住宅质量问题

住宅质量问题（精选12篇）

住宅质量问题 篇1

1 保温材料

用于建筑工程的保温材料不少, 但用于住宅外保温, 技术比较成熟, 运用较为广泛的是聚苯乙烯泡沫塑料板材 (EPS板) 和胶粉聚苯 (EPS) 颗粒保温浆料。由于市场疏于管理, 生产厂家良莠不齐, 产品质量存在诸多问题。

1.1 EPS板存在的质量问题主要有两个。

其一是密度不够。行业标准《外墙外保温工程技术规程》要求的密度值范围为18~22 kg/m3, 但在工地抽检的结果几乎没有满足这个要求的, 大部分是在14 kg/m3左右。究其原因是施工单位或厂家偷工减料。其二是掺假。一些不法厂家为了增加EPS板的重量, 在发泡器中加入金刚粉砂等增重剂, 这种伪劣板材又软又重, 用手一摸满手都是砂粉。对于这两种质量问题, 一是监理单位加强抽检工作, 不符合质量要求的通知施工单位退货;二是政府质检部门加强执法力度, 对不良行为的厂家实行退出市场的制度, 令其破产。

1.2 胶粉EPS颗粒保温浆料存在的主要问题是胶粉的质量。

胶粉是一种专利产品, 在市场条件下专利产品的推广靠代销和技术转让。从目前市场情况看, 许多施工单位反映买不到专利产品, 特别是量大面广的县乡一级施工单位对产品更不了解。因此, 一些施工队用水泥代替胶粉, 质量很难保证。解决的办法是以地级市为中心, 建立销售网点或建设分厂, 进行技术转让, 加快成熟技术的推广应用。

2 施工工艺

建筑外墙外保温优于内保温。“这是因为在内保温条件下, 混凝土梁、柱等周边热桥, 能使墙体的平均传热系数比主体部位的传热系数增加51%~59% (保温层愈厚, 增加越大) ;在外保温条件下, 这种影响仅2%~5% (保温层越厚, 影响愈小) ” (摘自《民用建筑节能设计标准》附录C) 但外保温技术复杂, 施工难度大, 对保温构造的耐候性要求更高。

2.1 EPS板的有网现浇系统和无网现浇系

统, 就施工工艺而言, 都是以钢筋混凝土墙为基层, 把单面钢丝网架EPS板或无网EPS板置于外墙外模板内侧, 与墙体一次浇筑而成。其优点是工艺简单, 保温层结合牢固。其缺点是: (1) 主体工程施工质量验收困难; (2) 保温层压缩严重。这是因为保温层覆盖在主体外表面, 混凝土浇注过程中出现的孔洞、蜂窝麻面等质量缺陷发现不了, 经常发生模板底部“烂根”现象, 如不能及时发现和补救, 将会给工程留下安全隐患。另外, 由于浇灌混凝土的落差大, 加上振捣棒的振动作用, EPS板受到较大的侧压力, 发生压缩变形, 厚度减小, 降低保温性能。克服上述缺点的对策有:a.灌注流态免振混凝土, 目前国内推广的商品混凝土就具有这一特点;b.在EPS板内侧增加一道钢板网, 以抵抗混凝土的侧压力;c.内模改用普通窗纱与钢骨架网组合的钢网模板, 随时可以监控混凝土浇筑质量。

2.2 EPS板薄抹灰系统, 也就是在外墙粘贴

EPS板, 构造层较多, 施工质量要求高, 非专业队伍或未经专业培训的操作工难以保证质量。存在的质量问题是: (1) 土建施工队承揽外保温系统, 盲目蛮干; (2) 粘结剂、玻纤网格布、聚合物砂浆等专用材料不配套, 以次充好。解决的办法是:a.外保温系统作为单项工程进行招标, 审查投标单位的资质和操作工的上岗证;b.中标单位必须出示各种专用材料合格证, 使用专利产品。

2.3 胶粉EPS颗粒保温浆料施工存在的问题仍然是专业队伍和专用材料两个问题。

对策同上。

3 新建住宅

住宅建设作为拉动国民经济增长的支柱产业之一, 如火如荼, 方兴未艾。在国家宏观调控的情况下, 住宅仍然卖得火爆, 其中主要的原因是住宅已成为投资热点, 一部分人买房不是为了住, 而是为了卖, 炒买炒卖, 房价越抬越高。在这种市场环境下, 节能住宅并不是卖点, 节能被忽视。

3.1 开发商为了追求利润最大化, 减少外墙

保温投资, 最有效的办法是减少外墙面, 加大玻璃面积, 用建筑外形的现代感掩盖了建筑的能耗。大玻璃窗, 包括飘窗、落地窗、角窗等应运而生, 到处泛滥。由于人们的节能意识差, 审美观的扭曲, 大玻璃窗已成为卖点。应对的办法是限止窗墙面积比, 特别要对北向的窗墙面积比采取强制性措施, 减少住宅能耗。

3.2 我国的设计单位已由兼有行政职能的

事业单位改为服务性企业, 设计产品要体现业主的意志, 设计人员面对国家规范经常左右为难。解决这个问题的最好办法是把住宅节能的各项指标定为强制性条文, 严把审图、验收、检测三道关, 实行节能住宅挂牌制度。

3.3 新建住宅的供热系统虽然采用了新双管系统, 一户一个系统便于热计量。

但是安装热计量表的住宅凤毛麟角。主要原因是我国采暖收费标准改革滞后, 到目前为止, 仍然以面积为标准收费, 住户冷了找物业, 热了就开窗, 没有人去动调节阀, 供热站也不设温控阀, 好象浪费热能与己无关。其结果是外围护结构保温越好, 室内越燥热, 开窗时间越长, 花了钱得不到效益, 功亏一篑, 外墙保温的积极性也就越来越低了。应对的策略是尽快出台供热收费政策和热计量收费标准, 强制性安装热计量表。

4 既有建筑

在建设节能新住宅的同时, 必须对既有建筑进行节能改造。这项工作量大面广, 只投入不产出, 开发商不会做这种赊本的买卖, 住户更不愿出钱, 应采取什么样的策略来保证节能改造的质量呢?

4.1 免费进行供热系统改造, 也就是说政府

或单位拿钱把旧系统改为新双管系统, 以便进行分户计量。就多层住宅而言, 采暖单项工程费用只占总造价的5%左右, 原有的暖气片还可以继续使用, 新投入的费用只有管道、管件及安装费, 税收可以减免, 因此这部分钱大约占3%。

4.2 住户自费增加一道外窗, 政府采购统一安装, 节能标准按65%考虑一次到位。

较早的住宅有使用木窗或钢窗的, 应当拆除, 安装单框中空玻璃塑钢窗;已经安装铝合金窗或塑钢窗的, 增加一道单框单玻塑钢窗。窗可统一定价, 按平米收平均价。把安装外窗作为外墙保温施工的先决条件, 以督促住户。

4.3 统一进行外墙外保温和屋面保温工程。

根据估算, 其造价大约占住宅总造价的3%左右。在进行屋面保温工程时, 要同平改坡结合起来;坡屋面又要同太阳能集热器一起施工。因此, 这项工程要精心设计, 精心施工, 确保工程质量。资金来源建议征收城市节能附加税, 每建一平方米新住宅, 交纳一平方米既有住宅的改造费, 以新保旧。

以上三部分资金总的对策是:政府、住户、开发商各出一点, 确保节能目标的实现。

住宅质量问题 篇2

一、工作目标

（一）总体要求

以科学发展观为指导，坚持以人为本，突出质量常见问题专项治理重点，准确把握常见问题产生的根源，坚持市场与现场联动、技术与管理并重、质量行为与工程实体质量齐抓，严格质量责任落实，强化激励约束措施，构建质量常见问题治理长效机制，有效预防和治理质量常见问题，全面提升住宅工程质量水平。

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0 字符带 格 式 的: 字体: 加粗（二）工作目标

通过五年努力，新建住宅工程质量常见问题预防和治理覆盖率达到 100%，住宅工程质量水平明显提高，住宅性能明显改善，住宅质量投诉明显减少，住户质量满意度明显提高，专项治理工作取得显著成效。

二、主要任务

治理范围：新建住宅工程特别是保障性安居工程。

治理重点：渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等方面影响使用功能的质量常见问题。各地要结合实际，在上述治理重点基础上补充、细化确定本地区住宅工程质量常见问题专项治理重点。

三、实施步骤

按照总体要求，专项治理工作分阶段组织实施，每阶段工作重点安排如下：

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0 字符带 格 式 的: 字体: 加粗带 格 式 的: 缩进: 首行缩进:

0 字符带 格 式 的: 字体: 加粗（一）宣传发动（2013 年）

1.召开全国住宅工程质量常见问题专项治理工作座谈会，动员和部署专项治理工作，交流各地好的做法和经验，观摩质量常见问题治理工程。

2.广泛发动、组织有关媒体就开展住宅工程质量常见问题专项治理工作进行专题宣传、报道和交流、探讨，营造“企业重视、行业推动、群众受益、社会关注”的良好氛围。

3.各地要按照本方案要求，结合实际制定本地区专项治理具体工作方案并报我部备案。同时，要针对本地区住宅工程质量特点和常见问题，编制专项治理技术措施。

（二）实施推进（2014-2016 年）

1.确定专项治理工作重点，稳步推进专项治理工作。各地要结合我部专项治理工作重点，提出本地区专项治理行动计划，有针对性地开展某项或某几项质量常见问题的专项治理，采取有效措施，扎实推进治理，确保工作成效。

2.开展住宅工程质量常见问题专项治理示范工程创建活动，树立一批全国住宅工程质量常见问题专项治理示范工程；全面推行样板间制度；引导企业将质量常见问题防治工艺总结为工法，具备条件的鼓励申报国家级工法。

3.组织开展专项督查。重点检查各地专项治理工作开展情况、常见问题治理措施和质量分户验收制度等落实情况，促进专项治理工作的深入开展。

4.组织召开专项治理经验交流会。交流各地好的做法和经验，观摩质量常见问题专项治理示范工程，针对专项治理工作中出现的新情况和新问题，研究提出防治措施。

5.组织开展工程质量常见问题防治标准规范、技术措施的宣讲、培训。

6.构建质量常见问题防治长效机制。研究建立住宅工程质量常见问题治理专项措施制度，制修订工程质量常见问题防治有关标准规范，推进工程质量监管信息系统和工程质量信用体系建设。

（三）总结推广（2017 年）

1.组织召开全国住宅工程质量常见问题专项治理工作总结大会，总结专项治理工作成果和经验，推广应用先进技术和管理措施。

住宅质量问题 篇3

【关键词】建筑施工；墙体；墙体质量；问题；措施

前言

随着经济的发展，建筑施工技术也取得了很大的发展与进步，各项新的技术、工艺与材料更是层出不穷。所以建筑规模在不断的发展与扩大，但是随之产生的问题也越来越多，越来越频繁，例如墙体质量问题，在建筑施工中较为常见。墙体是建筑物的重要组成部分。在框架、剪力墙等建筑出现前，墙体是建筑物的承重及结构。框架、剪力墙等承重结构出现后，在多、高层建筑中墙体的承重功能减弱，但它对建筑物的影响也不容忽视。建筑中墙体的质量问题是整个工程中质量的重要一关，近年来，伴随着我国经济的快速发展，人们对居住的质量要求也越来越高，在具体的工民建工程施工中，我们要重视墙体的质量问题，同时对每一处组成建筑整体的细节问题均要作为重点来设计并施工，如此一来整体建筑质量和水平自然能够得到明显的提升。

一、住宅建筑墙体质量问题分析

经济的快速发展，建设市场的竞争愈来愈激烈，加上建筑单位为了追求利润的最大化，对工程质量的重视度不够，导致工程建筑的质量问题频频涌现，结合大量工程实践，现对建筑中常见的墙体质量问题进行归纳，大概有以下几个：

1、在建筑施工中，砖砌体工程纵横墙实施砌筑没有能够做到同步进行，出现内墙的阳角的方正度以及阴角的顺直度有所欠缺，造成观感上协调的下降。 还有，在实施过程中，位于临时间断处有比较多的直搓流量产生，出现拉结钢筋漏放、长度不够，出现脚手洞的布设不遵守相关要求或出现遗漏填堵基础脚手眼等等。

2、建筑的外墙水泥砂浆抹面在正常使用期内出现龟裂或空鼓掉皮现象，加上饰面砖不通过抗震、冻融试验就使用，选砖上的不切度，导致嵌缝的对应不能完全一致，面砖与基层连接的牢固度不够，容易出现脱落现象，腰线、滴水线、窗台四周细部处理较为粗糙，容易产生细小的裂缝，致使渗水现象较多。

3、砌筑砂浆没有按照配合比严格设计，或者是在拌制时执行重量计量不符合要求，灰缝砂浆不饱满，设置的含水率不正确，砌筑砂浆和砌体材料的强度不高，混凝土离散性过大，空心板未能根据相关规定进行堵孔或是根本就没有堵孔，设置的板缝太小了，嵌缝混凝土灌密实度明显偏差。

4、成品混凝土构件有缺陷（例如蜂窝、露筋、麻面等等），处理上过于简单，甚至有的还存在混凝土强度不足的现象，对于养护时间不够等现象那是屡见不鲜。

二、住宅建筑墙体质量问题的原因分析

工程实践和统计数据表明，建筑墙体质量出现问题的主要原因可以归纳为以下几个方面：

1、本地没有施工工艺标准 ，在工程施工时 ，参照的是其他地区的施工工艺标准，未能做到因地制宜；或者是本地有标准但不统一，不同企业所执行的技术标准各异；又或者是本地虽然有统一的施工工艺标准，不过实际的施工过程中，由于人为原因未能严格地按照标准执行。

2、施工过程中 ，管理水平低下 ，质量管理与技术指导还很不细腻，加上对成品的保护意识非常薄弱，这些都是是造成工程质量缺陷的主要原因。

3、没有重视自然环境 （如气温和降水 ）给施工带来影响，气温越低，昼夜温差越大，场区的降水越多，越容易造成工程质量的缺陷。

4、随着经济和技术的发展，建筑材料日异月新，与传统材料相比，新材料在技术指标、质量标准和建筑规范上有着很大程度的不同，如果新旧材料的差异性未能引起从业人员的足够重视，或者对进场材料验收没有能够很好的把关，必然造成质量上的问题。

三、提高住宅建筑墙体质量的具体策略分析

1、以人为本，强化管理。整个工程从设计到竣工都是由人去实施并完成的，人的因素主观上决定了工程质量的优劣。 所以一定要以人为本，强化对从业人员的管理和培训，具体措施有以下两个方面：一是强化从业人员质量意识的疏导，多教育和培训，切实将提高工程质量的意识和行动转变为全体从业人员的自觉行为。

2、加强从业人员的技术培训，尤其要做好关键工种的技术型专业人才的培训，确保在工程中配齐、配好。三是因地制宜，统一标准国内不同地区实际情况往往也大不一样，在施工时，应结合当地实际情况，重视新材料、新技术的应用，并制定出统一的施工标准，确保工程的实施过程有章可循。

3、源头治理，控制原料。材料的选择关系到工程质量的优劣。 “朽木不可雕”，原材料如果有质量问题，那么无论施工技术如何先进，控制措施如何给力，其带来的负面影响都是没有办法消除的。 因此，建筑工程原材料的控制应做好如下几个内容：1）坚持产品进场的核查与验收，选择信誉好的生产厂家，并向厂家索要材料的出厂合格证和出厂检验报告，杜绝使用不合格的材料。 2）提前进货，保证龄期在 28 天以上。 3）材料堆放时，底部要架高便于通风，顶部遮盖有效预防淋雨，同时要做好排水措施。

4、编制砌块排列图。砌块的规格、型号应符合一定的模数。砌块规格尺寸的确定与建筑物的层高、开间、进深尺寸有关。合理地确定砌块规格，使砌块型号最少，有利于降低砌块成本，加快施工进度。为了使砌块合理排列，在施工前应绘制砌块排列图，然后按图施工。砌块排列应按下列原则：①尽量采用主规格砌块；②砌块应错缝搭砌，搭砌长度不得小于块高的三分之一，也不应小于15cm；③纵横墙交接处，应交错搭砌；④局部必须镶砖时，应尽量使镶砖数量达到最低限度，且应分散布置。

5、施工检验程序控制。施工阶段，有工程质量检验程序问题，尤其是现在工程施工实行监理制后，更要求加强检验程序控制。砌体水平灰缝的砂浆饱满度不得小于80%抽检数量：每检验批抽查不应少于5处，检验方法：用百格网检查砖底面与砂浆的粘结痕迹面积，每处检测3块砖，取其平均值。普通砖砌体的位置及垂直度抽检数量：轴线查全部承重墙柱、外墙垂直度全高查阳角，不应少于4处，每层每20m查1处；内墙按有代表性的自然间抽10%，但不应少于3间，每间不应少于2处，柱不少于5根。

6、过程处理，优化技术。当下，由于温度应力的影响，所以墙体裂缝的问题还没有办法完全杜绝，但是加强过程的处理，在技术上进行优化能够有效控制和减少墙体裂缝的发生。 具体的有如下几个着力点：1）对屋面和墙体的保温隔热措施进行优化，实现对温度有效的调节，尽量减少由于外界温度应力而引起的墙体开裂现象的发生。2）在多层混合结构住宅设计时，应适当地增加构造柱的根数，通过构造柱来有效地提高建筑物整体的抗剪强度，促使墙体开裂的可能性得到切实的下降。3）将圈梁移至门窗洞口上方，如此一来可以将其兼作为过梁使用，切实有效地减少自门窗起开裂的斜裂缝形成。

四、结语

建筑的质量是保证居住人群生活安全与否的关键，随着全社会的生活质量的提高，工业建筑和民用建筑的安全性得到了更多关注，人民不仅对居住需求提高，对居住环境、居住质量、居住安全性需求也在提高，墙体的质量问题只是建筑施工中的一部分，建筑行业必须对所有关于质量的漏洞透彻的研究，保证建筑物的质量，提高建筑质量水平。

参考文献

[1] 黄政宇.土木工程材料[M].北京：高等教育出版社，2002.

住宅工程质量问题及防治措施 篇4

1 常见的质量问题及其分析

1.1 混凝土构件裂缝

混凝土构件产生裂缝是一种常见的质量问题。如:混凝土干缩裂缝。混凝土表面水分蒸发快, 表面收缩变形, 出现拉应力, 引起混凝土表面开裂。混凝土构件堆放时, 支承垫木不在一条垂直线上, 产生拉应力, 从而产生构件裂缝。

1.2 抗震构造柱断条或烂根

由于柱底部残留砂浆、碎砖等杂物没有彻底清除, 振捣不实或跑浆, 构造柱位置及节点处理不当, 而产生断条或烂根。这些将会带不定期严重的质量问题。因此, 构造柱应设置在墙体的内侧, 施工单位应严格按设计要求施工。

1.3 屋面渗漏

渗漏部位一般在山墙、檐口、变形缝处。产生的原因一般为:泛水高度不够, 局部积水, 细部处理未按规范要求执行, 施工粗糙等。如温度的变化使防水层遭到破坏, 或由于水蒸气的压力, 使卷材起鼓、起泡, 破裂后造成渗漏。屋面防水工程应由专业防水队伍施工, 施工中应严格按设计图纸及有关技术要求施工。

1.4 地面起砂、起壳

地面起砂、起壳常见的的原因是配合比不当, 水灰比过大;水泥标号低;基层表面未清理干净, 或有积水, 未按规定留设施工缝;水泥浆结合层粘结力差, 地面施工中受冻, 或洒水养护的时间过早或过迟等。在施工中, 必须注意以上各项, 严格按照设计进行施工, 避免出现这些现象, 从而影响地面工程的施工质量。

1.5 通气孔堵塞

因在施工中砌筑质量不好, 把关不严, 造成通气孔不畅或堵塞。施工中应严格按设计要求施工。烟道必须进行逐个检查验收。

1.6 卫生间、厨房地面渗漏

常见原因:有水房间地面的防水层作法不正确, 施工质量不好, 管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修, 防水层、防水构造受破坏。措施:严格按设计要求及规定施工。保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层和细部附加层。防水层铺设完毕后应作蓄水检验 (深度为20~30mm) , 要做到24小时内无渗漏为合格。安装卫生器应预埋准确, 杜绝乱刨、乱砸, 以防破坏防水层。

1.7 铝合金门窗质量低劣

产生原因:盲目选用低质廉价的铝合金型材, 片面追求低造价, 偷工减料。设计图纸简单, 只注明铝合金窗, 无任何技术要求。施工单位素质低。措施:门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。应让有安装资质的单位施工。铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条或玻璃棉毡条分层填塞。塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞, 内外侧均设密封胶缝。

1.8 墙体结露、涂料霉变

原因:施工期间墙内潮气未充分释放出来, 墙体未干透, 管理不善, 使用不当等。措施:严格按节点处理详图的规范要求施工, 保证墙体的砂浆饱满度, 工程完工后作好通风, 尽快晾干墙体。内墙应采用防霉变涂料, 涂料使用前须经反复检测, 确认质量合格方可使用。

2 防治措施

2.1 严把设计图纸关

设计图纸是保证工程质量的基础。实践证明, 很多质量问题的形成都和设计有关。由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、缺少实际经验等因素造成设计水平低下, 从而造成质量问题。因此, 完善设计图纸, 尽量改进, 是设计人员的职责所在。

2.2 严把材料关

“工程质量, 人命关天”。质检员必须高度重视原材料的质量, 狠抓材料的质量关。用于建筑工程的材料、构配件、设备等达不到设计要求和产品的质量标准, 会给工程质量埋下巨大隐患。水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在材料的购买等方面, 必须严格把关, 不能把劣质、不合格的材料用于工程上, 以免给工程带来隐患。总之, 一定要把好材料的质量关。

2.3 加强对建筑市场的管理

与工程相关的主管部门必须加强建筑市场的管理。绝不能让没有资质的施工队伍进入建筑市场承接业务。同时施工单位必须正确处理好质量与价格的关系, 一定要在满足设计要求、达到国家标准的基础上考虑资金的节约。

2.4 提高施工单位的施工质量

在工程施工过程中, 施工单位必须对施工过程进行严格的全程管理, 严把质量关。若参与工程施工的管理项目员、技术员、操作人员素质参差不齐, 未能严格执行操作规程, 会直接影响工程质量。在工程施工中, 应以“安全第一, 预防为主”为方针, 加强现场管理。在工序质量自检的基础上, 进行交接检查, 必须坚持上道工序合格后才能进入下道工序的施工原则。

2.5 加强监理单位的监督职能

监理单位要协助施工单位完善质量保证体系, 如审查施工单位的施工组织计划和应对困难的技术措施, 事先提出有关施工工艺方面的具体要求, 设立质量监控点。发现渗漏等隐患时, 应立即通知施工单位整改、复查, 做好整改记录。坚持上道工序未经检查不准进行下道工序的原则。可先由施工单位自检, 合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。在施工过程中, 如果遇到比较复杂的工序和隐匿工程, 监理单位必须派人进行24小时的旁站监理。监理要有强烈的安全意识和责任感, 做良心工程, 做放心工程。一定要向建设单位交一项满意的工程。

以上是我对住宅工程质量分析与防治措施的一些看法。有不当之处, 请大家批评指正。同时我希望大家能够提出更多、更好的对施工有利的方法、措施, 为我国的施工技术出一份微薄之力。

参考文献

[1]建筑结构.中国建筑工业出版社.

[2]建筑工程质量通病防治手册.中国建筑工业出版社.

[3]房屋建筑质量控制.机械工业出版社.

住宅质量问题 篇5

一、在住宅工程质量分户验收实施细则中“五方主体”的烦恼

2008年12月11日郑州市新建住宅质量验收开始实施，消费者买的新建住宅除了要过小区集体竣工验收和质量验收关外，还要强制进行“一户一验”制的分户验收关，尽管是政府的强制要求来保证业主所购买合格的住宅产品，哪么作为住宅所有参建方的“五方主体”会在“一户一验”制具体实施中会有什么烦恼呢？

开发商：作为“一户一验”制实施的第一责任主体，首先要确保交到业主手中的住宅质量必须合格，还要监督、组织参建四方验收人员共同实施，一旦分户验收出现监督站抽查不合格还要重新在组织二次验收，其所耗费的人力、物力较大，且组织的人员要求专业丰富、仪器配备到位，无疑是增加了建筑成本和销售成本。我们也很希望由业主信任的第三方介入，尤其是在交房前的介入，有效地督促施工方、监理方进行整改，把问题解决在交房时与业主产生的矛盾前。

施工方：“一户一验”制的实施的确是能提高房屋的整体质量水平、施工技术人员的技术水平，所查验的问题我们也不怕摆到桌面上，我们也承认会在施工中部分会“偷工减料”比如说：用机制砂、面砂代替河砂来进行墙面的粉刷，这样就必然会造成墙壁面层空鼓、空裂及强度不够，造成后期业主在装修时墙面开裂、脱落等情况的发生。但我们也有苦衷：开发商压级压价后还要在签订“优惠协议”造成我们材料成本、人工成本增加，利润降低，在主要五大主材上我们不敢作假，只有在面层处理和其它工序上做做文章，节省一部分成本。“一户一验”制的实施，无疑又会在增加人力成本，所以我们也希望第三方适时介入，把问题解决在施工中。

监理方：近年来，随着监理公司的迅速增加，造成小的监理公司低价竞争，监理费用一降再降，随之监理人员待遇也一路下滑，又加上转入监理公司的人员大多数是原来从事施工的人员及许多刚毕业的学生，缺乏专业的工程监理经验，而造成监理不力，交工后产生质量问题较多。“一户一验”制的实施，我们是赞成的，但监理公司也要计算成本，这笔费用由谁来出？开发商还压着监理公司、施工方的一部分费用，如果是开发商以压着的监理费用来“强迫”我们和施工方进行“一户一验”的实施，我们也很无奈，哪么，“一户一验”久而久之就会流于形势。

勘察设计方：开发商前期在进行小区户型设计时也会本着达到住宅的使用功能方面及适当减少建筑成本来进行考虑，例如房屋抗震设计会严格按照国家设计规范要求来做，在住宅建造过程中会产生变更设计，哪么，这一部分最终会造成业主验房时才发现户型有了变化，公共设施方面加大，哪么，这一部分的公摊面积也要加大，室内使用面积从而减少，造成业主老是感觉面积缩小了，而面积鉴定的费用又太高，业主承受不了。从而加剧了业主与开发商的矛盾。

如何避免上述的矛盾呢！

假如验房师在施工方与开放商交接时介入进行验房就会有效的避免以上各方的矛盾，开发商可以委托验房师在交接初期进行细致查验，查验的质量问题以验房报告形式让施工方进行整改，这时施工方人员未退场，整改、维修及时专业，房屋的质量问题解决在分户验收前，自然，分户验收许可证送达业主手中时业主才会检验不出问题，放心装修、入住。

二、业主需要明白的详细房屋交接程序：

业主接到交房通知---业主现场核对交房文件（两书一表一证:住宅质量保证书、住宅质量说明书、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收合格证）---业主验房---出具验房报告---整改、维修质量问题----办理交房手续、缴纳各项费用—装修—入住

业主须知：

1、“两书一表一证”必须查验原件核对政府部门公章

2、核对“两书一表一证”具体房屋保修期限、已存在的质量瑕疵及维修、整改结果。

3、业主自检时如在发现的质量问题可投诉政府监督机构。

4、专业技术问题业主可委托第三方专业人士或验房师进行再次详细查验。

三、开发商在交房中的苦恼

最害怕业主集体进行房屋质量投诉

开发商在交房期间面对即将前来收房的业主一般会采取以下几种措施:

1、集中交房变分散时间交房，逐个分解业主见面的机会

2、延长交房时间并免除一部分物业费，暂时让业主放松“警惕”,打一个业主工作较忙的时间差。

3、各单元、楼层交房拆分交房，避免因房屋质量问题同时出现时造成业主连锁反应，集体投诉。

4、先解决具备交房条件的楼栋，先安置一部分业主，为后期其它楼栋交房创造业主“已满意、已入住”的假象。

5、对已验过房并提交验房报告的业主谨慎对待，安排维修、整改人员给予维修，防止业主进行质量投诉，无法整改、维修的质量问题与业主签订“保密协议”私下协商并给予经济补偿。

四、施工方在交房中的苦恼，最害怕开发商安排维修房屋

施工方在履行竣工资料备案、交房前的最后整改、维修后正式将钥匙交给开放商，开发商将工程尾款及5℅的质量保证金决算后支付施工方，施工方已履行完与开发商的交房手续，开发商将房屋的交接手续正式转交至物业公司。但往往在交房期间，业主在验房时发现的问题提交至物业后，物业提交开发公司工程部，这时工程部会通知施工单位进行维修，而此时由于施工单位施工人员已撤场，施工单位迫于开发商压着工程尾款，没有办法再借调其它单位的维修人员，不但增加了自己的维修成本又降低了维修质量。但施工方只能“打掉牙自己咽”，这也是在维修时大部分整改项目得不到专业维修的原因。

五、物业在交房中的烦恼，业主不办交房手续、不缴费要先验房且房屋质量问题维修不彻底，造成物业与业主的矛盾加剧

业主在与开发商正式办理完小区的交接管理手续后，物业就变成了业主与开发商之间的“中间人”具体问题统统由物业公司出面协调、解决，为使新建小区顺利交付业主手中，让业主尽快签字、办理入住手续缴纳物业费用，物业就会使出各种“手段”让业主乖乖“受缚”！其用欢迎计、鲜花计、礼品计、服务计、软磨硬泡计、威胁计、恐吓计、微笑服务计、撒谎计等让业主迷迷糊糊签字收房，暂且完成首期工作。然“魔高一尺，道高一丈”现在的业主也很聪明，拿不到“两书一表一证”、不验房就不办交房手续，物业也只好将质量问题提交开发商进行处理，往往业主把好了这道关，就能在正式交房前即保证了房屋质量存在的问题得到整改又解决了装修时与装饰公司所产生的质量纠纷。

六、“一户一验”刚实施，已有开发商暗地委托验房师来“把关”

据中国验房师管理协会河南分会王胜育介绍：2008年12月13日下午，郑东新区农业东路一家即将月底交房的小区业主打来电话要求验房师帮助他们进行验房，在万家验房技术服务中心办理完相关验房委托后，协会排出张新全、蒋海、藏传君三名高级验房师及记录人员前往现场进行验房，验房师现场一看，小区道路、绿化正在建设之中，看到所谓的“业主”也是一大帮子人员，凭着验房长期与业主打交道的经验，张老师感到今天的业主“身份”有情况，但见“业主们”一脸的笑容，张老师也就打消了“顾虑”。验房工作刚一开始，在单元进户门侧,首先查到配电盘只有控制相线的开关没有控制中性线的开关时，张老师就发现其中一业主马上对另外一名“业主”说：“快，将问题记下来，下午要将这个问题重点在会上提出来！”另外两名“业主”马上在小册子上认证记录。张老师清楚，今天业主提供的购房合同就有一些问题和刚才在验房前例行讲解时，已明确告诉业主不用记录，每名验房师都配有现场记录人员，24小时会出具验房报告给业主的，看来他们不是真正的业主，更像是。。，对开发商！张老师马上明白了：“12月11日报纸上刚刊登了“一户一验”报道，难道！看来此小区是要施行分户验收了，开发商是先请验房师先来一次暗访，找出存在的问题，然后交房前整改完毕交给业主合格的房屋。”果然，在以下的验房中“业主”

都在一一进行了认真的记录，并对有关问题和张老师进行了详细探讨，现场查完，共计48项问题，涉及到土建、安装、防水、安全等方面，因为大家通过2个多小时的接触，气氛较为融洽，验房结束时，“业主”均表明了身份，是工程部的一位领导和两位工作人员。最后，蒋老师、臧老师也是遇到的同样的问题和他们一组的“业主”分别是施工方和监理公司的现场负责人。

住宅工程质量管理研究 篇6

【关键词】住宅；质量通病；防治措施

1.主体工程

1.1抗震构造柱断条、烂根、周边结露

原因：没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除，混凝土漏振，振捣不实或跑浆，构造柱位置及节点处理不当。

措施：①构造柱应设置在墙体的内侧，设计部门应按保温性能要求，画出节点构造图，施工单位严格按设计要求施工。②构造柱与墙连接处砌成马牙槎，沿墙高每隔500mm设2根Ф6，间距180mm的拉结筋，且每边伸入墙内不少于1m。③浇筑混凝土前应彻底消除杂物，沿模板和马牙槎范围内砖墙自上而下充分浇水湿润，混凝土接槎处宜设在楼板上100mm处，并设清扫口，浇筑混凝土时应分层捣实。

1.2现浇钢筋混凝土通长挑檐、雨蓬产生垂直于建筑物墙面的不规则裂缝

原因：现浇钢筋混凝土通长挑檐，雨蓬属于露天构件，不仅受荷载作用影响，且受温度、混凝土收缩影响，产生的拉应力大于混凝土抗拉强度。

措施：①综合考虑建筑物立面要求、通长挑檐各段受荷是否均匀、结构位置、约束条件等因素，在混凝土施工时宜隔4～6m范围设10mm分格缝，缝内填塞沥青砂浆，下部抹灰时应设置凹槽。有防水要求的留缝处的上部应加铺涂防水材料。②浇筑混凝土时应从技术上保证板上分布钢筋位置，顺直不弯。

1.3浇钢筋混凝土楼板及预应力空心板板底标高超差、倾斜

原因：现浇钢筋混凝土板支模顶面标高不准，模板不牢固，预制板安装前抄测不准，搁置端不平。

措施：①砌砖分项工程必须严格按皮数杆上标高施工，控制砌体的竖向尺寸。②分项质量检查时，墙体顶面标高应作为重点检查项目；现浇板支模时严格控制顶面标高，待模板验收完后，方可进行钢筋工程施工。③预制预应力空心板安装应“硬找平、软坐浆”，标高必须用水准仪普遍检查。

1.4住宅工程附墙排烟道（通气孔）堵塞、不通畅、串烟、串味

原因：操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严。

措施：①设计应优先采用预制式排烟道（通气孔），推广采用变压式排气道。②施工中严格按设计要求及规范规定施工，砌筑部位应建立责任制，各楼层采取定人、定位（各楼层同一轴线用同一人砌筑），便于明确责任和实行奖惩。③烟道必须进行逐个检查验收。重点检查、预控各层排烟道穿圈梁处，不得缩小尺寸，钢筋遇排烟道应绕过，拆模残留铁丝需清除干净。用吊测、烟测、光测方法检查，必须全部合格。

2.楼地面工程

2.1卫生间、厨房地面渗漏

原因：有水房间地面的防水层作法不正确，施工质量不好，管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修，防水层、防水构造受破坏。

措施：①设计时应保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。②卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。其楼面结构层应采用现浇钢筋混凝土，四周支承处除门洞外，应设置向上翻的边梁，其高度不应小于120mm，宽度不应小于100mm。③防水层铺设完毕后应作蓄水检验，蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格，并应做好记录。⑤安装卫生器具用螺栓、管道吊杆需与土建密切配合，施工预埋准确，杜绝防水层做完后乱刨、乱砸及破坏防水层和防水构造现象。

2.2一层地面开裂、下沉、填土不符合要求

原因：回填土含有机质、杂物过多，未按规定分层夯填密实。

措施：严格控制回填土的土料和最佳含水率，严格按规定分层铺土夯实，控制好填土厚度，每层回填土都应测定夯实后的干密度，检验其压实系数，符合要求后才能铺上层土。

3.门窗工程

铝合金门窗及塑料门窗质量及安装质量不符合要求，周边结露严重。

3.1原因

产品质量不符合标准要求，安装没严格执行操作规程。

3.2措施

（1）门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。门窗安装应用有安装资质的单位施工。外框与洞口应采用塑料膨胀螺钉，并不得固定在砖缝上，保证可靠的弹性连接，不得将外框直接嵌入墙体。

（2）铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条、玻璃棉毡条分层填塞。内外侧均留5～8mm的槽口，并用密封胶嵌严。

（3）塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞，内外侧均设密封胶缝。

4.装饰工程

墙体结露、涂料霉变。

（1）原因：部分混凝土柱及梁等处节点不满足热工要求，施工期墙内潮气未充分释放出来，墙体未干透，冬期供暖未达标，管理不善，使用不当等。

（2）措施：①施工图必须绘出混凝土柱及梁不满足热工要求的节点处理详图。布置在楼梯间的消火栓、配电箱等预留孔洞要求加苯板材料作保温处理，保证低限热阻要求。②施工中严格按规范要求施工，保证墙体的砂浆饱满度，工程完工后应作好通风，使墙体尽快晾干。③内墙涂料应采用不含有机质成分的防霉变涂料，涂料进场使用前须经复试检测，确认产品质量符合要求方可使用。④采暖应达到标准要求，使用中室内相对湿度过大时应注意通风换气。

5.住宅裂缝与渗漏的防治措施

5.1墙体裂缝防抬技术措施

（1）砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁采用山砂和混合粉；（2）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖；（3）填充墙砌至接近梁底，板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔1sd以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实；（4）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形；（5）砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d；（6）通常现浇钢筋混授土板带应一次浇筑完成；（7）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

5.2楼地面渗漏防治技术措施

（1）上下水管等预留桐口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小；（2）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀；（3）现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净.毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺人抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺人航裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

5.3外墙渗漏防治技术措施

（1）外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不于25的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉；外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。（2）抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性必须合格。（3）外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

5.4门窗渗漏防治技术措施

（1）门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后委托有资质的检测机构进行现场检验；（2）门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据布面材料确定间隙；（3）门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边不大于500mm，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

6.结语

国内外大量的实践已经证明，为确保住宅工程的建设质量，每个人都应将消灭住宅建设中的质量通病看作是自己的重要职责，因此必须在工作中采取有效措施，防止施工质量通病的出现。

【参考文献】

住宅二次装修质量问题的探讨 篇7

1 住宅二次装修常见的弊病

1.1 结构安全问题

在进行住宅重新装修时,很多住户为提高房间的利用率或满足某些需要,常封闭阳台使原来的阳台成为一间小房或居室的一部分,在结构设计时,没有考虑其他用途所需要的荷载,如随意改作他用,一旦使用荷载超过设计荷载,就很容易造成挑梁的根部断裂事故;而对非承重墙的拆改,则破坏了原有建筑物的整体性,打破了原有结构力的传递路线,降低了房屋的抗震性能和结构的安全度;拆除承重墙则更是一种极其危险的做法,它改变了结构的受力状态,极易造成房屋的倒塌事故。

1.2 工程质量问题及防火安全隐患

在建筑设计中,建筑材料、建筑电器、线路敷设、上下水管路布置等等都是经过计算、按照建筑设计规范和防火规范的要求设计的。但在进行重新装修时,由于住户缺乏建筑结构和防火知识,往往根据个人需求,对原设计格局进行任意改动产生新的质量问题。例如:改动厕所上下水管道位置、破坏防水层、引发渗漏问题;私自更换暖气、产生暖气跑水、渗漏现象;乱接管线、或使用易燃、劣质装饰材料,留下火灾安全隐患等。

1.3 二次装修引发新的污染

目前室内装饰材料中多用苯、甲苯、二甲苯作为各种胶、油漆、涂料和防水材料的溶剂和稀释剂。这些苯类物质无色、略带特殊的芳香,短时间内吸入高浓度的苯可引起中枢神经系统抑制为主的急性苯中毒。长期接触苯类物质时,再生障碍性贫血的发病率比较高,并可引起白血病。甲醛无色、具有强烈的刺激性气味,很容易溶于水,也是室内环境的主要污染物之一。主要来源于生产人造板材、地板革所用的粘结剂。含有甲醛的人造板材、地板革,一旦遇热、变潮,甲醛就会释放出来,刺激人体呼吸器官,造成原因不明的胸闷、咳嗽、鼻塞、甚至过敏、哮喘。另外,一些天然石材中会存在着微量的放射性物质,对人体也会带来伤害。一些密封较好的房间,室内有毒物质的浓度会越来越高,人们在不知不觉中就会受到危害,轻者头疼恶心,重着昏迷不醒,甚至危及生命。

2 对二次装修质量问题的防治措施

2.1 设计方面的措施

2.1.1 结构设计的改善

在建筑结构设计时,尽可能的采用框轻结构,给住户的二次装修留出余地,减少二次装修的结构破坏。目前,在一些大城市已建成一种大开间、活隔断的住宅,受到广大用户的欢迎。这种建筑由框架梁板柱承重、轻质建筑墙体材料隔断组成。住户二次装修时对非承重部分进行拆改,不会影响结构安全。

2.1.2 完善配套功能设计

在进行住宅配套功能设计时,不能只看到眼前的设计标准和要求,对公共设施部分,要多做一些人性化设计,努力探索小康型住宅的配套功能。如住宅水电设计增大容量、住宅厨房、厕所设计系列化配套、住宅阳台设计功能与形式多样化等。

2.2 规范建筑装饰行业管理

目前,我国建筑装饰行业虽然进行过多次整顿,但仍有些装饰设计和施工队伍是胡拼乱凑的“杂牌军”,是一无技术,二无知识的“马路游击队”。因此,政府在加大监督力度,在整顿建筑市场的同时,也应把建筑装饰业作为重点来抓。只有这样,才能限制住住户的私拆乱改,才能使人民群众的生命和财产的安全得到保障。

2.3 推行装饰工程监理制度

在建筑装饰界应强制推行建设监理制度,这是确保装饰工程质量的有效措施。但是,目前住宅工程的二次装修,多数是住户提出装修的标准和要求,承包给个体装饰施工队伍施工。由于施工者单纯追求经济效益,所以,装饰材料一般多用伪劣产品,再加上偷工减料,任意凿墙开洞,根本无法保证施工质量,甚至连危及结构安全。国内外无数工程实践证明,全面推行建设监理制度,对提高工程质量、加快工程进度、降低工程造价都起着巨大的作用。

2.4 实行初装修竣工验收制度

住宅工程初装修竣工验收制度是指门户以内装修项目只完成初装修,待工程竣工验收后,再分别按住户的具体要求统一组织装修。这项制度对设计单位、建设单位都提出了新的要求,设计单位要将二次装修荷载纳入结构设计中,从而保证结构安全、使用功能和节能效果;建设单位可以使初装修和二次装修施工一体化。这样不仅保证了装修的工程质量,同时还可以满足住户对装修的不同要求,节省工程投资。

2.5 严格控制装饰材料的质量

装饰材料是装饰工程的重要物质基础,正确的选择、合理的使用装饰材料,是保证装饰工程质量的重要条件之一。对装饰材料的控制应从三个方面入手:首先是对装饰材料生产厂家进行整顿,工商部门和技术监督部门要严格控制装饰材料的产品质量,对于不合格的产品绝不能让其进入流通市场;其次是对装饰材料市场进行整顿,对销售假冒伪劣材料的,技术监督部门和工商部门一定要坚决打击,予以取缔,并对伪劣材料要追根溯源,查出始作甬者,依法追究;再次是在进行住宅二次装修时,必须按设计要求选择合格的装饰材料,不要贪图便宜。从装修开始就加以防范,选购优质环保的装饰材料杜绝室内污染。

3 结语

美化生活环境,创造良好的生活质量,构建和谐的社会,是全社会共同努力的方向。虽然住宅二次装修迄今为止还很不正规,但是已经有很多的装饰公司在致力于发展自己的品牌形象,并且收到了很好的效果。相信在不久的将来,在健全的建筑装饰工程质量保障体系的规范管理下,在通过实施全过程、全方位的质量监督管理过程中,一个井然有序的、健康发展的住宅二次装修的建筑市场就会出现在我们的生活中。

摘要：住宅的二次装修目前已成为一种热潮。选用无毒无害的建筑饰材进行装修,通过规范化的管理、推行切实可行的监理制度和加强对装修队伍的施工管理,不仅能够美化人们的生活环境,还对建筑主体起到保护作用。

住宅质量问题 篇8

1.1 EPS板质量问题主要有两个方面。

其一是密度不够。行业标准《外墙外保温工程技术规程》要求的密度值范围为18~22千克/立方米, 但在工地抽检的结果几乎没有满足这个要求的, 大部分是在14千克/立方米左右。究其原因是施工单位或厂家偷工减料。其二是掺假。一些不法厂家为了增加EPS板的重量, 在发泡器中加入金刚粉砂等增重剂, 这种伪劣板材又软又重, 用手一摸满手都是砂粉。处理这两种质量问题的办法, 一是监理单位加强抽检工作, 不符合质量要求的通知施工单位退货;二是政府质检部门加强执法力度, 对不良行为的厂家实行退出机制。

1.2 胶粉EPS颗粒保温浆料主要问题是胶粉的质量。

胶粉是一种专利产品, 在市场条件下专利产品的推广靠代销和技术转让。从目前市场情况看, 许多施工单位反映买不到专利产品, 特别是量大面广的县乡一级施工单位对产品更不了解。因此, 一些施工队用水泥代替胶粉, 质量很难保证。解决的办法是以地级市为中心, 建立销售网点或建设分厂, 进行技术转让, 加快成熟技术的推广应用。

2 设计中存在的问题及预防措施

2.1 选用建筑标准图集不准确;

选用的外墙外保温体系不成熟, 无国家、行业及地区相关的技术标准和施工技术规程, 存在安全隐患。预防措施, 绘图严格选取建筑标准图集, 选取外保温体系应通过严格的热工性能计算来选取。

2.2 设计变更不规范, 变更文字表达不严谨, 无说明变更的原因。

预防措施, 建设各方不得擅自变更节能设计的内容。如有需变更则由原设计单位提出, 报原施工图审查机构审查, 并在审查合格后报建筑节能管理机构办理备案手续。

2.3 窗墙比过大, 体形系数偏大, 造成了建筑节能投资增加。

选用围护结构外保温体系对经济的问题注意不够。外墙外保温层的设计厚度有的达不到标准要求, 而有的又超过标准过多, 在设计中没有根据体形系数或窗墙比对围护结构的热工性能进行严格计算或相应的选用表格。预防措施, 合理控制窗墙比, 对外墙、屋面和不采暖的地下室顶板保温材料厚度的选择应根据在控制建筑物的耗热量指标前提下计算而得。

2.4 未对保温材料、采暖设备、门窗及玻璃、控制阀门、计量表具等设计标出明确的性能指标数据。

预防措施, 对保温材料、采暖设备、门窗及玻璃、控制阀门、计量表具等设计进行计算, 并标出明确的性能指标数据。

3 施工中存在的问题及预防措施

3.1 EPS板的有网现浇系统和无网现浇系统, 就施工工艺而言, 都是

以钢筋混凝土墙为基层, 把单面钢丝网架EPS板或无网EPS板置于外墙外模板内侧, 与墙体一次浇筑而成。其优点是工艺简单, 保温层结合牢固。缺点是:主体工程施工质量验收困难;保温层压缩严重。产生这些问题的原因是保温层覆盖在主体外表面, 混凝土浇注过程中出现的孔洞、蜂窝麻面等质量缺陷发现不了, 经常发生模板底部“烂根”现象, 如不能及时发现和补救, 将会给工程留下安全隐患。另外, 由于浇灌混凝土的落差大, 加上振捣棒的振动作用, EPS板受到较大的侧压力, 发生压缩变形, 厚度减小, 降低保温性能。对策:第一, 灌注流态免振混凝土, 目前国内推广的商品混凝土就具有这一特点;第二, 在EPS板内侧增加一道钢板网, 以抵抗混凝土的侧压力;第三, 内模改用普通窗纱与钢骨架网组合的钢网模板, 随时可以监控混凝土浇筑质量。

3.2 EPS板薄抹灰系统, 也就是在外墙粘贴EPS板, 构造层较多, 施工质量要求高, 非专业队伍或未经专业培训的操作工难以胜任。

存在的质量问题有:土建施工队承揽外保温系统, 盲目蛮干;粘结剂、玻纤网格布、聚合物砂浆等专用材料不配套, 以次充好。

解决的办法:外保温系统作为单项工程进行招标, 审查投标单位的资质和操作工的上岗证;中标单位必须出示各种专用材料合格证, 使用专利产品。

3.3 施工不规范监理不到位严重影响了工程质量:

a.粘聚苯板时粘接剂达不到要求, 粘贴面积达不到标准要求。b.配置粘结胶浆时不按照规定的配比拌制, 影响了工程质量。c.减少了保温层厚度, 使房屋达不到节能标准要求。d.锚栓没有锚固在基层墙体上, 起不到锚栓作用。e.钢丝网不符合标准要求, 耐腐蚀性能差, 上墙后不平整, 造成抹灰层过厚, 容易造成抹灰层脱落, 引起质量隐患。f.建筑首层未增设加强型玻纤网格布, 使抗冲击能力减弱。g.外墙节能工程存在保温板材与基层粘结不牢、空鼓, 保温结构渗水, 外墙保温砂浆脱落、空鼓和开裂, 保温外墙饰面砖空鼓、脱落等质量缺陷。解决办法:全面控制施工过程, 使每一个分项、分部工程都符合质量标准。要确保工程质量就必须重点控制工序质量, 对每一道工序都必须进行严格检查。EPS外保温系统是采用粘贴法, 粘贴面积大于EPS板面积的40%, 施工气温不得低于5℃, 保温层厚度应按照设计计算的结果;对聚苯板拼缝进行适当的保温处理;锚栓应锚固在基层墙体上;对建筑首层作加强处理, 以增强抗冲击能力。

4 新建住宅

4.1 开发商为了追求利润最大化, 减少外墙保温投资, 采取减少外墙面, 加大玻璃面积, 用建筑外形的现代感掩盖了建筑的能耗。

大玻璃窗, 包括飘窗、落地窗、角窗等应运而生, 到处泛滥。由于人们的节能意识差, 审美观的扭曲, 大玻璃窗已成为卖点。应对的办法是限止窗墙面积比, 特别要对北向的窗墙面积比采取强制性措施, 减少住宅能耗。

4.2 我国的设计单位已由兼有行政职能的事业单位改为服务性企业, 设计产品要体现业主的意志, 设计人员面对国家规范经常左右为难。

解决这个问题的最好办法是把住宅节能的各项指标定为强制性条文, 严把审图、验收、检测三道关, 实行节能住宅挂牌制度。

4.3 新建住宅的供热系统虽然采用了新双管系统, 一户一个系统便于热计量。

但是安装热计量表的住宅凤毛麟角。主要原因是我国采暖收费标准改革滞后, 到目前为止, 仍然以面积为标准收费, 住户冷了找物业, 热了就开窗, 没有人去动调节阀, 供热站也不设温控阀, 好象浪费热能与己无关。其结果是外围护结构保温越好, 室内越燥热, 开窗时间越长, 花了钱得不到效益, 功亏一篑, 外墙保温的积极性也就越来越低了。建议应尽快出台供热收费政策和热计量收费标准, 强制性安装热计量表。

5 既有建筑

5.1 免费进行供热系统改造, 也就是说政府或单位拿钱把旧系统改为新双管系统, 以便进行分户计量。

就多层住宅而言, 采暖单项工程费用只占总造价的5%左右, 原有的暖气片还可以继续使用, 新投入的费用只有管道、管件及安装费, 税收可以减免, 因此这部分钱大约占3%。

5.2 住户自费增加一道外窗, 政府采购统一安装, 节能标准按65%考虑一次到位。

较早的住宅有使用木窗或钢窗的, 应当拆除, 安装单框中空玻璃塑钢窗;已经安装铝合金窗或塑钢窗的, 增加一道单框单玻塑钢窗。窗可统一定价, 按平方米收平均价。把安装外窗作为外墙保温施工的先决条件, 以督促住户。

5.3 统一进行外墙外保温和屋面保温工程。

根据估算, 其造价大约占住宅总造价的3%左右。在进行屋面保温工程时, 要同平改坡结合起来;坡屋面又要同太阳能集热器一起施工。因此, 这项工程要精心设计, 精心施工, 确保工程质量。资金来源建议征收城市节能附加税, 每建一平方米新住宅, 交纳一平方米既有住。由于建筑节能工作尚处于起步阶段, 其质量监督工作任重道远。特别是目前建筑节能的重点仅局限于给建筑“穿衣戴帽”上, 而对建筑的全寿命周期内的节能, 如最大限度地节约资源却考虑甚少。地方建设工程质量监督机构不妨考虑将绿色建筑认证作为部分工程验收的前置条件以利于建筑节能监管工作更好地开展。

摘要：建筑节能是一项系统工程, 它涉及到建筑设计、建筑材料、建筑施工、采暖空调、物业管理、政策法规等诸多方面。从目前节能住宅建设的情况看, 在节能材料和施工中存在许多质量问题, 加之人们对节能重要性认识不足, 政策法规相对滞后, 节能住宅建设的前景令人担忧。本文就节能住宅的质量问题和应对策略进行分析。

住宅质量问题 篇9

1 当前住宅工程质量检测存在的问题

1.1 质量检测机构人员素质较少, 而且检测招待标准较为混乱

目前在质量检测机构中, 缺乏高素质的检测管理人员, 检测人员不仅经验不足, 而且缺乏执行力, 使相关质量检测管理制度都流于形式, 新标准得不到落实, 检测报告存在弄虚做假的情况。而且在检测工作中, 相关利益单位为了更快的实现自身的利益, 则通过不正当手段影响检测工作的科学性和公正性。另外在当前检测执行过程中存在着三大标准, 即企业标准、委托单位选择的标准及国际、国外标准, 这样就势必在标准选择时会出现混乱的情况。

1.2 取样不规范, 使样品的真实有效性受到质疑

在质量检测过程中, 由于在取样时存在着不规范的情况, 没有严格按照材料产品标准规定的抽样规则来进行取样, 这样就会导致样品检测结果的准确性受到影响, 无法准确的实现对产品质量的判定。同时在取样过程中, 还存在着弄虚作假的情况, 将部分好的材料作为样品, 而取样完成后进一些质量低劣的样品;将已取样的样品在送检测机构检测过程中对样品进行更换;在对混凝土强度试块取样时, 不按规定标准在现场进行取样, 而是在搅拌站或是单独拌制混凝土来作为样品等。在取样、封样和送样的整个过程中需要见证人对其整个过程进行见证, 然后在委托单上进行签字盖章, 但在实际操作时却存在着见证人提前在委托单上进行签字, 而不到现场进行见证的情况。

1.3 在对结构实体进行检测验收时存在着不规范

在对结构实体进行检测和验收时, 需要试块要满足一定的条件, 还要对其养护强度进行折算, 但在实际对试块强度的检测和验收时却经常对这些问题进行忽视;而且在对结构实体强度进行检测和验收时由于没有选择适合的检测方法, 不仅导致检测质量控制存在缺陷, 而且对验收合格的判定也存在不正确的情况。委托报告时常进行更改, 这些问题的产生多是由于见证人员没有尽到应尽的职责。而且委托方和被抽检方也不行使自己的权利。作为委托方和被抽检方有权利要求被检测机构对其检测结果作出解释, 提出异议, 要求检测机构按照合理的途径进行复检或仲裁等处理方式。

2 强化住宅工程质量检测责任的具体策略

2.1 加强检测人员业务培训, 建立检测信用档案, 建立人员量化考核体系

提高检测人员素质是质量检测的重要保证。检测人员的业务素质和道德水平, 直接关系到检测工作的质量。工程质量检测单位应当把加强对检测人员的教育培训作为一项长期的重要任务。检测人员要严格执行国家的法律、法规和业务标准、规范, 对待检测工作一丝不苟, 自觉抵制不正之风, 按章办事, 按实检测。加强业务培训, 不断提高检测人员专业理论和实际操作水平, 使从业人员达到本检测岗位所必需的理论水平和操作技能, 确保检测结果的准确率。要加强法律法规教育, 增强检测人员的法制观念, 真正做到知法、懂法、守法, 保证廉政工作的有效开展。人员建立信用档案, 包括检测机构和人员的业绩、检测市场违法违规行为及不良行为记录等。对每个岗位人员工作量化考核, 按完成量的多少进行奖励分配制度, 奖勤罚懒, 调动工作积极性, 实现按劳分配。要按职责设置岗位, 明确每个岗位的工作量和工作标准, 管理人员和技术人员进行了分类管理。

2.2 进一步完善取样制度

推行见证取样制度, 进行驻点现场检测, 实行试样留置制度, 认真执行《建筑工程质量检测工作规定》和《建筑施工企业试验室管理规定》, 加强对企业计量工作的管理。严肃查处提供假试件、出具假报告的行为, 保证试验数据的真实可靠。积极采用新科技, 提高质量检测的准确性。在重点工程中, 选派优秀的试验人员, 设立驻点试验室。现场试验室的设立, 方便委托单位的委托工作, 参建各方能够及时了解到试验结果, 为工程施工的进度提供了便利。为保证结果的公正性、检测数据的可追溯性, 应实行试样留置制度。检测单位设立试样管理员, 专人负责试样留置工作。留置的试样要分类放置、标识登记齐全, 便于查找。规范和标准明确要留置的试样, 应按规范规定的程序、环境、数量和要求留置;非破坏性检测, 且可重复试验的试样, 样品检测或试验后留置3天;破坏性检测试样, 样品检测或试验后留置2天;不合格检测结果, 严格执行报告制度。

2.3 提高检测管理水平

检测管理水平的提高可以有效的确保检测的质量, 利用远程监控来提高检测管理的水平, 通过建立专人值班制度, 强化对检测单位的监管, 通过对监管平台和检测数据来规范检测单位的行为, 使其能够自我进行规范和约束, 有效的提高检测的水平。利用远程监控系统可以实现对本地区内各个检测单位的动态监管, 而且与质量监督部门进行有效果配合, 将检测结查与其进行联通。同时在进行检测时, 不仅要增加检测的项目和检测的参数, 还要还要将检测试验动态化, 这样不仅能够起到规范检测工作的目的, 而且能够实现对检测工作动态的掌握, 能够及时对检测单位的内部情况进行了解, 确保其处于受控状态, 从而实现检测管理系统化, 检测试验动态化。

3 结束语

目前我国工程质量检测行业面临着发展的关键时期, 不仅面临着激烈的行业内市场竞争, 而且来自于国际上同行的竞争也在不断加剧, 在这种情况下, 工程质量检测行业更应清醒的认识到自身发展的迫切性, 及时转变质量意识, 加强自身质量管理水平的提升, 强化服务意识, 利用现代化的管理方式和技术来增加行业的竞争力, 从而在竞争中得以快速的发展。

摘要：经济的快速发展, 使人们的物质文化生活得到提高, 人们已不再满足于吃饱穿暖的生活, 对生活品质有了更高的要求, 对住宅工程的质量要求也日益提高。住宅工程的质量与人们的自身利益息息相关, 所以通过质量检测来实现对住宅工程质量的有效的控制, 质量检测作为工程质量监督体系中的重要部分, 在建筑行业具有极其重要的地位。但在当前我国住宅工程的质量检测工作中还存在着一些问题, 只能对这些问题进行科学、有效的解决, 才能确保质量检测行业的更好发展, 确保住宅工程的质量能够得到保证。

关键词：住宅工程,质量检测,问题,策略

参考文献

[1]王之超.建设工程质量检测行业目前的状况[J].科技资讯, 2008.

[2]黄飞慧, 陈华弟.建设工程质量检测中的问题分析[J].四川建材, 2009.

住宅工程质量投诉问题成因及对策 篇10

一、引起住宅工程质量投诉的主要问题

据统计, 住宅工程质量投诉主要集中在以下几类。

(1) 房屋裂缝。

(2) 渗漏。

(3) 抹灰层脱落。

(4) 房间内几何尺寸和门窗几何尺寸不变。

二、工程质量投诉的原因

(1) 工程存在质量缺陷。

(2) 责任主体单位信用缺失, 规避责任, 激化矛盾, 导致投诉。

(3) 投诉人片面、盲目维权。一些投诉人以房屋质量缺陷为借口, 不配合责任主体单位处理, 而是提出超过处理范围的索赔要求, 只赔钱, 不维修, 进行多头、反复投诉。

(4) 投诉处理无成本、时效快。在信息高速发展的社会里, 投诉比到法院去起诉要快得多。且投诉是无成本的。

(5) 偏信他人的夸大说词, 唤起投诉欲望。

三、预防、减少住宅工程质量投诉的对策

(一) 树立工程质量观念、建立工程质量意识, 是预防和减少工程质量投诉的前提。

参与建设的各方责任主体必须树立科学发展观, 房屋建设必须坚持可持续发展、全面发展、节约型发展, 必须用全寿命周期的投入产出来评价工程建设的质量。特别是建设单位作为建设过程的第一责任人更应如此, 工程前期建设理念的起点、标准必须高, 并把这一目标落实到建设参与的各方, 形成合力, 从而完成预期的目标——建设、施工等单位获得合理的经济利益, 用户对房屋的安全及使用功能满意, 城市添亮增色, 达到多方共赢的结果。

要更新工程质量观念, 就要树立质量安全、质量和谐、质量效益、质量幸福观念。要认识到工程质量关系生命安全, 工程存在严重缺陷不仅可能造成建造过程中的安全事故, 而且可能造成使用过程中的安全事故。工程质量关系社会和谐, 工程的严重质量缺陷会造成安全事故;功能达不到要求会引起消费者的不满;造成群体性上访, 甚至引起社会动荡。工程质量关系生活幸福, 工程质量有问题可能缩短工程寿命, 或者使用不久就要返工重修, 影响使用效果, 造成重大经济损失。工程质量关系生活幸福, 工程存在缺陷、性能不稳定, 在使用过程中可能问题不断, 给消费者增添烦恼。为社会提供好的建设产品是建设之本, 建设产品的质量和品质是建设产品之本。建设者必须树立“质量在我心中, 质量在我手中”的理念。

(二) 强化过程控制, 加强通病防治, 致力技术创新是预防、减少质量投诉的基础。

参与建设各方责任主体必须制订详细、周密、可操作的计划, 严格执行国家规范、标准及工程建设的地方规定, 各自建立健全质量保证体系, 规范质量行为, 加强整个作业过程的质量监管, 确保工程质量。

必须加强住宅工程质量通病的防治工作, 对于现浇板开裂、墙面屋面渗水等顽症, 应找出病因, 确定办法, 强制实施, 预防为主, 防治结合, 尽可能避免问题的出现。同时, 积极利用新技术、新材料、新工艺、新设备, 消除由于原有技术、材料、工艺、设备落后、不足造成的质量问题。同时加强对“四新”应用过程的经验积累, 防止新的问题产生, 如外墙保温材料的使用等。

(三) 推行分户验收, 强化竣工验收监督管理是预防、减少质量投诉的有效途径。

推行住宅工程分户验收的根本目的就是为了预防、减少质量投诉。由于现在建筑工程大多数还是以手工操作为主, 质量的均质性难以控制, 先前检查以抽查为主, 质量问题不能全面发现, 老百姓怨言很大, 对于施工、监理单位也难以追究责任人。实行分户验收制度, 能够全面检查房屋建筑的质量状况, 把质量问题消除在竣工验收前;竣工验收是检验工程质量的最后一道关口, 把好工程竣工验收关, 严格工程竣工验收监督管理, 能够有效地防止住户拿到“带病”的房子。

(四) 房屋住宅工程质量问题评估是处理质量投诉的基础。

作为一种价值很大的特殊商品, 房屋建筑同其他产品一样可能出现质量问题, 房屋建筑一旦出现质量问题, 住户提出的索赔少则数千, 多则上万, 对质量问题的处理造成很大的障碍。为解决这一问题, 北京市建委做了有益的尝试, 建立房屋住宅工程质量问题评估体系, 对于出现的质量问题由中介机构给出定量的经济评估, 作为经济赔偿的依据, 减少扯皮, 加快质量问题的处理。这种做法值得研究、总结、推广。

(五) 推行建设工程质量保证金和保险制度是处理质量投诉的有效保障。

现如今有一部分开发企业或者打一枪换一个地方, 或者由于经营原因被注销, 一旦房屋在使用过程中出现质量问题, 住户很难找到责任单位, 即使投诉到建设行政主管部门, 由于没有资金保障, 处理起来也要费很大的周折。对于工程质量投诉处理而言, 应建立起一套强制性的工程质量保证保险制度, 而非一般的工程质量责任保险, 因为工程质量保证保险是承保投保人因其建造的工程有质量缺陷而产生的对工程本身的赔偿责任, 如整改、返修工程的赔偿责任。这样做一方面可以通过浮动费率优胜劣汰, 使投保人自觉提高工程质量, 减少工程质量问题的发生。另一方面, 在出现工程质量问题后, 可以要求保险公司承担相应的修复或者赔偿责任, 避免一些质量问题责任方的推诿扯皮, 大大提高工程质量投诉处理的效率。

参考文献

[1]李德斌.建筑工程几种常见质量通病的原因分析和防治措施[J].广东建材, 2006, (3) :57-58.

住宅工程质量投诉处理的思路 篇11

【关键词】工程质量；投诉处理；思路

1.质量投诉的主要类型

1.1渗水、漏水：有楼板面、屋面渗漏水；给排水管穿楼板面处渗水；厨房、卫生间渗水；外墙面渗水；窗子周边渗漏水；给水管断裂、排水管堵塞至住户被水淹等。渗漏水质量投诉成为最多的投诉问题。

1.2裂缝：楼板裂缝；墙面裂缝；周边工程施工造成己建成建筑的墙面，室内外地坪出现裂缝等；住户装修中随意折除造成的裂缝等。

1.3室内几何尺寸偏差大；房屋使用功能不满足用户要求；开发商随意更改图纸，取消功能设施，毛坏房交付，水、电等管线配套未到位的投诉近年也有所增加。

2.产生质量问题和投诉的原因

2.1随着建筑技术的快速发展，新材料、新技术的应用，出现了一些新的质量通病。例商品砼中外加剂的使用，高塌落度等原因，造成现浇砼楼板裂缝、渗水现象；免烧砖、空心砖使用致内外墙粉刷层出现空鼓、渗水现象；楼板内PVC暗管埋设，使管线位置出现楼板裂缝等。

2.2施工质量控制不力，未按操作规程施工也是造或质量问题的原因，如：窗子周边填塞、密封不严，造成窗子漏水；管道、烟道等位置未预留套管，补洞不密实，造城卫生间、厨房、阳台漏水；填充墙填塞不实，未按防裂的构造措施施工，致外墙裂缝渗水，造成室内装饰发霉变形。

2.3施工单位在施工方案，施工组织设计未充分考虑实际情况，周边环境因素等，深度不够，考虑不周，施工时对周边房屋影响造成了己建成房屋的损坏。深基坑施工降水造成周边房屋墙、地面开裂，陷落；静压桩、振动桩施工致旁边房屋地面隆起，基础变形，墙面开裂。某工程在基坑施工中，因未对周边地下管线理设情况进行详细调查，致使基坑旁城市给水管断裂，大量涌水至基坑塌方，影响到相邻一幢四层住宅的安全，住户全部疏散安置，待基础施工完毕，隐患消除，该楼房加固完成后，住户不愿意回住，要求进行折迁安置，造成了较大的经济损失和社会不良影响。某商住楼高边坡施工采用灌注桩加预应力锚索，锚索伸至边坡上距边坡20米的一幢九层住宅楼的基础下，使该楼周边挡墙、通道开裂、变形，出现安全隐患，住户集体上访，要求拆迁。

2.4设计考虑不周，留下使用功能隐患；开发商随意更改，不按图纸施工，取消部分功能设施。某高层商住楼，开发商取消了排烟道，住户供水管只到卫生间一个供水点，住户进行了集体上访。某住宅楼靠山而建，雨天山上泥土、小石块会落下，影响到周边环境和住户安全，住户进行了集体上访。

2.5一些业主在房屋装修中，私自改动房屋结构和使用功能，扩大门窗洞口面积，拆除结构承重墙，甚至拆除剪力墙，切断钢筋，在楼板上砌墙等，至房屋开裂，造成安全隐患；随意改动房屋使用功能，厨房、卫生间位置变动，至漏水现象发生；一些老公房建设年代及，设施配套不齐、老化，住户自行增加、更改，造成漏水裂缝等。

3.处理质量投诉的方法和难点

3.1认真处理质量投诉和上访预防等矛盾是处理投诉的关健

《云南省房屋建筑工程质量处理规定》对质量投诉的受理和处理有了规定，处理住宅工程质量投诉时，要树立为民服务的意识，充分照顾老百姓的切身利益，实事求是，认真调查，多方协调和听取意见，对质量缺陷产生的原因进行分析，明确责任，对需要检测和鉴定的，依据签定结论确定责任方对质量问题进行处理；对涉及结构安全的，需要加固补强的，责成责任方委托有资质的单位进行设计、加固和维修，并监督验收，不留隐患；对需经济赔偿的投诉，督促投诉方和责任方协商解决。总之要对质量投诉全过程跟踪监督管理，妥善解决好质量投诉的矛盾，不能因小质量问题引发更大的矛盾。

3.2投诉处理的难点

3.2.1超过保修期的质量投诉。屋面、卫生间和有防水要求的房间、外墙防渗漏的保修期为五年；给排水管道安装为两年，超过保修期出现屋面、卫生间漏水，给排水管道漏水，化粪池满溢，排水沟睹塞等质量投诉，责任也无法界定，建设、施工单位都不予处理，物业公司也无维修资金，维修基金也很难启用，且有些建设年代久的房屋无维修基金，各住户的意见、观点不同，难也统一，也不愿出维修费用，《云南省房屋建筑工程质量处理规定》对工程质量投诉处理也是指保修范围和保修期内的工程质量缺陷，超过保修期的质量投诉，超出了处理者的权限，处理此类质量投诉的难度很大。

3.2.2个别开发商的倒闭、合并、异地开发、单项目开发等，房屋建成后就无后续管理，投诉处理找不到主体；有的建筑商实行个人承包施工，挂靠施工，项目施工完成，施工管理班子解散，出现质量投诉，拖拉、推萎、踢皮球，很难协商解决。

3.2.3毛坯房交付，业主随意更改功能、管道、装修后，出现厨房、卫生间渗漏水等质量投诉，建设方、施工方、业主都不愿承担责任，互相推萎，也难界定责任，而受害的为其它户，给处理质量投诉带来很大难度。

3.2.4个别住户对质量投诉处理无理要求，小题大做，对可以通过维修就可以解决的问题，通过装修就可以弥补的缺陷，不同意处理，而提出一些非质量问题的装修要求、经济赔偿的苛刻条件，不同意就在媒体曝光，上访等，给质量处理增加了难度，也超出了处理权限。

3.2.5因相邻工程施工造成已建成房屋出现问题的质量投诉，经维修、加固等措施施工后，质量问题己解决，鉴定为安全，住户不同意，要求拆迁安置、经济赔偿，有的住户不同意处理，想借机能得到搬迁、经济赔偿等，得不到解决就集体上访，给社会造或不稳因素，也给投诉处理者带来难题和无奈。超出了处理者的权限。

3.2.6有些质量问题无法通过维修解决而留下永久缺陷，如几何尺寸偏差，有些质量问题通过维修、加固解决而留下永久缺陷，如裂缝、构件加固增加几何尺寸等，住户要求经济补偿等，超出了处理者的权限。

4.建议和对策

4.1建立完整的建筑质量监督管理信息化体系，有效地提高建筑质量监管的信息共亨和传递作用，对参建企业及个人的信用进行动态管理，对出规的质量提诉录入信用记录，建立完善的工程质量管理和信用评价体系，对投诉较多的企业，在招投标时信誉分值予扣减，对规范建筑市场起到警示作同，优胜劣汰，促进市场的良性循环，推动整个行业的技术进步。

4.2针对新技术、新材料的推广引用，完善技术规范和企业规范、标准的编制和应用，施工、监理单位对易出现质量通病的分项工程进行预控，制定和采取一些防治措施，加强监管。质量监督部门在监督巡查中，对一些易出现质量通病的部位和工序，施工易影响相邻建筑质量的，提前预控，监督责任主体单位采取预防措施和方案，需要专家评审的进行评审通过，减少质量问题的发生，从而减少质量投诉率。

4.3加强住宅分户验收工作，分户验收对住宅工程的观感质量、使用功能进行详细的分项验收，可以使一些质量问题在分户验收时能及时发现并返修解决，高度重视住宅工程质量分户验收，能更好的保护广大人民的切身利益，减少工程质量投诉。

4.4明确权利与责任，进行机构管理体制改革。针对建筑行业内责任主体不明确、部门交叉、多口管理的情况，改为统一管理，理顺质量投诉处理的管理关系，提高投诉处理的时间和效果。

5.结束语

住宅质量问题 篇12

近年来, 工程裂缝问题在我国住宅建筑工程质量问题的投诉纠纷中占的比例最大, 有的地区甚至高达40%。但对于建筑工程中的裂缝投诉和纠纷问题, 大多是因为人们不能正确地认识到建筑上的裂缝本质。要让大家清楚知道, 并不是所有的建筑裂缝对于结构来说都是有害的, 有些建筑裂缝是不可避免的。只有对建筑裂缝的本质进行了解, 才能针对真正有害的建筑裂缝进行有效的预防和控制措施。

工程质量裂缝主要分为以下三种类别。

1. 外观形态上的裂缝

从外观形态上, 裂缝的类型可以分为微观和宏观。

微观裂缝。一般来说, 微观裂缝的宽度一般小于0.05 mm, 不借助仪器肉眼是看不见的。建筑材料混凝土主要是由骨料、水泥和水分组成, 在水泥硬化的过程中, 结晶会成为石头, 从而产生了一定的体积变形。这种微观裂缝大多在无外负荷的条件下产生, 且具有多向、多道和不规则的特点。尽管混凝土产生了裂缝, 在截面的内部仍然觉有良好的抗剪能力, 在一般的工业或民用建筑中, 小于0.05 mm的微观裂缝是没有危险性的。

实际建筑过程中, 混凝土存在裂缝是绝对会出现的, 所谓的“无裂缝”建筑只是相对于肉眼而言。肉眼可见, 宽度大于0.05 mm的裂缝就是宏观裂缝, 是微观裂缝扩展的产物, 能够影响到建筑的实际使用和安全。

2. 因受力不正确引起的裂缝

从建筑的受力状态分析, 裂缝可以分为由荷载引起的和变形引起的。

因外荷载而引起的裂缝是由于建筑工程在外荷载的作用下所产生的直接应力达到一定量值时所引起的, 这些都是在设计中可以预测到的。尽管如此, 在实际工程施工时, 裂缝产生的情况是很难准确地预测到的, 且裂缝的受力状况也并不能十分了解清楚。

建筑材料的收缩、膨胀或内部的温度变化, 这些都是造成结构变形而引起的裂缝的原因。由于结构变形而引起的裂缝和建筑材料的环境条件和固有性质有关, 在日常的施工过程中也是大量存在的, 占有80%或以上, 而外荷载引起的裂缝只约有20%, 在这20%中, 也包括了很多变形因素所产生的影响, 只是因为是次要因素而没有统计在内。

3. 对日常使用产生影响的裂缝

对建筑物日常使用产生影响的主要可以分为无害裂缝和有害裂缝。

“无害裂缝”大多是微观裂缝, 而部分对建筑物的日常使用没有产生任何影响或影响很小的宏观裂缝也可归纳为无害裂缝。

一旦裂缝的长宽或所在的位置对建筑物的日常使用功能产生危害, 或令用户产生不利的心理阴影, 这种裂缝就是“有害裂缝”。有害裂缝大多属于宏观裂缝, 一般处于结构的内力最大处、内力骤变处或截面刚度小的位置、剪力最大处等位置。

在住宅工程质量裂缝问题投诉纠纷的处理过程中, 施工方和用户的争论焦点一般是“这样的裂缝是否会对日常使用或安全有什么影响?”又或者是“有裂缝的工程是否合格?”由此可见, 对裂缝有明确的认识是有必要的, 要让用户了解到, 某些建筑裂缝对建筑结构安全来说是无害的, 只是在表面感观上有影响。在建筑工程质量验收的过程中, 对裂缝有一个明确的认识, 可以大大消除用户心中的疑虑, 这样无论对于施工方还是用户都有着数之不尽的好处。

二、住宅工程裂缝投诉的主要问题

人们都习惯认为建筑物上不应该有裂缝, 这是一种不科学的认识。住户在入住后或者发现周边项目在施工时导致房屋出现了裂缝, 他们就会找到开发商, 向相关的开发企业索赔。住户提及的要求主要包括以下五方面:

(1) 要求相关专家或工作人员对房屋的安全性进行鉴定;

(2) 开发商对房屋的裂缝进行修复工作;

(3) 要求开发商承担搬迁、住宿或过度的费用;

(4) 赔偿因出现裂缝而产生的各种损失;

(5) 要求换房或退房。

根据实际经验, 住户提出要求次数最多的就是第四和四五条。

房屋出现裂缝是由复杂的外界因素所造成的, 因此其出现具有一定的滞后性, 同时由于住宅工程质量的缺陷普遍存在, 相关问题的处理方法目前并没有统一的标准和程序, 从而导致房屋工程质量问题引起的矛盾纠纷比较多, 处理起来也比较麻烦。但更重要的是如今企业对于工程质量的重视度不够、问题的责任划分不清、双方的沟通渠道不畅以及办事的程序不明等各种原因导致矛盾纠纷不断扩大。

三、工程质量裂缝问题处理的程序和方法

综合上文提及到处理房屋裂缝问题所遇到的困难, 作者认为如下处理、协调以及解决投诉纠纷的基本程序或方法。

对于前期的管理, 开发商可以尽量减少和施工周边的住户或购房业主因施工导致房屋产生裂缝的纠纷, 在周边有相邻建筑物时, 要对边坡工程、基坑工程做好勘察和设计工作, 加强施工场地周边土体与建筑物的检测, 确保对周边的房屋无明显的影响才可开始工程的建设。在施工的过程中, 也要加强勘察、施工和监理全过程的控制, 提高施工工艺, 对于建筑材料的选择也要科学合理, 控制混凝土的温差伸缩变形, 减少后期住宅出现裂缝的几率。

在建筑物竣工验收时, 开发企业一定要根据有关之间部门的验收意见整改建筑物存在的缺陷, 在交房前, 也要和施工单位、物业管理公司对建筑物内所有的设施设备、门窗装修等各种情况逐户逐项地进行一次全面详细的检查, 及时整改发现的问题, 房屋一旦检验出存在裂缝, 开发企业必须出资聘请相关的鉴定机构对房屋进行安全鉴定。最终的鉴定结果是开发商和住户处理房屋裂缝问题的法律依据。最后和住户进行楼房交接时, 物业管理公司必须对住户提出的对于房屋存在的问题进行确认和汇总, 然后报上开发企业, 进行处理, 其次, 要对房屋内的所有设施、设备情况明确告知业主, 并对房屋的装修及使用行为提出明确的要求。

一般来说, 对于房屋裂缝的处理方法有以下几种。

(1) 表层修复法:裂缝存在于墙体的表面或抹灰层。

(2) 灌浆、嵌缝封堵法:混凝土产生不影响结构整体性或有防渗漏要求的裂缝。

(3) 挂网修补法:贯穿填充墙的裂缝。

(4) 结构加固法:裂缝会影响影响混凝土结构性能。

(5) 混凝土置换法:混凝土裂缝情况很严重。

除了以上所提到说法, 如今还有电化学防护法和放生自愈合法等新型的房屋裂缝处理方法, 这些都需要专业的施工队伍根据实际情况设计完整的修复施工方案进行修复的。

对于纠纷后的补偿, 开放商要和住户和平协商, 达成意见一致后以书面形式确定补偿的形式和金额。

四、结语