粗砂, 采用熟化符合要求的石灰膏。

7.4 抹灰采用先小面后大面的施工顺序, 即根据灰饼厚度先用1:2的水泥砂浆在墙体阳角做护角, 高度不小于2m, 宽度不小于50mm, 再做大面积抹灰。

7.5 抹灰前要重视基层的清理, 特别是墙体挂浆、残破的模板皮、铁钉等, 较为光滑的柱、梁采用掼浆等毛化措施。

7.6 抹灰前应提前24h做好墙体的浇水湿润工作, 水一定要浇透。

7.7 大面积抹灰至少分两次进行, 底糙厚度7-9mm。等2-7d后再做面层, 必须随时掌握抹压时间:太早, 浆太稀, 干后易收缩开裂;太迟, 收不动, 表面观感差。

7.8 成型后及时检查抹灰的垂直度、平整度等质量, 发现缺陷及时修补。

7.9 成型后加强养护至少7d以上, 冬期施工应采取防冻措施。

8 结语

住宅工程质量分户验收 篇6

1 施工前目标策划及管理体系建立

目标管理是整个工程的质量管理伊始, 企业根据工程整体质量目标、工期目标、业主要求等结合工程实际情况及特点, 确定工程各阶段的质量控制目标, 再将工程质量控制目标逐层分解落实到各分项工程, 尤其要在以前质量控制体系上进一步细化, 要让目标管理渗透入施工的每个环节。建立完善的项目管理体系, 认真贯彻《质量手册》要求。企业要选用精明强干的项目经理部, 组成人员要有很强的责任感、技术水平要过硬。项目部必须建立完善的质量控制责任制, 责成项目经理为质量第一负责人, 项目技术负责人现场监控。项目部必须全力贯彻ISO9000族标准, 建立一套行之有效的《质量奖惩制度》和《质量检查制度》, 全面实行“优质优价”的管理规定以及消灭质量通病措施的管理规定。

2 施工中施工人员对质量控制的影响

工程质量控制是所有参与工程施工的技术人员、操作人员及服务人员的协同工作, 所有施工人员是形成工程质量的主要因素, 因此提高全体施工人员的质量意识和职业技能是根本。全体人员要树立全面质量管理的五大观念:质量第一、预防为主、服务至上、认真贯彻质量控制标准、社会效益与企业效益并重的综合效益观念;其次是提高施工人员的技术水平, 任何施工管理人员都应具有较强的质量控制意识、施工组织能力、识别质量和检查质量的能力以及处置工程质量通病的能力;生产人员则必须精湛的技术能力, 严格执行质量标准和操作规程的观念, 以及一丝不苟的工作作风。

在工程施工进度与质量发生矛盾的时候, 往往为了抢工期有忽视质量管理的倾向, 这就要求充分发挥质检员的积极性、原则性, 并且全面树立质检员的权威性, 做到任何一道工序不符合要收规范要求绝不进行下到工序施工, 切实从源头上把好质量关。

3 施工中建材、构配件和设备质量对质量控制的影响

建筑工程所用材料、构配件、设备等必须符合设计和产品质量标准。因此要保证工程优质, 把好材料、构配件和设备的采购关、检验关、运输保管关和使用关是至关重要的, 它是奠定工程质量的物质基础。就现今物资供求处于买方市场的情形下, 要求项目部采购员必须具备良好的职业道德和技术水平。对材料采购必须遵循由公司采购部门对市场进行调查, 分别回报不同厂家的材料价格、质量及供货能力, 并由调查人员随即抽取样品以备实验室对样品复核, 保证进场材料与调查材料新能的一致。最后由公司采购部门经协商确定一家或几家材料、构配件和设备的供货商, 再由项目部提供数量统一采购的原则。这样就可以寻求一种价格与质量的平衡。而且公司必须坚决执行材料采购责任制“谁采购谁负责”一旦出现问题材料便可以以责任制形式对负责人处以相应的奖惩。现场试验员也要严格执行建材检测的见证取样送检制度, 确保各种检测报告的真实性和有效性。

4 施工工艺方法使用对质量控制的影响

施工中对施工工艺的最佳选取也是工程质量得以控制的关键。在进行施工工艺敲定前应组织公司技术人员结合工程特点对工艺的可行性进行评估, 优先采用有成熟经验和成功先例的的施工工艺, 对于以前未曾接触过的工艺、方法要组织技术人员组成攻关小组加强与外界技术能力强的项目和公司联系, 观摩学习相互交流经验。

房屋工程质量关系人民日常生产、生活的生命和财产安全, 更是一个施工企业的生存之本, 只有为社会多建设出质量过硬的产品才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地, 加强企业施工质量管理是建筑企业管理工作的关键和核心所在。

摘要：本文阐述工程施工质量的严格管理对建筑产品的最终质量起着决定性的作用, 强调采用先进科技成果, 全面加强施工质量管理是建造优质工程的重要条件。

关键词：施工质量,管理,质量管理

参考文献

[1]全裕利.房屋建筑施工质量管理湖南经济管理干部学院学报[J].2005 (5) .