土地使用权抵押流程

土地使用权抵押流程（精选10篇）

土地使用权抵押流程 篇1

地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。

(一)土地使用权抵押流程

土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：

第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。

以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：

1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；

2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；

3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。

4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。

第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押

第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。

按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。

第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。

房产抵押登记办理如下：

抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡

(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：

1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。

2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。

3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。

（四）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记.

土地使用权抵押流程 篇2

首先, 明确土地使用权抵押的概念。在我国, 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内, 在不转移土地占有的情况下, 将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时, 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中, 提供土地使用权作为担保的, 为抵押人, 接受土地使用权担保的债权人, 为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中, 抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是指的土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定。

在我国现行立法中, 规定了许多不同的土地使用权获取方式, 再加上现行的多层次多部门的立法结构, 致使实践中产生了一系列可能影响权利人利益的问题。事实上, 在以出让和划拨这两种不同的土地使用权获取方式下进行土地使用权抵押的行为就可能产生诸多问题, 而抵押权人在实务中也可能受到不同程度的权利损害。土地使用权抵押是一种权利抵押, 依据我国法律, 无论是以出让方式还是以划拨方式取得的土地使用权, 在符合一定的条件下都可以抵押。但是, 相关法律法规都没有集中而具体地对这些限制条件予以规定。而实践中, 抵押当事人在地方土地部门进行登记时一般都会获得批准, 因此, 大多数抵押当事人在抵押之初往往没有意识到一些隐性问题的存在。比如, 出让土地使用权的抵押权人在一定期间内如果对该土地的投资总额未能达到规定要求, 就会产生被国家无偿收回土地权利的可能;再比如, 抵押人虽然进行了土地使用权抵押登记, 但无论是出让的还是划拨的土地使用权, 都有可能出现出让金并未真正交付的情况;而且, 国家的各类相关法规条例、行政规章中, 对权利人权利的限制性规定比比皆是。因此, 权利人如果对相关法律法规不熟悉, 那么其中的某些问题极易被忽略, 而最终导致对其权利的损害。从这方面看, 权利人应该努力提高自身的法律素养, 增强自我保护意识和维权意识。

除此以外, 在以土地使用权作为抵押权标的时, 由于土地使用权的交换价值自身具有明显的不确定性, 以及物权担保客观上所要求的排他性, 使得我国当前相关的担保法律法规和土地使用管理法律法规某些规定的必要性值得商榷。与此同时, 实践中经常会发生抵押期间和债权期限的概念相混淆的情况, 一些当事人, 甚至土地行政部门的工作人员, 常以债权的期限来限制抵押权存在的期间, 这对于抵押权人来说是不公平的。虽然最高院的司法解释曾对此进行阐释, 但是, 他并没有考虑到土地使用权抵押时标的物的特殊性, 因此也就不可能彻底地解决实务中的诸多问题。

我认为, 首先, 土地使用权的行使在程序上较一般抵押物复杂得多, 因此, 其法定的有效抵押期间也应适当地延长。其次, 登记是确权的重要形式要件, 抵押登记以后, 土地管理机关随之产生了相应的协助抵押权人实现抵押权的法律义务, 我们不应将抵押登记与抵押实现时转让登记两个阶段完全分立开来。就抵押登记而言, 目前的主要问题就是我国对相关知识的社会普及率较低, 一些抵押人仅以工商登记代替土地抵押登记。同时, 登记工作中行政色彩浓厚, 受传统土地与房屋管理的限制, 大多数地区依然采取比较落后且效率低下的登记制度, 这些都为登记工作带来了一定的困难。解决这些问题并不是一朝一夕的事, 但是毕竟登记机关的改革是带动整个土地管理体制改革的枢纽所在。因此, 相关的改革应该先从规范登记机关的法律责任开始。再次, 必须指出的是, 建立完善的法律制度是迫切且必要的。我国当前的法律体制中, 在土地管理法律法规上处处显现的行政指导印记与市场经济发展要求的平等公平表现出种种矛盾, 这就需要我们在这二者中间建立协调的桥梁, 顺利解决他们的矛盾, 这是我国立法工作和经济改革必须解决的重大问题。当然, 完备的立法体制可以使当事人对自己行为的后果产生明确的预期, 在进行抵押登记时, 明确预知在上述提到的相关因素作用下, 抵押行为可能产生的后果, 从而慎重作出决策。这不仅迫切需要提高相关执法人员的素质, 更需要一个明确合理的立法体制与其配合。

换言之, 最高院的司法解释和其他的条例规定固然对于个案的解决产生很大的作用, 但是, 这些规定并不能从根本上解决现实中的问题, 并且对于完善和统一社会主义法律体系无疑会产生一种破坏效果。我们必须完善立法体制, 坚持在法律框架内通过法规和规章对有关问题进行调整的原则, 维护法律的严肃性和统一性。

参考文献

[1].白慧琳.房屋拆迁纠纷.法律出版社, 2006.

[2].马其象.房地产纠纷.对外经济贸易大学出版社, 2005.

[3].王立阳平.房地产案例分析与判案技巧.人民法院出版社, 2006.

对土地使用权抵押贷款的思考 篇3

一、存在的问题及风险

土地抵押贷款是指土地使用权的拥有者，用其持有的土地使用权做抵押，从银行等金融机构获取贷款。曾几何时，土地抵押贷款是某些开发商空手套白狼的重要“工具”，也是助推房价的最重要因素。正常情况下，房价的构成主要由土地成本、建安及税费成本、开发商利润三部分构成，其中开发商的前期投入理应是土地成本、建安及税费成本，然而过去土地抵押贷款监管尚未完善，许多开发商拍下土地的同时办理土地抵押贷款，凭借贷款以及预售款支付土地出让金，而建设成本则由建筑商垫款，所有费用等房屋销售完成后结算，开发商的前期投入几乎可以忽略不计。需要指出的是，现在土地抵押贷款不仅是企业行为。去年各地上马很多项目，急需大量资金，不少地方政府以土地抵押获得贷款。所以说，随着国家对房地产市场的调控力度不断加大，对土地市场的最严格管理，使得土地抵押贷款风险渐现。

（一）地价被高估。受中介部门评估趋利性影响，高估地价现象经常出现，这是土地抵押贷款最大、也是最隐蔽的风险。由于土地抵押贷款的评估费是根据评估价值的固定比例收取，许多中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。同时，由于目前申请办理抵押贷款的土地，多数并未实际开发，有的位于城市边缘，有的虽处城市开发区，但所处位置偏僻。地理位置直接决定了土地升值空间能否抵得过贷款利息，许多地方的规划存在较大变数，特别是中小市、县、城镇尚未开发的土地，不确定性更大。还有，国家对土地从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，也使部分土地抵押贷款的风险陡增。此外，当前开发商贷款购买或是政府手中的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，相当部分投机意图明显，有的待土地价高后出让，有的待房价上涨后再开发。抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，使一些土地被“搁荒”。

（二）贷款抵押类型选择不好确定。普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。

（三）国家宏观形势随时影响地价。2010年4月份公布的《2009年中国国土资源公报》中国土部曾提醒，“地方须警惕土地抵押贷款风险”。随着中央对楼市调控的进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低，土地市场出现价格波动成为不争的事实，土地抵押贷款风险也成为了国土部门下半年“关照”的重点。未来楼市调控一旦收紧，土地价格出现波动，国土部对土地抵押贷款的监管可能更加严格，并且已将土地抵押贷款、农地“非农化”等被重点列入。 目前，特别是在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。如果高地价无法维持，地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继。

（四）土地成金融业“风险货币” 。全国土地抵押贷款金额相当大，但土地抵押的收益率约为30%，远高于银行贷款利率。所以说使用土地抵押进行贷款仍将是政府或其他部门融资的主要手段。有专家表示，尽管随着楼市调控趋紧，土地价格可能出现波动，但风险依旧可控。但银行监管部门的担忧并未消除。来自北京市银行业联合会的统计显示，目前我国银行贷款中，约半数贷款以房地产土地做抵押。该联合会负责人曾明确指出，受政策、管理、操作等因素影响，土地抵押贷款的风险隐患越来越突出。在当前房地产与金融业关联度过高的情况下，土地逐渐成为金融业的“风险货币”。对于银行监管部门的担忧，国土部已经做出部署，将进一步加强与银监会、证监会的协同合作，把土地抵押信息与银监会共享，以便银监会更好地把握土地抵押贷款。并且随着未来楼市调控力度的逐步加大，土地价格必将出现波动，国土部在土地抵押贷款方面的监管将更加严格。

（五）土地登记不规范将导致风险。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的准备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。登记人员或地籍调查人员不是法定人员。《土地调查条例》第三章第十四条规定，土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。实际操作过程中，由于人员的调整和变动，从事土地权属审核和登记审查的人员，特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员，从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。

（六）一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质就不高，并严重忽视执业中的风险，对执业人员也不进行风险教育；一些评估机构的评估质量审核人员在复核过程中，也是马马虎虎，没有很好的履行自己的岗位职责，对于许多习惯性的违规视而不见；有的机构在执业过程中不遵守土地评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押土地，银行就要受经济损失。

二、防范土地使用权抵押贷款风险的措施

（一）银行要及时掌握政策变动情况，做好经济形势的预报和分析。银行应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究，全面把握宏观经济形势，了解禁止供地和限制供地政策，尽可能地防范抵押的各种风险。国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息，规范土地抵押贷款登记行为。国土资源管理部门要做好信息预测和发布工作，对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。同时，国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》，完善土地登记制度，进一步规范土地登记行为。

（二）正确判断土地的权利。土地属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的土地可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。

（三）银行要对抵押地块搞好调查研究，合理确定抵押贷款类型和期限。银行应了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。在具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等，要通过了解城市规划等有关信息，确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。对拟提供贷款的地块，贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析，减少盲目性，增强预测能力；要定期反馈抵押宗地的现状信息。在搞好调查研究的基础上，要针对不同的企业和宗地信息，确定抵押贷款类型和期限。

（四）要提高评估人员素质。土地评估人员要严格遵守资产评估操作规程，遵守职业道德要求，评估师在承揽业务、评估操作、评估报告形成过程中不能受其他任何单位干预和影响，要在实质上和形式上保持双重独立。国土资源部门要经常举办土地估价师的继续教育培训，资产评估人员要通过理论学习和实践锻炼，对在规定时间内不能完成培训内容的估价师应采取吊销其证书的方法，这样才能大力提高评估人员自身综合业务素质。

土地使用权抵押合同 篇4

乙方因贷款需要，将其依法取得的土地使用权作抵押物向甲方提供担保。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家的有关法律、法规，双方本着平等、自愿的原则。

第一条乙方抵押的地块位于洪湖市新堤办桑田街三巷五号土地总面积146.48平方米，其东邻张大红，南邻小路，西邻小路，北邻小路。

第二条抵押土地于20xx年2月16日通过出让方式取得土地使用权，其土地证号为：洪湖国用(20xx)第2351号。

第三条经评估，该宗土地使用权单价为元/平方米，总价为人民币万元，按%的抵押率，该宗地土地使用权抵押贷款的数额为人民币元，贷款限期为年。

第四条抵押期间，抵押的土地由乙方负责管理、经营，乙方应维护好抵押土地，不得出现人为毁损。

第五条土地使用权抵押期限届满，乙方应按约定的时间向甲方偿还贷款本息，甲方应将《土地他项权利证书》及时归还给乙方。的氏押期满，乙方因故不能及时归还贷款，应与甲方协商解决，在甲方同意的前提下及时办理抵押续期手期。

第六条抵押期满，乙方不能覆行债务或者在抵押期间内宣告解散、破产的，甲方有权依法处置抵押土地、处分所得，甲方有优先受偿权。

第七条乙方因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣押或己设定抵押登记等情况所产生的后果由乙方负责。

第八条抵押期间土地使用权发生变化必须征得甲方的同意。

第九条抵押双方在履行合同过程中发生争议应协商解决，协商不成时，按《合同法》处理。

第十条本合同经双方法人代表签字盖章后生效。

第十一条本合同未尽事宜由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

甲方：(章)

法人代表：

乙方：(章)

法人代表：

土地使用权抵押流程 篇5

供了有效途径，而且为金融部门贷款安全收回提供了可靠的保障。

虽然经过近几年的我们国土资源管理部门的不懈努力，基本上已经规范了土地抵押登记行为，改变了以前的“要他办”为现在的“他要办”。但是至今还有金融部门对此认识相当薄弱，如一些抵押人未经国土管理部门批准，擅自将土地使用证抵押到金融部门，金融部门便将资金贷给抵押人，还有一些人未领取土地使用证，仅与金融部门一起到公证处办理了土地抵押公证手续等等，这些不规范的土地使用权抵押行为，导致抵押当事人的合法权益得不到保护，因此土地使用权抵押过程中仍然存在着许多问题，加强土地使用权抵押登记管理工作，尽快把土地使用权抵押登记活动引上规范化、法制化的轨道已是当务之急。本文拟对如何规范土地使用权抵押登记管理作粗浅的探讨：

一.加大宣传，形成规范土地使用权抵押登记意识

为推动土地使用权抵押登记工作的健康发展，针对社会各界对土地使用权抵押登记工作的重要性认识不足和尚不规范的状况，我们国土资源管理部门要做好宣传工作。

首先，我们国土管理部门要针对以前一些金融部门的土地使用权抵押贷款只凭抵押协议、土地使用证或办理公证手续等不规范行为，对他们进行宣传，和他们一起学习《房地产管理法》、《担保法》以及我们国土管理部门关于土地抵押的有关规定，讲清土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续，土地使用权抵押的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押人的土地使用证，抵押人扣押的土地证书无效，土地使用权人可申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。土地使用权抵押合同经登记后方才生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。一些不规范的抵押行为导致金融部门无法收回贷款，使他们充分认识土地使用权抵押登记的重要性。

另外我们国土管理部门还有采取形式多样的宣传方式，扩大政策的覆盖面，将土地抵押登记的法律法规汇编成宣传手册，发放到有关部门，广泛宣传土地抵押登记的意义，使这些部门认识到盘活已有土地资产是融通资金，加快自身发展的有利机遇。同时，还有对一些单位和个人怕交费、怕办手续麻烦的模糊认识，宣传办理土地抵押的程序，热情、快捷的服务，使他们消除疑虑。

二.加强协调，促进有关部门加强土地使用权抵押工作规范运作

土地使用权抵押登记，既是我们国土管理部门的本职工作，也是一项社会性很强的工作，仅靠我们的努力是不够的，还需各有关部门的大力配合和支持。以便更进一步的规范运作。

（一）协调与房产部门的关系

有的土地使用权人由于不熟悉有关法律法规，只到房产部门办理房产抵押登记手续，而未到国土管理部门办理土地抵押登记手续，我们应主动协调好与房产部门的关系，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第三十三条“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”的规定，请房产部门在办理房产抵押登记时，督促抵押人到我们国土管理部门办理土地使用权抵押登记手续。

（二）协调与司法部门的关系

要通过宣传或座谈会等形式与法院等司法部门的同志一起学习《担保法》、《城市房地产管理法》等以及其他土地使用权抵押的有关规定，使他们明确，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护，从而对未经我们国土管理部门登记的土地使用权抵押纠纷案件不予受理和维持。

（三）协调好与公证部门的关系

我们要对公证部门进行宣传，使他们认识到土地使用权抵押只公证、不登记是一种无效行为，公证部门应当依法保护抵押人和抵押权人的合法权益，从而抵制私下土地抵押行为公证。

三.认真研究，形成土地抵押登记的规范程序

土地登记抵押工作，是一项法律性、业务性很强的工作，为顺利推进此项工作的规范开展，必须根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和暂行条例》精神，形成一套土地抵押登记工作规范程序。

（一）土地使用权抵押贷款申请

土地使用权抵押人向抵押权人提出书面申请（包括拟贷款金额、拟抵押土地的情况），并进行办理。

（二）土地使用权价格的评估

抵押双方当事人持土地使用证和土地抵押人的贷款申请到地价评估机构联系对抵押地块进行地价评估，评估费由抵押人交纳，评估结果报我们国土管理部门备案。

（三）签订抵押贷款合同

农村土地承包经营权抵押初探 篇6

一、土地承包经营权抵押的法律依据

依《土地管理法》第2条3款规定:“土地使用权可以依法转让”。这就在法律上确认了含集体土地使用权在内的土地使用权可以依法流通转让。这里所指的集体土地使用权, 同时也自然包含通过家庭承包经营而取得的土地使用权, 该法虽没有明确家庭承包经营的土地使用权可以抵押, 但“可以依法转让”则蕴含有对承包经营土地的处分权, 而抵押同转让、出租一样均属于处分的范畴。赋予农村土地承包经营者对土地的处分权, 则是承包经营权物权化的必然结果。

首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》。但该法明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的, 至于通过家庭承包方式取得的土地承包经营权, 该法第32条规定:“可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。流转方式里并没有明确规定土地承包经营权可以抵押, 那么是否意味着禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押呢?其实不然。首先从民法理论层面考虑, 既然法律没有禁止, 只要不违反公序良俗、损害公共利益, 应是允许的;其次从实践操作上看, 法律既然允许通过家庭承包取得的土地承包经营权可以转让, 而实现抵押权的方式也就是通过拍卖、变卖等方式, 将土地的承包经营权转让, 并就处分的价款优先受偿, 因此, 允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押, 并不违背立法的本意, 也没有超过法律规定的允许流转方式的范围。

二、我国土地承包经营权抵押中存在的问题

(一) 土地承包经营权抵押立法存在缺陷

我国《民法通则》明确规定, 土地不得抵押, 但是, 没有规定土地承包经营权不能抵押。《担保法》规定, 耕地等集体所有的土地使用权不能抵押, 但是下列两类集体土地使用权可以设定抵押:抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权, 可以抵押;乡 (镇) 、村企业的土地使用权岁不能单独设定抵押, 但以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物作抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。《农村土地承包法》规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。但是, 没有规定可以以抵押等方式流转。

(二) 市场中介组织匮乏

当前, 我国土地流转市场中介组织严重匮乏。尤其缺乏价格评估组织。在土地承包经营权抵押过程中, 抵押人想获得贷款, 需要中介组织对土地承包经营权提供资产评估, 价格评估, 却往往找不到中介组织提供服务。如果没有中介组织评估而由随便找人估价的话, 则很有可能产生对抵押人的土地承包经营权价值严重低估的情形发生。

(三) 农村社会保障缺失

对绝大多数农民来说, 土地目前仍然是最好的保障。土地一方面作为生产资料, 承担着农民的就业功能;另一方面作为作为一项特殊财产, 承担着农村的社会保障功能。土地流转程度与这两大功能密不可分。对大多数农民来说, 只有这两大功能消失了, 才会主动放弃土地的经营权。土地仍然是农民生老病死的保障。我国目前仍然是城乡分割的二元结构, 城市和农村在社会保障上存在很大的差距, 国家的保障制度仍然主要是以城市为中心的。涵盖社会救济救助、养老保险、合作医疗三个方面的农村社会保障始终处于社会保障的边缘。由于社会保障的缺失, 在农村, 拥有土地就等于拥有一切, 失去土地就意味着失去一切。因此, 在非农产业发展到可为农民从事第二、三产业提供充分的安全性之前, 在农村社会保障制度体系发展到可为农民提供可靠的社会保障之前, 在土地的功能发生重大变化之前, 土地的流转是不会活跃的。

三、完善我国土地承包经营权抵押的立法建议

(一) 明晰土地产权, 物化土地承包经营权

农地的所有权、承包权、使用权、收益权等各项权利共同组成了农地产权。农地产权的首要任务是关于农地权利的设置, 这些权利不是土地自身带来的, 而是随着社会经济的发展, 人们在开发、利用的过程中的需求决定的。其中每一种权利都可以成为独立的物权, 或可以占有、或可以转让、抵押等。农地能否抵押是农地产权保障程度差异的一个重要内容, 如果农地使用权的抵押受到限制, 承包人获得信贷支持的能力就较低。当前, 由于集体土地所有权主体的多元化以及主体的虚位, 导致在此基础上产生的土地承包经营权缺乏明确的利益主体, 以致于农民和村集体并不将所承包的土地权利作为一项特定的财产加以利用, 使土地使用权的市场流转没有内在动力, 有限的土地资源得不到充分的利用。因此, 应当物化农村土地承包经营权, 具体列举土地承包经营人所享有的各项权利的内容, 包括继承权、转让权、抵押权等。对其承包权的期限、登记等问题加以明确的规定, 从而实现土地承包经营权法定化、明晰化、物权化, 并且能够增强土地承包经营权的公示、公信效力。

(二) 放宽土地承包经营权抵押的客体范围

放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围, 不以非家庭承包为必要条件。有人提出如果允许农地使用权转让、抵押, 遇经济困难例如天灾人祸, 势必会重演历史上农村两极分化, 出现大批无地少地的社会问题。实际上这一说法已不具有说服力。土地的社会保障功能会随着土地在农民收入构成中的重要性的下降或农民人均收入, 尤其是非农收入水平的提高而减弱, 在沿海经济发达地区由于农村居民的绝大部分收入来自非农业, 土地的收入功能降低, 土地的社会保障功能事实上正在弱化。即使在贫困地区, 农户为了保障土地资源, 可以将土地分割为若干份, 将部分进行抵押以求得资金投入生产, 既获得融资又不失生存之保障。因此, 我们说土地流转与土地的社会保障功能并行不悖。再者, 从转让和抵押的关系看, 转让较之抵押更具有彻底性, 抵押的目的是融资, 不一定会导致转让。因此, 法律允许转让就不应该限制抵押, 转让与抵押的限制条件应当是相当的。

(三) 完善农村的社会保障体系

目前, 农村土地还是农民安身立命的根本。土地抵押人如果到期不能偿还债务, 则有可能因抵押权人行使抵押权而使抵押人丧失土地承包经营权, 农民就会陷入丧失土地的风险, 从而影响农民的生存和基本的生活保障, 影响到社会的稳定。因此必须建立农村的失业保险、养老保险、重大疾病保险等社会保障制度。随着我国市场经济的发展和社会保障制度的健全, 农民与土地的关系将越来越松散, 农民完全依赖土地而生存的现象将越来越少。农民的收入来源将越来越多样化, 不再限于农产品的收入, 农民可以通过各种途径获得生活保障。同时, 许多地方农村养老保险制度的建立, 使得农民的生老病死基本有了保障。这些措施的建立, 为土地承包经营权的流转提供了制度保障。为了加快农村土地承包经营权的流转, 有学者提出, 只要使土地承包经营权再分离, 将土地承包经营权分离出一种直接经营土地的权利 (如农地经营权) , 就可以实现土地承包经营权的自由流转。但是, 土地承包经营权与农地经营权关注的都是同一权利客体, 根据一物一权的原则, 它们不可能存在于同一物之上。笔者认为, 要顺利推进农村土地承包经营权抵押, 就要很好地解决土地承包经营权人获得保障权的问题, 而要解决获得保障权的问题, 可以从分析土地承包经营权的内容入手。土地承包经营权实际包含两方面权利内容:财产权和获得保障权。财产权具有资本属性, 可以自由转让;获得保障权具有人身属性, 不能自由转让。因此, 当抵押人以土地承包经营权作抵押时, 实际上是以土地承包经营权当中的财产权作为抵押, 土地承包经营权当中作为人身权的社会保障权仍然属于抵押人所有。当债务人不能清偿到期债务, 抵押权人行使抵押权时, 抵押权人并不能获得完整的土地承包经营权。笔者建议, 抵押权实现后, 原土地承包经营权抵押人的社会保障问题, 除了政府和社会投入一部分保障资金以外, 还应当由由抵押权人以货币的形式一次性支付抵押人一定数量的货币, 或者每年给抵押人交纳一笔失业保险金、养老保险金等基本保障资金, 从而获得完整的土地承包经营权。

(四) 应当与国际法律规则相接轨

集体土地抵押让业主贷款不再难 篇7

集体土地抵押贷款有关背景

泗水地处鲁中南山区，经济欠发达。随着房产经济逐步向县域市场的转移，当地房市日趋火爆，不少旧城改造也如火如荼，城区内出现大量新建社区及商业街门面房。但这些房产大多是有房产证但土地使用证为未分割国有土地使用权或集体土地，不能满足金融机构传统抵押贷款“两证齐全”的抵押物要求，并且在当地广大农村农民房产所在地也多为集体土地，无法办理抵押贷款。由于存在制度缺陷，加之缺少必要的抵押物，不少客户的资金需求无法得到满足。同时金融机构也受风险影响而无法完全满足优质客户资金需求，信贷规模扩张出现明显的增长乏力现象。在此背景条件下，为解决信贷发放制约瓶颈，泗水联社根据金融市场的状况、

客户信贷资金需求，并经咨询房管土地管理局、相关法律部门，及时开办未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，有效地解决了辖内业主抵押难、融资难的问题，极大了方便了客户的资金需求。

集体土地抵押贷款的推出及办 理条件

2013年4月2日泗水联社下发了《关于进一步加强信贷风险防范的通知》（泗农信联〔2013〕68号），推出未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，依据风险度大、小，对两种信贷产品分别定义，区别对待。一是未分割国有土地使用权的抵押贷款借款人必须依法拥有有权部门核发的商业门面房房屋所有权证，未分割土地必须为国有出让土地。同时具备《个人贷款管理暂行办法》规定的其他条件，利率执行利率执行基准利率加上浮40%。二是办理集体土地使用权商业门面房抵押贷款时，抵押物登记只做表外保管，以保证贷款入账，为减少该类信贷产品的风险，要求办理抵押的同时增加担保人提供保证，根据商业门面房地理位置不同差别确定抵押率，城区集体土地使用权商业门面房抵押率不得超过70%，乡镇抵押率不得超过60%，并给与客户一定的利率优惠，利率执行基准利率加上浮60%。

集体土地抵押贷款的推广

为加大推广未分割国有土地使用权商业门面房抵押贷款和集体土地使用权商业门面房抵押贷款，该社主要采取以下措施：一是打破原来仅有城区的联社营业部和城关两家基层社可以办理城区门面房抵押贷款的限制，将城区门面房抵质押贷款业务向全辖网点放开，真正发挥出农村信用社点多、面广和人熟的自然优势。二是严格把关手续，确保信贷质量，结合评估机构的定价对抵押物进行合理定价，综合多方面因素确定质押率，对于不同类别的抵押物设置差别利率管理，杜绝法律漏洞，做好抵押物登记工作，确保抵押关系的效力，让集体土地所有者签署同意抵押申明，确保抵押物的合法性。三是严把贷款审批关，贷审委成员对待审批的抵押贷款全部现场外核，并将外核情况与贷款办理社贷款权限挂钩，针对集体土地抵押贷款的特殊性，该社要求提供抵押物外追加担保人担保。四是开启绿色通道，增强综合竞争能力，面对县域内各金融机构的激烈竞争，该社充分利用自身灵活的信贷审批机制，对各金融机构竞争激烈的重点客户、优质客户，采取利率优惠、简化贷款手续、限时办贷和灵活信贷产品等方式进行办理，带动了抵质押贷款业务的快速发展，有力地提升了该社的综合竞争力。

为让广大客户尽快知晓这一新的信贷品种，该社通过营业网点LED屏、营业网点悬挂宣传条幅、公交车站牌张贴商业门面房抵质押贷款宣传海报，选派客户经理发放宣传单，向广大客户详细介绍信用社抵质押贷款种类、办理流程，抵押贷款高效快捷、条件放宽、利率优惠等特点，受到广大客户的普遍认可和青睐。

集体土地抵押贷款取得的成效

集体土地抵押贷款的推出，不仅有效解决了部分客户的抵押物无法办理抵押现象，而且在破解农村信用社资金瓶颈方面取得了突破。长期以来，农村信用社面对的群客户群体主要是农村、农民、农业经济组织和小微企业，贷款的额度较小，抵押物相对不足，广大农民由于无法提供有效的抵押物，贷款方式多以农户相互担保、联保或组建农户联盟等方式发放，特别是随着城镇步伐的加快，农民进城购房非常普遍，不少农民还购置了门面房，加之城区旧城改造，许多原城区居民也大批回迁，但由于土地性质等问题，资金需求无法得到满足。该灶贷款推出后，部分业主和农民的集体土地（房产）可以办理抵押贷款，这为金融资金与客户需求之间搭建起了一道资金融通的桥梁。止2013年6月末，该社在不到两个月的时间内就已办理集体土地抵押贷款38笔、金额2657万元，占当年新增贷款额的18.35%，产品推广取得了初步成效。

相关的风险防范措施

集体土地抵押贷款仅仅是农村金融产品和服务方式创新形势下的一种尝试，还有许多内容需要逐步完善。针对集体土地抵押贷款办理过程中可能出现的政策层面等方面的风险和不确定因素，该社将该类信贷产品的信贷风险防范作为密切关注的重点，着力抓好以下几点：一是加大集体土地抵押贷款的“三查”制度，确保集体土地抵押贷款借款主体合规、真实，并时刻关注抵押物价值变动情况。二是不断完善集体土地抵押贷款的办贷手续及流程机制，杜绝出现操作风险。三是完善风险处理机制，一旦该类信贷产品出现风险，可通过缴纳出让金实现抵押物转让变现、拍卖或追索担保人等方式防范风险。

划拨土地抵押申请 篇8

黄梅县不动产登记中心：

兹有

于

****年**月**日在 我行以划拨的国有土地使用权的房地产抵押贷款,我行已知悉抵押划拨土地使用权拍卖应当用于缴纳相当于激纳土地出让金的款额后，抵押权人方可有优先受偿权之相关法律规定，在不动产抵押权无法实现时，同意人民法院拍卖划拨国有土地使用权所得的价款，可以将相当于缴纳的土地出让金的款额向黄梅县国土资源局直接划拨缴纳。

特此声明

抵押权人：（盖章）

土地抵押借款合同 篇9

身份证号：

住所：

乙方：(借款人)

身份证号：

住所：

风险提示：

借款、还款都必须注意保存好相关的书面证据。一般而言，欠条或者借条在债务人之手时，可能将被推定为该债务已经清偿。原告主张债权时，如无法提供书面借据的，应提供必要的事实根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。

兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：

一、甲方于______年____月____日向乙方借款元。

风险提示：

借款数额肯定要写的，大家也都会写，只是要注意数额应该用大写，并标上币种。在大写的旁边再附注小写，并写上小数点。这样做主要是防止数额被更改。写清楚了，如果你是借款人，你不用担心数额被修改。如果你是出借人，不用担心借款人说数额被你改过。

借款期限年，从______年____月____日起到______年____月____日止。

风险提示：

借款时间是认定借款期限和诉讼时效的重要依据，也是认定借条事实的重要因素，应该在写明年月日。年份不能省略，如果没写年份，一旦发生纠纷，难以确定具体的时间。如果你是借款人，为防止借款日期被修改，应当用汉字大写：如：二〇一二年三月十六日。

价款利率为月______%，乙方在每月日前支付当月利息，利息一月一结。

风险提示：

利息可以由双方自行约定，但如最终引发纠纷，对于未支付的部分利息，只要未超过年利率24%，人民法院会给予保护;约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。但如果约定的年利率为24%--36%，借款人已经支付的部分利息，出借人可不予返还。

二、乙方同意用的土地使用权做该笔借款的抵押。

土地使用权证号为：

使用权人为：

双方在本协议签订之日内办理完毕抵押登记手续，登记费用由_____方承担。

三、乙方应按甲方的要求妥善保管抵押财产，如有政府征用等情况，甲方有权对补偿款予以提存或者乙方提前偿还全部价款。

四、出现主合同约定的还款期限已到，乙方未依约归还甲方借款及利息的，甲方有权依法定方式处分乙方担保抵押财产，甲方处理抵押物所得价款，不足以偿还借款本息的，甲方有权另行向乙方追索。

五、乙方未返还甲方借款或不能按时支付利息前，该抵押具有不可撤销性。乙方自愿放弃抗辩权、诉讼权、仲裁权，自愿接受有管辖权的人民法院执行局的强制执行，这是乙方的真实意思表示、承诺。

六、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，自合同生效之日乙方无权变卖、转移、转赠、转卖、抵押资产。

七、在抵押合同期限内，乙方抵押财产因其保管不善造成损毁，甲方有权要求乙方恢复抵押财产原状，或要求乙方重新提供甲方认可的抵押财产。

八、乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的其行为无效。

甲方可要求乙方恢复原状，并提前收回主合同项下的借款，并可以要求乙方支付借款总额10%的违约金。

风险提示：

除违约金的约定外，为了保障款项的回收，还可以就借款设置抵押。

需要注意，借款的抵押如果涉及不动产，要到相关部门办理登记手续，才能对抗第三人。

九、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，给甲方造成经济损失的应给甲方赔偿，并赔偿甲方主合同借款总额10%的违约金。

十、本合同生效之日起_____日内甲乙双方办理抵押财产的登记手续，乙方不得无故拖延。

十一、本合同未尽事宜，甲乙双方协商可签订补充协议。

十二、本合同生效后，任何一方不得变更或解除合同。

十三、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，主管部门备案一份。

风险提示：

为了确保签名的真实性，应要求当事人提供身份证复印件，而且复印件上还应当让债务人签字。最好有借款人按手印，因为身份证也有假的，如果有盖手印会更好。尤其是在签名潦草的情况下更是如此。

甲方(签名盖章)：

日期： 年 月 日

乙方(签名盖章)：

土地使用权抵押流程 篇10

（一）土地承包经营权抵押：游走在规则的灰色地带

贵州省湄潭县在1988年首先进行了试点，主要办法是设立土地金融公司向土地经营者发放土地使用权抵押贷款，后因信贷资金发放偏离农业领域，使得其涉农色彩褪去，试点也以公司严重亏损而失败。[1]2006年、2007年，宁夏同心县、平罗县农村信用社开展土地承包经营权抵押贷款试点。两处试点的共同之处是由农户组成农户土地经济体（同心县称农户土地协会、平罗县称土地信用合作社），由农户将土地承包经营权归入集体，再由集体与金融机构联系发放贷款。[2]上述做法能够施行的原因之一是有关部门的推动，金融机构基于特殊原因放宽了贷款的要求（比如同心县是为了保障国际农业发展基金的贷款项目资金安全而进行的），严格上说这种形成农户经济体进行的土地承包经营权抵押依然没有法律依据。此外，在抵押权实现方面困难的难题也依旧存在。福建三明市的做法是如果农户不能按期还贷，所抵押的农村土地由金融机构接管，并进行寻租经营，直至还贷结束。[3]这是一种在现有法律体系下的折中处理办法，只不过金融机构接管土地的依据何在，其对土地享有的权利类型如何，在法律上依然不能说明确清晰，而且金融机构寻租经营本身是否违背金融管理方面的规章政策也不无疑问，如我国《商业银行法》第四十二条第二款就禁止金融机构自营不动产，金融机构接手的土地承包经营权很可能最后沦为闲置资产。综上，土地承包经营权抵押目前游走于规则的灰色地带，个别地区在特殊情况下，在政府、金融机构和农村集体的协力推动下可以运行，但一旦将之置于公共视角下审视，则问题颇多。

（二）对土地承包经营权抵押的评析

1.优势

土地承包经营权具有价值大、受众群体广的特征，土地承包经营权抵押贷款的优势在于，一是能有效拓展农户融资渠道，解决长期困扰农村的资金需求旺盛和资金供给匮乏的矛盾，压缩民间高利借贷空间，规范农村融资市场。二是促进土地使用权合理流转，实现土地资源的流转增值。流转的过程是一个按照需求规律增进价值的过程，土地使用权的流转将有利于资源的集约化发展，而将土地作为生产要素进行配置，也是资源高效利用的必然。

2.困境

（1）农户自身的短板。我国长期的城乡二元结构使得农村社会保障制度相对落后，农民赖以用以安家立命的财产十分有限，从自身利益出发考虑，往往也害怕不能及时清偿债务而丧失土地使用权而失去生活保障。

（2）抵押权实现成本高。一方面，金融机构如果接受土地承包经营权抵押，一旦农户无法清偿到期债务，势必要拍卖土地承包经营权，而现有法律的限制，使得能够竞买该土地承包经营权的群体较小—原则上土地承包经营权只能在同一集体经济组织内部流转—竞价群体过小将会导致土地承包经营权实现时的价值贬损。另一方面，在农村土地评估市场尚不完备的情况下，评估费用过高，对农户和金融机构而言也相当于摊高了抵押权实现成本。

3.对困境的反思：看现实如何解理论之困

（1）对于农户自身短板问题而言，新近的调研数据显示农民对正日益希望能够以抵押的方式流转土地承包经营权，[4]这可能是因为外出打工人员增加，很多农村土地实际处于闲置或半闲置状态，农户自身短板问题正随着务工潮和城市化进程逐步得到解决。

（2）对抵押权实现成本高的问题而言，笔者认为这是制度发展过程中产生的问题，也应在制度的塑造过程中得到解决，而不应成为制约制度发展的因素（具体的解决方法和实现路径见下文）。

二、土地承包经营权抵押的实现路径

（一）实现路径：走曲线救国道路

就目前法律和政策而言，土地承包经营权抵押无疑是一条死胡同，应转变思路，用法律技术上的处理为土地承包经营权抵押开辟道路。法律和政策之所以禁止土地承包经营权抵押无非是担心农民失去土地后成为社会不稳定因素。只要通过法律的技术性处理以保障农民从土地上可获得的基本利益，就可以降低系统风险，为土地承包经营权抵押创造空间。所以，应着眼于保障农民可从土地上获取的最低限度利益，手段上应尽可能维持土地用途不因抵押而变化。具体做法如下：

1.给抵押的土地承包经营权设定比例上限

有学者建议效仿美国的家园地豁免法，规定一定比例的承包地不得因无力还贷而被强制拍卖清偿。[5]立法如此处理实质上排除了金融机构接受抵押的可能，如山东寿光市试点中就明确以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的70%。[6]宁夏同心县的规定是农户只能以其承包的十分之四的土地入股（前文已经述及宁夏同心县试点方案是设立农户土地经济体），其余土地须留作自用，不得抵押。这种给抵押的土地承包经营权设定比例上限的技术性处理可以避免农民因无法偿还贷款而全部失地的情况发生，等于是给农民在土地上的利益安上了最低限的安全阀，为农民提供的了基本的生存保障，可资借鉴。

2.规定抵押土地使用权的农民就抵押土地享有优先承租权并基于此设计经营权流转制度

建议规定抵押农民对所抵押农地享有有限承租权，如果农民不能偿还贷款而出现失去土地承包经营权的情况，可以通过租赁方式获得耕种机会以保障其基本的生活需要。在此基础上，更加精细的制度设计是构建回购制度，将土地承包经营权中的承包权和经营权的分离，将若干年限的经营权来抵押。制度设计上可以要求贷款农户在申请贷款的同时，可自己找好承包土地流转对象——即擬接受贷款农户承包土地转让的农户，并与其签订承包土地流转协议，协议须载明在贷款农户无力按合同要求偿还贷款本息时，由拟接受承包土地的农户即协议受让农户按合同偿还贷款本息，协议受让农户偿还贷款本息后获得贷款农户承包土地一定年限的经营权。年限届满后，该经营权自然回复到原贷款农户手中，而且贷款农户可以在与受让农户协商后提前回购或赎回。[7]优先承租权制度有利于因抵押而失地的农民的生活保障，而回购制度则保证了土地用途不因抵押而改变，甚至保留了土地承包经营权恢复原状的可能。

3.土地承包经营权抵押变现时，积极促成集体经济组织作为受让方，转外部关系为内部关系

建议由抵押人所在集体经济组织作为受让方，集体经济组织归还金融机构贷款后将抵押的土地承包经营权收回，将金融机构与农户之间的外部关系转变为集体经济组织与农户之间的内部关系，争取债权债务在本集体经济组织内部消化。金融机构可以获得资金回收的保障，农户则以其在本集体经济组织所享有的长期的经济利益作为偿还集体经济组织债务的保证。这样的好处是可以绕开土地承包经营权非集体经济组织成员不能流转的法律障碍，促进抵押权实现。

三、规范化建议：现行法律框架下的配套制度建设

（一）构建科学、经济的农地价格估价体系

目前常见的土地价格评估方法有：市场比较法、收益还原法和成本逼近法剩余法。[8]实践中不论采用哪一种评估办法，均需考虑农地价格评估的特殊之处即需特别注意两个方面：一是农地价格评估结果的最低限应能保障农民的基本生活。这带有一定结果导向，需要在评估过程中不能仅仅局限于土地的产出和土地的纯收益，还应考虑土地的社会效益和当地的人地比例等社会因素。二是农地价格评估需要考虑评估成本，应尽可能采用较为经济的评估方法，一定程度的牺牲精确性也应保证评估成本的低廉。

（二）完善农村社会保障制度，弱化土地的社会保障功能

土地承包经营权虽然被定性为用益物权，但土地现阶段在我国不仅仅只是增进财富的生产要素，农民对土地的依赖很大程度上让土地还具备社会保障功能，应加快建立覆盖农村地区的具有一定程度保障功能养老保险制度，完善新型合作医疗制度，逐步弱化土地对农民的社会保障功能，以土地换社保的思维促进农民减少对土地的保障性依赖，促使土地真正成为可供抵押、便于融资、促进收益的用益物。

（三）构建符合我国国情的农业保险制度

解决土地承包经营权抵押过程中可能出现的评估成本高、抵押权实现困难等诸多问题，还可以从农业保险制度入手，将单个农户所面临的风险由社会化分担方式消弭，在抵押制度之外再设计保险制度防范抵押权实现过程中的风险。立足我国国情，吸取国外农业保险的长处，确立政府主导的农业保险模式，[9]立法上要明确政府对农业补贴保险的补贴职责；明确政府在农业再保险中的地位（政府直接作为再保险人或者间接的通过国有公司充当再保险人）；明确政府机关的农业保险监管职责；明确农业保险的组织制度等。[10]

四、余论：土地承包经营权抵押的未来——制度建设与农村社会语境的契合

丽水农村金融改革试点正逐步深化，改革总体方案要求“在现有法律框架内创新构建多层次的所有权、用益物权、担保物权的评估、交易、处置平台，进一步拓宽农村抵押物范围，有效破解农村‘贷款难，难贷款’的抵押物瓶颈困局”，在金融改革的大背景下，长期闲置的农村土地无疑将成为抵押物的重要备选，但在制度设计和实践操作中，必须充分考虑农村特定的社会背景。比如本文在论及土地承包经营权抵押如何突破法律禁止性规定时的逻辑起点，就是农村乡土社会具有有别于国家法的行为准则，再比如本文在土地承包经营权抵押的实现路径一节中论及的促成集体经济组织成为抵押物受让方的思路，就必须基于有体系相对完善、经济状况相对良好的集体经济组织的前提。可以说本文所持的观点和建议如果没有农村社会的特定背景必将沦为镜花水月的空想。诚如学者的精辟论断“农村土地承包经营权抵押制度是调整土地承包经营权抵押法律关系的行为规范，这就使得其无法成为脱离农村社会具体语境的制约而自给自足的法律制度……因此，土地承包经营权抵押制度的设计应考量农村社会的具体语境，吸收其合理成分，以期所构建的制度具有亲和力，从而实现良好的实施效果。”[11]

参考文献：

[1]刘杨.《我国农地融资实践与法律思考—以农村土地承包经营权贷款为视角》，载《湘潮》2011年第2期。

[2]闫广宁.《对同心县农村信用社开展土地承包经营权抵押贷款情况的调查和思考》，载《西部金融》2008年第8期。刘贵珍：《推行农村土地承包经营权抵押贷款的建议》，载《青海金融》2009年第1期。

[3]中国人民银行三明市中心支行课题组.《农村土地承包经营权流转于抵押信贷的实践与探索》，载《福建金融》2007年第2期。

[4]对湖南、湖北、河南、黑龙江、山西、四川、贵州、广东、江苏、山东等十省的调研表明，期盼抵押土地承包经营权的农民占13.62%。参见陈小君等《农地土地法律制度的现实考察和研究—中国十省调查报告书》，法律出版社2010年版，第17页。

[5]李平.《承包经营权抵押风险有多大》，载《中国土地》2009年第7期。

[6]刘友成.《山东寿光土地承包经营权抵押贷款试点调查》，载《人民日报》。

[7]中国人民银行邢台市中心支行课题组.《关于农村土地承包经营权抵押贷款业务的研究》，载《华北金融》2009年第8期。

[8]市场比较法，指通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地价格；收益还原法，指将土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格，其财产的价值等于其未来收益的折现价值（价值上等于将这笔投资存入银行每年获得的利息量）；成本逼近法，指以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的办法；剩余法，指预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有關专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的办法。

[9]强调政府主导并非弱化市场作用，只是农业保险涉及国计民生，由政府来履行职责能够为农业保险提供更为稳妥的保障，事实上，美、法、德、日等国家均采用政府主导模式。

[10]陈运来.《域外农业保险立法及其启示》，载《法商研究》2010年第3期。