房产交易

房产交易（精选12篇）

房产交易 篇1

引言

房产作为热门的投资置业渠道, 吸引着大量的资金进入房地产市场。随着房产交易量的成倍增长, 房产交易过程中也暴露出一些问题, 例如, 房产交易中逾期交房常有发生。在新楼盘开发销售、二手房交易中, 出卖方由于各种原因, 不能按照房产买卖合同约定的交付时间及时交付房产, 称为逾期交房。

在增量房或存量房的交易中, 逾期交付的危害显而易见, 主要表现为对购房人的生活生产、投资收益产生重大影响。例如购房人由于结婚、子女教育等刚性需求购入住宅、企业因为办公接待需求购入写字楼、商家购入商铺用于日常经营等, 上述生活生产活动因为出卖方逾期交付被迫延期;另外, 相当一部分购房群体为投资目的, 延期交房可能直接导致投资者错过最佳盈利时点。

在实际的房产交易中, 对于逾期交房的处理方式通常有两种:退房并索赔、继续履行合同并赔偿。房屋买卖合同中关于逾期交房通常约定:出卖方 (房地产开发商或存量房出卖人) 如未按本合同规定的期限将该商品房交付购房者使用, 超过若干天数, 购房者可以提出解除合同并要求违约方赔偿房价的若干比例 (例如房屋总价的1%) ;或者购房人可以要求继续履行合同的, 自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止, 出卖方按逾期天数向购房者支付已交付房价款若干比例 (例如房屋总价的0.3‰) 的违约金。

1、逾期交房赔偿价格评估的法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的, 应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的, 应当以违约造成的损失确定违约金数额”。

从上述的法律依据看, 逾期交房赔偿价格评估的前提是, 尽管房产交易双方在购房合同中, 对于逾期交房有所条款约定, 但在实践中, 若买受人认为, 合同条款约定的赔偿数额不能覆盖实际产生的损失损害, 当然, 也有可能是因为出卖人认为, 合同条款约定的赔偿数额大大超出实际发生的损失数额。因此房产买卖合同其中一方向人民法院提起诉讼, 要求在合同约定赔偿金额之外, 增加或减少违约赔偿金额。人民法院即需要委托相应资质的估价机构对于相应赔偿数额进行评估。

2、双方继续履行房产买卖合同的逾期交房赔偿价格评估思路

最高人民法院在2003年发布的《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。这一解释确定了以房屋租金标准来确定售房方逾期交房违约损失的赔偿计算评估方式, 即在合同没有约定违约金数额、或合同约定数额不足以抵偿损失赔偿额的情况下, 逾期交房的违约金可以参照房产部门公布的租金指导价或有资质的评估部门做出的租金评估价确定。

现实操作中由于各地方政府基本没有公布各城市地段的基准租金, 所以要求房地产评估公司介入测算估价房产的租金。该类赔偿价格评估也成为房地产估价机构业务来源之一。

1.该类逾期交房赔偿价格评估思路

可以从成本思路或者收益思路来测算相应的租金价值。以成本思路为例, 由于售房人推迟交房, 因此可以假定购房人在逾期期间必须租用同类同档次房产, 由此应该付出的从合同约定交房日期到实际逾期交房时间期限内的租金成本, 即为开发商或存量房出卖人逾期交房的赔偿价格。以收益思路为例, 购房人按原购房合同收到房屋后, 可以对外租赁获得租金收益, 现在由于推迟延期交房, 购房人必须等待到实际逾期收到房产后才能获得租金收益, 因此, 这段被推迟期间的租金就要由出售方进行赔偿。

2.该类估价需要明确的价值内涵等事项

采用成本思路还是收益思路来确定逾期交房的赔偿金额, 均应明确下列事项。

1) 房地产评估机构采用收益思路分析时, 则应明确同地段同类房屋租金标准应该为净收益。房屋租赁过程中, 发生相应费用支出, 如维修费用、管理费用等, 另外, 不论居住型、办公型、商用型房产, 均可能存在一定程度的空置期或装修免租期, 且该费用支出一般由出租者承担, 对于出租方来说, 计算该部分收益时, 应当扣除, 即为该房产对应的净收益。而采用成本思路分析评估同地段同类房屋租金标准。应该计算承租人的实际全部支出, 且不考虑空置期等情况。

2) 同地段同类房屋租金标准对应的房屋类型, 应该与延期交付的房屋同一标准。例如在开发商出售的情形下, 如果房产为毛坯房, 则估价中, 亦应该取同一地段毛坯房产的租金作为评估参照。如果参考的是有装修房产, 则必须在计算过程中对于装修价值对于租金水平的提升部分进行剥离。相反, 如果评估的延期交付房屋为存量房存在装修, 也应参照有装修的租金市场水平, 如果取得的市场数据对应为毛坯房屋, 则不宜采用。

3) 同地段同类房屋租金标准对应的租赁期间, 应为原房产买卖合同约定的交房时间起到逾期实际交付房屋的时间止。以该期间内的租金净收益 (收益思路) 或者租金总支出 (成本思路) 进行计算。由于租赁市场租金价格波动大, 计算时要将租赁期间各时间段的租赁价格与静态租赁净收益逐个计算。

4) 估价时点为法院委托评估公司进行估价的时间点。上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该计算资金的时间价值, 计算到估价时点的动态租赁净收益总价值。

3.估价技术路线

不论采取成本思路还是收益思路来求取同地段同类房屋租金标准, 均应计算估价时点所在月份的租金价格。用市场法测算估价时点所在月份的租赁净收益。在上述的价值内涵统一的情况下, 选取适当的市场租金案例, 进行市场比较, 求取委托房产的估价时点租赁价格。该计算结果为总租金价格, 如果采用收益思路, 则应该如前述, 扣除客观的必要费用和空置损失等, 得到估价时点所在月份的静态租赁净收益。

在租金市场波动大的情况下, 应根据政府或机构调研公布的房地产市场租金价格指数, 将上述估价时点所在月份的静态租赁净收益, 调整为租赁期间各时段的租赁净收益。例如, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日, 法院委托估价时点为2013年11月1日。假设估价时点所在月份的租赁净收益为8000元/月, 另外假设2013年1月至估价时点所在月份, 环比租赁价格指数均为101。

则2013年1月的静态租赁净收益=8000/ (1+1%) 10=7242元/月。同理计算出2013年2~10月的静态租赁净收益 (见表1) 。

上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该分别计算时间价值, 折算到估价时点的租赁总价值, 才能得到客观合理的估价结论。假设月实际利率为0.2%, 将各月的静态租赁净收益计算至估价时点后得出结论 (见表1) , 需说明, 由于租赁市场常见为租金月初付清, 因此设定每月租金为当月1日支付。

4.对最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的补充建议

上述司法解释的第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该解释考虑了标的房屋由于延迟交付, 给购房人的生产生活带来的损失, 通过计算等价的同地段同类房屋租金标准的方式计算补偿标准。值得注意的是, 该司法解释未提及该标的房屋对应的国有土地使用权, 也因为逾期交房, 给购房人带来损失。

《中华人民共和国土地管理法》规定, 以居住用地为例, 土地的最高使用年限为70年。按前述的假设, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日。直接导致购房人的土地可使用年限减少8个月。因此, 应该对土地进行年限修正, 并计算购房人损失, 土地年限修正公式为:

其中, m、n分别是实际可使用年限、合同原约定交付时间对应的可使用年限, r为折现率。

3、购房人退房的逾期交房赔偿价格评估思路

房产买卖, 对于逾期交房的处理方式的合同约定, 除了继续履行合同并赔偿, 也允许购房人退房并由开发商支付违约金。如购房人认为违约金的支付总额不足以抵偿实际发生的损失, 将通过诉讼判决提高赔偿金额。法院委托具备资质的房地产估价公司进行估价。

此类的房地产估价适宜采用市场比较法。其评估思路是假设由于开发商逾期交付, 购房人选择退房, 在估价时点上换购市场上同类同地段的商品房, 将要付出的成本。采用市场比较法的技术路线是, 按照法院委托书确定估价时点, 选取3个类似房地产比较案例, 首先建立价格比准基础, 经过市场情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。得出估价房产的类似房地产在估价时点的价格。与原购房合同价格之差, 即为购房人因退房需重新购房而另外支付的金额。

4、总结

因出卖方逾期交房引起的诉讼, 通常因为房屋买卖合同中约定的违约金不足以赔偿购房人的实际损失, 或者双方对于实际损失持有异议, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得到房屋的损失。如果合同双方选择不退房即继续履行购房合同, 那么估价机构应该计算从原合同约定交房日期到逾期实际交房日期之间, 估价房产的类似房地产在此期间的租金净收益, 并将同时计算资金的时间价值, 即计算到法院委托的估价时点的动态租金净收益总额。同时, 应该计算由于逾期交房, 购房者实际缩短了可使用的国有土地年限, 应根据年限修正系数计算购房人的相应损失与违约方赔偿金额。如果双方选择解除原购房合同, 则房地产评估机构应该采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。

摘要：因出卖方逾期交房引起的房地产交易合同诉讼, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得房的实际损失。文章解读了与逾期交房赔偿价格评估相关的法律条款, 认为应视合同双方选择退房或是继续履行购房合同, 而采用不同的估价思路和估价目的。前者即计算估价时点的购房人逾期得房期间动态租金净收益总额, 后者则房地产评估机构应采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。文章进一步分析了估价机构应该采用的估价方法、估价技术路线。值得关注的是, 文章提到了在我国现有的土地制度下, 逾期交房将缩短买受人实际使用国有土地的年限, 因而在估算赔偿价格时必须同时考虑。

关键词：房产交易,逾期交房,赔偿价格,评估

参考文献

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[2]王林辉.商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析 (上) [J].仲裁研究, 2010 (1) :34-40.

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[4]锋晓.商品房预售制度的比较分析及政策建议[J].城市开发, 2005 (9) :20-23.

房产交易 篇2

买卖双方签订买卖合同之后，1.买方准备贷款材料：

必须材料：身份证，户口本，结婚证（未婚证明），收入证明，定金收条（不超过总房款2%）

所有材料上的身份证号码请仔细核对，必须一致 辅助材料：学历学位证书，资格资质证书，车辆行驶证（好一点的车）

买方将首付款存入工商银行或者徽商银行，方便托管

2.带上以上材料到贷款部指定银行去签贷款合同，卖方夫妻双方带上身份证明现场签字确认

工商银行城建支行：徽州大道/屯溪路

中国银行城南支行：金寨路（科大对面）

建设银行三孝口行：金寨路（安徽报社站牌）

邮政银行四牌楼行：长江中路/宿州路

中信银行四牌楼行：徽州大道/红星路

3.买卖双方带上身份证，房产证，经纪合同到房产局核价部门填写4份存量房买卖合同去核价，需要卖方签字（承诺书）

4.到指定地税局缴纳税费，买卖双方需到场签字

买卖双方带身份证原件和复印件

房产证原件和复印件（房产证需要全部复印）

核价后的存量房合同

原始的购房发票、契税发票原件和复印件

交税方需带银联卡，刷卡缴费

填写缴费单

受理后到地税局楼上找领导签字，盖章，下来换发票

蜀山地税局：潜山路/望江路交口（红园小区对面）二楼

经济地税局：莲花路/繁华大道交口（建行旁）

5.卖方带着身份证、户口本、房产证原件去户口所在地派出所户籍科开具迁移证明

6.到公司交清代理费和贷款费用（贷款费用是银行代收的）

7.买卖双方去房产局办理托管过户手续

卖方材料：身份证（婚后双方）

户口本（户籍证明—派出所）

结婚证（未婚证明---民政局）

户口迁移证（派出所户籍科）

原始购房贷款合同（特殊情况下需要）

买房材料：身份证（婚后双方）

户口本（户籍证明—派出所）双方

结婚证（未婚证明---民政局）

交税发票

如果离婚另外提供：离婚证，离婚协议，未再婚证明

8.到房产局找朱经理，电话：*** 听朱经理安排程序

一，契税缴纳：到四楼4号窗口填写个人（家庭）购房情况表、承诺书，复印

房产证核价的那一页，然后到房产局对面档案馆二楼登记调档查阅盖章后，返回到4号窗口缴纳契税，可刷卡

二，资金托管：买卖双方在三楼资金托管窗口填写资金托管协议，买房带着托管

协议去去徽商银行或者工商银行填写相应表格存入首付款后，到四楼3号窗口凭银行存款回单换取托管凭证，如果买方房款在工行可直接去四楼3号窗口刷卡托管，无需到银行

三，产权过户：买卖双方在三楼过户窗口办理产权过户手续（由朱经理完成）

四，交手续费过户后拿到业务收件单后，带买方去四楼1号2号窗口缴纳手续费

和登记费，将缴费后的回单送交给朱经理

9.过户后复印买方托管协议、托管凭证、契税发票送交给贷款银行

10.7-10个工作日买房新证下来后，银行通知买方去房产局设立抵押权证（它项

权利证）

需要材料：身份证，户口本，结婚证（未婚证明）

11.银行放款，准备交接

12.交接程序请咨询老员工

13.买卖双方拿房款交房

证明和个人存折流水。收费标准：手续费按贷款额的两个点，评估费按实际评估

房产交易费用由谁埋单 篇3

早期的市场源于集市，人们自发地互通有无，约谈价格，市场并没有交易费用。伴随着市场交易规模的扩大，监管者出现了，监管者对买卖双方抽取费用并提供服务，这就是早期的印花税。印花税是交易税，和买卖双方的盈亏无关。后来由于某些交易产生了厚利，人们约定俗成开征利得税，市场的监管者因此升级为“公平交易”的维护者，税收就从服务费派生出了再分配功能。尽管人们对于“公平交易”的标准争议不断，但以“公平”的名义征收税费必然增加市场的交易费用，交易费用从此成为市场交易量的调节工具，直接影响市场的交易行为，甚至决定市场的存在。

交易费用应该由谁付？这是由公平交易派生出的“公平”之争，尽管在理论上应该是买卖双方均等，但在现实生活中，若买方强势则卖方多出，若卖方强势则买方多出，由此派生出一个理论命题：谈判力量（Bargaining Power）。对于谈判力量的研究又进一步演绎出“信息不对称定理”，经济学的理论与实证研究证明：信息不对称会导致“买的不如卖的精”，因为卖方通常是信息的主动提供者，具有先天的信息优势从而强化卖方的谈判力量。由此演绎，任何形态的交易费用都会有较高的概率转化为交易性溢价，以较高的比例由买方承担。换句话说，尽管开征20%资本利得税的初衷是针对卖方的投资性收益，但由于资本利得税同时又是房产的交易费用，其结果可能会倾向于提高而不是降低房产的交易价格。

交易费用的增加会推动交易价格的上涨，恰如人们常说的：“羊毛出在羊身上。”任何税收，无论依据何等“公平公正”的理由，都会对交易市场产生“剪羊毛效应”，从而改变市场的供求均衡。在买方市场上，若价格上涨的趋势不变，交易频率会因谈判过程的延长而下降；在卖方市场上，交易频率则会因为卖方的真实收益减少而下降。所以说，房产交易的任何新增税种都会导致交易频率的下降，却未必导致房产交易的价格下跌。交易费用的上涨在什么情况下会导致价格下跌呢？只有一种情况，即市场大跌前夕！此时，交易费用的突然上涨会成为压垮骆驼的最后一根稻草，成为市场大跌的导火线！

曾讲过，在中国城市化的最后阶段，楼市将冰火分明，高铁网和水资源将重整河山。现代城市的无形边界是“三功两水一张网，人流钱流逐水流”。所谓“三功”，即就业、财富和消费三大经济功能，所谓“两水”，即货币之水和自然之水；所谓“一张网”，即现代交通网。2012年，中国高铁网的“四横四纵”基本完成，结果必然带来两个趋势：一些城市被同城化，一些城市被边缘化。被边缘化的城市若发生水资源危机，人口和货币如果外流就会产生“鬼城”。今日中国，地下水供应着65%的民用、50%的工业和33%的农业。国家发改委的官方统计表明：中国657个县级以上城镇中有400多个依赖地下水，200多个城镇严重缺水。而就在不久前，一份独立的研究报告触目惊心：中国的地下水污染范围高达55%！可想而知，若地下水污染继续加重其影响会有多大！这些城镇的人口外流就会导致当地的楼市下跌，反而可能提高中心城市的购房需求从而导致房价上涨，这就是我讲的“冰火分明”。

交易者如何摆脱交易困境 篇4

在震荡起伏较大的市场中, 追涨杀跌是交易者经常犯下的毛病, 特别是在趋势中后期, 市场存在着寻找方向或突破市场原趋势的选择, 这使得交易者对市场趋势的判断开始犹豫不定, 于是在市场震荡不停的时候总是频繁下单买卖。其实, 这样忽上忽下的市场容易给交易者带来错误的趋势判断, 而当趋势真正走出时, 交易者已经被市场搅得晕头转向, 从心理上已无法做出正确的判断, 因而失去挽回损失的时机。

在趋势市场中, 市场有了明确的走势方向, 但是交易者却容易陷入逆势操作的困境。“跌久必升, 升久必跌”的心理始终影响着那些做错交易的交易者, 甚至还在趋势明确的市场中逆势加码, 等待回调扳回“老本”。可是, 当市场价格回调时或许并没有想像中的理想, 甚至在回调一小部分空间后又翻转方向开始新一轮的行情, 而这时的交易者只能眼睁睁地看着亏损的加大。

无论是震荡起伏的市场还是单向的趋势市场, 随着起伏不定的市场波动, 交易次数的增加和对市场了解程度的增加, 无不让交易者深深地陷入交易困境。但有的交易者虽深陷其中却仍然“斗志昂扬”, 非要用自己有限的交易资金和市场拼个“你死我活”, 这种交易者最终的结局只能是“死马”一匹。也有不少交易者喜欢采用锁仓的办法来解决燃眉之急, 这种做法实质上是在维持原来错误的同时, 又开始了新的交易。在市场大幅波动后, 交易者的心态已经遭到严重破坏, 再加上新增的锁仓无疑为自身戴上了双重的心理枷锁, 使交易者带来更大的资金亏损。

其实, 只要交易单屡屡亏损或持仓量逐渐减少就应该保持警惕, 做出“交易陷入困境”的正确判断, 从而停止开新仓、减少频繁操作或者利用“止损”、“获利”价格交易指令完成交易, 这是走出困境的不二办法。而对于因逆势操作而陷入困境的交易者来说, 首先应该做的就是减少头寸, 只有这样才能把交易仓中的损失降低到最小, 最大程度上避免全军覆没的厄运。在头寸减少后, 交易者的心理压力会有所减轻。这时, 可以将剩余的头寸当成一次新的交易来处理, 并为这些头寸设立新的“止损”, 在价格回调或触发新的止损后全部清仓。

房产交易协议书 篇5

出售方：身份证号码：(以下简称“甲方”)

买受方：身份证号码：(以下简称“乙方”)

甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本合同。

一、房地产情况1、座落：天津市区室(简称该房产)。2、房地产权属证明编号：，产别：□私产□公产/企业产□其他，权利人为：。3、□建筑面积 □计租面积：平方米;用途：□住宅□商业□其他;土地使用权取得方式：□出让□划拨。4、是否设立抵押：□否□是，抵押权人： ;经甲乙双方协商，甲方确认于 年 月 日前还清贷款并注销该抵押权。该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。5、是否附带装修：□否□是，具体情况及随同转让的附属设施设备双方另行签署《装修及附属设施清单》。6、是否设立租赁：□否□是，租期至 年 月 日。甲方在签署本合同前已取得承租人放弃优先购买权的书面证明。7、甲方承诺对上述信息的真实性承担法律责任，乙方对上述房地产权属证书已实际眼看并对相关情况充分了解，自愿购买。

二、买卖条件1、该房地产成交价为人民币 元整(小写¥ )，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币 元整(小写¥ )，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2、甲乙双方须于 年 月 日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金监管中心(简称“资金监管中心”)对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。(若该房地产不属于私产的，上述日期为甲乙双方到津房置换或相应产权单位办理相应手续的日期，付款程序亦按照津房置换、相应产权单位的要求办理。)3、除定金外的剩余房款计人民币 元整(小写¥ )，甲方同意乙方采用以下方式支付：□【一次性付款】乙方须于 年 月 日前将剩余房款存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。□【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于 年 月 日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内(乙方一次性付款的，应当于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内)，甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记(若有)手续。6、相关税费：按照政府有关规定，甲、乙双方须付但不限于以下税、费：①印花税;②产权登记费;③契税;④产权转让手续费;⑤土地出让金;⑥营业税;⑦个人所得税;⑧按揭贷款评估费;⑨公积金贷款担保费;⑩过户中实际产生的其他税、费。其中甲方支付上述 款项，乙方支付上述 款项。办理房地产转移登记过程中及贷款所需的具体款项，均以土地交易中心、税务局、房管局、津房置换、银行等相关部门出具的单据为准。合同履行期间，如遇税费政策调整，甲乙双方仍应按照以上约定缴纳税费。

三、房地产交付1、甲方在办理过户手续前向乙方交付腾房押金人民币 元整(小写¥ )。2、甲、乙双方确认于 □签署《天津市房产买卖协议》 □办理房地产所有权转移登记 之前进行物业交验，并签署物业交验单。甲乙双方定于 进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付乙方使用。3、物业交接之前产生的有关该房地产之相关费用(如水、电、煤气、暖气、物业管理费、电话费、宽带费等)由甲方承担，甲方应在物业交接前结清所有相关费用，物业交接之后产生的相关费用及更名费用由乙方承担。

四、违约责任1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。2、甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，并保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。如该房地产存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应有甲方负责解决，并承担乙方或其他任意第三方由此造成的一切损失。3、依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款(若有)及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。4、甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第四条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。5、在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。6、守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，甲方房地产可另行出售，乙方可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。7、乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。8、甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。

五、合同免责1、如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，经甲、乙双方协商可解除本合同，双方均免责。2、如甲、乙双方需变更合同有关条款，须签订补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力。

六、通知：甲、乙双方在本合同签章处书写的联系地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若因受送方拒收或地址错误无法送达的，均视为在交寄日收到书面通知。若任何一方联系地址变更的，应及时书面通知相对方。

七、签署本合同时，甲、乙双方均以查阅本合同的全部条款，甲、乙双方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按照本合同约定严格履行。

八、合同效力：本合同一式两份，自甲乙双方签字、盖章之日起生效。甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。九、争议解决：本合同发生争议协商不成时，可提交□房地产所在地人民法院□天津仲裁委员会□其他： 解决。

出售方(甲方)： 买受方(乙方)：

代理人： 代理人：

地址(必填)： 地址(必填)：

房产交易 篇6

这次，我们特意采访了多位业内知名专家，来解析“看涨型”房产所具备的特点。当然，为了能够对这个概念有更加深入的了解，我们还采访了港、台地区的房产专家，请他们结合当地的具体情况，来分析“看涨型”房产在市场中的具体表现。

集中在一线核心城市——北京大学经济所房地产金融中心主任冯科

当前“看涨型”房产主要分布在一线核心城市，诸如北京、上海、广州等。在他看来，一线城市的配套设施完善程度要比其他二线城市高得多，而且市场需求也更为旺盛。同时，目前通胀压力仍然不小，而作为抵御通胀最好的投资品种，不动产尤其是优质不动产项目将会更加受到投资者的欢迎。

如在北京市中心城区，政府已经投入大量的资金用于改善交通、商业等公共配套设施，比如建设了多条轨道交通改善交通状况，也推出了不少商业项目优化商业氛围，这会让附近的住宅小区直接受益，从而使得房产升值潜力更大。

地段好的稀缺性房产——中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

房地产市场在今后很长一段时间内仍会处于上升的通道中，主要是由于受到城市化进程、改善型需求和部分刚性需求等各种因素综合影响。其中，城市化进程所产生的市场需求，在一定程度上使得房地产市场呈现供不应求的格局，而这种格局在未来一段时间内不会改变。

楼市中确有“看涨型”房产的存在我认为那些确实具备稀缺性的房产，地段好、配套完善，在低迷时期它的价格变化不会很大。

区域成长性决定增值空间——复旦大学房地产研究中心主任华伟

就目前的情形而言，越具有成长性的区域，房产“看涨”的成分越大。首先需要承认的是，位于市中心核心地段而且品质不错的楼盘应该被列为“看涨型”房产。这类物业由于自身品质不错，而且配套设施完善，因此市场认可程度很高。如位于上海静安寺、广州五羊新城板块内的高品质楼盘，近期价格并未下调。

不过，区域的成长性会起到更大的决定作用。可以说，区域的成长空间和潜力决定房产增值空间的大小，这当然与政府的投入密不可分。比如对于已经相对比较成熟的板块来说，可能在随后的一段时间内，其上涨动力和空间都不会很大，这是因为缺少了政府的投入。

结合市场具体情况，就上海而言，目前值得关注的热点有虹桥交通枢纽站建设、与世博会相关的滨江板块以及与迪斯尼有关的板块等，都会有很大的上升空间。

当然，不是所有与这些热点区域沾边的房产都会成为“看涨型”物业，其自身的品质也是一个不可忽略的因素。比如住宅小区的规模不能太小，周边配套设施也应该完善，同时细节部分也不能忽略，如小区绿化、车位等都必须满足要求。

传统高档楼盘聚集区最抗跌——香港中原地产董事局主席施永青

我在香港地产已整整30个年头，也亲历了香港楼市在20世纪90年代的两次大调整。在1997年亚洲金融危机期间，香港地区房价普遍下跌，但其中有部分区域房价调整幅度要低于市场水平。房价回调幅度较小的区域主要集中在半山、山顶以及南区等传统高档楼盘聚集区域。

当楼市走出低迷时期，“看涨型”楼盘则会率先发力，而且涨幅也要超过市场平均水平。香港房地产市场泡沫破裂之后，楼市经历长达6年的低迷时期，到2003年“非典”时才开始回暖。据我观察，香港楼市的回暖也是以位于半山、南区等传统核心板块高档楼盘价格出现上涨为标志的。

中心区豪宅超跌后反弹最快——台湾房地产业专家蔡为民

台湾地区同样也经历过楼市泡沫破裂的过程，房价出现大幅调整。台湾楼市在1993年前后跌至谷底，市场整体水平平均跌幅达五成。但在台北同样也有一些楼盘的价格回调幅度不大，如台北信义计划区的豪宅只跌了15％左右。

台湾楼市差不多也在2003年开始反弹，其中台北市信义计划区内的豪宅价格在随后的日子里接连攀升，整体价格上涨了将近2.5倍，而台湾地区其他一些普通公寓的上涨幅度则要低得多，只有50％左右，两者涨幅相差很大。

建筑设计直接影响住宅品质——著名高档住宅设计专家、五合国际集团副总经理严涛

建筑设计对于小区品质的影响是显而易见的。我曾参与过国内最为昂贵的别墅项目——余山1号，深刻感受到住宅建筑设计是如何影响住宅品质的。

建筑设计是一个宽泛的概念，就整个住宅开发项目来说，包括规划、建筑物的设计和景观设计等内容，都会对住宅小区的品质产生不小的影响。也就是说，要通过建筑设计让住宅小区适宜居住。

就规划而言，同样地块，怎样通过规划让更多的房子都拥有景观效果，或者是如何通过规划减少噪音的影响，或者实现最佳的采光、通风效果。而对于没有外部景观的地块要考虑，如何在内部进行弥补，这些都需要通过整体规划来实现。当然，整体规划还要考虑到一些禁忌，如靠近医院，则有必要淡化其对购房者的心理影响。

而对于建筑物方面设计而言，则是购房者普遍关心的房型设计、大楼外观设计等等。好的房型设计应该是满足居住宜居需求。如门窗应尽量避免正对嘈杂马路，或者空间各功能系统的合理搭配，以及避免功能居室出现尖角与梁柱。而对于外观设计而言，则涉及到购房者的审美观，因此一定要处理得当。在这方面购房者需要关注的还有建筑结构设计，因为这涉及到住宅小区的安全性能。

新时期房产市场交易营销战略分析 篇7

我国房产市场经过近些年的高速发展, 已经逐步迈入稳定阶段, 特别是国家为了稳定经济发展秩序采取了一系列措施予以宏观调控, 在此作用下, 房产市场逐步成熟, 交易额增幅下降但总体规模仍然在增加。与此同时, 成熟的房产市场也提高了房产营销的困难程度, 房产营销领域竞争日渐白热化。新的形势下, 房产市场交易营销工作面临着新的考验, 由于房产交易所具有的房产物业具有不可转移、随意移动性、房产的自身价值具有保值与增值性、房产生产周期较长、消费者对房产的需求具有多样性、多层次性等特点, 使得房产产品和一般市场上的商品存在很大差异, 房产交易销售情况也受其影响, 特别是在房产企业经济效益方面体现的较为明显。

1 现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题

1.1 部分房产企业营销方式落后, 房产定价单一

我国房产开发企业在房产营销活动中, 通常采用低价开盘的营销方式, 这种方式的优点是为后续提价营造了较为宽阔的空间。但由于开盘后房价持续提升, 缺乏合理的升降价机制, 与市场经济体制相矛盾, 不利于房产经济的健康发展。同时, 通过对大量房产营销案例的分析可以知道, 当前在个别时期, 比如节假日等略微进行价格调整或者是采取折扣的方式进行的营销策略本质上都是一样的。虽然房地产企业都已经就房价和开盘时间二者间的关系达成了共识, 部分楼盘还甚至推出房产价格的个案变动营销策略, 但其本质并没有改变, 多数房产营销都是在具体营销过程中根据实际情况进行价格调整, 缺乏在营销工作开始前的精准定位, 使得整个营销过程及手段缺乏变化, 价格调整单一, 无法适应当前激烈变化的市场需求。

1.2 对缺乏市场前期调研, 企业自身实际情况掌握不到位

房产企业开展营销活动, 销售产品, 必须要做好前期市场调研, 系统、全面、详细的收集市场信息, 同时要对企业自身情况有着一个明确和清晰的认识, 只有在这二者基础上, 针对性的制定销售策略, 才能满足消费者的需求, 才能适应房产市场的变化, 才能充分发挥企业自身的特点和长处。当前许多房产企业盲目开展房产营销, 缺乏必要的市场调研, 对自身情况也掌握不准, 在制定营销策略时, 往往采用跟风的方式, 模仿其他企业的营销方法, 而不考虑其方法是否适合自己。有的房产企业在制定营销策略时也会采集一些信息, 但这些信息来源渠道单一, 即时性差, 有的还与实际情况差距很大。据此制定出来的营销策略自然也就谈不上科学与适用。也有的房产企业会进行一些市场调研, 但由于缺乏专业性, 也不够深入, 从而使得调研活动的作用没有充分发挥出来。比如对消费者的购房心理、购房需求了解、分析不准确, 对企业自身的优势、特点等没有充分把握等, 这些都会成为房产企业制定营销策略的阻碍, 在一定程度上降低了房产企业市场营销水平, 从而直接影响到房产企业自身的经济效益。

1.3 营销方式单调, 缺乏灵活性

房产行业作为我国国民经济中的主导产业之一, 经历了极为繁荣的发展阶段, 时至今日, 房产行业已经形成了种类繁多的产品。但其营销方式并没有随之发生多大改变, 一直采用较为传统的营销策略, 由于方式单一, 以至于不能很好的适应当前房产市场的多样化需求。许多房产企业的促销广告, 指仅限于对房产一般信息发布简要广告, 重在用价格或房屋表面吸引购房者, 而对于房屋结构、布局等细节方面的内容没有投入精力进行宣传。在实际生活中, 购房者除了价格本身外, 对于房屋细节方面的东西更加关注, 由于房产企业营销工作中缺乏这方面内容的介绍, 从而失去了对于消费者来说最重要的吸引力。使得营销工作的根本作用不能发挥出来。整个营销策划从理念、方针、到文案设计乃至具体执行层面都缺乏系统性, 严重滞后于市场需求。

2 关于妥善解决房产市场交易过程中营销问题的相关建议

切实做好营销活动前期的市场调研工作, 全面了解、把握市场变化, 在此基础上围绕本企业本次销售的产品进行专门定价, 所定价格要符合企业产品实际情况, 避免模仿其他企业营销定价的跟风情况出现。同时, 政府有关部门要加大宏观调控力度, 防止部分房产企业受经济利益驱使, 片面变动价格, 欺瞒、损害消费者合法权益行为的发生。在避免单一定价的前提下要对自身的房产进行细致接受, 给购房消费者以心理上的充实感。

针对房产企业自身特点, 开展人性化房产营销模式。每一个企业都有其自身特点, 在进行房产市场营销时, 房产企业要充分认识到自身的特点, 针对性地制定营销策略。要充分考虑到购房者的心理需求, 务必要让企业的营销活动最大限度的吸引购房者, 既要让消费者如实、全面的了解产品的情况, 又要突出产品的优势和特点。

采取多样化的房产营销形式。市场营销是房产企业销售产品的方法和途径, 时代在变, 营销形式也要随之变化。特别是现代社会, 人们对于房屋的需求呈现出多样化的趋势, 房产营销必须要随之调整, 发展出形式各异, 更有针对性的营销形式。房产企业可以借助互联网、移动终端等现代化信息手段, 缩短企业和购房者间的距离, 加强沟通、联系, 让购房者充分了解到本企业产品的特点、优势和细节。

3 结束语

房产市场是国民经济建设的重要领域, 也是我国经济体制机制改革调整的重点环节, 房产企业的健康发展对于产业结构调整过程中我国经济整体性过渡有着极为重要的积极作用。我国经济正处于高速发展阶段, 房产市场发展空间极为广阔, 市场竞争白热化, 对于房产企业来说, 既是压力也是促进, 激烈的市场竞争固然给企业经营发展带来沉重的压力, 但也会激发企业发展、创造的热情, 从而促进企业综合实力的提升。此外, 市场竞争也有利于房产行业去腐存精, 淘汰一批规模小、层次低、经济贡献弱的企业, 有利于我国房产市场的规范化、法制化和集约化水平的提升。房产企业要牢牢把握这一有利时机, 认真分析自身存在的问题和不足, 积极谋求办法妥善解决, 为企业实现可持续发展夯实基础。

摘要：作为我国经济中的龙头产业, 房产行业在拉动经济, 促进消费和提升经济总量方面发挥了巨大作用。随着我国市场经济体制改革的不断深入, 房产市场日渐成熟, 在经过初期的高速增长后, 我国房产行业进入了平稳发展阶段, 许多原来被掩盖的问题逐渐凸显出来。作为房产企业开展经营销售活动的重要手段, 房产市场营销工作存在着大量问题, 不能很好的适应当前房产市场的激烈变化, 在加上经济总体趋向平稳, 发展速度降低等因素的影响, 房产市场有所回落, 这就进一步加剧了房产企业营销工作难度。要保障房产企业实现健康发展, 必须妥善处理当前房产市场营销工作中存在的问题。文章围绕现阶段房产市场交易营销有关问题进行分析, 分析了现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题, 并就如何妥善解决处理房产市场交易过程中的营销问题, 提高房产企业市场竞争力水平提出建议和对策。

关键词：房产,市场交易,营销策略

参考文献

[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊, 2005.

房产税计税房产原值的税务变化 篇8

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

房产交易 篇9

1. 创新公共资源交易管理模式

新时期公共资源交易管理工作, 不能再就资产 (源) 论资产 (源) , 为管理而管理, 必须切实转变观念, 创新管理模式。

为规范公共资源交易行为, 必须将工程建设项目的设计、勘探、施工管理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购招投标、政府采购项目, 经营性国有土地使用权、采矿权招标挂牌出让、国有产权交易、公共权益与服务、药品集中招标采购等公共资源交易活动, 发包出租国有资产等, 全部集中公开交易, 统一信息发布、统一专家评委、统一运行规则、统一进场交易, 健全完善一整套科学合理制度, 明确规定不经过公共资源交易中心交易, 国土、房管、工商、公安等部门不予办理有关手续。遂平县经过近三年的运作, 取得了初步成效:规范了招投标产权交易行为, 减少了流失浪费, 有效防止了私自购置、处置资产和挤占挪用资产收入资金现象的发生。

2. 健全公共资源交易管理体制

为从根本上扭转公共资源交易活动分散承办、多头监管、管办不分的局面, 公共资源交易采取一委一办一中心管理运行模式, 一委:即公共资源交易监督管理委员会, 为公共资源的决策、协调、监督机构, 主任由政府首长担任。一办:即公共资源交易监督管理委员会办公室, 负责对公共资源交易工作的指导协调并履行再监督职能, 主任由监察局长担任。一中心:即交易中心, 具体负责办理交易业务。

交易中心将原分设各职能部门的建设工程招投标、政府采购、药品采购、土地交易、国有资产转让等工作集中统一起来, 规范运作、规范管理, 统一办理进场交易登记、招标申请、投标报名等相关业务, 统一发布各类公共资源交易信息, 为各类公共资源交易活动提供场所和服务, 建立管理、使用综合性评标专家库, 对进驻交易中心的职能部门工作人员进行日常管理和服务。

3. 搭建规范统一的交易平台

为了实现由过去分散办理到集中办理, 达到资源共享、降低交易成本、规范操作的目的, 必须建立更加规范统一的交易平台, 在制定出台建设工程招投标、国有土地使用权挂牌出让、国有集体产权交易、政府采购等管理办法的同时, 交易中心要制定更具体的监管办法, 对评标区实行封闭式管理, 充分利用现代化监控手段, 由总监控室对各开标、议标活动通过同步声像监控录制, 对交易活动进行监督, 并对专家库进行整合, 对于评委的抽取和使用, 交易中心指派专人负责招评标专家库的维护, 使用专用的评标专家管理系统对评标专家进行电脑随机抽取语言通知, 确保参与投标专家名单的保密性。

4. 完善公共资源交易监督体系

房产交易 篇10

12月6日,人民银行公布实施《票据交易管理办法》,从颁布之日起生效。《办法》对票据市场参与者,票据市场基础设施、票据信息登记与电子化、票据登记与托管、票据交易以及票据交易结算与到期处理进行了规定,旨在规范票据市场交易行为,防范交易风险,促进票据市场健康发展。

摘要：<正>12月6日,人民银行公布实施《票据交易管理办法》,从颁布之日起生效。《办法》对票据市场参与者,票据市场基础设施、票据信息登记与电子化、票据登记与托管、票据交易以及票据交易结算与到期处理进行了规定,旨在规范票据市场交易行为,防范交易风险,

房产交易税是好是坏？ 篇11

我们不妨先从股市谈起。我们知道，股市上如果征收资本利得税，那是很致命性的政策。历史上，无论是欧美、还是日本、乃至台湾，只要一征收高额资本利得税，股市就会大跌，交易不再那么活跃。其实，这不难理解，这个成本终究要转嫁到买卖双方。如果把买卖双方看做一个整体，他们的潜在成本在加大，潜在收益在减小，他们就会把钱转投到股市之外的市场上。

在房市上，政府征收的税越多，买家和卖家这一对组合的共同成本肯定也是要增加的，是必然要转嫁的——从这个意义上来说，房地产交易税必然会引发房价上涨。

那么，这些政策会不会改变供求关系，从而抑制房价上涨呢？有人说，这些潜在购买者不一定非要买二手房，可以去一手市场，可是，一手房也会涨价；有人说，他们当中的投机者、改善型人群不一定要买房，可以抑制这些人的需求，可是，因为大家预期房价都要涨，他们反倒也可能增加了投资意愿。可见，供求关系一定是改变的，怎么变却非常复杂。

这种复杂性比比皆是：在美国2008年金融危机之前，虽然有房产交易税和房产税，美国的房价还是一直在涨，到了危机之后，则大跌；在日本，上世纪90年代前无论怎么加税房价一直大涨，东京一城的地价竟然超过美国全国城市的地价，但泡沫破裂之后则再未回到当初的高点；德国以前通过房地产税、交易税让其房价10年不涨，但是最近2年却挡不住上涨势头。总体而言，在供大于求的市场，税会助涨，反之税则会助跌，日本房价多年下跌，哪里需要交多少交易税？在目前中国房地产价格整体上升的阶段，助涨的概率确实较大。

所以，我们只能说，房地产交易税必然会转嫁，但是仍然应该说和房价没有直接因果关系，二者的关系极为复杂，以供求关系为核心。直接把二者放在一起，说“房地产税抬高了房价”是伪问题，无助于问题的解决，未来某一天，这将会成为中国巨大的泡沫，“助跌”效果亦然，不得不防。

本质问题在哪里？

控制房价本质是要管理好供求关系，而房地产税、房地产交易税（或者说资本利得税）的本质是税制问题，二者之间没有必然性强相关关系。

因此，在谈到房价问题的时候，应该回到供求关系这个本质上来。

从供给总量来说，中国的房地产总量每年竣工超过10亿平米，人均超过30平米，住房自有率近90%，应该说不存在绝对不足。但是，这个供给有着严重的结构性问题：第一，保障房供给多年欠账，且走了很多弯路，没有把公租房作为第一选择，而是把经适房作为重点，真正的低收入群体难以满足，反倒导致了很多寻租；第二，太多富人持有多套住房，持房待涨，持有成本远低于潜在收益，导致二手房交易占比太小；第三，由于各个城市发展水平不一，一线城市的供给长期相对不足，三四线城市则性质完全不同。

而在需求方面来说，中国房地产市场上存在三类消费者，或者说需求者：纯粹的投资类消费者，改善性住房消费者，以及绝对的无房者，投资性依次递减、自住需求依次提升。其实，这三种需求都是弹性的，以第一类弹性系数最大，最后一类刚性最强。

可见，供给相对稳定、总体充足，但是结构性不足，加强保障房建设、严格限制开发商持地时长是极少数当下可以做的事，小产权房则需要高度智慧；需求弹性较大，是最可管理的部分，管理需求，特别是第一类用户的投资类需求是最大的、也是最可行的手段。

对于投资类人群，最基础的工作是全国联网，全面盘点，实行阶梯税负：比如，对于三套房完全可以征收50 %以上的资本利得税，对于三套以上征收100%也不为过，同时还要征收足够高的房地产税；对于改善性需求，二套住房如果总面积超标，征收20%的资产利得税也算合理，而且应该适度征收房地产税这一持有税；而对首套房则完全应该免税——甚至是减税，目前的交易税过高。

对于土地这种绝对稀缺的资源，不能完全按照自由市场的规则来办，但是，也不是政策性限购就能解决的，而是需要“合理制度设计下的市场”。背后的管理规则是供求管理，特别是需求管理，而需求的管理必须建立在房地产实名制的基础上，至于税收本身则只是手段。

也正因如此，我们需要看后续政策，才能判断这次房地产交易税到底是一招好棋，还是臭棋。如果不能以一套整体方案应对，那么，这将是一次纯粹的税制改革，与控制房价无关。

房产交易 篇12

1 目前情况下的发展状况

房产的测绘这四个词语在自身的发展模式上一共经过了三个方面的阶段, 从手工这种模式到—CAD再到—CAD与GIS的互相混合模式, 就现在的格局来看, 正奔着测绘以及房产在GIS方面更新的这种一体化模式之内的集成阶段扩充着自己。

1) 在实施手工模式这样的步骤之时, 有关于房产的测绘其实是关乎于外业方面的测量以及内业方面的处理等相关方面, 这些全部都是靠着纯纯的手工方面来进行相关的操作去完成的, 用户自己MIS的一个阶段主要靠手工的信息录入;

2) 无论是电子在测量方面的相关技术还是说在CAD方面的相关技术发展以及着陆中原, 房产测绘在这一领域更是有了自己的变革, 从手工操作的一般模式进入到了使用CAD这样的科学高级模式, 也就是外汇能够通过电子这样的测量仪用最短的时速之下获取到最为精确的测量数据以及最为准确的相关内容, 在CAD这种科学化的操作这一基础之上, 系统更加的应该进行重组和整合, 对此实施操作, 合理的去使用CAD这一软件进行相关的编辑或者是绘图和制图的制作和处理, 省下了很多的时间, 加大了工作的效率;

3) 在这两样模式是一个共同促进以及共同繁荣的一个阶段, 房产自身的测绘其实仍然把关于制图这项工作, 当做是它最为基础的终极目的来进行。因为GIS这种技术在整个相关房产行业的建设漩涡之中, 完全的被广泛的应用, 并且这也是它的一个大前提, 它完全的可以把信息系统里面的信息加以处理, 从而提供具体的功能, 最后让它自己发挥到淋漓尽致。要怎样最快的实现他们的集中化使我们所有人共同研究的一个要点。

2 一体化的集成以及它的相关内涵

1) 房产的信息这样一个复杂而且多元的系统与它的测绘等相关方面在一体化等处的集成和CAD与GIS结合的具体模式之下的文件进行许多复杂化的交换, 实际上就是让资源模式的一种共享模式, 它是更高方面的集成, 我觉得一体化的集成就该有两个方面的集成:一种是测绘的数据和GIS的数据集成;另一种应该是房产的测绘信息关于采集方面的集成;

2) 房产的测绘, 关于信息的相关采集以及集成等方面都是关于属性特征的信息以及它的图形信息综合比较的一个集合体, 他们之间取其精华去其糟粕, 因为CAD这样相关的数据自身的结构上就存有一定的限制因素, 它的属性数据问题以及图形数据问题在一致性方面的相关特征都是要维护起来就更加的困难化。我们工作人员应该把具体而且精准的图形方面的数据或者是属性这样的相关数据实施一体化的形式组织在一起, 从而使它们进一步的转化, 被我们更好的利用和开发;

3) 房产的测绘和信息系统关于一体化方面, 都是要集成, 从而变成双方最后的目标, 这样做才能够更好。更快的为房产事业进行服务, 也可以满足GIS中应用的相关要求和数据, 但从这方面来看, 我们或许将它们直接认为是相关的一体化模式。

3 一体化在集成方面, 通常情况下它所存在的一些优越性

1) 关于一体化的集成问题中, 房产在测绘这样一个系统内部意义来说, 我们当前能够完全的额解决的问题其实都是以往传统测绘的图形模式类信息方面的采集以及属性方面的多种模式采集, 合理的分工协作, 从而得出的那些数据很难一致、关联性十分差等不能够维护的不足的地方, 这样从某种程度上来讲更是避免了那些数据在进入信息系统之后, 仍然需要进行二次加工的缺陷和处理的欠缺问题, 从而在一定方面对于数据进入信心这一系统的准确率以及效率上有了很大程度的提高和增长, 又能够大大的缩短了数据在采集时候的周期性变化;

2) 一体化的集成对于房产的测绘系统来说, 能够面对GIS本身所要求的那些关于数据方面的采集信息, 我们能够使用最为直接的办法, 也就是让它能够直接形式下的去生成和G I S之间相互符合的测绘这种数据的结果, 或者是多开传统模式下的测绘, 使用科学方面的角度进行相关的测绘。面对上述的种种分析情况, 其实我们可以更加清晰地知晓, 在这之中数据库的更新能力以及能够高效入库的一种升级, 这也是当前的发展所需要和渴求的;

3) 针对于GIS这样的一体化, 节能型集成的房产的测绘和系统我们也要有一个总设计的计划和概括。

(1) 适当的把GIS数据的储存等方式用以存储相关的房产测绘的有效数据, 把房产之中的图形信息以及它的属性这两方面的信息都能够一体化和系统化的进行处理;

(2) 在组件式的GIS这一平台上, 我们对于这种模式可以施行的两次性编辑, 再来开发以及绘图方面的相关功能, 基于这样的模式在房产测绘之中具有关于图形的编辑或者是绘制方面以及属性方面的信息方面, 从而来进行相关方面的录入;

(3) 在这样的系统之中更新的更加得当, 也能够让房产测绘与房产GIS的一体化集成更加的完善, 从而使房产事业更加蓬勃有序的发展。

4 结论

综合上面所论述的内容, 我们可以清楚的知道, 一体化的集成房产方面的测绘系统在房产的管理等方面的注意事项上, 我们都不能够忽略, 在很大程度上增进了数据库信息的更新与采集速度, 更加保证了空间的数据库自身的权威性以及现实性, 从而对于房产行业的正常运行也起到了一定的保障作用, 更是为我国的经济建设起到了一定的贡献作用。

参考文献

[1]刘权, 石伟伟.房产测绘与房产GIS的一体化集成研究[J].测绘通报, 2007 (9) .

[2]王海军, 石伟伟.房产测绘与信息系统一体化集成技术研究[J].地理信息世界, 2007 (3) .

[3]齐凤辉.基于GIS的房产测绘空间数据与属性数据集成新思路研究[J].科技创新导报, 2011 (22) .