开放小区（共5篇）
开放小区 篇1
1 城市住宅区景观设计的原则
居住区环境作为城市环境的一个重要组成部分, 同城市环境一样表现出复杂而多元的特征。城市居住宅区景观在自然景观、人工景观和人文景观三个层面上, 同城市环境景观、居住行为和心理需求密切相关, 所以住宅区环境景观设计应该遵循一些基本的原则。
1.1 合理配置功能
居住环境的好坏直接关系到人生活品质的高低。人在居住环境中从事不同的活动, 这些不同的活动需要配置相应的环境设施, 满足环境景观的功能性要求。上班、上学的人群需要用最短的距离走出居住区, 所以交通型道路的设置要尽可能便捷而不迂回、绕远;休息、娱乐的人群需要有更多的空间便于交往, 所以庭院中的园路要曲折而有趣;随着汽车走进普通百姓家庭之后, 为了环境的安全性, 需要考虑人车分行的问题。随着我国人口向老龄化发展, 居住区内的一些主要景观, 如零售店、杂货店、小超市等应该设置在居民上下班出入方便的地方等等。
1.2 组织优美景观
居住环境景观设计像任何艺术创作一样, 也离不开美学上的基本原则, 必须满足形式美的规律和不同人群的审美情趣。随着物质条件的不断改善以及精神追求的不断加强, 人们需要美的的居住环境, 进而在其中产生自豪感、尊重与被尊重。中国的居住环境景观之美, 除了源于形式所产生的自然之美、艺术之美的直接感受外, 还更加重视深层之美。
1.3 贴近自然环境
居住环境景观设施在满足功能和美观要求的同时, 尤其应该充分利用自然环境, 使自然环境和人工环境有机地结合起来, 保护和利用环境地形、地貌、地物、水体、绿化等, 顺应地形、地貌各种自然生态条件。为了家园, 为了可持续发展, 人们开始寻找人与自然的协调方式。实际上与大自然的贴近也是人的本性, 贴近自然的居住环境创造, 应该充分利用山地、滨水等自然环境的特点, 创造与众不同的住宅区环境景观。在整体上, 借用住宅小环境外的城市景观、远山、绿水等, 都有助于创造回归自然、体验自然的感受。
2 阳光嘉园小区开放空间的景观设计分析
阳光嘉园小区坐落于南京市黑墨营路东侧, 紫金山北侧, 处于紫金山、红山、玄武湖“两山一水”自然环境中。小区占地面积为10万m2, 绿化率为50%。小区中心设有大型游泳池、网球场, 大型荷花池景观, 东面为该中心区的主要游憩绿地, 入口处设有自然式叠水景观, 以鸢尾作为镶边材料, 叠水、木桥与列植的樱花, 预示了空间的可达性。起伏的地形让整个绿地景观更为丰富, 沿着樱花步道而上, 就到了整个绿地地势最高处, 一株高8m, 胸径20cm的桂花树颇具文化气息, 每逢秋时, 满树桂花飘香而来, 深受居民喜爱。该区域北面为疏林草地, 供人们游赏, 植物选择以乡土树种为主, 春季观花植物有:桃树、垂丝海棠、白玉兰、樱花等, 夏季观花植物有:紫薇、栀子花、月季等, 秋季以桂花为主, 冬季以梅花为主。常绿树种有广玉兰、香樟、枇杷、杜英等, 落叶树种以榉树为主。整个绿地空间结构丰富, 疏密有致, 层次分明, 季相明显。
该小区组团绿地总面积为1600m2, 呈东西向条状结构。南侧为4幢与6幢, 西面为7幢, 整个绿地功能分区明显, 东侧临近停车场, 选择了一些抗污染性强的树种, 以棕榈为基调, 形成了较好的群体景观效果。中间为服务半径10m的大型硬质广场, 广场设有坐凳、景墙、廊等小品设施, 沿着广场边缘地带种植了大量的低矮灌木, 以篱植形式为主, 植物选择为金叶女贞、红花继木、金边大叶黄杨。该区域的重要节点部位设置一长廊, 取名清风廊, 与低矮的海桐球相呼应。西侧以乔+小乔+草的配置模式, 突出自然式植物造景, 上层乔木采用常绿与落叶相结合的方式, 植物选择为合欢、桂花、杜英, 中层以紫叶李、紫薇、桃树为主, 下层铺设草坪。
3 当前居住小区中开放空间的景观设计的现状
通过对南京阳光嘉园小区的景观布置的实地查看及走访调查, 笔者发现当前居住小区的开放空间的景观设计存在些许问题:
3.1 居住区景观设计缺乏实用性
“绿地率”是我国进行居住区环境绿化质量评价最重要的指标, 近年来, 城市居住区绿地率普遍偏高, 超出了规范中的标准。但通过数据表面想象的居住区环境景观却与实际景观效果反差较大。居住区环境景观设计陷入华而不实的误区, 这样的景观表面气派, 实则缺乏实用价值, 难以体现“以人为本”。
3.2 不少作品生搬硬套引用模式, 未能因地制宜
在居住区绿化环境建设中, 许多开发商为了将绿化环境作为“卖点”, 互相攀比, 互相抄袭, 在设计中未能充分考虑环境景观的场所特征, 导致居住区环境绿化“变昧”, 这主要体现在有些开发商一味地迎合人们“回归自然”的亲水心理, 在一些不该挖湖的地段营造所谓的“湿地景观”、“溪流景观”, 生搬硬套, 而不去考虑植物的生长习性, 缺乏对周边环境的考虑, 使营造出来的景观不伦不类, 失去了光彩。
3.3 重视整体规划, 细节考虑不周, 缺乏亲切感
植物配置是环境绿化建设中一个重要设计内容, 大到整体质量, 小到一棵树的位置都需要设计者的反复推敲, 同时, 居住区立地条件又较为复杂, 地下管线分布密集, 住宅区又趋于大型化, 这些均为居住区绿化建设与管理带来了难题, 若处理不好这些细节, 将会影响小区的整体效果。一些居住区绿地在整体应用形式上无疑是较为成功的, 但在一些重要的细节部位, 却未能充分考虑, 结果是既影响了整体景观效果, 同时, 人们也感受不到家园的温馨。另一方面, 景观设计师与施工的严重脱节, 使一些复杂的地形、山石、水体以及植物配置未能达到预期的效果。
4 居住小区中开放空间的景观设计的建议
4.1 小区的景观设计需注重经济实用性
经济适用的设计原则主要表现在两个方面, 一是因地制宜, 巧于因借。居民小区绿化一般是在建筑、道路以及附属设施完成以后进行的, 由于受到建筑、道路、各种管线等条件的制约, 绿地条块较多, 缺少连贯性和整体性, 土壤条件差, 场地不平整等。要充分利用现有的条件和地形地貌构筑园林景观, 如利用小区建设后的低洼空地做个小水面:在无法种植的绿地空间做雕塑、汀步、活动场地或堆砌假山, 在有地下井盖的地方树立宣传栏、报栏等。
4.2 小区的景观设计应强调以人为本
居住小区的绿化要首先要以人为本, 人、建筑、绿地有机融合, 最大限度地满足人的需求, 营造自然、舒适、亲近、宜人的居住区环境。一些新建小区中, 用大面积的草坪、色块、形式各异的雕塑、喷泉等, 来满足人们的视觉要求, 营造赏心悦目、耳目一新的感觉。但以人为本并非一味地迎台人们的趣味, 过分地追求视觉效果而不考虑景观的实用性, 更重要的是绿地景观的内涵、层次和品味符合人的需求。
4.3 小区的景观设计应强调美感和生态型
美观的原则美观就是外形好看、漂亮, 它是小区绿化景观的一个基本要求。首先是绿地的整体美, 植物与建筑之问, 植物与建筑小品之间, 不同植物之间搭配得当, 和谐自然, 浑然一体, 整体性强。其次是形体美, 利用各种植物的姿态、叶形等, 通过树木的个体和群体表现出来。孤植的树木外型要美观太方, 群植的树木之间搭配要一致。如常选用雪松作为主景树, 种植在草坪中心, 尽显其自然潇洒的姿态, 选用黑松或女贞成片种植于绿地一角, 体现其群体美。三是色彩美, 利用各种植物的叶、花、果等, 合理配置, 体现植物的层次感、色彩变化和季相变化, 如汇统花园, 大量应用模纹色块, 营造的植物景观色彩艳丽, 富有韵律感、节奏感;另外, 相间种植不同时期开花植物, 能够延长花期, 使小区绿地鲜花不断, 美景长存, 如榆叶梅和碧桃、月季和紫薇的搭配应用。
摘要：概述了城市住宅区景观设计的原则, 以南京阳光嘉园小区开放空间的景观设计为例, 简述了该小区中开放空间的景观设计的特点。探讨了当前居住小区中开放空间的景观设计的现状。从景观设计的实用性、人文性、美感及生态性等角度对居住小区中开放空间的景观设计提出了改进建议。
关键词：居住小区,开放空间,景观设计
参考文献
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开放小区 篇2
关键词：里弄；开放空间；住宅小区；调查报告
一、概述
上海里弄始于19世纪中叶。里弄是由弄直接连通的住宅群体。清代时期上海由于密集居住的需求，产生“五户为邻”，“五邻为里”的居住社区模式。这里的里即指小户数规模的居住集合，相当于微型的居住组团，弄即是穿梭于里之间的小路，相当于微型的小区道路和入户道路。
里弄中多区域不同类型的活动节点以及街道各部分与建筑相互渗透的灰空间为居民提供了交往空间的物质基础。本文涵盖了基地简单的城市地理状况和以公共开放空间与社区交往之间的关系为研究对象的旧式里弄住宅小区的现状报告。
二、城市地理状况
（一）区位分析
调查基地位于上海城区东北部靠近内环的地区，行政区划上属于虹口区提篮桥街道，并且位于该街道东北部分。
在距离基地2千米范围尺度内，北面相邻的嘉兴路街道已经进行大规模更新，并建成了瑞虹生活广场综合服务设施，该广场作为居住区绿地投入服务使用。大连路绿地与大连路毗邻，国际客运中心综合绿地通过交通流线与基地发生联系。三处景观节点均位于干道流线上。
总体看来，基地位于城市内环以内，被城市干道串联，具备道路交通服务优势；与大型商业区和商务区相近，具备提供商业流动人员临时居住的功能；拥有多样化的景观节点，居民休闲和游憩需求可以获得满足；历史文化风貌符号进一步增强该地区建筑的场所性和生活者的场所意识；南部与黄浦江对面的陆家嘴CBD遥相呼应，可以获取城市地标天际线景观视线……因此，基地具有非常良好的城市区位优势，可以获取快速的、大量的供应和服务，可以提供大量的高密度居住和办公以及相应的交通等配套服务功能，具有国际性的历史文化符号，但基地本身缺乏自然资源。
（二）用地现状
调查区域由道路边界分割成四个街区，规划面积15.33万m2，道路红线用地面积11.09万m2，建筑密度86%，净容积率2.3，公共绿地率 <1%，街区主要用地类别为居住用地，户籍人口20000至22000人，由市场为主导因素形成沿街形式的连续社区商业，人均12.8m2（估算）。街区内部包含一处商业用地（东安菜场），一处混合用地（娱乐室、宾馆与住宅），一处工业用地（现状为空地待建），以及两块相近的商务用地（家化公寓）。
调查发现，东余杭路上的商业用地（东安菜场）和安国路上的混合用地会吸引大量人流聚散，对紧邻的居住户产生噪声、环境影响和安全隐患。其中东安菜场市场经营和环境维持良好，但仍然不可避免地产生不舒适的生鲜气味，生鲜经销商会在附近的道路等公共区域丢弃散发气味和有碍街道整洁的有机废物，这体现出菜市场普遍的环境管理遗漏。环境卫生会在一定程度上妨碍商业的生意，也会影响居民的健康和生活质量。
（三）建筑质量
基地靠近保定路即是靠近东部的街坊已经形成较现代的界面形式。北面多层商务楼和南面高层居住小区从大面积的里弄住宅群中高耸独立开来。一方面，高层住宅和旧式文化生成的里弄界面显得不太和谐，不和谐的构图方式期待城市更新模式在低层里弄社区生活和高密度重建的社区生活之间的抉择；另一方面，高层居住小区的出现，已经影射出这片街区里弄的居住空间紧缩的现状，狭窄的基本生活空间已经不能适应现代生产和生活的需求，亟待改进和更新。
（四）公共服务设施类型和布点
提篮桥街道社区下属逢源里、恒泰、业广里居委会，与提篮桥街道社区事务受理中心紧密相连。街区内还配备了邮局和便利的公交站，衡山虹妇幼医院和市中西医结合医院近在咫尺，按照义务教育规定应当就近入学的学生可以方便地享受到邻里单元中的幼儿园，配备先进师资的舟山路幼儿园和虹口区保定路第一小学、霍山路小学，澄衷高级中学、白玉兰中学也坐落在就近的街区。
（五）历史文脉
历史上，提篮桥街道辖区属于上海公共租界，大部分为石库门里弄。此区中心的提篮桥地段，曾经是航运中心，并以提篮桥监狱、犹太难民区（“上海隔都”）著称。（潘磊，胡振宇。里弄里的“小维也纳”——上海提篮桥历史文化风貌区更新概念设计， 住宅科技， 2012.12。）
三、里弄和街道公共空间
该街区的里弄空间是不同空间组织混合起来的类型，其中既有传统的主弄-支弄架构形式，也有只有一条主弄直接入户的较简单的弄。此外，由于建筑采光需求，东西延伸，又由于商业或其他需求，本来应该作为支弄尽端的封闭围墙被打通，创造出了可以从支弄进入里弄空间的新空间模式，即是，在从主弄进入里弄而后入户的流线上重合了从支弄对街道开口进入而后入户的另一条流线（混合型）。人们在特定的节点上停驻的几率很大，如棋牌室门外，靠自家墙外的窗户下，凹进的门洞或墙附近，有餐饮摊的居委会办公室门口，水果零售摊等等，而在另一些节点人们停留的几率却比较小。
停留与物质空间的联系一般有：边缘效应，处在空间边缘既可以为观察空间提供较佳的视角，还具备背部受保护的心理安全感；壁龛效应，“凹”型空间三面围合满足了寻找依靠的需求，一个立柱、一尊雕像或是一棵树等均给人依靠，这是空间的“局部隐蔽”；界面效应：具有艺术气息和充满活力的界面总是可以吸引人并停留驻足。（扬·盖尔，《交往与空间》）
简·雅各布斯指出，城市中的活力依赖于各种活动的交织和重叠。所以，我们应当在物质空间的建立环节就创造尽可能多的活动空间。人们由于生活需求会自觉行动，构成动态的可能性；而社会交往又需要有引力的空间使人们相互靠近观察和交流，这就使我们有了设计静态空间，即合理的交往空间的可能性。
世界卫生组织在1974年对社区作出界定：“社区是指一固定的地理区域范围内的社会团体，其成员有着共同的兴趣，彼此认识且互相来往，行使社会功能，创造社会规范，形成特有的价值体系和社会福利事业。”
也就是说，要较快且有效地重建社区，在更新物质环境后，新的社区要尽量拥有同质化人群。但是按照正在不断国际化和多元化的上海发展状况，以及不确定因素来看，未来将要重建的社区，很可能会由多元的人群构成，年龄分层、文化分化、职业分工，会使统一的社区难以复建。因此，提供相应的多样化的公共开放交往空间是必要的。尽可能多的交往可能性，能适合居住区社会结构发展的不确定性，促进来自不同地域的人群相互结识。
与此同时，我们也注意到，人群的社会交往的范围是有限的，这不是一个空间距离的限制，而是把熟识的人记在大脑里的记忆局限。研究表明，人在社区中交往的极限是500户（李道增，《环境行为学概论》，清华大学出版社，1999）。在一个上海的现代居住小区内，容纳人口2000户到4000户，于是我们应该进一步划分组团（300户到700户），配套有利于组团人群进行停驻的活动场地，并且考虑到一个组团里的居民也会具有多层年龄和多元文化属性，公共开放活动空间应该按照与划分组团相同的逻辑分散布局，以期在新社区内形成多中心的交往场所，让不同的社会群体保持协调平衡的关系，并努力使它们倾向统一。
四、居住区设计任务书
（一）主题：重建社区
要求进行合理的居住区更新，利用区域优势，继承历史文脉，合理进行功能分区，解决由厕所导致的生活质量提升的障碍，解决老年人出行的困难。
居住区的更新难点在于，通过合理的物质空间规划，达到重建社区的目的。从里弄社会交往文脉中学习，创造多中心的交往空间。
（二）图纸规格与表达要求
A1硬质不透明纸张出图。
方案构思和设计特点的文字说明以中文为准，简洁明了；图纸内数量单位和数字以公制、阿拉伯数字为准。图纸如有特殊加宽需要，可按照A1宽度的1/4、1/2延长。成果表达以墨线绘制，彩色渲染，电脑与手绘方式结合。每张图纸必须清晰标注主副图名、图序、比例、指导教师及学生姓名、制作时间等。
作者单位：
开放小区的元规则 篇3
封闭小区的概念体系似乎完美, 但在客观实践上, 却常因为如下原因而难以发挥应有作用:
首先是小区大量核心资产权属不清, 突出表现在规划配套的资产的权属。这些规划配套部分虽然地理位置处于小区之内, 但其使用及各种管理脱离了业主规约的约束, 游离在小区规约之外, 带来小区内部共同秩序分裂。比如会所、人防等, 目前其所有权争端短期内并不能解决, 但其出租与经营已现实存在, 并不由业主掌控。大量的会所、人防出租经营, 已成为小区共同体的一部分, 但权属的割裂带来的管理割裂, 正在给小区制造更多的纠纷。
其二, 大量小区的业主大会成立较晚。在业主大会成立之前, 小区内已经客观形成特定的居住人与特定的生活秩序。由于非业主无法参与小区规约制定, 小区规约的公正性受到其他居住人群的质疑, 规约的执行遭到抵制。比如一些二房东、商户等, 常常并不认可小区管理规约, 对抗小区封闭管理体系, 对业主委员会委员的人身伤害时有发生。
其三, 小区内的房屋, 除了业主的居住部分, 还规划有各种市政、教育、人防、社区、警务等政府公共服务与公共管理所需部分。政府作为这些房屋的使用人与管理人, 其具体实施方案与业主意愿并不完全一致, 特别是当这些房产从事经营活动或者规模较大的社会活动时, 对业主生活亦带来影响。比如地下人防车库车位出租给外部单位而不是小区业主。比如地下空间变更规划设计建造隔间对外出租, 加重了小区物业管理负荷。这些涉及政府部门利益部分, 除了不缴交物业费, 不服从小区规约约束, 而且, 与小区业主利益有冲突时, 相关部门往往采取不作为方式对付业主。这带来如何处理具体行政行为与业主规约约束之间的关系问题。
其四, 许多国内小区规模之大, 已超出纯居住的功能范畴, 是一个生活综合体。现代小区生活, 除了“物业管理”这一公共事务之外, 还有更多如快递、养老、特殊群体关爱、环保、节能、义集、手工坊、开放式俱乐部等新型公共事务, 不断满足居住人而不仅仅是所有权人 (业主) 的需要。小区已经成为多维的公共事务空间, 业主的物业管理已经不再是惟一重要的小区公共事务。多维公共空间的出现, 使得所有权人与使用人之间的决策比重产生再平衡。如果仍旧是所有权人单边决策, 容易导致所有权人对“租金”的片面追逐, 忽视小区内多层次多类别的文化营造, 阻碍了多维公共空间的发展。
客观的现实就是, 小区不是一个说封闭就封闭的小区, 物理的封闭无法阻碍各类人员的频繁进出, 再加上小区居住者的多样性、历史规划的复杂性等多种因素, 客观上也造成了小区以“封闭”理念进行管理的诸多不确定性。小区不再是世外桃源, 无法避免与整个社会的互动, 当然也包括无法避免各种干扰。这个时候, 基于纯粹的所有权人意愿来实现单边治理的“封闭小区”模式, 已很难应对各种不同使用权人的冲击。走到现在, 以物的所有权人为绝对标准建立的小区管理机制已难以为继。我们需要扩大视野, 增加对新型公共事务的了解, 增加使用权人作为治理主体, 增加使用权人与所有权人的利益平衡机制, 在更高一个层面上研究自治规则的内涵、制定和效能。基于这些需求, 新观点是:摒弃“封闭小区”, 塑造“开放小区”。一个“开放小区”, 应该先行将以下二类主体纳入共同治理的成员之中:
一是将居住人纳入小区治理主体。小区的主体, 除了所有权人 (业主) , 亦包括全体居住人。居住人不仅包括居住本小区的居民, 亦包括各类流动人口。这些居住人, 除了租户, 还包括政府、新型公共事务、新型商业带来的众多各类非业主的外部人群。小区不仅是所有权人的权利空间, 更是全体居住人的生活场所。事实上, 许多业主出租房屋成为房东, 他们自己并不居住在小区, 对小区情况不甚在意。相反, 那些租客或流动人口, 可能更在意生活场所的卫生、安全等问题。当他们在小区遇到物业损伤, 相关业主也得承担相应赔偿。因此, 他们在小区拥有“获得安全保障”的权利, 也有维护小区的义务。把大量“居住人”纳入小区规约的主体中, 许可进入业主委员会, 共同承担义务, 享受权利, 参与小区管理, 应该是“开放小区”的第一步。
二是规划配套的管理人也应作为开放小区的治理主体。规划配套至今依旧存在权属争议, 围绕规划配套的使用权、管理权、收益权、费用分摊等产生了大量纠纷, 在所有权归属不确定的情况下, 以“所有人”身份参与小区治理争议大。更重要的是, 撇开所有权争执, 规划配套资产具有“独立性”的特点。规划配套资产按照居住人口来配置, 要为居住人服务。规划的强制性确保了规划配套资产对居住人的法定服务义务。因此不论所有权人是开发商、还是业主或政府, 谁都不能随意处置该资产, 影响其对居住人的使用权益。落实这一点的关键环节是管理人。因此, 规划配套之现有管理人在共建开放小区公共治理之中倒更显重要。同时, 中国小区规模大, 规划配套的种类多, 由此带来管理人种类数量多:比如人防部门确定的小区人防工程经营管理人, 比如电力公司、自来水公司、供暖公司各自分别确定的设备设施管理人 (有的是物业企业, 有的不是) , 比如电梯、避雷系统、消防系统的管理人, 比如社区居民用房、文体中心的管理人 (有的是居委会, 有的是建设单位) , 比如地下车库的管理人, 比如地下空间出租的管理人, 比如会所的管理人, 比如规划配套的幼儿园、学校的管理人等等。同时, 这些数量较多的管理人, 如果不将他们纳入开放小区的共同治理之中, 他们的权利没有规范渠道表达, 尤其是他们的义务难以得到落实, 特别是当他们分别代表了一些部门利益的情况下, 会加大小区的管理难度。因此管理人应当加入到开放小区的主体之中。
事实上, 各地普遍出现的多方平台、联席会议、多主体的基层民主协商机制, 将业委会、物业企业、居委会、派出所、街道等机构聚拢到一起协商, 这些都是站在权利主体创新、机制创新的角度, 开始探索“开放小区”的治理之道。这些机制, 有些已经纳入地方法律法规。尽管从总体上看, 这些机制尚未成熟, 但这并不影响我们综合历史上各种法律的效用, 特别是规划的效用, 承认小区的生活现状很大程度上受使用人 (居住人) 推动, 深深打上使用人的权利烙印, 由此抛弃狭隘的单纯的以物的所有权来界定的所谓“小区”及“小区管理”的封闭机制, 承认开放小区的基本事实, 打破物的藩篱, 构建开放小区下的共同治理机制。
与封闭小区中小区规约乃是共同治理的核心一样, 开放小区的共同治理的核心乃是“开放小区的元规则”。元规则是各个相关主体立下的共同契约, 是开放小区共同体的最高自治规范。元规则的基本内容应该包括以下几点:
首要的, 是规定各方诚信的义务。在开放小区架构下, 作为小区共同事务的参与人, 居住人、管理人获得了更大参与治理的权利的同时, 也要更大承担尊重各方知情权利的义务。考虑到其所作所为将影响其它业主、居住人的生活, 为避免误解与冲突, 各方在使用公共空间时, 都应首要尊重他方的知情权利。这包括诚信告知他方自己的公共行为的目的与内容、主动履行必要登记义务、主动办理各类权限、主动承担尽职通知与尽职解答相关咨询之责任、主动依照约定使用并爱惜共用与共有部位、尊重所有权人的财产权利等。小区内各方, 都应当秉持诚信公开的原则, 方便各类主体相互知情、相互监督与行使选择权。
其次是规定各方平等的缴费义务。依据“谁使用谁付费”原则, 共同承担小区物业管理费用。这不仅约束业主, 亦包括小区内的政府、居住人、管理人等各类主体。对于政府所承担管理责任的居民用房、人防空间、市政用房以及相关会所, 如果仅仅按照规划内公共服务场所来使用, 或者尚处于公益事业的初期运转阶段来使用, 并未规模经营或并未带来较大物业管理成本, 那么这些分摊费用可以不加考虑。但是, 如果这些房屋设施主要用于出租经营获利, 或者带来较大的物业管理成本, 比如人防车库出租、地下空间分隔单间出租、市政用房出租、使用居民办公用房承担各种培训、会所变更为酒店等等, 那么其管理人理应承担相应分摊义务。共同分摊义务的明确, 可以大幅缓解当下各小区物业管理费用的不足。
再者, 是对管理人尽职服务义务的安排。当下小区的各类诉讼, 绝大部分都基本围绕管理人环节展开。管理人是否能尽职服务, 对小区治理影响很大。复杂多样的管理人, 其素质不一, 不加以规范, 往往很难做到满足业主居民的需要。比如对小区内的水电气暖的管理, 既有可能是专业的市政专营公司作为管理人, 亦有可能是非专业的建设单位或其选定的前期物业在临时管理。如果小区幸运, 则遇上一家以长期经营为目标的正规企业作为管理人, 他们在追求自身经营利润之前, 会投入资金做好设备设施的日常维护保养。但亦极有可能不幸而摊上一家以短期利润为目标的管理人, 他们千方百计钻制度空子以逃避当有职责, 尽可能节省费用转化为自身利润, 一旦设备设施损坏则大幅涨价或撤场走人。特别是一些与政府部门或多或少有一些渊源的管理人, 认为其有政府部门的特殊权力背景, 往往排斥尽职服务的义务的承担, 千方百计阻挠居住人对其是否尽职的知情与监督, 难以按照平等原则进入小区的公共治理之中。因此, 需要对管理人的尽职服务义务做出规范安排。管理人负有维护管理相关物业以满足居住人利益最大化的共同特点, “获得授权”与“服务众人”乃是其业务开展的两大基本前提。要想长久获得授权, 则需诚信;要想服务好众人, 则需勤勉。因此, 要围绕诚信、勤勉来规范管理人的基本义务, 这是开放小区各方利益都能够得到最大保护的关键。
最后是元规则的落实。如果没有截止时间界定, 没有牵头的责任人, 元规则的立约过程, 就成为无休止的争论、逃避的借口。我们可以考虑, 将元规则作为《安徽省物业管理条例》所建立的“物业管理联席会议制度”下各小区联席会议的首个工作成果, 由房地产行政主管部门会同街道办作为牵头组织者, 此成果可以作为基层政府的一项奖励指标, 而截止时间可以放在联席会议建立一年之内。
关于开放封闭小区的调查研究 篇4
一、受访者的基本情况
首先我们严格遵循了随机调查的原则, 团队在各个街道上对受访人员进行了随机选择与访问。受访者共有300人, 其中男士有147人, 女士153人, 在性别比例上大致相等。在年龄构成上, 16—25岁之间共有143人, 26—35岁有61人, 36—45岁有69人, 45岁以上共有27人。在受访者中, 有190人是住在小区中的, 也就是能切实感受到各类小区带来的优缺点, 而有110人是没有住在小区中的, 他们主要是短期旅游者、务工人员或学生, 他们更多的是通过自己的专业知识或新闻来对该政策以及其效果的掌控, 也具有一定的客观性。
二、从公民舒适度方面分析
在这次调查中, 我们分别针对, 进行了公民直接舒适度的调查, 调查结果如下表所示。
通过以上结果可以看出, 从居民的角度来讲他们更倾向于居住在封闭式小区, 赞成封闭式小区的比例占到了50%左右, 目前我国大部分小区是封闭式小区, 居民对于封闭式小区的满意度达到了60%左右, 可以看出尽管封闭式小区存在一定的弊端, 但居民更加倾向于居住在封闭小区中。
三、从封闭小区的特点分析
本文课题组针对封闭式小区的特点以及居民的切实感受, 分别总结了6个弊端供受访者选择 (多选) , 具体调查结果如下表所示。
根据调查结果可知, 目前封闭小区的弊端主要集中在对城市交通以及美观性上, 约有70%的人认为封闭小区模式会影响城市面容, 这主要是由于单独的小区, 由于考虑到安全性问题, 往往建设将近3米多高的围墙, 相当于认为建设了一条隔离带, 组织了小区与外界的沟通, 从而不利于人与人之间的沟通, 并且这种模式下也很难进行景观设计, 从而过于呆板, 影响市容。同时由于围墙的作用, 也使得小区外的路网与小区内路网出现隔阂, 从而影响交通。
四、就受访者对国家政策的了解而言
最重要的一点是居民对于国家政策的认可度, 就这一点我们进行了深入调查, 调查结果如下表所示:
通过上表可以看出, 明确表示赞成与反对的居民的数量是大致相等的, 这说明小区居民中对于开放小区的建设的政策是正反均等的。另外, 也有一部分居民认为小区的性质对他们的生活并不会造成太大的影响, 因此他们对于小区是封闭还是开放并不是很关心。在调查中, 我们发现, 小区居民对于同意建设开放小区主要是由于开放小区能在一定程度上缓解如今越来越严重的交通拥堵问题, 可以使社会资源 (如绿地、道路等) 充分利用, 同时也减轻高中低档住宅区间的阶级歧视, 促进社会公平和谐。而当谈及所担心的问题, 例如小区开放带来的安全问题, 会得到解决时是否会选择开放小区时, 有将近80%的居民选择同意, 这也表明居民对于国家政策的支持与期望。
五、结论
国家政策指明, 建设开放小区或对封闭小区进行改造, 对于优化城市交通路网布局, 促进土地集约利用具有重要意义。本文在国家关于开发小区建设政策的基础上, 随机对300名城市居民进行了调查问卷, 可以得出如下两个结论。
1) 目前有将近50%左右的居民是不同意建设开放小区或将封闭小区改造成开放小区的, 这主要是由于封闭小区虽然在一定程度上会影响交通, 加剧交通拥堵, 但开放小区会带来安全, 噪声等问题, 使得很大一部分居民更倾向于当前居住的封闭小区。
2) 虽然开放小区会存在一系列的问题, 但如果国家能够从居民生活角度出发去建设开放小区的话, 会有将近80%的居民选择同意建设开放小区。所以, 国家有关部门应该在制定开放小区建设计划的同时, 也要将广大居民强烈反映的问题解决, 只有这样, 才能更好地发挥开放小区的优势。
参考文献
[1]赵燕菁.从计划到市场:城市微观道路-用地模式的转变[J].城市规划, 2002, 26 (10) :24-30.
[2]李军, 何炼.住区的封闭与开放-解读“中央花园与“风华天城”住宅小区[J].新建筑, 2007 (1) :93-96.
哈尔滨开放小区研究分析 篇5
1.1“打开围墙”的定义
国务院印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中指出“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开……”开放式居住生活是社区规划方面国家所重视和思考的主流方向。
1.2“打开围墙”的意义
“打开围墙”的最初目的是从交通层面考虑的。然而,开放,必然带来接触、交流与分享。面对社区文化缺失,打开围墙,释放街区文化,为我们提供了一种值得思考和探究的解决问题的方法。
2哈尔滨开放街区的条件
2.1哈尔滨传统街区文化
1898年,工程师列付杰耶夫主持修建的哈尔滨花园街中东铁路职工住宅街区可以说是开放式小区的典范,小区充分考虑到俄罗斯人们喜欢野游的习性,配置冬季花房给居住者提够一个可以交流分享的空间,突出了社区的文化名片,同时开放式的规划模式,增进了邻里关系。
2.2哈尔滨封闭街区规模相对较小
由于哈尔滨位于中国北部,与首都北京、上海、深圳等经济社会高度发展的地区相比较,现在的封闭式小区规模较小,更能跟周边小区进行较好的融合和交流,将街区文化释放到彼此中来,实施开放街区具有相对的优势,而且可操作性比较强,收到的效果较为显著。
2.3哈尔滨独特多元文化融合特征
哈尔滨是一座“移民之城”,哈尔滨本身鲜明独特的文化特色以及社区自身形态的突出优势,对于街区制度的推广和社区文化的建设拥有独一无二的有利条件,开放社区是哈尔滨社区规划建设修正,顺应发展趋势的不二选择,也是打造文化名片,加强软实力,在发展的洪流中守住自己特色的有效方法。
3开放街区案例分析
3.1美国街区文化
美国大部分小区的模式:没有封闭敦实的围墙,外面是草坪,临近小区道路;经常有自发的兴趣爱好者在街区组织活动,街区文化打造了这个社区的文化名片。
3.2日本街区文化
日本住宅以开放式小区为主,用树篱来实现公共区域的分界线。在日本街区中随处可见各种兴趣小组的身影,街头艺人停驻在街区中,年轻人的单车滑板穿梭其中,整个街区看起来生机勃勃。
3.3法国街区文化
法国的街区文化服务建设对其浓郁的文化氛围的形成功不可没。将众多社区文化组织的作用充分发挥是法国社区文化的最大特色之一。
4哈尔滨开放街区实施方案研究
1)开放街区后,交通道路使用情况更加合理。
打开街区后,可以使原本被楼盘和大院堵塞住的很多地方畅流下去,同时哈尔滨的一部分城市道路宽度大大超越合理范围。换句话说,本来可以在这两条路中间多修三四条路来缓解交通压力,却因为居住区的堵塞导致交通无法分流。
开放街区以后,小区所有道路分级,主干道和次干道,人车混行,降低小区道路的等级,增加了的路网密度,使住户近宅更方便,可达性随之提高,同时也限制了机动车的行车速度。有些小区内也可以实行人车分行,缩小混行体系,外部道路承接城市道路,内部道路只限于人行,给社区中的老人和孩子提供安全保障,注重道路的修建与设计,使道路也成为公共活动空间,同时打开街区以后,也扩大了人行的空间,给居民更大的丰富的空间,文化生活于此加入,在缓解道路交通压力的同时也能让社区释放出文化。
2)开放街区后,为居民设置娱乐休闲空间及配套安全合理的公共服务设施。
开放街区后提供了一个边界公共活动空间,这个边界给人们安全和安定的感受,同时也充满活力和趣味性,老人孩子喜欢在这里停留,这是远远超越居住区内部公共空间的。而正是这样的空间更适合建立文化场所,人们喜爱去的自主聚集的空间,正是文化交流传播发展的空间。
围栏和围墙的拆除使大量的街区灰色消极空间转变成积极空间,增加绿色植物,修建公共服务设施,建立体育设施,规划小场地,人们可以在此散步,交流,缩小人与环境的参与度,使社区生活融入到城市大环境中。同时用绿篱规划出相应数量的停车空间,减少车占人道的现象。在休闲的同时,开展社区文化活动,如加入街头音乐,街区舞蹈等活动,打造独一无二的文化名片,同时异域风情的哈尔滨文化也可以融合于街区文化之中,开放带来交流,交流带来思想的碰撞,文化就缓缓流淌于其中。在安全管理方面,私密空间和公共空间要合理分开,引入微型社区的概念,保留原有的组团形式,在组团之中设有门禁和安全系统,来确保居民的安全。
3)开放街区后,给社区带来经济活力。
开放社区后,增加了居住区的沿街面,带来了经济活力,以小区中央的广场作为整个社区的标志物,增设大量的商业外摆设施,商业街进入社区,贯穿其中,使人们从生活界面到城市界面灵活转换,文化的影子在每一个方面,多元化商业服务设施的引入,例如欧洲风情的座椅,路灯,凉亭,音乐符号的路牌,也是社区文化建设中重要的组成部分。
4)开放社区后,缓解物业与业主的矛盾。
开放社区后,物业管理责任被释放,政府更近的进入居民生活,随着政府对城市由建设到管理的形式转换,由国家拨款来给居民生活添砖加瓦,修水管,栽树,修道路的脚步越来越近,政府直接的管理提高效率,加快速度,改善质量,同时也使居民直接受益。
5结语
居住社区封闭的现状,越来越成为城市病中的一大病结。开放街区,还需要很多调整和保障,无论是技术层面还是法律规范都需要慢慢进行改进改善。但是开放街区,释放出街区文化与活力,打造哈尔滨自己的文化社区,是哈尔滨于高速发展中走的更远更好的一条值得深思的城市良好发展之路。
参考文献