浅析房产税的改革

浅析房产税的改革（精选9篇）

浅析房产税的改革 篇1

浅析加强房产税的征收管理

近日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在国家税务总局《关于今年开展第十二个全国税收宣传月情况的报告》上作了重要批示，指出要强化税收征管，加强税法宣传。房产税在地方税收中是一个既有潜力可挖又容易流失的税种，几年来，我们平湖市的房产税虽然税收增幅较大，但征收管理工作中也是薄弱点较多、难度较大的一个税种。随着经济的发展，城市化建设加快，对房产的投资以及相应租金收入融入了老百姓的理财观，房产税纳税人队伍逐年壮大，强化房产税的征管对于提高全民的纳税意识、规范公民税收行为具有较大的现实意义。

一、房产税税种的特殊性

房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它只规定在城市、县城、建制镇和工矿区中征收，在整个税法体系中，除房产税外，按区域征收税种税率的税种还有城建税、城镇土地使用税等，而以房屋租金收入为征税对象的税种还有营业税和个人所得税等。

二、房产税征管中存在的主要问题

（一）房产原值的确定。

一方面，城镇一部分新办小型个私企业由于企业经营规模小，自身财务制度不够健全，征管局在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业（个人）所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法发票或开具低于成本价的建筑发票，企业则以估价入帐或干脆不入帐，在流失营业税的同时给房产价值的确定也带来了困难；另一方面，城镇部分房产已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定，税务干部不是专业的房产评估人员，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。

（二）租金额的确定。

由于房产租赁情况复杂，租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，给税收征管带来很大困难，征管工作中有较大漏洞，偷税现象比较严重。

一是租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换好几位，不少业主刚刚租房经营不久，就赔了本钱，在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，税务机关征收管理往往滞后。

二是房产转移。在小城镇地区，房屋较多属自行开发建造，无房产产权证。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假像而偷税。

三是多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价，或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。

四是实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。

（三）房产税的税收宣传。

根据房产税有关规定，纳税人应将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，依照房产租金收入计算缴纳的纳税人大多是个人，平时工作生活在不同地点，甚至有些房屋出租房纳税人常年在外地工作，一年内也只回

家两三次，将房产税政策宣传到每一纳税人手中，不仅需花费大量的人力物力，而且效果不明显。而房产税与其它税收相比，公民的纳税意识更为淡薄，平湖辖区内对房产税的举报案件统计数为零。从承租方来说，自己付出租金，从不要求出租方开具合法凭据，而出租方，能逃则逃，能避则避，能少则少，主动到税务机关申报缴纳房产税的纳税人少而又少。

（四）纳税期限的遵照。

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税申报期限间隔长，占较大比重的纳税人的情况和税基变化都较大，纳税人出现忘记申报，这一情况较突出。税务机关要化费大量的人力、物力进行提醒申报和对未申报户进行清理。

（五）与其它税种的联系

由于房产税在城乡税负上区别较大，地理位置相近的纳税人由于划分区域的不同，而产生征与不征等的问题，同时，房产税在征管过程中，各税种是否按同一区域标准征收在征收中也经常碰到。一方面按区域征收过程中与城建税等的联系，特别是处于地域边缘的纳税人，在认定过程中出现城建税等按城市、县城、建制镇征收开征，房产税按乡村征收办法不开征等，在给纳税人偷逃税的同时，给收“人情税”、“关系税”提供了一个操作平台，另一方面，税务机关在处理租赁收入时，由于政策不够吃透，出现征收了营业税等税种后未按规定征收房产税的情况。

二、加强房产税征收管理的措施

第一、要加强税法宣传。

要采用多种方式更好地与国际接轨，借鉴西方国家唯“死亡”和“税收”不可免的提高全民纳税意识的经验，使房产税的税法宣传真正达到家喻户晓、人人皆知。在宣传纳税人权利和义务的同时，强化处罚力度，加强对反面教材的报道，以达到“查一户，教育一大片”的目的，对有“无所谓”思想的纳税人在脑海里敲响警钟,切实提高纳税人纳税意识和自身的财务观念，使纳税人自觉主动正确的申报纳税。

第二、要健全纳税档案，加强规范化管理。

要从基础资料抓起，分户建立房产登记卡，对应征收的新建房产及时与房主建立联系，对有新出租、变更户租金收入以及同时无相关房产证的纳税人，要经多方取证核实房产主，及时建立及调整登记卡，适应租赁关系变化，要搞好跟踪检查，详细记录房产建造交货日期、租赁时间、租金、房产主和租赁人、租赁合同签订期限和房产税缴纳情况。并录入计算机，随时调阅和监控。

第三、要强化依法治税理念，加强干部的技能培训。

要坚持“法制、公平、文明、效率”的方针，全面推进依法治税，切实规范税收执法行为，实现地税管理工作向法制导向型的转变。不断地加强业务培训和学习，鼓励干部参加相关学科如注册评估师等的资格考试，不断地提高自身的执法水平和处理相关业务的能力。第四、要重新划分城镇区域，按区域规划统一征收管理。

区域的划分，是一项涉及面广，政策性强，影响面大的工作，要充分借助社会各界及政府的力量，将社会化管理与专业化管理紧密结合起来，从而更有效地促进征收管理。一是年初召开相关会议，邀请政府部门主管领导及纳税人代表参加，统一划定城镇区域，若干时间内保持不变；二是加强对房产税、城镇土地使用税和城建税等的征收，凡认定为城镇区域内的纳税人，强化房产税、城镇土地使用税和按城镇城建税等的征收；三是认真做好调整税种税目纳税人的解释工作，实施阳光作业。

第五、要协调好与有关部门关系，实行源泉控管。

争取城建、房产、工商、公证等部门的支持和合作。通过城建部门的规划，房产部门办理房产证，工商部门办理营业执照，公证处进行合同公证等多种渠道，掌握房产的初建、自用、出租、转租、停用等情况，用严密的管理办法，从源头上堵塞房产税流失。

第六、要经常进行实地检查清理，将清理情况登记入卡。

加大巡回检查和清理力度。将纳税人的房产证、营业执照、税务登记证、租赁合同认真核对，以严格区分真假房产自用。对于多重租赁，除向房产所有人征收房产税外，对转手出租人还要征收营业税，房产主若不在本地，由租赁者代扣代缴。

浅析房产税的改革 篇2

改革开放30多年来, 我国经济社会形势发生较大变化, 住房制度改革在不断的深化, 因此有必要研究推进房产税的改革。随着国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点, 上海、重庆两个试点宣布征收房产税, 房产税改革试点终于迈出关键性一步。对于此次房产税的试点改革, 专家们各抒己见, 本文将在此背景之下探讨我国开征房产税的重大意义以及如何完善我国房产税的征收。

二、开征房产税的重大意义

(一) 有利于引导居民理性购房

2004年以来我国城市住房价格井喷式上涨, 居民的住房需求量也不断增长, 随着经济的增长, 人们对住房投资和投机性需要越加旺盛。房价居高不下, 但住房问题又是事关民生的重要组成部分, 我国政府因此十分重视如何促进房价回归理性。在一系列严厉的打击措施之下, 地方房产税试点作为种种措施的延伸, 形成了多管齐下的政策局面, 有利于住房回归居住功能, 远离投资和投机功能, 控制了住房的投资及炒作, 引导居民理性购房。

(二) 有利于合理调节收入分配, 促进社会公平

当前, 我国国民收入分配领域的问题越来越严重, 收入差距呈现出不断拉大趋势。据统计, 我国的基尼系数由改革开放之初的0.3左右, 增加到2010年的0.48, 已经严重超过0.4的国际警戒标准。

本次房产税作为地方税, 试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配政策目标, 改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等, 从而可以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

(三) 增加了地方政府的税收收入, 完善了我国的税收体系

分税制改革理顺了中央与地方财政的关系, 但在地方财政收入分配中仍存在一定问题。目前中央政府的转移支付不足以弥补地方政府支出缺口时, 地方政府只好转向了非税收入, 尤其是土地出让收入, 这扰乱了正常的国民收入分配秩序, 给老百姓带来了难以承受的负担。对个人住房全面征收房产税符合国际惯例, 符合财税改革的大方向, 可转变我国地方政府畸形的“土地财政”模式, 增加了地方政府的税收收入, 更可以完善我国税收体系, 构建合理的居民收入分配机制。

三、我国现行房产税存在的主要问题

(一) 房产税征收税点偏低

在房产税征收标准制定上, 上海、重庆都各有不同重点, 其中上海的税率为0.4%-0.6%;重庆则为0.5%-1.2%。与全球其他地方相比, 这些税率并不高。目前美国征收房产税的税率, 大致在1%-3%。虽然重庆、上海两地开征了房产税, 但征收税点偏低, 相比投资带来每年超过10%利润, 根本算不上什么。

(二) 房产税开征会推高两地租房价格

对于这个问题, 不妨举一个简单的例子可以很清楚的加以说明:

如果上海某居民家庭 (三口之家) 原来已拥有一套160平方米的住房, 现又新购一套100平方米的住房, 将这两套住房面积合并计算后, 全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准, 因此, 计算需缴纳6720 (80*20000*70%*0.6%) 元, 这完全可以转嫁给承租人。

房产税是对持有型物业征收的, 一旦房产税改革铺开, 而其他一些法律法规没有跟上的话, 业主很可能会把增加的税负转嫁给租户, 反而增加中低收入者的负担。

(三) 开征房产税的程序不合理

本次房产税的开征两地发布的是正式的实施方案, 而不是发布草案来征求公众的意见, 虽然此次房产税是由生产经营性房产税演化而来, 同时国务院也规定了征收办法, 但是, 正如大家公认的, 房产是居民的重要财产, 关于这项重要财政税收的征收、使用与公众利益是密切相关的, 这次征收并没有进行认真严密的征求公众的意见, 因此会存在很多问题。

四、完善房产税的相关建议

(一) 适当提高征收税率, 同时考虑全国统一税率

此次房产税上海、重庆适用税率不统一, 一些专家认为, 房产税的实名制没有完成, 一个完整的税制应该有统一的税率, 而不是每个地区去设置自己的税, 强调自己的特点, 这样下去会造成更大的人为因素, 达不到预想的目的, 因此, 房产税在全国推行的过程中, 应该充分注意这个问题。

(二) 进一步完善房产税征收条件

对于完善房产税, 需要进一步完善土地数据库、房产数据库, 以及确定房产估值由谁来完成、如何评估等问题。同时需要完善我国的市场环境, 设立公正的评估机构。在我国的房产税改革中, 可以将评估机构作为税务机关的组成部分, 与其他政策管理部门、征收管理部门并行设置。积极完善我国的市场环境, 引导社会再分配朝着更加合理和谐的方向发展, 为评估工作提供一个诚信、公平的市场环境。

参考文献

[1]、崔志坤.完善地方政府财政收入分配机制的思考[J].经济纵横, 2010 (4) .

[2]、刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].税务论坛, 2010 (11) .

[3]、董加升.房产税征收税点偏低对市场影响不大[DB/OL].新浪网, 2011-01-27.

[4]、张海英.推出房产税土地财政也应改革[DB/OL].网易财经, 2011-01-28.

我国房产税的改革研究 篇3

关键词：房地产；房地产税；房地产法律制度

中图分类号：D929 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0119-02

房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，也是国家财政收入的重要来源之一。近年来，中国大中城市的房价不断快速上涨，有些地方的房价甚至高到了一个非常离谱的境地。居高不下的房价，严重加剧了社会收入分配的不公平，提升了我国现阶段的社会矛盾和普通百姓的离心度。为了打击投机炒房，抑制房价上涨，缩小贫富差距，我国也出台一系列政策积极调控房地产的发展，作为调控房地产发展重要手段的房地产税务制度的改革和完善也正在酝酿和考虑当中。作为房地产税种之一的房产税征收试点工作已于2011年1月28日在重庆和上海两市启动，房产税征收是否由试点向全面推开，如何建立合理的房地产税收法律制度，成为人们最为关切的事情。

一、我国房产税的基本情况

房产税是以房屋为征税对象，将房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前规范我国房产税的主要法律规范是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。我国房产税的主要特点：一是在我国土地属于国家所有，所以房产税的征收对象只是房屋；二是房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，农村的自建房、城市的居住房屋时不收取房产税的；三是按照房屋的经营使用方式来确定房产税的征收办法，对于自用的房屋按房产的原值来征收，对于用来出租的房屋则按照租金的收入来征税。在我国现行的房产税暂行条例中，并没有对个人的非营业性住房做出规定，也就是暂时还不将其纳入征税的范围。由于我国现行的房产税是根据20世纪80年代的社会实际及当时的经济发展水平来制定和设计的。随着我国市场经济的不断飞速发展，我国现阶段的住宅和土地使用情况也不断发生变化，现行的房产税制度已经很难适应我国的经济发展需要，难以发挥对我国房地产业的调控作用。

二、我国现行房产税的缺陷与不足

1.房产税体制落后，无法适应当前形势

我国现行的房产税制度还是以1986年颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》为主，多年来虽然经过一些改革和完善，但是相对于我国当前的经济和社会的发展，还是显得非常滞后，不能适应我国现代社会发展的需求。随着我国经济和房地产业的不断发展，目前的房产税体制滞后性将更加突出，矛盾也将进一步放大。

2.征收对象过于狭窄，难以发挥财政的功能

我国现行的房产税的征收对象只包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。并且在我国现行的房产税的规定中，还有许多的免税对象，例如行政机关、事业单位、军队等的用房以及个人自住的房屋等都是实施免税的，对于农村的房屋也是排除在征税对象之外的。这样的课税对象范围太过于狭窄，很难成为税收收入的一个重要来源，影响财政功能的发挥。

3.征税范围设置的不尽合理

我国目前的房产税征收只限于营业性用房，对房产保有阶段课税少，而主要是在流通领域对房产进行征税。这种设置一来将房产税限定在一个较小的范围，不利于发挥房产税应有的作用，二来为炒房囤房提供了便利，因为只要保有房屋而不让房屋进入流通领域，就不会为房屋随市场的价值增值而纳税，无形中助长了房屋的炒卖和囤积。

4.房产税的税收机制不合理

我国现行房产税中，对于自用的房屋按原值计税，这样的税收机制显然不能与市场相结合，无法反映市场的供求，资源的稀缺性等为房屋带来的增值。而我国现在房地产市场的迅猛发展，房屋价格不断攀升，较二十多年来已经翻了几倍甚至几十倍，按房屋原值计税的方式，显然已经不能适应现在的要求。

5.房产税的税收法律体制不完善，法律层级较低

我国目前的房产税的税收体制还只要依靠的是几部暂行条例和散见于一些地方的行政法规和规章，没有一个完善健全的房产税的法律体制，而且规定房产税的一些法律文件大多层级太低，无法很好地保障房产税的法律体制行之有效的实行。

6.实践中房产税的税收体系混乱

由于房产税的税收法律体制不完善，随之而来就是在房产税征收过程中发生的一系列的混乱，有的是偷税漏税现象特别严重，而有的一些则是乱征税，税务负担比较重。这样的混乱状况无法保障财政收入，影响了财政功能的发挥，更有地方由于课税较重，增加了房屋成本，无形中成为了推高房价的一个因素，扰乱了房地产业的正常健康发展。

三、我国房产税改革的必要性和意义

目前，我国房产税的体制严重滞后于房地产市场的发展。针对我国的房地产过快增长、投资过热、房价过高的问题，国家相继出台了一系列的政策来调控房地产的发展，但是似乎效果并没有人们预期中的那样让房地产走上一个正规健康的发展道路，反而是房价一路走高，陷入了一个“越调越涨”的境地。人们都发现在一轮调控政策之后，初期房价可能会平稳一段，甚至有所回落，但很快房价就会又有提升，甚至出现报复式的大幅上涨。房价的过快过高增长，已经严重影响了我国人民的生活和经济的正常发展。一方面出现有正常购房需求的人们很难承受这样的高房价，另一方面是很多人囤积炒房出现很多的空置房，供需严重不平衡。出现这样的矛盾，很大程度就是我国没有一套健全的行之有效的调控房地产业的长效机制，目前的房地产调控机制大多集中于房产的交易过程中，范围过窄。而房产税体制的建立健全，就可以建立一个对房地产业的长效控制机制，不仅可以规范我国的房地产业的健康发展，也必将提高囤房炒房者的成本，使房价逐渐走上一个平稳健康的道路。因此房产税的改革和发展对我国的人民生活和经济发展意义重大。

四、我国房产税改革的设想与思路

对于我国现在房产税的滞后发展，房产税体制的混乱，我们要借鉴国外成功的国际经验，结合我国的实际情况，尽快推进我国房产税体制的改革和完善。

1.加强房产税方面的立法，提高房产税的立法层级

我国房产税体制目前的混乱，无法满足市场的需求，发挥不出应有的效用，很大的原因就是我国没有一套层级较高，比较完善的税收体制。所以要从源头上规范和改革我国的房产税体制，使其成为我国抑制房地产过快增长，调控房价的一个重要手段，就必须建立一套权威的统一的完善的房产税征收法律体制。只要有完善的具有强制力的一个房产税法律体制，才能有效地保障房产税的税收工作，达到调控房地产和房价的目的。

2.借鉴国外经验，将房产税设为地方的主要税种

从世界上很多房产税完善的国家经验来看，房产税大都是作为地方的一个主要税种，是地方财政收入的主要来源之一，有的一些国家房产税甚至占到地方税收的40%。目前我国房产税税收范围过窄，税基低，很难发挥房产税对地方财政的作用。我国各地发展不平衡，在制定统一的税收法律体制的时候也要注意结合各地的实际，所以将房产税作为地方的主要税种，让地方在国家的统一领导和规划下再结合本地实际，根据本地情况制定适合本地的税务体制，这样不仅能保证地方的财政收入，而且能够大大完善我国的房产税体制。

3.扩大房产税的税收征收范围，制定合理的征收依据

我国现行的房产税只将范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区，并且设定了行政机关、事业单位、军队及个人自住房的免税，同时也将农村的房屋排除在外，这样的税收征收范围显然过于有些狭窄了。为了平衡房产税的负担，我们应当将一些事业单位中的经营性用房进行征税，同时也应当将房产税设为征税范围扩大到农村，对人们的自住房屋也进行一定的征税，这个税收的计税依据应当按照房屋的现状和评估价值来进行，并且随市场的变化而进行一定的灵活调整和制定合理的评估年限。当然，考虑到我国的经济发展地区差异，我们一定结合地区实际制定合理的征收范围和税收依据，同时在扩大征税范围的时候，也应注意制度的设计，应该对房地产开发商征税，而且不能让开发商将税务的负担转嫁到买房人的头上，这样才能真正抑制房地产的盲目投资，打击炒房囤房的行为。而且重点要对拥有两套房产及以上的人征税，确定合理的征税标准。

4.制定完善合理的房产税相关配套机制

保障房产税体制的正常运行。每项制度的发展和完善都离不开其他一些相关制度的支持与保障。我国房产税税收体制的改革和完善，需要其他一些机关和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房产局的个人和家庭住房管理信息管理、房屋的价值评估机构等。所以我们要加快和推进房产数据的采集和收录，并与房地产的相关部门进行协调合作，这样才能保障房产税的征收体制有效的运行和完成，达到改革和完善房产税体制设立的目的及其肩负的任务。

五、结语

房价的过高过快增长，让人们对房产税的改革完善寄予很高的厚望，人们希望通过房产税的改革和完善起到对房地产市场调控起到立竿见影的效果。但是我们应当看到，改革是一个渐进和不断发展的过程，开征房产税并不会让房价应声而落，我国的城市化进程目前还处于一个高速发展的时期，房屋价格还主要取决于市场上的供求关系，单靠一个税制的改革不可能彻底改变城市化过程中不动产价格上涨的趋势。但是房产税体制的不断改革和完善对我国房地产的调控是显而易见的。上海、重庆房产税试点之后，两地的房产成交量明显下降，价格趋于稳定，是房产税改革作用的体现。而且房产税的改革和实施对当前我国的炒房、囤房等投机行为必将有明显的效用，将规范和引导房地产业走上一个健康发展的道路，进而刺激我国经济的发展，对我国经济的繁荣发挥积极作用。

参考文献：

[1]国家税务总局政策法规司.中国税收政策前沿问题研究：第三辑[M].北京：中国税务出版社，2006.

[2]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉：华中师范大学出版社，2000.

浅析房产税的改革 篇4

1、房屋租赁是由房屋的者或经营者将其或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为，是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

2、据财政部、国家税务总局财税有关规定，对个人出租住房，不用区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税，按起征点缴纳。

3、个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、5%的税率缴纳增值税、按20%的税率缴纳财产租赁个人所得税。

二、出租房屋没有纳税的法律后果是什么?

1、出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2、出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

3、出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。

三、出租房屋纳税申报手续是什么?

1、注册地在本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

2、出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证(验原件留复印件)到代征部门开具税务部门统一印制的发票。

3、出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。未按规定报停的，视同出租。

关于申请拨还已缴纳房产税的报告 篇5

xx县财政局：

我合资公司自成立之初至今一直得到xx县政府的大力支持。合资以来，公司经营状况虽然很不理想，但能一贯按章及时足额缴纳税款，在2001年9月和10月已向xx县地方税务局缴纳了2001的房产税127,842.40元。

根据xxx市的有关政策和xxx县政府2001年12月对我公司请示的批示，特向贵局申请及时将上述款项拨给我公司，以利于xx县甘蔗糖业和合资企业生产的发展。

特此申请

xxxx有限公司

浅析房产税的改革 篇6

房产税买房时不缴纳，以后每年交一次，直到不动产权利发生变化或税种取消。

买房子过程中的税叫交易税，交易税是发生交易时才缴纳，交易税包含契税、个税、营业税、印花税。

目前房产税只在重庆和上海试点，还没有进入全国推广阶段，房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

1、上海：上海人二套房，超出部份的百分之70乘以百份之4就是应征税，上海人均面积不超过60平米，超出部分征收，外地人只要买房就征收。

2、重庆：目前只针独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

二、买房要交税吗?

买新房也是需要缴纳税费的，具体如下：

1、契税：按房屋总价的1.5%缴纳契税;

2、印花税：按房屋总价的0.05%缴纳;

3、房屋交易手续费按“2.5元/平米×房屋建筑面积”来计算;

4、地籍图=25元/套;

5、产权登记费=100元;

6、产权贴花=5元;

7、抵押登记费=200元。

个人住房按揭贷款条件：

1、年满18周岁-65周岁的合法公民;

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力;

3、具有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款;

4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;

5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值;

6、符合银行规定的其他条件;

浅谈房产税的正确计算 篇7

现行的房产税是根据国发[1986]90号文《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称条例)开征的。《条例》根据房屋的经营使用方式规定了房产税的计税依据是房产的计税价值(称作从价计征)或房产的租金收入(称作从租计征)两种。税率分别为1.2%和12%。

从价计征,就是按房产的原值一次减除10%—30%(由当地省、自治区、直辖市人民政府确定)后的余值为计税依据,计算缴纳房产税。其公式为:应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。

从租计征,就是以房产的租金收入(不作任何费用扣除)为计税依据,计算缴纳房产税。其公式为:应纳税额=租金收入×12%。

从租计征较为简单,现就从价计征谈一点个人体会。由于从价计征的计税依据是房产的原值。因此,对房屋概念的正确理解以及财务对其原值的计价及核算正确与否,都对房产税的正确计算和缴纳有着直接的关系。因[86]财税地字第008号文,财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(以下简称解释)中,明确规定“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。这就是说,从价计征房产税的计税依据是在会计账簿“固定资产”科目中核算的“房屋”明细科目的金额。因此,我们必须在满足税法的要求下按照会计制度规定去正确地核算房屋资产的原价。那么,什么是房屋呢?《税法》第十一章的房产税法中的解释为:房屋“是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所”。也就是说,独立于房屋之外的如围墙、酒(菜)窖、池等均不应属于房产。同时,国税发[2005]173号文,国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(以下简称通知)规定“凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征税”。《通知》中还对“对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣除原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值”的规定。

在实际工作中,由于核算不规范常影响我们正确计算缴纳房产税的现象主要有两种,一是多计原值(不该计入的计入了);二是少计原值(该计入的没有计入)。

例一、某企业在会计核算的“固定资产”科目中记载的房屋原值是5000万元。房屋原值所反映的内容是与主要生产设备配套的风机房4000万元(含风机3800万元,未单独核算)和一水泵房1000万元(含水泵700万元,未单独核算)。当地的一次减除比例为30%,适用税率1.2%。

由于财务核算的不规范,很容易发生将应纳房产税错误计算为:

正确的计算是应以扣除风机、水泵的价值4500万元后的价值作为房产税的计税依据。正确的应纳税额应为:

例二、某企业在会计核算的“固定资产”科目中记载的房屋原值是4000万元,另将其房屋中的中央空调500万元、采暖500万元,在“固定资产”科目中另列项目反映。当地的一次减除比例为30%,适用税率1.2%。

正确的应纳房产税额为:

房产税的零和游戏 篇8

财政部和国税总局负责人日前关于房产税改革的解读,再次明确了房产税“必征”的预期,酝酿经年的个人住房保有环节征税渐行渐近。在当前房价成为全国“心病”的大背景下,房产税被赋予了太多的调控意味,但仔细推敲下来,不得不承认,调节居民收入分配,健全地方税收体系方是房产税本义所在,但用房产税来调控房价则是舍本逐末。

供求双方的“零和游戏”

房价上涨的根本原因是总需求大于总供给,平抑房价无非两招,抑制需求和增加供给。从需求端分析,当前对于住房的总需求由自住需求和投资、投机需求构成,三类需求的比例无法测算,但似乎对房产税都不太“感冒”。

具体来说,自住需求由于其刚性特质,很难受房产税影响,且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份,对住房的需求正处于高峰期。

再说投资需求,在当前低利率,甚至是负利率环境下,老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。楼市投资由于近年来低风险高收益高杠杆的特性,成为老百姓资产配置的重要领域。试想一下,只要每年房价涨幅明显超越房产税税率,在没有其他替代品的情况下,老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。

对于投机需求,众所周知,投机者的操作方式一向是快进快出,在楼市供小于求的格局中,房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税,房产税的税负肯定不会太高,目前我国房产交易的营业税税率为5%,尚且不能打击投机,房产税的税率要低得多,打击投机的作用相当有限。

从供给端分析,征收房产税可以增加地方税源,为保障性住房的建设提供资金,无疑对增加供给具有积极意义。但不能忽视的是,房产税目前几乎不可能普遍征收,这又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源,且我国地方财政的“隐形赤字”数目相当庞大,房产税征收的税款实则远水难解近渴。

从以上的分析可以看出,如果现在征收房产税,会使得买卖双方更像是在进行“零和游戏”。

零和游戏是指一项游戏中,游戏者有输有赢,一方所赢正是另一方所输,游戏的总成绩永远为零,零和游戏原理之所以广受关注,主要是因为人们在社会的方方面面都能发现与零和游戏类似的局面,胜利者的光荣后面往往隐藏着失败者的辛酸和苦涩。

在需求和供给都没有很大改观的情形之下,所征收的房产税只会夹杂在房价中,最终最有可能的结果还是由买方来承担。这样一来,不但房产税起不到平抑房价的作用,反而会导致房价继续上涨,最后无法收场。

因此无论是抑制需求还是增加供给,房产税对于调控房价的作用相当有限,对购房人的心理威慑作用远大于实际意义。倘若仓促出台,税负有限,更有可能成为“利空出尽”,成为房价新一轮炒作的由头。

正如财政部税政司副司长尹伯钦此前所言,“房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题”。如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上,那只能是一种舍本逐末的错误判断。

由“零和”走向“共赢”

20世纪,人类经历两次世界大战、经济高速增长、科技进步、全球一体化以及日益严重的环境污染,零和游戏观念正逐渐被双赢观念所取代。人们开始认识到利已不一定要建立在损人的基础上。通过有效合作皆大欢喜的结局是可能出现的。但从零和游戏走向双赢,要求各方面要有真诚合作的精神和勇气,在合作中不要耍小聪明,不要总想占别人的小便宜,要遵守游戏规则,否则双赢的局面就不可能出现,最终吃亏的还是合作者自己。

所以对于房产税的征收,达到“共赢”才是重盼所归。

首先,必须要建立合理的征收标准。房产税改革不应该增加普通百姓的居住成本。在现阶段,房产税改革的重点是作为房地产调控的工具和手段。因此,房产税改革的基础应该是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。国家希望通过增加持有环节的税收,减少投机和非理性成分,引导市场更多地回归由自住性需求、改善性需求为主的轨道上来。因此,应大幅提高税率,充分体现“乱世用重典”的意图,使拥有多套房产的征收对象付出更高的投资投机成本,这样才能够产生对投资投机需求的挤出效应。

其次,要合理确定计税依据。世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以“房产在某一时间点的公开市场价值”作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期,各年间房地产价格变化幅度较大,定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。对于运用评估值作为计税依据问题,不少专家学者曾提出这样的善意担忧:“以我国现有的房地产估价师数量来说,每年进行税基的认定根本是‘不可能完成的任务’,现有的量就需要三年才能评估完”。诚然,这种计算方式在逻辑上是没有错误的。但是,根据近二十年来积累的房地产评估经验,如果采用批量评估是完全能够满足税基量大、面广的评估需要。目前一些评估公司及部分评估机构已经建立了存量房自动评估系统,借助该系统就能实现科学高效的批量评估。因此,以评估值作为计税依据并非“不可能完成的任务”。

最后,要建立和完善房地产信息系统。建立完善的房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。应该以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化。根据住建部要求,到2010年底,在全国各省(区、市)基本建立起房屋登记信息系统。目前,上海市政府已经批准成立了上海市房屋状况信息中心,此举就是房产税改革的一个重要的基础性工作。

在房地产市场调控正酣之时,房产税改革既然被作为利器推出,就应该起到众望所归的效果。因此,明确现阶段房产税改革的设计理念,把握好关键环节,相信房产税改革会在本轮房地产调控中起到决定性作用。

房地产调控成功的标志决不是市场长期的观望僵持,这种长期的观望僵持对房地产市场各方主体以及宏观经济的伤害是非常大的。房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资投机性需求,使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求主导的健康发展状态。如果说现阶段的限购政策成功遏制了投资投机性需求的话,那么房产税改革的成功才能有效地挤出投资投机性需求。房地产调控才能够取得成功!

应该说对个人住房全面征收房产税符合国际惯例,也符合改革的大方向,可以转变地方政府畸形的“土地财政”模式,回归“税收财政”的本源,更可以完善我国所得税、商品税和财产税三足鼎立的税收体系。

因此,在“房产税”问题上,我们一定要在买卖双方以及政府和社会各方达到“共赢”的前提下,再去谨慎施行,切勿掉进“零和游戏”的漩涡。

对话1:

房产税没那么可怕

向老百姓征税就象从鸭身上拨毛,既要拨到尽量多的毛,又要让鸭不致于疼得叫起来

《当代经理人》:从总体上来看,你认为房产税的作用是什么?

黄祖斌:国庆前,新的针对房地产的调控政策出台,表示要加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。更看到有报道称,上海的房产税政策即将推出。

个人理解,不管是房产税,还是物业税,就是根据房产的市值,按一定的税率,每年征收的一种财产税。这种税在美国等发达国家,是地方财政的主要来源。以美国为例,各地方政府,用来维持警察、老师队伍的主要经费,都来自于房产税。这两年因为美国房地产价格大幅下跌了近30%,虽然税率没有变,但税基下降,美国房产税的缴税额也明显减少,这是美国各州政府普遍面临财政漏洞的重要原因。就中国而言,虽然早在约20年前,就出台了《房产税暂行条例》,规定房产如果自用,要缴纳1.2%的房产税,而出租,要缴纳租金收入20%的房产税,但对个人住宅,却一直是免征的。

《当代经理人》:房产税如果征收,无论是持有房产的人、即将买房的人,还是整个房地产市场的价格,都会产生一定的影响。你认为这种影响的威力到底有多大?

黄祖斌:对于很多指望实现住房梦的广大无房阶级,似乎房产税是一个希望。虽然我认为中国房地产市场有巨大的泡沫,这个泡沫的破灭是不可避免的,但我却并不认为房产税的威力象原子弹一样大,能让全国的住宅价格立竿见影地快速下跌。主要原因如下:

1、人们有普遍的看涨房价的心理预期。中国房价近12年以来,持续上涨,任何一次短暂的隔靴搔痒式的调控导致的下跌,其实回过头来看,都是买入的良机。一个维持了12年的大趋势,手中有房,或一再错失买房良机的人,怎么可能轻易相信一个小小的房产税政策能让房价下跌呢?恐怕相信房产税让房价止涨的人都不会太多。

一个市场的价格,不象天气。如果中国13亿人一致说第二天天气将下雨,天气并不会受到任何这种强大的心理预期的影响,该出太阳就出太阳,该下雨就下雨。但是如果市场上拥有购买力的人强烈预期房价将上涨,购买力的释放,就会现实地成为推动房价上涨的力量。

2、房产税相对于房产的增值收益,实在不值一提。以2009年为例,全国住宅价格普遍上涨近50%,涨幅超过100%的楼盘比比皆是。中国的房产税即使按美国除阿拉斯加之外的近40个州房产税的算术平均税率1.44%来算,这点税收负担,相对于房价的巨大涨幅算得了什么?

中国始终有很多房产投资人,他们买下房产,甚至懒得出租收取租金。现在住宅的年租金相对于房产市价,一般也就是2%。这点小钱和按以往经验每年的房价涨幅来算,算得了什么?

3、中国的房产税一定只征对少数房产征收。很多家里只有一套房产的人非常担心会被征收房产税,其实如果真是这样,几乎所有的人都会反对征收房产税。恐怕连税务局的人都会消极征收。有个法国国王说得好,向老百姓征税就象从鸭身上拨毛,既要拨到尽量多的毛,又要让鸭不致于疼得叫起来。

《当代经理人》:房产税如果在不久的将来征收,受到影响最大的应该是哪部分人群?他们将如何应对?

黄祖斌:个人估计,房产税如果征收,也只会针对拥有三套房及以上的家庭。对第三套和第三套以上的房产征收,第二套房都不会征收。这样,市场上的抛压虽然会有一些,但一两年内,仅这点抛压,市场的消化能力目前看还是不成问题的。确实有很多小市民脑子里只有买房一根筋。

所以一两年内,我看房产税对中国房价的影响非常小。但长远来看,房产税的影响却非常大。看看美国,有个叫罗伯特.希勒的教授,耶鲁大学的,搞了一个美国自1890年以来的扣除通货膨胀率的真实房价指数,从这张图里可以发现,美国的房价从1890年的100开始,100多年根本就没有任何上涨。反而在1920和1940年代长期低迷。直到次贷危机前的超低利率刺激,才出现了明显的上涨,但这种上涨是缺乏基本面支撑的,最终引发的次贷危机。美国房价近100年都无法跑赢CPI,我看非常重要的原因就是房产税,不要小看每年只有1%的税,但这是实实在在的现金支出。

因此,我估计房产税如果实际征收,特别在全国范围内推广后,会不断地教育中国人,最终发挥它的威力,成为中国房价未来长期理性的重要原因。

对话2:

指望房产税打压房价只是空想

房产税当下最理想的状态就是暂时停留在“舞台艺术”上,一根鞭子高高举起,就是始终不要落下

出场人物:著名时评家 童大焕

《当代经理人》:最近关于房产税的新闻不绝于耳,你能解读一下国家出台房产税相关新闻的意图吗?

童大焕:在5月23日,“发改委称三年内免谈房产税”的消息占据各大网络头条。5月24日,则是财政部财政科学研究所所长贾康的观点迅速占领至高点:“三年不谈,那是研究人员说的,并不能代表官方。”这个观点本身就很搞,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权是研究人员,不能代表官方,那么贾康自己又是哪一级“官方”呢?

要不要用物业税,或者说绕过立法程序的房产税来打压房价,一直是各方争义的焦点。有人总结说,仅五月份以来短短半个月,就有五个典型观点纷纷登场。一是国税总局新闻处处长:税收立法权在中央,地方政府没有权力出台新税种。二是财政部科学研究所副所长:房产税实施细则的制定权在省级政府,地方可以通过实施细则将个人第二套或者第三套住房定义为经营性房产来操作保有环节的房产税,只需报财政部备案即可。三是国家发改委产业研究所所长助理:房产税至少三年内不会出台。四是财政部财政科学研究所所长:开征物业税势在必行,在方案设计上注重渐进。五是全国工商联房地产商会会长:年内国家可能出台房产税试点。有人甚至说房产税是今年夏天的一个大忽悠。真的有点像夏天的天气孩子的脸,变得快。

但房产税当下最理想的状态就是暂时停留在“舞台艺术”上,一根鞭子高高举起,就是始终不落下,既表明宏观调控还有政策“武器”,又好让“不明真相”的群众不敢贸然入房市进一步推高房价。因为一旦真的落下,它的庐山真面目就会彻底暴露--它事实上并不能起到打压房价的作用。就连力主征税的贾康自己也承认:从美国等市场发达国家的房产税推行情况来看,房价并没有明显的下降。这是因为在城市化发展过程中,各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势,中国更是如此。在这个城市化的过程中,我没有看到有任何可能,会在长期趋势上改变房价的上升。今后将有5亿多人口从农村转移到城市,房价的上涨趋势恐怕没有任何力量能改变。

《当代经理人》:近期房产税言论满天飞的原因,是不是由于国家真的要下定决心征收了,从而探听一下各方的意见?

童大焕:最近一段时间以来,房产税被社会各界炒得沸沸扬扬,而且双方观点你方唱罢我登场。如果只有一方观点,那就没有“悬念”,铁定不征,那可能也会推高房价;一旦真的征了,人们发现它并不管用,又会直接的推高房价,甚至将税费往买方和承租方身上转移。还是“影子税收”最理想,虽然对楼市调控不是长远的办法,但楼市的哪一次调控不是短期行为?

因此,我的判断是,短期内,房地产税也好,物业税也罢,基本可以肯定不会征,但是那根棍子会时不时杯弓蛇影出来舞几下。同时真要征的话,还牵涉到立法程序、技术手段、中央与地方财政分权等,这些问题没谈妥,都不会很贸然地开征。

而从长期看,物业税或房地产税一定会提上议事日程,理由很简单,这牵涉到各级政府的巨额税收。在城市化初期,地方政府靠卖地获得巨额收入,一旦城市化发展到一定阶段,政府卖地收入必然逐渐减少甚至出现锐减,而此时老百姓手上开始或已经持有大量住宅,各级政府将必然转向靠物业税或类似物业税的房产税之类的税收来维持巨额财政收入。

不管是短期还是长期,房产税或物业税注定与房价无关,那些指望物业税或房产税来打压房价的人们一定会失望的。

对话3:

供求关系决定房产税未来

中国的高房价根子在供给的不足上,但税收的板子却打在消费者的需求上,因此将降房价的希望寄托于持有税的增加上,毫无疑问这是将希望建立在了冰上

出场人物:北京佳隆房地产开发有限公司董事长 老郭

《当代经理人》:作为一位房地产公司的董事长,你认为房产税的征收会对房价产生深远影响吗?对商品房的成交量影响几何?

老郭:房价的基准水平是由成本决定的,交易水平是由供求关系决定的。房产税增加了持有环节的成本,必然在交易水平上得以反映,只会推高房价,不会降低房价。房屋的总量不会因为房产税而增加,刚性需求不会因为房产税而减少,投资客看的不是房屋的绝对成本,而是未来增值的可能性,只要供求关系不发生根本变化,就不能改变房价上涨的预期,因而房产税也不会挡住投资客。英国有房产税,但是并没有影响2008年以前20多年间房价的持续上涨,就是个例证。

投资者持有资产期间不会让它们闲置,会进入租赁市场,征房产税,会以租金的形式转加到租房者身上,还是要穷人买单。财富通过从穷人手里流出,通过富人转移,最终流入政府。无论什么税种,都是从民间取得财富,最终流入政府。中国GDP每年增长10%,税收每年增长30%,自然是国富民穷。

《当代经理人》:你认为征收房产税,哪方收益最大?

老郭:开征房产税最受益的是政府,可以一举两得:一方面可以长期稳定地获得财政收入,你这辈子交完了,子孙后代还得交,只要你住房就得交税;另一方面,眼下可以迎合社会仇富心理,维护政权相对稳定。

房产税不同于土地出让金,土地出让金是一锤子买卖,而且地越卖越少,总有卖完的时候。政府觊觎房产税已经不是一天两天了,据说已经研究了6年了,只不过借打压房价的名义出台,再加上媒体推波助澜,更具有迷惑性。

一个国家为了保卫国防、保护人民的生活与财产的安全、维护市场的秩序和保障弱势群体的生存权利等,就一定要征税,而纳税则是公民享受公民权利的最基本义务。这本是无需解释的事情。

问题是中国的总税收比重已经很高了,连中央、国务院都在强调要改革收入分配的关系了。中国的国务院早已清楚的认识到了国民收入分配中的扭曲现象,税收和民众收入各自在GDP中所占的比重关系已到了严重不合理的地步了;国家的税收已到了该减而不是该加的地步了,是改革税收严重不合理的阶段了。

这次征收房产税的出发点,似乎忘记了征税要先问个钱花在哪里的问题。而是明确的将征税的目的确定为为了打击投资和投机行为、为了遏制房价的过快上涨之上了。难道不能用增加供给、提高利率或其他的方式来解决房价问题,而要用民众买单的方式来加税去调整房价呢?用让大多数人来买单而为少数投资与投机行为承担责任吗?

中国城镇居民的住房情况真的好到了要加征财产税的地步了吗?二套房的购买真的是以投机或投资为主吗?其实中国的住房套中位数只有76平方米,远远低于美国1950年的水平,尚属于摆脱“房荒”的改善性、扩大性需求的阶段,尚未达到“户均一套房”的必然发展过程,更别说实现“人均一间房”的基本生活条件了。在这种不管从全球各国的比较中落后的情况,还是联合国人权公约的“适足住房”的角度看,都是发展的初级阶段。而又有哪个国家是在住房发展的初级阶段和城市化水平极低的阶段对全民开征房屋财产税的呢?

《当代经理人》:你认为国家应该怎么处理房产税和房地产市场之间的关系?

老郭:我同意“增加持有税会增加投资成本”的说法,但我同时认为,如果这个成本是可以转移的、是可以被接棒者接受的,结果不是抑制房价而只能增加房价。

中国的高房价根子在供给的不足上,但税收的板子却打在消费者的需求上。因此将降房价的希望寄托于持有税的增加上,毫无疑问这是将希望建立在了冰上。所以,我建议降低房价首先要从土地出让制度改革上做起,将土地70年出让金一次性收取的价格降下来。(应被访者要求,以“老郭”代称)

对话4:

用“火山理论”看房产税

岩浆快要爆发的时候,政府插下两根导管,两根导管一插下去的结果,就是火山岩浆顺势爆发,房价一发不可收拾

出场人物:经济学家 郎咸平

《当代经理人》:你认为我国不应该在现阶段征收房产税?而如果征收了房地产税,将会引起哪些连锁反应呢?

郎咸平:在讲这个问题之前,先看一看我的火山理论,了解一下房产税会造成什么样的冲击。

首先,熔浆是两个原因造成的,第一个就是企业家的投资经营环境恶化,大量的企业资金进入房地产;第二个就是通货膨胀,使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。而岩浆快要爆发的时候,政府插下两根导管,第一根导管就是地产商和地方政府的垄断,老百姓是自己不能卖地建房的,一定要向地产商买,所以人为的形成了垄断;第二根导管是目前各级政府,除了重庆等地以外,没有大规模的兴建廉租屋经济适用房,把全国老百姓都推向商品屋的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果,就是火山岩浆顺势爆发,房价一发不可收拾。

过去为什么调控失败呢?那就是政府把一个大石头直接压在火山口堵住,而这个大石头是经受不了火山岩浆的喷发的,这就是为什么过去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗?房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石,直接压在火山口,这种宇宙上面的岩石特别抗高温,一压上去的结果还真能压住了。但是,我警告各位朋友,过去压上大石头压不住火山熔岩那还好,最多就是石头熔化了,火山熔岩继续爆发,房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口,长期压住了,那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发,就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退!

千万不要一冲动就听从那些“宠物”经济学家的意见,因为他们根本没有搞懂房产税的本质,人家美国是在创造财富、藏富于民,我们可好,用来打压房价,完全搞错了!一旦搞错了,我们的经济就要承受不可想象的结局。

《当代经理人》:那你认为我国房地产市场未来的希望在哪里?我们需要怎样正确看待和对待我们当前和未来的房地产市场?

郎咸平:房地产市场到底还有没有希望呢?我认为希望可能还是存在的,比如说重庆模式,只要重庆模式推出就可以解决火山问题,它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房,同时透过引进大量的外资,包括惠普、富士康、思科等等,稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了投资经营环境,再加上减少税负、增加融资的管道,自然可以消化岩浆。

所以目前政府的决策有两个,第一个房产税,第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势?我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈,只要房产税占了上风,将来前途一片黯淡,如果重庆模式占了上风,将来中国地产可以慢慢步入正轨。

《当代经理人》:房产税在你的眼里是一个怎样的税种?国外有哪些成功经验值得我们借鉴?

郎咸平:西方许多国家都已经开征房产税,如美国50个州都已开征房产税,税率一般为1%到3%。理论上来说,住房价格上涨意味着资产价值增加,个人税款也因此增加。根据美国国家统计局数据,从2000年到2007年,美国的个人收入增长了28%,中等价位房的房价增长了48%,而美国房产税的同期增幅是62%。

美国政府拿走房产税之后把每一分花的钱都在百姓身上、教育上、治安上,他们当然愿意交。因为百姓自己不可能有这个钱去改善环境的,政府必须集合所有人的房产税的钱大面积的改善治安、学校、环境,所以你房子自然增值,因此对于美国老百姓而言,每一年只出1.38%的钱却可以享受到这么多的福利,所以我门可以看出美国房产税是为了藏富于民,为了让房价升值。

香港政府在这方面的做法是,保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年,政府所提供的廉租和经济适用房高达49%,2004年51%,09年53%,过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗?连重庆市也不过是20%,其他地方更不用讲了。

新加坡截止2009年底,政府总共建设了99.2万套经济适用房,保证85%的老百姓的住房,而且他不是根据成本核算的,而是根据收入核算的,保证老百姓6年的收入可以买一栋房。

浅析房产税的改革 篇9

1、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至;

2、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税;

3、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税;

4、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

征税范围：

1、城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地;

2、从7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税

1、确定谁使用土地

有人不假思索地说:“出租土地,不也是一种使用土地的行为吗?利用出租这一方式赚钱”.千万不要想当然.出租方利用出租土地赚租金,承租方利用承租土地搞经营,同一块土地,难道就由两个人同时在使用吗?土地使用税政策,并没有直接定义什么叫“使用土地”.而按会计的理解,出租行为是“让渡财产使用权”的行为,即它是对土地使用权力的让渡行为,而非直接对土地的使用行为.正因为税法没有自己的“使用土地”定义,所以,与会计处理形不成差异.结论就出来了,税会无差异应该按会计的规则来,即出租土地行为,不是使用土地行为.进一步分析如下:承租方才是真正的使用土地、占有土地的人;出租方把土地使用权让渡给承租方,自己就无法再使用土地、占有土地了;承租方取得了土地使用权、土地占用权,他才是土地占用权人.《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(1988国税地字第15号)曾明确重申:“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳.”

2、确定谁拥有土地使用权