征收房产税大势所趋

征收房产税大势所趋（共11篇）

征收房产税大势所趋 篇1

摘要：本文结合沪、渝两地对个人住房试点征收房产税一年来的实际情况, 指出了试点征收方案的欠缺, 提出了下步在全国推广征收房产税税收要素设计的若干建议。

关键词：房产税,征收试点,效果要素,设计建议

去年上海和重庆两市试行征收了房产税, 经过一年多的运作, 取得了一定成效。重庆房产税征收试行办法中侧重对高档住房征收房产税, 即对个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住房征收。因此去年, 重庆市高端房产成交量明显下降, 据统计, 年初才试行几个月, 高端房产成交量就下降了28%。同时高档住房开发也受到了约束。去年4月, 重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例为10.38%, 后来逐月下降至去年底的6.65%。高端房产占地较多, 通过对高端房产刻以重税, 必然对节约土地资源起到一定作用。

上海市房产税征收办法中按应税住房交易价格高低适用0.6%和0.4%两档税率。这种税制的具体设计, 使得政府管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标, 取得了实际调节效果。多年来大家都愿意在城市中心区购置不动产, 政府反复动员说周边地区很好, 发展不错——确实周边地区发展也很好, 但是大家都倾向于先不考虑周边地区。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心城区房价高, 税率是0.6%;周边区域的房价低, 税率是0.4%, 就差这么一点儿, 便使现在的成交大量地被引流到周边区域。

总之, 房产税试点对两城市的房地产市场和人们消费行为产生了不小的影响。从上海、重庆两市试点征收房产税的初步效果来看, 搞市场经济要间接调控, 运用规范的经济手段, 而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。

但是, 由于征税范围较小, 税率也不高, 一年来, 两地实际征收的房产税不过几亿元。2011年上海地方财政收入3429.8亿元, 重庆市地方财政收入超过2900亿元。房产税金不及地方财政收入的1%。

可见, 沪、渝试点征收房产税对地方财政贡献甚微, 而且两市试点征收房产税对调控房价的影响也不太明显。为什么会出现这个结果, 笔者认为主要是由于以下原因:

1. 沪、渝房产税征收试点方案有欠缺。

上海房产税征收试点方案中最大的欠缺是只对增量房征收房产税, 而不对存量房征收房产税。2011年前购置的房产不征税, 2011年后新购房且超过人均60平米才征收房产税。存量住房数量极大, 新增住房数量较小, 扣除人均60平米, 能征上来的房产税极为有限。

重庆市房产税征收试点对象仅是高端房产, 据测算, 全市应税房产约占市场总量的7%, 收到的房产税额极小。总体来讲, 沪、渝试点房产税征收显然是力度远远不够。

2.限购政策也抑制了房产税试点的效果。

按理, 从检验调控手段作用与效果的角度考虑, 试点房产税政策的城市, 不应同时出台限购政策。因为, 这两项政策从目的来看, 基本相似。所不同的是, 前者侧重长期作用, 后者立足短期效果。将这两项政策同时使用, 必然会对房产税政策的作用形成抑制。

沪渝试点征收房产税是在我国房产限购的大环境下推出的。由于限购卡住了不少购房行为, 而沪渝为了顺利试点, 又刻意缩小了试点政策的覆盖范围。可以预见, 一旦房产税扩面征收的试点大范围推开, 限购政策又同步淡出, 那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。限购政策只是一个行政手段, 难以长年累月地推行, 需要有动态调整。为了治本为上, 还是应该推广房产税。

去年12月中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点。李克强副总理在今年第4期《求是》杂志提出要逐步扩大房产税改革试点。在今年的两会上, 房产税已经成为楼市调控的热词。温总理在作政府工作报告时指出, 今年将“加快建设城镇住房信息系统, 改革房地产税收制度, 促进房地产市场长期平稳健康发展”。开征房产税除实施细则等尚存争议外应当说在下步扩大房产税征收试点城市进而在全面推广征收房产税己成共识。笔者建议下步房产税全面推广征收税制要素设计时应考虑:

1.征税范围:在1986年房产税暂行条例基础上做修改, 主要是要把个人住房纳入房产税征收范围。而且不管是新增还是存量房都需征收。

2. 计征方式:

用于自住的个人房产其房产税征收计税不分用途, 统一以房产的评估价值作为房产税计税依据。考虑房产税征收初期评估房屋尤其是存量房价值评估的难度可考虑按照“片区评估”的方式进行, 可不需要一戸一户进行评估, 而只要对某一地区进行评估后, 给出一个指导价, 该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税, 这将提速房产税的实施。房产税的税率国务院颁布一个范围, 假设为0.8-1.2%, 各地方政府可依照当地实际情况在范围内选择执行税率。在房产税征收的初期, 为调控房市和打击投机, 建议实行累进税制。

3. 纳税期限:

税务部门于每年1月1日由房产税电脑征管系统自动生成纳税人信息和本地房产信息, 并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人, 税款需在三月底前缴清, 逾期开始计算滞纳金。凡欠交税款和滞纳金的, 房管部门冻结纳税人名下所有房产过户手续。

4. 免税政策:

为保证居民基本住房要求以及不额外增加百姓税负, 国务院规定一个人均免税面积范围, 如假设人均免税面积为60平米, 具体人均免税面积由地方政府根据当地住房水平在此范围予以确定。居民只在其户籍所在地享受房产税减免优惠, 异地房产按当地规定纳税。为避免房产税的征收错漏, 建议是有房子就征税, 先征后返。

参考文献

[1]孙雪梅.房产税全面推开“箭在弦上”北京具备推广基础[N].京华时报, 2012年03月07日.

应该征收房产税 篇2

房地产税要不要征收?这本来是一个简单的常识,但最近讨论得不亦乐乎,主张征收或不征收者都举出了不少理由。实际上,在现代经济生活中,哪种正当的商业交易、企业或个人所得不要征税?就连小商小贩在街边做一点小本生意都要交市场管理费呢。所以,对房地产的交易所得及对财产持有征税,这是天经地义的。税收作为国家财政收入来源,作为社会财富分配调节的工具,不存在该不该征收的问题,而是必须征收。但是,简单的经济常识,却被媒体及房地产开发商折腾得成了左右房地产市场调整的工具。

“国十条”推出一个月来,其执行中的重重阻力已日益显现出来。“国十条”清楚表明要征收房地产税,“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”房地产税包括了房地产交易营业税、房地产交易所得税、住房保有税或物业税、房地产暴利税等。“国十条”所强调的引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收,主要是指房地产交易所得税及住房物业税。

对于住房交易所得税,笔者始终认为,住房交易巨额收入交所得税是理所当然的事情。否则,不仅对绝大多数没有从事住房交易的大众不公平,也容易制造整个社会财富分配不公,制造社会财富的两极分化,这不但与现行的遏制房地产投机炒作的政策背道而驰,也与“十七大”所提倡的建立和谐社会相冲突。通过征收住房交易所得税,可以遏制房地产投机炒作,让房地产市场转变成一个消费的市场。

对于房地产保有税或物业税,目前社会上不少人将其与土地出让金联系起来,认为购买住房时,房价中包括了70年土地出让金,因此再征物业税是双重课税。其实,这完全是一种误解。土地出让金与住房保有税是两码事。比如,在发达的市场经济国家,其土地都是私有的,住房建筑商修建住房时,都得从私人手中购买土地,这种土地的购买都得通过交易价格进行,然而,市场购买这些住房没有哪一套是不征物业税的。只不过,根据各种住房及家庭的情况,所征收的物业税有所不同。有些征收得多一些,有些征收得少一些,一些经济条件不好的居民,甚至可免征物业税。

那么,政府为什么要征收物业税?一则,物业税是许多地方政府税收的主要来源(在发达的市场经济国家,有些地方政府80%税收来源是物业税)。在那些国家,无论是产权的界定还是产权的保护,都得由政府提供种种服务,如果没有政府对个人财产的界定与保护,那么个人财产价值从何而来?在中国城市化进程中,城市住房的价值为什么会上升?就在于政府在城市化的进程中提供了诸如城市基础设施建设的服务;二则,财产税的征收,还能够调节社会收入分配关系,从而保证社会和谐发展。三则,任何个人所得税的制度都存在许多漏洞,而通过财产税或住房保有税的征收,能够弥补税制的这些不足。国内居民的财富分配矛盾为什么越来越突出?最大的问题就在于当前房地产税的制度缺失,就在于没有征收房地产的财产税。因此,“引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收”,就成了“国十条”中遏制房地产投机炒作、调整居民收入分配关系的主要手段。

从上述分析可以看到,房地产税必须征收。那种“房地产税三年不征收”的说法,是与经济生活中的基本常识相悖离的。而且征收房地产税,也是改变当前地方政府土地财政的主要方式。如果住房保有税能够征收,地方政府就完全可以改变当前土地财政的窘境,保证其稳定的财政来源。至于征收房地产暴利税,对保证房地产业持续稳定发展也会起到重要的作用。

房产税征收目的、方案之新解 篇3

一、不同声音

通过对各方意见的归纳总结, 我们发现对于房产税的征收有赞成有反对, 在沪渝两地试点之前和之初, 赞成声占主流;此后, 反对声逐渐响亮。究其原因, 主要有两点, 一是房产税对两地的房价影响不大, 未能如预期所料推动房价下调;二是推行过程难度大, 在数据整合、税基和税率的确定以及部门协调方面都有相当难度。

主要赞成理由:

一是从税收角度看, 房产税是财产税的重要组成, 其征收可以通过社会财富转移实现收入良性再分配。

二是从受益权角度看, 受益于外部有利影响而自动升值的房屋, 其所有人有义务回报社会。

三是从国际经验看, 房产税的征收是许多国家或地区地方财政的主要收入来源, 这项来源再用于基础设施及公共服务设施的建设, 会促使当地的社会环境进入良性循环。

主要反对理由:

一是从民生角度看, 我国宏观税负偏高, 征收房产税不利于民生改善。

二是从征收范围看, 我国城市居民住房私有化比例已超过80%, 征收极易“误伤”中低收入家庭。

三是从征收成本看, 全面开征房产税既需要房管、银行、民政、公安等多部门全面、实时、动态协调, 又要求全国各省市各地区住房信息网上共享, 实在是一项费时持久、耗资巨大的系统工程。

二、该不该征

房产税到底该不该征?笔者认为:税收的本意是要促进民生幸福, 而在各阶层收入差距悬殊、矛盾频现的今天, 社会公平成为民生幸福与社会和谐的重要一环。沿着这一思路, 我们对照“赞成理由”, 发现它们都是有利于社会各阶层利益共享的;而对于“反对理由”, 这一思路帮助我们形成如下分析。

1. 关于高税负和“误伤”问题

美国《福布斯》杂志2011年一项统计称中国税负世界第二, 而我国国税总局许善达局长在答记者问时也坦言我国税负已达35%, 在发展中国家是比较高的。显然, 我国的高税负是无庸置疑的。但如果分析现在我国的税负收入比, 不难发现穷人比富人承担了更多的赋税, 其原因在于“在我国, 财产性收入很难征到税, 所得税征收的对象主要是工资所得, 而财产所得是富人的主要收入来源。结果是富人收入中有较大的部分没有交税” (茅于轼) 。林毅夫则呼吁增加富人税负, 认为“稳增长”的目标还是要靠投资去实现。他认为中国现在面临的最大问题是收入分配问题, 其解决思路在于增加富人的税负, 用转移支付的方式来补贴低收入人群。

笔者认为:要彻底解决高税负, 不是一个减法问题——通过不再增加赋税或降低税负来换得百姓的认可;而是一个结构问题——通过完善财产税征收来增加富人税负, 在保证国家经济增长和社会稳定的前提下调整个人所得税以及与消费相关的隐形税收。房产是我国居民家庭财产的重要组成部分, 从我国房地产市场30年的发展历程来看, 房价的快速上涨很大程度上得益于政府决策带来的思想解放, 得益于经济发展带来的社会进步。从受益角度来看, 拥有房产的居民家庭享受到了社会大环境改良的外部效应, 应当缴纳房产税。从公平税负角度看, 高收入群体仅缴纳了工资收入的所得税, 而没有就房产等财产收入纳税, 这就使得富人的税负收入比远远低于穷人, 造成社会不公。同时, 这也违背了税收调节收入差异的本意。因此, 建议只对拥有房产较多的人群征收房产税。

2. 关于征收成本问题

反对者质疑:全国住房登记系统是否能够顺利建成, 其中涉及的技术性难题和信息完整性问题是否能够彻底解决, 房地产估价师和估价机构的相对紧缺是否能够满足庞大的估价需求?从税务总局最近对网友的答复我们可以看出:官方所顾及的征收障碍主要在于相关配套制度、试点的扩大方案以及征收标准和方法的细则。由于各地住房登记系统已基本建成, 全国联网的难题完全可以攻克。至于一些细节性问题也会在信息的不断整理、完善中解决。至于估价师紧缺的现状不是一朝一夕可以解决的, 但可以有几种办法逐渐解决这个问题。一种办法, 可以分区域分类别对类似房地产作统一估价, 根据本地区的房地产估价能力的现状来分期分步地解决这个问题。开始可以参照基准地价的划分方法仅将用途类似、位置相连、价格相近的房产划分成几个区域, 参照不同区域的最低价征税。以后随着估价能力的提升再逐渐细化。此外, 还可以采用逐步扩大课税对象房屋的方法来降低估价工作量。

三、该怎么征

房产税到底应当怎么征, 才能彰显社会公平, 改善民生幸福, 消弥阶层矛盾, 促进社会和谐?

从沪渝两地的试点经验来看, 仅对高档住宅或者对特定条件下的新增住房征税不会引起普通住宅市场大的供求变动, 而对高档住宅需求的抑制也主要是限购令在起作用。供求决定价格这一点勿庸置疑。从前述分析也可以看出, 对高收入群体征收房产税有利于社会公平。那么, 从房产角度如何判定高收入群体, 对高收入群体又该如何征税?

显然, 仅仅以家庭为对象来判断第一套房或者第二套房似乎缺乏人性化, 毕竟家庭人口的多寡、工作生活地点分布、工作努力程度等诸多因素很难全部量化。中国作为世界上户籍编制最为严密的国家, 对于人口数量、工作地点等许多住房相关信息都有涉及。在征税对象、税基和税率等细则问题上结合户籍信息必将更为人性化、更加为老百姓接受。

笔者认为, 基本解决方案是:

针对房屋持有人为本地户籍的情况, 对房屋中留有户口的房屋不征房产税;在估价力量许可的情况下, 也可以考虑该户籍的人数、该地区免税面积, 再决定征或不征。

上海房产税征收细则 篇4

2. 税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

3. 房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

房产税征收“五不宜” 篇5

房产税呼之欲出，各界热议不断，不管房产税该不该收，我认为至少目前征收房产税有“五个不宜”。

24年未施行的法律条款不宜重新启用

地方政府和有关部委提出征收房产税的法律依据是：1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其第五条明确规定：个人所有非营业性用的房产免征房产税。24年前，中国的房改尚未启动，住宅还没有商品化、市场化，福利分房是当时的普遍现象。20多年来，该法律条款一直未曾施行。如今，住房已成为众多城市居民普遍面临的重大民生问题，房产税涉及面之广、影响之深、操作之难已远非当年可比。因此，征收房产税不能再根据24年前未曾实施的法律条款来执行，应该提交全国人大，广征民意，按法定程序重新审议立法。唯有如此，才能确保该项税收的权威性、长期性和稳定性。

房产税不宜视为单一税种来征收

不能仅仅把房产税视为对物业保有环节的一种调节手段，而应该把房产税纳入我国整个税收体系中去统筹考虑。

我国近几年来税收增长都在20%以上，税负水平已经相当高，相关资料显示，今年前五个月我国财政收入35470亿元，比去年同期增长了30.8%。在税负高居不下的情况下，再增加百姓负担，而无相应全面的、系统的税收改革措施，实属不妥。

房产税不宜与降低房价挂钩

现在提出征收房产税的背景及动机，似乎是为了降低房价。征收房产税固然是会增加持有环节成本，但对降低房价的作用是有限的，在供求关系失衡、供应不足的情况下，他们完全可以把因上缴房产税而提升的成本转嫁到承租者和买房者身上。杭州、南京曾征收过20%的个人所得税，不仅未控制房价，反而助推了房价上涨。居高不下的房价固然需要政府调控，但增加税负能否遏制房价的非理性上涨，尚需更加充分的论证。

不宜過高增加行政管理成本

一旦新的房产税启征，倘不是采取普遍征收原则，对所谓拥有二套、三套和多套房的人群征收，即采取“对人不对房”的方式进行，恐怕大量的人力物力会花费在对具体人的跟踪上。个人拥有房产的变动性很大，因个人拥有房产变化所带来的房屋评估、核查、转让、登记等成本将大大增加。此外，由税收引发的诸如材料造假、房屋流转、税收支出不透明等一系列腐败问题也会间接导致行政管理成本的攀升。而如果普遍征收，则会出现催缴催收的行政成本。

据专家估计，我国税收成本达8%，而西方发达国家只有1%左右，由于房产税的征收难度较大，征税成本还会更高。

不宜采取惩罚性的征收方式

税收是调节我国收入分配差距最重要的杠杆，但房产税作为一种惩罚性的征税方式，必然产生负面影响。实践证明，劫富济贫式的做法不可能带来富裕、繁荣和文明。惩罚性的税收还会带来对休闲地产、休闲产业的重大负面影响，海南等地的休闲地产将遭遇不可预知的后果。

我国房产税征收的相关分析 篇6

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。我国的房产税是以房屋的计税余值或产生的租金收入向房屋产权人征收的一种财产税,它是针对不动产保有行为的一种纳税,征税的对象即是房屋本身,从性质上来看,房产税属于保有税类。1986年,国务院正式颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始正式实施。2010年。财政部地方税研讨会上确定了关于在2012年进行房产税试点的要求。我国现行的房产税是1986年从原房地产税中分离出来的一种财产税――以房产为课税对象,按照其原值以及一定的标准来减除一定比例或租金后向房产所有者或经管者征取一定金额的财产税。房产税的实施一度是百姓重视的问题,随着我国改革的不断深入,房产税的征收也提上议程,2011年1月28日上海、重庆作为首个房产税试点申报城市,拉开了征收房产税的帷幕。2013年全国两会后,国务院出台新国五条,全面应对房价上涨问题。房子事关民生,是国家工作的重中之重,怎样保证房价的平稳,让百姓有房可买,有房可居一直是国务院调控房价的核心问题。随着沪渝两市房产税试点改革的进行,试点的扩大也必然将成为一种趋势。

2 房产税的征收与房价的关系

房产税的征收从微观角度对房价有何影响,现在我国学术界大致分为三种观点:

2.1房产税的征收可以抑制房价增长过快

在我国学术界有这样一种说法,骆永民,伍文中在《房产税改革与房价变动的宏观经济效应》中指出,征收房产税有利于房价下跌(2012);福建省财政厅的朱斌也持有同样的观点(2012);郑州大学的赵媛媛认为房产税是一把利剑能够一定程度上抑制房价(2012);财政部财科所所长也同意上述观点(2013)。同样根据需求供给理论,这部分学者普遍认为,在经济学假设情况下,每个人都是理性消费者,而在买房压力增大情况下,部分无刚性需求者必然放弃买房,等待房价下降,从而减少需求。对投资商或者房地产商而言,征收房产税使得投资成本增大,在市场无明显有效信息时,定然会减少投资,降低投资需求。同时,对于持有存量房的人来说,根据沪渝两市关于房产税征收的不同思路,存量房房产税的征收是其中一个思路,为了减少持有期间房产税的成本,部分持房者必然售房,从而增加房屋供给,抑制房价。对于地方政府来说,房地产税作为地方税,有利于缓解地方政府对土地财政的依赖程度,从而减少在住房用地拍卖过程中出现“地王”的现象,降低房地产商的房屋建造成本,为房价下跌留有空间。此种观点从一个侧面分析了房产税的降价作用,但是却没有看到多数人认为房子是一种投资保值品,因而一般也不会大量存在对于持有者的抑制作用, 因此是不符合实际的。

2.2房产税的征收可以提高房价

在我国学术界另外有一种说法,中央财经大学的王福重认为房产税会提高房价(2011),睢党臣,李牧然在《房产税是否等于房价下降》也表达这一观点(2011)。房产税征收有利于提升房价,在一定程度上符合经济学的逻辑关系。根据微观经济学供给需求理论,商品价格由供求关系决定。房产税的征收,无疑增加了房屋成本,则供给减少,需求方面,由于中国城市化进程的加快,国人对于房屋的需求呈现卖方市场的局面,需求不会有大变化,因而有助于提升房价。另一方面,随着买房成本增大,无力买房的人必然寻求租房这一方式。供给不变,需求增加,则房价提高。对于房地产开发商来说,在征收所得税情况下,要保证利润,必然会通过提升房价来实现,从而也会导致高房价。根据微观经济学的效用理论,购房者在房价提升时购房往往会导致效用降低,因而心里预期的作用也会促使一部分人在房屋价格预期上涨情况下尽量早买房。此种观点从微观经济学市场需求角度进行了大量的分析,可以说是直击要害。从理论上,对于房产税的负担做出了分析,但是在实际中,在房价影响因素中,房产税只是九牛一毛,因此此观点脱离了实际。

2.3房地产税的征收对房价没有影响

在我国学术界还有一种说法,浙江工商大学郭宏宝认为房价的高低与房产税无关,更多是与其坐落的土地价格有关(2011)。李佳鹏认为房产税不是遏制高房价的“速效药”(2011)。全国人大代表,湖南省财政厅厅长史耀武指出房产税基本上对于房价无影响(2013)。刘素蓉在《关于我国房产税改革的思考》中也指出了影响房价的其他影响因素。前提论或者无影响论者都从另外几个方面看待这个问题。一个问题的形成不单单是一个因素影 响的结果,不管是在改革目的,还是关于房价问题的其他层面,这些学者为我们提供了新的思路。我国现阶段的国情是符合这一逻辑的,当下买房者多是富人,基本上不在乎一点点的房产税,而且对于地方政府来说,既要有政绩,又要有收入,所以此情况下对于土地财政的依赖程度仍不会减少,这个观点比较持中。

上述三个观点在学术界争论不休,每个说法都有支持者,笔者认为房产税的征收对房价还是有一定影响的。比如目前在上海施行的房产税收是按照家庭成员来决定是否征收房产税、征收的面积以及征收的税率,比如一家三口原有住房的面积为100平方,没有超出人均60平方的免税住房标准,假如他们又购进了一套110平方的住房,那么两个房子的面积一共是210平方,人均面积就超出了10平方,我们就根据超出部分共计30平方来征收房产税。这样会使一些拥有大量住房的人萌生卖掉手中住房的想法,从而使得市场上房价有一定的影响,但是这主要还得依靠政府对房地产市场的监管力度。

3 我国房产税征收的条件

3.1有充足的税源

征税首要之事为拥有充足的税源,虽然国家不会动用法律手段来强制税收的来源,但没有充足的税源税收便无从征收。而房产税作为税收的一种,其开征的一个基本条件也是拥有足够的税源,因此当人们拥有不动产的数量到达一定的规模时,占有应税不动产便具有了普遍性。

3.2 要有明晰的产权关系

要实施房产税就必须要有明确的产权关系,只有具备了明确的产权关系,房产税纳税人的义务才更加清晰。现阶段我国的产权关系是相对比较混乱的,很多土地和房屋产权的关系并不明确,无法确定纳税产权关系的主体。要想加强产权关系,可以从以下四个方面解决: 首先是将集体土地收归国家所有,国家按照已制定的统一标准经营运作土地;其次统一土地使用形式,取消土地划拨,将所有国产土地都进行有偿使用,明确其产权关系和主体;再者要统一房地产建设,减少或取消合作建房、集资建房等福利房政策,使房地产的实际价值与市场价值相吻合。

3.3降低房地产开发过程中的税费负担

现时我国房地产开发过程中,税费种类多、税率高、重复征收严重,直接导致了税费在开发过程中占的比重大,同时各种杂乱收费也增加了税费负担。税费比例占据房地产开发成本的三四成,使得住房成本也相应提高,而房产税的征收,从实际意义来看是将房地产市场的税费负担转移到房地产的保有环节,通过改革土地出让金制度,降低各种重复收费和杂乱收费,进而降低房价。

3.4 有较健全的资产评估机构和评估制度

市场经济条件下,不动产价值随着市场供求关系的变化不断变动,因此必须有一个科学的计税依据,一般实际操作中以不动产评估值为基础确定计税依据相对科学。但不动产评估值要想做到科学而准确,一个完善的评估制度必不可少。因此我们必须将房地产的评估机构统一起来,明确各自的责任和义务,只有这样房产税的征收才能有一个公平合理的计税依据。

4 房产税征收的主要内容以及完善房产 税相关设施的具体措施

4.1 房产税征收的主要内容

随着沪渝两市房产税改革的进行,2013年国家会逐渐循着思路在全国各个大城市推行,为了稳定一线城市的房价,一线城市必然首当其冲。同时二三线城市会跟着国家关于房产税改革的正确思路,在一定时间内实现改革,为人民能够买得起房,住得起房创造条件。国社科院财经战略研究院院长高培勇认为,把房产税推向全国是必然,而且近几年必须推行(2013)。张德勇在《进一步完善房产税的几个问题》中指出,应该加强房产税立法工作,从法律层面加强房产税的改革(2011);刘素蓉也同时强调了从税率,课税对象等方面着手推进房产税的改革(2010);黄莉也同样是从房产税自身角度去考虑(2013)。

(1)房产税相关法律

自1986年房产税的暂行条例实施以来,已经过去了几十年时间,跟上时代脚步、应对社会问题应该是当代改革的一个重要方向。房产税的征收动一发而牵连全身, 关乎社会生活即居民有房可居的问题同时也关乎政府作为税收征收者的义务与权力。因此,全国人大应该加快对于房产税的立法。

(2)房产税的税率

1986年的《房产税暂行条例》规定:以房屋为征税对象,依照房产余值(依照房产原值一次减除10%-30%)计算缴纳的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。而在试点的沪渝两市中,上海市以0.6%的固定税率作为征税标准,重庆市以0.5--1.2%的累进税率为征收依据。作为现代调控房价的手段,在国民收入不断增长的情况下,尤其是对相当一部分富人来说,采用累进式税率才能更加有效地调控房产市场,才能在兼顾效率与公平中合理缩小房产税负担。

(3)房产税计税依据和征收范围

我国对于房产税的征收依据有从租或者从价征收两种模式。作为其中之一的从价计征模式,房屋价格在征收时一经确定,便不会改变,实际上算是固定征收,而从世界范围来看,比如美国,采用市场价值,即通过不同时段对房产的重新价格评估来确定征收基数。同时,随着社会经济的发展,以评估值确定的计税依据也更加符合社会公平原则。现行房产税规定,以城镇的经营性用房为征收范围,而在当代中国城市化进程加快的过程中,一部分农业人口转化为城市人口,一部分农业用地转化为城镇土地,但却未曾向这部分人征税,因此在扩大征收范围时,应考虑农村经营性用地。

(4)房产税课税对象

现行房产税对于增量房或者说持有住房者征收房产税,根据沪渝两市房产税试点来看,主要还是对增量房征收,而从现实情况来看,多数人买房的目的是为了进行投资,因而大部分人手里面可能持有多套住房,不对这部分人征税显然有失公允,有利于富人的利益,因此对房产税的课税对象应该不仅仅是持有者或者增量房,更应该包括存量房。房产税征收关键是从房产税本身入手,完善计税依据、课税对象、税率等是十分必要的。同时,我们也应该看到,房产税作为财产税类,有其在法律上的地位,对于房价与房产税而言,房产税的主要目的并不在此,它只是进行收入分配改革的一部分,应该从加强税收联动考虑,加强税与税之间的联系,从而才能更好地实现公平与效率。

4.2完善房产税相关设施的具体措施

我国相关专家提出在房产税改革中完善相关配套设施制度,尤其是房产登记制度和房屋资产评估制度 (2012),中南财经政法大学的杨晶晶也认为尤其要加大保障房建设(2012),因此完善相关配套制度对房产税改革大有裨益。

(1)加强房屋资产评估制度的建设

房产税的征收应该用市场价格作为依据,然而房屋的市场价格无法准确地确定。对房屋价格的评估,一般来说取决于下面几个因素:一是评估公司的制度;二是评估人员的资格;三是要提高评估师的考试门槛,加强对评估人员素质的考核。我国资产评估开始的比较晚,因而经验不足,所以国家法律应该确立资产评估制度,更新资产评估准则,培养资产评估人才,加大对资产评估人员的考核力度。

(2)加强廉租房的保障制度

我国对于廉租房的建设为不少低收入人群实现了租房梦,国家要在给地方政府一定职权的基础上充分鼓励地方政府加大对于廉租房的建设,同时还要完善廉租房的登记制度,并且适时公开,提升透明度,加强广大居民群众的监督职能。

对于房产配套制度的建设和加强,盘活市场经济下资源的有效利用是十分必要的,但我们同时也应该看到在我国这样一个特殊的国情面前,触动各方利益的改革往往是非常困难的,所以在完善相关配套制度的同时还需要各方的共同努力,尤其是国家政府职能部门的监管力度是不可或缺的。同时,作为地方政府财政收入的一部分,其对土地财政过于依赖,因此进行中央和地方的税制改革也是必要的。中央权力部分下放地方,只有加强阳光财政的力度才能从根本上解决房产税征收的相关难题。

结束语

房地产税的征收可以使我国居民更为理性和科学地进行住房消费,起到节约用地的作用。虽然我国国土面积排世界第三,但由于人口基数巨大,因此需要正确引导居民的住房消费。在保障居民基本住房需求的前提下, 通过征收房产税增加住房的持有成本,引导购房者更为理性的选择持有不动产和选择面积适当的住房,从而节约土地资源,达到节约利用土地的目的。

摘要：随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高,居民对住房的要求也越来越高,而近年来急速升温的房产价格让我国政府不得不考虑适时出台房产税政策。房价作为人民群众生活的一部分也成了国家政治决策中的重要一部分。为降低房价,国家出台多种措施应对,房产税作为一大手段,对房价的影响产生了三种观点:推高、降低或者无影响。本文主要分析了房产税征收对房价的影响,房产税征收的主要内容以及完善房产税相关设施的具体措施。

我国房产税征收的条件及影响 篇7

我国的房产税以房屋的计税余值或产生的租金收入向房屋产权人征收的一种财产税, 它是针对不动产保有行为的一种纳税, 征税的对象即是房屋本身, 从性质上来看, 房产税属于保有税类。我国现行的房产税是1986年从原房地产税中分离出来的一种财产税———以房产为课税对象, 按照其原值以及一定的标准来减除一定比例或租金后向房产所有者或经管者征取一定金额的财产税。房产税的实施一度是百姓重视的问题, 随着我国改革的不断深入, 房产税的征收也提上议程, 2011年1月28日上海、重庆作为首个房产税试点申报城市, 拉开了征收房产税的帷幕。从房产税所具有的特性来看, 房产税具有两个目的:一是有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税, 征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二是有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一, 可以提高房屋的使用效益, 控制固定资产投资规模。

2 我国房产税征收的条件

2.1 有充足的税源

征税首要之事为拥有充足的税源, 虽然国家不会动用法律手段来强制税收的来源, 但没有充足的税源税收便无从征收。而房产税作为税收的一种, 其开征的一个基本条件也是拥有足够的税源, 因此当人们拥有不动产的数量到达一定的规模时, 占有应税不动产便具有了普遍性。

2.2 要有明晰的产权关系

要实施房产税, 必须要有明确的产权关系, 只有有了明确的产权关系, 房产税纳税人的义务才更加清晰。现阶段我国的产权关系是相对比较混乱的, 很多土地和房屋产权的关系并不明确, 无法确定纳税产权关系的主体。要想加强产权关系, 可以从以下四个方面解决:首先是将集体土地收归国家所有, 国家按照已制定的统一标准经营运作土地;其次统一土地使用形式, 取消土地划拨, 将所有国产土地都进行有偿使用, 明确其产权关系和主体;再者要统一房地产建设, 减少或取消合作建房、集资建房等福利房政策, 使房地产的实际价值与市场价值相吻合;最后是房地结合, 将房产证和土地使用证合并为一个房地产证。

2.3 降低房地产开发过程中的税费负担

现时我国房地产开发过程中, 税费种类多、税率高、重复征收严重, 直接导致了税费在开发过程中占的比重大, 同时各种杂乱收费也增加了税费负担。税费比例占据房地产开发成本的三四成, 住房成本怎么会不高, 而房产税的征收, 从实际意义来看是将房地产市场的税费负担转移到房地产的保有环节, 改革土地出让金制度, 降低各种重复收费和杂乱收费, 进而降低房价。

2.4 有较健全的资产评估机构和评估制度

市场经济条件下, 不动产价值随着市场供求关系的变化不断变动, 因此必须有一个科学的计税依据, 一般实际操作中不动产的评估值为基础确定计税依据相对科学。但不动产的评估值如何做到科学而准确, 一个完善的评估制度必不可少。我国现在有三个评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。由于三方性质不同, 因此在对同一个不动产进行评估时难免会出现偏差, 得出不同的估值价格, 而这样的话房产税是无法实施的。因此我们必须将房地产评估机构统一起来, 明确各自的责任和义务, 只有这样, 房产税的征收才能有一个公平合理的计税依据。

2.5 要有足够的税收征管力量和征管手段

近年来房地产市场的急速扩大, 房产税成为地方政府财政收入的一项重要来源。但房产税涉及面非常广泛, 征收难度随之增高, 如果纳税人不及时主动的申报纳税, 而税务机关也没有充足的应对措施和足够的征管力量和强硬的征管手段, 房产税注定也只能是昙花一现。

3 我国实行房地产税可能带来的影响

3.1 在短期内, 对个人住房征收房产税必将抑制商品房的投资和投机需求

政府有关负责人表示, 在试点开始征房产税后, 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验, 适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时, 在全国范围内征收, 这必将影响部分购房者投资房产的意愿, 甚至开始抛出投资投机性住房。对个人住房征收房产税, 侧面加重了住房持有成本, 在购买房产时, 无论是刚性需求的购房者还是投机性需求的购房者势必都会更加谨慎。未征税前, 住房持有成本相对较低, 不少手里有富余的投资者会考虑逢房价低时买进, 价高后卖出;而一旦开征房产税, 住房持有成本直接增加, 购房者不得不考虑持有房产而可能承担的风险, 因此会抑制一定的需求。

3.2 征收房地产税不会影响房地产业的发展

虽然国家对个人征收房产税在一定程度上可能会抑制个人对商品房的需求和投资, 但与此同时, 国家对基本保障性住房的建设也会满足居民的住房问题, 所以这类宏观调控措施并不会影响房地产业的发展, 反而会在妥善解决住房问题的前提下促进房地产市场平稳健康发展。

3.3 对个人住房征收房地产税将加大我国地区间税收分配差距, 从而影响到地区间经济协调发展

在我国, 地区贫富差距显著导致各地的房产销售价格存在明显的差异, 基本趋势是越发达地区房价越高, 同时地方政府征收的房产税也越多, 课税GDP增加更加明显, 而这些现象带来的后果就是地区间的税收分配差距越来越大, 影响地区间经济协调发展。因此, 若我国房产税要全面实施, 首先考虑的是应该分区域按实际情况以不同税率征收。

3.4 征收房产税对社会公平的影响

对个人住房征收房产税, 一定程度上会调整社会分配、促进社会公平。一是房产税的征收有利于合理调节收入分配, 改革开放以来, 我国人民生活水平不断提高, 但同时收入分配差距也不断拉大, 这种差距体现在房地产方面更为明显。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一, 征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是征收房产税能引导我国居民更为理性和科学的进行住房消费, 起到节约用地的目的。虽然我国国土面积排世界第三, 但由于人口基数巨大, 可以说是人多地少, 因此需要正确引导居民的住房消费。在保障居民基本住房需求的前提下, 通过征收房产税增加住房的持有成本, 引导购房者更为理性的选择持有不动产和选择面积适当的住房, 从而节约土地资源, 起到节约利用土地的目的。

4 总述

个人财富由当期收入、动产和不动产组成, 其中不动产几乎占了总资产的一半, 而不动产的构成大多由房地产组成。近年来房价暴涨, 住宅的价格更是水涨船高翻了许多倍, 户型越大涨的越快, 如果没有相应的税种, 由房地产市场所带来的贫富差距可能会越来越大, 因此我国现阶段决定实行向房地产衍生的资产性收入征收税款是合情合理的。当前, 中国的贫富差距越来越大。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标, 在127个国家里, 中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个, 其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾, 中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。

值得我们关注的是, 近年来我国虽然意识到贫富差距过大的问题, 但实际情况却是贫富差距并没有缩小, 反而还在继续加大, 这说明了我们的制度亟待改革, 而房产税的缺失是其中很重要的原因之一。开征房产税以提高政府转移支付和改善公共福利设施的能力, 通过对房地产市场的调节和对个人购房消费的引导来缩小我国贫富差距, 帮助低收入家庭, 以达到控制和稳定房地产市场健康发展的效果。此外, 征收房产税还可以让广大人民百姓分享房地产以及土地升值的好处, 促进社会公平。

5 结束语

房产税的开征并不是“立新”, 而是“修旧”, 房产税在重庆和上海试点已经得到很多居民的理解, 虽然现阶段实行的房产税还存在着缺陷, 但是随着我国税制的不断完善, 居民纳税意识的不断加强, 房产税将有力地带动经济发展, 促进社会公平。

摘要：随着我国经济的不断发展和生活水平的不断提高, 居民对住房的要求也越来越高, 而近年来急速升温的房产价格让我国政府不得不考虑适时出台房产税政策。房产税的实施有利于筹集地方财政收入并加强房地产市场的管理, 进而达到调节房地产市场的目的。

关键词：房产税,征管,房地产市场,贫富差距

参考文献

[1]笪可宁, 张仕祺.我国房产税存在的问题及对策[J].沈阳建筑大学学报 (社会科学版) , 2013 (01) .

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[3]宋哲, 李天剑.房产税的改革与影响分析[J].科技信息, 2010 (24) .

[4]高蔓丽.论房产税改革的现实影响[J].现代营销 (学苑版) , 2012 (11) .

房产税征收对房市价格的调控作用 篇8

1 房产税概述

1.1 房产税出台背景

房产税是以房产为征税对象, 按房产的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。

房产税早在1986年我国出台《中华人民共和国房产税暂行条例》时就被提出, 但由于当时的调控措施并不完善导致其没有受到重视。2010年《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确将“逐步推进房产税改革”列入当年深化财税体制改革重点内容之一。自此, 房产税在房市调控中的地位愈加重要。

1.2 房产税的征收目的

首先, 房产税作为一种税收, 能调节收入分配, 通过对不同人群制定不同的税收, 缩小居民群体收入差距, 例如对高收入多套住房的人群定制高税率, 对仅有一套居住性住房的人群征收低税率或免税。其次, 在保有环节开征房产税可以抑制需求。一旦房价能得到有效的调控, 宏观经济的稳定性也会提高。最后, 所征得的房产税可以投入保障性住房, 以缓解房市“供不应求”的现状, 对房市的价格调控也可起到有力保障。

2 我国房市现状

我国人多地少。伴随着城市化进程, 居民收入引发的消费和投资欲望的增长空前强烈, 而银行提供的按揭及贷款等方式, 使炒房者得以以较少资金获取超高收益。再加上地方政府的土地财政, 房市价格的连续升温是多方推动的结果。总体而言, 房市价格猛涨还是源于供求关系的不平衡。

2.1 房市的需求分析

一是“安居乐业”的思想产生的刚性需求。由于中国人长期以来的“有恒产者有恒心”的信念, 许多人把拥有一套产权房当做人生的终极追求。

二是住房需求的长期积累。计划经济取消后, 房市长期压抑的消费需求一下子迸发, 住房商品化对房市价格的抬高起到了强大的推动作用

三是住房在消费和投资方面都缺少有效的替代品。尽管价格高涨, 但消费者都不愿意租房来替代住房消费。因为长期来看, 无论是买房还是租房, 都无法逃避高房价带来的压力。其次是投资住房的吸引力。我国目前可投资的金融产品种类少, 回报低, 通货膨胀背景下每个人去投资以冲抵货币贬值。房产由于其高保值性, 成为投资者的首要选择。并且, 投资者对房价上升的欲望十分强烈, 会人为地哄抬房价来确保高回报性。

2.2 房市供给分析

通货膨胀带来的物价全面上涨, 导致住宅的建造成本大幅上升, 而政府的土地财政, 使政府成为土地供给的垄断方。为了弥补自身的财政支出, 要在土地上获得高额收入, 政府作为高房价的受益者之一, 无法制定和执行有效的调控政策。

3 沪渝两地的房产税试行情况

2011年1月27日晚, 上海、重庆政府分别宣布将于28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。两市都明确主要以增量住房征税为主。两市制定的房产税均在0.5%左右, 且未对首套住房进行征税。

重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收, 存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产, 将人均面积起征点考虑进来, 采用累进税率的形式, 导致的结果是, 房屋价值越高, 人均面积越大, 所要缴纳的房产税就越高。

房产税从其在市场的短期反应来看, 是较为有效的。根据数据显示, 2011年1月27日, 重庆主城区商品房销售为905套11万平方米;在28日实施房产税的当天, 主城区商品住房成交919套8.3万平方米。而到了29日, 商品房仅售出406套3.3万平方米。这表明, 房产税对房市的调控是立竿见影, 政策效应明显。而上海也由于调控政策的出台, 导致一些开发商决定推迟入市, 高端房和普通房的销售均遇冷。

但值得一提的是, 以上所述的房产税对房市价格的抑制作用事实上在长期看来并没有显著的效果。房产税开征之后, 上海、重庆两地的房市价格依然继续走高。业界众多专家均认为, 目前设置的房产税征税方法在长期内并不会起到有力的作用, 究其原因还是政府垄断土地一级市场、经营二级市场的体制。

4 房产税征收对房价调控的积极效应

4.1 抑制过旺需求, 影响房价下降

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说, 房产税对于房地产市场而言主要是调节需求方, 有助于引导居民合理住房消费, 在买房子时能够理性选择。如果是自住需求, 有了这一制度, 买房人就要衡量自己的住房持有能力, 是买大还是买小, 是买贵还是买廉, 必将根据家庭收入来合理确定。对于投资需求来说, 如果有了这一制度, 会使房地产投资收益增加不确定性, 从而减少一部分的买房投机。

开征房产税之后, 拥有多套住房的人可能会寻求合理方式, 或租或卖, 来将该税赋转移到他人身上, 这对房市来说可以增加供给, 一定程度上能缓解房市的供求极度不平衡的现状。而征收所得的税可以投入保障性住房建设中去, 抑制了住房消费的过旺需求, 通过市场机制来调控房价。

4.2 开征房产税短期利空, 长期利好

房产税的征收在短期内对市场无疑是利空, 上海及重庆的房市走向也证实了这一点。这种短期的房价下跌或波动的情况, 会使一部分投资人谨慎地审视自己投资的成本与收益, 考虑是否退出。这样投资的理性增加, 盲目炒房的人群会减少, 使市场早日回归到自主性需求和改善性需求的轨道上来, 向着平稳健康的方向进行长足发展。长期来看, 房产税是房市调控的福音。房产税可以对社会的财富进行再分配, 缓解收入差距造成的社会矛盾, 维持社会及宏观经济的稳定。

4.3 完善税制, 利于民生

房产税的出现, 使政府得以逐渐摆脱土地财政的束缚。为居高不下的地价、房价背后的卖地收入找到了一个新的平衡供应点, 房产税可以为政府获得重要且稳定的财政收入, 减少对土地财政的依赖。

5 房产税征收对房价调控的消极效应

5.1 征收房产税不能直接降低房价

我国房市价格居高不下的主要原因有两个:炒房团体的存在及高土地价格的推动。过去房产税虽未明确提出, 但却以其他形式存在, 例如土地使用税等, 这些税已经占了财政收入中相当大的比重。额外的保有环节的房产税并不会显著地改变这一局面, 因此其对房市价格的调控作用也很难见效。开征房产税并不能影响房价, 只能间接改变人们对房产持有的消费行为, 通过消费行为转换市场中的供求关系, 间接影响房价。

5.2 无法遏制房市价格长期上涨的趋势

房产税的税收收入与政府保障性住房建设的所需资金来比实为九牛一毛, 并且房产税若对房市价格造成抑制, 也必然会减少政府的房产税税收, 则保障性住房的投资需要从其他方面寻求。现在的城市化和工业化进程步伐加快, 商品房的刚性需求无法遏制。开征房产税事实上只能在短期内抑制房产投机行为, 调整楼市供求结构。毫无疑问, 房市价格在长期内依然会持续上涨。

5.3 增加未来购房者的购房成本

如果是在交易环节征税, 基本上就是由买方买单, 如果是在持有环节征税, 持有者很难在将来卖房的时候将持有时期的税负转移出去。正因为房产税是基于持有环节而不是交易环节征税, 所以被赋予了降价的期望。真正要住房的人是税收的实际负担者。由于增加税收都是加大成本, 将会有更多的人买不起房子, 负担不起房子的持有成本。

6 总结

虽然房产税对房价的调控并没有起到绝对的抑制作用, 但是这至少反映了国家的政策走向和抑制房价过速增长的决心。房产税的设置初衷及短期的市场反应, 体现了房产税有一定的先进性和合理性。而在实际操作过程中, 应当如何把握并且制定适当的配合政策, 则是接下来应当思索的问题。

参考文献

[1]南昌大学MPA中心.房产税对平抑房价的效应研究[J].市场经济与价格, 2011, (5) .

[2]李海霞.基于楼市调控的房产税相关问题研究[J].金融天地, 2011, (8) .

征收房产税大势所趋 篇9

在计划经济体制下, 我国土地资源不允许转让, 由政府审批划拨使用, 同时住房不允许买卖与出租, 由城镇居民享受无偿分配并使用的福利 (1) 。20世纪80年代中期, 我国开始实施以土地使用有偿化为核心的土地产权制度改革, 并全面推广住宅自有化住房制度改革, 社会资金和私人资本开始进入房地产的投资与购买领域。当房产由一种单位配给的福利产品转变为市场上自由交易的商品时, 房地产就进入了税收的征收视线范围, 房产税改革由此被推上风口浪尖。

随着农村人口和劳动力迅速向城镇转移, 我国第二和第三产业也逐步向城镇聚集和发展, 城镇人口和城市数量不断增加, 城镇规模迅速扩大, 城镇经济社会、现代化和集约化程度快速提高。随着城镇化进程的逐步推进, 房产税征税范围的界定将对城镇住房改革产生直接影响。2012年1月1日始于上海的营业税改征增值税改革, 将直接减少地方政府的主体税收入, 从而引发地方和中央财政收入分配问题。出售土地使用权、收费、发行地方债务, 均有其不足与劣势, 收过头税的做法更不可取。从地方政府角度出发, 在事权不变的情况下, 地方政府若想维护原有的财力, 真正可行并且长久的做法, 是及时重塑地方新税源。而能够成为地方政府新税源的税种, 主要有房地产税、个人所得税和遗产税等。

从税种构成看, 目前我国房地产税收体系中共有十个相关税种, 包括销售环节的营业税及城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税, 取得环节的契税, 保有环节的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。另外, 教育费附加虽然属于“费”, 但一直与城市维护建设税同时征收和管理。

房产税是房地产税收体系中的重要税种, 是政府调控房地产市场、调控商品房价格、组织地方财政收入的重要政策工具。近年来, 房地产税收呈现稳定且快速增长的态势。2012年, 全国税收收入增收11175亿元, 比2011年增长11.2%。在中国税收收入大幅度增长的环境下, 房地产税收也同步实现了平稳增长。 (2) 但是, 与房产税收入快速增长的现象相左的是, 房产税虽然已经成为国家财政收入的重要来源, 但是房地产税收制度的改革进程却一直停滞或者相当缓慢, 与房地产业近十年来快速发展的态势和日益重要的地位极其不相称。

二、城镇:我国房产税现行征收边界

按照房屋居住区域不同, 房地产分为城镇房地产和农村房地产两类。其中, 城镇房地产是指坐落在城镇范围内的房地产, 是以城市不动产为标志的简称;农村房地产是指坐落在农村范围内的房地产。中国房地产税收始终以城市、县城、建制镇和工矿区为征收范围, 以在征收范围内的房屋产权所有人为纳税人, 征收范围限定于城镇房地产。在房产税征收范围的界定中, 城市是指国务院批准设立的市;县城是指县人民政府所在地的地区;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 (3) 在征收房产税时, 建制镇法定的征收范围为镇人民政府所在地, 不包括所辖的行政村, 具体的征收范围由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案, 经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行, 并报国家税务总局备案。对不在开征地区范围之内的工厂、仓库, 不应征收房产税;对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地, 不征收房产税和土地使用税。也就是说, 在中央税收法律层面, 中国目前的房产税政策设计了对城市房屋与农村房屋不同的税收待遇。

由于房产税为地方税种, 因此, 各地对于农村房产是否征税也有具体规定。如吉林省地方税务局规定, 房产税的征收范围为“城市市区”, 而城市市区指的是城市行政辖区内按城市建设规划已实际成片开发建设 (如被公共建筑、市政道路、给水排水、园林绿地等公共和基础设施所覆盖或占据) 的非农业生产区域;对农业生产区域 (农村) 不征房产税。 (4) 又如, 北京市地方税务局规定, 除国家和本市另有规定者外, “凡坐落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城 (含卫星城) 、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产, 均应在本市缴纳房产税”, 而城区、郊区所属的街道办事处、县城 (含卫星城) 、建制镇的范围, 均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。 (5) 由于中国实行统一税政, 税收法律的立法权全部集中在中央, 各省、直辖市以及省政府所在的市和国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会制定的一般地方性法规不得同宪法、法律相抵触。因此, 事实上, 在地方税收法律层面, 中国目前的房产税政策同样设计了对城市房屋与农村房屋不同的税收待遇。

可以说, 目前在中国, 无论是中央政府还是地方政府, 均将农村划出房地产税的征收范围之外, 房产税的征收范围不包括农村。这就意味着, 因为农村不属于房产税的征收范围, 所以, 不论企业或个人, 不论是自用房产行为还是出租房产取得租金行为, 对农村的房产都不征收房产税。

在20世纪80年代, 征收范围不包括农村主要是为了减轻农民的负担。由于农村的房屋除农副业生产用房外, 大部分是作为农民居住用房, 因此, 对农村房屋不纳入房产税征收范围, 有利于农业发展, 繁荣农村经济, 有利于社会稳定。然而, 在如今新的经济基础下, 继续将农村排斥于房产税征收范围之外, 既不符合中国经济社会发展的客观要素, 也不利于贯彻公平税负、合理负担的税收原则。

三、扩大房产税征收边界的必要性

目前, 我国扩大房产税征收边界的必要性, 主要体现在城镇化进程中扩大房产税征收边界的经济要求, 以及实现公平、正义的社会要求。

(一) 城镇化进程是扩大房产税征收边界的经济要求

城镇化是每个发达国家成长的必经历程。2007年, 中国城镇化率为44.9%;2008年, 城镇化率为45.6%;2009年, 城镇化率已达到46.6%;2011年, 城镇化率达到51.3%, 中国城镇化进程正从沿海向内地全面展开 (见图1) 。如果按照1%的速度增长, 到“十二五”期末, 中国城镇化进程处于加速发展阶段, 城市人口将超过农村人口, 预计2050年, 城镇化率将达到72.9%。 (6) 随着城镇化进程的不断深入, 中国的经济社会结构正在发生着巨大的变革, 城乡空间逐渐在产业、就业、环境、文化、社会保障和制度等各方面实现融合发展, 由于顺应经济发展趋势、提高人民生活水平的要求, 在一段时间之内, 中国城镇化的迅猛发展速度不会改变, 城镇化进程向着国际化、群落化、生态化和现代化的发展方向不会改变。 (7)

随着改革开放的不断深入和城镇化进程的不断加快, 农村土地的流转和土地所有制的变性, 商品房屋必将出现在农村地区。中国率先富裕的乡村, 工商业比较发达, 与城市已连在一起, 没有多少差别。在经济发展稍快的东部沿海地带, 随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的不断加快, 农村地区出现大量营业用房产、出租用房产;在经济稍逊的中西部地区, 近郊农村的城镇化进程也在迅速加快, 城乡差别正在迅速缩小。出于土地合理与集约利用的需要和环保的要求, 一些原先定址在城内的企业纷纷迁出城市;出于地价和劳动力因素的考虑, 一些新建企业纷纷直接选址在农村, 部分旅游企业、原材料供应企业、农副产品加工企业等也坐落在农村。

数据来源: (1) 中国社会科学院:《城市蓝皮书:中国城市发展报告 (2007-2013) 》, 中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社, 2013.11.10。 (2) 中华人民共和国国家统计局:《中国统计年鉴》 (1949-2009) , 中国统计出版社。

数据来源:根据中华人民共和国国家统计局《中国统计年鉴 (1998-2008) 》 (中国统计出版社) 相关资料整理制作。

由于现行房产税将农村剔除于其征收范围之外, 使得城市房产与农村房产仅仅因为地域区分而面对着截然不同的税收待遇。如在城乡结合部, 按现行规定划分的征收范围, 就常常会出现一墙之隔或一路之遥的企业, 有的属于城市、县城、建制镇和工矿区的房产, 需要征税;有的属于农村的房产, 不需要征税。而类似情况的出现, 既不合理也不便于解释, 不仅给税收征收管理工作带来很多麻烦, 也容易造成企业间税负不公, 不利于企业间的平等竞争, 会造成税收流失, 减少税收收入。

(二) 公平和正义是扩大房产税征收边界的社会要求

作为房地产宏观调控的重要手段, 房产税之中蕴含着浓重的社会公平和社会正义精神。从纯粹市场自我调整层面分析, 房地产作为市场流通领域的商品, 只要有足够的资金, 任何市场主体都可以进行消费, 其中的不同仅在于消费主体自身内在经济能力的差异性。经济能力的差异性会引起不同的消费能力, 不可避免地在市场内部引发市场消费歧视, 而市场自身不能阻却歧视, 市场本身自发而生的“优胜劣汰”的自然法则注定缔造强者的同时也产生弱者, “几乎在市场的定义当中就包括了处于优势地位群体的规范和惯例。”为此, “一个致力于反歧视原则的法律制度可能在有的情况下重构市场安排, 以便将处于劣势地位的群体成员放到平等的平面上——不是允许他们‘像’处于劣势地位的群体成员, 而是通过改变标准本身” (8) , 最终实现社会公平和社会正义。一个没有公平性的制度不可能有效率或者只能在短暂的时间内产生某种特殊的效率, 只有公平的制度才能使社会成员的合作成为自觉自愿、积极主动和富于创造性的, 从而才是高效的。 (9) 这一原则体现在房产税领域, 要求房产税制度的设计与安排必须做到普遍征税、平等课征和量能课税以充分体现社会公平和社会正义, 充分体现房产税制度所应有的伦理属性, 才能充分发挥其社会关系的整合功能。

四、从城镇到农村:未来房产税的边界选择

配合国家宏观政策对于房地产业的调控措施, 应对现行房产税进行改革。改革的主要做法是改变房产税仅在城市、县城、建制镇和工矿区开征的做法, 将房产税征收范围扩大到农村, 将遍及城乡的房地产全部纳入征收范围, 建立城乡一体化的房产税制度。土地制度的改革、农村经济的发展和二元社会结构的消除等因素会影响这一改革的进程, 但无法改变房产税改革的方向。

这一改革的前提条件, 是农村集体土地制度的改革。改革的基本思路是保留农村宅基地和农村公益性土地的原有属性, 将农村经营性土地纳入流转范围。另外需要说明的是, 在改革初始阶段, 依据受益原则, 可以规定一定时期内对于农业用土地和农民自用的住房占地征税, 但享受一定时期的减免税, 以不增加农民的负担。同时适当下放权限, 把农村地区应税房产的征免税权限下放给地方政府, 以便于地方政府根据本地区的实际情况确定具体的税收政策。

改革初始阶段对于农业用土地和农民自用的住房占地以税收优惠, 主要是考虑到我国城乡居民收入差距等方面因素。从相对值看, 城乡居民收入差距的主要衡量指标是城乡居民收入比, 即城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入之间的比率。2008年8月29日, 在十一届全国人大常委会第四次会议上, 时任农业部部长孙政才报告近几年促进农民稳定增收情况后提到“城乡收入差距呈扩大趋势”, 而且“城乡居民收入差距持续扩大的根本原因是农民收入基数低, 同时受现有国民收入分配格局的影响, 农民收入的增长速度低于国民经济的增长速度和城镇居民人均可支配收入的增长速度。” (10) 自1978年以来的多数年份, 我国城乡居民收入比在2倍以上 (以农民收入为1) 。1978年, 城乡居民人均收入比为2.57:1;1983年, 城乡居民人均收入比下降为1.82:1;1990年, 城乡居民人均收入比扩大为2.2:1;1995年, 继续扩大为2.71:1;1997年至2007年, 我国城乡居民人均收入比分别为2.47:1、2.51:1、2.65:1、2.79:1、2.90:1、3.11:1、3.23:1、3.20:1、3.22:1、3.28:1和3.33:1。!在统计方法上, 农民纯收入中包括生产资料费用, 如果将生产资料费用扣除后, 农民的生活费用只有纯收入的65%。如果再把农民享受不到而城市居民所享受的住房、交通、公共服务等各种福利也计算进来, 那么, 中国的城乡居民生活水平实际差距已经达到5:1或者是6:1 (见图2) 。

从绝对值看, 城乡居民收入差距的主要衡量指标是城乡居民人均纯收入, 即城乡居民当年从各个来源渠道得到的总收入相应地扣除获得收入所发生的费用后的收入总和。2011年1月20日, 在国务院新闻发布会上, 国家统计局局长马建堂在向社会公布了2010年国民经济主要数据后表示, “2010年国民经济运行态势总体良好”, 表现之一为“城乡居民收入稳定增长, 农村居民收入增速快于城镇。”尽管2010年我国城乡居民人均收入比上年分别实际增长7.8%和10.9%, 开创了自1998年以来农村居民人均纯收入实际增长速度超过城市的先河, 但是, 农民人均收入相对水平仍然偏低。@从图3和图4可见, 2002年至2009年, 中国农村居民人均纯收入实际增长速度分别为4.8%、4.3%、6.8%、6.2%、7.4%、9.5%、8%和8.5%, 处于不断的增长势头, 但是各年度农村居民人均纯收入的绝对值为2476元、2622元、2936元、3255元、3587元、4140元、4781元和5153元, 仍然相对偏低。2010年, 农村居民人均纯收入实现7.8%增长速度, 农村居民人均纯收入实际增长速度首次超过城市, 2011年和2012年实现了11.4%和10.7%的增长速度, 但是农村居民人均纯收入连续仍徘徊在5919元、6977元、7917元, #低于城镇居民近万元的人均纯收入水平。

数据来源:根据中华人民共和国国家统计局《中国统计年鉴 (2002-2010) 》 (中国统计出版社) 相关资料整理制作。

数据来源:根据中华人民共和国国家统计局《中国统计年鉴 (2002-2010) 》 (中国统计出版社) 相关资料整理制作。

五、结语

房地产业面临着全新的发展问题, 在微观经济发展中积累了突出的发展矛盾, 也在宏观经济发展中肩负着更多的历史责任。在这一背景下, 房地产税收实现了快速稳定的增长, 但房地产税收制度改革的进程却处于滞后的局面。房产税在筹集财政收入职能上具有独特性和优越性, 房产税的非中性特征使得地方政府可以通过房产税对资源进行有效的合理配置, 发挥其调节社会财富分配、促进社会公平的重要职能。因此, 作为国家税收的重要组成部分, 房产税理应成为政府调控房地产市场、调控商品房价格的重要政策工具。随着营业税改征增值税改革的迅速推进, 地方政府需要迫切建立以房产税为主体税种的地方税收体系。多年以来, 中国房产税始终以城市、县城、建制镇和工矿区为征收范围, 将农村排除在征收范围以外, 对城市房屋与农村房屋设定了不同的税收待遇。随着城镇化进程的不断深入, 继续执行上述政策既不利于贯彻公平税负、合理负担的税收原则, 也会造成税收流失, 减少税收收入。因此, 应扩大房产税征收范围的边界选择, 将其征收范围从城镇扩大到农村, 将遍及城乡的房地产全部纳入房产税征收体系范围, 最终在全国范围内建立城乡一体化的房产税制度。

参考文献

[1]凯斯·R.孙斯坦 (Cass R.Sunstein) .自由市场与社会正义[M].金朝武, 胡爱平, 乔聪启, 译.北京:中国政法大学出版社, 2002.

[2]何颖.制度伦理及其价值诉求[J].社会科学战线, 2007 (4) .

[3]高新才, 周毅, 徐静.中国城镇化历史进程审视[J].学术交流, 2010 (6) .

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[5]袁祥.国务院将采取八项措施力促农民增收[N].光明日报, 2008-08-29.

[6]陈天天.基于社会福利水平的中国城乡差距[J].西北大学学报, 2008 (6) .

[7]李晶.中国房地产税收制度改革研究[M].大连:东北财经大学出版社, 2012.

[8]W.G.runciman.Ralative Deprivation and Social Justice[M].Penguin, 1972:316.

[9]Rubinfeld, Daniel L.The economics of the local public sector.In Handbool of public economics, Alan J Auerbuch and Martin S.Feldstein, eds.Amsterdam:North Hollland, 1987.

试析我国房产税征收的研究 篇10

【论文关键词】房产税；财富调整；税基调整

Also our country housing property tax levy research

WuFan zhengzhou university economic management academy

【 abstract 】 to our country is restricted by the implementation of the policy of our country and in Shanghai， chongqing impose house property tax pilot the research of the current situation， analyzes our country impose house property tax purpose， puts forward impose house property tax problems and how to effectively promote housing property tax levy solution.

The paper keywords 】 housing property tax； Wealth adjustment； Tax base adjustment

一、目前我国房产税征收的现状

日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中國进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。

二、征收房产税的目的

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费[1]。

（一）利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距[2]。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。

（二）有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值[3]。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。

（三）促进经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。

（四）对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。

三、目前我国房产税征收存在的问题

目前，我国关于房产税的征收办法并不健全，其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立，以及现行住房及土地问题的不断改变，其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题：

（一）计税依据不合理

按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率，对于自用房产（不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等）税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。

（二）税率制度不合理

目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率，其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制，使征管方便，但不利于反映各地的实际情况，不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

（三）税基狭窄问题

根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，既减少了地方收入，也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能[4]。

（四）减免税范围不合理

根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。

四、如何有效促进房产税的征收

（一）逐步扩大税基，征税以城市为主

由于各地房地产市场发展情况不同，各地房价和居民收入水平不等，各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。且绝大多数发达国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。我国应借鉴别国政策，对不同的地区采取不同的税基，对不同城市的房地产进行评估，如人口较多且土地稀缺，供需矛盾比较大的一线城市，超过一定面积或多套房持有者将要缴纳税收。相对的供需矛盾相对略弱的二、三线城市，应当以更好的调节收入分配，抑制投机需求为主，对于一些高档住宅和高档别墅以及多套住房持有者，应当给予较高的税率，以达到调节收入分配的目的。

（二） 完善各地监督机制，房产税收支透明

税收是我国宏观调控的一项重要财政政策，而税收的本质是应当“取之于民，用之于民”的。世界上许多发达国家对于税收的征收及使用均受到广大人民的监督，并建立了公共财政。在我国，各地方政府财政收入中有多少是来自税收，目前我国财政及税收情况处于不透明的状态下，对征收的房产税的使用状况不了解，不能肯定税收的良性循环使用过程。由“国八条”的要求可以看到，我国房产税的征收应大部分用于建设廉租房和保障性住房，由此，对于如何更好的使用这部分税收，需要一个合理有效的监督机构，来监督这部分收入的具体使用过程，以促进廉租房和保障性住房建设[5]。

（三）调节减免税范围

近年我国出台了各种调控房地产的政策，其目的是为了抑制我国房产过热、以投机为目的的炒房行为，也是为我国大多数居民解决住房问题。而房地产行业是我国目前拉动GDP 增长的主要行业之一。因此，政府通过房产税调控居民合理购房，促进房地产市场健康发展是势在必行的。

关于征收水电站房产税的研究 篇11

一、关于水电站房产税征收的概述

(一)规范水电站房产税税收政策的重要意义

一方面,水电行业是清洁能源,有利于实现建设社会和自然协调的可持续发展战略。自十一五以来政府充分认识到了保护环境、爱护环境的重要性,在节能减排、环保等很多方面出台了鼓励政策,其中重要的实施政策之一就是鼓励水电行业的发展。与原来的传统能源相比,水电具有清洁、可再生的特点,并且有防洪减灾、改善运输条件以及创造旅游环境等效益,从水电的发电流程以及利用的原理来看,对于我国建设环境友好型社会有非常大的帮助,也说明了水电行业具有广阔的前景。

另一方面,水电站税负偏重已经引起了相关政府部门的重视。在1994年税制改革之前,电力行业缴纳的是产品税,按照一定的价格计征产品税。目前现行的增值税方式对于火电,这种成本构成中的主要燃煤、燃油以及其他原材料能够作为进项税抵扣,降低了实际税负。而水电是一次能源和二次能源同时开发,生产过程中没有进项税抵扣,增值税税率为17%,比火电高出了10%左右。

综上可以看出,根据水电行业的经济效益和社会效益,政府应该鼓励水电行业的发展,同时目前我国水电行业的税负较其他行业相比偏重,这在一定程度上打击了水电行业的积极性,没有做到鼓励水电企业发展的作用。所以,政府有责任和义务继续关注水电行业的税收问题。

(二)水电站房产税的征收政策

房产税是以房屋为征收对象,按照房屋的计税余值或者租金收入确定纳税额度,向产权所有人征收的一种财产税。主要解释有三点:首先,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中,市、县城以及建制镇是我国政府基层行政单位。工矿区是指工业比较发达,人员聚集度也比较高,符合建设建制镇标准的大型工业园区。其次,对于房产原值以及计税基准的确定。房产原值是指在会计账簿中登记的“固定资产”金额,如果没有会计记录的可以请第三方相关公司来确定其价值。房产税的计税基准按照房产原值一次性减除10%-30%后的余值计算,各地区政府在减负幅度以及是否按照房屋的新旧程度来确定减负幅度自行确定,但是一定要在国家规定的范围内。最后,对于附属设施的征税原则。国家规定凡在房产税征收范围之内的并且具备房屋功能的地下建筑或者地下设施设备也要按照相关标准和规定征收房产税。上述提到的地下建筑是指用于人们生产、生活以及工作和娱乐的场所。

二、水电站房产税征收存在的争议及原因

(一)建立在农村等偏远地区的水电站征收房产税的问题

水电厂很多都坐落于偏远山区,周边是高山峻岭,没有其他任何工矿企业,只有一些零散农村村民居住,这些地区均不属于城市、县城、建制镇。现在新建水电厂自动化程度高,有些大型机械设备只需一两个人操作,一般一个几十万千瓦甚至几百万千瓦装机规模的水电厂全部职工大约在一百人左右。

对于这些类型的水电站是否征收房产税各地区政府也存在着不同看法。有的税务部门认为房产税征收的范围是在城市、县城、建制镇和工矿区,对于这些建立在农村或者非城建镇区的水电站不应征收房产税。有的税务部门认为只要建立了水电厂或者水电站,该地区就被认定为工矿区,在房产税的征收范围之内;或者尽管地理位置在农村,但是已经接受了当地县政府的税务管理就应该纳房产税。

(二)坐落于征税区域内水电站房产范围与原值认定问题

在厂房原值的确定过程中,主要有以下问题:第一,厂房外(尽管有的与厂房相连,但不在厂房里面、上面和下面)单独核算的构筑物问题。如引水道从水库内取水,贯穿大坝坝体,再与厂房进水管相连的构筑物。下游消力混凝土构筑物,是河床上面的一层混凝土面板,包括有大坝泄洪处下面消力池和厂房尾水外面下游尾水河床消力池,目的是防止水经常冲刷河床出现大坑危及大坝安全,还有大坝消力池与厂房消力池之间的大型混凝土隔离墙、墩等。这些构筑物本身不是具有房屋特征,也不是房屋的一个附属设施,在财务决算上分摊移民费、勘察设计费,与大坝核算一致。有些税务机关为了防止税收流失,认为既然没纳入大坝核算,就应纳入房屋计税。第二,厂房下面建筑物在纳税金额方面存在的争议。厂房下面建筑物比较复杂,与一般民用、工业用房屋得地下基础不同,且造价非常大,包括水下大体积混凝土基础、水轮机层、发电机层等混凝土建筑,核算上都计入厂房房产原值,如果全额征收房产税,企业负担过重,严重影响水电站的资金周转和运营。

(三)坐落于征税区域内水电站附属设施的认定问题

目前税务部门和水电行业在认定附属设施上存在的争议主要有:一是水电厂厂房内的水轮机进水管道和出水的尾水管道,有些税务部门认为是文件中所说的给排水设施,应纳入房产原值征收房产税。而纳税人认为这些设施用途是发电,不是维持和增加房屋使用功能,不应纳入房产税证收范围。二是用于大坝安全监测的设施。这些设施基本都隐蔽在坝体内,现场看不到,有些税务部门认为应作为厂房内的附属设施纳税。三是水电站厂坝区的消防工程。这些工程只有部分在厂房内,按国税发[2005]173号计征房产税时,应有合理的分摊,但实际解决起来非常困难,需要征收部门按合理的原则予以认定。

三、关于征收水电站房产税的建议

鼓励水电站行业的发展,促进水电站的经济效益和社会效益的发挥,政府和企业不应该站在对立面,各自为了各自的利益行事,而是应该站在统一战线上,出谋划策解决问题,为当地的电力事业的发展做出贡献,为居民的生活以及企业的工业需求提供保障。

(一)对于政府而言

政府可从以下方面着手:1.从法律的角度明确规定房产税征收范围以及对城建镇和工业区的认定。比如在具体指标上规定什么样的标准就能算得上是工矿区,具体指标如人口聚集度、商业发展状况、市场繁荣度等。2.在执行过程中严格按照规章制度办事,以公平、公正的态度对待工作,不能为了部门利益就损害企业利益,比如有些地区的税收渠道比较窄,为了加大当地的税收金额就可能对本来不在征收范围内的水电站进行征税。政府应该杜绝这类事件的发生。3.支持水电站的发展。传统的能源燃料是煤炭、石油,尤其是不发达地区将煤炭、秸秆作为其主要能源来源,这都属于不清洁能源,燃烧不充分,能量转换率低,燃烧后产生的气体污染环境,影响空气质量,污染水土,对该地区环境建设是不利的,支持水电行业的发展,在政策上引导企业做强做大,对政府的业绩也是有帮助的。

(二)对于水电企业而言

水电企业为了自身的发展可以从以下四个方面着手:1.提前筹划水电站房产税。水电企业和政府可能在是否应该对该水电站征收房产税的问题上存在争议,往往最后的结果是企业应该遵循政府的规定缴纳房产税,所以企业应该根据当地或者附近地区的情况,提前做好资金准备,这样才能未雨绸缪。2.及时办理工程转固工作。将同类、同性质建筑物价值合并在一起,避免往厂房资产结转建设成本,如:征地移民费、建管费、勘察设计费等。将厂房内设备相关设施成本全部并入设备价值中,附属于房屋的设施、构筑物也另立固定资产目录,从厂房中分离出来,尽量降低厂房原值。3.学习同行业的先进经验,了解地方税务部门对水电站厂房房产税征收习惯。4.同地方税务部门加强沟通。企业应该和当地税务部门及时沟通对水电站房产税征税的政策,在征收范围和原值界定上进行探讨。企业和政府是息息相关的关系,政府依靠企业上缴的税收管理当地经济和市场,因此政府尤其重视那些纳税金额很大的企业的举措,同时企业的发展也离不开政府的支持,企业是在当地政府的宏观环境下生存的,其各项举措必须符合当地政府部门的要求。

四、结束语