房产营销策略

房产营销策略（共7篇）

房产营销策略 篇1

度假房产是指以旅游度假为目的的房地产,融旅游、休闲、度假、居住为一体的房地产项目。重庆市作为最年轻的直辖市,虽然拥有较丰富的旅游度假资源,但度假房产市场起步较晚,使依靠传统的房地产营销模式对度假房产行业发展的问题日益凸显。因此,本文拟研究的重庆度假房地产营销策略分析为重庆市度假房产公司的发展和满足重庆市民市内度假的需求有现实意义。

一、重庆市度假房产发展现状分析

目前重庆市的度假房产主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、缙云山、黄水等几大著名旅游风景区。这些度假景点离主城不远,夏季平均气温在二十几摄氏度,空气清新,负氧离子高,是市民夏天消凉避暑的绝佳之处。同时,海拔相对较高的仙女山、 金佛山每年冬天可能还有雪景欣赏。调查表明,重庆度假房产项目,通常通过“度假+地产”的模式融合养生、温泉文化、人文景观、体育运动等主题因素进行推广。2014年,重庆度假房产供应量超100万平方米,仅黑山谷的在售项目就高达20个。

二、重庆度假房产存在的问题

1.产品单一、缺陷较多

目前,重庆市的度假房产多以避暑房为主,在户型设计、 小区开发、功能配套上大同小异,不能满足度假群体的个性化需求,形式单一,缺乏特色,吸引力不足。同时,对于已经成功销售的度假房产,开发商承诺的后期配套、物业管理等服务严重滞后。

2.市场缺乏规范,价格混乱

重庆市现有的度假房产市场缺乏有效的监督和规范,“小产权房”现象突出。所谓“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。因为“小产权房” 在开发成本、配套服务等方面低于商品房,因此销售价格相对较低,导致度假房产市场价格混乱、鱼目混珠。

3.市场认知度不够,缺少与消费者的有效沟通

度假房产与普通住宅最大的区别就是客源地与房源地的分离。客源地与房源地的分离对度假房产开发商的前期宣传工作要求更高。目前重庆市的度假房产存在前期宣传力度不够、目标市场选择偏差及渠道不合理等问题,导致消费者对项目认知度不够,影响后期销售。对于已售度假房产,开发商往往是卖完楼走人,把接下来的一系列问题留给物业公司,消费者根本无法与开发商有效沟通,甚至根本找不到地方解决问题。

4.便利性存在缺陷

因为客源地与房源地的分离,目前重庆市的度假房产在销售便利性方面存在不足,大多数项目的看房、下订单、签协议等环节均在项目所建附近的售楼中心完成,没有其他更为方便的渠道协助销售。另外,对于已售度假房产,往往远离市中心,配套的度假交通匮乏,给人们度假带来极其不便。

三、基于4C理论的重庆度假房产营销策略

现代营销理论4C(Consumer、Cost、Convenience、Commu- nication)由美国营销专家劳特朋教授提出,在房地产营销中广泛应用。4C理论强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位,其次是努力降低顾客购买的成本,然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性,最后还应该以消费者为中心实施有效的营销沟通。

1. 消费者策略(Consumer)

(1)根据消费者需求设计产品

根据4C理论的消费者策略,重庆度假房开发商应该根据重庆消费者市场的特殊性,认真研究消费者市场的特征,真正把握客户的需求,生产消费者需要的产品。例如:户型设计应满足通风、防潮等基本要求。另外,户型设计多样化,满足不同的家庭需求等。

(2)配套尽量齐全

开发商应该尽量建设健全度假地产的配套设施,并做到合理的功能分区。开发商应该从前期调研开始,了解度假群体对配套设施的需求程度,规划后期建设并落到实处,建设真正的度假房产。

2.成本策略(Cost)

以4C理论为指导,开发商想要争取更多的消费者,应该以消费者的消费总成本为依据作为制定价格策略的参考,使市场效益最大化。同时,应该将消费者对度假房产的各项偏好所愿意支付的成本作为开发商利润的主要依据。因此,前期的消费者偏好调查必不可少,使买卖双方实现利益最大化。

3.方便性策略(Convenience)

对于度假房产的营销人员来说,为消费者提供便利快捷的服务为营销的重要环节。简化程序,方便更多主城居民。 同时,为了提高消费者的便利性,应该提高营销人员的综合素质,并保证各种渠道信息的真实性。营销人员直接与顾客接触,他们的服务态度、信息掌握情况、交流能力以及品格对消费者来说能够全面了解物业情况以至于最后决定是否购买。

4.沟通策略(Communication)

在当今的网络营销背景下,度假房产的营销人员与顾客的沟通方式,除了传统的直接沟通和电话沟通外,还应该提供与消费者更有效的双向沟通平台。例如:APP、微信平台、网络留言等。这些沟通方式不仅不受时间地域限制,而且能及时回复。

结束语

随着房地产市场的进一步细分,越来越多的开发商进军度假房产市场。目前重庆市度假房产市场的营销策略存在诸多问题。重庆市度假房产市场想要持续平稳的发展,必须以消费者需求为中心制定更为合理的营销策略。

摘要：随着度假需求的逐渐普及和房地产行业的进一步市场细分,重庆市度假房产发展面临前所未有的发展契机。然而,由于起步较晚,重庆市度假房产市场存在日益凸显的问题。本文以重庆市为研究对象,分析重庆度假地产存在的问题,并在此基础上基于营销4C理论提出重庆度假地产的营销策略。

关键词：度假地产,问题,营销策略

参考文献

[1]王迪凯.海南张恒公司旅游度假营销策略研究[D].新疆:石河子大学,2014.

[2]李南燕.互联网时代下中国旅游地产的营销策划[D].陕西:西北农林科技大学,2013.

[3]吕琨.中国旅游度假地产营销战略[D].北京:北京工业大学,2011.

房产营销策略 篇2

事务所重新规划设计面积为准),其中,商业物业面积约为5.5万平方

米,佳宅物业面积約为2.5力平方米。项目中宾馆物业暂时不在委托范围 内,若需委托,另行协面订补充协议。

二,在本协议书之有效期内,甲方委托乙方负责该物业的销售策划、据商策 划、厂告策划和构建营销团队并负责该物业的具体销售及招商,本委托为 独家委托,委托期限内,甲方不再委托任何第三方从事与本协议项下与委 托乙方内容一致或相似的内容。第二章委托权限和期限

委托权限:本合同委托的销售和招商(租货)的物业与第一章第一条所述 物业(包括住宅和商业物业)委托期限:自双方正式签订本协议生效目起至本项目销售及相商完成止 第三章销售权限及内容 甲方委托乙方拥有以下权限

1、乙方可以甲方的名义依法开展市场调研、实地勘查。经甲方书面同 意发布新闻稿、刊登售楼广告、进行售楼处包装及印制名片等工作(费用由甲方支付)

2、乙方起草《房屋认购书》及其他相关文件,须经甲方认可及备案后 实施

乙方指导甲方与购房业主签署商品房预自 售、销售合同和招商(租赁

合同,由甲方收取相关款项。乙方不能以任何理由擅自收取任何款 项。

4、销售期限内,乙方可根据该物业的具体情况和随着市场的变化,在 销售过程中,作出针对性

E调整方案经甲方认可备案,以

乙方负责编制该物业的行销企划方案,乙方可在甲方确认的上述范围 供执行

内开展企划推广工作

三、乙方可以甲方的名义依法进行招商推广、招商洽谈等工作。

四、乙方工作内容:(见附件)第四章销售佣金的计算与支付 物业销售均价

双方约定本项目物业销 均价为500 售均价

(1)商业物业销售均价:一楼

售价格不得低于该销售分户底价表

二、销售的佣金计算与支付

本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算

1、第一部分佣

开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销

售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。

2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金

对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付 售价格不得低于该销售分户底价表

二、销售的佣金计算与支付

本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算

1、第一部分佣

开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销

售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。

2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金

对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付

三)甲方需要留下不卖的房产,甲方按每平方米(建筑面积)40元作为乙方 应得溢价佣金。甲方照顾关系户的房产,如乙方应得溢价佣金不足40元 的补足40元。第五章其他、乙方的人员(包括)派遺业务管理人员进驻该物业所设的现场销售部,由乙 方派遣的人员工资、津贴、福利、社保、医保、通讯、交通及税务等费用由 乙方自行承担。

甲方负责提供现场销售部的办公设备、办公装修及办公文具,相应的租赁费 用、管理费用、通讯费用(指固定电话)等由甲方承担。乙方负责销售人员的 招聘及培训工作,销售人员的相关费用由甲方承担,销售员的工资及佣金、福 利由甲方负贵

三、全案宣传推广等行销费用(包括户外广告、媒体厂告费及SP费用)由甲方 书面批准认后实施,并由甲方支付费用 第六章其他权利义务

一、乙方将在正式开盘前,向甲方递交下述文本:

1、销售价格推出计划书 2,营销工作计划。

3、广告计划书及预算表。

4、与营销有关的资料

乙方在营销工作过程中,应尽力争取最理想的价格及最优惠的条款和条 件,并向甲方提供不同销售时期的实际销售价格表,经甲方认可并备案后 执行。

为本合同的顺利执行,甲方承诺,本合同项下物业自本合同签订之日起的3 个月内应取得第一批物业不低于5000平方米建筑面积的预售许可证。其后 年内每六个月应取得不低于1万平米建筑面积的预售许可证,接着的一年 每六个月应取得不少于1.5万平方米建筑面积的预售许可证,再接着六个月 内获得全部的预售许可证。如甲方未能按期获得预售许可证,甲方将按2万 元人民币/月向乙方支付延期补偿金。如延期超过3个月,乙方有权提前终 止本合同。甲方应在接乙方书面通知后五日内向乙方结清应付款项(包括延 期补偿金)并按第四章第二款付清相关所有费用。

四、在本协议有效期内,甲方应该按乙方要求向乙方提供该物业之相关详实、正 确资料

五、因本协议行而发生的税费及政府部门收费,由双方按法律法规规定自行承 担(乙方所获取的金额由乙方开正式税务发票给甲方,并由乙方承担相关税 费)

六、合同签订后10天内,乙方人员应进入销售现场做指导和开展销售前期工 作

第七章违约责任

应当按本协议规定支付乙方佣金,若逾期支付的,应按逾期部分每天万分之 三的比例支付滞纳金。如逾期支付的金额超过30万元的,而又又超过30天未 支付的,乙方予以书面要求甲方支付,如甲方接到乙方的书面要求支付函后 10天内尚未能支付的,则视为甲方违约,乙方有权书面要求甲方终止本协 议,甲方应自接到乙方书面通知之日起五日向乙方结清应付款项、支付灌纳 金,并向乙方支付违约金人民币10互元整, 委托期间,甲、乙双方不得来经对方同意而将本合同目约定的权利、义务转让 给第三方,任何一方如违反本协议约定擅自提前解除本协议或使本协议不能 实际按约履行的,须支付另一方违约金人民币19元,如乙方在开盘前擅

自解除本协议书或使本协议不能实际按约履行的,乙方还应退还甲方之前支 付的全部佣金

三、委托期间,非经对方书面确认,本协议任何一方擅自变更委托标的及范围, 擅自改变营销方式,变售为租(甲方留下不卖的房产可以租赁)等。守约方 有权单方面提前解除本协议,违约方须向对方支付违约金人民币10 整

四、委托期间,任何一方不得恶意侵犯对方利益,不得提供虚假销售报表,违约 方须赔偿对方直接损失

五、因甲方提供虚假物业资料或隐瞒该物业已抵押等情况而造成乙方及客户损失 的,甲方承担全部赔偿责任。

六,如乙方人员(含销售人员)由乙方直接领导,如发生私下收取买房人请送或收受 钱物的或以降低应卖价而私下收受钱物的或借以工作之便予以行骗的,乙方承担 由此产生的责任壬,并赔偿甲方的含经济损失利的次夹转速约金互元

七、乙方未经我方同意而擅自调换工作团队成员的或乙方工作团队成员擅自离形的售 现场3天的,视为乙方过约,乙方承担由此产生的责任,并赔偿甲方的冬常经济 损失和每约10五 是小?址

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不可抗力因素致使本协议无法正常履行的,本协议自行终止

二、因甲方违反本协议第七章之约定,乙方有权终止本协议并索赔。

三、因乙方违反本协议第七章之约定,甲方有权终止本协议并索赔。协议经双方签字盖章即发生法律效

二、本协议之来尽事宜,经双方协商一致的可签订补充协议,补充协议与本协议 本

具有同等的法律效力。若有抵触部分,以补充协议为准

三、有关本协议执行过程中的通知应采取书面形式,如函件等。双方确认的函 件送达地址如下

甲方地址:海口市龙舌坡119号鼎发大酒店九楼邮编:570203 乙方地址:(请填

若上述地址发生变更的,变更一方应提前五日书面通知对方,否则对方仍按原 方式进行通知,由此引起的后果均由变更方自行承担。

四、本协议书所涉及的货币均为人民币 五,附件

1、物业销售、招商框架方案(见附件

2、双方营业执照复印件(须加盖公章

3、甲方土地证、建设工程规划许可证相关文件复印件(房产预售许可证甲方 办理后提供复印件给乙方)

新时期房产市场交易营销战略分析 篇3

我国房产市场经过近些年的高速发展, 已经逐步迈入稳定阶段, 特别是国家为了稳定经济发展秩序采取了一系列措施予以宏观调控, 在此作用下, 房产市场逐步成熟, 交易额增幅下降但总体规模仍然在增加。与此同时, 成熟的房产市场也提高了房产营销的困难程度, 房产营销领域竞争日渐白热化。新的形势下, 房产市场交易营销工作面临着新的考验, 由于房产交易所具有的房产物业具有不可转移、随意移动性、房产的自身价值具有保值与增值性、房产生产周期较长、消费者对房产的需求具有多样性、多层次性等特点, 使得房产产品和一般市场上的商品存在很大差异, 房产交易销售情况也受其影响, 特别是在房产企业经济效益方面体现的较为明显。

1 现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题

1.1 部分房产企业营销方式落后, 房产定价单一

我国房产开发企业在房产营销活动中, 通常采用低价开盘的营销方式, 这种方式的优点是为后续提价营造了较为宽阔的空间。但由于开盘后房价持续提升, 缺乏合理的升降价机制, 与市场经济体制相矛盾, 不利于房产经济的健康发展。同时, 通过对大量房产营销案例的分析可以知道, 当前在个别时期, 比如节假日等略微进行价格调整或者是采取折扣的方式进行的营销策略本质上都是一样的。虽然房地产企业都已经就房价和开盘时间二者间的关系达成了共识, 部分楼盘还甚至推出房产价格的个案变动营销策略, 但其本质并没有改变, 多数房产营销都是在具体营销过程中根据实际情况进行价格调整, 缺乏在营销工作开始前的精准定位, 使得整个营销过程及手段缺乏变化, 价格调整单一, 无法适应当前激烈变化的市场需求。

1.2 对缺乏市场前期调研, 企业自身实际情况掌握不到位

房产企业开展营销活动, 销售产品, 必须要做好前期市场调研, 系统、全面、详细的收集市场信息, 同时要对企业自身情况有着一个明确和清晰的认识, 只有在这二者基础上, 针对性的制定销售策略, 才能满足消费者的需求, 才能适应房产市场的变化, 才能充分发挥企业自身的特点和长处。当前许多房产企业盲目开展房产营销, 缺乏必要的市场调研, 对自身情况也掌握不准, 在制定营销策略时, 往往采用跟风的方式, 模仿其他企业的营销方法, 而不考虑其方法是否适合自己。有的房产企业在制定营销策略时也会采集一些信息, 但这些信息来源渠道单一, 即时性差, 有的还与实际情况差距很大。据此制定出来的营销策略自然也就谈不上科学与适用。也有的房产企业会进行一些市场调研, 但由于缺乏专业性, 也不够深入, 从而使得调研活动的作用没有充分发挥出来。比如对消费者的购房心理、购房需求了解、分析不准确, 对企业自身的优势、特点等没有充分把握等, 这些都会成为房产企业制定营销策略的阻碍, 在一定程度上降低了房产企业市场营销水平, 从而直接影响到房产企业自身的经济效益。

1.3 营销方式单调, 缺乏灵活性

房产行业作为我国国民经济中的主导产业之一, 经历了极为繁荣的发展阶段, 时至今日, 房产行业已经形成了种类繁多的产品。但其营销方式并没有随之发生多大改变, 一直采用较为传统的营销策略, 由于方式单一, 以至于不能很好的适应当前房产市场的多样化需求。许多房产企业的促销广告, 指仅限于对房产一般信息发布简要广告, 重在用价格或房屋表面吸引购房者, 而对于房屋结构、布局等细节方面的内容没有投入精力进行宣传。在实际生活中, 购房者除了价格本身外, 对于房屋细节方面的东西更加关注, 由于房产企业营销工作中缺乏这方面内容的介绍, 从而失去了对于消费者来说最重要的吸引力。使得营销工作的根本作用不能发挥出来。整个营销策划从理念、方针、到文案设计乃至具体执行层面都缺乏系统性, 严重滞后于市场需求。

2 关于妥善解决房产市场交易过程中营销问题的相关建议

切实做好营销活动前期的市场调研工作, 全面了解、把握市场变化, 在此基础上围绕本企业本次销售的产品进行专门定价, 所定价格要符合企业产品实际情况, 避免模仿其他企业营销定价的跟风情况出现。同时, 政府有关部门要加大宏观调控力度, 防止部分房产企业受经济利益驱使, 片面变动价格, 欺瞒、损害消费者合法权益行为的发生。在避免单一定价的前提下要对自身的房产进行细致接受, 给购房消费者以心理上的充实感。

针对房产企业自身特点, 开展人性化房产营销模式。每一个企业都有其自身特点, 在进行房产市场营销时, 房产企业要充分认识到自身的特点, 针对性地制定营销策略。要充分考虑到购房者的心理需求, 务必要让企业的营销活动最大限度的吸引购房者, 既要让消费者如实、全面的了解产品的情况, 又要突出产品的优势和特点。

采取多样化的房产营销形式。市场营销是房产企业销售产品的方法和途径, 时代在变, 营销形式也要随之变化。特别是现代社会, 人们对于房屋的需求呈现出多样化的趋势, 房产营销必须要随之调整, 发展出形式各异, 更有针对性的营销形式。房产企业可以借助互联网、移动终端等现代化信息手段, 缩短企业和购房者间的距离, 加强沟通、联系, 让购房者充分了解到本企业产品的特点、优势和细节。

3 结束语

房产市场是国民经济建设的重要领域, 也是我国经济体制机制改革调整的重点环节, 房产企业的健康发展对于产业结构调整过程中我国经济整体性过渡有着极为重要的积极作用。我国经济正处于高速发展阶段, 房产市场发展空间极为广阔, 市场竞争白热化, 对于房产企业来说, 既是压力也是促进, 激烈的市场竞争固然给企业经营发展带来沉重的压力, 但也会激发企业发展、创造的热情, 从而促进企业综合实力的提升。此外, 市场竞争也有利于房产行业去腐存精, 淘汰一批规模小、层次低、经济贡献弱的企业, 有利于我国房产市场的规范化、法制化和集约化水平的提升。房产企业要牢牢把握这一有利时机, 认真分析自身存在的问题和不足, 积极谋求办法妥善解决, 为企业实现可持续发展夯实基础。

摘要：作为我国经济中的龙头产业, 房产行业在拉动经济, 促进消费和提升经济总量方面发挥了巨大作用。随着我国市场经济体制改革的不断深入, 房产市场日渐成熟, 在经过初期的高速增长后, 我国房产行业进入了平稳发展阶段, 许多原来被掩盖的问题逐渐凸显出来。作为房产企业开展经营销售活动的重要手段, 房产市场营销工作存在着大量问题, 不能很好的适应当前房产市场的激烈变化, 在加上经济总体趋向平稳, 发展速度降低等因素的影响, 房产市场有所回落, 这就进一步加剧了房产企业营销工作难度。要保障房产企业实现健康发展, 必须妥善处理当前房产市场营销工作中存在的问题。文章围绕现阶段房产市场交易营销有关问题进行分析, 分析了现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题, 并就如何妥善解决处理房产市场交易过程中的营销问题, 提高房产企业市场竞争力水平提出建议和对策。

关键词：房产,市场交易,营销策略

参考文献

[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊, 2005.

房产营销策划书 篇4

1、项目用地范围红线图、外部条件规划图及项目总平面图。

2、国家有关的建筑设计规范与准则。

3、郑州市(或项目所在城市)房地产息及有关配套文件。

4、同类项目开发的经验和资料。

5、有关房地产行业的经济指标和分析资料。

6、国家建设部发布的《房地产项目经济评价方法》。

7、《河南省建筑工程投资估算指标》。

8、现行房地产行业的税费取值依据及税率。

二、设计目的：

毕业设计是在专业课程已修完的基础上进行的综合教学环节，本设计是在实际类似工程基础上

结合学生能力拟定的课题。通过毕业设计的实践，巩固和加强学生所学知识，通过对项目的背景分析、规划方案、开发方案和营销方案和经济效益评价的编制，掌握各分项编制的原则、方法和步骤，并获得进行项目营销策划分析的基本训练，培养学生独立分析问题、解决问题和实际动手能力。

三、设计任务：

1、在教师指导下结合实际工程拟定项目背景资料

2、查阅、熟悉项目地块及规划图;

3、了解我国房地产业、郑州市(或项目所在城市)的基本状况、有关调控的政策;

4、项目周边楼盘的规划特色、开发周期、销售情况;

5、根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位(不同年龄段、不

同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异)，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，

产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

6、根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

7、项目的经济效益分析，主要包括：项目的建筑规模、项目总投资估算、项目的建设周期、项目的盈利预测、项目财务评估、项目不确定分析和规避市场风险策略;

8、项目销售策划(项目销售阶段)，此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

9、策划结论与建议

10、打印、装订、呈交设计成果。

学生应在教师指导下，独立认真完成要求的各项设计内容;编制要求准确化、规范化、内容完整、计算正确，估算合理;按统一规定，装订成册。

四、设计说明：

1、项目背景研究：从国家宏观调控政策到郑州(或项目所在城市)房地产市场现状，再到本项目所处区域竞争态势分析，从宏观、中观、微观三个方面对本项目进行详实、准确、客观的市场分析、研究。

2、项目定位方面：主要根据项目自身因素通过SWOT分析、结合开发商品牌两个方面进行研究，推演出本项目整体定位，从而演变出项目案名及推广主题。

3、产品定位方面：根据开发商产品开发战略得出项目整体物业发展建议，包括具体的开发方案、整体建筑风格建议、社区景观建议、户型产品建议及附加价值建议;在此基础上，对项目产品价格提出市场化、科学化、合理化的建议。

4、项目的经济效益分析：结合实时市场行情，对项目进行总投资估算，又根据市场去化情况编制销售计划，以及按销售计划确定回款收入;有了这些充分的基础数据，编制项目的现金流量表，最终确定项目可行及收益情况。

5、关于营销策划：房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系

列策划工作。

五、设计成果

1.封面(设计名称、设计人、班级学号);

2.设计说明书

3.营销策划书

浅谈房产测绘管理的实施策略 篇5

房产测绘是通过一定的技术手段来描述房屋及其用地的相关信息, 为城市规划建设、房地产开发建设等等方面提供准确的数据和资料。一般来说, 房产测绘涵盖的基本内容有房产调查、平面控制测量、房产要素及变更测量、房产图绘制、房产面积计算、资料成果验收检查, 这些内容包含了较大的数据量, 因此进行有效的管理至关重要。此外, 随着近几年房产测绘行业的迅速发展, 测量工作的质和量的要求不断增加, 传统低效的测绘管理模式已逐渐被淘汰, 完善管理工作刻不容缓。

目前来说, 我国房产测绘管理的方法主要有以下几种:一是人工房产测绘管理, 顾名思义就是以人工方式进行相关工作;二是计算机辅助的房产测绘管理, 通过计算机将测绘资料的存储、处理和输出合为一体, 自动化程度较高;三是运用GIS的新型房产测绘管理系统, 这更加推动了房产测绘管理自动化的进程。这是目前房产测绘管理的新思路, 运用地理信息系统和计算机系统共同形成的房产测绘管理系统, 工作效率和信息覆盖面等方面远远高于传统的房产测绘管理方法, 这也是房产测绘工作人员努力推进的方向。

二、推进房产测绘管理的必要性

简单来说, 房产测绘管理已逐渐向自动化程度更高的领域发展, 推进建立新型的房产测绘管理系统是十分必要的, 它的作用主要有几下几点:

1. 推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性, 提高工作效率。

众所周知, 房产测绘工作较为繁琐, 数据的测量、存储与处理均会造成许多错误, 工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中, 能有效的提高工作效率, 使相关的数据资料整理和检查更加快捷。

2. 推进房产测绘管理, 能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法, 为其他领域提供了一个不错的先例。

房产测绘管理的进一步发展, 能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系, 并且结合计算机超强的信息处理能力, 提升工作质量, 为其他领域的发展提供借鉴。

3. 推进房产测绘管理, 能更合理的处理利用管理数据, 适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据, 同时提升这些数据的利用率。

三、加强房产测绘管理的实施策略

目前, 国内各地房产部门已实现了测管分离, 但在这样的背景下, 由于监督管理和审核工作的力度不够, 房产纠纷时常发生。笔者认为应从以下几个方面加强房产测绘管理工作。

1. 加强测绘单位资质审查管理。

房产测绘管理方法明确指出房产测绘单位需省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的《测绘资质证书》, 应保证相应的测绘机构具有该资质, 否则不能进行相关工作。此外, 对测绘机构及其测绘人员严格调查, 应确保其有相应专业设备和仪器, 如全站仪、绘图仪、GPS、手持式激光测距仪等, 相关测绘人员具有相应的测量员证书和技术知识, 并对这些专业设备和测绘人员做好整编管理。

2. 完善规章制度, 健全保障体系。房产测绘部门应确保按照严格的规范

制度, 完善城市房屋和测量成果的汇编整理工作, 建立房产测绘成果公示制度, 让各权力人能及时了解最新工作进展, 保证其知情权, 以一定程度上减少房产纠纷问题。同时督促相关部门结合实际, 严格按照规范要求进行测绘工作, 建立质量保证制度, 个人诚信制度和投诉制度, 接受大众舆论的监督, 保护产权人的切身利益。

3. 明确管理职责, 建立行业协会。

相关部门应明确自身的管理职责, 严格依照相关规范对测绘成果进行实质性审核, 同时应引导这些单位进行协调沟通, 建立行业协会, 相互监督, 相互促进, 逐步提升行业自身的综合素质。协会单位内部应加强管理监督与考核, 通过一定的奖惩手段, 提高协会运转的公正性和独立性, 相关部门应保证该协会职能的正常行使, 大力扶持协会的发展。

4. 全过程严格监督管理。

监管部门除了严格审核资质外, 在实际的测绘工作中应规范测绘成果, 保证测绘数据的可靠性, 对于一些一味追求经济效益而无视法律与规范的测绘单位, 应及时做好处理。在整个测绘的过程中, 相关部门都应按市场规律办事, 强化监督管理, 让房产测绘变得更专业、更规范。

5. 加大惩治力度, 实行赔偿制度, 并妥善处理相关纠纷问题。

随着楼房的综合性的提升, 房产测绘的技术要求也越来越高。在测绘工作中难免会因实际的问题而产生纠纷, 对于这些纠纷应公平、公正、公开的进行调节, 明确相关部门的责权利, 引入责任保险制度, 测绘机构与产权部门应签订责任赔偿协议, 赏罚分明, 保证相关人员的合法权益, 提升公众的信任满意程度。

6. 控制房产测绘市场化的程度。

市场化的加快, 必然会使相关企业盲目追求利益, 降低测绘成本, 从而无法保证测绘质量, 在必要的时刻可以控制一下房产测绘的市场化进程。

四、结语

房产测绘市场化带来的改变, 需要相关工作者运用管理理论进行严格地质量控制。在房产业高速发展的今天, 为切实确保房产测绘及其管理工作的科学准确性, 改变传统房产测绘管理模式, 规范市场, 加强管理已迫在眉睫。

摘要：房产测绘是利用测量仪器、技术来表征房屋有关信息的专业测绘。运用现代管理理论, 有效地进行房产测绘管理工作, 这在房产测绘领域显得特别重要。本文从房产测绘管理出发, 分析加强房产测绘管理的必要性及其实施策略。

关键词：房产测绘,管理,实施策略

参考文献

[1]黄绍兰, 宁素芬, 邓霄.对加强房产测绘管理工作的几点思考[J].创新研究, 2007:16-17

[2]李谋.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[J].科技资讯, 2010;4:162

[3]秦莉芳, 薛元元, 马育明.浅谈房产测绘在管理行业的体现[J].科技信息, 2009;27:378

[4]翟广华.浅谈如何加强房产测绘的管理[J].建筑设计, 2011;10:4

做好房产档案管理工作的具体策略 篇6

一、加强房产档案的基础性管理

一是应加强房屋档案信息分类的基础性工作。随着住房制度改革的不断深人, 房屋自然属性日益增多。如原来房屋产只有直管房产和单位自管房产, 而现在私房、涉外房、股份制房产不断增多, 房屋产权多元化。房屋设计用途由原来的以住宅为主, 逐步发展为商业、教育、科研、办公等多种用途并存。因此, 必须加大对房屋自然属性的基础性调研工作, 掌握房屋档案信息的基础性分类。二是应加强房屋档案信息收集的基础性工作。房屋档案信息的流通包括收集、甄别、处理、保存、使用等诸多环节, 要想更好地利用房屋档案信息, 就必须从源头抓起, 加大信息采集量, 并加强分析整理, 形成规范有序的档案资料, 以更好地用以指导房地产业的发展, 拉动国民经济增长。

二、规范房产档案管理流程

各单位要将房产档案管理工作纳入单位发展规划和目标管理范围, 保证房产档案管理工作的重要地位。建立点面结合的管理网络, 严把房产档案的收集关、时间关和交接关。在房产产权登记收件时, 要求书写材料合乎标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确。对房产产权登记的收件、初审、复审、审批、缮证、发证实现现代化的管理, 使产权登记过程中收集产生的各种证明材料直接进入计算机管理。对接收的房产档案应及时分类、登记、编目、扫描、确定保管期限、排列上架并编排检索工具, 确保房产档案的完整安全和房产档案资源的开发利用。

三、建立房产档案信息数据库

应用计算机开发管理房产档案, 主要是为了提高查询与管理的效率和准确度, 更好地利用现有资料, 方便老百姓, 以有效解决长久以来的“瓶颈”问题。建立房产档案信息数据库, 就是把传统房产档案信息输入计算机, 由计算机提供查询并直接提供房产档案信息为领导决策服务, 为部门工作服务, 为老百姓服务。建立房产档案信息数据库, 一定要做到方法统一, 层次清楚, 结构合理, 体系完整。数据库的内涵具体可分三个层次:1.档案目录数据库, 即档案目录中心, 档案目录有全宗级、案卷级和文件级, 这是实现房产档案信息化最为便捷有效的途径;2.档案全文孩据库。这是房产档案数字化的核心, 当然不是所有房产档案都能数字化, 我们要把重要房产档案, 即永久或长期房产档案转化为数字化, 房产档案全文数字化, 它可以直接提供全文为各项工作服务, 实现房产档案信息资源共享, 同时, 也是有效地保护好房产档案原件;3.房产档案编研成果数据库。这是代替资料原件直搜提供利用的有效途经。

四、积极开发房产档案信息资源

开发房产档案的信息资源, 为房产工作服务、为社会服务的问题是房产档案管理工作的难点问题、也是我们必须认真思考的问题。过去我们一直满足于“等客上门”被动服务的旧模式, 这种模式已跟不上形势发展的需要。今后应做到经济建设需要什么档案资料和信息, 我们就提供什么档案资料和信息;经济建设发展到哪里, 我们的档案工作也就延伸到哪里。只有这样, 才能做好新时期的房产档案管理工作, 才能真正主动地为房产工作的开展、为先进生产力的发展和经济建设搞好服务。

五、培养高素质的房产档案工作队伍

新时期档案管理工作者已不再是过去那种单一手工操作, 房产档案信息的采集、加工、整理、保管、统计、编研和利用都需要以现代信息科学为指导, 只有熟练运用现代化的管理设施和操作方法来操作, 才能做到及时、高效、科学, 房产使档案管理工作跟上社会快速发展的需要。目前, 有相当一部分档案工作人员的知识已不适应这一要求, 为此, 房产档案部门除引进计算机专业技术人员外, 还必须持续不断地加强在职档案管理人员的计算机基础知识培训, 使管理人员掌握计算机的工作原理和操作技能, 逐步建立一支既懂房产档案管理又懂房产管理和计算机知识的专业队伍, 为实现房产档案现代化管理奠定基础。

参考文献

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[2] .郭晓光.房产处分和权属登记[J].理论与实践, 2004.3

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[4] .刘爱玲.高校房产档案信息管理模式的探讨[J].科技创新导报, 2008.6

[5] .丁春香.李刚.浅谈房产档案的管理[J].黑河学刊, 1996.6

房产营销策略 篇7

税收是国家进行宏观调控的重要财政手段, 房产税作为一种存量财产税, 在筹集地方财政收入、调节收入分配、规范房地产市场发展等方面起着重要的作用。我国自1986开始征收房产税, 由于长期实行住房实物分配制度, 个人住房数量有限且很多属于公有, 所以规定个人非经营性住房免征房产税。但随着1998年个人住房市场化改革的完成, 房地产市场的迅猛发展, 带动了经济的快速增长, 提高了人民生活水平, 同时也引发了房地产市场发展过热, 房价上涨过快催生了房地产泡沫的产生。为了防止房地产泡沫诱发经济危机, 影响到社会稳定和人民群众的切身利益, 2010年国务院提出加快推进房产税改革, 其改革的关键就是将个人非经营性住房列入征税的范围, 并将上海、重庆作为试点城市, 自2011年1月28日开始实施, 拟通过征收房产税达到规范房地产发展的目标。制度实施历时四年, 房产税改革的试点是否取得预期的效果, 以及如何进一步深化房产税改革成为社会公众普遍关注的问题。

二、沪、渝房产税改革试点的实施成效分析

(一) 对个人住房价格的影响

从短期来看, 房产税征收导致个人住房持有成本增加, 必然会对当前的供需结构产生影响, 个人住房总需求会因为投机型购房者的减少而降低。由于房地产市场中, 短期供给具有刚性, 因此买卖双方的讨价还价力量对比变化, 使之朝着有利于买方的方向倾斜, 新增加的房产税会转嫁给销售者, 房地产的价格会随之逐渐下降。

从长期来看, 征税导致房地产利润下降, 开发商会根据市场的需求调整市场的供给量, 随着开发商住房供给量的减少, 房价会有所回升。另外, 从现实经济考虑, 目前我国居民的自住型居住需求尚没有得到完全满足, 即需求弹性较小, 此时购房者承担的房地产税较多, 通过税负转嫁使价格降低的程度较小, 长期价格会进一步上扬。

从统计局公布的数据看, 房产税在制定和初始实施阶段, 除了刚需人群, 大多数房屋投资者都处于观望阶段, 由于上海试点方案征税范围较广, 其房地产市场变化趋势图更能体现政策的影响效果。

(二) 对商品房结构的影响

长期以来, 我国房地产市场上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大, 中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应不足, 无法满足中低收入者住房需求, 房地产市场结构性问题突出。沪。渝房产税暂行征收办法虽然有所不同, 但都将大面积、高档住房列入课税对象, 所以房产税的实施后, 高档住房的税负会增加, 从而导致此类住房的均衡产量下降。2010年上海高档住房销售量占住宅总销售量的比重高达20.3%, 2011年该比重下降了约4%, 由于上海的房产税比较柔和, 2012年以后该比重呈平稳状态, 商品房结构得到一定的优化;重庆主要对高档住房进行征税, 高档住宅面积占住宅总销售面积的比重持续下降, 税后所占比重一直不足4%, 商品房的结构优化效果比较显著。

(三) 对财政收入的影响

我国虽然在1986就已经开征房产税, 但个人住房却实行了税收减免政策, 2011年沪、渝房产税改革试点后, 个人住宅纳入征税范围, 必然会为两市的财政收入做出一定的贡献。但是我国上海试点方案规定了每人60平方米的免税面积, 税率衣较低, 重庆虽然税率比上海高, 但是课税对象主要是高档住宅, 征税范围狭窄, 由于税率低、征税范围窄, 上缴的财政收入就非常有限, 每年筹集到的每年一亿元上下的房产税, 并没有成为地方政府的重要财政收入来源。

(四) 对公平收入的影响

从税种角度看, 房产税属于财产税, 对持有房产的主体进行征税, 可以缩小高收入阶层和中低收入阶层之间的贫富差距, 另外房产税纳税环节是房产的持有环节, 税负相对来说比较难转嫁, 税负主要由房产所有者承担, 和房地产流转税相比更有利于公平收入;从税率来看, 上海、重庆实行差别化比例税率, 随着税基的增加, 税收负担会随之提高, 公平收入的功能比较显著, 但因为沪、渝两市税率水平较低, 对实际收入的调节作用不大;从税收优惠措施来看, 沪、渝方案都规定了免税面积, 课税对象小于一定面积不用交税, 都可以在一定程度缩小贫富差距, 但由于税基较窄, 税率偏低, 公平收入的作用还是非常有限的。

三、基于沪、渝试点效果的反思与对策建议

(一) 基于沪、渝试点效果的反思

从试点效果来看, 房产税试点历时四年虽取得了一定的功效, 但在制度设计方面还存在一些不足, 并没有充分实现政策预期目标。 (1) 征税范围过于狭窄。沪市试点方案的缺陷是仅就增量房产进行征税, 存量房产不征税, 重庆试点方案则是将重庆市市居民家庭所拥有的普通住房排除在征税范围之外, 沪、渝两市的征税范围设计均违背税收的横向公平的原则, 拥有相同房产价值的纳税人税收负担却不同, 不公平的制度设计很难保证房产税制的平稳运行。 (2) 计税依据不合理。上海、重庆试点城市个人住房的计税依据为房产的交易价格, 计税依据缺乏弹性, 既不能体现房地产价格的增减变化, 也不能客观反映房地产的真实的市场价值, 从而造成税收的流失。 (3) 税率不合理。沪、渝试点方案是根据课税对象交易单价与上年度平均交易之比, 不仅计算复杂, 而且很容易出现故意压低交易单价, 达到偷税的目的, 税收征管难度较大, 不利于财政资金的筹集;另一方面, 税率过低, 保有环节税负太轻, 也会影响财政收入的筹集和对房地产市场的调控效果。

(二) 进一步推进房地产改革的对策建议

1.优化税制。要想更好的发挥房产税的作用, 建立长期有效的房地产调控机制, 必须进一步优化个人住房的房产税制度。一是扩大征税范围。从税收公平角度看, 个人住房房产税应包括个人所有房产, 存量房产和增量房产、普通住宅和高档住宅、城市住宅和农村住宅都应纳入征税范围。二是建立科学的计税依据。从税收稳定角度看, 个人住房房产税的征收应将课税对象的市场价格作为计税依据, 由于土地价格和房屋的建造成本会随着经济发展出现上下的波动, 将市场价格作为计税依据, 当房屋价格上涨时, 房屋持有成本会随之上升, 会抑制需求, 减缓房屋价格上涨的势头, 反之亦然, 这样房产税作为财产持有环节的直接税, 才能更好的发挥调控房地产市场、稳定经济的功能。三是选择合理的税率形式和水平。房产税税率应充分考虑到不同地区之间经济发展水平的差异, 和课税对象性质的差异, 实行有幅度的差别比例税率, 中央政府可以规定房产税的税率幅度范围, 地方政府可以根据地方发展状况, 确定具体的税率水平, 对于一些经济比较发达, 房价过高的地区应采用较高的税率, 对于高档住宅也要设置较重的税率, 通过设置不同的税率, 达到调控房价水平和优化住房结构的目的;另外, 针对我国试点方案税率明显偏低的情况, 要适度提税率水平, 根据国际经验, 可考虑设在1%—3%之间。

2.做好配套措施建设。要想顺利推进房产税改革, 除了良好的税收制度设计外, 还要做好配套措施建设。一是要建立不动产统一登记制度。要征收房产税, 首先要清楚各地有多少套住房, 在实名制的前提下归谁所有, 以及房产税征收确定的免征额, 都需要房屋主管部门和税务部门建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的数据库, 这样才能保证房产税的顺利征收。但是目前我国房地产市场的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的发展速度, 2015年房地产统一登记才刚刚起步, 不动产登记制度涉及事项繁琐, 各地区开展起来还需要做大量的铺垫、协调工作, 做好不动产统一登记制度建设, 是房产税进一步改革的前提。二是建立完善房地产评估体系。房产税科学合理的计税依据应是房产的评估价格, 沪、渝试点方案只所以选择成交价格作为计税依据, 其原因在于我国的房地产评估体系还不够完善, 有关财产评估的制度和法规不健全, 缺乏高素质的评估队伍, 进一步完善房地产评估体系是房产税改革的重要环节。

参考文献

[1]李永刚.中国房产税制度设计研究——基于沪渝试点及国际经验借鉴视角.经济体制改革, 2015年1月

[2]吕洪良.我国房产税改革研究》.财经问题研究, 2014年3月