土地使用权抵押

土地使用权抵押（精选12篇）

土地使用权抵押 篇1

本文的指导思想, 就是以现行土地管理法规、土地抵押相关法规以及房地产开发经营的相关法规为依据, 从维护土地使用权抵押权人的权利的角度出发, 来探讨相关的立法机制, 从而指出不同体系层面的法规交叉点可能在实务操作中引发的一些具体问题, 并提出自己粗浅的看法, 希望通过探讨, 提高个人的认知水平, 同时也为国家相关领域的发展进步建言献策。

首先, 明确土地使用权抵押的概念。在我国, 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内, 在不转移土地占有的情况下, 将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时, 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中, 提供土地使用权作为担保的, 为抵押人, 接受土地使用权担保的债权人, 为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中, 抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是指的土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定。

在我国现行立法中, 规定了许多不同的土地使用权获取方式, 再加上现行的多层次多部门的立法结构, 致使实践中产生了一系列可能影响权利人利益的问题。事实上, 在以出让和划拨这两种不同的土地使用权获取方式下进行土地使用权抵押的行为就可能产生诸多问题, 而抵押权人在实务中也可能受到不同程度的权利损害。土地使用权抵押是一种权利抵押, 依据我国法律, 无论是以出让方式还是以划拨方式取得的土地使用权, 在符合一定的条件下都可以抵押。但是, 相关法律法规都没有集中而具体地对这些限制条件予以规定。而实践中, 抵押当事人在地方土地部门进行登记时一般都会获得批准, 因此, 大多数抵押当事人在抵押之初往往没有意识到一些隐性问题的存在。比如, 出让土地使用权的抵押权人在一定期间内如果对该土地的投资总额未能达到规定要求, 就会产生被国家无偿收回土地权利的可能;再比如, 抵押人虽然进行了土地使用权抵押登记, 但无论是出让的还是划拨的土地使用权, 都有可能出现出让金并未真正交付的情况;而且, 国家的各类相关法规条例、行政规章中, 对权利人权利的限制性规定比比皆是。因此, 权利人如果对相关法律法规不熟悉, 那么其中的某些问题极易被忽略, 而最终导致对其权利的损害。从这方面看, 权利人应该努力提高自身的法律素养, 增强自我保护意识和维权意识。

除此以外, 在以土地使用权作为抵押权标的时, 由于土地使用权的交换价值自身具有明显的不确定性, 以及物权担保客观上所要求的排他性, 使得我国当前相关的担保法律法规和土地使用管理法律法规某些规定的必要性值得商榷。与此同时, 实践中经常会发生抵押期间和债权期限的概念相混淆的情况, 一些当事人, 甚至土地行政部门的工作人员, 常以债权的期限来限制抵押权存在的期间, 这对于抵押权人来说是不公平的。虽然最高院的司法解释曾对此进行阐释, 但是, 他并没有考虑到土地使用权抵押时标的物的特殊性, 因此也就不可能彻底地解决实务中的诸多问题。

我认为, 首先, 土地使用权的行使在程序上较一般抵押物复杂得多, 因此, 其法定的有效抵押期间也应适当地延长。其次, 登记是确权的重要形式要件, 抵押登记以后, 土地管理机关随之产生了相应的协助抵押权人实现抵押权的法律义务, 我们不应将抵押登记与抵押实现时转让登记两个阶段完全分立开来。就抵押登记而言, 目前的主要问题就是我国对相关知识的社会普及率较低, 一些抵押人仅以工商登记代替土地抵押登记。同时, 登记工作中行政色彩浓厚, 受传统土地与房屋管理的限制, 大多数地区依然采取比较落后且效率低下的登记制度, 这些都为登记工作带来了一定的困难。解决这些问题并不是一朝一夕的事, 但是毕竟登记机关的改革是带动整个土地管理体制改革的枢纽所在。因此, 相关的改革应该先从规范登记机关的法律责任开始。再次, 必须指出的是, 建立完善的法律制度是迫切且必要的。我国当前的法律体制中, 在土地管理法律法规上处处显现的行政指导印记与市场经济发展要求的平等公平表现出种种矛盾, 这就需要我们在这二者中间建立协调的桥梁, 顺利解决他们的矛盾, 这是我国立法工作和经济改革必须解决的重大问题。当然, 完备的立法体制可以使当事人对自己行为的后果产生明确的预期, 在进行抵押登记时, 明确预知在上述提到的相关因素作用下, 抵押行为可能产生的后果, 从而慎重作出决策。这不仅迫切需要提高相关执法人员的素质, 更需要一个明确合理的立法体制与其配合。

换言之, 最高院的司法解释和其他的条例规定固然对于个案的解决产生很大的作用, 但是, 这些规定并不能从根本上解决现实中的问题, 并且对于完善和统一社会主义法律体系无疑会产生一种破坏效果。我们必须完善立法体制, 坚持在法律框架内通过法规和规章对有关问题进行调整的原则, 维护法律的严肃性和统一性。

参考文献

[1].白慧琳.房屋拆迁纠纷.法律出版社, 2006.

[2].马其象.房地产纠纷.对外经济贸易大学出版社, 2005.

[3].王立阳平.房地产案例分析与判案技巧.人民法院出版社, 2006.

[4].王树林, 刘占生.最新全国房地产实用法规政策详编.知识产权出版社, 2005.

土地使用权抵押 篇2

乙方因贷款需要，将其依法取得的土地使用权作抵押物向甲方提供担保。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家的有关法律、法规，双方本着平等、自愿的原则。

第一条乙方抵押的地块位于洪湖市新堤办桑田街三巷五号土地总面积146.48平方米，其东邻张大红，南邻小路，西邻小路，北邻小路。

第二条抵押土地于20xx年2月16日通过出让方式取得土地使用权，其土地证号为：洪湖国用(20xx)第2351号。

第三条经评估，该宗土地使用权单价为元/平方米，总价为人民币万元，按%的抵押率，该宗地土地使用权抵押贷款的数额为人民币元，贷款限期为年。

第四条抵押期间，抵押的土地由乙方负责管理、经营，乙方应维护好抵押土地，不得出现人为毁损。

第五条土地使用权抵押期限届满，乙方应按约定的时间向甲方偿还贷款本息，甲方应将《土地他项权利证书》及时归还给乙方。的氏押期满，乙方因故不能及时归还贷款，应与甲方协商解决，在甲方同意的前提下及时办理抵押续期手期。

第六条抵押期满，乙方不能覆行债务或者在抵押期间内宣告解散、破产的，甲方有权依法处置抵押土地、处分所得，甲方有优先受偿权。

第七条乙方因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣押或己设定抵押登记等情况所产生的后果由乙方负责。

第八条抵押期间土地使用权发生变化必须征得甲方的同意。

第九条抵押双方在履行合同过程中发生争议应协商解决，协商不成时，按《合同法》处理。

第十条本合同经双方法人代表签字盖章后生效。

第十一条本合同未尽事宜由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

甲方：(章)

法人代表：

乙方：(章)

法人代表：

土地抵押盘活农村“沉睡资” 篇3

农民和土地有着天然的联系，两者鱼水相依。然而，作为农民最大的资本，过去由于确权难、评估难、流转难等问题不能用作银行贷款的抵押物。近年来，青岛农商银行加速探讨农村产权流转抵押贷款，通过创新农村抵押贷款模式，努力撬动了农村“沉睡的资本”。受访人王振军便是莱西市首笔农村土地承包经营权抵押贷款的受益人。

种植大户遭遇增信难题

王振军经营的振军家庭农场主要种植小麦和玉米，种植面积502亩。今年，农场收成不错，王振军计划趁机扩大生产，增加新的农机具，改造农田水利配套设备。然而，与许多农村种养大户普遍遇到的问题相同，振军家庭农场虽然租赁了数百亩甚至上千亩土地，但是却没有银行传统抵押物，获得银行授信只能依靠联户联保，授信金额只有20万元，资金的短板让农场的发展受到限制。在王振军为增加授信而犯愁的时候，青岛农商银行主动找上了门，“量体裁衣”创新授信模式，为农场获得贷款积极找寻“出路”。

在详细的现场调查并核实了农场的经营发展现状、现金流等情况后，青岛农商银行认为可以用该行新推出的农村土地经营权抵押贷款业务为其解决燃眉之急，即将农村土地承包经营权作为贷款抵押物，为家庭农场提供抵押担保。

土地抵押盘活“沉睡资本”

土地承包经营权流转对岛城金融机构来说是个新鲜事物。虽然早在2014年4月，青岛市农委和人民银行就联合印发了《青岛市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》，但受制于多方面原因，该模式的推广困难重重。尤其在莱西市，之前并无成功先例。因此，为振军家庭农场开办农村土地承包经营权抵押贷款需一边办理，一边摸索。

对此，青岛农商银行先是积极走访，取得农场17户原始承包人的同意；接着，与河头店镇政府农业主管部门、莱西市农业局协调，了解和研究土地承包经营权评估、抵押登记等相关工作。为确保贷款快速到位，该行协助农场在两天内为其148.66亩土地申办了《农村土地经营权证》，并办理了贷款抵押登记。最终，凭借土地经营权证为抵押，振军家庭农场获得了新增授信40万元。青岛农商银行莱西支行零售部经理王荣华告诉笔者：“农村土地承包经营权抵押贷款的成功开办标志着莱西辖内土地承包权这种长期‘睡眠’状态的资源今后可盘活成为三农发展的‘活资产’，为破解农户经营融资难题提供了新的渠道。”

多措并举业务全面破题

在振军家庭农场成功办理农村土地承包经营权抵押贷款的同时，青岛农商银行也加快了该业务在其他县市推广和落实的速度和力度。该行制定了详细的《农村土地承包经营权抵押贷款操作流程》，并对相关信贷人员展开了系统培训，在全辖展开了农村土地承包经营权证发放情况的专项统计，制定印发了《关于加快推进土地承包经营权抵押贷款发放的通知》。经过紧张周密的筹备，青岛农商银行平度支行、胶南支行、胶州支行都相继实现了农村土地承包经营权抵押贷款的“破题”，总金额达到350万元。其中胶南支行克服黄岛、胶南两区合并带来的发证困难，仅用两天时间完成了贷款的发放工作，创造了农村土地承包经营权抵押贷款的贷款发放记录；胶州支行将土地承包权与林权抵押相结合，成功为核桃专业合作社授信150万元。此外，该行莱西支行、胶州支行、胶南支行办理的业务均是当地首笔农村土地承包经营权抵押贷款。

青岛农商银行零售金融部相关负责人告诉笔者，土地承包经营权抵押贷款涉及土地确权、登记颁证、建立流转平台等多项机制安排和创新，政策性强，相关手续较多，在推广之初更是面临着农户对农村土地确权与登记制度了解甚少，业务办理没有成型流程借鉴问题。对此，该行“边对接，边研究，边营销”，与人民银行、市农委建立了定期沟通机制，现场解决工作中存在的问题和困难。目前，青岛农商银行还有8个土地承包经营权抵押贷款项目再谈，涉及金额近560万元，计划近期发放，并将努力推动农村更多的资源转换成资本，真正解决农户、新型农业经营主体经营中的“贷款难、担保难”问题。

土地使用权抵押 篇4

一、银团贷款的概念

银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件, 依据同一贷款协议, 按约定时间和比例, 通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。从以上概念可以看出, 银团贷款具有如下法律特征: (1) 银团贷款需要有一家或者几家银行牵头, 参贷银行数量众多; (2) 在一笔银团贷款中各家参加行达成并使用一份共同的贷款协议; (3) 各参贷银行在牵头行提供的信息备忘录等材料基础上, 对贷款项目独立研判决策, 贷款协议签署后, 由代理行统一负责贷款管理, 处理与贷款协议有关的事宜; (4) 各参贷银行按照银团贷款协议约定的份额提供贷款资金, 并按比例回收贷款本息; (5) 银团贷款属于中长期贷款, 贷款的期限较长。

根据银团的组成方式及各成员行在银团中承担的权利和义务不同, 银团贷款可分为直接式银团贷款和间接式银团贷款。直接式银团贷款是在牵头行的组织下, 各参加行直接与借款人签订贷款协议, 按照一份共同的协议所规定的统一条件贷款给借款人。间接式银团贷款又称参与式银团贷款, 即先由牵头行向借款人提供或承诺提供贷款, 然后由牵头行把已提供的或将要提供的贷款以一定的方式转让给参加行。

二、银团贷款当事人

在银团贷款中, 除借款人外, 银团成员行还包括牵头行、代理行和参加行等。

(一) 牵头行。

牵头行是指经借款人同意、发起组织银团、负责分销银团贷款份额的银行, 是银团贷款的组织者和安排者。牵头行通常是借款人根据贷款需要物色的实力雄厚、与其他行有广泛联系的大银行或大银行的分支机构。

牵头行的主要职责是: (1) 发起和筹组银团贷款, 并分销银团贷款份额; (2) 对借款人进行贷前尽职调查, 草拟银团贷款信息备忘录, 并向潜在的参加行推荐; (3) 代表银团与借款人谈判确定银团贷款条件; (4) 组织银团贷款成员与借款人签订书面银团贷款协议等。《银团贷款指引》第七条还规定, 银团可根据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行, 副牵头行和参加行的主要职责基本一致。

(二) 代理行。

代理行是指银团贷款协议签订后, 按相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款, 并接受银团委托按银团贷款协议规定的职责对银团资金进行管理的银行。代理行是全体银团贷款参加行的代理人, 负责银团与借款人之间的日常业务联系, 并负责贷款的全部管理工作, 代理行往往由牵头行或副牵头行担任, 有时候也可由银团贷款成员协商确定。《银团贷款指引》第十六条规定, 在担保结构比较复杂的银团贷款中, 还可设立担保代理行以负责落实银团贷款的各项担保及其抵 (质) 押物转让、管理等工作。

代理行的主要职责是: (1) 审查、督促借款人落实贷款条件, 并提供贷款或办理其他授信业务; (2) 办理银团贷款的担保抵押手续, 并负责抵 (质) 押物的日常管理工作; (3) 制作账户管理方案, 开立专门账户管理银团贷款资金, 对专户资金的变动情况进行逐笔登记; (4) 根据约定用款日期或借款人的用款申请, 按照银团贷款协议约定的承贷份额比例, 通知银团贷款成员将款项划到指定账户; (5) 划收银团贷款本息和代收相关费用, 并按承贷比例和银团贷款协议约定及时划转到银团贷款成员指定的账户; (6) 负责银团贷款贷后管理和贷款使用情况的监督检查, 定期向银团贷款成员通报; (7) 借款人出现违约事项时, 代理行应及时组织银团贷款成员对违约贷款进行清收、保全、追偿或其他处置; (8) 组织召开银团会议, 协调银团贷款成员之间的关系等。

(三) 参加行。

参加行是指接受牵头行邀请, 参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。

银团参加行主要职责是:参加银团会议, 按照约定及时足额划拨资金至代理行指定的账户;在贷款续存期间应了解掌握借款人的日常经营与信用状况的变化情况, 对发现的异常情况应及时通报代理行。

三、银团贷款当事人之间的法律关系

银团贷款是一般借贷的特殊形式, 两者共同点是当事人都包括借方和贷方, 当事人之间法律关系最核心的都是借贷关系, 但由于银团贷款的贷方有多家银行且各银行扮演的角色不同, 使得银团贷款呈现更为复杂的法律关系。

(一) 银团成员行与借款人之间的法律关系

一是牵头行与借款人。牵头行在银团贷款的组织阶段接受借款人委托, 以自己的名义筹组银团贷款, 在牵头行与借款人之间形成以劳务为标的的委托合同关系。银团贷款协议签订之后, 牵头行或成为银团的代理行, 或成为银团的普通参加行;二是代理行与借款人。代理行一方面作为银团贷款人与借款人基于贷款合同产生债权债务关系, 另一方面则是作为银团的代理人与借款人发生关系, 在其授权范围之内行使银团所拥有的债务请求权;三是参加行与借款人。参加行与借款人之间是银团贷款合同项下的债权债务关系, 前者对后者有发放贷款的义务和要求偿还借款本息的权利, 后者对前者有要求发放贷款的权利和偿还借款本息的义务。

(二) 银团成员行之间的法律关系

一是代理行与参加行之间。代理行与参加行之间是委托代理关系, 代理行是参加行的代理人, 根据其授权对银团贷款进行日常管理。代理行在授权范围内实施代理行为的法律后果应参加行承担, 但代理行超越授权范围的法律后果则应由其自行承担;二是各参加行之间。银团贷款的各参加行是基于银团贷款合同、银行间合作协议而联系在一起的, 故他们是一种合同关系, 各参加行在上述合同项下的法律关系具有如下特征: (1) 法律地位平等。各参加行平等的参加银团贷款谈判, 按照贷款份额共享利益、共担风险, 包括按照贷款份额的比例发放和回收贷款, 按照贷款份额享有担保和保险权益, 按照贷款份额行使银团会议表决权等; (2) 权利与义务相对独立。银团贷款中参加行所承担的权利义务相互独立, 彼此之间不存在连带关系, 参加行彼此与借款人的权利义务关系独立。

四、土地使用权抵押登记应当注意的问题

实践中, 银团贷款的物权担保使用较多的是房地产抵押担保。根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》和《担保法》的规定, 房地产抵押关系设定后, 必须向房地产登记机关办理抵押登记, 未经抵押登记的房地产抵押关系不得对抗第三人, 这是由不动产的特点所决定的。由于银团贷款较一般借贷有更为复杂的法律关系, 因此, 相对一般借贷的土地使用权抵押登记, 银团贷款抵押登记较为复杂, 笔者认为在办理银团贷款土地抵押登记时注意以下事项:

1.各银团贷款行为抵押权人。担保合同是主债权债务合同的从合同, 尽管银团贷款抵押协议通常由贷款代理行或担保代理行代表银团各贷款行与抵押人订立, 但此时的贷款代理行或担保代理行仅作为代理人签署抵押协议, 真正的抵押权人应当是银团各贷款行。在银团贷款中, 为准确表明这种法律关系, 抵押协议通常会保留该等“贷款代理行”或“担保代理行”的称谓而避免直接将其称为“抵押权人”。土地抵押登记申请人为抵押人和各银团贷款行, 抵押他项权证应将全体贷款行记载为“抵押权人”方能准确反映银团的法律关系。

2.各银团贷款行按协议比例享有抵押权。由于银团贷款中参加行所承担的权利义务相互独立, 彼此之间不存在连带责任关系, 参加行彼此与借款人的权利义务关系独立。因此, 土地抵押登记申请书和审批表中的抵押金额可按照银团贷款行与借款人、担保人之间签订银团担保协议总额填写, 各银团贷款行担保金额比例在备注栏中注明, 并按协议比例享有抵押权。

国有土地使用权抵押合同 篇5

抵押权人：(权利人，下称乙方)：

甲方为了贷款，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《**省抵押贷款暂行办法》、《**市国有土地使用权抵押管理暂行办法》等法律、法规、规定，甲方将国有土地使用权抵押予乙方，作为还款的保证，为明确双方责任，恪守信用，双方遵循自愿、互利、公平、诚实的原则，经共同协商，特订立本合同。

第一条宗地座落于**县**，面积**平方米，土地用途**用地，使用年限**年另**月，自**年**月**日起到**年**月**日止。土地使用证编号：*国用(* )字第 *号。国有土地使用权类型为 。

经评估，并由**县国土资源局确认土地使用权总价值为(人民币)** 元，大写**;许可抵押限额为(人民币) **元，大写** 。该宗地曾于**年**月**日抵押予**，期限为**年**月**日至**年**月**日止，担保债务为(人民币) **元，大写** 。

第二条甲方根据《土地使用权抵押许可证》许可抵押的限额，将上述土地使用权全部(部分)抵押给乙方，抵押土地范围已经双方确认。

第三条本次担保价值为(人民币) **元，大写** 。

第四条设定抵押之土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费。

第五条抵押期限：**年另**月，自**年**月**日起至**年**月**日止。

第六条抵押期间，已设定抵押的土地使用权由甲方占管。甲方应保证土地的完整。甲方在占管期间，未征得乙方书面同意，不得改变土地用途，土地及地上附着物不得转让、出租、抵押以及作其它权属处分，乙方对抵押物有检查监督权。

第七条发生自然灾害造成抵押物和附着物毁损时，甲方应采取有效措施，减少损失，并及时通知乙方。

第八条抵押期间，甲乙双方的任何一方因企业兼并、更名、分立或死亡时，应通知对方并由新的企业或继承人、遗产受赠人继续履行本合同。根据国家的有关规定，落实债务、债权关系，承担本合同的权利、义务，并于发生变更后三十日内共同向原登记机关办理抵押变更登记。

第九条需要变更合同条款或解除合同的，当事人需以书面形式通知对方，得到对方书面认可后，应签订本合同补充文本。否则为违约。任何一方无权单方面变更、解除合同。

第十条甲方逾期不能履行债务或未按抵押合同规定履行债务，乙方有权依法向登记机关申请处分抵押的土地使用权。

第十一条乙方申请处分抵押土地使用权时，应当书面通知甲方和其它当事人。

第十二条乙方可采取转让方式处分抵押物，也可委托土地所在地的市、县国土管理部门处分抵押物。

第十三条处分抵押土地使用权所得价款，按下列顺序分配：

(一)支付处分抵押物的费用;

(二)扣缴抵押物应当缴纳的税费;

(三)支付划拨土地使用权应缴纳的土地出让金;

(四)偿还抵押权人债权本息、罚息及违约金;

(五)剩余价款交还抵押人。

第十四条双方约定的其它事项。

第十五条本合同签订之日起十五日内，甲、乙双方应向县国土管理部门申请抵押登记，甲方向县国土管理部门交押《国有土地使用证》，乙方领取《他项权利证明书》。

第十六条甲、乙双方在履行合同中发生争议，应协商解决;协商不成的，任何一方可依法向***县国土管理部门申请调解，或申请仲裁，也可向人民法院起诉。

第十七条甲方债务履行完毕，抵押合同即告终结。甲、乙双方应于履行终结之日起十五日内向原登记机关办理抵押注销登记。

第十八条抵押合同期满，经甲、乙双方当事人协商同意，抵押合同可延期或续期，并报原登记机关备案。

第十九条本合同经双方签字盖章，并经**县国土管理部门登记后生效。

第二十条本合同及补充协议、附件壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，登记部门壹份。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：

银行帐号： 银行帐号：

法定地址： 法定地址：

委托代理人(签字)： 委托代理人(签字)：

签约时间： 年 月 日

签约地点：**县国土资源局

登记机关(盖章)

农村土地承包经营权抵押制度研究 篇6

关键词：家庭承包；农村土地承包经营权；抵押

我国目前法律规定土地承包经营权可依法转让，然而针对家庭承包方式承包的土地禁止抵押。 以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权能否抵押，学界争议较大。

一、农村土地承包经营权抵押的争议焦点

（一）农用地保障论。目前，农用地保障论是反对农村土地承包经营权抵押的重要观点。该学说认为，我国农村人口占全国总人口比例较大，加上我国农村的社会保障体系较弱，农民手中的土地是一种最稳定的特殊社会保障。如果法律允许农民抵押自己的农用地，当农民无法赎回的时候，必将对其基本生活造成巨大的威胁。禁止抵押能够从根本上保障农民的基本生产、生活条件，稳定农村生活和发展。

（二）耕地威胁论。此观点认为农村土地承包经营权抵押可能会对国家保护农用耕地政策造成威胁，所以不能放开农用地的抵押。假设土地承包经营权进行抵押，农户更多考虑是的利益最大化，而不考虑受让人受让土地之后对土地开发的途径和范围，当土地受让人不按照国家法律规定进行合法使用时，比如将农用地改变性质进行商业开发，势必会造成农用地的减少，破坏有限的农用地资源，引发粮食安全危机。

（三）农民失去土地，危害社会安全与稳定。当前，我国广大农村地区的农民虽然外出务工，但是大多数人还是依赖土地生产维持家庭生活。在农村社会保障体系还未完善之前，如果允许土地自由流转，当农民将土地承包经营权进行抵押又无力偿还债务时，农民将失去赖以生存的基本保障。从而危害社会治安与发展。

二、实行农村土地承包经营权抵押的必要性分析

（一）农村产业结构已经改变，土地的功能不限于单纯的保障功能。20世纪70年代，我国生产力水平落后，社会经济水平低，农民的基本生活主要依靠农业劳作，土地的功能在一定程度上起到社会保障的作用。然而，改革开发以后，我国经济快速发展，广大农村地区除了农业生产，其就业渠道和方式也越来越多样化。非农产业在农村经济的比重不断提高，土地对农民的束缚程度越来越低，土地的社会保障功能逐渐被淡化。在一些生态环境较好的地区，土地不再是农民的唯一出路，旅游业得到发展，绿色经济正在崛起，成为当地的主要财政收入。这就大大降低了农民对土地的依附性。另外，由于种植粮食作物投出的时间和成本较高，收入又较低，更多农民选择到一线城市务工。很多农村地区的大片土地由于无人耕种而成为荒山荒地。整体来看，土地对农民生活的保障功能确实处于不断弱化趋势。据统计，江苏省的南京、常熟、宝应等地，己有近60%的农户赞同土地承包经营权设立抵押。这充分表明，建立和完善土地承包经营权抵押制度已经具备良好的社会基础。

（二）实行抵押权，不会威胁农用地的安全。土地承包经营权的流转实际是公民民事权利的转让，是民事法律关系调整的范围，而土地管理部门对土地用途的规划和管理属于公法的范畴，则受行政法律调整，两者并未发生冲突。我国目前十分重视农用耕地的保护，对土地用途的规划严格管制，所以，在实现土地承包经营权抵押时，只要严格把关，不会改变土地的功能，18亿亩田耕地的红线也不会被打破。

（三）实行抵押权，不会对农民的生活保障造成威胁。土地承包经营权抵押属于债的担保之一。实行土地承包经营权抵押，让农民有更多的投资选择，也是一种重要的融资担保方式。土地承包经营权人是否行使，看其选择，可以行使，也可以不行使，而并非必然综上，反对农村土地承包经营权抵押的原因，已伴随着农村经济的发展开始站不住脚。相反，承认呢农村土地承包经营权的抵押，刺激农村经济，提高农民收入，惠及农户，才是我国新农村稳定与发展的根本之道。

在市场经济的大背景之下，农民也是理性的“经济人”，也是支配自身利益的最有发言权的群体，他们可以根据自身生活情况，综合各方面的因素，对土地的使用进行充分考虑，包括土地抵押风险与收益之间的关系。我们知道，当债务人能够偿债时，抵押权则不会实现。抵押权的实现只能在抵押人无法清偿债务的情况下才得以实现。即便当抵押权实现时，也可以通过具体的制度设计，使原承包人（通过租回的方式） 继续占有和使用土地。就算一些承包人失去承包地，也不会因此出现大规模的土地兼并和大量的失地农民。

三、完善农村土地承包经营权抵押制度的建议

（一）解禁立法，统一设立登记制度。考察物权自由流通理论，可以通过修订《农村土地承包法》，明确农村土地承包经营权的抵押制度立法，放开土地承包经营权抵押的禁止性规定，实行土地承包经营权抵押，使其在不同主体之间合理流动。如果实行家庭承包之土地承包经营权抵押，为了方便管理，应统一设立登记生效制度并发放承包经营权证书。土地登记制度是国家确定和保护不动产物权的重要管理手段，具有确权功能和公示双重功能，同时便于政府对土地的管理。土地承包经营权作为物权之一，它附于土地这一不动产之上。作为抵押物权，土地承包经营权抵押要以登记的方式公示。另外，对登记土地承包经营权证书的农民发放证书，因为承包经营权证书在某种程度上代表对所承包土地的使用权，通过证券化的表象对其价值进行量化，促进土地权益的的流转，也能使农民在抵押的过程中有更好对利益进行预期。在法律法规和政策上为土地承包经营权的流转提供相应的制度保障

（二）完善农村社会保障体系。基于我国特殊的国情，城乡二元制在短期内难以改变，广大农民在就业、教育、医疗、住房等方面很难做到与城镇居民同等的待遇，在大部分农村地区，农民还是依附在土地之上，土地仍然是农民基本生存的资本。土地承包经营权流转市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，这大大降低了土地资源的利用率，也影响了农村土地承包经营权的抵押。为排除这一障碍，就必须建立新型的农村社会保障体系，让农民将更多的财产投入到农业生产经营当中。随着社会经济的高速增长，国家也在不断发展农村社会保障事业，让土地资源不断升值，削弱其社会保障功能。因此，完善农村社会保障体系，是解放农民、提高农地利用率、保障农村土地承包经营权多样性流转的根本途径。

（三）设立抵押农户对被抵押土地的优先耕作权和优先买回权。家庭承包土地经营权的抵押确实存在农民“失去”土地的现象，当农民真的无法偿债时，如何解决农民的生计问题。我们可以通过设立抵押农户的优先耕作权和优先买回权，一旦抵押权实现，丧失此块土地的承包经营权的农民，在同等条件下，有向抵押权人租赁耕作原承包地的优先权。还可以设立在未来一定年限，在同等条件下，有向抵押权人优先购买自己丧失的土地承包经营权的权利。

浅议土地抵押权 篇7

关键词：土地抵押权,实现,土地使用权

从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定, 下面就我国的土地抵押权做一下浅析。

1 土地抵押权的概念

土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保, 在债务人不履行债务时, 债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分, 并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。土地抵押权作为抵押权的一种, 具备抵押权的共同属性, 适用抵押权制度的共同规则, 具有以下几个特点: (1) 土地抵押不是实物抵押而是权利抵押; (2) 抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权, 即权利客体的限制性; (3) 抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人; (4) 土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。

可以设定土地抵押权的权利: (1) 法律允许单独流转的国有土地使用权; (2) 依法以国有土地上的房屋抵押的, 被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权; (3) 依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权; (4) 农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的乡 (镇) 村企业集体土地使用权。

国有土地使用权可抵押范围: (1) 以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押, 也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押; (2) 国有土地上的房屋抵押时, 其占用范围内的土地使用权同时抵押; (3) 以乡 (镇) 村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。根据现行法律、法规的规定, 土地抵押权的取得必须签订书面形式的合同, 并办理抵押登记。抵押登记时抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。用于抵押的土地使用权有期限的, 使用权人仅可以在权利存续期内设定抵押权。从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是指的土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定。

2 抵押权的实现条件

债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的, 抵押权人有权通过拍卖、变卖的方式将该土地使用权及其上的属于抵押人的建筑物、其他附着物转让于第三人, 并由转让所得价款优先受偿。依《担保法》第53条、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第36、37条和《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第24条第1款的规定, 抵押权人在债务人履行期限届满不履行债务而致被担保的债权不获清偿时, 抵押权人得依法定程序拍卖、变卖抵押物, 实现抵押物的交换价值, 并就抵押物卖得价金优先于无担保物权的债权人优先受偿。依《城市房地产抵押管理办法》第40条的规定, 抵押权的实现不限于债务人履行期限届满不履行债务, 由此可见, 土地抵押权的实现条件应为:债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由。

3 关于抵押权的实现方式

实现抵押权的方法, 主要有三种: (1) 拍卖抵押物。 (2) 订立合同取得抵押物的所有权。3.以其他方法处分抵押物。我国《担保法》第53条规定抵押权实现的方法有三种:折价、拍卖、变卖。

3.1 拍卖和变卖。

拍卖抵押物, 是世界各国法律上所规定的最主要的抵押权实现的方法。因其是以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式, 并且一般由专门的机构进行, 因此, 较之其他方法, 更能公平地实现抵押物的价值。变卖是指以拍卖以外的方式将抵押物出卖的形式。在我国, 以变卖的形式实现抵押权的方法有两种:一是抵押权人与抵押人协议变卖。二是在法院强制实现抵押权时, 如果无法以拍卖的方式对抵押物变价, 则由法院主持对抵押物进行变卖。变卖的法律效力与拍卖相同。

3.2 折价。

所谓折价, 就是债务履行期届满后, 抵押权人与抵押人经协议, 由抵押权人取得抵押物所有权, 以清偿担保债权的一部或全部。我国担保法将其称之为抵押物折价归抵押人所有。受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭, 抵押权人对抵押人的抵押权也因此而消灭。以抵押物折价实现抵押权具有简化手续、节约成本的优点, 但它仅能适用于抵押权人和抵押人达成协议的情形。以折价方式实现抵押权, 对抵押物价额的确定应依据市场价格而定, 折价不得损害其他人的利益。

4 土地抵押权的消灭

土地抵押权消灭的情形主要有下面几种:

4.1 债务清偿。

4.2 抵押物消灭。

4.3 土地抵押权实现。

4.4 抵押权无效

从实践看, 未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果, 因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式, 都将影响国家对土地的管理, 否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时, 将政府有关部门审批作为必要条件, 这些问题就都可以解决。

参考文献

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[5]张天鹏.射线检测[M].昆明:云南科技出版社, 2007.

农村土地承包经营权抵押初探 篇8

一、土地承包经营权抵押的法律依据

依《土地管理法》第2条3款规定:“土地使用权可以依法转让”。这就在法律上确认了含集体土地使用权在内的土地使用权可以依法流通转让。这里所指的集体土地使用权, 同时也自然包含通过家庭承包经营而取得的土地使用权, 该法虽没有明确家庭承包经营的土地使用权可以抵押, 但“可以依法转让”则蕴含有对承包经营土地的处分权, 而抵押同转让、出租一样均属于处分的范畴。赋予农村土地承包经营者对土地的处分权, 则是承包经营权物权化的必然结果。

首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》。但该法明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的, 至于通过家庭承包方式取得的土地承包经营权, 该法第32条规定:“可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。流转方式里并没有明确规定土地承包经营权可以抵押, 那么是否意味着禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押呢?其实不然。首先从民法理论层面考虑, 既然法律没有禁止, 只要不违反公序良俗、损害公共利益, 应是允许的;其次从实践操作上看, 法律既然允许通过家庭承包取得的土地承包经营权可以转让, 而实现抵押权的方式也就是通过拍卖、变卖等方式, 将土地的承包经营权转让, 并就处分的价款优先受偿, 因此, 允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押, 并不违背立法的本意, 也没有超过法律规定的允许流转方式的范围。

二、我国土地承包经营权抵押中存在的问题

(一) 土地承包经营权抵押立法存在缺陷

我国《民法通则》明确规定, 土地不得抵押, 但是, 没有规定土地承包经营权不能抵押。《担保法》规定, 耕地等集体所有的土地使用权不能抵押, 但是下列两类集体土地使用权可以设定抵押:抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权, 可以抵押;乡 (镇) 、村企业的土地使用权岁不能单独设定抵押, 但以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物作抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。《农村土地承包法》规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。但是, 没有规定可以以抵押等方式流转。

(二) 市场中介组织匮乏

当前, 我国土地流转市场中介组织严重匮乏。尤其缺乏价格评估组织。在土地承包经营权抵押过程中, 抵押人想获得贷款, 需要中介组织对土地承包经营权提供资产评估, 价格评估, 却往往找不到中介组织提供服务。如果没有中介组织评估而由随便找人估价的话, 则很有可能产生对抵押人的土地承包经营权价值严重低估的情形发生。

(三) 农村社会保障缺失

对绝大多数农民来说, 土地目前仍然是最好的保障。土地一方面作为生产资料, 承担着农民的就业功能;另一方面作为作为一项特殊财产, 承担着农村的社会保障功能。土地流转程度与这两大功能密不可分。对大多数农民来说, 只有这两大功能消失了, 才会主动放弃土地的经营权。土地仍然是农民生老病死的保障。我国目前仍然是城乡分割的二元结构, 城市和农村在社会保障上存在很大的差距, 国家的保障制度仍然主要是以城市为中心的。涵盖社会救济救助、养老保险、合作医疗三个方面的农村社会保障始终处于社会保障的边缘。由于社会保障的缺失, 在农村, 拥有土地就等于拥有一切, 失去土地就意味着失去一切。因此, 在非农产业发展到可为农民从事第二、三产业提供充分的安全性之前, 在农村社会保障制度体系发展到可为农民提供可靠的社会保障之前, 在土地的功能发生重大变化之前, 土地的流转是不会活跃的。

三、完善我国土地承包经营权抵押的立法建议

(一) 明晰土地产权, 物化土地承包经营权

农地的所有权、承包权、使用权、收益权等各项权利共同组成了农地产权。农地产权的首要任务是关于农地权利的设置, 这些权利不是土地自身带来的, 而是随着社会经济的发展, 人们在开发、利用的过程中的需求决定的。其中每一种权利都可以成为独立的物权, 或可以占有、或可以转让、抵押等。农地能否抵押是农地产权保障程度差异的一个重要内容, 如果农地使用权的抵押受到限制, 承包人获得信贷支持的能力就较低。当前, 由于集体土地所有权主体的多元化以及主体的虚位, 导致在此基础上产生的土地承包经营权缺乏明确的利益主体, 以致于农民和村集体并不将所承包的土地权利作为一项特定的财产加以利用, 使土地使用权的市场流转没有内在动力, 有限的土地资源得不到充分的利用。因此, 应当物化农村土地承包经营权, 具体列举土地承包经营人所享有的各项权利的内容, 包括继承权、转让权、抵押权等。对其承包权的期限、登记等问题加以明确的规定, 从而实现土地承包经营权法定化、明晰化、物权化, 并且能够增强土地承包经营权的公示、公信效力。

(二) 放宽土地承包经营权抵押的客体范围

放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围, 不以非家庭承包为必要条件。有人提出如果允许农地使用权转让、抵押, 遇经济困难例如天灾人祸, 势必会重演历史上农村两极分化, 出现大批无地少地的社会问题。实际上这一说法已不具有说服力。土地的社会保障功能会随着土地在农民收入构成中的重要性的下降或农民人均收入, 尤其是非农收入水平的提高而减弱, 在沿海经济发达地区由于农村居民的绝大部分收入来自非农业, 土地的收入功能降低, 土地的社会保障功能事实上正在弱化。即使在贫困地区, 农户为了保障土地资源, 可以将土地分割为若干份, 将部分进行抵押以求得资金投入生产, 既获得融资又不失生存之保障。因此, 我们说土地流转与土地的社会保障功能并行不悖。再者, 从转让和抵押的关系看, 转让较之抵押更具有彻底性, 抵押的目的是融资, 不一定会导致转让。因此, 法律允许转让就不应该限制抵押, 转让与抵押的限制条件应当是相当的。

(三) 完善农村的社会保障体系

目前, 农村土地还是农民安身立命的根本。土地抵押人如果到期不能偿还债务, 则有可能因抵押权人行使抵押权而使抵押人丧失土地承包经营权, 农民就会陷入丧失土地的风险, 从而影响农民的生存和基本的生活保障, 影响到社会的稳定。因此必须建立农村的失业保险、养老保险、重大疾病保险等社会保障制度。随着我国市场经济的发展和社会保障制度的健全, 农民与土地的关系将越来越松散, 农民完全依赖土地而生存的现象将越来越少。农民的收入来源将越来越多样化, 不再限于农产品的收入, 农民可以通过各种途径获得生活保障。同时, 许多地方农村养老保险制度的建立, 使得农民的生老病死基本有了保障。这些措施的建立, 为土地承包经营权的流转提供了制度保障。为了加快农村土地承包经营权的流转, 有学者提出, 只要使土地承包经营权再分离, 将土地承包经营权分离出一种直接经营土地的权利 (如农地经营权) , 就可以实现土地承包经营权的自由流转。但是, 土地承包经营权与农地经营权关注的都是同一权利客体, 根据一物一权的原则, 它们不可能存在于同一物之上。笔者认为, 要顺利推进农村土地承包经营权抵押, 就要很好地解决土地承包经营权人获得保障权的问题, 而要解决获得保障权的问题, 可以从分析土地承包经营权的内容入手。土地承包经营权实际包含两方面权利内容:财产权和获得保障权。财产权具有资本属性, 可以自由转让;获得保障权具有人身属性, 不能自由转让。因此, 当抵押人以土地承包经营权作抵押时, 实际上是以土地承包经营权当中的财产权作为抵押, 土地承包经营权当中作为人身权的社会保障权仍然属于抵押人所有。当债务人不能清偿到期债务, 抵押权人行使抵押权时, 抵押权人并不能获得完整的土地承包经营权。笔者建议, 抵押权实现后, 原土地承包经营权抵押人的社会保障问题, 除了政府和社会投入一部分保障资金以外, 还应当由由抵押权人以货币的形式一次性支付抵押人一定数量的货币, 或者每年给抵押人交纳一笔失业保险金、养老保险金等基本保障资金, 从而获得完整的土地承包经营权。

(四) 应当与国际法律规则相接轨

土地承包经营权抵押当前应慎行 篇9

伴随着土地承包权流转多样化的创新试验, 承包经营权抵押贷款成为解决农村金融薄弱的举措之一。但和陈锡文持相同观点的“三农”专家看来, 抵押贷款并不是农村资金供需矛盾的利剑, 反而孕育了很多潜在的社会风险, 并且在抵押实践中, 过低的土地评估价值, 对农民而言是新的不公平。

对此, 国研中心农村部部长韩俊表示, 解决农村金融问题的方向应该是小额信用贷款和发展农村信用担保机制。而支持农民自主合作组织的融资功能也是途径之一。

慎行承包权抵押

从某些地方实践上看, 陈认为抵押权在操作上存在着对农民不公平的现象。

如2009年4月, 辽宁省法库县作为“土地承包经营权抵押贷款”试点, 最终得到了有关部门的批准。法库县长岗子辣椒专业合作社900多亩土地进过金融部门评估, 最终确定一年期的土地承包经营权价值60万元。而随后, 合作社办理了“农村土地使用权证”、“土地他项权利证书”, 最终从农信社取得了一年期的贷款30万元。

“土地的估价压得这么低, 其实是把风险转移给了农民。”对此做法, 陈提出了疑问, “除了抵押贷款, 有没有更好的形式?”

近些年农村融资难的呼声一直不断。但作为商业机构的金融组织, 因农民缺乏有效担保物, 控制信贷风险为由, 远离了农村市场。

“农民没有抵押物?”陈表示, 实际上从2007年开始, 有关部门就做了规定, 农村小额贷款可以用信用担保, 最高额度是30万。因为, 农民具有地缘和血缘关系, 有信用贷款的社会条件和基础。

“如果以农民没有可靠的担保抵押物来拒绝给农民贷款, 是没有理由的。”陈称。

重申农村小额信用贷款的作用时, 陈锡文也再次强调, 土地抵押贷款存在社会风险。从东亚传统农业社会的案例看, 土地抵押也很少存在。

可支持农民自助融资渠道

“农户贷款难的问题依然严峻, 农业企业普遍受到信贷约束。”

上述判断来自于国研中心农村部专家们撰写的《调查中国农村》一书。该书集合了该组织近10年的调研报告。其中, 首次披露了该组织专门针对农村金融现状, 进行的29个省、1979农户、180个村庄、216个企业、103个信用社、340农村金融机构、15个民间金融组织的大规模调研的结论。

调研报告显示, 只有少数企业获得银行授信额度, 50%的企业认为授信额度规模太小。从满足信贷需求的程度看, 满足程度平均值仅为15.48% (即获得贷款数额占期望贷款额的比重) 。

在信贷约束下, 非正规渠道依然是农村最重要的借款渠道。

报告显示, 亲戚朋友借款占到了所有借款渠道的58.11%, 信用社占37.34%。同时这种现状也存在于农村企业的融资中。即由于正规金融的信贷约束, 非正规金融对农村企业的支持也非常重要。如调研报告显示, 农村企业的38.80%借款来自亲友, 16.40%的借款来自民间私人放贷人 (占10.40%) 和民间金融会等非正规渠道。

“农村金融是农村政策的软肋。”韩俊称。针对此, 该调研报告提出了相关政策建议。和陈锡文一样, 韩俊把农村金融的突破口也锁定在农村小额信贷领域。

“小额信贷满足了农户的资金需求, 效果初步展现。”韩俊表示, 下一步要继续完善该政策, 如目前信用社的小额信贷业务主要是靠政策推动进行, 缺乏商业可持续性。

对此, 韩建议, 鉴于小额信贷在需求上的低利率要求和金融机构的高服务成本之间的矛盾, 应该借鉴国外经验, 促进制度创新。如采取包括邮政储蓄资金回流农村的机制等扩资渠道, 培育基层临时信贷员, 建立农户信用记录等。

此外, 韩俊还提出了另一解决途径, 即扶持“草根金融”。韩俊表示, 农村金融改革的思路需要反思, 如中央财政已经为农信社支付了近2000亿元的改革成本, 效果如何?

农村土地承包经营权抵押融资探析 篇10

在深化农村土地产权改革背景下, 农村资金需求呈现出金额大、期限长、用途广的特点。从各地试点的情况看, 农村土地承包经营权抵押贷款具有客观可行性。2009年辽宁省法库县政府成立了土地承包经营权流转中心, 安排500万元资金用于农地经营权抵押贷款的风险补偿, 为农地承包经营权抵押贷款健康开展提供了良好的组织环境。2010年重庆市全面推进“三权”抵押贷款业务, 到2013年末已累计发放农村“三权”抵押贷款486亿元, 贷款余额327亿元, 对盘活农村资产, 促进农业增效、农民增收发挥了积极作用。从各省试点情况来看, 农村土地承包经营权抵押融资均取得了一定的成效, 2015年国家又新增9个省区纳入到农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作中来, 至此全国开展土地承包经营权确权登记颁证试点县数有1988个, 涉及到1.3万个乡镇、19.5万个村, 0.22亿hm2承包耕地。即全国2/3的县, 2/5的乡镇以及1/3的村庄开展了这项工作。试点工作在不断积累的过程中稳步推进着, 大多数试点地区对农村土地承包经营权抵押融资的流程都做出了相关规定, 形成了一套符合实际科学高效操作性强的金融服务流程。

2 文献综述

张辉等 (2015) 指出农地抵押融资配套保障机制的缺乏成为金融机构难以开展抵押贷款业务的重要制约因素。罗剑朝等 (2015) 从宏中微三个层面, 比较了发达国家的农地抵押融资模式, 在此基础上, 提出“三权分离”视角下我国农地抵押担保融资模式的构建思路。杨曦 (2015) 针对浙江省开展农地抵押融资的现状, 总结了浙江省农村土地经营权抵押贷款模式和运作机制。戴国海等 (2015) 对江苏13个试点地区进行调查, 认为我国农地承包经营权抵押融资各环节都在稳步推进, 且趋于合理化、多样化。目前我国学者关于对农村土地承包经营权抵押融资的研究主要集中于明确界定我国农村土地承包经营权的定义, 结合各地试点情况, 总结我国农村土地承包经营权抵押融资的发展现状, 在创新经营等方面提出建议和具体措施。但是对于农地经营权抵押贷款风险管控的研究仍相当薄弱。

3 农地经营权抵押融资路径设计

3.1 以确权登记颁证为前提

确权登记颁证是解决农地经营权抵押融资的首要前提。中央政府要加强农村土地国家宏观管理, 出台相关法律制度, 为实现土地确权提供法制保障。各级地方政府要明确职责分工, 规范组织管理, 积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。农民自身要加强土地权属意识, 对权利确认问题应有清晰且相对一致的认知。

3.2 以专业价值评估机构为依托

农村土地长期归集体所有, 缺乏合理的评估标准, 土地价值难以在流转中体现, 因此缺乏有效的流转。目前各地农地承包经营权的抵押多以同类土地价格为基础, 在充分考虑承包经营权、租金实际支付情况和地上附着物的预期收入等因素的基础上, 抵押双方协商确定。因此必须设立专家库, 通过查阅资料、实地调查等方式, 组织专业的价值评估机构对农村土地承包经营权进行价值评估。

3.3 以风险补偿机制为保障

3.3.1 以政策性农地担保公司为主体。

我国农地承包经营权抵押贷款中, 商业银行面临较高的经营风险和信用风险, 地方政府应设立政策性担保公司为农地承包经营权的流转提供风险担保。政策性担保公司应以注册资本长期作为担保保证金, 并由地方政府根据财政收支状况每年提取一定金额作为专项资金在金融机构专户中存储, 用于农地承包经营权抵押贷款的信用担保支出, 在农户需要贷款时根据农户的生产经营状况, 偿债能力等综合信息为贷款业务提供担保。它的组建, 为农地承包经营权抵押融资提供保障, 必将在很大程度上促进土地流转的实现。

3.3.2 以农业保险为辅助。

在农地承包经营权抵押贷款过程中, 还面临着较高的自然风险和市场风险, 因此更要辅以完善的农业保险体系来缓释部分贷款损失。保险部门应该根据现代农业发展的规模以及对农业保险日益强烈的需求, 创新利用金融知识, 增设农业保险险种, 不断扩大农业保险覆盖范围, 并尽量使得保险产品保障程度高, 理赔过程简单, 费率水平合理。

3.4 以市场化产权交易为后盾

为有效解决农地承包经营权流转处置变现问题, 应当建立规范的农村产权流转制度, 利用网络平台, 建立县、乡、村三级一体的农村产权交易服务中心, 建立专业的销售平台, 负责土地承包经营权的招标拍卖挂牌交易, 为供求双方及时采集提供产权流转供求信息。农村产权交易服务中心的建立, 必将为农村产权要素的自由流转提供坚实后盾。

4 总结

随着农村改革的不断推进, 国家规定农地承包经营权抵押贷款试点地区可以突破相关法律条款, 解决了农地抵押融资中长期存在的法律障碍。但在具体实践中农地抵押融资仍存在诸多问题。从参与主体来看, 地方政府为了盘活农村资产, 促进农村金融多维度发展, 会积极主动的出台办法制度, 甚至自己承担贷款损失, 大力推动农村土地承包经营权抵押融资工作。农民由于落后的教育没有学习专业金融知识的机会, 对利用农地经营权进行抵押融资的意识淡薄。金融机构对农村金融市场的态度虽有了积极转变, 但持观望态度的仍居多, 在发放农村土地承包经营权抵押贷款时比较谨慎。所以, 由于参与主体的目标多样化, 往往会导致农地抵押贷款很难实现。从操作流程来说, 农地抵押融资的相关配套措施并不完善, 土地权属问题尚未得到解决, 政府的确权工作尚未得到有效展开, 专业性评估机构的缺乏, 金融机构无法依据农产品的价值对土地经营权做出估价, 这些都严重阻碍了土地的流转。同时, 政策性农地担保公司资金缺乏, 风险补偿机制尚未建立, 农业保险业务逐年下降, 最终导致农地抵押融资难以实现。面对这些问题, 我们需要在法制的原则下开展农地确权工作, 建立科学的农地产权评估交易机制, 做好农地产权抵押的相关配套制度建设。通过完善农业保险体系, 构建农地抵押融资的风险防范机制, 促进农地抵押融资全面健康发展。

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土地使用权抵押 篇11

关键词：土地承包经营权；抵押；流转

一、前言

农村土地承包经营权的流转在我国法学界已经达成共识，发展和完善土地承包经营权的流转已成为大势所趋。笔者认为随着农业经济的发展，农村产业结构的优化升级，农民手中的土地正在由原来单纯的社会保障功能向财产增值功能转化，转化手段包括出租、承包和抵押，为了实现这些转化，有必要在法律制度层面给予保障和支持。

二、土地承包经营权抵押概述

（一）土地承包经营权抵押的含义

当前，许多学者对土地承包经营权抵押提出了不同的含义理解，笔者较赞同的是：“土地承包经营权人依照法律规定，在不转移土地占有的情况下，将土地承包经营权作为债权的担保。当债务人不按约定履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权，并享有以所得价款优先受偿的权利。”①

（二）土地承包经营权抵押的特征

通过对《物权法》、《农地承包法》以及《担保法》等法的研究，可以从中得出土地承包经营权抵押具有以下特征：

1.土地承包经营权抵押的客体是土地承包经营权。土地承包经营权的抵押不同与一般物的抵押，它是以土地承包经营权为客体的。法律上把土地承包经营权界定为：“农业生产经营者依法对集体所有和国家所有由集体使用的农业用地享有承包经营的权利。农业用地应当是广义上的农业用地，包括耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。”②此外，土地承包经营权抵押应当是一种合法抵押，只有法律允许流转的土地承包经营权才能成为抵押的客体。

2.土地承包经营权抵押属于让与性流转。根据出让方是否丧失物权，土地承包经营权流转分为让与性流转和保存性流转。让与性流转是指：“原土地承包经营权人依法将全部或部分承包地上的物权性质土地承包经营权转移给新土地承包经营权人的行为。”③而保存性流转是不发生物权转移的流转，如出租、转包等。

3.土地承包经营权抵押具有限定性。土地承包经营权在流转的过程中，在流转条件、流转程序等方面有所限定。如《物权法》、《担保法》、《农地承包法》都做出了相关规定。同样，作为流转方式之一的抵押，也在上述方面会有所限定。

三、土地承包经营权抵押制度设立的必要性与可行性

土地承包经营权抵押制度的设立，有助于促进土地资源的流转，实现农业产业结构优化升级。本文将从土地承包经营权抵押制度设立的必要性和可行性两方面进行论述。

（一）土地承包经营权抵押制度的必要性

1.满足农民融资需求。土地抵押是一种重要的融资手段，政府鼓励土地承包经营权流转市场的进一步开放，发展多种流转形式。现实生活中，出现大量的规模化、产业化经营主体，例如，农业生产专业合作社、家庭化生产大型农场，农民对融资的需求不断高涨，一再否定土地承包经营权抵押已不再顺应社会发展的需要。

2.促进农业结构调整。通过土地承包经营权抵押可以使农民获得了贷款资金，当农民拥有足够的经济实力后，可以再通过政策扶持、产业经营，逐步实现农业的规模化、产业化生产，不断促使农业产业结构优化升级，加快传统农业向现代农业转变。

3.促进农村城镇化进程。土地承包经营权抵押的设立，在拓宽农民的融资渠道，促进产业结构的优化升级的同时，必将带动农民的经济收入的提高，改善人民的生活水平，缩小城乡发展差距，从而促进农村城镇化进程。

（二）土地承包经营权抵押制度的可行性

1.可行性的理论基础。《农地承包法》在第32、37、41条明确规定，土地承包经营权在一定条件下可以转让。《农地承包法》既然规定了在一定条件下，土地承包经营权可以转让，那么同为流转的方式，为什么不能规定在一定条件下，可以抵押呢？

所以，支持设立土地承包经营权抵押制度的理论基础是坚实的。

2.可行性的政策支持。2014年的十八届三中全会《中共中央关于深化改革若干问题的决定》中提出：“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，在落实农民土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地承包经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”

3.可行性的试点效果。为了尽快设立土地承包经营权抵押制度，国家在许多地方开展了试点工作，取得了很好的效果.

四、完善土地承包经营权抵押制度

为了更好地适应农村经济的发展，有效地利用土地资源，使土地承包经营权抵押活动更加规范，笔者认为可以从以下几个方面对土地承包经营权抵押制度进一步完善。

（一）扩大土地承包经营权抵押的适用范围

从现行法律制度来看，《物权法》第180条、第184条，《农村土地承包法》第32条，第45条，《担保法》第36、37条等虽然认可对土地承包经营权进行抵押，但是适用范围有限。笔者认为应该可以扩大土地承包经营权抵押的适用范围，从原来四荒地、乡（镇）、村企业的厂房用地、特殊方式承包用地、林地扩展到一般的农业用地。要相信农民能依据其自身的经济状况和土地的经济、心理依赖程度，理性地做出抉择。

（二）完善土地承包经营权抵押的登记制度

《物权法》第187条规定：“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”该规定虽然只适用特殊方式取得的土地承包经营权，但是可以由此及彼，扩大适用于所有的土地承包经营权。

（三）确定土地承包经营权的抵押的实现方式

根据抵押权的一般理论，当债务到期不能履行或不能按约履行时，就会发生抵押权的实现。笔者认为在出现了农民到期无法偿还债务或出现了约定时限抵押的情形时，提供信贷的金融机构虽然可以实现抵押权，但并不意味着最终由金融机构取得土地承包经营权，而是让金融机构按照《物权法》的规定：“债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”在不改变土地集体所有的性质和不改变土地用途的前提下，将土地使用权出让给第三人。

（四）赋予土地承包经营权抵押人的优先承租权

在土地承包经营权抵押上双方当事人可约定抵押人有优先承租权，让抵押人自己经营的土地并用其所获得的收益偿还之前的债务，直到债务还清便可取回原土地承包经营权。这样既可以使土地不改变其农业用途，确保国家农业生产发展的需要，同时又可以使新旧土地承包经营权抵押主体之间的权利义务关系得到平衡。

（五）发挥各方作用，降低贷款风险

由于土地承包经营权抵押的实现在很大程度上取决于金融机构的态度，因此，要想突破现行的一味追求效率的金融制度框架，需要创新农村现行的金融担保制度，设立专门从事经营土地承包抵押贷款的业务、有政策支持的土地合作金融机构。

注解：

①邹秀清：《土地承包经营权权能拓展与合理限制研究》，中国社会科学出版社，2013年11月版，第141页。

②洪伟、黄彤主编：《民法》，上海人民出版社2009年2月版，第261页。

③丁关良：《土地承包经营权流转的分类研究》，农村土地网，2010年1月19日。

参考文献：

[1]陈小君等：《农村土地法律制度研究》，中国政法大学出版社2003年。

[2]王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版。

土地承包经营权抵押贷款问题初探 篇12

但此举也引来种种争议, 不少人因担忧导致部分农民失地, 使农民失去基本生活保障而坚决反对, 同时在贷款实际操作中也面临诸多障碍, 土地承包经营权抵押贷款一直步履维艰, 许多地区、许多银行至今不敢轻易涉足这一领域。因此, 需要进一步认清开办土地承包经营权抵押贷款的必要性及可行性, 在实践中逐一破除贷款操作面临的各种障碍, 以推动这一新兴贷款业务的顺利开展。

一、开办土地承包经营权抵押贷款意义重大

随着我国城镇化建设进程的加快, 以及进城务工农民的增多, 农村土地流转不断加速, 土地规模化经营程度不断提高, 相应地对信贷资金需求越来越大, 现有的农业贷款品种已明显不能满足需要。

目前农业贷款品种单一, 主要是农户小额信用贷款和联保贷款。这两种贷款是在一家一户“小农经济”的背景下产生的, 贷款额度很低, 一般最多只能贷到二、三万元, 根本无法满足种植大户开展规模经营的大额资金需求。要解决这一难题, 必须打破传统思维定式, 拓宽贷款抵押范围, 开发新的贷款产品。

在农村, 农民最值钱的东西就是土地和房屋。如果允许农民用土地承包经营权进行抵押贷款, 土地规模经营的大额资金需求问题将迎刃而解。同时, 开办土地经营权抵押贷款以后, 在信贷资金的支持下可以加速农村土地流转, 促进农村土地和劳动力两大生产要素得到更为合理的配置, 提高农业生产效率, 也有利于我国农业在世界市场上发挥比较优势。

另外, 土地承包经营权是农民拥有的一种正当经济权益, 禁止土地承包经营权抵押, 其实是对农民正当权益的剥夺, 严重限制了土地融资功能的发挥, 加剧了农民融资难。当前正值我国由传统农业向现代农业跨越的关键时期, 打破长期禁锢, 允许农民用土地承包经营权抵押贷款, 意义重大。

二、土地承包经营权抵押贷款具有可行性

长期以来, 我国之所以把农村土地抵押列入法律禁区, 主要是由于农村土地具有发展生产与社会保障双重功能, 能够为农民提供基本的生活保障。如果允许农民用承包经营权抵押贷款, 一旦农民经营失败, 不能按期偿还贷款, 其所抵押的土地承包经营权必然交由银行处置, 从而使农民失去土地, 失去基本生活保障。

但实际上这种情况正在发生深刻变化。随着农村经济的快速发展, 农民收入呈现多元化, 非种植收入占农户总收入的比重越来越大, 农民对土地收入的依赖程度逐步减弱, 土地的社会保障功能逐步弱化, 开办土地承包经营权抵押贷款已具有一定的社会基础。

同时, 允许土地承包经营权抵押贷款, 并不必然导致农民丧失土地。在实际操作中, 可将农民的土地划分为两部分, 一部分作为生活保障田, 不能用于抵押贷款, 另一部分才允许抵押贷款。而且还可通过对金融机构实现抵押权的方式进行合理设计, 对抵押人的利益予以适当保护, 如立法时可以规定在抵押人丧失土地承包经营权后, 享有耕地的优先承租权。这样就不会使农民丧失全部土地, 从而失去基本的生活保障。

从一些地区的民意调查情况看, 绝大部分农民对土地承包经营权抵押表示赞同和支持, 并希望金融部门早日开办经营权抵押贷款。

三、开办土地承包经营权抵押贷款面临诸多困难

1.土地评估机构奇缺, 土地价值界定难。目前, 由于缺乏专业的土地经营权价值评估机构和评估人员, 没有相对独立的评估价值作参照, 评估中主观判断成份较大, 土地经营权的评估价值往往低于实际价值, 发放贷款的额度也相应较低。

2.流转市场发育缓慢, 抵押土地处置变现难。目前, 我国农村土地承包经营权流转中介组织较少, 流转信息不畅, 土地流转大多由农户私下进行, 往往局限于亲朋好友之间。一些地方虽然建立了流转中介组织, 但真正按市场法则运作的并不多。由于流转市场发育缓慢, 一旦农户不能按期偿还贷款, 很难通过及时转让承包经营权来弥补贷款损失, 容易形成不良贷款。

3.土地登记和流转管理混乱, 法律效用发挥难。主要表现为:土地承包经营权登记不规范, 缺乏明确的管理部门;承包经营权私下流转, 未及时办理登记和证件变更手续;流转中采取“口头”协议, 双方没有签订书面合同;流转合同的内容不完整, 未体现流转土地的座落、面积和质量等级;合同不规范, 未使用统一格式的流转合同。由于缺乏规范管理, 农村土地经营权的法律效用不强, 金融机构不敢以土地承包经营权作为抵押物。

4.风险保障机制缺失, 贷款风险管控难。农业属于弱质产业, 抵御自然灾害和市场风险的能力较弱, 一旦遇到自然灾害, 造成地上附着物重大损失, 或因市场形势突变, 导致地上附着物价值大幅下降, 就会直接影响土地流转价值。由于这些因素金融机构难以有效掌控, 导致信贷风险防范困难较大, 金融机构开办经营权抵押贷款的积极性不高。

5.土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突, 银行贷款权益难以得到保障。《担保法》规定, “耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《农村土地承包法》规定, 通过家庭承包取得的土地经营权, 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押仅限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等土地, 没有明确指出通过家庭承包取得的土地经营权可以抵押。《物权法》则明确规定, 除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外, 其他方式承包的农村土地不允许抵押。可见, 目前开办土地承包经营权抵押贷款缺乏法律支持, 极易引发贷款风险。

四、多策并举, 稳步推进

1.选择经济发达地区先行试点。

发达地区乡镇企业多, 农民就业门路广, 社会保障体系相对健全, 土地的社会保障功能趋于弱化, 开办土地经营权抵押贷款的条件基本成熟, 试点较为稳妥。而经济落后地区, 农民对土地的依赖程度较高, 暂时不宜开展试点。

2.建立农村土地价值评估专业机构。

农村土地管理部门应组建独立的土地流转评估中心, 培养专业资质评估人员, 规范土地承包经营权评估行为, 为金融机构开展经营权抵押贷款创造有利条件。

3.加快推进农村土地经营权流转市场建设。

县 (区) 建立土地流转服务中心和土地流转信息库, 乡镇和村成立土地流转服务站, 为农村土地经营权流转提供服务。其主要职责应当包括:土地流转供求登记和信息发布, 接受供求双方质询;协调供求双方有关事宜, 落实契约关系, 办理合同签证手续;对土地流转跟踪服务, 调解纠纷, 维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

4.建立健全农村金融风险补偿机制。

保险监管部门应从推动新农村建设的角度出发, 完善农业保险体制框架、保险费率形成机制和农业保险再保险机制, 开设土地承包经营权抵押贷款保险品种, 以降低金融机构的贷款风险。地方政府要大力引导和发展农村信用担保机构, 为土地承包经营权抵押贷款提供信用担保服务, 一旦发生贷款风险损失, 可由信用担保机构按事先约定的比例予以代偿。

5.健全农村社会保障体系, 淡化土地的社会保障功能。

要开展土地经营权抵押贷款业务, 就必须适度剥离农村土地的社会保障功能:一是要逐步健全失地农民的最低生活保障制度, 解决农民最基本的生活问题;二是建立健全覆盖全社会的农民医疗保障和养老保障制度, 做到“病有所医, 老有所养”;三是在推进农村土地流转过程中, 逐步建立农村土地基金, 以保障失地农民的利益。

6.修订完善相关土地法律制度。

建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》、《物权法》等相关法律, 明确规定土地承包经营权可以抵押, 为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。

摘要：近来辽宁、湖北等省 (区) 尝试开办了土地承包经营权抵押贷款, 为破解农民贷款难题开辟了一条新途径。但此举也引来种种争议, 不少人因担忧导致部分农民失地, 使农民失去基本生活保障而坚决反对, 同时在贷款实际操作中也面临着缺少法律支持、土地价值评估难、土地处置变现难、贷款风险防控难等诸多障碍, 土地承包经营权抵押贷款一直步履维艰, 许多地区、许多银行至今不敢涉足这一领域。为此, 本文分析了开办土地承包经营权抵押贷款的必要性和可行性, 并针对贷款操作中遇到的问题, 提出了解决对策。