辽宁省房产税优惠政策（精选8篇）
辽宁省房产税优惠政策 篇1
辽宁省房产税优惠政策
一、《中华人民共和国房产税暂行条例》规定的免税项目
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；
（二）由国家财政部门全额或差额拨付事业经费的单位自用的房产；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（四）个人所有非营业用的房产；
（五）经财政部批准免税的其他房产；
（六）纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。［国务院国发［１９８６］９０号 １９８６年９月１５日］
二、《辽宁省房产税实施细则》规定的免税项目
（一）企业、事业单位和个人自办的学校、医院（诊所）、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；
（二）企业、事业单位自用的职工疗养院使用的房产；
（三）经批准关闭停产的企业在停产期间闲置本用的房产。［省政府辽政发［１９８７］９７号 １９８７年８月１２日］
经批准全部关闭或停产在一年以上的企业，经关停企业申请，县、区地方税务局认定，报市地方税务局审批，对其在关停期间闲置未用的房产免征房产税。［省地方税务局辽地税一［１９９６］年１８２号 １９９６年７月３０日］
（四）经省税务局批准免税的其他房产。［省政府辽政发（１９８７）９７号 １９８７年８月１２日］
三、《辽宁省房产税实施细则》规定的减税项目
（一）中小型微利企业自用的房产；
（二）民政部门举办的社会福利事业和企业自有自用的房产；
（三）经民政部门批准由企业自办的安置盲、聋、哑、残人员占生产人员总数１０％以上的社会福利企业自用的房产。［省政府辽政发［１９８７］９７号 １９８７年８月１２日］
四、关于利用地下人防设施税收优惠问题
为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］
五、关于危房的税收优惠问题
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］
六、关于微利和亏损企业的房产税优惠问题
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］
七、关于基建工地的临时性房屋税收优惠问题
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］
八、关于房屋在修理期间税收优惠问题
房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］
九、关于免税单位无偿占用纳税单位的房产税收优惠问题
免税单位无偿占用纳税单位的房产，如果纳税单位在账面上能划分清楚的，其被占用的房产）已属于办公或公务用房的，可视同免税单位的自有自用房产免征房产税；［辽宁省税务局（１９８６）辽税政四字第５８４号 １９８６年１１月５日］
十、关于铁路系统占用房产税收优惠问题
对铁道部所属原执行经济承包方案的铁路运输、工业、供销、建筑施工企业，铁道部直属铁路广自的工副业企业和由铁道部自行解决工交事业费的单位，其自用的房产、土地，自１９９６年１月１日起仍暂免征收房产税、城镇土地使用税，待铁路运价调整时再相应调整免税范围。［财政部、国家税务总局财税字（１９９７）８号 １９９７年４月］
十一、关于校办企业房产税收优惠问题
高等学校、中小学举办的核力企业暂免征收房产税。［省政府办公厅辽政办发（１９９４）５４号 １９９４年８月２１日］
十二、关于国家房管部门经祖的居民住房税收优惠问题
国家房管部门经租的居民住房，在房租标准未达到成本租金水平（即包含房产税金的租金，下同）前，暂缓征收房产税。［财政部、国家税务总局（１９８７）财税地第０３０号 １９８７年１２月１日］
十三、关于国家机关等行政事业单位的家属宿舍税收优惠问题
国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍（包括家属宿舍、独身宿舍，下同）用房，在租金标准未达到成本租金水平前，暂缓征收房产税。［省税务局（１９８７）辽税政四字第１１７号 １９８７年３月１７日］
十四、关于企业职工家属宿舍税收优惠问题
企业职工宿舍用房，其价值在帐面上单独反映或能与其它房屋划分清楚的，暂减半征收房产税。［省税务局（１９８７）辽税政四字第３３４号 １９８７年７月１４日］
十五、关于文化事业单位占用房产税收优惠问题
对纳入财政预算管理的省、市、县文化部门及所属事业单位自用的房产、土地、车船免征房产税、土地使用税、车船使用税。［省政府辽政发（１９９７）号 １９９７年４月１３日］
十六、关于宗教寺庙、公园、名胜古迹免税问题
对公园、名胜古迹单位出租房产以及非本身业务用的生产、营业用房和用地，不属于免税范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。因此，对公园、名胜古迹内的照像部、小卖部、餐饮店，以及设在公园内部的在收取门票之外另行收费的各种经营场所的房产及用地（包括各种收费的保龄球、赛车、高尔夫球、游泳、游艺、展览、影视等场馆），均应照章征收房产税和土地使用税。［省地税局辽地税财（１９９７）８８号 １９９７年４月１８日］
十七、关于企业停产、撤销后应否停征房产税问题
企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税字第６８号 １９８６年９月２６日］
十八、关于血站免税问题
鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产免征房产税。［财政部、国家税务总局财税字（１９９９）２６４号 １９９９年１０月１５日］
十九、关于减免税审批权限问题
（一）需报经主管地方税务机关办理认定、审批的业务：
１．经有关部阿鉴定，危险和损毁不堪、停止使用的房产；
２．基建工地在施工期间使用的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋；
３．国家房管部门经租的居民住房，在房租标准未达到成本租金水平（即包含房产税金的租金，下同）前的房产；
４．房屋大修停用在半年以上的减免税业务；
５．企业职工宿舍用房、按规定应减税的房产；
６．国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍（包括家属宿舍、独身宿舍），在租金未达到成本租金水平前的房产。
（二）需报经市地方税务局办理审批的业务：
１．年减免房产税额在１０万元以下的减免税业务；
２．国家民政部门举办的社会福利事业和企业自有自用的房产的减免税业务；
３．经批准全部关闭或停产在一年以上的企业，在关停期间闲置未用的房产的减免税业务；
４．符合规定范围和条件的校办企业自用的房产的减免税业务；
５．企业、事业单位自用的职工疗养院使用的房产；
６．其他经省授权需报市地方税务机关审批的业务。
（三）需报经省地方税务局办理审批的业务：
１．我省境内某一地区或行业房产税的减免税业务；
２．年减免房产税额在１０万元（含１０万元）以上的减免税业务；
３．沈阳、大连两个直属分局管理的省直企业发生的减免税审批业务；
４．其他需报经省地方税务局审批的减免税。［省地税局辽地税财（１９９８）４２０号 １９９８年１２月２９日］
辽宁省房产税优惠政策 篇2
传闻中的上海房产税方案版本颇多。有报道称, 复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三透露, 上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案, A方案比较温和, B方案比较严厉。A方案是新老划断, 房产税没有出来以前买的房子都是A方案, 不征税;新房产是第一套的不征, 第二套人均70平方米以下不征, 第三套要征。B方案是新老房都征税, 第一套和第二套人均70平方米以下不征, 但人均70平方米以上及第三套以上的, 不管是新房还是老房都要征。
又有报道称, 一位上海地产界的知情人士透露, 在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中, 房产税税率定为0.8%, 其具体征收方式为, 以契证上的购房金额为基数进行征收, 可能从第三套房开始征收, 并让住宅拥有者自行报税。
而对于最早传出将征收房地产特别消费税的重庆市市长黄奇帆近日则表示, 将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税, “市政府今年3月将这一方案上报, 是否能通过审批还在等待中。”
对于三地传出的房产税方案, 中国房地产研究会副会长顾云昌表示, 对多套、高档、闲置房产开征房产税的可能性比较大。
在顾云昌看来, 房产税并非此轮调控的“杀手锏”, 而金融杠杆的调控影响最大, 房产税能够在增加税收的同时抑制炒房囤房, 对市场有一定影响, 除了税收, 还有金融、土地政策和行政手段等都是政府可选的组合拳。
安信证券房地产行业分析师柳世庆认为, 房产税可能会强推, 但短期内得以有效推行的可能性不大。即使得以执行, 其对房地产价格和投资者持有房产意愿的影响也是短暂和有限的, 未必会触发大量抛售。
房产税分析与房价调控政策探讨 篇3
关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革
一、前言
国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。
中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。
税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。
二、房产流转过程中的税收分析
现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。
（一）房产税的性质未尽明确
将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。
（二）房产流转中税负转嫁及决定因素
税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。
当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。
（三）房产流转中税负归宿的非一致性
现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。
三、房产保有环节税负特点及税率探讨
（一）房产保有环节税负特点
直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。
对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业税）每增长l%，房价将下降0.02%。房产保有税负（物业税）达到一定程度时，将降低房产作为投机资产的收益。所以，在房产保有环节加强税收调控，能有效抑制投资需求和奢侈需求。
（二）房产保有环节税率设计的探讨
目前，我国房地产保有环节税负水平仅相当于房地产价值的0.106%—0.230%，且非营业性住房免税。与发达国家房地产保有税税率相比差距较大。例如，美国各州有效税率在1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4—1.5%，韩国为0.2%—5%。虽然税率的高低与国家发达程度没有直接关系，是根据各国的税制结构模式制定的，但我国房地产保有环节的低税、免税制度已经成为影响房价调控的主要因素之一。但是，房产税属于财产税的一种，财产税的一个重要功能是调节财产所有者的财富与收入，房产税税率的设定既要考虑它的调控作用，又必须考虑消费者的保障性住房需要。
（三）房产保有环节征税的前提是健全房产登记制度。endprint
我国房地产市场发展较快，但房产信息登记制度却滞后。各地房产信息割据化、地域化严重，不仅未建立全国共享的房产信息系统，本地区不同部门之间也难于沟通，房产登记中出现了“一房二卖”、“房叔”、“房姐”等混乱现象。滞后的房产信息登记制度不仅为房产保有环节征税造成了障碍，也为公职人员腐败提供了滋生土壤。党的十八届三中全会实施不动产统一登记制度的决定，既是人民群众监督党政干部廉洁从政的需要，也是市场经济发展的必然要求和实施房产保有环节征税的前提。
四、结论与政策建议
房产流转环节的税负转嫁及归宿改变，很容易使卖方在房产需求弹性小时将税负转嫁给买方，税率越高，价格越高，买方负担越重，不仅违背了征税的初衷，也难以达到调控房价的预期效果。而在房产保有环节征税，属于财产直接税，法律意义上的纳税人与经济意义上的负税人一致，税负不易转嫁。比较分析房产流转环节的交易所得税与保有环节的房产税（物业税），税收调控的重心应该放在房产保有环节，尽快出台房产保有环节的房产税（物业税）调控房产市场，抑制房价过快上涨和房产泡沫化。
导致房价上涨的因素很多。一方面，随着城镇化进程加快，大量农民进城留城；数以千万计的青年学生拥向大中城市创业就业；对长期通胀的预期和民间投资渠道不畅引起的投资需求等，造成了房产的刚性需求，必然要推高房价。另一方面，房地产土地交易是地方财政的重要来源，地方政府从自我利益出发，不会主动抑制活跃的房地产业。所以，税收只是调控房产市场、抑制房价过快上涨的手段之一。只有深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖，加大保障性住房建设力度，才能使房价合理回归和房地产市场健康发展。
参考文献：
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[9]张天犁. 关于房地产税制度改革入关对策思路研究[J]. 财政研究，2000（3）
辽宁省房产税优惠政策 篇4
2017-11-01 税务大讲堂
房产税减免政策依据及代码目录 序号 减免项目名称 政策名称 减免性质代码 地震毁损不堪和危险房屋免房产税 《财政部
国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》 财税〔2008〕62号 08011601 2 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税 《财政部
国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》 财税〔2000〕125号 08011701 3 廉租住房租金收入免征房产税 《财政部
国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 财税〔2008〕24号 08011702 4 公共租赁住房免征房产税 《财政部
国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 财税〔2015〕139号 08011705 5 非营利性老年服务机构自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2000〕97号 08012701 6 企业纳税困难减免房产税 《中华人民共和国房产税暂行条例》
国发〔1986〕90号 08019902 7 农产品批发市场农贸市场房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》 财税〔2016〕1号 08019903 8 非营利性科研机构自用的房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》 财税〔2001〕5号 08021906 9 科技园自用及提供孵化企业使用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知》 财税〔2016〕98号 08021907 10 孵化器自用及提供孵化企业使用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》 财税〔2016〕89号 08021908 11 大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业免征房产税
《财政部
国家税务总局关于大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业房产税 城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2016〕133号
08021909 12 转制科研机构的科研开发用房免征房产税 《财政部
国家税务总局关于延长转制科研机构有关税收政策执行期限的通知》 财税〔2005〕14号 08022001 13 青藏铁路公司及所属单位自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的通知》 财税〔2007〕11号 08033301 14 大秦公司完全按市场化运作前其自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知》 财税〔2006〕32号 08052401 15 天然林二期工程的专用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2011〕90号 08061002 16 天然林二期工程森工企业闲置房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2011〕90号 08061003 17 为居民供热所使用的厂房免征房产税 《财政部
国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》 财税〔2016〕94号 08064002 18 被撤销金融机构清算期间房地产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2003〕141号 08081501 19 东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》 财税〔2003〕212号 08083902 20 四家金融资产管理公司及分支机构处置不良资产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》 财税〔2013〕56号 08083904 21 农村饮水工程运营管理单位房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠政策的通知》 财税〔2016〕19号 08092302 22 学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于教育税收政策的通知》 财税〔2004〕39号 08101401 23 高校学生公寓免征房产税 《财政部
国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》 财税〔2016〕82号 08101406 24 符合条件的体育场馆减免房产税 《财政部
国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2015〕130号 08102901 25 转制文化企业自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局 中宣部关于继续实施文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业若干税收政策的通知》 财税〔2014〕84号 08103207 26 铁路运输企业免征房产税 《财政部
国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知》 财税〔2006〕17号 08121302 27 地方铁路运输企业免征房产税 《财政部
国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》 财税〔2004〕36号 08121303 28 股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 财税〔2009〕132号 08121304 29 商品储备业务自用房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》 财税〔2016〕28号 08122603 30 血站自用的房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》 财税字〔1999〕264号 08123401 31 非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税 《财政部
国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》 财税〔2000〕42号 08123402 32 营利性医疗机构自用的房产，免征三年房产税 《财政部
国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》 财税〔2000〕42号 08123404 33 劳教单位的自用房产免征房产税 《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》
（87）财税地字第029号 08125001 34 司法部门所属监狱等房产免征房产税 《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》
（87）财税地字第021号 08125002 35 毁损房屋和危险房屋免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》
（86）财税地字第008号 08129903 36 工商行政管理部门的集贸市场用房免征房产税 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》
（87）财税地字第003号 08129906 37 房管部门经租非营业用房免征房产税 《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》
（87）财税地字第030号 08129907 38 地下建筑减征房产税 《财政部
国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》 财税〔2005〕181号 08129913 39 基建工地临时性房屋免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》
（86）财税地字第008号 08129915 40 大修停用的房产免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》
（86）财税地字第008号 08129916 41 企事业单位向个人出租住房房产税减按4%税率征收 《财政部
辽宁省房产税优惠政策 篇5
一、问：试点范围如何确定？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。
二、问：征收对象有哪些？
答：征收对象具体包括两类：
一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
三、问：新购住房的时间是如何确定的？
答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。
四、问：居民家庭住房套数是如何确定的？
答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。
五、问：对居民家庭是如何规定的？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。
六、问：计税依据如何确定？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
七、问：适用税率是多少？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
上述本市上新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。
八、问：对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。
以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：
例1.如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
例2.如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
例3.如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。
九、问：房产税应纳税额如何计算？
答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
十、问：试点中有哪些税收优惠？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。
1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。
本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。
对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。
3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。
对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
十一、问：纳税人如何确定？
答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
十二、问：纳税义务发生时间怎样确定？
房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
十三、问：房产税由哪个部门负责征收？
房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
十四、问：房产税试点征收的收入主要用途是什么？
答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。
十五、问：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定？
答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。
交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就本市房产税试点答记者问
一、问：什么是房产税？
房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）是1986年由国务院颁布实施的。《房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。
二、问：为什么要对个人住房征收房产税？
改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的有关要求，有必要研究推进房产税改革。
对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
三、问：房产税改革试点的法律依据是什么？
《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院颁布实施的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。
四、问：房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用？
房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，房产税改革试点征收的收入本市将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。
五、问：在本市的房产税试点中如何体现差别化税收政策？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点，对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑，体现了差别化的税收政策。
一是在征收对象上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，在将本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房作为应税住房的同时，给予本市居民家庭一定的人均免税住房面积扣除。
二是在税收优惠上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求，对本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等情况都给予了一定的税收优惠。
三是在税率设定上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，按照应税住房每平方米市场交易价格的不同情况，房产税税率实行0.6%或0.4%的差别化比例税率。
六、问：本市房产税试点是如何促进房地产市场平稳健康发展的？
实施房产税改革是面向和立足于长远的一项制度建设。按照国家有关“加快推进房产税改革试点工作”的精神和上海的实际情况，本市的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进本市房地产市场平稳健康发展。
七、问：如何做好本市房产税试点的有关实施工作？
实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的重要内容，也是国家为合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源、促进房地产市场平稳健康发展而推出的一项重要举措。目前，本市已成立了上海市房屋状况信息中心，出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。下一步，本市将按照国家有关要求，立足当前、着眼长远，认真做好实施房产税改革试点的各项工作。一方面，建立健全工作机制。市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点有关工作机构，建立健全工作机制，认真做好房产税试点推进工作。另一方面，加强协同征收管理。市住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门将积极配合本市地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。
附件
一、上海市人民政府
关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知
文号： 沪府发〔2011〕3号 发文单位： 上海市人民政府 发文日期： 2011-01-27
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。
实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。
二○一一年一月二十七日
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法
为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。
一、试点范围
试点范围为本市行政区域。
二、征收对象
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。
三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。
产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
四、计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
五、适用税率
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
六、税收减免
（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
七、收入用途
对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
八、征收管理
（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。
交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。
纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。
（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。
九、部门职责
（一）建立工作机制
市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。
（二）协同征收管理
市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。
（三）实现信息共享
市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。
十、评估机制
房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。
十一、其他事项
本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。
本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。
本暂行办法自2011年1月28日起施行。附件二：上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告
文号： 上海市地方税务局公告2011年第1号 发文单位： 上海市地方税务局 发文日期： 2011-01-30
根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项公告如下：
一、从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关（以下简称主管税务机关）申报办理房产税征免认定手续。
二、购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交下列资料（原件和复印件）：
（一）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；
（二）新购住房的契税完税凭证；
（三）购房人及其家庭成员的有效身份证明；
（四）购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；
（五）无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；
（六）其他有关书面证明文件、资料。
三、购房人提交本公告第二条所列资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果（原件）送主管税务机关。
主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。
主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。
四、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的，需提交本公告第二条
（一）、（二）、（三）、（六）所列资料（购房人家庭成员的有效身份证明除外）。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。
五、房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。
申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。
六、年应纳房产税税额的计算公式：
年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率
七、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
八、应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。
九、纳税人未按规定办理房产税征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理。
十、本公告自2011年1月28日起执行。
特此公告。
上海市地方税务局
辽宁省房产税优惠政策 篇6
1991年10月16日陕税发［1991］337号
各地、市、县(区)税务局、渭南经济开发区税务局：
开征房产税、土地使用税、印花税以来，国家税务局和省税务局相继下发了若干政策补充规定和问题解释的通知。各地税务机关在征收工作中基本上能够正确的贯彻执行。现就各地提出一些需要明确的问题，经研究，作如下规定。
一、企业、事业单位自行进行房改的征税问题
1、凡企业、事业单位将职工住房低价处理给职工，虽房产使用权归职工所有，但土地使用权仍归单位所有。因此仍应视为企、事单位所有，并应按规定征收房产税和土地使用税。
2、凡企、事业单位出资，个人集资购买商品房或建造职工宿舍，以低价售给职工或以资低租的，一律视为企、事业单位所有，按规定征收房产税和土地使用税。
3、凡企、事业单位自建商品房，按市场价格或低于市场价格(不低于市价格5%)将职工宿舍处理给职工生活居住，产权完全归职工所有，按税法规定暂免征收房产税和土地使用税。
二、凡在城镇土地使用税开征范围的各种仓储设施，包括窑洞、仓库、储油、储粮、储酒、储存各种液化汽和各种原材料的各种砖木、水泥的建筑物，并且有房屋性质作用的地面设施及企、事业单位用于职工居住的窑洞等设施，应按规定征收房产税和土地使用税。
废止：
三、关于单位或个人转租房产收入的征税问题
对单位或个人将租赁来的房产又转给其他单位或个人，以从中谋利的，对其转租的房租收入应视为二房东出租房产，其租金收入应全额征收房产税。
四、关于单位或个人出租房产，有的签订了合同，但签订合同租金不实，有的没有合同，只有口头协议。凡单位或个人出租房屋，其租金不实的，可根据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《陕西省税收征收管理实施办法》及有关规定，税务机关有权按其所在地区所出租的房产确定每平米的租金标准进行征税，即根据当地一般出租给个人居住的和从事生产经营的每平米租金的标准办法对其计征房产税。
五、关于对集体或个人承包、承租企业征收房产税、土地使用税问题
为了加强对集体或个人承包、承租企业征收房产税、土地使用税的管理，凡集体或个人承包、租赁企业，一律对直接承包或承租人按规定征收房产税和土地使用税，并由承包人或承租人缴纳税款。
六、关于对联合企业征收房产税、土地使用税和车船使用税的问题
为了便于征收管理、防止偷、漏税，凡在我省境内的联合企业或单位，不论是属松散型、紧密型或合并型的企业，其房产税、土地使用税、印花税、车船使用税等，按规定由当地税务机关征收。
七、关于对县以上供销社的征税问题
对经费来源靠自身业务收入或向所属企业单位收取管理费的政、企合一单位(企业主管部门)的征税仍按省税务局陕税二［１９９０］４３４号文件规定执行。即对其业务办公及其他用房和使用的车船一律照章征收房产税和车船使用税。鉴于目前部分县以上供销社被当地政府按行政部门人员、工资及房产的管理办法进行管理，其开支费用标准又是财政部门按照同级行政机关列支标准，对其实行预算管理。所以我们暂对执行上述行政管理办法的县以上供销社暂免征收房产税和车船使用税；但对未纳入行政部门管理办法执行的，凡按企业管理的，从一九九○年一月一日起，对其业务办公及其它用房和使用的车船一律照章征收房产税和车船使用税。
八、关于对铁道部所属单位征免税的问题
辽宁省房产税优惠政策 篇7
然而房产税改革提出3年多以来, 城市试点范围有限, 且效果并不理想, 房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。除了“由点到面”的分级制政策实验的过程是逐步完善成熟的过程, 房产税目前还仅限增量即新购相关房产, 征收范围并未涉及存量的政策设计之外。政策的出台, 究竟作用在了谁的身上?其中的利益链又是如何?本文选取了购房者、政府、银行与开发商作为研究对象, 对各方的利益与关系进行了博弈分析。
一、房产税改革对四方利益主体的影响
1. 房产税改革对购房者的影响
购房者是直接接触房产税的利益相关者, 也是最直接的承担者。收入高低是决定购房者对于房地产消费的重要因素, 因此按照收入层次, 将购房者分为底层、中层与上层。其中, 上层包括国家与社会管理层中的高层领导干部、经营人员阶层中的大企业经理人员、私营企业主阶层中的大私营企业主、专业技术人员阶层中的高级专业人员;中层是指社会中具有中等收入、中等社会地位、较高教育程度和知识技能的社会群体;社会底层主要由商业服务业人员、产业工人、农业劳动者中处于贫困状态并缺乏就业保障的部分人员和无业、失业、半失业人员组成。不同阶层的购房者受到房产税改革的影响各不相同。
对于中底层收入的购房者来说, 住房仅作为基本生活保障, 需求必定是刚性的, 其购房的主要目的为改善生活条件, 这一层级的无房者和少房者显然为“弱势群体”, 非营业性房产税的征收将导致想购房的人放弃购房或成为“房奴”。相反, 处在高层收入的购房者, 即俗称的“富人”, 由于收入高, 房产税改革政策对于他们无关痛痒。另外, 投资型购房者也主要集中在这一阶层, 因此, 原本开征房产税的重要意义是调节收入分配, 减小贫富差距, 抑制房价, 但这样一来, 不但没有起到抑制作用, 对改善居住条件的正当诉求征税, 在一定程度上会制造新的税收不公平。
2. 房产税改革对政府的影响
作为税种的制定者与颁布者, 又作为房产税的收入者, 政府在房产税改革中起到了决定性作用。
从财政部门的角度分析, 自1994年我国实行分税制财政管理体制改革以来, 形成了中央税和地方税 (地方共享税) 两种不同的财税体制。根据事权与财权结合的原则, 房产税属于地方税种, 但立法权仍在中央。因而, 中央与地方政府对房产税征收的态度具有不同路径的考虑。虽然房产税开征增加了地方政府的收入, 但是环节中的各种成本也随之上升。加之中央政府旨在打压房价, 抑制房产泡沫, 经过这几年房价虚高拉动地方GDP的结果, 多数地方政府官员已难以接受房价下跌带来的负面影响。并且, 从中央到地方的官员一般都有好房、大房, 还有不少人有多套房, 已形成了现在的既得利益群体。
从城建部门的角度分析, 房产税的改革会在一定程度上抑制需求量, 需求量减少会导致房地产开发商采取减少开发的策略, 进而危害到城建部门的既得利益。
另外, 有官员称房产税一旦启动, 房产交易环节税费会减少, 但是交易环节产生的税费供养了众多的利益部门, 到底取消哪些留哪些是一个问题。可见, 当中央政府更多的考虑整个社会和谐稳定的时候, 中央与地方, 各个部门之间既有利益共存, 又有利益矛盾。
3. 房产税改革对银行的影响
银行是房地产市场中最主要的资金供给者, 贷款需求与资产质量均与房地产息息相关, 一方面来自于购房者, 另一方面来自于开发商。无论哪一方, 都会在这一改革政策的背景下, 减少资金需求, 使短期内交易量萎缩。同时, 由供给链传导的房价下跌, 会导致房地产企业发生理性违约的现象, 对银行产生信用风险, 这也是银行所担心的, 银行的贷款成本显然会提高。除此之外, 还会产生市场风险和战略风险、法律风险以及流动性风险。
另一面, 部分用于房地产投资的资金被释放之后, 将转为其他流向。其一为实体经济;其二是资本市场等虚拟经济;其三是商品炒作。前两个方向间接或直接有利于股市, 尤其是银行股等, 而后一个则会推高商品价格, 产生通货膨胀, 对整个经济产生负面影响。
4. 房产税改革对开发商的影响
开发商在这局博弈中, 显然处在了一个利空的位置。在发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》之后, 资本市场随即做出反应, 地产板块下跌3.41%, 上证综合指数也下跌2.4%, 跌破2600点。以上海实施的试点方案为例, 对人均面积超过70平方米以上的新购住房者和存量与增量房人均面积超过一定水平的住房者, 分别实行按住房价值和住房评估价值为税基的0.5%~0.6%的征收。这无疑对于大户型, 尤其是豪宅型住房的开发与销售带来一锤重击。
房产税改革通过影响消极者的理性回归间接影响开发商, 需求市场的理性必然降低房地产市场的泡沫, 进而影响到开发商预期, 其预期的超额回报必然会打折扣, 那么在做房地产开发决策时, 不得不考虑预期收益的可实现性, 开发商进而会变得理性, 减少开发。
另一方面, 当前开发商进行项目开发时必须一次性向政府缴纳相当于房价30%的土地出让金和各项税费, 开征房产税能够使得土地出让金等相关税费为多期缴纳, 有效降低了房地产开发商的开发成本, 进而将相关税费转嫁到购房者身上。
二、四方主体博弈的政策分析
从上述分析中, 我们不难看出, 政府是这场博弈的始作俑者。政府的出发点是为了通过调节高端住房消费, 改善房产供需结构, 房产税是抑制房价的“阻燃剂”。其次, 相对于上调存款准备金率等货币政策, 财政政策具有更持久、稳定的效果, 房产税的征收又增加了地方政府的收入, 达到调节税制结构的目的。
其他三方局中人, 虽然都是政策的接受者, 处于被动局面, 但按是否能通过作出决策平衡自身利益, 可分为两类:一类是可以平衡, 另一类是无法平衡。前者包括银行和开发商, 后者为购房者。银行在应对改革政策方面, 可通过拒绝授信于购房者来规避承担的风险, 也可提高贷款利率, 在资本市场上对冲房地产负相关的金融衍生品, 种种途径平衡房产税改革政策带来的损失。对于开发商, 政策的影响也只是短期波动。在政策出台之后, 有的开发商改变了开发策略, 减少大户型、豪宅型的开发, 将重点放在了小户型的建设;也有的转移到了试点区域外的城市开发;更有甚者通过“买房送5年房产税”“买一层送两层”等促销手段规避房产税。但购房者既无法参与政策制定, 也无其他渠道
最终, 在不同层次的购房者中, 以改善居住条件为目的的中低收入购房者成为了绝对的弱势群体, 是房产税改革政策的真正作用对象。
三、房产税改革的政策评价与建议
1. 政策的目的与手段相背
房价的高低是由供需关系决定的, 不是征税或者减税可以决定的。征收房产税可能会导致自用住房的价格上涨, 政府通过加价而不是增加供应, 通过征房产税来降低房价显然是不可能的。1政策制定的初衷与实际效果相背离, 不仅没有达到改善房产供需结构的目的, 反而为相关利益者开辟了新的对策道路, 带来负效应, 形成新一轮的恶性循环。且从实际结果来看, 重庆与上海的房产税试点, 形式大于意义, 违背了效率原则。
2. 房产税改革的立法层次低, 合法性依据不足
根据税收法定主义原则, 应该将房产税改革的权利交给立法机关, 通过全国人大的授权, 授予省级地方人大相应的房产税立法权, 而不是由行政机关来制定。立法若经过人大, 必须有一定比例的代表同意, 但是行政机关立法则无需满足这一条件。这也就导致了行政机关立法会出现不以民众的利益为先决条件, 而有可能是服从领导或其利益集团的驱使, 擅自颁布和修改制度。政府应该引导社会各界更多做理性讨论。已经形成既得利益不同的群体是中国的现实, 任何经济体里都有各种各样的不同的既得利益。真正的问题不在于消除既得利益, 而是既得利益之间博弈理性化。2
3. 房产税目前还仅限增量即新购相关房产, 征收范围并未涉及存量
这意味着对过去的房产投机者没有影响, 但目前的房价正是由于这一批投机者而推高助长的。另一方面, 公共政策应该是“满足多数, 保护少数”。其中“保护少数”是指公共政策要优先考虑处于社会底层的最劣势的那一部分人。房产税改革政策执行的同时并没有制定配套政策保护弱势群体, 最终通过多方利益相关者的阻碍与博弈, 损失变向转移, 制造了新的不公平。
4. 房产税改革要制定配套政策
靠单一一个税种开征来改变全局是不可能的, 顶层设计要考虑方方面面, 实现顶层配套。如果政府要征收房产税, 应取消土地使用税等税种, 使总税负不增加。如果在原有税种上再征收房产税, 就是双重征税, 有失合理。因此要整合税制, 改变房产税费繁杂、重复课税的状况。同时要规范房产评估体系和征收部门的执法权限, 并通过设立转向基金, 住房补贴, 将所得收入建设廉租房、经适房, 从而达到取之于民、用之于民的目的。
5. 各个部门的职能划分要清楚
税务部门在与土地管理、房产管理等部门联合起来的同时, 要明确分工, 避免职责模糊、职责重叠的现象, 共同建立一个科学、合理的平台, 加强协调互动, 减少因利益冲突带来的恶性博弈。强化征收部门的执法权, 加强房产税征收的政府监管, 建立政府民众互信关系, 使房产税收支透明化、公开化。
摘要：近年来, 房产税改革政策引人关注。自沪渝两市进行改革试点之后, 国务院于2013年5月明确要扩大试点, 涉及的利益主体包括了政府、购房者、银行与地产开发商。在这场政策博弈中, 政府为了调节税收结构、抑制投资性住房, 出台各种政策;银行与开发商通过应对策略, 将损失转嫁给购房者, 最终购房者承担了双重福利损失。由此可见, 制定效率、公平、民主、合法的公共政策是社会主义市场经济健康发展的必要条件。
关键词：房产税改革,政策,博弈
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争议房产税 篇8
當房产税进入倒计时，在上海，各种房产政策交织，地产商，中介，购房者，各种力量都在同政策做最后的博弈。上海虹口区甚至抢先开始实施个税新政，即刻引发了市场的震荡。尽管这一新政仅施行了一天就被叫停，但房产税即将出台所带来的影响还是让上海房市应声回落。
房产税到底该不该出台？房产税会以什么形式出现，会在什么时间开征？房产税能不能遏制房价过快上涨？房产税将影响哪部分人的生活状态？带着这些疑问，《小康》杂志采访了诸多房地产业及税收专家，试图通过他们赞成或反对房产税出台的分析，来厘清民众心底的疑惑。与此同时，《小康》联合新浪网，在网上展开对房产税出台的民意调查，共有3000余名网友参与了这一调查，结果显示有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。有40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。有三位来自不同领域的专家，对这一调查结果作了专业分析，某种程度上也回答了公众最关心的问题。