住宅小区项目营销策划（精选8篇）
住宅小区项目营销策划 篇1
住宅小区项目营销策划
所谓住宅小区项目营销策划是指为满足市场现实或潜在需要，实现一定的营销目标，策划者在进行充分的市场调查的基础上，整合各种内、外资源，对住宅小区项目的整体营销战略以及为实现这一营销战略所需的各种营销战术和具体实施方案作出系统的规划、设计、计划、组织实施与控制，并使之达成预期满意效果的一种综合性的智力活动。
住宅小区的营销策划有如下几个特点：
1．系统性。营销策划本身是一项系统工程。这主要表现为：
（1）住宅小区项目营销策划内容的整体性。营销策划是对包括市场调查、目标市场确定、产品策略、价格策略、销售渠道策略、促销策略、物业管理等诸多方面进行系统的策划。
（2）住宅小区项目营销策划对象的整体性。住宅小区项目营销策划必须把握住宅小区内物业与物业、物业与环境之间的有机联系，以及相互制约，从而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。
（3）住宅小区项目营销策划专业人员的整体性。住宅小区项目营销策划需要各方面专家共同协作配合才能完成，而不是一二个专业人员所能完成的。一般完整的住宅小区项目营销策划需要有下列专家：房地产营销专家、规划设计专家、建筑设计专家、房地产行情分析专家、心理分析专家、财务专家、城市经济专家、物业管理专家、建筑材料专家、房地产公关专家、媒体传播专家、房地产文案高手、律师。
2．动态性。住宅小区项目营销策划需要根据宏微观环境变化给项目营销带来的影响，以及营销策划方案实施结果与预期结果的差异，对原来项目的营销策划系统作出修正、调整和完善，这是一个不断循环往复的动态过程。
3．智力性。住宅小区项目营销策划是一项非常富有挑战性的工作，它需要策划人员具有较高的综合素质，丰富的实践经验，以及较高的分析问题、把握全局的能力；它需要策划人员的创造性劳动。因此，营销策划是一项综合性的智力活动。
住宅小区项目营销策划可分类如下：
1．根据住宅小区项目营销策划在整个营销过程中介入的时间可分为：
（1）前期策划。即在项目规划设计、建筑设计之前，对项目进行全方位、全过程的系统策划。其内容包括市场定位、产品定位、物业管理定位、提出住宅小区规划设计及建筑设计的要求；价格策略、销售渠道策略、促销策略的制定；营销形象定位及塑造；营销组织、执行及控制的设计等。
（2）后期策划。即在项目开始建造之后，对项目进行的局部策划。策划的主要内容是对项目如何销售进行策划。也包括对目标市场的再定位，以及根据目标市场客户的需求特性，在可能的范围内对项目的原有规划、建筑设计作局部修改。
2．根据住宅小区项目营销策划的内容可分为：
（1）项目整体策划。策划内容同“前期策划”。
（2）促销策划。策划内容同“后期策划”。
3．根据住宅小区项目营销策划的形式可分为：
（1）营销战略策划。其内容包括营销战略目标、住宅小区目标市场营销战略、住宅 小区产品组合战略以及竞争战略的策划。
（2）营销战术策划。其内容包括产品策划、价格策划、销售策划、项目营销形象策划、促销方式策划等。
（3）营销方案策划。即对于不同的营销战术，设计制定出相应的具体可供操作的计划。
住宅小区项目营销策划的主要内容包括：
1．住宅小区项目目标市场定位。住宅小区项目目标市场定位是指开发商在细分和评估市场的基础上，选择一个或几个细分市场作为其服务的对象。住宅小区项目目标市场定位的步骤为：
（1）细分住宅市场。住宅市场细分可按地理因素、人口因素、心理因素和行为因素来划分。同时应按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原则，使细分市场成为一个有效的细分市场。
（2）评估细分市场。开发商在评估各种不同的细分市场时，应考虑细分市场有一定的规模和发展前景，有足够的吸引力且符合企业的目标和能力。
（3）确定目标市场。在细分和评估市场的基础上，企业可选择一个或几个细分市场，作为其目标市场。
2．住宅小区项目产品定位。住宅小区项目产品定位是指开发商根据目标市场客户的需求特性以及地块的具体条件，在目标市场客户心目中为住宅产品创造一定的特色，树立一定的形象，以使本企业的住宅产品与其他企业的住宅产品区分开来。
3．住宅小区项目物业管理定位。住宅小区项目物业管理定位是开发商根据目标市场客户的需求特性以及住宅产品的定位，在目标市场客户心目中树立物业管理的一定形象。
4．住宅小区项目价格策略制定。住宅小区项目价格策略包括定价策略和调价策略。常见的定价策略有取脂定价、渗透定价、心理定价、折扣定价。调价策略包括住宅产品价格调整的时机、幅度、方法。
5．住宅小区项目销售渠道策略制定。住宅小区项目销售渠道策略主要包括销售渠道的选择和销售渠道的管理。
（1）住宅小区项目销售渠道的选择。住宅产品的销售渠道有：开发商直接销售的直接渠道；中介代理商销售的间接渠道；开发商和中介代理商共同销售的混合渠道。开发商在选择住宅产品的销售渠道时，应考虑下列因素：住宅产品类型、住宅产品销售性质、住宅产品目标市场范围、地域分布以及企业的营销力量。
（2）住宅小区销售渠道的管理。为了达到预定的销售目标，开发商必须加强对销售渠道的管理。销售渠道管理分为直接渠道管理、间接渠道管理以及混合渠道管理。直接渠道管理主要包括营销人员的选择、建立有效的激励机制、营销人员业绩评估以及营销人员调整。间接渠道管理包括中介代理商的选择、中介代理商的监控以及销售渠道的调整。对混合渠道的管理除了上述内容外，还应加强开发商与中介代理商的协作、沟通。
6．住宅小区项目促销策略制定。住宅小区项目促销方法包括人员推销、公共关系、营业推广及广告，这些方法的不同组合形成了不同的促销策略。
住宅小区项目营销策划 篇2
河南安钢集团舞阳矿业有限责任公司为安钢集团全资子公司,目前有在职职工1000多人,由于公司为大型国有矿山企业, 职工住房紧张,条件简陋。
为了改善职工住房条件,提高职工凝聚力,矿山公司决定对原棚户区进行改造。2009年在拆迁原平房院60余户的基础上, 购地85亩建设舞钢市朱兰河东小区。项目由安钢集团金信房地产开发有限责任公司开发,建设周期五年(2010年6月至2014年12月),计划总投资3.5亿元。总占地面积56561m2,规划建设七栋11层和五栋21层住宅及配套公建,总建筑面积14.83万平方米,其中住宅建筑面积14.69万平方米,配套公共建筑面积0.14万平方米。规划总户数1134户,规划居住人口3629人,小区配套建有空调、地暖、24小时热水、天然气。小区绿地率46%, 地面停车位近千个。
二、区位概况
舞钢市朱兰河东小区紧邻钢城路,位于朱兰河以东,矿山医院以南,朱兰村以西。距离焦桐高速5公里。小区周边有学校、幼儿园、医院、超市、工商银行、邮政储蓄银行,畅想舒心,宜居生活圈。
三、市场调查
1.舞钢市概况。舞钢市属于平顶山管辖,行政区域面积600多平方公里,人口31万,其中市区15万,包含朱兰、寺坡、院岭、 垭口四个核心区,城区面积12平方公里。经济总量居河南省13位,中国优秀旅游城市,河南省首批“省直管县”,包含石漫滩风景区、灯台架风景区;有舞阳钢铁公司、舞阳铁矿有限责任公司、 钢铁集团公司等企业。
2.舞钢市房地产外部条件。2010年随着舞钢市经济快速发展,恒大集团、建业集团、佳田置业、鼎和置业等企业纷纷在舞钢开发项目,竞争非常激烈。舞钢市原有楼盘一般规模较小,占地面积小,绿化一般,户型多一中小户型为主,现在在大型房企的带动小过度到户型以中大户型为主,结构上喜欢小高层、高层;同时注重小区配套设施,优美园林景观为主,市场正在慢慢走向成熟。
3. 河东小区项目外部环境。朱兰河东小区位于朱兰办事处核心区,紧邻舞阳矿业有限责任公司,舞阳矿业公司是舞钢市利税大户,在册职工1000多人,人均年收入5万余元。购买力强,矿业公司建厂40多年,职工多居住在上世纪建设职工住宅小区,建筑标准低,户型小,甚至很多职工还居住在低矮平房内。 2008年以来,职工收入快速增加,带动周边投资、消费、餐饮、娱乐快速发展。使得朱兰办事处有很强的购买力。
4.项目周边主要物业调查。(1)秀甲中原项目。秀甲中原项目为商住一体的综合性地产项目,由舞钢市鼎和置业公司开发, 位于寺坡湖滨大道一侧,紧邻石漫滩水库,由六栋32层住宅及大型商业步行街组成,地理位置好,景观好。住宅销售均价为5800元 /m2,国庆节期间,一次性交款优惠6%,按揭优惠5%。交房标准为毛坯房,配套设施为天然气入户,没有集中供暖。(2)建业森林半岛项目。建业森林半岛位于舞阳矿南侧,在建的舞钢市行政新区东侧,地理位置很有前瞻性,背靠大山面向河谷,地理位置优越。项目由河南建业集团舞钢公司开发,规划总建筑面积90万平方米。目前在售的一期工程为别墅和多层住宅,其中有十栋8层住宅(配置有电梯),天然气入户,没有集中供暖。销售均价3900元 /m2,双节期间一次性交款优惠15%。(3)恒大华府项目。恒大华府位于钢城大道东侧,交通方便,由恒大地产集团开发建设,总规划面积近20万平方米,开盘价为起价4898元 /m2, 由于市场环境原因,销售情况不理想。为了尽快完成项目销售, 目前有较大幅度优惠。其定价策略灵活,采用一房一价,目前销售的32层住宅均价大约在4600元 /m2,大大低于其开盘价。交房标准为豪华精装修,对外称装修标准为1500元 /m2,天然气入户,没有集中供暖。小区绿化和景观一流。(4)领秀山庄项目。领秀山庄位于钢城大道西侧,交通便利,由舞钢市当地房地产开发公司开发建设,建设规模为10万平方米,其中三栋11层住宅近期开盘,经向该公司老板了解,销售均价预计为3100元 /m2左右,一次性交全款优惠2%。交房标准为毛坯房,天然气入户,没有集中供暖。(5)安居苑项目。朱兰是舞钢市房地产开发比较落后的地区,主要为多层住宅,高层住宅除了我公司开发的外,只有一家公司开发的两栋11层住宅,即舞钢市华谊房地产开发公司开发的经济适用房项目安居苑,11层住宅销售均价为1890元 /m2,交房标准为简装修,室内墙面涂料、厨卫瓷砖洁具安装到位, 地面水泥抹面。无天然气和集中供暖。
四、目标客户定位
河东小区目标客户应当是:舞钢市区购房者为主,占购房人数的90%,其中主要是工作和生活在朱兰附近的舞阳矿业公司职工,刚毕业大学生,朱兰中小企业主,附近朱兰村村民, 附近外来务工人员有购房需求的。投资型客户较少,自住型客户较多。其中客户可分为:核心客户,是本项目的核心主力消费人群,主要包括舞阳矿业公司中高级管理人员、专业技术人员。主要消费中、大户型。其次为优秀客户,包括舞阳矿业公司普通职工,年龄在35岁以下,工作已经稳定准备成家立业,对生活品质要求高,是本项目中小户型的主要消费人群;再有就是普通客户,包括本地户口的自由职业者、个体户、附近村民, 一般都是二次置业,愿意接受新事物,主要消费大户型;最后是边缘型客户,包括刚毕业大学生,用父母亲友的钱支付首付,或投资型客户,但是这类客户在舞钢这种县级市很少,只能作为前几种客户的补充。
五、确定经营目标
综合本项目的实际情况,河东小区项目经营目标应以:“加快资金周转,快速获取较高收益的目标”为主,同时兼顾“培育公司品牌”。主要原因是公司自有资金不足,为尽量减少融资额,降低资金成本,不以追求利润最大为目标,而是以资金周转与利润的比例控制为标准,获取较高收益。其次目前中国经济下行,房地产投资增速下降,项目宜采用“短、平、快”尽快完成项目开发, 锁定利润;最后朱兰附近竞争对手开发水平不高,我们能够提供差异化明显的产品,使得该项目有一定的市场占有率是客观和公正的。
六、河东小区项目市场定位
本项目的功能主要是居住为主,考虑到人们生活水平的提高,本小区主要提供户型有三室二厅,面积在118—146平方米, 800套,复式面积在150—180平方米,60套,二室一厅,面积在104平方米,40套。配套上在舞钢首家引入水源热泵系统,小区配套采用地暖、空调、24小时热水,天然气如何,60米超大楼间距。窗口全部采用中空断桥铝门窗。物业服务采取成本价服务, 舞钢小高层,高层的物业费一般才每平方米1—1.2元,本项目小区物业费在每平方米0.7元。
七、河东小区价格策略
住宅市场的价格策略,指的是房地产开发企业在商品房开发过程中,为实现既定销售目标所规定的定价指导思想、技巧和原则。根据项目进度划分,可分为新开盘价格策略、整体销售过程的价格策略、不同时点的价格策略。
1. 河东小区刚开盘的价格策略。新开盘的价格策略一般分为低价开盘、市场价开盘,溢价开盘三种。低价开盘是指项目开盘时要低于市场行情的价格销售,该策略的目的主要是为了扩大市场占有率,而利润放在第二位。该策略的优点是通过低价吸引客户,帮助企业提高市场占有率;阻止其他企业进入该市场, 获取良好口碑,增加企业知名度,有利于快速回笼资金,增加潜在需求。缺点是利润较低。
结合舞钢市场实际河东小区应当采用低价策略开盘,即经过成本测算,开盘价定在2330元 / 平方米。原因如下:有利于迅速提高河东小区的知名度,在朱兰甚至舞钢市市场价八折开盘可以制造轰动效应,迅速扩展美誉度和影响力;有利于贯彻“加快资金周转,快速获取较高收益的目标”的经营目标,加快资金回款,降低财务费用;在一个陌生市场中注入一剂“强心剂”,并给后续经营提供了涨价空间。
市场价开盘,顾名思义就是以市场同类产品相同或相近的价格开盘销售。这一策略适用用于在当地有一定知名度的企业, 可以使得企业可以充分利用自己在当地市场深耕多年的信誉和品牌,以及对当地市场的理解从而获取最大的利润。河东小区显然不适合该策略。
溢价开盘,是指以高于市场的价格开盘销售。这种策略通常适用于档次高于一般楼盘的项目才敢于采用,其目标细分市场不考虑产品的性价比和潜在客户的心里承受能力,更主要考虑的是潜在客户心里层面感受,属于一种体验式消费。例如奢侈品消费、人民购买iphone都是采用这种策略的结果。一般这种项目在一线城市或项目是别墅等定位高端的物业才会采用,河东小区不属于此类范畴。
2.河东小区整体销售过程中的价格策略。一个项目的的定价策略核心是整体销售过程中的定价策略,开盘价格策略是从属于这个价格策略的。整体销售过程中的定价策略一般周期较长,在此过程中应当统筹兼顾、把握大局,但是也不是一成不变的,还有根据实际情况作适当的调整,以便紧跟市场形势。主要有低开高走型定价、高开低走型定价、平稳推进型定价。
“低开高走型定价”是一种在住宅销售中最广泛采用的一种定价策略。即根据项目进度按照开盘、主体封顶、竣工验收等时点,按照预先设计好的调价幅度,综合对比市场销售情况、公司财务情况、工程进度情况进行价格向上调整的一种策略。给人一种所购物业不断升值的一种心理暗示,从而使还没有购买的人下决心购买的一种策略。
优点:适用范围广,便于形成人气,促进回款速度,保持资金的良性循环,可以灵活控制定价,使开发商比较主动应对市场环境的变化。缺点:利润会受到影响,如果楼盘定位高端,会对高端楼盘品质造成影响。
河东小区的整体销售过程的价格策略宜采用“低开高走型定价”。这有利于加快回款速度,对我们来说回款速度高于一切; 有利于制造项目“热销”的轰动效应;有利于在一个陌生的市场稳扎稳打降低经营风险;有利于保证开发商的利润,该策略可以缓步小涨,在市场允许的情况下,适当抬高售价,制造楼盘销售良好的印象。
“高开低走型定价”是指开发商在销售初期报以高价,迅速锁定利润,然后逐步降价,以尽快清理尾盘,回笼资金的策略。该策略一般较少运用,除非在一些高端楼盘前期高价成交,后期由于遭遇市场不景气或竞争过度,造成不降价难以销售的局面,电视上一些消费者怒砸售楼部的现象就是一些开发商采用“高开低走型定价”失败的一些极端案例。
“平稳推进型定价”是指项目定价没有太大变化和起伏定价策略,一般政府在保障房、经济适用房项目中会采用该价格策略。
3. 河东小区在不同时点价格策略。所谓不同时点的价格策略,就是根据不同的销售情况,以原销售价格为基础,不同时间点适当调整楼盘价格的策略,是一种辅助性定价策略。主要有折扣定价策略、心理定价策略、差别定价策略。
折扣定价策略是指在商品房开发过程中根据付款方式、销售数量、付款时间而采取适当现金优惠的一种定价策略。河东小区根据付款方式的不同,一次性付款优惠3%,公积金贷款优惠1%,分期付款不优惠来引导业主,尽快付款以便尽快地回笼资金。
心理定价策略是指利用客户要求吉利,要求便宜的心理,采取微调价格,以获取更大销售量的的策略。如:带4、、14、18的楼层使得降低一些价格;定价过程中单价尾数带“8、9”定2998元 / 平方米。
差别定价策略是指在销售物业时,要根据不同用途,朝向、 户型、不同交易对象实行不同的定价策略,在经济学上又称为“价格歧视”。例如舞钢属于北方,朝南户型最贵、朝东南、西南向次之、朝北最差。东山墙、西山墙没有中间户型好销,多层住宅以二、三楼为最好。面积差价,小面积单价高、大面积单价低;周边有景观的售价高,临路的售价低;复式、跃层定价高、平层定价低。
住宅市场的价格策略是多种多样的,每个项目应当结合项目定位,不能照搬照抄,通过以上价格策略的综合应用,已达到每个项目利润最大化,从而促进房地产市场的平稳发展。
摘要：文章通过对朱兰河东小区住宅项目概况、区位概况、市场调查、目标客户定位、确定经营目标、河东小区市场定位、河东小区定价价格策略七个方面阐述了河东小区房地产项目营销价格的制定与策略。
住宅小区项目景观设计优化研究 篇3
在现代化社会里，将目光从单纯的重视视觉感官效果来提升楼盘价值转移到更高层次的住房景观已经是大势所趋，高品质的住房要求需要聚焦绿色美观的住房景观设计，并且体现生态性、整体性、空间多样性、参与性和以人为本的设计理念。更值得一提的是形成人与自然和谐相处的空间模式已经逐渐侵入大众选购喜好，成为风靡人群的第一住房要求。
1 充分体现“以人为本”的设计理念
“以人为本”不仅是当代科学发展观的核心要求，也是对于城市建筑合理规划所需要遵守的第一要义，反思过去盲目城市化的过程，把握核心，重视人的生活住房质量。根据这个理念，在设计和建筑可控范围内满足人们对于生产生活的一切正常要求，了解个体特征，站在住房者的角度，保障人民大众的心理生理需求，落实“以人为本”的设计初衷，为人们建造适宜的住宅小区，尽可能达到住房者的身心愉悦。
（1）将自然景观和人文景观融合，最重要的是以人为衡量标准，把个人的喜好倾向作为重要参考，结合本地的风土人情和地貌植被，研究并顺应自然景观变化状况，建造合理的绿化布局，布置合适的游览线路。
（2）在园林景观的设计方面，应注意满足居住者对自然舒适的居住地的要求，计量出该区域的住房密度，按照一定的舒适程度的比例设置道路条数和距离，便于居住者游路行走，由于人们自我安全意识的提高，可以尽量少的设置围栏，主要是为了让人们能够更加亲密的接触绿地，感受大自然的珍贵赐予。必须设置围栏时（如在变电站，水泵房等危险触及地），可以用绿植缠绕，增加美观度，并且要与周围环境协调一致，以此达到令居民赏心悦目和安全居住的效果。
2 追求环境设计的生态性
走进自然、贴近自然成为现代化都市许多人的小小愿望，面对厚重的水泥气味和密集的高楼大厦，视线受阻，人们的压力和烦恼迅速集聚，因此渴望大的自由活动空间和轻松自然开阔的生活理念，为了解决这类人群的苦闷与困惑，现代的住宅小区景观设计也应该注重生态性和自然性。
（1）根据基地的形态特征，在了解生态环境特点的基础上，保持原来水流、土壤、气候、生物、植被等元素不被破坏，再对地面进行改造设计变化。
（2）自始至终遵守生态环境保护原则，并且充分发挥创新性思维和主观能动性，尽量做到人工景观的放入不会破坏原有的和谐生态的程度，达到人工景观与自然景观和谐一致的效果。
（3）为了满足嘈杂都市里人们渴求回归自然的愿望，住宅小区设计者可以在材料的使用上减少原来的人工建筑物等硬质的物体，增加软质景观的设置，提高标志自然的绿色元素，例如在运动休闲区设置上靠近树林，用“假藤蔓”做秋千，既具有安全性又完美的与自然和谐一体。在地面可以大面积的采用嵌草铺装，能够大大提高住宅小区的美观程度，为居民营造绿色自然的小区环境。
3.重视环境设计的整体性
把握住宅环境的整体性特征，把每间住房、每座建筑结合起来看，切忌将空间分裂开来，才能更好的构建出现代住宅区这个有机整体。
（1）注重居住环境特色整体性是景观设计的基础性工程，每个区域的地貌特色不同、风俗习惯不同，做到具体地域具体分析，不能一概而论或相似区域的生搬硬套，提前做好研究功课也是对当地风土人情的尊重，同时能够更好的了解区域的潮流风尚和个体的特别需求。从该区域的总体布置出发，应情应景的为其设计合适的园林环境、建筑实物，形成整体的整洁美观效果。
（2）良好的景观结构建筑设计有利于提高整体的住宅品质。以住宅小区环境设计视角，从住宅地中心公园绿化、道路旁绿化、住房周围绿化来看，它们相互呼应相互联系，又各自分离结构分明，采用辐射式形成整个的绿化空间，最终达到各个空间的协调共处、资源共享，形成各空间的全方位、多类型、多主题的场所空间。以此提高住宅小区的质量，美化小区环境，为住宅者提供舒适安逸的休憩场所，提高住宅的市场竞争力。
结语
总而言之，园林景观的结构层次的构建，是突出住宅小区整体性的重要手段，合理布置大大小小的物体，达到和谐统一的状态，形成稳定的格局，才能更好的满足居住者的住房要求，提高小区美观度，增加住房对客户的吸引力。
（作者单位：湖北民族学院）
住宅小区建设项目进度控制 篇4
简介：进度控制实施 进度控制的实施分计划、控制、调整、协调四大步骤。1．计划。根据合同要求，确定工程项目建设的总工期以及各单位工程和分部分项工程的持续时间和搭接关系，编制出合理且经济的进度计划。2．控制。在工程项目建设过程中，通过线性图控制法（横道图、S型曲线图）和网络图控制法对实际进度与计划进行比较。发现进度偏差并及时采取相关措施纠正偏差，尽可能地保证原进度计划的完成。3．调整。当实际进度比计划进度提前，或原计划有误和实现条件不具备时，需要对进度进行及时调整。4．协调。在工程项目建设过程中，协调好各参与单位之间的进度关系，以保证总进度目标的顺利实现。关键字：住宅小区，建设项目，进度控制
进度控制在合同规定的工期内，以事先拟定的合理且经济的进度计划为依据，对整个建设过程在时间上进行监督、检查、调整的行为过程，称为进度控制。工程进度管理的具体工作就是甲方管理人员对乙方的施工工序和作业工期的管理。工程进度管理必须以保证工程质量和满足工程技术标准为前提。因此，必须与技术质量管理协调一致，不可存有单纯的进度观点。为了有效地控制项目进度目标，必须对影响项目进度控制的因素加以认真分析，以便事前采取有效措施，减少项目规划进度与实际进度间的偏差，实现对项目进度目标的主动控制。影响项目进度控制的因素很多，其主要影响因素有：政治因素，包括有关方针和政策，以及有关政治事件影响；组织协调因素，包括参加设计、施工的单位多，管理和监督部门不协调；进度计划因素，项目进度计划脱离实际，缺乏主观控制；技术因素，技术措施不当，低估了项目技术上的困难；人员因素，工作人员素质不佳，工作效率低，责任感不强；地基因素，包括地质勘察不够，出现地下障碍物，地耐力不准确；气候因素，当地气候恶劣，施工人员不适应等等。这些影响因素的存在（有些是主观因素，有些是客观因素），都会干扰项目进度目标实现。在项目实施过程中，实际出现的影响因素会更多，这不仅说明项目进度控制的复杂性，也说明项目进度控制的难度和必要性。
一、项目进度控制原理
包括系统控制、分工协作控制、弹性控制、信息反馈控制和封闭循环控制等原理。
1．系统控制原理。
项目进度控制本身就是一个系统工程，为了做好建设项目进度控制工作，需编制出项目进度控制规划系统，包括项目总进度控制、进度控制、季（月）进度控制等内容。这些控制规划由粗到细、由整体到局部并形成一个系统。在执行时应以局部规划保总体规划，最终达到项目进度控制目标。为实现项目进度控制规划，不仅设计和承建单位必须按规划需要进行工作，而且要建立起有效的项目进度控制实施方法体系，包括统计方法，图表方法，调度方法和岗位承包方法，保证其在实施组织和实施方法上的协调性。
2．分工协作控制原理。
根据项目进度控制机构层次，分别建立进度控制职责，并形成纵向和横向两个控制系统，项目进度纵向控制系统由监理班子、项目监理工程师、现场监理工程师、专业监理工程师和监理员组成，而项目进度横向控制系统则由项目管理班子、项目经理、项目工程师、项目技术员和检查员构成。为提高项目进度控制效率，必须在上述分工基础上加强两个控制之间协作，使其成为高效率项目进度控制协作系统。
3．弹性控制原理。
由于项目进度控制涉及的因素多、变化大和持续时间长，不可能十分准确地预测未来或作出绝对准确的项目进度安排，也不能期望项目进度目标会完全按规划日程进行，因此弹性控制也是必要的，其原理是在确定项目进度目标时，必须留有余地，以使项目进度控制具有应变能力。
4．信息反馈控制原理。
为做好项目进度控制协作工作，必须加强项目进度信息反馈，当项目进度出现偏差时，相应的信息就会反馈到进度控制主体，由该主体作出偏差纠正，使项目进度朝着预定规划目标进行，以达到预期效果，这样项目进行的规划执行、检查和调整过程就成为信息反馈控制原理实施过程。
5．封闭循环控制原理。
项目进度控制规划、实施、检查和总结处理几个阶段，构成一个封闭循环系统，在项目实施过程中可分别以单位工程、分部工程或分项工程为对象，建立不同层次的封闭循环系统，使其循环下去。
二、进度控制实施
进度控制的实施分计划、控制、调整、协调四大步骤。
1．计划。
根据合同要求，确定工程项目建设的总工期以及各单位工程和分部分项工程的持续时间和搭接关系，编制出合理且经济的进度计划。
2．控制。
在工程项目建设过程中，通过线性图控制法（横道图、S型曲线图）和网络图控制法对实际进度与计划进行比较。发现进度偏差并及时采取相关措施纠正偏差，尽可能地保证原进度计划的完成。
3．调整。
当实际进度比计划进度提前，或原计划有误和实现条件不具备时，需要对进度进行及时调整。
4．协调。
在工程项目建设过程中，协调好各参与单位之间的进度关系，以保证总进度目标的顺利实现。
三、工程项目进度计划
工程项目愈复杂，专业分工愈细，就更需要全面的综合管理，需要有一个总体的、协调的工作进度计划，否则不可能对整个工程项目的建设进度进行控制。工程项目进度计划应包括以下几点。
1．工程项目综合进度计划。
是一个综合进行进度控制的重要计划，首先将项目所有的作业单位按前后顺序排列，并明确其相互制约的关系，然后计算出每一作业单项所需要的工时数，进而计算出各单位工程所需的工期，再计算出整个工程项目所需的总工期，直到达到计划目标确定的合理工期为止。若达不到合同工期要求，则应采取有效措施，如改进施工方法和运货途径，增加工作班次等，但同时要注意控制费用。
2．工程项目设计进度计划。
按设计项目对各设计单元进行编号，有关专业设计组对各设计单元设计图纸的工作量和所需的辅助工作量进行估工，然后根据施工进度要求提供图纸的日期，及各专业设计组对各个设计单元的设计图纸的工程量，和其它辅助工作量的估工，及设计工作中各专业的工作顺序，安排各个设计专业的进度计划，保证及时供应图纸，不使施工单位停工待图。
3．工程项目采购工作进度计划。
根据项目电气设备系统图，编制出项目所需的设备清单并编号，按照工程项目总进度计划中对各项设备到达现场的时间要求，确定出各项设备到达施工现场的具体日期。
4．工程项目施工进度计划。
根据工程预算中各作业单项所需消耗的工时数，以及计划投入的劳力和工作班数，求出各作业单项所需的施工期，然后按照施工工序的要求，制定出整个工程的进度计划。在整个工程的施工进度计划中，对一些关键性的日期，应在项目进度计划中标出，整个工程的竣工日期应符合合同规定的项目工期要求。
5．工程项目竣工验收进度计划。
该计划可使建设单位、总包单位、分包单位及有关方面做到心中有数，据此安排好各自的工作，以便及时对单项工程及全部工程进行验收。
四、施工进度计划
确定整个工程的开竣工日期、施工顺序和施工进度的计划。施工进度计划的安排要根据总进度本着先主体、后辅助；先重点、后一般的原则，按照规定工期，保证按期优质交付使用的前提下进行编制。施工进度计划还要按照先地下、后地上；先主体、后围护；先结构、后装修；先土建、后安装的施工顺序安排。施工进度计划的内容包括实物工程量、需用工日数、需用机械台班数、计划进度等，目前我国多数施工企业用条形图法（或称横道图）编制。这是用横线表示各工序的时间进度的计划图表，其优点是十分直观，便于检查。但不易分清各工序前后联系和相互制约的关系，不易分清主要矛盾线与非主要矛盾线，因此国内外已开始采用网络图编制施工计划。施工进度计划编制依据是经过审批的建筑总平面图；有关的设计图纸；施工合同中规定的开竣工日期，设备布置及设备基础图；施工总进度计划对本工程的要求；有关的预算文件、劳动定额等；主要分部分项工程的施工方案；现场施工条件及可能提供的工人数；材料、预制加工品的数量和机械设备型号、数量以及运输能力。施工进度计划编制的步骤：
1．划分施工过程，即拟出在进度计划中要表现的各分部分项工程名称。
2．确定各分部分项工程的开展顺序及搭接关系。
3．计算工程量。
4．确定劳动和机械台班数量。
5．确定各分部分项工程的施工天数和安排进度。
6．用横道图或网络图编制初始进度计划。
7．进度计划优化。
8．形成最终进度计划。
五、水平进度图
它是横道图的表现形式之一，具有形象和直观等特点，因而被广泛应用于项目进度控制，通常用于项目设计进度、项目施工总进度以及分部（项）工程施工进度控制。它一般由左侧工作名称和基本数据以及右侧水平指示线段两部分组成。对于一些规模小而结构又简单的单项工程，其项目进度规划往往采用水平进度图，如图8－17所示。采用水平进度图控制进度时，首先将检查日期项目进度完成状况，用黑实线段直接绘于规划进度线段之下，然后将实际进度与规划进度进行比较，找出其提前或拖后天数，并采取有效技术组织措施加以调整。
六、垂直进度图
横道图的另一表现形式，主要适用于具有重复性工作的项目进度控制，如隧道、公路、铁路和管理线等线性工程。在垂直进度图中，纵轴表示项目各工作累计完成的百分比，横轴表示项目进展时间，每条斜线表示某项工作或工程规划进度状况，如图8－18所示。采用垂直进度图控制项目进度时，首先将检查日期的项目进度完成状况，用黑实斜线直接绘于相应的规划进度图上，然后比较项目规划进度和实际进度的偏差程度，分析其原因，及时采取措施。例如用垂直进度图在第30天检查时，工作A、B、C的实际完成情况，如该图中阴影部分表示，这说明工作A和C实际进度与规划进度一致，而工作B实际进度比规划进度提前，如果照此继续进行，由于工作B的速度比工作A的速度快，则二者可能出现碰撞现象，将导致A不能为工作B按时提供工作面。这时项目经理就应该指示项目进度控制有关人员，加快工作A速度或放慢工作B速度，以避免工作B窝工现象发生。
七、网络图控制法
网络图法是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，其次是通过计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、力，完成目标任务。见图8－19。网络图的基本系统只有两种符号，一个圆圈代表一个事件，一个箭头代表一个活动。事件对时间而言是一个固定点，代表一个活动的起始或结束，活动则是花费时间的动作。如果一项活动不需花费时间，则它属于例外情况，可用一虚线表示这种虚设活动，表示如下：
项目进度调整方法 通常项目进度的调整方法如下：
1．关键线路长度调整方法。
当关键线路的实际进度比计划进度提前时，首先应确定是否对原计划工期进行压缩，如果不压缩，可借此降低资源或费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大或直接费用高的给予适当延长，其长度以不超过已完关键工作提前的时间值为界。如果要缩短原计划工期，应将计划的未完部分作为一个新计划，重新进行计算和调整，并按新的计划执行，保证其按新计划的时间完成。当关键线路的实际进度比计划进度落后时，要采取措施把拖后的时间抢回来。因此，应在未完成的关键线路中选择费用变化率小的予以压缩，并重新计算未完部分的时间参数，按新参数实施，以利于减少赶工费用。
2．非关键工作时差调整方法。
时差调整目的是为了更充分地利用资源，降低成本和满足项目施工需要。其调整方法有在总时差范围内移动工作起止时间，延长非关键工作持续时间或缩短非关键工作持续时间，而且每次调整均要进行时间参数计算，以观察其对计划全局的影响。
3．增减工作项目。
增减工作项目的前提是不打乱原网络计划总的逻辑关系，增加工作项目，只是对遗漏或不具体的逻辑关系进行补充；减少工作项目，只是对提前完成或不应设置而设置的工作项目删除，增减工作项目之后，应重新计算时间参数，以分析此调整对原网络计划工期是否有影响，如有影响，应采取措施加以消除。
4．逻辑关系调整。
调整逻辑关系以不影响原网络计划工期和其他工作的顺序为前提，其调整原因必须是施工方法或组织方法改变，但一般只能调整组织方法，而不宜调整工艺关系，并且调整的结果绝不应形成对计算的否定。
5．工作持续时间调整。
原计划有误或实现条件不充分是工作时间调整的原因，其调整方法是重新估算，调整后要重算相应的时间参数，以便观察对工期的影响。
6．资源调整。
在资源供应满足不了需要和影响计划工期时，必须进行资源调整，其调整宗旨是保证工期或工期更趋合理，一般应进行适当的工期——资源优化，以使调整效果更好。当项目进度拖后，需要赶工时，利用网络计划对进度进行调整，逐步缩短那些有压缩可能且费用增加最低的关键工作，较为有效的方法是采用“工期——成本”优化原理。
住宅小区项目营销策划 篇5
［关键词］住宅小区；项目景观设计；优化
1住宅小区景观设计的重点内容
对住宅小区景观设计来讲，其重点包括以下内容。
1.1概念设计启动阶段管理控制要点
对设计总图进行规划，对项目价值不断进行挖掘并促成价值的最大化。最大程度地开发那些可利用、保留、改造的资源，将设计同景观进行密切搭配。
1.2概念设计管理控制要点
概念设计管理控制要点包括设计项目同设计意向的耦合程度、设计方案同市场营销的结合、设计方案的可行性、交通的便捷性、小区功能空间的合理性以及关键环节的设计意向等。
1.3方案设计管理控制要点
方案设计管理控制要点包括设计方案与景观概念的延续性、景观空间布局的合理性、纸面上的设计方案与实际可行性的耦合度、关键环节的呈现效果及相互关联以及景观技术经济指标的可行性等。
1.4扩充设计管理控制要点
扩充设计管理控制要点包括景观系统设计方案的可行性、美观度和经济性；方案设计内涵性和技术经济指标。
1.5施工图合图管理控制要点
施工图合图管理控制要点是将景观与建筑、室内、综合管网编织成一套完整的系统。预先考虑到可能发生的矛盾冲突，并设计出合理的方案。
1.6施工图设计管理控制要点
在不影响施工质量的前提下尽可能的压缩成本；对软景、硬景、水电及管网之间的冲突再次进行审核，并审核不同材料收边、收口的细节。
2当前住宅小区项目景观设计中存在的问题
小区项目的景观设计是小区建设过程中的重点工作，关系到小区的居住舒适度。当前，我国在住宅小区项目景观设计中普遍存在一些问题。
2.1景观构造缺乏层次感
对小区景观设计来说，首先必须要充分把握小区景观的整体感，有明确的宏观设计理念，还必须充分考虑到项目地域、场地和人文特征等要素，只有这样设计出的小区景观方案才能具有层次感和易于识别性。然而，目前一些小区的景观设计忽视了这一点，导致建造出的小区显得杂乱无章，行人和居民不知怎样识别小区内的标志，给他们进出小区带来了很大不便。
2.2配套设施不完善
2.2.1道路交通设施不完善一些小区没能在交通上，将人与车进行道路分流，导致了人和车使用相同的通道，不仅使人和车的通行极为不便，还影响了小区交通的畅通性和安全性，同时也导致居住环境变得较为嘈杂。
2.2.2公共活动场地面积不足公共活动场地是小区居民互相进行交往的途径，也是满足不同人群进行活动的场所。同时，宽阔的公共活动场地面积，会让居民感到心情舒坦。目前，一些小区盲目进行开发，楼栋与楼栋之间安排过于紧密，导致公共活动场地面积不足。这不仅不利于小区居民互相进行交往、不同人群进行活动，也让居民感到居住环境压抑。
2.2.3公共活动器材不足小区内应规划一些公共活动器材，如健身器材以及供小孩子玩乐用的滑梯等，丰富小区居民的日常生活。目前，一些小区内的公共活动器材种类不足，导致小区内缺乏生活情趣。
2.2.4人文环境规划不合理人文环境是人文情怀的体现，它能够给小区带来美感和情调。目前，一些小区的人文环境规划不合理，比如在颜色和景物上搭配不协调等，导致小区看上去没有美感。
3对小区景观设计进行优化的措施
3.1注意景观构造的层次感
在进行设计时，一定要从小区的整体感出发，把握和考虑到项目地域、场地和人文特征等要素。尤其要在小区内设置醒目的标志牌，让行人和居民便捷地出入小区。
3.2设置完善的配套设施
3.2.1做到人车分道在设计小区交通设施时，一定要做到人车分道，确保小区交通的便捷性与安全性，不可令人与车混道进出。
3.2.2预留充足的公共活动场地在进行景观设计时，一定要预留出充足的公共活动场地，切不可盲目追求房屋建造数量，使公共活动场地狭小，导致小区居民的生活质量下降。
3.2.3设置多样化的公共活动器材要有意识地针对不同的人群，设置多样化的公共活动器材，满足其在文体活动上的需求。
3.2.4合理规划人文环境相关人员可以将多样化的设计风格，如中国古典设计风格同现代化的设计风格进行有机搭配，让居民有舒心和愉悦的感觉，不可让人看上去没有美感和层次感。
4结语
住宅小区项目营销策划 篇6
★第一组镜头:开篇语 配音:一缕阳光,一湾水色,一片轻柔,一种悠然而居的生活意境,一部贵族式的地产传奇 由此开启——新乡绿色家园.字幕:绿色家园,精英阶层的专属之地.画面创意: 纯粹写意式的开篇介绍, 应该有水, 有蓝天,白云,以及与建筑之间的交相辉映, 反映和谐人居.背景音乐:开扬大气,语音刚柔并济 ★第二组镜头:项
目坐落,及区位价值 配音:绿色家园傲居新乡富人区——经济技术开发区,拥有高新区 10 万高端消费 人群,以及周边数十万成熟小区的居民;雄踞化工路与东干道黄金交汇处,兼顾主城区和高 新区的首席地段,区域居民出入第一站.字幕:社区总占地 180.1 亩,总建筑面积 133954 ㎡,1 期,2 期均已完美交房.700 位成功 人士骄傲入住,成就新乡高端社区第一入住率!天鹅堡配音:天鹅堡,绿色家园完美收官之作,位于小区西南角上风上水之地, 错落排列 4 栋小高层, 环伺 6000 ㎡天鹅湖水系四周, 1000 米赵定排沿河生态公园相互呼 与 应.字幕:绿色家园收官之作,现房实景呈现 画面创意:项目坐落,区位价值的表现手法,采用虚实结合的办法;天鹅堡则尽可能多地采 用现房实景方式填补画面.背景音乐:背景音乐激昂,配音铿锵有力 ★第三组镜头:社区入口 配音:步入社区入口处的中央水系景观,水系,小品,亭台,水榭,木栈道一一呈现您的面 前,展现出一派幽静的生活氛围,也开启了一段贵族式的居住之旅.字幕:风情中央水系,亲水,临水,依水,嬉水,用水演绎点点滴滴的尊贵上品生活.画面创意:本组镜头不作重点处理,主要起到过度作用,镜头迅速掠过衔接至天鹅堡的四大 景观组团,画面实景呈现.背景音乐:背景音乐柔美,配音轻缓 ★第四组镜头:四大景观组团(一)配音:天鹅湖景区由常绿乔木,灌木及坡次绿地围合,保证四季常青,三季有花开 , 充分考虑到您不同季节的欣赏需求;梯次种植的绿色植被,保障楼王业主的私密性.四大景 观组团,遵循亲水,亲绿,亲自然的设计理念,为您构筑家在公园里,人在风景中的别 致情调.字幕:天鹅湖璀璨呈现(二)间隔 5 秒后配音: 天鹅堡景点之一的广玉兰大道,道路两旁守候着 20 年树龄的成年广玉兰,绿意葱茏,翠意 宜人,让您每次回家都有淡淡的芬芳散满全身.字幕:广玉兰大道(三)间隔 5 秒后配音: 主色为中国黑的木纹板石材构成半圆形高低错落的文化墙, 与另一个半圆形花坛共同合围成 浪漫天鹅堡广场,与水系景观相互映衬,唯美绝仑.字幕:浪漫天鹅堡广场,以贵族式的浪漫为天鹅堡加冕.(四)间隔 5 秒后配音: 第三处景观原木博景亭,将 6000 ㎡天鹅湖风情水系,常绿乔木灌木,喷泉,木栈道,及四 级驳岸形式完美的过渡为一体,景观保证私密不外露.字幕:木桩驳岸,置石驳岸,卵石驳岸,片岩驳岸逐一采用拉近镜头的方式推进.(五)间隔 5 秒后配音: 沿 1 米多宽的卵石步道向里走,一直延伸至天鹅湖西侧置石处.置石西侧的棕榈林,水杉及 成年雪松坡次种植,层次感分明,南国风情立即呈现眼前.置石驳岸的景观用石,皆取自太行山深处,大大小小错落叠加在一起,梯次排列构成三级置 石叠瀑流水;享湖中喷泉,观梯次叠石水流潺潺,感觉就像到了世外桃源.字幕:南国风情,水韫玉,石怀珠(六)画面创意: 全部实景展示,镜头调节时而快,时而慢,同时拉近镜头到每一处景观的细节上,每个配音 中间间隔约 5 秒钟时间,这 5 秒钟用来切换不同的实景.背景音乐: 唯美激扬,配以古筝或者其他能够呈现一种人在风景中自由游走的人居理念.★第五组镜头:湖景楼王,地下车位/////////////////////////////////////////// 配音:风景是心灵的湖泊,生活是精神的驿站.天鹅堡湖景楼王,让心灵停泊在风景最美的 地方,让温馨浪漫充满室内窗外每个角落,处处流淌着高尚生活的梦想.字幕:湖景楼王撼动全城 间隔 5 秒后配音: 一窗一风景,一户一故事,超大阳台,全景飘窗,让居家全面融入大自然的享受中,开启 365 天的亲水生活.字幕:湖景楼王亲水生活细节 间隔 5 秒后配音: 湖景楼王东单元樱花居,以浪漫樱花为主题,这是中原的浪漫之都,这更是独享的心灵归宿 之堡.中间单元梅花居,梅开腊月,君子为梅,不与平庸为伍,看酷冬之烈,唯我坦然开放.西单元紫荆居,紫荆花开,刚毅而果敢,唯美而从容,正寓意高尚生活的深刻含义,对待生 活从容有序,张驰有度.字幕:湖景楼王 3 大门庭,以花开富贵匹配大户门庭的鉴赏力和审美情趣.间隔 5 秒后配音: 私家地下车库,开着自己的爱车直接驶入地下车库,坐上直达家门的日立名牌电梯,在尊贵 的氛围中回到温暖的家.字幕:湖景楼王地下私家车位 ★第六组镜头:样板房/////////////////////////////////////////// 配
音:教养告诉贵族,生活应该对得起血统,不应该委屈自己自己的栖息,天鹅堡三 套样板房,尽显尊贵,奢华,富丽,传承贵族人居理念,与贵族血统一脉相连.字幕:风华绝代,尊崇富丽,奢华样板房 间隔 5 秒后配音: 古典中式,富有中国传统文化的底蕴,彰显东方的独特美感,整体格调古朴而有现代感.面 宽 5.1 米的主厅,只要稍稍一眼就能完全的喜欢上,那种古典而不古板的感觉在这里得到最 好的宣泄.字幕:中式样板房实景 间隔 6 秒后配音: 奢华欧式,315 ㎡总统级复式浩瀚空间,体现主人的尊崇和雍容典雅,彰显盖世王者风 范.6 米挑高客厅,浪漫第三厅,大卧室,书房,衣帽间,卫生间,视听室,星光露台将新 奢侈主义进行到底.字幕:欧式样板房实景 间隔 8 秒后配音: 简约美式,移植原版美国生活理念,传承美利坚民族文化气质,在简约中体现极致之美.让 现代的人们充分感受到原汁原味的美国生活气息,在简单生活中流露出极致的浪漫.字幕:美式样板房实景 ★第七组镜头:品牌 配音:集团扎根中原 14 年,坚韧图成,追求卓越,秉持根植中原,造福百姓核心 价值观,14 年来,一直致力于提升河南人居品质,以居住改变河南年.启动向下,做深,做强的省域化发展战略,时至今日,以 14 个城市 20 个项目的累累硕 果,真实地实践着让河南人民都住上好房子的伟大理想.★第八组镜头:尾声部分 配音:绿色家园(一句话)画面要求:以绿色家园整体鸟瞰实景结束,第六组镜头和第七组镜头之间间隔至少在 10 秒以上;配音要求抑扬顿挫,铿锵有力!
住宅小区项目营销策划 篇7
水环境是绿色建筑的重要组成部分，而雨水利用更是绿色建筑的一个重要课题。雨水是一种自然资源，通过对这一资源的恰当利用，能够促使建筑减少能源和物质的消耗，从本质上达到生态系统的稳定。尤其是在水量充沛的华东和华南地区，雨水的充分利用更具有广泛的意义。相比平原地区，山地的雨水利用设计有其特殊性。本文以武夷山墅项目为例，探索山地住宅小区雨水利用系统的设计。
2 区位分析和项目概况
2.1 区位分析
2.1.1 地理位置
武夷山市位于福建省西北部，地处武夷山脉北段南麓。本项目基地位于风景秀丽的武夷山国家自然风景区，植被繁茂，地形变化丰富，山形蜿蜒连绵。
2.1.2 水文条件
武夷山市属于中亚热带季风湿润气候区，雨量充沛，每年6月至7月为雨季，年平均降雨量为1 486mm～2 150mm，主要集中在雨季。
2.1.3 土壤渗透性分析
武夷山山体为红色砂砾岩，属于典型的丹霞地貌形态。海拔400m以下地域的土壤以红壤为主，渗透性能好，渗透速度快，不容易产生地表径流。
2.2 项目概况
武夷山墅项目为山地低层住宅小区项目，分两期开发建设。一期为南区，包括152栋低层独栋别墅和一处会所。别墅地上为2层～3层，利用地形依山就势多建有地下1层。
小区南侧的市政道路上各有一根φ600mm的市政雨水管线和污水管线，沿路设宽1200mm，深600mm的防洪渠。生活污水经小区污水管线排入市政污水系统。人工湖周边的独栋别墅屋面雨水均排入人工湖，其余地块的雨水经由小区道路的雨水明沟汇总后排入市政雨水管线。南区用地面积14.9hm2，其中住宅占地3.12hm2，道路用地1.37hm2，公建用地0.006 hm2，绿化用地9.604hm2，水体面积0.8hm2。绿地灌溉从基地内地下水抽取。
2.3 现有问题分析
小区现有的水环境设计主要存在两方面的问题。其一，雨水收集排放系统没有充分利用当地充沛的雨水资源，造成大量的雨水资源流失，对周边的水资源大环境造成不利影响，而旱季小区内部水源又不足。其二，小区周边的市政雨水系统规划对排洪问题考虑不周，雨水管径不足以全部消除雨季的排洪压力，导致雨季将有大量的雨水倾泻到小区南部的市政道路上，尤其在遭遇重现期P≥5的降雨时，排洪形势更为严峻。
3 设计思考
对现有问题的分析引发以下思考：在建设该小区之前，基地原为低山丘陵地区，降雨都通过地表自然渗透进入土壤，或是汇流到地势低处的现状水塘内，通过蒸发、渗透而原地消纳，即使遭遇强降雨时也不会出现上述雨水漫流到市政道路上的问题。那么，为什么开发建设该小区后，雨水就忽然“多”到无处排放了呢？难道人类的建筑活动与自然生态系统之间原本就存在不可调和的矛盾吗？
绿色建筑的存在和发展对这一问题给出了否定的回答。曾经有学者诗意地描述绿色建筑的建设活动：“把一座建筑轻轻地放在地球上，不打扰她的一草一木。”虽然只是诗意地描述，却表达了绿色建筑对于自然生态系统的充分尊重。那么，什么是绿色建筑？目前普遍认可的定义是：以符合自然生态系统客观规律并与之和谐共生为前提，充分利用客观生态系统环境条件、资源，尊重文化，集成适宜的建筑功能与技术系统，坚持本地化原则，具有资源消耗最小及使用效率最大化能力，具备安全、健康、宜居功能并对生态系统扰动最小的可持续、可再生及可循环的全生命周期建筑[1]。这个定义的前两个分句和最后一个分句强调的都是与自然生态系统相关的方面，基本上可简单概括为“符合规律，充分利用，减少扰动”这三个词组，其目的均在于减少建筑对地球资源和环境的负荷和影响。从这个角度来看，武夷山墅项目的雨水资源没有得到充分利用，且雨水排放给周边道路造成了水患，对原有生态系统造成了较大负面影响，显然是与上述绿色建筑的主旨相违背的。
因此，对于武夷山墅项目的雨水资源环境的设计应从符合自然生态系统客观规律出发，尽量使项目对原有环境尤其是水环境的扰动降低到最小，使基地内雨水尽量就地消纳，同时雨水应予以尽量收集，充分利用。市政雨水系统只作为一个备用的排洪方式，避免雨水漫流到周边的市政道路上。
4 改造建议
通过对现状问题的分析和思考，结合考虑业主的需求，笔者提出如下雨水环境改造建议：1）加强雨水原地渗透，消减洪峰流量；利用地形地貌，设计低势绿地、浅沟等对雨水径流进行收集、净化并回灌到地下。2）充分利用人工湖的雨水调蓄功能，尽量组织人工湖周边的地表雨水通过自然坡面汇集到人工湖内。3）拓宽小区周边的防洪渠，完善小区周边的防洪系统，增强小区遭遇特大暴雨时的泄洪能力。以下将逐条阐述。
4.1 雨水渗透
雨水渗透属于雨水间接利用的范畴。雨水通过渗透回灌地下，可补充涵养地下水资源，改善小区生态环境，缓解地面沉降，减少小区水涝。由于本项目业主的偏好，指定抽取地下水灌溉绿地，而本项目绿化率较高，绿地面积较大，每年的绿化用水量达到7×104m3。如此大的用水量，需要有足够的雨水渗透，才能保证地下水常年充足，不至枯竭。
绿地是一种天然的渗透设施，透水性好且节省投资。结合本项目绿化率高的特点，可以通过低势绿地的设计来增加雨水渗透量。但由于本项目用地为山地，低势绿地的设计比较复杂。低势绿地设计的关键是控制好绿地与周边道路和雨水溢流口的高程关系，即路面高程高于绿地高程。本项目用地为山地，地形起伏较大，高程关系比较复杂。另一方面，山地的坡度也会影响绿地的渗透效率。雨水降落到地表上，由于重力的作用，既有流动性，又有渗透性。当地面坡度较大时，水的流动占主导地位，当坡度较小时，水的渗透占主导地位[2]。本项目用地自然坡度为10°～25°，不利于雨水渗透。因此，地形设计时考虑以组院或户为单位将地形改造为台地，每个组院或每户院落再结合景观设计细分为若干个小型台地，台地内设置低势绿地，低势绿地按低于路面50mm～100mm控制。屋面雨水通过雨水管收集后就近汇入建筑附近的低势绿地。通过层层设置的台地可将较大坡度对雨水渗透的影响降到最低，使该用地的雨水渗透效果基本上等同于平地的渗透效果。
4.2 利用人工湖进行雨水调蓄
本项目的景观设计利用基地内的天然水塘设置了人工湖。小区大部分建筑和道路均环绕人工湖布局，从住宅庭院向湖面方向有较大高差，地面径流雨水极易排放至人工湖。人工湖设计常水位为203.0m，设计洪水位为204.0m，通过可调式水闸来实现常水位和洪水位的转换。人工湖可利用的调蓄容积约为8000m3，加上绿地渗透的雨水调蓄量，可对重现期P=1的2h降雨量实现雨水零排放。
4.3 设置防洪渠
为提高小区的排洪能力，在人工湖东南侧设置溢流口，溢流口出口设置可调防洪闸。溢流口与小区南侧的防洪渠相连。同时对现状防洪渠进行拓宽，按重现期P=5.0设计，防洪渠需拓宽至宽2.5m，深1m。防洪渠总长约900m，与市政排洪系统相接。
5 结语
雨水利用方案的设计是一个综合性的系统工程，涉及到许多方面的问题，需要各专业的协调设计。本文仅是对山地住宅小区雨水综合利用的一个探索，希望起到抛砖引玉的作用。
参考文献
[1]绿色建筑教材编写组.绿色建筑[M].北京:中国计划出版社,2008.
某大型住宅项目施工管理研究 篇8
【关键词】住宅项目；施工管理；安全
一、某大型住宅项目简介
该大型住宅项目包含五栋住宅楼，楼层高达22层，地下1层，共计楼层高为19层。该工程的五栋楼房共计建筑面积59680m2，单栋建筑面积约12000m2。该项目房屋结构为框架剪力墙结构；基础类型为筏板基础；地下室外墙为外侧做SBS防水，120厚实心砖保护层；该项目地下室底板用55mm厚的C20混凝土保护层；屋面采用的是卷材防水材料，地面采用的是细石混凝土砌块；楼面采用的是细石混凝土楼面以及有防水层的细石混凝土楼面。
二、某大型住宅项目的施工前期准备
（一）对项目施工的组织管理。在进行项目施工前，施工单位需要挑选具有责任心以及经验丰富的项目负责人。该项目的组织建设工作预计在即将举行的会议中进行建设，另外在会议中还需要对项目的资金、物料预算以及人员预算等方面进行仔细构架和审核。对于与组织人员需要进行相应的质量管理培训以及宣传教育，确保项目组织人员对施工管理以及质量管理有深刻的认识。
（二）项目施工现场的准备工作管理。首先是对技术部门的管理，针对技术部门需要提前做好水电的检查，保证在施工过程中水电的充足，避免影响施工进度。其次是提前准备好冬雨季施工，保护方案方法设施的到位。第三是为了方便在基础施工阶段的土方的外运以及回填，需要在设置动态的施工便道。第四是施工现场的安全防卫工作要做到位。合理安排值班人员的的工作时间，确保在一天内的各个时间段都有保卫工作人员对库房材料种地以及其他设备加强看守。第五是根据施工平面布置图以及材料的使用情况合理采购，确保所需及其的良好运作，必要时计划将工程所需的临时设施以及材料提前运至场地。
三、对某大型住宅施工人员管理
在该项目施工过程中采用了6个施工队伍，分别负责不同的版块，在人员选择上选取踏实能干，业务能力强的施工人员，对施工人员的技能和体能进行全面的考核。质量问题是住宅工程项目的核心问题，关系到业主的人身安全，所以尽可能大的避免出现质量问题，在施工过程中要对可能出现的质量问题进行提前预测，抱着个项目按时保证质量的进行，施工单位要在相关的规定范围内做到不扰民，管理者在采取相应的措施处理好施工队伍与民众之间的关系。
四、对该项目施工的进度管理
（一）对项目施工进度计划的控制管理
首先是项目经理对关键路线的检查，要定期组织内部工作人员对施工进度中可能出现的问题以及存在的偏差进行纠正，保证质量的同时还需要对保证工程按时交工，在这个过程中对可能提前或者延期的工作进行预测十分必要。
其次是对项目施工周期的严格控制，严格按照年度，季度，月度，周度四个周期标准来进行管理，采用进度管理法对项目的进度具体落实，责任到人。
第三是要加强项目的施工进度控制，以保证项目施工质量。应监督分包单位严格按照分包合同的计划来执行，并且应该与施工进度计划中的相关规定保持同步伐，项目部建立检查、监督、报告的施工进度的管理机制。
（二）对项目施工进度的保障措施管理
首先是施工材料进场的保障措施，材料的进场应该提供相应的质量保证书、合格证明以及生产日期等，只有在检测满足规范要求的材料才能在本工地内部进行使用。
其次是施工材料的采购保障措施，项目所需材料需要及时，应及时的报告材料部门所需要的材料样式种类型号等，要做到及时保障。
第三是人机合一的保障措施。应该对人员和机械设备的配置进行计划，设备提前进场，先进行试开机后再进行确认，准确的做到人机合一，为工程施工提供良好的保障。
最后是施工所需主要材料的保障措施。保证供求平衡并且有总公司组织力量积极配合确保材料的使用，施工单位对于一些能够自行采购的小部件材料，应该催促供货商尽快供货，必要时公司内部可在某此情况下进场公司内部材料的调度分配。
五、对某大型住宅项目的施工质量管理
首先是对该施工项目的控制，对施工项目的控制主要包含以下十个方面：1、土方的开挖和土方边坡的防护措施；2、模板以及支撑的强度，模板拆除的时间和必要的顺序；3、控制混凝土的塌落度以及对完成施工的工序保护工作；4、测量控制要点：建立统的坐标系统、平面控制点、高程控制点，工程桩测设以及标高控制等；5、外墙、厨房以及卫生间等的防渗；6、屋面保温和隔音等；7、钢筋的成型、绑扎以及焊接等连接方法；8、室内出现裂缝的防治；9、室内外水电气设施的管线控制；10、施工流程控制，施工工艺控制。
其次是在该项目施工过程中的质量控制。住宅项目的质量控制主要体现在设计、设备与人员之间的有机统一，就是要机械设备符合设计的需要，工作人员需要按照设计图纸的变更来正确使用机械设备已完成高质量的项目。对于项目的质量控制主要体现材料供应、材料质量以及成果保护三个方面：1、施工项目的材料供应控制。对于施工项目的材料进行合理控制，在运输过程中需确保材料周转的流通，避免不必要的材料损失。库存方面需要合理制定采购计划，避免库存积压，降低材料的质量和性能。2、项目施工材料的控制，采购时对于材料的质量要严格把关，选购有生产许可和合格证的产品。部分建筑材料会随着时间和天气的变化改变其性能，这也需要采购时对材料的数量以及期限进行严格把控。另外对于材料的价格进行对比，降低成本降至最低，材料的售后服务也是保证质量的重要的方面。3、对施工成果的保护管理。施工过程中对于完成的项目部分需要进行科学的防护，比如对窗户的护边以及门框的包裹等，合理安排现场施工空间，减少交叉施工对诚品的破坏。
总之，住宅项目施工管理的范围包含人员、机械、材料等诸多方面，施工管理涉及到项目的各个阶段，科学严格的施工管理手段是建设住宅项目必不可少环节，也是保证项目保质保量完成的保障。
参考文献
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