房产交易税负

房产交易税负（精选4篇）

房产交易税负 篇1

当你在房地产中介处看到一套面积为130m2, 要价105万元的二手房, 下狠决心要出手后, 与中介进一步交流中, 会得知, 房主的报价只是卖房要得到的“净钱”, 房屋交易过程中买卖双方要缴纳的税费全部要由买家承担。二手房交易需要卖家缴纳的税费包括5.65%的营业税和城市维护建设税 (该房房龄不到5年, 必须全额征税) 、2%的个人所得税 (出售房屋并非家庭唯一住房的, 不分年限均按售房收入核定征收) 以及1.5%的中介费。如若再加上在房产交易中需要买家缴纳的税款, 则所有的税费将超过房价的13.65%。

一、二手房交易成潜规则的“内幕”

据了解, 在北京上海等相当多城市的二手房市场, 卖家开出的都是“净价”, 这种做法已经成为一种“潜规则”。

要解释这一现象, 我们可以借鉴到税负转嫁与归宿论。

各种商品的税负能否成功转嫁, 转嫁多少取决于供求双方不同的价格需求弹性。而由于中国特殊的国情, 二手房交易市场的供求弹性出现需求弹性远小于供给弹性的局面。具体分析如下。

第一, 中国传统文化中落根观念根深蒂固。人们把房子看作家, 归属, 故乡。等待年老后, 回到自己年轻时开始攒钱买的房子中, 寻找人生的最终的归宿。

很多人常年在大城市打拼, 只有春节回家短暂居住一段时间, 但他们仍然会选择买房, 只有这样, 他们才会拥有真正的归宿感。这种传统文化使人们对住房需求弹性极低。

第二, 中国落后的户籍制度。在中国, 房子和户籍是紧密挂钩的。在城市买了房便能拥有在该城市的户口。作为外来务工人员, 户口是他们心中的一道伤。没有户口, 面临警察的盘问。另外, 还要花费时间精力办理暂时居住证。而拥有城市户籍则能为他们为子女带来更好的教育医疗资源, 同时拥有会更好的就业、创业条件。买房, 在他们看来实质上是购买不动产的同时购置无形的“资源”。这也是造成住房需求弹性极小的一个原因。

第三, 我国尚未健全的社会保障体系。我国的社会保障一直在改革, 但改革给人们带来的福利越始终难以让人满意。社会保障的覆盖面不够宽, 国家给民众的保障程度不够。尤其对于农村户口的民众享受到的医疗养老保障十分有限, 很多人退而选择了买房养老。

第四, 国内投资渠道有限。中国民众的储蓄量一直让西方人感到不可思议, 很大程度上也是由于投资渠道过少。一方面, 实体经济发展近来面临瓶颈。2015年以来我国的经济形势大不如前, 经济发展出现滞缓的局面, 实体投资经营环境不理想。同时, 股市出现短暂的“疯牛”后迅速走低, 许多民众对极不稳定的股市望而却步。黄金的价格近年来不断下跌, 人们靠储备黄金来投资的可能性大大降低。以上三种主要投资手段排除后, 房子这一与最重要的经济要素—土地联系在一起, 可参与国民经济的二次分配, 分享经济发展的成果的投资手段成为人们的首选。

第五, 防止通货膨胀。近年来中国的出口贸易遭遇瓶颈, 企业利润减少甚至出现亏损使得企业投资意愿下降, 货币的发行量大于实际需求, 货币发行量的增长速度远超过GDP增长速度。人们长期持有货币, 无疑会导致财富缩水。房价虽不稳定, 但总体上在波动上升, 自然成为人们愿意购买的对象, 作为保值增值的工具。

第六, 面子文化和虚荣心。中国人爱面子是为大众所认知的。房子作为财富的主要象征, 代表着家族的实力和荣辱。在这样的情况下, 即使不具备支付能力, 背上巨额的债款人们也欣然为之。房子在很多人看来, 是自尊、优越感的载体。人们争相买房很大程度是虚荣心驱使。

第六, 实际的购买能力。实际上, 在中国, 占人口的绝大多数民众是不具备对一套新的住房的购买能力的。这就使得在对房子近乎热忱的基础上, 人们对于二手房的偏好更强。二手房满足了人们对住房的需求, 同时价格又在人们更能接受的范围内。

第七, 住房是生活必需品。这一点, 在其他国家可能并不成立, 但却为每个中国人所深深认同。在我们看来, 房子, 是每个人都必须拥有的, 是一种生活必需品。西方人可能认为租房就可解决一切问题, 但是对于中国人, 特别是即将结婚的一代, 房子是刚需。没有房子, 则没有婚姻, 没有家庭。生活在这样的传统价值观的社会里, 人们难以逃出对房子的爱恋。人们把住房视为必需品, 自然当税费转嫁使得房价上涨后不会减少住房需求。

第八, 住房的可替代性弱。买房的替代品无疑是租房。但是, 中国的租房市场极不规范。房主可以不受任何约束任意提高价格, 或者当出现愿意出更高价格的租客时勒令原来的租客搬出住房。这样一来, 租房对买房的替代性显得极弱。可替代小, 意味着房价在税负转嫁后上涨了, 人们会选择忍受, 而并不放弃对住房的需求。

通过以上分析, 我们可以得出, 二手房交易市场的需求弹性远小于供给弹性, 甚至接近于0。极小的需求弹性使得人们逃避税负的能力极弱, 因而二手房供应商可以将税负的大部分甚至全部成功转嫁。

税负完全转嫁, 很大程度上意味着政府试图通过税收宏观调控的手套来调节房价的目标失效。同时, 由于税负完全由买主承担, 实际房价反而进一步上升, 加重广大民众的生活成本。如何有效规范二手房市场显得十分重要。

二、规范二手房交易市场的建议

(一) 将税收由流转环节转为保有环节

实际上, 任何环节的税收都存在着税负转嫁 (人头税可以实现, 但目前没有任何一个国家实行这种税种) 。然而流转税具有更易转嫁的特点。保有环节的税负转嫁给他人承担的部分要远小于流转环节。将税收由流转环节转为保有环节利于加强税收的调控作用, 实现税负公平。

(二) 加大保障性住房供给, 完善住房供应体系

解决市场中任何问题, 供求关系都是关键。二手房交易如此火爆一方面供给少, 而市场上大量存在着买不起新房却及其渴望有自己的房子的需求者。要平衡供给与需求的相互关系, 要求政府加大廉租房与公租房的供给, 大力发展公共租赁用房, 满足中低收入者的住房需求, 引导居民合理的住房消费。

(三) 规范住房租赁市场

发达国家解决住房需求的重要渠道便是扩大并规范住房租赁市场, 这不仅可以适当降低住房的需求泡沫, 同时辐射有困难的住房人, 保障广大的进城务工的农民工队伍在大城市较为稳定的生活, 从而增加其建设祖国的积极性。另一方面, 增加了产权人的收益, 真正做到“物尽其用”的同时社会财富得到进一步扩大。因而, 政府应当出台相关的法律政策来规范租房市场。

(四) 改革户籍制度

当前户籍制度一方面带来了资源分配不均:城市户籍的人们拥有更好的教育医疗等资源, 甚至失业时可以领取补贴与失业保障, 而这样是农村户口的民众所享受不到的。另一方面。又导致了就业不均衡:城镇居民更容易进入国企工作, 同时拥有更好的创业条件, 农村居民在就业时则显得“先天不足, 后天畸形”。也正是这样的户籍制度使得人们及其渴望通过买房拥有城市户口。改革户籍制度势在必行。通过户籍制度的改革更好地来实现社会公平, 同时平衡不合理的住房需求。

(五) 拓宽投资渠道

投资渠道狭窄使得人们把资金更多地投入住房市场, 造成需求泡沫。因而, 我们要进一步放宽民间资本的市场准入, 不断拓宽居民的投资渠道, 逐步完善储蓄、债券、保险、股票、商品期货和房屋租赁等多种市场。一方面可以活跃社会资本, 壮大经济实体, 同时有利于住房市场的稳定。

摘要：在二手房交易过程中, 营业税、城建税个人所得税等税款虽在法律上由卖家承担, 即其税收的法定归宿为二手房供应商, 但实际税负往往由买家承担, 即买家为税收的经济归宿, 也为最终归宿。文章运用税负转嫁与归宿理论从多角度具体分析二手房交易市场中税负转嫁普遍存在的原因, 并相应地提出了规范住房交易市场的建议。

关键词：二手房交易,税负转嫁,供求弹性

参考文献

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[5]祝学明.税负与税负转嫁探析[J]江西行政学院学报, 2006 (03) .

[6]李恒光.税负转嫁及其存在条件和社会效应[J].中国煤炭经济学院学报, 2001 (04) .

[7]张楠.浅议煤炭资源税和增值税转型后煤炭企业的税负转嫁问题[J].财经界 (学术版) , 2016 (01) .

现阶段二手房交易税负比较 篇2

关键词：二手房交易,税种,营改增税负比较

一、二手房交易涉及的税种

(一)二手房市场现状

我国正经历房屋市场的大变革,在经历了房地产行业井喷式增长之后,我国房地产行业正在从增量市场过渡到存量市场。据国家指数研究院调查统计报告数据分析,以2016年2月为例:北京地区商品房共售出3291套而同期二手房交易量达到16574套,比例达到503.62%;上海地区商品房共售出15340套,总面积147.61万m2,而同期二手房交易量达到26044套和交易面积215.92万㎡,比例达到169.78%和146.29%。可以看出以经过2015年外部宽松政策的刺激经历短暂的商品房恢复高潮后,商品房市场成交量,房价等总体指标趋于平稳。以北京上海为代表的北上广深一线城市,新开楼盘趋于边郊,而中心区由于拿地价格的持续高涨导致中心区房价居高不下,总体还有增长的趋势,居高不下的价格对购房观望者的选择造成了不小的影响,而二手房的价格总体较低,使得在一线城市新商品房的交易量后劲不足,交易量不及二手房成交量。

再如以天津杭州为代表的二线市场,二线市场通常作为一线市场的前期缩影的历史回放,从中可以看出二手房是在何时何种情况超过商品房的成交量。同样以2016年2月为例,据国家指数研究院统调数据分析:同期天津市场商品房成交面积为76.78万m2,二手房成交面积为59.26万m2,二手房对商品房的成交面积比率为77.18%;杭州地区同期商品房成交面积为28.70万m2,二手房成交面积为20.96万m2,二手房对商品房的成交面积比率为73.03%。总体二手房交易量不及商品房但是比例超过三分之二且未来随着城区建筑面积的饱和新开楼盘的减少,中心区块地价上涨等因素的影响,以上述两个城市为代表的非一线城市二手房成交比例也会上涨,最终超过商品房成交量,占据住房买卖主导地位。

(二)涉及的税种

在二手房交易中会涉及到契税、个人所得税、增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加税、土地增值税七项税目。2015年“营改增”新税法颁布后全面废除营业税,原有营业税改为缴纳增值税。二手房买卖根据地域与买卖双方是否是首套住房、房屋的性质以及房产购置时间的不同存在着计税的差距。新政策出台对满两年交易的住房和为购买家庭唯一住房的交易实行鼓励政策。其中有关契税:契税的基本税率为3%,优惠税率为1.5%和1%,计算方式为计税单价*总面积*税率。若买方是首次购买面积小于(含)90m2的普通住宅税率为1%,首次购买面积为90m2~140m2不含140m2税率为1.5%。其他情况包括面积超过140平米和非首次购房的情况税率都为3%,别墅的税率为4%。个人所得税的计税方法为二手交易房屋未满五年交易或者不是买房的唯一住房的情况以房屋卖出和购置的差价减去合理费用后*20%或者不能提供房产原价值凭证和合理费用凭证的的以卖出价1%计算(非普通住房和非住宅房为1.5%,拍卖房产为3%),如购房者满足此二手房为购房者唯一住房和该交易二手房满五年的可免缴个人所得税。增值税计税依据根据地域与时间也有不同。房产证不满两年的缴纳增值税5%,房产证满两年的免缴增值税,其中北上广深四个地区的非普通住宅满两年需要交易的计税依据为购入和卖出的差额。

举一个例子,在北京地区的张女士打算在2016年5月20日拥有一套购入价为500万元的130m2的房产(普通住宅,房产证3年)准备出售给李先生,出售价格为含税价840万元。而李先生名下已经拥有一套房产。此时该套房产的计税价格为840÷(1+5%)=800万元。那么此时需要缴纳的契税为增值税不含税价*3%=24万元;个人所得税为(800-500)*0.2=60万元,增值税由于房屋超过两年且为普通住宅所以免征。印花税自2009年起也免征,只需要工本费的印花税为5元。故此次二手房交易共产生24万元的契税和60万元的个人所得税以及5元的印花税,总计税费84.0005万元人民币。

二、“营改增”前后税负变化

2016年5月1日全面营改增实施,二手房交易市场原有的营业税改为增值税,但税率仍为5%。以上文北京地区张女士为例,假设张女士出售的房屋房产证在两年之内,且于5月1日前出售房屋。那么张女士同样以840万元出售产权房则需要交纳营业税5%,840*5%=42万元,附加税42*12%=5.04万元。增值税的情况下需要交纳的为840÷(1+5%)*5%=40万元,附加税:40*12%=4.82万元。营业税比增值税多出了2.24元税款。而且由于增值税为价外税,营业税为价内税,同样的价格出售该产权房,计税依据不同,营业税情况下计税依据为840万元,而增值税情况下的计税依据为:840÷(1+5%)为800万元。那么同样为此套房屋在营业税情况下产生的契税为:840*3%=25.2万元,产生的个人所得税为:(840-500)*20%=68万元。所以张女士以现行的营改增后的税务政策出售该产权房与5月1日前相比节省了共(2.24+1.2+8)11.44万元。

“营改增”中有个特别的例子是当甲方在北上广深地区出售满两年的非住宅房给乙方,增值税为购置于卖出的差额*5%,而在营业税的情况下为差额*5.6%。假设房屋价款为100万元的倍数,那么每100万元价款,营业税(100*0.56%)5.6万元,城建税、教育费附加、地方教育费附加共(5.6*12%)0.672万元,总计6.272万元。现行增值税(100÷(1+5%)*5%)4.76万元,附加(4.76*12%)0.57万元,总计5.33万元,仅此项就比营业税的情况少缴纳税费(6.272-5.33)0.942万元。

“营改增”后的政策对二手房交易市场是一个极大的利好消息,为买卖双方节约了税费,这也就体现了“营改增”只减不增的精神。

三、二手房交易中的涉税风险

(一)纳税不及时

现行政策规定房产证是两年以上的二手房进行交易免缴增值税,五年以上的免缴个人所得税,个人所得税和增值税是二手房交易的“纳税大户”。在实际操作中,存在一种违法的情况:买卖双方私下协定,交易成交,但是为了避税,不交税也不过户等到房产证到了两年乃至于5年再去办理过户手续。一套非买家第一套且房产在2年内的100万的房子需要交纳税款共(4.76*1.12+95.24*(1%+3%))9.1408万元,但是如果按照违法行为延迟纳税则可以节省增值税和个人所得税共6.2836万元,故很多人铤而走险。

但是私下交易由于没有在法律上过户买方利益得不到法律保障。卖家也可以通过制造假房产证来交易抵押房或者是他人房屋套取现金。按照产权登记有关规定,办理房屋产权变更,需买卖双方同时到场,方能办理。如果数年之后,卖方不在本地,至使找不到卖方了,那么这个房产证也就不能变更成买方的名下了。假设在此期间卖方去世那么房子就不能直接转移给买方,要由卖主的继承人继承房屋所有权。如果继承人承认这一买卖事实,主动配合买方去产权处办理过户手续,此房才可能办理产权过户,如果继承人不承认买卖合同,这势必要引发诉讼。如果卖方在取得该房屋时应缴契税而没有缴纳的,5年以后,当买方请求卖方抽出时间陪同去办照时,卖方很有可能毁约,到头来,买方也只好忍气吞生,为了过户,承担本来不应由自己承担的税款。

(二)偷税

在税负转嫁中存在这偷税的情况。买卖双方为了少缴税,约定由买方缴纳卖方应缴税款,压低购房价使得计税价格降低,从而计算出的税款也相应降低。

税法规定二手房交易中共同交纳的部分为印花税(2009年起免征);买家需要负担契税3%;卖家需要负担增值税以及附加税和个人所得税以及土地增值税。在一起交易中买家卖家分别承担各自的部分到有关部门报批缴税,法律禁止卖家将其应负担的税负转嫁到买家身上。

但是在实际的操作中,存在着税法漏洞,其中有两种情况。一种是以购房价出售,以购房价作为计税依据然后卖家将己方应负担的税费强行推给买方。比如售价100万元的二手房需要交纳4.76万元的增值税,此时第一种情况卖家为了己方利益在收取100万元购房款的同时向买家多收4.76万元的增值税,卖家净赚100万元且买家付出了104.76万元。第二种情况卖家要达到前中情况的净利润100万元,那他需要将商品房定价标为105万元,此时需要缴纳的税款为5万元,而买家需要付出105万元。两种情况都能达到让卖家获利100万元的目标,但是第二种提高售价的情况会多产生税费0.24万元,不利于双方利益,所以在实际操作中,不论是买家还是卖家都会选择税负转嫁,选择第一种情况来偷税,虽然有利于双方利益,但是对国家税收造成损失,是一种违法行为。

该行为的存在实质上是由于二手房供不应求,很多买房者愿意支付卖方应负担的部分,使得税收的实质发生了变化,一经查出严厉处罚。再者由于买房自愿非自愿的支付了卖方应负担的费用,给买房者的利益造成了损失。

四、二手房交易中的规避涉税风险的对策

(一)加强监管

在对待纳税不及时和偷税漏税的法律原则上,相关部门应该采取犯必惩,惩必严的执法措施,对违法犯罪行为进行大力的处罚,规范市场的不正当行为。同时加强监管,对二手房市场交易成立专门的部门针对市场行为进行监管调查,对市场上的交易行为进行归档,加强对市场的检查力度。

(二)发展互联网+

在新时代的发展背景下,二手房由传统的线下转为线上已经是必然的要求,在社会大力倡导互联网+的情况下。由于现有的二手房线上市场存在着弊端,以58同城,赶集网为代表的生活分类服务存在着保障程度低,服务不周到的情况,而以链家网为代表的专门的网站又存在着房源类目不多的情况。根据这种情况应该着重改善现有的线上平台,走上互联网+发展的快车,发展有保障,类目多的线上平台,提供更多更完善的二手房服务。

(三)确立较为准确的二手房交易价格

由于二手房市场价格并没有公开透明的价格,一切大多依靠中介商完全的在把控着市场价格,而且二手房市场由于存在着供不应求的状态,多数买家为了获得更低的价格,宁愿配合卖家偷税漏税以得到个人利益。所以政府应该实时更新市场信息,给与二手房交易一个政府的指导价格,对过高或者过低的成交价进行着重调查。

(四)加大宣传

在政府出台政策后,社会相关团体、网站新闻、报刊宣传部门应该为了二手房市场的规范从人们的理念入手,在切合人们的实际需要的同时,宣讲正确的二手房交易方法、流程,最主要的是二手房交易所涉及的税法以及相关的法律,防止二手房交易双方由于不理解流程,不懂法律而有不必要的麻烦,进一步规范现阶段的二手房交易市场。

参考文献

[1]黄翠玲.浅议“营改增”对企业税收的影响[J].新会计,2012(6)

[2]张明.上海“营改增”点阶段性成效好于预期[N].解放日报,2012-05-14

房产交易税负 篇3

然而, 从2011年上海、重庆两市的房产税试点来看, 当今的房产税改革旨在对个人拥有的非营业用住房开始征税。由于我国人口众多, 目前我国个人住房的拥有率已经达到世界领先的水准, 而且房产也成了衡量个人贫富的标准之一, 对个人拥有的非营业用住房征收房产税, 不仅能为地方政府带来可观的财政收入, 从而投资到城市基础设施和公共服务的建设中去, 也能有效调节居民收入分配的差距。因此对个人拥有的非营业用住房征收房产税的改革势在必行。而税率设计作为税制改革建设的核心, 便成为一个非常值得研究的课题。

一、税率由中央政府还是地方政府决定的问题

我国当前拟定的房产税税率采用的是固定比例税率的形式, 该税率实则是由中央政府确定的各地区统一的税率, 这种税制的好处是可以大大减少税收征管的成本, 为地方政府节省了制定具体的税率而需要花费的财力和物力, 另外也可避免地方政府为争夺有利于自己的税收机制而可能导致的税收倾销现象。但是, 从房产税的功能定位角度来看, 房产税的征收是为了增加地方政府的财政收入, 抑制本地区房价的过快上涨以及调节居民收入分配或缩小地区之间的贫富差距, 因此房产税作为一种地方税, 地方政府更加了解所辖管地区的财政收支状况、经济发展状况以及居民家庭的税收负担能力, 税率由地方政府决定将变得更加合理。

由于地区之间的贫富差距, 若按照由中央政府决定的统一比例税率征房产税, 就存在着表面上平等掩盖实际不平等的弊病。所以综合以上分析, 笔者建议房产税税率可以像契税税率规定的那样, 采取地区差别的幅度比例税率, 先由中央政府规定一个税率的幅度, 各地方政府必须在该幅度内再根据本地区的财政收支状况、经济发展状况、居民家庭的税收负担能力等要素, 最后确定适用于本地区的房产税税率。这样既保留了中央政府对于房产税税率的决策权, 又给予了地方政府一定程度上的自主选择权。

二、地方政府确定具体税率需考虑的两大要素

自1994年分税制改革以来, 财政收入逐渐向中央政府集中, 地方政府的财政收入因此受到了严重影响, 加之地方政府主体税种的缺失使得地方政府的财政收入状况不容乐观, “土地财政”现象也就应运而生。房产税作为地方税的一大税种, 相信一旦全面开征, 必定可以在一定程度上改善地方政府的财政收支状况。一方面, 房产税是以房屋为征税对象, 这就奠定了房产税税基稳定而又广泛的特点;另一方面, 地方政府可以根据本地区当年的财政收支状况在规定的幅度内确定房产税的税率。

然而, 地方政府不能一味地追求税收收入最大化而确定一个高额的房产税税率, 这就反映在税率确定需考虑的另一个重要因素上面——本地居民家庭的税收负担能力。任何一个税种的税率设计, 都无法规避居民家庭税收负担能力的问题, 这也是税率设计可行与否的基本保证。而且, 房产税的改革与实施不仅仅是一个经济与财政的问题, 更是一个敏感的社会问题。居民受传统观念的影响, 房产税的首次开征必定会使他们产生抵触心理, 而且税率定得越高, 居民的抵触心理肯定就越强。

所以, 地方政府在确定房产税税率时需考虑两个重要指标:一是本地当年的财政收支状况;二是本地居民家庭的税收负担能力。其中居民家庭的税收负担能力作为税率设计可行性的基本保证, 理应成为房产税税率设计的首要参考依据, 这也成为本文测算深圳市2013年房产税税率时的出发点和落脚点。

三、房产税税率设计前需要协调的两个问题

由于税收各要素之间存在着密不可分的关系, 在进行房产税税率设计之前, 就需要明确与之密切相关的税基方面的问题。本文着重探讨房产税的计税依据和征税范围两个方面的问题。

第一, 房产税计税依据方面的问题。现行的对经营自用的房产计税是在房产原值的基础上减除10%~30%比例后的房产余值, 按照这种房产余值计税的方式缺乏公平性和合理性。因为房产原值一方面会随着时间的推移导致折旧的不断提取而慢慢减少, 另一方面又会由于土地资源稀缺造成的房屋地价的不断攀升而逐渐增加, 不同年代的房屋应纳房产税也就截然不同。所以, 这种计税方式既没有考虑到房屋的自然损耗价值, 又未顾及到房屋后期无形价值的增加。目前国外大多数发达国家都是以房产的评估价值作为计税依据。上海、重庆两市在房产税试点暂行办法中也明确规定了待条件成熟后将以房产的评估价值作为计税依据, 即原则上应按照房产市场交易价格的一定百分比作为应税价值。但鉴于我国评估房产价值的技术条件尚不成熟, 所以本文参考上海、重庆两市房产税试点的暂行办法, 在测算深圳市的房产税税额时, 将以应税商品住房的市场平均交易价格的100%和70%分别计算缴纳房产税。

第二, 房产税征税范围方面的问题。随着我国新农村建设的不断推进以及农村城市化进程的不断加快, 部分农村地区的面貌发生了翻天覆地的变化, 并已渐渐具备了城镇的功能, 农村与城市的界限开始变得模糊。有些学者便提出了将有条件的农村也纳入到征税的范围。笔者认为, 对农村地区的房产征收房产税违背了缩小城乡收入差距的宗旨, 而且由于农村地区市场化程度较弱的特征, 要获取农村地区居民住房的价值存在着一定的困难。所以, 建议房产税改革初期不应将农村地区的房产纳入到征税范围。由于接下来要举例分析的深圳市自2004年起便已全面实现农村城市化, 所以对其测算分析时所收集的2013年的数据也就自然而然地全部来自于城镇地区。

四、以深圳市为例的房产税税率测算分析

下面以深圳市为例, 从居民家庭税收负担能力的角度具体测算深圳市2013年的房产税税率。本文引入人均税收负担率来衡量居民家庭的税收负担能力。这里的人均税收负担率界定为当年城镇居民人均房产税税额占当年城镇居民人均可支配收入的比重。即:

王德祥、袁建国 (2010) 对美国财产税制度的分析认为, 美国家庭的人均房产税收负担占人均可支配收入的比重为3.5%, 间接说明这一比重的税收负担尚在美国家庭的承受范围之内。本文借鉴美国征收房产税的经验, 以这一比重的人均税收负担率为依据测算深圳市2013年的房产税税率。

通过查找深圳市2014年的统计年鉴, 可以了解到深圳市2013年城镇居民的人均可支配收入情况, 因此在人均税收负担率确定和人均可支配收入已知的情况下, 由上述公式可知, 要测算房产税税率, 也就只需要对城镇居民的人均房产税税额加以分析运算。很显然有:

进一步分析房产税总额, 从总量的角度来看有以下关系式:

房产税总额=应税商品住房总价值×税率

参考上海、重庆两市房产税试点的暂行办法, 以应税商品住房的市场平均交易价格的100%和70%分别计算缴纳房产税。所以有:

房产税总额=应税商品住房建筑面积×商品住房二级市场平均交易价格×100% (或70%) ×税率

上式代入到 (2) 式之后我们发现, 可以将应税商品住房建筑面积除以城镇地区常住人口转化为城镇地区人均现住房总建筑面积, 所以有:

城镇居民人均房产税税额=城镇地区人均现住房总建筑面积×商品住房二级市场平均交易价格100% (或70%) ×税率

联合 (1) 式就可以得出税率的最终测算公式为:

税率=人均税收负担率×城镇居民人均可支配收入÷城镇地区人均现住房总建筑面积÷商品住房二级市场平均交易价格÷100% (或70%)

数据来源:深圳市2014年统计年鉴

在不考虑免征额的情况下, 若以商品住房二级市场平均交易价格的100%计征房产税, 将上述数据代入到公式中可算出人均房产税税收负担率为3.5%下的深圳市2013年的房产税税率为0.26%。同理, 若以商品住房二级市场平均交易价格的70%计征房产税, 则税率为0.37%。和试点的上海、重庆两市相比, 我们可以看出, 人均税收负担率为3.5%下的深圳市的房产税税率并不高。从公式来看, 直接原因在于深圳市的商品住房二级市场平均交易价格较高, 更重要的是这种征税方式是对全部城镇居民的住房进行征税并且没有免征额, 导致税基较高, 所以人均税收负担率设定后从而人均税额固定的情况下, 税率自然就被拉低。

若考虑到低收入居民家庭税收负担能力不强的问题, 地方政府也可以在开征房产税时设置一定面积的免征额, 这时便可以再根据具体情况适当提高税率。以深圳市为例, 假设深圳市政府想使住房建筑面积低于60平方米的居民家庭免征房产税, 此时基于公平性考虑, 可以通过规定每户城镇家庭可在原有住房建筑面积基础上减免60平方米的面积后再缴纳房产税来间接达成这一目标。同时, 通过适当提高税率使税额与之前未设置免征额时保持不变。那么税率提高到多少为宜呢?结合深圳市2013年平均每户城镇家庭人口这一数据可以给出答案。设置免征额前, 应税平均每户城镇家庭住房总建筑面积=城镇地区人均现住房总建筑面积×平均每户城镇家庭人口=27.58×3.19=87.98平方米, 设置免征额后, 应税平均每户城镇家庭住房总建筑面积降为87.98-60=27.98平方米, 而应税人均现住房总建筑面积也相应地变动为27.98÷3.19=8.77平方米, 重新代入到公式中可算出以商品住房二级市场平均交易价格的100%计征房产税时的税率为0.82%, 以商品住房二级市场平均交易价格的70%计征房产税时的税率为1.17%, 这样通过设置免征额和提高税率, 同样税额的税收负担便从低收入家庭转移到了高收入的家庭, 这有利于调节居民收入分配的差距。因此, 在进行房产税税率设计时, 建议地方政府应当根据本地情况充分考虑对于房产税免征额的处理情况。

摘要：房产税改革蓄势已久且势在必行, 税率设计作为税制改革的核心, 理应受到充分重视。本文在讨论了税率设计时应由谁决定并且如何决定的问题后, 以深圳市为例, 通过借鉴上海、重庆两市房产税试点的暂行办法, 引入人均税收负担率的概念对房产税税率进行了初步的测算与分析。

关键词：房产税,税率设计,税收负担

参考文献

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房产交易税负 篇4

关键词：营改增,营业成本率,可抵扣率,税负平衡点

一、研究思路

为考察和预计“营改增”对房产经纪业的影响, 笔者对南京某不动产公司进行了实地调查, 收集了不动产公司相关成本收入资料, 在分析该公司成本的基础上, 按现行营改增税制构建了税制改革前后该公司整体税负模型, 然后分别代入该公司的成本收入数据, 计算税改前后的该公司整体税负变化情况。

在此基础上本文还建立基于营业成本率和可抵扣率的税负平衡点模型, 计算税改前后整体税负不变的营业成本率和可抵扣率的函数关系, 同时通过上述实例的计算验证了该函数关系的正确性。最后本文还研究了房产经纪公司实施营改增后可能遇到的难点及应对策略。

二、南京某联合不动产公司的基本情况

1.南京某联合不动产公司业务范围及收费标准。该联合不动产公司是一家以二手房买卖租赁为主业的经纪类服务公司, 其还从事商品房代销业务、投资以及房地产咨询、策划等业务, 是典型的服务型企业, 目前其营业范围内仍然增收营业税, 还没有施行营改增。

在业务收费方面, 其主业二手房交易的收费标准目前暂定为二手房交易价的2.4%;房屋租赁的收费标准主要以房屋的月租金为依据, 房屋月租金在0~1 499元之间, 其收费标准为半月房租;1 500元及以房屋收费标准为月租赁费, 房主和房客各承担一半费用。代理业务收费标准为房屋交易价的1.6%。

2.南京某联合不动产公司成本费用构成。该联合不动产日常的营业费用比较简单, 其主要费用为门店的租金费用, 目前“2+1”联合不动产在南京共有60家门店, 其每家门店的月租金平均在12 000元。其日常费用占营业成本比重较大的部分是人员的日常工资支出, 由于工资是单位的机密, 笔者无法取得准确数据, 据调查得知该公司每个门店配备18个人, 平均工资为3 000元/月/人;该公司每个月门店需要交纳300元的水电物业费;

每个门店资产实行标准化配置, 每个门店配置8台电脑, 12个办公桌, 1个文件柜, 一个钥匙箱, 两台空调。每个门店月平均营业额为20万元。

三、营改增对房产经纪公司税负影响分析

1.测算某联合不动产公司成本费用及收入。

(1) 该公司月折旧费测算。根据以上调查已经大致了解了“1+2”联合不动产公司的收入与成本费用情况。由于对该公司各固定资产历史成本没有得到准确数据, 现需做一定假设。假设每台电脑价值为6 000元, 每个办公桌为500元, 文件柜每个500元, 每个钥匙箱600元, 每台空调5 000元。

假设该公司采用直线法对固定资产进行计提折旧, 各固定资产无净残值, 则该公司每个门店固定资产价值及月折旧额情况如表1所示:

单位:元

(2) 该公司其他费用测算。根据以上调查了解该公司门店的其他费用情况如表2所示:

单位:元/月

(3) 该公司营业收入情况。根据以上调查得知该公司收入情况比较简单, 各种业务收入合计每月均在20万元。

2.模型构建。

(1) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的模型构建及税改前后总体税负计算。本文研究的是税制变化前后房产经纪公司税负变化情况, 收入费用仅包括主营业务收入和成本, 不包括各种利得和损失;税收仅包括流转税和企业所得税, 不包括其他税收。假设该公司城市维护建设税以及教育费附加税税率分别为7%和3%。

本文的其他参数假设如下:b为成本率, 即b=营业成本/营业收入;i=可抵扣成本率, 即i=营业成本中可以抵扣的成本/营业成本;y为营业收入;c为营业成本;税改前总体税负为Tax1;税改后总体税负为Tax2。

则分别构建税改前后税负整体水平模型为:

Tax1=营业税+营业税金及附加+企业所得税, 税改前房产经纪公司适用税率为5%, 则:

Tax2=增值税+营业税金及附加+企业所得税

按现行营改增实施方案, 房产经纪公司一般纳税人的增值税税率很可能是6%, 小规模纳税人法定征收率为3%。现假设按6%增值税税率计税, 则:

按上述该公司收入和成本费用资料, 税制改革前该公司总体税负Tax1=200 000×5%+200 000×5%×10%+ (200 000-77 300) ×25%=41 675 (元) 。

从上述调查得知, 房产经纪公司的成本费用主要为期间费用、营业税金及附加及折旧费, 按现行营改增税制该公司没有任何可抵扣的成本, 其可抵扣率i为0。

税制改革后该公司总体税负为:Tax2=200 000×6%/1.06+200 000×6%×10%/1.06+ (200 000/1.06-66 300-200 000×6%×10%/1.06) ×25%=42 764.62 (元) 。

可见在税改后如果该公司认定为增值税一般纳税人, 则该公司的税负会增加。

如果该公司税改后被认定为增值税小规模纳税人, 则税改后Tax2=200 000×3%/1.03+200 000×3%×10%/1.03+ (200 000/1.03-66 300-200 000×3%×10%/1.03) ×25%=38230.82 (元) 。

可见该公司在认定为小规模纳税人后税负明显降低。

(2) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的税负平衡点计算。税制改革后企业整体税负变化情况与企业的可抵扣成本有关, 企业可抵扣的成本越高则企业的整体税负会降低;对企业而言企业营业成本越高可能意味着可抵扣成本也会随之增加, 因此企业整体税负变化与营业成本率和可抵扣成本率之间应该存在一定的关系。也就是说, 应该存在税制改革前后整体税负不变的平衡点, 根据上述分析已知Tax1= (1) , Tax2= (2) + (3) + (4) 。令Tax1=Tax2, 即:

解得:0.385 3-0.119 9bi=0.303 7, 可得:i=68.06%b。通过该等式可知, 该公司只有当可抵扣率达到营业成本率的68.06%时, 税改前后税负才会相等, 税改前后该公司整体税负不变;当可抵扣率低于该数据时该公司总体税负会增加, 反之该企业总体税负会降低。

通过该公司上述成本费用资料可知, 该企业营业成本率为38.65%, 则成本中可抵扣比率必须达26.31%时, 该企业税制改革后总体税负才不变;当可抵扣率高于该数据时该企业税制改革后总体税负会降低, 反之则会增加。

通过上面具体测算数据可以证明该计算的准确性, 由于该企业成本中可抵扣金额为零, 因此i=0, 远低于税负平衡抵扣率水平26.31%, 所以该企业税改后总体税负不降反增。

四、结论

通过以上分析可见, 房产经纪公司实施营改增短期之内可能难以实现, 主要由于该行业营改增后企业整体税负可能会增加, 这与营改增的目的背道而驰。该行业实施营改增还有许多工作要做, 必须在充分论证的基础上进行决策, 否则可能影响该行业的健康发展。

参考文献

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