住宅工程分户验收资料

住宅工程分户验收资料（共6篇）

住宅工程分户验收资料 篇1

附录B 住宅工程质量分户验收资料

B.1 概述

B.1.1 分户验收的意义

随着住房商品化的发展，百姓逐渐由过去居住公房变为自己花钱购房，因此工程质量直接关系到百姓利益。现在百姓维权意识提高，质量投诉较多，甚至群诉群访事件时有发生。平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下显现出来了，并且百姓反映强烈。为了有效抑制质量问题的出现，北京市朝阳区建委率先推行住宅工程一户一验制度，取得了明显效果，并逐步向全国推广。河南省建设厅于2006年5月24日下发了《河南省建设厅关于印发〈河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》，决定在河南省范围内实行住宅工程质量分户验收，要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。

住宅工程质量分户验收制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场。最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。B.1.2 分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点

一、分户验收定义

住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），依据国家和省工程质量标准、规范，对每一户及单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

二、分户验收与竣工验收的不同点

分户验收是以每户住宅作为一个子单位工程，组织专门验收。当该套住宅或规定的公共部分所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部分验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行的验收。

三、分户检验批验收与分项工程检验批验收（简称批验收）不同点

（一）检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅或公共部分规定的检查范围划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。

（二）检查内容的不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上，仅对涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收是检验批验收的补充，不能代替检验批验收。

（三）实测数量不同。分户检验批实测内容根据《住宅工程质量分户验收方案》（简称验收方案）确定检查部位、检查数量。检验批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作详细规定。

（四）参加验收的人员不同。分户验收参加人员，比批验收参加人员增加了建设单位人员或物业单位人员。分户验收是由建设单位组织，而检验批验收是由 监理工程师组织。

（五）使用检查记录表格不同。分户验收记录表增加了建设单位和质量缺陷及整改结果一栏。并且对表头和表尾，作了相应改动。

四、分户验收与检验批验收相同点

分户验收与检验批验收共同依据国家施工质量验收规范，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。B.1.3 分户验收组织

一、建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：

（一）组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

（二）组织施工、监理单位研究确定分户验收检验批项目及内容，组织、协调分户验收工作。

（三）组织施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。

（四）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

《住宅质量保证书》应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。公示内容：

1.保修范围和保修期限。

2.施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。3.物业公司名称、电话。

4.工程质量保修程序和处理时限。5.建设单位工程质量保修监督电话。

二、施工单位责任

（一）编制分户验收方案，主要内容有：

1.各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定，明确各方在分户验收工作中的职责。

2.成立工程项目分户验收领导小组，组织各专业分户验收小组确定验收人员，制定验收小组责任制度以及领导小组检查督促制度。

3.根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定该工程项目每户住宅和公共部位的分户验收检验批项目，以及检查内容和数量。

4.根据分户验收检验批项目分别绘制抽查点分布图，该图主要标注抽查的房间以及抽查的部位和抽查的项目，如果不同分户验收检验批项目能够在一张分布图上表示时宜尽量合并。

5.根据工程设计图纸和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法、主要尺寸等反应分户验收时需要的相关信息的户型设计做法表。

（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

（五）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：

1.工程名称、竣工日期。

2.建设、设计、监理、施工单位全称。

3.建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

三、监理单位责任

（一）验收施工单位编制的分户验收方案。

（二）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员和检查验收工具。

（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见并签名。B.1.4 分户验收的条件

一、工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容。

二、所含（子）分部工程的质量验收合格。

三、工程质量控制资料完整。

四、有关安全和功能的检测资料完整。

在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。B.1.5 分户验收评价

一、分户验收合格的评价

分户验收项目应符合本《指南》的规定，每一检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。

二、分户验收不合格的处理

（一）由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。

（二）当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。B.1.6 房号的一般规定

一、单元编号

面向该工程楼梯洞口方向，从左至右，依次为1、2、3……

二、楼层号

以单位工程±0.000m为一层，向上依次计算，例如一层为01，依次类推。

三、户号

以从楼梯步行至该楼层转向平台（或门厅）站立的方向为准，从左至右，按顺时针方向计算，依次为1、2、3……

四、房间编号

以从入户门进入第一个房间为准，从其左手第一个房间计起，按顺时针方向旋转，依次为01、02、03……

五、实例

例如：该工程东西走向，共四个单元，一梯两户，楼梯间从该工程的北侧进入。其从东数第二个单元三层东户的房号为2031。

六、如施工过程中编制的房号与竣工后物业部门编制的房号不一致时，应向用户提供房号对应表，以便查询。B.1.7 分户验收测点的保留

凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪识的标记加以标识并保留。B．1.8 分户验收表格

分户验收资料用表宜采用附表D的规定；附表D未规定的，可自行确定。

B.2 分户验收项目

B.2.1 楼地面、墙面和顶棚

一、现浇楼板裂缝

（一）质量要求：现浇楼板不应有可见的裂缝。

（二）检验方法：现浇楼板裂缝检查应在主体结构施工过程中进行目测检查。板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。

（三）检查数量：自然间全数检查。

二、楼地面面层

（一）质量要求 1.整体面层

地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。

2.板块面层

面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。

3.竹、木面层

面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。

（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其他面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加

12中心处，每处面积约1m范围。初装饰工程卫生间不检查空鼓。

三、墙面

（一）质量要求 1.抹灰

抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。

2.饰面板（砖）

饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。

3.涂饰

颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉污染，界面应清晰。

（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中

2间部位，每处面积约1m范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。

四、顶棚

（一）质量要求：抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。

（二）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。B.2.2 门窗质量

一、外窗台高度

（一）质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。

（二）检验方法：尺量检查。

（三）检查数量：全数检查。

二、门窗开启性能

（一）质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。

（二）检验方法：手扳、尺量和观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

三、门窗密封性能

（一）质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。

（二）检验方法：手扳和观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

四、外门窗的防、排水性能

（一）质量要求：外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水 孔应通畅，位置及数量符合设计要求；窗台、窗楣等处粉刷的排水坡度不应小于2%，滴水线应内高外底，滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm，窗台内外高差不应小于20mm。

（二）检验方法：淋水检查、观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

（四）淋水试验方法

1.宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）。

2.淋水管管径宜为15～20mm，距窗（墙）表面距离宜为100～150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30°左右，孔径4～5mm，孔间距100～150mm，水量为自来水正常水压下最大量或采用增压泵增压取水，确保在外窗（墙）表面形成水幕。

3.淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况。

五、门窗的玻璃安装

（一）质量要求：门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。

（二）检验方法：手扳和观察检查。

（三）检查数量：全数检查。B.2.3 栏杆、护栏质量

一、栏杆安装

（一）质量要求：栏杆安装必须牢固。

（二）检验方法：手扳检查。

（三）检查数量：全数检查。

二、栏杆高度、栏杆间距

（一）质量要求：栏杆高度必须满足设计要求。当设计无要求时，临空处栏杆净高，24m及其以下不应低于1.05m，24m以上不应低于1.10m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。

（二）检验方法：尺量检查。

（三）检查数量：每片栏杆不少于一处。

三、防攀爬措施

（一）质量要求：栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。

（二）检验方法：观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

四、栏杆用玻璃

（一）质量要求：栏杆用玻璃的使用应符合设计要求，并应符合下列规定：承受水平荷载的栏杆玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当栏杆一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。不承受水平荷载的栏杆玻璃应符合现行《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113的规定，且公称厚度不小于5mm的钢化玻璃，或公称厚度不小于6.38mm的夹层玻璃。

（二）检验方法：观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查。

（三）检查数量：全数检查。

B.2.4 防水工程

一、屋面

（一）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象。

（二）检验方法：平屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；坡屋面采用淋水试验或雨后观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

二、厨房、卫生间和阳台

（一）质量要求：排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。

（二）检验方法：卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。

（三）检查数量：全数检查。

三、外墙

（一）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。

（二）检验方法：雨后或淋水后目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查。B.2.5 室内主要空间尺寸

一、套内空间

（一）质量要求：房间内平行墙面之间净距偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内。非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在±20mm以内。

（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。

（三）检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度的房间不测室内净高。

二、公共部分

（一）质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。

（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。

（三）检查数量：走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。B.2.6 建筑给排水工程

一、管道、配件安装

（一）质量要求：管道、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚；给水口位置符合设计要求。

（二）检验方法：安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查； 管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查。

二、地漏、存水弯

（一）质量要求：地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。

（二）检验方法：地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。

（三）检查数量：全数检查。

三、管道系统功能

（一）质量要求：管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。

（二）检验方法：系统通水后目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查。B.2.7 建筑电气工程

一、线路敷设

（一）质量要求：（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。

（二）检验方法：打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。

（三）检查数量：配电箱内进出导线全数检查。

二、配电箱（强弱电）安装

（一）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。

（二）检验方法：电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。

（三）检查数量：配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。

三、灯具安装

（一）质量要求：距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。

（二）检验方法：接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。

（三）检查数量：全数检查。

四、开关、插座、弱电终端设备安装

（一）质量要求：开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其他插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。

（二）检验方法：开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。

（三）检查数量：开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。

五、等电位联结

（一）质量要求：等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。

（二）检验方法：目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查。B.2.8 其他

一、厨房、卫生间通风

（一）质量要求：厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄漏的措施，且应符合设计要求。

（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。

（三）检查数量：全数检查。

二、空调工程

（一）质量要求：空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。

（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。

（三）检查数量：全数检查。

住宅工程分户验收资料 篇2

近日, 河北省建设厅印发了《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》, 决定从11月1日起在全省范围内施行住宅工程质量分户验收。

住宅工程质量分户验收, 是指住宅单位工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时, 对每套住宅的观感质量、使用功能进行的专门验收。

分户验收将由建设单位项目负责人组织监理单位、施工单位及相关的质量、技术人员逐户进行。对分户验收不合格的住宅, 将责成施工单位进行整改, 直至达到合格标准, 并在住宅交付使用时向住户出具《河北省住宅工程质量分户验收合格证》。

住宅工程分户验收资料 篇3

一、有关住宅工程质量分户验收的适用范围、内容、程序、资 料归档等执行《住宅工程质量分户验收管理规定(修订 》。

二、本《要点》将分户验收相关内容有关技术要求、施工及验 收注意事项予以明确,部分内容在原《规定(试行 》的基础上进行 了补充和调整。

三、分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制,并在各部 分内容具备验收条件时分别进行验收并形成记录,在竣前检查前分 别进行汇总,形成总体验收意见。

第二部分 楼地面、墙面、天棚面

一、技术要求:

1、水泥地面面层与基层应结合牢固,无空鼓、裂纹。

注:空鼓面积不应大于 400cm 2, 且每自然间(标准间 不多于 2处可不计。

2、水泥地面面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺 陷。

3、墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固, 抹灰 层应无脱层、空鼓和裂缝。

4、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷,应由施工单位提出技术处理方案,并 经监理(建设单位认可后进行处理。对经处理的部位,应重新检 查验收。

二、施工及验收注意事项

1、水泥地面施工前应将基层清理干净;施工中应注意按要求设 臵好界格。

2、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时, 应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开 裂的措施。当采用加强网时,加强网与各基体的搭接宽度不应小于 100mm。

3、在主体工程施工中应严格标准, 精心施工, 确保主体结构本 身不出现裂缝、不留有缺陷。

(1在建筑物的阳角, 现浇板内必须按规定设臵防止开裂的加强 钢筋;(2现浇板、剪力墙等砼施工缝留臵位臵必须正确;(3砼施工中必须保证振捣和养护质量;(4现浇板及剪力墙接槎部位、梁柱交接部位砼施工前必须对模 板支设认真处理,确保牢固、接缝严密;(5现浇板、剪力墙内附设电器等线管位臵必须正确(线管应设 在两层钢筋中间;后开槽设臵线管的部位, 开槽应整齐, 线管敷设 结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实;(6填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满,填充墙应严格皮数控

制,梁底采用 45˚斜砌,两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。

4、室内顶棚宜采用免粉刷工艺。当采用顶棚砂浆抹灰前,首先 应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求,如超差应对基层 进行处理。室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量,先观 察检查,当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时,再采用小锤轻击检查。

第三部分 门 窗

一、技术要求:

1、建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要 求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保 温性能应经检测机构抽检合格。

2、建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为 砌体材料时,门窗膀固定位臵应采用实心砼砌块或实心砖进行构造 处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应 采取构造处理,确保窗框固定牢固。

3、门窗应开关灵活、关闭严密,无倒翘。推拉门窗扇必须有防 脱落措施。

4、建筑外门窗及周边不得有渗漏。

5、下列情况必须使用安全玻璃:无框玻璃门(且玻璃厚度不小 于 10mm;有框玻璃门玻璃面积大于 0.5m 2;单块玻璃大于 1.5m 2;沿 街单块玻璃大于 1.0m 2;7层及 7层以上建筑物外开窗;玻璃底边离最 终装饰面小于 500mm 的落地窗。

安全玻璃必须有 3C 安全标识。

6、门窗应按图集要求设臵密封条。其中门窗的橡胶密封条应在 转角处断开,并用密封胶在转角处固定。

7、有排水孔的门窗, 排水孔应畅通, 位臵数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设臵位臵合理到位。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及 安装的质量管理。

2、门窗施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意单(双 玻、安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。

3、对照图纸检查, 不得将双层玻璃随意改为单层玻璃,不得将 安全玻璃改为非安全玻璃。

4、加强对外门窗及周边渗漏的检查处理, 详见防水部分有关要 求。第四部分 栏 杆

一、技术要求:

1、外窗窗台距楼面、地面的净高低于 0.90m 时, 应有防护设施。注:(1窗外有阳台或平台时可不受此限制。

(2窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算,保证净高 0.90m。

2、栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造;对于采用水平杆件 的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等。

3、六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临 空处栏杆净高不应低于 1.05m ,七层及七层以上其净高不应低于 1.10m。

栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算,如 底部有宽度大于或等于 0.22m ,且高度低于或等于 0.45m 的可踏部 位,应丛可踏部位顶面起计算(如下图。

栏杆高度计算示意图

4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m ,正偏差应不 大于 3mm。

5、护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12mm 的钢化玻璃或钢化夹 层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为 5m及以上时, 应使用钢化夹层 玻璃。

安全玻璃必须有 3C 安全标识。

二、施工及验收注意事项

1、认真审查图纸,必须按规范要求设臵护栏,不得遗漏;

2、施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及 安装栏杆的质量管理。

3、栏杆施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意栏杆的形式(是否横向设臵杆件、杆件间距、栏杆高度、栏板玻璃(是否为安 全玻璃、是否应为钢化夹层玻璃等。

4、对每一户住宅户内及公共部分分别按附表 1及附表 2进行全 数检查验收。

第五部分 防 水

一、技术要求

1、坡屋面在雨后目测观察检查, 不应渗漏;坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水 24h 后应无渗漏,蓄水深度不低于 20mm。

2、有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏, 蓄水深度 不低于 20mm, 蓄水时间不少于 24h。

3、外墙(含与住户相关联的地下室、车库的外墙 应经不少于 1h 持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

4、外窗及周围应经不少于 1h 持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

二、施工及验收注意事项

1、所有防水材料必须经抽检合格后方可用于施工。

2、地下室防水施工中,必须对找平层、墙体基层进行清扫,表 面应洁净;对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进 行细部附加层防水处理,经监理工程师验收后,方可进行大面防水 层施工。回填前应对外防水层做防护处理,回填时应按规定分层夯 实。

3、屋面防水施工中,必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等 细部的防水附加层施工完毕, 经监理工程师验收并做好检查记录(须 留存相关照片备查后,方可进行大面防水层施工。

4、有防水要求的卫生间等地面的防水施工, 铺设防水隔离层时, 在管道穿过楼板面四周, 防水材料应向上铺涂, 并超过套管的上口;在靠近墙面处,应高出面层 200-300mm 或按设计要求的高度铺涂。阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。

5、外墙必须做好脚手架孔、支模孔的封堵。砖砌体脚手架孔的 嵌堵应按设计要求进行施工,设计无要求时应用细石混凝土分层捣 实,或铺灰砌砖,用

1:3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严。混凝土墙体螺栓孔眼应使用发泡材料进行封堵。

6、多层住宅外窗安装必须按有关规定采用企口后塞安装法。

7、蓄水或淋水试验必须形成记录(须留存相关照片备查。

8、外墙及外窗淋水试验按以下方法进行:(1宜选择镀锌钢管或 PPR 管等具有较好刚度的材料制作引水和 淋水管件,引水管从屋面或外窗引出,并做好有效固定,保证淋水 管不变形(每 2米设臵不少于 1个引水管或固定管;(2淋水管管径宜为 15-20mm ,距窗(墙表面距离宜为 100-150mm , 喷水孔可用手枪钻等工具加工, 喷水孔成直线均匀分布, 喷水方向与水平方向角度宜为 30o 左右,孔径 4-5mm ,孔间距 100-150mm ,用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量;用于外窗淋水试验应采用增压取水,确保在外窗(淋水管两端长度 应比窗洞口外伸不小于 100mm 表面形成水幕(下图;(3淋水 1小时后拆除至下一个淋水层, 并记录该淋水带范围内 外窗(墙及周边的渗漏情况,淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。

外窗(墙淋水示意图

第六部分 室内空间、构件尺寸

一、技术要求(一 室内净高

1、同一房间室内净高最大负偏差不得大于 20mm;同一房间室内 净高测量最小值与最大值之差不得超过 20mm。

2、混凝土现浇结构标高(每层的允许偏差为±10mm;砖砌体标高(每层允许偏差为±15mm。

3、地面找平层标高的允许偏差为±8mm ,表面平整度允许偏差 为 5mm;水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为 5mm。

4、天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(二 室内净开间、进深

1、同一房间室内净开间、进深测量最小值与最大值之差均不得 超过 20mm;

2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为 5mm ,截面尺寸的允许偏差 为 +8mm、-5mm;砌体轴线的允许偏差为 10mm。

3、墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(三 构件尺寸

室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确, 不得有明显大小头现象。

二、施工及验收注意事项

1、在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的 检查控制,确保主体结构楼层标高控制准确;通过对墙体轴线、截 面尺寸的检查控制, 确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。

2、装饰施工前,应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构 件等进行测量。对误差较大的应进行处理,对确无法处理的应做好 记录,以备在装饰施工中消除缺陷。

3、装饰施工阶段, 对结构净高等误差较大的房间应在地面、墙 面施工中通过适当技术措施进行有效处理,消除缺陷。

4、室内地面、天棚、墙面施工结束后应按照附表 3要求用激光 测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查,并形成记录,同时对 房间内所有构件进行目测或尺量检查。

空间尺寸测量宜按下列程序进行:(1在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

(2净高每个房间测量不少于 5处,净开间、进深尺寸每个房间 各测量不少于 2处,测量部位宜在距墙角(纵横墙交界处 500mm 处及房间几何中心处(详见下图。特殊形状的自然间可单独制定测 量方法。测量部位及数据应在房间内相应位臵标识清楚。

室内净空尺寸测量示意图 第七部分 外墙保温

一、技术要求

1、外墙保温必须有明确的设计做法,并经过图纸审查。

2、保温材料、厚度等变化必须出具正式设计变更, 并履行审图 手续。

3、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符 合图纸及标准图集的要求。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施 工质量管理。

2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。

3、外墙保温施工必须坚持样板领路,现场应单独设臵样板墙, 样板墙应显露出构造做法,有关单位必须对样板墙进行验收并形成 记录。

4、外墙保温材料必须按要求进行材料检验。

5、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致,并做好隐蔽。

6、监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一 次,每次抽查不少于四个点并做记录(留存照片备查。

第八部分 水暖安装

一、技术要求

1、管道支、吊架埋设和固定应牢固,位臵、间距应符合规范要 求。

2、管道安装应顺直,水平度、垂直度、坡度符合规范要求。

3、卫生洁具安装牢固,给排水管道接口严密,配件启闭灵活。

4、塑料排水管道必须按设计要求设臵伸缩节、检查口或清扫口, 位臵应正确。

5、高层建筑中明设排水塑料管(管径大于或等于 110mm 应按 要求设臵阻火圈或防火套管。

6、卫生间地漏水封深度应大于 50mm。精装修住宅地漏应低于地 面 0-5mm。

7、各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。

8、散热器应安装牢固、端正, 防腐及面漆附着良好, 色泽均匀。

9、分、集水器安装牢固、端正, 管道出地面处应附加保护套管。

10、分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力,不渗不漏。

11、各种阀门、水表及配件性能应符合要求,安装位臵应便于 检修、维护和观察。

12、采暖系统应在每户入户处安装热计量表,散热器上应安装 热分配表。

13、地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远 传温控阀,散热器采暖应在支管上安装温控阀。

14、管道保温层应厚度均匀、接缝严密,管道及支架应防腐良 好。

二、施工及验收注意事项

1、手动检查给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具等支架 安装是否牢固,尺量检查给水、排水、采暖管道支架间距是否符合 规范要求。

2、用线坠、卷尺、水平管、水平尺检查管道是否顺直, 水平度、垂直度、坡度符合规范要求, 检查排水横管顺水坡度是否符合要求。

3、尺量检查地漏水封深度不小于 50mm。

4、给水、采暖、消防系统通水,保持在工作压力,检查管道、散热器、卫生器具等的接口有无渗漏,然后通过卫生器具放水,检 查排水管道的接口有无渗漏。

5、检查管井内各种阀门、水表、热计量表安装质量是否符合规 范要求,检查室内散热器、温控阀、热分配表安装质量是否符合规 范要求。

6、检查管道防腐、保温质量情况。第九部分 电气工程

一、技术要求(一分户配电箱安装

1、配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。

2、除壁挂空调插座外其它插座回路应设臵漏电保护装臵, 动作 电流不大于 30mA ,动作时间不大于 0.1s。

3、回路功能标识齐全、准确。

4、导线分色符合要求,配线整齐、无绞接,导线不伤芯、不断 股,端子接线不多于 2根。PE 干线直接与 PE 排连接,零线和 PE 线 经汇流排配出。

5、导线连接紧密。(二开关、插座安装

1、开关为同一系列, 通断位臵一致, 安装位臵距门框边宜 15~ 20cm。

2、安装高度在 1.8m 以下的电源插座应采用安全型插座;卫生 间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座;洗衣机.电热水器、空 调电源插座应带开关。

3、无设计要求的插座高度应距地面 30cm , 成排插座安装高度允 许偏差±0.5mm;单相三孔插座左零线、右相线、上接地;PE 线不 得串接。

4、面板安装应紧贴墙面,面板四周无缝隙。(三导线敷设

1、导线线径应符合设计要求。

2、导线敷设不得出现死线。

3、单股导线连接采用标准绕接、搪锡并包缠防水和绝缘两层胶 带;或用质量合格的压线帽顺直插入,填塞饱满、压接牢固。(四等电位联结

1、设洗浴设备的卫生间应作等电位联结, 应使用标准带铜端子 排的等电位箱(具体做法见图集。

2、卫生间等电位应与卫生间楼板钢筋(结构施工时应与等电位 干线连成一体、卫生间内插座 PE 线、金属散热器(无论是否金属 立管以及其它较大金属物体连接。

(五灯具安装

1、灯具接线相线和零线要接线正确,并且压线要可靠;

2、灯具安装高度低于 2.4m 时,金属灯具外壳要做好接地,初 装修工程应预留地线。

二、施工及验收注意事项

1、电气配管预留预埋阶段应严格做好隐蔽验收工作。后安箱盒 情况,箱盒周边堵洞之前必须报监理验收。

2、配管、电线电缆及配电箱等重要材料要严格进场检验制度。要对照规范和设计图纸检查是否符合要求,并按规范做好现场简易 检测工作。

3、电气调试和测试工作,监理单位应做好旁站监理。

第十部分 智能建筑

一、技术要求(一多媒体箱安装

1、多媒体箱内语音、数据、有线电视等管线设臵合理,接口齐 全。

2、弱电线缆型号符合设计要求, 布线合理, 每个数据终端有单 独线缆支持。(二信息插座面板安装

1、主卧室、起居室应按设计要求设臵通信、有线电视终端。

2、线缆与信息插座面板连接可靠,与墙面贴合严密。(三楼宇访客对讲系统安装

l、住宅内应设臵楼宇访客对讲和门锁控制装臵, 按系统要求预 留管线。

2、对讲门应开启灵活。

3、语音、视频信号应清晰。

二、施工及验收注意事项

1、智能化工程应按规定进行招投标, 选择具有相应资质的施工 单位。

2、建设、监理和施工总承包单位要加强对智能化专业分包单位 的管理,强化工程实体质量和技术资料管理。

3、应按照图纸和规范要求完善施工内容,不得遗漏。

4、智能化系统的调试和测试工作, 建设或监理单位应做好旁站 监理。

5、智能化系统检测应委托具有法定资质的检测机构实施。第十一部分 其 它

一、技术要求

1、排油烟道、通气道必须按规定采用变压式通道。

2、上人屋面通气孔高度应超过 1.8m。

3、外墙必须按要求预留空调孔, 位臵必须与电器插座协调, 统一、美观。

4、屋面金属栏杆应与避雷带连接, 不锈钢等金属栏杆如作为避 雷带的组成部分,必须经设计单位认可。

二、施工及验收注意事项

1、做好图纸审查, 对图纸中明显考虑不周到的问题应及时提出, 进行修改。

2、空调开孔应避免破坏外墙保温。第十二部分 公共部分

一、技术要求(一外墙

1、外墙不得出现渗漏。

2、外墙窗角及大面均不得出现裂纹。(二楼(电梯间

1、楼梯梯段净宽不应小于 1.10m。六层及六层以下住宅,一 边设有栏杆的梯段净宽不应小于 1m。

注:楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。

2、梯段改变方向时, 扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯 段宽度,并不得小于 1.2m。

3、楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼层梯段相邻两步 高度差不应大于 10mm , 每踏步两端宽度差不应大于 10mm;旋转楼梯 梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为 5mm。楼梯踏步的齿角应整齐, 防滑条应顺直。

4、扶手高度不应小于 0.90m。

楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时,其扶手高度不应小于 1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m。

楼梯井净宽大于 0.11m 时,必须采取防止儿童攀滑的措施。

5、侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度, 且不得小 于 1.5m。

(三走廊和通道

1、走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m。

2、走廊和公共部位通道局部净高不应低于 2.10m。(四地下室(参照户内部分

二、施工及验收注意事项

1、外墙淋水试验结合对外窗的淋水试验一并进行。

2、主体施工中应注意考虑楼梯梯段及休息平台净宽问题(注意 设计是否满足要求、踏步高度超差问题(尤其应考虑装修厚度,注 意控制第一步及最后一步的高度。

3、对于梯段及休息平台净宽的控制, 还应注意结合楼梯扶手安 装位臵来进行。

4、顶层休息平台扶手高度应大于 1.05m。

5、应注意审查图纸中公用走道宽度及净高是否能满足要求。

附表 1栏杆分户验收记录表(户内

住宅工程分户验收资料 篇4

一、在住宅工程质量分户验收实施细则中“五方主体”的烦恼

2008年12月11日郑州市新建住宅质量验收开始实施，消费者买的新建住宅除了要过小区集体竣工验收和质量验收关外，还要强制进行“一户一验”制的分户验收关，尽管是政府的强制要求来保证业主所购买合格的住宅产品，哪么作为住宅所有参建方的“五方主体”会在“一户一验”制具体实施中会有什么烦恼呢？

开发商：作为“一户一验”制实施的第一责任主体，首先要确保交到业主手中的住宅质量必须合格，还要监督、组织参建四方验收人员共同实施，一旦分户验收出现监督站抽查不合格还要重新在组织二次验收，其所耗费的人力、物力较大，且组织的人员要求专业丰富、仪器配备到位，无疑是增加了建筑成本和销售成本。我们也很希望由业主信任的第三方介入，尤其是在交房前的介入，有效地督促施工方、监理方进行整改，把问题解决在交房时与业主产生的矛盾前。

施工方：“一户一验”制的实施的确是能提高房屋的整体质量水平、施工技术人员的技术水平，所查验的问题我们也不怕摆到桌面上，我们也承认会在施工中部分会“偷工减料”比如说：用机制砂、面砂代替河砂来进行墙面的粉刷，这样就必然会造成墙壁面层空鼓、空裂及强度不够，造成后期业主在装修时墙面开裂、脱落等情况的发生。但我们也有苦衷：开发商压级压价后还要在签订“优惠协议”造成我们材料成本、人工成本增加，利润降低，在主要五大主材上我们不敢作假，只有在面层处理和其它工序上做做文章，节省一部分成本。“一户一验”制的实施，无疑又会在增加人力成本，所以我们也希望第三方适时介入，把问题解决在施工中。

监理方：近年来，随着监理公司的迅速增加，造成小的监理公司低价竞争，监理费用一降再降，随之监理人员待遇也一路下滑，又加上转入监理公司的人员大多数是原来从事施工的人员及许多刚毕业的学生，缺乏专业的工程监理经验，而造成监理不力，交工后产生质量问题较多。“一户一验”制的实施，我们是赞成的，但监理公司也要计算成本，这笔费用由谁来出？开发商还压着监理公司、施工方的一部分费用，如果是开发商以压着的监理费用来“强迫”我们和施工方进行“一户一验”的实施，我们也很无奈，哪么，“一户一验”久而久之就会流于形势。

勘察设计方：开发商前期在进行小区户型设计时也会本着达到住宅的使用功能方面及适当减少建筑成本来进行考虑，例如房屋抗震设计会严格按照国家设计规范要求来做，在住宅建造过程中会产生变更设计，哪么，这一部分最终会造成业主验房时才发现户型有了变化，公共设施方面加大，哪么，这一部分的公摊面积也要加大，室内使用面积从而减少，造成业主老是感觉面积缩小了，而面积鉴定的费用又太高，业主承受不了。从而加剧了业主与开发商的矛盾。

如何避免上述的矛盾呢！

假如验房师在施工方与开放商交接时介入进行验房就会有效的避免以上各方的矛盾，开发商可以委托验房师在交接初期进行细致查验，查验的质量问题以验房报告形式让施工方进行整改，这时施工方人员未退场，整改、维修及时专业，房屋的质量问题解决在分户验收前，自然，分户验收许可证送达业主手中时业主才会检验不出问题，放心装修、入住。

二、业主需要明白的详细房屋交接程序：

业主接到交房通知---业主现场核对交房文件（两书一表一证:住宅质量保证书、住宅质量说明书、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收合格证）---业主验房---出具验房报告---整改、维修质量问题----办理交房手续、缴纳各项费用—装修—入住

业主须知：

1、“两书一表一证”必须查验原件核对政府部门公章

2、核对“两书一表一证”具体房屋保修期限、已存在的质量瑕疵及维修、整改结果。

3、业主自检时如在发现的质量问题可投诉政府监督机构。

4、专业技术问题业主可委托第三方专业人士或验房师进行再次详细查验。

三、开发商在交房中的苦恼

最害怕业主集体进行房屋质量投诉

开发商在交房期间面对即将前来收房的业主一般会采取以下几种措施:

1、集中交房变分散时间交房，逐个分解业主见面的机会

2、延长交房时间并免除一部分物业费，暂时让业主放松“警惕”,打一个业主工作较忙的时间差。

3、各单元、楼层交房拆分交房，避免因房屋质量问题同时出现时造成业主连锁反应，集体投诉。

4、先解决具备交房条件的楼栋，先安置一部分业主，为后期其它楼栋交房创造业主“已满意、已入住”的假象。

5、对已验过房并提交验房报告的业主谨慎对待，安排维修、整改人员给予维修，防止业主进行质量投诉，无法整改、维修的质量问题与业主签订“保密协议”私下协商并给予经济补偿。

四、施工方在交房中的苦恼，最害怕开发商安排维修房屋

施工方在履行竣工资料备案、交房前的最后整改、维修后正式将钥匙交给开放商，开发商将工程尾款及5℅的质量保证金决算后支付施工方，施工方已履行完与开发商的交房手续，开发商将房屋的交接手续正式转交至物业公司。但往往在交房期间，业主在验房时发现的问题提交至物业后，物业提交开发公司工程部，这时工程部会通知施工单位进行维修，而此时由于施工单位施工人员已撤场，施工单位迫于开发商压着工程尾款，没有办法再借调其它单位的维修人员，不但增加了自己的维修成本又降低了维修质量。但施工方只能“打掉牙自己咽”，这也是在维修时大部分整改项目得不到专业维修的原因。

五、物业在交房中的烦恼，业主不办交房手续、不缴费要先验房且房屋质量问题维修不彻底，造成物业与业主的矛盾加剧

业主在与开发商正式办理完小区的交接管理手续后，物业就变成了业主与开发商之间的“中间人”具体问题统统由物业公司出面协调、解决，为使新建小区顺利交付业主手中，让业主尽快签字、办理入住手续缴纳物业费用，物业就会使出各种“手段”让业主乖乖“受缚”！其用欢迎计、鲜花计、礼品计、服务计、软磨硬泡计、威胁计、恐吓计、微笑服务计、撒谎计等让业主迷迷糊糊签字收房，暂且完成首期工作。然“魔高一尺，道高一丈”现在的业主也很聪明，拿不到“两书一表一证”、不验房就不办交房手续，物业也只好将质量问题提交开发商进行处理，往往业主把好了这道关，就能在正式交房前即保证了房屋质量存在的问题得到整改又解决了装修时与装饰公司所产生的质量纠纷。

六、“一户一验”刚实施，已有开发商暗地委托验房师来“把关”

据中国验房师管理协会河南分会王胜育介绍：2008年12月13日下午，郑东新区农业东路一家即将月底交房的小区业主打来电话要求验房师帮助他们进行验房，在万家验房技术服务中心办理完相关验房委托后，协会排出张新全、蒋海、藏传君三名高级验房师及记录人员前往现场进行验房，验房师现场一看，小区道路、绿化正在建设之中，看到所谓的“业主”也是一大帮子人员，凭着验房长期与业主打交道的经验，张老师感到今天的业主“身份”有情况，但见“业主们”一脸的笑容，张老师也就打消了“顾虑”。验房工作刚一开始，在单元进户门侧,首先查到配电盘只有控制相线的开关没有控制中性线的开关时，张老师就发现其中一业主马上对另外一名“业主”说：“快，将问题记下来，下午要将这个问题重点在会上提出来！”另外两名“业主”马上在小册子上认证记录。张老师清楚，今天业主提供的购房合同就有一些问题和刚才在验房前例行讲解时，已明确告诉业主不用记录，每名验房师都配有现场记录人员，24小时会出具验房报告给业主的，看来他们不是真正的业主，更像是。。，对开发商！张老师马上明白了：“12月11日报纸上刚刊登了“一户一验”报道，难道！看来此小区是要施行分户验收了，开发商是先请验房师先来一次暗访，找出存在的问题，然后交房前整改完毕交给业主合格的房屋。”果然，在以下的验房中“业主”

都在一一进行了认真的记录，并对有关问题和张老师进行了详细探讨，现场查完，共计48项问题，涉及到土建、安装、防水、安全等方面，因为大家通过2个多小时的接触，气氛较为融洽，验房结束时，“业主”均表明了身份，是工程部的一位领导和两位工作人员。最后，蒋老师、臧老师也是遇到的同样的问题和他们一组的“业主”分别是施工方和监理公司的现场负责人。

住宅分户验收监理细则 篇5

1、工程质量分户验收监理细则：

住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在单位工程竣工验收前，将每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库分别划分为一个检验批，对工程观感质量和使用功能质量进行专门的验收。包括楼地面、墙面和顶棚，门窗安装，栏杆安装，防水工程，室内空间尺寸，给排水系统安装，室内电气工程安装，公共部位、共用设施和其他规定要求检查的内容。

附件1 住宅工程质量分户验收内容及要求

一、室内

验收项目 验收内容 检查方法 验收标准 参照标准、备注

1、楼地面、墙面、天棚面层 楼地面空鼓、裂缝、起砂 小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm 空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂 GB50209-2002 5.3.4、5.3.6 墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰

无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰 GB50210-2001 4.3.5 GB50204-2002 8.2.1

2、门窗

外窗台高度 钢尺检查，每个窗台不少于一处 窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差 GB50352-2005 6.10.3 GB50096-1999 3.9.1 门窗开启 开启和关闭检查，手扳检查 开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动 GB50210-2001 5.3.4 GB50210-2001 5.1.11 安全玻璃认证标识 观察检查安全认证标识 应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）发改运行（2003）2116号第六条

3、栏杆

栏杆高度 钢尺测量，每片栏杆不少于一处 阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差 GB50368-2005 5.1.5 GB50368-2005 5.2.2 竖杆间距 临空处栏杆净高：净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm GB50210-2001 12.5.9 防攀爬措施 观察检查 有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）GB50352-2005 6.6.3 护栏玻璃 观察检查3C安全标识，游标卡尺测量 必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃 GB50210-2001 12.5.7

4、防水

屋面渗漏平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不少于2小时 屋面无渗漏、无积水 GB50207-2002 10.0.5 卫生间等有防 水要求的地面

渗漏 蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm 无渗漏、排水顺畅 GB50209-2002 4.9.8 外墙渗漏 外窗人工淋水试验一小时后检查 墙面无渗漏、滴水线无爬水 《建筑法》第六十条

外窗渗漏 外窗人工淋水后检查，第三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时 外窗及周边无渗漏 《建筑法》第六十条

5、室内空间尺寸 室内净高

1、在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；

2、每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；

3、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；

4、使用“激光测距仪”进行检测 最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm DGJ32/J 16-2005 6.3.2 室内净开间 极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%

6、给排水系统 管道渗漏 观察检查 给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏、严重变形,固定不牢；排水管通水、通球后无渗漏、堵塞、伸缩合理 GB50242-2002 4.2.2、5.2.1 管道坡向 观察检查 顺直、无倒坡 GB50242-2002 5.2.3 地漏水封 试水观察检查、尺量检查 地漏位置、坡水正确，地漏水封高度不得小于50mm（或设置S弯）GB50242-2002 7.2.1 阻火圈（防火套管）设置 观察检查 高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈（防护套管）GB50242-2002 5.2.4 屋面排气管 观察检查 屋面排气管设通气帽，管道净高上人屋面不小于2m、不上人屋面不小于300mm GB50242-2002 5.2.10

7、电气 插座相位、接地 使用“漏电保护相位检测器”逐个检查 “漏电保护相位检测器”通电检测无接错显示 GB50303-2002 22.1.2、3.1.7 户内配电箱（盘）观察和开、关触电保护器检查 照明配电箱（盘）内接线整齐，接地良好，回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏 GB50303-2002 6.1.9、6.2.8 照明试验 通电检查 照明系统通电试运行正常 GB50303-2002 23.1.1 等电位 观察检查 等电位连接端子齐全、位置正确、有说明书 DGJ32/J16-2005 12.1.3

8、其它 智能 观察检查 电视、电话、网络等线、盒位置正确、有说明书 DGJ32/J16-2005 15.2.5 烟道设置及附件 观察检查 止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过平台跃层外开门窗的上口。苏建科[2004]143号文

墙面空调孔 观察检查 无渗漏、反坡、位置正确 DGJ32/J16-2005 16.1.3

二、公共部位

验收项目 验收内容 检查方法 验收标准 参照标准、备注

1、外墙 窗角斜裂缝，墙面裂缝 在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查 墙面及窗角无可见裂缝 《建筑法》第六十条

2、楼（电）梯、通道 楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差 钢尺或激光测距仪测量检查

1、相邻踏步高差不得超 过10mm；

2、楼梯从扶手中心或墙

面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；

3、楼梯平台净宽不小于1.2m GB50209-2002 5.3.8 GB50096-1999 4.1.3 GB50352-2005 6.7.3 GB50368-2005 5.2.3 电梯候梯厅深度，电梯门净宽 钢尺或激光测距仪测量检查

1、梯候梯厅深度不得小于1.5m；

2、电梯门净宽不得小于80cm GB50096-1999 4.1.9 JGJ50-2001 7.4.1 高层首层疏散外门及通道的宽度 钢尺或激光测距仪测量检查 疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m GB50045-95 6.1.9

公用走道净高 钢尺或激光测距仪测量、观察检查 走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m GB50368-2005 5.2.1

3、地下室 通道净高 钢尺或激光测距仪测量 通道的净高度不小于2.0m GB50368-2005 5.4.2 墙面及天棚渗漏，裂缝 观察检查 无渗漏、无裂缝 GB50208-2002 4.1.9 地面裂缝、起砂 观察检查 不得出现裂缝和起砂 GB50209-2002 5.3.6

外窗淋水示意图

外窗淋水要求：

1、引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形；

2、淋水管管径15－20 mm，距窗面表面≤100 mm，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度≤30º，孔径3－4mm，孔间距100－150 mm，水量为自来水正常水压下最大量；

1、一个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情况。

三、分户验收要求

1、分户验收前完善《工程建设中严重质量问题(质量事故)一览表》、《住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表》，并针对工程实际予以核实签字；

2、分户验收前应准备好相关的检测仪器如：激光测距仪、钢尺、小锤和漏电保护相位检测器等并保证准确和正常工作，验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验收标准”时，按设计参数进行验收；

3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，抽查住宅室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元；

4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带，提前1小时淋水；

浅谈住宅分户验收施工质量控制 篇6

1 控制室内净高尺寸

1.1 施工放线引测标高时, 严格按设计图纸进行技术交底。根据施工经验, 引测标高时每层在图纸规定层高的基础上适当放宽1cm, 以防净高不够。

1.2 木工支模时弹出标高、轴线控制线, 准确测量, 及时复核。在支模过程中, 均应逐一检查模板标高和平整度, 发现不符合要求的, 及时予以纠正。

1.3 混凝土浇筑前和浇筑过程中, 应安排专人对模板及支架跟踪检查, 特别是支架立杆下的木楔垫块。因为施工过程中的振动极易导致立杆位移、滑脱, 引起模板及支架整体或局部下沉, 导致室内净高尺寸偏差, 混凝土浇筑时应严格控制板的厚度。

1.4 模板及支架拆除后, 应立即对现浇结构进行检查验收, 发现问题及时处理, 合格后方能进行下一道工序施工。

2 控制室内开间、进深尺寸

2.1 测量放线时, 应严格按设计要求控制总轴线尺寸和每一开间、进深的轴线尺寸, 偏差均在10mm范围内。

2.2 测量放线后, 技术人员应严格进行轴线复核, 复核时应使用同样的工具、同一班测量人员。

2.3 每户墙体施工时, 技术人员应加强开间、进深尺寸控制。

2.4主体验收结束后, 根据图纸规定的开间、进深尺寸, 装修时墙面对称做灰饼冲筋。根据施工经验, 此时根据灰饼对房间的开间、进深尺寸进行检查是控制室内几何尺寸的关键。

2.5 加强施工过程中墙体抹灰质量的控制, 抹灰结束后, 尽快对墙体平整度、垂直度、开间与进深尺寸再次检查验收, 查漏补缺, 对于发现的质量问题, 及时整改。

3 厨房、卫生间等有水房间地面渗漏

3.1 设置现浇素混凝土止水带 (与楼面混凝土同时浇筑) , 宽度同墙厚, 高度不少于200mm, 地面标高比室内其他房间地面低30mm以上。

3.2 现浇混凝土止水带采用吊模法支模, 浇筑时为防止因根部渗漏产生孔洞、蜂窝等缺陷导致渗漏水, 可采用二次振捣法施工。

3.3 卫生间管道较多, 预留洞口应上大下小, 管道立管安装前, 应对洞口进行毛化处理。管道立管应设置钢套管, 安装检查后, 进行吊模, 提前24h对处理后的预留洞口浇水湿润。先刷一遍加胶水泥砂浆后, 再用比楼面混凝土强度高一个等级的细石混凝土 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口底部13, 凝固后进行4h蓄水试验;如不渗漏, 再用同样的混凝土 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口中间1/3, 凝固后进行4h蓄水试验;如不渗漏, 再用加防渗剂的水泥砂浆 (掺加适量的膨胀剂) 封堵洞口剩下的1/3, 通常第三次封堵后表面最好比原混凝土表面高5mm。管道安装后在管道周围进行24h蓄水试验, 蓄水高度不低于20-30mm, 如不渗漏, 基本上能符合要求。

3.4 防水层可采用刷聚氨酯防水涂料或粘贴防水卷材。

3.5 加强混凝土养护, 养护不少于15d, 冬期施工应采取防冻措施。

3.6 防水砂浆找平层泛水坡度必须符合设计要求, 并确保坡向地漏, 保证厨房、卫生间地面不积水。

4 屋面渗漏

4.1 无论是平屋面还是坡屋面, 均应按混凝土设计强度进行配合比控制。

4.2 必须保证混凝土自防水的效果, 因为目前使用的卷材或防水涂料使用年限也就是3~5年, 即使采用其他保护措施, 也不能保证屋面50年使用期不出问题。如果混凝土的自防水效果较好, 即使以后发现问题, 维修起来也比较方便。所以施工时, 要加强混凝土的原材料、配合比、振捣过程等的控制, 确保混凝土的密实度, 以及混凝土表面的抹压效果, 减少混凝土的收缩裂缝。

4.3 对于平屋面, 无论是材料找破还是结构找破, 泛水坡度必须符合设计要求, 保证屋面不积水, 因为再好的防水做法也是禁不住长期水泡的。

4.4 出屋面的各种管道, 必须按规范要求分2~3次进行堵洞以及防水细部处理, 并填写有关隐蔽工程验收记录和功能检查验收记录, 确保数据的准确性。

4.5 按规范要求及相关操作规程要求进行防水处理。比如卷材防水屋面, 应保证卷材泛水高度大于等于250mm, 用木压条固定后, 再用防水砂浆予以封闭, 并加强养护。

4.6 施工结束后应充分利用雨天进行检查, 平屋面应做24h蓄水试验, 检查有无渗漏情况, 如有应及时处理。

5 外墙渗漏

5.1 墙体砌筑除必要的脚手眼和支模洞外, 尽可能少留洞。

5.2 选择质量较好的块材, 特别是外墙要剔除缺楞、掉角、裂缝等不符合要求的块材。

5.3 砌墙时保证墙体水平、竖向灰缝的饱满度, 严禁出现透明缝、假缝、瞎缝等。

5.4 外墙堵洞时要有专门的施工方案, 并按照下述做法施工。

1) 对所有洞口的水泥砂浆等杂物要清理干净。

2) 提前24h对堵洞使用的块材及洞口四边的墙体浇水湿润。

3) 分内外两部分封堵洞口, 外侧先用半截干砖临时封堵洞口, 里侧半墙厚洞口用工具将水泥砂浆塞满洞口, 再在已提前湿润的半截块材上面, 侧面带满砂浆, 顺着洞口方向塞进洞口, 并用勾缝条等工具压缝, 尽可能将灰缝塞满。等水泥砂浆达到一定强度后, 将外侧先塞的块材取出, 用工具将洞口多余的砂浆清理干净后, 提前浇水湿润, 再用C20细石混凝土 (加适量的膨胀剂) 堵严洞口。

4) 加强养护, 至少15d以上, 冬期施工应采取防冻措施。

5) 用1:3防水水泥砂浆在洞口外做5-8mm厚的防水增强层, 每边比洞口大3-5cm。

6) 遇下雨天气, 及时检查有无渗漏现象, 及时处理。

7) 外窗台、腰线等部分必须抹出大于等于2%的排水坡度, 且靠墙根部处应抹成圆角, 滴水线应抹成鹰嘴式。

6 楼地面空鼓、起砂、裂缝

6.1 楼地面混凝土浇筑后, 应覆盖养护, 防止雨淋、受冻导致基层混凝土表面强度太低, 影响面层与基层的粘结, 对于楼地面混凝土已出现的裂缝, 应分析原因提前处理。

6.2 施工前应加强楼地面的清理工作, 特别是边边角角的落地灰、多余的混凝土、残留的模板皮等杂物必须清理干净。

6.3 用搅拌均匀的素水泥浆满刷一遍, 不允许采用先撒水泥粉后洒水的施工做法。原因是水泥粉不易撒拌均匀, 洒水量也不易控制, 可能会导致水泥粉没撒到位的地方, 粘接效果差, 易出现空鼓、裂缝;洒水局部较多的地方, 表面积水使后加的水泥砂浆水灰比过大, 产生开裂、起砂现象。

6.4 严格控制水泥砂浆的配合比, 一般采用体积比1:2, 如配合比低, 表面易起砂;配合比高, 易收缩开裂。

6.5 根据事先弹出的水平线严格控制表面的平整度, 根据砂浆收水快慢及时掌握抹压时间, 压光次数不少于2遍, 分遍压实。

6.6 为防止开裂, 表面应按先粗毛后细毛收压至少两遍以上, 如在混凝土浇筑时能很好控制表面平整度, 可采用免做水泥砂浆找平层的方法。

6.7 面层施工24h后, 加强保湿养护, 至少7d以上, 冬期施工应防止水泥砂浆找平层受冻。

6.8 强度达一定数值后, 应检查有无空鼓、开裂、起砂现象, 如有应及时处理, 杜绝验收或交房时再发现问题。

7 墙面抹灰空鼓、裂缝

7.1 为防止温度变形裂缝的出现, 应在设计图纸上注明各层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于120mm, 混凝土强度等级不小于C20。如条件不允许, 至少应在顶层和底层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于120mm, 其他各层在窗台标高处应设置伸入洞口两边墙体不少于600mm长的现浇钢筋混凝土板带, 厚度不小于60mm。

7.2 框架结构为防止梁柱与后砌填充墙体交界处因收缩而开裂, 在此交界处设置钢丝网, 每边宽度不少于100mm, 并在抹灰砂浆中掺加适量的抗裂纤维。

7.3 抹灰应在砌体结构砌筑完成至少30d后进行, 砂浆所用原材料质量按规范要求控制, 砂应采用中粗砂, 采用熟化符合要求的石灰膏。

7.4 抹灰采用先小面后大面的施工顺序, 即根据灰饼厚度先用1:2的水泥砂浆在墙体阳角做护角, 高度不小于2m, 宽度不小于50mm, 再做大面积抹灰。

7.5 抹灰前要重视基层的清理, 特别是墙体挂浆、残破的模板皮、铁钉等, 较为光滑的柱、梁采用掼浆等毛化措施。

7.6 抹灰前应提前24h做好墙体的浇水湿润工作, 水一定要浇透。

7.7 大面积抹灰至少分两次进行, 底糙厚度7-9mm。等2-7d后再做面层, 必须随时掌握抹压时间:太早, 浆太稀, 干后易收缩开裂;太迟, 收不动, 表面观感差。

7.8 成型后及时检查抹灰的垂直度、平整度等质量, 发现缺陷及时修补。

7.9 成型后加强养护至少7d以上, 冬期施工应采取防冻措施。

8 结语