房产税的影响

房产税的影响（精选9篇）

房产税的影响 篇1

房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。它属于财产税中的个别财产税。

现行的房产税是根据国发[1986]90号文《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称条例)开征的。《条例》根据房屋的经营使用方式规定了房产税的计税依据是房产的计税价值(称作从价计征)或房产的租金收入(称作从租计征)两种。税率分别为1.2%和12%。

从价计征,就是按房产的原值一次减除10%—30%(由当地省、自治区、直辖市人民政府确定)后的余值为计税依据,计算缴纳房产税。其公式为:应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。

从租计征,就是以房产的租金收入(不作任何费用扣除)为计税依据,计算缴纳房产税。其公式为:应纳税额=租金收入×12%。

从租计征较为简单,现就从价计征谈一点个人体会。由于从价计征的计税依据是房产的原值。因此,对房屋概念的正确理解以及财务对其原值的计价及核算正确与否,都对房产税的正确计算和缴纳有着直接的关系。因[86]财税地字第008号文,财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(以下简称解释)中,明确规定“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。这就是说,从价计征房产税的计税依据是在会计账簿“固定资产”科目中核算的“房屋”明细科目的金额。因此,我们必须在满足税法的要求下按照会计制度规定去正确地核算房屋资产的原价。那么,什么是房屋呢?《税法》第十一章的房产税法中的解释为:房屋“是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所”。也就是说,独立于房屋之外的如围墙、酒(菜)窖、池等均不应属于房产。同时,国税发[2005]173号文,国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(以下简称通知)规定“凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征税”。《通知》中还对“对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣除原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值”的规定。

在实际工作中,由于核算不规范常影响我们正确计算缴纳房产税的现象主要有两种,一是多计原值(不该计入的计入了);二是少计原值(该计入的没有计入)。

例一、某企业在会计核算的“固定资产”科目中记载的房屋原值是5000万元。房屋原值所反映的内容是与主要生产设备配套的风机房4000万元(含风机3800万元,未单独核算)和一水泵房1000万元(含水泵700万元,未单独核算)。当地的一次减除比例为30%,适用税率1.2%。

由于财务核算的不规范,很容易发生将应纳房产税错误计算为:

正确的计算是应以扣除风机、水泵的价值4500万元后的价值作为房产税的计税依据。正确的应纳税额应为:

例二、某企业在会计核算的“固定资产”科目中记载的房屋原值是4000万元,另将其房屋中的中央空调500万元、采暖500万元,在“固定资产”科目中另列项目反映。当地的一次减除比例为30%,适用税率1.2%。

正确的应纳房产税额为:

另外还应注意:(1)房屋大修停用在半年以上的,经税务机关审核,在大修其间可免征房产税。(2)经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的危险房屋,停止使用后,可免征房产税。

房产税的影响 篇2

房产税是一个传统税种，它是以房屋为征税对象，即以房屋形态表现的财产，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税。我多现行房产税制是根据1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》设立的，已经实行了二十多年，在调节经济发展、均衡社会财富、加强房屋管理及提高使用效率、增加政府财政收入等方面发挥了重大的作用。但是，它毕竟是在中国计划经济向市场经济过度的初始阶段建立起来的，带有明显的计划经济的色彩，因此，近几年来随着中国市场经济的快速发展以及房地产市场的繁荣，现行房产税暴露出越来越多的缺陷。对现行房产税制度进行改革，使其适应市场经济的发展已成为当务之急。

一、我国现行房产税制存在的主要不足

（一）现行房产税课税范围过于狭窄，而免税范围过于宽泛

根据1986年《暂行条例》的规定，我国房产税制对城市、县城、建制镇和工矿区的营业性住房征收，而把广大农村的所有房产都排除在外。该税制设计的初衷是对经济较发达、纳税能力较强的对象征收，考虑农村的经济发展水平。这一规定在当时的背景下无疑是合理的，但是随着经济的快速发展，工业化的步伐加快，农村城镇化程度的不断提高，尤其是在一些经济发达地区，农村与城市的差异已不是很明显。农村的房产规模急剧扩大，大批高级公寓、别墅等经营性住房出现，如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，将是我国房产税收收入的一大损失。

另外，我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用等用房列为免税的对象，在当前的背景下，范围过于宽泛。随着农村经济的发展，大批企业用房出现，同时在城市，个人购房比重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房。国家对这部分房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杆作用难以发挥，不利于国家对收入进行调节分配。

（二）税收政策内外有别，显失公平

我国现行房产采取“内外有别，两套税制并存”的政策。根据规定，对内资企业和个人按照1986年暂行条例的规定征税，而对外资企业和涉外人员要按照1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》的规定征收，并且只对房产征税，不对地产征税。即使是同一种税，计税时也有较大的差别，外资企业和涉外人员缴纳的房产税全部按照房产原值扣除80%后按照1.2%的税率征收。而对于内资纳税人在缴纳房产税时要按照区分房产的用途，如果用于出租，则需要区分公房与私房，公房税率高。同时还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，这直接导致了内外资企业税收负担轻重不同，使内外资企业很难在同一起跑线上竞争，这不利于对税收进行征收管理，也不符合税收的公平原则。

（三）房产税计税依据缺乏合理性，税率不统一

根据房产税暂行条例的规定，房产税的缴纳要根据房产余值或租金收入来计算。一方面，按照房产余值来计税虽然比较稳定，但是不够合理。房产与之一般体现的是房屋的历史成本价值，但是伴随着经济的高速增长，房产也大幅度增值，房产余值难以体现房屋真正的市场价值。同时，按照常理先建成的房产成本要低于后建成的房产，按照房产余值的计算依据，势必会发生税负的转移，使两块原本市场价值相当的房产因历史成本的不同而承担不同的税负，这违反公平原则，一定程度上也阻止了房产的交易。

另一方面，按照房屋租金来计税也是不够科学的，租金是根据租赁市场的价格来确定的，与房产余值差距很大，其税负远远大于按房产余值计税。同时，房屋的租金收入目前已经列入营业税的课税范围内，租赁形式的多样化也使得租金难以确定，这就为部分纳税人偷逃税提供了便利。

（四）房地产税费制度混乱，费大于税的现象普遍存在

目前我国房地产业面对的税费项目与日俱增，而且收费项目总数远大于征税项目总数，有调查显示，仅从房地产开发环节的收费项目上看，就多达几十项，其中有些是经过中央和省级相关部门批准的合理收费，但其中也不乏违规收费。

房地产业费大于税的现象产生了极为不利的后果，严重阻碍了房地产市场的健康发展，主要表现在以下几个方面：首先，开发商将费用直接转嫁到消费者升上，提高了房价，加重了消费者的负担，严重扭曲了房产的真实价值；其次，严重影响了房产交易市场的繁荣，一方面开发商手中大量商品房积压，另一方面消费者们因为房价过高而买不起房，这种畸形现象在目前的房产市场中非常普遍，同时也是房地产开发商和消费者对政府行为的规范性和稳定性产生质疑，极大的限制了房地产业得正常扩张；最后，严重抑制了税收调节作用的发挥，在我国当地产业涉及的税收是地方税，地方政府完全可以利用税收手段来控制房地产业的发展走势，但是由于费大于税，而且收费是由多个部门来完成的，政府就无法通过税收来完成调控。

二、我国改革房产税的具体措施

（一）坚持“宽税基、少税种、低税率”的税收政策

在课税范围方面实行宽税基，即把公共、宗教、慈善等机构的不动产列为免税项目。而对其他所有的不动产，无论是营业用房还是非营业用房，都征收房产税。少税种，是指开征不动产税，其他房产税种比较少。这样，不仅有利于税务机关的征收管理，而且有效的避免了重复征税问题，保护了纳税人的利益。低税率，是指对大多数税种设置的税率一般比较低，总体税收负担水平也比较低。

（二）对内对外实行统一的税收制度，遵循国民待遇原则

取消现行房产税实行两套税制的规定，不再区分纳税人的国际和企业的资金来源，实行统一税制。具体来说，这需要统一税种，不在分别征收房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，设置统一的房地产税。

（三）把房产的评估价值作为征收房产税的依据

把房产的评估价值作为征收房产税的依据，这样是比较公正客观的，同时便于对税收实行统一的征收管理，也有利的保障了政府的财政收入，使其不会因为房屋的增值而承担财政收入的损失。

（四）侧重在房产的保有环节征税，清理收费项目

目前我国房产税制的一个显著特点是在房产开发流通环节设置了多个税种，但在保有环节课税比较少，税负较轻。这样的做法导致了房产资源的闲置和浪费，助长了偷税漏税之风。若房屋在保有环节增值，政府也不能参不增值部分的再分配，市政府无法对收入进行调节分配，拉大了贫富差距。因此，我国房产税应当重点在保有环节征收，以促进房产的流动。

同时，我国缺少统一的税法，房产税只是以暂行条例作为依据的，立法层次较低，全国人大及常务委员会应当加快制定税法的进度，一遍税收机关有法可依，加大征管力度。同时，我国的税权过度集中在中央，不能体现房产税是地方税的特点，中央应当适当分权，满足房产税的区域性特点，更有效地对房产资源进行优化配置。

美国房产税的管理 篇3

与其他许多国家不同的是，美国没有对各级政府征收某种税收做出规定的全国性法律。然而，在实践中，美国联邦政府主要依赖所得税，既不征收普通销售税，也不征收财产税。相比之下，州政府的税收体系往往更加多样，包括所得税、销售税、政府间收入、用户收费以及其他五花八门的收入。只有少数几个州政府征收一般财产税，但在州财政中的重要性有限。

美国地方政府提供核心公共服务，包括教育、公共医疗和福利、治安和消防、排水和公共卫生、基础交通设施以及住房。地方政府必须在各州制定的法律框架内征税。迄今为止，43个州对地方政府征收房产税施加了某些限制，包括房产税税率、估价增值或两者兼而有之。一些州还规定了房产税最高征收额或年度增幅。即使有这些限制，房产税收入依然是地方政府的财政命脉。地方政府在遵守州法律的前提下，可以独立征收和管理房产税。实际上，房产税在促进财政分权和地方财政自治方面发挥着重要作用。

多级政府独立制定房产税率

在美国，制定房产税税率传统上是地方政府年度预算过程的一部分。尽管税率很少年年都变，但地方政府不得不按照州法律规定，每年对房产税率重新调整，保持税率不变或做小幅调整。正如印第安纳大学公共与环境事务学院教授约翰·米克塞尔所说，按照拟定税率，房产税能够产生足够收入，从而帮助地方政府平衡运营预算，偿还当前债务。县、市、学区和特别社区等各级地方政府部门都可独立制定房产税税率。因此，房地产所有人实际收到的房产税账单，通常是房产所在地区多个政府部门征收的税款总和。在大多数情况下，县的房产税征收部门（可能是财政部门）代表所有政府部门征税，并向每个部门分配税收收入。

大多数州对所有房地产适用同一税率，只在少数州，不同类别的房地产适用不同税率，比如住宅、农业、商业、工业和公共设施房地产。实施分类房地产税率体系的理由在于，某些类别的房地产比其他类别的房地产有更大的纳税能力，因此应该适用更高税率。

存在争议的房产估价体系

最困难、最具争议的是房产价值评估。因为房产税的计税基础并不是市场实际交易价格，所以必须对房产价值进行评估。在美国，最广泛使用的房地产评估标准是市场价值。方法有二：一是潜在用途评估，二是当前用途评估。前者假定潜在买家可能将新购地产改变用途，比如将一个正在发展中的城市周边农地变为一个购物中心、商业建筑或者公寓楼。而后者则假定，买家将保留这块土地的原有用途，无论它原先是农业、商业还是住宅用地。

另外，一些州使用销售价值来计算房产税税基。按照这种所谓的“售价评估”体系，房地产只有被出售时才会被重新估价。一方面，这种体系使得长期持有房地产的所有人，不会因房地产市场逐渐发展而支付较高的税，并避免为尚未实现的房地产收益缴税。另一方面，该体系也存在诸多弊端。首先，横向公平的弊端。因为新的房地产所有人，将不得不比过去的房屋业主以及附近社区类似房地产的所有人，缴纳更多的房产税。其次，居民流动性受到制约。因为当房屋所有人面临是否换房的问题时，他们可能被迫放弃换房打算，以避免缴纳更高的税款。经济学家普遍认为，流动性下降会导致住房市场和劳动力市场丧失效率。第三，地方政府收入能力遭受抑制。最近的发展历史表明，实行“售价评估”体系的地方政府，在住房市场繁荣期间无法增加房产税收入，很难满足当时不断增长的民众对公共服务的需求。同时，它还影响到地方政府积累储备基金的能力，削弱了政府安然度过经济低迷期的潜力。

多样化的房产税减免项目

许多州出台各种政策帮助减免纳税人的房产税负担。某些州则允许地方政府选择自己的房产税减免项目。

其一，对特定个人或机构应税房地产（比如政府、非盈利组织、个人住房以及退伍军人和老年人住房）的评估价值实行一定比例的减免，从而降低税基。相比之下，税收抵免政策是对税款的直接减免。政府还使用税收抵扣政策，与土地开发商协商，允许在一定时期内对一定比例的评估价值免税。这种政策被视为吸引企业和促进经济发展的一种手段。

其二，“断电器”政策针对的是陷入困境的居民。目前美国 33个州实施此类税收减免政策。该政策规定，如房产税负超过家庭收入某一比例，政府就会将超出部分中的部分税款返回给个人。然而，为了降低该政策的整体成本，许多州只向老年人实行税收减免，不包括其他低收入业主。

其三，延期纳税。该政策规定，允许老年人、残疾人、低收入家庭以及农场主等按照房地产过去的价值、而非新的（更高的）价值纳税。当前税款和按照房地产完全价值所纳税款之间的差额可以延期到以后缴纳，比如当农场转变用途或者老年人去世之后（作为对个人遗产征收的一种税收）。

其四，税收增量融资（TIF）政策为指定地区（TIF区域）的经济发展提供支持。该政策规定，地方政府对房地产开发创造的评估增值部分征税，而且还可以利用这种税收支付TIF区域中的基础设施建设和其他支出。因此，地方政府可以不用拿一般纳税人缴纳的税款为新开发项目融资。这种政策一直受到工业和开发官员们的欢迎。

可资中国借鉴的经验教训

美国地方政府征收房产税的经历，为中国税收改革提供了一些参考。

首先，透明度是成功关键。税收结构和程序应该相对容易理解。纳税人应该知道如何计算房产税和应纳税额以及纳税用途。不应在没有合法程序的情况下给予某些纳税人特殊待遇。透明的税收制度有助于防止逃税和腐败。

其次，社会公平需要努力维护。房产评估应该基于完全市场价值，确保横向公平（即同等条件下的纳税人应缴纳同等税额）。与此同时，必须出台特定的税收减免机制力争实现纵向公平（即税收负担应根据纳税人能力的不同而有所不同），减轻弱势群体的税收负担。

第三，激励措施应谨慎使用。减税和TIF等激励措施应该与经济成效挂钩，不应简单地被政客们用作捞取外快的手段，必须实施定期监督以维护问责机制。

房产税的纳税筹划技巧 篇4

税法依据:国税函发[1993]368号文规定, 对投资联营的房产, 在计征房产税时应区别对待。对于以房产投资联营, 投资者参与投资利润分红、共担风险的, 按房产余值作为计税基础计征房产税;对以房产投资, 收取固定收入、不承担联营风险的, 实际是以联营名义取得房产租金, 应由出租方按租金收入计征房产税。

财税[2002]191号文规定, 以无形资产、不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征收营业税。投资后转让其股权也不征收营业税。

筹划思路:以上两种投资方式下的房产税的计税依据和适用税率都是不同的, 通过比较两种计税方式下房产税税负与其他税负合计额的大小, 最终选择税负较低的方案。

案例分析:2013年2月1日, 甲公司将其自有的房屋用于投资联营, 该房产原账面价值是200万元。现有两套对外投资方案可供选择:方案一, 收取固定收入, 不承担风险, 当年取得的固定收入共计为15万元。方案二, 投资者参与投资利润分红, 共担风险, 当年取得分红为15万元。

当地房产原值减除比例为30%。城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。

方案一:收取固定收入, 不承担风险。2013年1月计征的房产税=200× (1-30%) ×1÷12×1.2%=0.14 (万元) , 2013年2~12月计征的房产税=15×12%=1.8 (万元) , 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=15×5%× (1+7%+3%) =0.825 (万元) , 2013年全年应纳税合计=0.14+1.8+0.825=2.765 (万元) 。

方案二:投资者参与投资利润分红, 共担风险。2013年计征的房产税=200× (1-30%) ×1.2%=1.68 (万元) , 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=0 (万元) 。

由此可见, 方案二比方案一少缴税款合计1.085万元 (2.765-1.68) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:虽然投资者参与投资利润分红、共担风险的投资方式有可能会节省税负, 但是却不如收取固定的投资收益更为稳妥。

二、租赁房产的纳税筹划

税法依据:财税[2010]121号文规定, 对于出租房产, 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的, 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。对一次收取租金的, 应以实际收到的现金作为计税依据, 不可分期申报缴纳房产税。

筹划思路:企业应当测算不同租赁方式下房产税负现值及收入现值之间的大小, 选择税负现值小而租金收入现值大的方案或选择租金收入现值与税负现值之差大的方案。

案例分析:2013年1月甲企业将自有的一栋房屋出租给乙企业, 该房产的原值为120万元, 每年年初收取租金收入为24 000元。乙企业打算租赁6年, 现有两种租赁方式可供选择。方案一:合同约定租赁满6年则免1年房租, 但必须2013年初一次性支付5年的租金, 共计120 000元 (24 000×5) ;方案二:每年签订一次合同, 前三年每年年初支付租金36 000元, 后三年每年年初支付租金12 000元。假设当地房产原值减除比例为30%, 折现率为10%。请对其进行纳税筹划。

方案一:合同约定租赁满6年则免1年房租, 但必须2013年年初一次性支付5年的租金。2013~2017年房产税税负合计额 (全部于2013年年初缴纳, 即折合到2013年年初的现值) =2.4×5×12%=1.44 (万元) 。2018年为免收租金期间, 由产权所有人按房产原值缴纳房产税, 则2018年折合到2013年的房产税现值=120× (1-30%) ×1.2%× (P/F, 10%, 5) =1.008×0.620 9=0.626 (万元) 。

6年房产税现值合计=1.44+0.626=2.066 (万元) , 房产租金收入 (即折合到2013年年初的现值) =2.4×5=12 (万元) 。

方案二:每年签订一次合同, 前三年每年年初支付租金36 000元, 后三年每年年初支付租金12 000元。2013年应计征的房产税 (即折合到2013年年初的现值) =3.6×12%=0.432 (万元) , 2014~2018年折合到2013年年初的房产税现值=3.6×12%× (P/A, 10%, 2) +1.2×12%×[ (P/A, 10%, 5) - (P/A, 10%, 2) ]=0.432×1.735 5+0.144×2.055 3=1.05 (万元) , 6年房产税现值合计=0.432+1.05=1.482 (万元) 。

2013年收到的房产租金收入 (即折合到2013年年初的现值) =3.6 (万元) , 2014~2018年折合到2013年年初的房产租金收入现值=3.6× (P/A, 10%, 2) +1.2×[ (P/A, 10%, 5) - (P/A, 10%, 2) ]=3.6×1.735 5+1.2×2.055 3=8.71 (万元) 。6年房产租金收入现值合计=3.6+8.71=12.31 (万元) 。

由此可见, 方案二比方案一房产税现值少0.584万元 (2.066-1.482) ;方案二比方案一租金收入现值多0.31万元 (12.31-12) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:涉及不止一年的纳税筹划方案选择时, 不能仅仅比较税负合计额或净收益合计额的大小, 而应当对其进行折现, 通过比较其现值的大小来选择出最优方案。

三、转租房产的纳税筹划

税法依据:国发[1986]90号文第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。”但各地对于转租行为是否缴纳房产税意见不一:吉林、山东两省地税局认为, 如果对于转租行为不征收房产税的话, 则纳税人有可能利用这一点来避税, 因此, 下发了吉地税发[2006]42号文件等, 要求转租人按差额缴纳房产税, 从而堵住这一“漏洞”。而湖北、云南、浙江、广东、大连、海南、江西、江苏以及安徽省地税局都下发文件 (鄂地税发[2008]97号等) 规定:对于转租行为不征收房产税。

筹划思路:由于税法上规定产权所有人为房产税的纳税义务人, 而转租方不是产权所有人, 因此通常认为转租行为不再缴纳房产税, 因此, 在全国绝大多数地区 (山东、吉林除外) 可以通过变正常出租为转租来降低房产税税负。

案例分析:甲公司为湖北省的一家企业, 2013年1月将自有写字楼对外出租, 一年租金为1 100万元。城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。

方案一:甲公司直接对外出租。甲公司应纳房产税=1100×12%=132 (万元) , 甲公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=1 100×5%× (1+7%+3%) =60.5 (万元) , 应纳税合计=132+60.5=192.5 (万元) 。

方案二:甲公司先将写字楼以700万元的价格出租给其下属的乙公司, 然后再由乙公司以1 100万元的价格对外出租。甲公司应纳房产税=700×12%=84 (万元) , 甲公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=700×5%× (1+7%+3%) =38.5 (万元) , 乙公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=1 100×5%× (1+7%+3%) =60.5 (万元) , 两公司应纳税合计=84+38.5+60.5=183 (万元) 。

由此可见, 方案二比方案一应纳税合计少9.5万元 (192.5-183) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:一方面, 转租行为降低了房产税税负, 但另一方面, 由于增加了一道流转环节, 因此增加了一道营业税, 从而增加了营业税、城市维护建设税和教育费附加的负担。企业应当通过测算总体税负来选择合理的方案。具体测算如下:设原租金收入为a, 出租给关联方的租金收入为b, 则b×12%+b×5%× (1+7%+3%) +a×5%× (1+7%+3%) ≤a×12%+a×5%× (1+7%+3%) , 推算出b/a≤68.57%。也就是说当出租给关联方的租金低于原租金收入的68.57%时, 会获得节税利益, 但同时应当注意到将出租给关联方的租金降低至原租金收入的68.57%以下, 又会面临被税务机关纳税调整的风险, 有可能会得不偿失。

四、修理房屋的纳税筹划

税法依据:国税函[2004]839号文规定, 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的, 在房屋大修理期间免征房产税, 免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除, 并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的, 要相应增加房屋的原值。

筹划思路:纳税人对房屋的修理, 应尽量使房屋停用半年以上, 这样可以获取大修理期间免征房产税的税收优惠。

案例分析:2013年甲公司决定将已有办公楼对其进行大修理, 该办公楼的账面价值是300万元, 使用年限为20年, 已使用15年, 修理后可使该房产延长使用年限至10年, 现有两个方案可供选择:方案一, 对房屋进行修理, 自2013年1月1日开始, 所耗用的时间为5个月, 领用生产用原材料100万元, 进项税额为17万元, 人工费10万元。方案二, 耗用相同的成本, 自2013年1月1日开始, 所耗用的时间为7个月。假设当地房产原值减除比例为30%。请对其进行纳税筹划。

方案一:对房屋进行修理, 自2013年1月1日开始, 所耗用时间为5个月。1~5月应纳房产税合计=300× (1-30%) ×1.2%×5÷12=1.05 (万元) , 6~12月应纳房产税合计= (300+100+17+10) × (1-30%) ×1.2%×7÷12=2.092 3 (万元) 。全年应纳房产税=1.05+2.092 3=3.142 3 (万元) 。

方案二:对房屋进行修理, 自2013年1月1日开始, 所耗用时间为7个月。1~7月免征房产税, 8~12月应纳房产税合计= (300+100+17+10) × (1-30%) ×1.2%×5÷12=1.494 5 (万元) 。

由此可见, 方案二比方案一少交房产税1.647 8万元 (3.142 3-1.494 5) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:通过适当延长修理时间便会换取税收上的优惠, 但延长修理时间应以不影响正常的生产经营为前提。

参考文献

[1] .葛长银.节税筹划案例与实操指南.北京:机械工业出版社, 2010

美国房产税的深刻教训 篇5

为什么要征地产税？如果你问一位美国官员这句话，你能得到的回答是“因为你是有投票权的公民”，而如果你说“我不是公民可以不交吗？”他的回答是“你一年不交房产税我就没收你的房子”。难怪那些兴致冲冲到美国买房的中国人收到房产税账单时惊呼上当。其实，在有的州地产税只有房价的1%，而有些地方却近3.7%，另外还可能收其他杂费，如办校费、开发费等等。每年交两次，错过期限就吃罚单。

房产税这个东西就如鸦片，会让政府吃上瘾的。从2000年-2007年的地产狂升时期，美国人的房产价值平均升了41%，而房产税却升了62%，因为这段时间内买新房的人多，新房子按新市价计算税率，自然水涨船高。加利福尼亚州的地产这段期间升值最快，一时间政府收入大增，但开销更是大增，官员们津津乐道，为地产商和银行炒高地产打气。谁知前年金融危机一到，霎时地产备受打击，房产税也就成了民众叫骂的对象。大家纷纷要求政府按跌价后的价格重新调低税额，使得州政府财政顿时入不敷出而扩大财政赤字，最后不得不裁减公务员工资和各个大学院校经费。

一般而言，凡是征收高额购物税的州就少收房产税，比如，加利福尼亚州的购物税高达8.7%-11%，因此房产税只付1.5%；而德克萨斯州的购物税是2.5%，那里的房产税竟然高达3.5%。和大家预料的一样，加州的人民偏爱买房子投资，同样大小的房子比德克萨斯州的贵3倍-4倍。更精确一点比较，紧挨着德克萨斯州的奥克拉荷马州购物税为8%，而房产税只有1.25%，那儿的房屋条件环境和德州类似，而房子平均价格却高出50%左右，可见房产税的影响因素很大。

很显然，对富人和穷人征收同样较高的购物税实际上是剥削无房的穷人，而对房产征税是对有产阶级和中产阶级的压榨。德克萨斯州地大人稀，石油收入丰富，为了吸引劳工就征收很低的购物税，却对那些经营出租房和住大宅的富裕户征收高房产税，久而久之成了传统，乃至造成德克萨斯州地产永久不升值现象。相反，加州靠地产业提升经济，用低房产税吸引有钱人养老和投资地产便成了传统。那些高房产税的城市最多年久失修的房子，房主们干脆搬走逃税。

房产税也有可通融之处，比如农村地区可申请很低的农业用地税，只要农庄的房子不出租就可享受低税。一般而言，房产税每年上升幅度不会超过5%，也就是说如果房价一年中上升了30%但房产税也最多升5%，相反，如果刚买不久的房子价格跌了30%却可以申请相同比率的房产税减额，难怪有人这两年在跌价多的地区自毁房子造成估值跌价，为的就是减税。

当前房产税的涉税筹划探讨 篇6

关键词：房产税纳税,筹划租赁,房产转租房产

一、房产投资的纳税筹划

税法依据:国税函发[1993J368号文规定, 对技资联营的房产, 在计征房产税时应区别对待。对于以房产投资联营, 投资者参与投资利润分红、共担风险的, 按房产余值作为计税基础计征房产税;对以房产投资, 收取固定收入、不承担联营风险的, 实际是以联营名义取得房产租金, 应由出租方按租金收人计征房产税。

财税[2002J191号文规定, 以无形资产、不动产投资人股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征收营业税。投资后转让其股权也不征收营业税。

筹划思路:以上两种投资方式下的房产税的计税依据和适用税率都是不同的, 通过比较两种计税方式下房产税税负与其他税负合计额的大小, 最终选择税负较低的方案。

案例分析:2013年2月1日, 甲公司将其自有的房屋用于投资联营, 该房产原账面价值是200万元。现有两套对外投资方案可供选择:方案一:收取固定收入, 不承担风险, 当年取得的固定收入共计为15万元。方案二:投资者参与投资利润分红, 共担风险, 当年取得分红为15万元。当地房产原值减除比例为30%。城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。

方案一:收取固定收入, 不承担风险。2013年1月计征的房产税=200× (1-30%) ×1一12×1.2%=0.14 (万元) , 2013年2-12月计征的房产税=15×12%=1.8 (万元) , 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=15×5%× (1+7%+3%) =0.825 (万元) , 2013年全年应纳税合计=0.14+1.8+0.825=2.765 (万元) 。

方案二:投资者参与投资利润分红, 共担风险。2013年计征的房产税=200× (1-30%) ×1.2%=1.68 (万元) , 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=O (万元) 。

由此可见, 方案二比方案一少缴税款合计1.0 8 5万元 (2.765-1.68) , 因此, 应当选择方案二。筹划点评:虽然投资者参与投资利润分红、共担风险的投资方式有可能会节省税负, 但是却不如收取固定的投资收益更为稳妥。

二、租赁房产的纳税筹划

税法依据:财税[2010]121号文规定, 对于出租房产, 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的, 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。对一次收取租金的, 应以实际收到的现金作为计税依据, 不可分期申报缴纳房产税。

筹划思路:企业应当测算不同租赁方式下房产税负现值及收入现值之间的大小, 选择税负现值小而租金收入现值大的方案或选择租金收入现值与税负现值之差大的方案。

案例分析:2013年1月甲企业将自有的一栋房屋出租给乙企业, 该房产的原值为120万元, 每年年初收取租金收入为24000元。乙企业打算租赁6年, 现有两种租赁方式可供选择。方案一:合同约定租赁满6年则免1年房租, 但必须2013年初一次性支付5年的租金共计120000元 (24000×5) j方案二:每年签订一次合同, 前三年每年年初支付租金36000元, 后三年每年年初支付租金12000元。假设当地房产原值减除比例为30%, 折现率为10%。对其进行纳税筹划。

方案一:合同约定租赁满6年则免1年房租, 但必须2013年年初一次性支付5年的租金。2013-2017年房产税税负合计额 (全部于2013年年初缴纳, 即折合到2013年年初的现值) =2.4×5×12%=1.44 (万元) 02018年为免收租金期间, 由产权所有人按房产原值缴纳房产税, 则2018年折合到2013年的房产税现值=120×-30%) ×1.2%× (P/F, 10%, 5) =1.008×0.6209=0.626 (万元) 。6年房产税现值合计=1.44+0.626=2.066 (万元) , 房产租金收入 (即折合到2013年年初的现值) =2.4×5=12 (万元) 。

方案二:每年签订一次合同, 前三年每年年初支付租金36000元, 后三年每年年初支付租金12000元。2013年应计征的房产税 (即折合到2013年年初的现值) =3.6×12%=0.432 (万元) , 2014-2018年折合到2013年年初的房产税现值=3.6×12%× (PIA, 10%, 2) +1.2×12%×[ (PIA, 10%, 5) 一 (P/A, 10%, 2) J=0.432×1.7355+0.144×2.0553=1.05 (万元) , 6年房产税现值合计=0.432+1.05=1.482 (万元) 。2013年收到的房产租金收入 (即折合到2013年年初的现值) =3.6 (万元) , 2014-2018年折合到2013年年初的房产租金收入现值=3.6× (P/A, 1O%, 2) +1.2×[ (P/A, 10%, 5) - (PIA, 10%, 2) J=3.6×1.7355+1.2×2.0553=8.71 (万元) 06年房产租金收人现值合计=3.6+8.71=12.31 (万元) 。可见, 方案二比方案一房产税现值少0.584万元= (2.066-1.482) ;方案二比方案一租金收入现值多0.31万元= (12.31-12) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:涉及不止一年的纳税筹划方案选择时, 不能仅仅比较税负合计额或净收益合计额的大小, 而应当对其进行折现, 通过比较其现值的大小来选择出最优方案。

三、转租房产的纳税筹划

税法依据:国发[1986]90号文第二条规定房产税由产权所有人缴纳。"但各地对于转租行为是否缴纳房产税意见不一:对于转租行为不征收房产税。

筹划思路:由于税法上规定产权所有人为房产税的纳税义务人, 而转租方不是产权所有人, 因此通常认为转租行为不再缴纳房产税, 因此, 在全国绝大多数地区 (山东、吉林除外) 可以通过变正常出租为转租来降低房产税税负。

案例分析:甲公司为湖北省的一家企业, 2013年1月将自有写字楼对外出租, 一年租金为1100万元。城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。

方案一:甲公司直接对外出租。甲公司应纳房产税=1100×12%=132 (万元) , 甲公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=1100×5%× (1+7%+3%) =60.5 (万元) , 应纳税合计=132+60.5=192.5 (万元) 。

方案二:甲公司先将写字楼以700万元的价格出租给其下属的乙公司, 然后再由乙公司以1100万元的价格对外出租。甲公司应纳房产税=700×12%=84 (万元) , 甲公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=700×5%× (1+7%+3%) =38.5 (万元) , 乙公司应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=1100×5%× (1+7%+3%) =60.5 (万元) , 两公司应纳税合计=84+38.5+60.5=183 (万元) 。

由此可见, 方案二比方案→应纳税合计少9.5万元= (192.5-183) , 因此, 应当选择方案二。

筹划点评:一方面, 转租行为降低了房产税税负, 但另一方面, 由于增加了一道流转环节, 因此增加了一道营业税, 从而增加了营业税、城市维护建设税和教育费附加的负担。企业应当通过测算总体税负来选择合理的方案。具体测算如下:设原租金收人为a, 出租给关联方的租金收入为b, 则以12%+b×5%× (1+7%+3%) +a×5%× (1+7%+3%) 白×12%+a×5%× (1+7%+3%) , 推算出bl乐68.57%。也就是说当出租给关联方的租金低于原租金收入的68.57%时, 会获得节税利益, 但同时应当注意到将出租给关联方的租金降低至原租金收入的68.57%以下, 又会面临被税务机关纳税调整的风险, 有可能会得不偿失。

四、修理房屋的纳税筹划

税法依据:国税函[2004J839号文规定, 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的, 在房屋大修理期间免征房产税, 免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除, 并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的, 要相应增加房屋的原值。

筹划思路:纳税人对房屋的修理, 应尽量使房屋停用半年以上, 这样可以获取大修理期间免征房产税的税收优惠。

参考文献

[1]葛长银.节税筹划案例与实操指南[M].北京:机械工业出版社, 2010.

房产税的用途应该让公众知晓 篇7

点评:重庆继在国内首批试点征收个人住房房产税后, 又成为首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。该市房产管理部门测算, 2011年交易的应税住房将接近万套, 加上存量独栋住房, 初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。记得当上海和重庆两直辖市隆重推出房产税试点时, 有人把房产税比喻成高房价一剂“退烧药”, 能把居高不下的房价“拉下马”;也有舆论把房产税形容成一把“利剑”, 能对房价起到一剑封喉的作用。7个月过去了, 房产税并没有带来人们预想的效果:既没把处于高位的房价拽下来, 实现税款也少得可怜。到目前为止, 上海征的套数不多, 重庆征的钱数也不多。这意味着, 很多人期望的“税剑封喉”, 从近期看是不大可能的。

现在, 重庆不得不酝酿实施房产税扩容政策, 以让房产税显示应有的威力。就眼下来讲, 虽然从舆论和网友的跟帖来看, 大都对房产保有环节征收房产税表示出肯定和理解的态度, 但是, 公众对重庆和上海两地的税务机关收取这笔不算庞大的房产税到底用在何方, 犹如谜团, 无从知晓。此前, 重庆和上海只零星通过媒体透露过收了多少税款, 但这些房产税税款用在哪里并没有向外界公布过。实际上, 无论是对一项新税种的征收, 还是现在的重庆市房产税政策扩容, 都应将收到税款的详细流向, 对公众作出明确交代, 唯有税款流向透明, 才能赢得普通老百姓的对税收征管的全力支持。

在房产税用途方面, 美国等国家的做法值得借鉴。目前, 美国50个州都已征收房产税, 税率一般为1%～3%。从2000年到2007年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 美国房产税相应地在同期有了62%的增幅。据了解, 美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境;学区周围环境改善了, 房价自然升值。在大多数美国老百姓眼里, 交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育, 当然愿意交税, 这不但充分体现了税收“取之于房, 用之于民”的用税理念, 也让公众交得心服口服。还有, 新加坡在房产税用途方面秉持了稳定和公平的原则, 让房产税成为调节贫富差距、补贴低收入群体的重要载体, 既让税收造福于民, 又合理控制了房价, 实现了双赢。

房产税的推广意义与房价走势 篇8

关键词：房产税,意义,房价,短期,长期

房产税的话题开始争论缘起于国务院批转国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件提出“逐步推进房产税改革”,再一次掀起了全社会对房价调控的激烈讨论。其实,房产税并非一个新的税种,我国从1986年就开始征收房产税,近年来,随着经济发展和社会大环境的变化,有关房产税改革的议论一直不绝于耳,尤其是近年房价高企,在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下,被市场视为房价调控利器的房产税自然最引人注目。

房产税,又称房屋税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收有利于提升地方财政收入,规避了现在很多地方政府依靠出售土地使用权来维持正常财政支出的不可持续的尴尬局面;同时房产税的征收可以改变需求结构,运用税收杠杆,进一步加强地方政府对房地产业的管理与调控,通过配合国家的各项政策,提高使用效率,合理调节房产所有人和经营人的收入。

为了检验房产税改革的合理性,我国政府最先在2011年1月28日对重庆和上海开始房产税试点改革。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅、高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%~1.2%。其中对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。

房产税的征收意义何在,大致可以归纳为以下几点:

与普通大众的认知略有区别的是房产税的出台不仅仅是政府对于房价的管理,很大程度上是源于弥补地方财政收入的不足。

近年来我国土地收入呈现下降趋势,自从我国实施分税制改革之后,政府长期依赖出售土地使用权来维持自身运转是不科学、不合理也是难以持续的,房产税可以为筹集地方财政收入产生巨大的效用,这是符合国际经验的。房产税属于地方税,征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金,解决地方财力不足。而且,房产税以房屋为征税对象,可为地方政府提供一项持续、稳定的收入来源。随着我国经济的不断发展,房地产业的兴盛,商品房以及住房的拥有量的增大,房产税将成为地方政府财政收入的极其重要的来源。从长远发展的角度看,有利于形成政府公共服务水平提高与税收收入增加的良性循环,改变地方政府行为的短期化倾向,推动政府职能和经济发展方式的转变。

另一方面,房产税是房地产业健康发展必不可少的配套环节,征收房产税有利于加强地方政府对房地产业的管理。税收作为调节生产和分配的重要工具,对房屋所有者开征房产税,促进财产税的再分配,可以调节纳税人的收入水平,改变市场上对房屋的需求,控制固定资产的投资规模。若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税,则可以抑制房产投资和投机,遏制住房炒作与过度投机。对于房产投资投机炒房者而言,征收房产税,将大大降低其房产收入,甚至在税负加重的情况下会出现亏损危险,迫使他们放弃房地产市场,不仅大大减少了市场对住房的需求,而且会抛售多余的房产,有效增加住房市场的供应。当市场上供大于求时价格回落,房价合理回归。通过调节闲置资源的配置,阻止房地产市场泡沫化,促进宏观经济的协调稳定发展,进一步促进社会公平。

其三,我国目前存在着严重的土地资源无法合理利用的问题。中国耕地面积不断缩小,很大一部分原因是房地产过度开发和基础设施建设占用太多好地,而且很多房地产企业长期囤地而不开发。截至2010年5月底,全国闲置土地总计2818宗,闲置面积16.95万亩,其中闲置时间5年以上的有815宗,占31%。目前各国政府均采用税收制度来打击房地产开发商囤地的局面。中国政府在过去对房地产开发商长期囤地只征收少量的土地闲置费,无法打击整个利益链条的核心。如果对不同的地价征收不同税费,对闲置土地给予较高税率,将大大影响房地产开发商的利润,倒逼房地产开发商理性征地、合理开发,改变营销策略,提高土地使用率,进而遏制房价过快上涨。同时通过开征房产税,对地方政府也提出了约束机制,改变地方政府过度依赖土地出让金维持财政需要,遏制超额卖地行为的发生,不仅有利于房地产开发商节约利用土地资源,而且有利于政府部门合理地规划土地、利用土地。

而对于已经开发建成但未出售的土地而言,房产税的征收可以遏制地产商的市场垄断行为。现在很多房地产商采用饥饿营销的策略,一方面大力宣传,一方面“捂盘惜售”,待价而沽,使得房价暴涨,从中赚取大额利润,这种不合理的竞争干扰了市场,也浪费了大量的资源。如果对那些在一定期限内没有出售的闲置住房征收房产税,必然会增加开发商的持有成本,自然会加快售房,从而遏制地产开发商操控市场行为。

其四,我国住房体系自新中国成立以来一直存在着诸多漏洞,房地产商投机,供需严重不等,拉大了社会的贫富差距,不利于我们建成社会主义现代化国家。长期的供求结构失衡和产业结构的失衡,阻碍了经济社会的可持续发展。通过开征房产税,采取区别对待的征税办法,既可以引导消费者理性消费,又迫使房地产商改变营销策略,多建面积小的住房,不再过度追求房价暴涨带来的巨大利润,更加重视经济适用房建设,配合政府的保障房建设政策,必然会促进保障房体系的建设与完善,从而使住房供应形成社会保障与商品供应的双轨并行机制。

其五,房产税有利于优化消费结构,促进一般性消费增长。近几年来我国的消费率一直下降,甚至低于很多发展中国家,很重要的原因是由于房价飙升,很多人因为背负巨额房贷成了“房奴”,无钱消费,GDP的增长速度放缓。为了响应“坚持扩大内需战略”的号召,建立扩大消费需求的长效机制,加快形成消费、投资和出口协调拉动经济增长的新局面,开征房产税,在遏制房价过快上涨的同时,有利于促进和扩大一般性消费,通过调节收入分配,制约富裕群体的奢侈消费,鼓励一般性消费,带动社会整体消费水平的提高,提升资源利用率。

谈到房产税对房价的影响可以从短期和长期两方面进行分析。

就短期而言,中国房地产协会副会长顾云昌表示:“市场的调控是既调控供应又调控需求,征收房产税起到的作用是让房产持有者增加持有成本,从而退出持有。”房产税征收遏制短期内房价上涨的原理是通过遏制需求,特别是去杠杆化来减少银行杠杆力度,以此控制市场需求。房产税的作用是一方面是使得房产持有者增加持有成本,自动退出市场来加大市场供给,另一方面房产税的推出产生远比实际效果更大的预期效果,消费者的预期对降低房价也起到巨大作用。

从长期来看,历史经验告诉我们单靠股票的印花税、房产税来调节股市和楼市都是短暂性的,应该清楚的是房价的飙升是多方面因素共同作用的结果,不光需要推出房产税,还需要相关的政策来积极配合,共同调节市场的供给与需求,来躲避房地产泡沫对我国实体经济的冲击。我国目前的税收体系尚不健全,该如何征税、限额是多少还需要进一步讨论。但是无疑,房产税对房价不是单一变动的单变量模型,进一步深化房产税改革的道路任重道远。

参考文献

[1]况伟大.开征房产税对预期房价的影响:来自北京市调查问卷的证据[J].世界经济,2013(06).

[2]黄伊凡.房产税房价调控的利器[J].卓越理财,2010(07).

[3]王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2011,50(1).

住宅房产税的合法性研究 篇9

住宅房产税是房产税的一种, 而房产税是以房屋为征税对象, 按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。我国房产税是在我国城市房地产税的基础上发展而来的。城市房地产税是一个有50余年历史的老税种, 是我国房地产税收的重要组成部分。早在1951年, 原政务院公布了《城市房地产税暂行条例》, 规定对房产征收房产税, 对土地征收地产税;对房价、地价不易划分的, 征收房地产税。1973年, 我国将国营企业和集体企业应缴的城市房地产税并入工商税。1986年9月国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 根据暂行条例规定, 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的, 由经营管理的单位缴纳。产权出典的, 由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的, 或者产权未确定及租典纠纷未解决的, 由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的计税依据和税率分为两种:一种是以房屋原值一次减去10%-30%之后的余值为计算依据, 相应的税率是1.2%;另一种是以房屋租金收入为计税依据, 相应的税率是12%。1986年我国开征房产税后, 内资企业和个人适用新的房产税。至此, 我国形成了对内资纳税人征收房产税, 对外资纳税人和外国人的房产征收城市房地产税, 对其地产不征税的局面。由于我国在许多领域都给外国人以国民待遇, 为此我国暂时免除了对外国人, 港、澳、台同胞和华侨购置的非营业用房产的城市房地产税。

为保证内资与外资的税收平等, 国务院总理温家宝于2008年12月31日签署了第546号国务院令, 废止了1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起, 外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人, 依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。至此, 内资产权人与外资产权人不再分别对待。房产是否征税、征多少税, 不以房产的内外性质划分, 而以房产的用途为准。所有土地使用权性质为住宅的房屋, 只要不出租, 都免征房产税。

二、地方房产税的特点

(一) 房产税的广度与强度

两地房产税调控的着眼点不同, 其强度和广度有明显区别。上海房产税征收对象是从暂行办法施行之日起上海居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房) 、非上海居民家庭在上海新购的住房。上海房产税并没有将居民和非本地居民的已购住房纳入征税范围, 也就是所谓既往不咎的原则。重庆房产税的征收对象包括已购商品房和新购商品房, 即个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房 (高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 (含2倍) 以上的住房) ;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 (含第二套) 以上的普通住房1。显然, 无论是征收的强度或广度重庆都比上海强。

(二) 房产税的征收价值

以房产的什么价值征税, 这关系到房产税的实际效果。对于计税依据, 一直存在争议。有人认为, 房产税开征应以房地产市场价格为依据, 这将产生的一个主要问题是, 市场价格由谁说了算。上海规定计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值, 评估值按规定周期进行重估。试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆规定计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围, 如无新的规定, 无论是否出现产权变动均属纳税对象, 其计税交易价和适用的税率均不再变动。上海在交易价格的基础上折价征收, 其比例符合《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 但重庆并没有扣除额。重庆的房产税征收比上海更严格。

(三) 房产税的税率

税率的高低, 直接关系到纳税人的税赋负担。上海和重庆的房产税都实行比例税率。上海根据房价不同, 适用不同的税率。应税住房每平方米市场交易价格低于该市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率为0.4%, 房价高于该市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的, 适用税率为0.6%2。重庆将住房分为独栋商品住宅、高档住房、普通住宅, 分别适用不同税率。其中, 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%。相比较, 重庆的税率划分更加细化。

(四) 房产税的减免

税收减免是税法的一个重要环节。上海规定本地居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的, 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米 (即免税住房面积, 含60平方米) 的, 其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的, 对属新购住房超出部分的面积, 按规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。重庆规定, 扣除免税面积以家庭为单位, 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅, 免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房, 免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的, 按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。重庆的扣除额更具可操作性。上海房产税条例还有许多模糊的地方, 如符合扣除条件的, 是扣除新购住房还是已购住房?无房产的父母能作为扣除的人数计入有房子女的住房面积吗?这些因素事关房产税成功与否, 必须予以明确。

三、合法性与合理性

(一) 房产税的效力

房产税的合法性直接关系到房产税的效力问题。房产税作为税收的一种, 由谁宣布开征, 大有讲究, 因为这涉及税政管理权问题。上海、重庆两地开征房产税分别由上海市人民政府和重庆市人民政府发布。根据《中华人民共和国税收征管法》第三条规定, 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税, 依照法律的规定执行。由法律规定执行的税收, 必须由中华人民共和国全国人大及其常委会决定。这与《中华人民共和国立法法》第八条“对非国有财产的征收只能制定法律”的规定相吻合的。房产税是在城市房地产税的基础上发展而来的, 国务院在1986年颁布《房产税暂行条例》时, 我国《税收征管法》和《立法法》并没有颁布3, 税政管理权并没有以法律的形式予以明确。由国务院决定房产税的征收, 并不违反我国法律的规定。即使在《税收征管法》和《立法法》颁布后, 国务院也并不必然失去税政管理权。必要时, 国务院还可以获得全国人大及其常委会的授权4。

不管是全国人大还是国务院, 都属于中央层面。事实上, 自1994年分税制建立以来, 包括税种设立和征管等各方面税权都集中在中央。中央不仅集中管理国税、共享税的诸多权限 (包括税收的立法权、税种开征停征权、税目税率调整权、减免税权等) , 即使地方税的税种 (地方税包括营业税、资源税和房产税等) 等权限, 中央也没有放弃过。中央并没有赋予省级人民政府决定税种、税率或者减免税的权力, 也没有允许省级人民政府制定实施细则或具体实施办法。税政管理权集中于中央, 也符合现行法律的规定, 因为, 人大将税政管理权授予国务院后, 国务院不得将税政管理权再转授给省级政府5。显然, 省级人民政府并没有获得税收开征权。上海市人民政府和重庆市人民政府作为省级人民政府, 通过发布通知的形式, 决定对部分公民住房开征房产税虽然获得了国务院的授权和认可, 但国务院本身并没有权力将房产税的开征权授予省级人民政府。上海、重庆开征房产税的决定违反了《税收征管法》第三条的规定6, 本次两地房产税开征存在合法性问题。

(二) 公众的知情权

上海、重庆发布开征房产税的决定并没有预先通知, 普通老百姓在此之前无法知道房产税的具体内容。在开征房产税决定发布前, 两地房产税的具体内容成为政府机密。这完全违背了我国政府行政的基本原则及立法的基本规范。

现代政府是建立在市场经济基础之上的政府, 市场经济的基本要求是公开、透明、信用。相应地要求政府的决策、立法、行政等行为必须及时向公众披露。税收政策被认为是政府的一项综合决策, 综合决策必须有公众的参与, 听取各个阶层的利益表达, 这样的决策才能达到社会的平衡。上海和重庆颁布的开征房产税的决定, 无论从行政许可角度还是地方立法角度, 都必须举行一个听证程序7。

(三) 房产税的合理性

选择上海和重庆出台房产税, 主要是因为这两地的房价过高, 尤其是上海。房产税被认为是调控房价的一种重要手段, 这背后蕴含的逻辑是房产税可以抑制房价。房产税是对物权所有人在保有环节征收的一种税, 与之前调控房价所征收的营业税、所得税等税种不同。在流通环节征收的营业税、所得税等, 在市场供应不足的情况下, 出售者可以将税赋转嫁给购买者, 从而推高房价。保有环节征收房产税, 所有权人无法转嫁税赋成本。只要房产所有人持有房产, 不管其是否居住, 都必须缴纳房产税。由于房产税每年都要缴纳, 持有时间越长, 缴纳的税负越多。很多房产所有人无法承受房产税的负担时, 就会将持有的房产出售, 从而增加市场的房产供应, 抑制房价的上涨。房产税不但能逼迫房产持有人尽快向市场出售, 还能抑制人们购买房产的欲望。许多本想购买房产的人, 由于房产税的存在, 增加了其负担, 会放弃购买房产。房产税起到了抑制需求的效果。

房产税的开征, 一方面抑制了需求;另一方面, 增加了供应。通过这一增一减, 使需求达到平衡。

上述逻辑看似合理, 其实存在很多问题。房产出售者如果想转嫁税赋, 关键不是征收的环节, 而是房产的供求关系。如果市场上的商品房无法满足人们的需求, 出售者完全可以转嫁税赋。即使是房产税, 出售者可以将已经缴纳的税额相加, 在出售时, 一并转嫁给购买人。市场供求不足的情况下, 任何形式的税收, 都可能转嫁。如果市场的供求关系不改变, 房产税可能会与以前的营业税、所得税一样, 由出售者转嫁给购买人, 进一步推高房价。

房产税能否逼迫房产持有人尽快出售房产, 从而增加供应呢?这一推断既没有实证分析, 也没有因果关系。房产税是否会成为房产持有人的成本, 这需要将房价的上涨因素予以考虑。如果房价每年的上涨幅度高于房产税的税率, 房产持有者持有房产是有利可图的, 如此, 仅从盈利角度而言, 房主不会轻易出售物业。房产税并不必然增加市场的供应。税收的最主要功能是满足政府的财政需要。政府为公民提供公共服务, 需要资金支持, 税收为主要来源。但政府开征任何一种税, 必须经公民授权。开征新税时, 更需说明新税种的用途及开征的必要性。而上海、重庆开征房产税并不是因为公共财政不足, 而是为了抑制房价, 这扭曲了税收满足公共财政需要的基本功能。

税收的另一功能是调节收入的分配, 缩小贫富差距。理论上分析, 房产越多, 缴纳的房产税越高, 通过富人缴纳的房产税, 为穷人建社会保障房8, 从而有效地调节财富的分配, 实现居者有其屋。然而, 在现行房地产市场普遍存在税收可以转嫁的状况下, 房产税不但没有达到有效地调节财富分配, 反而加深了穷人的购房成本, 加大了贫富差距。违背了房产税出台的初衷。

四、规范房产税的基本要求

(一) 保证房产税的合法性

税收无论以何种名目出现, 其本质是对他人财产的剥夺, 这一本质是无法改变的。税收目的和征税理由可以各不相同, 但这不能替代征税所必须的程序正义。程序正义要求决定开征新税的主体必须是有权主体, 即必须是有权决定征税的机构才能发布征收新税的法律、法规。在我国, 决定征收新税的权力由国家立法机构掌握, 必要时, 可以授权中央政府制定税收征收的行政法规, 但中央政府不能再转授权。房产税作为税收的一种, 必须由全国人大或其授权的机构决定, 地方不能决定任何税种的开征, 包括房产税。房产税要在全国推广, 不能再由各个地方政府出台自己的房产税征收办法, 而必须统一税权。如果一定要由地方政府自行颁布征收办法, 必须由全国人大授权, 或通过人大制定法律授权地方政府征收, 这样才能符合收税法定原则。程序正义也包括税收立法的过程公开。房产税开征前, 必须将房产税草案向全国公布, 并征求大家的意见, 这方面我国已有许多先例9。法律的权威性在于其透明性, 房产税征收前的全民讨论这一环节不可省。上海、重庆房产税征收办法虽然颁布执行, 合法性和合理性问题依然存在, 为消除人们的顾虑, 必须尽快启动国家层面的房产税征收讨论, 将上海、重庆两地的房产税纳入到法治的轨道。

(二) 保障房产税的合理性

要展开对房产税的关联性研究。在我国, 涉及房地产的收费五花八门, 收费总额难以统计, 高收费一方面加重了纳税人的负担, 另一方面也大大削弱了税收的调节作用。各种收费由于未纳入预算管理, 其使用得不到有效的监督, 浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。房地产调控是一个综合的工程, 涉及的部门非常广泛, 各种调控措施又相互影响, 如果论证不够充分, 调控措施会互相冲突, 抵消调控的实际效果。应正确认识房产税在房地产宏观调控中的作用。税收对于纳税人而言, 总是一种负担。不论何种税赋, 最终都会推高商品的价格, 并由最终的消费者承担。管理层借营业税和所得税调控房价的目的不但没有达到, 反而推高了房价, 是前车之鉴。为防止房产税进一步推高房价, 难以达到调控目的, 必须在开征房产税的同时, 降低或减少房地产交易环节的税收, 比如二手房交易的营业税和所得税等。

我国现行房产税规定的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积, 这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值, 不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入。为发挥房产税的调控功能, 应统一房产税的计税依据。

注释

1[1]对于新购的时间, 两地也分别作了界定。重庆规定新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房 (包括新建商品住房和存量住房) 。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准, 存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。上海规定新购住房的购房时间, 以购房合同网上备案的日期为准。

2[2]上海市统计局公布的数据显示, 2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米, 全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为:内环线以内为48032元/平方米, 内外环线之间为14831元/平方米, 外环线以外为11961元/平方米。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》, 房产税实行差别化的比例税率, 适用税率暂定为0.6%, 但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率可暂减为0.4%。据此可以认定2011年上海房产税应税住房房价低于28426元/平方米的, 税率减为0.4%, 超过这一价格的房产税税率为0.6%。

3[3]《税收征管法》颁布于1992年, 2001年做了重新修订。《立法法》颁布于2000年3月。这两个法律都晚于1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》。

4[4]授权的法律依据是:《立法法》第九条规定, 全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定, 授权国务院可以根据实际需要, 对其中的部分事项先制定行政法规;《税收征管法》第三条规定, 法律授权国务院规定的, 依照国务院制定的行政法规的规定执行。

5[5]转授权是一项非常严格的事项, 《立法法》第十条规定:授权决定应当明确授权的目的、范围。被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力。被授权机关不得将该项权力转授给其他机关。

6[6]为保证税政管理权的集中, 《税收征管法》第三条规定:任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定, 擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。这里的任何机关, 自然包括省级人民政府。

7[7]如果是行政许可, 根据行政许可法第十九条 (起草法律草案、法规草案和省、自治区、直辖市人民政府规章草案, 拟设定行政许可的, 起草单位应当采取听证会、论证会等形式听取意见, 并向制定机关说明设定该行政许可的必要性对经济和社会可能产生的影响以及听取和采纳意见的情况) 规定需要举行听证或论证。如果属于行政法规, 根据立法法第五十八条 (行政法规在起草过程中, 应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式) 规定, 也需听取各方意见。

8[8]上海和重庆都规定房产税的用途是保障房的建设。上海房产税征收办法规定:对房产税试点征收的收入, 用于保障性住房建设等方面的支出。重庆房产税征收办法规定:个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。