高档住宅（共8篇）
高档住宅 篇1
据上海房地产交易中心统计, 今年上半年上海单价在2万元/平方米以上的高档住宅共成交150.5万平方米, 与去年下半年54.3万平方米相比, 增幅达到177%。不仅成交绝对量上升势头明显, 高档住宅在全市成交中的份额也逐步上升。按季度统计, 去年第四季度, 全市2万元/平方米以上高档住宅成交占全市的比例为13.23%, 而这一数值在今年的第一和第二季度分别为13.52%和18.2%。
申城涌动豪宅热
据易居中国统计, 上半年上海均价在4万元/平方米以上的高档住宅成交量达到600套, 再创历史新高。其中, 仅6月份成交量就达到306套, 超过前5个月的成交总和。除了长宁古北、卢湾新天地、浦东陆家嘴等传统的高档住宅板块, 星河湾此番问世, 又使浦东花木跻身新的高档住宅热点板块。
近日从位于浦东新区锦绣路售楼处获悉, 首批3 2 2套、整体均价达到每平方米4.9万元的星河湾正式开盘三天, 已被认购2 8 0余套。追“星”热潮, 为今年以来上海高档住宅市场的逐月复苏, 进而呈现全面回暖之势, 再添注脚。星河湾项目首批推出的322套住宅, 共有220至592平方米不等的9个基本户型。有关售楼人员昨天向记者表示, 目前认购星河湾的客户, 主要以新上海人为主, 还有部分购房者来自苏浙、北京、广州等地。从其房型的销售情况来看, 还是以改善和自住型为主。因为从投资角度, 这批房源中当属220至250平方米的面积最受欢迎, 总价低且此类房型在该盘后续房源中也将不再推出, 但此次销售最快的并非此类投资型房型, 而是290至300平方米, 以“4+1”房为主的房型。目前剩余的房型主要是复式和较大房型。不过, 整体而言, 4月中下旬以来, 上海投资性购房有所抬头。主要表现是由外省市、境外人士购买的高价位住宅交易量明显增加。
但高档住宅交易毕竟只占上海整个房地产市场的一小部分。业内人士表示, 对于大多数以自住需求为主的购房者来说, 当前, 上海正加快大型居住社区的供地, 建立和完善经济适用房、廉租住房等制度, 传递出了在培育一个诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系的同时, 也要建立健全一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系的信息。
未来, 不同的收入群体, 将通过多种渠道, 实现改善住房的目标。本月上海预计有近5 0个楼盘推出新房源, 单价有超过5万元的, 也有不到1万元的;有位于市中心的, 也有位于外环以外的;有数百平方米的大户型房源, 也有8 5平方米左右的小户型。
理智消费莫冲动
豪宅热销, 当下似乎已不是个案。此前, 上海第一豪宅“汤臣一品”, 每平方米高达1 0万元的售价, 竟也在六七月间卖出了3 0套。同样, 深圳华侨城5000万元一套的别墅, 也在近期被一扫而空。豪宅为何热销?专家给出的一个答案是:“钱多了”。既然被称作“豪宅”, 首先, 其价格没有任何优势可言。其次, 从市场供需看, 从去年到今年, 豪宅市场的供应, 也是有增无减。这两个基础性因素, 都不支持“豪宅”热销, 唯一变化的因素, 只剩下资金。
资金的来源有两个:一是外部资金, 通常被称海外热钱。根据国家外汇管理局此前公布数据, 今年1月至4月, 平均每个月的外汇结存是1200亿元人民币, 但到了5月份, 突然增加至2450亿元。按照历史经验, 这些海外热钱涌入, 最可能的去处就是投资股市和房市。而目前, 沪深股市尚未完全对外资开放, 外资通过QFII投资内地市场有着严格的额度限制。相比之下, 房市限制较小。
二是国内市场流动性的增加。今年以来, 国内货币投放大幅增加。去年全年贷款总额仅5万亿元左右, 平均每月新增贷款3000亿至4000亿元。而今年前3个月, 每月新增贷款都在1万亿元以上, 6月份新增贷款更是达到1.5万亿元, 整个上半年发放贷款总额7.3万亿元。国内市场流动性的扩张, 在一定程度上支撑了投资市场的火热。结果:房价上涨, 豪宅热销。
豪宅热销, 应当引起警惕, 无论是热钱大量涌入, 还是房价过快上涨, 都可能对我国经济企稳回暖、走出低谷产生不利影响。针对当前房价的大幅上涨, 需要政府适当加强调控和规范, 如增加房地产市场的供应量, 进一步完善经济适用房政策和廉租房政策, 等等, 只有这样, 才能构筑起多层次、更完善的住房体系。
投资需求冷分析
笔者从有关部门获得的最新内部数据显示, 今年7月上海个人住房贷款较上月新增120亿元左右, 单月增量创历史第二高位。投资性需求推动房价上涨, 已成为一个引人注目的现象。金融危机使全球经济深受影响, 而全球看好中国经济将率先复苏, 使得资金流向中国成为可能。全球资金看“涨”中国, 房地产市场因其资产属性而受到追捧。
经历上一轮投资市场的“熊市”, 沪综指从2007年10月的6124点一路下跌至去年10月的1664点, 一年间股指缩水高达7 0%。同样, 基金投资也难逃大幅亏损。而此间, 全国大多数地区的房价跌幅, 最多不过2 0%, 房地产市场投资价值突显, 尤其在当前宏观经济处于复苏的过程中, 投资性需求有可能支撑资产价格持续走高。业内专家认为:纵观世界各国, 房地产业发展具有“反经济周期”的作用。当经济发展处于低潮时, 通过降息等手段促使人们买房, 推动住房投资, 拉动经济增长;而当经济增长进入热潮时, 通过升息等举措, 减压住房投资和消费, 降低房地产发展速度。目前经济发展正处于新一轮上升期, 加上宽松的货币政策, 各类投资需求迅速膨胀, 必然会涉及到房地产投资。
具体到上海而言, 虽然存在诸多不确定因素, 但上半年上海市国民经济已呈现企稳回升态势, 形势发展明显好于年初预期, 再加上通货膨胀预期, 为保值增值, 改善性需求和投资性需求同时涌入, 楼市一时量价齐升。
投资客来自何地?这是笔者要回答的第二个问题。在上海这样一个开放市场, 购房者来自全球各地。上海社会科学院房地产研究所专家表示:简单从总量来判断上海楼市的走势不符合市场规律, 上海局部的楼市价格上涨也许是不可避免的。上海目前土地供应量稀缺, 加之投资需求旺盛, 外环以内中高档楼盘的供应又相对紧缺;而国际金融中心和国际航运中心建设必定吸引更多国际精英人才云集上海, 中高档消费需求将进一步扩大, 这也容易造成局部价格在中长期内上扬。
最新数据显示, 上海外地人士住房贷款由今年一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元, 外地人士住房贷款增量占比已由今年前四个月的19%升至上半年的3 3%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少, 但6月份当月净增了3.4亿元。这些国际投资客进入上海楼市, 自然会把上海的房价与香港等国际大都市相比。以上海汤臣一品为例, 每平方米单价超过1 0万元人民币, 而搜房网资料显示, 有着香港楼王之称的“天玺I”目前单价为每平方米25万多港元。因而, 对于那些房价远远超出本地居民购买力的豪宅, 投资客就可能产生非理性的购买行为。
而易居中国高级分析师则认为, 今年以来高档住宅市场走出如此势头, 有其特有的原因:在去年全市房价出现一波下探时, 高档住宅价格坚挺, 与其他类型住宅相比, 反而显得性价比不高。而金融危机对高收入人群产生了很大的影响, 抑制了高端人群的消费力, 因而去年销售缓慢。而今年, 特别是第二季度开始, 全市房价普遍上扬并恢复到去年降价前的价格水平, 价格变动不大的高档住宅, 才迅速被市场接受。
此外, 上海房价重新进入上升通道, 提升了各方需求对未来房价上涨的预期, 也刺激了高端消费的买房投资需求;而较强的通胀预期也助推了高档住宅的消费。在上海, 由于市中心可供开发的住宅用地日益稀少, 未来市中心高档物业新开发的规模逐渐缩小, 也使得市中心高档住宅的市场需求维持高位。
申银万国分析师认为房价可能出现滞涨。中国经济长期看好, 加之货币政策的“溢出效应”, 全国楼市中长期稳中有升是大趋势。但同时表示, 短期来看, 经历了今年上半年, 尤其是6月、7月的投资热潮, 一线城市如上海等地的房价, 可能出现滞涨, 二、三线城市的楼市可能出现快速上扬。原因在于, 由于市场回暖不一, 投资资金已在今年7月之前陆续进场一线城市, 短期内资金流入可能会有所减少, 而二、三线城市在之前则尚未被投资资金过多关注。
国家统计局公布最新房价数据显示, 7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%, 涨幅比上月扩大0.8个百分点。但值得一提的是, 目前部分重点城市房地产市场成交量已出现一定程度的下滑, 这说明投资投机需求有所萎缩, 房价过快上涨将不可持续。
高档住宅 篇2
高档住宅区的园林设计要以实现最佳的景观效果为目的，合理的利用物资，选择适合的植物品种，不能过分追求别出心裁，避免浪费资源。由于植物都有地域性的特点，且不同的植物有其独有的特质。乡土树种资源丰富、价格便宜、易成活、养护成本低，还能够大大降低植物造景的成本。不能盲目追求高价位的树种，要考虑其生存的环境在此住宅区能否正常生存。适当选择新优植物品种。适当选择一些优质的新树种，能提高园林景观的品质，新优品种与乡土树种的结合可以丰富园林植物品种，形成色彩丰富、五花八门的景观。
2植物景观与建筑的和谐统一
植物景观和建筑是居住区内的主要组成部分，在设计住宅区的植物景观时，要协调建筑与植物景观的关系，不能将两者孤立地分开。感官设计的和谐统一。建筑和植物是住宅区设计必须考虑的部分，建筑没有生命，它的构造不会随时间而改变，而植物是有生命的，它的形体、色彩会随着时间的变化而变化。由于植物演绎时间能力的变化可以是建筑更有活力，例如植物开花的时间，不同类型的植物开花时间也不同，时间变化的比较快，加上优质的建筑外形，可增添整体景观的观赏性。这就要求严格选择植物，掌握每种植物的确切开花时间和条件。在宏观上，由于四季的变化，植物也会整体发生改变，这样的住宅区就变得生动而有活力。植物的色彩可以美化建筑。当建筑的色调较深或以暖色调为主时，应当种植颜色艳丽的植物来形成色彩对比。若建筑色调较亮或以冷色调为主时，要选择深绿色和覆盖面广的植物，和建筑形成色彩对比，尽量避免建筑与植物景观不匹配的情况。舒适度上设计的和谐统一。在选择和匹配植物时，要以“以人为本”为设计原则，就地取材，充分利用场所特征。比如，在住宅建筑的南侧要多种植低矮的灌木，可以搭配适量的落叶乔木，满足对通风和采光的需要。而在建筑北侧，没有阳光直射，可以选择耐阴性强的植物，保障整体的绿化功效。
3植物设计和配置的合理化
高档住宅区的特征是高绿地率，但高绿地率并不能代表优质的园林景观。居住区园林景观是和人们最近、联系最紧密的景观，它与供观赏的园林景观不同，居住区的园林景观要紧紧围绕“人居环境”这一主题设计。高档的居民住宅区一般人口密度比较低，容积率也相对较低，在建筑和园林景观的设计时，要把握好度。一般的居民区开发成本有限，容积率高，绿地面积少，人口比较集中，树多草少的植物景观比较适合普通居住区。高档住宅的绿地面积比较大，若乔木的比重过大，就会造成园林景观具有森林感，再加上人口密度不大，更容易显得阴沉，使人们感觉不舒服，这样就降低了居住舒适度，可以合理利用空地当作草坪，疏密连结，营造一个更为安逸的生活环境。每个高档住宅区园林植物在选择和匹配时要根据每个地区的气候特征，因地制宜，乡土树种与新优植物相互配合，引进已被证明能适应本地生长条件、且长势优良的外来植物种类。否则，没有经过实验而盲目引进植物，会造成不必要的经济损失。在植物配置时，以乔、灌、草相互结合，落叶与常绿树种结合，形成立体的植物景观。
4结语
高档住宅区植物选择与配置 篇3
关键词：高档住宅区,植物选择,配置,人居环境
最近几年来, 我国的住房产业不断发展, 住房类型也趋于多样化。在市场经济体制不断完善的环境下, 我国社会高薪阶层的人数越来越多, 这就导致人们对高档住宅的需求不断增加。因而, 高档住宅将成为我国经济发展和城市建设的必然需求。高档住宅更加注重人与自然的和谐, 也对园林绿化提出更高的标准。
园林绿化建设对高档住宅区的品质有十分深远的意义。国内的高档住宅区大多只关注整体设计, 而忽视了植物造景方面的研究。本文以苏州的高档住宅区进行分析, 寻求合理的植物配置和选择方式, 为以后的住宅设计提供成功的案例。
1 我国高档住宅区发展情况
1.1 改革开放前的公共住宅
建国初期阶段, 我国的居民生活水平多以温饱型为主, 以前苏联福利性住宅供应为原则, 引用了单元式住宅理论。当时是以缓解住房压力为主要任务, 不以营利为目的的建设多方政府、集体和企业。因此, 当时的建筑本身或是外部环境, 都以粗放式为主, 基本上没有其他的样式和设计模式, 人们还没有对住房提出更高的要求。
1.2 改革开放后的商品住宅
自改革开放以来, 我国的经济飞速增长, 城市化建设也在不断发展, 人们的住宅水平也不断提升。由于我国房改制度的实行, 住房建设也逐渐演变为商业性质, 住宅进入商品化阶段。人们生活水平的提高也使人们的消费观发生了变化, 可持续发展环境观的不断推行也让人们对住宅提出了更高的要求, 以往的居住条件已不能满足人们的需求。
2 高档住宅区植物选择与配置现状
高档住宅区是代表城市居住形象的建筑, 它是为了满足富裕的人们占有稀有资源的一种欲望而特设的高质量居住场所。优质的景观资源也是稀缺资源, 这对高档住宅区的品质有着十分重要的意义。
建设高档住宅区地点的选择一般要有得天独厚的条件。例如:外观优美、水平较高的建筑一般修建在经济繁荣地段或环境优美的地方, 要有充足的预算资金。
3 提高高档住宅区植物选择与配置策略
3.1 植物选择
合理使用乡土树种。高档住宅区的园林设计要以实现最佳的景观效果为目的, 合理的利用物资, 选择适合的植物品种, 不能过分追求别出心裁, 避免浪费资源。
由于植物都有地域性的特点, 且不同的植物有其独有的特质。乡土树种资源丰富、价格便宜、易成活、养护成本低, 还能够大大降低植物造景的成本。不能盲目追求高价位的树种, 要考虑其生存的环境在此住宅区能否正常生存。
适当选择新优植物品种。适当选择一些优质的新树种, 能提高园林景观的品质, 新优品种与乡土树种的结合可以丰富园林植物品种, 形成色彩丰富、五花八门的景观。
3.2 植物景观与建筑的和谐统一
植物景观和建筑是居住区内的主要组成部分, 在设计住宅区的植物景观时, 要协调建筑与植物景观的关系, 不能将两者孤立地分开。
感官设计的和谐统一。建筑和植物是住宅区设计必须考虑的部分, 建筑没有生命, 它的构造不会随时间而改变, 而植物是有生命的, 它的形体、色彩会随着时间的变化而变化。
由于植物演绎时间能力的变化可以是建筑更有活力, 例如植物开花的时间, 不同类型的植物开花时间也不同, 时间变化的比较快, 加上优质的建筑外形, 可增添整体景观的观赏性。这就要求严格选择植物, 掌握每种植物的确切开花时间和条件。在宏观上, 由于四季的变化, 植物也会整体发生改变, 这样的住宅区就变得生动而有活力。
植物的色彩可以美化建筑。当建筑的色调较深或以暖色调为主时, 应当种植颜色艳丽的植物来形成色彩对比。若建筑色调较亮或以冷色调为主时, 要选择深绿色和覆盖面广的植物, 和建筑形成色彩对比, 尽量避免建筑与植物景观不匹配的情况。
舒适度上设计的和谐统一。在选择和匹配植物时, 要以“以人为本”为设计原则, 就地取材, 充分利用场所特征。比如, 在住宅建筑的南侧要多种植低矮的灌木, 可以搭配适量的落叶乔木, 满足对通风和采光的需要。而在建筑北侧, 没有阳光直射, 可以选择耐阴性强的植物, 保障整体的绿化功效。
3.3 植物设计和配置的合理化
高档住宅区的特征是高绿地率, 但高绿地率并不能代表优质的园林景观。居住区园林景观是和人们最近、联系最紧密的景观, 它与供观赏的园林景观不同, 居住区的园林景观要紧紧围绕“人居环境”这一主题设计。
高档的居民住宅区一般人口密度比较低, 容积率也相对较低, 在建筑和园林景观的设计时, 要把握好度。一般的居民区开发成本有限, 容积率高, 绿地面积少, 人口比较集中, 树多草少的植物景观比较适合普通居住区。高档住宅的绿地面积比较大, 若乔木的比重过大, 就会造成园林景观具有森林感, 再加上人口密度不大, 更容易显得阴沉, 使人们感觉不舒服, 这样就降低了居住舒适度, 可以合理利用空地当作草坪, 疏密连结, 营造一个更为安逸的生活环境。
每个高档住宅区园林植物在选择和匹配时要根据每个地区的气候特征, 因地制宜, 乡土树种与新优植物相互配合, 引进已被证明能适应本地生长条件、且长势优良的外来植物种类。否则, 没有经过实验而盲目引进植物, 会造成不必要的经济损失。在植物配置时, 以乔、灌、草相互结合, 落叶与常绿树种结合, 形成立体的植物景观。
4 结语
随着居民生活水平的不断提高, 对居住环境的要求也在不断提高, 这就带动了高档地产的飞速发展。植物景观的建设是高档住宅区必须重视的环节, 它是居住区的标杆和表率。怎样使用足够的资金设计出更加优质的植物景观, 充实人们的生活, 这是一个设计者需要讨论和探索的难题。
参考文献
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[2] 张若冰, 包志毅.高档住宅区植物选择与配置探析[J].安徽农业科学, 2011 (21)
高档住宅 篇4
第一条 为规范本市高档住宅物业管理服务收费行为，维护物业管理企业、房屋产权人和使用人的合法权益，推动本市物业管理的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及本市有关法律法规和规定，特制定本办法。
第二条 本办法适用于北京市行政区域内的高档住宅物业管理服务收费。本办法所称高档住宅，是指经市政府有关部门批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。凡开发建设文件明确为撟≌瑪、未明确是高档住宅，但实际上是按高档住宅建设并需要按本办法确定服务收费标准的，须由受托管理的物业管理企业报市物价局予以确认。本办法所称物业管理委员会（以下简称管委会）是指由房屋产权人和使用人代表组成的、经房屋土地管理局批准成立的，由居民实施自治管理的组织。本办法所称物业管理企业是指经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格、接受管委会委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。
第三条 北京市物价局是本市高档住宅物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。
第四条 物业管理服务收费，应遵循合理、公开及与管理服务水平相适应的原则。
第五条 高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业委托具有资质的价格事务所、会计师事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。
第六条 物业管理服务收费分为公共性服务费、公众代办性服务费和特约服务费。公共性服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施公共部位的维修保养和保安、绿化等费用。公众代办性服务费是指为房屋所有人、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等项服务而收取的费用。特约服务费是指为满足房屋所有人和使用人专门需要提供的个别服务而收取的费用，包括房屋自用部分的维修、看护儿童、代购商品、家电维修、住户室内卫生打扫等等。
第七条 公共性服务费所涉及的有关成本、费用、税金应执行国家有关部门关于企业单位成本费用列支有关政策和上缴有关税费政策的规定。
第八条 物业管理的公共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。
第九条 物业管理企业必须与管委会签订物业管理委托合同，双方协商确定的收费项目、收费标准、收费办法应当在物业管理委托合同中明文约定。
第十条 物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后一个月内，将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案。
第十一条 物业管理企业应遵守下列规定：
（一）物业管理服务收费实行明码标价，收费项目及其标准应在经营场所或收费地点公布。
（二）物业管理企业不得收取与自身管理服务无关的前期开发费用，也不得将应由前期开发投资的配套设施费用，转化为物业管理服务收费。
（三）物业管理企业应当定期（一般为6个月）向管委会、房屋产权人和使用人公布收入和支出账目，公布物业管理计划和重大决策，接受管委会和房屋产权人及使用人的监督。
第十二条 房屋产权人、使用人应按管委会与物业管理企业商定的收费项目和收费标准交纳各项费用，不按规定交纳的，物业管理企业有权依照物业管理委托合同追偿。
第十三条 物业管理企业向房屋产权人收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再向房屋产权人征收性质及内容相同的费用。
第十四条 评估事务所、会计师事务所等中介服务机构接受委托测定物业管理费时，应采用科学的方法，遵循客观、诚实、信用的原则，按本办法第七条规定进行。
第十五条 高档住宅管委会成立前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。
第十六条 物业管理企业与房屋产权人、使用人之间发生收费争议的，双方可向有关部门申请仲裁，也可向人民法院提起民事诉讼。
第十七条 对于违反本办法的行为，由物价部门依照国家有关法律规定予以处罚。
第十八条 本办法由市物价局负责解释。
高档住宅 篇5
目前, 住宅小区主要宽带接入方式采用FTTB, 即光纤到住宅, 是一种基于优化光纤网络技术的宽带接入方式, 采用光纤到楼, 网线入户的方式实现用户的宽带接入。FTTB方式的优点在于:每户可独享双向均衡10M带宽, 完全可以满足用户对宽带的需求。但是就目前来看, FTTB技术需要大量铜缆敷设于配线架与用户之间, 施工中面临布线较为繁琐、信号衰减、干扰等问题。针对目前国家工信部提出的三网融合, FTTB在技术实现的层面上也显得捉襟见肘。
接入技术在多次更新换代后, 能提供更大的带宽, 同时也增强了网络对数据格式、速率、波长和协议的透明性, 降低了对环境和供电条件的要求, 简化了网络的维护和安装, 并且降低了其安装成本。
无源光网络 (PON) 技术是目前实现FTTH的最主要的技术方式, PON系统组成包括FTTH光线路终端 (OLT) 、分配网 (DN) 、FTTH光网络终端 (ONU/ONT) 三大部分。
PON技术采用了点到多点的拓扑结构, OLT发出的下行光信号通过一根光纤经由无源光分路器分路广播给各ONU/ONT, xPON的拓扑结构如图1所示。目前, 已经在网上应用或处于实验阶段的PON技术有多种, 不同的数据链路层技术和物理层PON技术结合形成了不同的PON技术, 例如ATM+PON形成了APON, Ethernet+PON形成了EPON, ATM/GEM+PON形成了GPON, 这是各种PON技术之间的最大区别。但无论对哪一种P0N技术而言, 均具有以下技术优势:
(1) DN由无源光器件组成, OLT和ONU/ONT之间没有昂贵的有源电子设备。
(2) 可以灵活地组成树型、星型、总线型等拓扑结构。典型的拓扑结构为树型, 为各ONU/ONT共享OLT和ODN之间的光纤, 可以大大节省光纤资源。
(3) 上下行可以采用不同的方式, 上行采用TDM方式, 下行采用TDMA方式。
(4) 上下行传输方式可以是单纤双向或双纤双向两种, 在实现过程中, 运营商可以依据自身光纤资源情况灵活选用。
(5) 在采用单纤双向方式的PON系统中, 上下行可以采用不同的波长, 下行使用1490nm波长, 上行使用1310nm波长, 如果提供CATV业务则使用1550nm波长, 便于业务的管理。
(6) 业务透明性好, 理论上可适用于任何制式和速率的信号。由于在接入层的传送过程中不经过光电信号的转换, 不受传输速率的限制, 接入带宽可以无限大。
PON的主要缺点是一次性投入成本较高。其主要原因是局端光线路终端OLT昂贵, 光纤和分路器等无源基础设施又必须一次到位, 这样当用户数较少或用户分布超过某一限定距离时, 单用户成本很高。另外, 其树型分支拓扑结构使用户不具备保护功能或保护功能成本较高, 对用户的大规模发展也带来一些影响。尽管PON技术尚存在一些不足, 但从国内FTTH的实现方式及经验看, 无源光网络 (PON) 技术是目前实现FTTH的主要技术方式, 尤其是EPON技术更被视为实现FTTH的最理想技术方案。
在了解了FTTH的概念和组成形式以后, 笔者结合实际工程来介绍一下FTTH在实际工程中的布线应用。在某市的高档住宅的弱电设计中, 甲方明确提出了FTTH方式的宽带接入, 下面笔者着重介绍一下该小区的布线设计。
该小区的工程概况:由10栋高层建筑组成, 最高33层, 每栋高层一梯两户, 每户的面积最小为70m2, 最大面积为155m2, 对于该住户比较密集的小区采用FTTH方式是最合适的, 即光纤直接入户, 可开展语音+数据+IPTV业务, 初步实现三网合一。
数据语音我们采用分层分光的模式进行设计, 在地下弱电间设置总光纤分配箱, 使用冷接或者热熔将分支光缆中的芯数分配到各个楼层光分路器箱。光分路器箱使用光分路器进行分光, 使用冷接或者热熔将各用户皮线进行分离, 最后我们采用皮线光缆送至各住户家庭综合接入箱的ONU单元中。
在针对甲方的设计要求, 我们在ONU单元的配置上, 将保证每个用户拥有3个网络接口、4个电话接口。接口均采用放射式连接, 便于管理维护。
每八层设置一个光分路器箱, 在管井内敷设, 利用箱内的光分路器将主干光纤分成16路, 分配至每户ONU单元。光分路器箱大小为500 (高) ×500 (宽) ×120 (深) , 明装在管井墙上, 相对于FTTB方案, 在管井中减少了网路布线箱、电话分线箱等设备, 极大地释放了高层电气管井中的空间, 更有利于其他电气设备的布置与摆放, 使得设备能更好地散热, 有效地减小了电气火灾发生的隐患。
在线路设计上由光分路器箱到每户终端的ONU中采用皮线光缆进行连接, 在楼板中我们可以预埋管径为20mm的PVC管作为入户管线, 相对FTTB方案, 此方案大大减少了楼板管线大量交叉带来的困难, 同时也降低了施工成本。语音的主干线路也由光纤取代大对数电缆, 垂直干线的线槽尺寸也相应减少。
高档滨海住宅海碧台项目景观设计 篇6
1地面停车场景观
为补充地下停车位数量不足问题, 在地面设有停车场。地面停车场沿场地北侧分布, 位于北侧岭前街两处大门出入口两侧, 进出方便、便于使用, 为居民和访客提供停车场所。地面停车场为生态停车场, 在每组停车位间以带状绿化带分割, 绿化带内种植葱郁圆冠乔木及矮生灌木, 并在停车场的四周种植乔灌木植物组团, 使停车场形成独立的场所景观, 与周边社区居民活动场地做到合理过渡, 即方便使用又做到功能分区合理。
2高山氧吧休闲区景观
此区域位于地面停车场南侧, 建筑北侧, 被建筑周边的消防道路分割为三角形地块。地块内通过人工堆造山丘地形, 山丘上种植高大常青树及低矮灌木、地被, 辅以林间修筑蜿蜒曲折人行通道, 营造燕山山地丛林植物组团自然景观, 达到步移景异的景观效果。
3交通道路景观
根据交通道路的等级要求营造不同主题树种的林荫大道, 有栾树大道、樱花大道、海棠大道、银杏大道, 在道路两侧的绿化带内均移植大规格成树乔木及密植矮生植物, 形成春季有花、夏季浓荫、秋景斑斓的特色道路。并在上述主题大道一侧设计有人行道, 人行道起点及终点均考虑残疾人通行需要设有平缘石, 以体现设计的人性化。
4中庭花园景观
海碧台一期建设有2栋“L”型高层建筑, 建筑外观呈艺术新颖型, 做到户户观海。通过2栋“L” 型建筑的平面布局, 围合形成两处一万平方米以上的中庭景观花园。
( 1) 1#“L”型建筑中庭景观花园。通过混合式园林平面布局, 结合营销推广针对不同户型卖点, 在中庭景观花园内设有景观喷泉、钢构亭架、儿童及老人活动广场等功能分区。景观喷泉采用喷泉池内设有直立球型花喷水造型、喷泉池壁压顶石材上设有向心型单射流喷水造型、喷泉池壁顶面及外立面石材开槽对缝形成水幕, 共计三种观赏水的处理手法; 喷泉池边设有活动场地及石材座墙, 居者驻足喷泉区即可观赏水景又可聆听水声, 使人赏心悦目, 心旷神怡。钢构亭架造型设计采用“帆船”造型, 结合滨海地域特有的造景元素- - 项目南侧的大海, 寓意居者的工作、生活“一帆风顺”。儿童及老人活动广场采用塑胶铺地, 结合场地四周的石材座凳, 为儿童和老人提供嬉戏、锻炼的户外场地; 且场地内配有半球型钢结构儿童娱乐设施, 取名“星际探索”, 以开发儿童对太空及科技知识的喜爱, 满足孩童对自然科学的憧憬和向往。
( 2) 2#“L”型建筑。中庭景观花园2#“L”型建筑营销推广定位为“楼王”, 观海效果更好, 中庭景观花园面积更大, 在本中庭景观花园内设有泳池、酒吧台、组合型球缺状钢构亭架、休闲区等功能分区。 泳池分为成人泳池和儿童泳池, 泳池功能除满足成人游泳、儿童戏水功能外, 成人池内池壁压顶石材位置还设有分组间歇式喷水设施, 喷水远近、高低各有变化, 分组交替进行, 为泳池休息区的人们提供视觉观赏性。在泳池区域邻近位置设有酒吧台, 可以为游泳的人们提供饮料、休闲食品等服务。组合型球缺状钢构亭架由三组形态、尺寸各异的球状钢构架呈高低错落搭配, 构成样式迥异的聚会场地景观构筑物, 在亭架下摆放藤椅、茶几等, 供人们聊天、聚会使用。圆形休闲区中心设有独景树, 休闲区四周配有高档防腐木坐凳, 该区域即可满足小型聚会又可为喜欢静谧的居者提供独处静思的环境。
5结语
通过上述景观设计手法, 滨海高档住宅项目海碧台的建筑与景观设计相辅相成, 匠心独运、构思奇特。在简洁的建筑中见高贵, 优美的花园景观贯穿于建筑物之间见优雅, 使景观成为建筑的逻辑延伸, 形成优雅而尊贵的人居环境。
参考文献
[1]邓彦, 宋端.城市滨水景观设计中人的心理需求[J].城市发展展究, 2008, 15 (3) :51-58.
高档住宅区的设计创新与建筑节能 篇7
某住宅小区工程项目总建筑面积24.21万m2, 综合容积率0.73, 建筑密度31.8 %;规划绿地面积10.65 hm2, 绿化率33.8 %。项目分4期开发建设, 其中1至3期为低密度叠加、四拼联排、双拼、独栋别墅区;4期为小高层公寓及商业配套区域, 共计239栋, 1 277户, 是一个多元化混合型社区。本文结合该项目的设计实践, 就高档住宅区的设计创新与建筑节能问题进行探讨。
1 规划理念
现代社会对于宜居社区的定义, 是指经济、社会、文化、环境协调发展, 人居环境良好, 能够满足居民物质和精神生活需求, 适宜人类工作、生活和居住的社区。通常包括宏观、中观、微观3个层面的含义:①从宏观层面来看, 宜居社区应该具备良好的社区大环境, 包括自然生态环境、社会人文环境、人工建筑设施环境在内, 是一个复杂、巨大的系统;②从中观层面来看, 宜居社区应该具备规划设计合理、生活设施齐备、环境优美、和谐亲切的社区环境;③从微观层面来看, 宜居社区应该具备单体建筑内部良好的居室环境, 包括居住面积适宜、房屋结构合理、卫生设施先进, 以及良好的通风、采光、隔音等功效。
2 总体规划
2.1 空间布局
根据不同类别的产品形式, 将独立别墅、联排别墅、双拼别墅及小高层住宅有目的性地进行区域划分, 创造出大社区小组团的居住模式。不同类别的组团空间处在连续的变化之中, 一层层变得更私密。社区内的人工湖延伸至不同组团的私家花园, 同时划分着组团区域, 起着由开放到私密的过渡作用, 担负着由内而外的双重身份, 连接着宅与宅、宅与自然。在这种渐变的空间中, 人们的心情也逐渐转变, 形成“步移景异, 情随境迁”的独特意境。
(1) 民居对阳光的依赖以及低密度产品类型的选择, 使得我们沿用了传统居住模式, 即“道路-院落-住宅”的居住方式。以地理上的南北向理性排布联排别墅和双拼别墅, 保证良好的日照, 错位布置住宅, 使空间错落有致。规划在保证0.6容积率的情况下, 尽量多地布置双拼别墅和四拼联排, 最大化地强调端头户的重要性, 保证住户在采光、通风、景观视野等多方面感受到自然和舒适。
(2) 以中央水系及老河道为纽带, 在规划中社区的主入口、社区公共建筑以及连接每个组团的景观步道, 形成了开放的空间。从多幢建筑之间相呼应的景观组团, 到两幢联排住宅之间的院落内部, 形成了由开放到私密的空间序列。
(3) 为了建立以“一湖一港”为中心的小区启动中心, 在初始实施阶段, 即创造安全、优美、富有历史文化特色的示范区, 规划将小区主入口设置在路口处, 使业主在入口就能直接感受到湖滨和港湾的景色。同时, 在入口设置会所及商业设施, 并有意识地压缩入口空间, 使社区与路口处有明确的界定, 以达到进入和安定的心理效果。
2.2 道路交通组织
2.2.1 道路系统
独特的路网方向可避免行列式的呆板, 曲线形的道路有利于防止无关穿越, 减缓车速, 使行人更有安全感, 同时减少视觉通透, 避免单调, 强化层次感。南北向的车行主干道和东西向的车行次干道交替布置, 形成主次分明的路网布局。建筑形态及景观节点上营造出便于识别的区域地理特征, 车行、人行到户的合理规划布局, 清晰地勾勒出一条简单便捷的回家之路。
2.2.2 停车方式
为了保证南向起居室的完整性和采光面积, 联排及双拼别墅采用北向入口室内停车、南向入口室外小院停车、独立别墅室内停车的方式, 并且每户至少配备1个停车位, 同时在主干道上划分出部分区域配置访客停车位。
2.3 景观结构
2.3.1 绿化景观
别墅住宅的特性使得景观设计必须深入每一角落, 关注“宅前屋后”。而景观设计与住宅设计必须统筹起来, 一并考虑, 相互联动。毋庸置疑, 景观设计的中心问题依然是“人”——人与环境的契合, 人与自然的和谐, 人与建筑的交融, 人与人之间的亲和。
(1) 本着点、线、面结合的原则分层次展开, 均衡区域内的每一部分, 紧邻每一个组团模块空间, 使住户与水为邻、倚绿而居, 充分享受大自然。
(2) 遵循博采众长、中西合璧的设计理念, 贴近自然, 充分运用树、水、石、花、土坡作铺垫, 引入木质构架、凉亭、横跨水系的桥梁和栈道作点缀, 使传统建筑与自然景观有机地融为一体。根据春、夏、秋、冬四季变化规律, 通过水系、景观小品和各种植物, 描绘出小区的自然环境和田园风光。
(3) 连接不同组团的人工湖以及贯穿南北的景观中轴线, 挑起了整个小区的“精神脊梁”。辅以树阵、草坪、行道树、林带等各种风格的绿化组团, 勾勒出小区的景观框架。
2.3.2 河岸水系的综合运用
“上善若水”, 生命与水的联系是生存所必需的。规划设计充分表现“亲水”是对原地貌的理解, 也是对区域总体规划的尊重, 更是人对自然本质需求的体现。
为了创造良好的生态环境, 突出水岸别墅的特点, 形成沿水而居的特色生活形态, 将开放空间与其用途进行了有创造性的结合, 规划在已有两条河道水系的基础上, 项目1期增加1个11 000 m2的中心人工湖, 并通过水处理设备进行循环和净化, 使之达到4类水质, 形成可持续发展的宜居生态型居住社区。
2.3.3 对项目原生态的保护与运用
作为项目水系的重要组成部分, 河的水质并不理想, 仅为5类水, 通过河道清淤、水质改造、驳岸绿化处理等措施, 对水质及驳岸进行改善, 极大地提升了人居环境。原生态河道的防洪、排涝是首先需要解决的大事。设计中, 沿外河道以及生态坡地形态形成自然的防洪堤坝, 沿河住宅退后15 m以上, 使生态绿地的坡度与范围得到保证, 不再大面积填土, 使原来所特有的自然生态环境得以保留。同时结合河滨漫步道设计, 使河滨景观成为小区的一大特色。
2.4 智能化体系
小区采用安防系统、建筑设备监控系统、消防联动报警系统、车库管理系统、物业管理系统、宽带网络系统等一系列智能化管理体系, 确保区内的安全与智能化管理功能。
3 建筑设计
3.1 建筑风格
建筑立面蕴含英式建筑特征, 采用沉稳、大气、厚重的建筑材料, 融合本土建筑风格, 结合景观、庭院、广场, 塑造现代城镇生活方式;强化屋顶、墙面、烟道、竖向条窗的形体关系与特点, 形成富有韵律的天际线。使用红砖、灰泥、毛石, 使建筑呈现与众不同的独特魅力。
坡屋面采用拉法基深红和烟灰色的波形水泥彩瓦, 外墙采用红色和浅黄色窑变劈开多孔砖, 首层立面辅以烟灰色花岗岩加以围护, 门窗采用隔热性能良好的深咖啡色塑钢门窗等。整个色彩以深色调为主题, 凸现历史和文化底蕴。
3.2 户型布局
对于住宅而言, 与人关系最密切的莫过于室内外空间设计, 舒适的内部设计直接影响到人对居住功能的需求, 而住宅与自然的沟通, 反映出住户对阳光、空气、景观的人性化需要和精神感受。
联排别墅和双拼别墅作为项目1～3期的主力户型, 多采用7.2 m面宽、14.5 m进深, 在保证一个半开间面宽的基础上, 满足两个半开间的进深。楼层为3层, 标准层高3 m, 首层采用层高3～3.6 m的错层来区分餐厅、厨房、工人房和起居室, 并在起居室局部上空设计挑空楼板, 形成有趣味的空间关系;2层由两个卧室、家庭厅和1个共用卫生间组成, 辅以南向阳台及北向露台, 满足家庭成员对个人私密性和家庭交流空间的双重需要;3层设置主人房、衣帽间和私密卫生间, 配置北向大露台。所有空间通风、采光性能良好, 根据民居习惯, 主卧全部设置朝南, 卫生间均为明卫。考虑到别墅住户的个性化需求, 在北入口联排别墅设置了半地下车库和超高挑空阁楼, 作为附加值空间送各住户。
3.3 房屋结构设施
(1) 建筑整体采用框架式结构, 增强了住宅的整体性、安全可靠性和分隔灵活性, 便于住户室内布置, 提高住宅使用面积, 体现了以人为本的设计理念。
(2) 卫生间采用后排水坐便器不降板的创新设计手法, 解决了过去同层排水如不降板必须增加排水设备的问题, 既保证了下层楼层净高和使用空间, 又减少了建筑投入。
4 建筑节能设计
4.1 节能设计
总的来讲, 建筑节能设计措施包括3方面的内容:从建筑规划、设计方案出发, 实现建筑节能;增强建筑维护结构的保温隔热性能;空调系统运行的节能。
4.1.1 节能设计先从规划入手
在总体规划和单体设计中, 应根据建筑功能的要求和当地的气候情况, 改善建筑外环境, 包括冬季防风、夏季及过渡季节促进自然通风和对夏季室外热岛效应的控制。同时, 合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高和对建筑周围环境进行绿化设计, 可以改善建筑的微气候环境, 最大限度地减少建筑物的能耗量, 获得理想的节能效果。
该住宅区地处南方某市, 属于夏热冬暖地区, 主要考虑夏季隔热。
在总平面设计中, 住宅楼采用自由灵活的布局, 院落组合相互融合、相互渗透, 围合而不封闭, 各栋住宅之间均留有相应的开口, 尽可能保证每幢住宅能获得良好的通风环境。在住宅单体设计中, 各户型布置尽可能通透并具有良好的通风条件;厨房和卫生间尽可能布置在背风面;每个房间门窗的可开启面积均大于所在房间面积的8 %。
4.1.2 围护结构是建筑节能的重点
改善建筑围护结构如外墙、屋顶和门窗的保温隔热性能, 可以直接而有效地减小建筑物的冷热负荷, 是建筑设计中重要的节能措施。具体包括:①外墙节能措施;②屋顶节能措施;③门窗节能措施。
外围护结构设计主要考虑了以下几点:
(1) 住宅单体平面尽可能规则方整且围合布置。 (2) 住宅采用钢筋混凝土框架结构, 外墙可考虑增设保温砂浆等, 以降低墙整体的传热系数。
(3) 建筑屋面平坡结合, 钢筋混凝土结构层上可以采用挤塑聚苯保温板, 以降低整体屋面的传热系数。
(4) 外墙涂料以浅色为主, 平屋面采用浅色涂料保护层, 尽可能控制阳光辐射吸收系数<0.7。
4.2 建筑节能措施
(1) 采用加气混凝土砌块体系, 以有效减轻建筑自重, 可减少基础与结构投入5 %～10 %, 同时增强墙体的保温性能, 降低建筑能耗, 减少黏土耗用量, 有利于节约土地资源和环保。
(2) 外墙采用4.5 mm厚胶粉聚苯颗粒保温隔热体系, 外窗采用彩色塑钢型材, 5 mm+9 mm+5 mm中空保温玻璃, 屋面采用EPS保温板, 节能率可达41 %。
4.3 设备节能设计
4.3.1 设备节能设计措施
(1) 水泵采用高效率水泵。
(2) 变压器采用低损耗的环氧树脂浇注干式变压器。
(3) 走道、楼梯、电梯厅等公共区域均采用节能灯具。
(4) 走道、楼梯、电梯厅等部位采用声控节能开关。
4.3.2 空调系统节能设计措施
空调系统的节能措施很多, 主要有水力系统的平衡技术、水泵和风机的变频技术、变水量和变风量技术、热回收技术等。在空调冷热源的选择上, 有地源热泵技术、空气热泵技术、燃气热泵技术等, 还有可起到“移峰填谷”平衡电力作用的蓄能空调等。其中重要的空调新技术是地源热泵技术、燃气热泵技术。
5 结语
随着我国人民生活水平的提高, 对居住生活品质也有了更高的要求。宜居社区作为一项系统工程, 需要开发商、设计师、厂商、施工人员以及物业管理部门的共同努力。通过充分发掘硬件的潜力, 逐步补充软件方面的投入, 利用宜居社区这一平台, 引导人们享受健康的生活。
参考文献
[1]崔恺.关于“集群设计”[J].世界建筑, 2004, (6) :4-5.
[2]郑时龄.全球化影响下的中国城市与建筑[J].建筑学报, 2003, (2) :6-9.
[3]刘先觉.现代建筑理论[M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.
[4]清华大学建筑学院, 建筑设计研究院.建筑设计的生态策略[M].北京:中国计划出版社, 2001.
高档住宅 篇8
1 高档住宅区的植物栽培现状
高档住宅区是代表着城市人居水平的象征性建筑, 是为了满足人们对于生活质量及居住环境不断提升的要求应运而生。优质的景观也是高档住宅区内的重要环境因素, 对于提升人们的居住体验也有着至关重要的作用。建立高档住宅区首先在选址上就需要具有得天独厚的条件, 比如交通便利、周遭环境优美等, 所以品质较高的住宅区普遍都建造在临水近山、环境优美或经济繁荣、交通便利的地区。
2 提升住宅植物配置选取的措施
2.1 植物选取
首先, 要合理利用当地植物, 虽然当地植物较为常见, 缺乏新鲜感, 但当地的植物最适应本地的气候及环境, 更易成活, 存活时间也更长, 且维护成本低, 能够有效降低造景的成本, 同时也能达到与其它植物同样的绿化效果。所以, 在进行植物选取时, 不可盲目选择高价稀有美观的植物, 这样不仅会提升造景的成本, 而且无法确保所选的植物能够在当地的环境中存活。如果无法适应当地环境导致大批植物枯萎死亡, 造景工作也将功亏一篑。在对新型优秀植物种类进行选择时, 应当注重质量, 以确保存活率及存活时间。而且巧妙地利用新种类植物与当地植物结合, 能够营造出更加缤纷多彩的园林景观, 为住宅区增添一份生气。
2.2 达到建筑与植物景观的统一
2.2.1 达到视觉体验的统一性。
植物与建筑的搭配设计师必须进行思考的环节, 建筑是无生命体, 其结构不会随着时间的流逝而改变。植物是生命体, 其颜色、形体都会随着时间的推移产生变化。植物的变化性也能为建筑带来更多的活力, 不同类型植物开花的时间都不同, 而绿化区内不同花朵的开谢, 都能给建筑带来不同的景观, 进而提升了建筑的观赏性。想达到这样的协调, 就需要对植物进行严格地选择, 并了解每种植物开花的环境要求与具体时间。花朵在不同的时段盛开, 这种变化就让住宅区变得更加有活力。另外, 植物色彩与建筑的巧妙搭配也会让造景效果有明显提升。如果建筑整体色调较深时, 应当种植颜色鲜艳的植物, 而建筑整体色调较亮时, 则应种植偏深色、覆盖面更广的植物, 以这样的搭配来形成颜色上的对比效果。尽量免除植物与建筑搭配不当的情况。
2.2.2 达到舒适感上的统一性。
在对植物进行选择时, 要秉持以人为本的设计准则, 先进行细致的调查, 充分了解建筑的结构和场地的特点。例如, 在住宅的北侧, 没有阳光的直接照射, 应当种植对阳光要求不高的耐阴性植物。南侧则需多种植较矮的灌木, 也可以适当搭配落叶乔木, 满足建筑的采光通风需求。
2.2.3 高档住宅区相较普通住宅区绿地面积更大, 但绿地的面积大并不代表有优秀的景观。
住宅区内的绿化带是距离人们最近, 与人联系最密切的景观。与观赏性的大型园林景观不同, 居民区的景观需要依据“居住环境”这个主题进行设计。高档的居民区普遍人口较少, 容纳量也相对较小, 在进行造景时, 要做到张弛有度。而一般的住宅区开发成本低, 容纳量大, 但绿地面积相对较小, 所以树多草少的造景比较适合一般住宅区。在高档住宅区, 乔木的数量过多, 就会形成森林感, 加之人口不多, 所以容易凸显出阴沉的气氛, 让人感到不适, 这样就减低了居住的舒适程度, 所以可以将空地进行合理利用, 铺设草皮, 创造出一个更加舒适的生活氛围。
所有高档住宅区在进行植物选择时, 需要依据每个区域的气候特点进行栽种, 本地的植物种类要与新型的优秀物种互相结合, 引进植物时需要确保其能够适应当地的环境, 而且能够长期生长。没有经过确认的植物种类, 如果死亡会造成经济上的损失, 在对植物进行配置的时候, 要将灌木、乔木及草皮, 还有常绿种类与落叶种类进行巧妙结合, 制造出立体的植物景观。
3 结语
大众生活水准不断提升, 对于居住环境的需求也在不断提高, 这种需求带动了房地产行业的发展。而植物景观的建设是高档住宅区建设中最应当重视的部分, 也是住宅区的评判基准。如何设计出更加优秀的植物景观, 提升住宅区的景观质量, 是需要设计者不断分析与探索的课题。
参考文献
[1] 张若冰, 包志毅.高档住宅区植物选择与配置探析[J].安徽农业科学, 2011 (21)
[2] 王远胜.高档住宅区植物选择与配置[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2014 (28)