房产税开征扩征问题

房产税开征扩征问题（精选3篇）

房产税开征扩征问题 篇1

房产税, 又称房屋税、物业税, 是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看, 大部分都是建立在房地合一, 对房地都拥有所有权基础上的, 我国商品房所占土地属于国家所有, 房主只拥有70年的土地使用权, 而其他商业用地、工业用地的使用年限则更短。于是, 在土地国有的法律制度下, 再交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常讨论的话题。在此, 笔者就这一问题谈谈自己的看法。

先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度, 由于我国实行的是土地使用权有偿出让制度, 按照《宪法》规定, 只有国家或农村集体才拥有土地所有权, 老百姓只拥有土地使用权, 国有土地使用权简单说就是依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛, 任何单位和个人, 包括境外的企事业单位和个人, 符合依法使用中国国有土地条件的, 都可以成为中国的国有土地使用者。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地, 而是由具体单位和个人来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同, 最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。国有土地使用权具有重大意义, 国家作为国有土地所有者并不直接使用土地, 而是由具体单位和个人来使用, 国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现, 一部分由国家通过收取土地使用税 (费) 和土地使用权有偿出让的形式来实现。

征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突, 笔者的态度是否定的, 主要从土地产权制度和土地出让金两个方面谈起。

一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍

首先, 房地产产权是一个权利束, 或者说是一个权利集合, 其中包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种权利。土地的公有制表明国家对土地享有所有权, 公民、法人或其他组织只享有使用权。虽然我国仅承认对土地在一定期限内的有限使用权, 但不可否认, “土地使用权”本身就是一项具有财产性的权利。《物权法》规定国家保护权利者的物权, 其中包括“用益物权”, 而“建设用地使用权”就属于“用益物权”的一种。房屋折旧后房价却高了, 其中的收益就是土地使用权带来的, 因此“土地使用权”可以看作一项有财产属性的权利并可以带来收益, 在法律上它有明确归属, 可以成为征税的对象。

其次, 从整个税法体系看, 不仅土地使用权人, 连土地的承典人 (如契税) 、不动产的实际占用人 (耕地占用税) , 也可以成为纳税人。因此, 能从财产中收益, 就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构成纳税主体的要件。所以, 房产税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收, 一般依据房地产的存在形态———土地、房产或房地合一的不动产来设置, 而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。

再次, 从国外的立法及司法实践来看, 土地公有制国家和地区仍然可以开征房地产税。如新加坡、以色列等, 虽然也是土地公有制, 但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷”和“财产税”, 使得土地增值的收益能够用于公共物品和公共服务的提供。

应当指出, 国外征收房产税, 也大多用于城市建设维护和社区服务, 与土地所有权无关。如英国的房产, 大量是带地权的别墅, 称为Freehold, 也有不带地权的, 土地是租的, 如公寓的套房往往是Leasehold, 但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说, 房地产税并不是对所有权征税, 而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税, 这样一来, 其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时, 我国目前的居民住宅产权, 名义上是50年或70年, 实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年, 还是会给予70年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。

二、土地出让金与房产税并不冲突

从性质上分析房产税和土地出让金, 也就是地租和税收之间的区别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格, 是租金的一种形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。我国大陆地区的土地出让制度借鉴了香港地区的批租制。香港除了从开发商一次性收取土地出让金, 还每年向房屋的所有人收取租金, 按照土地应课差饷租值 (评估值) 的3%缴纳。房产税作为税收的一种, 是国家凭借政治权力, 按照法律规定, 对不动产部分收益强制无偿征收。土地的价值增长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资, 还有一部分是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益, 应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得, 用于收入再分配和公共物品及服务的提供。另外, 按使用者付费的原则, 土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费, 房产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出, 土地出让金和房产税是完全不同的概念, 不是重复征收。由于土地出让金和房产税都是交给国家的, 所以有观点认为土地出让金和房产税有重复征收之嫌, 但从本质上讲, 土地出让金是地租, 而房产税则是对使用收益征收的税。

当然, 笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征造成影响:一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的30年承包权一样, 在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上, 立法者已经注意到这一问题, 故在2007年的《物权法》中明确, 住宅用地70年到期自动延期, 但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际上, 出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围, 比如说, 当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税, 或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降;二是我国目前是二元的土地所有制度, 即城市土地属于国家, 农村土地属于农村集体, 由于我国城市的快速扩张, 两类土地的使用功能几乎没有区别, 但价格相差极大, 如果房产税全面开征对公平税负则提出难以解决的课题。

最后, 无论是在土地公有制的情况下征收房产税, 还是土地出让金与房产税同时存在, 都不是我国特有的, 世界上已有成功实行、良好运作的先例, 故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突, 只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善, 为今后房产税的全面征收铺平道路。

开征房产税条件尚不成熟 篇2

从原理上说, 开征房产税或物业税是必要的。因为房屋增值几乎全部来自土地, 而土地的增值则来自全社会劳动者的共同创造。因此, 在扣除房产所有者因为承担投资风险而获得的合理资产回报之后, 房产财富增值的相当一部分理应通过合理的税收手段转为全社会共同所有, 由全民分享。

然而, 国内目前对房产税的讨论, 往往仅把房产税当作调节房价的手段。即使那些看重房产税或物业税调节社会财富再分配功能的人, 也只一味强调对政府财政收入的“增收”作用, 却闭口不提财税增收的最终目的应该是增加社会福利。也就是说, 如果没有相应的公共财政机制改革来确保房产税“取之于民、用之于民”, 房产税仅仅成为广大老百姓的新负担, 那么当前开征房产税的必要性就值得质疑。从这个意义上讲, 笔者认为, 房产税或物业税的开征条件尚未成熟。

一、房产税对抑制房价作用有限

人们寄希望于用房产税来调控房价的基本逻辑在于, 增加持有成本以抑制囤房, 从而减少投机炒作, 以此达到降低房价的目标。但问题是, 只要房价仍然有较高的上涨预期, 仅靠年1%税率的房产税是挡不住投机和炒作的。从发达国家和地区的经验中可以看到, 房产税并不能防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国和我国香港地区都长期实行房产税, 但这些国家和地区投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现, 如在本轮国际金融危机来临之前, 这些国家楼市都连续多年大幅上涨。

或许, 房产税刚一出台的时候, 对房价短期内有强烈的冲击作用, 但在中国住房市场基本面没有改观之前, 尤其在土地供应政府垄断、货币超额发行、其他投资渠道缺乏的状况下, 房价上涨预期仍然很高, 房地产投资需求依然强劲。因此, 以房产税调控房价, 期望值不要太高。

在发达国家, 房产税是对购房者专享的按揭贷款支出可抵税等优惠政策的对冲, 以达到买房和租房的基本平衡。由此可见, 房产税实质上是一种“价格”手段, 但价格手段的作用是有条件的。在狂热的、极度不均衡的市场环境下, 需要一些短期的极端措施, 像北京、上海、深圳、厦门等14个城市, 采用的行政手段, 限制所有家庭新购房数量等。

闲置住房利用方面, 我国法律对住房闲置既没有规定强制利用, 也没有征税、罚款等经济措施, 造成住房空置率居高不下。而在许多欧美国家, 把住房闲置视作严重浪费土地资源的行为加以制裁。如欧洲很多国家, 尤其荷兰和法国, 允许无房者直接入住闲置一年以上的私人住房。法国一些城市规定, 房屋闲置的第一年, 业主需缴纳房款10%的罚金, 第二年为12.5%, 第三年为15%, 以此类推;丹麦对闲置6周以上房屋的所有者施以罚款;瑞典、德国以及美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。

如果这些强制性法律手段在我国尚难以实施, 那么至少可以考虑经济手段。鼓励出租, 对租赁收入进行有条件豁免。同时严查空置性囤房, 无理由空置6个月以上的住房要缴纳高额罚金, 甚至没收。也就是说, 开征空置税可以比开征房产税更精确也更直接打击囤房。

二、房产税对普通老百姓负担太重

房产税要么不征收, 要么就对全部住房进行征收, 只能“一刀切”。不应该从第二套、第三套住房或多大面积或多少市值以上才开始征收, 类似这样的做法留下的投机空间都太大, 很容易被规避。

特别要注意, 中国居民拥有住房的是绝大多数。近期发布的《中国城市状况》宣称, 中国城市住房自有率达到87%。而房价现在又十分离谱, 与收入差距很大。如果按照房屋的评估价值来征收, 以上海为例, 即使按照统计局发布的被广泛认为低估的数据, 2009年上海商品住宅均价也达12364元/平方米, 以90平方米计算, 平均每套住宅价值111万元, 1%就要每年1.1万元, 对高收入者来说问题或许不大, 但对普通老百姓而言负担很大。2009年上海人均可支配收入28838元, 那么按照三口之家计算的话, 每户家庭年收入约为86514元, 1.1万元要占到家庭年可支配收入的13%。哪怕房价因为开征房产税降了一半, 也要占到6.5%左右, 这个负担实在过重。特别还要考虑中国很多自有住房是通过房改获得的, 这些房改房往往地段不错, 评估市场价值很高, 可居住者的现金收入不高, 还有很多老年人和低收入者根本无力支付。

但如果房产税的税率定得很低, 比如像市场曾经传言的0.3%~0.5%, 又失去了税收对房价的调节意义。另外, 税收成本很高, 税收收益却很小。

房产税很可能带来的另一个严重问题是, 会造成穷人永远住不起好房和好地段, 最多只能住较差地段的房屋, 城市中形成鲜明的富人区和穷人区, 加速居住割裂和社会贫富分化。

三、房产税的前提是公共财政

如前文所述, 虽然从原理上说房产税或物业税从长远看是必要的, 可以体现税收参与社会财富再分配的功能。但在中国能不能推行房产税, 要看房产税实际上要起什么作用。现在政府确有一定动力推房产税, 最主要的是希望以此来弥补地方政府的收入不足。但如果地方政府的开支不受到约束和监督, 其财政收入的缺口是永远无法满足的。为此, 在财政收支没有建立起有效监督体制的时候, 还没有形成“公共财政”的机制, 提倡房产税并不理智, 只会给老百姓增加负担, 不会带来政府公共服务的改善, 更不会带来政府效率的提高。

房产税开征扩征问题 篇3

个人住房房产税是对个人住房的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款, 是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节, 其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等;流转主要指房地产转让、赠与、继承等;保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。在不同的国家、地区其名称不尽相同, 有的称“物业税”“不动产税”或“房地产税”。

对个人住房开征房产税的房产税改革主要是针对1986年由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》的房产税制度进行改革, 改革的主要方向是扩大房产税的征税范围, 由原来对城镇经营性房屋和出租房屋扩大到居民居住的个人住宅也要征税, 其次对住宅房产税的计税依据、税率、减免税, 征收方法等方面进行改革, 这项改革是“十二五规划”中财税体制改革中的一项重要内容。

个人住房房产税是一种对财富存量的课税, 因此大多数国家都把其归入财产税, 根据国际经验, 财产税类的房产税, 主要包括对土地价值、房产与土地总体价值或房产课税, 它们的特点是均以财产的持有作为课税前提, 以财产的价值为计税依据。因此, 在我国现行的房地产制度下, 房屋属于财产权人享有的一种权利和财产权利所指向的对象, 应归属于财产, 因此, 个人住房房产税在我国应把其归入财产税。

第一, 个人住房房产税为个别财产税。财产税按课征方式的不同, 可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对纳税人所有的一切财产的价值综合课征的税收。不同国家的一般财产税的课征对象不一, 但大致包括土地、房屋等不动产;机器设备、库存商品等营业性动产;汽车、摩托车、船舶等家用动产;资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。这种模式从价值层面看较为公平, 但从技术层面上要求税收征管制度比较先进, 尤其是配套制度的建设较为完备。个别财产税是将个人的某些特定的财产, 如房屋、土地、资本和其他财产有选择地进行课征。采用个别财产税制的国家以发展中国家居多, 个别财产税制与一般财产税制相比, 就价值目标而言, 个别财产税制的公平性要弱于一般财产税, 但就技术层面而言, 个别财产税制对征管技术的要求要低于一般财产税, 这种税收制度的塑造对正处于起步阶段的广大发展中国家而言, 实现了另一种意义上的公平价值——横向公平。

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个别财产税的形式主要有对土地课征的土地税, 对房屋及有关建筑物课征的房屋税, 将土地及土地上建筑物合并课征的不动产税。

第二, 个人住房房产税是对不动产课征的经常税。房地产主要是指已建成并具有使用功能和经济效用的不动产, 那么物业税只能是对已建成的不动产征收的税收, 即在不动产保有阶段设立的税收, 而不涉及房地产的建设阶段。

第三, 个人住房房产税是针对住宅房产征收的税。由于我国居民只拥有70年的土地使用权, 因此开征的个人住房房产税不针对土地征收, 只能对地上建筑物征税。

二、我国开征个人住房房产税的必要性

在我国开征个人住房房产税主要是基于以下三方面因素的考虑:

其一, 以开征个人住房房产税为起点, 作为建立和健全我国财产税体系的开端。一个现代化完整的税收体系应当包括商品税类、所得税类及财产税类三大体系。经过几十年, 尤其是改革开放的三十多年以来的不断完善, 我国在商品税制和所得税制的建立和完善方面已经达到一个较好的程度, 但在财产税方面, 目前仍处于相对滞后的状态之中。从世界各国的实施情况来看, 财产税体系中的税种主要有:房产税、遗产税与赠与税。房产税之所以是财产税类中的主要税种, 主要是因为房产是私人拥有财产的重要内容。因此, 开征完善的房产税对于我国财产税的建立和完善有着十分重要的意义。

其二, 改变原有房地产税制中那种重流通、轻拥有的局面。在我国现行的房地产税制体系中, 对房产交易过程的税收是较重的。以私人出售房产为例, 房产一方要按售价5%缴纳营业税, 若产生增值, 还要缴纳20%的个人所得税以及按增值额的大小不等缴纳30%-60%的土地增值税;购买方则要按购买价格的3%-5%缴纳契税, 而对房产拥有的税负是较轻的, 主要对经营性企业单位征收房产原值1.2%或房产租金12%的房产税。这样一种税制结构的设计一方面相当于国家给了土地保有者无息贷款, 而流通环节税负繁重使房地产建设成本大幅提高, 抑制了土地正常的市场交易, 导致了土地利用的低效率;另一方面, 在保有阶段土地使用税税率较低, 房产税按房产原值征收, 一般情况下, 房产保有时间越长房产原值与现值差距越大, 这就决定了保有阶段存在房产税源的流失, 使得国家无法对房产保有期间的自然增值部分参与分配, 导致财政收入的流失。国家征收房地产税收的目的是为了增加财政收入, 运用税收杠杆调节房产资源的合理配置, 但是, “重流通, 轻保有”的税收政策增加了房产所有者出让房产的成本, 同时也造成房产在存量市场上的积压, 无形中鼓励了土地的囤积及商品房的空置, 从而抑制了土地及二手房市场的正常交易, 总体上不利于房地产业的正常发展。因此, 物业税的开征有利于降低房产交易环节税负的同时增加房产拥有的税负, 盘活现有房地产存量, 促进资源配置格局向集约化方向发展。

其三, 规范税费制度, 为我国房地产市场的健康发展创造条件。租、税、费三个经济范畴在理论上的区别非常明显, 地租是土地所有权在经济上借以实现其增值价值的一种形式, 它体现的是土地所有者与土地使用者之间纯粹的经济关系, 地租是整个社会中土地所有者和土地使用者的初次分配;税收是国家为满足社会公共需要, 凭借政治权力, 按照法定标准, 强制、无偿地参与国民收入分配的一种形式, 属于社会的二次分配;收费是经济生活中对一方为另一方劳动或提供服务的补偿, 具有有偿性和对等性, 但在实践中, 每个部门从自身利益出发都对土地和房地产的开发进行管制并收取相应的租、税、费, 由此以税代租、以费代税、以税代费的现象是存在的:一是以税代租。如城镇土地使用税, 它的出台是为了“合理利用城镇土地、调节土地级差收入, 提高土地使用效益, 加强土地管理”, 既然城镇土地使用税是因“级差收入”而设, 就自然属于地租的范畴。二是以费代税。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第二十五条规定“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的, 可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”, 这是为了提高土地利用率, 减少土地闲置采取的措施, 这实际上是一种惩罚性的行为税, 其开征并非因提供相应服务而产生, 因而是一种典型的税而不是费。三是以税代费, 如城市维护建设税实际上是向享受城市建设设施服务的从事生产经营企业、个人征收的一种费。由于租、税、费体系没有理顺, 税务部门和其他行政部门如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等部门尚未实现信息共享, 使得房地产开发企业建筑成本信息和其他收入情况几乎处于监管之外, 相应增加了税务机关对房地产税收的征收成本, 而纳税人对房地产租、税、费制度的掌握较全面, 对在各种情况下政府的行为选择较清楚, 理性的纳税人会利用各种手段使自己少缴税。因此, 改革现行的房地产税费体制, 变复杂的税费制度为较为规范、简化的税制就更具现实意义。

三、我国开征个人住房房产税的可行性

随着社会主义市场经济体制建立, 法律建设日趋完善, 使我国个人住房房产税的开征具备了基本的经济条件和法律环境。

第一, 外部条件。加入WTO使中国经济融入世界经济的大循环, 在这一大背景下, 许多国家有多年推行房地产保有环节税的丰富经验和做法, 我国可结合国情借鉴吸收转变为“后发优势”。

第二, 内部条件。一是房屋商品化、城镇住房制度改革。我国城市住宅长期以来由国家投资建造, 以低租金实物分配给职工, 住宅非商品化使房屋并非职工所有, 从而无法作为财产税的课税范围。近年来以房屋商品化为主旨的住房制度改革, 停止了住房的实物分配, 逐步实现住房分配货币化, 将住房作为商品进行生产、流通、消费以满足人民的住房需求。二是私有财产保护制度的完善。根据十届全国人大二次会议审议通过的宪法修正案中规定, 公民的各类私有财产都受到法律保护, 同时, 在2005年《物权法》草案的公布, 证明国家越来越重视对公民私有财产的保护, 只要公民的财产是合法的, 法律都给予保护, 这使得自然人、法人直接支配属于自己的物 (不动产与动产) 和物权 (包括所有权、使用权、用益物权和担保物权) 以及由此产生的对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利得到法律的保障。在宏观经济政策的支持下, 我国房地产市场日趋成熟, 这为开征个人住房房产税提供了丰厚的税基, 选择适当时机开征物业税是大势所趋。

第三, 开征个人住房房产税所需的技术条件渐趋完善。个人住房房产税的顺利开征面临的技术难题主要在于房产价值评估, 房产数据缺乏, 专业人才匮乏等, 而自2003年开始, 有关部门就分3批在北京、深圳、辽宁、重庆、江苏等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了模拟评税试点工作。同时, 已初步建立了房地产数据库, 开发了若干套各具特色的评税软件, 形成了专家支持队伍, 储备了大量专业人才, 形成了“总体设计、分步实施”的房产税改革思路。

第四, 上海、重庆成功启动房产税试点的做法借鉴。继“新国八条”楼市调控政策后, 国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点, 上海、重庆成为首批试点城市, 政府对房产保有环节正式步入实际征税阶段。重庆房产税试点的征税对象主要面向独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓以及在重庆三无人员购买的第二套以上住房, 税率在0.5%-1.2%之间;上海则选择对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税, 税率为0.6%和0.4%, 同时给予人均

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60平方米的免税住房面积扣除。试点两年以来, 各界对试点效果看法不一, 但两市为全国探索房产税所取得的经验和不足是值得各地借鉴和避免的, 房产税改革试点的真正意义在于改革房地产税收制度, 逐步建立起覆盖住房交易、保有环节的房地产税制。

四、我国开征个人住房房产税应把握的规律

个人住房房产税的开征是一项系统工程, 需要充分考虑我国的国情, 透视房地产税制设计中涉及的各种利益关系, 恰当地处理税收分配关系, 强化税收的聚财功能和调控功能, 依照税制优化理论的基础指导, 综合考虑房地产经济运行过程、市场行为和土地资源的特点、房地产税收自身的规律、房地产市场的地区特性、分税制财政体制的要求以及地方政府对当地土地利用状况的要求, 只有这样才能建立一个科学有效、公平稳定的房地产税制度, 实现税收政策的预期目标。

摘要：个人住房房产税的开征对建立和健全我国财产税体系, 规范税费制度, 改变不动产税制中以往那种重交易、轻保有的局面发挥着积极的作用。在房屋商品化、私有财产保护制度及技术条件渐趋完善的前提下, 个人住房房产税的开征具备了可行性。

关键词：个人住房房产税,财产税,可行性

参考文献

[1]孙瑞玲.个人住房房产税改革研究—基于社会福利保障水平增进的视角[J].改革与战略, 2012 (4) .

[2]郭松山, 黄绍华.我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究, 2005 (5) .