房产工程

房产工程（共12篇）

房产工程 篇1

工程进度控制是保证工程按期完成、合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。为了使工程产品早日投入使用, 产生效益, 必需对工程进度进行控制。本文着重从房地产企业进度控制的计划、基本方法、措施、任务等几个方面进行了简单的阐述和分析。

1 工程进度计划的控制

1.1 准备工作

在开工之前业主要切实做好自已应做的各项施工准备工作, 为开工后的施工创造有利的条件, 保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整, 完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件, 尽快办理各种施工手续, 请城市规划部门现场实测定位、测放建筑界线、和水准点交给施工单位进行测量放线, 准备开工。 (1) 合理制定计划。计划是控制的依据, 计划制定合理则进度控制成功了一半。目前的多数房地产企业, 计划制定不受重视, 计划的制定过程要么非常粗略, 要么以走过场、交差的形式敷衍了事, 造成以后的工作混乱。 (2) 图纸会审严格把关。由于目前甲方对设计工期要求普遍紧, 设计院任务较多的情况下提供的施工图中细化程度不够, 错误、失误较多, 如果在项目图纸会审中把关不严格, 将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露, 增大设计变更、签证量, 延误工期。所以可建议:项目部人员以“图纸多审一天, 施工就节约了三天”的态度参与技术评审;要注意充实项目部技术力量, 使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题;给监理单位和施工单位施加压力, 让其辅助发现技术问题, 最好是恩威并举, 发现问题给以奖励, 不能发现问题给以处罚。

1.2 事中控制

(1) 节点制定。项目施工计划应有详细的分解, 如一般工程分解成为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工和配套施工等五个主要节点。 (2) 节点控制。节点控制包括节点完成的控制以及节点过程控制。节点过程控制是进度控制实施的主体阶段, 也是进度控制成败的关键阶段。过程控制的办法有多种, 一般而言, 过程控制应做好以下几个方面的工作:1) 项目外围关系维护处理, 以免因外部因素干扰而延误工期。2) 保持与公司职能部门的紧密联系与沟通, 加快一些审批手续的流转效率, 如签证、设计变更等。3) 处理好项目部与监理单位和施工单位的关系。项目部对施工单位的监控主要通过监理单位来实现, 而监理行业本身的素质很难对施工单位进行主动有效的监控。本人认为, 项目部应严格对监理单位的控制, 以制度为主, 对施工单位则以人情等软手段进行控制。4) 控制一定要形成书面记录。可用的工具和手段主要有:状态跟踪表、不履约通知、记日工, 日报、月报、现场指令、现场巡视等。5) 节点完成控制指应及时组织项目节点验收, 并根据完成情况予以考核评价。6) 节点完成控制指应及时组织项目节点验收, 并根据完成情况予以考核评价。不能如期完成的应发出不履约通知作为警告以及后续考核处罚之用。进度发生变化还应变更后续项目施工计划并与其他部门沟通、发布计划变更信息。 (3) 工程进度控制。1) 工程进度控制的方法。工程进度控制方法主要是规划、控制和协调。规划是指确定工程总进度控制目标和分进度控制目标, 并编制其进度计划。控制是指在工程实施的全过程中, 进行施工实际进度与施工计划进度的比较, 出现偏差及时采取措施调整。协调是指协调与施工进度有关的单位、部门和作业队之间的进度关系。2) 工程进度控制的措施。工程进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织措施主要是指落实各层次的进度控制的人员, 具体任务和工作责任;建立进度控制的组织系统;按着工程的结构、进展的阶段或合同结构等进行项目分解, 确定其进度目标, 建立控制目标体系;确定进度控制工作制度, 如检查时间、方法、协调会议时间、参加人等;对影响进度的因素分析和预测。技术措施主要是采取加快施工进度的技术方法。合同措施是指对分包单位签定施工合同的合同工期与有关进度计划目标相协调。经济措施是指实现进度计划的资金保证措施, 实行奖惩制度, 按计划完成的给予奖励, 未按计划完成的给予处罚, 调动承包商的积极性。信息管理措施是指不断地收集施工实际进度的有关资料进行整理统计与计划进度比较, 以发现进度是超前或落后, 是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求, 进度超前就要督促施工单位调整进度计划, 进度落后要督促施工单位分析原因、采取赶工措施。对于施工中存在的难题, 召开专题会议共同讨论解决。按合同规定按时支付承包方进度款。3) 审核施工进度计划。 (1) 审核总进度计划是否符合施工合同中的开、竣工日期的规定。 (2) 审核总进度计划中的项目是否有遗漏, 分期施工是否满足分期使用的要求。 (3) 审核总进度计划中施工顺序的安排是否合理:如尽量提前建设可供施工使用的永久必工程;急需和关键的工程优先施工。 (4) 审核单位工程施工进度计划是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求。 (5) 审核单位工程施工进度计划工程的划分的粗细程度, 一般应细到分项工程或更具体。 (6) 审核各分部分项工程之间的施工顺序、施工的时间以及搭接关系是否合理。 (7) 审核主导工程是否连续施工。 (8) 审核施工平面各空间的安排是否合理。 (9) 审核劳动力、材料、机械需要量是否均衡。

1.3 后期控制

(1) 计划变更。计划变更的发生可由施工因素和施工之外的因素引起, 施工因素指项目施工造成的项目进度出现大的变化需要变更进度计划, 施工之外的因素主要由于其他部门或施工单位的进度不能跟上从而影响施工或因开发计划发生变化则施工计划需要做相应改变。不管何种计划变更, 其处理都应是及时与相关部门取得联系, 最好是组织召开计划变更协调会, 将计划变更的影响降到最低。而且, 相关的决策领导层决策意见要坚决和统一, 否则意见不合就会造成进度计划的拖延。相关部门应做出计划变更的原因分析总结, 为以后工作的改进提供建议和数据参考。 (2) 进度超期。进度超期发生之后的处理同样需要引起重视。不少项目部发生超期后便“埋头苦干”, 争取将进度追回来, 导致的结果往往是增大成本和降低质量要求, 加大后续服务难度。据此, 在进度超期实际发生之后, 首先应知会领导及其他相关部门, 而不是隐瞒;其次, 决定是否需要变更计划, 如变更计划采取前述处理;再次, 分析总结, 形成书面材料;最后, 追究有关责任。

2 结语

由于工程项目的施工特点, 尤其是较大和复杂的建设工程项目进度控制是一项复杂的系统工程, 进度控制应把工程计划、信息技术、项目管理等方面有机的结合起来, 根据建设工程项目合同要求和工程项目自身的特点, 制定科学合理的工程项目进度控制目标, 编制切实可行的工程项目进度控制计划;定期对工程项目进度控制计划的执行情况跟踪检查与及时调整, 进行系统、科学、合理的动态化管理, 就能够取得节省建设工程投资, 保证工程质量, 缩短建设工期的良好效果, 实现建设工程项目总进度控制目标。

房产工程 篇2

2. 协调施工现场关系，参与工程验收、项目移交;

3. 及时发现和解决施工过程中的各种问题，确保工程建设按计划推进。

教育经历

/8— 2012/6 青海大学水利水电工程 本科

证书

/12 大学英语四级

语言能力

英语(良好)听说(良好)，读写(良好)

自我评价

房产工程 篇3

【关键词】投资控制 造价 控制与管理

一、决策阶段的造价控制与管理

从投资控制角度来说，决策阶段是项目全过程投资控制的重点和关键点，决定了项目70%以上的投资。那是不是开发项目的造价控制重点都要放在决策阶段来呢？我个人认为不是的，原因有二：首先，项目决策是技术与经济的综合配比，需要大量翔实的基础数据、经验丰富的工程技术和经济专家、科学的决策方法。中小型房产公司目前从人力物力上都还有所欠缺；第二，建设项目均是房产开发项目，与工业建设项目及公共建筑项目有所不同，后者是在确定生产能力及使用要求的前提下，在建设地点、建设标准、工艺流程和设备选型等方面有多种组合模式，需仔细研究找出最佳方案。而房产开发项目不确定因素相对少得多，地块都是通过招拍挂方式取得，位置和大小不由自己选择。每宗地块都有对应的规划条件指标，建设规模基本就确定了。而建设标准，取决于小区档次定位，更主要要通过营销策划确定销售预期而定。所以，在项目决策阶段通过造价手段来控制项目成本实际意义不大。

二、设计阶段的造价控制与管理

到设计阶段，造价控制有了具体的对象——房屋建筑。合理的设计是控制工程造价的关键和源头。中小型房产公司目前适宜采用“安全可靠、成熟先进、经济适用”的设计理念，不追求标新立异，更注重稳重可靠。本阶段控制成本的造价手段主要是依据经验数据对设计户型、外立面装饰、设备材料选型等提出优化建议，如户型是否规整，有无过多的拐角墙；是否过分追求立面效果而增大外墙系数，导致砌筑、保温、装饰面层工程量的无谓增加；设备材料选型标准是否合适等等。而涉及到结构部分的砼、钢筋含量、基础形式、主体结构形式等的优化建议，单从造价角度来考虑比较困难，虽然这部分对造价影响很大，但因涉及结构安全，需结构计算，无法简单通过造价高低来评判设计优劣。作为绝大多数中小房产开发商，没有自己的设计部门，最有效的做好设计造价控制途径就是找一个优秀的设计单位，一个认真负责的设计团队。设计费用占整个开发成本比例不足2%，对造价的影响度却高达35%～75%，做好设计工作经济效益显著。合同条款可增设设计奖励，提高设计人员工作积极性，设计尾款作为设计保证金，在工程完工时视设计质量是否达到预期标准来确定退还比例。合理的放宽设计周期，保障设计人员有有足够的时间做技术与经济对比，各专业之间有充分交流协调的机会，确保设计精度。

三、招标阶段的造价控制与管理

招标阶段的主要工作是招标确定施工单位与签订施工合同，是通过造价手段控制项目成本实质工作的开始，目前，招标文件已经比较格式化，控制的重点应该放在招标清单的编制與拟采用主要合同条款的拟定。首先，清单的编制过程，是对施工图设计的一次仔细梳理，在现场施工操作之前的所有工作中，只有工程量的计算过程才能看图识图达到如此细致的程度，能找出大部分设计中的“错、漏、碰、缺”，初步检验设计质量，并及时反馈到设计单位，在招标文件发出之前完善设计，保持与招标清单一致，最大限度减少施工期间的变更和签证，这点对防止投标单位不平衡报价和施工期间造价控制都十分有利。所以编制招标清单，应着重注意以下几个问题：1、清单项目的完整和工程量的准确性，这是个基本要求，这两者出现过大的差异直接影响投标报价和工程真实成本，使之后的造价控制失去基准；2、项目特征描述与工作内容的准确性，这点容易出现纰漏。某些细部做法设计人员有时是直接标注在图纸上，有时引用标准图集，有时在图集基础上做调整；3、做好清单编制说明。特别是对清单里已修改的做法和材料，设计文件未来得及同步修正，一定要仔细的在编制说明中反映，作为控制价编制和投标报价的统一依据。

而对于合同签订，重点是招标文件中的“合同条款及格式”部分编制，而不是招标后的合同谈判，递交了投标文件的投标单位都应对招标文件中的合同条款予以接受，所以在编制招标文件时就应在法律允许范围内对拟签订合同的主要条款按照最大限度对己方有利的原则来拟定，一旦确定中标单位后再要来更改合同条款以更有利招标方的行为都是无力的。对于合同中的造价控制，重点关注的条款就是合同价款的方式、变更的估价原则和价格调整。

四、施工阶段的造价控制与管理

施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。此阶段涉及面广，影响因素多，如施工周期变化，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动等。控制工程造价要从多方面入手，技术方面的、经济方面的、管理方面的都要协调兼顾，从造价工作角度出发，重点做好以下方面：1、配合现场项目部加强合同管理，做好合同跟踪，督促合同双方都按合同履责。及时解决履行过程中出现的问题，避免索赔事件的发生；2、协助现场项目部加强现场签证质量。现场签证应严格按流程，分级把关，限额签证。尽量减少设计变更 ，杜绝不实及虚假签证，统一签证与结算的内容和口径；3、造价管理人员应随时深入现场，收集和掌握工程有关资料，及时掌握现场施工动态，为工程结算提供依据，做好必要的准备工作；4、协助项目管理人员及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，有条件要做到分段结算，以便随时准确掌握项目成本情况，相应调整控制目标。

结语

房产工程 篇4

1 房产开发工程的控制管理内容

在房地产公司的经营和管理中, 其成本的管理是重要部分。企业对工程的成本控制并不只是为了节约资金, 也不是为了降低成本而对其进行控制, 主要是为了提高房地产公司在市场激烈竞争中的优势而采取的一种手段。

对于房地产的成本控制主要有以下几个方面的内容:

1.1 土地、安装及设备成本

在房地产的开发成本中, 这三个方面占据总成本的80%, 其中土地的使用资金是最主要的成本支出, 占据了很大的份额。并且土地成本费用的多少决定着开发的项目是否能够顺利进行, 是否能达到预期的经济指标。在土地的费用中主要包含土地的出让金、置换成本、拍卖的佣金和契税等。房产商在开发一个项目之前, 必须将土地所需的成本费用进行换算, 从而对项目的可行性进行合理的评估, 在保证工程质量的前提下, 要将成本的控制放在首要的位置。

1.2 广告推广成本

在当今社会上, 任何一件商品都离不开推广, 也离不开广告。在房地产产业中, 后期工作主要是广告营销环节, 同时也是成本支出的又一重要方面。一般推广的费用包括:路牌、广告牌和横幅等;还有媒体、报纸杂志费用;网络推广和电视广告的推广费用。这些推广构成了房地产的营销成本, 并且成本的支出随着时间的推移会日益增加, 广告效益的好坏会直接影响到房地产的销售和经济利益, 使其竞争氛围变得更加激烈。

1.3 工程管理中的成本

房地产业和其他行业相比, 有着自身独特的特点, 例如建设周期较长、投资的数额巨大、风险高等。使得开发商们需要通过银行贷款的方式来解决建设中的资金问题, 但是贷款的方式会带来较大的利息支出。开发商如果合理的对其进行核算和控制, 将对自身的经营发展产生有利的影响。

1.4 不可预见的财务费用

在房地产的经营过程中, 有可预见和不可预见的成本费用问题。可预见的包括:土地的使用权成本、工程的管理成本等。对于广告的营销成本和工程的施工成本均有着不可预见性, 房产商在运行成本的控制中, 一定要进行严格的管理和控制。

2 房地产企业对造价进行控制的措施和方法

控制造价是项目决策中的重点之一, 将项目进行合理有效的决策, 能够决定项目是否有可实现性, 通过如下方式进行造价的管理控制对于房地产企业而言, 也是极为可行的。

2.1 编写可行性报告

房地产开发项目的特殊性决定了相关部门应该建立并完善科学有效的管理和决策机制, 上述机制的关键是对项目进行判断从而确定其是否具备可行性。在该步骤中, 首先要进行有效的、大范围的市场调研, 以期实现社会的发展要求和市场的高度统一, 其次, 从根本上适应城市的规划和建设方针, 最终才能确定房地产开发项目具备广泛的、有实力的、优秀的消费人群。

需要建立完善的估算程序, 在估算工作开始之初, 需要准确地反映工程建设的投资内容。估算人员要对投资进行合理的预测, 并实时关注各类因素的变化情况。对工程的建设环节, 要将多种设计方案进行比较, 将好的设计方案不断优化, 使其不仅能够达到技术上的要求, 并在经济上更加的合理。

在开发工程项目过程中, 在保证项目的建立及其可行性通过的前提下, 还应该考虑到工程的选址是否合理, 是否和城市的规划相融合, 在做市场预测和定位时眼光是否准确, 同时, 还要认真地编制环境评估报告, 要做好实地的勘察, 这一系列措施对工程的造价控制管理是十分重要的。

2.2 对制定项目的阶段进行控制管理

房地产企业在对自身的收入和工程造价进行分析时, 收入具有不确定性。对于工程的造价而言, 如材料的成本费用, 可能会随着市场的波动而有所降低。对于项目造价进行准确的估算, 对于项目的造价控制十分重要。在进行估算的过程中, 要将工作尽可能的进行细致分类, 使造价的成本能够得到合理的控制。对于同一个工程来说, 不同的企业因为自身信用和融资能力的不同, 会产生不同的造价和风险。所以企业应该依据自身的特点对风险的把控能力进行掌握, 平衡好风险和资金使用的关系, 合理安排资金链。

2.3 对设计阶段的成本进行控制

资料显示, 房产开发的设计初级阶段对投资影响的可能性在75%~95%, 技术设计的投资影响可能性在35%~75%, 在施工图实施阶段中, 可能性已经降低至10%。综上可以看出, 工程的造价关键取决于工程的设计阶段, 设计阶段对企业投资控制环节起着关键的作用。在项目的建设当中, 对项目设计的成本进行控制就是最大限度地节约。房产商要认真做好项目的设计方案, 不仅要取得一定的社会效益, 而且还要实现经济的可持续发展。

2.4 在基建阶段进行造价控制

依照工程建设的相关规律对造价进行控制, 也就是按照基建的一般程序进行工作, 控制造价是多年来的工程建设所积累下来的经验, 其分为两个方面:第一, 正面激励作用, 第二, 反面阻碍作用。所以在工程建设的过程中, 要从根本上将工作重点进行规划, 将开工的顺序安排到位, 将建筑标准有效提升。在控制造价的同时, 需要将社会主义市场机制和竞争机制充分引进, 这是在基建阶段控制造价的重要手段。而引进竞争机制之后, 招标和投标就能够在统一的条件下实现平等竞争, 承包公司能够实现优胜劣汰, 工程设计部门、原料供应部门以及施工部门就能最大程度地实现公平、和谐、真实的竞争。在工程竣工、进行结算的同时, 相关部门还需要以施工合同、蓝图为基础, 将验收单完善, 如果工程中出现甩项, 那么应该明确标注并在结算的当天扣除。对于工程洽商签证而言, 工程中的预算账目同样需要清理到位, 对原材料价格波动以及竣工后的价格调整进行审核。

3 结论

在房地产长期开发中, 人们习惯将工作的重点放在项目的开发和实施上, 对于工程的造价控制和对其的管理工作放在即将竣工的阶段, 然而房地产商应该将“开源”和“节流”同时重视起来, 在工程建设的整个过程中, 对造价问题进行合理的控制, 加大对工程的监督管理力度, 使企业的利益最大化、为企业的持续发展奠定坚实的基础。

参考文献

房产公司工程管理人员述职报告 篇5

年初明泽园小区的道路绿化及围墙工程进入了收尾阶段，由其是明泽园西南的围墙工程是个老大难工程。重型厂原有二栋宿舍大约100多户居民在此居住几十年，我们要在距重型楼山墙2米的位置圈围墙，居民不同意，我们找过政府的有关部门及重型厂（如行政执法局、城管局、规划局、保工办事处、保工派出所）进行协商

解决都没有得到解决，长达一年之久最后由铁西公安分局派50名保安人员维持秩序由60名犯人进入现场施工还是没有得到解决，如果放弃园区封闭无法向248户业主交待，园区封闭不了会给物业公司带来很多问题：如冶安防犯，设施破坏严重，在杨主任带领下我们坚定了信心，表示只要围墙砌不上我们就不回家，我们协同施工单位同重型居民打起持久战你进我退、你退我干，三天三夜没有回家，我们的行动感动业主，在我们的共同努力下与重型居民争执一年之久的围墙工程得到了解决，为明泽园的开发建设划上了完美的句号。二．以附城工程项目建设为重点充分发挥工程部的管理职能，使工作取得新实效。

今年年初工程部紧紧抓住颔秀城项目建设这条工作主线以打造素质过硬的员工队伍为切入点`，积极的开展工作为今年的开工做好准备，主要是抓了员工队伍的思想整顿工作。开工之前，我们按照集团的要求，组织员工开展思想作风，纪律整顿，通过学习讨论查摆问题制定整改措施这三个阶段，克服了“骄”满等不良倾向，在员工中“等、靠”的服务，转变为主动为他人服务为施工队伍服务，从而统一了员工的思想鼓舞了士气为做好全年工作奠定了基础。

三、克服困难组织打好领袖城工程建设坚战确保完成全年工作任务

（1）从4月15日起开始进入现场，进行地质勘察，工程部全体人员克服了没水，没电没施工暂设等困难，协助勘察单位按时完成了地质勘察任务及时为设计院的工程施工图设计提供了依据。

（2）5月初，开始进行现场的三通一平工作大家分工协做，分别对场地内的二条市政给水管线，一条通讯电缆，一条路灯线路20余棵树木及公厕等进行了迁移，拆除同时与自来水公司电业局，等部门联系，进行临时用水用电的申报，设计施工工作在此过程中，本着对企业负责，勤俭节约的精神同有关部门协商利用原有的旧变压器进行修复检测，达到运转良好，在迁移通讯电缆拆除路灯，电线杆伐树拆除公厕、建施工暂设房积极与有关部门协调因地制宜为公司节约了大量资金

（3）为迎接5月28日的领秀城奠基庆典，这项任务在时间比较紧工作量较大的情况下，为了配合礼仪公司的现场布置，需平整场地1万余平方米，我们本着勤俭节约能不花的钱坚决不花，大家出主意想办法，三天三夜吃住在现场，园满地完成集团交给的任务，确保了5月28日庆典的顺利进行。

（4）6月初，进入基坑支护及土方工程，大家克服了高考期间严禁夜间施工，连雨天、没有施工图及竖向设计等不利因素，利用现有的水准仪对场地四周操平及确定附城±0.00及开槽深度为设计院确定±0.00高程提供依据，基坑支护及土方工程的特点都是：工期紧、任务重，施工单位都要进行大量的夜间施工，工程部安排人员昼夜跟踪为施工单位协调解决随时遇到的问题确保了土方工程工期为主体工程提前开工创造了条件

（5）6月底进行的图纸会审，工程部的各专业人员对扩初图所存在的问题提出了相应的可行性意见，采用薄壁管降低层高，避免大规模降水减少，节省了大量的开资，减少电器容量及降低工程造价等建议都被设计院采纳同时我们协助两家施工单位及时完成了现场布置及设备进场等工作。

（6）在主体施工阶段地下室及防水层是关键部位工程部与施工单位、监理单位共同研究确定可行的施工方案，北方建设集团在地表水以下部位采用现场制做钢盆，金帝采用小井点降水等方法克服了地下水位高、雨季施工等困难，顺利完成基础工程同时节约了大量资金。

（7）8月-10月进入主体施工阶段为争创精品工程实现公司最大经济效益，工程部把工程定位在质量优、耗资少、工期短3个标准上百年大计，质量第一，在施工中大家全程跟踪现场各专业各施其责一丝不苟，严把质量关不放过每一个环节及时纠正施工中存在的问题，使两家施工单位保质保量的完成施工任务，并顺利通过市区等部门的安检、环保环卫质检等大检查，整个工程没有出现一次安全事故。经不懈努力附城项目于11月18日一次性通过由质检站、勘察、设计院、监理单位参加的主体验收。

（8）由于在附城的施工中涉及事物繁杂，我带领工程部全体成员从开工后没有休息过一天，每天都得晚上10点以后才离开现场，放弃了节假日和外出旅游的机会，始终坚持在现场及时协调解决施工中的存在的各种问题：由于6-8月份正是中高考阶段，夜间施工扰民，居民多次举报，新闻记者，执法局，环保局，经常到现场检查扰民现象，经过协调工作工程没有受到影响反而施工更顺畅，现场工程上存在的问题当天的事当天办，决不拖到明天。

房产工程 篇6

关键词：房产测绘；管理；信息系统；发展

中图分类号：U54 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0075-01

随着城市化水平的提高，房地产行业逊色发展和住房制度的改革，房地产行业需求业务增多，各行各业对房地产提出了更高的要求。现代房产测绘管理不仅要求采用先进的技术，还需要完善的网络化的测绘管理信息系统。采用先进的房产测绘管理及完善房产测绘信息系统的房地产行业发展的必然趋势。

1 房产测绘概述

1.1 房产测绘的概念及其內容

房产测绘是专业测绘中非常具有特色的一个分支。房产测绘是使用全站仪等测绘仪器和GPS全球定位系统、地理信息技术和遥感等技术对房屋和房屋相关土地的权属状况、自然状况、位置、数量、质量和利用情况的测绘。房产测绘主要可以分成两类：房地产基础测绘和房地产项目测绘。

房产测绘的内容相当复杂和广泛，主要包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的核查和验收。

1.2 房产测绘在房地产管理中的作用

首先，房产测绘为房地产管理资料档案的建立提供了必要的保证。房产测绘的结果包含的资料非常广泛，给房地产管理的相关部门提供了房地产面积、位置、权属等资料，方便查阅和档案建立。同时，也给房地产管理相关部门节省了大量的工作时间。

其次，房产测绘资料可以在权属争议纠纷中维护当事人的合法权益。房产测绘的结果明确了权属的界限和产权的归属，当产生权属争议和产权纠纷时，这些资料就能发挥“证据”的作用，为纠纷的处理提供了合法的依据，很好的保护了房产归属人的权益。

最后，房产测绘工作有利于房地产管理部门对房地产的动态管理。随着城市化进程加快，住房面积逐渐增大，房产权属变更频繁，导致房地产管理部门面临着巨大的管理难题。房产测绘工作一个重要任务就是根据有关部门的需求，对房地产进行补充测绘，获得最新的数据，而这些新数据会录入管理部门的系统中，方便了管理部门对房地产的动态管理。

2 房产测绘管理的发展分析

随着经济的发展和科学技术水平的提高，对房产测绘管理的要求越来越高，传统的手工处理方式将被现在的高新技术处理模式所代替。房产测绘管理的方式主要包括以下三种：人工房产测绘管理、计算机辅助房产测绘管理和房产测绘管理系统[1]。

2.1 人工房产测绘管理

人工房产测绘管理，顾名思义是一种以手工绘制房产图、人工实地或在地图测量计算面积，大部分资料以纸质形式保存的测绘管理方式。这种方式测量的数据准确性较低，保存的资料不方便查阅、审核、统计和分析，正在逐渐退出历史的舞台。

2.2 计算机辅助房产测绘管理

在传统的人工房产测绘管理中引入计算机技术，可以提高工作效率。计算机主要负责存储测绘的相关资料，方便查询和计算分析，但是测绘工作涉及到复杂的图纸资料，不仅有文字资料，还有更多的图画资料，计算机不能够自动的将文字和图画结合，还是需要人工的参与，因此计算机主要是辅助人工进行管理，称之为计算机辅助房产测绘管理。不可否认的是，计算机辅助房产管理方式减少了很多人工繁重的工作任务，计算结果也较为准确，资料储存更加完善，是人工房产测绘管理向房产测绘信息系统过度的一种方式。

2.3 房产测绘管理系统

GIS技术即地理信息系统技术的房产管理系统的核心技术，GIS有着独特的地理空间分析能力、强大的图形处理和表达能力和复杂的查询功能等技术优势。GIS与测绘学有着紧密的联系，GIS根据房产测绘的数据，可以将空间数据和非空间数据联合处理和储存，能够很好地解决计算机辅助中存在的不同数据不能联合处理的难题。随着科学技术的进步，房产测绘管理引入先进的GIS技术，极大的促进了房产测绘管理自动化的发展，对房产测绘管理系统的建设产生重大的影响。

3 房产测绘信息系统的发展分析

房产测绘信息系统在上世纪90年代出现以来，伴随着计算机技术的发展，主要经历了三个阶段：单用户模式阶段、多用户模式阶段和广义用户模式阶段[2]。

3.1 单用户模式

单用户模式的出现开创了房产测绘引入计算机技术的新纪元。传统的手工房产测绘管理的资料都是纸质保存，文档和图像资料数据容易被涂改，并且经常会存在错、遗漏或丢失。单用户模式针对这种情况，有专业人员将资料上传到单独的微机上保存和打印，不仅美观而且便于查询，也不易涂改。有些微机还具有简单的绘图功能，可以绘制和打印出房产配证图。但是单用户模式也存在以下弊端：非但没有提高工作效率，反而增加了一个工作环节，增加了工作量，没有真正的实现计算机辅助办公。

3.2 多用户模式

多用户模式引入Client/Server模式，在管理部门内部采用局域网连接的方式，使资料共享，供多人一起使用和协同处理。房产测绘的有关资料在多用户模式中流动性较强，更加方便查询、计算和统计，提高了工作效率。有些系统引入了GIS技术，极大程度的提高了图形绘制和数据处理能力。多用户模式虽然在一定程度上集成了数据、文字和图形功能，但是集成度远远不够，各用户之间还是处于独立和相互割裂的状态，没有真正实现办公一体化。再者，资料文件流动性加强，但是数据安全问题并没有真正解决。多用户模式对提高工作效率，改善计算机处理功能有很大的积极作用，但是存在系统维护和升级做得不到位的情况。

3.3 广义用户模式

广义的用户模式满足了房产测绘管理网络化和数字化的需求，采用Browser/Server模式，将各级政府、各级房产管理部门、房产开发商、客户和市民有机结合起来，实现数字城市整体建设的要求。其次，随着GIS技术逐渐完善和大众化，并且与CAD、MIS紧密结合，使得办公自动化程度越来越高，在这个阶段，图、文、表一体化办公模式成为可能。通过广义用户模式，房产测绘相关资料统计和分析更加精确、保存更加安全、查询更加便捷。但是就我国目前经济情况而言，对于宽带使用、网络维护和系统升级的费用不理想。尽管如此，基于Browser/Server广义用户模式的产物依然是目前市场的主导产品，也必将引领我国房产测绘信息系统走向计算机科学技术新时代。

4 结 语

综上所述，房产测绘的结果与千家万户的利益紧密相关，必须结合自身和社会的实际情况，完善房产测绘管理体系的建立，并且规范房产测绘市场准入制度，确保测绘市场可持续发展，保证房产测绘结果的准确性，进而保障每个人的利益。房产测绘信息系统的应用在小中型城市的使用规模很小，相关部门也应该加大投入，促进房产测绘信息系统的广泛使用。我国房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展前景广阔，发展趋势良好，先进计算机技术的引入对其发展起到积极的促进作用，但是发展过程依然存在问题，因此房产测绘管理和房产测绘信息系统一定要联系实际情况，脚踏实地的完善和发展。

参考文献：

[1] 曹莉莉.房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展探讨[J].黑龙江科 技信息，2013，（25）.

[2] 颜英任.房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展研究[J].城市地理，2015，（6）.

房产工程 篇7

本文所介绍的针对授权房产物业公司修缮工程的业务流程是笔者根据其在集团性公司所积累的审计经验，有针对性的为防范各种弊端所制定的部分业务控制流程，由于篇幅所限，故主要针对部分关键控制点的管理进行相关分析。

一、授权房产的修缮管理

授权房产指的是上海市住房保障和房屋管理局授权各区房产集团管理经营的公房资产。此类物业公司管理的居住类房屋有两类，一类就是日益由于买下产权而减少的授权房产，亦叫公房;另一类就是所谓买下产权的售后公房，亦叫私房。

在此类物业公司发生修缮业务，其资金来源分两块，一是公房缴纳的租金部分，用于公房的维修;另一种就是针对不同的修缮部位，运用三项维修资金，维修资金来源于买下产权时的部分资金，它分为维修资金、电梯水泵资金、街坊养护资金。房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修资金中按各业主的房屋面积分摊列支;高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵资金中列支;公共设施 (道路、照明路灯、绿化) 的修缮、更新在街坊养护资金中列支。

二、授权房产修缮工程的业务流程 (适用于投资额在30万元以下的工程)

立项→订立合同→施工监控→验收阶段→委托审计或内部审计→分摊与结算→支付工程款流程→财务控制→归档→评价

三、业务流程的控制

1、立项业务流程控制

立项业务的流程如下：首先由业委会、小区经理提出立项建议，然后将立项建议上报集团(附维修资金状况表，本次工程分摊后维修资金情况说明)。立项建议待集团批复后需取得2/3居民征询通过，并经过业委会确认，然后物业公司需根据立项建议编制工程预算，并将其上报集团物业部门批复，最后经集团审计监察室复核后正式立项。

立项的具体规定：

(1)动用房屋维修资金的项目，要做好立项前的征询工作，维修资金按幢、门牌分摊的，应取得2/3以上涉及业主(指涉及分摊维修资金的对象)签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认，而且还需将相应征询单存档备查。小区经理对征询单的真实性负责，物业公司修缮部对征询单的真实性回访复核。

(2)动用街坊资金的项目，应取得2/3以上涉及业主签字认可，相应征询单存档备查，并取得业主委员会签字、盖章确认，才能按实立项。

(3)动用电梯、水泵大修资金的项目，应取得2/3以上涉及业主签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认, 相应征询单存档备查，才能按实立项。

业主大会《管理规约》对于立项有约定的，按照《管理规约》执行。《管理规约》必须合法(经业主2/3通过，并进行公告)。

(4)杜绝跨年度立项，如有特殊情况，需上报集团采取结转审批。

当年立项工作已结束，如有新增项目，须上报集团审批，审批后方能施工(抢险工程除外)。

抢修工程可先施工并于当月上报集团审批。根据集团的批复在当年的中大修立项中给予追补立项。

抢修工程，可以根据沪房地资物(2008) 389号文第四条以及《上海市住宅物业管理规定》第37条进行操作。

绿化工程在立项前须经集团业务部门现场察看后，才能立项。

(5)动用维修资金原始本金(分别按房屋维修资金与街坊维修资金)的项目，除抢修工程外(急难愁项目)，原则上控制立项。低于80%的原始本金的原则上不予立项。

高于80%-100%之间的原始本金 (分别按房屋维修资金与街坊维修资金) 采用控制立项，经计算在动用本次工程款后，本金不低于80%的范围内，并须在2/3业主征询时如实告知业主，本次维修要动用本金，以及动用的业委会本金已经达到的百分比，2/3业主征询通过后，准予立项。

任何项目单位平方米造价达到20元时，征询时应及时向居民公布原始本金以及本次使用后的剩余资金情况。

(6)业委会的资金账无法体现最近数据的项目，不予立项。

(7)项目征询的结果，物业公司应及时公示：其中涉及房屋维修资金项目在门洞中公示，涉及街坊资金在小区公示栏中公示。

(8)街道补贴出资项目的立项。

物业公司配合立项的，应首先验看维修资金(包括街坊资金)原始本金的状况，上报集团批复，在取得2/3以上涉及业主签字认可后，再报集团批准立项。

待到立项后，应与街道签订协议，并取得街道已经立项的依据。另外，街道的补贴款可以作为施工的首付款。

(9)拟立项项目中公房份额占到幢、门牌2/3以上的，产权代表人是集团的，应由集团立项审核部门到现场察看，严格控制立项。

(10)不符合上述条件而擅自动工的，不予立项，由法人代表承担相应的经济责任。如果已经开工，包括未能收到的资金，公房款项都应全部计入企业成本。

2、施工合同的订立与流程

（1）合同的份数

物业公司修缮部应根据业委会以及集团的授权与有相应资质的施工单经过公开招投标后，与中标单位签订有关合同，合同一式六份(财务部、档案各一份，修缮部二份，乙方两份)，其中正本二份，甲方正本交办公室(由办公室贴印花税)归档。

(2）合同的内容

一个项目只能与一个施工单位签订一份合同，一个项目不得进行不同单位施工段的划分。物业公司收取管理费的，应当在补充协议中明确约定。

物业公司应在合同中约定好主要材料的品牌以及规格(按照集团规定的主材品牌, 如pvc用亚通、衬塑钢管用沙家浜等)，并约定违约责任。

(3）合同的使用

年底由修缮部门与财务部门按施工单位分别汇总装订合同，汇总的合同要与档案汇总一致，有收取管理费补充协议的，应当与对应的合同，装订一起，修缮部门与财务部门的合同上要用数码章敲好工程编号，用付款结算表做封面，合同应以工程编号作为序列号，与付款结算表的顺序一致，与施工单位付款依据一致。

修缮部门的两份合同，一份进件袋装订，一份应作为日常请款审核的依据，并随着项目的进展逐步完善表2的内容。

财务部根据合同视情况支付预付款(没有合同不允许支付)，支付的预付款项必须在合同预算金额的20%以内，增加工程量必须补订合同，决算金额原则上不能超过预算金额(材料涨价因素可以在预算金额中考虑一个涨价系数)。

未见合同财务预付款的，要追究委派会计的经济责任，造成严重后果的，不再聘任。

财务部门的合同以及汇总表，作为日常付款审核以及年终审计的依据。

修缮部门要对已经订立合同，但当年度没有进行决算的项目，向总经理室、财务部进行书面说明。财务部要根据合同以及账面情况在下一年度继续追问。一般情况下，除了中止履行的合同，原则上，已经支付预付款或已经履行的合同，必须在2个年度内进行决算。主管副总对该事项负全责。

(4）合同的归档

财务部门的合同作为财务凭证构成部分，待到财务资料归档时一并归档。

修缮部门的合同一份进档案归档，一份留在本部门，作为部门管理的依据加以保留。

3、施工监控

施工期间，物业公司修缮部进行进度、质量监控，甲方代表应当及时进行隐蔽工程验收记录，及时核实施工单位工程量，并由甲方代表、公派代表、业委会代表同时确认签字。

对于缺少签字程序的，在以后的审价中，一律对工程量进行打折处理。

物业公司主管副总必须要到现场复核主要材料是否与合同的约定一致，并对该项工作负全责。

4、验收阶段

应当由物业公司修缮部、小区经理、业委会、居委四方对工程的质量以及工程量进行验收，签字。

5、委托审计或内部审计

验收以后，由施工单位编制决算，绘制竣工图，并标注尺寸。决算时按施工单位进行分类，按照施工编号，上报物业公司物业部修缮部，物业公司要在业务副总的领导下对工程量进行现场复核，再由修缮部进行预审，再上报集团物业部审核后，最后由集团审计监察室复核。

如果业主大会要求进行外审，应由集团审计监察室选择审计企业。

集团内部审计或外部审计，根据施工单位出具审定单或审价报告。

集团审计监察室在日常审计中对大中修项目进行抽查，以杜绝将大金额项目分解成小项目的现象，同时对项目的合规性进行检查。

6、分摊与结算

修缮工程经集团内审或委托外部审计后，审核以后的决算应报施工单位、业委会认可，之后由物业公司进行公私房分摊。

分摊完毕，施工单位必须保留分摊原稿以及复制相关的盘片(二份)，交业委会盖章确认(复印三份)，并将正式确认书以及盘片交银行，一张分摊盘片存档(若遇银行遗失再复制报送)、两份复印件保留。等到分摊成功后，分摊员通知财务开贷记凭证，附上确认书复印件交业委会在贷记凭证上盖章确认。再交银行拨款，收到款项时，财务应做好业委会账目并将代管基金应收账款销帐。财务人员收到款项时应及时书面通知分摊员，而且财务与分摊员至少每三个月对一次帐。

公房款按照集团公司统一格式，由物业公司上报集团部门审核、总经理室批准，并由集团财务部下拨款项。

不属物业公司承担的项目，根据以往年度的惯例，不承担费用。

物业公司实施的项目，在征得业主大会同意后，外审额扣除各方面补贴后，将其与工程费用一并按公私房分摊，税金在收取的管理费中列支，不得分摊。

7、资金流程控制

工程验收合格后，需经内部审计或者外部审计，并经业委会认可后，按各自的面积进行计算公私款项分摊，公房款项从收取的租金中支出，私房款项向维修资金保管方建设银行报盘审核，待到公私房款项同时到帐后，由物业公司修缮部按施工单位填写费用结算请款表，将审价报告(审定单)、分摊表交给财务部，财务部按审核费用结算请款表的数据，扣留5%的质量保证金以后付款，保修期满无息返还保证金，从而对中大修工程款的支付关键环节实施了有效地控制。

摘要：随着《企业内部控制基本规范》的发布, 内部控制的重要性愈发被企业所重视, 加强内部控制制度建设是建立现代企业制度的内在要求, 有效的内部控制制度不仅可以使资源得到优化配置, 提高企业的运作效率, 还可有效防范和发现企业内外部的欺诈行为, 是企业实现经营方针和目标的有效工具和手段, 对授权房产物业公司的修缮工程尤是如此, 本文针对授权房产物业公司修缮工程的主要风险控制点的内部控制管理进行一些探讨。

关键词：授权房产,修缮管理,控制

参考文献

[1]张春峰.浅议房地产内部控制制度[J].现代商业, 2011, (26) .

房产工程 篇8

通知要求, 各地要拓宽资金来源渠道, 加大保障性安居工程投入力度, 确保不留资金缺口。各级财政部门要根据今年住房保障任务, 测算需要政府出资的数额, 按照规定渠道落实资金。

通知强调, 2012年增加的地方政府债券收入优先用于保障性安居工程;个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入, 专项用于保障性安居工程;各地可从国有资本经营预算中安排部分资金用于支持国有企业棚户区改造;从城市维护建设税等收入中安排资金用于保障性安居工程小区外配套基础设施建设。同时, 落实相关税费优惠政策, 努力降低保障性安居工程成本。

房产工程 篇9

1 目前情况下的发展状况

房产的测绘这四个词语在自身的发展模式上一共经过了三个方面的阶段, 从手工这种模式到—CAD再到—CAD与GIS的互相混合模式, 就现在的格局来看, 正奔着测绘以及房产在GIS方面更新的这种一体化模式之内的集成阶段扩充着自己。

1) 在实施手工模式这样的步骤之时, 有关于房产的测绘其实是关乎于外业方面的测量以及内业方面的处理等相关方面, 这些全部都是靠着纯纯的手工方面来进行相关的操作去完成的, 用户自己MIS的一个阶段主要靠手工的信息录入;

2) 无论是电子在测量方面的相关技术还是说在CAD方面的相关技术发展以及着陆中原, 房产测绘在这一领域更是有了自己的变革, 从手工操作的一般模式进入到了使用CAD这样的科学高级模式, 也就是外汇能够通过电子这样的测量仪用最短的时速之下获取到最为精确的测量数据以及最为准确的相关内容, 在CAD这种科学化的操作这一基础之上, 系统更加的应该进行重组和整合, 对此实施操作, 合理的去使用CAD这一软件进行相关的编辑或者是绘图和制图的制作和处理, 省下了很多的时间, 加大了工作的效率;

3) 在这两样模式是一个共同促进以及共同繁荣的一个阶段, 房产自身的测绘其实仍然把关于制图这项工作, 当做是它最为基础的终极目的来进行。因为GIS这种技术在整个相关房产行业的建设漩涡之中, 完全的被广泛的应用, 并且这也是它的一个大前提, 它完全的可以把信息系统里面的信息加以处理, 从而提供具体的功能, 最后让它自己发挥到淋漓尽致。要怎样最快的实现他们的集中化使我们所有人共同研究的一个要点。

2 一体化的集成以及它的相关内涵

1) 房产的信息这样一个复杂而且多元的系统与它的测绘等相关方面在一体化等处的集成和CAD与GIS结合的具体模式之下的文件进行许多复杂化的交换, 实际上就是让资源模式的一种共享模式, 它是更高方面的集成, 我觉得一体化的集成就该有两个方面的集成:一种是测绘的数据和GIS的数据集成;另一种应该是房产的测绘信息关于采集方面的集成;

2) 房产的测绘, 关于信息的相关采集以及集成等方面都是关于属性特征的信息以及它的图形信息综合比较的一个集合体, 他们之间取其精华去其糟粕, 因为CAD这样相关的数据自身的结构上就存有一定的限制因素, 它的属性数据问题以及图形数据问题在一致性方面的相关特征都是要维护起来就更加的困难化。我们工作人员应该把具体而且精准的图形方面的数据或者是属性这样的相关数据实施一体化的形式组织在一起, 从而使它们进一步的转化, 被我们更好的利用和开发;

3) 房产的测绘和信息系统关于一体化方面, 都是要集成, 从而变成双方最后的目标, 这样做才能够更好。更快的为房产事业进行服务, 也可以满足GIS中应用的相关要求和数据, 但从这方面来看, 我们或许将它们直接认为是相关的一体化模式。

3 一体化在集成方面, 通常情况下它所存在的一些优越性

1) 关于一体化的集成问题中, 房产在测绘这样一个系统内部意义来说, 我们当前能够完全的额解决的问题其实都是以往传统测绘的图形模式类信息方面的采集以及属性方面的多种模式采集, 合理的分工协作, 从而得出的那些数据很难一致、关联性十分差等不能够维护的不足的地方, 这样从某种程度上来讲更是避免了那些数据在进入信息系统之后, 仍然需要进行二次加工的缺陷和处理的欠缺问题, 从而在一定方面对于数据进入信心这一系统的准确率以及效率上有了很大程度的提高和增长, 又能够大大的缩短了数据在采集时候的周期性变化;

2) 一体化的集成对于房产的测绘系统来说, 能够面对GIS本身所要求的那些关于数据方面的采集信息, 我们能够使用最为直接的办法, 也就是让它能够直接形式下的去生成和G I S之间相互符合的测绘这种数据的结果, 或者是多开传统模式下的测绘, 使用科学方面的角度进行相关的测绘。面对上述的种种分析情况, 其实我们可以更加清晰地知晓, 在这之中数据库的更新能力以及能够高效入库的一种升级, 这也是当前的发展所需要和渴求的;

3) 针对于GIS这样的一体化, 节能型集成的房产的测绘和系统我们也要有一个总设计的计划和概括。

(1) 适当的把GIS数据的储存等方式用以存储相关的房产测绘的有效数据, 把房产之中的图形信息以及它的属性这两方面的信息都能够一体化和系统化的进行处理;

(2) 在组件式的GIS这一平台上, 我们对于这种模式可以施行的两次性编辑, 再来开发以及绘图方面的相关功能, 基于这样的模式在房产测绘之中具有关于图形的编辑或者是绘制方面以及属性方面的信息方面, 从而来进行相关方面的录入;

(3) 在这样的系统之中更新的更加得当, 也能够让房产测绘与房产GIS的一体化集成更加的完善, 从而使房产事业更加蓬勃有序的发展。

4 结论

综合上面所论述的内容, 我们可以清楚的知道, 一体化的集成房产方面的测绘系统在房产的管理等方面的注意事项上, 我们都不能够忽略, 在很大程度上增进了数据库信息的更新与采集速度, 更加保证了空间的数据库自身的权威性以及现实性, 从而对于房产行业的正常运行也起到了一定的保障作用, 更是为我国的经济建设起到了一定的贡献作用。

参考文献

[1]刘权, 石伟伟.房产测绘与房产GIS的一体化集成研究[J].测绘通报, 2007 (9) .

[2]王海军, 石伟伟.房产测绘与信息系统一体化集成技术研究[J].地理信息世界, 2007 (3) .

[3]齐凤辉.基于GIS的房产测绘空间数据与属性数据集成新思路研究[J].科技创新导报, 2011 (22) .

浅议房产测量在房产管理中的作用 篇10

如今发展道路时局紧张, 房产产权测量绘制人员该怎样面对这种危机和挑战?原本房产测量绘制人员只管房产图, 但是怎么能使其提供地理空间信息尽可能反映当前情况呢?大家都知道, 房屋测绘的工作办理起来不是很容易, 不仅要和房地产行政主管部门紧密联合, 还要对抵押权、典权、责任、利益等关系进行处理。整个局面的基础性、先行性是房产测量和管制的重要任务, 并且对房产产权治理的所有环节都起着承上启下的作用, 充分在房产产权处理时能够达到需要, 对于这方面的职责要尽最大可能的完善。

2 房产测量的作用

2.1 治理问题:

国家想要让各地区房子产权治理及室地建筑实现和国际接轨的美好前景, 为了做的更好, 必然要让各地区相关管理单位和规划建设单位详细的清楚房产产归属问题、地理位置、具体数据、现今状况等等。做到上述要求, 才可以实行适当的管理及正当的计划方案, 提高房产和土地的应用。此外, 房产产权测量的结果, 也是针对地区房地产管理理论探讨的主要基本材料。

2.2 经济问题:

房产产权测量有很多精准的制图和材料, 可以准确弄清楚城区房产和土地使用的情况, 整理出公用、私用所占的房产总数及所占面积, 创办房产产权产籍及产业综合治理的图形统计, 整理并供给出各种房产的数量和密度等准确数据, 也使房产的开发经济探讨和研究指出了相应主要的指示。对于房产的测量也明确的指出了相关指示, 根据城镇财政单位、税收单位列举出土地的分类等级、制出收税的尺度, 从而保证按时上缴税费。

2.3 相关法律:

住户总体的房产产权所属的大小表现在房产图上, 它是根据逐步的处理房屋产权, 而且户主也备案过, 通过相关单位挨家挨户进行审理。房产图是证明房产的归属权的附件, 它是走法律的并且通过国家承认的。能够确保房产产权管理、确定产权、颁发归属证书并保证房产的归有者的正当权利, 是国家规定治理的主要证据。根据上述对房产产权测量, 整体地区房产产权的管理, 房产产权测量是不能忽视的, 它能很好的确立城市的信息资源。进行房产产权注册是对我们自身利益以法律为基础进行保护的一种行为, 是以国家的法律规定做强有力的后盾, 我们要充分配合这个规定, 保证测量的连贯, 是现价段房产管理实施较为困难的地方, 也在测量时对房产图制作绘画的严格要求。

3 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的区别

房产图的重要性表现为房屋产权、产籍的管理。在相关法律规定上有:“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”房产分布图充分展现了住房、占地位置和归属权等情况的根本图纸。是测量绘制分幅图的局部图, 还有房产分幅平面图的基本情况, 它体现了房子所在的地理位置、设计图形、行政区划、县域境界、人身权利、财产权利、建筑形式、房屋设计、产权性质、安居处所、层次、所属街道、门牌号、河流地类等等, 并以产权宗地位置为单位编立丘号;分丘图是分幅图的局部图, 是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素;分户图是以一户产权人为单位, 表示房屋权属范围的细部图, 也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图, 它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套, 并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析, 房产图的特点也就显而易见。

房产图对房屋及与房屋、房产相关的要素, 按照比其他图形要更加完善, 不只是要表示结构、性质, 还要表明其层次、用途及建成年份等;房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真, 精度要求比较高, 图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm, 次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm;房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等;为了能清楚的表示出所需内容, 房产图的比例尺均为大比例尺, 一般为1:1000、1:500甚至更大比例尺 (比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定) ;房产图的变化迅速, 除了城镇新建筑的不断发展和扩大外, 其间城区的房屋及土地使用情况也一直在变更, 例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等, 这些改变对房产图来讲就是变化, 都要及时修改补测, 以不断完善其使用价值;与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘, 而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。即以地籍要素为主, 辅以与地籍要素有关的地形要素, 以便图面主次分明、清晰易读。其中, 地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等, 必要的地形要素, 包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称, 一般地籍图采用的比例尺为1:500、1:1000、1:2000。地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺, 测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建 (构) 筑物, 例如森林、河流、街道、房屋、桥梁等;地貌是讲地球表面高低起伏的形态, 如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1:500或更小的比例尺。

我们根据对上述三种图的内容及特征比较得知, 房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料, 它与地形图、地籍图有着许多的相同之处, 即包括控制点测量、细部测绘等等, 但由于服务的对象不同, 内容和要求也就有所不同, 因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式, 也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项, 而这, 对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天, 在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且, 在《房产测量规范》中载明了房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。

4 出现的问题及解决问题的对策。

房产中介“入冬” 篇11

在房地产市场迎来“寒冬”之时，与其紧密相连的地产中介业也明显“寒气逼人”。业内人士分析，此轮关闭潮主要源于二手房交易量的急剧下降，而随着政策的持续作用，中介市场将会进一步萎缩，行业仍将上演洗牌大剧。

上千家房产中介关门

初冬的北京，在广渠路上，房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客。与以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而全部变成了租赁信息。小高说，“限购令”下，买房子的人越来越少，房子很难卖出去。房产中介遭遇了自2008年以来的最艰难时刻。

今年2月“限购令”实施细则出台之后，北京中介公司便受到巨大冲击。据一位大型中介公司负责人表示，今年前三季度，全行业基本处于亏损状态，最先关店是门店只有50家以下的中小中介，而随着市场的不断调整变化，大中介也支撑不下去现有的规模，纷纷开始关闭门店。据他的保守估计，全行业今年共有上千家门店关闭，约5万名经纪人失业。“链家地产”日前也公布，今年以来，北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来最多。其中10月份就关闭了数百家，单月关闭超过100家的情况已持续多月。

目前，这股关闭潮正从一线城市向二三线城市迅速蔓延。据武汉市房管局数据显示，武汉市10月份二手房仅卖出1721套，平均每天成交57套。这意味着全市近3000家房产中介有半数整个月“没开张”。

业内人士分析，由于限购限贷等政策的持续作用，楼市成交遇冷，二手房成交量也大幅萎缩，大小中介公司都在跟随市场的调整而缩减开店规模。而对中小中介机构直接的影响就是没有生意可做，熬了一两个月就撑不下去了，只有关门。“链家地产”首席分析师张月表示，此轮关闭的中介有近70％是中小经纪机构。

北京市房地产交易管理网数据显示，北京10月二手住宅销售量为7262套，环比下降了17％左右，比去年同期下降了近一半，而这一成交量也创下近两年来的最低。

张月分析，前两年二手房市场上遍布着炒房者的身影。许多投资客将刚买不久的毛坯房以“二手房”的名义出卖，从中牟取高额差价利润。而从今年1月底开始，行业严格执行了不满5年的房子一律全额征收营业税的规定。紧接着，各大城市纷纷实行“限购令”。这些措施限制了短期炒房，抑制了投机购房，导致二手房“火势”迅速被压了下去。

中介业将进一步洗牌

相关资料显示，2009年房地产投资火热，许多中介公司出现了盲目扩张的现象，二手房中介门店数量一度急剧膨胀。

但今年下半年以来，二手房市场急剧缩水，导致市场面临着僧多粥少的局面。同时，二手房市场经过多年的发展逐渐规范，市场更加向大型中介公司集中。据“链家地产”市场研究部统计，二手房成交中，排名位居前七的中介公司市场份额达到了50％以上，除去自行成交，中小中介公司的市场份额只有约25％。

张月认为，在当前冷清的成交之下，中小中介公司都面临着更大的生存考验，关闭的门店还会增多。下一步走势还要取决于政策的变化是否会引导二手房市场趋稳。

面对来势汹汹的倒闭潮，地产中介业内人士坦言，虽然处境困难，但每一轮中介关闭潮之后，中介市场的集中度将得到进一步提升。武汉市房产中介协会副秘书长霍飞虎认为，当前房产中介的从业人员水平参差不齐，许多业务员都不具有正规授权的资质。此外，有些小的房产中介实际上就是房地产公司的“合伙人”，它们根本就不是靠赚取佣金赢利，而是靠炒房号牟利。

房产工程 篇12

1 房产测绘市场的规范与管理

1.1 房产测绘市场

房产测绘市场, 就是指房产测绘服务的供需双方进行交易的场所和活动。尽管房产测绘服务提供的最终产品, 往往是有形的成果, 但是从房产测绘供需双方交易时间和空间的非特定性、服务过程的非有形性分析, 房产测绘服务市场主要是一个无形的市场。因此, 我们在针对房产测绘市场进行研究和管理时, 应把握其无形市场的本质。

1.2 房产测绘的特点

随着房产市场的发展, 房产测绘市场与房产测绘的内容与服务出现多样化, 房产测绘服务已具有以下鲜明的特点:1) 专业性。房产测绘要应用到大量的测绘技术和建筑设计等知识, 具有较强的专业性。2) 政策性。房产测绘受房产的政策和相关的法律法规政策性影响非常大, 建筑面积计算规则的变化、分摊内容、分摊方法的变化、不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。3) 法律性。房产测绘涉及到千家万户的利益, 其测绘成果将用于房产的确权和权属的转移和变更登记, 因此具有很强的法律效力。4) 唯一性。房产的测绘成果作为权属登记发证服务的基础, 必须有唯一性。5) 广泛性。房产测绘成果除了进行房屋产权登记适用之外, 还常常涉及到不同个人和集体之间的争议问题的确认, 并且房产测绘成果也同时应用于越来越多的土地部门地价核准与城市规划等方面, 成果应用有广泛性。6) 标准性与统一性。未来在城市的广大范围内建立GIS地理信息系统是房产发展的必然趋势, 为了更好的向未来GIS系统过渡, 现在就必须为房产测绘数据建立统一的数据格式和结构, 使得房产测绘服务必须具有标准性和统一性。7) 时效性。房产测绘不仅为房产登记发证提供产权图件资料, 而且必须为产权产籍管理提供同步的服务, 具有很强的时效性。

1.3 房产测绘的重要作用

1) 房产测绘所产生的成果, 除为委托方做测绘成果报告之外, 目前更主要的作用是其成果用来进行商品房的销售 (预售和现房销售) 以及房产产权的确认。测绘的水平直接影响到政府商品房预售许可行为和权属登记行政确认行为。2) 与百姓生活息息相关, 因而更为群众所关注。因为房产测绘出来的成果涉及到每一位住房的使用者, 目前在我国绝大多数地区已经实现了住宅商品化, 在商品房主要依据房屋面积的情况下, 房产测绘的成果无论委托人是谁, 广大群众都极为关注。3) 房产测绘成果是城市GIS系统的基础数据的一部分, 对于城市建设、规划、管理具有重要的数据价值。4) 测绘成果作为档案资料反映出若干个历史时期城市建设的发展变化, 具有很强的历史价值。房产测绘的以上特点和作用, 就决定了在房产测绘市场的管理过程中, 必须针对这些特点和作用, 因地制宜的确定我们的政策。以下关于房产测绘市场体系的讨论都是以太原市房产测绘市场管理机构的现实工作为基础, 但由于太原市房产测绘市场无论从开放时间上、规模上、复杂程度上, 都居于全国的后列, 因此, 在建立房产测绘市场管理体系的研究中, 主要是以太原的房产测绘市场作为研究对象, 对于全国的房产测绘市场管理体系的建立, 各地根据实际情况予以逐步放开和建立本地区的市场体系。

1.4 房产测绘市场体系

房产测绘市场管理体系的建立, 主要从两个方面来进行:一是对于市场的开放, 通过行政市场监管, 为测绘市场提供制度保障和公平竞争的平台, 另一方面, 通过市场对资源的配置, 通过充分竞争对于各种关系的协调, 最终形成一个反映市场规律的市场自律机制, 使房产测绘市场沿着市场化、规范化、专业化的发展方向健康发展。

2 行政管理体系的建立

1) 资质管理。法律依据:《中华人民共和国测绘法》第四条“国务院测绘行政主管部门负责全国测绘工作的统一监督管理。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。县级以上地方人民政府负责管理测绘工作的行政部门 (以下简称测绘行政主管部门) 负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。”太原市建设委员会目前把“房产测绘的资质初审 (乙、丙、丁级资质) ”作为建委22项行政许可之一, 资质管理在房产测绘管理过程中起到非常重要的作用。市场的准入、问题相关责任的落实, 最终都要与资质相联系。掌握了房产测绘的资质管理, 等于抓住了房产测绘从业单位的要害。结合其他房产测绘市场的管理政策, 将会使房地产行政主管部门对于房产测绘市场的监管力度能有效达到最优。太原目前实行的市规委测绘行政主管部门审批, 太原市建设委员会进行初作法, 我们通过两部门的合作, 两部门的联合监管, 有效地强化了房产主管部门对于房产测绘机构的资质管理。在市场开放以来通过太原市建设委员会初审进入房产测绘市场的机构达到70多家。2) 测绘成果管理。太原市建设委员会把“房产测绘成果备案”作为建委19项行政管理事项之一。成果管理是房产测绘管理中最繁杂也是最重要的工作。成果管理有着其他管理工作不能替代的作用。它是保证房产测绘成果正常、正确使用、保证房产测绘市场安全运行的重要方面。房产测绘机构的各种活动和服务, 最终通过其成果的应用体现出来。在目前房产市场复杂的情况下, 一是要防止房产测绘机构质量采用不过关的测绘成果以及对于这种成果的及时纠正;二是要防止房产测绘市场的管理者。房产测绘成果的备案审查, 能有效地防止这类事件的出现, 最大限度地防范房产测绘市场的风险。

3 房产测绘市场主体及其风险防范

3.1 房产测绘单位风险防范

1) 认真理解国标, 严格按照国标规定的内容进行作业。房产测绘矛盾最集中的两个问题, 一个是各种情况下建筑面积如何计算, 另一个就是分摊。在建筑面积如何计算上, 目前全国通行的标准就是国标。这是全国目前房产测绘最权威的技术规范。因此, 对于国标, 我们要仔细的学习、理解。在具体进行面积测算时, 决不能因为个人的好恶或者单凭习惯或经验去判定或者计入或不计入建筑面积。只有符合国标的标准, 我们才能最大限度的降低房产测绘机构的技术风险。

2) 加强对于各时期、各地区房产政策的学习和掌握。我们前面已经讲过, 房产测绘的一个重要特点就是政策性极强。不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。如房改房分摊系数的确定、人防工程的土地分摊政策等;我们在测量同一个目标时, 应用不同时期的政策, 可能出具的测绘成果大相径庭。因此, 我们一定要注意房产测绘目的所决定的不同时期、不同性质的房屋土地政策应用。降低房产测绘机构的政策风险。

3) 加强各种制度建设、规范作业流程。各种制度的建立是保证测绘成果质量的重要屏障。对于房产测绘机构来说, 各项工作没有制度的约束, 没有规矩用来遵循, 是不会有高质量的成果产生的。我们应当建立外业制度以保证我们获取外业数据的准确性, 保证我们外业时测量人员的安全;我们应当建立内业制度以保证我们内业工作的井然有序、有条不紊, 防止各种疏忽和遗漏;我们还应当建立完善的档案制度, 以备成果资料的复查、再利用等等。

4) 严格房产测绘成果的检查验收制度。房产测绘成果资料的检查验收, 遵照《房产测量规范》的规定进行, 即实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查, 在全面自检、互检的基础上, 由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。检查验收工作在二级检查合格后由房产测绘单位实施。二级检查和验收工作完成后分别写出检查、验收报告。

5) 认清房产测绘工作。在房产开发的流程中房产测绘工作一般在两个环节起作用:一是办理商品房预售许可之前, 需要对房屋进行预测;二是商品房竣工之后, 需要对商品房进行现房面积确认。无论哪一个环节, 房产测绘机构都是在扮演一个运用房产测绘知识提供房产测绘服务的角色。我们的角色要求我们要对事实认定清楚, 计量准确。如果我们测量的房屋、土地的大小形状出现了问题, 我们难辞其咎。而除此之外, 如房产公用面积分摊方案在规则允许条件下的变化、房产营销方案等问题, 则房产测绘机构应尽量回避, 以免出现问题, 责任纠缠不清。

6) 认真阅读开发单位提供的各类房产资料。开发单位在委托我们进行测绘之前, 一般都会根据作业的要求向我们提供所需的各类文件。对于这类文件, 我们应当仔细审核。确认文件内容与我们的测绘成果相互对应, 如房屋坐落、房屋属性、规划条件、人防建设情况等等, 以免出现因房产信息填写错误给委托人带来损失。

7) 重视房产测绘合同的签订。在房产测绘市场上, 房产测绘服务需求双方作为交易的双方, 应当签订房产测绘合同, 使得交易受到法律的保护。而在签订房产测绘合同时, 应当注意合同的内容, 以免出现意外情况时, 房产测绘单位无法有效保护自己的利益。太原市在2003年出台了房产测绘合同 (实预测) 的范本, 从目前使用情况来看, 收到了较好的效果。

8) 围绕测绘开展多种经营, 不同业务之间的知识往往互补, 有助于更深入理解测绘内容。房产测绘作为房产开发服务链条上的一环, 与其他环节有着千丝万缕的联系。它所涉及到的知识也与其房产知识息息相关。因此, 依托房产测绘开展诸如房产评估、代理等业务的经营, 有助于拓展房产测绘机构的业务覆盖面, 提高机构生存能力。同时, 对于其他知识的熟练运用和其他流程的熟练掌握, 可以帮助房产测绘机构更加明确房产测绘工作在房产开发流程中的作用和意义, 促进测绘工作的提高。

3.2 关于测绘纠纷处理的多种方式