房产中介

房产中介（精选12篇）

房产中介 篇1

2009年，中介们的伏击战此起彼伏。

“现在是历史最高点，3万多元一平方米了。”在地产中介公司任高管的王先生有点尴尬地告诉记者，他最近在“最高点”购入了一套二手房，“我在这一行混了11年，还是看不清房价走势，反正自己要住就买了，免得错过了免税的优惠期。”

王先生所指的“优惠”是指2～5年内的二手房交易免营业税的政策，2009年内有效。唯恐错过这班车的不止王先生一个人，买房的、卖房的纷纷加快动作出手。

在北京东四环外的华瀚国际小区，在不足200米的一条街上，马路两旁开了十二三家中介门店。在多家中介门口，“距离营业税优惠到期还有xx天”的倒数牌子被打了出来。每逢周末，不少门店甚至在路边摆出贴满了房源信息的牌子，招揽生意。

“现在已经是贴身肉搏的状态了。”我爱我家副总经理胡景晖如此形容目前地产中介之间的竞争。“地方、人手现在都不够用。”胡景晖说他把自己原来的办公室也腾出来改成了签约室。据悉，目前我爱我家总部交易中心的人员已经从20名增加到了40名，签约室也从3个增加到了10个。

据统计，11月北京二手房网上签约量已经突破2万套，日均成交量甚至曾突破1000套。而截至11月22日，北京一手房交易量为10630套，2008年11月全月北京二手房成交量仅5364套。地产专家苑学斌认为，虽然一手房2010年的价格走势不甚明朗，但二手房交易日益活跃是不争的事实，在这样的行情下中介公司的竞争必将日益激烈，房源和客源成为它们争夺的两个焦点。

贴身肉搏战

2009年11月中旬，韦小姐在北京东四环百子湾附近链家地产的门店看中了一套房子，总价201万元。“各方面我都很满意，但链家中介费收得太高了，要3%，说是能降到2%，那也得4万多。”从链家出来之后，她走进了旁边一家规模较小的中介——宜家地产，在这里，韦小姐看中的房子也在挂牌出售，而宜家地产表示只收中介费2万元。

“北京的行规一般是中介收取房价的3%作为服务费，但一些小中介把价格压到了1.5%～2%。”一位业内人士透露。显然，随着竞争的加剧，价格战作为小中介与大中介为数不多的抗衡手段之一在愈演愈烈。

在房源方面，中介们的伏击战也此起彼伏。

“我们包下了搜房网的房产评估频道。”胡景晖透露。只要有人想卖房，第一步就是评估自己的房子的价值，我爱我家试图通过搜房网接触到更多独有房源。但是让胡景晖恼火的是，一些对手往往想尽办法从他们这里挖走房源信息。有了房源，它们往往就降低服务费把房子尽快卖出去，让原本拥有房源信息的中介竹篮打水一场空。

除了在客源和房源上进行竞争，门店扩张也成了中介间竞争的有效手段。

今年以来，21世纪安信瑞德已经两次在同一天内连开10家门店。21世纪安信瑞德方面表示，这些门店都是加盟店，而一天内连开10家门店只是凑巧而已。有业内人士表示，由于一家中介门店开业必须要两张房地产经纪人资格证，一些不具备资质的小中介选择了加盟这条捷径。

大中介搞多元化抗风险

“我们现在要从别人的碗里抢饭吃。”胡景晖说。我爱我家目前在北京房屋中介里属于龙头企业之一，但其以往的业务是以房屋出租、房屋全程代理为主——在许多大型中介眼里，这些都是低利润、高风险的活。面对越来越红火的二手房市场，我爱我家不再安于靠租赁称雄，而是瞄准了二手房交易这块更大的“蛋糕”。仅在2009年下半年，这家公司就在北京新开了40～50家门店，基本上保持一周开1～2家的扩张速度。

据悉，今年我爱我家曾对客户进行了一次大规模的回访，目的是弄清楚二手房客户除了房源之外更看中中介公司的哪些“本领”。

他们发现：可靠的品牌形象和贴心的服务同等重要。据此调查结果，我爱我家决定迅速进行店面升级。近日，我爱我家重装了一家500平方米的门店作为旗舰店。与此同时，我爱我家也在关停一些位置不佳、面积太小的门店，并在相应区域更好的位置有计划地补开新店。

“以后租赁、买卖的生意都要做，面积太小的门店承载不了多元化经营的功能，所以我们计划逐步淘汰掉50平方米以下的门店。”胡景晖说。他提到的多元化还包含另一项新业务：一手房和二手房联动。

“今年最多的时候我们为不同的开发商共代理了14个新楼盘，在我们的门店里做展示。”胡景晖说。由于现在的楼盘越来越多地出现在五环外或更远的区域，开发商不得不在城中设立代理点，遍布京城大街小巷的二手房中介门店就成了它们的选择之一。由于代理费仅为房价的1%左右，与二手房2%～3%的服务费相比，这样的收益对经纪人而言缺乏吸引力。这项业务因而也被中介们视为鸡肋。现在，我爱我家正试图从鸡肋中榨出更多的油水。

“我们在门店里为新楼盘做了展示，省去了开发商的广告费。所以我们希望除了代理费外，开发商能再出一部分广告费。”胡景晖说。

据了解，目前我爱我家光靠租赁代理业务就能完全实现收支平衡。在此基础上，二手房交易和一二手房联动业务就成了“做一个赚一笔”的赢利点。业内人士指出，在地产市场中，中介的力量整体较为薄弱，容易受到政策、经济、行业甚至是开发商的冲击，任何风吹草动，既有可能让其赚得盆满钵满，也有可能是一场灭顶之灾。而我爱我家开展多元化经营，正是出于规避市场波动带来风险的目的。

踏上多元化经营之路的并非我爱我家一家。近日，京城规模最大的地产中介链家地产的某高管透露，链家正在组建自己的装修部，试水多元化经营。

据悉，链家目前在全国已经开有四五百家门店，主要集中在北京。2009年有几个月，其在北京的销售业绩甚至相当于身后四家对手的业绩总和。难怪与我爱我家相比，链家地产对其他竞争对手显得毫不在意。“我们未来不会在北京市场大规模扩张。那些中小中介对我们也没什么威胁。”链家地产的市场分析师张月表示。

小中介多管齐下抢份额

尽管链家地产的管理层对不断冒头的中小中介公司表示不屑，但链家门店里的经纪人却并未掉以轻心。

“他们居然抢到了小区门口最好的位置，店员一个个像打了鸡血似的。”某知名中介销售员小陈在店铺门口抽烟时对他的同伴说道，“他们可能比那些给客户降中介费的小中介更可怕。”让他耿耿于怀的对手，是一家叫“麦田房产”的同行。2005年以来，麦田房产亮黄色的招牌就越来越多地出现在京城的各大中高档住宅小区，而且，它们抢占的是最“黄金”的位置——小区门口第一家或路口最显眼的位置。

“我们的单店业绩每个月都排在北京市中介的前三名内。”麦田房产营销总监吴存胜对于麦田的盈利能力能够凌驾于一些大型中介之上颇为自豪。据吴存胜透露，他们现在是北京中介行业实力排行第七的企业，而他们的下一步目标是进入前五。“我们的目标是全中国，北京只是我们迈出的第一步。”吴存胜说。

但前路并不坦荡，品牌知名度不够、规模效应较低仍是这些中小型中介绕不开的障碍。

麦田的“老家”是福建，在“北京十倍于福州”的市场规模的吸引下，麦田在2005年开始进军京城。当时与它几乎同时进京的外地中介不在少数，世华地产、好望角地产等外地知名的中介也曾大举进军京城，然而近年来都已湮没不闻。

在麦田的招聘广告中记者看到，除了“30岁以下”、“大专学历”等硬性要求以外，还有“学习能力强”、“不甘平庸”等颇具动员力的词汇。吴存胜并不讳言给经纪人“打鸡血”，“很多人在我们买房不是因为我们专业能力强，而是被我们经纪人的热情感动了。”

与链家地产、我爱我家等大中介喜欢用有经验的经纪人不同，麦田更倾向于聘用没有中介从业经验的年轻人。麦田认为有同业经验的经纪人“太油”，而且很难融入到麦田的企业文化中去，有时候还会带坏一批新员工。

新人在麦田里被称为“活水”，这家公司试图通过不断增加新鲜血液使整个团队保持活力。

据说，为了让“活水”保持活力，这家公司甚至成立了“麦田学院”，每周对销售进行三次培训。在行业内，麦田是出了名的“会多”：除了早会、午会、晚会、半月会、月会，还有区域会、总结会、研讨会……

大量启用新人、大量提供培训也让麦田遇到了挑战。“很多新人三四个月都开不了单，我们每个月还要给他们发基本工资。有些人认为自己不合适这一行，转身走人;也有些人跳槽到其他中介，我们的投入就算白费了。”

即便如此，麦田也坚持广招新人、密集培训的原则。麦田创始人缪寿建的远景目标是将麦田“直营店扩展到全国30个城市”、“成为名副其实的伟大组织”。虽然这家公司今日只涉足4个城市，距离目标仍然遥远，但吴存胜称他对此深信不疑。(摘自：《数字商业时代》2009年第12期编辑：张小玲)

房产中介 篇2

事故发生时间：7月30日早11点

事情发生地点：离公司100米的公交车站

企业名称：厦门21世纪不动产

工作行业：房产中介

事情经过：7月30日9点半左右男友与同行及客户外出看房，大概10点多坐车回公司(客户表示)，11点左右的公交车下车后几分钟就直接猝死，事发地点离公司只有100米不到，但是事发后3.4天了对方公司(21世纪不动产)不给予解决，我们主动找企业协商不给予理睬，不出面解决，这让我们家属情何以堪。年仅32岁，还没结婚还要赡养父母，我们的心情非常的伤心。后面经过警方出动，要求他们给予处理，先对后事的处理，然后协助我们走法律程序的流程。对于后事的处理给予赔偿24121元，这24121元来之不易，而且是像买菜一样讨价还价来的(具体过程不详细说明总之非常痛心)。 谁不是人生父母养，他们没有子女，没有父母吗，我们原先态度只是要个公道，主动去找他们一句话得走流程，我们员工加班是自愿的没发加班费，那是我们活该是吗?是我们该死是吗?那个姓华的总经理，你良心被狗啃了，一个企业没有劳动合同，没有医保社保，没有人性，苍天能放的过你们。

看着叔叔、阿姨憔悴的脸，看着阿姨哭到人快倒了。我真的是很伤心，60几岁快70岁的老人家了，还要承受这些接下去的一年两年还得因为他们公司的不承认而一直打官司，这等于这件事情还要在他们生活里面提醒着他们这么多年。我真害怕他们承受不了，如果可以我想什么都不要就只要活着的人健康，可是现在连个公道都没有，老人家死都不愿意就这么结束。

面对这样的事情我们很无助，希望得到更多人的帮助，希望大家能提意见帮助我们。

房产中介断炊之忧 篇3

成交量巨幅萎缩

近几个月以来，深圳、北京、上海的二手房交易量均出现明显萎缩。据最新数据显示，10月份，北京和上海两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%。中介业内的资深人士测算，目前，上海约1/3的门店开始勉强维持生计或面临亏损困境，全月业务“交白卷”的店铺并非个别现象。上海徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，紧密挨着10家中介门店。几个月前，一度熙熙攘攘，如今普遍门庭冷落。一家名为“协成房产”的中介刚刚倒闭，正在清理内务。

“一些公司开始扛不住了。”上海合富辉煌房地产经纪有限公司市场部经理蒋晓春说。过去半年，市场风云变幻。不久前，房产市场还是节节攀高，中介公司老板们还在大把大把地数佣金，门店大扩张、员工大招聘。一转眼工夫，房贷新政等相继出台，上海的二手房市场迅速降温，“关店、裁员、降薪”的浪潮即将再次袭来。

“一些中介加盟店老板，私下交流的时候表示，接下来有的希望提前终止合约，有的甚至萌生退意退出房产中介。”顺驰(中国)不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚说，市场萎缩得比较厉害。

作为21世纪不动产的区域经理，过去一年楼市的数字神话令李兵激动不已。他曾看到无数深藏不露的富人突击扫楼。有人在北三环一共买了50多套房，有人一天就买入3套。每一次转手，价格就比之前爬升。而最近的情况，李兵说：“买家就像商量好了，一夜之间就消失了，我现在时常为日益清淡的生意着急。”据李兵说，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。

监管漏洞再度凸现

深圳中天置业总裁蒋飞携客户巨额房款潜逃事件，敲响了对中介机构资金监管的警钟。这一事件对深圳的中介行业声誉是一记沉重打击，也促使各地中介行业和监管部门反思：二手房交易资金的监管该如何落实到位。

今年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金的行为。不过，该通知下发已近一年，上海中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。

据了解，出现资金监管上的问题之前已有先例，由于涉及的对象与金额有限，因此并没有引起人们的广泛关注。有业内人士指出，一家大型中介公司每个月在公司账面上的资金大约就有二三十亿元。内地没有相应配套的票据，如果各家分行单独进行人工作业，或者交易资金下放到各家分行，失控的风险就会更大。

值得注意的是，二手房资金监管于2007年6月15日强制执行，“政府此举意在通过多个政策的配套执行，规范二手房市场交易秩序，树立房产经纪行业的规范操作标准，杜绝经纪公司违规行为，其中包括制造虚假信息、霸王条款、现金收房、吃差价、占用客户房款甚至卷款潜逃等。”北京市行业协会会长陈同顺表示。

但是，二手房资金监管政策出台后，叫好不叫座，出现了一些问题。其集中反映在交易流程太慢，影响买卖双方的成交意愿，一些经纪公司希望政府相关部门能够提高交易效率，确保交易的顺畅进行。

存量房买卖合同网上签约和信息公示制度是否存在一些不确定因素，有市场人士也表示了一定程度上的担忧。

“从这次颁布的几项规范措施来看，基本考虑到了市场的实际状况和经纪机构目前的操作流程。但是，在具体的制度设计上，由于二手房权属关系复杂，历史遗留问题较多，具体交易形态千差万别，新政策、新税费、新利率又层出不穷，业主和购房人心态各异，所以某些规定和流程具体执行起来就难免适应性不够，或与实际情况存在矛盾，亦或受到抵触和冷遇。”我爱我家副总裁胡景晖对政策的后期执行提出建议，认为政府应一方面加大贯彻、执行的力度，另一方面对确实不够完善的政策进行调整、修正和细化。

“新政策在执行初期，总会有一些不完善的地方，还需要多方面的协调。”北京市中介行业协会会长陈同顺表示，他认为要彻底解决二手房市场中的一些不规范行为，还需要进一步加强政府的相关立法工作，使行业发展有章可循。

第三方监管方案已试点

中原地产研究咨询部经理马冀说，以目前一般中介公司自身能力根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力，一旦公司内部员工采取非法手段卷走房款，中介公司没有能力偿还这么庞大的金额。因此资金监管是个长期工程，需要的是人力、物力和精力，政府能否长期、无偿地有效监管资金，都是需要斟酌的。今后可能会让有能力的第三方去部分负责资金监管，包括律师行、保险公司或是诚信度高的品牌中介公司，小中介则必须把资金打入第三方账户进行监管，只有这样才能达到政府最终的目的。先牵头对市场进行规范，然后等到时机合适，再逐步把资金监管权归还与市场。

其实，所谓的房屋交易资金监管问题，早在一年多前就已提上议程，而据传，直到此次中天事发，相关“软件”尚在开发中，而且，关于到底是所有中介公司在银行设立一个公共账号，还是每家中介各自设立账号，目前尚有争议，相关细则更要通过试点运行后才能落实，估计资金监管方案正式出台尚有时日。

目前，上海房产交易中心正在酝酿一套通过银行作为第三方监管的方案，目前已进入试点阶段，而21世纪不动产、汉宇地产、信义房产三家将率先作为试点单位，交行、中行、工行、民生、上海银行五家银行将作为第三方，中介公司在银行开设专用账号，除了定金之外，上家的首付款、尾款以及银行贷款等所有涉及款项均须直接进入银行专用账号，交易进行到一定阶段后，银行方可发放一定款项给上家。

业界老总剖析缘由

21世纪不动产上海区域总经理张卫平：

之前在全国范围内已有天津汇众、合肥桃园、北京百家等多家在当地堪称品牌的中介出现卷款逃跑的案件，而此次中天事件的发生，涉案金额之大、影响之广可能较之前几次事件有过之而无不及。中介行业的信誉度在全国范围内可能都要急剧降低，整个行业正面临一个严峻的信誉危机。”

中原地产深港研究中心总监张伟：

就中天的情况来看，应该是资金量出现断档，根子出在资本运作模式上。

今年上半年国土部门和银行就联合出台了资金监管措施。在出台这些措施之前，一些管理不规范的中介公司确实有挪用客户钱款用以开铺的情况，中介可以利用很少的资金快速扩展，实现超常规发展。新措施出台后，中介再想挪用客户的钱就比较难，一些老牌的地产中介公司百分百落实了监管账户政策，但也有个别中介公司以提高提成为条件，想方设法让业务员说服客户，把钱款打入中介公司账号上，再用这些钱来扩张，最终实现上市，这已经不是一种正常的经营模式，而是一种资本运作方式。今年6月底，深圳市的金融机构在全国率先紧缩房贷，后来国家也出台了一些调控措施，特别是9月份以来，二手房交易行情急转直下，管理不规范的中介公司慢慢会显现出问题来。

中联地产总经理杜欣：

中天出事反映出企业管理上的漏洞。首先是投机心理作怪，当楼市行情上涨时，企业盲目扩张，老板的自信心过高，规模扩大的同时管理没有跟上。第二是资金流的问题，资金流如果断档，对公司的打击将是致命的。第三是管理问题，缺乏复合型的管理人才，业界往往以业绩论英雄，一个基层的业务员可以凭着业绩顺利走上高层领导岗位，但是好的业务员未必是好管理者。

链家地产副总经理金育松：

“互联网+”会干掉房产中介吗 篇4

李克强总理的《政府工作报告》首次引入了“互联网+”的概念,同时也谈到了“O2O”。就算在互联网圈里,这也是比较新潮的概念,居然就这么突然出现在了高大上到无以复加的《政府工作报告》里。

总理的原话是:“制定‘互联网+’行动计划,推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合,促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展,引导互联网企业拓展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金,要整合筹措更多资金,为产业创新加油助力。”

总理的这个表态足以让科技圈兴奋上好一阵子。作为“互联网+”概念的首次提出者,两会代表、腾讯董事局主席马化腾在听完总理报告后称:“总理在政府工作报告中提出‘互联网+’的概念,对全社会、全行业来说,是一个非常大的振奋”。

一、你听说过“互联网 +”吗

所谓“互联网 + ”说直白点就是“互联网+传统行业”。

有个段子是这么说的:邮政行业不努力,顺丰就替他努力;银行不努力,支付宝就替他努力;通讯行业不努力,微信就替他努力;出租车行业不努力,滴滴快的就替他努力。

现在想想,被互联网改造过的行业还真是越来越多、越来越重。如今,这股改造风潮已然吹到了房地产行业——一个令几届政府头疼、令百姓头疼的行业。这就是互联网的力量,这就是“互联网+”的力量!

在政策市场风起云涌的今天,房产中介跟互联网的结合不再只是单纯的流量买卖关系,对于像搜房这样的平台,在转型的同时不得不“下场踢球”,即从原来的平台提供者,切入线下中介领域。

近日,链家地产第一时间宣布与搜房分道扬镳。对于线下中介的巨头链家来说,从宣布跟搜房决裂那一刻起,即开始了新征程。在链家的公开信上,链家称将加大自己网站渠道的投入和建设,曾经的链家在线也摇身一变成为了链家网,从页面上看,不仅是房产信息的搜索平台,也融入了对经纪人的评价体系,甚至是金融产品。

对于房产的中介机构来说,开始向O2O领域延伸。不能说是“转型”,但可以说是在互联网大潮下一次主动的升级。链家在中介商业历史是一个新玩家,更是新事物的尝鲜者。这一切的尝鲜在一定意义与《政府工作报告》中对于互联网对传统产业的变革呼吁不谋而合,未来,作为房产领域重要组成部分的中介机构变革,将会产生重要的作用。

二、“互联网 +”会让房产中介变成什么样

互联网是房产信息的最重要展示窗口,对于消费者来说,信息的透明是其信赖的最关键因素,但很多消费者在买卖房屋、租房的时候常被互联网平台上的虚假信息迷惑。

一套房子,房主要价400万元,在互联网平台上经常标注380万元来吸引用户。又或者一个小区里,明明只有10套在售的房子,可在互联网平台上能出现100套在售的房子。这是传统模式互联网信息平台的顽疾。由于无法掌握线下房源,有依赖端口的广告费用,往往成为了虚假房源的泛滥之地。

目前,广告平台作为引流的来源对于线下的影响在渐渐减少,越来越多的用户发现,线上的信息并不真实。作为第一家喊出房源信息真实化的大型连锁中介,链家也面临各方面的挑战。链家网CEO彭永东表示,房产O2O的本质并不是“去中介”的问题,而是中介、线下服务者如何提供更优质服务的问题。

对于平台方来说,两端的价值最大化即可产生1+1>2的效果,现阶段来说,这两端既是Online to Offline (线上与线下),更是Offline to Online (线下与线上)双向互动的结果。双向的互动,数据层面的价值在规模化之后即会产生最重要的价值,特别是从服务来说,信息、数据、展示环环相扣。

“互联网 +”的概念绝不是口号,而是武装到骨髓的一次自我更新,用互联网的思维来包装传统房产中介机构的每个方面,价值将凸显 , 尤其是人的价值将会放大。

三、欢迎来到“独立经纪人”时代

作者身为“独立自媒体人”,很高兴看到“独立经纪人”群体的诞生。很多人认为,互联网能颠覆的领域,都将人的影响和因素最淡化,但从O2O的经验来看,无论是服务提供者还是平台参与者,人的价值将会凸显。

美国作为房产经纪的源头,独立经纪人是褒义词。在链家平台上,未来除了自己的经纪人,更会向全行业进行规范化的开放,允许合格的经纪人成为平台的组成部分。在彭永东看来,独立经纪人将会是未来的标签。“独立经纪人时代,很多经纪人会关注自己的口碑,平台的力量会让口碑放大”。最终,平台放大口碑效应,人的价值最大化。

对用户来说,获取房产相关服务需要依赖经纪人来完成,对于平台来说,服务的质量保证也依靠经纪人。

平台方是Online和Offline的平台,这个平台之上是两类人的平台,第一类是买方和卖方,他们是用户,能从平台上获得最全面的信息,找寻最优质的经纪人,获得交易流程的全方位服务。还有一类是经纪人,是链家的客户,全中国100万经纪人都可以是链家的客户。经纪人可以通过链家网获得最优质的系统支持、资源支持、服务支持、签约支持、培训支持,通过这样的方式提升自己的效率。

四、“互联网 +”会吹出房产界的“小米”吗

互联网时代的来临,信息不对称的消除可以提升服务效率。人的行为变得可跟踪、可追溯、可评估,因此,企业内部的管理费用降低。对于平台方来说,其实这样的改变才开始,只是在这个风口,玩家多了,挑战大了,自然而然节奏就应该更快。

在彭永东看来,现阶段扩大规模最有效的办法就是通过战略资本的手段。近期,链家也接连完成了对于地区性房产中介的并购,这一切都朝着链家未来的计划前进。“我们给自己定了发展目标,到2017年平台要突破1万亿交易,2014年在2000亿,2015年我们希望这个指标是4000亿,2017年到1万亿”,彭永东说。

没错,“互联网+房产”一定会以超预期的速度完成转型,在这短时间里,谁能率先痛下决心,力主转型,谁的机会就最大。然后,就可以靠互联网“快鱼吃慢鱼”的定律,迅速整合全行业。这就是阿里巴巴、小米走过或正在走的路。

房产中介口号 篇5

2、千里“优房”一线牵——安易居房产。

3、品享受，选安易居；求满意，选安易居。

4、易安居，助你轻松住新居。

5、居在房，安在心——易安居。

6、房美多，选安易居。

7、易安居——您贴心的找房助手！

8、温馨之家，从安易居开始——安易居房产。

9、万里挑一，只为寻找您的家！

10、易安居房产，有家，有爱，有未来。

11、好房易安居，迈享人生路。

12、乐居典范——安易居房产。

13、易得安居所，只为易安居。

14、找房不头痛，好房不难寻——易安居房产。

15、房美多，选安易居。

16、放心买房不二选择——易安居房产！

17、优惠顾客——安易居房产。

18、易安居——您贴心的找房助手！

19、让您安居乐业——易安居！

20、优质房产，志诚服务。

21、易安居房产，家的首选。

22、安居乐“易”——易安居。

23、安易居房产，自然安易居。

24、安居不用愁，就找易安居。

25、轻松给自己安个家——易安居房产！

26、安心找好房，就找易安居！

27、要优居，找安易居。

28、给我一次信任，还你一生温馨。

29、安易居房产：优质房源，客不容缓！

30、优客房产，好房之选。

31、买房卖房，安易居忙。

32、品享受，选安易居；求满意，选安易居。

33、易安居，一站式幸福起居！

34、易安居房产，有家，有爱，有未来。

35、买房何惧，心诚易安居。

36、千里“优房”一线牵——安易居房产。

37、好房好新居，易安来忙。

38、轻松买房子，就找易安居！

不良房产中介两头通骗 篇6

2008年1月10日，这起广西最大的房屋中介诈骗案在南宁市中级法院开庭审理。公诉机关指控广屋公司及其总经理岑庆等5人犯有合同诈骗、贷款诈骗、抽逃出资、包庇、窝藏等罪，公诉人用以指控的案卷多达87卷。

买房者卖房者都被套牢

在南宁一所大学任教的黄女士，想给父母买套二手房安度晚年。2006年5月，她从广屋公司了解到教育路有一套二手房，地段、面积、房价都较合她的意。经广屋公司联系，她与房屋卖方李晓佳联系上了，两人很快达成交易。

按照李晓佳的要求，黄女士一次性将29万元购房款交给了广屋公司，委托广屋公司办理产权过户手续。不久。黄女士看到国家出台新政策，规定2006年6月1日起购房未满5年即出售的要交纳5.5％营业税。第二天，她向广屋公司要求立即办理过户手续。但广屋公司与李晓佳都拒绝了。随后几天，黄女士多次试图联系李晓佳签协议，而广屋公司总说李晓佳没空，见不到人。

黄女士决定自己寻找这个李晓佳，通过小区的物业公司，她发现李晓佳买的也是二手房。卖房给李晓佳的原房主是古某。她找到古某，古某称2005年4月将该房以29.5万元卖给李晓佳，李晓佳2005年5月即办好过户手续，并领取房屋证。黄女士又与银行联系。惊讶地获知，至2006年5月，李晓佳已欠交按揭4个月了，银行正向法院起诉，要拍卖李晓佳的房子。而这也正是黄女士买下的这套房子!

黄女士决定无论如何也要找到李晓佳。可李晓佳究竟住在哪里呢?黄女士到房产局查档，发现李晓佳名下有三套房子，全部是2005年5月左右按揭购买的，除了卖给她的教育路的房子外，另外两套房子一套在衡阳路，另一套在新竹路。

然而李晓佳并不在这两个地方住。经多方联系，黄女士找到了李晓佳在新竹路房子的原房主、也是一位教师的王女士。说起房子，王老师肚子里的气不比黄女士少，因为她房子卖了一年多，却一直拿不到全音B房款!

2004年2月，王老师欲将这套房子卖掉，她在广屋公司发布售房信息后，很快一名业务员与她联系。告诉她有一名叫李晓佳的女子愿意购买她的房子。4月22日，王老师与广屋公司签定了委托售房合同，约定成交价为31.8万元。首付20％，余额两个月内付完。当天广屋公司代买主支付给王老师63600元首付金后。王老师将房产证原件交给了广屋公司。

但直到年底，广屋只向王老师的账户存入3000元。王老师提出，如果没有钱给她，就把房产证还给她，广屋公司声称房产证已经过户了。无奈之下，王老师与广屋公司签了一份“补充协议”，广屋公司同意2005年1月20日前把剩余的25.44万元房款付清给她，但之后她只得到1.25万元。王老师再一次让步。她与广屋公司签订了第二份“补充协议”，同意广屋公司以每月分付3.5万的方式。在7月份以前将所欠的20万元房款付清，但广屋公司在第一个月还了2万元后再没有下文了。

更让王老师吃惊的是，房子过户后。李晓佳以此房做抵押。从银行贷了26万元，但她有6个月没有还按揭了。银行向法院起诉要拍卖这套房子!如今法院判决李晓佳败诉，房子被银行拍卖已成定局。

李晓佳已从银行贷款，银行已将贷款直接付至广屋公司的账上，为什么广屋公司却不给她钱?王老师怎么也想不明白。

公司员工既是买房人又当卖房人

一天，黄女士又去广屋公司追房产证，在等答复时，无意中瞥见办公室墙上有一份广屋公司员工小灵通话费表，她惊奇地发现李晓佳的电话竟然也在其中。李晓佳是广屋公司的员工?黄女士琢磨此事，越想越不对劲，这里面是不是有诈?她决定不做这笔买卖了，要求广屋把余款284200元拿回来，但广屋公司一员工推说找不到李晓佳，而且声称黄女士所交的房款，目前还在广屋公司的账户上，很安全。黄女士质问他，李晓佳是否是广屋公司的员工，这名员工一口咬定李晓佳不是广屋公司的员工。

6月9日，黄女士再去广屋公司讨说法。在广屋公司的财务室她发现一摞员工考勤卡，上面密密麻麻盖着李晓佳的印章，原来，李晓佳竟然是广屋公司人力资源部副部长。黄女士清醒意识到掉进广屋公司设置的骗局了。

黄女士通过广屋公司买房，没想到买到的是广屋员工的房子，而通过广屋公司卖房的傅先生，也没想到他把房子卖给了广屋公司的员工。

2005年9月初，傅先生委托广屋公司出售他位于滨湖路的一套房子。不久，广屋公司的业务员告诉他，有一个名叫林思聪的人愿出29万元购买他的房子。9月15日。傅先生与广屋公司签订了委托售房合同后，将房产证交给了广屋公司。11月初，广屋公司付给傅先生3.3万元首付款，将房子办理过户手续，买方林思聪通过广屋公司向银行贷款22万元，广屋公司向傅先生承诺银行放贷10天内即付清房款。

10天后，傅先生按约定向广屋公司要房款，但广屋公司一拖再拖，每次傅先生去广屋公司追钱，广屋公司有时给几百，有时给个一、二千打发他了事。至今还欠他15万元房款。傅先生想直接跟林思聪打交道，便追问广屋公司业务员，林思聪在什么单位上班。要求直接见他，但业务员说不知道他电话，也不知道他在什么单位上班。到广屋公司追钱时，每次傅先生都听到广屋公司业务员议论某某事情要请示林总，他不由有些好奇，终于有一天他忍不住问广屋公司业务员，林总叫什么名字?业务员顺口回答叫林思聪，原来林是广屋公司南宁分公司老总!

通过广屋公司买房的陆先生也遇上了怪事。陆先生在南宁做生意多年，家产数百万。2006年初，他打算买套好房子享受一下。于是委托广屋公司购买青秀山庄一套145平方米的房子及21平方米的车库，卖房者名叫陈燕。双方约定成交价为45万元。当天陆先生一次性将45万元转入广屋公司户头。之后陆先生投入10万元豪华装修。3万元购买高档电器。一天，陆先生发现车库的房产证上产权人名字竟是广屋公司的法定代表人黄庆红，对此陈燕解释说黄庆红已将车库卖给她，只是没有办理过户手续。

不会这么巧吧?陆先生决定查一查此事。一查吓一跳，陈燕竟是广屋公司明秀分店的经理。不仅如此，陈燕因欠交银行按揭，即将被银行告上法庭。房子要被拍卖。陆先生听后如五雷轰顶，因为这意味着他的45万元买房款、10万元装修费都将丢进水里了。

86人向警方报案

从2006年初开始，到广屋公司追讨房款或房产证的人越来越多，有时会客室坐满了一屋人。大家在等

待答复的过程中，免不了相互交流，渐渐地，他们发现，他们的遭遇几乎都是一模一样的。这不能不让人感到掉进了一个骗局陷阱。

2006年6月8日，7名当事人终于鼓起勇气，到南宁市公安局经侦支队报案。警方立即立案调查。一石激起千层浪，得知警方调查此事后，一个个受害人站出来了，一时间，经侦支队办公室源源不断地涌进报案人，先后有86人报案，称被广屋公司诈骗!

看到警方介入，广屋公司总经理岑庆及其老婆、公司法定代表人黄庆红一夜之间人间蒸发。随后几天，南宁市20多家广屋分店全部关门停业。

岑庆潜逃后，先后逃至广州、长沙、武汉等地。然而在逃亡中，岑庆仍不忘潇洒。7月29日，逃到上海的岑庆叫他在广州的情人乘飞机到上海与他约会。当晚，正当岑庆到机场接情人时，跟踪而至的南宁警察将他抓获。

警方查明，岑庆，1968年出生，大学本科文化。2000年7月29日，岑庆与黄庆红一起注册成立了一家商务代理有限公司，注册资金为300多万，但不久工商部门发现其注册资金注水，为此南宁市公安局以岑庆涉嫌虚报注册资本对其刑事拘留，后予以保释。2003年6月，岑庆将公司变更为广屋置换公司，主要业务是代理客户二手房产中介买卖、代办银行按揭贷款。南宁的房介业谁也没想到，广屋公司发展迅速，短短几年内在广西各地拥有17家分公司、一家房产交易超市、一家房产交易中心、3家子公司，一跃成为广西较大的民营房介公司。

然而迅速发展的背后却是黑幕重重。警方查明，从2004年起，岑庆利用广屋置换公司吸引市民来公司签订、履行房屋买卖合同，代收购(售)房款、代办银行按揭贷款。在收取客户购房保证金、购房款及银行按揭贷款后，只向客户支付小部分房款或拒不支付，涉嫌诈骗1300多万元。

警方进一步调查还发现，岑庆、杨仲平、陆春松等广屋公司高层人员在签订、履行南宁市衡阳西路百万庄的房产买卖合同过程中，诈骗一家铁路集团公司1500多万元；利用南宁市星湖路二栋房地产买卖。分别诈骗广西一家研究所180万元、广西一家进出口公司购房款69万元、广西一家技术咨询公司购房款69万元、一家房地产开发有限公司购房款50万元：利用代销一家房地产开发有限公司新兴大厦房产，诈骗该公司资金74.71万元。

非法资产大量转移

广屋公司迟迟不向客户交付房款。当买方或卖方坚持讨要房款时，奇怪的是，岑庆竟鼓动他们向法院起诉。法院判决广屋公司败诉后，却无法执行，因为广屋公司并无可执行财产。案发后，南宁警方对广屋公司调查时发现，广屋公司的账户上只有100元!

广屋公司的宣传资料中，称其是一家资财雄厚的连锁经营控股式企业，属下拥有17家分公司、一家房产交易超市、一家房产交易中心和三家子公司，业务一直红红火火，而且买下了大量房产，还保存客户数千万元房款，这些钱哪去了?

警方深入调查得知，岑庆夫妇将购置的房产都挂在员工名下，将公司的资金大部份已转移至其另设的三家投资公司和房地产开发公司。他们分别购买了防城港市港口区一处地产200多套烂尾楼，金额1220万；购买了南宁市衡阳路一处地产94套烂尾楼，金额2000万；购买桂林蓝希商厦(已交定金100万元)等等。此外，岑庆、黄庆红夫妇还在南宁市大自然花园购买了一套豪华别墅，价值300万，已付200多万。另外，岑庆还购买了4辆高级轿车。

与此形成鲜明对比的是，许多受害的房屋买方、卖方因此陷入生活困难、压力巨大的困境。对于普通市民来说，房子往往是他们一辈子仅有的财产，购房款也是他们大半辈子的积蓄。一名女子因丈夫患上癌症，她决定卖房救夫。委托广屋公司售房后，买方已交完房款给广屋公司，但广屋公司不付款给她。她只好带着病危的丈夫租房居住，现在不仅没有钱给丈夫治病，连生活费也没有了。

林先生夫妇原是一家大型国有企业职工，企业为已满30年工龄的职工购买房屋一套作为福利房。考虑到退休后的养老问题，年近六十的林先生决定卖掉福利房，另购一套便宜的小房居住。卖房余款留作今后养老。当林先生与广屋公司签订委托售房合同后，广屋公司至今仅给林先生7万多元。尚欠30.2万元房款。林先生夫妇为此天天以泪洗面，导致血压升高。心律失常，精神几乎崩溃。如今夫妇二人租了一套没有卫生间的20平方米房屋勉强栖身。

公司空手套白狼

从受害人的报案材料可以发现，广屋公司诈骗的手段和方法主要有：

打造响亮的“名头”。广屋公司总部办公室达1100平方米，装修豪华，极为气派。同时广屋公司大肆宣传其自身的实力，声称公司拥有17家分公司、一家房产交易超市、一家房产交易中心、三家子公司。许多人就是看到广屋公司的宣传册，看到它宽大的办公室。认为它实力雄厚，上规模，不是皮包公司，才选择它进行交易。另外，它还在房产局交易大厅设有摊点，摊点上还挂着工商部门颁发的诚信经营的牌子。让人不由得不信任它。

员工冒充购房者骗卖房人。广屋公司平时到处收集房源，当有人想卖房时，广屋公司即令员工扮演买房人，支付小额定金给卖方，骗取卖方房产证，并迅速为买方(即广屋公司员工)办理过户手续，然后持假房东的房产证到银行抵押贷款，广屋公司收到银行的贷款后。声称找不到买房人、办不了贷款。不将款支付给卖方。此时卖方房子已过户，钱又得不到，两头落空。

员工假冒房主骗买房人。广屋公司事先买下二手房后，假冒房主发布信息。一般说来，房子买卖双方交易时，买方购房款或房贷款都是先汇入房屋中介公司账户内，在办理过户后，房屋中介公司再把钱汇入卖房方账户内。但在广屋公司，卖房方是广屋公司的员工，是假房主；假房主当初买房后就办按揭贷款(由广屋公司交纳)。广屋公司收了购房者房款后，既不到银行为卖方解押，将房子过户给买方，假房主又不向银行交纳按揭，导致房子被拍卖。当购房者要追究卖房者时，广屋公司就推托找不到卖方，使购房者的房款成为烂账。

死皮赖脸拖死买卖房者。当卖方是真正的房主时，在买房人将购房款交给广屋公司后，广屋公司既不把购房款交给卖方，也不为买房人办理过户手续，以目前办不了过户，或手续不全敷衍买房者，以公司资金紧张等理由，明目张胆拖欠卖房者；对过户、对付款，都先是表示暂拖一、两个月，此后遥遥无期。不怕你去告，反正公司账上没钱。

有多少黑洞需要堵塞

据了解，自2003年8月起，就有市民投诉广屋公司诈骗房款，但未引起有关部门的重视。上文提及的黄女士告诉记者，她先后向南宁市房产局、南宁市工商部门、南宁市政府反映受骗情况，但广屋公司都未受到查处。房产局产权科答复她说，广屋公司一直是在违规经营，但房产局没有执法权，只能教育广屋公司，不能处罚广屋公司，也无权吊销广屋公司的执照。既然广屋公司违规经营，为什么广屋代理大量的二手房买卖过户能在房产局办证窗口办理?对此没人给她答案。

黄女士到南宁相关工商所投诉时，该所负责人答复称。“你们是双方同意签订的合同，我们查阅了所有条款，都找不到你们双方所签的合同有违规之处，因此没法受理。”黄女士反映次数多了，该所负责人又表示，只能协调纠纷处理，不能为投诉人追回房款。此后不了了之。“如果工商部门一开始接到投诉，就进行查处，吊销广屋公司的执照，我就能躲过被广屋公司诈骗了。”黄女士痛心地说。一些受害人怀疑岑庆与一些部门管理人员有黑色交易。

为什么广屋公司能诈骗客户如此巨额房款呢?银行机构在放贷过程中的违规操作，也是广屋公司能够进行诈骗的一个因素。广屋公司买房后，以假房主办理房贷时，资料十分不全，甚至造假，但都办理下来了。据了解，此案发生后，警方查出一家银行个人住房贷款中心副主任郑某，在向广屋房产置换有限公司办理贷款过程中，接受岑庆13万元贿款后违规放贷，目前郑某已被检察机关查办。

房产中介业内人士认为，广屋公司利用了二手房中介的两点软肋进行诈骗：一是买卖双方互不认识，信息不通，难以互相信任。为防被骗，双方只能找中介代理，通过中介交付房款、办房产证，确保安全成交。二是房产解押、贷款、产权过户需要一定的时间，这一时间差就有了诈骗的机会。一些操作不太规范的中介公司，往往会打这些资金的主意，由此产生诈骗或挪用的行为。

业内人士认为，为避免中介公司打客户房款的主意，解决的办法就是不让中介公司直接接触房款。因此推行银行托管服务机制十分必要。银行为房屋置换推出资金托管服务。买方的资金或贷款直接划入银行内部账户，银行待双方完成手续交割后才能进行款项划拨，通过这种方式。银行可以为二手房交易上一道保险。

但是，银行在开展这项服务时要收取一定的费用，让交易双方增加了交易成本，这也是一个需要进一步研究的课题。

房产中介 篇7

关键词：房产中介管理,信息系统,COMGIS,SuperMap Object

1 引言

随着房地产业的开发, 房产中介行业也随之发展起来, 由于房改政策的出台, 购房、售房、租房的居民越来越多, 这对房产中介部门无疑是一个发展的契机[1]。但是与国外成熟的房产市场相比, 我国房产中介行业的发展相对比较落后。比如买卖双方信息不对称, 行业管理不健全, 经营不规范等[1], 落后的管理方式与信息技术的快速发展脱节, 导致数据的重复率与出错率升高, 办公效率低下, 给客户及管理者带来了不少的麻烦。因此, 开发设计旨在提高办公效率, 方便房产中介部门管理和客户查询检索, 综合考虑房源空间信息, 坚持客户利益优先的房产中介信息系统是必要的[1]。

针对目前房产中介市场的现状和信息技术的发展, 本文基于COMGIS, 利用Visual Basic.NET建立了针对房产交易和房产租赁的计算机系统, 用于房产中介公司售房、购房、租赁房的管理。系统主要实现了房源管理、房源周边相关信息分析、户型展示及房源预算等功能, 旨在把房产中介人员从繁重的人工劳动中解放出来, 提高工作效率, 降低劳动强度;为客户提供形象直观的房源信息查询检索及房源相关信息分析功能, 从而达到房产中介管理自动化、规范化, 客户购房直观化、信息化的目的。

2 系统设计

2.1 开发平台

系统基于北京超图的SuperMap Object 5.0组件和ActiveX技术, 在Microsoft Visual Basic.NET平台上进行组件式二次开发, 通过SuperMap的SDX+直接访问数据库中的空间和属性数据[2,3,4,5,6,7]。

2.2 数据库设计

2.2.1 空间数据库设计

空间数据是与空间地理位置有关的数据, 这里主要是指地图, 采用分层的思想组织数据, 主要包括房源、道路、公交线路、商场、学校、宾馆酒店、饭店、公园、医院、绿地、主要建筑物、厂矿、企事业单位、公共实施等图层, 这些数据以SuperMap的SDD和SDB文件格式存储在计算机硬盘上。

2.2.2 属性数据库设计

属性数据包含与空间数据相关的数据和其他数据两部分, 对于与空间数据相关的属性数据, 利用SuperMap的文件格式存储, 主要是对应于各图层的描述信息, 除上述房源图层外, 其他图层只需添加一个名称字段就可以了, 对于房源图层, 除名称字段外, 还应包含如表1所示的多个字段。

户型以文件的形式存储于计算机硬盘上, 对于表1中的户型字段, 主要存储户型图存放的路径。其他与空间数据无关的数据利用SQL Server 2000数据库存储。

2.3 系统结构设计

系统是以GIS技术支持, 实现空间与属性数据统一管理, 针对房产中介工作人员与购房者等不同层次用户开发的计算机系统, 具有数据管理规范、查询检索方便、结果显示形象直观、信息丰富等特点。系统结构如图1所示。

2.4 系统功能设计

依据其服务的对象, 基于GIS的房产中介信息系统主要功能包括:

(1) 空间数据与属性数据的管理、地图编辑功能:要求房源的空间数据和属性数据的一致性;房源的空间信息实时更新操作的交互性等。

(2) 售房、租房、购房的信息查询、统计和打印输出功能:包括房源基本信息查询功能, 属性数据和图元数据的相互查询, 并能对查询结果进行自动统计;实现文本数据与图元数据的打印输出功能。

(3) 房源周边环境、交通、医院、学校、购物、饮食、娱乐等相关信息的统计分析、房源预算功能:实现房源周边环境等相关信息进行统计分析;能对房源进行预算, 根据房屋面积、户型和物业等信息进行分析, 为用户提供还贷总数、还贷年限、每月还贷金额等信息。

(4) 用户与房源管理功能:要求设置管理员权限和用户权限, 用户只能进行房源信息的查询、浏览及房源周边环境相关信息的统计分析等操作, 管理员则要求能对房源等空间信息和属性信息进行添加、编辑和删除等操作。

3 系统的功能实现

3.1 主界面设计

主界面设计要求简洁大方、交互性与可操作性强, 在系统设计与实现过程中, 继承了.Net的界面设计风格, 效果如图2所示。

3.2 GIS导航功能实现

利用SuperMap控件提供的地图显示和地图操作的接口[5,6], 通过改变Action属性值即可实现地图的放大、缩小、漫游、自由缩放和选择等基本功能, 对于全图显示功能, 可以通过调用ViewEntire () 方法实现。

3.3 图形查属性功能实现

在地图上用鼠标选择一处房源, 在地图下方可以同时显示房源所在的小区、户型、交通条件、配套设施、联系人、联系电话等信息;双击则会弹出关于此处房源详细信息视频窗口, 并附有相关图片, 方便客户根据需要选择适合自己的房源。

3.4 全部房源信息浏览功能实现

此功能主要完成全部房源信息的浏览, 实现过程中通过SuperMap的SuperMapGridView控件显示全部房源信息, 用户在SuperMapGridView窗口中选择满意的房源, 单击可以查看相应房源的图上位置。如果选择小区名称, 还可以了解关于小区的相关介绍, 以及房屋的图片信息等。

3.5 房源信息查询功能实现

这里主要提供出售房屋和出租房屋的信息查询, 客户设定自己理想房屋的条件, 通过构造SQL语句, 调用Query函数, 即可查询出符合条件的房源信息, 并且在地图上显示满足条件的房源。

3.6 模糊查询和SQL查询

通过构造SQL语句查询满足条件的内容, 其中模糊查询方便在某个或几个单位之间业务活动频繁的客户进行查询, 即输入单位或地点的关键字就可以搜出距离一个或几个单位的最近的所有房源信息供客户选择。SQL查询是利用数据库原理为专业人士设置的查询。

3.7 房源相关信息分析实现

房源相关信息分析主要为用户选房提供交通、医疗卫生、环境、文化教育、购物、休闲娱乐、饮食等方面的参考。交通情况分析可以查询房源周围公交站点的个数, 看能否满足客户外出的需要;环境情况分析可以查询房源周围的厂矿数量, 判断周围环境是否满足对居住环境的要求;医疗卫生分析可以查询房源周围医疗机构等基本设施, 了解这些基本设施能否满足自己以及家庭对健康检查的需求;文化教育分析可以查询房源周围的幼儿园、小学、中学以及大学等, 判断文化教育条件是否可以满足子女受教育等基本条件要求。除此, 还可以进行购物、饮食以及娱乐休闲等分析。所有这些查询结果将显示在地图下面的数据库链接处。

3.8 房款预算功能实现

房款预算功能主要为方便贷款购房的用户估算其在还款期限内, 根据房价每月要还款的数目。客户不仅可以根据自己的需求购买房屋, 而且把自己的经济承受能力考虑在内, 从而提高了房产中介和客户之间交易成功的概率。

3.9 房源信息管理功能实现

该功能主要实现房源信息的添加、修改和删除。可以添加要建立的房源、客户、买卖、租赁等信息。在房源数据库中设计有房产类型、户型、所在区域、物业类型和小区名称等。管理员可以对数据库进行房源信息的修改、添加和删除等操作, 保持了房源信息的及时更新。

3.1 0 数据录入、图形编辑、图形风格设置实现

(1) 数据录入实现

基于SuperMap控件提供的接口, 先运用其空间对象的编辑方法创建图形对象[5,6], 这里将Action属性分别修改为scaEditCreatePoint (点) 、scaEditCreatePolyLine (折线) 、scaEditCreatePolygon (多边形) 、scaEditCreateCurvedText (沿线标注) 等, 然后通过soTrackingLayer.AddEvent () 添加点、线、面和文本实例。

属性数据的录入, 通过SuperWorkspace、SuperMap控件和SoRecordset、soFieldInfos等对象的属性、方法完成。

(2) 图形编辑实现

通过调用点 (soGeoPoint) 、线 (soGeoLine) 、面 (soGeoRegion) 、文本 (soGeoText) 等对象的编辑方法 (如Clip () 、Clone () 、Intersect () 等) , 完成图形对象的克隆、切割、擦除、合并、异或、相交、相减、旋转、复制、剪切、粘贴、撤销、重做等编辑操作。

(3) 图形风格设置

通过SuperWorkspace、SuperMap控件与soStyle对象的属性和方法, 调用SuperMap自带的符号库、线型库、填充库完成对点、线、面等相关地物显示风格的设置。

3.1 1 数据输出系统

系统实现了与Office办公软件Excel的紧密结合, 能够将属性数据导出为Excel表格文件, 同时能够将当前数据集导出为MapInfo的MIF文件格式、AutoCAD的DXF文件格式、国标矢量文件VCT格式、MapGIS明码交换文件格式、ArcView的SHP文件格式、ArcInfo的Coverage与E00文件格式、位图文件格式等, 以此实现不同平台下数据文件的共享。

系统基于SuperMap Objects实现了页面设置、地图风格设置、布局设置、地图要素添加 (图名、图例、指北针、比例尺、图签、图框等) 、对象绘制等设计功能, 并能连接到绘图仪进行地图的打印输出。

3.1 2 用户管理与帮助系统实现

(1) 用户管理

用户管理为超级管理员专有, 为控制用户及提高系统安全性而设, 可以实现新建、删除用户, 为用户分配操作权限等功能。

(2) 帮助系统

为方便用户操作, 笔者对系统安装、配置及各功能模块的操作方法进行了详细介绍, 制作了帮助系统。

4 结论

系统成功地将COMGIS技术应用于房产中介管理信息系统, 以图管房, 图形、属性、文档三者的有机结合, 使用户可以方便地查询各类房源信息, 突破了传统的房产管理模式;空间分析功能的成功应用使用户能方便快捷地了解房源的相关信息;COMGIS、第三方控件与Excel的完美集成、数据导出及地图打印输出, 使得任意地图范围内房产的各类统计分析数据输出更加灵活, 极大地方便了房产中介管理人员与购房者。

参考文献

[1]王红华, 俞扬信.基于B/S结构的房产中介管理系统的设计与实现[J].中国管理信息化, 2007, 10 (3) :29-32.

[2]吴信才.地理信息系统设计与实现[M].北京:电子工业出版社, 2002.

[3]林卓然.VB语言程序设计[M].北京:电子工业出版社, 2003.

[4]王平, 陈新康.基于SuperMap的民政地理信息系统的设计与实现[J].广西科学院学报, 2007 (3) .

[5]杨秋霞.基于组件式GIS——SuperMap Objects的地理信息系统二次开发[J].哈尔滨师范大学自然科学学报, 2005, 21 (6) :95-97.

[6]王军见, 张弘.基于组件式地理信息系统的二次开发——Super Map Objects[J].科学技术与工程, 2005, 5 (7) :450-453.

房产中介 篇8

在西方发达国家,房产中介管理信息系统已经成熟,尤其是基于Web应用技术环境下的不动产管理信息系统在房产行业中的应用日臻完善,其运作模式已经从对连锁店的线性管理转变为跨地区,跨领域的扁平化管理,从而获得了显著的经济、社会效益。在我国,随着国民生活水平的不断提高,房产行业的发展和居民住房需求的多元化带动了房产中介企业的发展。但地产中介企业的信息化管理尚未成熟,信息的共享性和流动性,成熟的管理模式对提高效率、降低成本、共享资源、提高企业竞争力等方面能起到至关重要的作用。而目前我国在这一领域的应用还很欠缺。本文就是基于这样的背景提出的。

伴随着Web2.0的诞生,互联网进入了一个更加开放,交互性更强、有用户决定内容并参与共同建设的可读写的网络阶段。Web2.0技术是一系列技术和产品服务的融合,对于该技术的应用日趋成熟与广泛。在Web2.0中,Ajax技术是其系列产品和服务中的重要成员。本文就是基于Web2.0环境下,探讨采用Java EE平台和JSF开发框架,并根据房产中介连锁店管理和运作的特点及具体要求,论述了房产连锁店管理信息化的具体实现过程。

1 关键技术

AJAX是Asynchronous JavaScript and XML 的缩写。它并不是一门新的语言或技术,而是几项技术按一定的方式组合在一起共同协作发挥各自的作用,Ajax技术是Web2.0的关键技术之一,内容包括基于XHTML和CSS,由DOM(Docuement Object Model文档对象模型)实现动态显示与交互,借助XML和XSTL进行数据交换及处理,通过XML Http Request对象发送清求和获取响应,最后用Java Script绑定和处理所有数据。它克服了在C/S模式下需要安装客户端的应,整个过程中由Java Script进行整合。Ajax的工作原理相当于在用户和服务器之间加了一个中间层,使用户操作与服务器响应异步化。这样把以前的一些服务器负担的工作转嫁到客户端,利用客户端闲置的处理能力来处理,减轻服务器和带宽的负担,从而达到节约ISP的空间及带宽租用成本的目的。为了能在JSF中方便地应用Ajax技术,使客户端和服务器端的交互更为直接,使用ajax4jsf在JSF复杂组件(Table)中实现Ajax更新功能,通过该标签库和其封装的对象和方法来实现复杂组件的局部更新,使Ajax技术在JSF中实现快速、便捷的应用。

Java Server Faces (JSF) 是一种用于构建Web应用程序的新标准Java框架。它提供了一种以组件为中心来开发Java Web用户界面的方法,从而简化了开发。JSF的主要优势之一就是它既是Java Web用户界面标准又是严格遵循模型-视图-控制器(MVC)设计模式的框架,做到了应用程序逻辑和表示的完全分离,是真正彻底的MVC模式。

Hibernate是一种中间件技术,一个开放源代码的对象关系映射框架,它对JDBC进行了轻量级的对象封装,使得开发人员可以使用面向对象编程思维来操纵数据库。由于本系统需要大量地图数据应用于查询并需简单分析GIS应用,因此采用了开源的Google-map和Google提供的maps-API为代表的Internet-GIS。

2 系统设计

2.1 需求分析

首先,系统要满足跨地区的连锁店客户的业务需求。其次,该组织结构分为总部、连锁店、部门和员工四层结构,按照员工职能与分工不同,进行权限限制,从而使不同用户以不同的身分登录,进行不同级别的操作。对于上层员工负责处理统计,针对不同顾客、不同经纪人交易状况、不同区域的业绩进行分析,从而积累、推广行业经验;对于下层员工一般只能维护自己的业务,进入交易中各个步骤的处理。同时,系统满足在同一时间统一顾客资料,供求信息和交易状态信息,供查看不同案件的交易状态信息,安排不同案件的管理。利用本系统可方便地进行各种拓展,同时能通过网络地图的表现形式展现各种房产信息。

2.2 系统构架

本系统采用了扩充的三层B/S模式,分为表示层,业务逻辑层和数据层。在表示层使用了Ajax技术同时又在数据层采用了面向对象的Hibernate技术,同时集成了基于Google maps API技术的地图服务,其总构架如图1所示。

利用Ajax功能增加了页面交互,用户方便体验;在会话的开始,当用户点击了用<a4j>封装过的UI组件后,浏览器就启动一个Ajax引擎,同时关联Web服务器,若有需要还将关联数据库服务器。Web服务器把XML格式的数据传给Ajax引擎,然后传给页面。通过Ajax引擎,实现了异步处理。

利用Hibernate功能增加了数据存取方面的功能。JSF用以降低系统总架构的藕合性,Hibernate可以用来降低业务模型部分的开发难度。二者结合则使开发出来的信息系统无论是在整体架构上还是在局部的复杂业务模型中都有了更低的藕合性,它们的灵活性与可维护性也得到了提高,从而消除了单独使用这些架构开发系统的不足。集成JSF架构与Hibernate架构的方法是利用JSF架构作为整体基础架构,它负责了MVC的分离,而在JSF架构的模型部分,利用Hibernate架构来提供持续层支持[5]。系统还增加了Web-GIS功能,通过引入Google maps API,把地图功能整合到系统中来。当用户进行地图操作时,即启动远程的地图服务器,服务器根据用户的操作,发出相应的响应。用户可以在电子地图上方便地查看房产、地产及周边环境等位置和区域信息,甚至还可以使用简单的分析。

2.3 系统实现

按照UML类图的设计原则,对系统进行详细设计。首先按照一定的规则命名变量。然后设计了若干超类和程序接口,提高程序的可维护性和重复性,接着根据不同的功能模块,设计对应的Java Bean。本系统中还使用了CVS版本控制系统,实现了团体协作的快速开发。

3 系统功能

根据实际房产连锁店的行业特点和用户需求,本着数据信息实时共享,方便用户处理房产业务等原则,对系统作了总体设计。如图2所示。

3.1 总店管理模块

总店管理模块主要包括:(1)权限管理:主要指总店系统管理员负责授予连锁店客户登录连锁分店应用系统的密码和相应的系统应用权限。(2)连锁店信息管理:包括连锁店相关的信息登录、检索,变更。(3)通知管理:总店为各个连锁分店通过电了公告牌的形式提供管理信息。(4)契约管理:包括检索,显示、变更、追加,各个连锁店的客户相互交易过程中所订立的契约。(5)交易统计管理:包括检索、统计、显示,某一时间段的交易状况,以便总店及时掌握业绩动态。(6)店员管理:包括各个连锁店交易员个人信息的检索,显示,变更管理。

3.2 连锁分店管理模块

登录系统以后,显示主界面。主界面提供各个子模块的最新信息以及到各个子模块的链接。

连锁分店管理模块主要包括以下内容:

(1)职员工作管理模块

该模块处理与员工的业务相关联。应用不同的色调块表示员工的工作状态。

(2)电子邮件模块

该模块提供员工之问的通信。包括收件箱、发件箱、所有邮件区、重要邮件区、垃圾箱等。除了单独发信之外,还提供群发功能和对手机等移动设备的短消息发送业务。

(3)交易登录模块

该模块主要涉及交易的相关信息的登陆,根据交易种类的不同,分为买,卖、借、贷、和投资五种情况。登录时,这五种情况又分别有个人和法人之分。整个过程包括客户情况录入,相关房产、地产的综合信息的录入。

(4)房产、地产信息检索模块

提供详细的描述性信息,而且充分利用了Web GIS的功能,即通过Google maps API把地图应用整合到当前系统中。使用户不仅可以直观地看到房产、地产、周边设施等的相关信息,而目可以在地图上检索各种空间信息、进行最短路径分析。

(5)交易流程模块

交易流程模块涉及到了房产交易的整个流程。进入该模块后,可以检索,察看、变更所有正在处理和待处理的业务信息。由于顾客、房产、地产信息和该条案件的进度统一表示,用户可以随时查阅、变更某一案件的顾客、房产、地产信息和该案件的进度情况。

(6)简易信息提示模块

简易信息提示模块主要提供交易信息的快速查询、浏览功能。在交易流程中的很多地方,都有简易信息的提示,极大地方便了交易过程。

(7)公告信息模块

提供快速查询总店通知的功能。

总之,该系统完全实现了房产交易中总店对连锁分店信息的管理,以及连锁分店之间共享信息的功能。这就大大增加了变相交易的机会,缩短了交易时问。

4 结束语

在我国,房产中介行业的管理仍然限于传统的方式,中介商彼此都是信息孤岛,难以为公众提供及时、互动的信息,阻碍了房产交易市场的健康、快速发展。本文介绍房产中介行业信息化实现,旨在为房产中介行业信息化之路提供借鉴。

摘要：随着我国房产交易市场的不断活跃,针对我国目前房产中介行业信息化进程滞后的现状,提出了基于Web的跨地域房产中介管理信息系统的功能并论述了基于Web技术,互联网地理信息系统以及Hibernate等一系列技术支持下的实现过程。

关键词：房产中介,JSF技术,Web2.0技术,Ajax技术,Hibernate技术

参考文献

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[2]张桂元,贾燕枫,姜波.征服Ajax Web2.0快速入门与项目实践(Java)[M].北京:人民邮电出版社,2006.

[3]David geary,car horstmann.Core JavaServer Faces[M].电子书,2004.

[4]张欣,施文雅.Jsf与Hibernate集成架构研究与应用[J].软件技术研究,2006(9):53-55.

房产中介 篇9

信息不对称是由詹姆斯·莫里斯和威廉·维克瑞在信息经济学中所提出的重要理论, 指参与市场交易的双方当事人在交易对象或内容上拥有的信息不等从而导致信息拥有量较少的一方决策失误或信息拥有量比较完备的一方做出不利于另一方的决策。

随着房地产业的迅猛发展, 房产中介机构如雨后春笋布满了城市的大街小巷。人们通过房产中介进行咨询、购买、租赁房产已很普遍, 房产中介在房产交易市场中的地位日趋上升。但房产中介机构与其客户之间经常存在信息不对称状态, 而任何一方对信息的隐瞒、虚构都会造成另一方的损失。当双方都意识到了这种状况发生的可能时, 就会出现逆向选择或道德风险。逆向选择主要是指较差的中介机构将优秀的中介机构挤出了市场, 而差的中介之所以能在市场上排斥优秀中介主要存在三个方面的条件, 第一, 购房者不知道某个中介的质量如何;第二, 由于较差中介同优秀中介相比, 其中介费可能较低一些, 对于客户来说, 具有一定的价格优势, 即购房者感觉到能用较低的投入买到所需的房屋;第三, 有些差的中介通过虚假的方式, 即通过编造各种有利信息或夸大自己的各方面成绩来表现自己的优秀, 在信息不对称的情况下, 购房者无法完全准确判断其信息的真假, 使真正优秀的中介机构失去了应有的竞争优势。而道德风险从购房者来说则是指购房者的不诚信, 在中介机构提供服务后, 购房者避开中介机构私下交易, 即“跳单”行为。这样购房者可以省去中介费用, 而将损害中介机构的利益, 中介机构先前的努力将白费, 成本将付之东流。

二、博弈模型的建立与分析

为了降低信息不对称对房产中介市场的影响, 现通过在信息不对称的情况下建立房产中介机构与购房者之间的博弈模型进行分析, 从中找到关键因素, 有针对性的提供对策与建议。购房者通过中介机构买房, 从目前的情形来看, 有诚信的, 也有不诚信的。购房者有两个策略:一是通过中介购房并付中介费;二是通过中介机构提供的信息跳单购房。而作为房地产中介机构也有两种, 一种是优秀的, 信息资源丰富可靠;另一种则是不优秀的。中介机构的策略也有两种, 一种是收取较高中介费, 另一种是收取较低中介费。中介机构不知道购房者是诚信的还是不诚信的, 而购房者也不知道中介机构是优秀的还是不优秀的, 在各种情况下中介机构与购房者的效用值如下表所示。

显然, 中介机构的类型有两种T1={A1, A2}, 优秀的记为A1, 不优秀的记为A2, 而购房者类型也有两种T2={B1, B2}, 诚信的记为B1, 不诚信的记为B2。并记中介机构的策略集为S1={H, L}, 高费用记为H, 低费用记为L, 并记购房者的策略集为S2={Y, N}, 接受服务的记为Y, 不接受服务的记为N。根据近期对多家房产中介机构的调查情况来分析, 优秀中介机构遇到诚信的购房者的概率是0.4, 优秀中介机构遇到不诚信的购房者的概率是0.1, 不优秀的中介机构遇到诚信的购房者的概率是0.3, 而不优秀的中介机构遇到不诚信的购房者的概率是0.2。即:

P (A1, B1) =0.4, P (A1, B2) =0.1, P (A2, B1) =0.3, P (A2, B2) =0.2.

那么中介机构与购房者会采取什么样的策略呢?

根据贝叶斯法则:

同理有:

设中介机构在类型为A1时的混合策略为 (χ1, 1-χ1) , χ1∈[0, 1];在类型为A2时的混合策略为 (χ2, 1-χ2) , χ2∈[0, 1]。设购房者在类型为B1时的混合策略为 (y1, 1-y1) , y1∈[0, 1];在类型为B2时的混合策略为 (y1, 1-y1) , y1∈[0, 1]。

从表中可以看到, 中介机构为A1类型时, 面对两种类型的购房者, 其收益矩阵分别是:

在上述规定的混合策略下, 中介机构为类型A1时的期望收益为:

由贝叶斯纳什均衡的充分必要条件可知:

以上两个不等式的等价不等式组为:

中介机构为A2类型时, 面对两种类型的购房者, 其收益矩阵分别是:

在上述规定的混合策略下, 中介机构为A2类型时的期望收益为:

由贝叶斯纳什均衡的充分必要条件可知:

以上两个不等式的等价不等式组为:

购房者为B1类型时, 面对两种类型的中介机构, 其收益矩阵分别是:

在上述规定的混合策略下, 购房者为类型B1时的期望收益为:

由贝叶斯纳什均衡的充分必要条件可知:

以上两个不等式的等价不等式组为:

购房者为类型B2时, 面对两种类型的中介机构, 其收益矩阵分别是:

在上述规定的混合策略下, 购房者为类型B2时的期望收益为:

由贝叶斯纳什均衡的充分必要条件可知:

以上两个不等式的等价不等式组为:

由贝叶斯纳什均衡定理可知, 若 (χ1, 1-χ1) , (χ2, 1-χ2) , (y1, 1-y1) , (y2, 1-y2) 是贝叶斯纳什均衡, 其充分必要条件是满足由 (1) 、 (2) 、 (3) 、 (4) 组成的不等式组。对应这四个不等式组联合求解, 可以得到该博弈的贝叶斯纳什均衡为:

即中介机构为优秀的时, 他将以的概率要求较高中介费, 以的概率要求较低中介费。当中介机构为不优秀时, 他将一定要求较高中介费。诚信的购房者以的概率接受中介服务, 以的概率不接受中介服务, 而不诚信的购房者则一定不接受中介服务。

三、减少房产中介市场信息不对称影响的对策与建议

从房产中介市场健康发展这个角度来分析该模型, 最重要的一点就是如何提高诚信的购房者通过中介机构购房的概率以及提高优秀中介机构的中介费用。假如某一中介机构能够充分认识到企业的长远发展, 降低高中介费的效用值, 假如在降低效用值后变为, 在其它条件都不变的情况下, 在0<χ1<1时, 4y1+2y2=3, 当y2=0时, y1=3/4, 即购房者接受中介服务的概率有所提高。同样, 对购房者来说, 正是由于购房者分清中介机构优秀与否存在着一定的困难, 所以购房者降低了优秀中介机构的效用值, 如果能够准确分清中介机构优秀与否, 则一定能提高购房者对于接受优秀中介机构的效用值, 当时, 在其它条件不变的情况下, 0

针对上述对模型的分析, 可以看到为了消除信息不对称对房产中介市场的影响, 应该在以下几个方面进行了改进与加强。

1.应加快中介机构网络化进程, 完善中介机构的信息内容, 整合信息资源, 中介机构之间可以联合建立统一的供需信息网, 将中介机构和购房者需求信息公开化、透明化, 并通过网络使信息的传递更加迅速和准确, 公开成交价格和收费标准、服务收费透明、操作程序透明等, 最大限度地减少信息的不对称。中介机构可以发展连锁式经营模式, 类比其他行业机构的连锁经营模式, 创建中介企业品牌, 实现跨区域连锁经营, 发展规模、拓展市场, 是一条很好的途径。这样下来, 消费者不仅可以得到高品质的服务, 那些只为追求短期利润、侵犯消费者权益的中介企业也将被挤出市场。

2.建立房产中介单位和从业人员的信用档案制度建立和完善房产中介信用档案制度, 加强信用档案管理, 提高房地产中介信用度, 促进房地产中介健康发展房地产主管部门对房产中介机构及人员, 要建立信用档案管理制度, 实行跟踪管理, 要将其经营业绩、不良行为等情况记入管理档案, 以此作为考核业绩和年度检验的重要依据。成立房地产中介专业委员会或行业协会机构, 制定行业行规, 参与行业的技术标准、经济标准、管理标准的制订和组织实施;开展行业检查监督, 对不符合行业工作标准要求的进行督促整顿;保护行业平等竞争, 维护行业利益。

3.多种手段防“跳单”。中介机构一定要让客户签订带看确认书, 以保留追索的权利;服务表单要规范、严密;委托书上要注明上家不能直接与中介提供的客户私下交易, 并且需要持续一段时间, 以及明晰违约后的赔偿责任。在带看过程中, 防止上下家避开中介的直接沟通, 防止上下家交换名片、联系方式, 要注意提醒上下家不要单独沟通, 有意向要通过中介来斡旋, 强调跳单要承担法律责任。

参考文献

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[4]汪贤裕, 肖玉明.博弈论及其应用[M].北京:科学出版社, 2008

[5]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版社, 2004

房产税计税房产原值的税务变化 篇10

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

房产中介行业该如何存在 篇11

最近房地产中介链家在上海的门店因涉嫌违规交易遭上海市住建委调查，关于房地产中介行业该如何规范经营引发了业内以及法律界人士的思考。本文首先还原链家风波事件，继而引出房产中介行业存在的问题，接着分析出现这些问题的原因，最后尝试提出解决这些问题的对策。

一、链家风波始末

在2016年2月23日上海消保委通气会上，公布了两起关于房地产中介不规范经营的案例，且都与链家中介有关。

案例一的大致情况是上海市民庄先生今年1月份跟链家中介上海门店签订了房地产买卖中介居间协议，协商的房屋价格是370万元，定金为80万元。但是在交了80万元定金后链家却告知庄先生这套房屋已经被抵押，原因是卖家因为要借款买另一套房子资金不够，而更为戏剧性的是借钱给卖家的竟然是链家中介的一名经纪人。借款的时间是去年12月份，也就是说在签订居间协议的时候该房屋上已经存在抵押了，而经纪人并没有告诉庄先生任何消息。后庄先生要求解除抵押或者链家返还81万元的定金，链家却不同意。

另一个案例的情形是黄先生购买一套有400万元按揭贷款的房屋，但是签合同的时候才发现该房屋上分别有高达100万元个人贷款抵押和240万元银行贷款抵押，而链家此前并未告知黄先生真相，后链家劝黄先生先帮卖家偿还个人贷款，并且向黄先生保证交易不会有任何问题。善良的黄先生又支付了130万元来帮卖家偿还贷款，而后却发现该款项竟然全部被挪作他用。然而黄先生仍不放弃，在克服重重困难将房屋相关的抵押解除后，却被告知该房屋已被三家法院查封。原来卖方负债累累，总金额高达1.5亿元， 而链家此时表示可以借钱给黄先生，继续交易操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

在这两起案例中，可以看出链家地产并没有按照正常流程去办理交易，故意隐瞒一些关于房产的真实信息，存在违规的操作。这次的事件绝不是偶然，它也暴露出房产中介行业的种种问题，比如信息披露不真实，经纪人员不履行基本的核实任务，从业人员诚信缺失等。这次的事件给链家敲响了警钟，也给房地产中介行业敲响了警钟，如何避免此类事件的发生是整个行业要思考的问题。

二、由链家风波引出的房产中介行业问题

（一）信息披露不真实

信息披露不真实是房产中介行业存在的一个很大的问题，在上述的链家违规操作的两个案例中无一例外存在信息的披露不真实。在房产中介服务中，有的房地产从业人员隐瞒房屋上已有抵押权的事实，将“带病”的房屋介绍给买家，有的故意隐瞒购房人的资格，房屋的产权性质、房型、面积等，而这些未被披露的信息恰好都是影响买房人是否购房以及房产交易能否顺利进行的重要信息，隐瞒这些信息对购房人的利益构成了很大的侵害。

（二）中介合同不规范

房地产中介服务合同是开展中介服务活动的依据，也是明确双方权利义务的文本。然而现实中，房地产中介服务合同往往都是由房产中介单方面提供的标准合同，里面存在不少格式条款， 这些不平等条款，使得委托人常常处于弱势地位，一旦纠纷发生，所签订的霸王条款合同将起不到应有的保护消费者利益的作用，使得消费者有苦难言。比如链家推出的“签赔”，即经纪人要求与业主签订独家协议，如在协议期内通过别家中介或买卖双方自行交易，就要赔偿链家一笔不菲的费用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隐蔽的限制甚至排除业主权利的条款。有记者曾以看房人身份调查，发现无论哪家中介，在陪同看房后都会催促看房人在其自制的“看房确认书”上签字，却不对相关条款的内容予以提示。

（三）中介之间恶性竞争不断

竞争有良性和恶性之分，良性竞争利于企业的成长，恶性竞争则有害于企业的效益和发展。当前房产中介行业恶性竞争严重。房产中介行业的恶性竞争主要表现在：中介间争抢经纪人、争抢客户、争抢房源等，从前一段时间南京两家房产中介人员为了一处房源大打出手就可见一斑。这些问题如果企业不重视，会形成不良的企业文化，导致企业的效率低下，同时也给社会带来不稳定因素。如果房产企业继续短视下去，不制定很好的规章制度，不重视培养高素质人才，不养成良好的企业文化，那么房地产中介行业的这种竞争乱象还将会继续下去。长此以往，损害的是客户的利益，企业的效益以及社会的利益。

三、房产中介行业的问题成因

（一）行业准入门槛低

准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的总称。在房产中介行业中，一直以来没有严格的市场准入制度成为这个行业混乱的原因。

房地产中介业务需要的人才一般要具备房地产法律和房地产业务基本知识，这样才能提供专业的服务。现阶段我国房产中介市场很大，需要的人才也多，但是由于我国的资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，因此导致这个行业的很多人员鱼龙混杂，素质参差不齐。在英美，以及德国、日本等国家都已经形成了比较成熟的房产中介行业规范，准入制度对企业以及中介人员的要求比较高，这是我们需要借鉴学习的地方。只有从源头上将不具备资质的企业和中介人员排除在行业外，该行业才可能健康发展，良性发展。

（二）法律法规不健全

我国目前关于房地产中介行业的立法过于散乱，见于《城市房地产管理法》《经纪人管理办法》《城市房地产中介管理规定》《合同法》等法律规范中，并且由于规定过于原则，所以实践中很难派上用场，比如《城市房地产管理办法》中对于房地产行业的商业性质的界定还带有很大的行政色彩，再比如对于房地产中介企业违反法律法规、欺诈行为应如何处罚等就没有相应的措施和保证。房地产中介企业活动所涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼等方面的法规，调节的广度与深度也远不能满足实际需要。

（三）行业自律组织缺乏监督

房地产中介服务的行业协会组织应该发挥服务其成员，沟通协调，以及引导行业的规范，针对房地产及房地产服务行业进行规范管理、自律、服务的作用；同时协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策等。目前，我国房地产中介行业协会整体来说，由于多为政府直接组建，行政色彩浓重，行业协会的作用有限和管理的不足，导致房地产经纪机构依然缺乏相应的制度，这样就导致很多的房产中介企业由于缺乏相应的规范以及自律组织的监督管理，而存在一些违规违法的操作，损害了客户的利益，也损害了行业的规则和信誉。

四、房产中介行业问题对策研究

（一）提高从业准入资格

在我国的居间活动中，由于对房地产中介企业和中介人员没有严格法律准入制度，因此成为一直以来房地产中介行业混乱的根本原因之一。 因此，强化房地产中介行业的准入制度显得尤为重要。

房地产中介业务大致分为房地产咨询，房地产价格评估以及房地产经纪等三大块，那么根据其所要承担的责任的大小，就可以在注册资本上分级限制。比如，房地产经纪活动需要的专业知识更高，在出现纠纷时需要承担更大的责任，因此为了确保其良好的资信，就可以对其要求更高的注册资金。

对于中介人员的准入，一方面，要求从业人员必须持证上岗，所谓持证就是要通过国家级的考试获取，所以房地产中介人员考试制度是执业牌照管理的核心所在。因此应规定相比其他考试更为严格的考试程序，比如基于房地产中介涉及众多学科的特殊性，在考试的内容方面也应涉及房地产实务、产业管理、房地产估价、建筑、金融、法律规章、财务、会计、公证等知识。另一方面，对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求。比如，必须要有两年以上的工作经验，建立定期的考核制度，采用每两年时间换发新证书来促进经纪人员再学习等。

（二）完善法律法规

我国关于房地产中介服务市场管理的法制建设滞后，体系不健全，现有的《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》和一些地方性规章，尚不成体系，很难为房地产中介服务市场的监管提供足够的依据。因此笔者建议针对房地产中介专门立法，规定严格的法律准入制度，建立完整的信息披露制度，严格规范房地产中介合同等问题。

此外应该在法律中规定严格的处罚措施，明确处罚违法、违规的房地产中介服务机构和中介人员的种类和标准；建立房地产中介市场的诚信公示系统，对违法、违规的房地产中介服务机构采取媒体定期曝光的制约途径；建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制，如由中介服务企业缴纳一定数额的保证金、风险基金和保险金，当出现业务差错致使委托方受到损失，则可以根据责任大小由法人和直接责任人按照比例分摊。

（三）消费者要提高维权意识

建议消费者通过正规的渠道获取一些房源的关键信息，避免被房产中介忽悠。比如上海市房地产交易中心构建的存量房交易服务平台，市民可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的欺诈行为，也可利用平台提供的监控系统来规避房地产交割风险。消费者特别是业主完全可以自己申请在房地产交易中心的网上挂牌交易。当出现自己被房产中介欺诈的时候一定要维权，向消费者保护协会投诉，向法院起诉等，在权益受到侵害时要拿起法律的武器保护自己。

（四）完善监管体系

完善房地产行业的监督体系以促进该行业的良性发展。首先，房地产协会等行业自律组织要加强监管，制定行业的具体规章制度；其次，政府也要加强监管，如工商部门则可以加大对房地产中介机构申请登记的力度，通过严格筛选避免不具备资质的不良企业进入市场；再次，可以借助房产交易当事人监督模式以及中介市场竞争对手监督模式，对房地产中介市场进行监管，提高监督效果。

（五）建立住房资源共享系统

建立住房资源共享系统，所有的中介将自己掌握的房源共享，建立全国的房源共享系统。提高行业的自律，固定预佣金的比例，这样不至于形成垄断，当然这个佣金的比例可以根据不同的城市进行调整，在一个固定的区间浮动。

（六）建立信息披露制度

在美国，业主出售房屋时必须向买方披露房屋所在社区的基本信息，否则房屋出售后由此引起的后果由卖家负责。而上述社区的基本信息包括社区近三年内的犯罪情况，噪音干扰，邻里的不良生活习惯等。建议信息披露制度所披露的信息包括以下三种，一是房源的信息：违章建筑、房型、面积、产权性质、年限、抵押情况、质量、装修影响；二是购房人的资格：限购、税收、贷款额度；三是上述的社区信息。建立完善信息披露制度有利于提高房屋市场的活跃度，使购房者买得更加放心，同时对于业主是一个约束，防止其利用信息的不透明恶意抬高房价或者违法违规操作损害购房者的利益。

（七）借鉴英美法系的经纪人制度

大陆法系的独立居间制度在英美法系并不存在，以美国为例，其将居间作为一种代理形式看待。一般来说在客户和房屋中介签订委托协议后，这家中介的某位员工就成为客户的全权代理——房产经纪人，这个经纪人会为这套房屋印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括房屋的各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等，同时还附上自己的联系方式和照片。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚，尽善良管理人、勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。

总之，我们应该充分认识到房产中介在房地产交易市场上的重要作用，然而通过这次链家风波事件我们看到了这个行业存在很多问题，不论是从业人员门槛低、素质低的问题，还是存在违规、暗箱操作等问题，都严重影响了房地产中介行业的健康发展。房地产中介行业如何存在，不仅是行业人士要思考的问题，更是社会需要思考的问题。为此，必须加强与规范房地产中介市场管理与秩序，进一步健全与完善国家相关法律法规建设，提高房地产中介市场的准入标准，加大监督力度等，确保房地产中介行业能够良性发展，以此促进市场经济的健康发展。

浅议房产测量在房产管理中的作用 篇12

如今发展道路时局紧张, 房产产权测量绘制人员该怎样面对这种危机和挑战?原本房产测量绘制人员只管房产图, 但是怎么能使其提供地理空间信息尽可能反映当前情况呢?大家都知道, 房屋测绘的工作办理起来不是很容易, 不仅要和房地产行政主管部门紧密联合, 还要对抵押权、典权、责任、利益等关系进行处理。整个局面的基础性、先行性是房产测量和管制的重要任务, 并且对房产产权治理的所有环节都起着承上启下的作用, 充分在房产产权处理时能够达到需要, 对于这方面的职责要尽最大可能的完善。

2 房产测量的作用

2.1 治理问题:

国家想要让各地区房子产权治理及室地建筑实现和国际接轨的美好前景, 为了做的更好, 必然要让各地区相关管理单位和规划建设单位详细的清楚房产产归属问题、地理位置、具体数据、现今状况等等。做到上述要求, 才可以实行适当的管理及正当的计划方案, 提高房产和土地的应用。此外, 房产产权测量的结果, 也是针对地区房地产管理理论探讨的主要基本材料。

2.2 经济问题:

房产产权测量有很多精准的制图和材料, 可以准确弄清楚城区房产和土地使用的情况, 整理出公用、私用所占的房产总数及所占面积, 创办房产产权产籍及产业综合治理的图形统计, 整理并供给出各种房产的数量和密度等准确数据, 也使房产的开发经济探讨和研究指出了相应主要的指示。对于房产的测量也明确的指出了相关指示, 根据城镇财政单位、税收单位列举出土地的分类等级、制出收税的尺度, 从而保证按时上缴税费。

2.3 相关法律:

住户总体的房产产权所属的大小表现在房产图上, 它是根据逐步的处理房屋产权, 而且户主也备案过, 通过相关单位挨家挨户进行审理。房产图是证明房产的归属权的附件, 它是走法律的并且通过国家承认的。能够确保房产产权管理、确定产权、颁发归属证书并保证房产的归有者的正当权利, 是国家规定治理的主要证据。根据上述对房产产权测量, 整体地区房产产权的管理, 房产产权测量是不能忽视的, 它能很好的确立城市的信息资源。进行房产产权注册是对我们自身利益以法律为基础进行保护的一种行为, 是以国家的法律规定做强有力的后盾, 我们要充分配合这个规定, 保证测量的连贯, 是现价段房产管理实施较为困难的地方, 也在测量时对房产图制作绘画的严格要求。

3 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的区别

房产图的重要性表现为房屋产权、产籍的管理。在相关法律规定上有:“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”房产分布图充分展现了住房、占地位置和归属权等情况的根本图纸。是测量绘制分幅图的局部图, 还有房产分幅平面图的基本情况, 它体现了房子所在的地理位置、设计图形、行政区划、县域境界、人身权利、财产权利、建筑形式、房屋设计、产权性质、安居处所、层次、所属街道、门牌号、河流地类等等, 并以产权宗地位置为单位编立丘号;分丘图是分幅图的局部图, 是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素;分户图是以一户产权人为单位, 表示房屋权属范围的细部图, 也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图, 它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套, 并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析, 房产图的特点也就显而易见。

房产图对房屋及与房屋、房产相关的要素, 按照比其他图形要更加完善, 不只是要表示结构、性质, 还要表明其层次、用途及建成年份等;房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真, 精度要求比较高, 图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm, 次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm;房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等;为了能清楚的表示出所需内容, 房产图的比例尺均为大比例尺, 一般为1:1000、1:500甚至更大比例尺 (比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定) ;房产图的变化迅速, 除了城镇新建筑的不断发展和扩大外, 其间城区的房屋及土地使用情况也一直在变更, 例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等, 这些改变对房产图来讲就是变化, 都要及时修改补测, 以不断完善其使用价值;与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘, 而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。即以地籍要素为主, 辅以与地籍要素有关的地形要素, 以便图面主次分明、清晰易读。其中, 地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等, 必要的地形要素, 包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称, 一般地籍图采用的比例尺为1:500、1:1000、1:2000。地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺, 测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建 (构) 筑物, 例如森林、河流、街道、房屋、桥梁等;地貌是讲地球表面高低起伏的形态, 如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1:500或更小的比例尺。

我们根据对上述三种图的内容及特征比较得知, 房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料, 它与地形图、地籍图有着许多的相同之处, 即包括控制点测量、细部测绘等等, 但由于服务的对象不同, 内容和要求也就有所不同, 因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式, 也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项, 而这, 对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天, 在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且, 在《房产测量规范》中载明了房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。

4 出现的问题及解决问题的对策。