房产测绘的质量管理

房产测绘的质量管理（精选12篇）

房产测绘的质量管理 篇1

房产测绘主要有两种不同的形式, 一种是项目测绘, 另一种是基础测绘。前者是指对于房产的分层分户平面图以及相关数据、图表进行测绘。在房产的权属交易、拆迁以及房产开发等环节中, 发挥着重要的作用。而基础测绘主要对房产分幅平面图进行设计, 反映房屋情况、用地位置、权属情况。

1 房产测绘实际内涵概述

房产测绘的对象为土地、房屋的权属、数量、位置、质量等因素。具体的测绘内容比较多, 主要有:对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等资料;除了以上内容外, 还有对于环境保护、基础设施以及底线管网等内容的规划工作的资料提供。房产测绘主要有两种不同的形式, 一种是项目测绘, 另一种是基础测绘。前者是指对于房产的分层分户平面图以及相关数据、图表进行测绘。而基础测绘应用于反映房屋情况、用地位置、权属情况等图的测绘[1]。

2 房产测绘管理

房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过以下三种方式来实现:

(1) 人工房产测绘管理方式;人工房产测绘管理方式, 主要利用人工计算与统计数据信息, 并且以纸质记录本的方式进行数据存储。随着科技信息技术不断发展, 以人工测绘与记录的方式不能适应时代发展需求, 逐渐的被淘汰。

(2) 计算机辅助房产测绘管理方式;伴随着计算机技术的出现, 使得人工房产测绘方式黯然失色。将计算机技术与房产测绘管理方式相互结合, 能够实现房产测绘管理的自动化, 一方面减少了人工劳动, 另一方面也提升了房产测绘的精度[2]。

(3) 房产测绘管理系统;近年来, 先进的信息技术逐渐研发, 一种更加高端的技术与房产测绘管理系统相互结合, 有效的提升了房产测绘管理系统性能。该种测绘技术就是GIS技术, GIS技术的应用, 能够向技术人员提供一个从简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 尤其是在土地管理、人口普查数据、基础空间数据以及城市发展等方面作用突出, 能够全面实现数据信息的快捷分析和可视化。GIS技术是“地理信息系统”的简称, 该技术能够对空间数据进行采集、管理、分析以及可视化处理。该种技术在房产测绘管理系统中的应用, 能够解决计算机辅助管理中出现的数据空间有限、非空间数据无法处理与存储等问题。

3 房产测绘信息系统的构建与实际应用

3.1 基础测绘管理系统

在基础房产测绘管理系统构建中, 主要分为以下几个环节:

(1) 数据源的统一管理:在基础测绘管理系统中, GIS数据源能够支持不同数据服务器, 将这些GIS数据源进行统一管理, 避免出现房产信息系统的混乱。

(2) 完成数据转化的预处理:应用GIS技术, 能够对房屋进行编码检测、对房产测绘的整体要素进行整体性的检测, 并且注意要素属性之间的格式转换。

(3) 对空间对象属性信息与地图上空间信息进行定位:在房产测绘信息系统中, 将房屋的行政区归属、房产区归属、房产分区归属等, 通过数据的逐级浏览, 实现空间对象属性信息和地图上空间对象的相互定位。

(4) 房产测绘数据信息编辑:房产测绘系统能够通过GIS技术所独有的功能, 与房产测绘中的操作图像相互结合, 在数据信息编辑上比较灵活。

(5) 空间数据的研究:在基础房产测绘管理系统中能够对空间数据进行整合, 对属性数据、业务数据进行分析[3]。

3.2 业务子系统

房产测绘管理业务子系统实际上是一个自动化的办公系统, 也就是说在该系统中, 所能够实现的功能都是整体性, 并且业务与业务之间能够实现相互衔接。业务子系统能够实现房产项目测绘、基础测绘和房产业务办公之间的工作衔接, 在比较简单的操作下, 与房产测绘管理需求相适应。测绘任务发出之后, 字系统中的受理人员需要对测绘中所需要的数据进行记录与统计, 并与实际的房产信息进行比对。然后工作人员将测绘任务分配给专门的负责人。当负责人接过测绘任务之后, 便进行房产测绘, 最后将测绘结果记录, 并且将测绘结果交给质检人员。最后在质检人员检测完成之后, 子系统能够自动生成工作量, 建立测绘档案。

3.3 分丘图测绘子系统

分丘图绘子系统的建立比较关键, 在该系统中需要引入GIS技术, 这是因为GIS技术能够向房产测绘技术人员提供简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 使得房产测绘环节中的数据信息分析更加的快捷, 并且数据模型实现可视化。GIS前端数据处理系统以及CAD技术, 都是房产分丘图测绘子系统功能实现的基础。这些技术在子系统中的应用, 能够从数据存储、图式分析以及组织方面发挥着重要的作用, 保障分丘图前台数据交换迅速[4]。

4 结束语

综上所述, 本文对房产测绘管理和房产测绘信息系统进行研究, 房产测绘对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等处理决策。房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过人工房产测绘管理方式、计算机辅助房产测绘管理方式以及GIS房产测绘管理系统来实现。

参考文献

[1]杨柳.基于GIS的房产测绘信息管理系统的数据组织与管理[D].中国地质大学, 2005.

[2]齐凤辉.大连市房产测绘管理模式改革及对策研究[D].大连理工大学, 2013.

[3]韩泽.浅谈GIS技术在房产测绘管理和房产测绘信息系统应用的探究[J].工程经济, 2015, No.20403:35-40.

[4]李刚.房产测绘信息管理系统的设计与实现[D].天津大学, 2007.

房产测绘的质量管理 篇2

刘妮

1常义勇2

（大连祥详咨询测绘有限公司

辽宁大连

116011）

摘 要：房地产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。社会大众对房产产权问题投入了越来越多的关注以后，其对房地产面积测绘的准确程度也提出了越来越高的要求。因此，如何有效提高我国的房产测绘技术以及测绘质量成为了非常具有现实意义的研究课题。为此，本文对房产测绘技术与测绘质量的控制措施进行了详细的探讨，以期对大家以后的工作起到一定的借鉴和指导作用。

关键词：房产测绘技术；测绘质量；控制措施

引 言：房产测绘技术是国家房地产行业建设与发展的重要技术保障，也是科学确定房产产权的必要手段。因此对于房地产行业来说，测绘技术有着非常重要的地位和作用。房产测绘技术概述 1.1房地产测绘的主要内容

房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量，房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。

1.2 房产测绘的意义

我国的房地产测绘行业是伴随着房地产的发展而兴起的，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。

（1）确保了房地产行业交易的可靠性

在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。

（2）提升国家的城市规划水平

作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时代发展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。（3）房地产行业的信息服务水平得到提升

测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。

1.3 房产测绘的基本工作流程

（1）接受房产测量案件的申请，并对申请方提供的资料进行审查。

（2）测量前的准备工作。了解作业项目的基本位置和基本情况，制定测量计划，检查仪器设备。同时，与申请方预约测量时间，通知申请方做好各项准备工作。

（3）外业测量。利用GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。

（4）进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。

（5）进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。

（6）出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。房产测绘中主要应用的技术

2.1全站仪在房产测绘中的应用

现代化的房产测量当中较为常用的一种数据采集的设备为全站仪，其属于新型的一种测量仪器，集微处理器、测角装置以及测距装置为一体。其可进行自动测量以及计算工作，且经过电子簿亦或是直接完成自动输出、存储以及记录。现今的全站仪，其测量的精度已经达到一定高度，不仅可进行人工操作，亦可进行自动的操作，可进行远距离的遥控运行，亦可机载应用的程序在控制下进行使用。

2.2在房产的测量中数字化测图技术的应用

在房产的测量中数字化的测图为采用一定方法对相关数据进行采集，经过计算机的数据处理后再通过图形编辑生成，将房产的数字化图有效获取，之后再经其他输出的设备或者数控的绘图仪对房产图进行有效绘制。该技术目前广泛运用于地籍测量以及房产地形的测量中，具有图载信息较多、劳动强度较低、速度较快、成图质量较高等优点，所以其为房产图的成图未来主要的方向。

2.3 RTK技术在房产测量中的应用

当RTK技术出现后，人们对其越来越重视。对RTK技术进行利用以便定位时，其基准站的接收机将已知数据以及观测数据实时的往流动站中GPS的接收机传输，而流动站对整周的模糊度进行快速的求解，将厘米级的一些流动站的动态位置实时求解出。将RTK技术广泛运用于房产的测量中，可对部分地物点位置、权属界的址点进行实时的测定，且可对厘米级的精度要求进行有效实现。将GPS所获得数据整理之后往GPS系统直接录入，这样可对房产图进行及时、精确获取。

2.4 GPS技术在房产测量中的应用 当前发展迅速的一种数字定位的技术为GPS技术，其具有卓越有效性，因此被广泛的运用。在房产的测绘系统中以GIS方式对图形及其属性进行绘制以及定义，使图形属性双向连接的目标实现，亦使房产的面积具有更准确的分摊结果，且对繁琐的一个分户分层平面图进行自动生成，进而对测绘的准确化以及精确化起促进作用。房产测绘质量的控制措施研究 3.1房产测绘技术路线设计的质量控制

技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。

3.1.1依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度。

3.1.2根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋各空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次。

3.1.3技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。

3.2房产测绘作业过程的质量控制

房产测绘作业主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。

3.2.1外业数据采集。

要使用经检定合格的仪器和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外业数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。

3.2.2内业图形处理及分摊计算。

内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免因遗漏而返工。在完成图形处理之后，内业计算之前，对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。

3.3房产测绘检查过程的质量控制

目前来说，一般的测绘单位都采用“二级检测，一级验收”制度，其具体步骤是。

3.3.1自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对已完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。

3.3.2一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。

3.3.3二级检查。一级检查结束后，由测绘单位质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检查重点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。

最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。

3.4加强测绘人员的培训

在测绘质量的控制过程中，测绘技术人员是非常关键的因素，其测绘技术掌握的熟练程度会对房产测绘的质量产生重要影响。对此，在控制房产测绘质量的时候，测绘人员的技术水平是不可忽视的一个重要方面。因此我们可以通过编写测绘技术的培训教材、制定全面的测绘培训计划并组织相关培训工作等来提高房产测绘人员的技术水平，避免由于人为因素导致测绘质量受到影响。

3.5 加强政府的宏观调控作用

政府是国家行使权利以及颁布政策的主要行政管理部门，因此在进行市场调控方面有着非常重要的地位。在房地产发展日益炽热的阶段，发挥其宏观调控作用来确保房产测绘的质量对于进一步推动房地产行业的规范发展有着重要意义。为此，国家需要以市场导向为原则制定相关的市场机制，尤其是内部质量控制机制，通过政府的力量来推动房产测绘行业的进步，确保房产测绘行业的全面、快速发展。结束语

总之，房产的测绘工作在房地产行业中意义重大，房产测绘相关单位要将质量管理的工作努力做好，有效完善内部质量控制机制、对相关人员加大培训的力度，相关工作人员也要不断提高自身业务素质，多方共同努力，从而确保房产测绘的质量得到有效的控制。

参考文献：

房产测绘的质量管理 篇3

关键词：房产测绘技术；测绘质量；控制研究

党的十八大提出，到2020年我国要全面建成小康社会，因此，“十三五”期间，城市建设规模的扩大，小城镇建设进程的加快，新开发居民小区的增多，医院、学校、商店等城镇主要建筑的发展等，各类开工项目的建筑面积，与日俱增。为了更好建立健全项目房产数据库，不断加以规范，国家先后制订了针对房产测绘技术、方式、施工操作要求的法规，明确了房产测绘的标准和原则，尤其对商品房测绘特别制定了实施细则，确保人民群众的权益不受侵犯。

1.房产测绘技术的发展

当前，无论城市的规模扩大，还是小城镇建设加快；无论生活小区，还是公共基础设施项目，各类建筑都要在统一、科学的规划下进行，所以，房产信息的综合管理非常必要。因此，要站在经济、社会发展的高度，指导和开展房产测绘工作，一方面建立翔实全面的房产档案数据库，另一方面不断开展房产测绘与相关项目关系的研究，建立健全城市和小城镇房地产信息的管理系统。测绘机构的专业化、规范化、高科技等在市场的定位越来越稳固，对房产的拆迁、产权登记、交易等诸多方面的服务，日臻完善；对城市发展规划趋势性的研究功能，也不断丰富。

2.强化测绘监管，提高测绘质量。

房产全部信息的社会应用十分广泛。涉及产权的确定、物业费契税的征收，以及拆迁补偿等很多领域。测绘对象有的是一个单元楼层或多层，有的是整栋楼房，进行正式测绘之前，有必要参考测绘项目的占地情况数据，项目设计、建造情况的数据，做到心中有数，精心制作测绘预案，科学安排测绘顺序，先整体，后部分，做到测绘工作得心应手，数据全面，形成体系。

一是数据必须精确。如何确保房产测绘数据的准确呢？那就是按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《房产测量规范》的要求，严格职业道德规范，不能因为请求测绘人的要求，对数据的精确度的取舍模棱两可，似是而非。有的测绘是对原有数据的核准，有的是新增数据，有的是主体数据，有的是局部需要，无论哪种情概况，测绘数据都要做到，万变不离其宗，保证较高的真实性，精确性。

二是精心制作测绘预案。为了搞好测绘，首先要对测绘对象进行全面了解，充分掌握测绘对象的建筑类型，结构设置，比如，房产施工设计图纸、结构设计图纸，竣工测绘数据等。其次，根据掌握的各种数据编写施工设计书。按照法规要求的操作规程和行业通用的数据要求，选取起算数，确定测绘标准。第三，根据测绘对象的位置、周围环境、高程度和规模大小，设计好安全保障措施，确保测量安全。

三是测绘外业数据的侧重点。实施建筑物的外业数据测绘，根据测绘对象的不同，在测绘技术上也应有所调整，如果建筑物的单层需要测绘，要注意外墙勒脚数据的测绘，一般指的是建筑外墙地面以上，窗台以下保护外墙的部分，是为防止雨水上溅墙身，以及防止受土壤中水分的浸蚀，而做的防潮层。外业实测对外墙勒脚的外围水平数据，做到充分考虑。如果是多层建筑，外围实测需要主体数据和顶层数据以及部分结构变化的数据。

3.健全测绘质量的监督管理

一是形成长效机制。完全依赖行政主管部门对房产测绘的监管，其公正、公平和技术水平，很难适应社会的需要，所以，要把市场的测绘监管作用充分发挥出来。用市场供给与竞争，对房产测绘产技术和质量实行监管，形成宏观调控和社会监督监管体系，建立健全房产测绘的长效机制。对现有的房产测绘机构，一方面严格其市场准入门槛，经常审查其作业资质。另一方面，结合不同场合，对从业人员开展定期的业务培训。充分利用媒体的社会监督作用，对房产测绘中发生的丑陋现象，及时曝光，严厉处罚，形成良好的从业风气。

二是不断加强内部管理。搞好内部管理，是提高业务质量的有效保证。具体到房产测绘工作，主要抓两大重点：第一，充分利用现代化高科技测绘设备。计算机、多媒体、卫星定位遥感技术的广泛应用，使得人工测量数据的准确性捉襟见肘，而且从数据的采集，综合计算、系统分析方面，更是遥不可及。因此，测绘水平的提高，关键取决于设备的先进性。测绘硬件或软件的配设，必须现代化，高科技，信息化。第二，卡死责任，责、权、利明晰。设备再好，再先进，如果从业人员的责任心不强，工作态度不好，操作技能不娴熟，测绘效果也不会很理想，因此，要根据测绘施工的不同环节，量化责任分工，提高技术要求。

三是发挥行政部门的宏观调控职能作用。政府的宏观调控手段，对房产测绘的监管和制约，能够有效克服社会测绘机构因市场的盲目性和滞后性，对测绘质量的不良影响。一方面，不断的完善相关法律法规，最大限度地减少利用盲区。另一方面，狠抓监管队伍的作风建设，这样才能确保测绘事业的健康发展。

4.结语

党的十八大提出，到2020年我国要全面建成小康社会，今后几年，城市建设规模的扩大，小城镇建设进程的加快，新开发居民小區的增多，医院、学校、商店等城镇主要建筑的发展等，各类开工项目的建筑面积，与日俱增。在目前楼市低迷，房地产业库存增加，房产供大于求的情况下；购房户为了确保货真价实，更加注重掌握房产的全方位信息的真实性、及时性、精准性。十分重视房产测绘质量，但愿本文能对业界有所帮助。

参考文献：

[1]鞠志强，赵亚男. 房产测绘技术与测绘质量的控制[J]. 科技传播，2013，09：62+59.

[2]顾曙红. 房产测绘技术与测绘质量的控制研究[J]. 科技创新与应用，2014，09：285.

[3]路兵兵. 房产测绘技术与测绘质量的控制[J]. 江西测绘，2014，03：45-46.

[4]邢春霞，王宇慧. 房产测绘技术与测绘质量的控制研究[J]. 科技风，2015，12：196.

房产测绘的质量管理 篇4

关键词：房产测绘,测绘面积,质量控制,研究

实践中我们可以看到, 由于我国房产测绘行业的起步相对较晚, 加之市场化程度非常的低, 因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系显得尤为重要。

1 房产测绘问题概述

由于房产测绘关系着业主自身的利益, 因此测绘过程、测量精度以及面积计算等, 都必须有非常严密的规范和要求, 同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据, 在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中, 起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标, 同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素;建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据, 同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中, 因房屋面积种类非常的多, 非专业人员会感到高深莫测、无从下手, 尤其是商品房买卖交易过程中, 部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”, 甚至有些中介在此过程中还偷换概念, 对消费者进行误导。基于此, 通过对房产面积进行测绘, 可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题, 对于维护消费者的利益和房产市场的秩序, 具有非常重要的作用。

然而, 房产测绘过程中会遇到很多的问题, 如果不及时采取有效的措施予以防治, 则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强, 但现行的房产测绘规范和标准却不够完善, 很多规定过于笼统和简单, 没有详细、具体的解释, 因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式, 表现出一定的滞后性。实际操作过程, 遇到争议问题很难及时的处理, 房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作, 因此房产测绘质量很难控制。同时, 房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中, 数据比较繁多、实际情况也比较复杂, 加之计算量非常的大, 使得测绘工作难以得到有效的保证。

2 加强房产测绘面积质量控制的有效措施

基于以上对当前我国房产测绘过程中存在的主要问题分析, 笔者认为要想加强房产测绘面积质量控制, 就必须认真做好以下几个方面的工作:

(1) 对前期的资料、图纸质量进行审查和控制

实践中, 为确保房产测绘质量, 首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制, 尤其在房产建筑面积预测算过程中, 可要求施工图纸必须经规划部进行门审批;房产面积实测过程中, 委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸, 在此过程中, 如果存在着变更事项, 还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性, 其内容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样, 这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如, 阳台外围的实际护宽度若标注不详, 则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下, 坡屋顶房屋以2.2米的范围线进行确定, 平面图上难以看出时, 可在剖面图上确定2.2米的范围线。同时, 前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施, 其中还包括房屋的实际功能部位, 比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。

(2) 面积计算部位的认定应当准确具体

房产测绘之前, 应当先明确全面积、半面积以及不计算面积的部位, 若确定不准则可能导致总面积错误。基于此, 计算面积部位确定过程中, 应严格依据《房产测量规范》之规定, 进行房屋面积计算部位确定。实践中部分开发商为增加卖点, 设计图中的注释通常与《房产测量规范》之规定不一致, 比如设计图上注有入户阳台、花园以及景观窗等, 因此应当注意此类现象。在房产测量性质界定时, 比如入户花园与《房产测量规范》中的外走道基本一致。实践中, 如果该公用位置处于封闭状态, 则应当计算其全面积;敞开状态下要分情况计算:该部位如果在房屋建筑主体结构之内, 则应当认定为柱走廊, 进行全面积计算;如果是悬挑于建筑主体结构之外的部分, 则以无柱外走廊论, 计算其一半的面积。由此可见, 实践中会碰到很多类似的注记, 因此在房产面积测算过程中, 应当根据该建筑结构的实际情况进行判定, 必要时可要求委托方提供详细说明, 并要求设计方提供详尽的功能设计说明, 最后统一用语, 准确判定房产的有效计算面积。

(3) 面积计算中的公用分摊应当科学合理

在确保房产套型、计算面积以及边长数据准确性的条件下, 房产测绘质量控制中的一个关键环节就是面积计算与共用面积的合理分摊问题, 这也是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益, 因此必须保证面积分摊计算的准确性。当前应用的房产测绘软件还不成熟, 加之操作人员对业务还不够熟练, 因此在房产面积测算过程中, 对某一户室的面积计算可能存在着一定的错误, 导致后序分摊计算出现误差等连锁反应。基于此, 房屋各层及总面积计算完成后, 对公用建筑面积进行分摊计算, 在此过程中应当严格依据《房产测量规范》、地方《实施细则》之规定进行操作, 部分公用部位分摊情况不明确, 应当组织质检、测绘以及技术和委托人, 对图纸进行讨论。公用面积分摊后, 应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后的各数据进行比对, 确保分摊计算准确无误。

3 结语

房产面积测绘质量控制, 关系着消费者的切身合法利益, 看似简单的工作, 其实其责任非常的重大, 因此应当加强思想重视和房产测绘技术创新, 以保证我国房产测绘事业的可持续发展。

参考文献

[1]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息, 2011 (13)

[2]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设, 2011 (09)

[3]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风, 2011 (08)

[4]陈靖.房产面积测绘存在的问题及策略[J].城市建设理论研究, 2011 (29)

房产测绘的质量管理 篇5

第一章 总 则

第一条

为加强土地房产权属登记和建设工程规划验收的土地、房产宗地测量管理，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国测绘法》、《广东省测绘管理条例》、《房产测绘管理办法》等相关法律法规，结合我区实际，制定本规定。

在顺德辖区内从事土地房产测绘活动和实施土地房产测绘监督管理应当遵守本规定。

第二条

本规定所称测绘生产单位是指取得测绘行政主管部门核发的载明地籍测量、房产测绘专业范围的《测绘资质证书》,通过顺德区测绘市场准入联审小组（下称“区联审小组”）审核，在顺德区内从事土地房产测绘活动的测绘生产企（事）业单位。

土地房产测绘活动（业务）是指土地房产登记发证宗地、房产测量和建设工程规划验收宗地、房产测量。

测绘成果（产品）是指宗地图、房产分层平面图、房产单元平面图、房产测量资料簿等图件资料和电子数据资料。

第三条

区联审小组负责全区测绘生产单位市场准入评审工作。

—1— 佛山市国土资源局顺德分局（下称“区国土分局”）是顺德区测绘行政主管部门，负责全区的测绘行业管理。顺德区建设局、佛山市规划局顺德分局（下称“区规划分局”）依法定职能负责管理本部门业务范围的测绘工作。

顺德区测绘产品质量管理所（下称“区测管所”）组织开展测绘从业人员的业务培训，对测绘成果进行验收、入库、维护和统一向社会提供测绘产品，协助区各相关测绘业务管理部门处理测绘业务投诉。

第四条

测绘生产单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受区国土分局、建设局、规划分局的业务监督和区测管所的技术指导。

第五条

任何单位和个人对依本规定在顺德区范围内进行的土地房产测绘活动应当提供便利并给予必要的协助。

第二章 测绘市场准入

第六条

申请顺德区土地房产测绘市场准入的测绘生产企（事）业单位必须符合以下要求：

（一）在广东省外注册的，必须具备甲级测绘资质和经广东—2 — 省建设厅备案确认的房产测绘资质材料；在广东省内注册的，必须具备乙级或以上测绘资质。

（二）符合国家测绘局《测绘资质分级标准》的测绘资质通用标准和地籍、房产测绘专业标准的规定。

（三）具备必要数量的测量员和检查员，且人员相对稳定。检查员须具备测绘专业助理工程师或以上技术职称。

（四）具备固定的办公场所并按规定设置服务窗口。

（五）熟悉顺德区测绘管理规定和测绘技术要求，有能力达到顺德区测绘数据标准，接受顺德区测绘行政管理。

（六）业绩和服务质量良好，无违法违规作业纪录。第七条

申请顺德区测绘市场准入，需提交以下资料：

（一）《顺德区土地房产测绘市场准入申请表》。

（二）《测绘资质证书》的原件和复印件。

（三）企（事）业单位营业执照副本原件和复印件。

（四）法定代表人身份证原件和复印件。

（五）申请单位基本情况说明，包括：办公场所及设置服务窗口情况、各岗位工作人员的名单以及学历和职称证书、测绘设备列表及检测资料等。

（六）其他相关资料。

—3— 第八条

区联审小组办公室负责将申请单位提交的申请资料分送联审小组成员单位，经各成员单位提出意见后报区联审小组评分审定。

第九条

顺德区测绘市场准入实行每两年一次审核制度，逢偶数年份的11月1日至12月25日接收测绘市场的准入申请，其余时间不予受理。

第十条

经区联审小组评审合格的申请单位须将评审资料分别提交联审小组成员单位办理测绘单位和工作人员的备案，并与区建设局签订为期1—2年的业务委托合同（视企业诚信记录而定）。

未经区建设局委托或委托期届满未能续签委托合同的测绘生产单位，不得在顺德区承接房产测量业务。

第十一条

经区联审小组评审合格并经区建设局委托的测绘生产单位的名称、办公地点、资质等级和联系方式等信息通过公共媒体及办文窗口向社会公布。

第三章 测绘单位和测绘人员管理

第十二条

区测管所负责对测绘生产单位的外业和内业测绘活动进行不定期的抽查或过程检查，并对测绘生产单位的违法—4 — 违规行为进行处理。

区建设局应将已办理委托备案的测绘生产单位和工作人员名单抄送区测管所，未办理委托备案的测绘生产单位或测绘人员完成的房产测绘成果不予办理验收、入库。

第十三条

由区测管所建立测绘生产单位信用档案，记录测绘生产单位产品和服务的质量情况、投诉处理情况等，并定期提交区联审小组。

第十四条

测绘生产单位变更单位名称、法定代表人或发生工作人员调动等，应及时将有关变更资料报区联审小组成员单位备案。

第十五条

测绘人员进行测绘活动应当遵守下列规定：

（一）遵守职业道德，不得利用工作便利收受他人财物或其他好处。

（二）执行国家现行测绘规范和房产测量规范及顺德区有关技术标准。

（三）使用顺德区统一规定的测绘基准和测绘系统。

（四）使用永久性测量标志时，必须保证测量标志完好无损。

（五）进行测绘作业时必须佩戴区国土分局核发的本人《测绘工作证》。

—5— 第十六条

测绘生产单位从事测绘活动应当遵守下列规定：

（一）接受和配合委托人、区测管所的不定期抽查和过程检查。

（二）切实监督本单位测绘人员的测绘活动，对本单位测绘人员在测绘活动中的违法违规行为负直接责任。

（三）以本单位的设备、技术和人员完成所承揽的测绘任务，不得将测绘项目转包。

（四）每次使用永久性测量标志时，须派专人查验测量标志的完好状况，若有损毁应及时报告区国土分局采取补救措施。

（五）开展土地房产宗地测量应当与委托人签订规定格式的土地房产项目测绘合同书或委托书，且委派的测量人员与委托人不得有利害关系。

（六）土地房产测量一般业务，测绘单位必需在15个工作日内向申请人提供测绘成果；大型厂房、商住综合楼应在合同约定时限内提供测绘成果。

第四章 测绘成果和费用结算管理

第十七条

实行国土、房管、规划职能部门测绘成果资源共—6 — 享制度。区国土分局结合全区已验收入库的宗地图、房产平面图，负责全区地籍图的更新，并建立全区地籍图和宗地测量图资源共享信息库，与区房管、规划职能部门实行网络共享。

各职能部门应严格遵守测绘成果保密规定，未经区国土分局同意不得对外公开地籍图有关资料。

第十八条

凡使用财政资金的测绘项目，实施前应报区国土分局审核登记，以实现充分利用已有的测绘成果，避免重复测绘。

第十九条 测绘生产单位实施测绘前可到区测管所申领必要的基础测绘成果，区测管所应根据宗地测量的范围提供一份A3幅面的纸质地籍图和1：500全要素地形图块资料，并预编宗地号。

第二十条

测绘成果必须先由测绘生产单位的检查人员和审核人员进行过程检查和最后检查，两级检查通过后再送区测管所办理验收、入库。

第二十一条

通过验收入库的测绘成果，由区测管所在测量图上加盖验收和入库专用章后方可提供委托人使用，委托人不得使用未经验收、入库或验收不合格的测绘成果。对验收不合格的测绘成果，区测管所应提出明确的整改意见。

第二十二条

测绘生产单位对区测管所提出的测绘成果质量整改意见，必须制定切实可行的整改措施，组织人员及时进行

—7— 重测、修测、补测，直至测绘成果验收合格。

测绘生产单位对测绘成果验收不合格有异议的，可向区联审小组申请复检。区联审小组收到复检申请后，应及时组织经国家认定的测绘成果鉴定机构对测绘成果进行鉴定。测绘成果经鉴定确认为不合格的，鉴定费用由测绘生产单位承担。

第二十三条

区测管所应实现对测绘生产单位完成的测绘成果内业检查达100%，外业抽查不少于5%。测绘成果验收、入库应在7个工作日内完成。

第二十四条

对测绘生产单位的测绘成果质量、服务质量、依法依规测绘情况实行扣分制度，具体的扣分细则由区联审小组另行制订公布实施。

第二十五条

区测管所负责测绘成果质量审查、服务质量监督、违规违法测绘的查处及扣分工作。

第二十六条

土地房产宗地测量收费标准按照《关于申请收取房地产测量费的复函》（顺工商物价字„1998‟276号）的有关规定执行；如有新的收费标准出台，按本地物价主管部门批复的有关规定执行。向测绘生产单位收取的基础测绘成果有偿使用费和验收入库费由区测管所根据有关法律、法规及我区的实际情况拟定收费标准，报经物价主管部门批准后实施。

—8 —

第五章 法律责任

第二十七条

因测绘产品质量不合格对用户造成损失的，由提供测绘产品的测绘生产单位依法承担赔偿责任并负责补测或重测。测绘成果粗制滥造、伪造成果、以假充真的，由区国土分局向上级测绘行政主管部门申请吊销责任单位的《测绘资格证书》；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

第二十八条

区测管所对经其验收、入库后提供使用的测绘成果质量向相关职能部门负责，发现测绘成果存在质量问题应及时更正错误，并追究有关质检人员和测绘生产单位测量员、检查员的责任。

第二十九条

测绘生产单位有以下行为的，由区测管所予以警告，并责令限期改正：

（一）测绘人员进行外业测绘活动时没有佩戴区国土分局核发的《测绘工作证》。

（二）测绘人员将《测绘工作证》转借他人使用或擅自进行涂改。

（三）开展测绘活动前没有与委托人签订规定格式的土地房产项目测绘合同书（委托书）。

（四）单位或测绘人员因服务质量差被投诉且经调查属实。

—9—

（五）提高收费价格或延长提交测绘成果时间来达到变相拒测。

第三十条

测绘生产单位有以下行为的，由区国土分局责令其停业整顿，区建设局取消其责任人员的备案，一年内不得重新办理备案：

（一）不配合区测管所进行不定期抽查或过程检查。

（二）超越资质等级许可的范围从事测绘活动。

（三）允许其他单位以本单位的名义从事测绘活动。

（四）转包或者承接转包测绘项目。

（五）未经区建设局委托擅自从事房产测绘活动。

（六）无正当理由拒测。

（七）一年累计受到三次警告或被责令限期改正逾期未改正。第三十一条

测绘生产单位有以下行为的，由区联审小组取消其准入资格并向社会公告，三年内不得再次申请准入；情节严重的由区国土分局向上级测绘行政主管部门申请吊销其测绘资质：

（一）在房产面积测算中弄虚作假或者不执行国家标准、规范和规定。

（二）房产面积测算失误，造成重大损失。

— —10

（三）以欺骗手段取得《测绘资质证书》。

（四）一年内累计无正当理由拒测三次（含）以上。

（五）被责令停业整顿但未及时采取补救措施。

（六）一年内因土地房产测绘问题被扣满100分。第三十二条

测绘生产单位对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出行政处罚决定部门的上级主管部门申请复议或向人民法院起诉。

第三十三条

测绘管理人员利用职务上的便利收受他人财物或其他好处，玩忽职守、不依法履行监督管理职责或者发现违法违规行为不及时报告的，由相关职能部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十四条

本规定由区联审小组负责解释。

第三十五条

本规定自发布之日起实施，原《佛山市顺德区土地房产测绘管理暂行规定》（顺测管„2006‟1号）同时废止。

房产测绘的质量管理 篇6

【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制

一、房产测绘问题概述

由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。

二、房产测绘质量的影响原因

房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。

在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。

三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制

1、遵守一级验收、二级检查制度

在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。

2、控制前期收件图纸及资料的审查质量

在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。

3、房产面积测绘各关键环节的质量控制

对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。

4、控制测量的精度

在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。

为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

5、生产过程控制采用工作流程技术而实现

管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。

结 语

总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。

参考文献：

[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）

[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）

[3]迟进军.对现代房产测绘中相关内容及质量控制之探析[J].科技信息，2011（01）

[4]王麟.房产测绘的质量控制要点之我见[J].煤炭技术，2009（05）

房产测绘的质量管理 篇7

关键词：房产测绘,测绘面积,质量控制

房屋面积作为整个房屋产权的重要部分, 其测绘工作至关重要, 是工程项目后期的必要程序。在房屋工程完成后, 开发商应请专业的测绘单位, 根据国家要求标准, 对房屋面积进行测绘, 获取真实的房屋面积, 以满足社会及投资者数据获取意向。为此, 应对房屋面积测绘工作质量进行严格控制, 提升数据真实程度, 以促进房地产事业健康发展。

1 房产测绘工作概述

房产测绘工作, 主要是对已经竣工的房屋建筑进行测量, 以获取其占地面积、外形等各方面信息, 从而绘制出相应的房产图形, 为房产交易、城市规划等提供参考依据的活动。目前, 我国房产测绘工作主要内容包括房产建筑测量、有效面积预算、房产图形绘制、信息核对等。在先进科学技术的推动下, 各领域技术都得到了一定进步, 我国房产测绘技术水平也有所提升, 增强了测绘数据的精准度, 并促使房屋测绘工作向标准化、统一化方向发展。这一工作的开展, 也为管理者提供了极具价值的参考数据, 更详细的掌控房产数量、占地面积、加以状态等, 有效优化了房产经营中的各项管理工作。

2 房产测绘中测绘面积工作现存问题

目前, 在房产测绘中测绘面积工作还存在众多的问题, 一定程度上影响了测绘面积工作质量, 导致测绘数据失去了原有的效用:

(1) 测绘面积工作中缺乏技术标准。测绘面积工作对技术要求较高, 但是在实际工作中, 并没有以供工作人员遵循的规范性文件和明确技术标准, 一些相关的参考文件也存在标准要求模糊的情况, 导致这一工作缺乏规范制度支撑, 在技术实施过程中, 存在不标准或是执行力度不足的情况, 导致测绘工作质量降低。

(2) 测绘面积工作中存在从业人员素质参差不齐的问题。一些工作人员在测绘面积过程中, 由于技术水平不足, 对设备和仪器的操作并不规范, 并对测绘数据的精准度产生了影响。

(3) 由于房屋建筑设计理论及实践得到了快速发展, 测绘面积的实际工作中出现了很多新问题, 并形成了地域差异, 由于国家对这些新问题还未提供相应的解决办法, 相关单位只能根据当地实际情况制定地方准则予以解决。但是一些小城市的房产管理部门, 无法制定具体办法[1]。工作人员只能按照国家标准进行操作, 无法针对性的解决现有问题, 甚至会损害到房屋所有人的利益, 影响了测绘数据的权威性和准确性。

3 房产测绘中测绘面积的质量控制措施

3.1 严格审核前期资料及图纸

前期资料和图纸是测绘面积工作开展的前提, 为实现测绘面积工作质量的良好控制, 应先对这一阶段资料和图纸进行严格的审核。要求委托方必须将施工图纸交由规划部门审核, 并在审核合格后, 主动向测绘单位提供已审核图纸, 以供测绘人员开展测绘面积工作。委托方提供的图纸应完整、准确, 包括飘窗阳台大样、剖面图、平面图、楼梯详图、立体图等, 以便工作人员及时查阅相关尺寸数据。例如在测绘面积工作中, 坡屋顶房屋主要是依靠2.2m范围线予以明确, 若是在平面图中无法明确这一范围线, 则可以从剖面图中获取相应信息。若是所提供的图纸存在变更情况, 则要求委托方再向测绘单位提供详细的变更项目详单。同时, 要求前期资料中必须包括房屋建筑的总平面图、实际功能部位位置及应用说明、房屋建筑建设规划许可证等。

3.2 健全测绘面积工作规范制度

GB-T/17986-2000《房产测量规范》中, 虽然对面积测绘做出了一些规定, 但实际操作中还存在一些问题[2]。例如在飘窗和阳台测绘面积工作中, 规定要求飘窗在落地的情况下, 需要测算其全面积, 在飘窗不落地的情况下, 则无需测算其面积, 这就使一些为了增加“容积率”的开发商, 刻意在房屋建造过程中, 建造了很多距地面距离仅有十几公分且不落地的飘窗, 导致面积测绘工作存在不合理的情况。虽然一些大城市针对这一问题已经制定了地方准则, 但是还有很多城市并未制定相关制度。这就要求我国相关部门能够尽快健全测绘面积工作规范制度, 对测绘面积工作的测算方法进行统一, 为工作人员测绘面积工作的开展提供制度支持, 以提升面积测绘质量。

3.3 构建高素质房产测绘人员队伍

房产测绘主观部门应对从事房产测绘生产单位的活动进行动态管理[3]。加强对从业人员的业务能力的考核, 并为其提供培训课程, 定期组织测绘人员参加培训教育, 补充其理论知识, 丰富其实践经验。通过各单位技术交流会的举办, 为测绘人员提供交流平台, 使其能够针对测绘面积工作中遇到的问题与其他人员进行探讨交流, 发现新技术, 总结工作经验, 得到问题的解决和技能水平的提升, 以充分保证测绘面积工作质量。

3.4 科学计算公用分摊面积

在保证房产套型、边长数据等全部准确的基础上, 工作人员应确保面积计算中公用面积的合理分摊。由于这一问题关乎着消费者切身利益, 因而应得到工作人员的充分重视。现有的测绘软件和测绘技术还不够完善, 在面积测算过程中, 工作人员极有可能出现失误, 因而, 在计算过房屋建筑总面积以及各层面积后, 还需要依照国家标准, 进行分摊计算, 并组织质检人员、委托人员、测绘人员共同对图纸进行探讨, 对分摊前后的面积及相关数据进行核对、比较, 以保证分摊计算的科学合理。

4 结束语

房产测绘中的测绘面积工作与消费者利益息息相关, 因而, 其质量控制至关重要。还需尽快实现测绘规范制度的建立健全, 构建高素质测绘人员队伍, 严格审核前期资料及图纸, 科学计算公用分摊面积, 以充分保证测绘工作质量, 提升测绘数据的准确性, 促进我国测绘事业健康发展。

参考文献

[1]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场, 2010, 04:51.

[2]韩磊, 冯光伟, 李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息, 2015, 12 (12) :78-80.

房产测绘的质量管理 篇8

关键词：GIS技术,房地产,测绘管理,信息系统

房地产是城市中与人们切身利益相联系的要素, 不但人民群众非常关注其动态, 政府部分也很重视。在长期以来, 房地产的日常管理工作都是依靠手工方式开展, 导致测绘信息管理不善, 管理的周期长, 数据更新困难等, 而从20世纪90年代开始, 政府开始推行房产信息化的建设工作, 我国房产管理信息系统开始发展壮大。到今天, 显示出一体集成化的发展趋势, 强调通过GIS技术加强对信息数据的管理, 并基于GIS实现制图的需要。开发出可行的基于GIS的房产测绘管理系统能够有效的推进房展测绘技术的进步, 同时促进城市的数字化与信息化发展。

1 GIS技术与房产测绘

1.1 GIS技术概述

GIS技术即地理信息系统技术, 其基于地理空间数据库, 通过高效的计算机软件和硬件技术, 实现对空间地理信息数据的采集、处理、管理和显示等, 并能够通过地理模型结构分析方式, 为各行各业提供空间的实时动态信息。其中计算机技术系统是为地理信息的决策而发展形成的, 集合了地理学、空间几何学、统计学等对门学科, 具有一定的综合性与复杂性, 作为一项高新技术, 计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。

1.2 房产测绘概述

在实际工作过程中, 利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量, 掌握房地产的区位位置、数量、所有权属, 并在此基础上进行图形的绘制, 这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等, 建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库, 能够为“数字房产”的发展提供基础平台, 为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持, 同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。

1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义

在房产测绘信息管理中引进GIS技术, 能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起, 对房地产实施精确的定位, 形成以图管证的模式, 进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术, 只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析, 如对房地产的密度和容积率进行分析计算, 便于相关部门掌握城市住房的情况, 有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题, 减少各类纠纷的发生。

2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点

要实现房产测绘信息管理系统, 首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分, 收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起, 二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中, 将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连, 实现二者的动态连接;第二个要点是满足面积分摊的需求, 在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样, 但是分摊工作一定要基于相关原则和规定, 因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的, 采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中, 基于国家技术监督局的相关规定, 对于单一功能的住宅, 公用面积分摊给整栋楼;非单一功能的住宅则需要详细规划, 避免出现前后不一的现象;第三个要点是确定好房屋的产籍号, 图号、幢号等共同构成房屋的产籍号, 在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。

3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用

3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标

房产测绘信息系统设计原则:为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作, 将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则:首先是简洁化的原则, 确保用户操作过程不会过于复杂, 界面与操作流程简化;第二是可扩展性的原则, 在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充, 基于用户需求的发展留下一定的余地, 便于今后的升级与扩展;第三, 功能与数据的完备性原则, 不会出现功能缺失造成用户的体验不佳;最后是具有较好的容错性, 系统不会因为操作错误等现象崩溃。

房产测绘信息系统设计目标:实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理;对建筑物中每层每户的信息管理;能够对收集的数据信息实施计算与管理, 并将计算流程保留;能够实现分层与分户图纸的输出和查询。

3.2 房产测绘信息系统功能设计

房产数字化测图子系统:通过各种测绘设备与仪器, 收集房地产的信息与地形图, 通过dbs的形式建立房地产的地形库, 对其进行有效的管理, 系统中还应当满足各类格式软件的导入, 以及图纸的输出;

基础测绘子系统:主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入, 基于初始的建库工作, 提供图形与属性编辑的功能, 建立属性与外挂数据库;

项目测绘子系统:以每幢楼作为单位, 将权属信息录入到系统中建立对应关系, 利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整, 同时满足面积测算的要求;

图形编辑子系统:实现图像的绘制, 能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制, 同时能够计算出各个封闭面的面积, 基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系, 标注公用面积, 便于分摊工作的开展, 基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图, 标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现, 标定工作完成后形成图层, 出图过程中图层的关系是一一对应的。

查询统计子系统:基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询, 包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。

测绘成果管理子系统, 实现房产信息数据的集成与汇总, 将分层分户图导入到GIS的图形库当中, 建立属性关联, 实现对丘、幢、户之间的相互查询, 为用户提供定位、查询、统计等服务, 同时可以将报表输出;

测绘业务管理子系统:对房产管理中的业务进行分类, 组织业务办理流程, 基于业务流程实现对数据的修改;

系统维护子系统:配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数, 保证系统运行的稳定性和可靠性, 并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护, 优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。

3.3 房产测绘信息系统界面设计

房产测绘信息测绘管理系统面向的用户非常多, 其中包括房产局、测绘中心以及各个科室等, 在设计界面的过程中遵照以下原则:首先, 面向科室的原则, 界面的设计应当基于不同科室的业务需要与习惯设计进行, 为减少工作量和工作中的错误, 最大限度的使用鼠标在界面上操作, 减少键盘输入的需求;第二, 满足业务工作习惯, 界面中的布局应当和用户开展业务过程中使用的术语和工作模式相一致, 符合日常的工作习惯;第三, 界面设计还应当对用户的任务进行跟踪, 能够实时为用户提供需要的信息, 报告工作状态, 让用户全面掌握系统的运行情况;第四, 保持风格的统一, 界面风格设计要求用户普遍能够接受, 界面中的动态、信息与过程提示都统一风格, 与专业用语相符;第五, 界面具有针对性, 基于正常的浏览与维护人员的管理, 界面要做出一定的区分, 日常浏览与工作突出间接好用的原则, 而维护的管理则注重功能的强大, 满足维护人员的深层需求。

结语

基于GIS技术的房产测绘管理与房产测绘信息系统的开发, 很大程度上是基于人的日常生活的实际需要, 通过应用各种计算机技术和分析工具, 建立完善的数据库, 为人们的日常工作提供方便快捷的查询服务, 解决复杂的面积分摊的问题, 让人们能够掌握房产信息, 真正实现地理信息系统的公众服务功能, 将更好的服务于政府的决策与人们的日常工作和生活。

参考文献

[1]王亚.基于GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统应用的研讨[J].房地产导刊, 2014 (18) :37-37, 59.

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关于房产测绘质量管理的探讨 篇9

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的任务:一是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务, 以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关信息。二是为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。房产测绘的质量是房产测绘发挥作用的基础和前提, 房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整准确的重要手段, 能有效地规范房地产市场的交易行为, 提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。如何提高和保证房产测绘质量一直是测绘行业关注的重要课题。

2 加强房产测绘市场的监管力度

2.1 提高市场的准入制度

随着国内总体经济的迅猛发展, 城市规模的不断扩大, 房地产市场容量的快速扩张, 给房产测绘市场带来了无限商机。房产测绘市场的扩容及缺乏相应的监管体制, 引起房产测绘市场日益开放。众多各等级测绘单位及测绘公司都进入到房产测绘市场。由于相关的制度、体制没有跟上, 过早的开放市场必将引起混乱, 各个测绘单位互相压价, 虽然会促进市场竞争机制的发展, 但如果其经营成本大于收入, 则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料, 减少检查程序, 以降低经营成本, 最后造成测绘成果质量的下降, 市场的可信度降低。所以必须提高房产测绘市场的准入制度, 规避一些无资质无技术操作水平的测绘单位及公司进入市场.

2.2 项目招标过程当中严格执行招投标程序

近几年来, 由于城市发展的需要, 大规模房产测绘的项目日益增多, 现时在全国范围内房产测绘工作正在逐步脱离行政单位。如目前广东正在如火如荼实施的三旧改造政策, 由于投资巨大, 测绘项目实施时间要求的比较紧。房管部门没有庞大的测绘作业队伍, 在短期内召集如此众多的专业技术人员也不现实。所以就选择将项目委托给其他有资质的测量单位完成。房产测绘市场过于开放, 项目发包也未严格按招投标的程序来执行, 还存在随意转包的情况, 降低了房产测绘行业从业人员的整体素质, 影响了房产测绘成果质量。所以在房产测绘项目招标过程中需要严格执行招投标程序, 按照相关规定执行。

3 加强测绘程序及成果的检查

3.1 房产测绘的形式性审核

形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假, 测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责, 而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制, 还可以集中审核部门的人才优势和技术优势, 强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度通过审核的用于房地产权属登机的测绘成果资料进行抽样检查, 有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查, 根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分, 同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库, 实时统计, 记录抽检中发现的各类问题, 同时向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况, 如发生重大失误的或弄虚作假的, 要追究相关责任人及单位法人的法律责任。

3.2 测绘成果的实质性检查

单位内部对测绘成果的实质性检查是核心中的核心。单位内部应强化质量监督与考核, 把质量监督与日常的质量考核工作相结合, 并通过经济责任制度进行奖罚, 把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时, 单位质量主管领导、质量监管工作人员, 应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程检查结果、最终检查结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息, 认真分析并找出已有和潜在的不合格原因, 制度切实可行的预防措施, 以正式文件下发, 责成有关部门制定措施计划并组织实施, 对不合格产品和服务予以控制和纠正, 并实现预防措施的落实, 从而形成作业、检查、监督为一体的质量控制机制。

3.3 二级检查与一级验收制度

(1) 二级检查是过程检查和最终检查, 一级验收指任务委托单位对测绘成果进行验收。过程检查由作业组自查和所级检查组成。是由作业小组对生产的测绘成果进行自查互检, 自检合格并签名后提交所级检查, 所级检查任务由主任工程师或指定的质检员承担, 所级检查合格并签名后提交所长审核, 所长审核签名后送院质量检验科最终检查。最终检查是在过程检查的基础上, 由院质量检验科负责, 根据测绘成果的质量特性, 对测绘成果进行最终检查, 检查合格并签名后提交所长或院领导签发。经质检科检查, 不经院领导签发的成果有较轻质量问题的, 由各测绘所主任工程师负责监督作业组修改, 修改后的成果可不再送回质检科复查, 以减少环节, 提高办事效率。

(2) 验收工作应在最终检查合格后, 方可提供给甲方最后验收。原则上应由任务委托单位组织实施。对重大项目应委托有检验资格的检验机构进行验收。对于日常一般的测绘项目, 如小面积地形图测量、建设工程规划放线定位和验线测量、建设工程竣工规划验收测量等。经甲方认可, 验收工作可由院质量检验科负责代理验收, 甲方填写质量信息反馈卡。验收一般采用抽样检查, 验收单位应对样本内的单位成果进行详查, 必要时可对样本以外的单位成果进行概查。

4 房产测绘的作用及重要意义

4.1 它是解决房产纠纷, 保护产权人合法权益的法律依据

我国宪法规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。为了保护房屋所有权, 政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确认, 并发给房屋所有权证。也就是说, 审查确认房屋产权归属的过程, 在一定意义上就是实施宪法和法律有关规定的过程, 以事实为依据, 以法律为准绳, 进行的房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。房产测绘成果是用来为房屋权属登记、发证服务的, 是房产确权登记的数据来源, 其成果经房产行政管理部门确认后, 具有法律效力, 房产的变更测量及时应对房屋产权的变化。

4.2 它为城市规划建设和管理提供决策的依据

城市房屋是城市的重要组成部分, 城市房屋规划建设和管理的水平直接反映出城市人民物质文化生活和精神文明程度。城市的规划建设和管理是城市政府的一项重要工作, 要做好这项工作, 就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等等, 而房产测绘的成果不仅有房产图, 还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘的成果产品, 在数量上、规格上都较其它测绘成果产品丰富。众多的房产测绘成果, 经过分类、统计、整理之后, 可以派生出很多难得的数据资料, 这些资料不仅能满足房产管理的需要, 也同时给城市的整体建设布局, 住房制度改革, 旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等政府决策提供数据和依据, 并为城市规划, 市政工程、环保、绿化等提供相关信息, 房产测绘成果具有广泛的社会服务前景。

5 结束语

总之, 随着我国经济的快速增长, 房地产产业已成为我国经济支柱型产业, 因其直接关系到每个人的切身利益, 备受社会各界重视和关注。房地产测绘单位要充分认识到测绘业市场发展的广阔前景, 同时要根据市场发展的状况, 制定相应的发展策略, 促进企业的远大发展, 积极有效地推进房地产市场的良好发展。随着我国市场经济的发展和制度的健全, 以及企业员工素质不断提高, 法律监督能力和审计能力不断增强, 房地产测绘的质量管理水平也将会得到不断提高。

摘要：本文介绍了房产测绘的作用, 房产测绘成果质量管理的重要性, 以及如何提高和保证房产测绘质量的科学手段。

关键词：房产测绘,质量保证,检查及审核验收,作用及意义

参考文献

[1]吕永江.《房产测量规范与房地产测绘技术》[S], 中国标准出版社, 2001.

[2]冯静浅.议房产测绘市场化。河北企业, 2008-07-20.

提高房产测绘质量的措施探讨 篇10

1 房产测绘在房产管理中的作用

在实际操作过程中,房产测绘数据能够在房产交易、物业费收取、贷款抵押、契税征收等方面得以广泛应用,同时对这些数据进行整理、分析之后,还可以为城市规划建设提供重要的数据参考。在办理房产证的过程中,也需要用到房屋地理位置、占地面积等重要的房产测绘数据,其成为了房产管理的必要条件。

2 影响房产测绘质量的因素

2.1 少数房产测绘单位的资质较低

当前,少数房产测绘单位存在管理水平低、专业测绘人员数量少、测绘技术水平差等问题,遇到房产测绘时间紧、任务重等问题时就容易出现问题,所以,应采取合理措施以有效提升房产测绘单位的准入资质。

2.2 从业人员专业技能和综合素养较低

房产测绘是一项复杂的系统工作,其存在情况复杂、数据量大、建筑结构类型不断变化等因素,这对从业人员的专业技能和综合素质提出了严格要求。同时,在实际操作过程中,很多房产测绘从业人员的职业技能水平呈现参差不齐的情况,无法与工程需要和行业发展相适应。

2.3 房产测绘单位的管理水平参差不齐

随着经济的发展,国内房地产事业也取得了长足进步,这对房产管理及房产测绘提出了更加严格的要求。当前,部分房产测绘单位因自身管理水平限制,并未形成健全、完善的质量保证体制,加上从业人员整体素质不高、对法律法规及相关政策理解存在偏差等,极易在测绘过程中出现质量问题,对各方面利益造成损害。

2.4 房产测绘相关标准、规范的不完善

具体来说,主要表现为以下几个方面:(1)房产测绘领域相关标准及规范不够健全;(2)没有对出现的新问题予以及时界定,无据可查的情况时有发生,极易引发争议;(3)对于部分问题的规定过于简单,无法与设计人员理念及建筑形式的变化情况相适应。

3 控制房产测绘质量的措施

3.1 提升房地产测绘单位的质量观念

企业的发展与测绘质量息息相关,只有不断提升房产测绘质量,才能确保测绘工程的顺利进行。因此,每个测绘人员要牢固树立诚信、公正、公平的质量观念,具备良好的职业道德,并在实际工作过程中保持实事求是的工作态度。同时,测绘人员还应加大对测绘技术的学习力度,不断提高自身测绘水平和测绘能力。

3.2 加强房产测绘单位的资格审查

(1)每个房产测绘单位都必须依据《中华人民共和国测绘法》以及《房产测绘管理办法》的具体规定,取得省级以上人民政府颁发的相关资格证书;(2)对房产测绘资质进行审查的过程中,需要对从业人员和技术装备的审查予以高度重视;(3)当前,对从业人员的审查还没有予以联网操作,这就给部分从业人员“一证多报”行为提供了可乘之机,甚至还有部分人员进行跨省市申报操作。对于这种行为,企业必须要进行诚信声明,并对被举报的弄虚作假情况予以全面核查,一旦属实应立即取消其从业资质;(4)对从事房产测绘活动的技术装备予以认真审核,并实行年检制度和编号处理;(5)结合市场容量情况,采取合理措施,切实提升房产测绘质量。

3.3 建立健全房地产测绘质量的管理制度

(1)房地产测绘从业人员要做到时时进行自我检查,事事进行互相检查,以切实提升房地产测绘质量;(2)对于测绘过程中出现的缩减检测过程、偷工减料等问题,相关单位需要及时采取严厉的处罚措施,以有效提升房地产测绘质量;(3)不断健全和完善房地产测绘质量管理制度,以实现对具体测绘行为的有效监督和管理。

3.4 建立质量监督协会,实行有效评分制度

在国家法律法规及相关政策的指引下,依据房产测绘专业化、市场化及规范化的具体要求,不断推进房产测绘体制改革,从而将房产测绘行为与房产测绘监督管理实施分开管理。在这种情况下,政府相关部门对房产测绘成果及测绘质量的监督力度势必会有所减弱,为此,建立相关的房产质量监督协会是非常有必要的。房产质量监督协会的具体作用如下:(1)一旦房产测绘单位向业主交付测绘成果之后,业主有异议的地方可以向房产质量监督协会申请仲裁;(2)如果因房产测绘单位对房屋面积测算失误引发重大损失的,经协会鉴定之后,房产测绘单位需要用之前缴交的质量保证金对业主的损失予以赔偿;(3)相关房产管理部门可以与管辖区域内的房产测绘单位实行有效的评分制度,并通过末位淘汰模式,敦促房产测绘单位不断进步,大大提升房产测绘质量。

3.5 加大业务培训力度,切实提升专业素质

具体来说,主要可以从以下几个方面着手:(1)政府相关部门需要对房地产测绘活动予以合理管控,并对其测绘行为提供相应的作业指导和规范制度的教育培训,并加大对房产测绘技术改造的支持力度;(2)在日常运行过程中,房产测绘单位要加强对测绘从业人员的教育培训,采取合理措施,切实提升房产测绘技术水平和测绘结果的精准性;(3)房产测绘单位相关管理人员要定期召开例会,认真听取相关测绘工作进展情况的汇报,并对汇报中出现的问题予以协调和解决。

4 结语

总而言之,在我国的房地产管理过程中,房产测绘发挥着重要作用,房产测绘工作不仅能够为房地产市场信息的公开、透明提供重要的数据支撑,还能进一步促进房地产行业的健康、可持续发展,明显提升房产测绘管理水平。因此,在进行房产测绘的过程中,应严格遵守相关制度,切实提升房产测绘质量,为房产交易的顺利开展打下坚实基础,进而促进我国经济的可持续发展。

参考文献

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加强房产测绘管理的可行性建议 篇11

关键词 房产测绘;管理;策略

中图分类号 P273 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2010)082-0186-01

随着我国房地产市场的不断扩大,房产交易量不断增加,近几年房价逐年升高,消费者维权的意识也越来越强。由于房屋价值量大,房产测绘成果尤其是房屋建筑面積的准确度直接关系到当事人的经济利益,有时侯几平方米的数字,就会导致实际交易中相差几千元乃至几万元。当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管分离。但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。本文笔者结合工作实际,对如何加强房产测绘管理提出了一些建议。

1 加强房产测绘质量管理

测绘单位要加强测绘成果质量管理,贯彻“质量第一,注重实效,服务用户”的方针,以保证质量为中心,满足需求为目标,健全质量管理的规章制度,推行全面质量管理,建立和完善质量保证体系。加强生产作业过程质量管理,完善过程检查,严格工序检查,落实二级检查制度。针对测绘项目,认真做好房屋测量草图及原始记录、《技术设计书》、《技术总结报告》、《测绘成果报告》。加强质量预控,将测绘项目中的一些薄弱点作为控制点,减少质量缺陷的产生,确保测绘产品质量。

在测绘工作中,各级工作人员要提高自身的质量意识、风险意识和法制观念,牢固树立质量与效益统一的观点,把质量意识、风险意识融汇到每项管理工作中,降低赔偿风险,提高测绘单位信誉,使房产测绘工作健康持续地发展。

2 加强房产测绘风险的管理

房产测绘机构是独立的中介服务机构,是具有独立法人地位的民事主体,房产测绘本身是一种技术行为,而非行政行为,因此监管和自律是房产测绘单位风险防范的根本,目的是控制质量,减少损失。

1)提高风险意识。防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,使其充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而在思想上、观念上深入理解,自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。

2)加强资质管理。房产测绘单位要重视《测绘资格证书》的有效期和年检、换证工作,单位名称、法定代表人、单位地址等内容如有变更,应当申请更换《测绘资质证书》,同时做好测绘技术人员的测绘上岗证的管理工作。

3)完善合同管理。房产测绘单位要加强合同全过程动态管理,制定完善的合同管理制度,做到严格管理、妥善安排、记录清楚、手续齐全。在签定委托合同前,应首先核对委托方营业执照,审查该任务有无超出本单位《测绘资质证书》规定的业务范围、作业限额,要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认;合同签定时,应在合同中约定有效防范和化解风险措施的具体条款,明确双方权利、义务、违约责任及争议解决方式等;合同签订后,指派具有测绘资格的技术人员实施测绘。

4)严格依法测绘。房产测绘单位必须严格执行国家标准,坚持客观、公正和实事求是的原则,依法测绘、程序规范,把好质量关,严格防范和控制因知识、技能上的欠缺造成的差错。一旦发生质量差错,要认真分析原因,总结经验,积极整改,确保测绘生产各个环节的科学性、规范性和严密性,坚决杜绝质量事故隐患。

5)重视成果验收。测绘成果验收是测绘工作的必要步骤,根据国标《房产测量规范》要求,测绘成果最终验收工作由委托单位组织实施,《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》也指出房产测绘单位测定的房屋建筑面积应经房地产开发企业和购房人共同认定,即测绘成果完成后由开发商进行验收,并签署验收报告,经开发商验收的成果即表示质量合格。

6)强化社会监督。测绘成果交付后,开发商应在售楼处进行公示,并由购房人签署认可书。测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度,把测绘差错控制在产权登记发证前,是一项有效的监督制约制度,保障了消费者、开发商和房产测绘单位三方的合法权益。

3 加强房产测绘机构的自身建设管理

3.1 建立房产测绘成果公示制度

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括:房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后,将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示:①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;③不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权,以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况,减少房产面积审核及办证后的面积纠纷,进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

3.2 建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

总之,房产测绘工作不同于其他测绘工作,是关系到广大的人民群众的根本利益的工作,关系社会稳定和构建和谐社会的工作,如何推动房产测绘工作走健康、良性循环发展道路、有效消除发展阶段出现的一系列问题,体现公平、公正、公开的原则,是目前房产测绘的发展方向。

参考文献

[1]张勇,黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济,2009,(01):70-71.

房产测绘质量管理研究 篇12

近年来, 由于我国建筑水平不断提升, 加之社会主义市场经济快速发展, 房地产行业已成为了我国市场经济的一大支柱产业。房地产行业发展状况受到了各建筑界普遍关注, 并且对于房地产的测绘管理更加注重。从测绘上不断提升管理质量, 为房屋建筑施工提供基础保障, 进而提升建筑施工质量。本文主要针对房地产测绘的重要性进行分析, 并且阐释了房产测绘的重要作用, 提出了一些强化房产测绘方案措施。

1 房地产测绘重要性以及作用研究

1.1 房地产测绘重要性

1.1.1 房产测绘可提高房产行业专业性

随着人们对于房屋质量要求越来越高, 对于房地产的测绘管理也提出了更高的要求。一般情况下, 房地产相关的标准和平面图基本上都是根据房地产的测绘制作而成。房产测绘的时候如何提出相关的准确、科学以及合理的测绘体系, 对于房产的科学管理具有非常重要的作用。房产测绘一方面可以为房产管理部门提供重要决策依据;另一方面还可以促使房产信息管理得以顺利展开[1]。

1.1.2 房产测绘可确保参考数据可靠性

房产测绘可以为建筑施工提供重要的参考依据, 可以实现为房产的综合开发、规划、拆迁等工作提供切实可行的决策依据和科学支撑。房产测绘工作能够为房产经营、交易和开发提供基本的可靠性参考数据。由于我国房地产行业发展趋势日益复杂, 房地产行业交易信息变得越来越趋于复杂化, 对于房产进行测绘能够确保交易的有效性。总之, 房产测绘信息、数据等可以为开发商提供准确的科学依据, 并为消费者提供真实、可靠的房地产交易信息[2]。

1.1.3 房产测绘可提升城市规划水平

房产测绘和城市规划紧密联系, 测绘结果必须要满足城市规划的大前提, 这样才能够在城市建设美化过程中符合规划要求。房产建设可以说从某些方面体现出我国精神文明建设现状, 从房产的开发设计看, 房产建设是否能够满足当前的先进设计理念, 是否能够满足当前的绿色环保建设要求, 这些均会影响到房屋销售效果。房产测绘是建筑施工最为基础的依据, 其作用巨大, 设计过程中必须要满足城市设计规范, 进而建设出符合城市发展趋势的建筑, 从而强化房地产市场竞争能力[3]。

1.2 房产测绘重要作用

1.2.1 法律作用

房产测绘可以为房地产产权管理、房地产权归属界址, 房产权面积以及权源纠纷等提供资料。房产测绘主要是产权登记、产权纠纷以及产权转移等重要依据, 确认的相应测绘结果资料具有相应法律效应。因此房产测绘具有法律方面的作用, 房产测绘作为房产权的基本依据, 在法律上具有一定的效应。

1.2.2 财政经济作用

房屋测绘的时候还具备一定的经济效果, 房屋测绘包含了房地产的数量、资料利用现状以及质量等情况, 其可以实现对房地产评估、房地产开发、房地产征收房产税、房地产交易、保险服务以及房地产抵押服务等数据成果。

1.2.3 社会服务作用

从社会层面来讲, 房产测绘得出的数据经过整理和统计, 可以为政府提供相关的数据资料, 其对于房屋危旧改造、老城区以及房屋制度改革等具有积极的指导意义。房产测绘是城市绿化、市政工程、公共事业、文教卫生、地下网管、社会治安、旅游、通信等相关资料依据[4]。

2 房产测绘质量管理对策

2.1 加强房产测绘市场限制

房产测绘质量进行管理时, 必须要根据实际情况作出应对, 对于测绘单位必须要严格控制。房产市场若公开较早, 那么必将会加剧测绘单位之间的竞争, 所以, 房产测绘过多则很容易造成测绘价格过分压低。房产测绘单位很多都是国家政府直接管理, 使得房产测绘单位在人员规模和技术水平等方面获得极大保障。

2.2 加强房产测绘质量技术管理

测绘技术人员是测绘成果的主要质量执行者, 房产测绘技术人员的素质高低, 直接关乎于整个房产测绘质量, 需加强房产测绘技术员水平的培训和考核。并以此提升测绘成果和质量[5]。

根据《房产测量规范》国标文件等技术说明来制定相应的测量技术规范, 规范还应考虑到不同区域的建筑风格异同, 然后出台一些补充规定, 进一步完善测绘技术执行标准。从标准上不断规范房产测量施工方法, 明确在测绘施工过程中要做到三审。由于房产测绘相关的测绘资料是具备一定的法律效应的, 因此可以成立房地产交易服务中心, 并成立测绘成果审查小组, 对于一些产权发证和预售许可等测绘必须要交给小组进行复审。

2.3 完善测绘成果鉴定制度

由于房地产市场不断发展, 房屋建筑交易过程中出现了各种各样的问题, 因此, 为了解决类似问题, 需要构建完善的房产测绘成果评定制度。从事房产测绘成果评定人员要具备相当成熟的测绘经验, 或者从事房产测绘人员要懂得相应政策, 或者具有中级以上职称人员。根据设定的房产测绘成果评价制度, 还应规定相应的申请人、鉴定范围、生成具体报告等几个方面。具体的鉴定报告必须要描述好评定结果, 鉴定的结果应该参照相应法律、法规等标准, 鉴定报告必须经过正规程序拿出方可生效。

2.4 制定相关政策制度

制定相关的房产测绘质量管理政策的时候, 必须要规避一些常见的测量问题, 例如, 测量范围、测量规范等, 均还存在着问题, 必须加强对房地产测绘服务建设力度, 创新高素质、专业的房产测绘队伍, 进而提升房产服务水平。制定出相关的政策制度, 然后规范房产测量过程中的行为, 进而为广大房地产商、购买业主等提供规范购房流程。

2.5 构建房产行为协会

协会属于一种团体组织, 在生活中就像政府机关一样发挥着一定的功能和职能, 通过协会组织建立起政府部门与企业之间的沟通桥梁。房产测绘行业协会不断发展, 其在房屋建筑中占据的作用也越来越大, 协会要充分地了解社会市场, 并且还应有效降低成本, 从根本上完善建筑行业的规范与具体细则。房地产相关部门也应该加大对民间协会的扶持力度, 促进房产测绘行业相关立法建立, 并且促进行业协会的管理和建设, 继而对房地产行业进行有效督导。

3 结语

随着我国社会主义市场经济快速发展, 国家各项工程均有不同程度的建设与发展, 面对当前经济快速发展趋势, 如何加强房地产测绘质量管理将成为房产质量基础保障。本文则主要针对房地产测绘的重要性进行分析, 并且阐释了房产测绘的重要作用, 提出了一些强化房产测绘方案措施, 希望为广大参与房产测绘的人员提供一些帮助。

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