高档小区

高档小区（共4篇）

高档小区 篇1

近年来, 随着网络的快速发展, 视频业务的迅猛提升, 在线视频的点播已经对传统电视行业形成了冲击, 现有的ADSL技术难以满足高带宽的需要, 于是对互联网建设提出了新的要求。

目前, 住宅小区主要宽带接入方式采用FTTB, 即光纤到住宅, 是一种基于优化光纤网络技术的宽带接入方式, 采用光纤到楼, 网线入户的方式实现用户的宽带接入。FTTB方式的优点在于:每户可独享双向均衡10M带宽, 完全可以满足用户对宽带的需求。但是就目前来看, FTTB技术需要大量铜缆敷设于配线架与用户之间, 施工中面临布线较为繁琐、信号衰减、干扰等问题。针对目前国家工信部提出的三网融合, FTTB在技术实现的层面上也显得捉襟见肘。

接入技术在多次更新换代后, 能提供更大的带宽, 同时也增强了网络对数据格式、速率、波长和协议的透明性, 降低了对环境和供电条件的要求, 简化了网络的维护和安装, 并且降低了其安装成本。

无源光网络 (PON) 技术是目前实现FTTH的最主要的技术方式, PON系统组成包括FTTH光线路终端 (OLT) 、分配网 (DN) 、FTTH光网络终端 (ONU/ONT) 三大部分。

PON技术采用了点到多点的拓扑结构, OLT发出的下行光信号通过一根光纤经由无源光分路器分路广播给各ONU/ONT, xPON的拓扑结构如图1所示。目前, 已经在网上应用或处于实验阶段的PON技术有多种, 不同的数据链路层技术和物理层PON技术结合形成了不同的PON技术, 例如ATM+PON形成了APON, Ethernet+PON形成了EPON, ATM/GEM+PON形成了GPON, 这是各种PON技术之间的最大区别。但无论对哪一种P0N技术而言, 均具有以下技术优势:

(1) DN由无源光器件组成, OLT和ONU/ONT之间没有昂贵的有源电子设备。

(2) 可以灵活地组成树型、星型、总线型等拓扑结构。典型的拓扑结构为树型, 为各ONU/ONT共享OLT和ODN之间的光纤, 可以大大节省光纤资源。

(3) 上下行可以采用不同的方式, 上行采用TDM方式, 下行采用TDMA方式。

(4) 上下行传输方式可以是单纤双向或双纤双向两种, 在实现过程中, 运营商可以依据自身光纤资源情况灵活选用。

(5) 在采用单纤双向方式的PON系统中, 上下行可以采用不同的波长, 下行使用1490nm波长, 上行使用1310nm波长, 如果提供CATV业务则使用1550nm波长, 便于业务的管理。

(6) 业务透明性好, 理论上可适用于任何制式和速率的信号。由于在接入层的传送过程中不经过光电信号的转换, 不受传输速率的限制, 接入带宽可以无限大。

PON的主要缺点是一次性投入成本较高。其主要原因是局端光线路终端OLT昂贵, 光纤和分路器等无源基础设施又必须一次到位, 这样当用户数较少或用户分布超过某一限定距离时, 单用户成本很高。另外, 其树型分支拓扑结构使用户不具备保护功能或保护功能成本较高, 对用户的大规模发展也带来一些影响。尽管PON技术尚存在一些不足, 但从国内FTTH的实现方式及经验看, 无源光网络 (PON) 技术是目前实现FTTH的主要技术方式, 尤其是EPON技术更被视为实现FTTH的最理想技术方案。

在了解了FTTH的概念和组成形式以后, 笔者结合实际工程来介绍一下FTTH在实际工程中的布线应用。在某市的高档住宅的弱电设计中, 甲方明确提出了FTTH方式的宽带接入, 下面笔者着重介绍一下该小区的布线设计。

该小区的工程概况:由10栋高层建筑组成, 最高33层, 每栋高层一梯两户, 每户的面积最小为70m2, 最大面积为155m2, 对于该住户比较密集的小区采用FTTH方式是最合适的, 即光纤直接入户, 可开展语音+数据+IPTV业务, 初步实现三网合一。

数据语音我们采用分层分光的模式进行设计, 在地下弱电间设置总光纤分配箱, 使用冷接或者热熔将分支光缆中的芯数分配到各个楼层光分路器箱。光分路器箱使用光分路器进行分光, 使用冷接或者热熔将各用户皮线进行分离, 最后我们采用皮线光缆送至各住户家庭综合接入箱的ONU单元中。

在针对甲方的设计要求, 我们在ONU单元的配置上, 将保证每个用户拥有3个网络接口、4个电话接口。接口均采用放射式连接, 便于管理维护。

每八层设置一个光分路器箱, 在管井内敷设, 利用箱内的光分路器将主干光纤分成16路, 分配至每户ONU单元。光分路器箱大小为500 (高) ×500 (宽) ×120 (深) , 明装在管井墙上, 相对于FTTB方案, 在管井中减少了网路布线箱、电话分线箱等设备, 极大地释放了高层电气管井中的空间, 更有利于其他电气设备的布置与摆放, 使得设备能更好地散热, 有效地减小了电气火灾发生的隐患。

在线路设计上由光分路器箱到每户终端的ONU中采用皮线光缆进行连接, 在楼板中我们可以预埋管径为20mm的PVC管作为入户管线, 相对FTTB方案, 此方案大大减少了楼板管线大量交叉带来的困难, 同时也降低了施工成本。语音的主干线路也由光纤取代大对数电缆, 垂直干线的线槽尺寸也相应减少。

FTTH作为一项新的技术, 目前还面临着多项挑战, 建设成本、政策制约等因素严重阻碍了产业的发展。建设成本较高被认为是影响FTTH大规模商用的一大因素, 但是从技术层面的角度来看, 光纤到户不仅能提供更大的通信带宽, 并且能保证多个运营商通过一根光纤平等接入到户, 这既可以让用户拥有真正自主选择网络运营商的权力, 也可以避免重复建设所造成的资源浪费。因此, 发展光纤到户已是大势所趋。

高档小区 篇2

1、业主入住后管家拜访业主，告知业主园区保姆管理制度，要求业主配合请保姆带身份证到物业服务中心办理相关手续。

2、实行通行证制度，给保姆制作设定使用期限的通行ic卡，每季度续卡一次，续卡时对保姆进行一次园区规范的提示。

3、保姆身份证复印件留存一份在物业服务中心。

高档小区 篇3

河北省石家庄市西美第五大道社区是由北京诺杰建筑咨询有限公司设计的高档住宅小区,以石家庄市槐安路为轴,集建筑景观、自然景观、商业景观、交通景观于一身。

西美第五大道南区总占地150亩,共有15栋高层住宅,总建筑面积70万m2。其车库为地下2层大跨度框架结构,防水施工面积达6万m2。该地下车库与地面建筑成连体式构造,施工缝、后浇带、高低跨、伸缩缝较多,纵横交错、结构复杂,并设计有水系、绿化等园林景观,因此对防水设防要求较高。

该地下车库顶板防水设计为Ⅰ级防水,防水层合理使用年限为25 a以上[1]。其防水构造层次由下至上依次为:(1)混凝土结构自防水→(2)SK11聚合物渗自固粉防水涂料(一布三涂)→(3)聚乙烯丙纶复合防水卷材→(4)SK11聚合物渗自固粉防水涂料。

2 主要防水材料介绍

该工程采用的防水材料除了常用的聚乙烯丙纶复合防水卷材外,还选用了SK11系列防水材料(SK11聚合物防水乳液和SK11聚合物渗自固粉)。SK11聚合物渗自固粉防水涂料是该系列材料的主构产品,具有防水抗渗、耐长期浸泡、耐腐蚀、粘结力强、无毒环保、施工简便等特点。其防水机理为:SK11聚合物渗自固粉加水拌合成浆料涂刷时,其有效成分顺着混凝土毛细孔渗透至深处,经过多次“遇水开链—失去水分子—闭合”反应过程后,在混凝土基体内形成枝蔓状结晶,堵塞毛细孔通道,起到防水作用;同时,粉料中的聚合物又会浮化出来,在混凝土表皮结膜,形成表面一道柔韧性防水层,阻止水的渗入。SK11渗自固粉浆料混配SK11聚合物乳液使用,其防水反应机理相同。SK11防水材料性能指标见表1。

3 施工工艺

施工工艺流程:清洗基面→涂刷SK11基面渗透液→修补基面→施工缝SK11涂膜加强层处理→SK11涂膜防水层施工→施工缝卷材加强层铺贴→聚乙烯丙纶复合防水卷材层施工→SK11涂膜防水层施工→施工缝二次防水施工→细石混凝土保护层施工。

3.1 清洗基面

本工程中基面是指达到28 d龄期的混凝土基面,而非水泥砂浆找平层。将基面上各种附着物彻底清理干净,并用清水洗刷基面。

3.2 刷SK11基面渗透液

以SK11聚合物防水乳液加30~50倍清水现场配制成SK11基面渗透液。将基面清洗后,随即将上述SK11基面渗透液适量泼洒在基面上,反复扫开,遍涂整个作业面,直至基面饱和。

SK11基面渗透液经反复涂刷,其活性成分随水分子渗透至混凝土深处,反应结晶后形成枝蔓结构,密闭混凝土毛细孔,从而使混凝土形成结构自防水。

3.3 修补基面

在涂刷SK11基面渗透液完成后,立即取SK11渗自固粉适量,填充基面凹坑、裂缝等缺陷部位,用毛刷扫集周围多余的基层渗透液,将粉料充分拌合、涂刷修补平整,见图1。

3.4 施工缝SK11涂膜加强层

将SK11聚合物防水乳液、SK11聚合物渗自固粉和水以2∶1∶0.3的比例配制成SK11聚合物渗自固粉浆料,用毛刷沿施工缝纵向反复涂刷一遍,涂刷宽度以施工缝为中线,向两侧各延伸150 mm以上。

3.5 施工第1道SK11涂膜防水层

以SK11聚合物渗自固粉加50%清水充分搅拌成粘结浆料,粘贴玻纤网格加筋布。本工法采用网孔较大的6 mm×6 mm玻纤网格布,从而使聚合物渗自固粉浆料与基层结合面达到最大化。

为更进一步提高其粘结强度,现场施工时,采用了将乳液(SK11聚合物防水乳液)∶粉料(SK11聚合物渗自固粉)∶水=1∶5∶3的比例配制而成的SK11聚合物渗自固粉粘结浆料。将SK11聚合物渗自固粉粘结浆料均匀涂刷在展开的玻纤网格加筋布上,加筋布搭接边宽≥100 mm,涂层厚度≥2 mm。待浆料实干后(室外常温下约4 h),再进行下道施工工序。

再将乳液(SK11聚合物防水乳液)∶粉料(SK11聚合物渗自固粉)∶水=1∶2∶0.4的比例配制而成的SK11渗自固粉防水涂料均匀滚涂在玻纤网格加筋布上,横向、竖向各涂一遍,见图2。至此,完成SK11涂膜防水层(一布三涂)。

3.6 施工缝卷材加强层铺贴

粘结料配制:以建筑胶粉∶清水=0.8∶100的比例制成胶水,静置1 h以上,拌合32.5普通硅酸盐水泥拌成均匀无颗粒粘结浆料。以预先所作施工缝两端标记连直线为中心线,将整幅聚乙烯丙纶复合防水卷材(两侧各600 mm)滚压在基面上,粘贴牢固。

3.7 铺贴聚乙烯丙纶复合防水卷材

大面积铺贴聚乙烯丙纶复合防水卷材时,平面采用“对接盖缝法”,立面搭接宽度≥100 mm。卷材长边平行对接不搭茬,短边搭接宽度≥150 mm。再将卷材裁成300 mm宽长条,盖贴在对接缝上,短边搭接宽度≥150 mm[2]。

3.8 施工第2道SK11涂膜防水层

以乳液(SK11聚合物防水乳液)∶粉料(SK11聚合物渗自固粉)∶水=1∶3∶1的比例配制SK11聚合物渗自固粉防水涂料,分两遍均匀滚涂在聚乙烯丙纶复合卷材防水层上,使防水层从柔性向韧性过渡。

干燥后,以乳液(SK11聚合物防水乳液)∶粉料(SK11聚合物渗自固粉)∶水=1∶5∶3的比例配制SK11聚合物渗自固粉防水涂料,再涂一遍SK11面层。在聚乙烯丙纶复合卷材上再做一道SK11韧性防水涂膜,可起到下列三方面作用:

1)使多道防水层的最上层形成无接缝的一体;

2)以SK11韧性涂膜层良好的抗紫外线性能弥补聚乙烯丙纶复合卷材在此方面的不足;

3)以SK11韧性涂膜层良好的耐磨性能抵御后期施工中踩踏、碾压等对柔性防水层可能造成的破坏。

3.9 近楼体施工缝二次防水施工

以上防水工序完成后,从靠近楼体的第一道施工缝(如果是后浇带,则以外侧施工缝为起点),向楼体反方向延伸500 mm处,由土建方砌砖墙(高度≥150mm),墙外侧立面抹水泥砂浆;墙内地面铺聚苯板,其上打40 mm厚C20细石混凝土,表面压光,并自楼体向外形成坡度。完成后,交由防水施工方做“二次防水”。

该部位是连体地下车库顶板渗漏多发的部位。其原因是楼体与车库顶板之间易发生不均衡沉降而使其结合面出现裂缝,严重时可撕裂防水层导致渗漏。本工法以聚苯板间隔上下两个混凝土浇筑面,保证了混凝土结构可自由伸缩。即使下结构面防水层被完全撕裂,也基本影响不到上结构面的“二次防水层”。“二次防水层”的做法是,重复3.1—3.8操作步骤,并向两侧各延伸500 mm,从而与大面防水层连成一体,见图3—4。

3.1 0 施工细石混凝土保护层

防水施工完成后,浇筑40 mm厚C20的细石混凝土保护层。浇筑时预留“棋盘式”排水通道,通道宽1 000 mm,其上铺设疏水板,覆盖土工布,见图5—6。排水通道纵横交汇点打孔安装Φ150 mm落水管。管根做防水处理(见本文第4章)后,用多孔不锈钢板箱倒扣其上,以陶粒填埋,用土工布覆盖。

回填土前,用厚度≥800 mm、容重≥20 kg/m3的聚苯板保护外墙立面防水层。

4 管根防水施工工艺

本工程中采用一种“管根专用浇注浆料”,以“浇注法”实施管根细部处防水。该专用浇注浆料主要由SK11聚合物防水乳液、SK11速固粉、细砂按一定比例现场混配、加水拌和而成。

4.1 无水压穿地(墙)管根防水施工工艺

土建方支好吊模(图7)后,由防水施工方浇注浆料、逐层捣实(图8),浆料初凝后加涂一遍1∶1配比的SK11聚合物渗自固粉罩面涂料即可(图9)。浇筑前将孔洞内壁凿毛,并涂刷SK11基面渗透液。

4.2 有水压穿地(墙)管根防水施工工艺

土建方用细石混凝土固定穿墙管(比墙面凹进30 mm)后(图10),由防水施工方将孔洞内壁凿毛,并涂刷SK11基面渗透液,然后用“管根专用浇注浆料”分层填涂,近管根周遭比墙面略低一些(图11)。再用SK11聚合物渗自固粉罩面涂料粘贴聚乙烯丙纶防水卷材对管根做立体包裹,具体做法如下:

第一步:从卷材裁取一块长方形,长度=管直径D×3.14+40 mm,宽度一般为110 mm,按1/2宽度从长边方向均匀剪成小口(图12);用SK11渗自固粉罩面涂料进行粘贴,并抹压固实。

第二步:从卷材裁取一块正方形,边长=管直径+200 mm,在正方形中心以管直径减5 mm为直径画圆,用剪刀沿圆周边剪下,卷材和管根部位分别刷料,套粘在管道根部。

第三步:从卷材裁取一块大正方形,边长=孔洞直径+200 mm,在正方形中心以管直径为直径画圆,沿圆周边剪下,卷材和管根部位分别刷料,套粘在管道根部。

至此,管根防水细部立体包裹完成(图13)。然后,涂刷1∶1配比的SK11聚合物渗自固粉罩面涂料(图14),涂刷一遍1∶1配比的SK11聚合物渗自固粉防水涂料。待涂料干燥后,穿地(墙)管根防水处理便全部完成(图15)。

5 结语

石家庄西美第五大道高层小区地下车库顶板防水工程采用SK11聚合物渗自固粉防水材料辅以聚乙烯丙纶复合防水卷材进行防水设防,效果良好,受到施工方的一致好评。

摘要：石家庄某高档住宅小区地下车库顶板防水工程设防等级为Ⅰ级防水,设计采用了混凝土结构自防水和SK11系列防水材料、聚乙烯丙纶复合防水卷材组成的防水方案。文章着重介绍了SK11系列防水材料的防水机理及在本工程中的应用工艺。

关键词：地下车库,SK11系列防水材料,聚乙烯丙纶复合防水卷材,管根

参考文献

[1]山西省建设厅.GB 50208—2002地下防水工程验收规范[S].北京:中国建筑工业出版社,2002.

高档住宅小区物业管理方案 篇4

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第二章 物业管理要点

◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标：

◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上；

◆ 报修及时率达到100％；

◆ 清洁管理无盲点；

◆ 设备设施完好率达到98％以上；

◆ 小区路灯完好率达到100％；

◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

◆ 有效投诉处理率100％；

◆ 服务满意率达95％以上；

◆ 绿化完好率达到98％以上；

◆ 道路完好率达到98％；

◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％；

◆ 无服务安全事故发生。

二、主要措施

◆ 完善各项管理制度和管理规定；

◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；

◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；

◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录；

◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费；

◆ 制定大、中修计划，并负责实施；

◆ 制定并组织员工培训计划的实施；

◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训；

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全操作规程；

10、特约服务管理规定。

（以上各种规定及制度略）

第三章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、办公室

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。

（2）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（3）负责内部运行工作的综合协调。

（4）负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

（5）总经理指派的其它工作。

2、保洁部

（1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。

（2）负责小区内的垃圾清运工作。

（3）上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维修保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

（2）负责小区内的园景设施的养护工作。

（3）上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）建立健全、制定物业的各项安全规章制度。

（3）负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。

（4）负责小区应急处理的抢救工作。

（5）上级领导交办的其它工作。

6、接待部

（1）负责日常业户来访接待工作。

（2）负责业户档案的建立和管理工作。

（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

（4）配合办公室开展员工培训工作。

（5）上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

×××物业管理有限公司

物业管理办公室

业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管

业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工

秩序管理员

备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。