滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告（精选5篇）

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告 篇1

项目可行性研究报告

第一章

综

述 第一节

项目总论 第二节

项目背景 第三节项目基本情况 第四节主要财务指标 第二章 市场研究

第一节

经济环境分析 第二节

项目周边环境分析 第三节

竞争对手分析

第四节

目标市场分析与定位 第三章 项目经营设想 第一节

项目市场定位 第二节

项目内部设置

第三节

项目管理和营销体系 第四节

销售和推广计划 第五节

会员制体系设置 第四章

财务评价

第一节

项目投资效益估算 第二节

静态经济效益分析 第三节动态经济效益分析 第五章

风险分析 第一节

风险分析 第二节

结

论 附件

附表一：《投资估算表》

附表二：《年经营收入估算表》 附表三：《年经营成本估算表》 附表四：《年利润估算表》 附表五：《现金流量表》

附表六：《折旧与摊销估算表》 第一章 综 述 第一节项目总论

星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节 项目背景

xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。

作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许使用权。随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。

第三节 项目基本情况 苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。

苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节 项目主要财务指标

投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：

投资估算 人民币1109万元 年均经营收入估算 人民币1008.91万元

年均经营成本估算 人民币656.21万元 年均利润估算 人民币214万元

静态投资回收期 3.43年 投资利润率 28.8% 财务净现值（I=10%）2388.49万元 内部收益率 38.7% 动态投资回收期 3.84年 第二章 市 场 研 究 第一节 经济环境分析

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003年全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

消费市场方面 2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节 项目周边环境分析

一、项目周边环境分析

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1.写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的“一区多园”的发展格局。就世界500强企业来看，就有如下的企业：

No.五 百 强 名 称

No.项 目 名 称 德国西门子集团 1 德利多富信息系统(苏州)有限公司 力斯顿听力技术（苏州）有限公司 韩国三星电子 3 三星电子(苏州)半导体有限公司 4 苏州三星电子有限公司 苏州三星电子液晶显示器有限公司 6 三星半导体（中国）研究开发有限公司 7 苏州三星电子电脑有限公司 日本富士通 8 富士通多媒体部品（苏州）有限公司 9 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 4 美国高特利集团 纳贝斯克食品(苏州)有限公司 英国BOC集团 11 比欧西气体(苏州)有限公司 6 美国礼来制药公司 12 礼来(苏州)制药有限公司 7 美国百得集团 13 百得（苏州）电动工具有限公司 8 美国百特公司 14 苏州百特医疗用品有限公司 日本国株式会社日立制作所 15 瑞萨半导体（苏州）有限公司 16 日立仪器（苏州）有限公司 17 日立显示器件（苏州）有限公司 18 日立金属（苏州）电子有限公司 19 日京创业（苏州）食品有限公司 20 日立汽车部件（苏州）有限公司 21 日立工程建设（苏州）有限公司 22 日立医疗系统（苏州）有限公司 日本住友株式会社 23 苏州住友电木有限公司 24 住友制药（苏州）有限公司 美国霍尼韦尔国际集团 25 霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司 26 德联覆铜板(苏州)有限公司 27 凯联航空发动机（苏州）有限公司 12 美国艾默生电气公司 28 艾默生电气(苏州)有限公司 艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司 13 法国莱雅集团 30 苏州尚美国际化妆品有限公司 31 美宝莲（苏州）化妆品有限公司 英国葛兰素斯密斯克林公司 32 葛兰素史克制药(苏州)有限公司 15 日本久保田株式会社 16 日本丸红株式会社

久保田农业机械（苏州）有限公司 日本麒麟集团 34 狮王啤酒饮料（苏州）有限公司 德国戴姆勒-克莱斯勒集团 35 安特优发动机工程（苏州）有限公司 19 美国德尔福公司

德尔福德科电子系统（苏州）有限公司

德尔福电子（苏州）有限公司 20 英国BP公司

苏州碧辟液化石油气有限公司 荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司 39 飞利浦半导体（苏州）有限公司 22 美国杜邦公司 40 杜邦光掩膜(苏州)有限公司 23 芬兰诺基亚电信公司 24 德国ZF集团

诺基亚（苏州）电信有限公司

采埃孚传动技术（苏州）有限公司 瑞士迅达控股集团 43 迅达电子(苏州)有限公司 法国阿尔卡特集团 44 阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司 27 荷兰阿克苏-诺贝尔集团 28 法国道达尔集团

依卡化学品（苏州）有限公司

乐骏密封件（苏州）有限公司 美国伊顿公司 47 卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司 30 日本三井金属矿业株式会社 48 三井铜箔（苏州）有限公司 31 德国博世控股公司 49 博世汽车部件（苏州）有限公司 32 法国索迪斯联合公司

索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司

法国欧尚集团 51 苏州欧尚超市有限公司 52 苏州工业园区颐莫尚置业有限公司

英国翠丰集团 53 苏州百安居装饰建材超市有限公司 35 美国旭电公司 54 旭电(苏州)科技有限公司

松下电器产业株式会社 55 松下电器研究开发（苏州）有限公司 37 日本旭化成株式会社 56 旭化成电子材料（苏州）有限公司

法国家乐福 57 苏州悦家超市有限公司

日本三菱株式会社 58 华菱科技（苏州）有限公司 40 三井物产株式会社 59 三井电子薄膜（苏州）有限公司 60 苏州三井国际物流贸易有限公司

达能集团 61 达能食品（苏州）有限公司 42 新日本制铁株式会社 43 挪威海德鲁公司 44 日本新日矿公司

苏州日铁金属制品有限公司

海德鲁铝业（苏州)有限公司 64 苏州日矿材料有限公司

苏州日矿宇精密加工有限公司 45 德国巴斯夫公司

巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司

在园区注册了66家企业 46 皇家壳牌集团（荷兰）小计 46家五百强企业

如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。

2.高档住宅小区

星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。

此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商业街的“销品茂”和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区中央CBD的星海大厦xx会馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。

第三节 竞争对手分析

xx俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，xx服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合xx设施，星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心，从xx俱乐部的辐射范围看，对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类xx房，能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部星海大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目据星海项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定的影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定的差距。同时，星海xx项目的丰富程度和综合程度是另外两家xx俱乐部难以达到的。

第四节 目标市场分析与定位

苏州市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人心目中的首选。星海xx会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至6月底，全区就业人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为抢眼的是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人员为15％到20％，一般工人为5％到10％。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资公司、金融机构等，都受过良好教育。从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的xx市场潜力较大。

2003企业总数205家，总人数3078人 第三章 项目经营设想 第一节 项目市场定位

一、项目经营定位

星海大厦xx会馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，与国际流行xx方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。

项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。

项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。

第二节 项目内部设置

一、项目规划定位

项目规划经在符合苏州市工业园xx市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享受到全面的高层次服务。

二、项目装修设计

本项目处于星海大厦群楼的四、五层，与独立xx俱乐部项目相比，不易引人注意。星海大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动xx区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的xx图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动xx者的运动兴奋性，并烘托运动xx氛围。

三、项目内部设置规划

依据xxxxxx俱乐部的内部设置格局，对苏州市星海大厦xx会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米 五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米 功 能 区 使用面积 五

层 心肺功能训练区 小操房 200 前台 50 水吧 80 会籍顾问办公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 四

层 xx操房 433 力量器械区 255

动感单车Spinning 80 运动教练指导室 美容 100 疲劳恢复治疗室 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20 公共区域及通道

50 30 第三节 项目管理和营销体系

一、项目营销与管理定位：

作为xxxxxx俱乐部华东地区的合作店,xxxxxx俱乐部星海大厦店将按照xxxxxx俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档xx俱乐部的高端品牌,形成xxxx高质量、高品质的xx俱乐部形象，进一步拓展xxxx品牌在华东地区的影响力。

二、项目管理

1.组织机构设置（31人）俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人员招聘与培训

本项目中高层管理人员由xx公司派出，xx教练、会籍顾问主管由xx公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由xxxxxx俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

xxxx俱乐部有限公司将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业xx教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

xxxxxx俱乐部星海大厦店，将严格执行xxxxxx俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

第四节 销售和推广计划

一、预销售

预销售阶段的目的是为在俱乐部开业前建立起约1500人的预期

会员基数，在这个时期，xx俱乐部的知名度及人们对它的兴趣乃至狂热是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。

二、开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为xxxx俱乐部的会员。

三、其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。xxxxxx俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到xxxxxx俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

2.企业联络

各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健

康的员工为企业带来的益处，xxxxxx俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准、现场xx测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和xx课程以供到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。

3.特别活动促销

特别活动是xxxxxx俱乐部销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高xxxx俱乐部在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会，xxxxxx俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部的会员能够参加社区活动，有选择性的赞助和宣传活动进一步提高xxxxxx俱乐部的品牌知名度。

4.内部活动与宣传

每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。xxxxxx俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品、健康饮料并获得礼物。这些活动的举行将得到本地企业的支持，将在团体内部发门票和宣传材料。

5.健美操表演 很多人都喜欢健美操表演，xxxxxx俱乐部将在区域内很多活动中推广xx操课程，通过表演，俱乐部的xx操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为xxxxxx俱乐部的会员。

6.健康检查

xxxxxx俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是

向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到xx运动给身体健康带来的益处。

7.会员促销竞赛

xxxxxx俱乐部使用的最强有力的促销方式是俱乐部内部会员间的促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会的现有会员，鼓励包括：礼品、旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员的高昂情绪并推销会员卡的一个行之有效的方法。

8.持续推广和广告

随着xx俱乐部的发展，越来越多的新会员将来自现有会员的

介绍。此后，现有会员的续约将是保持会员基数的关键，首要任务是令会员满意并超出他们的期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁的时候进行季节性促销。

xxxxxx俱乐部将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和

广告商的联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续的推广计划将包括三个主要部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）以及俱乐部内部促销。

第五节 会员制体系设置

一、设置原则

俱乐部采取国际通行的会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目的，根据对xxxxxx俱乐部的规模、档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力、消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应的收费标准。

二、会员收费标准

通过对苏州市已开设的中高档次xx俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对xx俱乐部需求状况，以及xx俱乐部的竞争状况，对星海xx会所价格标准制定如下：

分类 费用 半年卡 2600 使用范围 本俱乐部

本市通用，全国短期 全球通用 一年银卡 3800 两年金卡 6800 苏州市星海大厦所处地段良好，项目丰富，并拥有良好的品牌效益，各方面优势明显，在价格选择上应能充分体现俱乐部的档次。

第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。第二节 静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率 319.4/1109=28.8% 二．投资利税率 352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年 第三节 动态经济效益分析

动态法分析项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一．财务净现值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 现金流量图 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该项目具备投资价值。

二．内部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上计算可知，项目所能达到的最高收益率为38.7%。三．动态投资回收期 动态投资回收期

= 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1 + 上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值 = 3.84年 第四节 结 论

从以上三节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

第五章 风险分析 第一节 风险分析

苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在一些风险： 一．行业风险

华东地区作为长江经济圈的龙头，是众多商家必争之地，目前世界知名品牌的xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在2000平方米以上的xx俱乐部已有十余家，行业竞争非常激烈，此项目一进入市场即将面临的激烈的行业竞争。

二．市场风险

苏州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地区的第一家店，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的华东xx市场，面临着较低的年费收入、挑剔精明的消费者，俱乐部如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临的问题。

三．不可抗力风险

体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失的不可抗力事件，将造成公司资产损失，并影响集团发展与扩张。

第六章 结 论

根据以上各章节论述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。xx公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达到xxxxxx俱乐部的水平，为进一步推进xxxxxx连锁事业而努力。

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告 篇2

关键词：游泳；发展现状；制约因素；对策研究

引 言

本文对游泳项目的发展现状进行分析研究，通过对调查问卷数据信息的统计分析，针对得到的游泳项目发展现状的制约因素，以希望通过对游泳项目发展的制约因素进行分析，寻找出能够提供切实解决问题的对策，并针对不合理、不科学的制约因素提出合理化建议，为游泳项目提供相应的解决方案，从而促进游泳项目更加健康的发展。

1 研究对象与方法

1.1 研究对象

对沈阳市的游泳教练员、专家以及运动员进行问卷调查，研究游泳项目发展的制约因素及对策。

1.2 研究方法

1.2.1 文献资料法

查阅大量关于游泳项目发展现状的文献资料，为本研究提供了权威、充实的理论依据。在拥有前人研究成果和现有事实材料的基础上，撰写了本篇论文。

1.2.2 专家访谈法

向游泳运动队的领导、教练员、运动员及老师专家进行咨询。

1.2.3 问卷调查法

调查问卷采用当面填写与回收的形式进行，发放了调查问卷共40份，回收38份，回收率为95%，回收有效问卷38份，有效率达到了100%。问卷发放与回收结果具体见表1。

2 结果与分析

2.1 游泳项目发展的制约因素

2.1.1 游泳训练场地不足

由表2可以看出，89.5%的问卷中认为场地不足是游泳项目发展的制约因素之一。通过分析，游泳场地的限制直接制约着我国游泳项目的发展，而场地不足更限制了后备人才的培养。青少年如果能够早期就在游泳场训练，他们也许能够更早地创造优异成绩，有潜质的优秀运动员能够更早地被发现，并且及时得到培养，获得更好的训练环境和训练机遇。

2.1.2 后备梯队建设不完善

81.6%的问卷中认为后备梯队的不完善制约着游泳项目的发展。学校、老师以及家长都将文化课的学习放到了第一位。除此之外，能够学习游泳项目的学校或者俱乐部数量较少，而且费用较高，普通家庭的孩子无法系统地进行学习训练，从而造成游泳项目的普及率比较低，进一步则限制了青少年后备梯队的完善。

2.1.3 训练方法不合理，缺乏良好的监控体系

76.3%的问卷中认为训练方法不合理，78.9%的问卷中认为缺乏良好的监控体系。通过文獻了解到，我国游泳运动员的体能训练在训练中占了很大部分，但是体能还是不及国外选手。这就需要将监控体系应用到体能训练中，对运动员的训练进行科学有效的监控，在体能训练与机体恢复之间建立起良好的循环关系，从而提高运动员体能能力。

2.2 促进游泳项目发展的对策

观察表3可以看出，促进游泳项目发展的对策主要是加大经费的投入、加强政府领导的重视和支持程度、加强运动训练的科研保障以及建立完善的后备梯队。

2.2.1 争取吸引更多经费的投入

在表3中可以看出，97.4%的问卷中选择了加大经费投入，所以经费问题是促进游泳项目发展的关键。经费的来源有三种：国家拨款投入、社会赞助、自我经营收入。第一，国家拨款投入占的比重最大，属于主要来源。第二，社会赞助是游泳项目经费来源的另一渠道，主要包括企业赞助、事业单位赞助以及个人赞助。第三，要求游泳项目要走向市场进行自我经营，可以采取游泳娱乐健身、竞技表演、出卖冠名权以及广告等方式，增加经费的来源渠道。

2.2.2 建立完善的后备梯队

根据表3对调查问卷的统计，81.6%的问卷中认为为了促进游泳项目的发展，要建立完善的后备梯队。在梯队建设中，要对培养机制进行改革，解决好运动员训练与自身文化知识之间的矛盾，保证他们在技术水平提高的同时，能够得到相应的高等文化教育。

2.2.3 加大科研投入，促进科学化训练

由于现代科技手段的介入和引进，使得游泳项目得到了较快速度的发展，当今的科技发展，工程学和生物力学的结合使得器材更加完善，生物学监控、技术监控系统使得运动员的训练更为科学、更为合理，科学选材培养出更多优秀运动员的概率正在增大。运动营养和高科技药物使得教练员清醒地认识到赛后恢复的重要性。现代科技的介入和引进，使游泳项目发生着深刻的改变。

3 结论与建议

3.1 结论

3.1.1 场地不足严重制约着游泳项目的发展以及后备人才的培养。

3.1.2 后备梯队建设不完善制约游泳项目的发展，社会观念问题、游泳项目的培训机构有限以及较高的费用，导致了后备梯队建设的不完善。

3.1.3 训练方法不合理，缺乏良好的监控体系严重影响着运动员的体能问题，从而进一步制约着游泳项目的发展。

3.2 建议

3.2.1 通过国家拨款投入、社会赞助、自我经营等方式多争取更多经费的投入，加快游泳场馆的建设，多开展竞技游泳比赛。

3.2.2 建立完善的后备梯队，解决好运动员训练与自身文化知识之间的矛盾。

3.2.3 加强科研与实践的结合。

参考文献

[1]兰雄超. 山西省普通高校游泳教学现状调查与分析[D].山西大学，2013.

[2]张国栋. 南充市少儿游泳培训现状调查研究[D].成都体育学院，2013.

[3]蒋徐万，丛宁丽. 成都市游泳场馆经营管理现状及发展趋势[J]. 成都体育学院学报，2003，02：32-35.

[4]洪平. 游泳训练的生理生化监控[J]. 北京体育大学学报，2004，02：196-200+205.

[5]张明飞，马仑，程燕. 游泳运动员选材理论与方法的研究[J]. 成都体育学院学报，2005，03：66-69.

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告 篇3

建设项目可行性研究报告是工程项目前期工作进行调查、分析和评价的重要工作，是确定建设项目在接下来的建设过程中的重要依据和方法。做好建设项目可行性研究报告是确保该可行性报告能够更加科学、准确地分析、预测和评价建设项目的保证，更是保证接下来的建设工程开工和建设进程能否按计划和预测进行的关键保证，进而影响项目建设完工后的效果和效益；在做好这项工作的过程非常重要。

主要工作内容有以下几点：

1.前期工作准备和工程任务研究：

在这个前期的工作中，任务书的读懂和详细研究是非常重要的一步，仔细的分析任务书内容，确定重点内容、基本任务和主要工作，进而确定任务目标和内容，再者就是确定工作的开展计划。对不同建设项目可行性研究工作要求相关的专业人才，因此，选择相关调查分析人员，需要确定其相关专业类型、素质水平，这是做好工作的最基本的和最影响工作水平的条件，工作人员的品质性格和素质水平却是成就整个项目可行性研究报告的最重要因素，所有的成功和失败的最终决定条件不是建设项目的好与坏，更不是软硬件的先进与否，而是人员，因此在开展工作时候，选择正确的工作人员是一项非常重要的工作，更是项目的决定因素。最后是相关其他资料和器材的准备工作。在前期准备工作是做好所有工作的开端，尤其在任务书读写和研究方面是最重要的，这是确定整个工作方向重点和目标的基本步骤。

2.做好详细调查和分析工作：

这是得到最现实最宝贵的场地资料和进行下一步工作的重要一步，因此，我们必须全面认真负责的开展调研，并要做到客观、详细，才能得到方案设计和建设计划的依据。

3.遵守国家标准法规和行规：

进行可行性研究报告的编制和制定，这样的可行性研究报告才成为制定方案和设计的可靠依据。在现实的可行性研究报告调查分析和编制过程中均出现很多的不符合规定的形式，导致下一步工作开展受阻。可行研究调查报告所包含的规范和技术指标，要根据不同的建设项目所要求的规定和指标要求，开展调查工作的相关工作和分析，避免浪费多余的工作和资源做没用的工作任务。

4.做好风险性分析和危险出现的应对措施：

风险分析是可行性研究和分析的重要内容，是分析评价建设项目带来的风险和利益的依据，必须通过对所处的条件，结合实际市场各方面的信息，如材料价格、销售等和国家政策等方面进行详细的总结和分析，在这个方面则需要有阅历、经验丰富的相关人才进行分析和总结工作。一方面在风险分析中需要进行全面的评价和分析，对可能出现的各种情况做分析，参考已经建设过的项目工程，吸取经验，分析和总结出出现各种风险的概率，从而重点考虑应重点防御的风险；其次，在出现不可逆转和处理的情况时候，应考虑使用补救措施。另外一方面，风险的出现采取的补救方法所起到的作用和效果也是这个阶段应该考虑的内容，这个时候主要考虑的内容只要应该有：1）以现在比较成功的类似建设项目进行参考，得出在目前比较有效的处理方法和措施；2）进行预测未来可以采用的技术和新的方法，以更有效的方法和措施进行解决；3）对于目前出现过的重大和比较难以采取措施处理的问题和难题，应该尽量避免或采取其他风险较低的方法进行方案设计。

风险是进行可行性研究报告必须考虑的一个重要分析，其分析的过程是必须进行详细认真的分析和全面性的考虑，越是考虑充分越是分析仔细，在未来应对出现的风险能力方面就越是绰绰有余，并能够为其提供多个方案选择。然而，风险分析应该多参考相关类似的成功建设项目经验，使用的分析方法和处理措施也应该是比较先进和节省资源的方法，从而满足将风险降到最低点和处理效果达到最佳。

5.经济评价：

经济评价是针对建设项目建设所需耗费的成本资金和所带来的经济效益进行全面评估，进而得出这项建设项目是否值得进一步方案设计和建设投资。这项经济评价是整个建设项目决定是否设计建设和投资的关键因素，但这在预测成本效益过程中需要做的工作主要有：

1）要重视市场产品价格动向和市场政策的变化，从而得出比较可靠的价格数据，为比较准确的预测投资成本费用而做出比较精确的定位；另外一方面，国家税收也是一项重要的成本考虑指标。

2）利润回报的高低是建设项目考虑的最直接目标，应该根据现实的产品销售价格和对未来产品前景的详细考虑，得出比较合理预测收入，但这在不同的建设项目所考虑的精确程度不同，例如对于建设周期短的项目其预测的价格波动较小，对于建设周期长、成本高的项目其相对不确定性因素较多，产生的影响因素也较大；因此必须对不同项目采取不同的评价和预测措施；销售总额减去建设成本和税收，便是该建设项目所得到的利润效益，对于利润的高低是直接决定建设项目投资与否的指标。

在得出由市场价格主导的经济效益评价之后，应该对其进行规范性上的调整，在可允许的条件和规范下，注重建设项目的计划和措施调整，以减低成本、取得到较高水平和可持续发展为原则。这是优化建设项目的必要手段和方法。例如，在一项水坝工程建设过程中，在原先经济评价方法是按照市场价格和正常的预测方法得出了一个比较规范标准的指标数据，为了减少成本，获取更多的收益，对其中的一些相关可调整小项目进行调整，例如采用更加先进的技术设备减少了原先预测的成本；对其必要的调整。

经济评价的原则：

1）要以国家利益分析为主。对国家投资的项目，其经济效益评价首先要进行国家利益分析，又要从国家考核企业的角度进行企业利益分析。如属地方投资项目或中央与地方联营的项目，还要进行地方利益分析。在企业利益、地方利益与国家利益发生矛盾时，评价要以国家利益为主。但在这种情况下，项目可行性研究中，要研究提高企业利益或地方利益的补救措施。对集体所有制项目和特区中属于外资侨资独资经营的项目，则主要进行企业利益分析，同时也要进行国家利益分析，作为国家审批项目的参考。

2）国家应以项目的国民经济评价作为项目决策的主要依据。我国社会主义建设的目的，是实现国家的四个现代化，满足人民不断提高的物质文化生活的需要。项目经济效益评价方法，要能如实地反映项目对国民经济的真实费用与效益，以便经过评价，国家优先选择国民经济效益好的项目，促进国民经济发展和四化宏图的实现。

3）项目评价的指标体系要能全面反映项目的综合经济效益。即反映项目的投资、产品成本、生产技术和劳动生产率、建设工期、达到设计能力的时间以

及项目整个经济寿命期的直接和间接效益的变化情况等因素对项目经济效益的影响。可以采取主要指标与辅助指标相结合；定量为主，定性为辅的方法，从各个方面评价项目对国民经济的综合经济效益。

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告 篇4

前言

某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目(对这三个项目的初步命名)进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。

1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。

2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。

3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。

4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。

5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。

6、房地产开发从至，预计可以为企业创造95139.96税前毛利(其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产)，成为企业未来的核心产业和主要利润来源。

其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润(商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润;住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润)。地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。

7、通过综合分析，我们认为：平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力;九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般;住宅项目的盈利和抗风险能力都一般;地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。

根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发;九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证;地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。

8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。

一、项目概况

1.1项目背景

新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工1138人，其中：在岗职工983人、下岗职工(在再就业中心)260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。

截止底，公司总资产22902万元(流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元);负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。

某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米(10万平米已开发)，剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。

某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。

平顶山项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。

九家湾项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。

地窝堡项目：该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。

1. 2区位及现状

平顶山项目：该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。该片区是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有北园春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。

该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。

九家湾项目：该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。

滑雪场及游泳馆建设项目可行性研究报告 篇5

车间设备项目可行性研究报告（模板大纲及重点分析）

一、车间设备项目可行性研究报告说明

可行性研究报告有五大用途：可用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委(以前的计委)立项；用于银行贷款告；用于申请进口设备免税；用于境外投资项目核准。

二、车间设备项目背景分析

目前，中国经济发展面临着一些风险，必须加以重视、谨慎应对，否则可能引发系统性危机，从而对工业经济增长造成巨大影响。一是谨慎做好房地产行业调控。多年以来，房地产价格快速增长，带来了巨大的社会问题，也造成了工业经济的粗放式增长。目前，国家已经出台了一系列收紧性调控政策来抑制房价的过快上涨。下一阶段，应高度关注房地产市场的变化，避免资产价格的剧烈波动对经济造成冲击。二是谨慎应对人民币汇率的调整。目前，在外汇市场上人民币存在贬值压力，有可能会引发中国资产价格全面下跌，使得国内外资金大量流出，造成巨大的金融风险。在这种情况下，国家应加强外汇市场监管，并密切关注国内金融体系的稳定。三是谨慎防范资本市场风险。由于中国生产要素市场化改革严重滞后于产品市场改革，无论是企业、个人还是政府，对于金融市场等生产要素市场运行方式都缺乏足够的理解，尤其是在金融监管体系和安全网体系方面还存在很多不足。监管部门应高度重视当前中国金融体系面临的巨大挑战。

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尽管增加值增速放缓、盈利水平下降，但我国工业经济仍朝着形态更高级、分工更复杂、结构更合理的方向加速发展，经济平稳运行的动力有序转换。与消费相关的行业，与产业结构升级相关的行业，目前均保持着较快增长的景气状态，而资源型和资源密集型行业却面临巨大的下行压力，说明我国经济增长的动力正从过去拼资源环境、劳动成本转向创新驱动。

三、车间设备项目可行性研究报告如何编写（参考）

（一）项目基本情况

为了积极响应国家《中国制造2025》和《工业绿色发展规划（2016-2020年）》以及项目建设地关于促进（产品名称）产业发展的政策要求，某某有限公司通过科学调研、合理布局，计划在（建设地点）新建“（产品名称）生产建设项目”；预计总用地面积35244.28平方米（折合约52.84亩），其中：净用地面积35244.28平方米；项目规划总建筑面积39121.15平方米，计容建筑面积39121.15平方米；根据总体规划设计测算，项目建筑系数79.48%，建筑容积率1.11，建设区域绿化覆盖率6.50%，固定资产投资强度193.17万元/亩。

根据谨慎财务测算，项目总投资11823.32万元，其中：固定资产投资(固定资产投资)万元，占项目总投资的86.33%；流动资金1616.22万元，占项目总投资的13.67%。在固定资产投资中建筑工程投资3518.63万元，占项目总投资的29.76%；设备购置费2939.82万元，占项目总投资的24.86%；其它投资费用3748.65万元，占项目总投资的31.71%。

项目建成投入正常运营后主要生产（产品名称）产品，根据谨慎财务测算，预期达纲年营业收入13048.00万元，总成本费用9885.73万元，税金及附加55.14万元，利润总额3162.27万元，利税总额3676.89万元，税后净利润2371.70万元，达纲年纳税总额1305.19万元；

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达纲年投资利润率26.75%，投资利税率31.10%，投资回报率20.06%，全部投资回收期6.49年，提供就业职位229个，达纲年综合节能量23.16吨标准煤/年，项目总节能率22.31%，具有显著的经济效益、社会效益和节能效益。

（二）项目建设必要性分析

准确认识、深入认识、全面认识新常态下的新趋势、新特征、新动力，是做好今后经济工作的重要前提。新常态之新，意味着不同以往，意味着我国经济发展的条件和环境已经或即将发生诸多重大转变，经济增长将与过去30多年10%左右的高速度基本告别，与传统的不平衡、不协调、不可持续的粗放增长模式基本告别，增长从高速转为中高速，动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动；新常态之常，意味着相对稳定，这一稳定是更高水平的稳定，是经济结构不断优化升级、增长质量加快“上台阶”的稳定。因此，新常态绝不只是增速降了几个百分点，更是增长动力的转换和发展质量的提升。

到2020年，战略性新兴产业发展要实现以下目标：产业规模持续壮大，成为经济社会发展的新动力。战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重达到15%，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱，并在更广领域形成大批跨界融合的新增长点，平均每年带动新增就业100万人以上。

附录：车间设备项目可行性研究报告编写重点（参考大纲）

第一部分 车间设备项目总论

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一、车间设备项目背景

（一）车间设备项目名称

（二）车间设备项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）车间设备项目的主管部门

（五）车间设备项目建设内容、规模、目标

（六）车间设备项目建设地点

二、车间设备项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对车间设备项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、车间设备项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）车间设备项目产品市场前景

（二）车间设备项目原料供应问题

（三）车间设备项目政策保障问题

（四）车间设备项目资金保障问题

（五）车间设备项目组织保障问题

（六）车间设备项目技术保障问题

（七）车间设备项目人力保障问题

（八）车间设备项目风险控制问题

（九）车间设备项目财务效益结论

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（十）车间设备项目社会效益结论

（十一）车间设备项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对车间设备项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的车间设备项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 车间设备项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明车间设备项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及车间设备项目开展的支撑性条件等等。

一、车间设备项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）车间设备项目发起人以及发起缘由

二、车间设备项目建设必要性

（一）之所以我国能够成为“世界工厂”，很大程度上基于两个原因：一是我国“人口

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红利”带来的劳动力成本优势有利于劳动密集型产业的形成；二是发展初级阶段人们向往致富的愿望极为迫切，追求速度与规模，但也导致了对资源、环境、能耗等问题的认识不足。当下，需要正视的是我国“人口红利”正在逐渐消失，环境问题也日益成为无法承受之重。如此背景下，中国制造要寻求转型升级，就必须在方向、重点等关键环节探索规划全新的应对之策并且及时推进予以落地实施。

（二）……

（三）……

（四）……

三、车间设备项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 车间设备项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个车间设备项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到车间设备项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依

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据。

第四部分 车间设备项目产品规划方案

一、车间设备项目产品产能规划方案

二、车间设备项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

第五部分车间设备项目建设地与土建总规

一、车间设备项目建设地

南阳市将加快建设先进制造业强市，推动南阳制造向南阳创造转变、南阳速度向南阳质量转变、南阳产品向南阳品牌转变,实现先进制造业大市向制造业强市的历史性跨越。发展目标：到2020年，全市先进制造业增加值占规上工业增加值比重，由目前的38%提升到60%以上，年均增长15%以上。其中战略性新兴产业占规上工业比重由目前的11%提升到30%以上，国家级高新技术企业100家以上。通过几年的建设，实现整车梦，建设全国光电产业基地，建设国家新能源示范市和全国光伏领跑者基地，建设全国纺织服装生产基地，建设全

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省智能制造示范市。力争到2020年，新增首台（套）重大智能制造装备及生产线10个左右。全市智能装备占装备制造业产值比重达到20%以上。新增使用工业机器人350台（现有工业机器人100多台），全市规模以上工业企业20%实现自动化、数字化制造。建成智能制造工厂6个，智能车间12个，国家两化融合管理体系贯标试点企业10家。建好“3311”产业体系。“33”是指以高端装备、电子信息、新能源为代表的三大战略引领产业和以纺织服装、生物医药、绿色食品为代表的三大传统优势产业。“11”是指一批新兴增长产业和一批生产性服务业。

二、车间设备项目土建总规

（一）车间设备项目厂址及厂房建设

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出车间设备项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置（1）场址地形条件（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造车间设备项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造车间设备项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

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（三）场内外运输

（四）车间设备项目土建及配套工程

1、车间设备项目占地

2、车间设备项目土建及配套工程内容

（五）车间设备项目土建及配套工程造价

（六）车间设备项目其他辅助工程

第六部分 车间设备项目环保、节能与劳动安全方案

在车间设备项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对车间设备项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设车间设备项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、车间设备项目环境保护

（一）车间设备项目环境保护设计依据

（二）车间设备项目环境保护措施

（三）车间设备项目环境保护评价

二、车间设备项目资源利用及能耗分析

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（一）车间设备项目资源利用及能耗标准

（二）车间设备项目资源利用及能耗分析

三、车间设备项目节能方案

（一）车间设备项目节能设计依据

（二）车间设备项目节能分析

四、车间设备项目消防方案

（一）车间设备项目消防设计依据

（二）车间设备项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、车间设备项目劳动安全卫生方案

（一）车间设备项目劳动安全设计依据

（二）车间设备项目劳动安全保护措施

第七部分 车间设备项目组织和劳动定员

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在可行性研究报告中，根据车间设备项目规模、车间设备项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、车间设备项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、车间设备项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 车间设备项目实施进度安排

车间设备项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。车间设备项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设车间设备项目到车间设备项目达到正常生产这段时期，这一时期包括车间设备项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将车间设备项目实施时期每个阶段的工作环节进

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行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 车间设备项目财务评价分析

一、车间设备项目总投资估算

车间设备项目可行性研究报告总投资估算

二、车间设备项目资金筹措

一个建设车间设备项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。车间设备项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设车间设备项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）车间设备项目筹资方案

三、车间设备项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

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四、车间设备项目财务评价说明

五、车间设备项目总成本费用估算

车间设备项目可行性研究报告总成本费用估算

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）车间设备项目投资现金流估算

车间设备项目可行性研究报告投资现金流估算

（二）车间设备项目资本金现金流估算

车间设备项目可行性研究报告资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设车间设备项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对车间设备项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对车间设备项目经济评价指标的影响，以确定车间设备项目的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分

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析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视车间设备项目情况而定。

第十部分 车间设备项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设车间设备项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断车间设备项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设车间设备项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察车间设备项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设车间设备项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断车间设备项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把车间设备项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（车间设备项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察车间设备项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

车间设备项目可行性研究报告财务净现值

（二）财务内部收益率（FIRR）

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财务内部收益率是指车间设备项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使车间设备项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映车间设备项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，车间设备项目可行。

（三）投资回收期Pt 投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据车间设备项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准资回收期）时，说明车间设备项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则车间设备项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）车间设备项目投资收益率ROI 车间设备项目投资收益率是指车间设备项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与车间设备项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

（五）车间设备项目投资利税率

车间设备项目投资利税率是指车间设备项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与车间设备项目总投资的比率，计算公式

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为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100% 投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，车间设备项目在财务上可考虑接受。

（六）车间设备项目资本金净利润率（ROE）

车间设备项目资本金净利润率是指车间设备项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与车间设备项目资本金(EC)的比率。车间设备项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用车间设备项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

二、国民经济评价

国民经济评价是车间设备项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑车间设备项目取舍的重要依据。建设车间设备项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算车间设备项目对国民经济的净贡献，评价车间设备项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据车间设备项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的车间设备项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对车间设备项目的社会

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效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 车间设备项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

第十二部分 车间设备项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对车间设备项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

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4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的车间设备项目，提出不可行的主要问题及处理意见