房产交易名词解释

房产交易名词解释（精选8篇）

房产交易名词解释 篇1

东莞二手房交易名词解释

查档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。

首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分(买方选择按揭付款)。

一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本)。

赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

递件：买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。

新房产证：递件后国土部门发放的买方之《房地产证》(红本)。

履约保证金：经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项。履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务;其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。

诚意金：选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。

个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。

印花税：根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

佣金：在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

契税：为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

定金与订金

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若卖房不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

办理房屋过户需交什么费用？

1、交易费每平方6元，买卖双方各一半（凡属房屋赠与、房屋继承的不需缴交）；

2、登记费：住宅每宗80元、非住宅550元，每增加一共有人加收10元工本费；

3、查档费：150平方米以下50元、150平方米-800平方米300元、800平方米以上400元；

4、维修资金：住宅每平米40元、非住宅每平方50元；

5、房改房上市另需按评估价1%收取土地出让金。

房产交易名词解释 篇2

在房屋登记中, 房屋登记机构之所以要查验申请人提交的婚姻关系证明, 主要是因为:

第一, 《中华人民共和国物权法》第9条规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外”。

第二, 《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款规定, “夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的, 适用本法第十七条、第十八条的规定”。该法第17条规定, “夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产, 归夫妻共同所有”。该法第18条规定, “有下列情形之一的, 为夫妻一方的财产……遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。

第三, 按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国婚姻法》的规定, 归夫妻共同所有的“涉婚房产”, 不经物权登记, 即发生法律效力。这样的“涉婚房产”, 是“隐性共有”的房产。

解释三第7条第2款根据购买“涉婚房产”出资人判定其所有权归属的规定, 承认了经物权登记后, “涉婚房产”的“隐性共有”。

第四, 《房屋登记办法》第18条规定, 房屋登记机构应当查验申请登记材料, 就“申请登记房屋是否为共有房屋”询问申请人。第13条规定, “共有房屋, 应当由共有人共同申请登记”。

第五, 《中华人民共和国物权法》第21条规定, 当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿”。

由此可以看出, 在房屋登记中, 房屋登记机构查验申请人婚姻关系证明, 不是从实体意义上确认申请人是否具有婚姻关系, 仅仅是为了要求“共有房屋, 应当由共有人共同申请登记”, 仅仅是为了防止当事人提供虚假材料申请房屋登记, 避免给他人造成损害, 避免自己承担赔偿责任。

解释三实施后, 申请人申请房屋登记时, 应当按照规定, 相应增加提交给房屋登记机构的材料, 房屋登记机构应当变更审核方式和内容吗?回答是否定的。这是因为:

第一, 解释三是最高人民法院为正确审理婚姻家庭纠纷案件, 正确适用《婚姻法》的有关问题做出的解释。

第二, 解释三是人民法院审理包括“涉婚房产”纠纷在内的婚姻家庭纠纷案件适用的法律规范;房屋登记机构不是国家审判机关, 无权适用解释三。

第三, 房屋登记机构不受理有权属纠纷的房屋登记;不涉及权属纠纷的“涉婚房产”登记, 不适用解释三。

第四, 《房屋登记办法》对于房屋登记机构怎样按照人民法院生效法律文书, 办理房屋登记已有若干规定, 这些规定未因解释三的实施而被修订、废止。解释三的公布实施, 不会负面影响房屋登记工作, 房屋登记机构应当继续按照《房屋登记办法》的规定, 办理必须按照人民法院生效法律文书办理的房屋登记。

解释三第7条、第10条是引起社会和房屋登记机构强烈反响的规定之一。这折射出有关方面对这一规定存在重大误解。事实上, 这与《婚姻法》第17条、第18条、第19条的规定并无冲突。这是因为:

第一, “先说后不乱”, 是处理好“涉婚房产”归属的至关重要的选择。当事人如果能够同时顾及婚姻的“情面”和财产的“得失”, 书面约定清楚“涉婚房产”房屋所有权和土地使用权的归属, 固然很好。否则, 如要顾及婚姻的“情面”, 则不要计较财产的“得失”;如要计较财产的“得失”, 则不必顾及婚姻的“情面”。

第二, 当事人取得“涉婚房产”前, 应当按照《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款的规定, “先说后不乱”, 书面约定清楚婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。当然, 当事人也可以在房屋所有权和土地使用权登记之后, 重新作出与登记内容相反的书面约定。但是我要强调的是, 当事人关于“涉婚房产”归属的书面约定, 最好在取得“涉婚房产”前。

第三, 当事人对“涉婚房产”归属的书面约定, 实际上是对双方感情、婚姻、家庭的考验。当事人按照《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款规定书面约定清楚“涉婚房产”归属后, 就不会发生“涉婚房产”权属纠纷, 就不会出现解释三规定的关于确认“涉婚房产”归属的种种可能。

第四, 当事人没有书面约定或者书面约定不明确, 不能按照《婚姻法》第17条、第18条的规定, 确定“涉婚房产”归夫妻共同所有, 或者为夫妻一方所有, 起诉到人民法院的, 人民法院将按照解释三审理“涉婚房产”权属纠纷。解释三强调, 人民法院审理“涉婚房产”权属纠纷时, 仍然要适用“当事人另有约定的除外”, “离婚时该不动产由双方协议处理”的规定。

第五, 房屋登记机构不能凭借自己的职权, 在房屋登记中, 行使本该由人民法院行使的权力, 根据购买“涉婚房产”的出资情况, 判定该“涉婚房产”为夫妻一方所有或者双方按份共有。

房产交易名词解释 篇3

关键词：婚姻法解释三，夫妻共同财产，房屋产权

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）08-0051-56收稿日期：2016-06-10

1 《婚姻法解释（三）》制定的相关背景

新中国成立后，1950年5月1日公布施行的《中华人民共和国婚姻法》是新中国颁布的第一部婚姻法。全文分为8章，包括原则、结婚、夫妻间的权利和义务、父母子女间的关系、离婚、离婚后子女的抚养和教育、离婚后的财产和生活及附则，共27条。内容以调整婚姻关系为主，同时涉及家庭关系方面的各种重要问题。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过了新的《婚姻法》，自1981年1月1日起施行，原婚姻法自新法施行之日起废止。2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《关于修改〈中华人民共和国婚姻法〉的决定》，修正后的《婚姻法》全文为6章，共51条。现行《婚姻法》就是根据2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改<中华人民共和国婚姻法>的决定》修订而成的。

但仅有《婚姻法》还是远远不够的，在法律的适用当中还需要运用到法律解释。为什么要对法律进行解释呢？其原因是多重的，但其中非常重要的一个原因就是，法律应当具有相当的稳定性，只有稳定才能在一定程度上保持法律的权威性。社会生活条件并不是一成不变的，尤其是在社会发展异常迅猛的今天，法律解释就是调节法律的稳定性与社会的发展变化之关系的重要媒介之一。法律解释有很多种分类，按照解释主体的效力可分为正式解释和非正式解释。非正式解释就是我们一般所说的学理解释；正式解释又可分为立法解释、行政解释和司法解释。司法解释，就是法律解释的一种，属正式解释，是司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。一般法院对某一案件在适用法律上所作的解释，只对该案件有效，没有普遍约束力。但最高法院所作的解释，对下级法院通常是具有约束力的，违背宪法与法律的司法解释无效。也就是说最高人民法院对《婚姻法》所做出的司法解释，对下级法院通常是有约束力的。

现实中我们通常使用的是《婚姻法解释（三）》其全称应当是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，也就是我们所说的司法解释。在《婚姻法解释（三）》之前，还有着解释（一）和（二）。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》于2001年12月24日经最高人民法院审判委员会第1202次会议通过，并于当天公布，自2001年12月27日起施行。其内容主要针对婚姻法修改后的一些程序性和审判实践中急需解决的问题作出解释，包括无效婚姻和可撤销婚姻的处理程序及法律后果、提出中止探望权的主体资格、子女抚养费、离婚损害赔偿等问题。2003年12月25日，最高人民法院又出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》，主要针对彩礼应否返还、夫妻债务处理、住房公积金及知识产权收益等款项的认定、军人的复员费及自主择业费的处理等问题。

然而近几年来，婚姻家庭案件逐年上升，尤其是财产纠纷案件中的房产纠纷，由于没有明确的司法解释，各地在司法实践当中的处理不尽相同，以致出现了“同案不同判”的情形。在这种情况之下，与解释（一）和（二）类似，2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》，解释（三）中主要涉及了以结婚登记程序存在瑕疵为由主张撤销结婚登记应提起行政复议和行政诉讼、亲子关系诉讼以及夫妻双方共同财产的相关问题。尤其是《婚姻法解释（三）》中关于父母出资为子女购买不动产的权属规定，引起了社会上轰轰烈烈的大讨论，《婚姻法解释（三）》的这条规定为什么会产生如此大的争论，让我们以一个案件为切入点进行进一步分析。

2 关于适用《婚姻法解释（三）》第七条的首个案例

该案例也是自《婚姻法解释（三）》出台以来，以其为依据所审理的第一个相关案例，其内容如下：

原告荆女士称，她与李先生于2006年8月16日登记结婚，婚后双方于2007年1月按揭购买了一套经济适用房，总价40万元。买房时，她没有北京户口，丈夫李先生有北京户口。由于涉案房屋只能由有北京户口的人购买，他们在办理房屋产权过户登记时，只记载了李先生的名字，荆女士的名字未能记载。原告称，买房时她和李先生共同支付了首付款，共同贷款，后来，两人以家庭的共同收入偿还贷款本息至今。如今，李先生提出种种理由想和她离婚，且拒绝在房产证上署上她的名字，具有独占房产的意思。为了维护自己权益，她请求法院确认自己对涉案房屋的共有产权。

被告李先生不同意荆女士的说法。被告称，涉案房屋首付款是自己的父母出资的，该房屋登记在其本人名下，是对他个人的赠与，他从未多次提出离婚。李先生认为，根据新“婚姻法司法解释三”有关规定，涉案房屋应认定为夫妻一方的个人财产，他要求驳回原告的诉求。为了证明自己的说法，李先生请来自己的母亲出庭作证。作为证人，其母亲说，是她主动要求给儿子李先生买房，她和老伴陪着儿子儿媳一起去看的房，总共给了儿子17万多元用于购房。荆女士不认可证人李母的说法，她表示婚后购房其父母也出资了，购房款中还有夫妻共同的存款。

根据原被告双方的阐述，这里可以将争议焦点集中如下。

原告荆女士：房子的首付和后来的贷款是由夫妻双方共同承担的，应为夫妻共有财产。

被告李先生：房子的首付是由自己的父母出资承担的，房子应为个人财产。

与此同时，被告李先生请来自己的母亲作证，证明房子的首付款确实是由其承担的，但是原告荆女士未能提供相关的证据证明首付款中也有自己的出资。也就是说，在证据可证明的范围内，事实部分应当认定为房子的首付是由李先生的父母出资购买的。那么在这样的事实前提下，法院的判决是什么呢？

围绕所引案例，我们可以明确得出，关于夫妻双方财产问题的规定应该是在现行《婚姻法》的第三章，也就是家庭关系的部分。

“第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

“第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

“第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”

结合案例分析，李先生和荆女士在婚前并没有就两人的财产问题进行过相应的约定，也就是说，两人的财产纠纷应适用《婚姻法》的第十七、十八条规定。父母为子女出资购买房屋毫无疑问应当属于赠与，正如《婚姻法》第十七条第（四）项中规定的，在婚姻存续期间，除特殊情形外，夫妻因继承或赠与得到的财产应该属于夫妻共同财产。而第十八条规定的除外情形中，与本案相关的应当是第（三）项：遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产。回到案例中来，虽然李先生的母亲作证，自己确实为儿子购房承担了首付款，但无论是在书面还是在口头上，都没有表明该首付款的赠与是确定只针对儿子的。照这种分析来看，被告李先生虽然证明了房子的首付款是由自己母亲承担的，但是其主张房子归个人所有仍然是不成立的，因为按照《婚姻法》的解释，一方父母对子女的赠与，如果没有确定只指向一方的话，仍然属于夫妻共同财产。那么法院是这样判决的吗？

如果在《婚姻法解释（三）》出台前，恐怕法院的判决确实应当是这样的，但是《婚姻法解释（三）》中第七条规定的出台导致法院判决的转变。笔者将“解释（三）”中相关的法律规定引用如下：

“第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

看到这条规定，想必很多人也就明白了为什么说《婚姻法解释（三）》引起了社会上此起彼伏的长时间讨论，同样的案例，《婚姻法解释（三）》出台前与出台后却完全是两种截然相反的判决！最后让我们一同来看看法院最后的判决。

法院判决：房产归丈夫李先生个人所有。

丰台法院认为，涉案房屋是荆女士和李先生在婚姻关系存续期间购买的，但购房首付款系李先生的母亲支付，房屋产权登记在李先生名下，根据新婚姻法司法解释三的有关规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。涉案房屋应当属于李先生的个人财产，原告荆女士要求确认为夫妻共同财产，法院不予支持。

不过，法院指出，由于在购房过程中所支付的税款及之后的房屋贷款，是原被告利用夫妻共同财产支付，故如果以后原被告出现离婚情形，离婚时房屋所有权人应当给予另一方补偿。据此，法院判决驳回荆女士的诉讼请求。

3 对《婚姻法解释（三）》第七条的分析

通过对上述案件的介绍，我们不难发现对《婚姻法解释（三）》第七条最大的争议点就在于：“产权登记在出资人子女”与“父母明确表示赠与一方”是否是完全可以对等的？在婚姻家庭法领域设定夫妻财产关系规则时，既应考虑能够实现形式上的平等，更应考虑能够实现实质上的平等，此乃保障实现法律平等价值的必然要求。支持方认为“《婚姻法解释（三）》第七条所厘定的‘夫妻关系存续期间父母赠与财产之归属的规则具有现实意义上的正当性。”而反对方认为，“对于婚后一方父母出资购买的不动产，若要作为夫妻一方的个人财产，则必须得有‘遗嘱或赠与合同的明确约定，而不能仅依据产权登记名义来加以‘推定。”

笔者认为，《婚姻法解释（三）》第七条规定是有其正当性的。从法理的角度来讲，父母对子女婚后财产的赠与仍属于合同法中的赠与合同范畴，赠与合同具有相对性，仅在当事人之间产生法律效果，那么父母出资为子女所购买的不动产是否应当归于子女个人所有就完全取决与父母的意思表示。按照德国民法学说，“表意人在为意思表示，经常不使用话语……而使用其他某种具有特定的，法律行为意义上的符号。这种意义，可以产生于约定……或者更经常地产生于交易惯例。”我国的《合同法》也遵循了这样一种学说，《合同法》第二十二条规定“承诺应当以通知的方式做出，但根据交易习惯或者要约表明，可以通过行为作出承诺的除外”。从这样一种分析来看，父母出资为子女购买不动产，并在产权登记中仅登记自己子女的名字，完全是可以推定为赠与合同仅针对自己子女的意思表示的。但是仅从法理的角度来分析这一问题还不够。

在中国来说，大多数的父母在为已婚子女出资购买房产的时候都不会进行书面的声明，明确自己的出资是只针对自己的子女的，而将子女的配偶排除在外。这既是一种文化的体现也是一种社会氛围的影响，中国人普遍是讲究“面子”的，尤其是在亲属之间更是如此，子女刚刚迈入婚姻的殿堂，与爱人如胶似漆，这样一纸证明未免太过伤人。但是客观的社会现实却不然，高速的社会经济发展所带来的不仅仅只有人们生活上的富足，与此同时也带来了诸多急需解决的问题。随着经济的发展，中国尤其是一线城市的房价节节攀升、离婚率也是居高不下，在这样一种背景下，夫妻双方共同财产中特别是关于房产的规定就难免与现实情况造成了脱节，甚至造成了许多以结婚行为侵吞对方财产的恶性行为，在这样的大环境下，《婚姻法解释（三）》的出台可以说是非常适宜的。以所引案件为例，李先生的父母为儿子购买出资17万元的首付款，虽然并没有说明该笔款项是只针对儿子的，但从情理上分析，明显这笔资金是为自己的儿子而出的，而不是才刚刚与儿子结婚没多久的媳妇。如果不出现纠纷自然一切相安无事，但一旦出现财产纠葛，李先生的父母自然是要维护自己儿子的权益的，这毫无疑问是当事人内心真实的意思表示，并不能仅仅因为在当初没有“书面声明”而予以抹杀。

再以妇女权益保护的角度来看，中国传统社会当中存续了上千年的“从夫婚”，也就是说中国在相当长的时间里妇女是没有或者说是欠缺家庭主体地位的，其在家庭当中完全是从属于丈夫。传统意义上的女性婚后操劳家务、赡养父母、抚育孩子，男方在家庭劳动中付出较少。在这样一种背景之下自然要对婚姻中的妻子一方给予更多的保护。但是随着现代化的进程，虽然个别农村偏远地区这种现象依然存在，但在更广阔的角度来看，男女平等早已经不是口号上的宣传了，妇女在婚姻中早已不再完全处于被动的地位。夫妻双方往往都是在协商和平等的基础上分析家庭内外的工作和生活，那么在这种情况下对夫妻双方财产的划分就不能再以“保护女方”的借口而混为一谈，这不仅仅没有切实保护妇女的权益，在某种程度上还侵害了某些妇女的权益。

虽然说基于中国传统文化的影响，许多人还是无法接受这样一纸生硬的司法解释，但当此类纠纷出现时，这样的一条规定恰恰真正地保护了更多人的利益，也为最终实现社会公平正义做出了其应有的贡献。我国第一代独生子女早已进入到适婚年龄，与此同时随着城市化进程的加快，现代婚姻观念的变化，离婚率始终居高不下，并且大有节节攀升之势。与此相对应的是，在我国尤其是一线城市，房价与民众的生活收入严重不成比例，买一套房甚至成了一些人一辈子的追求，这就不难理解需要父母担心自己的房产会因子女失败的婚姻而付之东流。如同文章开始所提到的，在《婚姻法解释（三）》出台之前，由于案件的情况、地方的习惯、法官的个人素质等诸多因素，不同地区往往存在“同案不同判”的客观现象，这种现象无疑会导致我国司法公正形象的潜在威胁。《婚姻法解释（三）》的出台，尤其是第七条关于房产问题的规定为此类纠纷提供了可操作性的司法依据，这对保障司法公正具有重要的意义。但我们也应该注意到，夫妻间缔结婚姻，毕竟目的是为了共同生活而不是为了离婚。财产是为人服务的，没有了人的和谐，财产再多也不能使人幸福快乐，如何缓解人们对《婚姻法解释（三）》中相关规定的忧虑，促进婚姻、家庭间的和谐，也同样是非常值得重视的问题。

参考文献：

1.[德]迪特尔·梅迪库斯著.德国民法总论.法律出版社.2001

2.谢潇 王雨.<婚姻法解释（三）>第七条之正当性.湖南科技学院学报.2012.7

3.刘国华 李裕琢.<婚姻法解释（三）>中有关房产规定的争点问题探讨.行政与法.2011.10

4.薄守省.婚姻法解释（三）之负面影响及其补救.甘肃政法学院学报.2012.5

5.陈苇 黎乃忠.现代婚姻家庭法的立法价值取向.吉林大学社会科学学报.2013.1

6.新婚法第一案，女方分房被驳[DB/OL].http：//www.morningpost.com.cn/xwzx/bjxw/2011-12-19/265203.shtml

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封闭式基金折价交易的期权解释 篇4

江向东, 张列平(上海交通大学管理学院,上海52)

摘 要:封闭式基金折价交易是证券市场的一般现象,投资人普遍认为折价交易是“不正常”的,期待“价值回归”。本文用期权理论对封闭式基金进行定价,从而得到了新基金折价交易的科学解释。

中图分类号:F830.91 文献标识码:A文章编号:1003-519203-0038-02

引言

3月,我国推出了以证券投资业务为主的封闭式投资基金――基金金泰和基金开元,为了与以前可投资实业的基金相区别,俗称它们为“新基金”。迄今,新基金经过了两轮的扩容,截至6月30日,沪深两市已有26只新基金,净值总规模748亿元,占两市流通市值的6?以上,当之无愧地成为证券市场的主力。

新基金上市运行已有2年多的时间,它们在二级市场上的价格波动幅度也相当大,这一方面是由于市场波动的结果,另一方面也反映了投资者对基金定价方式认识的不足。尽管新基金能够跑赢大盘,但其交易价格一般低于其净值,始终处于“折价交易”状态。从成熟的美国市场来看,封闭式基金也都是折价交易的,学术界尚未对这一现象找到理论依据。本文拟以期权理论[1]来研究新基金的定价方法,并由此寻找新基金折价交易的科学解释。

2 当前对新基金定价的不足之处

有许多的基金投资价值报告以及基金宣传材料鼓吹基金的投资价值时,认为基金的价值可以用股票定价的方法度量。另外,有一些比较权威的教科书也赫然写着封闭式证券投资基金的价值可以用股票定价的方法来计算,即:P=E/I,或者说只要基金的价位P等于或低于E/I,就具有投资的价值,实际上这种方法是错误的,极具危险性。封闭式证券投资基金与股票有着本质的区别,其定价方式也不可能一样。

封闭式基金与股票经营期限的假设是完全不同的。股票背后的真实资本是有无限经营期限假定的经济单位――股份公司,投资者不能中途从公司收回投资。而封闭式证券投资基金则有一定的.存续期,到期后持有人以持有的份额分享基金的净资产,这一点决定了新基金的定价应该完全不同于股票,而应类似于分期付息到期还本的债券。

另外一种对于基金定价的错误认识是新基金的定价应该接近其净资产。许多人认为新基金的市值会受到每周公布的净值的影响,会向基金的净资产靠近。这种观点在一段时间以来得到市场走势的支持,但实际上是混淆了开放式基金与封闭式基金的区别。开放式基金在其设立时发行份额是不固定的。投资者可以在基金管理公司的内部交易日内购买或者卖出基金分额;而封闭式基金在设立初期就限定了发行份额,一旦发行成功,基金份额不再增减。交易制度的安排使得封闭式证券投资基金的持有人只能从其他的基金受益持有人的手中购买基金份额。可见开放式基金与封闭式基金的根本区别在于供给是否可变,由此导致基金的定价方式不同。所以,尽管新基金在信息披露的方式上接近于开放式基金,但是不可赎回的制度安排必然使封闭式证券投资基金的定价不同于开放式的基金。

3 新基金的期权定价方法

如前所述,新基金的性质应该完全不同于股票,而应类似于债券,因此,其定价可应用公司债券的定价方法。尽管传统模型对债券估价已经有较强的说服力,但通过期权的方法估价债券具有更重要的现实意义[2]。其一,现实中公司的破产(包括基金管理公司,国外已有先例)比比皆是,因此,并非所有的债券都可以按期产生现金流量直到最终到期时收回面值。这样一来,期权估价方法就有其理论上的优越性;其二,现实中债券的种类已经发展到多种多样,比如,有可转换债券、可赎回债券、可回售债券等,对于这些实际上含有期权的债券的估价,传统的折现现金流量法就显得力不从心。下面探讨运用期权理论对公司债券及新基金的定价。

3.1 公司债券的定价假设

某有限责任公司在时期t的股权资本(普通股票)的价值为S(t),面值为k的贴现债券价值为D(t),不包含其它债务的公司资产的价值为V(t)。根据M-M定理[3],有V(t)=S(t)+D(t)(*)在债券到期T,股东有两种选择,偿还债务或宣告破产。当公司在时期T有偿付能力,即公司在时期T的总收益大于负债面值,则股东执行权利,股东将支付债权人,并得到公司的剩余,即V(T)-k;否则如果公司的资产小于债券的面值,公司将无力偿付债券,按股东偿付有限责任的观点,债权人将接收公司的全部资产,股东得零。那么股东在时期T的所得收益为max(V(T)-k,0),而这个式子恰恰是期权的标准定义。这样,有限公司的股权资本S(t)可看作是以债券面值k为执行价格,公司资产V(t)为标的资产一种欧式买权。应用Black-Scholes公式[4]计算出该期权的价值,然后减公司资产的价值即可得到债券的价值。根据Black-Scholes模型,股票价值为S(0)=V(0)N(d1)-ke-rTN(d2)其中d1=ln(V(0)/k)+(r+σ2/2)TσTd2=d1-σtσ,r分别为标的资产的易变性和市场无风险利率。

3.2 新基金的价值

由以上分析可知,首先要对公司资产进行估价。由于新基金的投资对象全部为股票和债券,无实业投资,因此其资产估价比固定资产的估价简易得多,基金管理公司定期公布的资产总额即近似于公司资产价值,资产净值近似于不包含其它债务的公司资产的价值V(t)。S(t)为虚拟股票的价值,D(t)为新基金的价值。由式(*)可知,D(t) 从基金安信的现实交易价格来看,6月30日的均价为1.89元,公布中报的8月25日均价为1.63元,价值明显高估,这与19上半年大牛市的背景有关,到了是年底,即12月30日,受大势影响,基金安信的交易均价跌至1.36元。

4 小结

尽管市场普遍认为封闭式基金折价交易是“不正常”的,投资人期待着新基金“价值回归”。应用期权理论不仅能对新基金进行合理估价,而且为新基金折价交易找到了科学理论根据。

参 考 文 献:[1]约翰・赫尔.期权、期货和衍生证券[M].张陶伟译.北京:华夏出版社,.116-183.[2]张志强.期权理论与公司理财[M].北京:华夏出版社,2000.193-212.[3]RossS,WesterfieldR.CorporateFinance[M].TimesMirror/MosbyCollegePublish-ing,1988.296-335.[4]BlackF,ScholesM.Thepricingofoptionandcorporateliabilities[J].JournalofPoliticalE-conomy,1973,(83):637-65

9.

房产交易名词解释 篇5

教学组织形式：是指为完成特定的教学任务教师和学生按一定要求结合起来进行活动的结构育教：：是教育者按照一定的社会要求，系统地对受教育者的身心发展施加有目的、有计划、有组织的影响，以使教育者发生预期变化的活动程学科课：又称分科课程，它是根据学校教育目的、教学规律和一定年龄阶段的学生发展水平，分别从各门科学中选择部分内容，组成各种不同的学科，彼此分立地安排它们教学顺序、教学时数和期限 教学方法：为完成教学任务而采取的办法，它包括教师教的方法和学生学的方法，是教师引导学生掌握知识，技能，获得身心发展而共同活动的方法。道德意志：是在自觉执行道德义务的过程中克服所遇到的困难和障碍时所表现出来的意志品质课程：课堂教学、课外学习以及自学活动的内容纲要和目标体系，是教学和学生各种学习活动的总体规划及其进程 必修课：所有学生都必须修习的课程。教学设计：是研究教学系统、教学过程和制定教学计划的系统方法（也称教学计划）道德行为：是人在一定的道德意识的支配下表现出来的对待他人和社会的有道德意义的活动 教育素：：是指教育者以及符合规律的教育措施，对新一代素质按现代化需要实现开发、完善、提高和再创造的过程 道德认识：：又叫道德观念，它是指对道德行为准则及及其执行意义的认识，其中包括道德概念、原则、信念与观点的形式以及运用这些观念去分析道德情境，对人、对事作出是非善恶等的道德判断 道德意志：是在自觉执行道德义务的过程中克服所遇到的困难和障碍时所表现出来的意志品质 教学计划：是研究教学系统、教学过程和制定教学计划的系统方法教科书：又称课本，是根据教学大纲编写的教学用书 教学大纲：是根据教学计划，以纲要的形式编写的有关学科教学内容的指导性文件。它反映某一学科的教学目的、任务、教材内容的范围、深度和结构、教学进度以及教学法上的基本要求 显性课程：是指为实现一定的教育目标而正式列入学校教学计划的各门学科，以及有目的、有组织的课外活动。隐形课程隐：：学校通过教育环境有意或无意地传递给学生的非公开性的教育影响 校风:一个学校的社会气氛，也是校内大部分人的一种习惯势力 课课课课堂教学堂教学堂教学堂教学：是教师引导学生按照明确的目的、循序渐进地以掌握教材为主的一种教育活动 个体社会化：个体社会化反映着个体与社会的一种关系，是指个体适应社会的要求，在社会的交互作用过程中，通过学习与内化社会文化而胜任社会所期待、承担的角色，并相应地发展自己的个性的过程 教育目的：是指社会对教育所要造就社会个体的质量规格的总的设想或规定 活动课程活动课程活动课程活动课程：是相对于系统的学科知识而言，侧重于学生直接经验的一种课程形式。它认为课程应是一系列由儿童自己组织的活动，儿童通过活动学习，获得经验，培养兴趣，解决问题，锻炼能力。班级授课制：：是指把一定数量的学生按年龄与知识程度编成固定的班级，根据周课表和作息时间表，安排教师有计划向全班学生集体上课。情境教学法：指教师根据一定的教学要求，有计划地使学生处于一种类似真实的活动情境之中，利用其中的教育因素综合地对学生施加影响的一种方法。他的特点是使学生在不知不觉中受到教育。道尔顿制：：：：教学的一种组织形式和方法。其目的是废除年级和班级教学，学生在指导下，各自主动地在实验室内，根据拟定的学习计划，以不同的教材，不同的速度和时间进行学习，用以适应其能力、兴趣和需要，从而发展其个性。教育影响：教育影响即教育过程中教育都作用于学生的全部信息,即包括了信息的内容,也包括了信息的传递和反馈的形式是形式与内容的统一。从内容上说是,教育内容、教育材料；从形式上讲，教育手段、教育方法、教育组织形式。素质教育：是指教育者以符合规律的教育措施对新一代素质按现代化需要实现开发、完善、提高或再创造的过程，是一种对儿童修改素质的再生产和再创造的社会实践过程。道德情感：是伴随首先认识所产生的一种内心体验，也就是人在心理上所产生的对某种道德义务的爱慕或憎恨，喜好或厌恶等情感体验。教育评价：：是运用专门的技术手段对教育活动的价值作出评定的活动 义务教育：是国家通过法律形式予以规定的每个人都必须接受的一定程度的教育。教学策略：建立在一定理论基础之上，为实现某种教学目标而制定的教学实施总体方案。特朗普制：大班上课、小班讨论、个人独立研究结合在一起，并采用灵活的时间单位代替固定划一的上课时间的教学组织形。第一章 教育的基本要素：

1、教育者：教育者是教育活动的主体

2、受教育者：受教育者是教育实践活动的对象，是学习的主体。

3、教育影响：是置于教育者与受教育者之间的一切“中介”的总和。教育影响又可分解为：：教育媒体、教育内容、教育手段、教育活动方式和教育环境五种成份。社会主义教育育目的的基本特点：：

1、以马克思主义关于人的全面发展学说为理论基础

2、鲜明地提出培养人的政治方向：坚持社会主义

3、主张人的全面发展与个性发展的统一。普通中小学中小学的教育目的包括：：体育、智育、德育、美育、劳动技术教育五个组成部分。教育目标体系：第一层次：教育目的。第二层次：教育目标。第三层次：课程目标。第四层次：单元目标。教育目标的分类：一般分为三大类①认知领域②能力领域③情意领域展 影响个体发展的主要四种：

1、遗传

2、环境

3、教育

4、个体的主观能动性。教育要适应个体发展的哪些规律

1、顺序性

2、阶段性、不平衡性

4、个别差异性。应试教育的负效应：

（一）片面追求升学率

（二）中小学生课业负担过重

（三）代教育的基本特征

1、商品性

2、生产性

3、科学性

4、民主性

5、发展性 促进的教育态度可综合成四类：理解学生、与学生和谐相处、积极的自我意识、教育的期待。教师的知识结构

1、通晓所教的学科和专业

2、具有比较广泛的基础文化知识

3、掌握教育科学理论，懂得教育规律。中国教师角色行为中的文化传统

1、道德追求大于社会索取

2、社会本位高于个人本位

3、自我修养先于他人教育。教师劳动的特点：

一、特殊的复杂性

二、强烈的示范性

三、独特的创造性

四、显效的长期性

五、空间的广延性和时间的连续性

六、劳动量的隐含性

七、教师劳动的科学性和艺术性

八、劳动的协作性 第三章 学生是发展中的人：

（一）学生具有与成人不同的身心特点

（二）学生具有发展的潜在可能

（三）学生具有获得成人教育关怀的需要青少年儿童的合法权利

1、生存的权利

2、受教育的权利

3、受尊重的权利

4、安全的权力。青少年发展中的特殊问题：

（一）身心失衡带来的困扰

（二）独立性与依赖性的矛盾

（三）同辈群体与父母价值观的冲突

（四）自我探索中的迷惑

（五）父母过高期望引起的压力师生关系表现

（一）师生之间的工作关系

（二）师生间的人际关系

（三）师生间的组织关系

（四）师生间的心理关系（认知、情感）

（五）师生间的非正式关系我国目前中小学存在的师生关系类型：对立型、信赖型、自由放任型、民主型。民主型需（1）在师生相互态度上，教师对学生严格要求，热情，和蔼，公正，尊重学生，发扬教学民主；学生尊敬教师，接受指导，主动自觉进行学习；（2）师生感情关系上，需要情绪热烈，和谐，课堂气氛活跃；（3）师生在课堂合作状态上，师生之间呈现出积极的双向的交流，学生积极思考，提出问题，各抒己见，教师认真引导。良好师生关系的构建策略：1了解和研究学生2树立正确的学生观3热爱、尊重学生，公平对待学生4主动与学生沟通，善于与学生交往 5努力提高自我修养，健全人格 四章

一、校园文化建设

二、课堂内的环境

三、微观环境的影响

1、同伴影响。

2、花盆效应。

报关名词解释 篇6

1.外发加工：是指经营企业因自身工序工艺或技术限制，经海关批准并办理相关手续后，委托承揽企业对加工的出口产品生产环节中的个别工序进行加工，在规定期限内加工后的产品运回本企业，并最终复出口的行为。

2.保税区：经国务院批准，在中华人民共和国境内设立的由海关进行监管的特定区域，其功能是保税加工与保税物流功能，保税区采用报关制和备案制相结合的运行机制。

3.ATA单证册：暂准进口单证册的简称，又称货物进口免税护照，是国际海关组织通过相关文件规定使用的，用于代替各个缔约方海关暂准进出境货物报关单和税费担保的国际性通关文件。

4.优惠原产地规则：是指一国为了实施国别优惠政策而制定的法律、法规，以优惠贸易协定通过双边、多边协定形式或者由本国自助形式制定的一些特殊原产地认定标准。

适用协议：《亚太贸易协定》、《中国---东盟合作框架协议》、港澳CEPA、中国--巴基斯坦自由贸易区规则、“特别优惠关税待遇”项下受惠进口货物；《中智自贸协定》

5.报关单：指进出口货物的收发货人或其代理人，按照海关规定的格式就进出口货物的实际情况作出的书面说明，以此要求海关对其货物按适用的海关制度办理通关手续的法律文书。

6.特定减免税货物：是指为了优先发展特定地区的经济、鼓励外商在我国直接投资、促进各项事业的发展及保护弱势群体的需要，准予减免税进口用于特定地区、特定企业、特定用途的货物。

特定企业：指的是国务院指定的行政法规专门规定的特定企业，主要包括合资企业、合营企业和外商独资企业；

特定用途：指的是国家规定可以享受减免税优惠的进口货物只能用于行政法规专门规定的用途；

特定地区：指我过关境内由行政法规定的特别限定地区，如出口加工区、保税区等。

7.进出口商品预归类：一般贸易的进出口货物在实际进出口前，申请人以海关规定的书面形式向海关提出申请并提供商品归类所需要的材料，必要时提供样品，海关依法作出具有法律效力的商品归类决定的行为。

8.增值税含义：以商品在生产、流通过程中或劳务服务过程中的各个环节所创造新增价值为课税对象的一种流转税。

9.保税制度：国家为鼓励发展加工生产产品出口或在境内进行特定储存而设立的一项特殊的海关监管业务制度，换句话说，保税制度是海关对保税货物实施进境、储存、加工、装配、出境全过程监管的作业制度。

简述题：

1.海关稽查方式及对象

稽查方式

a.常规稽查。海关根据管区内的实际情况，结合企业的特点，从海关的后续管理的整体需要出发，采取计划选取与随机抽取相结合的方式对企业开展全面性的稽查。b.专项稽查。海关根据关区的实际情况，结合企业的特点，从海关的后续管理的整体需要出发，对某些企业、某些商品实施重点稽查的后续管理工作模式，包括行业式、重点式和通关式稽查。

c.验证稽查。海关对申请评为A类或AA类管理的企业开展的准入稽查；对已评委A类或者AA类管理的企业实施的监控稽查。

海关稽查对象：海关稽查企业的范围；海关稽查企业的进出口活动的范围。

2.一般进出口货物的报关程序

进出口申报--配合海关查验---缴纳税费--提运或装运货物

申报需交报关单、商业发票、装箱单、提单、保险单据；需说明时间、地点、运输方式、单据

查验：协助海关；货损赔偿

交税：进出口关税、增值税、消费税、船舶吨税

3.特定减免税货物的特征

A.特定条件下减免进口关税

B.一般不豁免进口许可证件

C.在特定的期限内接受海关的监管

4.海关的性质

海关是国家的进出关境监督管理机关，依照海关法和其他有关法律、行政法规，监管进出境的运输工具、货物、行李物品、邮递物品和其他物品，征收关税和其他税、费，查缉走私，并编制海关统计和办理其他海关业务。海关是国家行政机关；是国家行政监督管理机关；海关的监督管理是国家行政执法活动。

5.保税区享受保税货物有哪几种

 保税加工货物  保税仓储货物  转口贸易货物  为展示而进入保税区的货物

6.过境货物、转运货物、通运货物的区别

7.一般进出口税费的种类

A.关税：进出口关税（进出口正税；进出口附加税：反倾销、反补贴税、保障性关税、报复性关税）

B.进口环节代征税：消费税、增值税

C.船舶吨税

D.滞报金、税款滞纳金、海关监管手续费

8.协调制度的基本结构

A.《协调制度》由归类总原则，类注释、章注释及子目注释组成。

B.从类上看，基本上按生产部类来划分的。如农业产品在第一、二类，化学工业在第六类，纺织工业在第十一类，冶金工业在第十五类等

C.从章上看，基本上按商品的自然属性或功能、用途来划分。原因有二个，一是，因为这些物品往往由多种材料构成，难以将这些物品作为某一种材料制成的物品来分类；二是因为商品的价值主要体现在生产该物品的社会必要劳动时间上。

D.从品目的排列看，一般也是原材料先于成品，加工程度低的产品先于加工程度高的产品，列名具体的品种先于列名一般的品种。

9.保税货物的概念及特征

概念：经海关批准未办理纳税手续进境，在境内储存、加工、转配后复运出境的货物。

房产交易名词解释 篇7

一、关于夫妻共有房屋的认定

善意取得制度的基础在于物权登记的瑕疵。根据物权法公示公信原则, 赋予了不动产登记簿最高的法律效力, 而实践中面临的最常见的问题是不动产的权属登记与真实的权利状态不一致。而夫妻共同共有房屋较其他善意取得对象还包含了身份因素和婚姻家庭关系的特殊性, 以至于目前司法实践中如何确认房屋是否为夫妻共有财产存在困难。

一方面, 我国的不动产登记制度尚不完善, 目前尚未制定不动产登记法, 也没有与之配套的不动产登记制度, 甚至不动产登记机构以及登记机构的审查职责等一系列基本问题都还未厘清, 在此情形下实行不动产物权公示公信原则, 且适用不动产善意取得制度, 无疑将造成大量的原权利人利益受损。尤其是在将善意取得制度应用于婚姻法领域, 更有可能造成婚姻家庭关系的破坏。另一方面, 夫妻共有房屋是指以共同生活为目的的用于居住的房屋, 其性质是生活资料而不是生产资料。它与一般共有房屋的差异在于其属性建立在婚姻家庭关系基础之上, 其适用的法律也应为调整婚姻家庭关系的婚姻法而不是调整商品交易关系的民法。随着公民权利意识的提高, 个人财产权的保护越来越受到法律的重视, 房屋的权属也涉及到越来越多的问题。例如夫妻双方婚前约定、双方父母购买或赠与等情形中房屋权属认定的问题。在如今房价上涨的情形下, 房屋已不再是单纯的生活必需品, 而成为夫妻一方或双方的投资品, 由于私法保护个人财产权的价值取向, 登记在夫妻一方名下的房屋, 不能单纯地作为夫妻共同财产, 其权属认定还需要结合法律来具体判断。

因此, 目前解决的途径就是夫妻共同登记, 使法定登记权利与事实权利相吻合。这也是《司法解释 (三) 》出台后兴起“加名热”的根本原因。然而不能忽视的是, 由于婚姻家庭关系的特殊性以及夫妻财产的共同财产制决定了变更登记对婚姻家庭关系会造成不利影响。因此, 在夫妻共有房屋登记已经存在瑕疵的情况下, 房屋权属登记机构严格房屋买卖程序, 尽量在善意取得发生之前明确真正的权利归属, 才是解决这一问题的根本。另外, 由于我国经济环境的制约, 住房问题仍然严峻, 如果夫妻一方擅自处分的房屋是家庭唯一居住用房时, 支持善意第三人的主张, 将侵害另一方的基本生存权。《婚姻法解释 (三) 》 (征求意见稿) 第12条第1款中“该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”的规定的删除正是没有考虑到这一现状。目前的规定难免会破坏夫妻财产共同所有制, 造成夫妻间的不信任甚至感情破裂, 造成以牺牲家庭稳定为代价来保护交易安全, 危害社会家庭稳定之恶果。因此, 司法实践中应切实考虑夫妻一方的基本居住权, 合理适用该条之规定。

二、第三人“善意”的界定

我国学界对于第三人的界定为“不知道或者不应当知道即为善意”。即只要第三人不知道或不应知道其行为缺乏法律上的根据或处分人没有权利即为善意, 然而法律却没有对具体而言何为“不知道或者不应当知道”作出明确的界定, 这就给了司法审判实践带来认定上的困难。实践中关于如何认定“善意”的标准概括起来大致有以下两种观点, 一种观点认为买受人购买不动产 (包括房屋) 时, 只要第三人是出于对不动产登记簿的信赖而做出了购买的意思表示, 就可以认定买受人是“善意”的, 除非有确切证据能证明买受人事先明知不动产登记簿中有异议登记的记载;另外一种观点认为需要对“善意”的具体认定标准进行完善, 赋予第三人适当的调查和注意义务, 例如对不动产权属证书的审查义务、对处分人婚姻状况的调查义务, 并且“善意”的认定可以与举证责任的分配结合起来, 确保善意取得制度保护的是真正的, 具有合理信赖利益的受让人。

然而夫妻共同财产的善意取得毕竟与物权法上的善意取得制度有所不同, 主要表现为有夫妻关系的特殊性, 一方面, “物权公示原则是一种理想状态, 其适用前提是完善的全面施行的不动产登记制度”, 而我国不动产登记法尚未统一制定, 目前处于过渡时期, 不动产登记的观念及实践均不足以完全实施物权公示原则。如前所述, 夫妻共有房屋在认定上存在困难, 有必要严格限制买受人“善意”的标准, 防止第三人与单方处分人之间的恶意串通等给原权利人造成的侵害。因此在房屋交易中, 第三人 (买受人) 应当适当履行审查出卖人权属证书上的记载内容及实地察看房屋的义务, 以此作为其获得善意取得制度保护的条件。但由于我国信用体系的缺失, 各种权利证书被伪造, 此时, 对于第三人是否尽到合理注意义务应当结合具体案情进行分析, 一般而言, 赋予第三人的审查义务应当是形式上的。另一方面, 第三人对夫妻一方的调查义务存在困难。婚姻状况和个人财产状况理应属于个人隐私的范畴, 此时要求买受人对一方处分房屋的行为是否征得另一方同意的事实进行调查, 也是加重了第三人的义务。此时, 法律就不能要求第三人承担因处分人隐瞒事实带来的交易风险。可见第三人的义务应当合理注意义务即可。

对于第三人“善意”的界定, 不仅在于赋予第三人合理可行的注意义务, 还应当结合具体案情进行分析, 如果其尽到了该义务, 而且完整的履行了该义务, 还是不知道处分人对财产上的权利瑕疵, 就应认定其主观上是善意的。而关于善意标准的认定还需要更为明确细致的规定以及法官适当的自由裁量权。

三、结语

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三) 》第11条的规定, 虽然完成了与《物权法》的接轨, 但其忽视了在实践中认定夫妻双方共同房屋以及第三人“善意”标准的困难, 未提出具有操作性的规则。因此实践中应当结合我国现有的不动产登记制度以及夫妻财产关系特殊性的现实, 将善意取得制度构成要件的原则性规定具体化、标准化, 保证该条关于婚姻期间单方擅自处分夫妻共同财产善意取得制度更加合理、完善。

摘要：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三) 》第11条的规定确立了夫妻共有房产的善意取得制度。这一规定使夫妻共同财产制度的规定实现了与《物权法》的接轨, 符合私法注重保护交易安全利益的价值取向, 但该条规定技术上却有不足之处, 在实践操作中不利于婚姻家庭关系的稳定。本文着重分析了该条规定关于夫妻共有房屋的认定以及第三人“善意”的界定问题, 以期为该条在实践中的解释和具体应用提供合理的思考。

关键词：夫妻共有房屋,善意取得,损害赔偿

参考文献

[1]解梦, 陈聪.家庭共同居住房屋不适用善意取得制度——对&lt;婚姻法司法解释 (三) &gt;第11条的反思[J].河南财政税务高等专科学校学报, 2013, 03:68.

[2]孙若军.家庭共同生活居住所需房屋不适用善意取得制度研究[J].政治与法律, 2011, 04:29-36.

[3]杨晋玲.平衡抑或失衡——对&lt;婚姻法司法解释 (三) &gt;第11条的评析及解决途径的选择[J].云南大学学报 (法学版) , 2014, 03:71-8.

相关链接：名词解释 篇8

食品安全：指食品无毒、无害，符合应当有的营养要求，对人体健康不造成任何急性、亚急性或者慢性危害。

预包装食品：指预先定量包装或者制作在包装材料和容器中的食品。例如我们经常见到的袋装奶。

食品添加剂：指为改善食品品质和色、香、味以及为防腐、保鲜和加工工艺的需要而加入食品中的人工合成或者天然物质。国家对食品添加剂的生产实行许可证制度，不得在食品生产中使用食品添加剂以外的化学物质和其他可能危害人体健康的物质。

用于食品的包装材料和容器：指包装、盛放食品或者食品添加剂用的纸、竹、木、金属、搪瓷、陶瓷、塑料、橡胶、天然纤维、化学纤维、玻璃等制品和直接接触食品或者食品添加剂的涂料。

用于食品生产经营的工具、设备：指在食品或者食品添加剂生产、流通、使用过程中直接接触食品或者食品添加剂的机械、管道、传送带、容器、用具、餐具等。

用于食品的洗涤机、消毒剂：指直接用于洗涤或者消毒食品、餐饮具以及直接接触食品的工具、设备或者食品包装材料和容器的物质。

保质期：指预包装食品在标签指明的贮存条件下保持品质的期限。

食源性疾病：指食品中致病因素进入人体引起的感染性、中毒性等疾病。

食物中毒：指食用了被有毒有害物质污染的食品或者食用了含有毒有害物质的食品后出现的急性、亚急性疾病。