资产抵押

资产抵押（共7篇）

资产抵押 篇1

摘要：森林资源资产抵押贷款是解决林业融资难题的有效途径之一, 但其金融风险应引起高度重视。区分了森林资源资产抵押贷款的四种风险, 指出产生风险的原因在于思想认识不统一、森林资源资产本身的特殊性、林权流转市场不完善和政策法规不够健全完善, 并提出了防范森林资源资产抵押贷款风险的对策建议。

关键词：森林资源资产,抵押贷款,风险,对策

森林资源资产抵押贷款是社会主义新农村建设中的一种金融服务创新, 也是服务“三农”的一项重要举措。森林资源资产抵押贷款一方面拓宽了抵押物范围, 可以解决部分农民贷款抵押担保难的问题, 扩大“三农”信贷投入的新渠道;另一方面, 盘活了森林资源资产, 把“活树”变为“活钱”, 为林业发展、林业投融资开辟了新的通道, 为实现森林资源从资源运作向资本运作提供了有效途径。但是, 由于森林资源资产具有不同于一般资产的特殊性, 其流转体系尚不完善, 管理难度较大, 林业灾害频繁发生, 如何系统地防范和控制开展森林资源资产抵押贷款的金融风险是一个重要课题。下面就浙江省开展森林资源资产抵押贷款的风险问题进行分析和探讨。

一、森林资源资产抵押贷款的风险类型

1. 抵押权虚设风险

所谓抵押权虚设是指贷款人设定的贷款抵押物失去抵押权的情形, 在森林资源资产抵押贷款中抵押权虚设是指设定抵押的森林资源资产失去抵押权。主要包括: (1) 违禁抵押, 即将法律上不允许抵押的森林资源资产设定为抵押物。《担保法》第37条规定, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权属于不能抵押的财产。国家林业局发布的《森林资源资产抵押登记办法 (试行) 》第8条规定:森林或森林资产抵押时, 其林地使用权须同时抵押, 但不得改变林地的属性和用途。如果林农以林权证载明的家庭承包经营的林木资产作为抵押物申请抵押贷款, 就产生了违禁抵押的法律风险。 (2) 无效抵押。主要表现为两种情况, 一是作为抵押物的森林资源资产未经林业主管部门认可或者登记形成无效抵押;二是以产权归属不清的森林资源资产作为抵押物。目前浙江省山林延包工作已全面完成, 林权证换发工作也基本结束, 但是存在林权证记载的林地面积与实际拥有面积不一致的情况, 相当部分的森林资源资产存在权属不清的隐患。 (3) 重复抵押。借款人将同一抵押物在多家金融机构办理抵押贷款, 形成“一女多嫁”的现象。

2. 抵押物估价风险

多年来, 森林资源资产评估问题一直未能得到很好地解决, 导致了潜在的抵押物估价风险。首先是评估机构及评估人员的资格问题。浙江省内至今无一家符合条件的专职评估机构, 以往的森林资源资产评估均由会计师事务所评估或由林业勘察设计机构评估。为加强森林资源资产评估管理工作, 2007年浙江省财政厅和林业厅发布了《浙江省森林资源资产评估与产权变动管理暂行规定》。该规定指出, 贷款金额在100万元以下的银行抵押贷款项目, 可委托林业部门管理的具有丙级以上 (含丙级) 资质的森林资源调查规划设计、林业科研教学等单位提供评估咨询服务, 出具评估咨询报告。问题在于, 森林资源调查规划设计和林业科研教学等单位并不具有法定评估资质, 行使评估职能时, 不可避免将产生法律风险。其次是评估不规范的风险。森林资源资产评估是一个相当复杂的技术过程, 需要考虑坐落位置、四至界址、面积、树种、林龄和蓄积量等诸多问题, 要求评估人员既要熟悉林业专业知识和操作技能, 又要熟练掌握或精通财务会计、资产评估等专业知识。一般的会计师事务所人员较易缺乏林业相关知识, 而森林资源调查规划设计机构人员则往往缺乏财务会计和资产评估知识, 从而容易导致评估不当的风险。三是评估管理不严格的风险。由于金融机构缺乏相应的专业人才, 森林资源资产贷款抵押物价值一般委托评估机构评估, 易产生借款人与评估机构串通作弊或借款人、信贷人员和评估机构三方串通作弊, 人为提高抵押物价值的风险。

3. 抵押物管理风险

林业经营过程中面临的森林灾害很多, 包括火灾、病虫害、冻害、泥石流、风灾、水灾、污染及人为灾害等, 其中以火灾和病虫害尤为常见, 所造成的经济损失往往非常巨大, 造成金融机构对抵押物的失控。浙江省的森林以针叶树幼中龄林为主, 而针叶树幼中龄林是最易发生森林火灾的植物群落。我国也是受森林病虫害危害最严重的国家之一, 每年森林病虫害发生面积达1.1亿亩, 因森林病虫害而减少林木生长量1700万m3。近几年, 森林病虫害已经成为我国林业发展的最大敌人, 造成的损失远远超过森林火灾, 林业专家估算近年我国每年因森林病虫害造成的损失约880亿元。另外, 林区往往地处偏僻, 交通不便, 人口稀少, 森林管理难度较大, 加上部分人员法制观念淡漠, 盗伐、滥伐林木的情况时有发生, 尽管在运输木材时需“木材运输许可证”, 没有该证无法运输, 但是数量小的、短途运输很难控制, 发放贷款的金融机构很难实施有效监管, 作为抵押物的森林资源资产遭遇人为偷盗灭失的风险较高。

4. 抵押物处置风险

首先是采伐指标问题。用材林是森林资源资产抵押贷款主要的抵押物, 一旦出现抵押期满借款人无法偿付本息时, 通常只有通过变卖林木资产才能使金融机构得以受偿。但是森林作为一种特殊的资源, 国家对其实行严格的保护政策, 对木材实行限额采伐, 未经林业部门批准, 金融、司法部门对抵押物均无权进行变卖处置。目前由省政府编制年采伐限额并下达给各地采伐限额总量和各分项指标, 各县 (市、区) 再将采伐限额分解下达到乡镇, 乡镇根据农户申请给予砍伐指标, 除可预留一定比例的备用限额指标用于解决因自然灾害、征占林地等需要外, 其余限额指标必须分解落实, 不得层层截留。一旦借款人出现信用风险, 贷款到期不能归还本息时, 抵押物抵偿给信用社, 信用社将会遇到有林木却不能采伐的风险。其次是市场风险。部分借款人以茶树、果树、毛竹等经济林作抵押从金融机构取得贷款, 市场经济条件下, 农副产品价格发生波动是正常现象, 农民增产不增收的情况并不少见, 有可能出现抵押物的市场价格和抵押价格发生较大差距而影响金融机构利益的情形。

二、森林资源资产抵押贷款风险的成因

1. 相关部门思想认识不统一

森林资源资产抵押贷款是一项全新的工作, 涉及到林业、金融、保险、财政和林农等多个部门和个体, 而且只有诸多部门密切配合、共同努力, 这项工作才有可能顺利推进和展开。但是由于不同的部门有不同的目标, 行业之间也有较大差异, 在推进森林资源资产抵押试点工作过程中, 会不可避免地产生相关部门思想认识、目标定位上的差异, 从而产生潜在风险。

2. 森林资源资产的特殊性

森林资源资产具有许多不同于其它资产的特点。一是构成的复杂性。如林木资产在生命周期内其位置固定不变, 是一种具有实物形态的不动产;而林地资产则具有不动产和无形资产的双重性质。二是实物量和价值量的变动性。森林资源资产作为一种可再生的资源性资产, 其形成过程是自然再生产和社会再生产综合作用的结果。因此森林资源资产实物量处于连续不断的变化过程之中, 相应地, 其价值量也在不断地发生变动。三是价值计量的复杂性。由于构成的复杂性, 特别是林木资产的自然增值性和生长的长周期性, 使得森林资源资产的价值影响因素非常复杂, 进行计量时具有较大的不确定性。四是经营的高风险性。森林资源资产在形成过程中对自然和气候条件具有较强的依赖性, 而且同时承担着生态保护的职能, 进行采伐或者变更用途时往往受到相关政策的限制, 变现能力较差, 加上其生长过程中还会受到自然灾害和人为破坏等多种因素的影响, 其最终的经营成果是不确定的, 从而使其生产经营者要担当较大的经营风险。

3. 林权流转市场不完善

抵押贷款合同的签订和执行过程当中, 如果抵押贷款到期借款人无力偿还贷款本息时则需处置抵押物使债权人得以受偿。对于森林资源资产抵押贷款, 处置问题的关键在于抵押物的流通性, 也即林权流转市场的完善与否。浙江省经济发达, 市场化程度高, 早在20世纪80年代就开始了山林流转, 近年来, 随着林权制度改革的深入, 山林流转日益频繁。但是山林流转中存在较多的不规范现象, 如合同签定不规范, 价格确定不合理, 没有向林业主管部门办理申请登记等等, 全省至今没有一家专门的森林资源资产交易市场, 客观上无法提供功能齐全的林权交易平台, 极大地制约了森林资源资产交易, 也提高了森林资源资产抵押贷款中债务人违约时抵押物的变现风险。

4. 政策法规不够健全完善

一是木材采伐管理制度的刚性制约。森林资源资产抵押贷款到期不能还本付息时, 金融机构只有通过处置抵押物才能得以受偿。但是根据木材限额采伐政策, 若抵押的林木资产不符合规定的采伐条件无法取得采伐证, 从而给金融机构带来到期不能还款的风险。二是森林资源资产评估工作滞后。一方面由于缺乏具备资质的专业评估机构和评估人员, 产权变动时, 经营单位找不到专业性的中介评估机构。另一方面, 由于评估工作独立性差, 易受行政干扰或合作双方意愿左右, 加上评估基础工作不完善等因素, 评估结果不够客观公允。三是林业贷款缺乏风险补偿。我国自1984年开始试点森林保险制度, 但是由于各种原因, 目前处于几乎停滞的状态。森林保险制度的缺失影响了林农的生产积极性, 也提高了金融机构发放森林资源资产抵押贷款的风险。四是融资成本过高。目前开展的几笔试点森林资源资产贷款的利率大多在8%以上, 最高甚至达到13.4%。而且为了争取到贷款, 借款人往往还要支付请客送礼等隐性成本, 加上办理贷款手续较为繁琐, 大大提高了融资成本。五是林业担保体系不完善。全省林业担保机构建设滞后, 至今仅有几家专职林业担保机构, 贷款担保能力不足。

三、防范森林资源资产抵押贷款风险的对策建议

1、加强领导组织工作, 建立联合风险防范机制

开展森林资源资产抵押贷款工作涉及到多个部门, 只有相关部门步调一致, 通力协作, 建立联合风险防范机制, 才能有效防范和化解金融风险。为此, 应成立由省政府办公厅牵头的森林资源资产抵押贷款工作领导小组, 省农办、人民银行杭州中心支行、省林业厅、省发改委、省财政厅、浙江银监局、浙江保监局、各商业银行、省农村信用联社为小组成员, 在省政府办公厅的统一领导下开展工作。与此相对应, 地市、县级则成立分管市县领导任组长, 相关部门主要负责人为成员的森林资源资产抵押贷款工作领导小组, 负责领导、协调和监管工作, 切实提高工作效率和实施效果。

2、加快政策制定工作, 健全完善政策法规体系

应由省政府办公厅统一领导, 组织相关部门共同探讨和研究有关配套政策的制定和实施。一要抓紧制定完善《浙江省关于开展森林资源资产抵押贷款的指导意见》和《浙江省森林资源资产抵押登记管理办法》等有关政策文件, 为规范森林资源资产抵押贷款工作提供制度保障。二要改革森林采伐限额制度, 根据森林分类经营的要求, 对公益林和商品林采取不同的采伐管理制度。对生态公益林严格控制采伐, 而对商品林, 则是将现行的“采伐限额制”逐步改为“采伐登记备案制”。三要建立森林保险和财政贴息制度。力争把试点地区林木保险纳入政策性农业保险试点范围, 以解决林农的后顾之忧, 减少金融机构贷款风险;同时由财政部门安排专项资金, 按实际贷款规模和年限给予林业贷款贴息, 降低林农融资成本;四要推动林业担保机构建设, 采取财政资金支持或吸引民间资金加入等多种有效措施扶持林业担保机构发展, 提高贷款担保能力。五要根据《浙江省森林资源资产评估与产权变动管理暂行规定》, 抓紧开展森林资源资产评估机构的资质认定、建立评估专家库、相关培训等工作。

3、建立林业要素市场, 完善林权流转平台

为进一步促进林业产权的流转交易, 充分发挥市场在资源配置中的基础性作用, 必须组建林业发展需要的林业要素市场。林业要素市场的交易标的包括资金、技术、劳动力、信息、森林资源资产等各种林业要素。通过林业要素市场建设开展林权登记业务, 搭建林业产权流转平台, 为买卖双方提供信息通畅、程序规范、成本低廉的交易场所, 盘活森林资源, 提高交易效率;建立林业贷款信用平台, 在林权证动态管理的基础上, 市场与金融机构开展合作。通过为森林资源资产抵押贷款提供完善的抵押登记服务, 提高贷款安全性, 建立贷款风险分摊制, 有效化解金融机构开展该项贷款业务的风险。

4、金融机构要加强风险管理

金融机构应提高森林资源资产抵押贷款的风险防范意识, 结合林业特点, 根据《担保法》、《贷款通则》、《加强金融机构内部控制的指导原则》等规定, 着手制定切实可行的森林资源资产抵押贷款操作规程, 建立健全各项规章制度, 严格抵押贷款发放程序, 建立贷款风险管理机制, 并加强抵押贷款的监督检查;联合林业、资产评估和高校等有关部门和单位, 大力培训业务人员, 提高信贷员素质, 同时建立信贷联络员制度, 聘请乡镇林业站有关人员担任林业信贷联络员, 做好贷后跟踪, 确保森林资源资产抵押贷款“贷得出、有效益、能收回”。

参考文献

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资产抵押 篇2

出租方：淮汽集团盱眙汽车客运有限公司（以下简称甲方）承租方：（以下简称乙方）

为规范资产抵押承包经营的行为，维护企业和承包人的合法权益，根据淮汽集团盱眙汽车客运有限公司资产抵押承包实施方案原则精神，结合本公司实际，实际适应竞争、增强活力、提高效益、规范管理的原则，本着产权清晰、权利和义务分明的原则，特制定本合同，以便双方共同遵守。

一、资产抵押承包的定义

车价全额资产抵押，班次承包经营。即承包人以全额车价金为抵押获取车辆使用权；同时按规定向甲方缴纳承包费及其它应缴费用，获取班次的经营权。

车辆的厂牌、车号、线路、期限及经营属性

1、甲方将牌号为苏H 号 牌 型 客车交给乙方经营。

2、经营范围： 至 客运线路。

3、租赁期限，本次车辆更新时到车辆报废止，逾期无效,合同三年一签。

4．经营属性：车辆线路经营权及牌证使用权归属甲方所有，乙方按照甲方规定进行承包经营，在下一次车辆更新时，如没有政策性调整或经营违章行为被行政部门处罚而取消经营资质的情况，乙方继续承包。

5、乙方经营的车辆在合同期限内，如遇玫策性变化或公司要求公司化改造，所有按照规定的补偿、安置等各项费用均由乙方所有，乙方必须无条件服从，否则甲方将有权改变经营模式，并终止合同。

6、车辆按8年使用期平均年限折旧法，计算口径为车价含购车、牌证、车购税、接车等费用。折旧如下：第一年总价的12.5%，第二年12.5%以此类推。折旧费计提：不满一年的按月计算，不满整月的按整月计算。乙方如需转让部分抵押承包权，甲方原则上不予干涉，需要变更承包人的，必须到公司办理相关手续，否则甲方有权终止合同。

二、单车经营效益指标、保证金以及各种规费的缴纳方法：

1、乙方在签订合同前，应向甲方缴纳安全保证金 元；班线单车经营效益指标为_500元/月，代收代付税金按照税务部门核定金额缴纳。每月的经营效益指标和税金都必须按标准在当月的五日前缴清。在合同期内乙方当月未按时缴纳经营效益指标的，甲方将按所欠费用总额的5%加收日滞纳金，连续2个月未交的，视乙方违约终止合同。

2、保险：车辆必须按公司规定投保交强险、第三者责任险201 8年100万元，2019年调整为150万元、承运人责任险每座100万元及相关的各类附加险种，保费由乙方承担，投保手续由甲方统一办理，对失保车辆甲方有权责令其停驶续保，停驶期间一切损失由乙方承担。

3、甲方为乙方提供的各项有偿服务，服务费由乙方用现金支付给甲方财务部门。

4、乙方所使用车辆必须由公司统一按规定安装GPS，车辆车身做广告的设备中端费用由甲方承担，车辆的广告发布归甲方，己方无条件配合不得擅自张贴，否则重罚。同时缴纳流量费 80 元/月，维护费 50 元/月，管理费 150 元/年。如乙方不愿意张贴广告的，设备中端费用由乙方承担的，车辆内外不得张贴任何广告，乙方必须同时缴纳流量费 80 元/月，维护费 50 元/月，管理费 150 元/年。

5、乙方擅自在车身内外张贴广告的，每次罚款500元。凡不配合张贴广告的，每次罚款100元。对故意破坏或撕毁广告的，每次罚款1000元。

三、劳动用工

乙方须按规定配备客车驾驶员，办理用工手续，使用驾驶员不得违反劳动法律、法规。

（一）乙方可根据甲方规定的条件，自行选聘驾乘人员，确定聘用期限（不得超过合同期限），经甲方考核合格，办理相关手续后方可聘用，并在协议中明确双方的权利和义务。

（二）劳动关系的解除

乙方不得随意解除聘用关系，须依据法律、法规或通过双方协商一致后解除。

1．乙方应对使用的驾乘人员进行安全教育与管理，确保安全生产，规范服务行为。对违反法律、法规或严重违反制度的，乙方应立即取消其上岗资格，解除其聘用协议或劳务使用协议。

2．乙方可根据双方签订的聘用协议的约定条件，解除聘用关系，但须经双方认可，办理协商解聘手续。

3．本合同终止或解除，乙方聘用的驾乘人员聘用关系自行终止。

（三）费用分担

1．乙方应承担所聘用驾乘人员、管理人员的薪酬、社会保险费及享受的其他福利等费用。

2．乙方聘用的驾乘人员发生工伤事故的，乙方须按法律及相关规定，承担工伤保险基金承担外的其他相关待遇及费用。

3．乙方解除或终止驾乘人员聘用关系，按相关法律法规应支付经济补偿金的，产生的一切费用由乙方承担。

四、经营方式

1、乙方必须服从甲方管理。

2、乙方必须服从甲方编制的线路、班次、使用合同约定的车辆进行营运，不得串线经营，私自包车或将车辆改作他用，不得使用非租赁车辆参加营运。

3、乙方必须服从调度，按照规定的营运时间（班次）、规律行驶，不得无故停车，确保正班正点。

4、甲方有权根据客运市场实际情况增减线路、车辆、班次或调整线路，乙方不得以任何理由停班闹事或集访。不得无理干涉，更不得以此为理由停班闹事或集访。

5、车辆因故不能开班，乙方要提前1 2小时报告甲方，经甲方同意后方可停班，停班后的经营效益不变，运行中途停班或包车，应及时报告，由公司按规定进行班次调整，调整后经营效益指标不变。

五、甲乙双方的权利和义务

1、甲方拥有牌证、线路等营运资产和手续的所有权。

2、甲方为乙方办理营运生产所必须的各种证件及营运手续，协助车辆检验以及事故处理，费用由乙方自理。

3、甲方为乙方提供加油、保修、洗车等有偿服务，确保安全、有序、优质。乙方必须顾全大局，到甲方所指定的地点维修、加油。

4、在特殊情况下（防洪抢险、抗震救灾、战备及其它突发事件等）甲方有权调配乙方所使用的车辆和人员。

5、在经营期间甲方有权对车辆的安全部件、车容、车貌等进行整改，乙方不得使用自制线路标志牌，自觉接受行业主管和创卫等部门管理检查。

6、乙方必须认真执行甲方各项管理规定，遵章守纪，规范经营、维护单位整体形象，自觉执行国家运价政策和县政府拥军优抚政策，不得私自涨价，对擅自涨价，被公司查证属实的处罚500元／次，被上级管理部门查处的将加倍处罚，履次违反情节严重造成社会影响的，甲方有权终止合同，并从资产保证金中扣除影响造成的损失。不得改变车型结构，增减设备和座椅等，车辆机件及设备齐全，性能良好。

7、乙方必须爱护车辆，严格执行甲方规定的车辆强制维护制度，按时参加各类检测、审验，并承担相关费用。

8、乙方人员应严格遵守交通法规，积极参加安全管理部门组织的安全行车教育和年审学习班。

9、为维护公司整体形象，乙方必须保持车身内外整洁。甲方拥有客车车身内外的广告发布权，收入归甲方所有，乙方不得以任何借口，私自张贴宣传标语或广告或刁难、破坏甲方正常发布张贴的广告，并自觉给予维护，否则第一次赔偿因损坏而重新制作成本外，并处罚500元，履次违反者除赔偿重新制作成本外，并处罚乙方2000元，终止合同。

10、甲方在重大节日或客流高峰，须组织车辆疏散客源时，乙方必须服从调度。

六、其它事项

（一）生产、秩序管理

1、乙方租赁期间车辆的审验、强制二级维护（须在公司修理厂内完成）、检测及驾驶证验审等由甲方协助办理，费用由乙方承担，牌证丢失、被扣、被盗、毁损或需补办由乙方自负，知需甲方协助办理的可实行有偿服务。

2、经营期内，严禁乙方私自变卖或变向转让车辆、线路经营权，否则视为乙方违约，情节严重的甲方追究乙方法律责任，甲方将收回车辆，并处罚乙方10000元，终止合同。

3、对恶意为难或辱骂殴打乘客、拒载、甩客造成不良后果者，根据情节轻重罚款300-500元，在乙方经营保证金中直接扣除，造成较坏影响的将按公司管理规定执行。

4、对于不服从甲方管理，辱骂殴打管理人员、聚众闹事、煽动旁观，影响运行秩序，违法乱纪给甲方信誉造成不良影响者，甲方有权按公司规定的车辆使用折旧标准，折旧后收回车辆，终止合同。

5、乙方经营合同到期前一月，必须向甲方申请重新签订有关续租手续，否则合同到期后合同自行终止，合同到期后停班的一切损失由乙方负责。

6、乙方租赁车辆到期报废后，由甲方统一按排报废，报废残值归乙方所有。

7、在合同期满后，乙方向甲方缴纳的各类保证金，在与甲方结清相关帐务后，退还乙方，此款不计息。

（二）安全责任

l、乙方发生行车安全事故、商务和机务事故，应及时向公安部门、保险公司及按规定时间内的车属单位报告，事故赔偿等费用由乙方承担，甲方不承担连带责任，凡保险公司理赔不足的和不予理赔部分均由己方承担。如甲方承担连带责任，甲方有权向乙方追偿。如果乙方委托甲方为其代聘驾驶员的，驾驶员因违章、肇事等原因给乙方造成损失的，甲方不承担赔偿责任，每天营运收班后，驾乘人员不得私自动用车辆，乙方更应将车辆妥善保管，否则，一切后果自负，乙方在承包经营期限内如发生交通责任事故，对发生事故隐瞒不报的，给公司造成影响的将按公司安全管理制度有关条款执行，承包经营期限内如乙方发生重大以上安全事故负同等（含同等）以上责任的，本合同即行终止，按公司规定折旧标准由公司收回车辆。乙方发生行车安全责任事故后的处理：

(1)乙方发生行车责任事故，在规定时间未向公司报案，造成信息倒流的，处罚乙方500元一1500元，给公司声誉造成重大影响和损失的，停班10天墼改。

(2)乙方发生行车责任事故，负主要责任以上直接经济损失10万元以上（含10万元），停班15天整改。

(3)乙方发生行车责任事故，负主要责任以上造成重伤害损失10万元（含1 0万元）以上或重伤致残的，并停班1 5天整改，给公司声誉造成社会恶劣影响的终止其合同。

(4)乙方发生行车责任事故，死亡1人以上的罚款1000元，并停班1 5天整改，给公司声誉造成社会恶劣影响的终止其合同。

2、乙方所聘用的驾驶员，必须经公司安全管理部门考核批准，乙方必须保证及时足额发放驾驶员工资。并按劳动用工相关法律、法规缴纳其它相关费用，否则由乙方承担所有责任。乙方在承包期限内所聘驾驶员发生行车责任事故和其它工伤事故的赔偿费用由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。如甲方承担连带责任，甲方有权向乙方追偿。否则，甲方有权追究乙方违约责任，并责令乙方按规定付清工资。乙方所使用的驾驶员必须参加甲方安全例会和业务技能培训，乙方有责任督促，不按时参加或无故缺席者，甲方有权对其处罚。

七、违约责任

1、上述条款除因国家或地方政策性变动或人力不可抗拒的原因，甲乙双方必须全面履行，严格遵守，任何一方不得违约，如乙方违约，甲方没收乙方安全保证金、经营保证金，并强制收回车辆，终止租赁合同。如甲方违约，视情况甲方免收乙方一个月租赁金。

2、本合同中未尽事宜，按照《合同法》的规定和公司有关的经营规定，双方共同遵守。如有争议，应本着互谅互让的精神，协商调解，如调解无效，任何一方可向主管部门申请或向所在地人民法院起诉。

八、附件

服务规范见《淮汽集团盱眙汽车客运有限公司驾驶员服务规范、奖惩规范手册》，并具有本合同同等效应。

九、生效条件

1、本合同一式叁份，甲己双方各执壹份，甲方档案部门存档一份，甲乙双方签字后生效。

2、本合同解释权归甲方，本合同手写文字与印刷文字具有同等效力。

甲方（盖章）：淮汽集团盱眙汽车客运有限公司 乙方（指模）： 法人代表： 电话：

电话： 乙方身份证复印件

资产抵押 篇3

为激活农民沉睡资产，促进农民资产转化为创业致富资本，从2013年底开始，该县推行农房抵押贷款试点工作，指定县农商银行开办此项业务，向有资金需求且符合条件的农户办理发放抵押贷款，为他们解决生产中的融资难题，帮助农村群众创业增收。

试点工作启动以来，通过前期县农商银行各乡镇支行的调查摸底，目前全县共有92户有信贷需求且符合条件的农户，贷款需求总金额达2155万元。截至7月底，已发放农民住房抵押贷款3笔，金额205万元。

近日，西江镇兰陂村村民刘海滨高兴地说：“农民住房抵押贷款对我帮助十分大，解决了我山林开发的后续资金投入问题，使我对发展好林业产业充满信心。”据了解，刘海滨从事林业产业发展投入了30多万元，种植了80多亩湿地松。今年初，他种下去两年多的湿地松需要除草、施肥，但缺乏资金。听说农民住房可以申请抵押贷款，刘海滨立即用自家一栋200多平方米的住房作抵押，从当地农商银行贷了10万元的资金，保证了湿地松的后期抚育。

（江西省会昌县财政局王黎炯供稿）

责任编辑：欣闻

谈改进林权抵押贷款资产评估 篇4

1. 林权的概念。

2010年9月, 国家林业局发布的《林木和林地权属登记管理办法》指出:本办法所称林权是指森林、林木和林地的所有权和使用权、依照法律法规规定需要登记的农村林地承包经营权以及由此派生的他项权利。“中华人民共和国林权证”是确认森林、林木和林地所有权或者使用权的法律凭证, 也是林木所有权和林地使用权流转经营的法律依据。“林权”一词常常出现在一些法律规范、部门规章、学术文章以及林业实务中, 但在正式的法律如《森林法》、《担保法》以及《物权法》等中均未出现过。因此, 到目前为止, “林权”还不算是一个法律概念, 一般仅在政策层面上使用。

2. 抵押的概念。

所谓抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有, 将该财产作为债权的担保, 债务人不履行债务时, 债权人依法将财产折价或者拍卖用以抵偿债务。资产在抵押期间, 抵押资产的产权仍归借款人, 抵押人只是赋予抵押权人 (贷款人) 在借款人不能按期还款的情况下处理其资产的权利, 以保证贷款的收回。可供抵押的财产必须符合以下条件: (1) 必须是抵押人有权处分的; (2) 必须是法律允许转让和流通的; (3) 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值; (4) 便于管理和实施。

3. 林权抵押贷款的概念及范围。

林权抵押是指林权权利人不转移对林地或林木资产的占有, 将其作为债权担保进行借贷的行为。林权抵押的实质是林地林木资产抵押, 其具有四个方面的特征: (1) 林权抵押以林木所有权、林地使用权为抵押标的物, 作为债权的担保。抵押人未经抵押权人同意, 不得处置抵押物。 (2) 抵押物必须是债务人或者第三人以自己所有的林木或者依法可以转让的林地使用权。 (3) 抵押人不转移林木所有权、林地使用权, 通过登记公示设定抵押, 抵押人可以继续使用抵押物。 (4) 债务人不履行债务时, 抵押权人可依法处置抵押物, 优先受偿, 从而实现担保债权。

2004年国家林业局颁布的《森林资源资产抵押登记办法 (试行) 》 (简称《办法》) 第八条指出:可作为抵押物的森林资源资产为: (1) 用材林、经济林、薪炭林; (2) 用材林、经济林、薪炭林的林地使用权; (3) 用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权; (4) 国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。

二、林权抵押贷款资产评估的特点

我国现行制度规定, 森林资源资产经过评估以后才能进行抵押贷款, 开展林权抵押贷款资产评估属于不同目的的资产评估中的一种, 具有一般森林资产评估的一般特点: (1) 政策性:依据《国有资产评估管理办法》、《资产评估操作规范意见 (试行) 》、《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》等。 (2) 专业技术性:要求森林资源评估机构对森林资源资产进行专业的价值判断。 (3) 时效性:林业资产的数量和结构在不断变化, 因此, 评估结果只在一定期限内有效。 (4) 公正性和权威性:评估机构和当事人在公正、独立的条件下为产权变动提供专业的价值参考依据。

除上述一般特点之外, 林权抵押贷款的资产评估业务还具有自身的特点: (1) 评估客体的特定性。森林资源资产抵押贷款在广义上不仅包括林木、林地产权, 而且包括森林资源资产、森林景观资产等无形资产。林权抵押贷款资产评估所指的林权包含森林、林木、林地的所有权和森林、林木、林地的使用权, 即《办法》中所规定的范围。 (2) 价值类型选择的不确定性。在抵押贷款中可以采用多种价值类型, 同一目的的评估, 选取的价值类型不同, 得到的评估结果也不相同。目前的评估实务中, 委托方 (多为林权的所有者) 往往要求评估机构评出其森林资源资产的市场价值。金融机构一般按照森林资源资产市场价值的30%~50%发放贷款。 (3) 评估费用收取的低利性。林权抵押贷款的抵押物森林资源往往分布在偏远的山区或野外。这类项目的评估额度小, 大部分是几万、十几万的抵押贷款评估, 但评估的工作量大、环境差、收益率低, 为评估机构带来的利润少。

三、林权抵押贷款资产评估存在的主要问题

1. 评估范围模糊不清。

《办法》第八条明确规定, 可作为抵押物的森林资源资产包括:用材林、经济林、薪炭林的林地使用权;用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权;国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。同时规定, 森林或林木资产抵押时, 其林地使用权须同时抵押, 但不得改变林地的属性和用途。但是我国《担保法》第三十七条第二款规定, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。由此, 对于林地使用权能否抵押的问题, 显然相关法律和政策的规定不统一, 这使得评估机构在开展林权抵押贷款资产评估的时候容易产生评估范围模糊不清的问题。

2. 对森林资源数据的核查不准确、技术参数不全, 影响评估质量。

森林资源数据主要来源于二类调查、三类调查和森林资源档案数据。以某一特定范围或作业地段为基本单位, 采用地面实测和详查的方法进行的三类调查, 调查结果精度高但成本也高, 一般的评估机构和业主都无法承受。而以行政区县或国有林场、等森林经营单位为调查单位的二类调查以及森林资源档案数据, 虽然其成本低但误差也大。大多数评估机构既无力量也无技术对森林资源数据进行核查。历史资料的不健全以及相关核查工作的不力, 给评估机构和银行带来较大风险。

除了森林资源数据, 资产评估的参数体系也是影响森林资源资产评估质量的重要因素。由于林业经营单位地处老、少、边、穷地区, 信息来源闭塞, 生活工作条件艰苦, 技术人员、管理人员的素质相对经济发达地区偏低, 且科研经费较少, 管理水平低下。然而, 林业的经营周期又长, 森林资源资产评估中常用的经营数表和模型不健全, 如生长收获表 (模型) 、出材率表 (模型) , 各地现有的数表精度很低, 有的甚至没有, 评估人员只能根据实际情况, 凭经验确定或套用别人的评估成果。这大大增加了森林资源资产评估的工作量和难度, 导致评估结果出现较大误差。

3. 森林资源资产评估管理体制混乱。

虽然国家林业局和相关部门出台了《国有资产评估管理办法》、《资产评估操作规范意见 (试行) 》、《资产评估机构管理执行办法》和《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》、《关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知》、《森林资源资产评估管理暂行规定》等, 但实际上并没有具体针对林权的资产评估条款, 对具体的评估操作缺乏指导。《森林资源资产评估管理暂行规定》中提出森林资源资产评估专家制度, 要求在森林资源资产评估报告中要有两名注册评估师和两名资产评估专家签字, 并规定金额在100万元以下的银行抵押贷款项目, 可委由林业部门管理的具有丙级以上 (含丙级) 资质的森林资源调查规划设计、林业科研教学等单位提供评估咨询服务, 出具评估咨询报告。但由于我国专门从事森林资源资产评估的专家少之又少, 故森林资源资产评估专家制度在全国尚未实施。

4. 资产评估方法不完善。

在林权抵押贷款资产评估中, 评估方法是核心, 评估方法的选择和运用是影响评估结果的主要因素, 也是林权抵押贷款资产评估中迫切需要解决的问题。而我国目前还没有专门针对林权抵押贷款的资产评估技术指南, 《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》试行了多年, 未进行修订。对于用材林中的异龄林评估、经济林评估、整体森林资源资产评估等多个领域涉及不深, 一些方法在试行的过程中并不实用, 无法指导评估实践, 急需修订。

5. 森林资源资产评估培训滞后, 相关人员专业素质较低。

评估工作是由评估人员具体操作的, 其专业素质的高低, 直接影响评估工作的好坏。我国在林权制度改革的过程中, 一方面在福建、江西、浙江、辽宁等地以明晰产权、放活经营、规范流转、减轻税费为内容的林权制度改革初见成效, 林权抵押贷款的发放为林农经营和林业发展解决了资金问题, 另一方面以林权抵押贷款为目的的资产评估技术落后, 无法满足日益增加的林权抵押贷款业务的需要。目前, 很多省、市、区、县并未进行过专业森林资源评估的培训, 基层评估人员奇缺, 技术力量不足, 未经过评估及森林资源资产评估的专业培训, 也未取得国家林业局和国家资产评估协会颁发的执业证书的评估人员, 仅凭一知半解的林业经济知识进行评估或根据别人的评估成果进行克隆造成评估结果与实际相去甚远。此外, 森林资源资产评估咨询人员的后续教育尚未正式开展。

6. 评估机构对林权抵押贷款资产评估业务的关注度不够。

由于森林资源资产本身的特殊性, 通常评估的工作量大、收益低、利润少, 这造成许多评估机构宁愿放弃也不愿承担风险去做林权抵押贷款资产评估项目, 偶尔也会有一些大企业发生大的林权抵押贷款资产评估, 但这类项目少之又少。林权抵押贷款资产评估对于一般评估机构而言吸引力不大, 评估机构通常不会配备专业评估人员, 仅找几个兼职人员应付一下, 可能存在技术力量薄弱、相关人员素质偏低的问题。

四、完善林权抵押贷款资产评估的对策

1. 完善森林资源资产评估管理体制, 加快出台相关法律制度。

要规范林权抵押贷款程序, 更好地为我国的林权制度改革服务, 就需要对林权抵押贷款资产评估进行相应的规范。相关中央政府管理部门要加强沟通和协商, 尽快制定统一的林权抵押贷款资产评估技术规程, 以及森林资源资产注册评估师管理相关办法, 切实解决森林资源资产评估程序不规范、评估结果不公允的问题, 严格防范由于森林资源资产评估中的违法违规行为而引发的金融风险, 出台相关的法律、法规, 加快建立森林资源资产评估师制度。

2. 加大核查力度, 充分发挥森林调查规划队伍力量, 确保森林资源数据可靠。

为保证林权抵押贷款资产评估的质量、规避评估风险, 承担林权抵押贷款资产评估工作的机构要聘用有森林调查规划资质的机构或有森林资源资产评估咨询资质的人员, 充分发挥这些林业技术人员的力量, 对林权抵押贷款的抵押物进行核查。核查的要求要高于二类调查的标准, 必要时可采用三类调查的标准, 以确保森林资源数据的可靠性和林权抵押贷款评估工作的顺利进行。

3. 规范林权抵押贷款评估方法。

评估方法的选择直接影响到评估结果的准确性和科学性, 评估准则和评估指南是资产评估操作中的依据, 我国对于林权抵押贷款资产评估的评估方法体系的研究有待加强。笔者认为, 应根据研究的最新成果修订《森林资源资产评估技术规范 (试行) 》, 规范经济林、用材林中的异龄林及整体森林资源资产等领域评估技术, 修改原技术规范的不足之处。应尽快出台《资产评估准则———森林资源资产》及相关的评估指南。

4. 加快森林经营数表的研制。

森林经营数表是森林资源资产评估中极为重要的技术经济参数。政府要按林业基础建设的要求, 给项目、给资金。根据各地所处的地理位置、气候特点和被评估小班的立地条件等自然因素, 组织高校、研究院 (所) 及评估机构的精干力量结合生产实践, 尽快编制各地的主要树种的立木材积表、收获预测表、商品材的材种出材率表及地利等级表等有关森林资源资产评估中急需的测树经营数表, 以便于评估人员方便、合理地选择有关参数, 高质量地进行评估工作。

5. 加强森林资源资产评估队伍建设, 确保评估质量。

国家林业局和中国资产评估协会要加强森林资源资产评估咨询人员的培训, 尽快完成针对各省的培训, 力争达到每个林业县有3~5个森林资源资产评估咨询人员。为了确保集体林资产评估质量, 评估机构要实行淘汰机制。对未拿到执业证书和专业素质偏低的评估人员进行分期分批的培训, 让其参加国家认可的培训班, 通过森林资源资产评估理论、职业道德、法律法规的学习, 并经过严格的理论考试和实践考核, 获得国家林业局和中国资产评估协会共同认定的森林资源资产评估执业证书, 培养一批能较好掌握森林资源资产评估知识、有较强动手操作能力、具备良好职业道德的评估执业人员。建立森林资源资产评估咨询人员的继续教育制度, 对从事森林资源资产评估的注册资产评估师, 要定期举办各类与森林资源资产评估有关的培训班, 提高森林资源资产评估从业人员的业务素质、职业道德, 提高从业人员的执业水平。

摘要：本文从界定林权抵押贷款概念入手, 分析了林权抵押贷款资产评估的特点及其目前所面临的问题, 并针对评估中存在的问题提出了对策与建议。

关键词：林权,抵押贷款,资产评估

参考文献

[1].陈美颜.森林资源资产评估抵押问题的研究.森林资源资产化管理, 2005;6

[2].郑军, 王艳.平江县森林资源资产评估现状及发展建议.湖南林业科技, 2010;3

资产抵押担保协议-莱芜精装修 篇5

抵押权人：北京万博装饰工程有限公司

（以下称甲方）

抵 押 人： 莱芜宗圣商业发展有限公司

（以下称乙方）

为确保甲、乙双方就莱芜凤城西街地下人防商业街精装修所签订的《合同协议书》（以下称主合同）能够顺利履行，乙方愿意以其有

权处分的财产作抵押为其履行主合同的义务提供担保。甲方经审查，同意接受乙方的财产（项目）抵押。甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条、抵押标的（物）：乙方以其拥有的凤城西大街地下人防

项目相当于合同总价人民币陆佰伍拾玖万玖仟叁佰陆拾伍元二倍的地下商场商铺40年租金收益权《全部销售时最低平米单价×平米数=

（价值人民币壹仟叁佰壹拾玖万捌仟柒佰叁拾元整元）》设定抵押。

第二条、抵押范围：主合同中根据主合同的约定乙方应向甲方支

付的工程款。

第三条、抵押期限：自主合同生效之日起至乙方全部履行完毕主

合同中乙方支付甲方结算工程款止。

第四条、乙方保证对抵押物或项目依法享有所有权或经营管理

权。乙方应当保证抵押物在抵押期间的安全、完整，在甲方债权未得

到清偿前，发生抵押物毁损、转移，灭失的，由乙方承担责任。

第五条、如乙方在主合同期限届满时仍未能支付主合同项下应支付给甲方的结算工程款，甲方有权接管抵押物的租金收益权并从中优先受偿。对不足受偿的部分，甲方仍有权向乙方追偿。

第六条、乙方应恪守信用，如乙方在主合同期限届满时仍没有履行完毕主合同项下乙方对甲方工程款的支付，乙方同意甲方通过处臵抵押物实现清偿。

第七条、在签订本协议前，协议各方已完全理解并接受本协议的内容，在本协议项下全部意思表示均真实有效。本协议一式两份，甲、乙双方，各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人（授权人）：法定代表人（授权人）：

签订时间：年月日

资产抵押 篇6

关键词：市场价值,抵押贷款价值,清算价值

为防止不良贷款的发生, 金融机构常常发放抵押贷款, 抵押资产评估业务成为资产评估机构的主要评估业务之一。由于价值类型对资产评估结果有重要影响, 价值类型的选择成为资产评估师必须关注的重要事项。本文拟就该问题展开讨论。

一、价值类型及其选择的影响因素

1. 价值类型的含义及种类。

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的, 在数量上往往也存在着较大差异。

我国《资产评估价值类型指导意见》中所称的资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的其他价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额, 亦称特定投资者价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产基于其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下时的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

这些不同价值类型的适用条件是不同的, 同一资产选用不同的价值类型, 评估结果会有很大的差异。因此, 科学选择价值类型是资产评估中非常重要的一项工作。

2. 选择价值类型时应当考虑的因素。

《资产评估价值类型指导意见》第十四条指出:注册资产评估师执行资产评估业务, 选择和使用价值类型, 应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

评估目的是决定资产评估价值类型和评估价值的重要因素之一, 是由引起资产评估的特定经济行为所决定的。评估目的不但决定着资产评估结论的具体用途, 还会在宏观层面上影响市场条件、资产评估对象的使用方式和使用状态, 进而影响资产评估的过程及结果。

市场条件是资产评估的外部环境, 是影响资产评估价值的外因。在不同的市场条件下, 即使是相同的资产也会有不同的评估结果。

评估对象自身条件包括其功能、使用方式和状态等, 是影响资产评估价值的内因。不同功能的资产会有不同的评估结果, 使用方式和状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。

二、几种价值类型的比较

理论界和实务界对于抵押资产评估业务中价值类型的选择主要存在三种观点:一是选择市场价值;二是选择抵押贷款价值;三是选择清算价值。

1. 市场价值。

理解市场价值要把握以下两点:一是市场是一个充分竞争的市场, 有众多的卖者和买者, 双方地位平等、信息对称;二是对某项资产而言, 实现该资产最大价值的用途实际上可能、法律上允许、财务上可行。

一般来说, 基于市场价值的评估结果主要适用于产权变动的资产业务, 也可用于非产权变动的资产业务。在抵押业务中不转移抵押资产的占有权, 抵押资产按其现有的使用方式和状态为企业做贡献, 而市场价值要考虑抵押资产的最大、最佳用途, 因此从资产的使用方式和状态来看, 抵押资产评估不太适宜采用市场价值这一价值类型。另外, 由于市场的波动性, 基于发放贷款前的市场信息得出的评估价值有可能在贷款期限内发生大幅下跌而对银行贷款的安全性造成威胁。但在我国的相关规范中, 都规定对抵押资产要采用市场价值进行评估, 且资产评估师对这种价值类型比较了解, 同时评估时所依据的信息都来自于公开市场, 评估难度比较小。因此, 在目前的抵押资产评估实务中采用的价值类型大多是市场价值。资产评估师采用市场价值评估抵押物, 实质上将判断抵押物的未来不确定性的任务推给了银行, 银行以评估结果为基础并通过自身的信用与风险评价体系分析确定抵押率等信贷政策。

2. 抵押贷款价值。

《欧洲评估准则》对抵押贷款价值的定义为:抵押贷款价值是指考虑资产的可持续性、当地正常的市场条件、资产当前的用途和可选择适宜用途等因素, 经过对资产的未来可出售性进行谨慎评估后得出的资产的评估价值。在评估抵押贷款价值时不应该考虑投机因素。

抵押贷款价值不同于市场价值之处在于, 它不是一个时点价值, 而是对一个较长时期价值的谨慎预期。它要求实施一系列步骤来排除短期市场波动和市场趋势的影响。资产评估师在确定一项资产的抵押贷款价值时应该注意以下几个问题: (1) 资产的未来可出售性应该认真、谨慎地加以估计。 (2) 应当考虑长期、可持续的因素, 如贷款的质量、结构和还款计划等。 (3) 在评估可持续性时要以资产过去和现在的状况为出发点判断市场趋势, 而不应考虑任何能够增加收入的不确定因素。 (4) 资本化率的选择除基于长期的市场趋势外, 还要考虑资产可持续的创造收入的能力、资产的最佳用途、未来市场因素。鉴于资产评估师要考虑市场变化对抵押资产价值的影响, 在选择评估方法时可以优先考虑净现金流折现法。如果抵押资产的波动性很大, 则可以考虑采用期权定价法。

抵押贷款价值既考虑了抵押资产当前的市场价值, 也考虑了借款人不能如期还款时抵押资产未来变现的可能性, 从理论上比较契合抵押资产的特殊性。在采用抵押贷款价值时, 资产评估师要将原来由银行自行考量的贷款风险和强制变现的可能性纳入考虑范围内, 因此评估难度比较大, 对资产评估师的要求也比较高。而在我国当前的规范和实践中还没有运用抵押贷款价值这一价值类型的情况, 因此, 基于此价值类型的评估报告是否能为报告使用者所接受还不得而知。

3. 清算价值。

我国《担保法》规定:抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有, 将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时, 债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。因此, 基于抵押资产的清偿功能, 抵押资产的评估价值应该是对抵押资产折价或者拍卖、变卖时价值的估计。由此推断, 抵押资产评估的价值类型应该是清算价值。

清算价值评估是在清算的假设前提下对资产未来价值的一种预测, 即假设被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性。一般来说, 在评估基准日, 即贷款发放前, 借款人将资产抵押获得贷款, 主观上并不希望不能如期还款而被迫处置抵押资产;银行也不希望到期不能收回贷款而通过处置抵押资产来收款。所以在评估基准日就做出清算的假设不太合理。除非银行在贷款前就预期借款人很有可能不会如期还款, 从而能够做出清算假设。但在这种情况下, 贷款业务就很难发生了。另外, 抵押资产的物理状况、市场条件、处置时间、处置方式、优先受偿权、或有负债等因素具有不确定性, 尤其是贷款期限比较长时, 直接评估清算价值较为困难。在实践中采用这种价值类型进行评估的很少, 因为以此得出的评估结果一般低于市场价值, 银行基于此评估结果发放的贷款数额较小, 对借款人来说不能获取足够的资金, 对银行来说信贷规模缩小。

前述三种价值类型的比较见下表:

三、抵押资产评估业务中价值类型的选择

从理论上讲, 抵押贷款价值是最符合抵押贷款评估目的及抵押资产的功能、使用方式和状态的。但由于我国法规对抵押贷款价值未做明确的规定, 资产评估师对采用这一价值类型时如何进行具体操作还不太了解, 所以其可行性较差。

市场价值在目前应用得最为广泛, 但基于当前市场信息得出的抵押资产价值有可能随市场波动在贷款期限内发生下跌而威胁到贷款的安全, 所以市场价值适用于贷款期限较短、抵押资产市场波动较小的抵押贷款业务。

清算价值没有考虑债务人如期还款、抵押资产无需变现的情况, 所以清算价值适用于抵押资产变现的可能性较大、贷款期限较短的抵押贷款业务, 其更多的情况下是应用于债务人不能如期还款而将抵押资产变现时的评估业务。

需要注意的是, 在抵押资产评估业务中选择价值类型时要明确以下几点: (1) 资产评估业务与评估结果的价值类型并不是一一对应的。要根据确定的时间、地点、市场条件、抵押资产自身的特性来选择与之相匹配的价值类型。 (2) 价值类型的选择并不具有唯一性。资产评估师应准确理解价值类型的含义, 确保所使用的具体价值类型与评估目的相适应, 并与委托方就此价值类型的使用达成协议。

参考文献

[1].全国注册资产评估师考试用书编写组编.资产评估.北京:经济科学出版社, 2009

[2].中国资产评估协会编.资产评估价值类型指导意见讲解.北京:经济科学出版社, 2008

[3].崔宏.抵押资产:市场价值亦或抵押贷款价值-.农村金融研究, 2008;4

[4].崔宏.基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论与方法创新.金融论坛, 2007;1

资产抵押 篇7

1.案件分析

不久前,我单位在办理房屋抵押登记业务中,当事人持《特定资产收益权转让及回购合同》作为担保主债权合同材料,申请办理房屋抵押权设立登记。此前,我市房屋登记管理机构尚未办理过此类主债权合同担保的房屋抵押权设立登记业务,登记管理机构工作人员对于《特定资产收益权转让及回购合同》是否具备主债权合同资格申请房屋抵押权设立登记争议很大,众说纷纭,归纳起来有两种观点。

第一种观点认为不能登记。理由是特定资产收益权性质缺乏明确的法律规定,存在各种法律风险,登记机关难以操作。《物权法》《城市房地产抵押管理办法》《房屋登记办法》及《桂林市房屋登记工作指南》(2015 年修订版)等均没有明确此类合同可以作为主债权合同办理抵押登记。

第二种观点认为可以登记。我国金融创新实践中,特定资产收益权转让日益增多,现行法律、法规并未明确禁止该类转让。《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但其中涉及到债权的实现、债务的履行问题,为保障债权的实现,申请人根据“法无禁止皆可为”原则,可以依法设定抵押担保。

2.法律依据

《物权法》第一百七十九条规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。从法律上说,债就是特定的当事人之间依照合同的约定或法律的规定而产生的民事权利义务关系。特定当事人之间的权利和义务关系,包括债权和债务两个方面。民事权利义务关系具有平等的特点。《担保法》第二条规定,在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一条就将被提保的对象规定为“由民事关系而产生的债权”。根据《民法通则》对债的定义可知,债是按照合同约定或依法律规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债依其发生根据的不同可以分为合同之债、侵权之债、不得利之债和无因管理之债。根据《担保法》及其司法解释可知,担保方式适用于民商行为,国家经管理行为中产生的债权债务关系不适用于担保。《物权法》第一百七十一条规定,债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第一百七十二条规定,设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。特定资产收益权定义是在特定资产有效期内,优先取得特定财产经营、管理、处置所产生的收益。“特定资产收益权”是指交易主体以基础权利或资产为基础,通过合同约定创设的一项财产性权利,包括股权收益权、应收账款收益权、基础设施收益权、经营性物业收益权等。常见操作模式是,金融机构或私募基金管理机构募集资金后,以该资金向特定企业购买特定资产收益权,持有期间由企业向金融机构或私募基金管理机构定期支付约定的收益,到期时由该企业或第三方按约定的价格回购该特定资产收益权。

从上述规定可知,《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但在民事活动中,如涉及到债权的实现、债务的履行问题时,为保障债权的实现,都可以依法设定抵押担保。

二、办理抵押登记应注意的事项

第一,《特定资产收益权转让及回购合同》作为主债权合同,要符合《合同法》第十二条规定,一般包括:当事人的名称或者姓名和住所,标的,数量,质量,价款或报酬,履行期限、地点和方式,违约责任,争议解决办法等,同时也要满足一般主债权合同要求。作为从合同的抵押合同要符合《物权法》第一百八十五条规定,抵押合同条款一般包括:被担保债权的种类和数额,债务人履行的期限,抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权属或者使用权归属,担保范围等,主合同与从合同内容要具有关联性。