土地使用权

土地使用权（通用12篇）

土地使用权 篇1

闲置土地处置,不管是从政府还是从土地使用权人的角度,一直都是一个难题。但是,从法律风险的角度来看,土地使用权人的法律风险远远高于政府,其最极端的风险之一,就是土地被政府无偿收回。尤其是在国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》自2012年7月1日施行后,土地使用权人盘活闲置土地的法律模式,更加多样化和清晰化。

模式一:主动介入闲置土地调查与认定,避免被认定为闲置土地

是否为闲置土地,需要由市、县国土资源主管部门依照法律程序、法定条件予以调查、认定,土地使用权人须未雨绸缪,主动介入、提前介入,依法、依规,充分说明事实,避免被认定为闲置土地。

(一)充分提供“动工开发”的资料并予以详细说明

《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之一是“指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。其核心要件有三:一是规定的动工开发日期;二是动工开发;三是满一年未动工开发。

1.规定的动工开发日期

如果国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书中的约定或规定是清晰的,也就不存在争议,但是,如果未规定、约定,或者规定、约定不清晰时,该如何处理呢?《闲置土地处置办法》第22条第2款规定:“因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”

2.动工开发

在新的《闲置土地处置办法》发布前,由于旧《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)没有“动工”状态的具体标准,管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象,不利于闲置土地的认定和处置。但2012年7月后,动工开发有了具体的界定标准:“依法取得施工许可证后,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。”

3.满一年未动工开发

提请土地使用权人注意的是,不是满一年未开挖土石方或开工等,而是满一年基坑未开挖完毕、基础桩未打入完毕、地基施工未完成三分之一等,土地使用权须主动提供如上工作已完成的资料、说明等。

(二)充分提供“投资额”和“开发面积”的资料并予以详细说明

《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之二是:“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”对此,土地使用权人须注意两个核心要件:一是投资额;二是开发面积。

1.投资额

对于投资额,土地使用权人须慎重两件事:第一,在项目立项审批备案时,因地方政府在追求经济发展的动力下,要求土地使用权人超额申报投资额,土地使用权人须慎重;第二,国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费不能计入投资额内。

2.开发面积

应动工开发建设用地总面积,须在规划设计阶段,土地使用权人做好统筹考虑,避免后期法律风险。

(三)避免超期提供资料和说明

土地使用权人应当在接到市、县国土资源主管部门送达的闲置土地调查通知书之日起三十日内,及时按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

模式二:主动与国土资源主管部门协商,争取最有利方式盘活土地

一旦被依法认定为闲置土地后,土地使用权人须认真分析导致闲置的原因,并在满足特定条件下,积极主动与国土资源主管部门协商,争取对土地使用权人最有利的盘活方式。

(一)只有在特定条件下土地使用权人才能协商

1.造成土地闲置的原因是政府及其有关部门的行为

如未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人;土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发;国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改;因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发;军事管制、文物保护等无法动工开发等。

2.造成土地闲置的原因是自然灾害等不可抗力

按照《合同法》第117条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

(二)争取以最有利的方式协商盘活土地

在因政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的情况下,根据《闲置土地处置办法》第12条、第13条的规定,市、县国土资源主管部门应当与土地使用权人协商,协商一致后,拟订闲置土地处置方案,报本级人民政府批准后实施。因此,土地使用权人须结合自身实际情况,在如下方式中,选择最有利的方式去协商。

1.签订补充协议、延长动工开发期限

土地使用权人协商签订补充协议,重新约定动工开发期限。但是,需注意的是,从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过一年。

2.调整土地用途、规划条件

一般是在土地利用总体规划、城乡规划依法修改后,按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。但是,改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

3.交由政府安排临时使用

待原项目具备开发建设条件,土地使用权人重新开发建设。但是,从安排临时使用之日起,临时使用期限最长不得超过两年。当然,交由政府临时使用,可以协商使用费用事宜。

4.置换土地

置换土地的前提条件较为严格,只针对已缴清土地价款、落实项目资金,且因规划依法修改造成闲置的土地,可以为土地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。

模式三:积极引入战略投资者,盘活因自身原因导致闲置的土地

由于土地使用权人自身资金不到位、管理不到位等,未动工开发满一年的,将被按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将被无偿收回国有建设用地使用权。因此,在未被政府无偿收回之前,积极引入战略投资者,盘活闲置土地,避免被无偿收回。引入战略投资者的方式,主要有四种:一是债权融资;二是股权融资;三是债权加股权融资;四是工程总承包加包销。

(一)以债权融资方式引入战略投资者

债权融资的方式,从担保方式来分,一般有:自身信用或第三人信用融资;自有资产或第三人资产抵押融资;自有资产或第三人资产质押融资。从融资对象来分,一般有:商业性或政策性银行;信托、基金、理财;担保公司、财务公司、个人等。当然,还有其他如代建、项目管理、BT、施工单位垫资等融资方式。

(二)以股权融资方式引入战略投资者

虽然根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,在国有建设用地使用权出让时,并未要求竞买人一定是公司,自然人也可参与土地出让竞买。但是,对于通常的房地产开发项目来说,一般均成立项目公司来具体运作、经营、管理特定地块的房地产开发。而土地使用权人在引入战略投资者时,可以以股权融资的方式实施。

股权融资的方式,一般通过两个路径切入:一是采取增资扩股的方式;二是采取股权转让的方式。股权融资相对于债权融资来说,战略投资者因作为股东进入,享有股东的权利和义务,对房地产项目公司的原有股东,在决策上形成较大的冲击,但是,对于债权融资来说,却不存在。

(三)以债权加股权融资方式引入战略投资者

此种操作模式,在使用基金、信托等的资金时,房地产项目公司、基金公司或信托公司、商业银行之间,往往设计复杂的交易结构,采取债权加股权的方式,引入战略投资者,盘活闲置土地。

各种各样、名目繁多的融资方式,均逃不出两个核心点:一是以债权融资;二是以股权融资,万变不离其二。但是,以下即将分析的方式,却有不同之处,当然,应用得也较少。

(四)以工程总承包加包销方式引入战略投资者

房地产项目公司,可以将整个项目以工程总承包的方式承包给具备相应资质的单位,同时将包销的权利义务也授予工程总承包单位。对于工程总承包,国家予以鼓励和推广,且已出台了相关的政策文件等予以支撑。

如果房地产项目公司采取工程总承包加包销方式,可以提前让具备施工实力和包销实力的单位进入,解房地产项目公司资金之渴。但此种方式,需具体结合房地产项目的实际实施。

模式四:在特定条件下转让土地使用权,全身而退

虽然根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定,闲置土地不得转让,但是,如果项目土地满足特定的条件,土地使用权人可以以三种方式转让,全身而退:一是将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人;二是将土地全部转让给第三人;三是将土地全部有偿交由政府收回。

(一)将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人

对于此种方式,如果房地产项目公司下的土地属于闲置土地,以股权转让的方式实现土地转让的目的,存在涉嫌违反《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的的”而导致股权转让合同无效的法律风险,因为闲置土地,国家法律是明确规定的,不准转让。

因此,房地产项目公司,可以采取“模式三”中的众多方式之一,将闲置土地盘活之后,再行股权转让,方可控制此等风险。当然,在股权转让之时,如果房地产项目公司为国有公司,转让的股权为国有股权,须遵守国有产权转让的系列法律、法规的规定。

(二)将土地全部转让给第三人

前文已述,闲置土地,不得转让。但是,房地产项目公司,在以“模式三”中的众多方式之一盘活闲置土地后,在满足《城市房地产管理法》第39条和第40条的规定的前提下,视土地为出让土地或划拨土地,而采取不同的方式实施转让。

(三)将土地全部有偿交由政府收回

对于此种方式,其前提条件如模式二所说,必须是因为政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的,才可以与市、县国土资源主管部门协商一致,报同级人民政府批准后,由政府有偿收回。如果是因为土地使用权人自身的原因导致土地闲置,土地使用权人无此权利,甚至有可能被政府无偿收回土地。

在土地使用权人将土地交由政府有偿收回时,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,与市、县国土资源主管部门进行协商,将土地使用权人视为被征补人,由政府有偿收回。但土地使用权人须注意的是,在政府收回的文件中,必须体现“收回”的字眼,因为根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号),政府收回土地,土地使用权人无须缴纳营业税。

综上所述,土地使用权人在盘活闲置土地时,需结合自身情况,以及政府和政府有关部门的行为,不可抗力等客观情况综合分析。在特定的时间和特定的条件下,采取对其自身最有利的模式,依法、合规盘活闲置土地或盘活后全身而退。

土地使用权 篇2

转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物达成如下协议：

第一条：甲方以出让_____(划拨)方式取得位于__________，_____地_____号为的地块的土地使用权，土地使用权证号为[_____]字第_____号，土地面积平方米，转让面积为_____平方米，土地规划用途为用地，土地使用权年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。

经土地价格评估，甲方土地使用权价格：元/平方米，评估用途：土地使用权转让，评估使用年期_____年。

甲方使用土地上的房屋建筑总面积为平方米，产权证号为字第号，为结构，经评估房屋价格为_____元。

甲方土地位置与四至范围如本合同附宗地图所示，附图已经甲、乙双方确认。

第二条：甲方愿将上述土地使用权及地上建筑物和其他附着物转让给乙方，乙方支付人民币合计_____元。

第三条：乙方预付合同定金_____元，在_____年_____月_____日交纳，甲方将上述房产及土地使用权交接给乙方时，支付_____元，余款元于_____年_____月_____日之前支付给甲方。

第四条：本合同签订后，如乙方中止合同，乙方交纳的定金不予退还。若甲方中止合同，甲方应双倍返还定金给乙方。

第五条：本合同经鉴证后，作为附件，报市人民政府批准变更土地登记，凡符合补交土地出让金或土地收益条件的，由乙方与市国土资源行政主管部门签订土地出让合同并交纳相关税费后办理变更土地登记。

第六条：自土地使用权变更登记批准之日起，该幅划拨土地使用权批准文件或甲方签订的原土地使用权出让合同中规定的权利、义务、责任依法随之转移给乙方。

第七条：办理房地产转让所需缴纳的有关税费，按照规定由甲、乙双方各自承担。

第八条：本合同在履行中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方可向所辖人民法院起诉。

第九条：本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，大丰市土地交易服务中心留档一份。

第十条：本合同于年月日在中华人民共和国江苏省大丰市签订。

第十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第十二条：本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字或盖章后生效。

甲方(签章)

甲方代表人/代理人

(签章)

年月日

乙方(签章)

乙方代表人/代理人

(签章)

土地使用权 篇3

关键词：房屋征收；土地使用权；补偿

一、征收国有土地上房屋应对土地使用权进行补偿的必要性

国务院2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。但该《条例》未对征收中的土地使用权补偿作出明确规定，这使得实践中土地使用权人得不到应有的补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。另外，国务院法制办《关于2001年1月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》文件中，虽然指出货币补偿中包括对土地使用权的补偿，却因为过于抽象和笼统，仍然得不到被征收人的认可。有的时候被征收人从城市中心的繁华地段迁移到郊区边远地段，丧失了周围的市场、学校、医院等良好生活环境，却得不到相应的地段差价补偿，致使被征收人往往拿到补偿款却买不起房子，因此心怀不满，纠纷不断，严重影响到社会的和谐稳定。

从征收的目的来看，应对国有土地上房屋占用的土地使用权给予补偿。房屋征收多是国家因城市建设发展的需要，在使用城市规划区内已经建有房屋及地上建筑物的土地时，经人民政府依法批准，由房屋征收部门对现有房屋及地上建筑物进行拆除，并依法对其所有权人及使用权人给予补偿的行为。显然，房屋征收的目的多数情况下在于取得其占用范围内的相应土地使用权。不难得出，如不对权利人的土地使用权给予补偿，是十分不合情理的。并且在实践中，虽然很多征收是为了公共利益，但也有不少的房屋征收所获取的土地使用权最终是由房地产开发商取得并进行开发营利。当由开发商进行开发营利的情形下，不对土地使用权人进行补偿显得尤为不合理。土地使用权的根本性质是一种用益物权，是私有财产权，具有一定的经济价值。因此，土地使用权不予补偿显然是对权利人的财产权的侵犯，也不利于维护市场经济所需要的公平与合理的竞争秩序。另外，有权利就要有救济，有损失就应有补偿，这是最基本的一条法律原则。既然法律赋予公民和组织享有土地使用权，就应对这种权利的行使提供充分的保障与救济，当土地使用权受到侵害时，法律应当给予补偿与保障。

二、对土地使用权进行补偿的制度设计原则

首先应在制度上区分房屋及其附属物下的土地使用权征收开发的性质，是属于公益性的还是商业性的。因为商业性征收开发的目的主要是基于经济利益和考虑，在性质上属于民事行为，就要按照市场经济的规律办理，要遵循公平、自愿和等价有偿的民事基本原则，实行公平交易与转让，要通过合同法和房地产法进行调整。对于教育与慈善事业、市政建设与环境绿化用地等社会公益事业建设而进行的征收，因其一方面此类建设多是国家发展公益事业，目的是为公众谋福利而进行，客观上也提高了城镇居民的生活水平与质量，使城镇居民从中受益，因此作为受益方的被征收人理应为此负担一定成本；另一方面也是因为政府的财力有限，无力提供与开发商同样的补偿标准，因此对开发的性质进行区分在当前是十分必要的。二是要看土地使用权取得的方式，区分划拨、出让与转让。权利人取得的土地使用权是由所有权衍生而来的，土地使用权的权益大小，主要决定于土地使用权取得的方式、土地使用权的面积、土地使用权的年限、土地的区位等各种因素。征收国有土地上房屋的行为实质就是政府收回土地使用权重新调整使用，而在上述因素中，土地使用权的取得方式才是决定因素。

土地使用权 篇4

近年来, 各地不少工业企业在经营10~30年时进行了公司解散清算。而我国国有工业用地一般均按照国务院55号令规定的最高年期50年进行出让。企业经营周期短于其名下工业用地使用权出让年期带来了两个方面的问题:一是企业经营周期的后期, 土地利用低效, 不利于节约集约利用土地;二是对于工业企业来说, 在其经营周期前期或中期为了取得50年使用期限出让土地而支付了相对于10~30年使用期限更多的土地出让价款金额, 给企业中前期的资金投入带来了较大负累, 不利于企业的长远发展。有鉴于此, 国土资源部《节约集约利用土地规定》 (国土资源部令第61号) 中明确指出“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”;国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》 (国土资发〔2014〕119号) 文件也指出要“实行新增工业用地弹性出让年期制, 重点推行工业用地长期租赁”、“完善土地价租均衡的调节机制”。在这样的背景下, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。

与此同时, 我国现行法律对国有土地租赁并未进行明确界定, 土地一级市场的国有承租土地使用权和土地二级市场的国有土地租赁权应如何区别对待;两者土地价格评估在《城镇土地估价规程》等技术性规范中也语焉不详, 如何对不同估价目的、不同估价对象等情境下的承租土地使用权和土地租赁权进行评估, 这些问题就摆在了我们面前。

2 承租土地使用权与土地租赁权的界定

2.1 承租土地使用权

在土地管理法规规章中, 国有土地租赁的概念最早是在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 (原国家土地管理局第8号令) 首次被提出。1999年7月27日国土资源部颁发的《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》 (国土资发〔1999〕222号) 文件规定“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用, 由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。国有土地出租是国有土地有偿使用的一种形式, 是出让方式的补充”、“国有土地租赁, 承租人取得承租土地使用权”。1998年12月24日颁布并于2011年1月8日修订的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

目前, 对承租土地使用权的性质存在争议, 有观点认为承租土地使用权与出让土地使用权均为土地一级市场获得的权利, 都是国有土地有偿使用方式的一种, 都属于有偿有期限的权利, 权利内容都包括了占有、使用、收益和不同程度的处置权能, 仅存在“零租”与“批租”的差异, 应视同于用益物权的一种;也有观点认为两者在租金的支付方式、租期的限制、流转的条件以及权利性质是否符合“物权法定原则”等方面均存在差异, 国有承租土地使用权在现有法律背景下只能认定为物权化的债权。

2.2 土地租赁权

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租的对象可以是承租土地使用权, 也可以是出让土地使用权或划拨土地使用权。承租人取得土地租赁权。土地租赁权属于债权。

根据土地租赁的客体不同, 土地租赁权一般包括承租土地使用权转租、出让土地使用权出租和划拨土地使用权出租等几种情形。

2.3 承租土地使用权与土地租赁权的异同

承租土地使用权与土地租赁权的联系主要体现在以下几个方面:第一, 从制度功能上来看, 两者都是为了达到资源最优化配置。第二, 从权利转移来看, 两者都存在土地使用权的让渡。第三, 两者都是有偿的, 都需要由承租方向出租方支付租金, 而且一般来说都是分期支付。第四, 两者都是有期限限制的, 根据《合同法》有关规定, 土地租赁权每次签约的租赁期限不得超过20年。虽然承租土地使用权由于转租方为市县人民政府是否受民商法的限制尚存在争议, 但承租土地使用权一般也会约定出租年期限制。

两者的区别主要体现在以下几个方面:第一, 两者的出租方及所属土地市场不同, 承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其租赁行为属于土地一级市场;土地租赁权的出租方为土地使用者, 其行为属于土地二级市场。第二, 两者权利性质不同, 土地租赁权属于债权, 在土地管理中也被认定为土地他项权利的一种;而承租土地使用权在现行法律背景下属于物权化的债权, 但在实际操作中多与出让土地使用权类比, 参照用益物权进行管理。第三, 从投资风险来看, 土地一级市场获得的承租土地使用权的投资风险应小于土地二级市场上获得的土地租赁权。

3 承租土地使用权与租赁权的土地估价

3.1 承租土地使用权价格及租金的评估

承租土地使用权与出让土地使用权最大的差异在于土地价款或租金的支付方式不同, 前者一般在租赁期内采取分期支付租金, 而后者一般在取得土地使用权之前需要一次性或分期次先行缴清土地出让价款。由于承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其土地出租过程中应包含其作为土地所有者享有的土地出让金。假设承租方先行缴清租赁期内的全部租金, 且不考虑承租土地使用权与出让土地使用权由于处置权能差异导致的土地还原率差别, 在这种情况下, 承租土地使用权应视同于出让土地使用权。因此, 在承租土地使用权交易案例极少、无法直接评估承租土地使用权价格及其租金的情况下, 我们可以通过评估估价对象的出让土地使用权的方式求取承租土地使用权价格, 再通过承租土地使用权价格求算承租土地使用权年租金。

而至于承租土地使用权年租金的计算, 假设租金的年增长率为s, 则可以通过公式 (1) 求算第1年的年租金, 通过公式 (2) 求算后续各年度的年租金。

上式中, 土地使用年期n可以按承租土地使用权的租赁年期代入计算。按照土地价租均衡的原则, 在评估估价对象的承租土地使用权价格的过程中, 也应将土地使用年期设定为n。

3.2 土地租赁权价格及租金的评估

土地租赁权价格及租金的评估应根据估价对象的土地权属性质不同而差别化处理: (1) 出让土地使用权出租。出让土地使用权出租, 应以出租年期作为土地剩余使用年期评估出让条件下的出让土地使用权价格P, 再通过公式1求算第1年的年租金a1, 通过公式2求算后续各年度的年租金at。 (2) 划拨土地使用权出租。基于土地价租均衡原则, 对于划拨土地使用权出租可以根据有关土地估价规程, 求取划拨土地使用权价格P, 再通过公式 (3) 求取第一年年租金, 通过公式 (4) 求取后续各年度年租金。

《城市房地产管理法》中明确规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家。各地一般也会对划拨土地使用权出租从事经营性活动收取一定金额的划拨土地使用权收益金。但是在划拨土地使用权出租过程中, 出租方一般会将其需要缴纳的划拨土地使用权收益金转嫁给承租方。因此, 在评估求算划拨土地使用权出租租金的时候, 应在公式 (3) 、公式 (4) 求得的年租金基础上加上每年需缴纳的划拨土地使用权收益金。 (3) 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让与抵押。由于土地租赁权及承租土地使用权的租金都是分期支付的, 在后续年期的租金尚未实际发生支付的情况下, 相应年度的土地使用权并未发生资本项目的实际转移, 作为土地租赁权 (或承租土地使用权) 的承租方, 仅享有租赁合同约定条款下的合同租金履约保证。由于租赁合同条款下的合同租金与市场租金可能存在一定差额, 则这部分盈余租金可以作为承租方的一种权益, 并得到价值显化, 从而用于转让或抵押。如果合同租金大于或等于市场租金, 即盈余租金小于等于0时, 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让、抵押价值为0。

按照《城镇土地估价规程》, 土地租赁权价格评估宜采用市场比较法、收益还原法等方法进行。在采用收益还原法评估土地租赁权价格时, 计算公式如下:

式中:P——租赁权价格;

r——租赁权还原率, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点;

n——收益年期;

公式5未考虑租金的年增长率, 如果考虑年增长率可以转化为公式 (1) 的变形。式中, 盈余租金为市场租金高于合同租金的差额。市场租金可以参照前面出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租或承租土地使用权租金求算方式确定。

3.3 评估过程中的注意事项

(1) 应根据估价目的和估价对象确定技术路线。《城镇土地估价规程》仅列示了公式 (5) , 且并未说明其应用情境。事实上, 在我们土地估价实务中, 公式 (5) 应用面非常窄, 还有更多的土地估价实务需要我们具体情况具体分析采用不同的技术路线评估土地使用权价格或租金。在确定租金时, 我们可以采用评估估价对象对应条件下的土地使用权价格现值推导承租土地使用权价格或土地租赁权价格, 再根据估价目的通过现值计算年值的方式求取年租金。 (2) 土地评估应遵循“土地价租均衡”原则。遵循土地价租均衡原则就要求我们在评估承租土地使用权价格和土地租赁权价格时, 应设置土地使用年期为拟出租年期, 其价格类型与估价对象实际使用权类型相同, 确保土地使用权价格和土地租金保持匹配与均衡。另外, 在确定技术路线的过程上, 采用通过土地使用权价格现值求算租金的方式, 也充分体现了土地价租均衡原则。 (3) 土地租赁年期的确定应符合有关法律规定。根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效。”因此, 属于土地二级市场的土地租赁权合同期限不能超过20年。而对于土地一级市场的承租土地使用权, 有观点认为应区分出租方为国家的特殊性, 并根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》中“国有土地租赁……最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”的规定以及民商法管辖权等论据, 认为承租土地使用权最高年期不超过国家同类用地出让年期即可。该观点实际上忽视了法律层级效力、法律的先后时效性以及承租土地使用权转租的合法性问题。因此, 笔者认为承租土地使用权最高出租年期也不宜超过20年;在土地使用权价格和租金评估过程中, 土地使用年期取值不应超过20年。 (4) 土地还原率的确定应关注投资风险。根据《城镇土地估价规程》, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点。从投资风险等角度来看, 以上几种土地还原率从高到低依次为:土地租赁权还原率>承租土地使用权还原率≥出让土地使用权还原率。土地还原率的确定方法和过程应符合有关技术规范的规定。

4 结束语

根据土地使用权出租的主体和对象不同, 可以分为承租土地使用权和土地租赁权。土地租赁权又根据对象不同, 分为出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租、承租土地使用权转租等。

根据估价目的和估价对象不同, 我们可能需要评估其土地使用权价格, 也可能需要评估其年租金。土地使用权租金的评估, 根据估价对象的实际情况可以采取房地产租金剥离房屋租金的方式进行确定。但是本文是从土地价租均衡原则出发, 采用更加直观的方式进行评估, 即先评估土地使用权价格现值, 再通过现值求年值的方式求算租金;或者根据盈余租金折现的方式求算承租土地使用权或土地租赁权的转让、抵押价格现值。

摘要：近年来, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。但是现行法律法规和技术性规范对承租土地使用权和土地租赁权等概念缺少明确界定, 其土地估价也缺乏明确的技术路线支撑。本文拟从土地价租均衡原则出发, 对承租土地使用权和土地租赁权进行辨析并对其土地估价实务提出切实可行的技术路线。

关键词：承租土地使用权,土地租赁权,土地估价,土地价租均衡

参考文献

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土地使用权抵押合同 篇5

乙方(抵押权人)：__________________________________________

甲方依据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定将国有土地使用权抵押予乙方，作为甲方对乙方所负债务的担保，为明确双方责任，恪守信用，双方遵循自愿、互利、公平、诚信的原则，经共同协商，特签定本合同。

第一条宗地坐落于___区______街___号，面积______平方米，土地用途____________，使用年限______年，自____________年___月___日起至______年______月___日止。土地使用证编号为___________________土地使用权出让合同编号___________________________。

经评估，并由_________市国土资源局确认(备案)使用权总价值为(人民币大写)________________________元，许可抵押限额为(人民币大写)__________________元。该宗地曾于___年______月______日抵押予__________________，期限为______年______月______日起至___年______月______日止，担保债务为(人民币大写)________________________元。

第二条甲方根据土地使用权抵押许可抵押的限额，将上述土地使用权全部(部分)抵押给乙方，土地范围已经双方确认(见附图)。

第三条担保价值为(人民币大写)________________________元。

第四条设定抵押之土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金、有关税费和乙方为实现债权所支付的律师费。

第五条抵押期限_________年，自______年___月___日起至______年___月___日止。

第六条抵押期间，已设定的土地使用权由甲方占管。甲方应保证土地的完整。甲方在占管期间未征得乙方书面同意，不得改变土地用途，土地及地上附着物不得转让、出租、抵押以及作其它权属处分，乙方对抵押物有检查监督权。

第七条发生自然灾害造成抵押物和附着物毁损时，甲方应采取有效措施，减少损失并及时通知乙方。

第八条抵押期间，甲乙双方的任何一方应企业兼并、更名、分立或死亡时，应通知对方并由新的企业或继承人、遗产受赠人继续履行本合同。根据国家的有关规定，落实债务、债权关系、承担本合同的权利、义务，并于发生变更后三十日共同向原登记机关办理抵押变更登记。

第九条违约责任：需要变更合同条款或解除合同的，当事人需以书面形式通知对方，得到对方认可后，应签定本合同补充文本。否则为违约。任何一方无权单方面变更、解除合同。

第十条甲方逾期不能履行债务或未按抵押合同规定履行债务，乙方有权依法向原登记机关申请处分抵押的土地使用权。

第十一条乙方申请处分抵押土地使用权时，应当书面通知甲方或其他当事人。

第十二条乙方可采取转让方式处分抵押物，也可委托土地所在地的土地管理部门处分抵押物。

第十三条处分抵押土地使用权所得款项，按下列顺序分配：

1、支付处分抵押物的费用;

2、扣缴抵押物应当缴纳的税费;

3、支付划拔土地使用权应缴纳的土地出让金;

4、偿还抵押权人的债权本息、罚金、违约金和乙方为实现债权所支付的律师费;

5、剩余价款交还抵押人。

第十四条双方约定的其它事项。

第十五条本合同签订之日起十五日内，甲、乙双方应向土地管理部门申请抵押登记，领取《土地他项权利证明书》。

第十六条甲、乙双方在履行合同中发生争议，应协商解决，协商不成的任何一方可依法向土地管理部门申请调解，也可向人民法院起诉。

第十七条甲方债务履行完毕，抵押合同即告终结。甲、乙双方应于履行终结之日起十五日内向原登记机关办理抵押注销登记。

第十八条抵押合同期满，经甲、乙双方当事人协商同意，抵押合同可延期或续期，并报原登记机关备案。

第十九条本合同经双方签章，并经土地管理部门登记后生效。

第二十条本合同一式叁份，甲、乙双方各持壹份，登记部门壹份。

甲方(盖章)____________________

法定代表人_________________

或委托代理人(签字)：________________________

银行帐号：____________________________________

法定地址：____________________________________

委托代理人(签字)：

乙方(盖章)___

法定代表人_________________

或委托代理人(签字)________________________

银行帐号：____________________________________

法定地址：____________________________________

签约地点：__________________

签约时间：年月日_________________

农村土地使用权应合理流转等 篇6

加强高位池养虾管理

农业部前不久发出《关于加强高位池养虾管理的通知》，要求禁止开挖红树林，禁止在防护林地带等对环境造成破坏的地方开挖虾池；制订养殖排水标准，逐步规范对虾养殖生产；对符合地方发展规划、管理布局合理、养殖排水达标的养殖场核发养殖使用证；养虾池不再进行养虾活动，应将虾池填平，恢复原貌，不得将虾池抛荒。(北京梁瑞英)

山东破解税费改革中村级经费难题

在农村税费改革过程中，村级收入减少最多，山东省针对这一难题提出破解意见。例如，从农业税正税中拿出一个百分点转化为附加，开征农业特产税附加，向部分不承包土地的农村居民收取乡村公益金等作为村级收入。提高村干部交叉任职的比例，减少享受补贴人数，取消村级招待费。2003年山东每村每年集体订阅报刊经费一般不得超过800元。(山东吕文)

河源瘦肉精案犯被判刑并罚款

农村集体土地使用权流转 篇7

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1 低价入股

将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。

2.5 拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。

摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。

关键词：农村,集体土地,使用权,流转

参考文献

[1]田中文, 邓良基, 李何超.完善集体土地产权规范集体建设用地流转[J].资源与人居环境, 2007 (3) .

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[4]王小莹.农村集体建设用地流转法律制度亟待完善[J].农村经济, 2011 (1) .

完善城市土地使用权出让制度 篇8

一、加强城市土地使用权出让制度的环境建设

1、树立土地可持续利用的发展观。

政府要树立以人为本、协调可持续的发展观, 从人的发展角度追求人与自然、社会的协调、持续、全面的发展。这种发展观把人的发展作为核心, 强调人、自然、社会的协调发展, 是对社会发展的深化。要牢固树立保护耕地、爱护环境、关心他人利益、后代利益的意识和可持续发展的意识, “自觉”约束城市土地出让权。

2、建立统一规范的城市土地市场。

随着我国土地市场交易的逐步活跃, 需要有一个固定场所作为市场信息的集散地, 并集中办理交易完成后的一系列手续的办公地。这样既有利于扩大交易者的选择范围, 又有利于减少交易成本, 而且扩大交易范围还有利于土地资源的合理配置。从我国有形土地市场发展的前景来看, 未来土地交易过程的绝大部分要在这里完成, 这些过程包括交易信息的获取和交易双方的联系, 有关政策法规的咨询、交易等手续的完备, 在税务部门授权下收取土地交易涉及的有关税费, 甚至政府招标、拍卖土地的全过程等。因此, 必须建立规范、有序的土地交易市场, 为土地经营者提供交易平台, 按规定时间向社会公布土地出让年度计划, 及时向社会公布土地信息, 保证土地市场交易的公平、透明。

3、规范土地利用总体规划的编制和实施。

为突出土地利用总体规划的调控作用和法律权威性, 国家有关部门应抓紧制定《土地规划法》, 提高土地利用总体规划的地位。保证土地利用总体规划在制定审批之后, 具有一定的法律效力, 具有一定的刚性。在土地规划的制定过程中, 要保证市民的广泛参与和讨论。从规划的编制到实施整个过程, 都要严格按照法定程序, 要增加规划的公开性、透明度, 加强公众参与, 保障人民群众参与规划编制的权利, 开放编制规划, 保证规划决策的民主化和科学化。土地利用总体规划一经批准, 必须保证严格执行, 任何单位和个人未经批准不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

4、建立合理的政绩考核机制。

政府要确立科学的政绩评价考核的指导思想。要把“三个代表”重要思想作为政绩观的灵魂和指南, 把实现人民群众的利益作为追求政绩的根本目的, 把实现经济社会的可持续发展作为考核政绩的重要内容。同时, 要建立一整套科学合理的政绩考核内容范围。必须坚持群众公认和注重实绩的原则, 要从单纯地追求速度, 变为增长速度、就业水平、教育投入、环境质量的综合考核, 变为能真正体现政效的考核, 变为与群众联系紧密的实效考核。

二、完善城市土地使用权出让制度的具体措施

1、加快城市土地使用权出让制度的法治建设。

现有土地使用权出让制度只就出让中的一些过程、步骤作了一些规定, 并未包括土地出让应有的内容和全部, 从其效力而言, 除《中华人民共和国城市房地产管理法》一个内容之外, 都不是独立的法。因此, 今后为理顺各种利益主体之间的关系, 我国应制定独立的《城市土地使用权出让法》, 作为对全国城市土地利用的宏观经济法规制度。

同时, 还要进一步明确规范土地使用权出让行为, 从而削弱地方政府在土地使用方面的自由裁量权, 保证土地出让的各个环节有法可依。在完善立法的同时, 还要加大执法力度, 对触犯法律的行为人进行严惩, 从而保证整个城市土地使用权出让过程, 有法可依, 执法必严。

2、建立城市土地使用权出让代理经营制。

按照《民法通则》有关代理制度的规定和我国土地市场的实际, 我们将出让代理经营制定义为:代理人 (经营代理机构) 以被代理人 (政府) 的名义, 在授权委托权限内, 与第三人 (土地使用者) 进行一定的法律行为 (即出让、受让行为) , 被代理人 (政府) 对代理人的合法代理行为享有相应的权利, 承担相应的义务。

实行土地出让代理经营制能够较好地体现政府在土地使用权出让过程中行政权力和民事权利分离的思路。通过出让代理经营制, 既体现了国家“垄断”土地一级市场的原则, 同时通过授权委托, 将土地使用权通过代理机构盘活增值, 实现国有土地资产的社会与经济效益。实行土地出让代理经营制还能较好地明晰各类中介机构的权利义务, 激活其开发热情。香港在回归前, 地政处的处长就是政府土地代理商, 代表香港总督与土地买主签订批租合同。从国际惯例看, 政府将城市土地委托给专职的中介机构经营也是比较成功的经验。

3、取消用地制度的双轨制, 完善城市土地使用权出让方式。

取消用地制度的双轨制, 在全国范围内取消行政划拨土地使用制度, 对国有和集体所有的土地一律实现有偿、有限期、有流动使用的单轨制度, 形成一个全国统一的土地使用权市场。

把政府供地方式限制在协议、招标、拍卖和挂牌四种有偿出让方式中。同时, 要规范土地使用权的出让方式, 把协议出让方式严格界定在公用和公益事业的范围之内, 而且要严格限制以协议出让取得的土地使用权的权能, 从而把政府的土地供应行为纳入市场的轨道。

在土地有偿出让的方式中, 要尽可能采取招标、拍卖和挂牌方式, 招、拍、挂出让国有土地使用权不仅集中体现了公开、公平、公正的原则, 同时可以实现政府按规划统一开发、统一供地, 以供应引导和制约需求, 实现土地优化配置, 还可以有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为, 保障依法行政。

4、建立城市土地出让金年租制。

年租制是土地市场上土地出让的一种方式, 国家将城市土地使用权租赁给开发者或者土地使用者, 他们每年向国家缴纳一定数量的土地租金。这种土地使用方式相比于土地批租制最大的不同就是本来一次性交足的土地出让金改为土地使用期限内每年交一次。

土地年租制作为新的土地经营方式, 它的实行将会在一定程度上克服原有方式的一些弊端, 给各方带来一些有利的变化。首先, 政府将会有持续稳定的收益并增强其土地调控能力。实行年租制, 可以保证政府财政每年都有稳定的来自土地方面的收益, 这将为城市基础建设和土地开发提供资金保障, 有利于土地资源的优化配置, 增强土地的集约利用。其次, 将减轻房地产开发企业的负担, 有利于平抑房价。据有关资料统计, 我国商品房价格构成中土地费用及税金占到45%, 而国际社会成熟商品房价格构成中此项费用仅占20%。如果实行年租制, 将房产使用权 (所有权) 和土地使用权分离, 将原来购房时一次性缴纳的土地使用金分期缴纳, 一定可以大幅降低房价, 大力推动我国住房商品化进程。

5、建立强制性退出制度。

笔者认为, 今后我国必须要加强对出让土地的后续管理, 在明确规定开发期限的同时, 对于囤积土地的开发商超过规定期限未进行开发的, 政府要进行强制性收回土地, 当然可给予开发商合理补偿。对于成交后不按合同足额支付地价款的开发商也要强制性收回土地, 并给予处罚, 借以维护土地出让制度。对于一切违法用地都可适用这一强制性退出制度, 借此增大违法者的成本, 更好地维护土地使用权出让制度的有效运行。

摘要：城市土地使用权出让制度的建立有助于实现土地价值, 提高土地利用效率, 实现土地资源优化配置。但是, 在该制度的运行过程中仍然存在许多问题, 阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。本文从制度的环境建设和制度本身两个方面, 对我国城市土地使用权出让制度的完善提出建议措施。

关键词：城市土地,土地使用权

参考文献

[1]李并敏.要建立合理的政绩考核机制[N].太原日报, 2004.9.3.

[2]赵娜.我国城市土地使用权出让制度绩效分析研究[D].郑州大学, 2007.40.

土地使用权后续计量的探讨 篇9

关键词：土地使用权,后续计量,摊销,延期,公允价值

一、目前土地使用权摊销的后续计量

根据会计准则, 房地产开发企业取得土地使用权用于建筑商品房, 相关的土地使用权应在开发时计入所建造的建筑物的成本, 不再对土地使用权进行摊销。除此以外, 土地使用权不管是作为无形资产还是转入到建筑物价值作为固定资产核算, 或作为非公允价值模式下的投资性房地产, 其后续的计量都是在法律规定的剩余使用年限内进行折旧或摊销, 借:费用、成本类科目, 贷:累计摊销、累计折旧或投资性房地产累计摊销。但土地使用权既不会发生有形损耗也不会发生无形损耗, 其价值并不会随着时间的推移而下降, 对土地使用权在一定年限内进行摊销会导致其账面价值下降, 与其价值实际上的上升态势相背离, 显然目前这种对土地使用权在一定期限内进行摊销的后续计量模式是不合理的。

二、未完成的土地制度改革对土地使用权后续计量的影响

在我国, 城镇土地的所有权属于国家, 业主只拥有土地使用权。根据法律规定, 以有偿出让方式取得的建设用地使用权, 出让最高年限按下列用途确定: (1) 居住用地70年; (2) 工业用地50年; (3) 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; (4) 商业、旅游、娱乐用地40年 ; (5) 综合或者其他用地50年。对土地使用权在一定的年限内即在法律规定的最高使用年限内进行摊销, 是基于土地使用权使用寿命有限这一基本前提条件。但根据《物权法》第一百四十九条规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。这项法律规定意味着住宅建设用地使用权的使用年限是无期限的, 既然是无期限, 就不应该对土地使用权在一定的年限内进行摊销, 或者说对土地使用权在一定的年限内进行摊销是不科学的。其它商业用地, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法 (2007年修正) 》第二十二条, 土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的, 应当予以批准。经批准予以续期的, 应当重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。显然, 从法律层面讲, 土地使用权到期后可申请延期, 但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用权出让金支付标准和办法作出明确规定。延期是否还要支付巨额的土地使用权出让金, 以及如何支付, 在当前引发了广泛的讨论。但根据一些专家的推测, 到期再支付巨额的土地使用权出让金的可能性微乎其微。极有可能会借鉴香港的土地批租制和年租制相结合的土地使用制 度, 即到期可以延期, 不再支付巨额的土地使用权出让金, 但要在续约期内支付实际年租金。如借鉴香港的土地批租制和年租制相结合的土地使用制度, 那么在续约期内支付的实际年租金可以看作是期间费用计入所属期间损益。从目前的法律规定及未来预期看, 则除根据社会公共利益需要收回土地外, 土地的使用权延期是肯定的, 也就是说一般的土地使用权的使用期限是无限的。既然土地使用权的期限不是有限的, 且土地不存在价值折损, 目前对土地使用权在一定年限内进行摊销的会计处理显然不科学。

三、土地使用权后续计量的改进

在西方国家, 企业和个人均可有偿取得土地所有权。企业将所拥有的土地作为固定资产核算, 同时由于其收益期的无限性, 不对土地计提折旧。在我国, 城镇土地的所有权属于国家, 企业只拥有土地使用权。尽管法律规定了使用年限, 但由于到期可以延期, 而未来土地制度的彻底改革势必应与保护人们私有财产这一基本立法精神相一致, 土地使用权延期要支付巨额出让金的可能性极小, 因此可以视土地的使用年限为无限。再加上土地使用权既不存在有形的损耗也不存在价值的无形损耗, 不存在价值补偿的问题, 因此不应对土地使用权在一定年限内进行摊销, 而应基于对城镇土地使用权可以延期及城镇土地制度未来改革的视角, 对城镇土地使用权后续计量模式进行改进。

处理方法1: 如没有确凿的证据表明土地使用权的公允价值能够持续可靠取得, 可仍把土地使用权作为无形资产核算, 在土地使用权持有期间不需进行摊销。或借用一些西方国家的会计处理方法, 把土地当作一种固定资产来进行核算, 不对土地计提折旧。另外, 不管土地使用权是作为无形资产核算还是作为固定资产核算, 必须按照《企业会计准则第8号—资产减值》的有关规定, 在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象, 如果资产存在发生减值的迹象, 应当进行减值测试, 估计资产的可收回金额。如可收回金额低于账面价值, 应当按照可收回金额低于账面价值的差额, 计提减值准备, 确认减值损失, 借记“资产减值损失—土地使用权”, 贷记“无形资产减值准备—土地使用权或固定资产减值准备—土地使用权”。

处理方法2: 在有确凿证据表明土地使用权的公允价值能够持续可靠取得的情况下, 采用公允价值模式对土地使用权进行后续计量。资产的基本特征是预期能给企业带来经济利益的流入, 如果资产能够为企业带来的经济利益低于或者高于其账面价值, 那么仍以账面价值来反映不符合资产的定义, 会造成资产的价值高估或低估。土地是稀缺资源, 而在我国人口总量大且不断增长的宏观环境下, 土地使用权的市场价值往往呈现不断上升的态势, 再加上通货膨胀的影响, 土地价格上涨得更快。况且土地的使用年限很长, 如果不进行摊销, 仍以土地使用权当初的取得成本来反映, 与土地使用权的实际价值相差太远, 会造成土地使用权这项资产的价值被低估。因此对土地使用权采用公允价值模式进行后续计量更合理, 如将土地用于赚取租金或增值目的, 仍作为投资性房地产来核算, 采用公允价值模式进行后续计量。以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益, 如在资产负债表日, 土地的公允价值高于原账面价值的差额, 借记“投资性房地产—土地使用权—公允价值变动”, 贷记“公允价值变动损益—土地使用权”科目, 公允价值低于原账面价值的差额, 作相反的账务处理。如土地用于经营活动, 则作为固定资产核算, 不对土地进行折旧, 以资产负债表日土地的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益, 如在资产负债表日, 土地的公允价值高于原账面价值的差额, 借记“固定资产—土地使用权—公允价值变动”, 贷记“公允价值变动损益—土地使用权”科目, 公允价值低于原账面价值的差额, 作相反的账务处理。

不管采用哪种方法, 对土地使用权续约而支付的工本费和续约期内支付的实际年租金, 都可作为期间费用核算, 借记“××费用”, 贷记“银行存款等货币资金科目”。

参考文献

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[8]华炯, 郑向群.对土地年租金制的思考[J].理论研究, 2006.

城市土地使用权抵押问题探析 篇10

首先, 明确土地使用权抵押的概念。在我国, 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内, 在不转移土地占有的情况下, 将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时, 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中, 提供土地使用权作为担保的, 为抵押人, 接受土地使用权担保的债权人, 为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中, 抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是指的土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定。

在我国现行立法中, 规定了许多不同的土地使用权获取方式, 再加上现行的多层次多部门的立法结构, 致使实践中产生了一系列可能影响权利人利益的问题。事实上, 在以出让和划拨这两种不同的土地使用权获取方式下进行土地使用权抵押的行为就可能产生诸多问题, 而抵押权人在实务中也可能受到不同程度的权利损害。土地使用权抵押是一种权利抵押, 依据我国法律, 无论是以出让方式还是以划拨方式取得的土地使用权, 在符合一定的条件下都可以抵押。但是, 相关法律法规都没有集中而具体地对这些限制条件予以规定。而实践中, 抵押当事人在地方土地部门进行登记时一般都会获得批准, 因此, 大多数抵押当事人在抵押之初往往没有意识到一些隐性问题的存在。比如, 出让土地使用权的抵押权人在一定期间内如果对该土地的投资总额未能达到规定要求, 就会产生被国家无偿收回土地权利的可能;再比如, 抵押人虽然进行了土地使用权抵押登记, 但无论是出让的还是划拨的土地使用权, 都有可能出现出让金并未真正交付的情况;而且, 国家的各类相关法规条例、行政规章中, 对权利人权利的限制性规定比比皆是。因此, 权利人如果对相关法律法规不熟悉, 那么其中的某些问题极易被忽略, 而最终导致对其权利的损害。从这方面看, 权利人应该努力提高自身的法律素养, 增强自我保护意识和维权意识。

除此以外, 在以土地使用权作为抵押权标的时, 由于土地使用权的交换价值自身具有明显的不确定性, 以及物权担保客观上所要求的排他性, 使得我国当前相关的担保法律法规和土地使用管理法律法规某些规定的必要性值得商榷。与此同时, 实践中经常会发生抵押期间和债权期限的概念相混淆的情况, 一些当事人, 甚至土地行政部门的工作人员, 常以债权的期限来限制抵押权存在的期间, 这对于抵押权人来说是不公平的。虽然最高院的司法解释曾对此进行阐释, 但是, 他并没有考虑到土地使用权抵押时标的物的特殊性, 因此也就不可能彻底地解决实务中的诸多问题。

我认为, 首先, 土地使用权的行使在程序上较一般抵押物复杂得多, 因此, 其法定的有效抵押期间也应适当地延长。其次, 登记是确权的重要形式要件, 抵押登记以后, 土地管理机关随之产生了相应的协助抵押权人实现抵押权的法律义务, 我们不应将抵押登记与抵押实现时转让登记两个阶段完全分立开来。就抵押登记而言, 目前的主要问题就是我国对相关知识的社会普及率较低, 一些抵押人仅以工商登记代替土地抵押登记。同时, 登记工作中行政色彩浓厚, 受传统土地与房屋管理的限制, 大多数地区依然采取比较落后且效率低下的登记制度, 这些都为登记工作带来了一定的困难。解决这些问题并不是一朝一夕的事, 但是毕竟登记机关的改革是带动整个土地管理体制改革的枢纽所在。因此, 相关的改革应该先从规范登记机关的法律责任开始。再次, 必须指出的是, 建立完善的法律制度是迫切且必要的。我国当前的法律体制中, 在土地管理法律法规上处处显现的行政指导印记与市场经济发展要求的平等公平表现出种种矛盾, 这就需要我们在这二者中间建立协调的桥梁, 顺利解决他们的矛盾, 这是我国立法工作和经济改革必须解决的重大问题。当然, 完备的立法体制可以使当事人对自己行为的后果产生明确的预期, 在进行抵押登记时, 明确预知在上述提到的相关因素作用下, 抵押行为可能产生的后果, 从而慎重作出决策。这不仅迫切需要提高相关执法人员的素质, 更需要一个明确合理的立法体制与其配合。

换言之, 最高院的司法解释和其他的条例规定固然对于个案的解决产生很大的作用, 但是, 这些规定并不能从根本上解决现实中的问题, 并且对于完善和统一社会主义法律体系无疑会产生一种破坏效果。我们必须完善立法体制, 坚持在法律框架内通过法规和规章对有关问题进行调整的原则, 维护法律的严肃性和统一性。

参考文献

[1].白慧琳.房屋拆迁纠纷.法律出版社, 2006.

[2].马其象.房地产纠纷.对外经济贸易大学出版社, 2005.

[3].王立阳平.房地产案例分析与判案技巧.人民法院出版社, 2006.

70年土地使用权考验执政智慧 篇11

尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清，“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费肯定是真的。

土地使用权的70年大限问题，历来都被视为是中国房地产市场的高悬之剑，如何处理，攸关民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，因而备受关注。温州的案例再一次给全国的房东敲响了警钟：一旦到期，我们的房子将如何安放？

对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法之时就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见建议，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

媒体报道的温州收取高额续费的办法，意味着《物权法》取得的巨大进步，又倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这个规定，可以说，充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。

历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。从1991年到1994年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年土地使用年限的问题上，最起码大家就“自动续期”达成了基本的共识，而且即使收费，大家也认为应该是象征性的。媒体曝出来的温州的做法可以说是置《物权法》与法治的进步于不顾，引发民众不必要的恐慌，令人匪夷所思。

众所周知，中国民众对“70年大限”的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

“70年大限”之所以引发焦虑因为这不仅仅是个体的焦虑，而是能够影响中国社会未来发展的。住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背常理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税；就请把房子的“永久产权属性”还给房屋业主。温州这种明显违背《物权法》基本精神的做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起人们的警惕。

对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期，以及象征性收费的原则。在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国社会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

事实上，一个国家规定什么样的产权制度，就会出现什么样的建筑，很难想象，在70年的土地上，能生长出对土地恒久热爱的公民和百年的建筑，也很难想象，在40年的厂房里，能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算，中国企业现在很少有百年的战略，土地使用权的期限，是一个重要的原因。

70年土地使用权考验执政智慧，应尽快启动《土地管理法》的修订，提高土地使用权的期限，并对房屋使用者和买卖者实行区别对待政策；如果仍然要坚持70年的期限，也一定要明确70年后土地续期“象征性缴费”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻物权法的法治原则和精神。

中国农村土地使用权流转模式选择 篇12

一、农村土地使用权流转的内涵

(一) 农村土地使用权流转概念和特征

“加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场, 按照依法自愿有偿原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营”将成为今后农村土地流转的纲领性、指导性文件。

土地使用权流转包括集体建设用地使用权流转和农用地使用权流转。农村土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户通过一定的方式将土地经营权 (土地使用权) 转让给其他农户或其他经济组织的行为, 即保留承包权, 转让使用权。十七届三中全会通过农村土地使用权流转决议。实现农村土地使用权的流转是一项利国利民的政策, 我国应该为实行农业现代化积极提供条件, 通过容许农村土地使用权的流转能解决我们农村现在存在的土地耕地面积小, 土地细化, 不利于大规模经营的现状, 更加充分实现资源的优化配置和人力资源的更加合理的利用。为更好地实施农村土地使用权流转, 我们应该更加充分认识农村土地使用权流转的特征。

农村土地使用权流转是在坚持农村土地属于集体所有的前提下进行, 即农村土地的流转不改变土地所有权人。农村土地使用权流转是对土地用益物权的扩宽, 通过在集体组织内部各成员之间或集体组织之间或集体外成员之间实现土地经营权主体的变更来实现土地的优化配置, 从而达到土地增值的目的。

农村土地使用权流转必须建立在自愿的基础上。土地使用权的流转要确保农民的主体地位, 要充分保护农民的利益。在土地使用权流转的过程中, 要充分尊重农民的意愿, 要让农村充分行使其作为主人权利, 政府或集体组织不能强迫农村出让土地使用权, 也不能强迫农村流转土地, 不能对土地的流转做下指标、限时间、限面积, 不能容忍强大的资本巧取豪夺农民的土地, 即“资本剪刀差”。

农村土地承包有期限的限制, 土地承包合同规定农村土地承包期限为30年, 因此农村土地使用权流转的期限也有限制, 即在合同规定的承包期限内, 不能超过流转时所剩余的期限。

农村土地使用权流转可以以有偿的方式进行, 例如:转包、出租、土地反租倒包、转让等是以一定的现金或生产资料的方式进行;也可以以无偿的方式进行, 例如:互换、代位耕种等是以无偿的方式进行。

通过农村土地使用权流转获得的土地, 原则上不能改变土地的利用方式, 即应该用于农用发展。我国是一个耕地面积小, 人口众多的国家, 仅占世界耕地面积的7%, 却要养活世界人口的22%, 任务艰巨, 如不采取更加有效的方式保护耕地面积, 人多地少的矛盾将越来越激烈, 成为阻碍中国经济发展的关键点。

(二) 农村土地使用权流转的相关理论

土地流转是一项惠国惠民政策。马克思地租理论对促进农村土地使用权流转具有积极的推动作用, 而科斯的交易成本理论为土地使用权流转在一定程度上提供了依据。

1. 马克思地租理论。

马克思的地租理论是在继承和批判古典经济学地租理论的基础上发展起来的, 该理论坚持以劳动价值论为出发点, 主要从生产关系的角度对农业地租进行了分析。马克思的地租理论概括起来主要有以下几个方面的内容:

(1) 土地所有权与土地经营权的分离是地租产生的前提, 地租是土地所有权借以实现的经济形式。我国土地制度是一种福利性土地政策, 对于保障农民基本生活和稳定农业生产具有很重要的作用。容许农村土地使用权流转是有一定的限制条件, 即流转人在土地使用权流转之后能保证基本的生活水平。在以出租、转包、转让等形式实现土地使用权流转, 一般来说是以非农业收入为生活来源。通过土地使用权的流转来获得额外的收入, 在一定程度上增加农民的收入, 能改善农民的生活水平。

(2) 级差地租论。马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克思认为, 级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是个别生产价格与社会生产价格的差额, 因为这种地租与土地等级相关联, 故称为级差地租。在分析级差地租时, 马克思指出农产品的价格必须由劣等地的生产条件决定。由于土地面积有限, 特别是优、中等地面积有限, 仅仅把优、中等地投入农业生产则不能满足社会对产品的需求, 因而劣等地也必然要投入农业生产。如果农产品也像工业品一样, 由中等地生产条件决定农产品市场调节价格, 那么经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润, 最终就会退出农业经营。这样, 农产品的产量就不能满足社会需求, 价格就要上涨。当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时, 劣等地重新投入农业生产。条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。这样, 经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格, 就能获得一定的超额利润。

(3) 绝对地租论, 在资本主义土地私有制条件下, 马克思将不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租称为绝对地租。在资本主义社会, 土地实行私有, 资本家占有社会土地, 农民阶级只能通过向资本家租用土地来获得土地的使用权, 而资本家是天生的财奴, 他不可能无偿的把土地的使用权转让给农民, 因此农民要想获得土地的使用权就必须以一定的现金或者生产资料向资本家缴纳一定的金钱, 即地租。

(4) 垄断地租论, 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租, 这种垄断与由土地所有权垄断的存在而使农产品按照超过生产价格的价值出售所形成的垄断价格不同。

马克思地租理论为农村土地使用权流转指明了出路, 农民种不种地, 土地撂不撂荒, 关键是看种地的比较效益。要解决农地撂荒问题, 实现农地由撂荒、粗放经营到集约经营的转变, 关键是要提高农民对土地进行投入的积极性, 核心就是要保障农民对土地的投资收益。

2. 科斯交易成本理论。

罗纳德·科斯教授1937年在《企业的性质》一书中提出了“交易费用”的概, 它所包含的就是交易成本的内容。科斯写道:“利用价格机制是有成本的。通过价格机制组织生产的最明显的成本就是所有发现相对价格的工作, 市场上发生的每一笔交易的谈判签约的费用也必须考虑在内。”科斯于1960年发表了著名的《社会成本问题》, 对交易成本的内容作了进一步的界定, 科斯把它定义为获得准确的市场信息所需要付出的费用以及谈判和经常性契约的费用。科斯用交易成本完满地解释了企业存在的原因和决定企业规模的因素, 并用它分析了企业与市场的差别与联系, 他认为企业和市场是两种不同但又可以相互替代的交易制度。市场的交易由价格机制来协调, 而企业的存在将许多原属于市场的交易“内部化”了。在企业内部, 行政命令取代了价格机制成为生产活动的协调机制, 企业通过市场“内部化”可以节省交易成本。

同样科斯的交易成本理论对土地使用权的流转具有一定的意义。当农民对土地使用权流转进行交易时, 当交易的成本过高或者流转之后不能获得一定的收益时, 即不愿意进行土地使用权的流转。而目前, 我国农村土地使用权流转模式方面, 因各地区经济水平和社会水平发展的不一致, 土地使用权流转方式的多样性, 缺乏统一规范的操作, 政策不能落实, 导致农村土地使用权流转存在一定的问题:流转信息不对称, 农民对土地流转认识不足, 流转机制不健全, 缺乏有效的管理监督, 这一系列的问题阻碍了农村土地使用权流转的发展, 从而加重了土地使用权流转的费用, 按照科斯交易成本理论, 只有当交易费用小于收益成本时, 交易才能成立, 即农民土地使用权流转的费用小于其因进行土地使用权流转所获得的收益时, 农民才会到市场上进行土地使用权流转。

二、农村土地使用权流转原则

政府在农村土地使用权流转过程中因扮演的角色不同具有不用的类型, 即政府主导型、农民自主型、业主经营型, 但是在农村土地使用权流转过程不管采用何种类型中, 我们都必须坚持一定的原则, 从而保证我国农村土地使用权流转有序的进行。概括各位学者的意见和看法, 综合为“三变三不变”原则。

(一) “三变”原则

“三变”是指农村土地使用权改变、土地的产业结构改变、土地的经营规模改变。改变产业结构就是为市场而种、为市场而卖, 以市场为导向。

农村土地使用权流转是改变原来土地上的承包人, 通过土地经营权的流转来实现土地资源利用的最大化效率。因不同的流转模式而具有不同的特征, 有的模式就改变了原土地上的承包关系, 形成新的法律关系, 如转让等;而有的是在原土地承包关系的基础上形成的法律关系, 如转包、出租等。

土地的产业结构改变是充分利用有限的农业资源的体现, 改变原来土地上的粗放型经营模式, 而转变为集约型的现在农业。根据当地土地的肥力、气候环境、市场需求等各方面的因素, 确定当地产业结构。以市场为导向, 真正的与市场接轨, 改变一贯以来的市场信息不对称的局面, 做到最大化程度提高农业的生产效率。

土地的经验规模改变是指改变农村一直以来形成的细碎化土地的局面, 根据土地的分布情况, 将通过农村土地使用权流转途径获得的土地从整体上规划, 分区经营, 形成成片发展趋势, 从而达到土地规模化经营。

(二) “三不变”原则

“三不变”是指土地集体所有性质不改变、土地以家庭联产承包为基础不改变、土地用途不改变 (原来是宅基地的, 首先要满足农户建房所需;原来是农业用地的就是能用作农业产业, 实现占补平衡) 。

土地集体所有制不改变原则是指农村土地使用权流转后的土地不改变其所有制性质。十一届三中全会以来我国农村土地实行集体所有制, 土地所有权归集体所有, 承包农户享有土地使用权 (经营权) 。

土地以家庭联产承包为基础不改变原则是指土地承包方式依然以家庭为生产单位。十一届三中全会以后, 在党中央的积极支持和大力倡导下, 家庭联产承包责任制逐渐在全国展开。坚持家庭联产承包制是由我国国情决定的, 改变土地所有权性质就会出现土地私化、国有化现象。土地私有化不符合我国基本国情, 我国一直坚持公有化政策, 土地的私有化违背社会主义原则;而土地国有化将使农民的权益逐渐丧失, 不利于保护和实现农民的基本权益, 因此不为广大人民群众所认可, 不利于社会主义经济社会的发展。

土地用途不改变原则是指流转后的土地仍然坚持原来土地的用途, 不得改变农业土地的性质。随着全球化气候环境变化, 海平面逐渐上升, 全球气候变暖, 土地荒漠化加剧, 耕地面积减少。实行流转土地用途不改变是避免耕地面积不断缩小, 保证粮食安全的根本举措。

三、农村土地使用权流转主导模式

我国目前关于农村土地使用权流转模式存在多样性, 每一种模式都是根据当地经济和社会发展水平, 因地制宜而采用。以转包模式进行的农村土地使用权流转是现阶段农村土地使用权流转最为主要的模式, 其能够最大程度解决土地闲置问题, 减少土地使用权流转过程中的程序问题, 为广大农户外出打工解决了后顾之忧, 但是以转包的方式开展的农村土地使用权流转也存在一些弊端, 没有最大程度发挥土地资源的效用, 没能够更大程度上带动农业规模化和集约化发展, 对农村基础设施建设也没能够起到很好的推动作用。开展新农村建设, 不仅要在面貌上改变农村现有的格局, 更重要的是推动农村经济社会的快速发展, 给农村创造一个良好的生活工作环境, 要不断加强农村医疗卫生事业的发展, 保证农民老有所养, 老有所依。

以出租、互换模式进行的农村土地使用权流转解决了农户自身的需要和生产的需要, 但是并没有从客观上改变农村现有的经济发展状况。“三农”问题一直是制约我国经济发展的核心问题, 发展农业是关键。我国耕地面积的有限, 决定了现阶段我们要不断的提高农业生产的效率, 提高农业的生产力, 在这样的形式下, 加强农业的规模化和集约化经营是迫在眉睫, 但是我们政府不能采取行政或强迫手段征收农户土地, 不能强制性改变现阶段土地制度。因此我们要综合考虑各方面因素, 在保证农户基本利益的基础上, 开展农业大规模化生产。

以转让方式开展的农村土地使用权流转改变了土地原承包关系, 形成了一种新的法律关系。这种方式存在很大的弊端, 进城务工的农民一旦在城市难以找到一份稳定的工作, 就处于进退两难的局面, 农户失去在农村的土地, 而我国土地制度是一项福利性政策, 保证农户的基本生活, 是农户赖以生存的基础。

而最近几年在湖南省益阳市实行农村土地使用权信托流转, 充分显示了其流转模式的优越性, 在坚持我国基本土地政策实现联产承包责任制的前提下, 以保护农民切身利益为目的, 通过政府建立信托机构加快土地的规模化经营, 从而加速消除了一直存在的城乡二元结构, 我们把这种模式称为“益阳”模式。

(一) “益阳”模式

“益阳”模式的土地信托流转是在坚持不改变土地集体所有制性质、不改变农地属性、不改变农民承包权的前提下推行的。其基本做法可以概括为“政府平台、信托本质、产业推动、要素聚集”。具体的流程是:首先由政府设立土地信托流转服务中心, 出资设立信托基金, 成立信托投资公司。公司通过支付土地使用权转让费 (从基金中支付) 从委托方 (农户) 手中获得土地。然后将从农户手中获得的土地调整为成片区、提升土地的生产力之后, 以招标竞拍等方式确定土地经营者, 获取土地信托直接收益。收益中除一部分返还回基金外, 剩余部分将主要用于农村公共服务设施和基础设施建设, 以及提高农民社会保障水平等方面。

在“益阳”模式中, 政府是农户与土地经营者之间的桥梁, 通过成立的信托投资公司来促成农户与土地经营者之间的合作关系。

(二) “益阳”模式的优点

1. 提高土地资源的利用效率。

我国耕地面积小, 人口众多, 提高土地资源的利用效率是我们农业发展的关键。“益阳”模式通过提高合同的稳定性和降低合同的执行成本, 促使土地从低生产率农户手中转移到高生产率的人手中, 从而提高土地资源的利用效率, 科斯交易成本理论更好地解释这一点。只有低的交易成本才能促成交易活动的进行。为降低合同的执行成本, 草尾镇政府采取了相应的措施, 例如:将工作人员进行有针对性的分工分组, 分组后的工作人员负责解决存在的细节争议、为企业提供劳动力和土地基本改造等工作。

2. 提高农民流转土地的积极性。

政府在农户生产经营活动中扮演着重要的角色, 在“益阳”模式中, 信托投资公司是政府成立的, 这给农户强有力的保证, 即使最后土地经营人没有获得利润, 农户也不会担心, 因为政府是最终的保证人。这就免除了农户的心头之虑, 而且“益阳”模式本身的特点:对土地的系统化、规范化统一管理, 避免其他模式出现的扯皮现象, 农户从自己利益出发, 坚定了土地流转的肯定性。

另一方面, 到信托投资公司与政府签订土地流转合同, 能获得比自己经营土地更高的价值, 因此广大农户也愿意将土地流转给信托投资公司。

草尾镇立新村“艾青大蒜生产基地”的老板艾青告诉记者, 实际上他手上的1174亩土地之前就已经流转在自己手上, 信托流转试点以后, 他重新办理了手续、签订了合同, 将其全部转为信托流转。他说“转为信托流转之后我一次性投入了200多万用于基础设施建设, 之前不敢投, 怕没有保证。”而该镇乐元村一位蔬菜大户也是在其1200亩基地得到10年合同后, 才投入了600万元购置200个蔬菜大棚。

3. 促进农村公共服务设施和基础设施建设, 提高农民社会保障水平, 改善农村生活生产环境。

中国人有一句谚语“授人以鱼不如授人以渔”。在农村基础设施建设方面, 除了依靠政府拨款之外, 最重要是集体组织成员要公共努力, 自己寻找解决途径。而“益阳”模式就很好的解决这一问题。信托投资公司通过与农户签订土地流转合同, 在提高土地生产力的基础上, 以拍卖、竞拍的方式将成片土地出售, 从最后竞拍者手中获得土地信托直接收益, 而这收益中除了部分返还基金外, 剩余部分用于农村公共服务设施和基础设施建设。通过这种方式, 当地政府通过从土地流转过程中获得大量的资金用于当地公共服务和基础设施建设, 提高农户的生活质量, 从而缩小了城乡之间的差距, 更好为实现城乡一体化奠定基础。传统的农村土地使用权流转模式, 例如:转包、出租、互换等, 都无法从根本上解决农村基础设施和公共服务设施的建设, 改善农村生活生产环境。

4. 能最大程度上吸引外资。

投资者的目的是以最小的风险获得最大的收益。在“益阳”模式中, 政府被当作是最终的担保人。政府作为担保人在一定程度上减少了投资的风险, 由政府出面进行招商引资减少了办理程序的复杂程度。政府作为招商引资活动的组织领导者, 有着重要的作用, 例如:能更好地维护市场秩序, 创造更好的投资环境, 能更好地遏制不正当竞争, 提供一系列优惠政策等。

相比之下, 以转包、出租、互换、转让等农村土地使用权流转模式, 都不具有吸引外资的优势。只是在现有的基础上, 减少土地闲置的现象。目前, 全市已引进规模经营企业44家, 其中经营500—1000亩的企业28家, 经营1000亩及以上的企业16家。草尾镇党委、政府先后组织到山东、深圳、长沙、广东深圳等地进行土地招商, 成功引进外省企业 (公司) 8家。其中山东 (中国) 新联投资公司是一家从事进出口柳编工艺业务的创汇企业, 今年3月中旬落户草尾镇, 发展杞柳种植1300亩, 计划3—5年建设成为中国南方最大的杞柳生产、加工、出口基地。大通湖区4个试点镇年初包装连片土地1.7万亩进行土地招商, 成功引进湖南乡土农业发展有限公司、珠海艺景投资有限公司种植蔬菜, 共信托流转土地7000余亩。资阳区长春镇引进湖乡生态农业示范园项目, 信托流转土地2400多亩, 为当地群众提供就业岗位200多个, 月平均工资达1500多元。安化县江南镇引进华莱生物科技有限公司, 成功流转土地2000余亩。

5. 转变政府职能, 使政府真正成为服务型政府。

在“益阳”模式中, 政府始终扮演着中间人物, 农户与信托投资公司的主体政府签订农村土地使用权流转合同, 将风险转移给政府, 政府通过招商引资来实现农户的权益。信息的采集、土地使用的监管、信托投资公司的管理、农村土地使用权流转市场监管等都通过政府依其职权来行使, 能够加强基层政府在群众中的影响力, 提高基础组织在民众中的号召力, 从而进一步巩固基层政权。

(三) 推动“益阳”模式发展的机制

每一种农村土地使用权流转模式都存在一定的缺陷, 当优势占主导地位的时候, 我们就要考虑如何克服其缺点, 更大程度发挥其优势。“益阳”模式能最大程度地推进城乡一体化发展, 能找到解决农村基础设施和公共服务设施建设的根本途径, 农户能真正融入到新农村建设中, 通过土地大规模的经营, 实现农业现代化。

“益阳”模式也存在一定的缺陷, 例如信托投资公司资金如何管理问题、土地的规划是否会改变当地种植传统、如何对政府的行为进行监管等问题。针对这些问题, 我们要采取相应措施, 最大程度上推动“益阳”模式的发展。

1. 财政局、经管局、国土局等都将加强对信托投资公司的监管, 确保土地信托流转资金的专款专用, 收益的合理分配。

资金的缺乏是限制农村经济社会发展的最大难题, 通过政府成立信托投资公司解决了资金来源问题, 但如何将资金真正投入基础设施和公共服务设施建设显得尤为重要。通过多方力量加入到农村土地信托流转资金管理中, 形成相互制约的局面, 能更好地降低成本。我国是社会主义国家, 人民是国家的主人, 因此要不断加强和体现人民当家做主的地位, 因此在对农村土地信托流转资金进行监管时, 农民也应该加入, 积极发挥其自己的能力, 保证各项资金能更好地发挥作用, 不断加强农村基础设施建设, 从而更好地推动农村的发展, 解决“三农”问题, 从而全方位推动我国经济社会的发展。农民成为农村土地信托流转资金监管的一分子, 能够充分的提高农民土地信托流转的积极性, 从而更好的推动农业产业化经营。土地不断集中和农户经营规模不断扩大是我国农业发展的必然趋势。

2. 政府可以依托流转平台构建农机、农技、金融、市场等社会化服务体系, 使政府真正变成服务型政府。

从这个意义上说, 土地的规范化使用是有保障的。我国政府一贯强调, 农村土地使用权流转不能改变土地的性质, 依农村土地使用权流转而获得的土地原则上只能用于农业生产, 不能改变土地的利用性质。土地信托流转模式同样也应该规范化经营土地, 要不断完善和提高土地的利用效率, 坚持耕地面积不减少的原则, 加强农业生产的规模化经营。

3. 大力推进基层民主政治建设, 强化统筹城乡发展的组织保障。

完善重大政策、重大项目群众参与和决策咨询、征求意见、责任追究等制度。创新社会评价方式, 继续开展镇党委书记民主评议, 形成以群众满意为价值取向, 对上负责与对下负责相结合的机制, 强化镇 (街道) 、村 (社区) 党务, 政务, 村 (居) 务公开和公益事业单位办事公开, 继续开展无职党员设岗定责、村 (居) 事问责、党员群众接待日等工作, 积极探索党员群众深度参与基层民主的新渠道、新平台。

参考文献

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